turuväärtus: hindamine teostatud - tallinn...1partner kinnisvara tallinn oÜ rävala pst 3, 10143,...

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ

Rävala pst 3

10143 TALLINN

Telefon +372 66 84 700

Faks +372 66 84 701

Reg. nr 11036461

Swedbank 221024924925

KMKR EE100903599

[email protected]

www.1partner.ee

Eksperthinnangu nr: 0038/0115H

Käsitletav vara: 2-toaline korter

Omandivorm: Kinnistu (korteriomand)

Vara aadress: Tallinna linn, Kesklinna linnaosa, Vene tn 10/10a – 9

Tellija: Tallinna Linnavaraamet Vabaduse väljak 10, Tallinn 10146 Tellija esindaja: Merle Raam Tel 640 4637

Eksperthinnangu eesmärk: Vara turuväärtuse määramine

Turuväärtus: 130 800 eurot Hindamine teostatud: 14. – 23. jaanuar 2015

Hindaja: Kinnitaja:

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

................................................... ........................................................ Ardi Johanson Martin Vahter Kutseline hindaja Kutseline hindaja Kutsetase III, HA011213 Vara hindaja V, VH191211 Tel 668 4700 Tel 668 4700 Mob 515 8341

Hindamisaruandes on 16 lehekülge ja lisad

Hindamisaruanne on digitaalselt allkirjastatud.

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ Rävala pst 3, 10143, Tallinn

Hindaja Ardi Johanson

Eksperthinnang nr 0038/0115H Kinnistu (korteriomand) Tallinna linn, Kesklinna linnaosa, Vane tn 10/10a-9 2

Sisukord

1. Hindamise alused .................................................................................................. 3 2. Hindamise lähteülesanne ...................................................................................... 3 3. Hindamise lähteandmed ja vara ülevaatus ............................................................ 3 4. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused ja avalikustamine ........................................ 4 5. Omand .................................................................................................................. 4 6. Üürilepingud .......................................................................................................... 4 7. Vara kirjeldus ........................................................................................................ 5 7.1 Asukoht ............................................................................................................ 5 7.2 Krunt ................................................................................................................ 5 7.3 Korterelamu (Vene tn 10) ................................................................................. 6 7.4 Korter ............................................................................................................... 6 7.5 Tehnovõrgud ja tehnoseadmed ....................................................................... 7

8. Hindamine ............................................................................................................. 7 8.1 Kasutatud mõisted ja meetodid ........................................................................ 7 8.2 Turusituatsioon ................................................................................................ 8 8.3 Turuväärtuse leidmine ................................................................................... 12

9. Hindamistulemus ................................................................................................. 15 10. Vastavuskinnitus standardi nõuetele ................................................................. 16 Eksperthinnangu lisad ............................................................................................. 17 Asukoha skeem ................................................................................................... 17 Fotod ................................................................................................................... 18 Registriosa ärakiri kinnistusraamatust .................................................................. 23




1. Hindamise alused Hindamise alusteks olid:

- Eesti Vabariigi seadusandlus - Vara hindamise standardiseeria EVS 875. Eesti Standardikeskus - Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ) Heade Tavade Koodeks

2. Hindamise lähteülesanne Vara turuväärtuse määramine. Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4) 3. Hindamise lähteandmed ja vara ülevaatus Hindamise lähteandmed

- Tallinna Linnavaraameti tellimuskiri 12.01.2015 nr 2.1-29/147 - 1 - Registriosa ärakiri kinnistusraamatust, 23.01.2015 - Ehitisregistri elektrooniline andmebaas: www.ehr.ee, 23.01.2015 - Maa-ameti geoportaal: http://geoportaal.maaamet.ee, 23.01.2015 - 1Partner Kinnisvara tehingute andmebaas - Kesklinna Linnaosavalitsuse esindaja Harry Välja suuline informatsioon

Vara ülevaatus

- Vara ülevaatuse kuupäev on 14.01.2015 - Teostatud on vara väline ning siseruumide ülevaatus. Piirdutud on visuaalse

vaatlusega, teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi ja kasutatud ei ole erivahendeid

- Ülevaatus on teostatud 1Partner Kinnisvara hindaja Ardi Johanson poolt, Kesklinna Linnaosavalitsuse esindaja Harry Välja juuresolekul

- Eksperthinnangu kinnitaja ei ole teostanud hinnatava vara ülevaatust Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4)




4. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused ja avalikustamine Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel:

- hindajale edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene - vara on omandatud vastavalt seadustele - vara ei koorma käesolevas hinnangus käsitlemata lepingud, mis mõjutavad

selle turuväärtust - vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud - varal puuduvad kommunaalteenuste võlgnevused

Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale hinnangule ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4) Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4)

5. Omand Omandi alusdokument registriosa ärakiri kinnistusraamatust, 23.01.2015 Omandivorm kinnistu (korteriomand) Registriosa nr 11764801 Vara aadress Tallinna linn, Kesklinna linnaosa, Vene tn 10/10a-9 Katastritunnus 78401:101:3500 Krundi pindala 1 368 m2 Sihtotstarve elamumaa 80%, ärimaa 20% Mõttelise osa suurus 584/11664 Reaalosa suurus 58,4 m2 Omanik Tallinna linn Koormatised ja kitsendused märkus muinsuskaitseseaduse § 27 lõikes Hüpoteegid kanded puuduvad Vene tn 10/10A kinnistul paikneb kaks korterelamut. Hinnatav korter paikneb Vene tn 10 korterelamus. Hinnatav hoone on tunnistatud kultuurimälestiseks ("Kultuurimälestiseks tunnistamine" kultuuriministri 30.08.1996 määrus nr. 10) ja koormatud ostueesõigusega Eesti Vabariigi ning seejärel Tallinna linn kasuks. Nimetatud koormatis hinnatava vara turuväärtusele mõju ei avalda. 6. Üürilepingud Tellija esindaja informatsiooni kohaselt hinnatavat vara üürilepingud ei koorma.




7. Vara kirjeldus 7.1 Asukoht Piirkond Tallinna linn, Kesklinna linnaosa, Vanalinna asum Hoone paiknemine hoone paikneb UNESCO Maailmapärandi nimekirja

kantud Tallinna vanalinnas, Vene ja Müürivahe tänavate vahelisel alal, Vene tn ääres. Kaugus Raekoja platsist on ca 100 m ja südalinnast (Viru ring) ca 500 m

Piirkonna hoonestus lähedal on korterelamud ja erinevad äripinnad. Suurem osa naaberhoonetest on renoveeritud

Parkimiskohad parkimisvõimalused Vene tn ääres (vanalinna tasuline parkimistsoon), parkimiskohtade arv on piiratud

Ühistransport autobussi-, trolli- ja trammipeatused paiknevad ca 500 m raadiuses Rannamäe tee, Mere pst, Pärnu mnt ja Vabaduse väljaku ääres

Teenindusasutused paiknevad hoone vahetus läheduses, suuremad kaubandus- ja teenindusasutused paiknevad ca 1 km raadiuses südalinnas (Viru keskus, Tallinna Kaubamaja, Solaris jt)

Haridusasutused koolid ja lasteaiad paiknevad lähiümbruses Keskkond Tallinna vanalinn on tuntud kui miljööväärtuslik piirkond.

Piirkonnas esineb vähesel määral kõrghaljastust. Korterelamu paikneb keskmise liiklusega tänava ääres, mistõttu on müratase keskmine. Vanalinna siseselt on Vene tn keskmisest mõnevõrra kõrgemalt hinnatud. Positiivselt mõjub paiknemine Raekoja platsi läheduses

7.2 Krunt

Aerofoto: Krundi kuju ning paiknemine piirkonna siseselt. Noolega on viidatud korteri paiknemisele elamus (alus: http://geoportaal.maaamet.ee)




Üldandmed Kasutus elamumaa 80%, ärimaa 20% Pindala 1 368 m2 Hooned/rajatised kaks korterelamut Haljastus krunt on heakorrastatud Piirded puuduvad, sissepääs sisehoovi on läbi suletud väravaga

kangialuse (juurdepääs Vene tn poolt) Kuju ja reljeef krunt on ebakorrapärase kujuga ja tasase reljeefiga 7.3 Korterelamu (Vene tn 10) Alus: ehitisregistri avalik andmebaas, tellija esindaja suuline informatsioon ja visuaalne vaatlus Üldandmed Ehitisregistri kood 101014943 Hoone tüüp korterelamu Ehitusaasta 1500 Ehitise staatus kasutusel Ehitusload nr 23804, 31.01.2000 (ehitise rekonstrueerimiseks)

nr 8421, 10.02.2005 (ehitise rekonstrueerimiseks) nr 56511, 06.06.2012 (ehitise laiendamiseks)

Kasutusluba nr 4493, 01.11.2005 (kasutamise otstarbe muutmisel) Elamu korruselisus 3 põhikorrust ja katusekorrus Korterite arv 17 eluruumi ja 3 mitteeluruumi Põhikonstruktsioonid:

vundament madalvundament kandekonstruktsioon paekivi välisviimistlus lihtkrohv vahelaed puit katus puitsarikatel viilkatus, katuskatteks katusekivi

Energiakasutuse klass määramata Seisukord Hindaja ei ole teostanud hoone ehitustehnilist ekspertiisi. Elamut haldab korterühistu. Hoone on välisel vaatlusel rahuldavas seisukorras. Elamu Vene tn poolne osa on rekonstrueeritud mõned aastad tagasi. Selle hooneosa tehnosüsteemid on vahetatud ning välisviimistlus ja trepikoja siseviimistlus on kaasajastatud. Hinnatav korter asub hoone hoovipoolses osas, kus viimastel aastatel olulisi remondiinvesteeringuid tehtud ei ole. 7.4 Korter Üldandmed Korrus I, II ja keldrikorrus Asukoht hoones korter paikneb elamu keskel. Korteri aknad avanevad

ühes suunas: elamu sisehoovi. Korteril on eraldi sissepääs

Üldpind 58,4 m2 Ruumijaotus

keldrikorrusel tualett-vannituba I korrusel 1 tuba, trepikoda II korrusel 1 tuba, köök, tualettruum, panipaik

Rõdu/lodža puudub Panipaik/keldriboks puudub Kohtkindel sisustus puudub




Siseviimistlus Põrandad Seinad Laed Uksed Aknad

I korruse tuba Parkett/ looduskivi Värvitud/ tapeet Värvitud Puidust välisuks

Lihtklaasidel puitraamiga

II korruse tuba Parkett Värvitud Värvitud Puituks Lihtklaasidel puitraamiga

II korruse

köök Parkett Värvitud Värvitud Puituks

Lihtklaasidel puitraamiga

II korruse

tualettruum

Keraamilised plaadid


Värvitud Puituks -

Keldrikorruse

tualett-

vannituba



Värvitud - -

Seisukord Hindaja ei ole teostanud korteri ehitustehnilist ekspertiisi. Korter on visuaalsel vaatlusel rahuldavas seisukorras. Korteri siseviimistlus vajab kaasajastamist. 7.5 Tehnovõrgud ja tehnoseadmed Alus: visuaalne vaatlus, ehitisregistri andmestik, tellija esindaja suuline informatsioon Veevarustus tsentraalne, paigaldatud on veemõõdikud Sooja vee varustus elektriboiler Kanalisatsioon tsentraalne Elektrivarustus tsentraalne, 2-tariifne elektriarvesti Gaasivarustus tsentraalne Küttesüsteem ahiküte Ventilatsioon loomulik Pliit puudub 8. Hindamine 8.1 Kasutatud mõisted ja meetodid Turuväärtus (market value): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1) Parim kasutus (highest and best use): Parima kasutuse põhimõte on turuväärtuse hindamise lahutamatu osa. Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Oluline on seejuures, et kõik neli tingimust peavad olema üheaegselt täidetud. (EVS 875-1) Võrdlusmeetod (sales comparison approach): Võrdlusmeetod ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille alus on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste




varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemise aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. (EVS 875-11)

Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report): kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1) Väärtuse kuupäev (date of valuation): kuupäev, mille seisuga hindamisetulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1) Ülevaatuse kuupäev (date of inspection): kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. (EVS 875-1) Kvaliteediklass: Kvaliteediklass näitab vara konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustab kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootust nende näitajate osas (EVS 875-10)

8.2 Turusituatsioon Majanduskeskkond Alus: Eesti pank, Statistikaamet, Euroopa Keskpank Eesti majandus on viimasel paaril aastal kasvanud tagasihoidlikult, ulatudes 2013. aastal vaid 0,8%-ni. 2014. aastal kinnisvaraturg stabiliseerus ja majapidamiste kindlustunne võrreldes eelmise aastaga ei muutunud. Tööturg on hakanud aeglasema majanduskasvuga kohanema. Palgakasv aeglustus, kuigi on endiselt kiire ning on mõjutanud viimase poole aasta jooksul ettevõtete kasumlikkust. Eesti majanduse suurim ohutegur on Vene-Ukraina kriisist tulenev väliskeskkonna halvenemine, mille tagajärjeks võib olla majanduslangus ning laenukvaliteedi halvenemine. Samuti võib Põhjamaade majanduse jätkuv paigalseis viia pankade rahastamis- ja likviidsusriskini.

Allikas: Statistikaamet




Sissetulekute suurenemise toel on eluasemelaenude võtmine jätkanud mõningast kasvu. Alates teisest kvartalist on hoogustunud ka ettevõtete laenamine. Laenukasv on siiski jäänud majanduskasvust aeglasemaks ning ettevõtete ja majapidamiste võlakoormus ei ole suurenenud. Tänu sissetulekute suurenemisele ja madalatele baasintressimääradele on majapidamiste laenumaksevõime hea. Ettevõtete ja majapidamiste tugeva finantsseisu toel pankade laenukvaliteet paranes ja see peaks jätkuma ka järgmisel aastal. Viimastel aastatel on eluasemelaenude käive olnud tõusutrendis. 6 kuu Euribor, mis on aluseks enamusele kommertspankade poolt Eestis väljastatud kinnisvaralaenude intressidest, oli 2015. aasta jaanuari alguseks langenud 0,169%-le.

Allikas: Eesti Pank, http://www.euribor-rates.eu/

2014. aasta III kvartalis langes kinnisvaratehingute arv 2014. aasta II kvartaliga võrreldes ca 7% ning eelmise aasta sama perioodiga võrreldes ca 2%. Tehingute väärtuse kasv 2014. aasta III kvartalis võrreldes eelmise kvartaliga oli ca 0,4% ning kasv võrreldes 2013. aasta III kvartaliga oli ca 3%. Aastate lõikes toimus 2013. aastal eelmisega võrreldes 15%-line tehingute arvu tõus ning 18%-line tehinguväärtuse tõus. 2014. aasta lõpuks prognoosime tehinguaktiivsuse mõningat langust ja tehingute väärtuse püsimist III kvartali tasemel.

Allikas: Statistikaamet

Korterite turuülevaade 2014. aastal liikus korteriturg Tallinnas hinna osas tõusutrendis, keskmine ruutmeetrihind kasvas eelmise aastaga võrreldes 15%, kuid tehingute arv võrreldes 2013. aastaga langes ca 3%. 2014. aasta IV kvartalis tõusis keskmine korteri ruutmeetrihind eelmise kvartaliga võrreldes ca 2% ning korteritega tehtud tehingute arv kasvas ca 14%. Võrreldes 2013. aasta IV kvartaliga oli tehinguarvu langus 2014. aasta IV kvartalis ca 1% ning keskmine korteri ruutmeetrihind tõusis ca 12%. 2015.




aastaks võib prognoosida tehinguaktiivsuse mõõdukat langust ning pinnaühiku-maksumuse püsimist 2014. aasta tasemel.

Allikas: Maa-amet

Korteriturg on viimase nelja aasta jooksul liikunud tõusutrendis. Eelmise aasta keskel on hinnakasv pidurdunud ning ka tehinguarv stabiliseerunud. Kuigi palgakasv on aeglustunud, võivad madalate intressimäärade püsimise ja sissetulekute suurenemise korral kinnisvara hinnad nõudluse kasvu tõttu taas tõusma hakata. Kuna kinnisvarahindade varasem tõus on suurendanud kinnisvaraarendajate jaoks projektide kasumlikkust, kasvab ka elamispindade pakkumine. See omakorda leevendab hinnatõusu vedavate kvaliteetsete pindade pakkumise nappust ja vähendab hinnasurvet. Ostuotsuse tegemist kaalutakse põhjalikult, kuna läbielatud majanduskriis on mõjunud inimestele kainestavalt ja pikaajaliste kohustuste võtmist pankade ees kaalutakse põhjalikult. Kuigi pankade väljastatud eluasemelaenude maht kasvas, pole pangad laenude riskimarginaale ega laenutingimusi muutnud. Konkurents pankade vahel on laenuturul küllaltki tihe, kuid kliente valitakse jätkuvalt eriti hoolikalt. Lisaks sissetulekutele ja eelnevale laenukäitumisele on varasematest aegadest olulisem ka tagatiste kohene ekspluatatsioonikõlbulikkus. Seega on endiselt keeruline seada laenutagatiseks hoonestamata krunte või kasutuskõlbmatuid hooneid. Vanalinn on unikaalne ja kõrgelt hinnatud asum, mille tänavavõrgustik ja hoonestus on välja arenenud mitmete sajandite jooksul ning kus uusi pindu tulevikus enam oluliselt juurde ei teki. Kuna kõik kinnisvaraobjektid on unikaalsed, siis ei ole ka tehingud üheselt võrreldavad. Kui tavapäraselt mõjutab lisaks asukohale vara turuväärtust peamiselt seisukord, siis vanalinnas on müügihindade erinevuste põhjused teised. Vanalinnas hinnatakse peamiselt kinnisvaraobjekti ainulaadsust, milleks on hoone arhitektuurne ja ajalooline väärtus, säilinud arhitektuurselt ja kunstiliselt väärtuslikud detailid jms. Seetõttu on võrreldes vanemate hoonetega korterid uuemates, peale II maailmasõda rajatud suhteliselt tavapärastes elamutes tunduvalt madalamalt hinnatud. Lisaks pööratakse suurt tähelepanu vara omadustele, mida ei saa muuta või mis on ülimalt keeruline ja kulukas. Nendeks omadusteks on näiteks:

- ümbruskonna mürafoon (korterid baaride ja lõbustusasutuste lähedal on madalamalt hinnatud);

- hoone insenervõrkude ja põhikonstruktsioonide seisukord; - renoveeritud hoonete juures renoveerimistöö kvaliteet ning siseviimistluse

ainulaadsus; - lisaks konkreetse hoone arhitektuurile ja seisukorrale ka ümbruskonna

hoonestuse arhitektuur ja seisukord,




- vaated akendest; - maja planeering; - parkimisvõimalused; - rõdu, soovitavalt avara terrassi olemasolu.

Vanalinnas paiknevate korteriomandite ostu-müügi tehingute arv on aastast-aastasse olnud vägagi erinev. 2013. aastal toimus vanalinnas 141 tehingut, mis võrreldes 2012. aastaga tähendas ca 45-50%-list tehingute arvu tõusu. Aastatel 2010-2012 oli tehingute aktiivsus stabiilne, jäädes vahemikku 95 – 108 tehingut aastas. 2009. aastal kukkus tehingute aktiivsus omakorda 2008. aastaga võrreldes ca 50%. 2010. aastal turuaktiivsus vanalinnas taastus. Kui majanduskriisi ajal moodustasid vanalinna elamispindade ostjaskonna peamiselt eestlased, kes hindavad elukeskkonna ainulaadsust ja ajaloolist väärtust, siis alates 2010. aastast on taas tagasi ka välismaised ostjad. 2013. aastal tehingute arvu tõus on seotud eelkõige mitmete nn uusarenduste müügile jõudmisega (Pikk tn 36, Pikk tn 37 ja Pikk tn 59). Tänases turusituatsioonis jäävad vanalinna tehinguhinnad renoveerimata korterite (kuni 100 m2) puhul üldjuhul vahemikku 2 500 – 3 500 eur/m2 ja renoveeritud korterite (kuni 100 m2) puhul 3 000 – 4 000 eur/m2. Tehingud enam kui 4 000 eur/m2 on väga erandlikud. Suuremate korterite pinnaühikumaksumus jääb toodud vahemikust madalamaks. Peamiselt tehakse tehinguid renoveeritud korteritega, remontivajavad või tavapärase nn euroremondiga (laminaatparkett, kipsplaatidega kaetud seinad ja laed) korterite vastu on huvi väike. Kõrgemat hinda ollakse valmis maksma väga unikaalsete, kõrgetasemeliselt ja täielikult renoveeritud, hea vaatega korterite eest. Oluliselt lisab väärtust rõdu või terrassi olemasolu. Piirkonniti on hinnatase kõige kõrgem Toompeal. Põhjuseks on asjaolu, et seal on suhteliselt vähe elumaju ja ümbruskonna muudavad prestiižsemaks seal asuvad esindushooned, kirikud, valitsusasutused ja saatkonnad. Keskmisest madalamat hinda makstakse vanalinna äärealal, eriti Balti Jaama poolsel osal paiknevate korterite eest. Vanalinna korterite hinnatase on olnud kesklinna üldise tasemega võrreldes kõrgem. Hinnangu koostamise ajal on avalikes kinnisvaraportaalides Vanalinna asumis pakkumises ca 190 korterit. Paljud korterid on pakkumisel läbi mitme erineva vahendaja, kuid sellegipoolest on pakkumiste arv suur ja ületab nõudlust. Enamus müügis olevaid kortereid on pakkujate poolt selgelt ülehinnatud ja tehingud toimuvad eeldatavalt madalamal hinnatasemel. Kogu pakkumiste hulgas on ca 25 2-toalist korterit. Pakkumiste hinnatase on väga erinev, jäädes vahemikku 95 000 eurot (Pikk tn 35, ca 25 m2, hea seisukord) – 560 000 eurot (Pikk tn, ca 170 m2, väga hea seisukord). Üldiselt jäävad Vanalinna asumi sarnaste 2-toaliste korterite soovitud müügihinnad vahemikku 2 500 – 4 000 eur/m2. Järgnevalt on välja toodud pakkumisnäiteid:

Aadress Müügihind (eur)

Korteri pind (m

2)

Eur/ m

2

Märkused

Niguliste tn 2 160 000 66,0 2 424 Hea seisukord

Sauna tn 10 166 842 55,8 2 990 Väga hea seisukord

Pikk tn 37 169 000 55,1 3 067 Hea seisukord

Suur-Karja tn 4 175 000 57,0 3 070 Väga hea seisukord

Pikk tn 1 176 000 62,2 2 830 Väga hea seisukord

Uus tn 28 179 900 62,0 2 902 Väga hea seisukord

Rataskaevu tn 14 189 000 52,6 3 593 Väga hea seisukord,

Allikas: City24, Kinnisvaraweb

Eeltoodust nähtub, et vanalinnas on analoogsete korterite pakkumiste arv piisav ja vastab nõudlusele. Osa pakkumisel olevaid korterid on müüjate poolt selgelt üle




hinnatud ja tehingud toimuvad statistikale tuginedes madalamal hinnatasemel. Samas on valdav osa müügil olevatest korteritest remonditud, remonti vajavate korterite pakkumine on vähene. Maa-ameti tehingustatistikale tuginedes tehti 2014. aasta jooksul Kesklinna linnaosas 1 678 (Vanalinna asumis oli vastav näitaja 107) korteriomandi müügitehingut, keskmise tehinguhinnaga ca 1 929 eur/m2 (Vanalinna asumis oli vastav näitaja 2 758 eur/m2). Korteri keskmiseks suuruseks kujunes ca 61 m2 (Vanalinna asumis oli vastav näitaja ca 72 m2). 8.3 Turuväärtuse leidmine Käsitletavas turusegmendis vara turuväärtust tõstvad tegurid:

- paiknemine kõrgelt hinnatud vanalinnas - korteril on eraldi sissepääs - elamul on suletud sisehoov

Käsitletavas turusegmendis vara turuväärtust alandavad tegurid:

- korterelamu edasine investeeringuvajadus - korteri edasine investeeringuvajadus - korteril puudub rõdu

Kvaliteediklass Parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil jagatakse kinnisvara kvaliteediklassidesse. Kinnisvara kvaliteediklassi määramisel on aluseks selle tulupotentsiaal, arvestades kestlikkust. Tulupotentsiaali hinnatakse turunõudluse printsiibist lähtudes järgmiste tunnuste alusel: asukoht, hoone, kinnisvara juhtimine (haldamise ja hoolduse tõhusus). Kvaliteediklasse on kolm: A, B ja C, millest A on kõrgeim ning C madalaim. Kvaliteediklassi hindamisel antakse hinnang eraldi igale tunnusele nimetatud kolmepallilises süsteemis ja kinnisvara koondhinnang saadakse kolme tunnuse hindamise tulemusena. Kolme eraldi tunnuse hinnanguid ei summeerita. Hoone osade (korterite) kvaliteediklassi määramisel hinnatakse kinnisvara kui tervikut ja sellele lisaks määratakse korteri kvaliteediklass, mida tähistatakse väikese tähega. Käesolevas eksperthinnangus on kvaliteediklasside hindamine teostatud kvalitatiivsel meetodil:

Asukoht Hoone Kinnisvara juhtimine

Hinnang

A Cc B ACcB Parima kasutuse analüüs Hinnatava vara parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus ehk eluotstarbeline kasutus, sealjuures on parimaks kasutuseks vara kasutamine korterina. Hindamiskäik Hindamisel on kasutatud võrdlusmeetodit (meetodi täpsem käsitlus on toodud punktis 8.1), kuna analoogsete varadega kaubeldakse peamiselt müügi- mitte üüriturul. Turuväärtuse hindamisel määrab hindamismeetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse. Analüüsitud on 1Partner Kinnisvara andmebaasi (tugineb Maa-ameti tehinguregistril) tehingunäiteid. Järgnevalt on toodud tehingunäited võrreldava suurusega korteritega




vanalinnast vahemikust 01.01.2014 – 31.12.2014 (tumedas kirjas on toodud sobivaimad võrdlustehingud):

Aadress Tehingu aeg

Hind Korteri pind

m2

Hind/ m2

Müürivahe tn // Sauna tn 19 // 6 01.2014 108 000 45,5 2 374

Kinga tn// Mündi tn// Pikk tn // Raekoja plats

6//3//12//8 01.2014 205 000 60,5 3 388

Aia tn // Uus tn 13//16 01.2014 310 000 78,7 3 939

Olevimägi//Pikk tn 5;7//36 01.2014 205 000 55,8 3 674

Pikk tn 47 01.2014 205 500 77,9 2 638

Lai tn 45 02.2014 110 000 56,7 1 940

Kinga tn//Mündi tn//Pikk tn//Raekoja plats

6//3//12//8 03.2014 270 000 53,9 5 009

Lai tn // Pagari tn // Pikk tn 44//1//59 03.2014 200 000 62,0 3 226

Harju tn// Kuninga tn // Vana-Posti tn

1//5//1 04.2014 152 550 64,2 2 376

Lai tn//Pagari tn//Pikk tn 44//1//59 04.2014 280 280 72,8 3 850

Aia tn// Uus tn 13//16 04.2014 103 000 43,0 2 395

Dunkri tn 3 04.2014 125 000 64,9 1 926

Toom-Kooli tn 23 04.2014 240 000 53,3 4 503

Müürivahe tn//Suur-Karja tn//Vabaduse väljak

14;16//18//2 05.2014 155 200 49,3 3 148

Viru tn 9 05.2014 150 000 73,9 2 030

Lai tn // Vaimu tn 36//4 .05.2014 195 000 67,6 2 885

Lai tn//Pikk tn 4//5 06.2014 178 000 79,1 2 250

Kiriku plats // Kohtu tn // Piiskopi tn

2//2//2 06.2014 228 000 69,6 3 276

Lai tn 15 07.2014 209 000 68,4 3 056

Rataskaevu tn 8 08.2014 150 000 42,0 3 571

Vene tn 10 // 10a 08.2014 195 000 64,9 3 005

Müürivahe tn // Sauna tn 19//6 08.2014 115 000 50,1 2 295

Kullassepa tn // Niguliste tn 4//2 08.2014 164 200 61,3 2 679

Kullassepa tn // Niguliste tn 4//2 09.2014 125 000 41,6 3 005

Harju tn// Vana-Posti tn 3//2 09.2014 156 000 41,3 3 777

Vene tn 21 // 23 09.2014 205 000 71,5 2 867

Harju tn // Vana-Posti tn 3//2 10.2014 255 000 61,4 4 153

Vene tn 11 10.2014 140 000 49,9 2 806

Lai tn // Pagari tn // Pikk tn 44//1//59 10.2014 243 000 74,5 3 262

Viru tn 9 10.2014 150 000 73,9 2 030

Harju tn//Vana-Posti tn 3//2 10.2014 263 603 60,3 4 372

Lai tn // Pikk tn 36c//51 10.2014 167 000 55,5 3 009

Pikk jalg // Rataskaevu tn 3//6 11.2014 170 000 65,0 2 615

Uus tn 7 11.2014 168 000 70,2 2 393

Kullassepa tn//Niguliste tn 4//2 11.2014 160 000 41,6 3 846

Vene tn 10//10a 11.2014 180 000 59,8 3 010

Allikas: Maa-amet; 1Partner Kinnisvara andmebaas

Kohandamiseks on valitud müügitehingud, mis olid kõige usaldusväärsemad ja hinnatava varaga paremini võrreldavad oma asukoha, suuruse ja olemuse poolest. Võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaiga korrigeerime võrreldavat vara iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrreldava vara turuväärtust. Kohandustabelis käsitlemata näitajad ei ole hindajatele teadaolevalt oluliselt erinevad. Kohandamisel oleme aluseks võtnud pinnaühiku hinna, kuna see võimaldab paremini tasandada võrdluseks kasutatud korterite mõnevõrra erinevast suurusest tulenevad hinnaerinevused.




Vara Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Aadress Vene tn 10/10a-9 Vene tn 10/10a Vene tn 10/10a Lai tn 15

Vara tehinguhind, eur

180 000 195 000 209 000

Vara tehinguhind, eur/m

2

Kohandame pinnaühiku hinda

3 010 3 005 3 056

Vara tehingu aeg nov.14 aug.14 juuli.14 Kohandus

1 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, eur/m

2

3 010 3 005 3 056

Asukoht

Vanalinn Vanalinn/ võrreldav

Vanalinn/ võrreldav

Vanalinn/ võrreldav

Kohandus 2

0% 0% 0%

Korteri pind, m2 58,4 59,8 64,9 68,4

Kohandus 3 0% 2% 3%

Toalisus

2-toaline 2-toaline/ võrreldav

2-toaline/ võrreldav

2-toaline/ võrreldav

Kohandus 4 0% 0% 0%

Korteri seisukord

rahuldav väga hea/

hinnatav halvem

väga hea/

hinnatav halvem

väga hea, kallim viimistlus/ hinnatav halvem

Kohandus 5

-25% -25% -30%

Rõdu/lodža

puudub puudub/ võrreldav

puudub/ võrreldav

puudub/ võrreldav

Kohandus 6

0% 0% 0%

Hoone tüüp

3,5-korruseline kivielamu

3,5-korruseline kivielamu/ võrreldav

3-korruseline kivielamu/ võrreldav

4-korruseline kivielamu/ võrreldav

Kohandus 7

0% 0% 0%

Hoone seisukord

rahuldav rahuldav/ võrreldav

rahuldav/ võrreldav

hea/ hinnatav halvem

Kohandus 8

0% 0% -10%

Korrus

I, II ja keldrikorrus VI korrus/ võrreldav

III korrus/ võrreldav

I korrus/ hinnatav parem

Kohandus 9 0% 0% 5%

Kohandus kokku -25% -23% -32%

Kohandatud tehinguhind, eur/m

2

2 258 2 314 2 078

Absoluutkohandus 25% 27% 48%

Kaalud 10

0,5 0,3 0,2

1 tuginedes viimase aja müügitehingute ja müügipakkumiste analüüsile võib väita, et sarnaste varade hinnad ei ole viimaste kuude jooksul oluliselt muutunud

2 asukohaväärtust mõjutavad korterelamu asukoht, kohalik kaupade ja teenuste pakkumine, juurdepääs, ümbruskonna hoonestus, piirkonna maine ja kõrghaljastuse olemasolu ning kaugus Tallinna kesklinnast. Võrreldavad varad asuvad võrreldavas asukohas

3 korteri pinna kohanduse all peame silmas asjaolu, et suurema üldpinnaga korterite pinnaühiku hind on reeglina madalam kui väiksemate korterite vastav näitaja

4 sarnase üldpinnaga korterite puhul on kõrgemalt hinnatud suurema tubade arvuga ja parema ruumiplaneeringu funktsionaalsusega korterid

5 korteri turuväärtust mõjutab oluliselt korteri seisukord ja siseviimistluses kasutatud materjalid

6 eelistatumad on korterid, millel on rõdu või lodža 7 hinna kujunemisel on oluline elamu tüüp ja suurus, kõrgemalt hinnatakse

reeglina eriprojektiga korterelamutes, tornelamutes, tellismajades või




väiksemates elamutes paiknevaid kortereid

8 korteri turuväärtust mõjutab elamu seisukord, mistõttu oleme selle asjaoluga arvestanud

9 elamu esimesel korrusel paiknevate korterite hind on reeglina ca 5-10% madalam. Samuti on mõnevõrra madalamalt hinnatud ilma liftita 4- kuni 5-korruseliste elamute viimasel korrusel paiknevad korterid.

10 kaalude jagamisel on lähtutud põhimõttest, et suurem osakaal on antud hinnatava varaga kõige sarnasemale ehk väikseima absoluutkohandusega võrreldavale varale ja vastupidi

Eeltoodud tabelis leitud korterite kohandatud pinnaühiku hindade kaalutud keskmine avaldub järgmiselt:

2 258 eur/m2 x 0,5 + 2 314 eur/m2 x 0,3 + 2 078 eur/m2 x 0,2 = 2 239 eur/m2 Leitav turuväärtus avaldub järgmiselt:

2 239 eur/m2 x 58,4 m2 = 130 758 eur ≈ 130 800 eurot Seega, toetudes piirkonna müügitehingutele ja arvestades hinnatava korteri eripärade ning olukorraga kinnisvaraturul, võib hinnata käsitletava korteri turuväärtuseks 130 800 eurot, s.o 2 240 eur/m2 korteriomandi reaalosa pinna arvestuses. Hinnatava vara likviidsus on keskmine. Eeldatav müügiperiood toodud turuväärtusega on hindamise aja turusituatsioonis kuni 3 kuud. 9. Hindamistulemus 1Partner Kinnisvara hinnangul on käsitletava vara (korteriomand aadressil Tallinna linn, Kesklinna linnaosa, Vene tn 10/10A, mis reaalosana on Vene tn 10 korterelamus paiknev korter nr 9) turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga 130 800 (ükssada kolmkümmend tuhat kaheksasada) eurot, s.o 2 240 eur/m2 korteri pinna arvestuses. Väärtuse kuupäev 14. jaanuar 2015 Hindamisaruande kuupäev 23. jaanuar 2015 Hindaja: Kinnitaja: /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

................................................... ........................................................ Ardi Johanson Martin Vahter Kutseline hindaja Kutseline hindaja Kutsetase III, HA011213 Vara hindaja V, VH191211




10. Vastavuskinnitus standardi nõuetele

- Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks;

- Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele;

- Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud;

- Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks;

- Hindaja on tegutsenud välishindajana; - Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta

hindamistoimingu suhtes; - Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud

hindamistulemusega; - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on

hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed; - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja

järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindaja: Kinnitaja: /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

................................................... ........................................................ Ardi Johanson Martin Vahter Kutseline hindaja Kutseline hindaja Kutsetase III, HA011213 Vara hindaja V, VH191211




Eksperthinnangu lisad Asukoha skeem




Fotod Vene tn 10, Kesklinna linnaosa, Tallinna linn

Vaade Vene tänavalt

Hooneosa, kus asub hinnatav korter

Sisehoov




Korter nr 9 Keldrikorrus




I korrus




II korrus




Registriosa ärakiri kinnistusraamatust

turuväärtus: hindamine teostatud - tallinn...1partner kinnisvara tallinn oÜ rävala pst 3, 10143,...

Documents