“un análisis al valor catastral de vivienda en
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La no equidad del impuesto inmobiliario:
“Un análisis al valor catastral de vivienda en
Mazatlán, mediante uso del método CRITIC y
el método de Ratio”
Tesis
Para Obtener el Grado de Doctor en
Gestión y Valoración Urbana y Arquitectónica
Director de Tesis
Dr. Arq. Josep Roca Cladera
Co-Director de Tesis
Dr. Ivan Humaran Nahed
Universitat Politècnica de Catalunya
Escola Tècnica Superior d’Arquitectura de BarcelonaCentre de Política de Sòl i Valoracion
Departament de Tecnologia de l'Arquitectura
Doctorat en Gestió i Valoració Urbana
Presenta:
M.V. Ing. Luis Alfonso Colado Velazquez
Contenido
Marco Teórico
AntecedentesMétodos multicriterioObjetivos (general y específicos)JustificaciónHipótesis
Metodología
Técnica DELPHIMétodo CRITICRatio+CRITICCRITIC+Ratio
Análisis y
Resultados
Análisis espacialRatiosPonderacionesPrecios
Conclusiones
Interpretación de los resultadosConclusión
Marco Teórico
Antecedentes
Objetivos
Justificación
Hipótesis
El Puerto de Mazatlán se ubica en la
costa oeste de México, en el Estado de
Sinaloa
Población: habitantes
Superficie municipal: km²
Superficie urbana: km²
(INEGI 2015)
Mazatlán, Sinaloa, Mexico
Fuente : Google Earth Pro
CPEM, Art 31, fracción IVTodos los mexicanos debemos de contribuir al gasto publico, de
forma Equitativa y Proporcional
Se establecen los elementos para la tributación: objeto, sujeto,
base, tasa y época de pago
Trato igual a los iguales y diferente a los que estén en una
situación distinta, crea categorías o clasificaciones de
contribuyentes
SCJN, 1976
SCJN, 2000
Antecedentes Constitucionales
Articulo 17
Inciso I: Aplicando
valores unitarios de
suelo y construcción
vigentes en el estado
Articulo 7º
El instituto emitirá
avalúos técnicos de
bienes inmuebles
A solicitud de:
Dependencias de
gobierno
Inciso II: Determinado
mediante avaluó directo
Comprendiendo
características
endógenas y exógenas
del inmueble
Hecho por perito
valuador registrado en el
ICES
Reglamento de la Ley de catastro del Estado de Sinaloa
El ICES, proporciona los datos para el cobro del impuesto inmobiliario
Asignando valores al suelo en base a su disponibilidad y a sus
externalidades urbanas.
El valor de construcción, se obtiene por calculo de precios
unitarios de una casa tipo para cada categoría catastral de
vivienda, donde se obtiene el valor físico
Cuidando con esto el Art. 31 constitucional en su fracción IV y sus
jurisprudencias antes mencionadas
Antecedente
Catastral
Atendiendo la jurisprudencia (SCJN, 2000), establece
clasificaciones y valores al suelo, asi como las diferentes
categorías constructivas
Antecedente
CatastralA partir del año 2001, el Instituto Catastral del Estado de Sinaloa, a solicitud de los 18
tesoreros municipales en el estado (ninguno de ellos técnico en estos menesteres), realizaron
mediante acuerdo con la Dirección General de Catastro, la compactación de las categorías o
tipos de construcción para todos los municipios del estado
De manera tal que: de 22 categorías que existían se redujeron a 13 categorías
hasta el año de 2009 trataron de enmendar la situación , incrementando cuatro categorías mas
más para llegar a 17, que son las que se manejan a la fecha.
DISTRIBUCIÓN ESPACIAL DE LAS
CATEGORIAS CATASTRALES DE VIVIENDA
ProyectoSi los hay son con espaciosreducidos y generalmentequedan sin concluir o sonproyectos a largo plazo. plazo
ProyectoSencillo, típico de fraccionamientosde interés social tipo medio omedio-bajo, de uno o dos niveles,con espacios reducidos o mínimosde una a dos recámaras y cocherapara un auto.
ProyectoTípico de fraccionamientosresidenciales o casas particularesde estrato socioeconómicomedio, de una o dos plantas, conespacios suficientes de dos a tresrecámaras y cochera para dosautos.
ProyectoBuen proyecto en fraccionamientoso sectores residenciales de nivelmedio alto, de uno a dos niveles,con espacios suficientes de tres acuatro recámaras y cochera paratres autos
ProyectoMuy buen proyecto enfraccionamientos o sectoresresidenciales de nivel alto, de unoa tres niveles, con espaciosamplios de cuatro recámaras ycochera para cuatro autos.
ProyectoExcelente proyecto enfraccionamientos o sectoresexclusivos de nivel alto, de uno atres niveles, con sobrados espaciosamplios, de cuatro o másrecámaras y cochera para más decuatro autos
Categorías catastrales de vivienda
Fuente: Elaboración propia
Métodos Multicriterio
Para la realización de este proyecto, se documento sobre el funcionamiento de distintos métodos
multicriterio, como lo son:
Considerando no utilizarlos debido a la subjetividad que se aplica en ellos en la selección de rangos o
valores.
Son utilizados para evaluar diversas posibles soluciones a un determinado problema, considerando un
número variable de criterios
Apoyan en la toma de decisiones seleccionando la solución más conveniente.
• Método ELECTRE, II, III, IS
• Método de Programación por Metas, GWP, MINMAX
• Método Analítico Jerárquico (AHP)
Siendo el , el utilizado en este proyecto, por eliminar la subjetividad del operador, al dar
valores o rangos a partir de la matriz de información que alimenta la base de datos, sin que el criterio del
especialista entre en el proceso.
Estimar el grado de inequidad fiscal en la ciudad de Mazatlán, mediante el
análisis de comparación y empleo del método CRITIC en el análisis de
ponderaciones a las variables del valor catastral, primero para constatar la
proporcionalidad del valor catastral contra el valor comercial de las categorías
Modernas de M2 a M7, que sirva como referencia para demostrar que los valores
catastrales y los comerciales no tienen una razón (Ratios) igual en las diferentes
categorías de construcción, debido a las posibles variaciones de pesos en los
criterios formadores del valor catastral.
Objetivo general
Generar el análisis espacial de las
categorías de vivienda en estudio
Objetivos específicos
Obtener mediante el uso de
metodología multicriterio los
pesos de las variables que
conforman al valor catastralExaminar la relación que guarda el
valor catastral vs el valor de mercado,
tomando este ultimo como valor de
referencia superior
Establecer, con el resultado
anterior, las diferencias que este
estudio arroje
Verificar, con lo anterior hasta donde se
cumple con el principio de equidad y
proporcionalidad que expresa el Articulo
31 Constitucional, referente a la
tributación, en esta caso la inmobiliaria
Sentar las bases para estudios
posteriores sobre la temática
JustificaciónValor de
Con personal capacitado
Con una administración
efectiva e imparcial
Con una inspección y revisión
periódica de la información
*ARTÍCULO 6 y 34 de la Ley de Catastro para el Estado de Sinaloa
DETERMINA
¿Es obtenido
correctamente?
PROBLEMA
Falta de personal
capacitado
Compactación de categorías
catastrales de vivienda
Falta de metodología
objetiva para la obtención
de valores catastrales
Desfase metodológico del
instructivo de valuación
Relacionando el valor con
las externalidades
Hipótesis
La falta de una metodología efectiva, más las posibles inconsistencias de
estimación del valor catastral de vivienda afectan directamente a los
contribuyentes, quebrantando el principio de equidad y proporcionalidad del Art.
31 constitucional, esto debido a un desface metodológico para el calculo de
valores unitarios.
más las posibles inconsistencias de
afectan directamente a los
contribuyentes,
La falta de una metodología efectiva,
estimación del valor catastral de vivienda,
Metodología
Metodología DELPHI
Método CRITIC
Método
CRITIC+Ratio
Método
Ratio+CRITIC
Método DELPHI
Caso Expertos a participar
2do cuestionario
Selección
De la forma que es descrito por (Torrado y Reguant, 2016) y trabajado en las fases establecidas
por (Astigarraga, 2003) .
Producción
y envío
Análisis
estadístico
1er cuestionario
1er cuestionario
Producción
y envío
Análisis
estadístico
2do cuestionario
Comparación y
análisis estadístico
final
Conclusión
Indicador Malo Regular BuenoMuy
BuenoExcelente
Junta Municipal de Catastro 42 22 18 14 10Publicación POES VUT 46 23 17 10 10Publicación POES VUC 30 48 15 8 5Criterio para Incrementos 35 43 13 8 7Criterio para Deméritos 35 44 14 7 6Delimitación Zonas de Valor 50 38 11 5 2Delimitación Tramos de Calle 48 42 10 5 1
Tabla 2: Total de respuestas obtenidas a los especialistas en valuación a los cuestionarios
aplicados
X ̅= 2.147 Fuente: Elaboración propia
Total de respuestas obtenidas de los especialistas en valuación a los
cuestionarios aplicados
106 profesionales en
valoración inmobiliaria,
consultados
Indicador Malo Regular BuenoMuy
BuenoExcelente
Junta Municipal de
Catastro 40% 21% 17% 13% 9%
Publicación POES VUT 43% 22% 16% 9% 9%Publicación POES VUC 28% 45% 14% 8% 5%Criterio para
Incrementos 33% 41% 12% 8% 7%
Criterio para Deméritos 33% 42% 13% 7% 6%Delimitación Zonas de
Valor 47% 36% 10% 5% 2%
Delimitación Tramos de
Calle 45% 40% 9% 5% 1%
Tabla 3: Relación en % de las respuestas expresadas en los 2 cuestionarios aplicados
a los expertos
Fuente: Elaboración propia
Porcentaje total en las respuestas obtenidas de los especialistas en valuación a
los cuestionarios aplicados
Las respuestas indican
una tendencia de malo
a regular,
Este sondeo fue el pie
para realizar este
trabajo
Selección de las variablesCatastrales
5. Valor Unitario de Construcción Decreto (VUCD)
6. Valor Unitario de Suelo Decreto (VUSD)
7. Valor Unitario de Construcción ICES (VUCI)
8. Valor Unitario de Suelo Promedio (VUSP)
9. Valor Catastral de Reposición Nuevo (VCRN) (Valor Físico)
10.Factor de Deméritos (FD)
11.Valor Catastral del Predio (VCP)
12.Valor Construcción de Reposición Nuevo (VCoRN)
13.Facto de Demerito a la Construcción (FDC)
14.Valor Catastral de Construcción Neto (VCCN)
15.Valor Catastral Inferido (VCI)
1
2
Estas conforman el Valor Catastral Oficial (Vco), este valor fue obtenido de los avalúos catastrales
entregados físicamente en el ICES zona sur en Mazatlán, por peritos registrados, donde se obtuvieron las
variables directas (azul) y las variables inferidas (rojo) fueron calculadas por los valores unitarios (suelo y
construcción) decretados en el POE (variable 5 y 6) que fueron utilizados para inferir las siguientes
variables:
1. M2 de Construcción (M2 C)
2. M2 Unitario de Suelo (M2 S)
3. Numero de Habitaciones (NH)
4. Numero de Baños (NB)
16.Valor Catastral Oficial (VCO)
1 Valor Unitario de Construcción ICES (VUCI)
Valor dado por ICES, mediante calculo de precios unitarios, de acuerdo al Articulo 32 de la Ley
de catastro y del Articulo 18 del Reglamento de la misma Ley, el cual es turnado a la junta
municipal de catastro para su aprobación o modificación
En los municipios de Culiacán, Concordia, Escuinapa, Navolato, Cósala, San Ignacio, entre
otros se aprobó la propuesta presentada por el ICES
En Mazatlan a todas las categorías de construcción se descontó un promedio general del 6%
2 Valor Unitario de Suelo Promedio (VUSP)
Valor obtenido del promedio del de cada una de las muestras en su respectiva categoría,
este valor tiene la finalidad de establecer un valor promedio de referencia del suelo para la
estimación del
El uso de este valor será destinado al calculo del VCI (valor catastral inferido)
VCRN = (𝑀2C × 𝑽𝑼𝑪𝑫) + (𝑀2S × 𝑽𝑼𝑺𝑫)
VUSP = Valor obtenido del promedio de
VUSD del total de las muestras para
cada Categoría
FD = VCRN
VCO
VCCN = 𝑽𝑪𝑶 − 𝑽𝑪𝑷
VCI = (𝑀2S × 𝑽𝑼𝑺𝑷) + (𝑀2C × 𝑽𝑼𝑪𝑰)
VCP = 𝑀2S × 𝑽𝑼𝑺𝑫
VCoRN =𝑀2C × 𝑽𝑼𝑪𝑫
FDC = VCCNVCRN
Valor Unitario de Suelo Promedio (VUSP)
Valor Catastral del Predio (VCP)
Valor Construcción de Reposición Nuevo (VCoRN)
Facto de Demerito a la Construcción (FDC)
Valor Catastral de Construcción Neto (VCCN)
Valor Catastral Inferido (VCI)
Factor de Deméritos (FD)
Valor Catastral de Reposición Nuevo (VCRN)
Variables Inferidas
Selección de las variablesMercado
Obtenidas con la información del Libro Verde de la Asociación Mexicana de Profesionales
Inmobiliarios (AMPI), con la información obtenida de M2 de Construcción (M2 C) y M2 de Suelo
(M2 S) registrado, se infirieron el resto de las variables en el estudio.
1. Valor Unitario de Suelo AMPI (VUSA)
2. Valor Unitario de Suelo Inferido (VUSI)
3. Valor Unitario de Construcción (VUC)
4. Valor Mercado del Predio AMPI (VMPA)
5. Valor Mercado Construcción (VMC)
6. Valor Mercado de Predio Inferido (VMPI)
7. Valor Mercado Inferido (VMI)
8. Valor Mercado AMPI (VMA)
VUSI = 𝑉𝑀𝑃𝐼𝑀2S
VUSA = Valor de zona en el libro verde del
AMPI
VUC = 𝑉𝑈𝐶𝐈 × 𝐹𝑖
VMI = Estimación por peritos valuadores
VMA = VUSA+ 𝑉𝑀𝐶
VMPA = 𝑀2S × 𝑉𝑈𝑆𝐴
VMC = 𝑀2C × 𝑉𝑈𝐶
VMPI = 𝑉𝐶𝐼 − 𝑉𝑀𝐶
Valor Unitario de Suelo AMPI (VUSA)
Valor Unitario de Suelo Inferido (VUSI)
Valor Unitario de Construcción (VUC)
Valor Mercado Construcción (VMC)
Valor Mercado de Predio Inferido (VMPI)
Valor Mercado AMPI (VMA)
Valor Mercado Inferido (VMI)
Valor Mercado del Predio AMPI (VMPA)
Variables Inferidas
Desarrollado por D. Diakoulaki, G. Mavrotas y L. Papayannakis, fundamentado en dos bases importantes
para la estadística:
1. La desviación estándar
Método CRITIC(Criteria Importance Through Intercriteria Correlation)
2. El coeficiente de correlación
CRITIC fue diseñado para realizar las comparaciones entre empresas, confrontando la base de múltiples
ratios financieros, (Diakoulaki et al., 1995)
Objetivo: Determinación de importancia de pesos objetivos en problemas de decisión
Investiga analíticamente la matriz de datos extrayendo toda la información contenida por criterio de
evaluación
La importancia del peso de cada variable refleja la cantidad de información contenida en cada una de ellas
Cuantifica intensidad de contraste, utilizando la desviación estándar, resultando ponderaciones objetivas
de cada variable
Establece ponderaciones objetivas cuando no existe un tomador de decisión, evitando la subjetividad
Procedimiento
= Peso o ponderación del criterio j
= Desviación estándar del criterio j
= Coeficiente de correlación entre criterios j y k
Se normalizan los datos de las variables contenidas en la base de datos
Se calcula el ratio medio de cada variable 𝑹𝒎 =σ 𝑷𝒓𝒆𝒄𝒊𝒐𝒔
σ 𝑭𝒏𝒗(sumatoria de precios / sumatoria
del factor normalizado de cada variable)
Obteniendo el valor en $MXN de la variable de cada comparable (𝑽𝒄 = 𝑹𝒎 × 𝑭𝒏𝒗)
Calculando la desviación estándar de cada variable y coeficiente de correlación
Calculo de la ponderación de cada variable y normalización de las mismas
CRITIC combinado con el Ratio (IVSC 2017), se convierte en el método Ratio+CRITIC y
CRITIC+Ratio “(Aznar y Guijarro, 2012)”. Ubicándolo en el terreno de los métodos
comparativos, ya que permite calcular el valor de un activo mediante el contraste con otros
activos comparables de los cuales se conocen sus características y su valor (Aznar et al.,
2011)
Garantizando con esto, el no depender de criterios subjetivos, reafirmando la importancia del
resultado en el proceso de Ponderación y de la objetividad de esta investigación
Ratio +CRITIC
CRITIC+RatioMétodo
Partiendo de la idea de que los métodos objetivos obtienen información de datos observables
(Jahan et al. 2012), por lo tanto la base de datos trabajada tiene carácter objetivo
Procedimiento(Ratio+CRITIC)
= Valor del sujeto
= Peso de la variable (obtenido con CRITIC)
= Valor $MXN del ratio de la variable
𝑽𝒙 = 𝑾𝒗𝟏 × 𝑽𝑹𝑽𝟏 +𝑾𝒗𝟐 × 𝑽𝑹𝑽𝟐 + ⋯ 𝑾𝒗𝒏 × 𝑽𝑹𝑽𝒏
Habiendo calculado los Pesos de cada Variable (Wv) y sus valores en $MXN de cada una de
las variables (VRV) , se procede a obtener el valor de la vivienda, a esta forma de calculo se
le llama Ratio+CRITIC
Procedimiento(CRITIC+Ratio)
Estas ponderaciones (W) nos servirán para el calculo del valor por la forma CRITIC+Ratio.
= Peso del comparable
= Peso de la variable del comparable (obtenido con CRITIC)
= Factor normalizado de la variable
Wc = W𝑣𝑐1 × F𝑛𝑣1 + W𝑣𝑐2 × F𝑛𝑣2 + ⋯ W𝑣𝑐𝑛 × F𝑛𝑣𝑛
Con la formula anterior se obtiene la ponderación de cada activo comparable y se procede a
calcular el ratio global donde:
𝑹𝑮 =σ𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜𝑠
σ𝑊𝑐
Multiplicando el Ratio Global por cada peso del activo comparable ( Wc ), se obtendrá el precio
para cada activo comparable que se seleccione (cada vivienda de la muestra)
𝑽𝒙 = 𝑹𝑮 ×𝑾𝒄
Análisis y resultados
Análisis espacial Ponderaciones
PreciosRatios
Análisis espacialColonias (Barrios)
Mapa que muestra las colonias, fraccionamientos unidades y
conjuntos habitacionales en la ciudad de Mazatlan, Sinaloa.
Fuente: Elaboración propia
El Instituto Nacional de Estadística, Geografía e
Informática (INEGI) tiene un censo con
viviendas habitadas, distribuidas en
fraccionamientos, colonias, unidades
habitacionales y conjunto habitacional con un
total de asentamientos regulares
(PDDUCM,2013).
Colonias M3 Colonias M4
Colonias M7Colonias M5 Colonias M6
Colonias M2
De la base de datos del
ICES
Con un total de 1056 viviendas recolectadas,
mismas que se encuentran distribuidas en la ciudad
Se recolectaron, inmuebles por cada categoría
catastral de vivienda (M2 a M7)
Mapa que muestra la distribución espacial de las viviendas
seleccionadas para el estudio.
Fuente: Elaboración propia
M2
M3
Traslape
M2
M4
Traslape
M2
M5
Traslape
M2
M6
Traslape
M2
M7
Traslape
TraslapesMapas que presentan traslape en la categoría
catastral de vivienda M2 a M7 en la misma
colonia
M3
M4
Traslape
M3
M5
Traslape
M3
M6
Traslape
M3
M7
Traslape
Mapas que presentan traslape en la categoría
catastral de vivienda M3 a M7 en la misma
colonia
M4
M5
Traslape
M4
M6
Traslape
M4
M7
Traslape
Mapas que presentan traslape en la categoría
catastral de vivienda M4 a M7 en la misma
colonia
M5
M6
Traslape
M5
M7
Traslape
M6
M7
Traslape
Mapas que presentan traslape en la categoría
catastral de vivienda M5 a M7 y M6 a M7 en la
misma colonia
Rangos de valorCategoría M3
Categoría M4 Categoría M5
Categoría M6 Categoría M7
Categoría M2
Ratios
Vivienda M3
Valor máximo
Valor mínimo
Valor medio
Desv. Típica
Vivienda M4
Valor máximo
Valor mínimo
Valor medio
Desv. Típica
Vivienda M5
Valor máximo
Valor mínimo
Valor medio
Desv. Típica
Vivienda M6
Valor máximo
Valor mínimo
Valor medio
Desv. Típica
Vivienda M7
Valor máximo
Valor mínimo
Valor medio
Desv. Típica
Vivienda M2
Valor máximo
Valor mínimo
Valor medio
Desv. Típica
El “Ratio” es el método mas usado en el análisis financiero, ya que estos representan un
índice, relación, cociente o razón, entre dos magnitudes o cuentas ya determinadas
(Sans, 2002)
0.00
0.20
0.40
0.60
0.80
1.00
1.20
Grafica 1.- Categoria M2
RVCO/VMA
RVCO/VMA Media Desv Tipica
0
0.2
0.4
0.6
0.8
1
1.2
Gráfica 2.- Categoria M3RVCO/VMA
RVCO/VMA Media Desv Tipica
0
0.5
1
1.5
2
2.5
3
Gráfica 3.- Categoria M4RVCO/VMA
RVCO/VMA Media Desv Tipica
0
0.5
1
1.5
2
2.5
3
3.5
4
Grágica 4.- Categoria M5RVCO/VMA
RVCO/VMA Media Desv Tipica
0
0.5
1
1.5
2
2.5
Gráfica 5.- Categoria M6RVCO/VMA
RVCO/VMA Media Desv Tipica
0
0.2
0.4
0.6
0.8
1
1.2
1.4
Gráfica 6.- Categoria M7
RVCO/VMA
RVCO/VMA Media Desv Tipica
Mapas que presentan la categoría catastral de vivienda
M4 a M7 en la misma colonia
Ponderaciones
Las variables no tuvieron
diferencias significativas
al compararse entre
categorías por la variable
seleccionada.
Grafica de Temperaturas
Ponderaciones Catastrales Expresadas en %CATEGORIA M2 C M2 S NH NB VUCD VUSD VUCI VUSP VCRN FD VCP VCORN FDC VCCN VCI VCO
Casa Tipo M2 3.58% 4.29% 1.81% 1.83% 0.00% 2.89% 0.00% 0.00% 3.46% 4.42% 7.77% 3.58% 7.78% 6.86% 5.20% 5.45%
Casa Tipo M3 3.97% 4.12% 1.52% 1.52% 0.00% 2.94% 0.00% 0.00% 3.61% 2.21% 7.49% 3.97% 5.19% 6.40% 5.09% 6.33%
Casa Tipo M4 3.29% 3.69% 1.25% 1.24% 0.00% 3.38% 0.00% 0.00% 3.00% 5.58% 4.95% 3.29% 6.81% 4.68% 3.60% 3.73%
Casa Tipo M5 3.59% 3.89% 1.32% 1.32% 0.00% 2.57% 0.04% 0.00% 3.35% 5.99% 5.17% 3.59% 7.16% 4.23% 3.21% 3.00%
Casa Tipo M6 3.44% 3.51% 3.33% 3.33% 0.00% 1.05% 0.00% 0.00% 3.13% 8.54% 3.74% 3.44% 10.58% 8.94% 6.93% 6.80%
Casa Tipo M7 4.14% 6.53% 2.92% 2.92% 0.00% 3.12% 0.00% 0.00% 3.93% 1.92% 6.74% 4.14% 2.62% 4.43% 4.11% 3.97%Fuente Elaboración propia Ponderación Baja Ponderación Media Ponderación Alta
Realizando ANDEVA de doble vía con la prueba post hoc de comparaciones múltiples de Holm-Šidák con un
99% de significancia
Cuentan con diferencias
significativas muy grandes (p<0.001)
comparando cada categoría
catastral de vivienda entre la misma
variable seleccionada.
La variable, en las categorías catastrales
(M2 vs M5), (M3 vs M5), (M4 vs M5), (M5
vs M6, M7), si se encontraron diferencias
significativas grandes (p<0.01) entre
ellas.
Mapas que presentan la categoría catastral de vivienda
M4 a M7 en la misma colonia
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
6.00%
7.00%
Casa TipoM2
Casa TipoM3
Casa TipoM4
Casa TipoM5
Casa TipoM6
Casa TipoM7
4.29% 4.12%3.69% 3.89%
3.51%
6.53%
M2 S
0.00%
0.50%
1.00%
1.50%
2.00%
2.50%
3.00%
3.50%
Casa TipoM2
Casa TipoM3
Casa TipoM4
Casa TipoM5
Casa TipoM6
Casa TipoM7
2.89% 2.94%
3.38%
2.57%
1.05%
3.12%
VUSD
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
6.00%
7.00%
8.00%
Casa TipoM2
Casa TipoM3
Casa TipoM4
Casa TipoM5
Casa TipoM6
Casa TipoM7
7.77%7.49%
4.95% 5.17%
3.74%
6.74%
VCP
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
6.00%
7.00%
8.00%
9.00%
Casa TipoM2
Casa TipoM3
Casa TipoM4
Casa TipoM5
Casa TipoM6
Casa TipoM7
4.42%
2.21%
5.58%5.99%
8.54%
1.92%
FD
Mapas que presentan la categoría catastral de vivienda
M4 a M7 en la misma colonia
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
6.00%
7.00%
8.00%
9.00%
Casa TipoM2
Casa TipoM3
Casa TipoM4
Casa TipoM5
Casa TipoM6
Casa TipoM7
6.86%6.40%
4.68%4.23%
8.94%
4.43%
VCCN
0.00%
2.00%
4.00%
6.00%
8.00%
Casa TipoM2
Casa TipoM3
Casa TipoM4
Casa TipoM5
Casa TipoM6
Casa TipoM7
5.20% 5.09%
3.60% 3.21%
6.93%
4.11%
VCI
Casa Tipo M2 Casa Tipo M3 Casa Tipo M4
Casa Tipo M5 Casa Tipo M6 Casa Tipo M7
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
6.00%
7.00%
Casa TipoM2
Casa TipoM3
Casa TipoM4
Casa TipoM5
Casa TipoM6
Casa TipoM7
5.45%
6.33%
3.73%
3.00%
6.80%
3.97%
VCO
0.00%
20.00%
40.00%
60.00%
80.00%
100.00%
Casa TipoM2
Casa TipoM3
Casa TipoM4
Casa TipoM5
Casa TipoM6
Casa TipoM7
0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
VUSP y VUCD
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
Casa TipoM2
Casa TipoM3
Casa TipoM4
Casa TipoM5
Casa TipoM6
Casa TipoM7
3.46% 3.61%
3.00%3.35%
3.13%
3.93%
VCRN
0.00%
0.50%
1.00%
1.50%
2.00%
2.50%
3.00%
3.50%
4.00%
4.50%
Casa TipoM2
Casa TipoM3
Casa TipoM4
Casa TipoM5
Casa TipoM6
Casa TipoM7
3.58%3.97%
3.29%3.59% 3.44%
4.14%
VCORN
En la variable no tuvieron
diferencias significativas
al compararse entre
categorías por la variable
seleccionada.
Grafica de temperatura
Ponderación de Mercado Expresada en %CATEGORIA VUSA VUSI VUC VMPA VMC VMPI VMI VMA
Casa Tipo M2 2.11% 3.11% 0.00% 5.12% 6.13% 6.15% 3.53% 3.20%Casa Tipo M3 2.42% 3.25% 0.00% 5.35% 8.53% 4.04% 3.30% 3.70%Casa Tipo M4 2.30% 4.34% 0.00% 4.19% 10.54% 4.08% 2.89% 3.04%Casa Tipo M5 2.80% 4.67% 0.00% 5.37% 11.97% 4.41% 3.21% 3.17%Casa Tipo M6 1.35% 2.63% 0.00% 3.68% 7.14% 3.73% 2.97% 3.04%Casa Tipo M7 4.19% 4.78% 0.00% 5.88% 9.33% 6.06% 3.80% 3.81%
Ponderación Baja Ponderación Media Ponderación AltaFuente: Elaboración propia
Las variables cuentan con
diferencias significativas muy
grandes (p<0.001) comparando
cada categoría catastral de
vivienda entre la misma
variable seleccionada.
La variable en las categorías catastrales
(M2 vs M3 a M7), (M3 vs M4, M6, M7), (M4
vs M5, M6, M7), (M5 vs M6), (M6 vs M7), si
se encontraron diferencias significativas
grandes (p<0.01) entre ellas.
Realizando ANDEVA de doble vía con la prueba post hoc de comparaciones múltiples de Holm-Šidák con un
99% de significancia
Mapas que presentan la categoría catastral de vivienda
M4 a M7 en la misma colonia
0.00%
0.50%
1.00%
1.50%
2.00%
2.50%
3.00%
3.50%
4.00%
4.50%
Casa TipoM2
Casa TipoM3
Casa TipoM4
Casa TipoM5
Casa TipoM6
Casa TipoM7
2.11%2.42% 2.30%
2.80%
1.35%
4.19%
VUSA
0.00%
2.00%
4.00%
6.00%
8.00%
10.00%
12.00%
Casa TipoM2
Casa TipoM3
Casa TipoM4
Casa TipoM5
Casa TipoM6
Casa TipoM7
6.13%
8.53%
10.54%
11.97%
7.14%
9.33%
VMC
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
VMI VMA
3.53%3.20%3.30%
3.70%
2.89% 3.04%3.21% 3.17%2.97% 3.04%3.80% 3.81%
VMI y VMA
Casa Tipo M2 Casa Tipo M3 Casa Tipo M4 Casa Tipo M5 Casa Tipo M6 Casa Tipo M7
Realizando ANDEVA de doble vía con la prueba post hoc de comparaciones múltiples de Holm-Šidák con un
99% de significancia
Las variables correspondientes a los ratios calculados, explican que en todas ellas
comparando cada categoría catastral de vivienda por las variables en cuestión se encontraron
diferencias muy significativas (p<0.001)
Grafica de temperaturas
Ponderación de Ratios Expresada en %CATEGORIA RVCO/VMA RVCO/VMI RVCI/VCO RVMA/VCI RVMI/VCI
Casa Tipo M2 2.77% 2.69% 1.49% 2.38% 2.41%Casa Tipo M3 3.32% 3.15% 1.48% 3.59% 3.53%Casa Tipo M4 5.00% 4.83% 0.99% 4.73% 4.57%Casa Tipo M5 3.52% 3.66% 1.10% 3.67% 4.01%Casa Tipo M6 1.82% 1.93% 0.64% 2.06% 2.24%Casa Tipo M7 2.10% 2.13% 0.98% 2.61% 2.84%
Ponderación
Baja
Ponderación
Media
Ponderación
Alta
Fuente: Elaboración Propia
Mapas que presentan la categoría catastral de vivienda
M4 a M7 en la misma colonia
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
RVCO/VMA RVCO/VMI
2.77% 2.69%
3.32% 3.15%
5.00% 4.83%
3.52% 3.66%
1.82% 1.93%2.10% 2.13%
RVCO / VMA y RVCO / VMI
Casa Tipo M2 Casa Tipo M3 Casa Tipo M4 Casa Tipo M5 Casa Tipo M6 Casa Tipo M7
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
RVCI/VCO RVMA/VCI
1.49%
2.38%
1.48%
3.59%
0.99%
4.73%
1.10%
3.67%
0.64%
2.06%
0.98%
2.61%
RVCI / VCO y RVMA / VCI
Casa Tipo M2 Casa Tipo M3 Casa Tipo M4 Casa Tipo M5 Casa Tipo M6 Casa Tipo M7
Precios
Los precios arrojados por y , son generados por un modelo de
cálculo estandarizado de valores, tomando en cuenta las ponderaciones parciales de cada
variable; para las Categorías Catastrales de Vivienda M2 a M7
$0.00
$200,000.00
$400,000.00
$600,000.00
$800,000.00
$1,000,000.00
$1,200,000.00
$1,400,000.00
Categoria M2 $MXN
VALOR CATASTRAL OFICIAL Valor Comercial AMPI RATIO + CRITIC CRITIC + RATIO
$0.00
$200,000.00
$400,000.00
$600,000.00
$800,000.00
$1,000,000.00
$1,200,000.00
$1,400,000.00
$1,600,000.00
$1,800,000.00
Categoria M3 $MXN
VALOR CATASTRAL OFICIAL Valor Comercial AMPI RATIO + CRITIC CRITIC + RATIO
$0.00
$500,000.00
$1,000,000.00
$1,500,000.00
$2,000,000.00
$2,500,000.00
$3,000,000.00
$3,500,000.00
$4,000,000.00
$4,500,000.00
Categoria M4 $MXN
VALOR CATASTRAL OFICIAL Valor Comercial AMPI RATIO + CRITIC CRITIC + RATIO
$0.00
$1,000,000.00
$2,000,000.00
$3,000,000.00
$4,000,000.00
$5,000,000.00
$6,000,000.00
$7,000,000.00
$8,000,000.00
$9,000,000.00
$10,000,000.00
Categoria M5 $MXN
VALOR CATASTRAL OFICIAL Valor Comercial AMPI RATIO + CRITIC CRITIC + RATIO
$0.00
$2,000,000.00
$4,000,000.00
$6,000,000.00
$8,000,000.00
$10,000,000.00
$12,000,000.00
Categoria M6 $MXN
VALOR CATASTRAL OFICIAL Valor Comercial AMPI RATIO + CRITIC CRITIC + RATIO
$0.00
$5,000,000.00
$10,000,000.00
$15,000,000.00
$20,000,000.00
$25,000,000.00
$30,000,000.00
Categoria M7 $MXN
VALOR CATASTRAL OFICIAL Valor Comercial AMPI RATIO + CRITIC CRITIC + RATIO
Se tiene comportamiento homogéneo en
los valores de cada categoría y es
encontrada entre estas metodologías
Encontrando diferencias significativas
(p<0.01) en las categorías catastrales de
vivienda M5, M6, M7, para cada uno de
los valores analizados
Las diferencias muestran la variabilidad
en las ponderaciones calculadas y estas
tienen influencia final en el precio
calculado para los inmuebles analizados
Utilizando ANDEVA de doble vía, con la prueba post hoc
de comparaciones múltiples de Holm-Šidák con un 99%
de significancia
Las diferencias significativas confirman la
falta de homogeneidad.
Si las ponderaciones de las variables
fuesen homogéneas, se esperaría
homogeneidad en las MAGNITUDES de los
ratios de precios calculados.
Al realizar ratios entre los precios
calculados con metodología multicriterio
utilizada, entre los valores catastrales
oficiales existen discrepancias
estadísticamente significativas (p<0.01)
entre categorías.
Observándose incremento en la categoría
M3 y M6; así como una disminución
significativa en M7, al compararse con las
categorías M2, M4 y M5.
Utilizando ANDEVA de doble vía, con la prueba post hoc
de comparaciones múltiples de Holm-Šidák con un 99%
de significancia.
0 5 10
RATIO+CRITIC/CATASTRAL OFICIAL
CRITIC+RATIO/CATASTRAL OFICIAL
RATIO+CRITIC/CATASTRAL INFERIDO
CRITIC+RATIO/CATASTRAL INFERIDO
$ CAT INFERIDO/$ CAT OFICIAL
$ COM AMPI/$ CAT OFICIAL
$ COM INFERIDO/$ CAT OFICIAL
$ COM AMPI/$ CAT INFERIDO
$ COM INFERIDO/$ CAT INFERIDO
RATIO+CRITIC/$ COM AMPI
CRITIC+RATIO/$ COM AMPI
RATIO+CRITIC/$COM INFERIDO
CRITIC+RATIO/$COM INFERIDO
Ratio
M2
M3
M4
M5
M6
M7
Gráfica 2: Ratios de valores calculados.
Fuente: Elaboración Propia
Grafica 2: Ratio de valores calculados
M3 vs M4,M5, M7
M3 vs M7
M2 vs M7
M3 vs M5
M2 vs M4,M5,M6, M7
CRITIC construye puntos de referencia sobre una situación financiera, permitiendo definir
objetivamente los pesos de los criterios, haciendo con esto que los operadores no decidan
sobre sus preferencias (Linares, 1999)
Es a lo que se refieren (Yalcin y Ünlü, 2017), al decir que en mucho de los casos dependen de
las preferencias de los mismos
Gran parte de la problemática
en la valoración de bienes inmuebles
Se encuentra en la subjetividad
aplicada por los valuadores
De ahí la importancia de la
objetividad
Cuando se emiten juicios de valor a un mismo
objeto (inmueble)
Un grupo de profesionales puede ponderar en
de forma distinta cada uno de sus criterios
Generando inconsistencias en los valores
aplicados
Donde las ponderaciones desiguales
se intentan normalizar con el fin de
valores catastrales
afectados, resultan efectos
Nuestro enfoque busca la justicia tributaria y esta se cumpliría al existir correspondencia entre el
valor catastral y el valor de mercado de los inmuebles en cuestión, como lo señala (Llombart ,1996)
Ratio + CRITIC
CRITIC + Ratio
Los precios obtenidos
Son valores
MINIMIZAR LA VARIABILIDAD
Mapas que presentan la categoría catastral de vivienda
M4 a M7 en la misma colonia
Sirviendo de apoyo en la toma de decisión, en
función de todas las variables según su importancia,
de acuerdo a la contextualización de los modelos
multicriterio de (Carrasco y Martel, 2017)
Al pago de los tributos inmobiliarios
Método CRITIC
No solo se obtiene la importancia o peso de un
atributo
Permite obtener precios o valores
La ponderación de cada variable
Las diferencias encontradas entre cada categoría catastral
Nos permiten inferir la inequidad del valor catastral de vivienda
Mapas que presentan la categoría catastral de vivienda
M4 a M7 en la misma colonia
Como resultado se ha obtenido:
Interpretación de los resultados
• Calculando las ponderaciones de las variables que conforman al valor catastral de vivienda en cada
categoría del instructivo
ENCONTRANDO DIFERENCIAS SIGNIFICATIVAS entre las ponderaciones obtenidas, mismas que
influyen en la tributación inmobiliaria
• Constatar si hay o no equidad al pago de los impuestos inmobiliarios en mazatlan,
• Analizar los ratios para demostrar que no hay una razón igual en las diferentes categorías catastrales de
vivienda
• Generar un análisis de comparación mediante métodos multicriterio (CRITIC y el Ratio de valuación),
La ponderación de cada variable fuera similar
Encontrándose que la ponderación tiene un efecto en
el valor catastral
Recordando que la categoría M2 es la mas económica
M2-M7
Las ponderaciones presentan diferencias para
una misma variable
Afectando desproporcionadamente el valor de cada
vivienda
Suponiendo que la información obtenida de la base de
datos de catastro fuera correcta
El valor entre categorías es progresivo hasta llegar a la
categoría M7 como la mas lujosa
En el siguiente ejemplo, las variables explicativas como son el suelo y
la construcción, que son las que intervienen mayormente en el valor
catastral, tenemos el siguientes análisis.
Influencia de la ponderacion en % de la variable sobre el valor catastral oficial
Variable Categoría Influencia Categoría
M2C M2 3.58% > M4 y M6
M2S M2 4.29% > M3, M4, M5, M6 < M7
VCP M2, M3, M7 7.77% > 7.49% > 6.74% < M4, M5, M6
VCCN M6, M2, M3 8.94% > 6.86% > 6.40% < M4, M5, M7
Estos señalamientos pueden ser repetitivos para cada una de las variables
Las diferencias significativas que se muestran en las variables explicativas,
y como
VCP y VCCN, que los
responsables de la misma realizan
En la categoría catastral , las variables , y presentan una mayor
ponderación porcentual que la categoría
a la categoría M6 que la M7 que es la más
onerosa, ya que esta puede presentarse con un valor catastral que lo ubique en un
rango menor para el pago de impuestos
Repitiendo el caso de que la clase social alta ( ), paga menos impuestos que la
clase social media alta ( ).
Ubicándose en un rango de pago más alto al que le corresponde en la tabla para el
pago del impuesto predial.
De un total de viviendas, el de estas en la zona urbana ( análisis
espacial Mapa Digital INEGI) son y (clase baja y media baja), esto muestra
como las clases sociales media, media alta y alta, son beneficiadas al momento de
pagar los impuestos inmobiliarios.
Este alto porcentaje de viviendas, representa a los sectores sociales más vulnerables
de la sociedad, y tienen la mayor carga en ponderación porcentual, sufriendo un
mayor impacto en el valor catastral.
El valor expresado para los inmuebles establecidos en las diferentes categorías
catastrales de vivienda,
Usando esta metodología multicriterio, se aporta un método en el ámbito de la
valoración catastral, donde se da a conocer la importancia de las variables que
componen al valor catastral en la localidad de Mazatlán, Sinaloa, bajo los criterios
establecidos por el ICES
Conclusiones
La Ley, es justa en los impuestos (en este caso el predial), ya que, establece una
correcta aplicación de la equidad en términos horizontales y verticales
Pero si el valor catastral desde su concepción tiene divergencias y que
Se incurre en la INEQUIDAD para los contribuyentes, ya que unos terminan pagando
más que otros en dicha tributación y por lo tanto, no se cumple con el espíritu de la
bien llamada Justicia Tributaria
Instructivo de
valuación
La ley de
catastro
Reglamento
de catastro
A pesar de contar conJURÍDICAMENTE es
la base para el pago
de los impuestos
inmobiliarios
Conclusiones
Universitat Politècnica de Catalunya
Escola Tècnica Superior d’Arquitectura de BarcelonaCentre de Política de Sòl i Valoracion
Departament de Tecnologia de l'Arquitectura
Doctorat en Gestió i Valoració Urbana
¡GRACIAS POR SU
ATENCION!
Agradecimientos
A mis directores de tesis
Dr. Josep Roca Cladera
Dr. Iván Humaran Nahed
A mis padres:
Juventino Colado Martínez
María de Jesús Velazquez
Quiñonez
A mi tío M.C. Rafael Mendoza Zatarain, por su apoyo
incondicional para lograr este objetivo
Por el apoyo institucional como director de CBTIS 51
Maestro J. Guadalupe Sánchez Rodríguez
A mi familia:
Nancy Carolina
Nicole
Luis Alfonso
Juventino Daniel
Por su asesoría técnica:
Dr. Carlos Moyeda Garibay
M.C. Juventino Colado Martínez
Dr. Juventino III Colado Velazquez
A mis profesores del CPSV:
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Dr. Carlos Marmolejo Duarte
Dra. María Pilar García-Almirall
M.C. Rolando Biere Arenas
A los buenos amigos que hice en mi estancia en BCN:
Jairo, Memo, Isabel, Osamu, Sinaí, Brayan, Daniel,
Pamela, Julián, Orlando, Aapo, Yolanda, Luis y Dina
(Rala), que los llevo siempre en mi corazón.
Contempla los trabajos de
este mundo, escucha las
palabras de los sabios y
toma todo lo que es bueno
para ti, con esto como tus
fundamentos abre tu
propia puerta a la verdad.
Ueshiba Morihei
Universitat Politècnica de Catalunya
Escola Tècnica Superior d’Arquitectura de BarcelonaCentre de Política de Sòl i Valoracion
Departament de Tecnologia de l'Arquitectura
Doctorat en Gestió i Valoració Urbana
Referencias
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AMPI (Asociacion Mexicana de Profesionales Inmobiliarios) (2018). "Libro Verde Valuador de Propiedades", Mazatlán, AMPI.
Diakoulaki, Danai; Mavrotas, George y Papayannakis, Lefteris (1995), “Determining objective weights in multiple criteria problems: The critic
method”, Computers and Operations Research, 22(7), Nueva York, Elsevier, pp. 763–770, doi: doi.org/10.1016/0305-0548(94)00059-H.
Carrasco Gómez, Luis Antonio y Martel Montenegro, Alexander Melvin (2017), “Propuesta de nuevos métodos para estimar el valor comercial
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Aznar Bellver, Jerónimo; Cervelló Royo, Roberto y García García, Fernando (2011). “Una alternativa multicriterio a la valoración de empresas:
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Aznar Bellver, Jerónimo; Gonzales Mora, Ronny; Guijarro Martínez, Francisco y López Perales, Arturo (2012), Valoración inmobiliaria: Métodos
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Jahan, Ali; Mustapha, Faizal; Sapuan, S.M.; Ismail, Md Yusof y Bahraminasab, Marjan (2012), “A framework for weighting of criteria in ranking
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