BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÀ RỊA-VŨNG TÀU

-------------------------

NGUYÊN THI LINH CHÂU

NHƯNG YÊU TÔ ANH HƯƠNG ĐÊN QUYÊT

ĐINH MUA NHA Ơ CHUNG CƯ CUA KHACH

HANG TAI THANH PHÔ NHA TRANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh

Mã số ngành: 8340101

Ma sô sinh viên: 18110120

NGƯƠI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. Nguyễn Quang Vinh

Bà Rịa-Vũng Tàu, tháng 3 năm 2021

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn đối với TS. Nguyên Quang Vinh đã tận

tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Thầy không

những đã hướng dẫn tôi về kiến thức và phương pháp luận khoa học mà con giup

tôi học hỏi được thái độ làm việc nghiêm túc.

Tôi xin chân thành cảm ơn Khoa Quản trị kinh doanh và Viện Đào tạo quốc

tế và Sau đại học – Trương Đai hoc Ba Ria–Vung Tau đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi

trong quá trình học tập và thực hiện luận văn. Tôi cũng xin cảm ơn tất cả đồng

nghiệp, bạn bè và người thân đã động viên, giúp đỡ tôi trong quá trình tìm kiếm tài

liệu để bổ sung kiến thức trong quá trình thực hiện luận văn.

Trong quá trình thực hiện, mặc dù đã cố gắng hoàn thiện luận văn một cách

tốt nhất, trao đổi và tiếp thu ý kiến đóng góp của quý Thầy, Cô và đồng nghiệp;

tham khảo nhiều tài liệu song cũng không thể tránh khỏi sai sót. Rất mong nhận

được sự đồng cảm từ mọi người.

Xin chân thành cảm ơn!

Người thực hiện luận văn

Nguyên Thi Linh Châu

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Kêt qua va

cac số liệu nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa được công bố

trong bất kỳ công trình nào khác. Các thông tin và tài liệu trình bày trong luận văn

có ghi rõ nguồn gốc trích dẫn.

Thành phố Nha Trang, ngày 22 tháng 03 năm 2021

Tác giả luận văn

Nguyên Thi Linh Châu

-i-

TÓM TẮT

Nghiên cứu “Nhưng yếu tố anh hương đên quyết định mua nha ơ chung cư cua

khach hang tai thanh phô Nha Trang” được thực hiện nhằm xác định các yếu tố anh

hương đên quyết định mua nha ơ chung cư từ đó đánh giá mức độ quan trọng của

các yếu tố đên quyết định mua cua khach hang tai thanh phô Nha Trang. Căn cứ vào

cơ sở lý thuyết và kết quả các nghiên cứu có liên quan, nghiên cứu đề xuất mô hình

lý thuyết với 5 giả thuyết đo lường quyết định mua nha ơ chung cư cua khach hang

tai thanh phô Nha Trang (từ H1 đến H5).

Nghiên cứu sử dụng thang đo Likert 5 mức độ gồm có 6 thang đo lý thuyết

với 30 biến quan sát (18 biến độc lập và 03 biến phụ thuộc), cụ thể là: thang đo

Đặc điểm (5 biến quan sát); thang đo Tai chinh (3 biến quan sát); Thang đo Vi tri

(3 biến quan sát); thang đo Môi trương xung quanh (4 biến quan sát); thang đo Tin

ngương (3 biến quan sát); thang đo Quyết định mua nha (3 biến quan sát). Dữ liệu

thu thập được làm sạch va phân tích bằng phần mềm SPSS với một số phương pháp

phân tích: Thống kê mô tả, kiểm định độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số

Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy.

Kết quả nghiên cứu đã đạt được mục tiêu đề ra, cụ thể là: Xác định và đo

lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tac đông đên quyết định chọn nha ơ chung

cư của khach hang, qua đó đề xuất một số kiến nghị rút ra từ kết quả nghiên cứu

nhăm giup cac doanh nghiêp kinh doanh trong linh vưc nha ơ cai thiên chiên lươc

kinh doanh cua minh đê đap ưng tôt hơn nưa nhu câu cua khach hang va nâng cao

hiêu qua kinh doanh, gia tăng lơi nhuân. Cụ thế, kết quả phân tích cho thấy cả 5 yếu

tố trong mô hình nghiên cứu đề xuất giả thuyết ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

của khách hàng tại thành phố Nha Trang đều gây ảnh hưởng cung chiêu tới quyết

định mua nhà của khách hàng với mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định

mua nhà lần lượt là Vị trí nhà (0,279), Đăc điêm (0,275), Tài chính (0,210), Môi

trương xung quanh (0,165) va Tin ngương (0,144).

-ii-

MỤC LỤC

MỤC LỤC .............................................................................................................. ii

DANH MỤC BẢNG BIỂU ..................................................................................... v

DANH MỤC HÌNH VẼ ......................................................................................... vi

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU...................................................................................... 1

1.1. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu ............................................................. 1

1.1.1. Xuất phát từ vấn đề thực tiễn ................................................................... 1

1.1.2. Khoảng trống lý thuyết trong nghiên cứu liên quan ................................. 3

1.2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu ...................................................... 4

1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................ 4

1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu.................................................................................. 5

1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 5

1.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 6

1.4.1. Phương pháp nghiên cứu định tính .......................................................... 6

1.4.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng ....................................................... 6

1.4.2.1. Nghiên cứu định lượng sơ bộ ......................................................... 6

1.4.2.2. Nghiên cứu định lượng chính thức ................................................. 7

1.5. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu ........................................................................... 7

1.5.1 Đóng góp về mặt thực tiễn....................................................................... 7

1.5.2 Đóng góp về mặt lý thuyết ....................................................................... 7

1.6. Kết cấu của đề tài ............................................................................................. 8

Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VA MÔ HINH NGHIÊN CƯU ........................... 9

2.1. Lý thuyết hành vi người tiêu dùng .................................................................... 9

2.2. Một số khái niệm và định nghĩa trong nghiên cứu ........................................... 12

2.2.1. Khái niệm về chung cư, căn hộ .............................................................. 12

2.2.2. Khái niệm về Hành vi ............................................................................ 13

2.2.3. Khái niệm về Quyết định ....................................................................... 13

2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyêt định mua căn hộ ................................. 13

2.3. Lược khảo các nghiên cứu liên quan trong và ngoài nước ............................... 14

-iii-

2.3.1 Nghiên cưu trong nươc ........................................................................... 14

2.3.2. Cac nghiên cưu ngoai nươc ................................................................... 16

2.4. Các giả thuyết nghiên cứu và mô hình nghiên cứu .......................................... 19

2.4.1. Tóm tăt các giả thuyết ........................................................................... 19

2.4.2. Mô hình nghiên cứu .............................................................................. 20

2.4.2.1. Mối quan hệ giữa đặc điểm nhà và quyết định mua chung cư ....... 20

2.4.2.2. Môi quan hê giữa tình hình tài chính và quyết định mua chung cư21

2.4.2.3. Môi quan hê giữa vi tri nha và quyết định mua chung cư ............. 22

2.4.2.4. Môi quan hê giữa môi trương xung quanh và quyết định mua chung

cư ............................................................................................................. 23

Chương 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................................ 25

3.1. Quy trình nghiên cứu ...................................................................................... 25

3.1.1. Nghiên cứu sơ bộ .................................................................................. 25

3.1.2. Nghiên cứu chính thức .......................................................................... 25

3.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 27

3.2.1. Nghiên cứu định tính ............................................................................. 27

3.2.1.1. Phương pháp tiến hành nghiên cứu định tính ................................ 27

3.2.1.2. Kết quả nghiên cứu định tính ....................................................... 27

3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng ..................................................... 31

3.2.2.1. Phương pháp chọn mẫu ................................................................ 31

3.2.2.2. Phương pháp thu thập dữ liệu ....................................................... 31

3.2.2.3. Tiêu chí chọn mẫu ........................................................................ 32

3.2.2.4. Phương pháp xử lý dữ liệu phân tích ............................................ 32

3.3. Mẫu nghiên cứu chính thưc............................................................................. 33

3.4. Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ ............................................................. 34

3.4.1. Kết quả kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha .................................... 34

3.4.2. Phân tích yếu tố khám phá EFA ............................................................ 35

3.4.2.1. Phân tích EFA cho các biến độc lập ............................................. 35

3.4.2.2. Phân tích EFA cho biến phụ thuộc ............................................... 37

-iv-

Chương 4: KÊT QUA PHÂN TÍCH DỮ LIỆU ...................................................... 39

4.1. Đặc điểm mẫu nghiên cứu .............................................................................. 39

4.2. Phân tích độ tin cậy của thang đo .................................................................... 40

4.3. Phân tích nhân tố khám phá EFA .................................................................... 42

4.3.1. Phân tích EFA cho các biến độc lập....................................................... 42

4.3.2. Phân tích EFA cho biến phụ thuộc ......................................................... 44

4.4. Phân tích tương quan giữa các biến ................................................................. 45

4.5.Kiểm định mô hình hồi quy bội ....................................................................... 46

4.5.1. Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình ............................................... 46

4.5.2. Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến ..................................................... 47

4.5.3. Kiểm định hiện tượng tự tương quan ..................................................... 47

4.5.4. Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi ............................................ 47

4.5.5. Kiểm định tính phân phối chuẩn của phần dư ........................................ 48

4.6. Kiểm định giả thuyết nghiên cứu .................................................................... 49

4.7. Thảo luận kết quả nghiên cứu ......................................................................... 51

Chương 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ .................................................. 54

5.1. Kết luận .......................................................................................................... 54

5.2. Hàm ý quản trị ................................................................................................ 55

5.2.1. Cải thiện yếu tố vi tri nha ...................................................................... 55

5.2.2. Cải thiện yếu tố đăc điêm nha ................................................................ 56

5.2.3 Cải thiện yếu tố Tai chinh....................................................................... 57

5.2.4 Cai thiên yêu tô Môi trương xung quanh ................................................ 58

5.2.5 Cai thiên yêu tô Tin ngương ................................................................... 59

5.3. Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo .......................................................... 59

TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 61

PHỤ LỤC 1: Câu hỏi thảo luận phỏng vấn ............................................................ 64

PHỤ LỤC 2: Kết quả nghiên cứu định tính sơ bộ .................................................. 67

PHỤ LỤC 3: Bảng câu hỏi khảo sát chính thức ..................................................... 68

PHU LUC 4: KÊT QUA XƯ LY DƯ LIÊU ............................................................. 71

-v-

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bang 1.1. Dân sô Nha Trang phân theo khu vưc giai đoan 2016-2019 ..................... 1

Bang 1.2. Diên tich san xây dưng hoan thanh phân theo loai nha 2016-2019 ........... 2

Bang 2.1: Đặc điểm về hành vi người tiêu dùng theo Philip Kotler 2009 ............... 10

Bảng 2.2: Tóm tắt một số nghiên cứu liên quan trước đây ..................................... 18

Bảng 3.1. Tiến độ thực hiện đề tài nghiên cứu ....................................................... 26

Bảng 3.2: Thang đo yêu tô Đăc điêm căn hô ......................................................... 29

Bảng 3.3: Thang đo yêu tô Tài chính ..................................................................... 30

Bảng 3.4: Thang đo yêu tô Vị trí ............................................................................ 30

Bảng 3.5: Thang đo yêu tô Môi trường xung quanh ............................................... 30

Bảng 3.6: Thang đo yêu tô Tín ngưỡng .................................................................. 31

Bảng 3.7: Thang đo yêu tô Quyết định mua nhà .................................................... 31

Bảng 3.8. Kiểm định sơ bộ độ tin cậy các thang đo................................................ 34

Bảng 3.9 Kết quả EFA của thang đo cac yêu tô anh hương .................................... 36

Bảng 3.10. Kết quả EFA của thang đo “Quyêt đinh mua nha ơ chung cư”. ............ 37

Bảng 4.1. Đặc điểm mẫu khảo sát .......................................................................... 39

Bảng 4.2. Kiểm định độ tin cậy các thang đo cac yêu tô anh hương ....................... 40

Bảng 4.3 Kết quả EFA của cac thang đo vê cac yêu tô anh hương ......................... 43

Bảng 4.4. Kết quả EFA của thang đo quyêt đinh mua nhà ở chung cư ................... 44

Bang 4.5. Kêt qua tương quan giưa cac biên trong mô hinh đê xuât (N=200) ........ 45

Bang 4.6. Bang tom tăt mô hinh ............................................................................ 46

Bang 4.7. Bang phân tich ANOVA ........................................................................ 46

Bang 4.8. Bang kêt qua phân tích hôi quy .............................................................. 47

Bang 4.9. Kết quả kiểm định giả thuyết nghiên cứu ............................................... 50

Bảng 5.1. Thống kê mô tả yếu tố Vi tri .................................................................. 56

Bảng 5.2. Thống kê mô tả yếu tố Đăc điêm ........................................................... 57

Bảng 5.3. Thống kê mô tả yếu tố Tai chinh ........................................................... 58

Bảng 5.4. Thống kê mô tả yếu tố môi trương xung quanh ...................................... 58

-vi-

Bảng 5.5. Thống kê mô tả yếu tố tin ngương ......................................................... 59

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 2.1. Các bước thông qua quyết định mua sản phẩm cua ngươi tiêu dung ...... 11

Hình 2.2. Mô hình nghiên cứu đề xuất .................................................................. 24

Hình 3.1 Quy trình thực hiện nghiên cứu của đề tài ............................................... 26

Hinh 4.1. Đồ thị phân tán Scatterplot ..................................................................... 48

Hinh 4.2. Biểu đồ tần số Histogram ....................................................................... 48

Hinh 4.3. Biểu đồ Normal P-P ............................................................................... 49

-1-

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU

Chương 1 giới thiệu cơ sở nền tảng của vấn đề nghiên cứu liên quan đến luận

văn. Bố cục trình bày của chương 1 bao gồm: (1) Sự cần thiết của vấn đề nghiên

cứu, (2) Mục tiêu nghiên cứu va câu hỏi nghiên cứu, (3) Phương pháp nghiên cứu,

(4) Đối tượng và phạm vi nghiên cứu; (5) Ý nghĩa, đóng góp mới của kết quả

nghiên cứu và (6) Kết cấu của luân văn.

1.1. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu

1.1.1. Xuất phát từ vấn đề thực tiễn

Đôi vơi con ngươi, nơi ăn chôn ơ la môt nhu câu câp thiêt, co thê noi “an cư”

thì mới “lạc nghiệp”. Xa hôi ngay môt phat triên, nhu cầu này lại càng trở nên cấp

thiết hơn nưa khi dân số tăng nhanh, đặc biệt là ở những khu vực đông dân cư và có

kinh tế phát triển tai cac thanh phô lơn như thành phố Nha Trang. Sô liêu thống kê

vê dân sô thanh phô Nha Trang phân theo khu vưc giai đoan 2016 -2019 như sau:

Bang 1.1. Dân sô Nha Trang phân theo khu vưc giai đoan 2016-2019

(Đơn vị tính: Người)

Khu vực Năm % tăng/giảm

2016 2017 2018 2019 2017 2018 2019

Thanh thi 267.043 272.164 277.566 286.074 101,92 101,98 103,07

Nông thôn 144.057 143.300 141.588 136.819 99,47 98,81 96,63

Tông 411.100 415.464 419.154 422.893 101,06 100,89 100,89

(Nguôn: Niên giam Thông kê Khanh Hoa, 2019)

Sô liêu thông kê Bảng 1.1 cho thây dân sô thành phố Nha Trang tăng xâp xi

1% qua cac năm. Tuy nhiên dân sô tai khu vưc nông thôn lai giam qua cac năm

2017, 2018, 2019 lân lươt la 0,53%; 1,19%; 3,37%. Thống kê này cho thấy co sư

-2-

dich chuyên dân cư tư khu vưc nông thôn đên thanh thi, khiên ty lê dân sô tai thanh

thi tăng cao qua cac năm 2017, 2018, 2019 cu thê la 2,92%; 1,98% va 3,07%.

Quỹ đất không phát triển nhưng dân số lại gia tăng, nên phát triển quỹ nhà ở

theo chiều cao là xu thế phù hợp hiện nay. Nhà chung cư hinh thanh từ đó. Nhà

chung cư là sản phẩm cua sư kết tinh giữa kiến trúc công trình, các yếu tố kỹ thuật,

chất lượng dịch vụ va quản lý của mỗi khu chung cư. Mô hinh chung cư được kết

nối hoàn hảo trong một không gian chung của toà nhà bao gôm những công trình

tiện ích có trong cơ cấu sản phẩm đông thơi vưa co tính độc lập và riêng biệt về sở

hữu. Tư cac gia tri riêng biêt đo, nhà ơ chung cư ngày càng phu hơp với đời sống

cộng đồng dân cư đô thị và trở thành nhu cầu phổ biến đối với người tiêu dùng. Đap

ưng nhu câu va thi hiêu ngay cang đa dang cua khach hang, các chung cư, toà nhà

cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều hơn vơi sư đa dang vê kiên truc, tiên nghi

cung như tâm gia.

Bang 1.2. Diên tich san xây dưng hoan thanh phân theo loai nha 2016-2019

(Đơn vị tính: m2)

Nhà ở Năm % tăng/ giam

2016 2017 2018 2019 2017 2018 2019

Chung cư 93.472 198.522 319.910 384.021 212,39 161,15 120,04

Riêng le 1.288.619 1.497.102 1.688.350 2.047.072 116,18 112,77 121,25

Tư xây 1.214.523 1.415.175 1.663.611 1.897.987 116,52 117,56 114,09

(Nguôn: Niên giam Thông kê Khanh Hoa, 2019)

Sô liêu tai Bang 1.2 cho thây nha ơ riêng le va nha tư xây cua hô dân cư tăng

nhe qua cac năm (tư 14% - 21%). Đôi vơi loai hinh nha ơ chung cư lai co sư tăng

trương manh 112,39% trong năm 2017; 61,15% trong năm 2018, tuy nhiên tôc đô

tăng trương sut giam chi con tăng 20% trong năm 2019. Điêu nay la do kể từ sau tac

đông cua dich bênh Covid-19, thị trường bất động sản nói chung, thị trường căn hộ

nói riêng đã rơi vào thời kỳ đóng băng, ế ẩm, liên tục giảm giá. Để tháo gỡ khó

-3-

khăn, khơi thông thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường căn hộ, đê tai đi sâu

nghiên cưu nhưng yêu tô tac đông đên quyêt đinh mua nha ơ chung cư cua khach

hang tai thanh phô Nha Trang, tư đo đưa ra ham y quan tri giup cac doanh nghiêp

kinh doanh bât đông san cai thiên tinh hinh kinh doanh hiên tai.

1.1.2. Khoảng trống lý thuyết trong nghiên cứu liên quan

Mặc dù hiện nay trên thế giới đã có nhiều nghiên cứu khoa học được công bố

về các yếu tố ảnh hưởng đến quyêt định mua căn hộ chung cư nhưng việc áp dụng

những mô hình lý thuyết đó vào hoàn cảnh Việt Nam có thể không phù hợp do mỗi

quốc gia có các đặc thù riêng về kinh tế, văn hoá, xã hội. Ngoài ra, dựa trên cơ sở

tìm kiếm được của người thực hiện, thì đến nay trong nước vẫn chưa đủ các nghiên

cứu về quyêt đinh mua căn hô chung cư cua khách hàng cũng như các yếu tố chính

ảnh hưởng đến quyêt định đó.

Theo sô liêu vê lê phi trươc ba đôi vơi nha chung cư đươc thông kê tai Chi

cuc Thuê thành phố Nha Trang thi sô m2 san xây dưng đa đươc chuyên nhương

trong năm 2018 la 150.955 m2, năm 2019 la 115.206 m2, tương ưng vơi ty lê tôn

kho trong 2 năm 2018, 2019 la 53% va 79%. Măc du tôc đô xây dưng nha ơ chung

cư tai thành phố Nha Trang không ngưng tăng qua cac năm (sô liêu bang 1.2)

nhưng ti lê tiêu thu lai chưa tương xưng trong khi nhu câu nha ơ tai đia phương

ngay cang cao. Nguyên nhân co thê kê đên la do thành phố Nha Trang tâp trung

phat triên cac căn hô du lich la nhưng căn hô cao câp vơi tâm gia cao đang ngay

cang dư nguôn cung trong khi cac căn hô chung cư tâm trung va binh dân lai đang

thiêu hut. Tư đo co thê thây, trên cơ sơ cac nghiên cưu cung đê tai trong và ngoai

nươc đa thưc hiên vân chưa giup cho cac doanh nghiêp hoat đông trong linh vưc bât

đông san tai thành phố Nha Trang ưng dung tôt vao thưc tê tai thanh phô.

Căn cứ vào những cơ sở trên, đề tài “Những yếu tố ảnh hưởng đến quyêt

định mua nha ơ chung cư cua khach hang tại thành phố Nha Trang” được lựa chọn

để nghiên cứu, phân tích từ đó góp phần đưa ra cái nhìn chi tiết hơn về việc lựa

chọn căn hộ chung cư của người dân, tư đo đưa ra thêm những kiến nghị để giúp

-4-

các công ty bất động sản đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng, giải phóng nhanh

lượng hàng tồn kho, vượt qua được những khó khăn của cuộc khủng hoảng kinh tế

ngày nay, và làm cơ sở để xây dựng những căn hộ khác trong tương lai.

Trong bối cảnh hiên nay, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư

gặp trình trạng khó khăn, khủng hoảng dẫn đến phá sản do không tìm được đầu ra

trong khi nhu cầu về nhà ở tại thành phố Nha Trang là kha lớn. Do đó, việc nghiên

cứu quyêt định mua nha của khách hàng trong lĩnh vực căn hộ là vô cùng bức thiết,

giúp doanh nghiệp hiểu được các yếu tố, yêu cầu cua khách hàng để từ đó có được

chiến lược kinh doanh, marketing tốt hơn, phù hợp hơn trong bối cảnh hiện nay.

Môt sô nghiên cứu liên quan trong và ngoài nước đã thực hiện co thê kê đên

như nghiên cứu “House-buyers’ expectations with relation to corporate social

responsibility for Malaysian housing” của Lee và McGreal (2010), nghiên cứu

“Housing environment preference of young consumers in Guangzhou, China Using

the analytic hierarchy process” của Fan (2010), nghiên cứu “House Purchasing

Decisions: A Case Study of Residents of Klang Valley, Malaysia” của Shyue va

công sư (2011), nghiên cứu “Key factors affecting house purchase decision of

customers in Vietnam” của Phan Thanh Si (2012), nghiên cứu về “Nhưng yêu tô

anh hương đên quyêt đinh chon mua căn hô chung cư trung câp, binh dân cua ngươi

mua nha lân đâu tai thành phố Hồ Chí Minh” của Nguyên Công Phương (2013),

nghiên cứu “Cac yêu tô anh hương đên quyêt đinh mua căn hô chung cư cua khach

hang tai thanh phô Hô Chi Minh” của Nguyên Thi Ngoc Vương (2015).

1.2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu

1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu tổng quát: Nghiên cứu này tiến hành xây dựng và kiểm

định mối quan hệ giữa cac yêu tô co anh hương đên quyêt đinh quyêt định mua nha

ơ chung cư cua khach hang tại thành phố Nha Trang. Từ kết quả đạt được, nghiên

cứu đưa ra các hàm ý quản trị để cac doanh nghiêp kinh doanh bât đông san co

-5-

nhưng biên phap tac đông co hiêu qua vao cac yêu tô anh hương lơn đôi vơi quyêt

đinh mua nha cua khach hang.

Mục tiêu nghiên cứu cụ thể:

Mục tiêu 1: Xác định được những yếu tố ảnh hưởng đến quyêt định quyêt

định mua nha ơ chung cư cua khach hang tại thành phố Nha Trang, qua đó hiểu

được bản chất của quyêt định đó.

Mục tiêu 2: Đo lường được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyêt định

quyêt định mua nha ơ chung cư cua khach hang tại thành phố Nha Trang.

Mục tiêu 3: Từ kết quả nghiên cứu, rút ra được những gợi ý, phương án cho

chiến lược marketing, chiến lược kinh doanh định hướng khách hàng.

1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu

Theo các mục tiêu nghiên cứu đa nêu ơ trên, luận văn đưa ra các câu hỏi

nghiên cứu như sau:

Câu hỏi 1: Các yếu tố nào ảnh hưởng đến quyêt đinh quyêt định mua nha ơ

chung cư cua khach hang tại thành phố Nha Trang?

Câu hỏi 2: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyêt đinh quyêt định mua

nha ơ chung cư cua khach hang tại thành phố Nha Trang như thế nào?

Câu hỏi 3: Hàm ý quản trị nào cải thiện các yếu tố nhằm nâng cao quyêt đinh

quyêt định mua nha ơ chung cư cua khach hang tại thành phố Nha Trang?

1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: các yếu tố ảnh hưởng đến quyêt đinh mua nha ơ

chung cư, quyêt đinh mua nha ơ chung cư và mối quan hệ giữa cac yêu tô nay vơi

quyêt đinh quyêt đinh mua nha ơ chung cư cua khach hang tại thành phố Nha Trang.

Đối tượng khảo sát: Cac khach hang tai thành phố Nha Trang đa tưng mua

nha ơ chung cư tại thành phố Nha Trang.

-6-

Pham vi không gian nghiên cứu: Nghiên cứu khao sat khach hang đa mua

nha ơ chung cư trên đia ban thanh phô Nha Trang tư 01/2018 đên 12/2019.

Phạm vi thời gian nghiên cứu: Năm 2020

Giới hạn phạm vi nghiên cứu: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyêt đinh

mua nha ơ chung cư cua khach hang là hướng nghiên cứu rộng. Quyêt đinh mua nha ở

chung cư cua khach hang phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Nghiên cứu này chỉ xem xét tác

động của môt sô yếu tố qua khao sat đươc xem la yêu tô chinh tac đông vào quyêt đinh

mua nha ơ chung cư của khách hàng tai thành phố Nha Trang.

1.4. Phương pháp nghiên cứu

1.4.1. Phương pháp nghiên cứu định tính

Nghiên cứu định tính bằng cách phỏng vấn một số khách hàng đã mua căn

hộ chung cư tai thành phố Nha Trang. Kết quả đat đươc tư nghiên cứu này được

dùng để hoàn chỉnh mô hình nghiên cứu và hiệu chỉnh các thang đo đa đươc sử

dụng từ những nghiên cứu trước.

1.4.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng

Thực hiện nghiên cứu định lượng vơi cách thưc thu thâp dư liêu thông qua

bảng câu hỏi khao sat. Nội dung bảng câu hỏi gồm hai phần chính: (1) Khảo sát các

yếu tố ảnh hưởng đến quyêt định mua căn hộ lần đầu với một số câu hỏi, sử dụng

thang đo Likert với 5 mức độ; (2) Một số câu hỏi phụ về căn hộ chung cư mà người

phỏng vấn mong muốn.

1.4.2.1. Nghiên cứu định lượng sơ bộ

Nghiên cứu sơ bộ (n =50): Mẫu nghiên cứu sơ bộ được nhập liệu và phân

tích sơ bộ bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha và nhân tố khám phá EFA nhằm kiểm

định giá trị hội tụ và giá trị phân biệt của các biến quan sát trong thang đo. Các biến

quan sát của thang đo không thỏa mãn điều kiện trong bước này sẽ bị loại và các

biến quan sát còn lại được sử dụng trong nghiên cứu định lượng chính thức.

-7-

1.4.2.2. Nghiên cứu định lượng chính thức

Nghiên cứu chính thức (N =150): Luận văn tiến hành khảo sát bằng bảng câu

hỏi chính thức. Dữ liệu nghiên cứu được xử lý: Các thang đo sẽ được kiểm định độ

tin cậy Cronbach’s Alpha và phân tích EFA một lần nữa. Tiếp theo, thang đo sẽ

được đánh giá bằng phân tích tương quan, phân tich hồi quy để xác định yếu tố ảnh

hưởng đến quyêt định mua nha ơ chung cư cua khách hàng tại thành phố Nha Trang

và kiểm định giả thuyết nghiên cứu.

1.5. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu

1.5.1 Đóng góp về mặt thực tiễn

Kết quả nghiên cứu đem lại giá trị thực tiễn cho các đối tượng liên quan bao

gồm cac doanh nghiệp hoat đông kinh doanh trong linh vưc mua ban nha ơ va cac

khach hang quan tâm đên viêc lưa chon nha ơ chung cư thich hơp.

Đối với các doanh nghiệp mua ban nha ơ: Doanh nghiệp nhân biêt đươc cac

yêu tô nao co anh hương đên quyêt đinh mua nha ơ chung cư cua khach hang va

mưc đô tac đông cua cac yêu tô đo ra sao. Tư đo, các doanh nghiệp co những chiên

lươc kinh doanh cu thê, phu hơp nhăm làm tăng kết quả hoạt động kinh doanh.

Đối với khach hang đang tim kiêm mua nha ơ: Kết quả nghiên cứu giúp các

khach hang đang co nhu câu tim nha ơ chung cư co cơ sơ đê tim hiêu, tiêp cân cac

thông tin liên quan, tư đo tim ra đươc san phâm đap ưng cao nhât nhu câu cua ban

thân.

1.5.2 Đóng góp về mặt lý thuyết

Thư nhât, nghiên cứu kiểm nghiệm mô hình của một số nghiên cứu liên quan

trước đây, từ xây dựng đến hoàn thiện mô hình nghiên cứu đề xuất về các yếu tố

ảnh hưởng đến quyết định mua nha ơ chung cư tại của khách hàng tại thành phố

Nha Trang.

Thứ hai, nghiên cứu đồng thời phát triển hệ thống thang đo cho các yếu tố

ảnh hưởng đến quyết định mua nha ơ chung cư tại của khách hàng tại thành phố

-8-

Nha Trang, bổ sung vào hệ thống thang đo cơ sở tại thị trường đất đai và nhà ở tại

thành phố Nha Trang. Mô hinh nghiên cưu đươc xây dưng tai đê tai nay la cơ sơ dư

liêu để những nhà nghiên cứu cùng lĩnh vực tham khảo, kê thưa va thực hiện mơ

rông các đề tài nghiên cứu tiếp theo.

1.6. Kết cấu của đề tài

Chương 1. Giới thiệu tổng quan đề tài nghiên cứu: Bao gồm sự cần thiết của

vấn đề nghiên cứu, mục tiêu, phương pháp nghiên cứu, đối tượng, phạm vi, y nghia

cua nghiên cưu, kết cấu của luận văn.

Chương 2. Cơ sở lý thuyết: Trình bày lý thuyết nền và các khái niệm nghiên

cứu làm xây dưng thanh mô hình nghiên cứu về mối quan hệ giữa các khái niệm

trong mô hình.

Chương 3. Phương pháp nghiên cứu: Trình bày phương pháp và quy trình

nghiên cứu, cách thức chọn mẫu, các bước xử lý dữ liệu, phương pháp kiểm định

mô hình, kiểm định giả thuyết để phân tích mối quan hệ và mức độ ảnh hưởng giữa

các khái niệm nghiên cứu.

Chương 4. Phân tích dữ liệu: Trình bày đặc điểm cua mẫu nghiên cứu, phân

tích độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, đánh giá mô

hình đo lường và mô hình cấu trúc. Cuối cùng, là kiểm định các giả thuyết nghiên

cứu được đề xuất ban đầu và thảo luận kết quả nghiên cứu.

Chương 5. Kết luận và hàm ý quản trị: Trình bày các hàm ý quản trị giúp các

doanh nghiệp kinh doanh nha ơ chung cư co thê cai thiên kêt qua kinh doanh cùng

một số hạn chế và đề xuất một số hướng nghiên cứu tiếp theo trong tương lai.

-9-

Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VA MÔ HINH NGHIÊN CƯU

Chương 1 đã giới thiệu khai quát về đề tài nghiên cứu. Chương 2 giới thiệu

lý thuyết nên cua nghiên cưu la ly thuyêt vê hanh vi ngươi tiêu dung và các nghiên

cứu có liên quan làm cơ sở cho thiết kế nghiên cứu. Chương 2 bao gồm 3 phần: (1)

Tóm tắt lý thuyết về hành vi người tiêu dùng. (2) Phân tich khai niêm nghiên cưu va

tổng quan các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà từ các nghiên cứu trước.

(3) Xây dưng mô hình nghiên cứu.

2.1. Lý thuyết hành vi người tiêu dùng

Tiêu dùng là môt hành vi rất quan trọng đôi vơi con ngươi. Tiêu dung là

hành động nhằm thỏa mãn những nguyện vọng, ươc muôn cung như các nhu cầu về

tình cảm, vật chất của một cá nhân hoặc hộ gia đình băng việc mua săm va sư dung

các sản phẩm (Kotler, 2009).

Người tiêu dùng là một cá nhân với những tính chất riêng biệt của ban thân

mua hàng hóa sản phẩm, dịch vụ để sư dung, đáp ứng các nhu cầu cua minh. Mục

tiêu của người tiêu dùng là cung môt khoan ngân sach đê mua săm lam sao co thê

đat lơi ich sư dung cao nhât. Trong nghiên cứu này, căn hô chung cư la sản phẩm

được nghiên cứu và những người đa tưng mua nha ơ chung cư la nhưng ngươi tiêu

dung đươc nghiên cưu.

Người tiêu dùng luôn co nhưng hinh thai mua săm khac biêt trong qua trình

đưa ra các quyết định mua cho nhu cầu của cá nhân hay gia đình. Cac vân đê liên

quan đên viêc mua săm cua khach hang ma cac doanh nghiêp phat triên san phâm

luôn nô lưc đê năm ro như họ là ai, họ mua như thế nào, họ mua ở đâu, khi nào và

tại sao họ lại mua, v.v… Đã có rât nhiêu các nghiên cứu marketing diên ra vơi muc

đich tim hiêu cac yêu tô liên quan đên quyêt đinh mua săm cua khach hang.

-10-

Bang 2.1: Đặc điểm về hành vi người tiêu dùng theo Philip Kotler 2009

Kích thích

Marketing

Các yếu tố

Môi trường

Đặc điểm

người mua

Quá trình ra quyết

định mua

Các đáp ứng của

người tiêu dùng

Sản phẩm Kinh tế Văn hóa Nhận thức vấn đề Lựa chọn sản phẩm

Giá cả Công nghệ Xã hội Tìm kiếm thông tin Lựa chọn nhãn hiệu

Vị trí Pháp luật Cá nhân Đánh giá Lựa chọn nơi mua

Chiêu thị Văn hóa Tâm lý Quyết định Định thời gian mua

Hành vi mua Lượng, tần suất mua

(Nguồn: Kotler, 2009)

Theo Kotler (2009), ý thưc cua ngươi tiêu dung bi tac đông bơi cac yêu tô

marketing va cac yêu tô môi trương. Sư tac đông cua hai nhom yêu tô nay se

chuyên thanh nhưng đap ưng cân thiêt cua ngươi mua. Hơn nưa môi ngươi mua con

co đăc điêm va qua trinh ra quyêt đinh mua khac nhau tư đo môi ngươi mua sẽ co

nhưng đap ưng va hanh vi mua khac nhau.

Cung theo Kotler, các bước của quá trình thông qua quyết định mua sản

phẩm cua ngươi tiêu dung diễn ra qua 5 giai đoạn như sau:

1) Nhân thưc vân đê, tưc la nhân dang đươc nhu câu cua ban thân tư cac yêu

tô kich thich bên trong hoăc bên ngoai. Trong nghiên cưu nay Nhân thưc vân đê

chính la nhu câu vê nha ơ của khách hàng ở thành phố Nha Trang.

2) Tim kiêm thông tin vê san phâm ma ngươi mua đang co nhu câu: Nhưng

thông tin nay đươc ngươi mua tim hiêu tư nhiêu nguôn khac nhau ma co thê chia

thanh bôn nhom chu yêu, bao gôm: nguôn thông tin ca nhân co đươc tư nhưng

ngươi thân quen xung quanh như gia đinh, ban be, v.v…; nguôn thông tin thương

mai nhân đươc qua hoat đông marketing cua ngươi ban như quang cao, bao bi san

phâm, giơi thiêu cua nhân viên ban hang, v.v…; nguôn thông tin công công nhân

đươc qua cac phương tiên thông tin đai chung; nguôn thông tin thưc nghiêm co

đươc qua sư trai nghiêm thưc tê vê san phâm như sơ mo, sư dung. Môi nguôn thông

-11-

tin thưc hiên môt chưc năng khac nhau trong viêc tac đông đên quyêt đinh mua ơ

môt mưc đô nao đo, vi du như nguôn thông tin ca nhân se thưc hiên chưc năng đanh

gia, nguôn thông tin thương mai thương thưc hiên chưc năng thông bao.

3) Đanh gia cac lưa chon: Tư nhưng thông tin đa thu thâp đươc, ngươi tiêu

dung se co sư so sanh, đanh gia gia tri san phâm giưa cac nhan hiêu canh tranh. Sản

phâm cua nhan hiêu nao co thê tôi đa hoa nhưng thuôc tinh ma ngươi tiêu dung

đang quan tâm se đươc lưa chon. Tuy nhiên, kêt qua đanh gia nay cung chiu sư tac

đông cua điêu kiên tâm ly va bôi canh cu thê diên ra hanh vi mua cua ngươi tiêu

dung. Đôi ngu nghiên cưu marketing phai hiêu đươc cach thưc ma ngươi tiêu dung

thưc hiên đanh gia vê san phâm đê lam cơ sơ thiêt kê lai san phâm cua minh đap

ưng tôt hơn thi hiêu cua ngươi mua; đông thơi tìm cách thay đổi những tin tưởng

của người tiêu dùng về những đặc tính quan trọng của sản phẩm mà họ đánh giá sai.

4) Ra quyết định mua sản phẩm. Ngươi tiêu dung se đi đên y đinh mua sau

khi đa co sư đanh gia vê cac lưa chon. Ngươi mua co xu hương y đinh mua nhưng

san phâm ma co đanh gia cao nhât. Ngoai ra, ngươi tiêu dung con co thê bi tác đông

bơi hai yêu tô trươc khi đi đên quyêt đinh mua đo la thai đô, y kiên của những

ngươi xung quanh như ban be, gia đinh va cac yêu tô hoan canh cảnh như hy vọng

về thu nhập gia tăng, mức giá dự tính, sản phẩm thay thế. Quyêt đinh mua co thê bi

hai yêu tô nay tac đông thay đôi thanh không mua hoăc mua một sản phẩm khác mà

không phải là sản phẩm tốt nhất như đã đánh giá (Hình 2.1).

Hình 2.1. Các bước thông qua quyết định mua sản phẩm cua ngươi tiêu dung

(Nguồn: Philip Kotler, 2009)

Đanh

gia cac

lưa chon

Y đinh

mua san

phâm

Quyêt đinh mua

san phâm

Thai đô cua

ngươi khac

Cac yêu tô

hoan canh

-12-

5) Đanh gia san phâm sau mua. Hâu hêt ngươi tiêu dung đêu se cam thây hai

long hay không hai long vơi môt mưc đô nao đo sau khi mua san phâm. Vi vây,

công viêc cua ngươi lam marketing ơ giai đoan nay la nghiên cưu điêu gi đa khiến

ngươi mua hai long va chưa hai long. Mưc đô hai long cua ngươi mua phu thuôc

vao nhưng ky vong cua ngươi mua ơ san phâm va nhưng tinh năng, lơi ich nhân

đươc khi sư dung san phâm. Khach hang se không hai long nêu tính năng sử dụng

của sản phẩm không tương xứng với những kỳ vọng đăt ra trươc khi mua. Ngươc lai

ngươi mua sẽ rất hài lòng nêu san phâm đap ưng đươc hoăc nhiêu hơn ky vong cua

ho. Se co hai trương hơp xay ra tương ưng vơi thai đô sau mua cua khach hang.

Trương hơp hai long, khach hang sẽ tiêp tuc mua sản phẩm đó và nói tốt cho nó.

Nêu không cam thây hai long, ho se co y kiên không tôt về sản phẩm đó với người

khác. Môt san phâm cho dù đã đươc lựa chọn kỹ càng nhất thì vẫn có một sự không

ưng ý nào đó cua khach hang sau khi mua. Bô phân nghiên cưu marketing cần nắm

được đầy đủ tất cả những cách mà người tiêu dùng xử lý trường hợp không hài lòng

của mình, tư đo cô găng giảm đến mức tối thiểu số người tiêu dùng không hài lòng

sau khi mua vơi những biện pháp phu hơp.

2.2. Một số khái niệm và định nghĩa trong nghiên cứu

2.2.1. Khái niệm về chung cư, căn hộ

Điêu 70 Luât Nha ơ 2005 đa nêu khai niêm nha chung cư, theo đo, nhà

chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có cầu thang, lối đi, va hệ thống công trình

hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư gôm phần

thuôc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần thuôc sở hữu chung của

tất cả các hộ gia đình, cá nhân. Phần sở hữu riêng cua hô gia đinh, ca nhân trong

nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ tinh cả diện tích lô gia, ban

công gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công

nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Ngoai ra con co hệ thống trang

thiết bị kỹ thuật gắn liền với các căn hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng.

-13-

Như vây phần sở hữu chung cua nhưng ngươi sư dung nha ơ chung cư bao

gồm: Phần diện tích căn hô còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở

hữu riêng; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực cung vơi trang thiết bị kỹ thuật

dùng chung trong nhà chung cư gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi

nhà, tường phân chia các căn hộ, thang máy, cầu thang bộ, sàn, mái, hành lang, sân

thượng, v.v… Thêm vao đo con co hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được

kết nối với nhà chung cư đó.

2.2.2. Khái niệm về Hành vi

Là một loạt các hành động và tính cách của cá nhân, sinh vật, các hệ thống

hoặc các tổ chức nhân tạo kết hợp với bản thân hay môi trường của họ, trong đó bao

gồm các hệ thống khác hoặc các sinh vật xung quanh cũng như đặc điểm của môi

trường sống. Góc độ sinh học cho rằng "hành vi là trong nội bộ phối hợp phản ứng

(hành động hoặc không hành động) của các sinh vật sống toàn bộ (hoặc cá nhân

nhóm) với các kích thích bên trong và bên ngoài. Hành vi có thể được coi là bất kỳ

hành động của một sinh vật thay đổi mối quan hệ của nó với môi trường. Dưới góc

độ nhân khẩu học, hành vi con người được cho là bị ảnh hưởng bởi hệ thống nội tiết

và hệ thần kinh. Nó là một chuỗi các hoạt động (phản ứng, cách ứng xử) của cơ thể,

có mục đích cụ thể là nhằm đáp ứng lại kích thích bên ngoài.

2.2.3. Khái niệm về Quyết định

Theo từ điển tiếng Việt, quyết định là một động từ chỉ việc có ý kiến dứt

khoát về việc làm cụ thể nào đó, là kết quả lựa chọn một trong các khả năng, sau khi

đã có sự cân nhắc. Có thể hiểu một cách chung thì quyết định chọn nha ơ chung cư

của khach hang là kết quả của sự lựa chọn các san phâm nha ơ chung cư đáp ứng yêu

cầu của người dung thông qua viêc tìm hiểu va bi tac đông bơi các nguồn thông tin

khác nhau.

2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyêt định mua căn hộ

Mua một căn hộ là một trong những quyêt định kinh tế quan trọng nhất mà

con người thực hiện trong đời, và nó đòi hỏi phải thu thập rất nhiều thông tin liên

-14-

quan đến đặc điểm của nó (Garasky, 2007). Theo Saunders (1990), con người có sở

thích tự nhiên đối với việc được sở hữu nhà của mình. Quyêt định sở hữu một ngôi

nhà có thể bị ảnh hưởng bởi một mong muốn có một tài sản của chính mình, mong

muốn cho sự ổn định và niềm tự hào về quyền sở hữu (Haurin et al., 2002). Có rất

nhiều bằng chứng rằng động cơ đã là một lý do quan trọng trong việc giải thích về

việc sở hữu nhà (Tan, 2009). Theo lý thuyết động lực của nhà tâm lý học Abraham

Maslow, việc sở hữu một ngôi nhà có thể đáp ứng nhiều hơn nhu cầu hộ gia đình.

Ví dụ, một ngôi nhà cung cấp một nơi cư trú và một sự bảo vệ khỏi những đe doạ từ

bên ngoài. Lợi ích từ việc sở hữu nhà đôi vơi người sở hữu và xã hội có thể được

tìm thấy trong nhiều bài nghiên cứu về nhà ở từ lợi ích xã hội đến lợi ích kinh tế.

Theo Haurin 2002 đã chứng minh rằng việc sở hữu một căn nhà sẽ cải thiện môi

trường gia đình, trong đó có đời sống đứa trẻ, cải thiện khả năng nhận thức và làm

giảm các vấn đề về hành vi.

Cac yêu tô chinh anh hương đên quyêt đinh mua căn hô chung cư cua khach

hang đươc đuc kêt qua cac nghiên cưu trươc đây như:

- Yếu tố 1: Đăc điêm cua căn hô;

- Yêu tô 2: Tinh hinh tai chinh;

- Yêu tô 3: Vi tri cua căn hô;

- Yêu tô 4: Môi trương sông xung quanh căn hô.

2.3. Lược khảo các nghiên cứu liên quan trong và ngoài nước

2.3.1 Nghiên cưu trong nươc

Theo kêt qua nghiên cứu cua đê tai “Key factors affecting house purchase

decision of customers in Vietnam” của Phan Thanh Sĩ (2012) thi các yếu tố tac đông

đến quyết định mua nhà gồm co: Đặc điểm cua nhà (thiết kế bên trong và bên ngoài,

cấu trúc xây dựng, chất lượng xây dựng, loại nhà, trạng thái pháp lý), Tình hình tài

chính (cu thê la giá nhà, thời gian thanh toán, khả năng thế chấp, khả năng thanh

toán, lãi suất vay, thu nhập, lệ phí trước bạ), Khoảng cách (các yếu tố liên quan tới

-15-

vị trí cua nha như vị trí gần nơi làm việc, gần trường học, gần nơi đang sống, gần

tuyến đường chính, gần trung tâm thương mại, gần bệnh viện, gần chợ), Không gian

sống riêng tư cua nha (số lượng phòng ngủ, số lượng phòng tắm, diện tích nhà bếp,

diện tích phòng khách), Môi trường sống (đo la các yếu tố chất lượng của cơ sở hạ

tầng, hàng xóm xung quanh, cảnh quang, tiếng ồn xung quanh, ô nhiễm của môi

trường xung quanh va tình hình an ninh khu vực). Nghiên cứu đã thưc hiên khảo sát

263 người. Kết qua la "khoảng cách" va "không gian sống" la hai yêu tô anh hương

manh nhât đến quyết định mua nhà ở của khách hàng. Cac yêu tô "đặc điểm nhà",

"môi trường sống" va "tình hình tài chính" cung co sư anh hương tich cưc nhưng co

phân yêu hơn đôi vơi quyêt đinh mua. Đông thơi tac gia cung khăng đinh rằng nhân

tố nhân khẩu học cua khach hang cu thê như giới tính, tuổi tác, tình trạng hôn nhân

và trình độ học vấn không có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.

Nghiên cứu “Cac yêu tô anh hương đên quyêt đinh mua căn hô chung cư cua

khach hang tai thanh phô Hô Chi Minh” của Nguyên Thi Ngoc Vương (2015) đề

xuất và trình bày 5 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm: đăc điêm

(diên tich, tinh phap ly, chât lương căn hô), Môi trường sống (các tính năng bảo

mật, an ninh, không gian xanh, tinh trang ô nhiêm), Vị trí nhà (khoang cach đên nơi

làm việc, trường học, siêu thị), không gian sông (thiêt kê va câu truc), tai chinh

(thơi gian thanh toan, lai suât ngân hang, gia căn hô). Kết quả nghiên cứu cho thấy

yêu tô vi tri hâu như không anh hương đên quyêt đinh mua nha, đông thơi 4 yêu tô

con lai thưc sư co anh hương đên quyêt đinh mua nha cua khach hang tai thanh phô

Hô Chi Minh.

Đôi vơi nghiên cưu “nhưng yêu tô anh hương đên quyêt đinh chon mua căn

hô chung cư trung câp, binh dân cua ngươi mua nha lân đâu tai thành phố Hồ Chí

Minh” cua Nguyên Công Phương (2013) đa chưng minh sư anh hương manh cua

yêu tô đăc điêm nha (thiêt kê, diên tich, chât lương xây dưng, trang thiêt bi, tinh

phap ly) đên quyêt đinh mua căn hô chung cư cua khach hang tai thành phố Hô Chi

Minh. Ngoai ra nghiên cưu cung khăng đinh đươc sư anh hương cua 3 yêu tô con lai

như tai chinh (gia căn hô, ty lê lai suât, thơi gian thanh toan), vi tri (khoang cach tơi

-16-

nơi lam viêc, trương hoc, trung tâm; đô cao va hương căn hô), môi trương xung

quanh (hang xom, ô nhiêm, canh quan, an ninh).

Môt nghiên cưu khac vê “cac yêu tô anh hương đên quyêt đinh mua chung cư

trung câp cua ngươi dân thành phố Hô Chi Minh” cua Nguyên Thi Khanh Vân

(2013) lai chưng minh đươc sau yêu tô anh hương cung chiêu đên quyêt đinh mua

nha đo la tai chinh, thiêt kê, vi tri, tiên nghi cơ ban, tiêp thi va chât lương dịch vu.

Nghiên cưu cung chi ra răng mưc thu nhâp co anh hương khac biêt đang kê trong

viêc ra quyêt đinh mua nha, tuy nhiên cac yêu tô vê giơi tinh, đô tuôi, nghê nghiêp,

trinh đô hâu như không anh hương đên quyêt đinh chon mua.

Gân đây nhât la nghiên cưu “cac nhân tô anh hương đên quyêt đinh mua căn

hô chung cư đê ơ cua khach hang ca nhân tai thành phố Hô Chi Minh” cua Võ

Phương Vy (2019) đa chưng minh đươc năm yêu tô anh hương cung chiêu đên

quyêt đinh mua nha đo la phap ly (chu đâu tư, hô sơ phap ly, công ty xây dưng), câu

truc (diên tich, sô lương phong ngu, hương căn hô, đô cao căn hô, trang thiêt bi), tài

chinh (hô trơ vay vôn, chiêt khâu, thanh toan, lai suât, thê châp), tiên ich (không

gian xanh, công viên, siêu thi, hâm gưi xe, an ninh,…), đia ly (gân trung tâm thanh

phô, gân nơi lam viêc, gân trương hoc, gân trung tâm hanh chinh,…). Điêm nôi bật

cua nghiên cưu la chi ra răng yêu tô phap ly la yêu tô tac đông manh nhât đên quyết

đinh mua nha cua khach hang.

2.3.2. Cac nghiên cưu ngoai nươc

Nghiên cứu “Factors influencing house buyers' purchasing decision” của

Kueh và Chiew (2005) khăng đinh rằng quyết định của người mua nhà chịu ảnh

hưởng bởi các yếu tố 4 yêu tô la tình hình tài chính, vị trí nhà, tiện nghi công cộng

va an ninh khu vực. Kêt qua phân tích cho thây “Tinh hinh tai chinh” anh hương

đang kê đên quyêt đinh mua cua khach hang, trong đo gia nha là yếu tố quan trọng

nhất ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Măt khac Kueh va Chiew cho răng nhân tố

dân số học không có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.

-17-

Lee và McGreal (2010) vơi đề tài nghiên cứu “House-buyers’ expectations

with relation to corporate social responsibility for Malaysian housing” đã đưa ra

mô hinh nghiên cưu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm 5

yêu tô: Môi trường sống (đo lương qua cac biên quan sat: an ninh, không gian xanh,

các tính năng bảo mật), Đặc điểm nhà (nghiên cưu biên thiết kế va loại nhà), Vị trí

nhà (vị trí là một tiêu chí quan trọng chủ yếu là do tắc nghẽn giao thông, bao gồm vị

trí gần nơi làm việc, siêu thị, trường học), Tiện nghi công cộng (biên quan sat là

công viên, các cơ sở vui chơi giải trí, các tiện nghi thể thao, câu lạc bộ thể dục thể

thao), Danh tiếng người bán (những yếu tố liên quan đến ý thức của khách hàng về

trách nhiệm xã hội, về đạo đức của doanh nghiệp). Kết quả nghiên cứu cho thấy yêu

tô vê môi trương sông anh hương manh đên quyêt đinh mua nha; phần lớn khách

hang mong muốn những phát triển nhà ở cung cấp các tính năng như không gian

xanh hơn, tính năng bảo mật và cơ sở hạ tầng tốt, co công viên giải trí và đây đu

tiện nghi. Tuy nhiên gia nha lai nhay cam hơn đôi vơi những người không giàu có.

Thêm vao đo, Opoku and Abdul (2010) vơi đề tài nghiên cứu “Housing

preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi

Arabia” cũng khăng đinh các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm:

vị trí nhà, không gian sống riêng tư, tình hình tài chính, thiết kế bên trong, thiết kế

bên ngoai, không gian bên ngoài.

Shyue và cộng sự (2011) vơi đề tài “House Purchasing Decisions: A Case

Study of Residents of Klang Valley, Malaysia” đa nghiên cưu những yếu tố

marketing 7Ps đến quyết định mua nhà bao gồm sản phẩm (đươc mô ta vơi 3 biên la

đặc điểm nhà, môi trường sống xung quanh va không gian sống riêng tư), giá cả

(đanh gia qua cac biên quan sat như giá nhà, chi phí vay, lãi suất vay, khả năng

thanh toan trả góp), vị trí nhà (vơi biên quan sat la vị trí gần nơi làm việc, gần

trường học, gần chợ, gần trung tâm thương mại, gần tuyến đường chính, gần bạn bè

và gia đình), bôn yêu tô con lai la quy trình, khuyến mãi, bằng chứng thực tế và con

người. Kết quả cho thấy rằng 4/7 yêu tô đươc nghiên cưu co ảnh hưởng manh đến

quyết định mua nhà gôm co quy trình, bằng chứng thực tế, sản phẩm (nội thất của

-18-

ngôi nhà, tính năng bên ngoài, không gian sống riêng tư và môi trường sống xung

quanh) và vị trí nhà.

Ngoai những nghiên cứu trên, môt sô nghiên cưu liên quan khac cũng được

thực hiện. Bảng 2.2 trình bày tóm tắt một số nghiên cứu liên quan.

Bảng 2.2: Tóm tắt một số nghiên cứu liên quan trước đây

Tác giả Năm Tên đề tài Kêt qua nghiên cưu

Daly và cộng

sự 2003

Consumer behaviour in the

valuation of residential

property: A comparative study

in the UK, Ireland & Australia

Tình hình tài chính (thời gian thanh

toán, lãi suât, thế chấp tối đa, thanh

toán tối đa hàng tháng)

Kupke 2008 Factors important in the

decision to buy a first home

Tình hình tài chính (giá nhà, lãi suất)

va vị trí nhà.

Ratchatakulpat

và cộng sự

2009

Residential Real Estate

Purchase Decisions in

Australia: Is It More Than

Location?

khả năng chi trả; hàng xom thân

thiên; bảo dưỡng và thiết kế nội thât;

sự sung túc và chất lượng sông của

khu vực, nước, cảnh quan và đường

giao thông, cac tiên nghi căn hô

Alaghbari và

cộng sự

2009

Developing affordable housing

design for low income in

Sana‟a, Yemen

Đặc điểm nhà chẳng hạn như loại

nhà, thiết kế bên trong, bên ngoài

Lai 2009

Media‟s Influences On

Purchasing Of Real Estate -

Case Of Guangzhou, China

Đặc điểm nhà, giá nhà, vị trí nhà,

môi trường sống xung quanh, danh

tiếng và uy tin người bán

Lee và

McGreal 2010

House-buyers‟ expectations

with elation to corporate social

responsibility for Malaysian

housing

Đặc điểm nhà, giá ca, vị trí nhà, môi

trường sống xung quanh, uy tín và

danh tiếng cua người bán, tiện nghi,

trách nhiệm xã hội

Fan 2010

Housing environment

preference of young consumers

in Guangzhou, China Using the

analytic hierarchy process

Vị trí nhà, môi trường sống xung

quanh

-19-

Opoku and

Abdul 2010

Housing preferences and

attribute importance among

low-income consumers in Saudi

Arabia

Vị trí nhà, tình hình tài chính, không

gian sống riêng tư, thiết kế bên trong

va bên ngoài, không gian bên ngoài

nha

Mwfeq và

cộng sự 2011

Factors Affecting Buying

Behavior of an Apartment an

Empirical Investigation in

Amman, Jordan

Đặc điểm nhà, vị trí, tình hình tài

chính, không gian sống riêng tư,

cảnh quan xung quanh nha, uy tín và

danh tiếng người bán

Shyue và cộng

sự 2011

House Purchasing Decisions: A

Case Study of Residents of

Klang Valley, Malaysia

Đặc điểm nhà, môi trường sống

xung quanh, vị trí nhà, tình hình tài

chính, không gian sống riêng tư va

bằng chứng thực tế.

Phan Thanh Sĩ 2012

Key factors affecting house

purchase decision of customers

in Vietnam

Đặc điểm nhà, tình hình tài chính,vị

trí cua nhà, môi trường sống xung

quanh nha, không gian sống riêng tư.

(Nguồn: Tổng hợp từ các tài liệu tham khảo)

Như vây qua thống kê tóm tắt một số nghiên cứu liên quan giúp có thể đưa

ra nhận xét cho thây có 4 yêu tô chung nhất trong các kết quả nghiên cứu và được

kết luận là có anh hương đên quyêt đinh mua nha cua khach hang la: 1) đặc điểm

nhà, 2) tình hình tài chính, 3) vị trí nhà, va 4) môi trương xung quanh.

2.4. Các giả thuyết nghiên cứu và mô hình nghiên cứu

2.4.1. Tom tăt các giả thuyết

Xuât phat tư cơ sở lý thuyết về hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler,

đông thơi kết hợp với kết quả tổng hợp từ các nghiên cứu trước đây về các yếu tố

ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư cua khach hang, nghiên cứu đề xuất

các yếu tố giả thuyết gây ảnh hưởng đến quyết định mua nha ơ chung cư cua khach

hang tại thành phố Nha Trang, bao gồm: Đặc điểm nhà, tình hình tài chính, vị trí

nhà, va môi trương xung quanh. Các giả thuyết đi kèm mô hình nghiên cứu đề xuất

cụ thể như sau:

Giả thuyết H1: Đặc điểm nhà ảnh hưởng cùng chiều đến quyết định mua nha

ơ chung cư cua khach hang tại thành phố Nha Trang.

-20-

Giả thuyết H2: Tình hình tài chính ảnh hưởng cùng chiều đến quyết định

mua nha ơ chung cư cua khach hang tại thành phố Nha Trang.

Giả thuyết H3: Vị trí nhà ảnh hưởng cùng chiều đến quyết định mua nha ơ

chung cư cua khach hang tại thành phố Nha Trang.

Giả thuyết H4: Môi trương xung quanh ảnh hưởng cùng chiều đến quyết

định mua nha ơ chung cư cua khach hang tại thành phố Nha Trang.

2.4.2. Mô hình nghiên cứu

Nghiên cứu kê thưa phân lơn cac biên đôc lâp anh hương đên quyêt đinh mua

nha tư nghiên cưu “Key factors affecting house purchase decision of customers in

Vietnam” của Phan Thanh Sĩ (2012) bao gôm đăc điêm căn hô, tinh hinh tai chinh,

vi tri căn hô va môi trương xung quanh căn hô. Đây la cac yêu tô cơ ban va quan

trong đa đươc chưng minh thưc sư co tac đông cung chiêu vơi quyêt đinh chon mua

nha ơ nhiêu nghiên cưu trong va ngoai nươc. Cu thê nghiên cưu “Nhưng yêu tô anh

hương đên quyêt đinh mua nha cua khach hang tai thanh phô Hô Chi Minh” cua Vo

Pham Thanh Nhân (2013) đa kê thưa cơ ban mô hinh nghiên cưu cua Phan Thanh Si

(2012) vơi kêt qua bôn yêu tô nêu trên thưc sư co anh hương đên quyêt đinh mua

nha cua khach hang, đông thơi nghiên cưu cua Vo Pham Thanh Nhân con bô sung

vao mô hinh nghiên cưu thêm hai yêu tô khac la tiên nghi công công va băng chứng

thưc tê. Do vậy, nghiên cứu này cũng giả thuyết có bôn biên đôc lâp ảnh hưởng đến

quyêt đinh mua nha cua khach hang tai thành phố Nha Trang là: đăc điêm căn hô,

tinh hinh tai chinh, vi tri căn hô va môi trương xung quanh căn hô.

2.4.2.1. Mối quan hệ giữa đặc điểm nhà và quyết định mua chung cư

Nghiên cưu cua Sengul và cộng sự (2010) đa chưng minh đặc điểm nhà có

ảnh hưởng tich cưc đến quyết định của người mua nhà. Đặc điểm nhà bao gồm

“cấu trúc xây dựng“, "chất lượng xây dựng", "thiết kế" va "kích thước" là những

yếu tố liên quan đến việc ra quyết định mua nhà (Opoku & Abdul-Muhmin, 2010).

Tùy khả năng chi tra, khach hang xem xét căn nhà trong những điều kiện như: nhà

ở được xây dựng nhiều tầng như hệ thống căn hộ, chung cư hay được xây dựng

-21-

chung hoặc riêng các bức tường (Alaghbari, Salim, Dola và Ali, 2010). Cấu trúc

xây dựng là một yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn của hộ gia đình

cư trú. Hiên nay, tai Nha Trang có nhiêu dư an căn hô co tôc đô tiêu thu con châm,

lương hang tôn kho cao như Khu dân cư Băc Vinh Hai, dư an Gold Coast,

Panorama, v.v… Từ đây, giả thuyết H1 đươc đê xuât như sau:

Giả thuyết H1: Đặc điểm nhà có ảnh hưởng đến quyết định mua nha ơ

chung cư cua khach hang tại thành phố Nha Trang.

2.4.2.2. Môi quan hê giữa tình hình tài chính và quyết định mua chung cư

Theo Kueh và Chiew (2005) thi tình hình tài chính là một trong những yếu tố

quan trọng nhất ảnh hưởng đến lựa chọn của người mua nhà. Yếu tố tài chính của

bất động sản là đòi hỏi phải có một lượng vốn tương đối lớn, đông thơi cũng có thể

phải bao gồm chi phí lãi vay (Xiao & Tan, 2007). Ngoài ra, cũng phải xem xét tình

hình tài chính dựa trên sự kết hợp với giá nhà, thu nhập, thời hạn thanh toán va cho

vay thế chấp (Opoku & Abdul-Muhmi, 2010). Mwfeq và cộng sự (2011) còn chi ra

các yếu tố kinh tế bao gồm năm biến đo lương đo la: thu nhập, lãi suất, tỉ giá, thuế

va địa khu. Đôi vơi Daly và cộng sự (2003) thi phát hiện ra nhóm "lãi suât", "thế

chấp tối đa", "thanh toán tối đa hàng tháng" và "thời gian thanh toán" la điêu ma

ngươi mua quan tâm. Tại Việt Nam, 87,9% người được hỏi cho răng họ mong muốn

giá nhà nên thấp hơn 20 triệu/m2 (Phan Thanh Si, 2012). Tư đo cho thây đôi vơi kha

năng chi tra cua khach hang thi giá nhà đóng một vai trò rất quan trọng. Giam gia

nha co thê tao ra sư thay đôi lơn, theo đó, phát triển nhà ở với giá hợp lý hơn là một

sự thay thế để giảm thiểu các vấn đề khả năng chi trả mua nhà tại Trung Quốc

(Kuang và Li, 2012). Noi đên yêu tô tai chinh ma cu thê môi quan tâm hang đâu là

vê gia ca co anh hương đên quyêt đinh mua nha ơ co thê nhân thây ro net tai thành

phố Nha Trang. Đo la cac căn hô nha ơ xa hôi tai thành phố Nha Trang co tôc đô

tiêu thu rât cao va hâu như không co lương hang tôn kho do co tâm gia thấp hơn cac

chung cư thương mai tư 30% - 50%. Từ đây, giả thuyết H2 đươc đê xuât như sau:

-22-

Giả thuyết H2: Tình hình tài chính có ảnh hưởng đến quyết định mua nha ơ

chung cư cua khach hang tại thành phố Nha Trang.

2.4.2.3. Môi quan hê giữa vi tri nha và quyết định mua chung cư

Kêt qua nghiên cưu cua Kueh và Chiew (2005) thi vị trí của nhà là một trong

những yếu tố quan trọng nhất sau giá nhà ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Vi tri

nha mang lại những tiện nghi về khoang cách cho người sống trong ngôi nhà đó

(Kaynak và Stevenson, 2010). Vị trí để lựa chọn nhà có thể bị ảnh hưởng bởi cac

yêu tô "khoảng cách đến trường", "khoảng cách đến nơi làm việc", "khoảng cách tới

trung tâm thương mại", ”Khoảng cách đến chợ hoặc siêu thị” (Adair và cộng sự,

1996; Shyue và cộng sự, 2011), “khoảng cách đến khu vui chơi giải trí" và "khoảng

cách đến các tuyến đường chính" (Iman và các cộng sự, 2012), khoảng cách từ nhà

đến nhà người thân.

Theo quan điểm marketing hiện đại, giá trị trao đổi của sản phẩm la giá trị

hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí,

giá thành sản xuất hàng hóa đó. Giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị

hiếu của con người. Giá trị hữu hình của nhà ở phụ thuộc vào những Đặc điểm của

nha. Giá trị vô hình thì phụ thuộc vào vị thế nơi ở. Vị tri nơi ở là một hình thức đo

sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại

diện cho của cải, văn hoá, giáo dục, chất lượng môi trường và phụ thuộc vào hệ

thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định. Theo nghĩa đó, nó liên quan chặt

chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể, có thể coi đó là chiều thời gian. Thực tế cũng

cho thấy, không có người chỉ có nhu cầu về chất lượng hay về vị thế, tất cả mọi

người đều có nhu cầu cả hai yếu tố thuộc tính này trong một tổ hợp nhất định. Vì

vậy, sự hấp dẫn của từng khu vực hoăc giá trị vô hình của khu vực đó cũng ảnh

hưởng đến quyết định của người mua nhà. Qua thông kê vê thông tin cac căn hô

chung cư tai thành phố Nha Trang co thê rut ra môt điêm chung đo la hâu hêt cac

toa nha chung cư đêu đươc xây dưng tai trung tâm thanh phô la nơi tâp trung cac sơ

ban nganh, doanh nghiêp, trương hoc, bênh viên, chơ, trung tâm thương mai…co

-23-

truc giao thông thuân tiên cho viêc di chuyên, cu thê la Khu đô thi Phươc Long,

Phươc Hai, Vinh Điêm Trung, chung cư Binh Phu…Tư đo, giả thuyết H3 đươc đê

xuât như sau:

Giả thuyết H3: Vị trí nhà có ảnh hưởng đến quyết định mua nha ơ chung cư

cua khach hang tại thành phố Nha Trang.

2.4.2.4. Môi quan hê giữa môi trương xung quanh và quyết định mua

chung cư

Môi trường xung quanh căn hô co thê kê đên như sư ô nhiễm, tội phạm, an

ninh, tiêng ôn. Theo Tan (2012), một căn hộ nằm trong khu vực có môi trường xung

quanh tốt sẽ được yêu thích hơn và khach hang sẽ sẵn lòng trả thêm một khoản tiền

cho căn hộ có môi trường như vậy. Đông thơi khach hang cung sẽ sẵn lòng trả thêm

cho căn hộ để sống trong môi trường với tỷ lệ tội phạm thấp và những vấn đề an

ninh khác (Wang và Li, 2006). Goh và cộng sự (2007) cũng nhân đinh rằng những

chủ đầu tư căn hộ nên cân nhắc yếu tố an ninh để phát triển dự án xây dựng của

mình. Ngoai ra theo Tan (2012) cũng tiết lộ thêm rằng những khu vực có cổng bảo

vệ có thể tăng giá nhà lên thêm khoảng 18%. Tai thành phố Nha Trang cac căn hô

chung cư toa lac gân trung tâm thanh phô se co tâm gia cao hơn so vơi cac toa nha

chung cư vung ven. Điêu nay ngoai do tac đông cua yêu tô vi tri thuân lợi như đa

trinh bay ơ muc 2.4.1.3 con co sư tac đông cua yêu tô vê môi trương xung quanh

căn hô như an ninh, tinh trang tiêng ôn va ô nhiêm. Cac căn hô gân trung tâm thành

phô, nơi đa co mât đô công trinh day đăc nên se han chê tinh trang tiêng ôn do xây

dưng công trinh. Trung tâm thanh phô la nơi thê hiên my quan đô thi, do đo hâu như

không co tinh trang ô nhiêm môi trương sông do rac thai. Do vậy, giả thuyết H4

đươc đê xuât như sau:

Giả thuyết H4: Môi trương xung quanh nhà có ảnh hưởng đến quyết định

mua nha ơ chung cư cua khach hang tại thành phố Nha Trang.

-24-

Như vậy, nghiên cứu đề xuất mô hình nghiên cứu thể hiện mối quan hệ giữa

4 biến độc lập (bao gồm: đặc điểm nhà, tình hình tài chính, vị trí nhà va môi trương

xung quanh) và một biến phụ thuộc (quyết định mua nhà) được thể hiện ở Hình 2.2:

Hình 2.2. Mô hình nghiên cứu đề xuất

Kết luận Chương 2:

Chương 2 đã trình bày lý thuyết về hành vi người tiêu dùng, tổng hợp kết quả

của một số nghiên cứu trước đây về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

của khách hàng. Dựa trên những cơ sở này, nghiên cứu đã đề xuất và biện luận về

sự ảnh hưởng của các yếu tố: tình hình tài chính, đặc điểm nhà, không gian sống

riêng tư, vị trí nhà, tiện nghi công cộng, và môi trường sống xung quanh với các

minh chứng nghiên cứu thực tế; sau cùng là đề xuất mô hình nghiên cứu. Chương 3

sẽ trình bày cach thưc thiêt kê nghiên cứu và phân tích dữ liệu khảo sát.

Đặc điểm nhà

Tình hình tài chính

Vị trí nhà

Môi trường xung quanh

Quyêt đinh mua

nha ơ chung cư

cua khach hang

tại thành phố

Nha Trang

+

+

+

+

-25-

Chương 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Chương 3 trình bày quy trình nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu được sử

dụng trong luận văn. Kết quả nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng sơ bộ

cũng được trình bày chi tiết ở chương này. Ngoài ra, phương pháp xử lý dữ liệu

định tính, định lượng và phương pháp chọn mẫu cũng được trình bày ở Chương 3.

3.1. Quy trình nghiên cứu

Nghiên cứu này được tiến hành theo hai giai đoạn chính: (1) nghiên cứu sơ

bộ bằng phương pháp định tính và định lượng sơ bộ, (2) nghiên cứu chính thức

bằng phương pháp định lượng.

3.1.1. Nghiên cứu sơ bộ

Nghiên cứu sơ bộ định tính: Từ mục tiêu nghiên cứu, một số cơ sở lý thuyết

bao gồm lý thuyết nền, khái niệm nghiên cứu và các nghiên cứu trước có liên quan

được tổng hợp. Trên cơ sở đó, mô hình nghiên cứu, các giả thuyết và biến quan sát

đo lường thang đo của các khái niệm nghiên cứu được hình thành. Thang đo của các

khái niệm nghiên cứu ở giai đoạn này gọi là thang đo nháp 1. Thông qua phương

phap phỏng vấn nhưng khach hang đa tưng mua căn hô chung cư tai thành phố Nha

Trang, mô hình nghiên cứu được đánh giá để chuẩn hóa mô hình lý thuyết, khám

phá yếu tố mới và điều chỉnh/bổ sung thang đo cho rõ ràng, phù hợp với ngữ cảnh

nghiên cứu. Kết quả phỏng vấn được ghi nhận, phát triển và điều chỉnh trở thành

thang đo nháp 2 để hỗ trợ cho nghiên cứu sơ bộ định lượng.

Nghiên cứu sơ bộ định lượng: Thang đo nháp 2 được dùng để khao sat thử

50 ngươi theo phương pháp lấy mẫu thuận tiện. Nghiên cứu sơ bộ định lượng nhằm

đánh giá hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha và phân tích EFA. Sau bước này, thang đo

được hoàn chỉnh và sử dụng cho nghiên cứu định lượng chính thức.

3.1.2. Nghiên cứu chính thức

Dữ liệu nghiên cứu được thực hiện bằng phương pháp khảo sát trực tiếp, gửi

bảng câu hỏi qua email, và qua kênh mạng xã hội sau khi đối tượng khảo sát chấp

-26-

nhận tham gia. Mục đích của phương pháp này đánh giá mức độ phù hợp của mô

hình đo lường. Quy trình nghiên cứu được thể hiện trong Hình 3.1.

Bảng 3.1. Tiến độ thực hiện đề tài nghiên cứu

Bư

ớc Giai đoạn Phương pháp

Kĩ thuật thu thập

dữ liệu

Cỡ

mẫu

Địa

điểm

1

Nghiên cứu

sơ bộ

Định tính Phỏng vấn tay đôi với nhưng khach

hang đa tưng mua căn hô

n

=10 Thàn

h phố

Nha

Tran

g

Định lượng

sơ bộ

Gửi bảng khao sat trực tiếp, qua

email hoăc qua mạng xã hội

n =

50

2 Nghiên cứu

chính thức

Định lượng

chính thức

Gửi bảng khao sat trực tiếp, qua

email hoăc qua mạng xã hội

n =

150

(Nguồn: Đề xuất của tác giả)

Hình 3.1 Quy trình thực hiện nghiên cứu của đề tài

Mục tiêu

nghiên cứu

Cơ sở

lý thuyết

Thang đo

nháp1

Thang đo

nháp 2

Nghiên cứu

định tính

Nghiên cứu định

lượng sơ bộ

(n =50)

Cronbach’s Alpha: (1) Đánh giá hệ số tương quan biến

- tổng, (2) Kiểm tra hệ số tin cậy Cronbach alpha

EFA: (1) Kiểm tra hệ số tải, (2) yếu tố, (3) phần trăm

phương sai trích

Thang đo

chính thức

Định lượng chính

thức (n = 150)

Xác định vấn đề

nghiên cứu

Phân tích Cronbach’s Alpha

Phân tích EFA

Phân tích hồi quy

-27-

3.2. Phương pháp nghiên cứu

3.2.1. Nghiên cứu định tính

3.2.1.1. Phương pháp tiến hành nghiên cứu định tính

Mô hình lý thuyết và Thang đo nháp 1 chủ yếu được xây dựng dựa trên tổng

quan lý thuyết. Vì vậy, để khám phá, đánh giá chuẩn hóa mô hình lý thuyết và

thang đo của các khái niệm nghiên cứu, luân văn tiến hành nghiên cứu định tính

thông qua phương pháp phỏng vấn tay đôi với các khach hang đa tưng mua nha ơ

chung cư. Mục tiêu của nghiên cứu định tính là khám phá các thành phần và hiệu

chỉnh thang đo các thành phần nghiên cứu sơ bộ để phục vụ nghiên cứu định lượng.

Hoạt động phỏng vấn tay đôi với 10 khách hàng đa tưng mua căn hô chung cư được

thực hiện với bảng câu hỏi nghiên cứu định tính cung vơi phân cơ sơ ly thuyêt được

chuẩn bị trước để phong vân. Nội dung thảo luận đề cập đến những yếu tố ảnh

hưởng đến và cùng với đó là quyêt định mua nha ơ chung cư cua khach hang tai

thành phố Nha Trang. Trình tự tiến hành bao gồm các bước như sau:

Bươc 1: Tiến hành thảo luận tay đôi giữa người nghiên cứu với từng đối

tượng được chọn tham gia nghiên cứu định tính theo dàn bài đươc soan săn (Phu

luc 1) để thu nhận dữ liệu liên quan;

Bươc 2: Sau khi phỏng vấn hết các đối tượng, dựa trên dữ liệu thu thập được,

quyêt đinh loai, giư hay bô sung thêm biên, tiến hành hiệu chỉnh bảng câu hỏi;

Bươc 3: Dữ liệu hiệu chỉnh được trao đổi lại với các đối tượng tham gia một

lần nữa. Quá trình nghiên cứu định tính kết thúc khi các câu hỏi thảo luận đều cho

các kết quả lặp lại với các kết quả trước đó mà không tìm thấy sự thay đổi gì mới.

3.2.1.2. Kết quả nghiên cứu định tính

Kết quả nghiên cứu định tính cho thây hầu hết nhưng người tham gia thảo

luận đều đồng tình với nội dung của các yếu tố ảnh hưởng đến quyêt định mua nha

ơ chung cư (Phụ lục 2). Bên cạnh đó, kêt qua nghiên cưu đinh tinh cũng dẫn đến

-28-

việc bô sung thêm thang đo vê Tin ngương đê nghiên cưu vê sư anh hương đên

quyêt đinh mua nhà ở chung cư của khách hàng.

Thang đo yếu tố Đặc điểm căn hộ

Qua kết quả nghiên cứu định tính thì hầu hết các yếu tố thuộc thang đo về

đặc điểm căn hộ đều được những người tham gia phỏng vấn đồng ý với tỷ lệ hơn

80% và đồng thời không khám phá thêm được những biến nào khác để bổ sung vào

thang đo này. Thang đo này không thay đổi so với ban đầu.

Thang đo yếu tố Tài chính

Qua kết quả nghiên cứu định tính thì hầu hết các yếu tố thuộc thang đo về tài

chính đều được những người tham gia phỏng vấn đồng ý với tỷ lệ hơn 80% và đồng

thời không khám phá thêm được những biến nào khác để bổ sung vào thang đo này.

Thang đo này không thay đổi so với ban đầu.

Thang đo yếu tố Vị trí

Qua kết quả nghiên cứu định tính thì hầu hết các yếu tố thuộc thang đo về vi

tri đều được những người tham gia phỏng vấn đồng ý với tỷ lệ cao trên 70% và

đồng thời không khám phá thêm được những biến nào khác để bổ sung vào thang

đo này. Thang đo này không thay đổi so với ban đầu.

Thang đo yếu tố Môi trương xung quanh

Qua kết quả nghiên cứu định tính thì hầu hết các yếu tố thuộc thang đo về

Môi trương xung quanh đều được những người tham gia phỏng vấn đồng ý với tỷ lệ

hơn 80% và đồng thời không khám phá thêm được những biến nào khác để bổ sung

vào thang đo này. Thang đo này không thay đổi so với ban đầu

Thang đo yếu tố Tin ngương

Yêu tô tin ngương không năm trong mô hinh nghiên cưu đê xuât ban đâu.

Tuy nhiên qua kết quả nghiên cứu định tính thì những người tham gia phỏng vấn đê

-29-

xuât sư anh hương cua yêu tô tin ngương với tỷ lệ hơn 75% vơi cac biên quan sat

đươc tông hơp la sô tâng sô phong, hương căn hô va đô cao căn hô.

Như vậy, so với những yếu tố mà luân văn đê xuât ban đầu, những người

tham gia thảo luận nhóm đã đề xuất thêm yêu tô tin ngương. Theo thông kê kêt qua

cua cac nghiên cưu cung nôi dung trong va ngoai nươc thi môi quan hê giưa yếu tô

tin ngương va quyêt đinh mua chung cư chưa đươc khăng đinh. Tuy nhiên tin

ngương đong môt vai tro quan trong trong cuôc sông cua ngươi Viêt Nam noi

chung va ngươi dân thanh phô Nha Trang noi riêng, đăc biêt la đôi vơi cac vân đê

cân nhiêu sư cân nhăc đê ra quyêt đinh như mua nha. Do đo đa sô khach hang đươc

phong vân lưa chon bô sung thêm yêu tô nay la môt biên đôc lâp đê nghiên cưu.

Các bảng bên dưới trình bày tổng hợp thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến

quyêt định mua nha ơ chung cư của khách hàng ở thành phố Nha Trang.

Bảng 3.2: Thang đo yêu tô Đăc điêm căn hô

Khái niệm Biến quan sát Mã Nguồn tham khảo

Đặc điểm

căn hộ

Diện tích căn hộ phù hợp với nhu

cầu dacdiem1

Shyue va công sư

(2011); Phan

Thanh Si (2012);

Hong (2012)

Thiết kế, kiên truc căn hộ phù hợp

vơi phong cách dacdiem2

Chất lương xây dựng căn hộ đam

bao dacdiem3

Nôi thât va cac tiên ich công công

căn hộ đáp ứng nhu cầu dacdiem4

Tính pháp lý của căn hộ đảm bảo dacdiem5

-30-

Bảng 3.3: Thang đo yêu tô Tài chính

Khái niệm Biến quan sát Mã Nguồn tham khảo

Tài chính

Giá căn hộ phù hợp taichinh1 Shyue va công sư

(2011); Phan

Thanh Si (2012);

Hong (2012)

Thời gian thanh toán phù hợp taichinh2

Lãi suất vay ngân hàng phù hợp taichinh3

Bảng 3.4: Thang đo yêu tô Vị trí

Khái niệm Biến quan sát Mã Nguồn tham khảo

Vị trí

Khoảng cách tới nơi làm việc phù

hợp vitri1

Shyue va công sư

(2011); Phan

Thanh Si (2012);

Hong (2012)

Khoảng cách tới trường học phù

hợp vitri2

Khoảng cách tới trung tâm thanh

phô va cac dich vu tiên ich (bênh

viên, chơ, trung tâm thương mai,

khu vui chơi, …) phù hợp

vitri3

Bảng 3.5: Thang đo yêu tô Môi trường xung quanh

Khái niệm Biến quan sát Mã Nguồn tham khảo

Môi

trường

xung

quanh

Hàng xóm xung quanh căn hộ phù

hợp moitruong1

Shyue va công sư

(2011); Phan

Thanh Si (2012);

Hong (2012)

Tiêng ôn xung quanh căn hô không

đang kê moitruong2

An ninh tai căn hô đam bao moitruong3

Môi trường xung quanh căn hô

không bị ô nhiễm moitruong4

-31-

Bảng 3.6: Thang đo yêu tô Tín ngưỡng

Khái niệm Biến quan sát Mã Nguồn tham khảo

Tín

ngưỡng

Sô tâng, sô phong căn hộ phù hợp tinnguong1 Shyue va công sư

(2011); Phan

Thanh Si (2012);

Hong (2012)

Hương căn hộ phù hợp tinnguong2

Độ cao căn hộ phù hợp tinnguong3

Bảng 3.7: Thang đo yêu tô Quyết định mua nhà

Khái niệm Biến quan sát Mã Nguồn tham khảo

Quyết

định mua

nhà

Tin răng quyêt đinh lưa chon căn

hô la phu hơp quyetdinh1

Phan Thanh Si

(2012); Vo Pham

Thanh Nhân

(2013)

Hai long va se giơi thiêu vê căn hô

đã chon vơi moi ngươi xung quanh quyetdinh2

Se đê nghi vê căn hô khi đươc hoi y

kiên vê loai hinh nha ơ quyetdinh3

(Nguồn: Kết quả định tính)

3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng

3.2.2.1. Phương pháp chọn mẫu

Do hạn chế về thời gian và kinh phí nghiên cứu, nghiên cứu đã sử dụng

phương pháp chọn mẫu thuận tiện khi thực hiện khảo sát. Các khach hang được

phân loại theo tiêu chí như diên tich, gia, thơi han thanh toan mua căn hô theo mong

muôn. Nghiên cứu sư dung mẫu nghiên cứu khảo sát sơ bộ cỡ 50 để đánh giá sơ bộ

thang đo.

3.2.2.2. Phương pháp thu thập dữ liệu

Bảng nghiên cứu định lượng yêu cầu khách hàng đánh giá về quyết định mua

nhà của họ và 5 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Thang đo về sự ảnh

hưởng của các yếu tố đến quyết định mua nhà gồm đặc điểm của nhà, tình hình tài

-32-

chính, vị trí nhà, môi trương xung quanh va tin ngương dựa trên thang đo Likert 5

điểm (thay đổi từ 1= Hoan toan không đông y, 2 = Không đông y, 3 = Y kiên trung

lập, 4 = Đông y và 5 = Hoan toan đông y). Thang điểm từ 1 đến 5 thể hiện mức độ

quan tâm tăng dần, điểm càng cao càng quan tâm đến vấn đề đó. Nghiên cứu thực

hiện vừa bằng hình thức khảo sát trưc tiêp vừa bằng hình thức gửi bảng câu hỏi trực

tuyến nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người tham gia khảo sát. Sau khi nhận

lại được toàn bộ bảng câu hỏi cần thiết, dữ liệu được mã hóa và được xử lý với sự

hỗ trợ của phần mềm SPSS 20 bằng các phương pháp phân tích bao gồm: đánh giá

độ tin cậy cùng giá trị thang đo và kiểm định các giả thuyết trong mô hình nghiên

cứu đề xuất.

3.2.2.3. Tiêu chí chọn mẫu

Đối tượng được đưa vào mẫu khảo sát thu thập dữ liệu liên quan là những

người dân sinh sống ở thành phố Nha Trang và đa tưng mua căn hô chung cư.

3.2.2.4. Phương pháp xử lý dữ liệu phân tích

Bước 1: Phân tích độ tin cậy bằng hệ số Cronbach’s alpha

- Hệ số tương quan biến tổng: > 0,3

- Hệ số Cronbach’s Alpha: > 0,6

Nếu thang đo thỏa mãn 2 tiêu chí trên thì thang đo đạt độ tin cậy.

Bước 2: Phân tích yếu tố khám phá EFA

- Hệ số KMO thuộc (0,5;1)

- Giá trị Sig < 0,05

- Giá trị Eigenvalue: > 1

- Tổng phương sai trích: > 50%

- Hệ số tải: > 0,5

Nếu thỏa mãn các tiêu chí trên, các thang đo đảm bảo tính hội tụ và riêng biệt

-33-

Bước 3: Phân tích hệ số tương quan

- -1 < rX,Y < 1:

Khi giá trị Sig của X và Y < 0,05: Giữa X và Y thực sự có mối quan hệ

Bước 4: Phân tích hồi quy

- Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình: Giá trị Sig của F < 0,05: Mô

hình ước lượng là phù hợp.

- Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư: Giá trị trung bình bằng 0,

phương sai của phần dư gần 1: phần dư tuân theo luật phân phối chuẩn.

- Kiểm định hiện tương đa cộng tuyến: Giá trị phóng đại phương sai < 5;

mô hình không bị hiện tương đa cộng tuyến.

- Kiểm định hiện tương tương quan: d: giá trị Dubin Watson

1 < d < 3: Mô hình không bị hiện tượng tự tương quan

- Kiểm định giả thuyết nghiên cứu: Nếu giá trị Sig của các hệ số ước lượng

< 0,05: Biến độc lập ảnh hưởng đến biến phụ thuộc

3.3. Mẫu nghiên cứu chính thưc

Kích cỡ mẫu phụ thuộc vào phương pháp phân tích, nghiên cứu này có sử

dụng phân tích nhân tố khám phá (EFA). Phân tích nhân tố cần có mẫu ít nhất 200

quan sát (Gorsuch, 1983); còn Hachter (1994) lại cho rằng kích cỡ mẫu bằng ít nhất

5 lần biến quan sát (Hair và cộng sự, 1998). Dựa vào số biến quan sát trong nghiên

cứu này thì số lượng mẫu cần thiết có thể là 105 trở lên. Những quy tắc kinh

nghiệm khác trong xác định cỡ mẫu cho phân tích nhân tố EFA là thông thường thì

số quan sát (kích thước mẫu) ít nhất phải bằng 4 hay 5 lần số biến trong phân tích

nhân tố (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005). Có 21 biến quan sát

được dùng trong phân tích Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố, vì vậy số lượng

mẫu cần thiết phải lớn hơn 105. Vì vậy, số lượng mẫu cần thiết phải đạt được trong

nghiên cứu này ít nhất là 105 quan sát. Tuy nhiên trong thống kê, số quan sát càng

-34-

nhiều càng tốt, đồng thời nhằm tránh những sai sót trong quá trình phỏng vấn và

nhập liệu cũng như xư ly dữ liệu, luân văn đã chọn mẫu để thu thập dữ liệu phục vụ

nghiên cứu định lượng với cỡ mẫu là 200 người tại khu vực thành phố Nha Trang.

Nghiên cứu đã sử dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện để thu thập dữ liệu.

3.4. Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ

3.4.1. Kết quả kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha

Kiểm định sơ bộ độ tin cậy của các thang đo Đăc điêm căn hộ, tai chinh, vi

tri, môi trương xung quanh va tin ngương đươc trinh bay trong Bang 3.8.

Bảng 3.8. Kiểm định sơ bộ độ tin cậy các thang đo

Biến quan sát

Trung bình

thang đo nếu

loại biến

Phương sai

thang đo nếu

loại biến

Tương

quan biến

tổng

Cronbach’s

Alpha nếu

loại biến

Đăc điêm: = 0,898

dacdiem1 14,48 14,132 0,916 0,835

dacdiem2 14,34 16,515 0,634 0,900

dacdiem3 14,24 15,860 0,724 0,880

dacdiem4 14,48 14,989 0,865 0,849

dacdiem5 14,78 17,114 0,610 0,903

Tai chinh: = 0,843

taichinh1 6,54 4,172 0,761 0,740

taichinh2 6,78 4,257 0,653 0,835

taichinh3 6,44 3,639 0,726 0,769

Vi tri: = 0,858

vitri1 5,84 3,933 0,783 0,772

vitri2 5,98 3,612 0,695 0,837

vitri3 5,78 3,236 0,743 0,798

Môi trương xung quanh: = 0,771

moitruongxq1 7,30 6,010 0,610 0,696

moitruongxq2 7,20 6,122 0,631 0,687

moitruongxq3 7,06 5,976 0,549 0,732

moitruongxq4 6,76 6,717 0,508 0,748

Tin ngương: = 0,898

tinnguong1 6,04 5,672 0,806 0,849

tinnguong2 5,96 5,713 0,831 0,829

tinnguong3 6,00 5,714 0,763 0,887

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

-35-

Thang đo “Đăc điêm” gồm có 5 biến quan sát. Hệ số Cronbach’s Alpha (lần

1) = 0,898 > 0,6 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát đo lường

thang đo này dao động từ 0,610 đến 0,916, tất cả đều lớn hơn 0,3 nên Thang đo

“Đăc điêm” đáp ứng độ tin cậy và có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo.

Thang đo “Tai chinh” gồm có 3 biến quan sát. Hệ số Cronbach’s Alpha (lần

1) là 0,843 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát đo lường thang đo

nằm trong khoảng từ 0,653 đến 0,761 và đều lớn hơn 0,3 nên Thang đo “Tai chinh”

và có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo.

Thang đo “Vi tri” gồm có 3 biến quan sát. Hệ số Cronbach’s Alpha (lần 1) =

0,858> 0,6. Các biến quan sát đo lường thang đo này có hệ số tương quan biến tổng

dao động từ 0,695 đến 0,783 và đều > 0,3 nên thang đo “Vị trí” đáp ứng độ tin cậy

và có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo.

Thang đo “Môi trương xung quanh” gồm có 4 biến quan sát. Hệ số

Cronbach’s Alpha (lần 1) = 0,771> 0,6. Các biến quan sát đo lường thang đo này có

hệ số tương quan biến tổng dao động từ 0,508 đến 0,631 và đều > 0,3 nên Thang đo

“Môi trương xung quanh” đáp ứng độ tin cậy và có thể sử dụng trong các phân tích

tiếp theo.

Thang đo “Tin ngương” gồm có 3 biến quan sát. Hệ số Cronbach’s Alpha

(lần 1) = 0,898> 0,6. Các biến quan sát đo lường thang đo này có hệ số tương quan

biến tổng dao động từ 0,763 đến 0,806 và đều > 0,3 nên Thang đo “Tin ngương”

đáp ứng độ tin cậy và có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo.

3.4.2. Phân tích yếu tố khám phá EFA

3.4.2.1. Phân tích EFA cho các biến độc lập

Kết quả phân tích EFA các thang đo “Đăc điêm căn hộ”, “Tai chinh”, “Vi

tri”, “Môi trương xung quanh”, va “Tin ngương” được trình bày trong Bảng 3.9.

-36-

Bảng 3.9. Kết quả EFA của thang đo cac yêu tô anh hương

Biến quan sát Yếu tố

1 2 3 4 5

dacdiem1 0,881

dacdiem2 0,646

dacdiem3 0,758

dacdiem4 0,896

dacdiem5 0,606

taichinh1

0,828

taichinh2

0,767

taichinh3 0,867

vitri1 0,847

vitri2 0,696

vitri3 0,795

moitruongxq1

0,754

moitruongxq2

0,845

moitruongxq3

0,745

moitruongxq4

0,693

tinnguong1

0,881

tinnguong2

0,835

tinnguong3

0,821

Giá trị Eigenvalue 6,745 2,875 1,597 1,218 1,032

% phương sai trích 37,475 15,970 8,873 6,768 5,732

Phương sai trích lũy kế 37,475 53,445 62,318 69,086 74,817

Giá trị KMO 0,752

Kiểm định Barlett

Chi–bình phương (2) 580,231

Bậc tự do (df) 153

Sig. 0,000

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

-37-

Bảng 3.9 cho thấy giá trị KMO = 0,752 > 0,5 và giá trị Sig. = 0,000 < 0,05.

Kết quả EFA cho thấy có 5 yếu tố được trích tại Eigenvalue là 1,032 > 1 và phương

sai trích lũy kế 74,817% > 50% đưa đến kết luận là phương sai trích đạt yêu cầu.

Các biến quan sát có trọng số đạt yêu cầu (đều lớn hơn 0,5). Kết quả này đưa đến

kết luận các thang đo “Đăc điêm căn hộ”, “Tai chinh”, “Vi tri”, “Môi trương xung

quanh”, va “Tin ngương” đều đạt giá trị hội tụ và riêng biệt.

3.4.2.2. Phân tích EFA cho biến phụ thuộc

Kết quả EFA của thang đo quyêt đinh mua nha được trình bày ở Bảng 3.10

Bảng 3.10. Kết quả EFA của thang đo “Quyêt đinh mua nha ơ chung cư”.

Biến quan sát Yếu tố

1

quyetdinh1 0,868

quyetdinh2 0,874

quyetdinh3 0,883

Giá trị Eigenvalues 2,298

% phương sai trích 76,601

Phương sai lũy kế 76,601

Giá trị KMO 0,730

Kiểm định Barlett

Chi–bình phương (2) 59,671

Bậc tư do (df) 3

Sig. 0,000

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

Bảng 3.10 cho thấy giá trị KMO = 0,730 > 0,5 và giá trị Sig. = 0,000 < 0,05.

Kết quả EFA cho thấy có 1 yếu tố được trích tại eigenvalue là 2,298>1 và phương

sai trích lũy kế 76,601% > 50%. đưa đến kết luận là phương sai trích đạt yêu cầu.

Các biến quan sát đo lường thang đo “quyêt đinh mua chung cư” có trọng số tải đạt

yêu cầu (đều lớn hơn 0,5). Như vậy, thang đo “Quyêt đinh mua nha ơ chung cư” đạt

yêu cầu về giá trị hội tụ và phân biệt và có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo.

-38-

Kết luận Chương 3

Chương 3 trình bày phương pháp nghiên cứu thực hiện với quy trình nghiên

cứu 2 giai đoạn: nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức. Nghiên cứu định tính

thực hiện qua thảo luận nhóm với 10 khách hàng đa tưng mua nha ơ chung cư.

Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng nghiên cứu định lượng dựa trên dữ

liệu thu thập với cỡ mẫu là 50. Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua

nhà gồm 5 thành phần được dựa trên 18 biến quan sát. Sau khi thu thập dữ liệu,

tiến hành mã hóa, nhập dữ liệu vào chương trình phân tích số liệu thống kê SPSS

để phân tích thông tin và kết quả nghiên cứu. Các phương pháp phân tích thống kê

để xử lý dữ liệu gồm đánh giá độ tin cậy của thang đo qua hệ số Cronbach’s Alpha

va đánh giá giá trị của thang đo qua phân tích nhân tố khám phá EFA.

-39-

Chương 4: KÊT QUA PHÂN TÍCH DỮ LIỆU

Chương 4 trình bày về kết quả nghiên cứu gồm thông tin về mẫu khảo sát,

kết quả đánh giá độ tin cậy của các thang đo, kết quả phân tích nhân tố EFA và kết

quả phân tích hồi quy và giải thích mô hình hồi quy, kiểm định các giả thuyết

nghiên cứu. Chương này cũng trình bày kết quả thống kê mô tả đánh giá của khách

hàng về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.

4.1. Đặc điểm mẫu nghiên cứu

Bảng 4.1. Đặc điểm mẫu khảo sát

Tân sô Ty lê (%)

Diện tích

tư 50 m2 trơ xuông 16 8,0%

trên 50 m2 đên 100 m2 143 71,5%

trên 100 m2 41 20,5%

Tông 200 100%

Giá mua mong

muốn

tư 1 ty đông trơ xuông 16 8,0%

trên 1 ty đông đên 3 ty đông 132 66,0%

trên 3 ty đông 52 26,0%

Tông 200 100%

Thời hạn thanh

toán

dươi 5 năm 136 68,0%

tư 5 năm đên 10 năm 52 26,0%

trên 10 năm 12 6,0%

Tông 200 100%

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

-40-

Kết quả phân tích mẫu khảo sát ở bảng 4.1 bên trên cho thấy có 200 người

tham gia khảo sát, cu thê:

- Quyêt đinh mua chung cư diên tich trên 50 m2 đên 100 m2 chiêm ty lê cao

nhât la 71,5%, trong khi sô lương ngươi quyêt đinh mua chung cư co diên tich từ 50

m2 trơ xuông chi chiêm 8% trên mâu khao sat.

- Tâm gia đươc lưa chon nhiêu nhât la trên 1 ty đông đên 3 ty đông (chiêm

ty lê 66%), phân khuc gia tư 1 ty đông trơ xuông va trên 3 ty đông co ty lệ thâp hơn

đang kê, lân lươt ơ mưc 8% va 26%.

- Đôi vơi thơi han thanh toan, lưa chon cua khach hang chu yêu la dươi 5

năm (ty lê 68%), thơi han thanh toan tư 5 năm đên 10 năm co ty lê thâp hơn (26%),

trong khi ty lê khach hang chon thơi han thanh toan trên 10 năm chi co 6%

Kêt qua phân tich đăc điêm mâu khao sat cho thây khach hang hâu như

không mong muôn keo dai thơi han thanh toan trên 10 năm va không quan tâm

nhiêu đên cac chung cư co diên tich nho (dươi 50 m2).

4.2. Phân tích độ tin cậy của thang đo

Bảng 4.2. Kiểm định độ tin cậy các thang đo cac yêu tô anh hương

Biến quan sát

Trung bình

thang đo nếu

loại biến

Phương sai

thang đo nếu

loại biến

Tương

quan biến

tổng

Cronbach’s

Alpha nếu loại

biến này

Thang đo Đăc điêm: = 0,887

dacdiem1 14,99 12,045 ,842 ,836

dacdiem2 14,92 13,024 ,639 ,883

dacdiem3 14,74 12,706 ,746 ,858

dacdiem4 15,05 12,309 ,797 ,846

dacdiem5 15,11 13,103 ,623 ,887

-41-

Thang đo Tai chinh: = 0,869

taichinh1 7,05 3,324 ,786 ,783

taichinh2 7,10 3,353 ,762 ,805

taichinh3 6,99 3,553 ,704 ,858

Thang đo Vi tri: = 0,806

vitri1 5,73 3,304 ,663 ,733

vitri2 5,62 3,091 ,653 ,735

vitri3 5,66 2,617 ,663 ,736

Thang đo Môi trương xung quanh: = 0,850

moitruongxq1 8,31 7,331 ,698 ,806

moitruongxq2 8,10 7,276 ,747 ,784

moitruongxq3 8,02 7,165 ,698 ,806

moitruongxq4 7,88 8,257 ,619 ,838

Thang đo Tin ngương: = 0,862

tinnguong1 5,06 3,961 ,716 ,830

tinnguong2 4,98 3,577 ,792 ,758

tinnguong3 5,06 3,258 ,724 ,831

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

Kết quả phân tích Cronbach’s Alpha của các thang đo của cac yêu tô anh

hương đên quyêt đinh mua chung cư được trình bày trong Bảng 4.2, cụ thể như sau:

Thang đo “Đăc điêm”gồm có 5 biến quan sát. Hệ số Cronbach’s Alpha=

0,887> 0,6 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát >0,3 nên đảm bảo

độ tin cậy. Thang đo “Đăc điêm” đáp ứng độ tin cậy và đủ điều kiện phân tích EFA.

-42-

Thang đo “Tai chinh”gồm có 3 biến quan sát. Hệ số Cronbach’s Alpha=

0,869> 0,6 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát >0,3 nên đảm bảo

độ tin cậy. Thang đo “Tai chinh” đáp ứng độ tin cậy và đủ điều kiện phân tích EFA.

Thang đo “Vi tri”gồm có 3 biến quan sát. Hệ số Cronbach’s Alpha= 0,806>

0,6 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát >0,3 nên đảm bảo độ tin

cậy. Thang đo “Vi tri” đáp ứng độ tin cậy và đủ điều kiện phân tích EFA.

Thang đo “Môi trương xung quanh”gồm có 3 biến quan sát. Hệ số

Cronbach’s Alpha= 0,850> 0,6 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát

>0,3 nên đảm bảo độ tin cậy. Thang đo “Môi trương xung quanh” đáp ứng độ tin

cậy và đủ điều kiện phân tích EFA.

Thang đo “Tin ngương” có 3 biến quan sát. Hệ số Cronbach’s Alpha= 0,862

> 0,6 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát >0,3 nên đảm bảo độ tin

cậy. Thang đo “Tin ngương” đáp ứng độ tin cậy và đủ điều kiện phân tích EFA.

4.3. Phân tích nhân tố khám phá EFA

Các thang đo quyết định mua của khach hang và thang đo 5 yêu tô ảnh

hưởng đến quyết định mua sau khi được đánh giá độ tin cậy thang đo được tiếp tục

đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA bằng phương pháp quay Varimax và

phương pháp trích Principle Components để đo lường giá trị hội tụ và giảm bớt dữ

liệu nghiên cứu với các kiểm định KMO, mức ý nghĩa của kiểm định Bartlett, Eigen

value và hệ số tải nhân tố (Factor Loading).

4.3.1. Phân tích EFA cho các biến độc lập

-43-

Bảng 4.3 Kết quả EFA của cac thang đo vê cac yêu tô anh hương

Biến quan sát Yếu tố

1 2 3 4 5

dacdiem1 0,861

dacdiem2 0,678

dacdiem3 0,766

dacdiem4 0,872

dacdiem5 0,742

taichinh1

0,863

taichinh2

0,827

taichinh3 0,835

vitri1 0,812

vitri2 0,784

vitri3 0,825

moitruongxq1

0,813

moitruongxq2

0,833

moitruongxq3

0,837

moitruongxq4

0,772

tinnguong1

0,827

tinnguong2

0,897

tinnguong3

0,854

Giá trị Eigenvalue 6,082 2,384 2,071 1,484 1,280

% phương sai trích 33,787 13,244 11,507 8,245 7,112

Phương sai trích lũy kế 33,787 47,031 58,538 66,783 73,895

Giá trị KMO 0,849

Kiểm định Barlett

Chi–bình phương (2) 1953,768

Bậc tư do (df) 153

Sig. 0,000

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

-44-

Bảng 4.3 cho thấy giá trị KMO = 0,849 > 0,5 và giá trị Sig. = 0,000 < 0,05.

Kết quả EFA cho thấy có 5 yếu tố được trích tại eigenvalue là 1,280 > 1 và phương

sai trích lũy kế 73,895% > 50% đưa đến kết luận phương sai trích đạt yêu cầu. Các

biến quan sát có trọng số tải đạt yêu cầu ( đều lớn hơn 0,5). Như vậy, cac thang đo

“Đăc điêm căn hộ”, “Tai chinh”, “Vi tri”, “Môi trương xung quanh”, va “Tin

ngương” đều đạt giá trị hội tụ và riêng biệt.

4.3.2. Phân tích EFA cho biến phụ thuộc

Bảng 4.4. Kết quả EFA của thang đo quyêt đinh mua nhà ở chung cư

Biến quan sát Yếu tố

1

quyetdinh1 0,856

quyetdinh2 0,896

quyetdinh3 0,782

Giá trị Eigenvalues 2,147

% phương sai trích 71,559

Phương sai lũy kế 71,559

Giá trị KMO 0,667

Kiểm định Barlett

Chi–bình phương (2) 204,972

Bậc tư do (df) 3

Sig 0,000

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

Bảng 4.4 cho thấy giá trị KMO = 0,667 > 0,5 và giá trị Sig = 0,000 < 0,05.

Kết quả EFA cho thấy giá trị eigenvalue là 2,147>1 và phương sai trích lũy kế

71,559%> 50%. Như vậy, phương sai trích đạt yêu cầu. Các biến quan sát đo lường

-45-

thang đo “quyêt đinh mua chung cư” có trọng số tải đạt yêu cầu (>0,5).Như vậy,

thang đo này đạt yêu cầu về giá trị hội tụ và phân biệt.

4.4. Phân tích tương quan giữa các biến

Bang 4.5. Kêt qua tương quan giưa cac biên trong mô hinh đê xuât (N=200)

quyetdinh dacdiem taichinh vitri moitruong tinnguong

quyetdinh Pearson 1 0,584** 0,502** 0,539** 0,374** 0,407**

Sig. (2-

tailed) 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000

dacdiem Pearson 0,584** 1 0,477** 0,415** 0,308** 0,296**

Sig. (2-

tailed) 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000

taichinh Pearson 0,502** 0,477** 1 0,312** 0,271** 0,199**

Sig. (2-

tailed) 0,000 0,000 0,000 0,000 0,005

vitri Pearson 0,539** 0,415** 0,312** 1 0,149* 0,394**

Sig. (2-

tailed) 0,000 0,000 0,000 0,035 0,000

moitruong Pearson 0,374** 0,308** ,271** 0,149* 1 0,181*

Sig. (2-

tailed) 0,000 0,000 0,000 0,035 0,010

tinnguong Pearson 0,407** 0,296** 0,199** 0,394** 0,181* 1

Sig. (2-

tailed) 0,000 0,000 0,005 0,000 0,010

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

Hệ số tương quan giữa biến Quyêt đinh và cac biên Đăc điêm, Tai chinh, Vi

tri, và Tin ngương lân lươt là 0,584; 0,502; 0,539; 0,407 thuộc khoảng (0,4 ; 0,6),

-46-

mức độ mối quan hệ trung bình. Giá trị Sig. giữa chúng bằng 0 < 1%, tại độ tin cậy

99%. Do đó, giữa các biến trên thực sự có tồn tại mối quan hệ.

Hệ số tương quan giữa biến Quyêt đinh và biên Môi trương xung quanh là

0,374 thuộc khoảng (0,2 ; 0,4), mức độ mối quan hệ yêu. Giá trị Sig. giữa chúng

bằng 0 < 1%, tại độ tin cậy 99%. Do đó, giữa hai biến trên thực sự có tồn tại một

mối quan hệ.

4.5.Kiểm định mô hình hồi quy bội

4.5.1. Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình

Bang 4.6. Bang tom tăt mô hinh

Mô hinh R R2 R2 hiêu chinh Sai sô ươc lương Tri sô Durbin-Watson

1 0,733a 0,537 0,525 0,63376 1,708

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

Kết quả phân tích hồi quy cho thấy mô hình hồi quy có hệ số R2 là 0,537 và

hệ số R2 hiệu chỉnh là 0,525 cho thấy sự tương quan kha chặt chẽ giữa biến độc lập

và biến phụ thuộc (0,5 < R2 < 0,8). Hệ số R2 hiệu chỉnh cho thấy 5 biến độc lập

trong mô hình hồi quy đã giải thích được 52,5% sự biến thiên của biến phụ thuộc,

có nghĩa là kết hợp của các biến hiện có trong mô hình có thể giải thích được thay

đổi của Quyêt đinh mua nhà ở chung cư.

Bang 4.7. Bang phân tich ANOVA

Mô hinh

Tông cac binh

phương

Bâc tư

do (df) Mean Square Giá tri F Sig.

1 Hôi quy 90,300 5 18,060 44,964 0,000b

Phân dư 77,920 194 0,402

Tông 168,220 199

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

-47-

Bảng phân tích ANOVA của mô hình hồi quy cho thấy giá trị Sig. = 0,000

< 5%, đưa đến kết luận mô hình nghiên cứu đề xuất là phù hợp với bộ dữ liệu thu

thập hiện có.

4.5.2. Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến

Bang 4.8. Bang kêt qua phân tích hôi quy

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

Căn cứ vào Bảng 4.8 cho thấy giá trị phóng đại phương sai (VIF) đều nhỏ

hơn ngưỡng cho phép (< 5). Vì vậy, cac biên đôc lâp không co quan hê chăt che vơi

nhau nên không bị hiện tượng đa cộng tuyến. Mức độ giải thích của biến độc lập

lên biến phụ thuộc là đáng tin cậy.

4.5.3. Kiểm định hiện tượng tự tương quan

Theo sô liêu tai Bang 4.6, gia tri Durbin-Watson la 1 < 1,708 < 3. Do đo mô

hinh không bi hiên tương tư tương quan.

4.5.4. Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi

Kiểm tra hiện tượng phương sai thay đổi bằng sử dụng đồ thị phân tán

Scatterplot như sau:

Mô hinh Hê sô chưa chuân hoa

Hê sô

chuân hoa t Sig. Hê sô VIF

B Sai sô chuân Beta

1 (Hăng sô) -0,202 0,243 -0,835 0,405

dacdiem 0,289 ,063 0,275 4,566 0,000 1,521

taichinh 0,216 00,058 0,210 3,699 0,000 1,351

vitri 0,309 0,063 0,279 4,886 0,000 1,361

moitruong 0,170 0,054 0,165 3,162 0,002 1,139

tinnguong 0,144 0,054 0,144 2,664 0,008 1,226

-48-

Hinh 4.1. Đồ thị phân tán Scatterplot

Mật độ phân tán của phần dư phân bố đồng đều xoay quanh giá trị trung bình

(đường đi qua tung độ 0) và không tạo ra hình dạng nào nên mô hình không bị hiện

tương phương sai sai số thay đổi.

4.5.5. Kiểm định tính phân phối chuẩn của phần dư

Kiểm tra giả định các phần dư phân phối chuẩn bằng sử dụng biểu đồ tần số

Histogram va biêu đô Nomal P-P như sau:

Hinh 4.2. Biểu đồ tần số Histogram

-49-

Hinh 4.3. Biểu đồ Normal P-P

Biểu đồ tần số Histogram cho thấy một đường cong phân phối chuẩn co

dang hinh chuông đặt chồng lên biểu đồ tần số, giá trị trung bình rất nhỏ gần bằng

0 (Mean = -2,41E-16) và độ lệch chuẩn (Std. Dev=0.987) gần bằng 1. Đông thơi

cac châm tron trong biêu đô hinh 4.3 tâp trung sat đương cheo. Điều này cho thấy

phân phối của phần dư xấp xỉ chuẩn nên có thể kết luận rằng giả thuyết phần dư có

phân phối chuẩn không bị vi phạm.

4.6. Kiểm định giả thuyết nghiên cứu

-50-

Bang 4.9. Kết quả kiểm định giả thuyết nghiên cứu

Giả thuyết đề xuất Sig. Kết luận

Giả thuyết H1: Đăc điêm nha ở anh hương đên quyêt đinh

mua nha ở chung cư cua khach hang tại thành phố Nha Trang. 0,000 Chấp nhận

Giả thuyết H2: Tinh hinh tai chinh anh hương đên quyêt đinh

mua nha ở chung cư cua khach hang thành phố Nha Trang. 0,000 Chấp nhận

Giả thuyết H3: Vi tri nhà ở anh hương đên quyêt đinh mua

nha ở chung cư cua khach hang tại thành phố Nha Trang. 0,000 Chấp nhận

Giả thuyết H4: Môi trương xung quanh nhà anh hương đên

quyêt đinh mua nha ở chung cư cua khach hang tại thành phố

Nha Trang.

0,002 Chấp nhận

Giả thuyết H5: Tin ngương anh hương đên quyêt đinh mua

nha ở chung cư cua khach hang tại thành phố Nha Trang. 0,008 Chấp nhận

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

Đông thơi tư dư liêu kiêm đinh hôi quy, luân văn xây dưng đươc ham hôi

quy theo hê sô Beta chuân hoa như sau:

Quyêt đinh mua nha = 0,279 x Vi tri + 0,275 x Đăc điêm + 0,210 x Tai

chinh + 0,165 x Môi trương xung quanh + 0,144 x Tin ngương

Yếu tố “Vi tri” là thành phần có hệ số hồi quy chuẩn hóa cao nhất (hệ số

Beta = 0,279, giá trị Sig.= 0,000 < 0,01), nghia là thành phần này có mức độ tác

động mạnh nhất đến quyết định mua nhà của khách hàng. Kết quả nghiên cứu phù

hợp với thực tế la do nha la nơi ăn ơ cô đinh cua con ngươi. Vi tri nha thuân lơi cho

công viêc, trương hoc va cac dich vu thiêt yêu khac cua cuôc sông như bệnh viên,

siêu thi, v.v… se đươc ưu tiên lưa chon. Đông thơi vi tri cung la yêu tố phan anh va

đâu tư vê gia tri cua căn hô.

Yếu tố tác động mạnh thứ 2 là “Đăc điêm” nhà (hệ số Beta = 0,275, giá trị

Sig. = 0,000 < 0,01). Kêt qua nay mang tinh hơp ly cao so vơi thưc tê. Nha ơ la nơi

chiêm phân lơn thơi gian sinh hoat cua môi ngươi, la nơi lam viêc, nghi ngơi, sinh

sông. Do đo diên tich nha phu hơp, thiêt kê kiên truc theo sơ thich va chât lương

xây dưng nha đam bao la nhưng tac đông manh me đên quyêt đinh chon mua cua

-51-

khach hang. Quan trong hơn hêt, trong yêu tô đăc điêm con co thanh phân vê tinh

chât phap ly cua căn hô. Điều này đam bao vê gia tri va tinh sơ hưu chăc chăn cua

khach hang nên nhân đươc sư quan tâm rât lơn tư ngươi mua nha.

Yếu tố tác động mạnh thứ 3 là tinh hinh “Tai chinh” (hệ số Beta = 0,210, giá

trị Sig. = 0,000 < 0,01). Theo ham hôi quy nêu trên, sư tac đông cua yêu tô tai chinh

co phân thâp hơn tuy nhiên không đang kê so vơi hai yêu tô vi tri va đăc điểm. Điều

này có nghĩa là môt căn hô co sư ưu đai vê gia, thơi gian thanh toan, lai suât hơn

cac căn hô khac se đươc ưu tiên trong lưa chon cua khach hang.

Yếu tố tác động mạnh thứ 4 là “Môi trường xung quanh” (hệ số Beta =

0,165, giá trị Sig. = 0,002 < 0,01). Điều này có nghĩa là vấn đề ô nhiễm của môi

trường xung quanh, tiếng ồn xung quanh, tình hình an ninh khu vực và hàng xóm

xung quanh ngôi nhà cũng ảnh hưởng đến quyết định của người mua.

Yếu tố tác động mạnh thứ 5 là vân đê “Tin ngương” (hệ số Beta = 0,144, giá

trị Sig. = 0,008 < 0,01). Kêt qua cua phương trinh hôi quy cho thây cac thanh phân

cua yêu tô tin ngương như sô tâng, sô phong, đô cao va hương căn hô cung co sư

tac đông nhât đinh đên quyêt đinh chon mua nha cua khach hang.

4.7. Thảo luận kết quả nghiên cứu

Kết quả kiêm đinh gia thuyêt nghiên cưu cho thấy giả thuyết H1 “Đăc điêm

nha sẽ tác động cùng chiều đến quyêt đinh mua nha cua khach hang” được chấp

nhận (Bang 4.9). Kết quả nghiên cứu này giống với nghiên cứu của Phan Thanh Si

(2012), cu thê yêu tô đăc điêm nha co tac đông tich cưc đên quyêt đinh mua cua

khach hang. Nghiên cứu của Shyue va công sư (2011) phát hiện sô lương phong va

kich thươc la nhưng đăc điêm rât quan trong ma ngươi mua cân nhăc trong quyêt

đinh sơ hưu. Do đo cac nha phat triên dư an cân điêu chinh cac san phâm nha ơ cua

ho đê đap ưng tôt hơn nhu câu nay cua khach hang.

Đôi vơi gia thuyêt H2 “Tinh hinh tai chinh tac đông cung chiêu vơi quyêt

đinh mua nha” cung đươc châp nhân (Bang 4.9). Viêc châp nhân gia thuyêt vê yêu

-52-

tô tai chinh cua luân văn cung đa đươc khăng đinh tai nghiên cưu cua Phan Thanh

Si (2012). Nghiên cưu cua Phan Thanh Si (2012) đa đê nghi tâp trung phat triên

chương trinh nha ơ danh cho công dân co thu nhâp trung binh thâp. Trong nghiên

cưu cua Shyue va công sư (2011) thi yêu tô tai chinh cho thây sư liên quan tich cưc

đên đâu tư bât đông san.

Tiêp theo, gia thuyêt H3 “Vị tri nha co anh hương cung chiêu vơi quyêt định

mua nha” đươc châp nhân (Bang 4.9). Theo Shyue va công sư (2011) thi đia điêm

đươc coi la yêu tô quan trong đôi vơi quyêt đinh mua. Vê yêu tô vi tri trong nghiên

cưu cua Fan (2010) cung đa đê xuât chinh phu va cac nha nghiên cưu lưa chon vi tri

gân cơ sơ công công như cơ sơ y tê va giao duc.

Gia thuyêt H4 “Môi trương xung quanh co anh hương cung chiêu đên quyêt

đinh mua nha” cung đươc châp nhân (Bang 4.9). Môi trương sông xung quanh nha

co tac đông tich cưc đên quyêt đinh mua nha cua ngươi dân (Phan Thanh Si, 2012).

Nghiên cưu cua Fan (2010) cung đa nhăc nhơ chinh phu va cac nha phat triên nha ơ

vê vân đê an ninh xung quanh căn hô.

Cuôi cung, gia thuyêt H5 “Tin ngương co anh hương cung chiêu đên quyêt

đinh mua nha” đa đươc châp nhân (Bang 4.9). Khăng đinh nay chưa đươc xây dưng

va chưng minh trong cac nghiên cưu trươc đo. Tuy nhiên cung đê tai nghiên cứu

nay đươc thưc hiên tai thành phố Nha Trang đa khăng đinh răng yêu tô tin ngương

thưc sư co tac đông đên hanh vi mua cua khach hang. Điêu nay la phu hợp với thưc

tê la bơi xuât phat tư quan niêm “co thơ co thiêng, co kiêng co lanh”. Yêu tố tin

ngương co anh hương đang kê trong đơi sông cua ngươi dân Viêt Nam noi chung va

ngươi dân tai thành phố Nha Trang noi riêng, đăc biêt đôi vơi cac quyêt đinh cần

nhiêu sư cân nhăc va hao phi tai chinh vô cung lơn như quyêt đinh mua nha ơ.

Kết luận Chương 4

Chương 4 đã trình bày các kết quả phân tích của nghiên cứu như: phân tích

mô tả mẫu khảo sát, kết quả kiểm định thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach’s

Alpha các yêu tô giả thuyết ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ơ chung cư của

-53-

khách hàng tại thành phố Nha Trang, phân tích nhân tố khám phá (EFA). Kết quả

phân tích cho thấy cả 5 yếu tố trong mô hình nghiên cứu đề xuất giả thuyết ảnh

hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại thành phố Nha Trang đều gây

ảnh hưởng cung chiêu tới quyết định mua nhà của khách hàng với mức độ ảnh

hưởng của các yếu tố đến quyết định mua nhà lần lượt là Vị trí nhà (0,279), Đăc

điêm (0,275), Tài chính (0,210), Môi trương xung quanh (0,165) va Tin ngương

(0,144). Kết quả kiểm định các giả thuyết đưa ra gồm H1, H2, H3, H4, H5 la phù

hợp với dữ liệu mẫu thu thập được.

-54-

Chương 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ

Chương 5 trình bày kết luận về kết quả nghiên cứu trong đó một số hàm ý

quản trị được đề xuất nhằm nâng cao sự tác động tích cực cua cac yêu tô anh hương

đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang dựa

trên kết quả phân tích dữ liệu khảo sát và kiểm định các giả thuyết theo mô hình

nghiên cứu đề xuất trình bày trong các chương trước. Cùng với đó, nghiên cứu cũng

đưa ra một số hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo trong tương lai.

5.1. Kết luận

Tư dư liêu tông hơp vê cac kêt qua nghiên cưu cung đê tai trươc đo va hiêu

biêt hiên co, luân văn đa đê xuât mô hinh ly thuyêt nghiên cưu đo lương mưc đô anh

hương cua 04 yêu tô tương ưng vơi bôn thang đo đo la đăc điêm nha, tinh hinh tai

chinh, vi tri nha va môi trương xung quanh đên quyêt đinh mua nha cua khách hang

tai thành phố Nha Trang. Tiêp theo, ơ giai đoan thưc hiên nghiên cưu đinh tính, luân

văn đa bô sung thêm 01 thang đo la yêu tô vê tin ngương. Sau khi thưc hiên kiêm

đinh đô tin cây Cronbatch’s Alpha, phân tich nhân tô kham pha, phân tich tương

quan va phân tich hôi quy thi 5 gia thuyêt phat biêu theo mô hinh nghiên cứu đều

đươc châp nhân, cu thê la 5 yêu tô: Đăc điêm nha, Tinh hinh tai chinh, Vi tri nha,

Môi trương xung quanh, va Tin ngương đêu co tac đông cung chiêu vơi quyêt đinh

mua nha ơ chung cư cua khach hang tai thành phố Nha Trang.

Kêt qua nghiên cưu cung đa tra lơi đươc cac câu hoi nghiên cưu va đap ưng

đươc muc tiêu nghiên cưu đa nêu tai Chương 1. Cu thê, kêt qua nghiên cưu đa

khăng đinh co 5 yêu tô anh hương đên quyêt đinh mua nha ơ chung cư cua khach

hang (muc tiêu 1 - câu hoi 1). Mưc đô anh hương cua cac yêu tô đươc đanh gia qua

cac biên quan sat chi tiêt. Cac yêu tô tac đông cung chiêu vơi quyêt đinh mua tăng

dân theo thư tư lân lươt la vi tri, đăc điêm, tai chinh, môi trương xung quanh va tin

ngương (muc tiêu 2 - câu hoi 2). Tư đo nghiên cứu đưa ra cac ham y quan tri phu

hơp đê thuc đây hiêu qua kinh doanh đôi vơi cac nha đâu tư xây dưng, kinh doanh

-55-

trong linh vưc bât đông san trong viêc đap ưng tôt hơn mong muôn cua khach hang

(muc tiêu 3 - câu hoi 3).

Vê tông thê cua mô hinh nghiên cưu đươc đanh gia qua hê sô xac đinh R2.

Hê số này cho biết mức độ giải thích của biến độc ảnh hưởng đến biến phụ thuộc là

bao nhiêu phần trăm. Theo Hair & cộng sự (2017) thi biên đôc lâp anh hương vưa

đên biên phu thuôc khi R2 = 25%, biên đôc lâp anh hương manh đên biên phụ thuôc

khi R2 = 50% va biên đôc lâp anh hương rât manh đên biên phu thuôc khi R2 = 75%.

Tai bang tom tăt mô hinh nghiên cưu cua luân văn, hê sô R2 la 0,525, tưc la 5 biên

đôc lâp tương ưng vơi 5 yêu tô vi tri, đăc điêm, tai chinh, môi trương xung quanh va

tin ngương co tac đông manh đên quyêt đinh mua nha ơ chung cư cua khach hang.

5.2. Hàm ý quản trị

Dựa vào kết quả nghiên cứu, nghiên cứu đê xuât cac ham y quan tri nhăm

nâng cao mưc đô anh hương tich cưc tư cac yêu tô đa xac đinh đên quyêt đinh mua

nha ơ chung cư cua khach hang tại thành phố Nha Trang. Cac đê xuât vê ham ý

quan tri chu yêu la cải thiện biến độc lập có ảnh hưởng manh nhât đến biến phụ

thuộc (căn cư va hê sô Beta) va ưu tiên cai thiên cac biên quan sat co gia tri đo

lương trung binh thâp nhât trong môi biên đôc lâp.

5.2.1. Cải thiện yếu tố vi tri nha

Theo kết quả nghiên cứu cho thấy rằng vị trí nhà là yếu tố quan trọng nhât

(hê sô Beta trong phương trinh hôi quy la 0,279) vì nó mang lai nhiêu tiên ich va

nâng cao chât lương cuôc sông cua khách hàng. Thơi gian ngay cang đang gia đôi

với con ngươi trong cuôc sông đô thi hoa hiên đai, do vây nêu nơi ơ gân vơi nha

trương, công sơ, chơ, trung tâm thương mai se giup cho khach hang tiêt kiêm thơi

gian di chuyên, co nhiêu thơi gian đê sinh hoat gia đinh, thư gian, nghi ngơi. Ngoai

ra, nơi ơ gân vơi bênh viên, cơ quan hanh chinh cung mang lai cho khach hang sư

thuân lơi trong ưng pho vơi cac rui ro vê sưc khoe va an ninh trong cuôc sông. Vi

tri nha ly tương cung se giup khach hang tiêt kiêm tai chinh khi giá xăng ngày càng

cao. Trong ba biên quan sat đê đo lương mưc đô tac đông cua yêu tô vi tri đên biên

-56-

phu thuôc thi biên quan sat vê “khoang cach đên nơi lam viêc” co gia tri trung binh

thâp hơn so vơi hai biên quan sat con lai. Do đó, kiến nghị các doanh nghiệp bất

động sản nên ưu tiên lựa chọn vị trí phù hợp vơi nhu câu cua khách hàng mục tiêu.

Vị trí phù hợp có thể là vị trí gần vơi trương hoc, gần chợ, gần trung tâm thanh phô

thuận tiện cho những công việc hàng ngày của khách hàng mục tiêu va đăc biêt la

cac doanh nghiêp nên cân nhăc yêu tô vi tri nha gân vơi nơi lam viêc đê đap ưng tôt

hơn nưa mong muôn cua khach hang mua nha tai thành phố Nha Trang.

Bảng 5.1. Thống kê mô tả yếu tố Vi tri

Nội dung biến quan sát Trị trung bình

1. “Khoảng cách tới nơi làm việc” phù hợp 2,78

2. “Khoảng cách tới trường học” phù hợp 2,89

3. “Khoảng cách tới trung tâm thanh phô va cac dich vu tiên ich

(bênh viên, chơ, trung tâm thương mai, khu vui chơi…)” phù hợp 2,85

5.2.2. Cải thiện yếu tố đăc điêm nha

Tư kết qua nghiên cứu cua luân văn cho thây yếu tố đăc điêm nha có mức ảnh

hưởng mạnh thứ hai đên quyêt đinh mua nha. Chung ta co thê thây nha ơ la nơi môi

ngươi danh thơi gian sinh hoat gia đinh va nghi ngơi sau thơi gian lam viêc căng

thăng bên ngoai. Nha ơ co diên tich hơp ly, thiêt kê, kiên truc phu hơp vơi sơ thich

ngươi dung, nôi thât va cac tiên ich công công đap ưng cac nhu câu sinh hoat se gop

phân nâng cao chât lương cuôc sông cua khach hang. Vê chât lương xây dưng va

tinh chât phap ly cua nha cung rât quan trong. Nha ơ la nơi sinh sông lâu dai cua

môi ngươi, hơn nưa phai tiêu tôn tai chinh rât lơn ma đươc tich gop tư nhiêu năm đê

sơ hưu, do vây chât lương nha phai đam bao đươc xây dưng đung chuân quy đinh,

đat đươc đô bên theo thơi gian; đông thơi hô sơ phap ly phai ro rang, đam bao.

Những căn nhà có đầy đủ giấy tờ hợp pháp luôn được khách hàng ưu tiên lựa chọn

hơn. Theo kêt qua khao sat, kiến nghị các doanh nghiệp bất động sản nên quan tâm

phát triển nhà ơ chung cư có quy mô vừa phải phù hợp cho một gia đình cơ bản, cụ

-57-

thể là diện tích nhà trong khoảng trên 50-100m2 (71,5%). Vê tinh chât phap ly cua

nha ơ, cac doanh nghiêp bât đông san cần xây dựng danh tiếng và uy tín tốt cho

doanh nghiệp thông qua chất lượng công trình, tiến độ hoàn thành theo kế hoạch

của dự án, giao nhà theo đúng cam kết. Hơn nưa, đi cùng với sự phát triển đa dạng

của cuộc sống thì tính thẩm mỹ của khách hàng ngày càng cao. Do đó, kiến nghị các

doanh nghiệp bất động sản nên khao sat vê thi hiêu cua khach hang tai thơi điêm

hiên tai đê đưa vao phương an xây dưng.

Bảng 5.2. Thống kê mô tả yếu tố Đăc điêm

Nội dung biến quan sát Trị trung bình

1. “Diện tích” căn hộ phù hợp với nhu cầu 3,71

2. “Thiết kế, kiên truc” căn hộ phù hợp với phong cách cá nhân 3,78

3. “Chất lương xây dựng” căn hộ đam bao 3,97

4. “Nôi thât va cac tiên ich công công” căn hộ đáp ứng nhu cầu 3,66

5. “Tính pháp lý” của căn hộ đảm bảo 3,60

5.2.3 Cải thiện yếu tố Tai chinh

Kết quả nghiên cứu cung cho thấy tình hình tài chính có sự ảnh hưởng thư ba

đến quyết định mua nhà, trong đó: giá nhà, thơi han thanh toan, lai suât là những

yếu tố hàng đầu ảnh hưởng tới việc quyết định mua nhà. Nha ơ la môt san phâm co

gia thanh rât cao, thưc tê la co phân lơn khach hang không đu tai chinh đê chi tra

môt lân tai thơi điêm mua, do đo khach hang rât quan tâm đên thơi han thanh toan

va ty lê lai suât cho vay cua cac tô chưc tin dung đê lên kê hoach vê kha năng chi tra

cu thê. Vay thế chấp là một trong những giải pháp giúp khách hàng co thê mua

được nhà. Do đó, kiến nghị các doanh nghiệp bất động sản nên giới thiệu một cách

đầy đủ những giải pháp vay mua nhà cho khách hàng nhằm đơn giản hóa thủ tục, hồ

sơ vay mua nhà, từ đó giúp khách hàng giải quyết khó khăn về vấn đề tài chính.

Thêm vao đo nêu doanh nghiêp co thê xây dưng phương an kinh doanh hiêu qua

-58-

nhăm giam gia thanh san phâm, tư đo co sư canh tranh vê gia ban so vơi măt băng

chung se tac đông vô cung tich cưc đên quyêt đinh chon mua cua khach hang.

Bảng 5.3. Thống kê mô tả yếu tố Tai chinh

Nội dung biến quan sát Trị trung bình

1. “Giá” căn hộ phù hợp 3,52

2. “Thời gian thanh toán” phù hợp 3,47

3. “Tỷ lệ lãi suất vay ngân hàng” phù hợp 3,58

5.2.4 Cai thiên yêu tô Môi trương xung quanh

Môi trường sống xung quanh la yêu tô tac đông thư tư đên quyêt đinh mua

nha cua khach hang. Kết quả nghiên cứu này cho thấy người mua nhà co sư quan

tâm nhât đinh đến tình hình an ninh khu vực và mong muốn một môi trương sông

an toàn. Do đó, các doanh nghiệp phat triên va kinh doanh nha ơ cần chú ý cung cấp

dịch vụ an ninh cho khách hàng tại các dự án nhà ở của minh. Hàng xóm, tiếng ồn

và ô nhiễm của môi trường xung quanh cũng là những yếu tố ảnh hưởng đến quyết

định của người mua nhà. Cac doanh nghiêp nên chu y phat triên cac căn hô nhà ơ co

môi trương lân cân không bi ô nhiêm vi du như vê nguôn nươc va rac thai đê nâng

cao tac đông tich cưc đên quyêt đinh chon mua cua khach hang.

Bảng 5.4. Thống kê mô tả yếu tố môi trương xung quanh

Nội dung biến quan sát Trị trung bình

1. “Hàng xóm” nơi căn hộ phù hợp 2,46

2. “Tiêng ôn xung quanh” căn hô không đang kê 2,67

3. “An ninh” tại căn hô đam bao 2,75

4. Môi trường xung quanh căn hô “không bị ô nhiễm” 2,89

-59-

5.2.5 Cai thiên yêu tô Tin ngương

Kêt qua nghiên cưu đa chưng minh yêu tô vê tin ngương co tac đông cung

chiêu đên quyêt đinh mua nha vơi mưc đô anh hương thư năm so vơi cac yếu tô đa

trinh bay trươc đo. Đây la yêu tô đươc khai thac nghiên cưu mơi cua luân văn. Măc

du khia canh tin ngương chưa đươc đê câp va chưng minh tai hâu hêt cac nghiên

cưu khac trong va ngoai nươc (theo cac kêt qua nghiên cưu ma luân văn tông hợp

đươc), nhưng kêt luân tin ngương co anh hương đên quyêt đinh mua nha cua khách

hang la phu hơp vơi thưc tê tai không gian nghiên cưu la thành phố Nha Trang.

Thực tê cho thây hâu hêt cac chung cư đươc xây dưng đêu không đê sô tâng la con

sô 13 ma thay vao đo la sô 12A (nêu tâng 12 goi la tâng 12) hoăc 12B (nếu tầng 12

goi la tâng 12A). Sô phong cung đươc thiêt kê tương tư theo nguyên tăc đó. Đông

thơi khach hang cung co xu hương chon căn hô ơ tâng cao đê phu hơp viêc thơ

cung, chon hương căn hô theo tuôi va mang cua ban thân. Do đo khuyên nghị cac

doanh nghiêp phat triên dư an nha ơ chung cư cân quan tâm đên cac yêu tô vê tin

ngương như phân tich nêu trên đê co san phâm phu hơp vơi khach hang ở khu vưc.

Bảng 5.5. Thống kê mô tả yếu tố tin ngương

Nội dung biến quan sát Trị trung bình

1. “Sô tâng, sô phong” căn hộ phù hợp 2,49

2. “Hương căn hộ” phù hợp 2,57

3. “Độ cao” căn hộ phù hợp 2,50

5.3. Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo

Bên cạnh những đóng góp về lý thuyết và kết quả nghiên cứu thực tiễn,

nghiên cứu này cũng tồn tại một số hạn chế nhât đinh. Cu thê, nghiên cứu chỉ được

thực hiện trên mẫu thuận tiện, tập trung vào đối tượng là những khách hàng đa tưng

mua nha ơ, không gian nghiên cưu được giới hạn tại khu vực thành phố Nha Trang,

loại nhà được nghiên cứu là nhà chung cư. Ngoai ra, nghiên cưu chỉ ứng dụng chủ

-60-

yếu tư lý thuyết marketing để nghiên cứu thị trường nhà ơ. Do đó, nghiên cứu này

chưa khái quát hóa kết quả nghiên cứu cho tổng thể. Vì vậy, có thể tồn tại sự khác

biệt vê cac yêu tô anh hương đên quyêt đinh mua nha ở những tỉnh thành khác, khu

vực khác do khác biệt về địa điểm, đối tượng khảo sát, nhu cầu thị trường.

Kiến nghị các nghiên cứu tiếp theo nên tiến hành cuộc khảo sát tại các khu

vực khác nhau với cỡ mẫu và tính đại diện tốt hơn, mở rộng nghiên cưu về đặc điểm

nhân khẩu học như vê giơi tinh, đô tuôi, nghê nghiêp... Ngoai ra, cac nghiên cưu

trong tương lai co thê mở rộng nghiên cứu vê cac yêu tô khac anh hương đên quyêt

đinh mua nha ơ chung cư chẳng hạn như yếu tố vê đăc điêm tư nhiên, yếu tố kinh

tế, yêu tô vê chinh sach cua nha nươc, v.v.... Trong đó, các yếu tố tự nhiên như là

đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất, các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên.

Các yếu tố kinh tế như là khả năng mang lại thu nhập từ bât đông san. Các yếu tố vê

chinh sach cua nha nươc như là chính sách thuế.

Nghiên cứu này đã góp phần vào việc nghiên cứu thị trường nhà ơ, cung cấp

cái nhìn sâu sắc về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ơ chung cư của

khách hàng tại khu vực thành phố Nha Trang. Kết quả nghiên cứu này chưng minh

rằng có 5 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ơ chung cư của khách hàng lần

lượt là: “Vị trí nhà”, “Đăc điêm nha”, “Tình hình tài chính”, “Môi trương xung

quanh” va “Tin ngương” Có 18 biến quan sát chính được sử dụng để đo lường mức

độ ảnh hưởng của 5 yếu tố trên. Kết quả nghiên cứu này cũng cho thấy rằng khách

hàng có nhu cầu mua nhà với tâm gia trên 1-3 ty đông (ty lê 66%) vơi diên tích trên

50-100 m2 (ty lê 71,5%) va thơi han thanh toan la dươi 5 năm (ty lê 68%). Do đó,

nhu câu nha ơ cho khách hàng có thu nhập thấp và trung bình là rất lớn. Như vậy,

nghiên cứu này đã cung cấp cho các nhà phát triển nhà ở và các nhà tiếp thị những

hiểu biết về hành vi của người mua nhà và những gì thị trường nhà ơ thực sự mong

muốn. Nhà tiếp thị và phát triển nhà ở có thể sử dụng kết quả của nghiên cứu này

như là những tiêu chí cho việc lập kế hoạch phát triển nhà ở và chiến lược tiếp thị.

-61-

TÀI LIỆU THAM KHẢO

A. Tiếng việt

Cuc Thông kê tinh Khanh Hoa. (2020). Niên giam thông kê Khanh Hoa 2019. Nhà

xuất bản Tông hơp thanh phô Hô Chi Minh, TP. Hô Chi Minh.

Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc. (2005). Phân tích dữ liệu nghiên cứu với

SPSS. Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội.

Nguyên Thi Ngoc Vương. (2015). Cac yêu tô anh hương đên quyêt đinh mua căn

hô chung cư cua khach hang tai thanh phô Hô Chi Minh.

Nguyên Công Phương. (2013). Nhưng yêu tô anh hương đên quyêt đinh chon mua

căn hô chung cư trung câp, binh dân cua ngươi mua nha lân đâu tai thành phố Hồ

Chí Minh.

Nguyên Thi Khanh Vân. (2013). Cac yêu tô anh hương đên quyêt đinh mua chung

cư trung câp cua ngươi dân thanh phô Hô Chi Minh.

Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam. (2005). Luật Nhà ở 2005 (Luật số

56/2005/QH11 ngay 29/11/2005).

Vo Pham Thanh Nhân. (2013). Nhưng yêu tô anh hương đên quyêt đinh mua nha

cua khach hang tai thanh phô Hô Chi Minh.

Vo Phương Vy. (2019). Cac nhân tô anh hương đên quyêt đinh mua căn hô chung

cư đê ơ cua khach hang ca nhân tai thành phố Hô Chi Minh

B. Tiếng anh

Wa‟el, A. Azizah, S. & Kamariah, D. (2009). Housing shortage for low-income in

Yemen: causes and suggestions. International Journal of Housing Markets and

Analysis, 2(4), 363-372.

Daly, J., Gronow, S., Jenkins, D., & Plimmer, F. .(2003). Consumer behaviour in

the valuation of residential property: A comparative study in the UK, Ireland and

Australia. Property Management, 21(5), 295-314.

-62-

Fan Wu. (2010). Housing environment preference of young consumers in

Guangzhou, China. Property Management, 28(3), 174-192.

Garasky, S., Donald, R., Haurin & Kiefer, H. (2007). Locational Choice Upon First

Exit from the Parental Household: Understanding the Influences of Race, Ethnicity

and Assimilation.

Goh, A. T. & Ahmad, Y. (2007). Public low-cost housing in malaysia: case studies

on ppr low-cost flats in Kuala Lumpur.

Haurin, D. R. & Gill, H. L. (2002). The Impact of Transaction Costs and The

Expected Length of Stay on Homeownership. Journal of Urban Economics, 51,

563-584.

Iman, N., Ahmad, S., & Ahmadreza, V. .(2012). Housing valuation model: An

investigation of residential properties in Tehran. International Journal of Housing

Markets and Analysis, 5(1), 20-40.

Weida, K. & Li, Xiaowei. (2012). Does China face a housing affordability issue?

Evidence from 35 cities in China. International Journal of Housing Markets and

Analysis, 5(3).

Kotler, P. (2009). Principles of Marketing a globbal perspective”, Pearson

Education South Asia Pte Ltd, 117-132.

Kueh Chiok Choo & Chiew Fei Ha. (2005). Factors influencing house buyers'

purchasing decision.

Kupke (2008). Factors important in the decision to buy a first home.

Lai Ying & Xin Janet Ge. (2009). Media’s Influences on Purchasing of Real Estate

--- Case of Guangzhou, China. Proceedings of the PRRES Conference 2009.

Lee Hong Sharon Yam & McGreal W. Stanley. (2010). House-buyers’ expectations

with relation to corporate social responsibility for Malaysian.

-63-

Mwfeq Haddad Mahfuz Judeh & Shafig Haddad. (2011). Factors Affecting Buying

Behavior of an Apartment an Empirical Investigation in Amman, Jordan. Research

Journal of Applied Sciences, Engineering and Technology, 3(3), 234-239.

Opoku Robert A & Abdul-Muhmin Alhassan G (2010). Housing preferences and

attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia. Habitat

International, 34(2), 219-227.

Phan Thanh Si (2012). Key factors affecting house purchase decision of customers

in Vietnam.

Ratchatakulpat et al., (2009). Residential Real Estate Purchase Decisions in

Australia: Is it more than location?

Saunders, P. (1990). A nation of home owners. London, Unwin Hyman.

Shyue Chuan, Chong, Bik Kai, Sia, Wah Wan, Cheong , Soo Sung, Hng (2011).

House Purchasing Decisions: A Case Study of Residents of Klang Valley, Malaysia.

Sengul, H., Yasemin, O., & Eda, P. (2010). The assessment of the housing in the

theory of Maslow’s hierarchy of needs. European Journal of Social Sciences, 16(2),

214-219.

Tan, T. H. (2009). Home Owning Motivation in Malaysia. Journal of Accounting,

Business and Management, 16(1), 93 – 112.

Tan, T. H. (2012). Meeting first-time buyers’ housing needs and preferences in

greater Kuala Lumpur.

Xiao, Q., & Tan, G. (2007). Signal extraction with kalman filter: A study of the

Hong Kong property price bubbles. Urban Studies, 44(4), 865-888.

-64-

PHỤ LỤC 1: Câu hỏi thảo luận phỏng vấn

A. Phần giới thiệu

Kính chào Quý Anh/Chị,

Tôi tên Nguyễn Thi Linh Châu, là học viên cao học – Trường Đại học Ba

Ria – Vung Tau. Hiện tại, tôi đang thực hiện đề tài “Nghiên cứu những yếu tố ảnh

hưởng đến quyết định mua nha ơ chung cư cua khach hang tai thanh phô Nha

Trang”. Rất mong Quý Anh/Chị dành chút thời gian để trả lời một số câu hỏi sau

đây. Tôi xin cam đoan những thông tin mà Quý Anh/Chị cung cấp sẽ được bảo mật

và chỉ sử dụng cho mục đích nghiên cứu trong đề tài này mà thôi.

Xin chân thành cám ơn Quý Anh/Chị!

B. Nội dung thảo luận

I. Phần nội dung khái quát liên quan đến yếu tố quyết định mua căn hộ

1. Theo Anh/Chị các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của Anh/Chị

sẽ là gì: ...................................................................................................................... .

2. Anh/Chị có cho rằng “Đặc điểm căn hộ” là yếu tố ảnh hưởng đến quyết

định mua căn hộ của Anh/Chị không? .......................................................................

3. Anh/Chị có cho rằng “Tài chính” là yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua

căn hộ của Anh/Chị không? .......................................................................................

4. Anh/Chị có cho rằng “Vị trí” là yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn

hộ của Anh/Chị không? ..............................................................................................

5. Anh/Chị có cho rằng “Môi trương xung quanh” là yếu tố ảnh hưởng đến

quyết định mua căn hộ của Anh/Chị không? .............................................................

II. Phần nội dung về đánh giá thang đo

Anh/Chị cho biết các yếu tố sau có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ

không?

-65-

1. Đặc điểm căn hộ: Những đặc điểm của căn hộ dưới đây có ảnh hưởng

đến quyết định mua của Anh/Chị không?

a. Diện tích co không

b. Thiết kế, kiên truc co không

c. Chất lượng xây dựng co không

d. Nôi thât va cac tiên ich công công (hê thông phong chay

chưa chay, bai đô xe, dich vu bao tri…) co không

Anh/Chị có cần bổ sung và/hoăc loại bỏ yếu tố nào không?

….................................................................................................................................

2. Tài chính: Những yếu tố tài chính dưới đây có có ảnh hưởng đến quyết

định mua căn hộ của Anh/Chị không?

a. Giá căn hộ co không

b. Thời gian thanh toán co không

c. Tỷ lệ lãi suất ngân hàng co không

Anh/Chị có cần bổ sung và/hoăc loại bỏ yếu tố nào không?

…..................................................................................................................................

3. Vị trí: Những yếu tố liên quan tới vị trí dưới đây có có ảnh hưởng đến

quyết định mua căn hộ của Anh/Chị không?

a. Khoảng cách tới nơi lam viêc co không

b. Khoảng cách tới trường học co không

d. Khoảng cách tới trung tâm thành phô va cac dich vu tiên ich

(bênh viên, chơ, trung tâm thương mai, khu vui chơi…) co không

-66-

Anh/Chị có cần bổ sung và/hoăc loại bỏ yếu tố nào không?

….................................................................................................................................

4. Vị trí: Những yếu tố liên quan tới môi trương xung quanh dưới đây có

ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của Anh/Chị không?

a. “Hàng xóm” nơi căn hộ X phù hợp với tôi co không

b. “Tiêng ôn xung quanh” căn hô X không đang kê co không

c. An ninh tai căn hô X la đam bao co không

d. Môi trường xung quanh căn hô X “không bị ô nhiễm” co không

Anh/Chị có cần bổ sung và/hoăc loại bỏ yếu tố nào không?

….................................................................................................................................

5. Ngoai 4 yêu tô anh hương đên quyêt đinh mua nha ơ chung cư đa nêu ở

trên, theo Anh/Chi con co yêu tô nao anh hương đên quyêt đinh mua nha ơ chung

cư cua khach hang va liêt kê mô ta nhưng yêu tô chi tiêt liên quan đên yêu tô đo ?

-67-

PHỤ LỤC 2: Kết quả nghiên cứu định tính sơ bộ

Khái niệm Biến quan sát Tỷ lệ đồng ý Ghi chú

Đặc điểm

căn hộ

Diện tích căn hộ 100%

Thiết kế, kiên truc căn hô 80%

Chât lương xây dưng căn hộ 90%

Nôi thât va cac tiên ich công công 90%

Tính pháp lý của căn hộ 100%

Tài chính

Giá căn hộ 100%

Thời gian thanh toán 80%

Tỷ lệ lãi suất 100%

Vị trí

Khoảng cách tới nơi lam việc 100%

Khoảng cách tới trường học 100%

Khoảng cách tới trung tâm thanh

phô va cac dich vu tiên ich (bênh

viên, chơ, trung tâm thương mai,

khu vui chơi…)

70%

Môi trương

xung quanh

Hàng xóm 80%

Tiêng ôn 80%

An ninh 90%

Ô nhiêm 90%

Tin ngương

Sô tâng, sô phong 80% Được

phát

hiện khi

phỏng

vấn tay

đôi

Hương căn hộ 80%

Độ cao 80%

-68-

PHỤ LỤC 3: Bảng câu hỏi khảo sát chính thức

KHẢO SÁT: Quyêt định mua nha ơ chung cư

Tôi tên là Nguyễn Thi Linh Châu. Hiện nay tôi đang làm đề tài nghiên cứu

về những yếu tố ảnh hưởng đến quyêt định mua nha ơ chung cư cua khach hang tai

thanh phô Nha Trang”. Rất mong Anh/ Chị dành chút thời gian quý báu để trả lời

nôi dung bảng câu hỏi bên dưới. Tất cả thông tin trong bảng câu hỏi này được giữ bí

mật và chỉ được sử dụng cho mục đích nghiên cứu. Sự trả lời khách quan của

Anh/Chị chính là những dữ liệu quý giá cho đề tài của tôi.

Xin chân thành cảm ơn Quý Anh/Chị đã hợp tác!

PHẦN GẠN LỌC

Anh chị đã từng mua nhà lần nào chưa?

Rồi Chưa

(Tiêp tuc trả lời những câu hỏi tiếp theo) (Ngưng )

PHẦN KHẢO SÁT

Anh/Chị cho biết mức độ đồng ý của Anh/Chị về các phát biểu dưới đây

bằng cách chọn thang điểm từ 1 đến 5 theo quy ước: (1): Hoan toan không đông y;

(2): Không đông y; (3): Y kiên trung lâp; (4): Đồng ý; (5): Hoan toan đồng ý

Stt Các phát biểu về Căn hộ X mà Anh/Chị đã xem Mức độ đồng ý

Đăc điêm căn hô

1 “Diện tích” căn hộ X này phù hợp với nhu cầu

của tôi 1 2 3 4 5

2 “Thiết kế, kiên truc” căn hộ X này phù hợp phong

cách cua tôi 1 2 3 4 5

3 “Chất lương xây dựng” căn hộ X la đam bao 1 2 3 4 5

4 “Nôi thât va cac tiên ich công công” căn hộ X đáp

ứng nhu cầu của tôi 1 2 3 4 5

5 “Tính pháp lý” của căn hộ X là đảm bảo 1 2 3 4 5

-69-

Tai chinh

6 “Giá” căn hộ X là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5

7 “Thời gian thanh toán” là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5

8 “Tỷ lệ lãi suất vay ngân hàng” là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5

Vi tri

9 “Khoảng cách tới nơi làm việc” là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5

10 “Khoảng cách tới trường học” là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5

11

“Khoảng cách tới trung tâm thanh phô va cac dich

vu tiên ich (bênh viên, chơ, trung tâm thương mai,

khu vui chơi…)” là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5

Môi trương xung quanh

12 “Hàng xóm” nơi căn hộ X phù hợp với tôi 1 2 3 4 5

13 “Tiêng ôn xung quanh” căn hô X không đang kê 1 2 3 4 5

14 “An ninh” tai căn hô X la đam bao 1 2 3 4 5

15

Môi trường xung quanh căn hô X “không bị ô

nhiễm” 1 2 3 4 5

Tin ngương

16 “Sô tâng, sô phong” căn hộ X là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5

17 “Hương căn hộ” là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5

18 “Độ cao” căn hộ X là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5

Quyêt đinh mua nha

19 Tôi tin răng quyêt đinh lưa chon căn hô cua tôi la

phu hơp 1 2 3 4 5

20 Tôi hai long va se giơi thiêu vê căn hô tôi chon

vơi moi ngươi xung quanh 1 2 3 4 5

21

Tôi se đê nghi vê căn hô khi đươc hoi y kiên về

loai hinh nha ơ 1 2 3 4 5

Thông tin thêm

1. Diện tích căn hộ Anh/Chị dự tính mua?

tư 50 m2 trơ xuông

trên 50 m2 đên 100 m2

-70-

trên 100 m2

2. Anh/Chi dư tinh mua căn hô trong tâm gia nao?

tư 1 ty đông trơ xuông

trên 1 ty đông đên 3 ty đông

trên 3 ty đông

3. Anh/Chi mong muôn thanh toan mua căn hô trong bao nhiêu năm?

dươi 5 năm

tư 5 năm đên 10 năm

trên 10 năm

-71-

PHU LUC 4: KÊT QUA XƯ LY DƯ LIÊU

1. Phân tích hệ số tin cậy Cronbach Alpha

1.1. Thang đo Đăc điêm nha

Item-Total Statistics

Scale Mean if

Item Deleted

Scale

Variance if

Item Deleted

Corrected Item-

Total

Correlation

Cronbach's

Alpha if Item

Deleted

dacdiem1 14,99 12,045 ,842 ,836

dacdiem2 14,92 13,024 ,639 ,883

dacdiem3 14,74 12,706 ,746 ,858

dacdiem4 15,05 12,309 ,797 ,846

dacdiem5 15,11 13,103 ,623 ,887

1.2. Thang đo Tai chinh

Reliability Statistics

Cronbach's Alpha N of Items

,869 3

Item-Total Statistics

Scale Mean if

Item Deleted

Scale

Variance if

Item Deleted

Corrected Item-

Total

Correlation

Cronbach's

Alpha if Item

Deleted

taichinh1 7,05 3,324 ,786 ,783

taichinh2 7,10 3,353 ,762 ,805

taichinh3 6,99 3,553 ,704 ,858

1.3. Thang đo Vi tri nha

Reliability Statistics

Cronbach's

Alpha N of Items

,806 3

Reliability Statistics

Cronbach's Alpha N of Items

,887 5

-72-

Item-Total Statistics

Scale Mean

if Item

Deleted

Scale

Variance if

Item Deleted

Corrected Item-

Total

Correlation

Cronbach's

Alpha if Item

Deleted

vitri1 5,73 3,304 ,663 ,733

vitri2 5,62 3,091 ,653 ,735

vitri3 5,66 2,617 ,663 ,736

1.4. Thang đo Môi trương xung quanh

Reliability Statistics

Cronbach's Alpha N of Items

,850 4

Item-Total Statistics

Scale Mean

if Item

Deleted

Scale

Variance if

Item Deleted

Corrected Item-

Total

Correlation

Cronbach's

Alpha if Item

Deleted

moitruongxq1 8,31 7,331 ,698 ,806

moitruongxq2 8,10 7,276 ,747 ,784

moitruongxq3 8,02 7,165 ,698 ,806

moitruongxq4 7,88 8,257 ,619 ,838

1.5. Thang đo Tin ngương

Reliability Statistics

Cronbach's Alpha N of Items

,862 3

Item-Total Statistics

Scale Mean

if Item

Deleted

Scale

Variance if

Item Deleted

Corrected Item-

Total

Correlation

Cronbach's

Alpha if Item

Deleted

tinnguong1 5,06 3,961 ,716 ,830

tinnguong2 4,98 3,577 ,792 ,758

tinnguong3 5,06 3,258 ,724 ,831

2. Phân tích nhân tố khám phá EFA

2.1. Phân tích nhân tố khám phá EFA đôi vơi biên đôc lâp

-73-

KMO and Bartlett's Test

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling

Adequacy. ,849

Bartlett's Test of

Sphericity

Approx. Chi-Square 1953,76

8

df 153

Sig. ,000

Total Variance Explained

Compon

ent

Initial Eigenvalues

Extraction Sums of Squared

Loadings Rotation Sums of Squared Loadings

Total

% of

Variance

Cumulative

% Total

% of

Variance

Cumulative

% Total

% of

Variance

Cumulative

%

1 6,082 33,787 33,787 6,082 33,787 33,787 3,466 19,256 19,256

2 2,384 13,244 47,031 2,384 13,244 47,031 2,801 15,563 34,818

3 2,071 11,507 58,538 2,071 11,507 58,538 2,415 13,415 48,233

4 1,484 8,245 66,783 1,484 8,245 66,783 2,403 13,349 61,582

5 1,280 7,112 73,895 1,280 7,112 73,895 2,216 12,313 73,895

6 ,597 3,316 77,210

7 ,556 3,088 80,298

8 ,502 2,790 83,088

9 ,471 2,617 85,705

10 ,403 2,237 87,941

11 ,374 2,078 90,019

12 ,349 1,941 91,960

13 ,305 1,693 93,653

14 ,294 1,634 95,287

15 ,253 1,404 96,690

16 ,251 1,394 98,085

17 ,204 1,134 99,218

18 ,141 ,782 100,000

Extraction Method: Principal Component Analysis.

-74-

Rotated Component Matrixa

Component

1 2 3 4 5

dacdiem1 ,861

dacdiem2 ,678

dacdiem3 ,766

dacdiem4 ,872

dacdiem5 ,742

taichinh1 ,863

taichinh2 ,827

taichinh3 ,835

vitri1 ,812

vitri2 ,784

vitri3 ,825

moitruongx

q1 ,813

moitruongx

q2 ,833

moitruongx

q3 ,837

moitruongx

q4 ,772

tinnguong1 ,827

tinnguong2 ,897

tinnguong3 ,854

Extraction Method: Principal Component Analysis.

Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.

a. Rotation converged in 6 iterations.

2.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA đôi vơi biên phu thuôc

KMO and Bartlett's Test

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling

Adequacy. ,667

Bartlett's Test of

Sphericity

Approx. Chi-Square 204,972

df 3

Sig. ,000

-75-

Total Variance Explained

Compone

nt

Initial Eigenvalues

Extraction Sums of Squared

Loadings

Total

% of

Variance

Cumulative

% Total

% of

Variance

Cumulative

%

1 2,147 71,559 71,559 2,147 71,559 71,559

2 ,558 18,604 90,163

3 ,295 9,837 100,000

Extraction Method: Principal Component Analysis.

Component Matrixa

Component

1

quyetdinh1 ,856

quyetdinh2 ,896

quyetdinh3 ,782

Extraction Method:

Principal Component

Analysis.

a. 1 components extracted.

3. Phân tích tương quan

Correlations

quyetdi

nh

DACDI

EM

TAICH

INH

VIT

RI

MOITRUON

GXQ

TINNGU

ONG

quyetdinh Pearson

Correlation 1 ,584** ,502**

,539*

* ,374** ,407**

Sig. (2-tailed) ,000 ,000 ,000 ,000 ,000

N 200 200 200 200 200 200

DACDIE

M

Pearson

Correlation ,584** 1 ,477**

,415*

* ,308** ,296**

Sig. (2-tailed) ,000 ,000 ,000 ,000 ,000

N 200 200 200 200 200 200

TAICHIN

H

Pearson

Correlation ,502** ,477** 1

,312*

* ,271** ,199**

Sig. (2-tailed) ,000 ,000 ,000 ,000 ,005

N 200 200 200 200 200 200

-76-

VITRI Pearson

Correlation ,539** ,415** ,312** 1 ,149* ,394**

Sig. (2-tailed) ,000 ,000 ,000 ,035 ,000

N 200 200 200 200 200 200

MOITRU

ONGXQ

Pearson

Correlation ,374** ,308** ,271** ,149* 1 ,181*

Sig. (2-tailed) ,000 ,000 ,000 ,035 ,010

N 200 200 200 200 200 200

TINNGU

ONG

Pearson

Correlation ,407** ,296** ,199**

,394*

* ,181* 1

Sig. (2-tailed) ,000 ,000 ,005 ,000 ,010

N 200 200 200 200 200 200

**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).

*. Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed).

4. Phân tích hồi quy

Variables Entered/Removeda

Mode

l Variables Entered

Variables

Removed Method

1 TINNGUONG,

MOITRUONGXQ

, TAICHINH,

VITRI,

DACDIEMb

. Enter

a. Dependent Variable: quyetdinh

b. All requested variables entered.

Model Summaryb

Mode

l R

R

Square

Adjusted R

Square

Std. Error of

the Estimate

Durbin-

Watson

1 ,733a ,537 ,525 ,63376 1,708

a. Predictors: (Constant), TINNGUONG, MOITRUONGXQ,

TAICHINH, VITRI, DACDIEM

b. Dependent Variable: quyetdinh

-77-

ANOVAa

Model

Sum of

Squares df

Mean

Square F Sig.

1 Regressio

n 90,300 5 18,060 44,964 ,000b

Residual 77,920 194 ,402

Total 168,220 199

a. Dependent Variable: quyetdinh

b. Predictors: (Constant), TINNGUONG, MOITRUONGXQ, TAICHINH,

VITRI, DACDIEM

Coefficientsa

Model

Unstandardized

Coefficients

Standardize

d

Coefficients

t Sig.

Collinearity

Statistics

B

Std.

Error Beta

Toleranc

e VIF

1 (Constant) -,202 ,243 -,835 ,405

DACDIEM ,289 ,063 ,275 4,566 ,000 ,657 1,521

TAICHINH ,216 ,058 ,210 3,699 ,000 ,740 1,351

VITRI ,309 ,063 ,279 4,886 ,000 ,735 1,361

MOITRUON

GXQ ,170 ,054 ,165 3,162 ,002 ,878 1,139

TINNGUON

G ,144 ,054 ,144 2,664 ,008 ,816 1,226

a. Dependent Variable: quyetdinh

-78-