»Uloga notara u pravnom »Uloga notara u pravnom

prometu nekretnina u BiH«prometu nekretnina u BiH«

Doc. dr. Meliha PovlakićDoc. dr. Meliha Povlakić

Sarajevo, 1Sarajevo, 166.1.111.0.077.g. .g.

Promet nekretnina u BiHPromet nekretnina u BiH• neprilagođen zahtjevima moderne

tržišne privrede – ugovori o prenosu vlasništva na nekretninama u pravilu obuhvataju samo situacije istovremene predaje posjeda i cijene

• u praksi teškoće sa sofisticiranijim operacijama – mogućnost da prodavac založi svoju nekretninu za osiguranje kredita kupca, da se iz cijene koju kreditira banka kupca isplati hipoteka u korist banke prodavca itd.

• vanknjižno vlasništvo na nekretninama

Uloga notara kod prenosa vlasništva Uloga notara kod prenosa vlasništva na nekretninamana nekretninama

• notarska obrada isprave • učešće notara u potpunoj realizaciji

ugovora (od zaključenja ugovora do upisa vlasništva kupca)

• mogućnost podvrgavanja prinudnom izvršenju za plaćanje cijene i otplatu kredita

• Rezultat: osiguranje vlasništva na Rezultat: osiguranje vlasništva na nekretninamanekretninama

NOTARSKE ISPRAVENOTARSKE ISPRAVE

Notarski obrađeneNotarski obrađene ispraveisprave

Notarske Notarske ovjereovjere

Notarske Notarske potvrdepotvrde

Puni dokaz o Puni dokaz o izjavamaizjavama datim datim pred notarompred notarom Poseban zakonom Poseban zakonom propisan postupakpropisan postupak

Dokaz u pogledu Dokaz u pogledu činjenicačinjenica koje su njima koje su njima posvjedočeneposvjedočene

Notarska obrada pravnog posla Notarska obrada pravnog posla kojim se prenosi vlasništvo na kojim se prenosi vlasništvo na

nekretnininekretnini• mogućnost poduzimanja složenih mogućnost poduzimanja složenih

transakcija sa nekretninama transakcija sa nekretninama • sveobuhvatnije, preciznije reguliranje sveobuhvatnije, preciznije reguliranje

odnosa između prodavca i kupcaodnosa između prodavca i kupca• nepristrasan zastupnik obiju stranaka - nepristrasan zastupnik obiju stranaka -

zaštitna funkcija, uravnotežene pozicije zaštitna funkcija, uravnotežene pozicije stranaka, zaštićena neuka strankastranaka, zaštićena neuka stranka

• Redukcija sporova – u BiH su sada Redukcija sporova – u BiH su sada veoma česti sporovi nastali iz ugovora veoma česti sporovi nastali iz ugovora o prodaji nekretninao prodaji nekretnina

Tipovi ugovora o prodaji nekretnine Tipovi ugovora o prodaji nekretnine prema realizacijiprema realizaciji

• prodaja neopterećenog objekta kojeg kupac prodaja neopterećenog objekta kojeg kupac kupuje iz vlastitih sredstava -kupuje iz vlastitih sredstava - osigurati osigurati istovremeno izvršenje obaveza ug. stranaistovremeno izvršenje obaveza ug. strana

• prodaja opterećenog objekta kojeg kupac prodaja opterećenog objekta kojeg kupac kupuje iz vlastitih sredstava - kupuje iz vlastitih sredstava - osigurati iz osigurati iz prodajne cijene otplatu hipoteke ili prodajne cijene otplatu hipoteke ili preuzimanje hipoteke od strane kupca preuzimanje hipoteke od strane kupca

• prodaja opterećenog objekta, pri čemu se prodaja opterećenog objekta, pri čemu se kupovina finansira putem kreditakupovina finansira putem kredita - nužno - nužno osigurati kredit kupca i otplatu kredita osigurati kredit kupca i otplatu kredita prodavca iz kupoprodajne cijene. Operacija prodavca iz kupoprodajne cijene. Operacija nužno uključuje lice od povjerenja (najčešće nužno uključuje lice od povjerenja (najčešće notara) koje se mora starati za izvršenje ove notara) koje se mora starati za izvršenje ove složene transakcije.složene transakcije.

Odgovornost za sadržaj ispraveOdgovornost za sadržaj isprave• Utvrđenje identiteta stranakaUtvrđenje identiteta stranaka

• Utvrđenje da li je stranka ovlaštena i Utvrđenje da li je stranka ovlaštena i sposobna za raspolaganjesposobna za raspolaganje

• Utvrđenje da li je potreban prevod, učešće Utvrđenje da li je potreban prevod, učešće svjedoka ili pribavljanje određenih svjedoka ili pribavljanje određenih odobrenjaodobrenja

• Prilagođenost interesima klijenta: moguće Prilagođenost interesima klijenta: moguće obraditi ugovor o prodaji i prije svih obraditi ugovor o prodaji i prije svih odobrenja, punomoći, diobe parcele i sl. – odobrenja, punomoći, diobe parcele i sl. – mjere zaštite za strankemjere zaštite za stranke

Odgovornost za sadržaj ispraveOdgovornost za sadržaj isprave

• Tačno utvrđenje zemljišno-knjižnog Tačno utvrđenje zemljišno-knjižnog stanja - preferirati neposredni uvid u stanja - preferirati neposredni uvid u zemljišne knjigezemljišne knjige

• Izbjegavanje rizičnih situacija za Izbjegavanje rizičnih situacija za stranke, ukazivanje na njih, stranke, ukazivanje na njih, savjetovanjesavjetovanje

• koncipiranje ugovara na način da koncipiranje ugovara na način da notar nadgleda/rukovodi njegovom notar nadgleda/rukovodi njegovom realizacijom – puna zaštita za strankerealizacijom – puna zaštita za stranke

Osnovni zadatak notara pri Osnovni zadatak notara pri notarskoj obradi ugovora o prodaji notarskoj obradi ugovora o prodaji

nekretnine - SIGURNOSTnekretnine - SIGURNOST

• Osigurati istovremeno izvršenje Osigurati istovremeno izvršenje obaveza ugovornih stranakaobaveza ugovornih stranaka

• Kako to u složenim transakcijama nije Kako to u složenim transakcijama nije moguće - osigurati da ni jedna strana moguće - osigurati da ni jedna strana ne izvrši svoju činidbu u potpunosti ili ne izvrši svoju činidbu u potpunosti ili djelimično bez adekvatne sigurnostidjelimično bez adekvatne sigurnosti

• Nužno u ugovor ugraditi mjere zaštite Nužno u ugovor ugraditi mjere zaštite kupca i prodavcakupca i prodavca

ZaštitaZaštitaProdavca KupcaProdavca Kupca

• Podvrgavanje kupca neposrednom izvršenju za plaćanje cijene

• Deponiranje cijene• Odlaganje davanja clausule

intabulandi• Modaliteti vezani za

clausulu intabulandi koja se daje već pri notarskoj obradi ugovora o prodaji (zabrana izdavanje potpunih otpravaka, otpravci u izvodu, punomoć za notara da podnese u određenom momentu zahtjev za uknjižbu)

• Određenje pretpostavki za dospjelost cijene

• Kontrola ispunjenja pretpostavki od strane notara – obavještenje kupca

• Predbilježba Još bez praktične

vrijednosti Značajno zbog pojačane

zaštite povjerenja u z.k.

Stjecanje predbilježbom• novina u odnosu na dosadašnje

materijalnopravo koje nije reguliralo predbiljžbu

• materija zemljišnoknjižnog prava – vrsta upisa koja je bila detaljno regulirana u pravnim pravilima zemljišno-knjižnog prava

• mali praktični značaj u BiH, HR, A

• u A se čak razmišlja o ukidanju ovog instituta

• veoma veliki značaj u D – osiguranje obligacionopravnog zahtjeva za prijenos vlasništva

Predbilježba u ZZK• ZZK daje samo definiciju• uslovan upis stjecanja/gubitka prava –

naknadno opravdanje• U zakonu nedostaje detaljnija regulativa

ovog instituta:postupak opravdanja, eventualno rokovinedostaje iskaz da su predbilježba i

zabilježba opravdanja ekvivalent uknjižbenedostaje iskaz od kojeg momenta

opravdana predbilježba ima dejstvo

Predbilježba u ZSP

• pokušaj da se odstupi od tradicionalne uloge predbilježbe koja se mora opravdati u roku

• suština ista: osiguranje ranga prvenstva

• upis predbilježbe: ako nisu ispunjene sve pretpostavke koje pravila zemljišnoknjižnog prava zahtjevaju za uknjižbu prava

Član 54. Radnog nacrta ZSP(2) Predbilježbom će vlasništvo biti

stečeno pod uslovom naknadnog pravdanja predbilježbe. Opravdanjem se predbilježba pretvara u uknjižbu, s učinkom od časa kad je prijedlog za predbilježbu bio podnesen

Član 54. Radnog nacrta ZSP(3) Predbilježba izvršena zbog toga što isprave

ne sadrže sve elemente za upis prava ili kada je prijenos vlasništva uvjetovan ispunjenjem propisanih pretpostavki, opravdana je naknadnim podnošenjem potpunog zahtjeva za upis prenosa vlasništva ili ispunjenjem propisanih pretpostavki u određenom roku.

N.B. – NE RADI SE O NEUREDNOM ZAHTJEVU – MORA POSTOJATI SUGLASNOST ZK PREDNIKA ZA UPIS PREDBILJEŽBE

Pozitivan utjecaj na ažuriranje Pozitivan utjecaj na ažuriranje zemljišnih knjigazemljišnih knjiga

• upozorenje strankama na rizike kupovine neuknjiženih nekretnina – smanjenje takvih transakcija

• upozorenje da potpunu zaštitu pruža upis u zemljišne knjige – insistiranje na upisu predbilježbe odmah po obradi ugovora

• osigurati upis kupca po isplati cijene (punomoć za notara)

• paralelna uloga i kod opterećenja nekretnine hipotekom/zemljišnim dugom – osiguranje vlasništva na nekretninama obuhvata i osiguranje povjerilaca

Uloga notara kod Uloga notara kod opterećenja nekretninaopterećenja nekretnina

Zaštita povjerilaca kroz Zaštita povjerilaca kroz neposredno neposredno izvršenje izvršenje na osnovu notarski obrađene ispravena osnovu notarski obrađene isprave

Zakon o notarimaZakon o notarima

Zakon o izvršnom postupkuZakon o izvršnom postupku

Uloga notara kod opterećenja nekretnina

1.1. Obaveza notarske obrade pravnog Obaveza notarske obrade pravnog posla kojim se zasniva hipoteka ili posla kojim se zasniva hipoteka ili zemljišni dugzemljišni dug

ZoNot: Pravni poslovi čiji je predmet ZoNot: Pravni poslovi čiji je predmet prenos ili prenos ili sticanjesticanje vlasništva ili vlasništva ili drugih drugih stvarnih prava na nekretninamastvarnih prava na nekretninama

2.2. Mogućnost neposrednog izvršenja na Mogućnost neposrednog izvršenja na osnovu notarski obrađene ispraveosnovu notarski obrađene isprave

ZoNot/ZIP – notarski obrađena isprava ZoNot/ZIP – notarski obrađena isprava izvršni naslovizvršni naslov

• ZoNot ispravno ne govori o ugovoru o hipoteci – notarska isprava na temelju koje je upisana hipoteka

• To može biti založna izjava dužnika (jednostrani pravni posao) – forma notarski obrađene isprave

• Da li postoji isti ratio legis za notarsku obradu kao kod prenosa vlasništva?

• Bitno je da je clausula executionis data u formi notarski obrađene isprave (ZoNot: u izvorniku)

• Povjerilac stiče izvršni naslov na cjelokupnoj Povjerilac stiče izvršni naslov na cjelokupnoj imovini dužnika imovini dužnika

• Povjerilac stiče izvršni naslov na nekretnini Povjerilac stiče izvršni naslov na nekretnini opterećenoj hipotekomopterećenoj hipotekom

• U jednoj je ispravi o zasnivanju hipoteke U jednoj je ispravi o zasnivanju hipoteke moguće dati obje izjave o pristajanju na moguće dati obje izjave o pristajanju na prinudno izvršenjeprinudno izvršenje

• Povjerilac stiče dva izvršna naslova u momentu Povjerilac stiče dva izvršna naslova u momentu notarske obrade isprave odn. u momentu upisa notarske obrade isprave odn. u momentu upisa u zemljišne knjigeu zemljišne knjige i prije valutiranja kredita i prije valutiranja kredita

• Upis pristanka na neposredno izvršenje u ZKUpis pristanka na neposredno izvršenje u ZK• Svaka naknadna promjena vlasnika je Svaka naknadna promjena vlasnika je

irelevantnairelevantna

Relevantne odredbe ZoNotRelevantne odredbe ZoNot

RelevantnRelevantne odredbee odredbe Z ZIP-aIP-a • Notarska isprava je izvršna ispravaNotarska isprava je izvršna isprava• Izvršnost notarske isprave se Izvršnost notarske isprave se

prosuđuje prema pravilimprosuđuje prema pravilimaa Zakona o Zakona o notarimanotarima

• Za izvršenje notar izdaje strankama Za izvršenje notar izdaje strankama izvršni otpravak.izvršni otpravak. Na temelju tog Na temelju tog otpravaka moguće pokrenuti izvršni otpravaka moguće pokrenuti izvršni postupakpostupak

• Nije potrebna klauzula izvršnosti niti Nije potrebna klauzula izvršnosti niti protek paricionog rokaprotek paricionog roka

• Izvršnost nastupa već u momentu Izvršnost nastupa već u momentu notarske obradenotarske obrade

Za realizaciju uloge u prometu Za realizaciju uloge u prometu nekretnina:nekretnina:

• Nužna koordinacija sa Nužna koordinacija sa zemljišnoknjižnim uredom tj. z.k. zemljišnoknjižnim uredom tj. z.k. referentomreferentom

• nužna koordinacija sa izvršnim nužna koordinacija sa izvršnim sudom sudom

• učešće “učešće “Rechtspflegera”Rechtspflegera” kod kod izvršenja bi rasteretilo sud, a značilo izvršenja bi rasteretilo sud, a značilo postojanje profiliranog stručnjakapostojanje profiliranog stručnjaka