Kuva: Johannes Romppanen

TYHJÄT TILATNäkökulmia ja keinoja olemassa olevan

rakennuskannan uusiokäyttöön

Kaupunkisuunnittelu & kaavoitus 11.2.2014Hella Hernberg / Urban Dream Management

ERI PUOLILLA SUOMEA ON LUKUISIA RAKENNUKSIA TYHJILLÄÄN TAI VAJAAKÄYTÖSSÄ.

TOIMISTOTILOJEN VAJAAKÄYTTÖ ON ONGELMA ETENKIN PÄÄKAUPUNKISEUDULLA.

KUNTALIITOKSET JÄTTÄVÄT TYHJILLEEN VIRASTOTALOJA JA PALVELURAKENNUKSIA.

KOULUJA SULJETAAN IKÄLUOKKIEN PIENENTYMISEN JA MUUTTOLIIKKEEN TAKIA.

KÄYTÖSTÄ POISTUVAT TEOLLISUUSALUEET JA VARUSKUNNAT OVAT ALUEITA, JOIDEN UUSI KÄYTTÖ JÄÄ RATKAISTAVAKSI.

SAMA ILMIÖ ON HAVAITTAVISSA MYÖS GLOBAALISTI.

YMPÄRISTÖMINISTERIÖN TYHJÄT TILAT -HANKE: RAPORTTI JULKAISTAAN MAALISKUUSSA 2014.

KAKSI LÄHTÖKOHTAA UUTEEN AJATTELUUN

RAKENNETUSSA YMPÄRISTÖSSÄ:

MUUTOS

KUVA: JOHANNES ROMPPANEN

NIUKKENEVAT RESURSSIT

MUUTOKSEN HALLINTAAN JA RAKENNUSKANNAN KESTÄVÄÄN KÄYTTÖÖN

TARVITAAN UUTTA LOGIIKKAA.

MIKSI TILOJEN UUSIOKÄYTTÖ ON

TÄRKEÄÄ?

YMPÄRISTÖMINISTERIÖN TYHJÄT

TILAT -HANKKEEN KOLME TEESIÄ

HEINONEN J, SÄYNÄJOKI A, JUNNILA S (2011): A LONGITUDINAL STUDY ON THE CARBON EMISSIONS OF A NEW RESIDENTIAL DEVELOPMENT. AALTO UNIVERSITY SCHOOL OF ENGINEERING

UUDISRAKENTAMINEN

OLEMASSA OLEVA RAKENNUSKANTA

250 000 T

200 000 T

150 000 T

100 000 T

50 000 T

0 5 10 15 20 25

CO2

Y

1. UUDISKÄYTTÖ ON RESURSSIVIISAUTTA.

KÄYTTÖ ON PARASTA SUOJELUA.

KESTÄVÄ RAKENNETTU YMPÄRISTÖ ELÄÄ JA SOPEUTUU AJAN TUOMIIN MUUTOKSIIN.

NYKYÄÄN MITÄTTÖMÄKSI KOETTU PAIKKA VOI OLLA HUOMISEN ARVOKASTA KULTTUURIYMPÄRISTÖÄ.

2. RAKENNUS SÄILYY PARHAITEN KÄYTÖSSÄ.

3. TILA ON ALUSTA TOIMINNALLE.

VANHAA UUDISTAMALLA VOIDAAN KEHITTÄÄ OMALEIMAISIA YMPÄRISTÖJÄ, LUODA EDELLYTYKSIÄ YRITTÄMISELLE JA KULTTUURITOIMINNALLE JA LISÄTÄ KANSALAISTEN AKTIIVISUUTTA ELINYMPÄRISTÖNSÄ KEHITTÄMISEEN.

RAVINTOLA KÄÄNTÖPÖYTÄ PASILAN VETURITALLEILLA 2011.KUVA: TIMO SANTALA.

MILLAISIA TILOJA JÄÄ TYHJILLEEN?KOLME ESIMERKKIÄ:

TOIMISTOTILOJEN VAJAAKÄYTTÖ

TOIMISTOTALOJA KALASATAMASSA 2013. KUVA:HELLA HERNBERG

OULU 5.4% / 27 000 m2

VAASA 5.2% /13 000 m2

KUOPIO 6.7% / 20 000 m2

JYVÄSKYLÄ 5.9% / 20 000 m2

TAMPERE 7.4% / 63 000 m2

LAHTI 11.2 % / 28 000 m2

TURKU 7.5% / 53 000 m2

ESPOO 16.7% / 262 000 m2

VANTAA 12.6% / 107 000 m2

HELSINKI 9.4% /575 000 m2

CATELLA PROPERTY OY: TOIMISTOTILOJEN VAJAAKÄYTTÖASTEITA, MARKKINAKATSAUS 1/2013

TOIMISTOTILOJEN VAJAAKÄYTTÖ, LÄHDE: CATELLA PROPERTY, MARKKINAKATSAUS 01/2013

20

%

15

10

5

95 00 05 10

ESPOO 16.7%262 000 m2

VANTAA 12.6%107 000 m2

HELSINKI 9.4% 575 000 m2

TOIMISTOJEN VAJAAKÄYTTÖASTEEN KEHITYSTÄ

LAKKAUTETTAVAT VARUSKUNNAT

LAHTI, HENNALAN VARUSKUNTA 2013. KUVA:HELLA HERNBERG

KAUHAVA: 44 500 m2 / 129 ha

KONTIOLAHTI: 52 100 m2 / 158 ha

JÄMSÄ: 30 700 m2 / 77 ha

KEURUU: 54 200 m2 / 57 ha

LAHTI: 64 200 m2 / 75 ha

KIRKONMAA: 14 000 m2 / 31 ha

RANKKI: 7 100 m2 / 49 ha

VUONNA 2013-2014 LAKKAUTETTAVAT VARUSKUNNAT. LÄHDE: SENAATTI-KIINTEISTÖT

KUNTALIITOKSET

TORNION VIRASTOTALO. KUVA: WWW.SENAATTIMYY.FI

PIENTEN KUNTIEN VIRASTOTALOT

KUNTIEN MÄÄRÄ 2010: 3422017: ?

RATKAISUMALLEJA JA ESIMERKKEJÄ:

KALASATAMAN VÄLIAIKA

The official opening of the Kalasatama shore route, 2010.Photo: Hella Hernberg

TILAPÄISKÄYTTÖJA JOUSTAVA TILANKÄYTTÖ

TILAPÄISKÄYTTÖ: MITÄ SE ON?

• Vapaan tai alikäytetyn tilan, rakennuksen tai

alueen väliaikainen aktivointi

• Liittyy usein odotteluvaiheeseen, jolloin etsitään

tai odotetaan pysyvämpiä ratkaisuja

• Kehittämisväline, jolla voidaan kokeilla uusia

ratkaisuja ja niiden toimivuutta

MITÄ HYÖTYÄ TILAPÄISKÄYTÖSTÄ ON?

YLEISESTI

• Alueiden ja kiinteistöjen

uudistuminen, imagon

kehittäminen

• Toiminta synnyttää toimintaa

• Tilanneherkkä ja nopea

ratkaisu

• Ei vaadi isoja investointeja

KIINTEISTÖNOMISTAJA

• Houkuttelevan miljöön

syntyminen, arvonnousu

• Käyttö ehkäisee vandalismia

• Vuokrat kattavat

ylläpitokulut

• Uusia vuokralaisia on

helpompi löytää, kun

kiinteistö ei ole tyhjillään

KÄYTTÄJÄ

• Mahdollisuus uuden

toiminnan käynnistämiseen

• Kiinnostava ympäristö

• Synergiat muiden

toimijoiden kanssa

• Edullinen hinta tai muu

järjestely

MITEN EDISTÄÄ TILAPÄISKÄYTTÖJÄ?

ESIMERKKEJÄ

TILA PALVELUNA Airbnb.com

TILA PALVELUNA The Storefront

TILAPÄISKÄYTÖN AGENTIT Renew Newcastle

RENEW NEWCASTLE

• Toimintamalli puhaltaa eloa jälkiteollisen kaupungin keskustaan

• Välittäjäorganisaatio kokoaa yhteen kiinnostavat tekijät ja

hoitaa sopimus- ja vastuuasiat.

• Kiinteistönomistajat antavat tilat käyttöön, kunnes maksava

vuokralainen löytyy.

• Tilan käyttö synnyttää lisää toimintaa ja tuo uusia kävijöitä.

Vandalismin vaara vähenee. Käyttö mahdollistaa myös tilojen

riittävän ylläpidon.

• www.renewnewcastle.org

TILAPÄISKÄYTÖN AGENTIT Camelot Vacant Property Management

CAMELOT: LIVE-IN GUARDIAN -MALLI

• Tyhjillään olevaan kiinteistöön otetaan asukkaita, jotka vastaavat

kiinteistön turvallisuudesta ja suojaavat kiinteistöä vandalismilta,

talonvaltaukselta ja varkailta.

• Live-in Guardian –mallin kustannukset ovat murto-osa tavallisen

turvajärjestelmän hinnasta.

• Asukkaat maksavat asuinpaikasta

markkinahintoja pienempää maksua.

Irtisanomisaika on 3 viikkoa.

• www.uk.cameloteurope.com

KIINTEISTÖDATAN AVAAMINEN:JULKISET KIINTEISTÖNOMISTAJAT ESIMERKKINÄ?

KUVA: WWW.SATOKARTTA.NET

RAKENNUSTEN UUDISKÄYTTÖ

MARGARIINITEHDAS - UUSI RYHMÄRAKENNUTTAMISHANKE HELSINGISSÄ. WWW.MARGARIINITEHDAS. COM

UUSI HAASTE:

SUOMALAISTEN TAPA

• RAKENTAA

• SUUNNITELLA

• HALLINNOIDA

RAKENNETTUA

YMPÄRISTÖÄ

PERUSTUU UUDISRAKENTAMISEN MENETELMIIN.

RAKENTAMISEN PAINOPISTE SIIRTYY KORJAAMISEEN JA UUDISTAMISEEN.

SUOMEN RAKENNUSKANTA VALMISTUMISVUODEN MUKAAN KORJAUS- JA UUDISRAKENTAMISEN SUHDE ASUINRAKENNUSKANNASSA

ONNISTUNEET KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSET EDELLYTTÄVÄT UUTTA OSAAMISTA JA LOGIIKKAA

• Suunnittelussa

• Rakentamisessa

• Taloudessa

• Kaavoituksessa

• Lupaharkinnassa

• Säännösten tulkinnassa ja valmistelussa

MUUTAMIA YLEISIÄ ENNAKKOLUULOJA:

Ennakkoluulo 1:

”Säännökset pakottavat tekemään uuden kaltaista.”

MRL §117.4:

”Korjaus- ja muutostyössä tulee ottaa huomioon rakennuksen ominaisuudet sekä rakennuksen soveltuvuus aiottuun käyttöön...”

LOFT TILA / ARKKITEHTUURI- JA MUOTOILUTOIMISTO TALLI: UUDET SÄÄNNÖSTULKINNAT MUODOSTAVAT UUSIA KÄYTÄNTÖJÄ

”Jos raakatilan toteuttaminen on mahdollista uudisrakentamisessa, miksi ei myös käyttötarkoituksen muutoksissa voitaisi soveltaa loft-ajattelua: asukas viimeistelee itse asuntonsa raakatilaan.”

Ennakkoluulo 2:

”Rakennusten korjaaminen ja uusiokäyttö on liian kallista.”

Toinen näkökulma:

”Säästävä korjaaminen on sekä ekologista että taloudellisesti järkevää.”

“Vanhan säilyttäminen tuo lisäarvoa, jota ei voi saavuttaa uutta rakentamalla.”

“Olemassa olevan infran hyödyntäminen on kunnalle merkittävästi halvempaa kuin uusille alueille rakentaminen.”

Ennakkoluulo 3:

”Jos yksi toimistorakennus muutetaan asunnoiksi niin kohta kaikki muutkin. Sitten niitä ei voi enää muuttaa takaisin toimistoiksi.”

Toinen näkökulma:

”Entä jos kaikki viheralueet muutetaan asuinalueiksi?”

Kalasatama harbor waiting for new construction work to start in 2010. Photo: Charlotta Boucht

MITEN KAAVOITUS SOPEUTUU MUUTOKSEEN?

KAAVOITUSNÄKÖKULMIA RAKENNUSTEN

UUDISKÄYTTÖÖN:

• Joustavuus ja mahdollistavuus: Uusia kaavatyökaluja

muutostilanteisiin?

• Miten käyttötarkoitus tulisi määritellä?

• Miten asumiseen liittyvät kaavalliset vaatimukset kehittyvät

tiivistyvässä kaupungissa?

• Uudiskäyttö on yksi täydennysrakentamisen muoto ja osa

kestävää kaupunkikehitystä.

LOPUKSI:UUDET RATKAISUT EIVÄT SYNNY YKSIN. TARVITAAN YHTEISTYÖTÄ, YMMÄRRYSTÄ JA OIVALLUKSIA USEIDEN ERI OSAPUOLTEN VÄLILLÄ!TYHJÄT TILAT -HANKKEEN TYÖPAJA PITÄJÄNMÄELLÄ 2013. KUVA: JOHANNES ROMPPANEN

Kiitos! Hella HernbergUrban Dream Managementhella@urbandreammanagement.comwww.urbandreammanagement.com

Ympäristöministeriön Tyhjät tilat-hanke:www.facebook.com/tyhjatttilathttp://www.ym.fi/fi-FI/Maankaytto_ja_rakentaminen/Ohjelmat_ja_strategiat/Tyhjat_tilat_hanke