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MUNICÍPIO DE LISBOA
Avaliação nos termos do Artigo 10.º do Código das Expropriações
Unidade de Execução do Parque Urbano da Pontinha
PARCELA Nº 27
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO
Perito avaliador:
Vítor José Mateus Soares, Eng.º
Julho 2015
Avaliação nos termos do Artigo 10.º do Código das Expropriações Parcela n.º 27
Município de Lisboa Unidade de Execução do Parque Urbano da Pontinha
ÍNDICE
1. INTRODUÇÃO ....................................................................................................................... 2
2. DESCRIÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DA PARCELA/PRÉDIO ............................................... 4
2.1 Identificação das partes interessadas................................................................................ 4
2.2. Identificação da Parcela/Prédio ........................................................................................ 4
2.3. Área a Expropriar ............................................................................................................. 4
2.4. Caracterização da parcela/prédio ..................................................................................... 5
2.5.1. Benfeitorias ................................................................................................................... 5
2.6. Infraestruturas Urbanísticas ............................................................................................. 6
3. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO E ENQUADRAMENTO LEGAL ........................................ 7
3.1. Aptidão face aos instrumentos de gestão territorial em vigor ............................................ 7
3.2. Classificação do solo da parcela/prédio ......................................................................... 12
4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO ............................................................................................... 13
5. AVALIAÇÃO ......................................................................................................................... 15
5.1 Valor da construção e Valor do Solo da Parcela/Prédio .................................................. 15
5.2. Determinação do Custo de Construção .......................................................................... 17
5.2. Determinação do Índice de Construção .......................................................................... 18
5.3. Determinação do Índice Fundiário .................................................................................. 18
5.4. Cálculo da Indemnização ............................................................................................... 19
5.4.1 Valor do solo ................................................................................................................ 19
5.4.2 Valor das Construções Existentes ................................................................................ 19
5.4.3 Valor das Indemnizações Autónomas .......................................................................... 20
5.4.4 Dedução dos encargos com demolições e realojamentos ............................................ 20
6. CONCLUSÃO....................................................................................................................... 21
ANEXOS .................................................................................................................................. 22
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RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO
1. INTRODUÇÃO
A Câmara Municipal de Lisboa deu início aos procedimentos tendentes à delimitação da
Unidade de Execução (EU) do Parque Urbano da Pontinha.
A delimitação de uma unidade de execução consiste na fixação em planta cadastral dos limites
físicos da área a sujeitar a intervenção urbanística, com identificação de todos os prédios
abrangidos, e contempla um desenvolvimento urbano harmonioso bem como a justa repartição
de benefícios e encargos pelos proprietários envolvidos, prevendo as áreas a afetar a espaços
públicos ou equipamentos previstos no plano em vigor (nos 1 e 2 do artigo 120.º do RJIGT);
No caso da Unidade de Execução na Pontinha essa delimitação decorre dos objetivos gerais
definidos no PDM de Lisboa, pretendendo-se concretizar uma solução integradora que permita
requalificar esta parte do território da cidade, cujo desenho urbano irá materializar-se em ordem
a objetivos específicos, nomeadamente:
Desenvolver a coesão territorial e social, diluindo o efeito da fragmentação que atualmente
a zona patenteia;
Potenciar a afirmação deste território expectante, como uma nova centralidade polarizadora
em torno de uma porta de entrada na cidade de grande acessibilidade metropolitana, área
que se configura como importante catalisador de novas atividades num território ainda
desqualificado e periférico;
Garantir a continuidade física do sistema de corredores verdes estruturantes da cidade,
nomeadamente o do Arco Periférico;
Privilegiar a instalação de novos usos e novas valências funcionais, preferencialmente, os
serviços, novas atividades emergentes em articulação com o parque tecnológico e de um
parque urbano equipado e diversificado;
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Adequar o sistema de acessibilidades e a oferta de estacionamento de acesso público e
privado em função da ocupação urbana a consignar na área da EU, mas também como
estacionamentos dissuasores na entrada da cidade;
Compatibilizar e adequar a proposta com os planos em desenvolvimento para este território,
nomeadamente do Parque tecnológico e empresarial de Lisboa promovendo a articulação
formal e funcional com as áreas do Lispólis, IAPMEI e área envolvente.
A Unidade de Execução do Parque Urbano da Pontinha concretizar-se-á mediante o sistema de
imposição administrativa, pertencendo ao Município a iniciativa da delimitação, o
estabelecimento da programação, a execução do Plano e controlo das mesmas, atuando o
Município diretamente ou eventualmente mediante concessão de urbanização, precedendo
concurso público e subsequente contrato, nos termos do regime legal aplicável às concessões
de obras públicas, com as necessárias adaptações, nos termos do artigo 124º do RJIGT.
Para o efeito, torna-se necessário proceder à aquisição pela via do direito privado ou com
recurso a expropriação, de um conjunto de propriedades, nos termos do artigo 11.º do Código
das Expropriações em vigor.
Em conformidade e a fim de se dar cumprimento à norma do n.º 4 do artigo 10.º do Código das
Expropriações em vigor, que refere:
4 — A previsão dos encargos com a expropriação tem por base a quantia que for determinada
previamente em avaliação, documentada por relatório, efectuada por perito da lista oficial, da
livre escolha da entidade interessada na expropriação.
Foi solicitado ao subscritor deste relatório, perito permanente da Lista Oficial do Ministério da
Justiça – Tribunal da Relação de Lisboa, que procedesse à avaliação do imóvel.
A avaliação tem por objetivo fixar a justa indemnização prevista no artigo 23.º do Código das
Expropriações, aprovado pela Lei n.º 169/99 de 18 de Setembro e alterado e republicado pela
Lei n.º 56/2008 de 4 de Setembro, em vigor.
O perito efetuou uma inspeção e vistoria ao imóvel nos passados dias 11 e 14 de Julho de
2015.
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2. DESCRIÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DA PARCELA/PRÉDIO
Todos os elementos e factos que a seguir são referidos, nomeadamente desde o ponto 2.1 e
até ao ponto 2.6, encontram-se em conformidade com os documentos disponibilizados pela
entidade expropriante; bem como com a visita que o perito efetuou ao local da parcela/prédio.
2.1 Identificação das partes interessadas
Expropriante: MUNICÍPIO DE LISBOA
Expropriados:
Maria José da Silva Ramires Duarte dos Santos
Rebeca Duarte Rodrigues
Maria João Ramires Duarte dos Santos Alenquer
Luís Filipe Louro do Vale Alenquer
Ocupantes identificados:
Conceição Novais, viúva, 82 anos. Ocupa uma construção habitacional com o seu
agregado. Paga renda pela mesma. Desconhece-se a existência de um contrato de
arrendamento.
Joaquim dos Santos Martins, 58 anos. No presente e já por vários anos que não paga
renda. Não foi possível identificar o fogo onde habitará.
2.2. Identificação da Parcela/Prédio
Parcela n.º 27 conforme identificada na Planta do Cadastro Existente, junta aos Termos de
Referência da Proposta de Delimitação da Unidade de Execução do Parque Urbano da
Pontinha.
Não foram fornecidos os elementos cadastrais e matriciais do prédio.
2.3. Área a Expropriar
Pretende-se a expropriação total da parcela com área total medida em planta de 5.516,13 m²,
que servirá para efeitos de avaliação.
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2.4. Caracterização da parcela/prédio
Trata-se de um imóvel de formato irregular (aproximadamente trapezoidal), de topografia plana
ou suavemente inclinada, denominado Quinta da Casa Branca. A nascente está ocupada com
construções habitacionais e comerciais devolutas; a norte observamos as antigas instalações
de uma fábrica de blocos de cimento e respetivos anexos e telheiros, todos devolutos e em
mau estado de conservação; a sul existe uma construção habitacional, onde reside o agregado
familiar de Conceição Novais de 82 anos. As áreas não cobertas da propriedade estão
ocupadas com uma “horta urbana”, árvores de fruto e ornamentais diversas, e zonas incultas,
onde está acumulado lixo e entulho.
O prédio confina a norte e nascente com a Avenida Professor da Gama Caeiro, e a sul e
nascente com a Azinhaga Escura, no limite sul do perímetro urbano do Bairro Padre Cruz. Está
muito próximo do parque de manutenção e oficinas do metropolitano de Lisboa.
2.5.1. Benfeitorias
As construções observadas na parcela/prédio foram as seguintes:
A nascente: construções antigas, devolutas, que foram utilizadas como habitações e
espaços de pequeno comércio local. Encontram-se em mau estado de conservação,
praticamente em ruínas. Já não possuem a cobertura do telhado (com o madeiramento
a vista) e sem algumas das portas e janelas. As paredes são de alvenaria, rebocadas e
sem pintura. A área bruta estimada destas construções é de 300 m²;
A norte: construções de natureza industrial de um piso, atualmente devolutas, que
foram utilizadas como antiga fábrica de tijolos. O seu estado de conservação é mau. As
paredes são em alvenaria (parcialmente) e em chapa metálica e o telhado está
revestido a chapa metálica. A área bruta estimada destas construções é de 680 m²;
A norte: Anexos precários em alvenaria, madeira e chapa, na dependência das
instalações da fábrica de blocos de cimento, muito degradados e em mau estado de
conservação. Área estimada de 500 m²;
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A Sul: Construção habitacional com paredes em alvenaria, rebocadas e pintadas e
telhado em chapa lusalite e metálica. Possui uma cozinha, 3 wc´s e 4 quartos. Existe
um telheiro, que funciona com pátio interno (pavimentado) e que serve igualmente como
garagem para duas viaturas ligeiras. Portão para o exterior em ferro e chapa (cerca de 3
metros de largura). Entrada pela Azinhaga Escura, onde dispõe de acesso pavimentado,
energia elétrica da rede pública, rede de água, rede de saneamento e de
telecomunicações. Área coberta aproximada de 250 m² (dos quais cerca de 100 m²
correspondem ao telheiro e pátio interior).
Outras benfeitorias:
Muros de vedação em alvenaria e pilares em betão armado. Cerca de 150 m²;
Portões em ferro e chapa: 2 (1,5 m x 2,0 m e 3,5 m x 2,0 m);
Árvores de fruto diversas (uma figueira e outras fruteiras diversas, pomóideas e
prunóideas);
Duas Acácias e um Lodão Bastardo.
2.6. Infraestruturas Urbanísticas
O prédio possui as seguintes infraestruturas urbanísticas, de acordo com o constante no n.º 7
do artigo 26.º do Código das Expropriações em vigor:
a) Acesso rodoviário com pavimento em betuminoso junto da parcela;
b) Passeios em toda a extensão do arruamento ou do quarteirão do lado da parcela;
a) Rede de abastecimento domiciliário de água junto da parcela;
b) Rede de saneamento básico com coletor junto da parcela;
c) Rede de distribuição de energia elétrica em baixa tensão (incluindo iluminação pública)
junto da parcela;
d) Rede de drenagem de águas pluviais junto da parcela;
e) Estação depuradora em ligação com a rede de coletores de saneamento com serviço
junto da parcela;
f) Rede telefónica junto da parcela.
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3. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO E ENQUADRAMENTO LEGAL
Pretende o perito, com esta avaliação, atingir a justa indemnização preconizada no artigo 23.º
no Código das Expropriações que deverá corresponder ao valor de mercado dos imóveis
identificados, entendendo-se como tal o montante mais provável pelo qual, à data da avaliação,
um ativo, após um período adequado de comercialização, poderá ser transacionado entre um
vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuaram de forma esclarecida e
prudente, e sem coação (IVS).
Assim sendo, tomou-se em consideração, além da demais legislação aplicável, a seguinte:
Lei n.º 31/2014, de 30 de maio, (nova) Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos,
de Ordenamento do Território e de Urbanismo;
Decreto-Lei n.º 380/99, de 22 de setembro, alterado e republicado pelo Decreto-Lei n.º
46/2009, de 20 de fevereiro, Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial
(RJIGT);
Lei n.º 56/2008 de 4 de Setembro, que alterou e republicou a Lei n.º 168/99, de 18 de
Setembro, a qual aprovou o Código de Expropriação em vigor (CE);
Plano Diretor Municipal (PDM) de Lisboa, aprovado pela Assembleia Municipal de
Lisboa, na sua reunião de 24 de julho de 2012, e publicado no Diário da República, 2.ª
série, n.º 168, de 30 de agosto de 2012, através do Aviso n.º 11622/2012.
3.1. Aptidão face aos instrumentos de gestão territorial em vigor
A Unidade de Execução do Parque Urbano da Pontinha a desenvolver tem como referência a
normativa do Plano Diretor Municipal de Lisboa (PDML), publicado no Diário da República, 2ª
série, nº 168, de 30 de agosto – Aviso nº 11622/2012, designadamente os n.ºs 2 e 3 do artigo
58º no que se refere aos sistemas de execução que a lei prevê para a realização das UE e aos
critérios a que deve obedecer a sua delimitação.
Desta forma é viável a realização de operações urbanísticas, desde que seja dado
cumprimento integral da normativa constante das peças constituintes do PDML - Plantas de
Ordenamento e de Condicionantes e Regulamento.
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ENQUADRAMENTO NO PDML EM VIGOR
A área de intervenção da UE inclui-se na Unidade Operativa de Planeamento 01 – Coroa
Norte (UOP 01), delimitada e identificada na Planta de Qualificação do Espaço Urbano e cujo
âmbito territorial e conteúdo programático encontra-se descrito no artigo 81º do regulamento do
PDML, destacando-se designadamente:
Atenuar o efeito de periferia, promovendo programas intermunicipais e incrementando
as centralidades geradas pelos nós da CRIL;
Desenvolver a coesão territorial e social, diluindo o efeito de fragmentação atual;
Promover a integração deste território na Cidade, através de novas soluções de
mobilidade e da continuidade da estrutura ecológica com efeitos de vertebração.
Em relação à Qualificação do Espaço Urbano, a UE é abrangida, no que se refere à
qualificação operativa, por Espaços a Consolidar e Consolidados.
Nos Espaços Consolidados, identificam-se na UE as seguintes qualificações funcionais:
Espaços Centrais e Residenciais de Traçado C (PDML, artigos 39º a 46º)
O índice de edificabilidade é, regra geral, de 1,2. Desde que sejam observados os demais
parâmetros, este Índice pode ser majorado até 1,5, nomeadamente quando se trata de
operação de iniciativa municipal;
Espaços Verdes de Recreio e Produção (PDML, artigo 50º);
Os espaços verdes consolidados são espaços que integram a estrutura ecológica municipal
integrada, com funções de equilíbrio ecológico nos termos do artigo 14.º do RPDML.
Espaços de Uso Especial de Equipamentos (PDML, artigo 54º);
Correspondem a espaços destinados a equipamentos de utilização colectiva, serviços públicos
e instalações dos serviços de segurança, existentes ou propostos. Podem integrar edifícios
isolados ou pequenas frentes urbanas já existentes afetas a outros usos.
São permitidos usos complementares, desde que não ocupem uma área superior a 20% da
parcela e não ultrapassem o Índice de edificabilidade de 1,5 (aplicado à área de 20% da
parcela).
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Espaços de Uso Especial de Equipamentos com Área Verde Associada (PDML, artigo 55º)
Nestes Espaços não é permitida qualquer edificação ou ampliação das edificações existentes
para além das áreas impermeabilizadas à data da entrada em vigor do PDML, salvo situações
excecionais, desde que não ultrapassem 10% da área já impermeabilizada e seja
salvaguardado património vegetal e paisagístico existente.
Espaços de Uso Especial de Infraestruturas (PDML, artigo 56º)
Estes Espaços constituem áreas ocupadas por instalações e serviços relativos a infraestruturas
de transporte e a uso ferroviário, portuário, aeroportuário e rodoviário e a redes de saneamento
básico, abastecimento e fornecimento de gás, eletricidade, água e telecomunicações;
Nos espaços a Consolidar, identificam-se na UE as seguintes qualificações funcionais:
Espaços Centrais e Residenciais (PDML, artigos 58º a 60º)
Nos Espaços Centrais e Residenciais são admitidas as seguintes operações urbanísticas:
Obras de conservação e reconstrução, Obras de construção, ampliação e alteração e
Operações de loteamento.
Às operações de construção, ampliação e alteração, aplicam-se as regras referentes ao espaço
consolidado contíguo de maior dimensão, aplicando-se, neste caso, as normas relativas a
Espaços Centrais e Residenciais de Traçado Urbano C.
Nestes espaços, às operações de loteamento, aplica-se o disposto no n.º 3 do artigo 60.º
O Índice de edificabilidade cifra-se em 1,2. Todavia e desde que sejam observados os demais
parâmetros e condicionamentos aplicáveis, sem prejuízo das áreas de cedência para espaços
verdes e de utilização colectiva e também se a operação gere e/ou utilize créditos de
construção ou a operação seja promovida pelo município (que se verifica para o caso vertente),
este Índice pode ser majorado até 1,5.
Espaços Centrais e Residenciais - POLU (PDML, artigos 58º a 60º)
As regras a aplicar são as referidas anteriormente para Espaços Centrais e Residenciais,
aplicando-se o Índice de edificabilidade é de 1,7 (POLU). Também há possibilidade do Índice
ser majorado até 2,0, desde que sejam observados os demais parâmetros.
Nestes espaços também deve ser assegurado que 30% da superfície total de pavimento seja
afeta a uso diferente do predominante na operação proposta. Exceto se se tratarem de
operações de iniciativa municipal. (PDML, artigo 59º/6). Todavia, no conjunto a UE, perspetiva-
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se que a superfície de pavimento afeta a serviços se cifre nos 70%, destinando os restantes
30% a outros usos compatíveis com o uso habitacional
Espaços Verdes de Recreio e Produção (PDML, artigos 14º, 63º e 64º):
São espaços não edificados, permeáveis e plantados, genericamente sobre solo orgânico em
terreno natural, que podem ter os usos agrícola, de recreio e produção, incluindo hortas
urbanas e viveiros, e que podem integrar equipamentos coletivos e infraestruturas de apoio ao
recreio e lazer incluindo estabelecimentos de restauração e bebidas, e turismo.
Nestes espaços aplica-se o disposto nos n.ºs 2 a 9 do artigo 50.º do PDM. São possíveis obras
de construção, desde que seja salvaguardada a valorização dos espaços verdes. Nas parcelas
com área igual ou superior a 2 ha, o indicie de edificabilidade é de 0,1, não incluindo a área dos
edifícios pré-existentes e das construções amovíveis.
Em relação à Estrutura ecológica Municipal, a UE é abrangida por:
Sistema Húmido (artigo 13º). Espaços Verdes (artigo 14º). Sistema de Corredores
Estruturantes (artigo 12º). Eixos arborizados (artigo 16º).
Em relação às áreas a afetar a Espaços Verdes e de Utilização Coletiva e Equipamentos
Colectivos: Os parâmetros para dimensionamento das áreas a afetar a espaços verdes de
utilização colectiva e equipamentos de utilização colectiva, são os que decorrem da aplicação
das seguintes normas do RPDML (artigo 88º): em Espaços Consolidados e em Polaridades
Urbanas, por cada 100 m2 de superfície de pavimento, a área a ceder é de 30 m2. Nas áreas a
consolidar, centrais e residenciais, por cada 100 m2 de superfície de pavimento, a área a ceder
é de 50 m2.
A edificabilidade resultante da aplicação dos parâmetros do PDM a cada uma das categorias
de solo em presença está expresso no quadro que a seguir se apresenta.
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Área ParcelaÍndice de
Edificabilidade
Superfície
Pavimento
ESPAÇOS CONSOLIDADOS
Espaços Centrais e Residenciais - Traçado C 698,31 m²
Espaços de Uso Especial de Equipamentos 2.730,68 m²
Espaços de uso Especial de infra-estruturas 29.285,30 m²
Espaços Verdes de Uso Especial de
equipamentos com Área Verde associada19.871,26 m²
Espaços Verdes de Recreio e Produção 722,80 m²
ESPAÇOS A CONSOLIDAR
Espaços Centrais e Residenciais 13.049,02 m² 1,5* 19.573,53 m²
Espaços Centrais e Residenciais - POLU 112.866,95 m² 2* 225.733,90 m²
Espaços Verdes de Recreio e Produção103.026,33 m² **
282.250,65 m² 245.307,43 m²
*Índice majorado visto vir a tratar-se de uma ou mais operações urbanísticas promovidas pelo Município.
**Para efeitos de equipamentos de apoio ao recreio e lazer e equipamentos de carácter lúdico pode-se
ainda utilizar o índice 0,1, conforme nº 7 do artº 50º do PDM.
O desenho urbano desenvolvido e a distribuição da edificabilidade obtida, conforme cenário de
ocupação e desenho n.º 4 dos termos de referência, não esgota a edificabilidade máxima
possível, uma vez que representa 224.843 m².
Considerando a área total das parcelas envolvidas, à exceção da área do domínio público
municipal que se irá manter como tal, ou seja 281.054 m², o índice médio de utilização
resultante é de 0,8.
Será este o índice de referência a aplicar na valorização do solo das parcelas.
O perito admite que em cada parcela específica (algumas das quais com mais do que uma
classificação à luz do PDM) o índice poderá ser diverso deste.
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Não obstante, com a delimitação da Unidade de Execução prevê a existência de mecanismos
de perequação (com distribuição de encargos e benefícios pelos vários proprietários) e, como
tal, afigura-se adequado a consideração do índice médio de construção como parâmetro de
referência.
Mesmo no caso das parcelas que (no seu todo ou em parte) possuem atualmente um índice
muito baixo, atendendo a que a sua vocação principal será um verde urbano ou verde urbano
equipado, a aplicação do n.º 12 do artigo 26.º do Código das expropriações em vigor conduziria
também à determinação de um índice médio de construção idêntico a 0,80 para efeitos de
valorização do solo.
3.2. Classificação do solo da parcela/prédio
Para determinação da justa indemnização, “visando ressarcir o prejuízo que para o expropriado
advém da expropriação, medida pelo valor do bem expropriado”, o artigo 25.º Código das
Expropriações estabelece que o solo se classifica em “solo apto para a construção” e “solo para
outros fins” (cfr. N.º 1 do citado artigo), tornando-se necessário definir a sua integração num ou
noutro grupo, a fim de determinar os critérios de avaliação que se deverão seguir.
Nos termos e para os efeitos do disposto na alínea a) do n.º 1 do referido artigo, classifica-se
como solo apto para a construção:
“2 - ...
a) O que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de energia eléctrica
e de saneamento, com características adequadas para servir as edificações nele existentes ou
a construir;
b) O que apenas dispõe de parte das infra-estruturas referidas da alínea anterior, mas se
integra em núcleo urbano existente;
c) O que está destinado, de acordo com instrumento de gestão territorial, a adquirir as
características descritas na alínea a);
d) O que não estando abrangido pelo disposto nas alíneas anteriores, possui, todavia, alvará de
loteamento ou licença de construção em vigor no momento da declaração de utilidade pública,
desde que o processo respectivo se tenha iniciado antes da data da notificação a que se refere
o n.º 5 do artigo 10º.”
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Nos termos do n.º 3, considera-se solo para outros fins, o que não se encontra em qualquer
das situações previstas no número anterior.
Desta forma o perito entende que se encontram reunidas as condições previstas nas transcritas
alíneas do n.º 2 do artigo 25.º do Código das Expropriações, que permitem classificar o solo
como apto para a construção
4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO
Não obstante as construções existentes na parcela se encontrarem na sua maioria devolutas,
em ruínas ou estado muito degrado de conservação, o que é um facto é que aí existem, sendo
uma delas habitada.
Assim, tratando-se de um prédio edificado, o perito considerou o estabelecido no artigo 28.º do
Código das Expropriações, o qual refere:
“Artigo 28.º
Cálculo do valor de edifícios ou construções e das respetivas áreas de implantação e
logradouros
1 — Na determinação do valor dos edifícios ou das construções com autonomia económica
atende -se, designadamente, aos seguintes elementos:
a) Valor da construção, considerando o seu custo atualizado, a localização, o ambiente
envolvente e a antiguidade;
b) Sistemas de infraestruturas, transportes públicos e proximidade de equipamentos;
c) Nível de qualidade arquitetónica e conforto das construções existentes e estado de
conservação, nomeadamente dos pavimentos e coberturas, das paredes exteriores,
partes comuns, portas e janelas;
d) Área bruta;
e) Preço das aquisições anteriores e respetivas datas;
f) Número de inquilinos e rendas;
g) Valor de imóveis próximos, da mesma qualidade;
h) Declarações feitas pelos contribuintes ou avaliações para fins fiscais ou outros.
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2 — No caso de o aproveitamento económico normal da área de implantação e do logradouro
não depender da demolição dos edifícios ou das construções, a justa indemnização
corresponde ao somatório dos valores do solo e das construções, determinados nos termos do
presente Código.
3 — No caso contrário, calcula-se o valor do solo, nele deduzindo o custo das demolições e dos
desalojamentos que seriam necessários para o efeito, correspondendo a indemnização à
diferença apurada, desde que superior ao valor determinado nos termos do número anterior.”
Nos termos do n.º 2 do Artigo 28.º atrás transcrito e no cálculo do valor do solo, deverá o perito
atender à norma do n.º 2 do artigo 26.º do Código das Expropriações onde se pode ler:
“O valor do solo apto para a construção é o resultado da média aritmética actualizada entre os
preços unitários de aquisições, ou avaliações fiscais que corrijam os valores declarados,
efectuados na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três anos, de entre os últimos
cinco, com média anual mais elevada, relativamente a prédios com idênticas características,
atendendo aos parâmetros fixados em instrumento de planeamento territorial, corrigido por
ponderação da envolvente urbana do bem expropriado, nomeadamente no que diz respeito ao
tipo de construção existente, numa percentagem máxima de 10%”.
No entanto, não se podendo aplicar este critério, uma vez que não foi possível obter junto dos
serviços competentes do Ministério das Finanças uma lista dos referidos valores ou preços
unitários, devem ser retomadas as disposições do n.º 4 e seguintes do artigo 26.º, sendo que o
n.º 4 refere: “Caso não seja possível aplicar o critério estabelecido no n.º 2 por falta de
elementos, o valor do solo apto para a construção, calcula-se em função do custo de
construção, em condições normais de mercado, …”.
Para calcular o custo da construção em condições normais de mercado é necessário
determinar, não só o valor unitário do mesmo como também a área ou a volumetria de
construção que será possível edificar no prédio ou que nele já se encontra edificada, levando
em consideração a legislação vigente.
Dever-se-á atender ainda ao estipulado nos números 6 e 7 do artigo 26.º do Código das
Expropriações, que determina a percentagem do valor da construção (Índice fundiário) que
contribui para o cálculo do valor do solo apto para a construção e considerar igualmente as
condições específicas do local e as limitações ou condições favoráveis de que a parcela e o
prédio dispõem e que poderão contribuir para aumentar ou reduzir o seu valor.
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5. AVALIAÇÃO
5.1 Valor da construção e Valor do Solo da Parcela/Prédio
Atendendo ao preconizado no n.º 1 do artigo 28.º do Código das Expropriações no cálculo do
valor do imóvel, o perito deverá atender aos seguintes parâmetros:
a) Valor da construção, considerando o seu custo atualizado, a localização, o ambiente
envolvente e a antiguidade;
b) Sistemas de infraestruturas, transportes públicos e proximidade de equipamentos;
c) Nível de qualidade arquitectónica e conforto das construções existentes e estado de
conservação, nomeadamente dos pavimentos e coberturas, das paredes exteriores,
partes comuns, portas e janelas;
d) Área bruta;
e) Preço das aquisições anteriores e respectivas datas;
f) Número de inquilinos e rendas;
g) Valor de imóveis próximos, da mesma qualidade;
h) Declarações feitas pelos contribuintes ou avaliações para fins fiscais ou outros.
Contudo, deverá também o perito fazer o seguinte exercício, preconizado nos n.ºs 2 e 3 do
artigo 28.º:
2 — No caso de o aproveitamento económico normal da área de implantação e do logradouro
não depender da demolição dos edifícios ou das construções, a justa indemnização
corresponde ao somatório dos valores do solo e das construções, determinados nos termos do
presente Código.
3 — No caso contrário, calcula-se o valor do solo, nele deduzindo o custo das demolições e dos
desalojamentos que seriam necessários para o efeito, correspondendo a indemnização à
diferença apurada, desde que superior ao valor determinado nos termos do número anterior.”
Como já foi mencionado, as construções existentes na parcela em causa estão na sua maioria
devolutas e, como tal o seu valor atual é muito reduzido.
A única construção que possui algum valor com expressão será a habitação que se situa a sul
da parcela e que está atualmente habitada.
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Embora a construção não seja uma moradia, nem um apartamento tipo, o perito efetuou uma
pesquisa de mercado de imóveis com natureza semelhante, que se encontram em venda, na
zona envolvente da parcela, na freguesia de Carnide e nas confinantes.
Assim foram encontrados dois imóveis em venda no centro histórico de Carnide (2 moradias),
para recuperar, cujo valor de oferta venda ronda os 1.000 €/m². Ainda na freguesia de Carnide,
não é difícil encontrar moradias novas ou recentes (áreas brutas privativas da ordem dos 250
m²) com valores unitários de oferta entre os 1.900,00 €/m² e os 2.400,00€/m². Nos Jardins do
Dragoeiro, condomínio fechado, os valores de oferta atingem os 2.889 €/m².
Na freguesia da Pontinha os valores podem descer para 1.200 €/m² a 1.600 €/m² (valores de
oferta) para moradias. Com os apartamentos a revelarem um intervalo similar.
Adicionalmente publicação Confidencial Imobiliário refere os seguintes indicadores para a
freguesia de Carnide:
Venda:
Valor médio de oferta dos fogos novos (moradia e apartamentos): 2.235 €/m²;
Valor médio de oferta dos fogos usados (moradia e apartamentos): 1.885 €/m²;
Diferença média entre oferta e concretizado: 10,2%
Arrendamento:
Valor médio de oferta dos fogos usados (moradia e apartamentos): 8 €/m²/mês (entre os
7 e os 10 €/m²/mês);
Diferença média entre oferta e concretizado: 5,8%
E para a freguesia da Pontinha:
Venda:
Valor médio de oferta dos fogos novos (moradia e apartamentos): 1.435 €/m²;
Valor médio de oferta dos fogos usados (moradia e apartamentos): 1.130 €/m²;
Diferença média entre oferta e concretizado: 8,9%
Arrendamento:
Valor médio de oferta dos fogos usados (moradia e apartamentos) no concelho de
Odivelas): 6 €/m²/mês (entre os 4 e os 8 €/m²/mês);
Diferença média entre oferta e concretizado: 6,2%
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De qualquer forma a construção habitacional existente na parcela é de natureza precária
e terá um valor bastante inferior ao que o mercado apresenta.
Assim, considera-se que a construção habitacional não terá uma valorização superior a: 150 m²
x 400 €/m² + 100 m² x 100 €/m² = 70.000 €
Como já dissemos as restantes construções estão em ruínas. Deverá então seguir-se o n.º 3 do
artigo 28.º “No caso contrário, calcula-se o valor do solo, nele deduzindo o custo das
demolições e dos desalojamentos que seriam necessários para o efeito, correspondendo a
indemnização à diferença apurada, desde que superior ao valor determinado nos termos do
número anterior.” Valorizando-se o solo pelo seu potencial e deduzindo os encargos com as
demolições e realojamentos.
Face ao que atrás nos é apresentado, bem como aos valores de venda encontrados, ao estado
de conservação do imóvel e das construções nele existentes, considerou-se adequado a
aplicação dos seguintes critérios e parâmetros na avaliação do mesmo.
5.2. Determinação do Custo de Construção
Para determinar o valor da construção possível de edificar na parcela tomou-se como
referencial a Portaria n.º 353/2013, de 04 de dezembro 2013, do Ministério do Ordenamento do
Território e Energia, em vigor à data atual. Esta Portaria define como valor do preço de
habitação para o ano de 2014 e para a zona em que se insere o concelho de Lisboa (Zona I), o
montante de € 801,06/m². Note-se que para o ano de 2015 não voltou a ser publicada
Portaria com o mesmo fim. Em conformidade socorremo-nos da portaria do ano de 2013.
A Portaria n.º 353/2013, de 4 de Dezembro refere-se a preços da habitação por metro
quadrado de área útil, uma vez que os mesmos se destinam a determinar o valor da renda
condicionada a que se refere o n.º 4 do Artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 329 A/2000 de 22 de
Dezembro.
A metodologia de cálculo para a determinação do valor dos fogos de renda condicionada e da
própria renda, baseia-se em áreas úteis e, por maioria de razão, também o Pc – Preço da
habitação por metro quadrado se refere a áreas úteis.
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Mais se depreende deste diploma, nomeadamente da fórmula de cálculo indicada no n.º 2 do
Artigo 1.º, que não seria desarrazoado a aplicação de um factor de conversão de área útil em
área bruta até ao limite de 0,90.
Em conformidade, multiplicando o valor de € 801,06/m² pelo factor 0,90, que se julga adequado
para efetuar a transformação de área útil em área bruta de construção, conforme determinadas
nos termos do RGEU (Regime Geral das Edificações Urbanas), somos conduzidos a um valor
aproximado € 720,00/m² por metro quadrado de área bruta.
No entanto, este valor é um mero referencial e o perito considera como adequado para a zona
envolvente à parcela atendendo às caraterísticas, qualidade de construção e arquitetónica dos
edifícios aí existentes, que um valor de € 800,00/m² de área bruta de construção será o mais
adequado.
5.2. Determinação do Índice de Construção
Como foi referido no ponto 3.1 será adotado um índice de construção de 0,80.
5.3. Determinação do Índice Fundiário
(percentagem do valor da construção para o cálculo do valor do solo)
De acordo com o artigo 26.º do Código das Expropriações, num aproveitamento
economicamente normal, o valor do solo apto para construção deverá corresponder a um
máximo de 15% do custo de construção que nele é possível efetuar, variando em função da
localização e qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona.
Assim, a percentagem do valor da construção (Índice fundiário) para o cálculo do valor do solo
apto para a construção contempla os seguintes parâmetros:
Valor base (máximo de 15%) – 13,5%
a) Acesso rodoviário com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente junto à
parcela – 1,5%
b) Passeios em toda a extensão do arruamento ou do quarteirão do lado da parcela – 0,5%
c) Rede de distribuição de energia elétrica em baixa tensão com serviço junto da parcela –
1%
d) Rede de abastecimento domiciliário de água junto da parcela – 1%
e) Rede de saneamento básico com coletor junto da parcela – 1,5%
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f) Rede de drenagem de águas pluviais junto da parcela – 0,5%
g) Estação depuradora em ligação com a rede de colectores de saneamento com serviço
junto da parcela — 2 %;
h) Rede telefónica junto da parcela – 1%
Total – 22,50%
5.4. Cálculo da Indemnização
5.4.1 Valor do solo
Considerando o estado atual do imóvel
O valor do terreno será então encontrado pela seguinte fórmula de cálculo:
Valor Unitário do Solo = Custo de Construção x Índice de Construção x Índice Fundiário
De acordo com o explicitado nos pontos anteriores o perito considera que o valor do
solo será equivalente a:
Valor Unitário do solo = 800,00 €/m² x 0,80 x 0,225 = 144,00 €/m²
Nos termos do artigo 9.º do Código das Expropriações em vigor, que menciona:
“Se o aproveitamento urbanístico que serviu de base à aplicação do critério fixado nos n.ºs 4 a
8 constituir, comprovadamente, uma sobrecarga incomportável para as infraestruturas
existentes, no cálculo do montante indemnizatório deverão ter -se em conta as despesas
necessárias ao reforço das mesmas.” Considera-se uma verba de 15% daquele valor para
reforço de infraestruturas:
Valor Unitário do solo = 144,00 €/m² x (1-0,15) = 122,40 €/m²,
O valor total do solo é assim estimado em:
Valor Total do Solo = 5.516,53 m² x 122,40 €/m²= 675.223,00 €
5.4.2 Valor das Construções Existentes
Como já foi indicado no ponto 5.1, única construção de valor que existe no local é a
habitacional a sul da parcela, ocupada, com 250 m² (150 m² de área principal e 100 m² de
telheiro/garagem), sendo o seu valor estimado em:
150 m² x 400 €/m² + 100 m² x 100 €/m² = 70.000 €
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Ainda assim, como também já foi dito o aproveitamento urbanístico do imóvel pressupõe a
demolição das construções existentes e, neste pressuposto, as mesmas não constituem uma
valorização mas sim um encargo. De igual forma as restantes benfeitorias inventariadas não
tem valor de mercado efetivo, face à dimensão da propriedade.
5.4.3 Valor das Indemnizações Autónomas
Existe um arrendamento habitacional, para a construção identificada em 5.4.2. A arrendatária
chama-se Conceição Novais, tem 82 anos e mora no local com os filhos e um neto
deficiente. A renda paga (não foi possível confirmar por contrato ou visualização de
recibo de renda) é de 40 €/mês.
Admite-se o seguinte cálculo:
Diferencial de rendas:
Renda estimada de Mercado: 150 m² x 4,75 €/mês = 712,5 €/mês
Renda atual: 40 €/mês
Diferencial: 712,50 €/mês-40,00 €/mês = 672,5 €/mês x 12 meses = 8.070 €/ano
Admitindo um período de 5 anos = 8.070 €/ano x 5 anos = 40.350 €
Despesas de adaptação e mudança (contando com umas pessoa deficiente) ≈ 10.000 €
Num total de indemnização estimado de 50.000 €
5.4.4 Dedução dos encargos com demolições e realojamentos
Caso a entidade expropriante entenda, no presente caso, aplicar o prescrito no n.º 3 do artigo
28.º do Código das Expropriações em face da necessidade de proceder a demolições e
desalojamentos, ao valor do solo e das construções, deduzir-se-á esses montantes.
Valor das demolições:
Construções antigas, devolutas, a nascente:
300 m² x 15,00 €/m² = 4.500,00 €
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Construções de natureza industrial de um piso, e anexos a norte:
(680 m² + 500 m²) x 10,00 €/m² = 11.800,00 €
Construção habitacional a sul:
250 m² x 20,00 €/m² = 5.000,00 €
Num total de 4.500,00 € + 11.800,00 € + 5.000 € = 21.300 €.
No pressuposto de se considerar apenas a dedução das demolições:
Valor Total do Imóvel = Valor do Solo – Valor das Demolições – Valor dos Desalojamentos =
675.223,00 € - 21.300,00 € - 50.000,00 € = 603.923,00 €
6. CONCLUSÃO
Atendendo aos cálculos e metodologias atrás explicitados, e para efeitos do n.º 4 do artigo 10.º
do Código das Expropriações o perito subscritor considera como o valor real e corrente do bem,
livre de ónus ou encargos o montante de:
675.223,00 €
(Seiscentos e Setenta e Cinco Mil, Duzentos e Vinte e Três Euros)
Lisboa, Julho de 2015
O perito
___________________________________________________________
Eng.º Vítor José Mateus Soares
Anexos:
Fotografia aérea (Google do imóvel)
Extrato da Planta de Cadastro
Fotos do Imóvel
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Localização da parcela
Coordenadas: 38°46'06.36"N; 9º11'14.92"W
Extrato da Planta parcelar
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Casas devolutas a nascente
Habitação a Sul
Construções Industriais a Norte (Av. Professor
Francisco da Gama Caeiro)
Casas devolutas a nascente
Habitação a Sul
Construções Industriais e Anexos a Norte
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Relatório de Avaliação 25/25
Construções precárias
Vista da parcela
Azinhaga Escura
Construções precárias