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ES. IMM. 150/2010: Italfondiario Spa / Bayo Kemoko + 1G.E.: Dott. G. PICCIAU
TRIBUNALE DI PIACENZAN° 150/2010
Dott. G. PICCIAUESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA: ITALFONDIARIO SPA AVV. A. PERINI
AVV. M. SONZINICONTRO
BAYO KEMOKO + 1RESIDENTI IN VIA RONCAGLIA NC. 4, CADEO
*********
RELAZIONE DELL'ESPERTO
IN PUNTO ALLA DETERMINAZIONE DEL VALORE IN COMUNE COMMERCIO DEI BENI IMMOBILI POSTI NEL COMUNE DI CADEO - PC.
***************
L'Ill.mo Sig. G.E. dott. Giovanni Picciau, nominava il sottoscritto geom. Andrea
Guarnieri nato a Piacenza il 16/11/1967, con studio in Strada Agazzana nc. 52,
Piacenza, Esperto nell’Esecuzione Immobiliare in epigrafe.
All'udienza del 25/10/2010 il sottoscritto prestava il giuramento di rito con
l'assunzione del quesito in calce al verbale della medesima udienza.
Lo scrivente
- visionati in data 12/11/2010 i beni oggetto di pignoramento posti in Comune di
Cadeo, loc. Fontana Fredda (PC), Via Roncaglia nc. 4/B,
- esperite le visure catastali,
- svolte indagini presso l'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità
Immobiliare,
- svolte indagini presso il comune di Cadeo (PC) all'ufficio edilizia e all'anagrafe,
Studio Tecnico geom. Andrea Guarnieri - Strada Agazzana nc. 52 - Piacenza tel./fax 0523/761228 [email protected] [email protected] 1
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espone al Sig. G.E. le proprie conclusioni con la seguente RELAZIONE.
art. 1
IDENTIFICAZIONE BENE
Trattasi di appartamento posto al piano terra con relativa cantina e
autorimessa al piano interrato di un immobile ad uso abitazione di complessive
quattro abitazioni, il tutto sito in Comune di Cadeo (PC), loc Fontana Fredda Via
Roncaglia nc. 4/B; i beni oggetto della presente attualmente sono censiti al C.F. di
Cadeo (PC) al foglio 30 map. 595 subalterni 1, 8.
Gli immobili fanno parte di fabbricato a due piani fuori terra, costituito da
quattro appartamenti (di cui due al piano terrra e due al piano primo) e da altrettanti
locali cantina e autorimessa al piano interrato.
Nell'atto di compravendita Notaio Dr.ssa GRAZIA ANNUNZIATA del
02/08/2005 Repertorio N.5971 Raccolta N.1253 si legge: “Si precisa che è
ricompresa nella presente vendita la pertinente quota in ragione della metà della
porzione di area adiacente in angolo nord ovest dell'abitazione, confinante con corte
comune, via Bandiera, argine oltre cui Strada di Roncaglia; e di una piccola striscia
di terreno in confine di est, confinante con proprietà Corcagnani o aventi causa, corte
comune, via Bandiera; viene inoltre ceduta la relativa quota di comproprietà sugli enti
comuni del fabbricato, in ragione di 250/1000 (duecentocinquanta millesimi).”
CONFINI
Come da atto di Compravendita Notaio Dr.ssa GRAZIA ANNUNZIATA del
02/08/2005 Repertorio N.5971 Raccolta N.1253:
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APPARTAMENTO “confinante con vano scala comune, con propria area di
pertinenza, e con proprietà Affaticati o aventi causa.”
CANTINA “confinante con propria area di pertinenza, e con proprietà Affaticati o
aventi causa, con corridoio cantine e con area comune.”
AUTORIMESSA “confinante con propria area di pertinenza, e con proprietà Affaticati
o aventi causa, con corridoio cantine e con area comune.”
DATI CATASTALI
I beni di cui al presente art. 1. risultano così censiti:
C.F. Comune di Cadeo (PC), intestati a:
Bayo Kemoko nato in Guinea il 28/06/1965; propr. per ½ in regime di comunione dei
beni con Kouyate Sona;
Kouyate Sona nata in Guinea il 21/08/1965; propr. per ½ in regime di comunione dei
beni con Bayo Kemoko.
foglio mappale sub ubicazione consistenza cat. cl. rendita
30 595 1 località Fontana Fredda P T-1 6,5vani A/2 3 € 352,48
STORICO CATASTALE:
- variazione del 07/09/2006 n. 12228. 1/2006 in atti dal 07/09/2006 (protocollo n.
PC0073565) VARIAZIONE PER MODIFICA IDENTIFICATIVO – ALLINEAMENTO
MAPPE. (precedentemente il bene risultava infatti censito come foglio 30 mappale
367 sub1)
- variazione del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO
(precedentemente la rendita risultava pari a £. 1248.
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foglio mappale sub ubicazione consistenza cat. cl. rendita
30 595 8 località Fontana Fredda P T 20 mq. C/6 4 € 72,30
STORICO CATASTALE:
- variazione del 07/09/2006 n. 12235. 8/2006 in atti dal 07/09/2006 (protocollo n.
PC0073565) VARIAZIONE PER MODIFICA IDENTIFICATIVO – ALLINEAMENTO
MAPPE. (precedentemente il bene risultava infatti censito come foglio 30 mappale
367 sub 8)
- variazione del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO
(precedentemente la rendita risultava pari a £. 164.
Il fabbricato risulta edificato su area così censita:
– C.T. Comune di Cadeo (PC):
foglio mappale ha. qualità R.D. R.A.
30 595 00.10.30 ENTE URBANO / /
Lo scrivente, durante il sopralluogo, ha rilevato alcune differenze tra lo stato
dei luoghi e la situazione rappresentata nella planimetria catastale, consistenti nelle
seguenti modifiche interne:
- appartamento: diversa distribuzione dei locali interni in quanto la cucina in realtà ha
dimensioni maggiori a discapito della camera da letto posta sul lato NORD-OVEST;
- cantina / autorimessa: sulla planimetria catastale è rappresentata una porta di
collegamento tra i due locali, non esistente in loco.
Per raffigurare il reale stato dei luoghi nelle planimetrie catastali si dovrà
presentare denuncia di variazione catastale avente costo pari a € 100,00 per tributi
catastali oltre a onorario del tecnico pari a € 900,00 a cui dovrà essere aggiunto il
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contributo integrativo pari al 4% e l'IVA del 20%.
Si precisa che nelle planimetrie catastali l'abitazione è indicata al P.1° (Piano Primo)
mentre il box e la cantina sono indicati al P.T. (Piano Terra). In realtà in loco
l'abitazione è da ritenersi al Piano Terra e il box e la cantina sono al Piano Interrato.
DATI PIGNORAMENTO
Verbale di Pignoramento Immobili del 10/05/2010 rep. n. 1409/2010, trascritto
all'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in data
20/05/2010, R.P. 4950, R.G. 7437, sugli immobili censiti al catasto fabbricati di
Cadeo (PC) foglio 30 map. 367 subalterni 1, 8, a favore Cassa di Risparmio di
Parma e Piacenza Spa (con sede a Parma), contro la quota di 1/1 p.p. (1/2 p.p.
ciascuno), dei Sig.ri Bayo Kemoko (nato in Guinea il 28/06/1965) Kouyate Sona
(nata in Guinea il 21/08/1965) .
CORRISPONDENZA DATI CATASTALI e DATI PIGNORAMENTO
(eventuali regolarizzazioni necessarie)
I dati catastali e i dati indicati in pignoramento NON CORRISPONDONO in
quanto nel verbale di pignoramento sono descritti come foglio 30 MAP. 367
subalterni 1, 8, mentre nell'attuale visura del CATASTO FABBRICATI si legge foglio
30 MAP. 595 subalterni 1, 8; tale differenza è data da variazione catastale per
modifica identificativo – allineamento mappe del 07/09/2006 n. 12228. 1/2006 in atti
dal 07/09/2006 (protocollo n. PC0073565) e del 07/09/2006 n. 12235. 8/2006 in atti
dal 07/09/2006 (protocollo n. PC0073565).
Lo scrivente precisa che non è necessario modificare il verbale di
pignoramento immobiliare in quanto a seguito di un'operazione catastale d'ufficio è
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mutato il solo numero di mappale ma la consistenza dei beni è la medesima sia
nell'attuale descrizione catastale sia in quella indicata nel pignoramento e la
continuità dei passaggi è correttamente individuata.
PROVENIENZA e PASSAGGI DI PROPRIETA' NEL VENTENNIO (anteriore alla
data di trascrizione pignoramento)
PROVENIENZE nel ventennio:
• ATTO DI COMPRAVENDITA Notaio Dr.ssa GRAZIA ANNUNZIATA del
02/08/2005 Repertorio N.5971 Raccolta N.1253, trascritto all'Ufficio
Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 03/08/2005
R.P. 8897, R.G. 13694,a favore dei Sig.ri Bayo Kemoko e Kouyate Sona, per
la quota di 1/2 p.p. ciascuno indivisa, contro il Sig. Varano Giuseppe nato il
24/10/1970 a Crotone (KR) per la quota di 1/1 p.p., relativamente agli immobili
censiti al C.F. di Cadeo foglio 30 map. 367 subalterni 1, 8.
• CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE in morte della Sig.ra
Civardi Teresa Maria (nata a Calendasco, PC il 05/08/1938 e deceduta il
12/10/1994), registrato all'Ufficio del registro di Fiorenzuola d'Arda (PC) il
28/04/1995 al n. 7/385/1, trascritto all'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio
di Pubblicità Immobiliare in data 13/04/2005 R.P. 3583, R.G. 5744, a favore
del Sig. Varano Giuseppe, per la quota di 1/1 p.p., relativamente agli immobili
censiti al C.F. di Cadeo foglio 30 map. 367 subalterni 1, 8.
DESCRIZIONE SOMMARIA DEL BENE
Gli immobili oggetto della presente sono posti in Comune di Cadeo (PC), loc
Fontana Fredda Via Roncaglia nc. 4/B;
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trattasi di appartamento posto al piano terra con relativa cantina e autorimessa al
piano interrato, il tutto facente parte di fabbricato a due piani fuori terra, costituito da
quattro appartamenti e da altrettanti locali cantina e autorimessa con pertinenziale
area sui quattro lati.
Esternamente le pareti del fabbricato appaiono intonacate e tinteggiate con
voltini e davanzali in graniglia di cemento decorativi.
Le lattonerie e i pluviali sono in lamiera preverniciata; il tetto è con copertura
in tegole e o coppi.
La recinzione a perimetro del fabbricato è in ferro verniciato su muretto in
blocchi di cemento per i tre lati strada e con rete a maglia metallica plastificata su
muretto posto nel retro a confine con l'area ortiva.
Gli accessi all'area di manovra ai box è da entrambe le vie laterali ed è priva di
cancelli.
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Come indicato nell'atto di compravendita del Notaio Dr.ssa GRAZIA
ANNUNZIATA del 02/08/2005 Repertorio N.5971 Raccolta N.1253, all'unità
immobiliare compete la quota in ragione della metà di porzione di area adiacente in
angolo NORD - OVEST dell'abitazione, e di una piccola striscia di terreno in confine
di EST, che in loco corrispondono rispettivamente ad un'area a giardino sui lati
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strada e ad un area coltivata ad orto nel retro.
L'ingresso al bene oggetto della presente avviene da passaggio pedonale
comune da cui si accede al vano scala comune che serve tutti i piani del fabbricato.
C.F. di Cadeo (PC) al foglio 30 map. 595 subalterno 1.
L'appartamento oggetto di stima posto al piano terra è suddiviso in:
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ingresso/disimpegno, soggiorno, tre camere da letto, cucina, bagno e due balconi.
I pavimenti dell'abitazione sono in ceramica; i pavimenti e i rivestimenti sia
della cucina che del bagno sono anch'essi in piastrelle di ceramica.
Il bagno è dotato di: lavabo, vasca, vaso, bidè e attacco per la lavatrice.
La porta d'ingresso è in legno con pannellatura cieca; le porte interne sono in
legno con specchiatura in vetro.
Le finestre e le porte finestre sono in legno con vetro semplice, complete di
tapparelle in pvc e di ulteriore serramento esterno in alluminio e vetro semplice.
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Le pareti sono intonacate e tinteggiate; praticamente in tutti i locali si rilevano
problemi di umidità e muffa alle pareti e al soffitto.
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L'impianto di riscaldamento è autonomo ed è funzionante a gas metano; la
caldaia è del tipo pensile marca FERROLI ed è di recente installazione (anno 2010).
Il funzionamento dell'impianto di riscaldamento avviene tramite il termostato
posto direttamente sulla caldaia; i termosifoni sono in lamiera e sono privi di valvole
termostatiche.
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L'impianto elettrico è sotto traccia ed è completo di citofono; all'ingresso
dell'abitazione è installato un vecchio interruttore generale per cui l'impianto pare
privo di magnetotermici e di differenziali.
I balconi sono pavimentati con piastrelle in clinker e la ringhiera è in ferro
verniciato con pannelli in vetro.
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Il locale cantina, posto al piano interrato, è stato visionato solo esternamente
in quanto il proprietario al momento del sopralluogo non disponeva delle chiavi di
accesso. La porta d'ingresso al locale è in legno smaltato; i muri del corridoio
comune sono intonacati e la pavimentazione è in battuto di cemento; si rileva la
presenza di canaline esterne per il passaggio dell'impianto elettrico e di
illuminazione.
Dalla planimetria catastale e dalla visione della facciata esterna, la cantina risulta
dotata di n. 2 finestre.
Le condizioni di manutenzione e conservazione dell'abitazione sono scadenti.
C.F. di Cadeo (PC) al foglio 30 map. 595 subalterno 8.
L'autorimessa oggetto di stima è posta al piano interrato e vi si accede da
scivolo e cortile comuni.
Il pavimento è in battuto di cemento; il portone è del tipo basculante ed è
realizzato in lamiera zincata. Il locale è dotato di n. 1 finestra.
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La pavimentazione è in battuto di cemento, le paretti ed il soffitto sono intonacati al
civile e tinteggiati.
Le condizioni di manutenzione e conservazione dell'autorimessa sono
discrete.
Si rileva che fanno parte della consistenza delle unità oggetto della presente
stima anche le aree a giardino e ad orto poste rispettivamente a fronte e a lato
dell'abitazione e nel retro della stessa per la quota di ½ così come evidenziato nella
planimetria allegata.
art. 2
STATO DI POSSESSO DEL BENE
Le unità immobiliari risultano abitate e utilizzate dalla famiglia dei sig.ri Bayo
Kemoko e Kouyate Sona .
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art. 3
REGIME PATRIMONIALE
L'Ufficio Anagrafe del Comune di Cadeo, a seguito di richiesta scritta dello scrivente
relativamente al regime patrimoniale degli esecutati, ha risposto quanto segue: “In
risposta alla vostra richiesta del 05/11/2010, si informa che il certificato che attesta il
regime patrimoniale tra i coniugi è l'estratto per riassunto dell'atto di matrimonio. Nel
caso dei Signori Bayo Kemoko e Kouyate Sona, non è possibile procedere al rilascio
del suddetto certificato in quanto gli stessi, cittadini stranieri, risultano coniugati nella
Repubblica popolare di Guinea e il loro atto di matrimonio non è stato trascritto in
alcun Comune Italiano”.
Nell'atto di provenienza Notaio Dr.ssa GRAZIA ANNUNZIATA del 02/08/2005
Repertorio N.5971 Raccolta N.1253 si legge: “ … BAYO Kemoko e KOUYATE Sona
di essere coniugati in regime di comunione dei beni, regime generalmente applicato
ai rapporti patrimoniali tra coniugi dal diritti della Guinea Africana. Premesso: - che i
signori BAYO Kemoko e KOUYATE Sona, cittadini della Guinea Africana, dichiarano
di ben conoscere la lingua italiana e di saper leggere e scrivere in tale lingua, e di
essere in possesso di permesso di soggiorno per stranieri, come risulta dai Permessi
di Soggiorno rilasciati dalla Questura di Piacenza rispettivamente per BAYO Kemoko
in data 6 febbraio 1996 n. D123806 rinnovato in data 2 settembre 2002, ora valido
come carta di soggiorno a tempo indeterminato, e per la signora KOUYATE Sona in
data 26 ottobre 1999 n. D120160 rinnovato in data 2 settembre 2002, valido come
carta di soggiorno a tempo indeterminato.”
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art. 4
ESISTENZA DI FORMALITA', VINCOLI, ONERI, ANCHE DI NATURA
CONDOMINIALE, CHE RESTERANNO A CARICO
DELL'ACQUIRENTE
L'immobile risulta gravato da:
- tratto da atto di provenienza Notaio Dr.ssa GRAZIA ANNUNZIATA del 02/08/2005
Repertorio N.5971 Raccolta N.1253: “Si precisa che è ricompresa nella presente
vendita la pertinente quota in ragione della metà della porzione di area adiacente in
angolo nord ovest dell'abitazione, confinante con corte comune, via Bandiera, argine
oltre cui Strada di Roncaglia; e di una piccola striscia di terreno in confine di est,
confinante con proprietà Corcagnani o aventi causa, corte comune, via Bandiera;
viene inoltre ceduta la relativa quota di comproprietà sugli enti comuni del fabbricato,
in ragione di 250/1000 (duecentocinquanta millesimi).”
art. 5
ESISTENZA DI FORMALITA', VINCOLI, ONERI, ANCHE DI NATURA
CONDOMINIALE, CHE SARANNO CANELLATI DALLA PROCEDURA
Gli immobili in oggetto, nel ventennio, sono gravati da:
a) TRASCRIZIONI:
– Verbale di Pignoramento Immobili del 10/05/2010 rep. n. 1409/2010,
trascritto all'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in
data 20/05/2010, R.P. 4950, R.G. 7437, sugli immobili censiti al catasto
fabbricati di Cadeo (PC) foglio 30 map. 367 subalterni 1, 8, a favore Cassa di
Studio Tecnico geom. Andrea Guarnieri - Strada Agazzana nc. 52 - Piacenza tel./fax 0523/761228 [email protected] [email protected] 17
ES. IMM. 150/2010: Italfondiario Spa / Bayo Kemoko + 1G.E.: Dott. G. PICCIAU
Risparmio di Parma e Piacenza Spa (con sede a Parma), contro la quota di
1/1 p.p. (1/2 p.p. ciascuno), dei Sig.ri Bayo Kemoko (nato in Guinea il
28/06/1965) Kouyate Sona (nata in Guinea il 21/08/1965).
COSTO PER CANCELLAZIONE: € 262,00
– Verbale di Pignoramento Immobili del 11/03/2002 rep. n. 423, trascritto
all'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in data
19/03/2002, R.P. 2505, R.G. 3447, sugli immobili censiti al catasto fabbricati di
Cadeo (PC) foglio 30 map. 367 subalterni 1, 8, a favore Banca Agricola
Mantovana Spa (con sede a Mantova), contro Varano Giuseppe nato a
Crotone (KR) il 24/10/1970.
COSTO PER CANCELLAZIONE: € 262,00
In relazione a detta formalità nell'Atto di Compravendita Notaio Dr.ssa GRAZIA
ANNUNZIATA del 02/08/2005 Repertorio N.5971 Raccolta N.1253, si legge: "... è
stata ordinata di cancellazione dal Tribunale di Piacenza in data 6 luglio 2005 giusta
ordinanza n. 29/2002, cron. n. 482, in corso di cancellazione"; dalla visura effettuata
presso l'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in data
11/03/2011, tale formalità non risulta ancora essere stata cancellata.
b) ISCRIZIONI:
– Ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo fondiario, Notaio
Dott.ssa Grazia Annunziata del 02/08/2005 rep. n. 5972/1254, iscritta presso
l'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in data
03/08/2005, R.P. 3223 R.G. 13695, importo tot. € 195.000,00 a favore Cassa
di Risparmio di Parma e Piacenza Spa (con sede a Parma), contro la quota di
Studio Tecnico geom. Andrea Guarnieri - Strada Agazzana nc. 52 - Piacenza tel./fax 0523/761228 [email protected] [email protected] 18
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1/1 p.p. (1/2 p.p. ciascuno in comunione dei beni), dei Sig.ri Bayo Kemoko
(nato in Guinea il 28/06/1965) Kouyate Sona (nata in Guinea il 21/08/1965) ,
sugli immobili censiti al C.F. di Cadeo al foglio 30 mappale 367 subalterni 1, 8.
Debitore non datore di ipoteca: Bayo Mohamed nato in Guinea il 30/03/1983.
COSTO PER CANCELLAZIONE: trattandosi di un'ipoteca volontaria che gode
delle agevolazioni della Legge 601/73 si dovranno pagare € 35,00.
art. 6
REGOLARITA' EDILIZIA ED URBANISTICA DEI BENI
- POSIZIONE EDILIZIA
In base a:
– ricerche effettuate presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Cadeo (PC),
– quanto indicato nell'atto di compravendita atto di Compravendita Notaio
Dr.ssa GRAZIA ANNUNZIATA del 02/08/2005 Repertorio N.5971 Raccolta
N.1253,
il fabbricato oggetto della presente fu edificato a seguito di licenza di costruzione
n.714 rilasciata dal Sindaco del Comune di Cadeo in data 7 luglio 1973.
L'inizio lavori risale al 02/08/1973 e la fine lavori al 25/07/1974; il certificato di
abitabilità è del 18/10/1974.
Non risultano presentate ulteriori pratiche edilizie.
Relativamente ai beni oggetto della presente, dal confronto della planimetria
allegata alla suddetta licenza edilizia con lo stato dei luoghi, risulta una lieve modifica
interna consistente in una maggiore dimensione della cucina a discapito del locale
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camera da letto posto sul lato NORD-OVEST .
Per la sanatoria di detta difformità occorre presentare D.I.A. in sanatoria e nuova
scheda tecnica per abitabilità il cui costo è valutabile in circa complessivi €. 1.200,00
+IVA+CI per parcella professionista oltre a circa €. 1.000,00 per sanzioni e diritti da
versare al Comune di Cadeo.
Si precisa che anche nelle planimetrie allegate alla Licenza Edilizia l'abitazione è
indicata al 1° Piano mentre il box e la cantina sono indicati al Piano Terreno.
In realtà in loco l'abitazione è da ritenersi al Piano Terra e il box e la cantina sono al
Piano Interrato.
- POSIZIONE URBANISTICA:
• dal POC (Piano operativo Comunale) approvato con delinera del consiglio
comunale n. 58 del 31/07/2007 l'immobile risulta ricompreso in:
“ AMBITI A PREVALENTE DESTINAZIONE RESIDENZIALE
ZONE CONSOLIDATE B”.
art. 7 / art. 8
- ATTESTATO CERTIFICAZIONE ENERGETICA
- VERIFICA CONFORMITA' IMPIANTI, ove esistenti, a servizio
dell'immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n. 37/2008 e
l'esistenza dei relativi certificati e libretti d'uso
CLASSE ENERGETICA G (EP tot = 313,69 kWh/mq/anno).
Si allega alla presente Certificato di Attestazione Energetica
n. 01708-97591-2010 rilasciato in data 14/12/2010 dall'Arch. Silvia Lavelli
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quale tecnico incaricato dello scrivente.
Il Certificato è valido fino alla data del 14/12/2020.
L'esecutato non ha fornito alcuna certificazioni degli impianti né libretti d'uso.
art. 9
VALUTAZIONE ESTIMATIVA DEL LOTTO
Il sottoscritto Perito:
- accertata la consistenza del bene oggetto di pignoramento,
- preso atto della configurazione del bene,
ritiene che detto bene debba essere venduto in UN UNICO LOTTO e più
precisamente:
LOTTO UNICO, quota di 1/1 di piena proprietà di appartamento posto al piano
terra con relativa cantina al piano interrato, oltre ad autorimessa posta anch'essa al
piano interrato, il tutto sito in Comune di Cadeo (PC), loc Fontana Fredda Via
Roncaglia nc. 4/B, e censito come segue:
foglio mappale sub ubicazione consistenza cat. cl. rendita
30 595 1 località Fontana Fredda P T-1 6,5vani A/2 3 € 352,48
30 595 8 località Fontana Fredda P T 20 mq. C/6 4 € 72,30
Il fabbricato risulta edificato su area così censita:
– C.T. Comune di Cadeo (PC):
foglio mappale ha. qualità R.D. R.A.
30 595 00.10.30 ENTE URBANO / /
Il Perito in base ai rilievi cartacei e alle misurazioni effettuate in loco, determina la
consistenza metrica dei beni oggetto di stima come segue:
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APPARTAMENTO
PIANO SUPERFICIE COEFF. MQ.
Interrato
CANTINA 28,00 0,40 11,20
Terra
ABITAZIONE 107,00 1,00 107,00
BALCONI 9,60 0,30 2,88
tot. mq. 121,08
ARROTONDATI a mq. 121,00
Le superfici si intendono al lordo dei muri.
AUTORIMESSA pari a mq. 23,00
Il sottoscritto perito in ordine alla determinazione del valore in comune commercio dei
beni che formano la consistenza del lotto:
- considerato lo stato di conservazione e manutenzione dei beni,
– effettuate indagini nella zona interessata per quanto attiene la contrattazione di
compravendita d'immobili similari a quello oggetto di stima,
– tenuto conto della destinazione d'uso dell'immobile,
– considerata l'ubicazione della zona in cui si trovano i beni,
– tenuto conto delle pertinenze di cui sono dotati,
– considerata l'utenza dei beni,
– tenuto altresì conto delle servitù attive e passive di cui sono gravati,
ritiene che per la valutazione del lotto si possa adottare il metodo sintetico-
comparativo.
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Lo scrivente procede alla stima dell'immobile considerandolo nello stato di fatto e di
diritto in cui si trova e come segue:
LOTTO UNICO:
quota di 1/1 della piena proprietà:
APPARTAMENTO
mq. 121,00 x €/mq. 915,00 = € 110.715,00
AUTORIMESSA
A CORPO: € 12.000,00
sommano: € 122.7150,00
Considerando:
– l'attuale crisi del settore immobiliare e la conseguente difficoltà nelle vendite,
– la differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori
catastali,
– l'assenza di garanzia per vizi occulti,
– la natura esecutiva e non contrattuale della vendita,
lo scrivente applica un degrado pari al 25%
€ 122.715,00 x - 25% = € 92.036,25 arrotondati a € 92.000,00.
L'importo sopra calcolato è comprensivo del valore dell'area di
pertinenza e delle quote di comproprietà sulle parti comuni.
art. 10
PAGAMENTO DELL'IVA DA PARTE DELL'AGGIUDICATARIO
Non è previsto alcun addebito di I.V.A. in quanto trattasi di bene
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personale.
La cifra calcolata dallo scrivente nel precedente art. 9 dovrà essere aumentata
della tassa di registro e spese d'asta (atto notarile, spese di voltura, trascrizione e
marche da bollo) per un totale pari a circa € 700,00.
art. 11
PARERE, NEL CASO DI PIGNORAMENTO DI QUOTA, SULLA POSSIBILITA' DI
COMODA DIVISIBILITA' DELLA QUOTA SPETTANTE AL DEBITORE
LOTTO UNICO: QUOTA 1/1 PIENA PROPRETA'.
art. 12
OPERE DA ESEGUIRE CON URGENZA SUL BENE PER RIPRISTINARE
FUNZIONALITA' COMPROMESSA OVVERO PER EVITARE UNA
COMPROMISSIONE DELLA FUNZIONALITA' STESSA
Lo scrivente, considerato lo stato degli immobili al momento del sopralluogo,
ritiene che, nonostante i difetti riscontrati, non vi siano opere da ritenersi urgenti al
fine della vendita dell'immobile e comunque ne ha già tenuto conto nel calcolo del
valore del bene stesso.
COSTO DELLE OPERE
In base a quanto sopra indicato non vi è alcun costo per opere urgenti.
Il costo per le opere di accatastamento è pari a € 100,00 per tributi catastali
oltre a onorario del tecnico pari a € 900,00 a cui dovrà essere aggiunto il contributo
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integrativo pari al 4% e l'IVA del 20%.
Per la D.I.A. in sanatoria e nuova scheda tecnica per abitabilità il costo è
valutabile in circa complessivi €. 1.200,00 +IVA+CI per parcella professionista oltre a
circa €. 1.000,00 per sanzioni e diritti da versare al Comune di Cadeo.
art. 13
PARTE CONCLUSIVA - RIASSUNTIVA
La consistenza, l'ubicazione, i confini, i dati catastali e i valori del lotto, sono
così evidenziati:
LOTTO UNICO: quota di 1/1 p.p. di appartamento posto al piano terra con relativa
cantina e autorimessa al piano interrato, il tutto sito in Comune di Cadeo (PC), loc
Fontana Fredda Via Roncaglia nc. 4/B, e censito come segue:
C.F. Comune di Cadeo (PC),
foglio mappale sub ubicazione consistenza cat. cl. rendita
30 595 1 località Fontana Fredda P T-1 6,5vani A/2 3 € 352,48
30 595 8 località Fontana Fredda P T 20 mq. C/6 4 € 72,30
IL VALORE DEL LOTTO (quota 1/1 p.p.) E’ PARI A € 92.000,00.
L'importo sopra calcolato è comprensivo del valore dell'area di
pertinenza e delle quote di comproprietà sulle parti comuni.
Si rileva quanto segue:
• Il fabbricato risulta edificato su area censita al C.T. Comune di Cadeo (PC) al
foglio 30 mappale 595 (ENTE URBANO avente superficie catastale pari a mq.
1.030,00);
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• Nell'atto di compravendita Notaio Dr.ssa GRAZIA ANNUNZIATA del
02/08/2005 Repertorio N.5971 Raccolta N.1253 si legge: “Si precisa che è
ricompresa nella presente vendita la pertinente quota in ragione della metà
della porzione di area adiacente in angolo nord ovest dell'abitazione,
confinante con corte comune, via Bandiera, argine oltre cui Strada di
Roncaglia; e di una piccola striscia di terreno in confine di est, confinante con
proprietà Corcagnani o aventi causa, corte comune, via Bandiera; viene
inoltre ceduta la relativa quota di comproprietà sugli enti comuni del
fabbricato, in ragione di 250/1000 (duecentocinquanta millesimi).”
• CONFINI:
Come da atto di Compravendita Notaio Dr.ssa GRAZIA ANNUNZIATA del
02/08/2005 Repertorio N.5971 Raccolta N.1253:
APPARTAMENTO “confinante con vano scala comune, con propria area di
pertinenza, e con proprietà Affaticati o aventi causa.”
CANTINA “confinante con propria area di pertinenza, e con proprietà Affaticati
o aventi causa, con corridoio cantine e con area comune.”
AUTORIMESSA “confinante con propria area di pertinenza, e con proprietà
Affaticati o aventi causa, con corridoio cantine e con area comune.”
• Nell'atto di provenienza Notaio Dr.ssa GRAZIA ANNUNZIATA del 02/08/2005
Repertorio N.5971 Raccolta N.1253 si legge: “ … BAYO Kemoko e KOUYATE
Sona di essere coniugati in regime di comunione dei beni, regime
generalmente applicato ai rapporti patrimoniali tra coniugi dal diritti della
Guinea Africana.
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• I dati catastali e i dati indicati in pignoramento NON CORRISPONDONO in
quanto nel verbale di pignoramento sono descritti come foglio 30 MAP. 367
subalterni 1, 8, mentre nell'attuale visura del CATASTO FABBRICATI si legge
foglio 30 MAP. 595 subalterni 1, 8; tale differenza è data da variazione
catastale per modifica identificativo – allineamento mappe, ma non è
necessario modificare il verbale di pignoramento immobiliare.
• Gli immobili oggetto della presente, nel ventennio, risultano gravati da:
a) TRASCRIZIONI:
Verbale di Pignoramento Immobili del 10/05/2010 rep. n. 1409/2010,
trascritto all'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in
data 20/05/2010, R.P. 4950, R.G. 7437, sugli immobili censiti al catasto
fabbricati di Cadeo (PC) foglio 30 map. 367 subalterni 1, 8, a favore Cassa di
Risparmio di Parma e Piacenza Spa (con sede a Parma), contro la quota di
1/1 p.p. (1/2 p.p. ciascuno), dei Sig.ri Bayo Kemoko (nato in Guinea il
28/06/1965) Kouyate Sona (nata in Guinea il 21/08/1965).
COSTO PER CANCELLAZIONE: € 262,00
Verbale di Pignoramento Immobili del 11/03/2002 rep. n. 423, trascritto
all'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in data
19/03/2002, R.P. 2505, R.G. 3447, sugli immobili censiti al catasto fabbricati di
Cadeo (PC) foglio 30 map. 367 subalterni 1, 8, a favore Banca Agricola
Mantovana Spa (con sede a Mantova), contro Varano Giuseppe nato a
Crotone (KR) il 24/10/1970.
COSTO PER CANCELLAZIONE: € 262,00
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In relazione a detta formalità nell'Atto di Compravendita Notaio Dr.ssa
GRAZIA ANNUNZIATA del 02/08/2005 Repertorio N.5971 Raccolta N.1253, si
legge: "... è stata ordinata di cancellazione dal Tribunale di Piacenza in data 6
luglio 2005 giusta ordinanza n. 29/2002, cron. n. 482, in corso di
cancellazione"; dalla visura effettuata presso l'Ufficio Provinciale di Piacenza
Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 11/03/2011, tale formalità non risulta
ancora essere stata cancellata.
b) ISCRIZIONI:
Ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo fondiario, Notaio
Dott.ssa Grazia Annunziata del 02/08/2005 rep. n. 5972/1254, iscritta presso
l'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in data
03/08/2005, R.P. 3223 R.G. 13695, importo tot. € 195.000,00 a favore Cassa
di Risparmio di Parma e Piacenza Spa (con sede a Parma), contro la quota di
1/1 p.p. (1/2 p.p. ciascuno in comunione dei beni), dei Sig.ri Bayo Kemoko
(nato in Guinea il 28/06/1965) Kouyate Sona (nata in Guinea il 21/08/1965) ,
sugli immobili censiti al C.F. di Cadeo al foglio 30 mappale 367 subalterni 1, 8.
Debitore non datore di ipoteca: Bayo Mohamed nato in Guinea il 30/03/1983.
COSTO PER CANCELLAZIONE: trattandosi di un'ipoteca volontaria che gode
delle agevolazioni della Legge 601/73 si dovranno pagare € 35,00.
• Il costo per le opere di accatastamento è pari a € 100,00 per tributi catastali
oltre a onorario del tecnico pari a € 900,00 a cui dovrà essere aggiunto il
contributo integrativo pari al 4% e l'IVA del 20%.
• Per la D.I.A. in sanatoria e nuova scheda tecnica per abitabilità il costo è
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valutabile in circa complessivi €. 1.200,00 +IVA+CI per parcella professionista
oltre a circa €. 1.000,00 per sanzioni e diritti da versare al Comune di Cadeo.
I beni oggetto della presente sono stati stimati considerandoli nell'attuale stato
di fatto e di diritto, comprendendo ogni relativo accessorio accessione, dipendenza,
pertinenza, con gli inerenti diritti, azioni, ragioni, servitù attive e passive se e come
esistenti in fatto.
Piacenza, 22/03/2011 L'espertogeom. Guarnieri Andrea
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TRIBUNALE DI PIACENZAN° 150/2010
Dott. G. PICCIAUESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA: ITALFONDIARIO SPA AVV. A. PERINI
AVV. M. SONZINICONTRO
BAYO KEMOKO + 1RESIDENTI IN VIA RONCAGLIA NC. 4, CADEO
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PLANIMETRIE DEGLI IMMOBILISCALA 1:100
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TRIBUNALE DI PIACENZAN° 150/2010
Dott. G. PICCIAUESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA: ITALFONDIARIO SPA AVV. A. PERINI
AVV. M. SONZINICONTRO
BAYO KEMOKO + 1RESIDENTI IN VIA RONCAGLIA NC. 4, CADEO
*********
PLANIMETRIE CATASTALI
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TRIBUNALE DI PIACENZAN° 150/2010
Dott. G. PICCIAUESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA: ITALFONDIARIO SPA AVV. A. PERINI
AVV. M. SONZINICONTRO
BAYO KEMOKO + 1RESIDENTI IN VIA RONCAGLIA NC. 4, CADEO
*********
ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE
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VISURE CATASTALI
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TRIBUNALE DI PIACENZAN° 150/2010
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COMUNICAZIONE UFFICIO ANAGRAFE
- regime patrimoniale -
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AVV. M. SONZINICONTRO
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ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA REGIONE EMILIA
ROMAGNA N. 01708-97591-2010 DEL 14/12/2010
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