törökbálint, pistály · 2016. 1. 4. · 1.2 tervi elızmények ... 4.1.1 a 0 változat – nem...

Törökbálint, Pistály üdül ıterületté alakításának megvalósíthatósági

tanulmányterve

A stratégia tervez ıi javaslata és szabályozási koncepció

2010. december hó

Tartalom •••• 3

Tartalom

Tartalom.......................................................................................... 3

1. Bevezetés - a munka célja, körülményei ............................. 7 1.1 A munka célja....................................................................................................7

1.2 Tervi elızmények ..............................................................................................7

1.3 Térképi alapok ...................................................................................................8

1.4 A munka menete................................................................................................8

2. Helyzetkép............................................................................. 9 2.1 Fekvés, domborzati viszonyok ..........................................................................9

2.2 Belsı tagoltság, az egyes eltérı adottságú területrészek jellemzıi .................10

2.3 Területhasználat...............................................................................................11

2.4 Közlekedési helyzet.........................................................................................13 2.4.1 Hálózati kapcsolatok......................................................................13 2.4.2 Forgalmi helyzetkép ......................................................................14 2.4.3 A terület belsı útjainak jelenlegi szerepe ......................................15 2.4.4 Tömegközlekedés: .........................................................................15 2.4.5 A terület vizsgált utcái ...................................................................15

2.5 Közmőellátottság, létesítmények és kapacitások.............................................17 2.5.1 Vízellátás .......................................................................................17 2.5.2 Szennyvízcsatornázás ....................................................................18 2.5.3 Felszíni vízelvezetés ......................................................................18 2.5.4 Gáz és hıenergia ellátás.................................................................19 2.5.5 Villamosenergia ellátás..................................................................20 2.5.6 Elektronikus hírközlés ...................................................................20

2.6 Zöldfelületi, környezeti állapot........................................................................20 2.6.1 Természetföldrajzi adottságok.......................................................20 2.6.2 Táji adottságok, domborzat............................................................20 2.6.3 Zöldfelületek..................................................................................21 2.6.4 Környezetállapot............................................................................22 2.6.5 A fejlesztési lehetıségeket befolyásoló környezeti tényezık ........23

2.7 Demográfiai viszonyok....................................................................................24

2.8 Intézményi ellátottság......................................................................................25

4 •••• Törökbálint, Pistály megvalósíthatósági tanulmányterve

2.9 Tulajdonosi szándékok ....................................................................................26

2.10 Ingatlanértékek ................................................................................................26

3. Összefoglaló helyzetértékelés ........................................... 28 3.1 Egymondatos összefoglaló ..............................................................................28

3.2 A legfontosabb adottságok ..............................................................................28

4. A Pistály fejlesztési stratégiája (javaslat).......................... 30 4.1 Stratégiai modellváltozatok a továbblépésre ...................................................30

4.1.1 A 0 változat – nem történik érdemi változás, az átsorolási döntés elmarad ...............................................................................30

4.1.2 Az 1. változat – a lakóterületekhez való átsorolás.........................30 4.1.3 A 2. változat – az üdülıterületté való átsorolás .............................30

4.2 Az egyes változatok várható hatásai, elınyei és hátrányai ..............................30 4.2.1 A 0 változat – nem történik érdemi változás, az átsorolási

döntés.............................................................................................30 4.2.2 Az 1. változat – a lakóterületekhez való átsorolás.........................31 4.2.3 A 2. változat – az üdülıterületté való átsorolás .............................31

4.3 Demográfiai és intézményi prognózis .............................................................32 4.3.1 Fizikai célállapot-prognózis – a demográfiai méretezés alapja .....32 4.3.2 Demográfiai prognózis ..................................................................32 4.3.3 Intézményi prognózis.....................................................................32

4.4 Stratégiai cél városi szinten .............................................................................34

4.5 Átfogó cél (jövıkép) a Pistály számára ...........................................................34

4.6 Beavatkozási területek (prioritások) és operatív tevékenységsorok ................34 4.6.1 A szabályozási terv elkészítése és jóváhagyása.............................34 4.6.2 Az infrastruktúra fejlesztése ..........................................................35 4.6.3 Intézményi fejlesztések..................................................................35 4.6.4 A megvalósítást segítı kommunikáció ..........................................36 4.6.5 A finanszírozási háttér folyamatos megteremtése .........................36

5. Szabályozási koncepció..................................................... 38 5.1 A szabályozás filozófiája.................................................................................38

5.2 A szabályozás javasolt fıbb elemei.................................................................38 5.2.1 A tervezési terület ..........................................................................38 5.2.2 Közmővesítettség...........................................................................38 5.2.3 Területfelhasználás ........................................................................38 5.2.4 Közlekedés.....................................................................................39

5.3 Az alátámasztó munkarészek koncepciója ......................................................39 5.3.2 Közmővek......................................................................................42 5.3.3 Környezetalakítás...........................................................................46 5.3.4 Örökségvédelem ............................................................................47 5.3.5 Sajátos jogintézmények .................................................................47

Tartalom •••• 5

A munka készít ıi......................................................................... 51

Bevezetés - a munka célja, körülményei •••• 7

1. Bevezetés - a munka célja, körülményei

A törökbálinti Pistály városrész üdülıterületté fejlesztésére vonatkozó megvalósíthatósági tanulmányterv elkészítésével Törökbálint Város Önkormányzatának Polgármesteri Hivatala bízta meg a DRO Studiót.

A tervezési terület a Pistály utca, Vértes utca, Vértes köz, Fürt utca, Pistályi felsı határoló út, Veréb utca által határoltan található, ezen felül a Fecske utca, Tisztiházak köz, Pacsirta utca, Trafó utca két oldalán nyíló telkeket (Felsı-Pistály) is magában foglalja.

1.1 A munka célja A munka célja a Pistály városrész üdülıterületté fejlesztésére vonatkozó megvalósíthatósági tanulmányterv elkészítése, annak érdekében, hogy az adott terület üdülıterületté való átminısítése olyan módon történhessen meg, hogy

• az abból következı feltételek ismertek legyenek a döntési és megvalósítási folyamat résztvevıi számára, és ennek alapján

• a terület fejlesztésében érdekeltek és az Önkormányzat között kölcsönösen elınyös feladatmegosztásra vonatkozó megállapodások jöhessenek létre.

1.2 Tervi el ızmények A tervezési munka több közvetlen elızménnyel is rendelkezik.

Ide sorolandó Törökbálint hatályos Településszerkezeti Terve és a Törökbálint Nagyközség Építési Szabályzatáról szóló 18/2001.(IX.18.) rendelet amely a településrész jelenlegi jogi környezetét adja, valamint a szomszédos Szabadházi-hegy szabályozási tervének már elfogadott 1., és készülıben lévı 2. üteme.

Fontos elızménye a tervnek Törökbálint Integrált Városfejlesztési Stratégiája, amely a „Tétényi-fennsík, Pistály és környéke” elnevezéső városrész tekintetében tesz fontos megállapításokat Pistály adottságairól, és a továbbfejlıdés megalapozásában is érdemi szerepet tölt be.

Áttételesen, elsısorban a külsı kapcsolatrendszer tekintetében függ össze a terület sorsa a szomszédos Mechanikai Mővek, valamint az egykori honvédségi terület elfogadott szabályozási tervében foglaltakkal.


Közvetlen elızménye ennek a munkának a PortaTerv Kft. által készített, „A Pistály hegy átminısítésének lehetıségét vizsgáló városrendezési tanulmány terv” c. dokumentum. Ezzel kapcsolatosan a a Képviselı-testület a következı határozatot hozta:

„53/2009. (II. 26.) VFKB határozat

Törökbálint Város Önkormányzatának Képviselı-testülete úgy dönt:

1. Pistály területét – figyelemmel a rekreációs célokra, a lakosság életminıségének javítására – a távlati fejlesztések során rendezni kell.

2. Készüljön el az elıírásoknak megfelelıen a részletes vizsgálati anyag, Pistály egész területére azzal a céllal, hogy egyes területeire részszabályozási tervet lehessen elkészíteni.

3. A részszabályozási terveket összhangban az út és közmőfejlesztésekkel, valamint a természeti adottságokkal kell elkészíteni.

4. Pistály azon területeit amiket az elkészítendı anyag kijelöl rekreációs központú üdülı övezetbe kell átsorolni a lakosság létszámának növekedése elkerülése céljából”

Bár nem nevezhetı elızménynek, mégis itt kell említeni azt a tényt, hogy jelen munkával párhuzamosan halad Törökbálint Településszerkezeti Tervének felülvizsgálata, így a jelen munkafolyamatban feltárt megoldási lehetıségek számára egyszerő beépülési lehetıség nyílhat a város átfogó településrendezési tervébe is.

1.3 Térképi alapok A tervezés térképes mellékletei, illusztrációi Törökbálint digitális állami alaptérképének felhasználásával készült, azért, hogy az ábrák tartalma a tervezés késıbbi szakaszaiban egyértelmően azonosítható, és szükség szerint a Településszerkezeti, illetve Szabályozási tervbe beépíthetı legyen.

1.4 A munka menete A tervezési munka 2010. márciusában indult,

� a térképi alapok beszerzésével, és � az önkormányzat és az érintett helyi civil szervezet illetékeseivel való konzultációval, � továbbá a helyszín viszonyainak feltérképezésével, � az elızményül szolgáló információk feltárásával és begyőjtésével. A munka

� a hatályos rendezési tervek feldolgozásával, értékelésével, � a tervezık és a polgármesteri hivatal illetékeseinek további konzultációival, � a helyi civil szervezeti vezetıkkel való többszöri tervezıi konzultációvak, � a korábbi terveknek a meglévı állapottal való összevetésével, � a megvalósulás elmaradása okainak elemzésével, � a lehetséges és indokolt új tervi elhatározások körülményeinek feltárásával,

értékelésével és rögzítésével

folytatódott.

A munka helyzetkép és helyzetértékelés fejezetei 2010. júliusában készültek el, a stratégia vázlatával együtt, majd egyeztetésre kerültek Törökbálint szakmai vezetıivel, valamint a Pistályi Egyesület vezetıivel. 2010. augusztus 19-én a Pistály Egyesület tagsága az Egyesület fórumán főzött megjegyzéseket az anyaghoz.

Ezen egyeztetések eredményét is figyelembe véve került továbbfejlesztésre a tervanyag, abból a célból, hogy azt jelen változatában Törökbálint Város Képviselı-testülete elsı olvasatban megvitathassa, és az így hozott állásfoglalás alapján készülhessen el a szerzıdés szerint szabályozási koncepcióval is kiegészített megvalósíthatósági tanulmányterv.

Helyzetkép •••• 9

2. Helyzetkép

2.1 Fekvés, domborzati viszonyok A mintegy 700 m x 900 m befoglaló mérető, a Felsı-Pistály területi nyúlványával együtt összesen 75,7435 Ha kiterjedéső terület súlypontja légvonalban Törökbálint központjától keletre 3,4 km-re, Budapest legközelebbi jelentısebb kapacitású közcélú közlekedési eszközétıl, a Kamaraerdei villamos-végállomástól nyugatra 1,6 km-re található. A terület északi oldalán a Hosszúréti-patak árterületéhez, nyugatról a Szabadházi-hegy városrészhez, délen a tervezett Napliget keleti oldalán Budaörs Kamaraerdı településrészével nyugatról szomszédosan, ahhoz a Veréb utcánál csatlakozva.

Geográfiai szempontból a terület a Tétényi fennsík mészkıplatójának északi lejtıjét alkotja. Geológiai összetétele, rétegzıdése kialakulásától eredıen feltehetıen kisléptékben változó, igen sokféle, vetıdésekkel szabdalt. Ennek megfelelıen erısen lejtıs felszíne is szabdalt, nagyon változatos felszíni formákat mutatva. A mély, eróziós völgyek mellett meredek lejtık találhatók itt, amelyek az építkezést, sıt, helyenként a közlekedést is nehézzé teszik. Részletes feltárás híján egyelıre kérdéses, hogy a – feltehetıen meglehetısen összetett – talajmechanikai adottságok, illetve az ezekkel összefüggésben jelentkezı felszín alatti vizek hogyan befolyásolják az építési adottságokat, feltételeket.

A terület magassági értelemben a Bf. 129 és 209 m közötti térben változik, értelemszerően a Tétényi-fennsík felıl a Pistály utca, illetve a mellette folyó Hosszúréti-patak völgye felé lejtve. Tekintettel arra, hogy a felület 850 m-en 80 m-t lejt, az átlagos lejtése mintegy 9,5 %-ra tehetı. Ezen belül azonban – éppen a változatos geológiai viszonyok miatt – helyenként jelentısebb eltérések is adódnak. Általánosságban leszögezhetı, hogy a nagyobb lejtéső területek a Tétényi-fennsík melletti területsávban találhatók, ahol a lejtés mértéke kisebb – 20-30 m-es kiterjedéső, általában telkeken belüli területrészeken – helyenként a 65 %-ot is eléri. A leginkább a völgyekben vezetett, esésvonal-irányú közterületek, utak esetében a maximális lejtés 20-25 % közé tehetı, a legnagyobb lejtéső utcaszakaszok értelemszerően a fennsík-közeli területrészeken találhatók. Az esésvonal-irányú utak meredeksége – függetlenül azok szélességi viszonyaitól – nagyobb gépjármőforgalmú átmenı utak ilyen irányú elhelyezését rendkívül megnehezítik, a szokásos magyar útfenntartási viszonyokkal számolva gyakorlatilag kizárják.

A meredek terep a közmőelhelyezés terén is az átlagosnál összetettebb feltételrendszert ad, és a talajmechanikai viszonyokra a telkek beépíthetıségének megállapítása során is tekintettel kell majd lenni.


2.2 Belsı tagoltság, az egyes eltér ı adottságú területrészek jellemz ıi

A tervezési terület két, egymástól jellegzetesen eltérı részre osztható: a fennsíkon elterülı, tervezetten parcellázott, valaha az egykori Mechanikai Mővek, illetve a honvédség egyes munkatársai számára lakást, illetve kikapcsolódást biztosító Felsı-Pistály adottságai, szabályozott viszonyai lényegesen eltérnek a Pistály-hegynek a hatvanas évek végén felosztott, a zártkerti gazdálkodás, a hétvégi földmővelés akkortájt szokásos viszonyait tükrözı telekstruktúrájától. A két területrész önmagán belül meglehetısen homogén, lényegi különbségek a természeti vagy az épített környezetben nem fedezhetık fel, egyes kisebb területrészek inkább kisebb részletszempontokban, vagy a fekvésük miatt különböznek egymástól.

A Pistály belsı tagoltságára jellemzı ugyanakkor, hogy a a 60-as évek végén, az egykori, mezıgazdasági jellegő terület felparcellázása során szemmel láthatóan a mezıgazdaság


szempontjából improduktív utak minimalizálására, ezzel együtt a telekterületek mővelési szempontból fontos jellemzıinek optimalizálására törekedtek. Ez – a zártkerteknél meglehetısen gyakori módon – a föld megmővelése számára kedvezıen hosszú, de keskeny parcellák kialakítását kívánta meg.

Különösen sajátos ez a Rozmaring utca és a Pistály dőlı közötti területrészen, ahol az igen hosszú – 250-300 m hosszú – utcaközöket eleve további, jelenleg zsákutcaként mőködı közterületi kezdemények – a Gerbera utca, és a Hortenzia utca felıl nehézségekkel megközelíthetı névtelen területsáv – tagolják, bár ezekrıl telkek nem mindenhol nyithatók. Az egyébként is sok helyen igen keskeny telkeket esetenként az elmúlt évtizedekben kialakított nyeles telkek szőkítik tovább, és vannak olyan telkek is, amelyen nem rendelkeznek közterületi kapcsolattal, ezek építési telekké alakításához a közterületi kapcsolat megteremtése elengedhetetlen törvényi feltétel.

Nem nagyon markáns, de kimutatható különbség az is, hogy az alsó, északi területrészen az utcák nem csak lankásabbak, hanem gyakran valamivel szélesebbek is, és ezen a területen kissé nagyobb a lakott, nagyobb mérető épületek aránya.

Sajátos jellegzetessége a Pistálynak a szomszédos Szabadház-hegyhez képest, hogy amíg az utóbbi utcái többnyire a szintvonalakhoz alkalmazkodva futnak, így a közbensı telekhatárok nagyrészt az esésvonalakkal párhuzamosak, a pistályi területen az esésvonal-irányú utak, és a szintvonalakkal párhuzamos oldalsó telekhatárok a jellemzıek. Ebbıl az következik, hogy a Pistály útjai némileg nehezebben járhatóak a Szabadház-hegyieknél, bár lényeges különbség a területek tényleges viszonyai között nem jelentkezik. Mindent egybevetve az állapítható meg, hogy a terület belsı tagoltsága, az egyes területrészek között nem jelentkeznek meghatározó mértékő különbségek. Az üdülıterületté válás folyamatában a kisebb, egy-két teleknyi területegység, vagy éppen a tulajdonosok összefogása, vagy együttmőködésének hiánya adott esetben várhatóan többet nyom a latba, mint a fizikai adottságok.

Ez egyúttal azt is jelenti, hogy a terület szabályozási tervét egy ütemben lesz érdemes jóváhagyni, azzal a megfontolással, hogy a közmővesítésben, útépítésben a tényleges elırelépés a nagy kiterjedéső területnek azon részein lesz indokolt, ahol a tulajdonosok öntevékenysége megteremti a továbblépés alapjait.

2.3 Területhasználat A terület eredetileg az elmúlt 50 évre visszanyúlóan, és máig is jellemzıen kiskertes, elsısorban szabadidıs kertmővelési, hobbikertes használatban volt, hasonlóan a térség más településeinek zártkertjeihez (pl. a budaörsi Frankhegyhez, vagy Alsószálláshoz, a budakeszi Makkosmáriához, vagy Nagyszénászughoz). Helyi sajátosság ugyanakkor, hogy egyes információk szerint az elmúlt évtizedekben folyamatosan adtak ki építési engedélyeket lakóházak építésére is.

A jelenleg hatályos településrendezési tervekben a terület egésze – a szomszédos, a Pistállyal lényegében egy városszerkezeti egységet alkotó Szabadházi-heggyel együtt – a kiskertes mezıgazdasági terület övezetébe került besorolásra.

Ez a tervi megállapítás lényegében megfelel a korábbi, és a terület nagyobb részén ma is jellemzı tényleges használatnak, hiszen a telkek túlnyomó többségén – függetlenül a jogi besorolástól – hétvégi házak, illetve az ott alvásra is alkalmas tárolóépületek állnak.

A terület tényleges használatát tekintve rögzíthetı, hogy annak belsı térhasználati arányai jól tükrözik a tényleges problémákat. Számszerősítve az elızı megállapítást az állapítható meg, hogy az összesen mintegy 75,7435 Ha kiterjedéső tervezési területnek csak a 8,6 %-a, (az Alsó-Pistályban 8, 4, a Felsı-Pistályban – a kisebb telekméretek miatt – 11,9 %), azaz 6,5424 Ha az út és egyéb közterület szemben a kertvárosias lakó, és a közepes sőrőségő hétvégi házas üdülıterületeknél általában jellemzı 15-20 %-os aránnyal.

A fentiek alapján a mintegy 520 telek összes területe kb. 69,2011 Ha, ebbıl következıen az átlagos telekterület kb. 1331 m2. Ez a telekméret az üdülıterületi besorolás szemszögébıl


igen kedvezı lehetne, ha a telkek alakja – a gyakran 10-15 m széles, 80-100 m-t is elérı, vagy még nagyobb mélységő telkekkel – nem tenné ezt csak kompromisszumokkal beépíthetıvé. Az is megállapítható, hogy a telekalakítás szempontjából a hatályos településrendezési tervekben a területre elıirányzott 1500 m2-es telekterületi minimum csak igen jelentıs nehézségek árán lenne teljesíthetı, hiszen az ennél kisebb tényleges telekméret miatt a szabályos telkek kialakításához telkek megszőnésével kellene számolni, ami viszont gyakorlatilag ellehetetlenítené a telkek kisebb, vagy nagyobb csoportokban történı újraosztását, a beépítés szempontjából kedvezıbb telekgeometria érdekében.

A jelenlegi szabályozási szélességek

A telkek átlagos területnagysága ugyanis mind hétvégi házas üdülı, mind pedig – egy esetleges késıbbi fázisban – kertvárosias lakóterület szempontjából kedvezınek mondható, azok jellemzı méretei viszonyt igen jelentıs számban teszik majd szükségessé a telkek újraosztását. A nagy mélységő, nemegyszer két utcára kifutó, de igen keskeny telkek


ugyanis kedvezıtlenek a hétvégi házas üdülıterület jellemzıen szabadon álló épületeinek elhelyezésére. Az elmúlt idıszakban is számos példa volt arra a területen, hogy több szomszéd együttmőködésével két-három szomszédos keskeny telek összevonásával, és mélységének megfelezésével alakítottak ki az üdülés céljára kedvezıbb formájú telkeket. Amennyiben a terület hétvégi házas üdülıterületi övezetbe kerül, várhatóan nagy számban lesz szükség ilyen átalakításokra, célszerően az érintett tulajdonosok öntevékenységével.

Bár a tényleges használat szemszögébıl semmiképpen sem tekinthetı mértékadónak, jellemzı a területhasználat szemszögébıl a terület hiteles földhivatali térképén fellelhetı épületek használat szerinti megoszlása. A helyszínen a kialakult viszonyok miatt kevéssé vizsgálható épületállományból az állami földhivatali térkép adatai szerint 36 lakóépület, ugyanennyi üdülıépület, 481 gazdasági épület és 84 melléképület áll. A lakóépületek jelentıs része a kiskertes övezet jogi kategóriájának kilencvenes évekbeli létrejötte elıtt került regisztrációra ebben a kategóriában (erre ugyanis utána jogszerően már nem lett volna mód), a gazdasági, üdülı és melléképületek nagyobb része a helyszíni tapasztalatok szerint jellemzıen megfelel a zártkerti épületek szokásos dimenzióinak, bár természetesen tucatszám elıfordulhatnak ettıl eltérı nagyságú épületek is.

Sajátosan eltérı ettıl a Felsı-Pistály telekstruktúrája, amely – feltehetıen az egykori Mechanikai Mővek közelsége miatt – 718 m2-es átlagos területő, szabályos alakú telkeivel, tervezetten kialakított utcáival láthatóan lényegében ma is megfelel a lakó- és üdülıtelkekkel szemben támasztott követelményeknek, így ezen a területrészen az üdülıterületté váláshoz jelentısebb telekalakítások várhatóan nem lesznek szükségesek.

A jelenlegi információs viszonyok között a ténylegesen lakott lakóépületek és üdülıépületek mennyisége hitelesen nem állapítható meg. Amellett, hogy ez a két kategória jogi értelemben ténylegesen semmiben sem különböztethetı meg egymástól, leszögezhetı, hogy a 2001-es népszámlálás a Pistályt, a Tétényi-fennsíkba beékelıdı, leginkább kialakult lakóterületi jelleget mutató Felsı-pistályi területet és a Szabadházi-hegyet egyaránt magába foglaló területegységén 151 lakott lakást tartott nyilván, 361 lakossal.

Ha a mintegy 100 Felsı-pistályi telek egyharmadát vesszük lakottnak, és tekintettel vagyunk arra, hogy a Pistály telekszáma kissé nagyobb a Szabadház-hegyénél, akkor jogosnak tőnik a feltételezés, hogy 2001-ben Pistályon – a Felsı-Pistállyal együtt – kb. 90-110 lakásban lakhattak. Az azóta eltelt idıszak szuburbanizációs folyamatainak tükrében megalapozottnak mondható a helyi civil szervezet által rendszeresen hangoztatott adat, miszerint a tervezési területen mintegy 120-150 lakásban körülbelül 320-380-an laknak többé-kevésbé életvitelszerően. A 2010. évi választói névjegyzék itt 284 szavazópolgárt tart nyilván. Ez a szám, figyelembe véve azt is, hogy a 18. évesnél fiatalabbak aránya a legutóbbi népszámlálás adatai szerint mintegy 20-22 %-ra tehetı, hasonló bejelentkezett lakosszámot eredményez. A tapasztalatok alapján az is látható, hogy az elmúlt idıszakban a gyermekes családoknak a területre költözése meglehetısen markáns, a lakóterületi használatot erısítı tendencia volt. Mindez ugyanakkor azt is jelzi, hogy a telkek alig több mint negyedrészén tartózkodnak huzamosan, tehát a tényleges lakó- és üdülıterületi használat még viszonylag alacsony mértékő. Érdekes az átalakulás szempontjából az a tény, hogy ez a lakott épületállomány a terület egészén meglehetısen szórtan helyezkedik el. A lakott épületek, lakóházak nagyobb arányban fordulnak elı a Felsı-Pistályban, valamint a Pistály dőlı – viszonylag jobb geometriai adottságokkal rendelkezı – alsó szakaszán és a Pistály út mellett.

2.4 Közlekedési helyzet

2.4.1 Hálózati kapcsolatok A tervezési terület közlekedési szempontból igen kedvezı fekvéssel bírhatna, több országos közútról, kiépített önkormányzati útról jól megközelíthetı lehetne. Az autópályák – az M1, M7, M6 – illetve az M0 autóút közelsége rendkívül jó, többirányú megközelítést biztosíthatna. A terület közvetlen feltárását biztosító olyan megközelítési


utak azonban, mely kapcsolatot teremtenének a kiépült úthálózattal, mindeddig nem épültek meg. A zártkertes rész a kialakult szők keresztmetszető teherbírás nélküli föld, vagy murvázott, helyenként leromlott aszfalt burkolatú utakon igen nehézkesen, az idıjárás és a domborzati viszonyok miatt idınként járhatatlan területeken át közelíthetı

meg.

A terület Törökbálint felıl a 8102 jelő összekötı útról az egyszerő útcsatlakozással kiépített, jó minıségő aszfalt burkolattal ellátott Szabadházi útról közelíthetı meg, illetve annak folytatásaként a Mecsek utcán keresztül, mely csak nyomokban megtalálható aszfalt burkolatú, illetve a Csobánc utcától leromlott, murvás kialakítású, végig szők keresztmetszető, a zártkertes részt kiszolgáló lakóút.

A Csobánc utca felıl a terület alsó, domborzatilag laposabb, jobban hasznosítható része közelíthetı meg a Pistály úton keresztül, mely már most is egyfajta feltáró, győjtıút funkciót tölt be. Ezen az útvonalon a megfelelı állagúnak mondható kb. 3 m széles aszfalt burkolatnak köszönhetıen a terület minden idıszakban biztonságosan megközelíthetı.

A terület Budaörs felıl a 81101 jelő összekötı útról a Temetı utcán keresztül a Pistály úton át érhetı el. Ez jelenleg a legfrekventáltabb megközelítési lehetıség, mivel a megfelelı szélességő és kiépítettségő aszfalt burkolatú úton keresztül mind a Budaörsi bevásárlóközpontok, mind az M1-M7 autópályák könnyen elérhetık. Ezen az útvonalon keresztül érhetı el legegyszerőbben a szomszédos, már beépült, Budaörshöz, illetve ezen túl Budatétényhez tartozó lakóövezet is, mely a Kolozsvári utcán keresztül kapcsolódik a Temetı utcához.

Budatétény, Budaörs és az M6 autópálya, illetve M0 autóút felıl a 7.sz fıúton, majd a Kamaraerdei úton keresztül a Kolozsvári utca kapcsolódik a Pistályi úthoz, míg a terület dél-nyugati területeit szintén a Kamaraerdei útról a Szajkó utcán át lehet megközelíteni.

2.4.2 Forgalmi helyzetkép A terület egyik legfontosabb közúti kapcsolatát a Mecsek u. – Szabadházi úton át elérhetıen biztosító 8102. jelő összekötı út 2x1 sávos kialakítású országos bekötıút, 8335 E/Nap átlagos napi forgalommal, ebbıl 3% teherforgalommal.

Jelenleg egyszerő útcsatlakozással kapcsolódik a terület feltárását biztosító Szabadházi úthoz, ami a jelenlegi zártkertek beépülése esetén kapacitáshiányos lesz, így a fejlesztési tervezésénél a Depó körforgalmi csomópontjába lesz szükséges a területet feltáró győjtıútját becsatlakoztatni.

A 81101. jelő bekötıút 2x1 sávos kialakítású, országos bekötıút. Jelenleg egyszerő útcsatlakozással kapcsolódik a területet Budaörs felıli feltárását biztosító Temetı utcához, a késıbbi területfejlesztés kapcsán egy kanyarodósávos vagy körforgalmú csomóponti kialakítás lesz indokolt.

A Kamaraerdei út 2x1 sávos kialakítású Budapest Fıváros Önkormányzatának kezelésében lévı fıút, mely a környék legjelentısebb feltáró és összekötı útja, igen jelentıs forgalommal. Budatétény és Budaörs között biztosít kapcsolatot. A tervezési terület felıli lakóutcák egyszerő útcsatlakozással csatlakoznak rá, így a terület fejlesztése

Tervezési

terület


kapcsán a Budatétény felıli kapcsolatot biztosító Kolozsvári utcai csomóponti kialakítása vizsgálandó.

2.4.3 A terület bels ı útjainak jelenlegi szerepe A terület belsı útjainak forgalmi szerepe a következı:

Feltáró utak Csobánc utca, Pistály út, Kolozsvári utca

Lakóutcák Rozmaring utca, Hortenzia utca, Gerbera utca, Aszparágusz utca, Aranyesı utca, Kékes utca, Fürt utca, Veréb utca, Boglárka utca, Pistály dülı, Zöldfa utca, Fecske utca, Pacsirta utca, Trafó utca, Tisztiházak köz, névtelen közök.

2.4.4 Tömegközlekedés: A területnek a város más részeihez a tömegközlekedési kapcsolatot legközelebb a BKV Budaörs és Törökbálint között közlekedı 140 járata, valamint hétköznap, csúcsidıben a 172E jelő járat adja, amelyek mind a városközponthoz, mind a szomszédos város kereskedelmi létesítményeihez, sıt, az utóbbi a budapesti Kosztolányi Dezsı térhez is jó kapcsolatot biztosít, bár a legközelebbi megállójuk a pistályi terület súlypontjától mintegy 1800 m-re, a kívánatos gyaloglási távolság négyszeresére található. Kissé közelebb, de a terület súlypontjától így is 900 m-re, a legközelebbi ponttól pedig kb. 300 m-re, a Kolozsvár utcában található a munkanapokon napközben óránként közlekedı 288 jelő autóbusz legközelebbi megállója, ami Budaörs lakótelepét köti össze a kamaraerdei területtel, itt átszállási lehetıséget teremtve Budapest más területei felé is. A Felsı-Pistályi terület számára elınyös a Mechanikai Mőveknek a terület súlypontjától mintegy 1,6 km-re esı fıbejáratától a budapesti Kosztolányi Dezsı térig nem csak munkanapokon, hanem a hétvégén is óránkénti sőrőséggel közlekedı 87-es járat.

2.4.5 A terület vizsgált utcái

2.4.5.1 Pistály út A terület feltárását biztosító 6-8 m szabályozási szélességő, kb. 3,0 m széles, jó állapotú aszfalt burkolatú út. A nyomvonalvezetése mind magasságilag, mind beláthatóság tekintetében megfelel a győjtıút követelményeinek, szinte teljesen síkterepi vezetéső. A kétirányú forgalom biztosított, mivel az igen alacsony jelenlegi forgalomnagyság mellett (kb. 200 j/nap) a személyautók gond nélkül kikerülik egymást a padkán.

Az ingatlanok megközelítését biztosító kiszolgáló utcák merılegesen csatlakoznak rá, a becsatlakozó utcákról az esıvíz keresztülfolyik rajta, mivel a vízelvezetés nem megoldott, ez várhatóan idı elıtti burkolatromláshoz vezet.


A jelenlegi győjtıúti szerepkörét a területfejlesztések után is biztosítani tudja, azonban a várhatóan megnövekvı forgalom számára az útpályát legalább 5,5 m-re szélesíteni lesz szükséges, amihez a szabályozási szélességet várhatóan 11-12 m-re kell növelni..

2.4.5.2 Lakóutcák: A lakóutcák nagy része változó keresztmetszető, többnyire keréknyomnyi szélességgel, kavicsos, murvás, helyenként tönkrement aszfalt, vagy beton járólap burkolattal. Két autó csak a helyenkénti szélesítésekben kerülheti ki egymást. Parkolásra többnyire csak telken belül van lehetıség.

A legtöbb esetben nem megoldott a csapadékvíz elvezetés sem, ami figyelemmel a helyenként 10% feletti emelkedıkre, gyors tönkremenetelt eredményezett, eredményez. A Pistály dőlı alsó szakaszát 2010. nyarán ideiglenes szilárd burkolattal látták el.

Rozmaring utca

Kékes utca

Veréb utca


Boglárka utca Zöldfa utca

2.5 Közmőellátottság, létesítmények és kapacitások Ez a tervfejezet a szolgáltatást nyújtó közmőtársaságok nyilvántartási adatainak, továbbá helyszíni szemlék tapasztalatai szerint foglalja össze Törökbálint Pistály városrész településrészének meglévı közmőellátottságát. Forrásmunkaként szolgáltak továbbá a város településszerkezeti tervében foglaltak (PESTTERV Kft.) továbbá a szóban forgó területtel kapcsolatba hozható tanulmányok, úgymint:

• Pistály-hegy és környéke településrendezési tanulmányterve – PORTATERV Kft., 2008

• Budaörsi kistérség fejlesztési koncepciója és programja – Terra Stúdió Kft. • Pistály-rét csapadékvíz tározó hidrológiai szakvéleménye, tanulmányterve – ARGON-

GEO Kft. • Csapadékvíz elvezetési tanulmányterv – Kádár Komplex Kft. • A törökbálinti szennyvíztisztító telep fejlesztési koncepciója – ETV Víziközmő Kft.

A fentiek alapján a szóban forgó településrész meglévı közmővekkel való ellátottsága az alábbiak szerint foglalható össze, szakáganként részletezve:

2.5.1 Vízellátás Törökbálint és térsége vízellátását jellemzıen az Érd és Térsége Víziközmő Kft. - ÉTV biztosítja, részben saját vízkészletébıl, részben a Fıvárosi Vízmővek vízbázisáról. A város vízellátó rendszerét az Érdi Vízmőtelep felıl érkezı NÁ300-as fınyomócsı mőködteti, és ez a nyomócsı tölti a Virág-tanyai tározórendszert is - 2 x 100 m3 -, melynek túlfolyószintje 236,56 mBf.

Az NÁ300-as töltıvezeték a rendszer szők keresztmetszete, vízszállító kapacitása kiterhelt, jelentıs többletigények kielégítésére nem alkalmas. A Virág-tanyai tározókból kiindulva NÁ300-200 dimenziójú elosztó gerincvezeték épült ki, egészen a DEPO-ig. Errıl ágaztatták le a vizsgált területtel szomszédos Egervölgy - Szabadházi - Mecsek - Villány - Zengı utcák fogyasztói vezetékeit, D110 KPE - KM PVC dimenziókkal. A Pistály városrészben a tervezési területen az ÉTV által üzemeltetett hálózat nincs kiépítve. A Budaörssel határos Veréb utcában mintegy 400 fm hosszon D110 KPE elosztóvezeték üzemel, megtáplálása a Beregszász úti gépház felıl történik, melyet és csatlakozó csıvezetékeit a Fıvárosi Vízmővek Zrt. üzemelteti, vélhetıen a budaörsi hálózatról leágaztatva. A Pistály utca végén ejektoros közkifolyó üzemel.

Összefoglalásként megállapítható, hogy a terület meghatározó hányada vezetékes vízzel ellátatlannak tekinthetı. Az egyes ingatlanokon lévı ásott-fúrt kutakból kitermelt víz magas nitrát tartalma miatt fogyasztásra, illetve háztartási célokra nem alkalmas.


2.5.2 Szennyvízcsatornázás Törökbálint elválasztott rendszerben csatornázott, a zárt rendszerő szennyvízelvezetés a lakott városrészekben 100%-os ellátottsági szintre kiépült. A hálózat által összegyőjtött szennyvizeket a DEPO-tól nyugatra, a Hosszú patak mentén lévı tisztítótelepre vezetik. A tisztítómő a város tulajdonában van, üzemeltetését az Érd és Térsége Víziközmő Kft. végzi. A telep névleges kapacitása 5.000 m3/nap, átlagos terhelése ez idı szerint 2-2.500 m3/nap körüli érték.

A tisztítómő egyes elemei elavultak, ezért az – az ÉTV vonatkozó tanulmánya szerint – a közeljövıben rekonstrukcióra szorul. Üzemében heves záporok esetén zavarok mutatkoznak, az illegális csapadékvíz bevezetések következtében túlterheltté válik.

A vizsgált területtıl nyugatra fekszik Törökbálint - Budaörs közös szennyvíztisztító telepe. A tisztítómő kapacitása 11.500 m3/nap, jelen állapotában gyakorlatilag budaörs szennyvizével kiterhelt. Védıtávolsága lakott területtıl 500 m, ennek megfelelıen a tervezési terület beépíthetıségét nem korlátozza, azonban a szomszédos Szabadház-hegyi városrész fejlesztésében igen komoly gátló tényezıt jelent, ami a sok szempontból közösen fejlesztendı Pistály fejlesztésénél is hátrányokkal járhat. A Pistály városrészben szennyvízelvezetı hálózat nem üzemel.

Az egyes ingatlanokon keletkezı szennyvizeket közmőpótló berendezésekbe vezetik, zömét vélhetıen elszikkasztják, súlyosan terhelve ezzel a környezetet, a talajt, és a talajvizet.

2.5.3 Felszíni vízelvezetés Törökbálint felszíni vízelvezetését tekintve jellemzıen a Hosszúréti-patak és mellékágai vízgyőjtı területén fekszik. A patak jelen állapotában túlterhelt, heves záporok esetén a budapesti szakaszán elöntések tapasztalhatók. További többlet csapadékvíz bevezetése záportározók létesítésével egyidıben lehetséges.

A Hosszúréti-patak vízrendszerének rendezése c. elvi vízjogi engedélyezési terv részletesen vizsgálja a tározási lehetıségeket a patak vízgyőjtı területén. Erre támaszkodva az ARGON-GEO Kft. elkészítette a vizsgált területtel határos Pistály-réti csapadékvíz-tározó


kialakításának lehetıségét bemutató tanulmánytervet. A tározó kialakításával kapcsolatos elımunkálatok az önkormányzat szervezésében elkezdıdtek. Erre a tározóra, mint befogadóra támaszkodva a Kádár Komplex Kft. elkészítette – egyebek mellett – a területtıl nyugatra fekvı Szabadházi terület csapadékvíz elvezetésének tanulmánytervét, de ebben a Pistály városrész csapadékvíz elvezetésével nem foglalkoztak.

A Pistály városrész felszíni csapadékvíz-elvezetése megoldatlan, területén értékelhetı vízelvezetı rendszer nem található. Zápor esetén a völgyvonalban vezetett utak mentén a lezúduló víz erıs kimosásokat, beágazódásokat, eróziót okoz.

2.5.4 Gáz és hıenergia ellátás A Törökbálint városát is magába foglaló tágabb térség földgázellátását a helyszíni székhelyő TIGÁZ Zrt. biztosítja, a szolgáltatói feladatokat annak a Diósdi Kirendeltsége látja el. A térség primer gázellátásának táppontja a Nagytétényi fennsíkon lévı MOL átadó állomás, melynek szekunder oldaláról induló 8 bar-os vezetékek táplálják a települések közúti nyomásszabályozó állomásait.

A szomszédos Budaörs területén lévı nyomásszabályozó által üzemeltetett 4 bar-os D160 KPE középnyomású vezeték a Pistály dőlı nyomvonalán érkezik a területre, majd az utca végén visszatér Budaörs közigazgatási területére. A mintegy egy kilométer hosszú vezetékszakasz mentén lévı ingatlanok egy része csatlakozott a vezetékes gázellátó hálózathoz. A földgázt 4 bar-on vételezik, majd házi nyomásszabályozókon keresztül redukálják azt kisnyomásúra. A térség további utcáiban gázellátó hálózat nem üzemel.

A terület ellátásában értelemszerően nem vesz részt, de jelenléténél fogva megemlítendı, hogy a Pistály dőlı nyugati oldalán, a Fürt - Rozmaring utcák mentén – zömében magántulajdonú ingatlanokon keresztül – halad a MOL Rt. üzemen kívüli propán-bután gázvezetéke, vele párhuzamosan bányaüzemi hírközlı kábelt fektettek. Jelenléte az érintett ingatlanok beépíthetıségét korlátozza, jogi helyzetének rendezése erıfeszítéseket igényel az önkormányzat illetékeseitıl és az érintett lakók képviselıitıl egyaránt.


2.5.5 Villamosenergia ellátás A település és térsége villamosenergia ellátásának szolgáltatója az ELMŐ-ÉMÁSz Zrt. a villamosenergia ellátás táppontjai a Budaörsi és Diósdi 120/20 kV-os alállomások. A középfeszültségő ellátás 20 kV-on történik, jellemzıen szabadvezetékes hálózaton keresztül. Az alállomásokból kiinduló 20 kV-os hálózatok főzik fel és látják el primer energiával a fogyasztói transzformátor állomásokat, melyek általában 20/0,4 kV oszloptranszformátorok. A 20 kV-os hálózat részeként a Budaörs-Pistály-Budaörs nyomvonalon haladó vonal mőködteti a Hortenzia utcában és a Pistály dőlın telepített kommunális transzformátor állomásokat. A 20 kV-os vezeték zömében magántulajdonú ingatlanokon keresztül halad.

Az átalakítók szekunder oldaláról induló 0,4 kV-os vezetékrendszer légvezetékes kiépítettségő, részben kötegelt légkábeles, részben csupaszvezetékes kivitelő. A hálózat a vizsgált terület utcáiban zömében kiépült. Az elektromos energiaellátás lehetısége minden ingatlan számára biztosítható, egyes ingatlanok esetében szolgalmi jogos átvezetés útján. Ez ugyanakkor az érintett ingatlanok számára beépítési korlátozásokat is jelent, hiszen az elektromos vezeték védıtávolságán belül az épületek elhelyezése, és bizonyos tevékenységek is többletszabályok betartásával járnak.

2.5.6 Elektronikus hírközlés A régió vezetékes távközlési szolgáltatója a Magyar Telekom Zrt. Törökbálint a 23 számú Biatorbágyi primer körzethez tartozik. A térségben a Zrt. színvonalas szolgáltatást nyújt, a távbeszélı hálózaton keresztül az internetes hozzáférés lehetısége is korlátozás nélkül biztosított. A vezetékes távközlési hálózat részeként a vizsgált területen két nagyelosztó található - a Hortenzia utca végén és a Rozmaring utcában. Csatlakozó hálózata földkábeles - rézvezetékes kiépítettségő. Továbbiakban az elıfizetıi hálózat saját és villany tartóoszlopokon kiépült.

A vezeték nélküli távbeszélı ellátást a vizsgált terület a vezetı mobil szolgáltatók - T-Mobile, Vodafon, Telenor - által megfelelı minıségben lefedett, köszönhetıen a közelben lévı toronyra szerelt átjátszóknak, erısítıknek.

2.6 Zöldfelületi, környezeti állapot

2.6.1 Természetföldrajzi adottságok A Pistály városrész környezete természetföldrajzi szempontból a Tétényi-fennsík kistájban helyezkedik el. Ennek névadó területe a Tétényi-fennsík, amely a Budai-hegység elıterében fekszik, környezetébıl mintegy 100–150 méter magasan kiemelkedı, fıként szarmata mészkı alkotta rög. A fennsíkot északról a Budaörsi- medence, keletrıl és délrıl a Duna völgye, nyugatról a Szidónia-völgy határolják.

A kistáj szerkezeti vonalakkal határolt alacsony fennsík. Genetikailag lenyesett, letarolt felszíntípus, amely korábban a Budai-hegység hegylábfelszínéhez tartozott, és csak a negyedidıszakban, a Budaörsi-medence lemélyülésével különült el. A kistáj geomorfológiai tekintetben a tagolatlan fennsíkok kategóriájába tartozik. Az átlagos relatív relief 54 m/km2.

2.6.2 Táji adottságok, domborzat Kedvezı táji, tájképi adottságokkal rendelkezik a terület. Magas a növényzettel fedett felszín aránya, kellemes, laza beépítés jellemzi, a természetes növényállomány foltjai megjelennek a kertekben, összefüggı egységet alkotva. Szép kilátás nyílik az alant elterülı völgyre, ahol a terület közelében, vízparti vegetációval kísért természetes mederben folyik a Hosszúréti-patak.

A környezetben többféle területhasználat jellemzı. A Tétényi-fennsíkot a Budaörsi-medencével összekapcsoló domboldalon, a területtıl keleti irányban, Budaörshöz tartozó


lakóterület, nyugati irányban szintén volt zártkertes terület található. Északról beépítetlen térség (Hosszúréti-patak menti gyepes, természetközeli vegetációjú terület, mezıgazdasági terület, illetve a budaörsi új temetı), valamint gazdasági területek helyezkedik el. Délrıl szintén egy beépítetlen terület határolja, amelyen túl a Mechanikai Mővek telephelye mőködik.

A terület maga nem áll természetvédelmi oltalom alatt, de határát délrıl érinti a Natura 2000 területek közé tartozó Érd-Tétényi plató SCI, kiemelt jelentıségő természeti terület. A Felsı-Pistály településrész mellett, a tervezési terület határától mintegy 250 méterre délre, az országos ökológiai hálózat területe, ezen belül a Tétényi fennsík magterülete található.

A tervezési területet magába foglaló északi kitettségő domboldal észak-dél irányú völgyeletekkel tagolt, amelyek egy kelet – nyugat irányú hullámzást adnak a terepnek, az észak – déli lejtésirány mellett. Ezekben a völgyeletekben futnak felfelé a terület egyes utcái (Vértes u. – Rozmaring u., Pistály dőlı). A magasságkülönbség következtében a terület felsı peremén haladó földútról kedvezı kilátás adódik a Budai-hegyekre és a Budaörsi-medencére. A domboldal felsı, déli részén a terep viszonylag meredeken esik – ez különösen jellemzı a Fürt utca felsı szakaszán, a Barlang utcánál, a Pistály dőlı felsı részénél –, majd viszonylag egyenletesen lejt a Budaörsi-medence irányába. A domboldal területén több helyen figyelhetı meg hasonlóan meredek terep, a Rozmaring és Gerbera utcák, valamint a Pistály dőlı és a Veréb utca közötti sávban. A terület legmagasabb pontja 209 Bfm, a területet északról határoló Pistály út mentén 129 Bfm, a területet délrıl határoló földút mentén 208 Bfm körüli magasságokat találunk.

2.6.3 Zöldfelületek A terület eredeti vegetációját, a Tétényi-fennsíkhoz hasonlóan mészkedvelı tölgyes és álló karsztbokorerdı alkotta, amelyet fokozatosan felváltottak a zártkertek, üdülıkertek. Az eredeti társulás fajaiból álló növényzet foltjai több helyen fellelhetık a domboldalon, néhány kevésbé intenzív hasznosítású kertben, valamint használaton kívüli, magára hagyott telkeken, amelyeket visszahódított a természet. A területen több ilyen erdıskert, vagy részben erdısült kert található, ahol a lombkoronaszinten zárt növényállomány meghaladja a telek területének legalább felét. A fás növényzetet kocsánytalan tölgyek, mezei juharok, virágos kırisek, akácok, gyümölcsfák alkotják. Az erdıs- vagy részben erdısült kertek legnagyobb arányban a domboldal déli részén a Pistály dőlı végénél, a Fürt utca – a Barlang utca találkozásánál, illetve a Pistály dőlı és a Hortenzia utca közötti tömbben fordulnak elı.


A területfelhasználás változatos képet mutat. Vegyesen fordulnak elı lakó- és üdülıkertek, szılıskertek, gyümölcsösök, mozaikosságot, egyedi karaktert, sajátos hangulatot kölcsönözve a domboldalnak. Kissé magasabb a lakófunkció aránya a Pistály dőlı északi része mentén, a Gerbera és Zöldfa utcák kisebb szakaszán. A telkek között akad felhagyott gyümölcsös, használaton kívüli kert.

A közterületi növényállományt néhány faegyed és cserjék képviselik, az utcák szélessége (keskeny közterület) és a terepviszonyok (bevágás) miatt fasorok telepítésére nem volt lehetıség. Gyümölcsfák, dió, mezei juhar fordulnak elı, a területet délrıl határoló út mentén található néhány értékes kocsánytalan tölgy. Cserjék közül az eredeti növénytársulás fajai közül a galagonya, kecskerágó, mogyoró, som, a telepítettek közül az orgonák jellemzık.

2.6.4 Környezetállapot A tervezési terület jó környezeti adottságokkal, kedvezı környezetminıséggel rendelkezik. Nem található olyan terhelı forrás, amely a környezeti feltételeket jelentısen rontaná. A Hosszúréti-patak völgye átszellızési folyosóként funkcionál, a terület levegıjét folyamatosan frissíti. Ennek következtében a légszennyezı anyagok aránya alacsony, tiszta levegıjő térségnek számít. A több, mint 1 km-re északra húzódó az M1 – M7 közös bevezetı szakaszának légszennyezése a területet nem érinti.

Zajviszonyok szempontjából szintén elınyös a helyzet. Az M1 – M7 közös bevezetı szakaszának és a szintén több mint 1 km-re található Budapest – Bécs vasútvonalnak a forgalmi terhelése ugyan igen nagy, és így zajhatásuk jelentıs, de a távolságnak köszönhetıen a területen határérték alatti zajszint tapasztalható. A közúti és vasúti zajterhelés mellett repülési zajjal is számolhatunk a területen. A közelben található Budaörsi Repülıtér kiképzı és forgalmi útvonala a terület felett halad el. A repülıtér zajhatása határértéket meghaladó. Üzemi zajforrás nincs a területen és közelében.

A következıkben Budapest és vonzáskörzete interaktív stratégiai zajtérképnek részlete látható. A terület jelenleg mezıgazdasági besorolású, amely kategória a hatályos zajvédelmi rendeletben nem szerepel. A zajviszonyok összehasonlíthatósága érdekében, illetve a tervezett hasznosítást figyelembe véve, a zajhatárértékek megállapításánál az üdülıterület, mint tervezett, zajtól védendı kategória, határértékei vettük alapul. Közúti és vasúti zajterhelés tekintetében vonatkozó rendelet szerint nappal 60 éjjel 50 dB (országos gyorsforgalmi utak, vasúti fıvonaltól származó) zajszint tekintendı határértéknek. Repülési zaj tekintetében, a Budaörsi Repülıtér kapacitása és repülıgépforgalma miatt, nappal 55, éjjel 45 dB a zajterhelési határérték.

Közúti zajterhelés nappal

Közúti zajterhelés éjjel


Vasúti zajterhelés nappal Vasúti zajterhelés éjjel

Repülési zaj nappal

Problémát jelent a területen a szennyvízcsatorna hiánya és az ebbıl adódó potenciális talaj- és talajvízszennyezés. A terület geológiai felépítését tekintve az alapkızetet kızetlisztes homok, homokkı, kavicsos homok, homokos agyag, kavicsos mészkı, agyagmárga, amelyre lösz, kisebb részben kavicsos, kızettörmelékes homok települt. A 219/2004. Korm. rendelet alapján fokozottan érzékeny a felszín alatti vizek állapota szempontjából, és kiemelten érzékeny felszín alatti vízminıség-védelmi terület. A budaörsi szennyvíztisztító védıtávolsága a tervezési területet nem érinti.

2.6.5 A fejlesztési lehet ıségeket befolyásoló környezeti tényezı k A vizsgált terület a hatályos településszerkezeti tervben jelenleg kertes mezıgazdasági területbe sorolt, amely beépítésre nem szánt terület. Az üdülıterületté fejlesztés során a beépítésre szánt területbe sorolás a magasabb szintő jogszabályok alapján bizonyos feltételekkel lehetséges. Az Épített környezet alakításáról és védelmérıl szóló 1997. évi LXXVIII tv. 8. § (2) b) bekezdése szerint új beépítésre szánt terület kijelölésével


egyidejőleg a település közigazgatási területének biológiai aktivitás értéke az átminısítés elıtti állapothoz képest nem csökkenhet. Ennek érdekében az átminısítéssel párhuzamosan a biológiai aktivitást növelı területhasználat kijelölése szükséges. Ilyen értéknövelı tényezı pl. általános mezıgazdasági terület átsorolása erdıterületté. A biológiai aktivitás érték számítását a 9/2007. ÖTM rendelet alapján kell elvégezni, a településszerkezeti tervvel összehangoltan.

A terület fejlesztését közvetetten befolyásoló másik fontos tényezı a Tétényi-fennsík Natura 2000 területe és az itt található országos ökológiai hálózat területe. A Duna-Ipoly Nemzeti Park Igazgatósággal történt egyeztetés szerint a Felsı-Pistály településrészt a településközponttal összekötı útnak a hatályos szabályozási tervben és a Budapesti Agglomeráció Területrendezési Tervérıl szóló törvényben is szereplı kiépítése (gyakorlatilag az egykori katonai területen átvezetı földút burkolása) természetvédelmi szempontból nem támogatható. A leburkolandó földútnak önálló földrészlete nincs, így jelenleg az ingatlan nyilvántartásban nem szerepel. Keresztülvágja a Natura 2000 területet és az ökológiai hálózat magterülete mellett halad el. Ezeken a területeken molyhos tölgyes foltokkal tarkított értékes száraz gyepek találhatók. Egyes foltokban rontott a gyep, amely regenerálódik, összességében azonban jó állapotú a terület. Védett fajok is találhatók a gyepben (pl. Centaurea sadleriana, Linum tenuifolium, Jurinia mollis, Adonis vernalis, Linum flavum, Vinca herbacea, Stipa pulcherima és rovar meg madárfajok).

2.7 Demográfiai viszonyok A terület demográfiai viszonyai a rendezetlen, gyakran informális módon változó helyzet miatt csak fı tendenciáiban, becslés jelleggel állapíthatók meg.

Az utolsó rendelkezésre álló számszerő adatok a 2001. évi népszámlálásból, a Pistályt is magában foglaló nagyobb városrész adataiból ismerhetık meg, azóta csak nyilvántartási adatok lennének elérhetık, amelyekrıl azonban – a bejelentkezési kötelezettség gyakori, szinte rutinszerő elmulasztása következtében – tudható, hogy rendszerint távol állnak a tényleges helyzettıl, így publikálásuk félrevezetı lenne. Bonyolítja a helyzetet az a tény, hogy az ilyen jellegő területek használati módja kisebb-nagyobb részben eltér a szokásos lakóterületekétıl. Az átalakuló zártkertekben, kiskertes üdülıterületeken jellemzı, hogy a hosszabb idıszakokban, de nem állandóan, hanem például tavasztól ıszig itt tartózkodó, legtöbbször inaktív – nyugdíjas – lakosság gyakran öntudatlanul is elıkészíti az állandó letelepedést, az aktív, családos állandósuló lakosság megjelenését, és a terület fokozatos, spontán átalakulását. Ez a folyamat azonban – éppen átmeneti jellege miatt – számokkal, adatokkal, mutatókkal rendszerint nem ragadható meg, bár a személyes tapasztalatok szerint Pistályban is többféle formában jelen van.

A lakott lakások becslésébıl éppúgy, mint a választási nyilvántartásból azt a következtetést lehet levonni, hogy a Pistály területén legalább 350-370 fı lakik állandó jelleggel, és ezek társadalmi státusjellemzıi – az elmúlt évtized változási tendenciái miatt – jobbak, mint az alábbiakban a népszámlálás alapján kimutatottak. Pontosabb információkkal a 2011. évi népszámlálás szolgál majd.

A város IVS-e a Szabadházi-heggyel együtt kezeli a területet, és a társadalmi. Demográfiai elemzést is a két területrész együttesére végzi. Az ott – a 2001. évi Népszámlálás adatai alapján – közölt társadalmi-demográfiai helyzetelemzésben – amelynek feltőnı sajátossága, hogy bár minden elemében az egész városról beszél, de szinte mindenhol említi a pistályi területet – jól látható, hogy a térség a városon belül sok szempontból a „legek közé” tartozik. A korösszetételben, a gyerekek és az idısek aránya is magasabb az átlagnál, ugyanakkor igen magas a csak nyolc osztályt végzettek, és nagyon alacsony a diplomások aránya. Itt a legalacsonyabb a foglalkoztatottak, ugyanakkor a legmagasabb a keresı nélküli családok, és a rendszeres jövedelem nélküli aktív korúak aránya. A komfort nélküli lakások aránya itt a legmagasabb a városban.

A terület sajátos társadalmi és gazdasági helyzete, vegyessége nagy valószínőséggel többféle, évtizedes múltra visszatekintı folyamat összhatására vezethetı vissza.


Ennek során az egykori Mechanikai Mővekhez tartozó néhány lakóépület mellé felépült hétvégi házas, kiskertes övezetbe az eredeti lakók után elıször bizonytalan egzisztenciájú, alacsony társadalmi státusú lakók költöztek be, alacsony iskolai végzettséggel, és az átlagosnál több gyerekkel. A következı idıszakban a nyugdíjas hétvégiház-tulajdonosok egy részének hosszabb-rövidebb idıre való kiköltözése jelentkezett, majd az elmúlt években az átlagos, vagy annál kissé magasabb státusú, többgyerekes fiatal családok megjelenése eredményezte a jelenlegi vegyességet.

A népesség számának terén egyszerő arányosító becsléssel az állapítható meg, hogy a nagyobb városrészben 2001-ben megszámolt 361 fıbıl mintegy 200-220-an lakhattak a Pistály területén. Az azóta eltelt idıszak szuburbanizációs trendjei, illetve az építkezések helyszíni bejárásokon szerzett tapasztalatainak alapján, összevetve az adatokat a választási nyilvántartás számaival megalapozottnak mondható a Pistály Egyesület által is hangoztatott 350-370 fıs lakosszám. Ezen belül feltételezhetı, hogy az elsıdlegesen középosztálybeli nyugdíjasok, illetve gyerekes családok ideköltözése miatt a társadalmi státus mutatói (pl. az iskolázottság szintje) a népszámláláshoz képest javultak.

A folyamatok továbbgondolásával a jövı folyamatait illetıen két változat vázolható fel:

• A „nulla változatban”, vagyis akkor, ha a jelenlegi mostoha infrastrukturális helyzet változatlanul fennmarad, a terület iránti jelenlegi szerény érdeklıdés tovább csökken, és a természetes demográfiai folyamatokkal is összefüggı ingatlantulajdonlási változások nyomán újabb alacsony státusú, máshol elérhetı ingatlant nem találó csoportok mérsékelt ütemő ideköltözése várható, ami a státusjellemzıkkel is kifejezhetı társadalmi problémák, köztük a kirekesztettség erısödését okozhatják majd.

• Ha sikerül fokozatosan fejleszteni az infrastrukturális hátteret, illetve lépésenként javítani a terület megközelíthetıségét, elérhetıségét, akkor valószínősíthetı, hogy a következı évtized ideköltözıi – a jelenlegi trendet folytatva – viszonylag magasabb státusú, a középrétegekhez tartozó többgyerekes családok lesznek, akik a gyerekek jó környezetben való felnövése érdekében átmenetileg vállalják a mostoha infrastrukturális feltételeket is. Ebben az esetben folyamatos, és egyre erısödı lesz a – már ma is élénken érzékelhetı – törekvés a helyzet lényeges javítására.

A két változat közötti stratégiai döntés jelen esetben az önkormányzat Képviselı-testületének a feladata, amely hosszú idıre határozza meg azt, hogy a Pistály megmarad-e a város egyik problémagócának, vagy elindul a fenntartható fejlıdés pályáján.

Ennek az alapfeltétele a szabályozási terv elkészítése és jóváhagyása, amely lehetıséget teremt az állampolgári aktivitások, együttmőködés kifejtésére a terület megújulásának érdekében.

2.8 Intézményi ellátottság A területen, vagy közvetlen szomszédságában semmiféle intézmény nincs. A viszonylag csekély számú lakosság számára ezért az alapvetı közösségi szolgáltatások igénybe vétele is alapvetı gondokat jelent, hiszen a gyenge minıségő közcélú közlekedés mellett a több kilométerre található törökbálinti iskolák, óvodák, vagy orvosi rendelı, mővelıdési létesítmények igénybe vétele személygépkocsi nélkül alig oldható meg. Nem véletlen, hogy az itt élık egy része különféle informális technikák igénybe vételével a törökbálinti intézményeknél közelebb fekvı, illetve jobban megközelíthetı budaörsi, vagy budapesti közintézményeket veszi igénybe.

Tekintettel viszont arra, hogy az üdülıterület létesítése nem lehetetleníti el az egyes ingatlanokon való életvitelszerő tartózkodást, a tervezés során arra kell felkészülni, hogy a kialakítható 600-700 telek benépesülése kb. 15 éves idıtávlatban mintegy 1500-2000 fı ittlakását eredményezi, és ez – a hasonló perspektívájú Szabadház-hegy, valamint a terület közvetlen szomszédságában tervezett Napliget lakópark majdani lakóival együtt –összesen 4-5000 fı intézményi ellátását igényli majd, legalább az alapellátás szintjén. Ez a jelzett idıtávlatban mintegy 200-250 óvodáskorú, és 5-600 általános iskolás ellátását, két felnıtt és


egy gyermekorvosi körzet létesítését igényelheti majd. Bár az intézményi ellátottság ilyen mértékő biztosítása csak hosszabb távon jelentkezı feladat, a rendezett viszonyok megteremtése és fenntartása érdekében mielıbb ki kell jelölni azokat a területrészeket – Pistályban, vagy a szomszédos fejlesztési területeken – amelyeket ilyen intézmények számára kell igénybe venni, továbbá ki kell alakítani a terület fokozatos beépülésének korábbi szakaszaiban alkalmazandó átmeneti intézkedéseket az intézményellátás folyamatos, az igényekhez a jelenleginél lényegesen jobban alkalmazkodó kialakítására.

Bár fogalmilag nem az intézményhálózat jellemzıje, logikailag mégis itt kell említeni azt a tényt, hogy a területen semmiféle kereskedelmi, vagy szolgáltató egység, bolt, üzlet nem található, a legközelebbi ilyen a Budaörs területén, a tervezési területtıl néhány száz méterre található sörözı-kávézó (amely nemegyszer ad otthont a helyi civil szervezet üléseinek, összejöveteleinek is). Így az itt élıknek gyakorlatilag mindenféle fogyasztási cikket kilométerekrıl kell hazaszállítaniuk, ami szintén nem egyszerősíti az itt élık, vagy letelepedık helyzetét.

2.9 Tulajdonosi szándékok Az eddig megismert tulajdonosi szándékok – bár nem reprezentatív módon – arra utalnak, hogy a jelenlegi tulajdonosok nagyobb része egy sajátosan ellentétes érdekeltségpár eredményeként – a jelenlegi helyzet konzerválásában és legalizálásában érdekelt. Az ingatlanértékek ugyanis a lakóterületi fejlıdés során igen jelentısen emelkedhetnének, ugyanakkor, ha Pistály felkapottá válna, a gyorsan növekvı forgalom miatt éppen a jelenlegi vonzerejét veszítené el az itt élık számára. Ebben a helyzetben úgy tőnik, hogy a tulajdonosok nagyobb rész az üdülıterületi övezeti besorolás megszerzésében érdekelt. Így ugyanis jogalapja lehet az alapvetı viszonyok javításához elengedhetetlen infrastruktúra-fejlesztéseknek, és hosszabb – 10-20 éves – idıtávlatban megnyílhat az út a lakóterületi besorolás számára is, ugyanakkor a megteremtett jogi lehetıségek a kívülállók számára prognosztizálhatóan nem annyira vonzók, hogy viharos ütemő beáramlással kelljen számolni, így a dolgok menete kézben tartható, Pistály nyugalma pedig megırizhetı marad.

2.10 Ingatlanértékek A területen a zártkerti ingatlanok fajlagos kínálati ára – az interneten, az ingatlanforgalmazó cégek választékából véletlenszerően kiválasztott 20 ingatlan adatai alapján – 4.500-5.500 Ft/m2 között változik, a telek területére vetítve. Ennél ott lehet magasabb árral találkozni, ahol a tulajdonos a meglévı épületet használható értéknek számítja, és nem a bontásával számol. Ilyen esetekben – egy téglaépítéső, 50-60 m2 körüli épülettel számolva – az egy m2 telekterületre vetített fajlagos kínálati ár 10.000-15.000 Ft/m2 között alakul.

Számba véve a térség más településeinek hasonló adottságú területeit, hasonló kínálati árakkal lehet találkozni a szintén mezıgazdasági övezetben lévı budakeszi Nagyszénászugban. 15-20.000 Ft/m2 közötti fajlagos telekárakat találunk Budaörs Frank-hegyi területének üdülıövezetbe sorolt, ám a szükséges infrastruktúrával még nem rendelkezı telkein, amelyek a pistályi területnél jobb fekvésőek, elérhetıségőek. Érdekes lehet az ingatlanárak alakulása szempontjából Budakeszi Makkosmária területe, amely az üdülıterületi fázist átugorva a zártkertes övezetbıl 4-5 éve került kertvárosi lakóterületi besorolásba. A lakóházak építéséhez itt teljes közmővesítettség szükséges, amihez egyelıre a szervezés és tervezés alatt álló szennyvízcsatorna hiányzik, így az építkezés jogszerően várhatóan egy-két év múlva lesz lehetséges. Ezen a területen a – nagyrészt építési telekként kínált – telkek kínálati ára jelenleg 25.000 Ft/ m2 körül alakul.

A fenti értétek azt mutatják, hogy nagyjából megalapozottnak mondhatók azok a hirdetésbeli kitételek, amelyek a Pistályon árult ingatlanoknál a vétel kiváló befektetési jellegét hangsúlyozzák.

A várható – és többé-kevésbé törvényszerően bekövetkezı – értéknövekedés arra is következtetni enged, hogy megalapozottan nem kifogásolható, ha az önkormányzat a lépésrıl-lépésre történı infrastrukturális fejlesztések részfinanszírozásába az érdekelt


tulajdonosokat is bevonja. Ennek módjára, arányára, konkrét megoldására, értékviszonyaira a megvalósítási tervezési szakaszban lehet majd javaslatot tenni, a várható infrastruktúrafejlesztési költségviszonyok ismeretében.


3. Összefoglaló helyzetértékelés

3.1 Egymondatos összefoglaló Törökbálint Pistály településrészének adottságait az üdülıterületi fejlesztés szemszögébıl egy megállapításban összegezve az szögezhetı le, hogy a terület társadalmi folyamatai kifejezetten szükségessé teszik, a fizikai viszonyai pedig nem zárják ki az ilyen típusú fejlıdést, a terület kertvárosi mőködése azonban mindenképpen igen hosszú ideig – 10-15 évig – tartó folyamatos, célzott és szervezett tevékenység eredményeként jöhet létre, az önkormányzat és az érintett tulajdonosok összehangolt erıfeszítéseivel.

3.2 A legfontosabb adottságok A legfontosabb adottságok az alábbiakban foglalhatók össze.

• A lakosság társadalmi jellemzıinek változása azt mutatja, hogy a korábbi, nagyobb részben alacsonyabb státusú, illetve inaktív lakosságot fokozatosan a fejlesztésben jobban érdekelt aktív, fiatalabb, gyermekes középosztálybeli családok váltják fel. A változások megindulása esetén további gyarapodásuk, a terület társadalmi összetételének stabil fejlıdése prognosztizálható, ezek elmaradása esetén viszont a szegregáció, a különféle társadalmi problémák és konfliktusok újabb erısödése várható.

• A tervezési terület külsı kapcsolatrendszere, megközelíthetısége igen gyenge, belsı úthálózata sem területében, sem minıségében nem felel meg a lakott területekkel kapcsolatos alapvetı elvárásoknak.

• A területen a közmővek nagyrészt hiányoznak: az elektromos energiaellátás mellett kisebb részben gáz-, és egy utcaszakaszon vízellátással, továbbá telefon és internethálózattal rendelkezik.

• A Felsı-Pistály telekviszonyai nagyjából megfelelnek egy közepes státusú kertvárosénak. A pistályi hegyoldal területének meglehetısen szabdalt felszíne, meredek lejtıi sem építési, sem pedig útvezetési szempontból nem mondhatók kedvezınek, ezek az adottságok azonban önmagukban nem lehetetlenítik el a terület jelenleginél intenzívebb hasznosítását. Jelenleg ismeretlenek a talajmechanikai és hidrogeológiai adottságok, ezeket célszerően a csapadékvíz-elvezetés tervezésével együtt tisztázni kell.

• A telkek túlnyomó többségén található valamilyen épület, mintegy egynegyedükön több is, ezek azonban túlnyomó többségükben a zártkerti, illetve kiskertes mezıgazdasági-rekreációs használatnak megfelelı, rövidebb ott-tartózkodásra is alkalmas tárolók, kisebb hétvégi házak. Az állandóan, vagy az év nagyobb részében lakásként használt épületek száma az összesen 520 telken mintegy 120-150-re tehetı, és ez a szám folyamatosan növekszik. Az ilyen, lakásra alkalmas épületek a Felsı-Pistályban, a Pistály dőlı és a Pistály út mentén sőrősödnek.

Összefoglaló helyzetértékelés •••• 29

• A terület legfontosabb hiányosságai jelenleg a mőszaki infrastruktúrában jelentkeznek, de várható, hogy a népesség növekedésével az intézményi háttér erısítése is elementáris igényként fog megjelenni.

• A jelenlegi lakottsági szint, illetve a lakosság sőrősége, összetétele, elvárásai ugyanakkor arra utalnak, hogy az üdülı- (és lakó)területekkel szemben megfogalmazható elvárások csak lépésrıl lépésre, hosszabb idı – 5-10-15 év alatt, a tulajdonosok részfinanszírozásával és aktív szervezési munkájával együtt valósíthatók meg, a lakosság számának, igényeinek, és gazdasági teherbíró-képességének növekedésével párhuzamosan.

• A jelenlegi, mezıgazdasági besorolás nem csak a beépíthetıség szempontjából gátló tényezı, hanem az infrastruktúra fejlesztésének is akadálya, sıt, a terület presztízsére, vonzerejére, és – egyes helyi vélemények szerint – az ott élık megítélésére is rendkívül negatív hatással van. A beépíthetı területekhez való átsorolás, az ehhez szükséges, a részletes feltételeket tisztázó szabályozási terv jóváhagyása alapvetı feltétele a társadalmi problémák megelızésének, a fenntartható fejlıdés rendezett, szervezett megindulásának.


4. A Pistály fejlesztési stratégiája (javaslat)

4.1 Stratégiai modellváltozatok a továbblépésre

4.1.1 A 0 változat – nem történik érdemi változás, az átsorolási döntés elmarad Ebben az esetben az önkormányzat – tartva az átsorolásból fakadó követelmények teljesíthetetlenségétıl – nem dönt a terület beépítésre szánt övezetbe sorolásáról, az mezıgazdasági besorolásban marad.

4.1.2 Az 1. változat – a lakóterületekhez való átsorolás A lakóterületekhez való átsorolás a terület ingatlanjainak gyors felértékelıdéséhez vezet, ami az ingatlanforgalom megnövekedését, a társadalmi folyamatok meggyorsítását hozza magával.

4.1.3 A 2. változat – az üdül ıterületté való átsorolás Az üdülıterületté való átsorolás a lakóterületi átminısítésnél kisebb mértékő értéknövekedéssel jár, ezért érzékelhetıen növeli a egyrészt növeli az itt élık bizalmát, a területen az életkörülmények javulásába vetett hitét.

4.2 Az egyes változatok várható hatásai, el ınyei és hátrányai

4.2.1 A 0 változat – nem történik érdemi változás, az átsorolási döntés Ebben az esetben – ha a területen élık különféle várható nyomásgyakorlási kísérletei is eredménytelenek maradnak – az várható, hogy

• a területen lakni kívánó tulajdonosoknak a körülmények rendezıdésébe vetett hite elszáll, ennek következtében

• a jobb körülmények közé vágyók közül egyre többen próbálnak elköltözni a területrıl, ennek nyomán

• az ingatlanok ára csökkenni kezd, majd

A Pistály fejlesztési stratégiája (javaslat) •••• 31

• az olcsó ingatlanokat felfedezik azok az alacsony státusú, hátrányos helyzető társadalmi csoportok, akik magasabb komfortú területet nem képesek megfizetni, így

• az elmúlt évtizedben beindult, felfelé vezetı társadalmi spirál megfordul, a terület szlömösödésnek indul, a társadalmi problémák fokozódnak.

• A tulajdonosok változatlanul kitartóan lobbiznak a közmővesítésért, víz- és gázellátásért, de – a sokféle érdek miatt – nem tudják széles körben megszervezni magukat.

• Hosszabb idı – nyolc-tíz év – után lehetséges, hogy az ingatlanbefektetésben érdekelt tıke felfedezi magának a jó adottságú, szép fekvéső, de igen lepusztult, és olcsó területet, egyes tömböket felvásárol, majd nagy erıkkel, egyes megmaradt tulajdonosi csoportokkal együttmőködve lobbizni kezd az övezeti átsorolásért, így a probléma megnövekedve újratermelheti magát.

4.2.2 Az 1. változat – a lakóterületekhez való átsorolás A lakóterületekhez való átsorolás nyomán:

• Megnövekszik a magas jövedelmő, mielıbb építkezni és ideköltözni kívánó csoportok érdeklıdése a terület ingatlanjai után,

• Ennek nyomán két-három éven belül lényeges változások állnak be a tulajdonosi körben, és

• egyre több tulajdonosi csoport áll össze a mőszaki infrastruktúra közös megvalósítása, a lakóházak felépítése érdekében.

• A telkek felén-harmadán megépült ingatlanok új, fiatal középkorú lakói egy-két gyerekkel beköltöznek a területre, és

• Egyre markánsabban jelentkeznek az infrastruktúra, elsıdlegesen a gyermekintézmények, illetve az egészségügyi alapellátás hiányosságai, ami

• tiltakozási és nyomásgyakorló mozgalmakat indukál nem csak a Pistály, hanem a Szabadházi-hegy és a Napliget lakói körében.

• Néhány éven belül az ideköltözık révén szja és ipa bevétel-növekedés tapasztalható az önkormányzat költségvetésében

• Az intézményi háttér megteremtésére bevezetett kommunális adó csak hosszabb idı alatt képes megfelelı bevételeket produkálni,

• ennek következtében az önkormányzat saját forrásaiból lényeges áldozatokat hoz az intézményi ellátás megteremtése érdekében, amelyek a megnövekvı bevételekbıl csak hosszú távon térülhetnek meg.

4.2.3 A 2. változat – az üdül ıterületté való átsorolás Az üdülıterületté való átsorolás a lakóterületi átminısítésnél kisebb mértékő értéknövekedéssel jár, ezért érzékelhetıen növeli a egyrészt növeli az itt élık bizalmát, a területen az életkörülmények javulásába vetett hitét.

Ennek következtében:

• A kisebb mértékben növekvı ingatlanárak kevésbé jelentenek kényszert a tulajdonosok jelentıs része számára ingatlanja értékesítésére, így

• Sok ingatlantulajdonos továbbra is nyaralónak használja hétvégi házát, részben a késıbbi, a különféle infrastrukturális fejlesztések nyomán bekövetkezı ingatlanérték-növekedésre is számítva.

• A területen a tulajdonosi kör változása lassúbb ütemben megy végbe, így • Az ez esetben is bekövetkezı lakásépítés lassabban, mérsékelt ütemben megy végbe,

ezért

• A társadalmi státus javulásából származó szja és ipa bevétel-növekedés lassú ütemő,


• Az intézmények iránti igények növekedése nem ugrásszerő, hanem fokozatos, így • A terület ingatlantulajdonosai számára bevezetett kommunális adó bevételei érdemi

hozzájárulást jelenthetnek az intézményi fejlesztések anyagi hátterének megalapozásához.

• Az átmeneti idıszakban a Budaörs történı megállapodás alapján az itteni gyerekek a kamaraerdei intézményhálózatot használhatják.

4.3 Demográfiai és intézményi prognózis A prognózis elkészítése – tekintettel az 1. változat sajátosságaira – a 2. és 3. változatra indokolt. A két változat fizikai állapot szerint végcélja azonos, érdemi különbségek az érintetteknek az értékviszonyok kapcsán kialakuló motivációjában, ennek nyomán a megvalósulás elıre jelzett ütemében, és az ebbıl fakadó intézményi kapacitás különbségekben jelenhetnek meg.

4.3.1 Fizikai célállapot-prognózis – a demográfiai méretezés alapja A tervezett szabályozás értelmében – ha a tulajdonosok együttmőködése, a közös érdekbıl származó öntevékeny telekalakítási, telekcsoport-újraosztási feladatok megszervezése optimális lesz – a jelenlegi 520 helyett – az Alsó-pistályi telkek egy részének újraosztásával, a telekformák racionalizálásával – mintegy 630-670 telek kialakulása várható. A célállapot a területen a kertvárosi komfort – a telkek víz- és szennyvíz-elvezetési, elektromos és gázellátásának biztosítása, a megfelelı hírközlési hálózatok fenntartása, a rendezett közterületek – burkolt utak, a lakóutcákon legalább egyoldali, a megközelítést biztosító utakon két oldali járdával, csapadékvíz-elvezetéssel, a vendégparkolás biztosításával. Fasorok létesítése a nagyobb szélességő utakon szintén cél, biztosítva a zöldövezeti jelleget.

4.3.2 Demográfiai prognózis A tervezett telkeken egy-egy lakást kalkulálva, családonként – a KSH agglomerációs vándorlási adatai alapján – 3,2 fıvel számolva a területen a beköltözés idıszakában mintegy 2000-2150 fı él majd (ez a jelenlegi, 320-380 fı közé becsülhetı lakosszámhoz képest 1680-1870 fı közötti növekedést jelent, szemben a korábbi, ennél egyes változataiban nagyságrendekkel magasabbra becsült prognózissal). Ez a népesség mintegy egy évtizeden át stagnálni fog, az utána következı évtized során utána – elsıdlegesen a gyermekkorú korosztály csökkenésével – enyhén csökken majd, várhatóan 1800-1900 fıre. A beköltözési idıszakban – szintén a KSH adatai alapján – a fenti népességszámon belül 280-300 általános iskolás korú és 80-100 óvodás korú gyerek várható a pistályi területen, ami a következı évtized végére mintegy 120-150 általános iskolás, és 30-40 óvodás korú gyerekre csökken, és további 10-15 év múlva – a különféle természetes szaporodási és költözési folyamatok következtében – 170-190 általános iskolás korú, és 60-80 óvodáskorú gyerek él majd. A jelzett folyamatok elsıdlegesen a zöldmezıs lakónegyedek esetében rendszerint néhány év alatt, robbanásszerően beindulnak. Az egykori zártkertek sok egyéni tulajdonos közös, szervezett erıfeszítését követelı fejlıdése, benépesülése a zöldmezıs, akciószerő projektekhez képes akkor is hosszabb idın át elhúzódó folyamat, ha az építkezés alapfeltételét jelentı mőszaki infrastruktúra az elsı öt évben megvalósul.

4.3.3 Intézményi prognózis A településrész fekvése miatt az várható, hogy az óvodáskorúak 80-90 %-a, az általános iskolás korúaknak a 60-70 %-a kívánja majd helyben igénybe venni az ilyen szolgáltatásokat. Ilyen módon a pistályi terület igényeinek ellátására – a távlati fejleményeket is figyelembe véve – 100-130 általános iskolai, és 50-70 óvodai férıhely létesítése lesz szükséges. Ez esetben az átmeneti – de legalább 8-10 évig tartó – demográfiai csúcs idejére legalább 50-60 általános iskolás, és 30-40 óvodás gyerek számára kell máshol megfelelı ellátásról gondoskodni. A prognosztizált lakosszám – levonva a 20-25 % körüli

A Pistály fejlesztési stratégiája (javaslat) •••• 33

gyermekorvosi ellátást igénylıket – csak alulról közelíti az önálló egy orvosi körzet mőködtetéséhez optimális 2000 körüli „TAJ-kártyaszámot”.

Tekintettel azonban arra, hogy a Pistály közvetlen szomszédságában sok szempontból alapvetıen azonos helyzető Szabadházi-hegy és az újonnan beépülı Napliget-lakópark számára is szükségesek az ilyen intézmények, indokolt, hogy a terület intézményi ellátottsága ne csak a Pistályra, hanem a három területrészt magába foglaló nagyobb területegységre kiterjedıen együttesen legyen biztosítva.

A rendelkezésre álló információk szerint a szomszédos Napliget területén 290 lakásban kb. 930 fı, a Szabadházi-hegyen meglévı mintegy 440 telek helyett a késıbbiekben mintegy 550 telken épülı ugyanannyi lakásban a jelenlegi mintegy 250 fıhöz további kb. 1800 fı letelepedése várható10-15 éves idıtávlatban. Így a térségben a Pistály prognosztizált lakosszámával együtt összesen 4800-5100 fı él majd. Az elıbbiekben alkalmazott számítási eljárást megismételve megállapítható, hogy a beköltözést követı „csúcsidıben” kb. 700 általános iskolás korú és 240 óvodás korú gyerek él majd. A további idıszakban a lakosság és a gyerekkorúak enyhe csökkenésével számolva hosszabb távon összesen 4400 lakossal számolva mintegy 450 általános iskolai és 160 óvodai férıhelyre lesz szükség. Ez összességében egy tizennyolc tantermes általános iskola, és egy hatcsoportos óvoda megépítését, továbbá két háziorvosi körzet és egy gyermekorvosi körzet létrehozását jelenti.

Lakosszám-prognózis a három szomszédos területegységre 2010-2020

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

Pistály Szabadházi-hegy Napliget

Napliget 0 930 950 900

Szabadházi-hegy 300 900 2100 1800

Pistály 350 1100 2300 1900

2010 2015 2020 2025

Az oktatási intézményeknek megfelelı korú gyermekszám prognózisa 2010-2020

650

2930

53504600

91 410749 644

33 147 268 2300

2000

4000

6000

Év

Lako

sszá

m

Összes Általános iskolás Óvodás

Összes 650 2930 5350 4600

Általános iskolás 91 410 749 644

Óvodás 33 147 268 230

2010 2015 2020 2030


A többletkapacitások, illetve átmeneti szükségmegoldások minimalizálása érdekében elınyös a beköltözési csúcsok „ellaposítása”, azaz a lakóházépítések, ideköltözések idıszakának minél hosszabbra vétele. Ez a várhatóan akciószerően megvalósuló, a befektetett forrásokat minél elıbb realizálni akaró Napligetnél kevésbé lehetséges, a sok, különféle körülményekkel és motivációval rendelkezı egyéni tulajdonos birtokában lévı Pistály és Szabadházi-hegy esetében a lakóterület helyett a kisebb értéknövekedéssel járó üdülıterületi besorolásba kerülés, a körülmények fokozatos megteremtése, és a bevezetni javasolt kommunális adó fokozatos alapképzése egyebek közt ilyen szempontból is kedvezınek mondható.

Mindenképpen szükséges az intézményi igények kielégítése legjobb módjának megtalálása során – fıként az átmeneti megoldásokat igénylı elsı 10 évben – a térségi együttmőködésben, elsıdlegesen Budaörsnek a területtel szomszédos Kamaraerdı településrészével összehangolt megoldás megtalálása.

4.4 Stratégiai cél városi szinten A város javuló, de bizonytalan társadalmi helyzető külsı területein a társadalmi folyamatok stabilizálása, fokozatos javítása érdekében az ottlakás feltételeinek folyamatos fejlesztése szükséges, az elérhetıségnek és a belsı infrastrukturális viszonyoknak a lakóterületi normáknak megfelelı szintre hozásával, az ott élıkkel és odaköltözıkkel, azok szervezıdéseivel együttmőködve, a tervezés, és a finanszírozás a megvalósítás terén egyaránt.

4.5 Átfogó cél (jöv ıkép) a Pistály számára A várhatóan mintegy 10-15 múlva színvonalas kertvárosias lakóterületként mőködı Pistály számára a belátható – 5 éves – idıtávlatban elérendı cél az üdülıterületi mőködéshez szükséges feltételek megteremtése, amely

• a szükséges infrastruktúra fokról fokra történı megvalósításával, egyúttal • a sokszereplıs folyamathoz a megfelelıen fizetıképes érdekelt kör létrehozásával,

ezáltal

• a terület társadalmi viszonyainak javításával érheti el a fenntartható fejlıdés helyi megoldását.

4.6 Beavatkozási területek (prioritások) és operatív tevékenységsorok A folyamatos, lépésrıl-lépésre történı fejlesz

törökbálint, pistály · 2016. 1. 4. · 1.2 tervi elızmények ... 4.1.1 a 0 változat – nem...

Documents