trzne v vrednosti in vrednosti prisilni prodaji...

VREDNOSTI

stirih samostojnih par stanovanjske stavbe kompl

cesta - Ulica shrambe v vecstanovanjs

Datum veJjavnosti: 15.03.2016

Datum izdeJave: 15.03.2016

Narocnik:

v

TRZNE VREDNOSTI in

PRISILNI PRODAJI

'rnih mest v kletni etazi poslovno Oktobrska- faza III- Presernova

ire Vatovec v Izoli in objektu Beblerjeva ulica 11 v Kopru

Vatter Stepan s.p.- stecajni upravitelj, Grintovska ulica 28a, 1000 Ljubljana

Ocenjevalec: mag. Tomaz Simrajh, univ. dipl. ing. r ad., pooblasceni ocenjevalec vrednosti nepremicnin

1

Narocnik: Valter Stepan s.p.- stecajn upravitelj, Grintovska ulica 28a, 1000 Ljubljana

Ocena trzne vrednosti pravic na ne~ ·emicnini in vrednosti enakega obsega pravic na nepremicnini ob prisilni prodaji, price er nepremicnina v naravi predstavlja stiri samostojna parkirna mesta v kletni etazi poslovno s anovanjske stavbe kompleksa Oktobrska- faza IIIPresernova cesta - Ulica Elvire Vato ec v Izoli in shrambe v vecstanovanjskem objektu Beblerjeva ulica 11 v Kopru.

Vse nepremicnine so v lasti STAVBENI d.o.o.- v stecaju.

Poslovno stanovanjska stavba v Izoli, kjer se v drugi kleti garaze pod objekti nahajajo parkirna mesta ima oznako 3620, ID z ak 2626-3620 k.o. Izola, Presernova cesta 4a, 4b in Ulica Elvire Vatovec 7, 9, 11 , 13 in 1 , 6310 Izola in je vpisana v elektronsko zemljisko knjigo Vrhovnega sodisca Republike Sl venije.

Poslovno stanovanjska stavba se nahaja na pare. st. 2050/4, ID znak 2626-2050/4-0, pare. st. .r- 2059/1, ID znak 2626-2059/1-0, pare. st 2060/1, ID znak 2626-2060/1-0, pare. st. 2061/1, 1D

znak 2626-2061/1-0, vse k.o. Izola in pisano v elektronsko zemljisko knjigo Vrhovnega sodisca Republike Slovenij e.

Predmet oeenjevanja so: 1) Parkirno mesto st. 120, ID znak 2626-3620-120, parkirno mesto v prvi etazi (druga

klet), Pre8ernova eesta 4a, 6310 , olav izmeri 12,50 m2, 2) Parkirno mesto st. 121, ID znak 2626-3620-121 , parkirno mesto v prvi etazi (druga

klet), Presernova eesta 4a, 6310 I olav izmeri 12,50 m2, 3) Parkirno mesto st. 131, ID znak 2626-3 620-131, parkirno mesto v prvi etazi ( druga

klet), Ulica Elvire Vatovee 15, 6 10 Izola v izmeri 12,50 m2, 4) Parkirno mesto st. 132, ID znak 2626-3620-132, parkirno mesto v prvi etazi ( druga

klet), Uliea Elvire Vatovee 15, 6310 Izola v izmeri 12,50 m2 in vse vpisano v elektronsko zemljis knjigo Vrhovnega sodisca Republike Slovenije. Predrnet ocenjevanjaje zgrajen leta 2005

Stanovanjska stavba v Kopru, kjer se pritlicju v locenem prostoru nahaja shrarnba ima oznako 5335, ID znak 2606-5335 k.o. S medela, Beblerjeva uliea 9 in 11, 6000 Koper in je vpisana v elektronsko zernljisko knjigo i hovnega sodisca Republike Slovenije. Stanovanjska stavba se nahaja na pare. st. 253/4, Iljl znak 2606-253/4-0, k.o. Semedela in vpisano v elektronsko zernljisko knjigo Vrhovnega odisca Republike Slovenije.

Predrnet oeenjevanjaje klet v prvi etazi pritlicje), ID znak 2606-5335-34, klet v izmeri 5m2 v prvi etazi na naslovu Beblerjeva uliea 11, 6000 Koper in vpisana v elektronsko zernljisko knjigo Vrhovnega sodisca Republike Slo enije. Predrnet oeenjevanjaje zgrajen leta 2004.

Zernljiskoknjizni izpiski eZK se nahajajo v prilogi, skupaj s podatki iz haze MOP- OURS.

Na osnovi vasega narocila sem izdel l oeeno trzne vrednosti pravie na nepremicnini predmetne neprernicnine. Namen oeene j dolocitev trzne vrednost pravic na nepremicnini za potrebe prodaje na prostern trgu. Vred ost je bila izdelana na podlagi ornejitev na dan 15.03.2016.

2

Podlaga vrednosti je trzna vrednost, ki j po MSOV 2013 opredeljena kot »Ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala sredstvo na datum ocenjevanja vrednosti v poslu med nepovezanima i 1 neodvisnima strankama po ustreznem trzenju, pri katerem sta stranki delovali seznanjeno, revidno in brez prisile«. Ocena vrednosti je izdelana v skladu z Mednarodnimi standardi oce1 evanja vrednosti MSOV 2013.

Trtna vrednost je ocenjena menj a/kupoprodajna cena sredstva brez upostevanja pro~ajalcevi~ ~.troskov prodaJe ali kup~lvih str~s~ov na~upa in brez prilagoditev za kakrsne koh davke, kl Jlh mora ena ah druga strl tka placatl zarad1 sklenitve posla.

Na osnovi dejstev, podatkov, informacij In analiz, ki jih vsebuje to poroCilo, znasa moja ocena trine vrednosti pravic na nepremicnini, ki je predmet ocenjevanja, na dan 15.03.2016 (brez davsCin ali DDV)

IZOLA

Parkirno mesto st. 120, ID nak 2626-3620-120 skupaj 6.125 EUR

Parkirno mesto st. 121, ID oak 2626-3620-121 skupaj 6.125 EUR



Kletna shramba st. 34, ID oak 2606-5335-34 skupaj 1.425 EUR

Na osnovi vasega narocila sem izdel 1 tudi oceno vrednosti pravic na nepremicnini v postopku prisilne prodaje oziroma je namen ocene je dolocitev vrednosti pravic na nepremicnini v prodaji, ki je prisi a zaradi stecajnega postopka pravne osebe -zemljiskoknjiznega lastnika To pomeni, da v skladu z MSOV 2013, tc. 55 Okvir MSOV, voljnega prodajalca ni mogoce obrav avati v okviru opredelitve pojma trzna vrednost. Vrednostje bila izdelana na podlagi orne itev na dan 15.03.2016.

Pri izdelavi poroCila o oceni vrednosti pr vic na nepremicnini v postopku prisilne prodaje sem izhajal iz poroCila o oceni trzne vredn st pravic na nepremicnini za potrebe neposredne prodaje na prostem trgu, ki je bila izdela a na podlagi omejitev na dan 15.03.2016

Izraz »prisilna prodaja« se pogosto upora lja v okoliscinah, kjer je prodajalec prisiljen prodati in zato ustrezno obdobje tdenja ni mog ce. Cerra, ki bi jo v takih okoliscinah lahko dosegli, bo odvisna od narave pritiska na prodaja ca in od razlogov, zakaj ustrezno trzenje ni mogoce. Lahko odraza tudi posledice za prodajal a, ki ni uspel prodati v casu, ki ga je imel na voljo. Ce ne poznamo narave omejitev prodajal a in vzroka zanje, ne moremo realno oceniti cene, ki jo je mogoce doseCi v prisilni prodaji. C na, ki jo bo prodajalec sprejel v prisilni prodaji, bo odraz njegovih posebnih okoliscin, in ne okoliscin hipoteticnega voljnega prodajalca v opredelitvi trzne vrednosti. Cena, ki s lahko dose.ze v prisilni prodaji, je le nakljucno povezana s ttzno vrednostjo ali katero koli drugo podlago, opredeljeno v tern standardu. »Prisilna prodaja« je opis situacije, v kat ri se izvede menjava, ne pa neka dolocena podlaga vrednosti (Vir: MSOV 2013).

3

Ce je zahtevana opredelitev cene, ki sr lahko doseze v okoliscinah prisilne prodaje, bo s postavitvijo ustreznih predpostavk trella jasno ugotoviti razloge za pritisk na prodajalca, vkljucno s posledicami zanj, ce mu pr daja v dolocenem obdobju ne bo uspela. Ce takih okolisCin na datum ocenjevanja vredno ti ni, je treba tako stanje jasno oznaciti kot posebne predpostavke (Vir: MSOV 2013).

Prodaje na nedejavnem ali padajocem rgu se niso samodejno ))prisilna prodaja« preprosto samo zato, ker bi prodajalec morda 1 o upal na boljso ceno, ce bi se pogoji izboljsali. Ce prodajalec ni prisiljen prodati do dolo enega roka, se obravnava kot voljan prodajalec v okviru opredelitve pojma trzna vredno t (glej 18. odstavek in (e). tocko 31. odstavka tega okvira) (Vir: MSOV 2013).

Na osnovi dejstev, podatkov, informacij n analiz, ki jih vsebuje to poroCilo, znasa moja ocena vrednosti pravic na nepremicnini, ki je predmet ocenjevanja, na dan 15.03.2016 v primeru prisilne prodaje (brez davscin)

Na osnovi dejstev, podatkov, informacij n analiz, ki jih vsebuje to poroCilo, znasa moja ocena vrednosti pravic na nepremicnini, ki je predmet ocenjevanja, na dan 15.03.2016 v primeru prisilne prodaje (brez davsCin)

IZOLA



Parkirno mesto st. 131, ID · nak 2626-3620-131 skupaj 4.800 EUR


KOPER

Kletna shramba st. 34, I znak 2606-5335-34 skupaj 840 EUR

Porocilo je bilo izdelano za podan n en in predstavlja poslovno tajnost, zato je zaupne narave. Objava dela ali celotnega poroci a, sklicevanje na poroCilo, sklicevanje na podatke iz porocila ali sklicevanje na avtorja tega p rocila brez njegove pisne privolitve ni dovoljeno. V kolikor imate glede porocila o oceni vr dnosti, njegove vsebine ali zakljuckov, kakrsnokoli vprasanje, vas prosim, dame o tern obv stite. Glede vseh nadaljnjih informacij pa usmerjam vaso pozomost na porocilo, ki je pred v i (Opomba: Nekatera mnenja temeljijo na izkusnjah avtorja ter niso nujno identicna z izkusnj i drugih avtorjev in ocenjevalcev).

S spostovanjem,

mag. Tomaz Simrajh, udig., POOBLASCENIOCENJEVALEC VREDNOSTI NEPREMICNIN ·' ·'· ~

Ljubljana, 15.03.2016

4

2.5.1 Splosni opis

Poslovno stanovanjska stavba v Izoli kjer se v drugi kleti garaze pod objekti nahajajo parkirna mesta ima oznako 3620, ID ak 2626-3620 k.o. Izola, Presernova cesta 4a, 4b in Ulica Elvire Vatovec 7, 9, 11, 13 in }5, 6310 Izola in je vpisana v elektronsko zemljisko knjigo Vrhovnega sodisca Republike Sllovenije.

Predmet ocenjevanja so: 1) Parkirno mesto st. 120, ID zna 2626-3620-120, parkirno mesto v prvi etazi (druga

klet), Presemova cesta 4a, 6310 Izola v izmeri 12,50 m2, 2) Parkirno mesto st. 121, ID zna 2626-3620-121 , parkirno mesto v prvi etaii (druga

klet), Presemova cesta 4a, 6310 Izola v izmeri 12,50 m2, 3) Parkimo mesto st. 131, ID zna< 2626-3620-131, parkirno mesto v prvi etazi (druga

klet), UlicaElvire Vatovec 15, d310 Izola v izmeri 12,50 m2, 4) Parkimo mesto st. 132, ID znak 2626-3620-132, parkirno mesto v prvi etazi (druga

klet), Ulica Elvire Vatovec 15, d310 Izola v izmeri 12,50 m2

in vse vpisano v elektronsko zemljisko Jigo Vrhovnega sodisca Republike Slovenije.

Predmet ocenjevanjaje zgrajen leta 20 5.

Stanovanjska stavba v Kopru, kjer se v pritlicju v locenem prostoru nahaja shramba ima oznako 5335, ID znak 2606-5335 k.o. emedela, Beblerjeva ulica 9 in 11, 6000 Koper in je vpisana v elektronsko zemljisko knjigo rhovnega sodisca Republike Slovenije.

Predmet ocenjevanjaje klet v prvi etaZ (pritlicje), ID znak 2606-5335-34, klet v izmeri 5m2 v prvi etaZi na naslovu Beblerjeva ul i 11 , 6000 Koper in vpisana v elektronsko zemljisko knjigo Vrhovnega sodisca Republike Sl venije.

Predmet ocenjevanja je zgrajen leta 200 .

Zemljiskoknjizni izpiski eZK se nahajajo v prilogi, skupaj s podatki iz baze MOP- GURS.

2.5.2 Tehnicni opis objekta- okviren

Tehnicni opis celotnega objekta ni potr ben, ker gre za dele objekta.

Garazni del stavbe 3620 v Izoli je liti ~eton, klancina za uvoz je betonska, dvizna elektricna sekcijska vrtata za dostop na daljins o odpiranje, v garazi po tleh liti asfalt, nadometna razsvetljava, prezracevanja naravno in metno.

Lokacija PM je razvidna iz fotodokumel1tacije v nadaljevanju.

Stavba 5335 v Kopru je skeletna konst Ukcija, kombinacija Ab in OM, shramba se nahaja v pritlicju v prostoru stirih shramb, dos op je iz hodnika pri vhodu, vrata polna, lesena, Fe podboj, shramba ima lesene stene iz let v, nima oznake.

Lokacijaje razvidna iz fotodokumentac je v nadaljevanju. -

44

2.5.3 Povrsine

Tabele 11 - 13 prikazujejo povrsine pr dmeta ocenjevanja - povrsine vsake posamezne rabe.

Tabela 11: Povrsine predmeta ocenjevanja- parkima mesta

Za p. st K.O. ID oak Povrsina (m2) O_I!_iS I lzola 2626-362 - 120 12,50 _E_arkirno mesto v _g_arazi 2 rzola 2626-362 -12 L 1 ~50 parkirno mesto v garazi

3 lzola 2626-362( -13 1 12,50 parkirno mesto v garaZi 4 lzola 2626-362( -132 12,50 _2_arkirno mesto v garazi

S) upaj 50,00

Tabela 12: Povrsine predmeta ocenjev fmja - PM Izola

Za p. st K.O. O pis I kom i 1 Lzola parkirno mes o v garazi I 4,00j

" ' Tabela 13 : Povrsme predmeta ocenJeVj Ja- shrambe

Semedela shramba v 5,00

Slike 5- 15 : Predmet ocenjevanja

Parkima mesta se nahajajo v drugi kle i, takoj desno za dostopno klanCino v drugo klet.

45

Dovoz v drugo klet

PM 2626-3620-120 ima talno oznako

46

PM2626-3620-t2t ima talno oznako 84

PM2626-3620-l:ll irna talno oznako p0 in PM 2626-3620-132 ima talno oznako g1

47

trzne v vrednosti in vrednosti prisilni prodaji...

Documents