Uloga imovine u ekonomskom razvoju

Kako pripremiti odgovarajuću industrijsku lokaciju za investitore?

27. septembar, 2011. NišTomas Vlasak i Pavel Csank, Berman Group

Osnove tržišta nekretnina

• Mi u ekonomskom razvoju definišemo imovinu kao nekretnine [zemljište, objekte ili zemljište, zgrade, i drugu nepokretnu imovinu lociranu na određenom mestu] i prava i obaveze [pravo vlasništva, pravo korišćenja] koje su u vezi sa nekretninama.

• Vrednost imovine se određuje budućom [finansijskom] koristi koju ona ima za svog vlasnika.

• Cenu imovine određuju tržišne prilike zato što je imovina predmet čestih tržišnih transakcija između vlasnika.

Koncept “Najbolje upotrebe”

• Postoje tri načina da se odredi ekonomska vrednost imovine:

• Prodajna cena [SP]. Najviša cena koju je je kupac voljan da plati za imovinu. To predstavlja neposredan prihod za vlasnika [SP = NPV].

• Budući prihod. Potencijal koji kupac vidi za najbolju ekonomsku upotrebu imovine.

• Troškovi u perspektivi. To su troškovi inputa na zemljištu plus vremenski prilagođeni troškovi svih poboljšanja koji se moraju uraditi na zemljištu tako da se ono može ponuditi i prodati na tržištu na najprofitabilniji način.

• Opcija najbolje upotrebe se definiše kao alternativa kod koje je oportunitetni trošak jednak nuli, tj. ne postoji drugi način da se imovina upotrebi a da se pri tom dobije veća neto sadašnja vrednost budućih tokova novca.

• “Najbolja upotreba” usklađuje ciljeve urbanističkog planiranja i ekonomskog razvoja, zato što urbanizam teži konceptu prostorne organizacije ekonomskih aktivnosti, dok ekonomski razvoj pokušava da ostvari najveću moguću dugoročnu vrednost ekonomskih aktivnosti.

Strategije na tržištu imovine

• Potražnja: stimulisati interesovanje ciljnih sektora• Kako?• Definisati ciljne sektore, identifikovati investitore• Obezbediti informacije, promovisati, nuditi …• Ponuda: obezbediti odgovarajuću imovinu koja se nudi• Kako?• Urediti stratešku lokaciju korišćenjem javnih resursa• Koordinisati, informisati, pružiti podršku privatnim

preduzimačima

Nefunkcionalno tržište

• Nefunkcionalno tržište je rezultat sve većeg tržišnog jaza. Ono se javlja kada ponuda i potražnja nisu usklađene i ima dva oblika: [1] kupci nisu zainteresovani za kupovinu bez obzira na ponuđenu cenu, [2] vlasnici neće da prodaju ni po jednoj ponuđenoj ceni.

• Da li ste i vi iskusili tržišni jaz ili nefunkcionalno tržište imovine u vašim gradovima?

Moto:

• …ima puno stimulativnih faktora za privlačenje direktnih stranih investicija i njihova važnost može da varira u zavisnosti od vremena/prostora…….

• Ali jedno je svakako tačno:

• Imovinske strategije moraju da se bave pitanjima i ponude i potražnje

• Neadekvatna ponuda industrijske imovine u većini slučajeva znači manje direktnih stranih investicija u zemlji/regionu

• Zaključak: Ima mnogo smisla obezbediti dobru ponudu!

Grinfild lokacije – struktura/tipovi

• Strukturisane prema budućoj funkciji i eksploataciji:• Lokalna industrijska lokacija• Regionalna industrijska lokacija• Strateška industrijska zona (korporativna)• Poslovna zona regionalnog značaja• Poslovna zona nacionalnog značaja• Posebne razvojne zone

Lokalna industrijska lokacija

• Uslovi koje se obično zahtevaju: • Ravno zemljište, bez fizičkih prepreka i starih oštećenja na

lokaciji• Dostupna radna snaga i ugovorna transparentnost kako bi se

osigurala buduća vrednost investicije• Dobra transportna povezanost i dostupna tehnička i IT/T

infrastruktura• Uređeno zemljište na/oko lokacije• Poslovna klima u lokalnoj razvojnoj zajednici• Promocija i komunikacija• Napredni dizajn/tehnika

Regionalna industrijska lokacija

• Uslovi koje se obično zahtevaju (pored već pomenutih): • 30 ha ili više ravnog zemljišta, bez fizičkih prepreka i starih

oštećenja na lokaciji, sa otprilike 40 ili više hiljada stanovnika u okolini (na 45 min.)

• Do 5 km udaljenosti od auto-puta • Najmanje 1 magistralni/regionalni put do/od lokacije (dobrog

kvaliteta)• Mogućnost povezivanja lokacije sa železnicom• Tehnička infrastruktura dobrog kvaliteta direktno na lokaciji (ili

pored nje)• Tehnička infrastruktura – kvantitet je važan

Strateška industrijska zona (korporativna)

• Opšti uslovi (prema tipičnim zahtevima koji se javljaju u ekonomijama zemalja centralne i istočne Evrope):

• 200 ili više ha ravnog zemljišta, bez fizičkih prepreka i starih oštećenja na lokaciji, sa otprilike 200 ili više hiljada stanovnika u okolini (na 45 min.)

• Bez pravno-svojinskih prepreka, lokacija se sastoji od ograničenog broja parcela

• Pored auto-puta (pitanje od kritičnog značaja) • Sistem magistranih/regionalnih puteva do/od lokacije (dobrog kvaliteta)• Mogućnost povezivanja lokacije sa železnicom• Tehnička infrastruktura dobrog kvaliteta direktno na lokaciji (ili pored nje)• Tehnička infrastruktura – kvantitet je važan

Poslovna zona regionalnog značaja

• Opšti uslovi (prema zahtevanim parametrima koji se javljaju u ekonomijama zemalja centralne i istočne Evrope):

• 30 – 50 ili više ha ravnog zemljišta, bez fizičkih prepreka i starih oštećenja na lokaciji, sa otprilike 30-40 ili više hiljada stanovnika u okolini (na 45 min.)

• Bez pravno-svojinskih prepreka, lokacija se sastoji od ograničenog broja parcela

• Lokaciju je moguće podeliti na više delova (od po 5 i više ha) sa različitim vlasnicima/budućom eksploatacijom

• Do 10-20 km udaljenosti od auto-puta • Zajednički objekat na lokaciji (minimalno multifunkcionalni centar koji nudi

neke potencijalno zajedničke usluge – kopiranje, pravne usluge, ugostiteljske usluge, maloprodaja)

• Uređene površine i zaštita životne sredine• PMU/PMC (služba/kompanija za upravljanje zonom)

Poslovna zona nacionalnog značaja• Opšti uslovi (prema zahtevanim parametrima koji se javljaju u ekonomijama zemalja

centralne i istočne Evrope):• 200 ili više ha ravnog zemljišta, bez fizičkih prepreka i starih oštećenja na lokaciji,

sa otprilike 200 ili više hiljada stanovnika u okolini (na 45 min.)• Bez pravno-svojinskih prepreka, lokacija se sastoji od ograničenog broja parcela• Minimalno 1 parcela od 25 ili više ha na lokaciji, sa nezavisnim prilazom/izlazom • Ostatak lokacije je moguće podeliti na više delova (od po 5 i više ha) sa različitim

vlasnicima/budućom eksploatacijom• Položaj pored auto-puta • Zajednički objekat na lokaciji (minimalno multifunkcionalni centar koji nudi neke

potencijalno zajedničke usluge – kopiranje, pravne usluge, ugostiteljske usluge, maloprodaja)

• Visoko uređene površine i okruženje na lokaciji

• Napredna PMU/PMC (služba/kompanija za upravljanje zonom)

Razvojne zone

• Opšti uslovi (prema zahtevanim parametrima koji se javljaju u ekonomijama zemalja centralne i istočne Evrope):

• Naučni i tehnološki parkovi (aktuelna tema u centralnoj i istočnoj Evropi u ovom trenutku, u blizini univerziteta)

• Logistički parkovi (standard u centralnoj i istočnoj Evropi, u blizini auto-puta/logističkih čvorova)

• Zone kancelarijskog poslovnog prostora (standard u centralnoj i istočnoj Evropi, u predgrađu ili u centru grada)

• Specijalni parkovi („ovo je novo“ - tematski parkovi fokusirani na zabavu, multimedijalni parkovi…)

Sedam koraka do funkcionalne industrijske zone

Industrijska zona – 1. korak – Odlučivanje

• Donesite odluku (usvojite strateški plan)• Analizirajte ukratko situaciju na osnovu profila

zajednice i poslovnog istraživanja• Stvorite tim, identifikujte partnere• Odredite neophodne finansijske, ljudske i

organizacione resurse

Industrijska zona –2. korak – odabir lokacije

Industrijska zona: odabir lokacije

• Koji tip industrijske svojine nam treba?• Lokalna, regionalna, strateška (nacionalna)• Grinfild ili braunfild • Infastruktura na lokaciji• Eventualni objekti• Odgovarajuće zoniranje (master plan)

Industrijska zona –Master Plan

Industrijska zona – 3. korak – Analiza

• Tržišna analiza (potencijalni klijenti)

• analiza ekonomske baze (opštih ekonomskih trendovi koji utiču na nacionalnu, regionalnu i lokalnu ekonomiju, nivo preduzetništva, razvoja, itd.)

• socio-ekonomska analiza predmetne oblasti (dostupnost stanovništva i radne snage, lokalni resursi, komunalije i transport, socijalna infrastruktura, itd.)

• pitanja zaštite životne sredine (procena uticaja na zaštitu životne sredine)

• prognoza potražnje za industrijskim objektima koji se razmatraju

• istraživanje konkurentnih projekata

• određivanje da li projekat ima prođu na tržištu na osnovu trendova apsorpcije

Studija izvodljivosti

• Osnovna evaluacija projekta i njegove alternative• Sveobuhvatan opis svih aspekata projekta• Prelazni metod i varijabilnost• Unos podataka za CBA

Industrijska zona – 4. korak - kupovina zemljišta

Industrijska zona – 4. korak - kupovina zemlje

• Industrijska zona mora biti u vlasništvu (i pod kontrolom) opštine

• Cena• Neophodnost iste cene za sve privatne vlasnike• Dobar tajming• Upotreba druge institucije (koju kontroliše opština) za

kupovinu zemljišta• Fleksibilnije, manje transparento• Eksproprijacija• Pokušajte da je izbegnete….

Industrijska zona – 4. korak - kupovina zemlje

• Finansiranje zemljišta• Opštinski budžet• Vanredni prihodi (prodaja imovine, deonica)• Razmena zemljišta• Neki vlasnici to više vole• Bankarski kredit• Zahteva CBA• Javno-privatno partnerstvo (PPP)

Šta ćete da prodate?

Ili ovo???

ili: Industrijska zona – 5. korak Inžinjering i dizajn

Inžinjering – Najvažniji principi

• Lokacija zone je u skladu sa planskim dokumentima (plan korišćenja zemljišta/plan zoniranja)

• Postupak kod građevinskih propisa – koliko koraka je potrebno u vašoj zemlji? Obično (u EU) su neophodna dva koraka (odluka o zemljištu, dozvola za gradnju)

• EIA proces u zakonskoj regulativi. Da li je projekat zasnovan na obezbeđivanju tehničke infrastrukture obavezan po EIA proceduri?

• Ključni problem kod fizičkog uređenja industrijskih zona je činjenica da morate da uradite velike poslove na lokaciji, bez da znate ko je njen budući zakupac ili vlasnik!

• Fleksibilnost i uređenje po sistemu korak-po-korak su najvažniji.

Industrijska lokacija – Infrastruktura

Transportna Infrastruktura – ključni principi

• Transportna povezanost indistrijskih zona je uvek veliki problem.• Broj kamiona može da dostigne 500 - 800 kamiona/dan na 50 ha • Kada planirate pristupne saobraćajnice, ne zaboravite na uticaj koji

transport ima na širu okolinu, ne uzimajte u obzir samo lokaciju i njeno neposredno okruženje.

• Međunarodni aerodrom, sa regularnim letovima do nacionalnih ili međunarodnih destinacija, u relativnoj blizini lokacije je prednost. Ne za kargo, već za menadžment.

• Železnica je retko problem, obično je važnost železničkog koloseka precenjena, investitori u industrijskim zonama moraju brzo da vuku poteze.

Druga infrastruktura u industrijskim zonama

• Telekomunikacije (trend: optički kablovi, bežična rešenja)

• Ograđivanje (košta!)

• Uređenje spoljnih površina, zelenilo (manje košta, više koristi!)

• Javno osvetljenje (kriminal)

• Voda

Industrijska zona – 6. korak – Izgradnja na lokaciji

• Naučno-tehnološki park Ostrava (CZ)

FS i CBA, Decembar 1995 Pogled iz vazduha 1Q 2006

Industrijska zona –7. korak – Marketing

• Priprema proizvoda• Lokacija, poslovna klima, radna snaga, geografska

lokacija• Odabir ciljnih kompanija• Izbor industrijske grane (auto industrija, prerada hrane,

elektrotehnika, tekstil); zemalja• Web prezentacija• Jezici i dizajn• Aktivni marketing• Sajmovi, direktni marketing

Koliko ste VI daleko od idealne industrijske imovine?

Pitanja/Odgovori