tugas akhir skb
TRANSCRIPT
-
S T I E S I A S U R A B A Y A
1 STUDI KELAYAKAN BISNIS
TIA OKTAVIA
SMX_1
STUDI KELAYAKAN BISNIS
TUGAS AKHIR ANALISA INVESTASI PERUSAHAAN
-
S T I E S I A S U R A B A Y A
2 STUDI KELAYAKAN BISNIS
ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN RUKO
AURELIA DARI ASPEK KEUANGAN PADA PT. BAHTERA MITRA
SEJAHTERA DI SAMARINDA
Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko Aurelia Dari
Aspek Keuangan Pada Pt. Bahtera Mitra Sejahtera Di Samarinda
Abstrak
Rumusan masalah dalam penelitian ini adalah Apakah proyek investasi
Pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di Samarinda layak ditinjau dari
aspek keuangan. Tujuan penelitian ini adalah Untuk mengetahui kelayakan proyek
investasi pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di Samarinda ditinjau dari
aspek keuangan. Adapun alat analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah
dengan menggunakan Studi Kelayakan Aspek Keuangan yaitu dengan metode
Payback Period, Net Present Value, Internal Rate of Return, dan Profitability Index.
Hasil penelitian menggunakan alat analisis Payback Period (PP) atau jangka waktu
yang dibutuhkan untuk menutup kembali pengeluaran investasi, didapat hasilnya
ialah selama 19 bulan. Ini berarti bahwa Payback Period lebih kecil dari nilai umur
pinjaman yaitu selama 24 bulan, maka proyek investasi ini layak. Kemudian dari hasi
perhitungan NPV didapatkan NPV positif yaitu sebesar Rp. 173.742.000. Dengan
nilai NPV yang positif, maka berarti bahwa nilai proyek investasi ini pun layak dari
hasil perhitungan NPV. Dari hasil perhitungan IRR sebesar 2,76 % per bulan atau
33,12 % per tahun yang berarti bahwa nilai ini lebih besar dari suku bunga yang
digunakan maka proyek invetasi ini layak dari hasil perhitungan IRR dan dari
perhitungan Profitability Index diperoleh hasil sebesar 23,96% yang berarti bahwa
nilai proyek investasi ini layak dari hasil perhitungan PI. Dari hasil analisis dan
pembahasan kelayakan proyek investasi pada pembangunan 7 unit ruko Bengkuring
ditinjau dari aspek keuangannya layak untuk dilaksanakan. Melihat dari kesimpulan
aspek keuangan yang ternyata dinyatakan layak, maka dalam hal ini saran yang
dapat diberikan pada PT Bahtera Mitra Sejahtera selaku pemilik dari Proyek Ruko
tersebut yaitu PT Bahtera Mitra Sejahtera dapat mengkaji ulang agar dana yang
-
S T I E S I A S U R A B A Y A
3 STUDI KELAYAKAN BISNIS
diinvestasikan dapat kembali, sehingga dapat menutupi dana-dana yang dikeluarkan
dan memperoleh laba yang diharapkan serta juga dapat menaikkan harga jual agar
laba yang dihasilkan akan lebih meningkat
PENDAHULUAN
Latar Belakang
Salah satu usaha properti di Samarinda yang paling banyak diminati adalah usaha
ruko. Usaha ruko kini banyak digeluti investor lokal. Usaha ruko cukup berkembang
sejak beberapa tahun belakangan ini, tak lepas dari permintaan pasar, baik itu
pengusaha di bidang properti, perbankan, otomotif, fashion dan lainnya untuk
membuka kantor, toko atau mengembangkan cabang-cabang usaha baru. Keadaan
tersebut tidak disia-siakan oleh PT.Bahtera Mitra Sejahtera Mandiri yang
membangun ruko di wilayah bengkuring, Samarinda. Dalam melakukan investasi
perlu diperhatikan beberapa aspek penunjang usaha untuk mendapatkan laba yang
maksimal dan untuk mengetahui apakah usaha tersebut layak atau tidak antara lain,
aspek pasar, apabila pasar atau konsumen yang menikmati produk jasa ini tidak
begitu banyak berarti dilihat dari aspek pasar usaha ini tidak layak. Yang kedua
aspek manajemen siapa yang melakukan aspek-aspek tersebut, aspek sosial
bagaimana pengaruhnya kepada masyarakat sekitar proyek, dari aspek keuangan
apakah modal yang diperlukan memenuhi target dan sumber-sumber dana yang
ditaksir. Penilaian investasi tersebut dapat dilakukan dengan menggunakan analisis
pada berbagai aspek. Namun dalam hal ini, penulis hanya akan mengambil aspek
keuangan. Pada aspek keuangan dapat digunakan kriteria penilaian investasi seperti
metode penilaian investasi yang mengukur seberapa besar tingkat keuntungan dari
investasi; Payback Period, yaitu menggambarkan lamanya waktu yang diperlukan
untuk menutup kembali dana yang telah dikeluarkan atau diinvestasikan; Net
Present Value; metode yang menghitung selisih antara nilai sekarang investasi
dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa yang akan
datang. Internal Rate of Return; metode yang menghitung tingkat bunga yang
menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-
penerimaan kas bersih dimasa yang akan datang; Profitability Index; yaitu untuk
-
S T I E S I A S U R A B A Y A
4 STUDI KELAYAKAN BISNIS
menghitung perbandingan antara present value dari penerimaan dengan present
value dari investasi.
Masalah bagi PT.Bahtera Mitra Sejahtera dalam menganalisis kelayakan proyek
investasi dalam pembangunan ruko yang terpenting ditinjau dari aspek keuangan
karena didalam aspek keuangan bertujuan untuk mengetahui perkiraan pendanaan
dan aliran khas proyek sehingga dapat diketahui layak atau tidaknya suatu proyek
tersebut. Sedangkan PT.Bahtera Mitra Sejahtera belum sepenuhnya menganalisis
investasi dari aspek keuangan, hanya menggunakan rekapitulasi rencana anggaran
biaya pelaksanaan pekerjaan pembangunan ruko. Selain itu, keadaan pada wilayah
Bengkuring yang sangat strategis untuk melakukan invetasi dengan pembangunan
ruko sangat berdampak positif terhadap lingkungan pada daerah tersebut yang
memang masih kurang dari pusat pertokoan ataupun pembangunan ruko-ruko
sehingga hal tersebut lah yang menjadi alasan mengapa PT. Bahtera Mitra
Sejahtera melakukan invetasi dengan membangun ruko pada daerah Bengkuring
tersebut guna melengkapi fasilitas umum untuk pertokoan. Atas dasar uraian yang
telah ada, penulis tertarik untuk melakukan penelitian tentang kelayakan Investasi
Ditinjau Dari Aspek keuangan Pada Pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera
Di Samarinda.
Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian pada latar belakang yang telah dikemukakan diatas
tentang kelayakan proyek, maka dirumuskan suatu permasalahan, yaitu apakah
proyek investasi Pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di Samarinda
layak ditinjau dari aspek keuangan ?
Tujuan Penelitian
Adapun yang menjadi tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui
kelayakan proyek investasi pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di
Samarinda ditinjau dari aspek keuangan.
KERANGKA DASAR TEORI Pengertian Investasi
Menurut Kuswadi (2007:6), Investasi adalah suatu keputusan yang diambil oleh
seseorang untuk mengalokasikan sumber daya yang berupa sejumlah dana
yang ia miliki saat sekarang dengan tujuan untuk mendapatkan keuntungan atau
meningkatkan nilai sumber daya tersebut dikemudian hari.
-
S T I E S I A S U R A B A Y A
5 STUDI KELAYAKAN BISNIS
Jenis jenis Investasi Secara umum Menurut Halim (2005:4), investasi dibagi
menjadi dua bagian besar yaitu :
a. Investasi pada aktiva riil (real asset)
Yang dimaksud dengan investasi riil dalam teori investasi secara umum adalah
upaya mengelola uang atau aset secara langsung pada jenis atau bidang usaha
tertentu misalnya mendirikan pabrik, mendirikan toko atau membentuk
perusahaan atau bisa pula berupa membeli tanah, rumah dan lungunan atau
membeli emas dan sebagainya, untuk kemudian dijual kembali. Investasi
langsung disebut juga Sebagai investasi nyata (real investment).
b. Investasi pada aktiva keuangan (financial asset)
Investasi pada aktiva keuangan (financial asset) merupakan aset yang wujudnya
tidak terlihat, tetapi tetap memiliki nilai yang tinggi. Umumnya aset finansial ini
terdapat di dunia perbankan dan juga di pasar modal, yang di Indonesia dikenal
dengan Bursa Efek Indonesia.
Penggolongan Investasi Menurut Mulyadi (2001:284), investasi dapat dibagi
menjadi empat golongan berikut ini :
a. Investasi Uang Tidak Menghasilkan Laba (Non-Profit Investment)
Investasi jenis ini timbul karena adanya peraturan pemerintah atau karena syarat-
syarat kontrak yang telah disetujui, yang mewajibkan perusahaan
melaksanakannya tanpa mempertimbangkan laba atau rugi.
b. Investasi Yang Tidak Dapat Diukur Labanya (Non-measurable Provite
Investment)
Investasi ini dimaksudkan untuk menaikkan laba, namun laba yang diharapkan
akan diperoleh perusahaan dengan adanya investasi ini sulit untuk dihitung
secara teliti.
c. Investasi Dalam Penggantian Ekuipmen (Replacement Investment)
Investasi jenis ini meliputi pengeluaran untuk penggantian mesin dan ekuipmen
yang ada. Penggantian mesin dan ekuipmen biasanya dilakukan atas dasar
pertimbangan adanya kenaikan produktivitas (pendapatan differensial) dengan
adanya penggantian tersebut.
-
S T I E S I A S U R A B A Y A
6 STUDI KELAYAKAN BISNIS
d. Investasi Dalam Perluasan Usaha
Investasi jenis ini merupakan pengeluaran untuk menambah kapasitas produksi
atau operasi menjadi lebih besar dari sebelumnya. Kapasitas produksi atau
operasi menjadi lebih besar sebelumnya. Tambahan kapasitas akan memerlukan
aktiva differensial, yang berupa tambahan pendapatan (revenues), serta
memerlukan biaya differensial, yang berupa tambahan biaya karena tambahan
kapasitas. Untuk memutuskan jenis investasi ini, yang perlu dipertimbangkan
adalah apakah aktiva differensial.
Tujuan Analisis Investasi Menurut Husnan dan Suwarsono (1994:4) analisis
investasi bertujuan untuk:
a. Menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besar untuk suatu
kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan
b. Untuk menghindari resiko kegagalan suatu proyek yang menyangkut
investasi dalam jumlah besar.
Pengertian Studi Kelayakan Proyek
Herlianto (2009:2) mengatakan, Studi kelayakan proyek merupakan penelitian
tentang layak atau tidaknya suatu proyek dibangun untuk jangka waktu tertentu.
Studi Kelayakan Proyek Aspek Keuangan Studi kelayakan proyek dari aspek
keuangan, bertujuan untuk mengetahui perkiraan pendanaan dan aliran kas proyek,
sehingga dapat diketahui layak atau tidaknya suatu proyek tersebut. Besarnya
kebutuhan dana secara pasti tidak mudah ditentukan, oleh karena itu penentuan
kebutuhan dana untuk proyek investasi dipengaruhi oleh kompleksitasnya proyek,
seperti lokasi pembangunan gedung kantor dan pabrik, jenis peralatan dan teknologi
yang digunakan serta faktor pendukung yang lain. Kriteria Penilaian Investasi dari
Aspek Keuangan Pada umumnya ada 5 metode yang biasa dipertimbangkan untuk
dipakai dalam penilaian investasi. Metode-metode tersebut adalah:
-
S T I E S I A S U R A B A Y A
7 STUDI KELAYAKAN BISNIS
a. Metode Accounting Rate of Return
Menurut Sutrisno (2009:125), metode accounting rate of return adalah metode
penilaian investasi yang mengukur seberapa besar tingkat keuntungan dari
investasi.
b. Metode Payback Period
Menurut Riyanto (2001:125), payback period adalah suatu periode yang
diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan
menggunakan proceeds atau aliran kas neto (net cash flows).
c. Metode Net Present Value
Menurut Alexandri (2008:170), Net Present Value adalah selisih Present Value
dari keseluruhan Proceed dengan Present Value dari keseluruhan investasi.
d. Metode Internal Rate of Return
Menurut Kuswadi (2007:41), IRR adalah suatu tingkat bunga (bukan bunga
bank) yang menggambarkan tingkat keuntungan proyek dimana nilai sekarang
netto dari seluruh ongkos investasi proyek, jumlahnya sama dengan biaya
investasi
Definisi Konsepsional
Secara konsep langkah-langkah yang diambil dalam membicarakan kelayakan
pembangunan ruko ini, penulis perlu memberikan suatu batasan mengenai hal
tersebut, yaitu:
Analisis Investasi adalah analisis terhadap investasi penanaman sumber daya
untuk mendapatkan hasil dimana yang akan datang. (Husnan dan
Suwarsono, 1994 : 11).
Aspek Keuangan merupakan salah satu fungsi bisnis yang bertujuan untuk
membuat keputusan keputusan investasi, pendanaan, dan dividen.
Kriteria penilaian investasi dari aspek keuangan terdiri dari:
1. Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup
kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau aliran
kas neto (net cash flows).
2. Net Present Value adalah selisih Present Value dari keseluruhan Proceed
dengan Present Value dari keseluruhan investasi.
-
S T I E S I A S U R A B A Y A
8 STUDI KELAYAKAN BISNIS
3. IRR adalah suatu tingkat bunga (bukan bunga bank) yang menggambarkan
tingkat keuntungan proyek dimana nilai sekarang netto dari seluruh ongkos
investasi proyek, jumlahnya sama dengan biaya investasi.
4. Profitability Index (PI) yaitu metode yang menghitung perbandingan antara
present value dari penerimaan dengan present value dari investasi.
d. Ruko Sebetulnya adalah suatu bangunan yang dijadikan 2 fungsi
peruntukan yaitu sebagai tempat perdagangan serta dijadikan hunian atau
tempat tinggal. Produk ini sebetulnya secara tidak langsung sudah
penerapkan konsep efektivitas serta efisiensi lahan untuk bangunan dimana
dengan lahan yang terbatas atau pun sedikit dapat dijadikan dua fungsi
sekaligus. (Wicaksono, 2007).
Hipotesis
Hipotesis yang dapat dikemukankan adalah sebagai berikut: Diduga bahwa
proyek investasi pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera layak dari
aspek keuangan.
METODE PENELITIAN
Jenis Penelitian
Jenis penelitian ini adalah penelitian deskriptif kuantitatif dan bersifat menguji,
dimana peneliti mencoba untuk mengadakan penelitian ilmiah yang sistematis,
menggambarkan fakta-fakta dari hasil penelitian dalam bentuk data berupa
angka hasil perhitungan atau pengukuran.
Definisi Operasional
Agar diperoleh gambaran tentang variabel-variabel yang diteliti, maka berikut
ini penulis akan memberikan definisi operasional yang berkaitan dengan
permasalahan antara lain sebagai berikut:
a. Investasi adalah suatu keputusan yang diambil oleh seseorang untuk
mengalokasikan sumber daya yang berupa sejumlah dana yang ia
miliki saat sekarang dengan tujuan untuk mendapatkan keuntungan
atau meningkatkan nilai sumber daya tersebut dikemudian hari.
-
S T I E S I A S U R A B A Y A
9 STUDI KELAYAKAN BISNIS
b. Studi kelayakan proyek merupakan penelitian tentang layak atau
tidaknya suatu proyek dibangun untuk jangka waktu tertentu.
c. Studi kelayakan proyek dari aspek keuangan, bertujuan untuk
mengetahui perkiraan pendanaan dan aliran kas proyek, sehingga
dapat diketahui layak atau tidaknya suatu proyek tersebut.
d. Aspek Keuangan merupakan salah satu fungsi bisnis yang bertujuan
untuk membuat keputusan keputusan investasi, pendanaan, dan
dividen.
e. Kriteria penilaian investasi dari aspek keuangan terdiri dari:
1. Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup
kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau aliran
kas neto (net cash flows).
2. Net Present Value adalah selisih Present Value dari keseluruhan Proceed
dengan Present Value dari keseluruhan investasi.
3. IRR adalah suatu tingkat bunga (bukan bunga bank) yang menggambarkan
tingkat keuntungan proyek dimana nilai sekarang netto dari seluruh ongkos
investasi proyek, jumlahnya sama dengan biaya investasi.
4. Profitability Index (PI) yaitu metode yang menghitung perbandingan antara
present value dari penerimaan dengan present value dari investasi.
Jenis dan Sumber Data
Agar mencapai tujuan, penulis mengumpulkan data-data yang berkaitan dengan
masalah Analisis Kelayakan proyek investasipembangunan Ruko Rukan Oleh
PT.Bahtera Mitra Sejahtera. Data-data yang diambil adalah data sekunder dan
primer berupa :
a. Gambaran Umum Kawasan Bengkuring, Samarinda
b. Gambaran Umum PT.Bahtera Mitra Sejahtera
c. Data-data dari Bahtera Mitra Sejahtera, seperti:
1) Biaya Investasi yang dikeluarkan untuk pembangunan Ruko Rukan.
2) RAB (Rencana Anggaran Biya) Pembangunan Ruko Rukan.
3) Struktur organisasi PT.Bahtera Mitra Sejahtera.
-
S T I E S I A S U R A B A Y A
10 STUDI KELAYAKAN BISNIS
d. Dokumentasi lokasi proyek dan sekitarnya.
e. Serta data lain yang menunjang penulisan skripsi ini.
Jangkauan Penelitian
Berdasarkan faktor-faktor yang harus dipertimbangkan dalam menilai kelayakan
investasi terdiri dari berbagai aspek, maka penulis mengambil sasaran hanya pada
masalah aspek keuangan.
Teknik Pengumpulan Data
Adapun cara memperoleh data-data yang diperlukan didalam penulisan skripsi:
a. Penelitian Lapangan (Field Work Research)
1. Interview (wawancara) yaitu dengan wawancara langsung dengan
pihak yang bersangkutan yang berhubungan dengan masalah yang di
teliti.
2. Obeservasi yaitu dengan mengadakan penelitian langsung untuk
mendapatkan data yang sesungguhnya.
3. Dokumentasi yaitu teknik pengumpulan data dengan mengambil dara-
data berupa foto lokasi proyek dan sekitarnya
b. Penelitian Kepustakaan (Library Research)
Yaitu mempelajari teori dan informasi yang erat hubungannya dengan penelitian
yang akan dilakukan, yang berasal dari kumpulan kuliah dan literatur-literatur yang
ada kaitannya dengan penulisan ini.