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UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
DIRECCIÓN DE POSGRADO
PORTADA
PROPUESTA PLAN DE NEGOCIOS PARA LA TOMA DE DECISIONES
PROYECTO INMOBILIARIO “LA MOLINA”
TRABAJO DE INVESTIGACIÓN PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL GRADO
ACADÉMICO DE MAGÍSTER EN ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
AUTOR: DR. OSCAR VINICIO VITERI ARGUELLO
TUTORA: DRA. GABRIELA SULCA CORDOVA
D.M. DE QUITO, SEPTIEMBRE DE 2018
REFERENCIAS DEL AUTOR:
Dr. Oscar Vinicio Viteri Arguello
REFERENCIAS DEL TUTOR:
Dra. Gabriela Sulca Cordova
REFERENCIAS INVESTIGATIVAS:
Plan de Negocios
Toma de Decisiones
Proyecto Inmobiliario
Viteri Arguello, Oscar Vinicio (2018). Propuesta plan de negocios para la toma de
decisiones proyecto inmobiliario “La Molina”. Trabajo de Investigación previo a la
Obtención del Grado Académico de Magíster en Administración de Empresas, Facultad
de Ciencias Administrativas, Dirección de Posgrado. Quito: UCE. 95 p.
iii
DERECHOS DE AUTOR
Yo, Oscar Vinicio Viteri Arguello con C.C. 170476973-4 en calidad de autor del trabajo
de investigación: Propuesta Plan de Negocios para la toma de decisiones Proyecto
Inmobiliario “la Molina” Autorizo a la Universidad Central del Ecuador a hacer uso
de todos los contenidos que me pertenecen o parte de los que contiene esta obra, con
fines estrictamente académicos o de investigación.
Los derechos que como autor me corresponden, con excepción de la presente
autorización, seguirán vigentes a mi favor, de conformidad con lo establecido en los
artículos 5, 6, 8, 19 y demás pertinentes de la Ley de Propiedad Intelectual y su
Reglamento.
Asimismo, autorizo a la Universidad Central del Ecuador para que realice la
digitalización y publicación de este trabajo de investigación en el repositorio virtual, de
conformidad a lo dispuesto en el Art. 144 de la ley Orgánica de Educación Superior.
En la ciudad de Quito, a los 27 días del mes de abril de 2018
_________________________________________
Dr. Oscar Vinicio Viteri Arguello
C.C. 170476973-4
Cel: 0999804026
iv
APROBACIÓN DEL TUTOR DEL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN
Yo, DRA. GABRIELA SULCA CORDOVA. En calidad de tutora del trabajo de
investigación, PROPUESTA PLAN DE NEGOCIOS PARA LA TOMA DE
DECISIONES PROYECTO INMOBILIARIO “LA MOLINA” elaborado por el
estudiante Oscar Vinicio Viteri Arguello de la Maestría en Administración de
Empresas, Dirección de Posgrado de la Facultad de Ciencias Administrativas de la
Universidad Central del Ecuador, APRUEBO, en consideración que el trabajo de
investigación reúne los requisitos y méritos necesarios en el campo metodológico y
epistemológico, para ser sometido al jurado examinador que se designe en virtud de
continuar con el proceso de titulación determinado por la Universidad Central del
Ecuador.
En la ciudad de Quito, a los 27 días del mes de abril de 2018
___________________________________
DRA. GABRIELA SULCA CORDOVA
C.C. 1713844189
v
APROBACIÓN DEL TUTOR DEL NIVEL DE SIMILITUD DEL TRABAJO DE
TITULACIÓN
Yo, DRA. GABRIELA SULCA CORDOVA. En calidad de tutora del trabajo de
titulación, PROPUESTA PLAN DE NEGOCIOS PARA LA TOMA DE DECISIONES
PROYECTO INMOBILIARIO “LA MOLINA” elaborado por el estudiante Oscar
Vinicio Viteri Arguello de la Maestría en Administración de Empresas, Dirección de
Posgrado de la Facultad de Ciencias Administrativas de la Universidad Central del
Ecuador, APRUEBO, el nivel de similitud en correspondencia con los parámetros
establecidos considerando el resultado del programa especializado para tal efecto, el
análisis y revisión personal.
Se anexa la hoja de resumen del programa especializado en imagen PDF
En la ciudad de Quito, a los 09 días del mes de Agosto de 2018
___________________________________
DRA. GABRIELA SULCA CORDOVA
C.C. 1713844189
vi
vii
DEDICATORIA
Dedico esta tesis a mi familia, quienes han sido mi
mayor motivación en el desarrollo de este
proyecto, son quienes me brindan su apoyo,
confianza, fortaleza, que ha derivado en dedicar mi
mayor esfuerzo y conocimientos en la
investigación y culminación en el presente estudio,
para la obtención de la Maestría en Administración
de Empresas.
Dr. Oscar Viteri Arguello
viii
AGRADECIMIENTO
Agradezco a los docentes y autoridades por
compartir sus conocimientos, así como el apoyo
brindado. A los amigos y compañeros de clase, con
los que disfrutamos momentos muy gratos y de
mucha camaradería. También quiero agradecer a
mi Directora de Tesis la Dra. Gabriela Sulca
Córdova por el tiempo brindado, su gran aporte
académico e interés demostrado en el desarrollo y
culminación de esta tesis.
Dr. Oscar Viteri Arguello
ix
CONTENIDO
PORTADA ....................................................................................................................... ii
DERECHOS DE AUTOR ............................................................................................... iii
APROBACIÓN DEL TUTOR DEL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN ...................... iv
APROBACIÓN DEL TUTOR DEL NIVEL DE SIMILITUD DEL TRABAJO DE
TITULACIÓN ................................................................................................................... v
DEDICATORIA ............................................................................................................. vii
AGRADECIMIENTO ................................................................................................... viii
CONTENIDO .................................................................................................................. ix
LISTA DE TABLAS ...................................................................................................... xii
LISTA DE GRÁFICOS ................................................................................................. xiii
LISTA DE ANEXO ...................................................................................................... xiv
LISTA DE ILUSTACIONES ........................................................................................ xiv
RESUMEN ...................................................................................................................... xv
ABSTRACT .................................................................................................................. xvi
CAPITULO I ..................................................................................................................... 1
PERFIL INSTITUCIONAL DE LA CONSTRUCTORA MOVACK S.A. –
PROYECTO LA MOLINA ............................................................................................... 1
1.1 Constructora MOVACK S.A. ................................................................................. 1
1.1.1 Giro del Negocio ............................................................................................. 1
1.1.2 Zona de Intervención ....................................................................................... 2
1.1.3 Misión, Visión, Objetivos, Estrategias y Valores Institucionales ................... 2
1.1.4 Productos y Servicios ...................................................................................... 3
1.1.5 Estructura Organizacional ............................................................................... 4
1.1.6 Gestión por Procesos ....................................................................................... 5
1.1.7 Mapa de Procesos del proyecto La Molina ..................................................... 6
1.1.8 Cadena de Valor .............................................................................................. 9
1.2 Proyecto Inmobiliario LA MOLINA ............................................................... 12
x
1.2.1 Ubicación ....................................................................................................... 12
1.2.2 Productos y servicios ..................................................................................... 13
1.2.3 Estructura del Proyecto .................................................................................. 18
1.3 Marco Normativo – Proyecto .......................................................................... 19
CAPÍTULO II .................................................................................................................. 21
MARCO TEÓRICO ........................................................................................................ 21
ESQUEMA DE UN PLAN DE NEGOCIOS .................................................................. 21
2.1 Plan de Negocio .................................................................................................... 21
2.2 Estructura del Plan de Negocio ............................................................................ 22
2.2.1 Resumen Ejecutivo ........................................................................................ 22
2.2.2 Descripción del Producto............................................................................... 23
2.2.3 Mercado potencial ......................................................................................... 23
2.2.4 Análisis FODA .............................................................................................. 24
2.2.5 Plan Financiero .............................................................................................. 24
2.2.6 Equipo directivo ............................................................................................ 25
2.2.7 Plan de implantación ..................................................................................... 25
2.2.8 Plan de Marketing .......................................................................................... 25
2.2.9 Análisis y determinación de riesgos .............................................................. 26
2.3 Características del Plan de Negocio. .................................................................... 27
2.4 Beneficios del Plan de Negocio ............................................................................ 27
2.5 La Toma de Decisiones ........................................................................................ 28
2.5.1 Etapas en el Proceso de Toma de Decisiones ................................................ 30
2.6 El Sector Inmobiliario .......................................................................................... 35
2.6.1 Análisis del Sector Inmobiliario en el Ecuador ............................................. 36
2.6.2 Actividades del sector de la construcción en el Ecuador............................... 39
2.7 El Proyecto ........................................................................................................... 40
xi
2.7.1 Pasos para la Ejecución de un Proyecto de Construcción ............................. 40
CAPÍTULO III ................................................................................................................ 46
DISEÑO DEL PLAN DE NEGOCIOS PARA EL PROYECTO INMOBILIARIO LA
MOLINA ......................................................................................................................... 46
3.1 Plan de Negocios del Proyecto Inmobiliario La Molina .................................. 46
3.2 Resumen Ejecutivo ............................................................................................... 46
3.3 Descripción del Producto...................................................................................... 47
3.3.1 Tipología de la vivienda ................................................................................ 47
3.4 Mercado Potencial ................................................................................................ 48
3.4.1 Población y muestra....................................................................................... 49
3.4.2 Análisis e interpretación de los resultados .................................................... 50
3.5 FODA ................................................................................................................... 59
3.6 Plan Financiero ..................................................................................................... 63
3.7 Equipo Directivo .................................................................................................. 69
3.8 Plan de Implantación ............................................................................................ 73
3.9 Plan de Marketing ................................................................................................. 77
3.9.1 Presupuesto de marketing .............................................................................. 77
3.9.2 Descripción del producto ............................................................................... 77
3.9.3 El precio ......................................................................................................... 81
3.9.4 Política de comunicación ............................................................................... 82
3.9.5 Plan de venta .................................................................................................. 84
3.10 Análisis y determinación de riesgos ................................................................... 85
CAPITULO IV ................................................................................................................ 91
4.1 CONCLUSIONES ................................................................................................ 91
4.2 RECOMENDACIONES ...................................................................................... 92
BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................. 93
ANEXOS ......................................................................................................................... 96
xii
LISTA DE TABLAS
Tabla 1 Procesos y subprocesos de la empresa ................................................................ 9
Tabla 2 Información predial ........................................................................................... 20
Tabla 3 Cronograma de actividades ............................................................................... 42
Tabla 4 Lugar de residencia ........................................................................................... 50
Tabla 5 Situación de la vivienda..................................................................................... 51
Tabla 6 Pago mensual ..................................................................................................... 52
Tabla 7 Ingresos económicos ......................................................................................... 53
Tabla 8 Vivienda en Carapungo ..................................................................................... 54
Tabla 9 Forma de pago ................................................................................................... 55
Tabla 10 Total de habitaciones ....................................................................................... 56
Tabla 11 Pago por la vivienda ........................................................................................ 57
Tabla 12 Resumen del resultado de las encuestas .......................................................... 58
Tabla 13 Determinación de las estrategias ..................................................................... 61
Tabla 14 Resumen de las estrategias FO, DO ................................................................ 62
Tabla 15 Resumen de las estrategias FA, DA ................................................................ 63
Tabla 16 Obtención de recursos de Capital .................................................................... 63
Tabla 17 Presupuesto La Molina por objeto de obra ...................................................... 64
Tabla 18 Costo de las viviendas por años....................................................................... 65
Tabla 19 Ingreso de las viviendas por etapas ................................................................. 65
Tabla 20 Balance general inicial .................................................................................... 66
Tabla 21 Balance de resultado inicial ............................................................................. 66
Tabla 22 Flujo de venta .................................................................................................. 67
Tabla 23 Flujo de caja .................................................................................................... 68
Tabla 24 Calculo de VAN y TIR .................................................................................... 68
Tabla 25 Cronograma de actividades para la implementación del proyecto .................. 73
Tabla 26 Descripción de las Vivienda ............................................................................ 78
xiii
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1 Estructura del Plan de Negocio ...................................................................... 22
Gráfico 2 Etapas para la toma de decisiones .................................................................. 30
Gráfico 3 Comportamiento del Sector Inmobiliario del 2006 al 2016 ........................... 37
Gráfico 4 Comparación del sector inmobiliario residencial ........................................... 38
Gráfico 5 Lugar de residencia ........................................................................................ 50
Gráfico 6 Situación de la vivienda ................................................................................. 51
Gráfico 7 Pago mensual .................................................................................................. 52
Gráfico 8 Ingresos económicos ...................................................................................... 53
Gráfico 9 Vivienda en Carapungo .................................................................................. 54
Gráfico 10 Forma de pago .............................................................................................. 55
Gráfico 11 Total de habitaciones .................................................................................... 56
Gráfico 12 Pago por la vivienda ..................................................................................... 57
Gráfico 13 Equipo directivo ........................................................................................... 69
xiv
LISTA DE ANEXO
Anexo A La encuesta ...................................................................................................... 96
LISTA DE ILUSTACIONES
Ilustración 1 Logotipo de la empresa ............................................................................... 1
Ilustración 2 Organigrama ................................................................................................ 4
Ilustración 3 Elementos del proceso ................................................................................. 6
Ilustración 4 Mapa de Procesos ........................................................................................ 7
Ilustración 5 Cadena de Valores ..................................................................................... 11
Ilustración 6 Ubicación geográfica del Proyecto La Molina .......................................... 12
Ilustración 7 Zona de intervención del Proyecto La Molina .......................................... 13
Ilustración 8 Vista frontal del Conjunto Habitacional .................................................... 14
Ilustración 9 Vista área del Conjunto Habitacional ........................................................ 14
Ilustración 10 Vista exterior y parqueaderos .................................................................. 15
Ilustración 11 Vista área de circulación y parqueaderos ................................................ 15
Ilustración 12 Vista área social ....................................................................................... 16
Ilustración 13 Vista dormitorio Master .......................................................................... 16
Ilustración 14 Plano de Casa .......................................................................................... 17
Ilustración 15 Plano de Departamento............................................................................ 17
Ilustración 16 Plano de DUPLEX .................................................................................. 18
Ilustración 17 Logotipo del Proyecto Inmobiliario. ....................................................... 46
Ilustración 18 Canal de distribución ............................................................................... 83
xv
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
DIRECCIÓN DE POSGRADO
PROPUESTA PLAN DE NEGOCIOS PARA LA TOMA DE DECISIONES
PROYECTO INMOBILIARIO “LA MOLINA”
Autor: Dr. Oscar Vinicio Viteri Arguello
Tutor: Dra. Gabriela Sulca Cordova.
Fecha: Agosto de 2018
RESUMEN
A continuación, se detalla un plan de negocios para el proyecto inmobiliario ¨LA
MOLINA¨, el cual está ubicado en el barrio de Carapungo, parroquia de Calderón,
cantón Quito, provincia de Pichincha. En el presente trabajo de titulación encontraremos
un análisis y presentación de datos enfocados tanto a la planificación, diseño del
proyecto, procesos constructivos, así como a estudios económicos y financieros. De
igual manera se complementa con estudios de factibilidad del proyecto.
Consecuentemente, se determina cual es la oferta y demanda del sector de influencia
donde se va a realizar el proyecto inmobiliario.
Se consta de un análisis para estrategias de venta, que permitan atraer a futuros
compradores. Además de un plan de inversiones donde se evalúan los ingresos y
egresos estimados. Se estudia el crecimiento futuro de la inversión y las restricciones
que se presenten a lo largo del plan inmobiliario, como son: monetario, constructivo,
legal, ordenanzas municipales y ventas.
Están presentes los presupuestos de cada etapa del proyecto y de igual manera, las
proyecciones de ventas, flujos de caja, cronograma de construcción, balances y cálculo
de indicadores económicos, que sirven como información y referencia para la toma
satisfactoria de decisiones.
PALABRAS CLAVES: PROYECTO INMOBILIARIO / PLAN DE NEGOCIO /
FACTIBILIDAD / TOMA DE DECISIONES / ETAPAS CONSTRUCTIVAS.
xvi
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
DIRECCIÓN DE POSGRADO
REAL ESTATE PROJECT “LA MOLINA”, BUSINESS PLAN PROPOSAL FOR
DECISION MAKING
Author: Oscar Vinicio Viteri Arguello Dr
Tutor: Gabriela Sulca Cordova Dr.
Date: August 2018
ABSTRACT
Below is a business plan for the real estate project ¨LA MOLINA¨, which is located in the
neighborhood of Carapungo, parish of Calderón, Quito county, province of Pichincha. In the
present work of titulation, we will find data analysis and presentation focused on the planning;
design of the project, constructive processes, as well as to economic and financial studies.
Similarly, it is complemented with project feasibility studies.
Consequently, is determined the supply and demand of the sector of influence where the real
estate project is going to be carried out.
It consists of an analysis for sales strategies that allow attracting future buyers. In addition the
investment plan, evaluating where estimated income and expenses are. We study the future
growth of the investment and the restrictions that arise throughout the real estate plan, such as:
monetary, constructive, legal, municipal ordinances and sales.
The budgets of each stage of the project are present, as well as the sales projections, cash flows,
construction schedule, balance sheets and calculation of economic indicators, which serve as
information and reference for the satisfactory taking of decisions.
KEYWORDS: REAL ESTATE PROJECT / BUSINESS PLAN / FEASIBILITY / DECISION-
MAKING / CONSTRUCTION STAGES.
1
CAPITULO I
PERFIL INSTITUCIONAL DE LA CONSTRUCTORA MOVACK S.A. –
PROYECTO LA MOLINA
1.1 Constructora MOVACK S.A.
Constructora MOVACK S.A. es una empresa nueva, direccionada a la planificación,
diseño y construcción de obras civiles. En la actualidad se encuentra desarrollando un
proyecto inmobiliario, orientado al segmento medio de la población, pensando en el
momento coyuntural que atraviesa el país, es necesario el enfoque a este segmento de
población, de medianos recursos y de mayor demanda de vivienda.
1.1.1 Giro del Negocio
MOVACK S.A, es una empresa perteneciente al sector de la construcción, fue creada el
03 de marzo del 2011 siendo una sociedad anónima. Con personería jurídica mediante
resolución ADM-Q-2011-004 de La Superintendencia de Compañías e inscrita en el
Registro Mercantil del Cantón Quito, con el N° 1467 Tomo 142 el 5 de mayo del 2011.
Ilustración 1 Logotipo de la empresa
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
2
1.1.2 Zona de Intervención
La zona de intervención de la Constructora “MOVACK S.A” es a nivel nacional, al
momento con intervención en el barrio de Carapungo Parroquia de Calderón del Cantón
Quito Provincia de Pichincha, donde se prevé iniciar un proyecto inmobiliario de 13
casas y 29 departamentos, con el nombre de Conjunto habitacional “LA MOLINA”.
1.1.3 Misión, Visión, Objetivos, Estrategias y Valores Institucionales
Misión.
Planificar, diseñar, construir proyectos inmobiliarios, que satisfagan las necesidades de
los clientes, mediante tecnologías de vanguardia con elevados estándares de calidad.
Visión.
Ser empresa líder en el sector inmobiliario y de la construcción, mediante propuestas
innovadoras que satisfagan las necesidades de los usuarios, en la que la excelencia sea
nuestro lema.
Valores Institucionales.
El mayor valor del colectivo laboral consiste en fomentar la motivación, superación
profesional y desarrollo personal. Inmersos en un excelente ambiente laboral donde
cada trabajador expone sus potencialidades y calidad humana, facilitando el trabajo en
equipo.
Honestidad: Se manifiesta mediante la libertad de criterios y confiabilidad que
emanamos a los clientes.
Confiabilidad: Se cumple dando seguridad en las relaciones laborales con los
clientes externos e internos, en función de la calidad de trabajo.
3
Fiabilidad: Se busca soluciónes a los diferentes problemas que surgen,
respetando nuestros compromisos y siendo veraces, tanto en las palabras, como
en los hechos.
Profesionalidad: Perfeccionamos el trabajo día a día, reflejando la solvencia en
las diferentes actividades que realizamos.
Excelencia: En la realización del trabajo diario con calidad.
Puntualidad: Con la entrega en el tiempo establecido de los proyectos
terminados.
1.1.4 Productos y Servicios
La empresa constructora “MOVACK S.A” posee la infraestructura y mano de obra
calificada e imprescindible para ejecutar las construcciones inmobiliarias, con adecuado
control y uso de los materiales de calidad, que requiere cada proyecto constructivo.
Desde 2011, la empresa constructora “MOVACK S.A”, ofrece los siguientes servicios:
Planificación, diseño y construcción de bodegas, oficinas y viviendas.
Servicios de asesoramiento en:
Estudios técnicos de obras.
Confección de proyectos.
Presupuestos.
Para ello posee medios informáticos de última generación, programas de diseño y
constructivos actualizados que favorecen la creación de proyectos de vanguardia, el
control y óptimo desarrollo de obra permite obtener calidad y costos competitivos. Los
ejecutivos se encuentran abiertos a dar respuestas a las necesidades de los clientes, de
forma oportuna y rápida, para así cumplir a cabalidad con los tiempos establecidos, sin
descuidar la calidad y excelencia, rasgo que caracteriza a la constructora.
4
1.1.5 Estructura Organizacional
La empresa “MOVACK S.A” cuenta en la actualidad con personal estable, conformado
por cinco trabajadores, los cuales laboran bajo la relación contractual del Código de
Trabajo y además personal contratado de acuerdo a la demanda de cada proyecto.
Mediante un organigrama, se establece la estructura de la empresa a nivel jerárquico,
observando las relaciones de subordinación existentes en dicha empresa. Medio que
permite conocer el funcionamiento interno de la misma.
Gerencia de
Proyectos
Administrador
Gerencia de
Venta
Promoción y
Publicidad
Gerente
General
Contabilidad
Diseño
Planificación y
Construcción
Asistencia
Técnica Cobranzas
Talento
HumanoDepartamento
Legal
Junta General
de Accionistas
Ilustración 2 Organigrama Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
5
1.1.6 Gestión por Procesos
Es una metodología que se utiliza para perfeccionar el desempeño en los procesos de
una organización y de esta manera satisfacer las perspectivas de los clientes. La gestión
por procesos se sustenta en dar cumplimiento a las necesidades y exigencias de los
compradores, incrementa el trabajo en equipo, así como las estrategias dentro de la
cadena de valor.
Además, ayuda a evaluar la calidad en los procesos al interior de la empresa, ofreciendo
oportunidades de mejora y busca soluciones adecuadas para una mayor eficiencia y
desarrollo empresarial.
En la gestión por procesos se encuentra los siguientes elementos:
Según Espinoza Pachco y Sanaguano Burgos (2015).
Entrada: El ingreso o entrada en un proceso, es aquello que da origen al mismo,
puede ser generada interna o externamente en la organización; es la salida de
otro proceso antecesor en la cadena de valor de la empresa.
Secuencia de actividades: Son generadas haciendo uso de recursos de la
organización, debiendo cumplir con requisitos para poder realzar la ejecución.
En este punto puede existir una interacción con otros procesos, obteniendo
entradas laterales, las mismas que no afectan el orden de las actividades, pero
que son necesarias para completar los requisitos o requerimientos de cada una.
Salida: Es el producto o servicio final del proceso entregado a un usuario interno
o externo, debe ser un resultado con la calidad establecida al inicio del proceso.
Control: En todo proceso se debe aplicar una revisión o verificación de las
actividades para controlar su cumplimiento.
Recursos: Son los medios y requisitos necesarios para cumplir con el desarrollo
correcto del proceso a la primera. Pueden ser personas, equipos, etc.
Además de los elementos anteriores para desarrollar el proceso se necesita de tres
integrantes fundamentales los cuales son:
6
El hombre. Es el principal, pues con sus conocimientos pone en funcionamiento
los medios de trabajo y transforma la materia prima en el producto final.
Materiales. Lo pueden integrar materias primas o un bien.
Recursos físicos. Son aquellas instalaciones, donde se realiza el proceso de
producción, las herramientas y medios necesarios para la terminación del
producto.
Ilustración 3 Elementos del proceso
Fuente: http://arpcalidad.com/wp-content/uploads/2010/05/image.png.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
La implementación y uso de la gestión por procesos es beneficioso en una organización,
ya que permite que todos los trabajadores interactúen entre sí, reconozcan la
importancia de su trabajo, que se verá reflejado al final de cada proceso en mejores
resultados con mayor calidad, además nos permite introducir o eliminar actividades en
beneficio del proceso lo que se traduce en la satisfacción del cliente.
1.1.7 Mapa de Procesos del proyecto La Molina
Los mapas de procesos, en la actualidad son utilizados en temas organizacionales, pues
constituyen una manera gráfica de detallar los procesos de una empresa, convirtiéndose
en información fácil para las personas ( Espinoza Pachco & Sanaguano Burgos, 2015).
Se puede describir como un inventario gráfico de los procesos que posee una empresa,
el cual suministra una representación global de modo que se ubica cada proceso
7
conforme a las características y actividades propias de cada negocio. Brinda una idea
resumida de los elementos que intervienen dentro de un negocio, donde se destacan las
necesidades de clientes, demandas de la sociedad, regulaciones existentes, la gestión
estratégica, el proceso general y sus subprocesos; el impacto que genera en clientes y en
la sociedad en su conjunto, entre otros. Como se muestra en la siguiente ilustración:
Ilustración 4 Mapa de Procesos
Fuente: Macías & Otros (2007).
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Luego de tipificado cada proceso, la empresa precisa su cadena de valor, los procesos se
agrupan en los siguientes grupos:
Procesos estratégicos: Pertenecen a la dirección de la empresa, marcan objetivos,
políticas, estrategias, entre otros.
Procesos agregadores de valor: Se relacionan directamente con las actividades
claves del negocio, apoyando y viabilizando la gestión institucional.
Procesos habilitantes de asesoría y apoyo: Sustenta el proceso, sin modificar la
esencia del negocio.
8
Cada uno de estos métodos permitirá la materialización del proyecto “La Molina” y con
él la puesta en el mercado de un conjunto habitacional confortable, accesible y
funcional.
En la construcción del mapa de procesos, se tiene en cuenta las siguientes etapas:
La creación de un equipo de trabajo con representación en todas las áreas de la
empresa con la finalidad de realizar un análisis, diseñar y por último elaborar el
mapa de procesos.
La identificación de los actuales procesos que tiene la empresa, teniendo
presente el proceso principal.
Para los procesos actuales se tuvieron en cuenta los requerimientos de la
empresa.
La clasificación de los procesos, estos deben ser en forma secuencial y
relacionando unos con otros
Documentación de la interrelación de los diferentes procesos.
El proyecto “La Molina”, se ha propuesto acoger las normas internacionales apoyados
en la mejora continua de todos sus procesos y actividades, para buscar la satisfacción de
las necesidades de los clientes actuales y potenciales.
En la siguiente tabla se muestra el detalle los procesos y subprocesos de la Empresa:
9
Tabla 1 Procesos y subprocesos de la empresa
MACROPROC
ESO
PROCESOS SUBPROCESOS
Procesos
Estratégicos
1. Planificación Estratégica 1. Plan Estratégico
2. Sistema de Gestión de
Calidad
2. Gestión de Calidad
Procesos
Agregadores de
Valor
1. Asistencia Técnica 1. Asesoramiento
2. Planificación y Diseño
3. Desarrollo de Proyectos
2. Labores preliminares 1. Levantamiento Topográfico
2. Estudio de Suelo
3. Planificación y Diseño
3. Movimiento de Tierras 1. Nivelación de suelos
2. Relleno, Excavación y muros
4. Construcción y Montaje 1. Cimentación
2. Estructura Gris
3. Acabados
5. Ventas 1. Preventa y Reservas
2. Venta
3. Cobranzas
6. Obras de Culminación y
Entrega
1.Habitabilidad (Áreas comunales y
sociales)
2. Gestión de Calidad
Procesos
Habilitantes de
Asesoría y
Apoyo
1. Talento Humano 1. Selección de Personal
2. Administración de personal
2. Contabilidad y Finanzas 1. Registro Contable
2. Obligaciones Tributarias
3. Estados Financieros
3. Gestión Legal 1. Contratación pública y privada
2. Gestión Judicial
3. Gestión Legal - Proyecto
Constructivo
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
1.1.8 Cadena de Valor
Para Arimany (2014) la cadena de valor es una herramienta propuesta por Porter en su
libro “la ventaja competitiva”, el cual plantea que:
Es una herramienta empresarial fundamental para analizar las fuentes de ventaja
competitiva, es un medio sistemático que permite examinar todas las actividades que se
realizan y sus interacciones. Permite dividir la compañía en sus actividades
estratégicamente relevantes a fin de entender el comportamiento de los costos, así como
las fuentes actuales y potenciales de diferenciación (pág. 51).
10
Por tanto, la cadena de valor radica en la división de las diferentes operaciones de
cualquier empresa, este proceso es conocido como actividades de agregación de valor.
Dividiendo las mismas en: actividades primarias y actividades de apoyo.
Las actividades primarias abarcan la creación real del producto o servicio para
su posterior venta. (Quintero & Sánchez, 2011).
Las actividades de apoyo son la base de las actividades anteriores y se
complementan entre ellas, suministrando insumos adquiridos, los medios de
trabajo y recursos humanos (Quintero & Sánchez, 2011).
Margen: Es la diferencia existente entre el valor total y el costo colectivo de
desempeñar las actividades de valor (Quintero & Sánchez, 2011).
La cadena de valor promueve, divulga las diferentes actividades del negocio o proyecto
donde se pueden establecer las estrategias competitivas, lo cual facilita una ventaja
competitiva en el mercado y como resultado una mayor rentabilidad en comparación
con las otras empresas que integran el sector.
Según Arimany (2014) plantea que esta herramienta, al desagregar las actividades de
una empresa ayuda a identificar sus fortalezas y debilidades, costos relacionados a cada
actividad, además de las potenciales ventajas competitivas.
Por tanto, la cadena de valor es un patrón en el cual se realiza una descripción del
desarrollo de las principales actividades de la empresa, creando mayor valor al cliente
final. En la siguiente imagen se muestra lo planteado anteriormente, las actividades
primarias, actividades de apoyo y los diferentes procesos que integran cada una de estas
actividades.
11
Ilustración 5 Cadena de Valores
Fuente: Porter (1991).
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Dentro de las principales ventajas competitivas del proyecto están: Diseño moderno de
vanguardia, seguridad, parqueaderos cubiertos, clima templado, seco y agradable,
además de fácil accesibilidad. Las vías de acceso son variadas y viables. Por el Suroeste
la Av. Simón Bolívar, al Sur la Av. Galo Plaza Lazo y Panamericana Norte. A esto se
suman todos los servicios básicos como dependencia del Municipio de Quito. Servicios
de salud como Hospital General de Calderón, Clínica Voz Andes; a pocos metros se
tiene el Centro policial de Carapungo, mercados y supermercados, Bancos, colegios, e
Institutos Superiores, movilidad pública entre otros, elementos que brindan un valor
agregado adicional, que hacen que el conjunto habitacional sea atractivo permitiendo
cubrir todas necesidades y expectativas del cliente.
12
1.2 Proyecto Inmobiliario LA MOLINA
1.2.1 Ubicación
La zona de intervención del proyecto inmobiliario La MOLINA es a nivel local, en el
Barrio de Carapungo Parroquia de Calderón del Cantón Quito, Provincia de Pichincha,
donde se prevé construir el conjunto habitacional.
Ilustración 6 Ubicación geográfica del Proyecto La Molina
Fuente: Maps google (2018).
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Proyecto La
Molina
13
Ilustración 7 Zona de intervención del Proyecto La Molina
Fuente: La propia Investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
1.2.2 Productos y servicios
El proyecto inmobiliario conjunto habitacional La Molina posee infraestructura y mano
de obra calificada para un adecuado desarrollo constructivo del conjunto habitacional, el
que será destinada a un segmento medio de la población del país, con la calidad y
eficiencia requerida, utilizando tecnología de última generación, en un terreno de 2600
m2 ubicado en el Barrio de Carapungo, el cual contará con 13 casas, 29 apartamentos,
43 parqueaderos para los residentes y 6 adicionales para los visitantes, 01 para
discapacitados, el conjunto además ofrece áreas recreacionales, seguridad, iluminación
y mucha funcionalidad, para que los usuarios se sientan a gusto y disfruten de un nuevo
estilo de vida.
Seguidamente, se ilustra con algunas imágenes de Renders, los diferentes cortes del
conjunto habitacional, notándose desde su implantación y diseño la confortabilidad del
proyecto.
Terreno 2. 600 m2
14
Ilustración 8 Vista frontal del Conjunto Habitacional
Fuente: La propia Investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Ilustración 9 Vista área del Conjunto Habitacional
Fuente: La propia Investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
15
Ilustración 10 Vista exterior y parqueaderos
Fuente: La propia Investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Ilustración 11 Vista área de circulación y parqueaderos
Fuente: La propia Investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
16
Ilustración 12 Vista área social
Fuente: La propia Investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Ilustración 13 Vista dormitorio Master
Fuente: La propia Investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
17
Ilustración 14 Plano de Casa
Fuente: La propia Investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Ilustración 15 Plano de Departamento
Fuente: La propia Investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
18
Ilustración 16 Plano de DUPLEX
Fuente: La propia Investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
1.2.3 Estructura del Proyecto
El proyecto LA MOLINA, está estructurado de la siguiente manera.
Resumen Ejecutivo: Es un resumen de los aspectos más significativos del plan
de negocios.
Descripción del Producto: Aquí es donde se plasma detalladamente las
características de las viviendas, compuestas por casas, apartamentos
parqueaderos y áreas de recreación y comunales que se van a ofertar.
Mercado Potencial: La clase media del sector Norte de la ciudad en particular y
en general de todo el país por la necesidad de tener vivienda propia, las familias
de provincias que envían a sus hijos a estudiar en las Universidades, también son
parte de este mercado.
FODA: Es para identificar las debilidades, oportunidades, fortalezas y amenazas
que tiene este proyecto.
Plan Financiero: Son los cálculos de gasto que se originan para la ejecución del
proyecto y los ingresos de el mismo.
19
Equipo Directivo: Lo componen los directivos administrativos y personal
profesional calificado de la constructora Movack S.A.
Plan de Implantación: Comprende todas las acciones para poder ejecutar el
proyecto.
Plan de Marketing: Comprende todas las acciones de publicidad para la
promoción y venta del producto.
Análisis y determinación de riesgos: Establece los riesgos por los cuales puede
atravesar el proyecto.
1.3 Marco Normativo – Proyecto
En el Informe de Regulación Metropolitana, emitido por el Municipio del Distrito
Metropolitano de Quito (DMQ) con fecha 28-08-2017 se muestra el marco normativo
del terreno donde se prevé construir este proyecto. Seguidamente, se ilustra en la tabla
el IRM o línea de fábrica, ocupación del suelo y zonificación.
20
Tabla 2 Información predial
INFORMACIÓN PREDIAL EN UNIPROPIEDAD
DATOS DEL TITULAR DE DOMINIO
C.C/RUC 1792314879001
Nombre o razón Social Constructora MOVACK S. A
DATOS DEL PREDIO Y AREA DE CONSTRUCCION
Número de predio 344667
Geo clave 170108551395023000
Clave catastral 1331206019000000000
En derechos y acciones No
Área de construcción cubierta 0.00 m2
Área de construcción abierta 0.00 m2
Área bruta total de construcción 0.00 m2
DATOS DEL LOTE
Área según escritura 2.542,84 m2
Área gráfica 2.561,94 m2
Frente Total 34,89 m
Máximo ETAM permitido 10.00%=254,28 m2 (SU))
Zona Metropolitana Calderón
Parroquia Calderón
Barrio/Sector S. Luis Calderón
Dependencia administrativa Administración Zonal Calderón
CALLES
Frente SIREC-Q
Calle Jaime Rodos Aguilera
Ancho(m) 13
Referencia a 2.00m del bordillo
Nomenclatura Oe11
REGULACIONES
Zonificación Pisos Retiros
Zona: D3 (D203-80) Altura:12 m Frontal: 0 m
Lote mínimo: 200 m2
Número de
pisos:3
Lateral: 0 m
Frente mínimo: 10 m Posterior: 3 m
COS total: 2040% Entre Bloque: 6 m
COS en planta baja: 80%
Forma de ocupación del suelo: (D) Sobre línea
de fábrica
Clasificación del suelo: (SU) Suelo
Urbano
Uso de suelo: (RU2) Residencial urbano 2 Factibilidad de servicios básicos: Si
Fuente: Información Predial en Unipropiedad (2017).
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
21
CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO
ESQUEMA DE UN PLAN DE NEGOCIOS
2.1 Plan de Negocio
La principal importancia de un plan de negocio es su viabilidad, para lograrlo es
necesario cumplir con ciertos requisitos en su elaboración, pues el mismo debe
responder al objetivo que se pretende alcanzar mediante una idea inicial. Debe
confeccionarse teniendo en cuenta las características de la empresa o proyecto, por
tanto, no debe ser de forma genérica y debe incluir las fechas, presupuestos, los plazos a
ser cumplidos, además de ser medible, se convierte en una fotografía de la futura
empresa o proyecto.
Existen varias definiciones sobre un plan de negocio, entre las cuales tenemos las
siguientes:
Según Bustos, consiste en la descripción detallada del negocio que se quiere emprender
con la finalidad de obtener éxito en el entorno competitivo, puede ser la creación de
una nueva empresa, expansión de una firma existente, o incluso implementar un
proyecto dentro de la organización existente (Bustos, 2017).
Bravo, define al plan de negocios como un bloque de información plasmada en un
documento, el cual debe ser interpretado por propios y extraños, reflejando el
pensamiento estratégico de la empresa y sus negocios, con obligaciones y resultados
cuantificables previstos para un periodo de tiempo determinado (Bravo Peláez, 2012).
Ambos conceptos, hacen referencia a la información que debe tener el mismo, por tanto,
el plan de negocio es una herramienta de trabajo para los empresarios, siendo el punto
de partida para un desarrollo empresarial. Pues en él se describen las ideas, y su manera
de implementarlas. Además de reflejar los objetivos que se pretenden alcanzar, con las
estrategias a utilizar.
22
2.2 Estructura del Plan de Negocio
Para realizar una adecuada ejecución del plan de negocio se debe tener una sólida
estructura, sin ser extenso, pero de fácil lectura, flexible y de permanente revisión.
Plan de Negocio
Resumen Ejecutivo
Descripción del
Producto
Mercado
Potencial
Principales
Riesgos
Estrategia de
Marketing
Plan de
Implementación
Equipo Directivo Plan Financiero
FODA
Gráfico 1 Estructura del Plan de Negocio
Fuente: La propia Investigación.
Elaborado por. Oscar Viteri Arguello.
2.2.1 Resumen Ejecutivo
Radica en ser un resumen de los aspectos más significativos del plan de negocio, es la
presentación del mismo, con la finalidad de atraer el interés de los receptores del
proyecto, por tanto, debe ser breve describiendo algunos aspectos como: la función
empresarial, mercado de la empresa, el producto, su diferenciación, entre otros y se
realiza una vez culminado todo el plan.
Función Empresarial: Define las prioridades del negocio y las necesidades
que desea cubrir.
Mercado de la Empresa: hacia donde se dirige la empresa, describiendo su
mercado.
23
El producto: Se hace una descripción de las características del producto que
se elaborará.
Diferenciación. Es la característica del producto que lo diferencia del
existente, debe ser atractivo a los consumidores ( Abrams, 2011).
El resumen ejecutivo es la parte principal del plan, pues abarca de forma breve y
concisa toda la información necesaria e importante, a tal punto que, en ocasiones, es la
única parte que leen los empresarios, entre otros motivos por la falta de tiempo.
2.2.2 Descripción del Producto
En esta parte del plan se realiza una explicación al detalle de las características del
producto que se va a ofertar, que abarque sus funciones básicas y el soporte tecnológico.
El valor distintivo debe estar enfocado a los consumidores reales del producto para que
sea capaz de satisfacer sus necesidades ( Abrams, 2011).
2.2.3 Mercado potencial
Debe realizarse una descripción del mercado teniendo en cuenta los siguientes
elementos:
Descripción del mercado.
Tamaño de mercado (volumen de ventas, rentabilidad, etc.).
Grado de consolidación del sector.
Factores clave de éxito de este mercado.
Barreras de entrada y salida.
Evolución y crecimiento.
Ritmo de crecimiento histórico y futuro.
Tendencias (Bravo Peláez, 2012).
Es necesario en esta parte del plan tener presente el objetivo del producto, para ello se
debe reflejar la segmentación de clientes, el tamaño de mercado para cada segmento de
consumidores, principales factores de crecimiento en cada segmento, el volumen de
24
ventas por segmento, la rentabilidad esperada de cada segmento de mercado y el
segmento de mercado más atractivo.
2.2.4 Análisis FODA
El mismo consiste en identificar las debilidades, oportunidades, fortalezas y amenazas,
por tanto, se considera como un instrumento para el estudio de la situación real en la
que se encuentra un proyecto o empresa y prevé una estrategia para el futuro, el mismo
se agrupa en debilidades y fortalezas, las cuales lo componen las características internas.
Las amenazas y oportunidades reflejan la situación externa.
Los aspectos internos que se analizan en las fortalezas y debilidades están entre otros, la
disponibilidad de los recursos económicos, humanos, activos, calidad del producto,
percepción de los consumidores, el mercado.
En los aspectos externos, se parte de la premisa que la empresa no puede existir fuera
del entorno que la rodea. Por tanto, este análisis consiente en establecer las
oportunidades y amenazas que el contexto puede presentarle a la empresa. Para la
determinación de las oportunidades y amenazas, tienen presente los principales hechos o
acontecimientos del ambiente que guarden relación con la empresa.
Por lo tanto, el análisis FODA radica en cómo la empresa puede potenciar los elementos
positivos y a la vez establecer estrategias para minimizar los negativos (Bravo Peláez,
2012).
2.2.5 Plan Financiero
En el plan de negocio se plasman todas las vías de ingresos. Y el plan financiero se
realiza detallado para los primeros dos años. Las cifras deben estar calculadas en base a
hipótesis razonables (Bravo Peláez, 2012).
25
2.2.6 Equipo directivo
El equipo directivo: debe ser capaz de ejecutar y desarrollar el negocio, además debe
reflejar los principales datos de los directivos, así como las descripciones de las
funciones principales, las personas y sus responsabilidades de cada integrante del
equipo y cuál es el sistema de delegación que se establece (Velasco, 2007).
2.2.7 Plan de implantación
Es la parte donde se encuentra la fase de desarrollo, si existe un prototipo desarrollado
se debe presentar o si se ha podido otorgar el producto ante algún consumidor piloto, se
deben reflejar los resultados.
Plan de implantación: es necesario realizar un plan de todas las actividades necesarias
para poner en marcha la empresa, así como para identificar las necesidades de
financiación reales (Bravo Peláez, 2012).
Alianzas estratégicas
Si existe alguna asociación o está previsto realizar alguna, deben detallarse cuántas, con
quién, grado de involucración, estado de desarrollo de las mismas, condiciones,
objetivos, entre otros datos de interés (Velasco, 2007).
Por tanto, para que existan las alianzas estratégicas, los socios deben de aportar, sea en
porcentajes iguales o diferentes los recursos tales como: capital, conocimiento,
experiencia, o propiedad intelectual entre otros. La alianza se convierte en una
cooperación que tiene el mismo objetivo obtener buenos resultados.
2.2.8 Plan de Marketing
Se realiza una descripción de las características individuales del producto respecto a la
competencia, como se espera mantener el posicionamiento del producto en el mercado.
Para lo cual, mediante las estrategias de marketing, se debe definir cuál va a ser la
26
estrategia por seguir para atraer la cantidad de consumidores deseados y cuál va a ser su
precio de adquisición (Velasco, 2007).
En la estrategia de marketing se debe detallar:
Principales medios utilizados para la comunicación.
Proveedores de servicio con los que se pretende laborar.
Coste de adquisición y fidelización por usuario.
Si es un nuevo negocio, es necesario detallar cómo se intenta realizar la campaña de
promoción, así como los medios que se van a utilizar, para desarrollarla.
2.2.9 Análisis y determinación de riesgos
Se pueden identificar dos tipos de riesgos, los básicos que inciden en el mercado y los
del negocio. En relación con los riesgos del mercado se pueden destacar:
Menor crecimiento del deseado.
Incertidumbre en el sector motivado por la alta tecnología.
Mayores costes de los planificados o previstos.
Los riesgos asociados al negocio:
Nuevos competidores.
Falta de engranaje entre el producto y las necesidades del consumidor objetivo
(Velasco, 2007).
Estrategias de contingencia:
En la elaboración de los planes de negocios, es imprescindible incluir un apartado donde
se plasmen las posibles estrategias de contingencia en caso de que el negocio no logre
los objetivos previstos. Algunas de estas estrategias de contingencia pueden ser:
27
Modificación del producto ofertado.
Modificación del mercado potencial.
Alianza con alguno de los principales líderes del mercado.
Venta total o parcial de la empresa (Velasco, 2007).
Así, las estrategias de contingencia son diseñadas teniendo en cuenta, acciones
específicas, las cuales no fueron planeadas en el proceso de confección del plan de
negocio y las mismas se llevan a cabo cuando ocurre un acontecimiento. Siendo
necesaria la identificación oportuna de los acontecimientos que puede ocurrir en el
futuro, teniendo como soporte el impacto que puede ocasionar y la probabilidad de que
ocurra.
2.3 Características del Plan de Negocio.
Para que el plan de negocio tenga éxito debe tenerse en cuenta como prioridad los
factores claves de éxito. Además de ser comprendido por los clientes internos y externos
se debe:
Responder las posibles preguntas e inquietudes de los inversionistas.
Se debe ser transparente, no dejar ideas sueltas y utiliza términos precisos.
Es breve y conciso, no debe sobrepasa las 30 páginas.
Su estructura permitir una lectura sencilla.
Su presentación es impecable.
Ser demasiado optimista al estimar las futuras ventas.
Ser demasiado optimista al minimizar los gastos del futuro (Universidad
Internacional de la Rioja , 2013).
2.4 Beneficios del Plan de Negocio
Para Borrello, el plan de negocio ayuda a la empresa a que sea lo más parecido, a lo que
pretendemos que sea en el futuro, para lo cual debe identificar los beneficios siguientes.
Determinar las oportunidades de negocio más factibles para la empresa.
28
Identificar los mercados de mayor interés para la empresa.
Señalar la participación más rápidamente en esos mercados.
Decide el tipo de productos o servicios que se deben ofrecer a los consumidores.
Establecer los objetivos, programas y estrategias, que permiten controlar el
desarrollo de la empresa.
Planificar todas las actividades de la empresa.
Estimular un uso más racional de los recursos.
Se logra asignar responsabilidades específicas y programas de trabajo.
Ayuda al control y medición de los resultados.
Mantiene a todos los miembros de la organización orientados hacia la
rentabilidad.
Permite evaluar estrategias alternas.
Crea el marco general financiero de la empresa.
Permite analizar la situación de la empresa respecto a sus más importantes
competidores (Borello, 2004).
Por último, confeccionar y presentar un plan de negocio, puede llevar varios días y hasta
meses, pues no se trata de escribir un documento sino tener la imaginación y poner a
prueba toda una estructura lógica, pues a través de él se pretende buscar
financiamientos, o inversionistas, sirve de guía a los directivos de la empresa para la
toma de decisiones adecuadas. Además, se tiene que estudiar el entorno de la actividad
empresarial y evaluar los resultados que se alcanzarán, por tanto, el plan de negocio no
solo debe enmarcarse en los cálculos económicos y numéricos sino también a la
información cualitativa sustentada en propuestas comerciales, estrategias, entre otras.
2.5 La Toma de Decisiones
Diariamente, los seres humanos deben decidir entre diferentes variantes, aquella que se
considere más beneficiosa. Es decir, se debe tomar una decisión, en mayor o menor
grado de importancia, sean estas fáciles o difíciles de adoptar en correspondencia con
las consecuencias o resultados de las mismas. Este planteamiento es posible vincularlo
al entorno empresarial. Las funciones administrativas, entre ellas la planeación,
organización, conducción y el control, son las que conllevan a la toma de una decisión.
29
Definición
Ahora bien: ¿qué se entiende por decidir?
Las decisiones no se localizan en la naturaleza que nos rodea: no brotan naturalmente.
Decidir es una actividad del ser humano rodeada de dificultades. En ellas es necesario
invertir tiempo, dinero y atención para poder decidir. Es mucho más que sólo una
intención: comprende una serie de actividades, pensamientos, evaluaciones, acciones
previas más su implementación. Termina la deliberación y comienza la acción. Es una
elección enfrentando la incertidumbre (Shackle , 1966).
El diccionario, la define como la capacidad puramente humana, un proceso de reflexión,
que no hay que expresarla. Con frecuencia, las personas se exigen demasiado a sí
mismas cuando quieren tomar una decisión y aspiran a acertar en su elección cuando en
realidad, en la vida, no importa el camino que tomes porque siempre vas a asumir
riesgos (Diccionario, 2015).
La toma de decisiones es el proceso mediante el cual se hace una elección entre
diferentes opciones con la finalidad de resolver una situación, la cual puede estar
enmarcada en el contexto: empresarial, económico, personal, o social (Rozenfarb,
2012).
Como se puede observar en estas tres definiciones, se refleja que, la toma de decisiones
consiste esencialmente, en elegir una opción entre varias existentes para resolver un
problema, donde sus resultados pueden ser positivos o negativos. Por tanto, para tomar
una decisión en el ámbito empresarial se debe tener en cuenta la existencia de los
recursos necesarios, para alcanzar el resultado deseado. Por otro lado, se puede afirmar
que la misma consiste, en una alternativa para seleccionar entre las opciones existentes,
la más acertada para llevar adelante un proyecto, cuyo resultado es controvertido; su
implementación puede ser exitosa o adversa.
Lo importante, es adoptar un enfoque proactivo en la toma de decisiones, es decir,
adoptar las propias determinaciones, sin esperar una acción de los demás sobre la
disposición ya tomada, u obligarse a así hacerlo.
30
2.5.1 Etapas en el Proceso de Toma de Decisiones
Anteriormente se expuso a la toma de decisiones, como la elección entre varias
alternativas, siendo de esta manera bastante simple, en el acto de adoptar una decisión.
Sin embargo, para la toma de decisiones se sigue todo un proceso que comienza con la
identificación del problema y concluye con la evaluación del resultado obtenido.
La necesidad de adoptar decisiones precipitadamente en este mundo cada vez más
complejo y en constante transformación, suele ser muy desconcertante, por la
imposibilidad de asimilar toda la información necesaria para asumir la decisión más
acertada. Todo esto nos lleva a pensar que adoptar decisiones supone un proceso
mental, que lleva en sí mismo diferentes pasos (Stephen), señala las diferentes facetas
por las cuales deben transitar los administrativos antes de adoptar una decisión. A
continuación se plasma en el gráfico, las diversas etapas a seguir para un mayor
conocimiento del proceso:
Gráfico 2 Etapas para la toma de decisiones Fuente: Robbins, S.P. (1994; pág 157).
Elaborado por. Oscar Vinicio Viteri Arguello.
La identificación del problema.
Este proceso comienza originado por un problema, es decir, la diferencia entre el estado
actual con el deseado, los dirigentes tienen que estar conscientes de las discrepancias,
estar bajo presión para que se adopten las acciones, además de tener los recursos
necesarios. Así, para iniciar el proceso de decisión, el problema debe ocasionar algún
31
tipo de presión sobre el directivo para que éste actúe. Dicha presión puede encerrar
políticas de la organización, fechas límites, crisis financieras, una próxima evaluación
del desempeño (Stephen, 2014).
La identificación de los criterios para la toma de decisiones.
Una vez conocido de la existencia del problema, se deben seleccionar los criterios de
decisión que serán importantes para la solución del problema. Para la toma decisiones
suelen existir algunos criterios que sirven de guía en su decisión. Es necesario señalar
que son importantes los criterios que se identificaron como los que no se identificaron;
pues los criterios no identificados son considerados como irrelevantes por el tomador de
decisiones (Stephen, 2014).
La asignación de ponderaciones a los criterios.
Los criterios identificados en el paso anterior no tienen toda la misma importancia, por
tanto, es necesario ponderar las variables que se incluyen en las listas del paso anterior,
con el fin de darles la importancia correcta a la decisión (Stephen, 2014).
El desarrollo de alternativas.
Este paso consiste en obtener toda la información relacionada a las alternativas viables
que puedan tener éxito para la solución del problema.
El encargado de adoptar una decisión debe de realizar una lista de todas las posibles
alternativas existentes para la solución de un determinado problema. Por lo cual debe
evaluar cada una de ellas, analizando o teniendo en cuenta el criterio ponderado. Una
vez seleccionadas las alternativas, el tomador de decisiones está en la obligación de
evaluarlas de manera crítica cada una de ellas, basado en sus ventajas y desventajas.
Después de realizado dicho estudio se selecciona la mejor alternativa.
32
Análisis de las alternativas.
Una vez desarrolladas las alternativas, el tomador de decisiones debe analizarlas una a
una cuidadosamente. Teniendo en cuenta las fortalezas y debilidades de la empresa o el
proyecto, según se les compare con los criterios y los valores establecidos en los pasos 2
y 3. Se deben evaluar cada alternativa comparándolas con los mismos. Algunas de estas
valoraciones pueden ser objetivas, pero sin embargo, suele existir algo de subjetividad
(Stephen, 2014).
Selección de una alternativa.
Este paso es decisivo, pues llegó la hora de la verdad, debe seleccionarse la mejor
alternativa de todas las analizadas.
La implantación de la alternativa.
El proceso de selección queda completado con el paso anterior, sin embargo, la decisión
puede fallar si no se lleva a cabo correctamente. Por tanto, se intenta que la decisión se
lleve a cabo, e incluye dar a conocer la misma a las personas afectadas y lograr que se
comprometan con ella. (Stephen, 2014).
La evaluación de la efectividad de la decisión.
Este pasó es muy importante pues se evalúa el resultado de la toma de decisiones para
valorar si se ha rectificado el problema. Si como resultado de dicha evaluación se
encuentra que todavía existe el mismo, se tendrá que hacer el estudio nuevamente para
comprobar donde fue que se actuó mal (Stephen, 2014).
Estos pasos mencionados, se utilizan para tratar de adoptar las mejores decisiones, los
mismos se pueden definir como una representación simplificada de la realidad, pues en
muchos casos la realidad es tan compleja, que para comprenderla hay que simplificarla
al máximo, tomando los aspectos que resultan más relevantes para el análisis del asunto
que se trate. El principal objetivo de estos pasos es permitir una mejor comprensión y
descripción de la realidad que se representa. Esa mejor comprensión de la misma
permite adoptar mejores decisiones. Para esto, los administrativos utilizan diferentes
33
modelos que se clasifican atendiendo a diferentes criterios entre ellos: los modelos
objetivos y subjetivos, el analítico y de simulación, estáticos y dinámicos y el
determinista y probabilísticos. La toma de decisiones resulta más sencilla, cuando se
posee la mayor cantidad de la información sobre el problema.
Errores en la toma de decisiones.
En todo este proceso de toma de decisiones, se puede asumir algún grado de error, pues
toda decisión lo conlleva, aunque haya sido planificada, planeada y analizada
celosamente en todas sus dimensiones, la elección trae en sí misma un riesgo. Desde el
mismo momento que nos decidimos por una alternativa (decisión) estamos renunciando
a posibles ventajas de otras opciones y asumiendo los riesgos que se pueden presentar,
quien adopta una decisión debe asumir la responsabilidad de sus errores. Si no
compartió la toma de decisiones, no puede compartir la responsabilidad.
Entre los principales errores que encontramos en la toma de decisiones tenemos
(Gunther, 2012).
No realizar un buen estudio de la situación.
No se cuenta con la información necesaria para comenzar con el proceso de
toma de decisiones, además de no contar con los datos suficientes sobre el
problema.
Falta de decisión.
Al no contar con toda la información necesaria, deriva incertidumbre y dudas
para adoptar la decisión adecuada.
Tratar de resolver el problema.
Se adoptan decisiones precipitadas sin haber realizado un adecuado análisis de
las causas que lo originaron siendo superficiales en la búsqueda de información.
34
Demorar en adoptar la decisión.
Existe el temor en adoptar la decisión correcta y de equivocarse. Por tanto,
realizan un análisis meticuloso de cada alternativa existen, originando el
aplazamiento en la decisión.
Cambio constante de prioridades.
Se adoptan decisiones extremadamente rápidas, sin tener en cuenta la
objetividad de las mismas, se realizan para acabar cuanto antes con el problema.
Originando constantemente el cambio de decisiones.
Considerar sólo la primera alternativa.
No se realizan los análisis adecuadamente de cada alternativa, se plantea el
problema existente y la decisión depende del sí o no, que puede resolver dicho
problema.
Decidir por intuición.
Sin haber realizado y elaborado los diferentes criterios. Adoptan las decisiones,
por corazonadas o intuición, las cuales no pueden ser la solución a las causas
que originaron el problema.
Resolver un excesivo número de problemas
En un solo intercambio de análisis de las alternativas, se solucionan diferentes
problemas a la vez, adoptando simultáneamente varias decisiones.
Falta de anticipación de riesgos.
No se tiene en cuenta la ocurrencia de los riesgos y por tanto, no tienen esa
previsión, por falta de imaginación o de chequeo a las decisiones adoptadas.
Dependiendo del nivel de información que se posea sobre los problemas existentes, se
establece el tipo de ambiente de la decisión (Chicaiza Basantes, 2008).
Certeza: El ambiente de certeza consiste en que el decisor debe dominar con
absoluta seguridad los estados de la naturaleza que van a presentarse.
35
Riesgo: No es más que el decisor conociendo qué estados de la naturaleza se
pueden presentar y la probabilidad que tiene cada uno de ellos de presentarse.
Incertidumbre estructurada: Es aquél en el que se conocen los estados de la
naturaleza, pero no la probabilidad de cada uno de ellos.
Incertidumbre no estructurada: Aquél en el que ni siquiera se conocen los
posibles estados de la naturaleza.
2.6 El Sector Inmobiliario
Definición
Según el diccionario de la Lengua Española, el término construcción se define como: el
sector de la industria dedicado a la construcción de edificios y estructuras que abarca
todos los oficios manuales involucrados en el proceso constructivo (Diccionario de la
Real Academia de la Lengua Española, 2010).
La construcción es uno de los sectores que posee un amplio campo de aplicación, el
mismo comprende obras públicas como infraestructura básica, vial, recreación, deportes
y edificación en las cuales participan el Estado. Por otra parte, el sector privado realiza
sus inversiones en la construcción de obras particulares como proyectos inmobiliarios
habitacionales en conjuntos residenciales promovidos por capitales individuales,
empresariales o mixtos, además en vías privadas e incluso en obras de mayor
envergadura como es la construcción de aeropuertos.
El sector de la construcción es elemental para el crecimiento económico de los países,
pues incide en el comportamiento macroeconómico nacional, siendo uno de los sectores
que más efectos multiplicadores tiene sobre otras actividades sean estos directos como
en la generación de empleos, o indirectos en la producción y comercialización de
diferentes materias primas. Además, tiene gran incidencia en el valor agregado que
genera y aporta en la formación de capital fijo, siendo imprescindible tenerlo presente
en los análisis económicos industriales (Robles, 2011).
Desde este punto de vista, el sector de la construcción posee un peso relevante en la
actividad económica de los países. Su aportación al PIB es significativa, estando
36
presente en las diferentes etapas del desarrollo económico de una nación; pero el
mismo, representa a uno de los sectores más dinámicos de la economía, constituyendo
un elemento económico determinante en el ciclo de interacción con las demás ramas
industriales y comerciales. Referente a los volúmenes de producción que demanda y la
cantidad de sectores industriales y productivos con los cuales se relaciona, influyendo
en el crecimiento económico, no solo por su peso específico en la economía, sino
también por su fuerte demanda de bienes y servicios creados por otros sectores
económicos, es decir, por sus encadenamientos productivos.
2.6.1 Análisis del Sector Inmobiliario en el Ecuador
El sector inmobiliario, es uno de los que abarca la mayor importancia dentro de la economía
nacional, el cual tiene gran influencia en la generación de empleo, siendo un eje transversal
para el desarrollo y crecimiento económico de cualquier país, pues el mismo ejecuta
diferentes proyectos, de viviendas, edificaciones, centros comerciales de diferentes
tamaños, obras municipales entre otras. El mismo en el Ecuador ha presentado etapas de
crecimiento importante, originados por una serie de políticas gubernamentales adoptadas,
con el objetivo de mejorar su dinamismo, mediante proyectos de infraestructura, vivienda
pública, desarrollo vial y mayor acceso a créditos hipotecarios. Por otro lado, la situación
económica actual crea un panorama poco halagüeño para la construcción.
En el siguiente gráfico se puede observar la variación del Producto Interno Bruto en el
sector de la construcción, alcanzando un 17.5% en el 2011 y en el 2012, se comportó al
12.2 % de crecimiento.
37
Gráfico 3 Comportamiento del Sector Inmobiliario del 2006 al 2016
Fuente: http://www.mundoconstructor.com.ec/construccion/comercial/544.
Elaborado por. Oscar Viteri Arguello.
Definición de Producto Interno Bruto (PIB)
El PIB se define como el conjunto de todos los bienes y servicios producidos por el
trabajo y la propiedad de un país, durante el año. En otras palabras, es una cifra que
abarca en forma reducida el valor monetario total de las diferentes actividades
económicas producidas por un país durante todo el año.
Por tanto, el desarrollo del país en el futuro dependerá del comportamiento de las
variables del Producto Interno Bruto (PIB) siendo necesario que aumente el precio del
petróleo, se incentiven otras fuentes de ingreso de los diferentes sectores y ramas de la
economía, se debe eliminar la ley de plusvalía para incentivar la inversión de la
construcción. De no existir estos recursos, el crecimiento de la actividad inmobiliaria
será cada vez menor.
Comportamiento del sector
Según Gómez, el contexto político del país y la mala difusión de la Ley Orgánica para
Evitar la Especulación sobre el Valor de la Tierra y Fijación de Tributos, también
conocida como Ley de Plusvalía durante el año pasado, afecta al mercado inmobiliario
(Gómez, 2017), el presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Pichincha, menciona
que la actividad atraviesa una recesión y sostiene que la demanda de bienes ha bajado
38
en un 30% en la provincia. Este desplome es originado entre otras causas por la
situación económica por la que atraviesa el país la cual surge a partir del 2015, donde el
Ecuador vivió una contracción económica, enfrentando el sector inmobiliario, una
desaceleración en el mercado de viviendas.
Si se realiza una comparación del sector inmobiliario en el periodo 2016-2017,
relacionado con los niveles de crecimiento o decrecimiento, basado en el total de
proyectos y unidades residenciales. Se tiene datos de que las ciudades de Quito,
Guayaquil, Cuenca y Ambato muestran en la actualidad la mayor oferta residencial,
manteniendo durante los últimos diez años un desarrollo inmobiliario alto, superando
los 800 proyectos, que sobrepasan las 17000 unidades disponibles. Como se muestra en
el gráfico cuatro.
Gráfico 4 Comparación del sector inmobiliario residencial
Fuente: http://marketwatch.com.ec/2017/03/analisis-inmobiliario-en-el-ecuador-2017/.
Elaborado por. Oscar Viteri Arguello.
Para analizar la situación económica respecto al sector inmobiliario, de una manera más
general, es importante tener en cuenta las oportunidades de crédito de las instituciones
bancarias, la inflación por la que está atravesando el país, su vinculación e importancia en el
mercado laboral, su progreso en el sector externo y la estructura interna del mercado.
39
Análisis de la demanda en el sector
La demanda de cualquier producto o servicio depende de varios factores; en el sector
inmobiliario el tamaño de esta depende de la disponibilidad de créditos hipotecarios, las
tasas de interés bancario, el precio de la vivienda, el indicé de desempleo entre otros. Al
existir una mayor oportunidad de obtener créditos hipotecarios, aumenta la demanda en el
mercado, teniendo un comportamiento diferente si no existe la posibilidad del préstamo.
Igualmente sucede con la variación de las tasas interés las cuales influyen en la compra de
las viviendas.
2.6.2 Actividades del sector de la construcción en el Ecuador
Para desarrollar con calidad y terminar en el tiempo establecido las diferentes obras en
ejecución el sector inmobiliario, según Taimal (2014), se divide en tres subsectores, los
cuales necesitan destinar un porcentaje elevado de efectivo para la inversión de
maquinarias y medios de trabajos, lo cual conlleva, que las empresas constructoras estén
en constante innovación para obtener mayor poder de mercado.
a.- Edificación y obra:
Su actividad principal consiste en la construcción de nuevas viviendas y edificios
inmuebles, oficinas, escuelas, fabricas, entre otras. El mismo fue afectado por el
reglamento formulado por la Superintendencia de Compañías buscando eliminar fraudes
en la compra de viviendas. La causa radica por la norma que sostiene que las
constructoras deben ser propietarias del terreno donde se desarrolla el proyecto. Antes
del reglamento, la inmobiliaria edificaba en un terreno por el que se firmaba una
promesa de pago, cuyo costo era pagado con la venta de las viviendas.
b.- Obras Públicas:
Radica en la construcción de: carreteras, vías urbanas, obras de alcantarillado, puentes.
Esta actividad fue muy dinámica en el año 2014 y se espera tener la misma tendencia en
los próximos años. Los principales proyectos son: Proyecto Eólico Villanoco,
Hidroeléctricas Coca-Codo-Sinclair, Sopladora, Minas-San Francisco, Manduriacu,
Mazar-Dudas, Toachi-Pilatón y Quijos, otra obra emblemática es la Refinería del
Pacífico, los proyectos Trasvase Daule-Vinces y Chongón-San Vicente.
40
C.- Reforma y Rehabilitación:
Las reformas y/o rehabilitación de los inmuebles o construcciones ya existente, las
cuales, por el paso de los años y otros factores, necesitan de una reparación o
mantenimiento.
2.7 El Proyecto
El proyecto tiene varias definiciones según el autor, Para Rodríguez y Pedroza el
proyecto lo definen como un croquis, programa o plan que se realiza antes de dar forma
definitiva a algo o alguna cosa ( Escotto Rodríguez & Santiago Pedroza, 2011).
Por otra parte, Arias la define como el conjunto de documentos, que especifica el diseño
y estructura de la construcción antes de ser ejecutada. Siendo el documento elemental
sobre el cual se guía para desarrollar los trabajos de todas las especialidades que
intervienen para su ejecución ( Arias , 2009).
Partiendo de las dos definiciones anteriores, se puede concluir que el proyecto es un
conjunto de actividades específicas, relacionadas una con otras con el objetivo de
producir o realizar determinados bienes o servicios, los cuales sean capaces de satisfacer
las necesidades o por el contrario resolver un problema existente.
2.7.1 Pasos para la Ejecución de un Proyecto de Construcción
El proyecto constructivo es uno de los más exigentes en cuanto a su ejecución, por
tanto, el mismo debe cumplir con determinados pasos o etapas, las que a continuación
se detallan (OÎCOS , 2013).
Existencia de una necesidad.
Para originar un proyecto debe existir insatisfacción o necesidad, la misma puede ser,
por ejemplo, un conjunto habitacional con la finalidad de resolver el problema de
vivienda, en determinado sector y población.
41
Análisis.
Aquí se analizan las necesidades reales existentes, entre las más notables se consideran
las siguientes:
Reconocer las causas que motivaron la necesidad del proyecto, entre las que se
encuentran. Políticas de desarrollo, exigencias de nuevas infraestructuras.
Seleccionar los objetivos que pueden satisfacer al proyecto, los mismos pueden
ser de carácter sociales, económicos, personales entre otros.
Jerarquizara las necesidades existentes en relación con los objetivos propuestos.
Cronograma de actividades.
Según Retos directivos (2014), define al cronograma de actividades como la
representación gráfica y ordenada, de tareas y funciones para que se realicen en un
tiempo determinado y bajo las condiciones que garanticen la optimización del tiempo.
Por tanto, el cronograma de actividades se convierte en una herramienta elemental para
el proyecto inmobiliario La Molina, pues en él, se detallan los diferentes pasos de
construcción, hasta su culminación.
El cronograma referencial del Proyecto la Molina, se presenta a continuación:
42
Tabla 3 Cronograma de actividades
Cronograma de ejecución
Mayo 2017 – Noviembre – 27 - 2020
N
o Actividad
Fecha de
Inicio
Fecha de
Culminación Responsable
1 Adquisición del Terreno may-17 ago-17 Gerente General
2 Planificación, y Diseño
Arquitectónico
Noviembre-
17 Enero- 08-2018
Director de
Proyecto
3 Legalización del Proyecto Ene-20 Agosto- 15 Gerente General
4 Promoción y publicidad
Abril-15-
2018
Hasta fin de
ventas
Gerencia de
Venta
5 Preventas Agosto-15 Enero-07 Gerente General
6 Contratación del Personal
Septiembre-
01 Octubre- 01 Gerente General
7 Obras Preliminares
Enero-07-
2019 Enero-20
Director de
Proyecto
8 Excavaciones y Rellenos
Enero-20 Febrero- 18 Director de
Proyecto
9 Cimentación
Febrero-18 Ene-06-2019 Director de
Proyecto
10 Estructura
Ene-07 Junio-10 Director de
Proyecto
11 Contrapisos, Mampostería,
Albañilería Junio- 10 Noviembre- 11
Director de
Proyecto
12 Acabados Arquitectónicos
Noviem- 11 Abril-06-2020 Director de
Proyecto
13 Mobiliario
Abril- 06 Agosto-10 Director de
Proyecto
14 Acabados Exteriores
Abril-06 Agosto- 10 Director de
Proyecto
15 Instalaciones Eléctricas y
Sanitarias Agosto-10 Noviembre-27
Director de
Proyecto
16 Culminación de la obra de las seis
etapas
Noviembre-
27
Director de
Proyecto
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Identificación de soluciones.
En este paso se debe identificar todas las posibles soluciones las cuales permitan dar
tramitación al problema trazado.
Estudios de factibilidad.
Está etapa es importante pues se realiza el estudio de factibilidad del proyecto, el mismo
se basa desde el punto de vista medioambiental, técnico, económico y legal.
43
Evaluación.
En esta etapa se evalúan las alternativas existentes y su posibilidad de satisfacer las
necesidades elegidas. Se decide por la que presenta una mejor factibilidad técnica y
económica, además que llegue a cumplir con las exigencias propuestas.
Financiamiento.
Concluido la parte técnica del proyecto, se hace necesario desarrollar la parte del
financiamiento, es decir, como se van a cubrir los gastos originados en la ejecución del
proyecto. El mismo puede ser capital propio o mediante un crédito bancario.
Diseño.
En el diseño se tiene en cuenta las características del terreno, el diseño arquitectónico,
teniendo presente las exigencias del mercado, el diseño estructural de la obra, el
impacto ambiental, entre otros.
Construcción.
Es de suma importancia, pues es la materialización del proyecto. Teniendo en cuenta las
características del mismo y los plazos pactados para su ejecución.
Por tanto, el proyecto de una obra constructiva posee el objetivo, las especificaciones a
cumplir y el presupuesto con que se cuenta para la ejecución de la misma, en otras
palabras, es el documento esencial para poder ejecutar cualquier obra, por muy pequeña
que esta sea, pues en él se plasman de forma detallada, clara y precisa todos los
elementos para la realización de la misma como son su organización, los medios que se
necesitan, la cantidad de personal, sea este técnico u operativo, la cantidad de materiales
para las diferentes etapas constructivas, el método de construcción a emplear, entre
otros.
46
CAPÍTULO III
DISEÑO DEL PLAN DE NEGOCIOS PARA EL PROYECTO INMOBILIARIO
LA MOLINA
3.1 Plan de Negocios del Proyecto Inmobiliario La Molina
El mismo se desarrollará teniendo en cuenta el mercado potencial, así como la demanda
de vivienda real en la ciudad Quito, que ascendiente a más de cien mil viviendas, pues
la oferta existente tan solo atiende al 20% de la población de Quito (Andino, 2014).
El proyecto inmobiliario será identificado con el siguiente logotipo, el mismo que será
utilizado en la promoción, publicidad y en el lugar de construcción como medio de
identificación.
Ilustración 17 Logotipo del Proyecto Inmobiliario.
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello
3.2 Resumen Ejecutivo
La Constructora Movack S.A. es una empresa joven, pero con experiencia en la gestión
de negocios inmobiliarios. Al momento se encuentra desarrollando un proyecto
Inmobiliario de 13 casas y 29 departamentos, obra que llevará el nombre de: Conjunto
habitacional “LA MOLINA” en el barrio de Carapungo Parroquia de Calderón del
Cantón Quito Provincia de Pichincha. Supone una inversión de USD
2.790.537,16 y una proyección de venta USD 3.337.933,50 con una utilidad esperada
de USD 547.3966,34 estimando concluir en un período de dos años y medio.
47
En relación con la política de precio, se contempla una estrategia que tiene presente el
costo en el mercado, los metros cuadrados de cada departamento o casa, así como tipo
de construcción, oscilando desde USD 57.140,00. Valor de los departamentos más
pequeños de dos dormitorios, hasta los USD 115.878,00. Valor de las casas más
grandes. Las oportunidades del proyecto se basan en su ubicación geográfica, como es
el clima, la cercanía a las vías: Av. Simón Bolívar, Panamericana Norte, así como de
centros comerciales, colegios, hospitales, mercados, bancos y centro policial, el
crecimiento poblacional en el sector y los cambios en las normativas legales vigentes.
3.3 Descripción del Producto
El proyecto inmobiliario La Molina está desarrollado con la calidad y eficiencia
requerida, utilizando tecnología de última generación, en un terreno de 2600 m2 ubicado
en el Barrio de Carapungo, el cual contará con:
13 casas las cuales tienen entre 89.70 m2
y 90.60 m2 con un precio de venta en
función de los metros cuadrados, que oscila desde USD 87.116.00 a los USD
90.328.00 cada una con un parqueadero individual.
29 apartamentos espaciosos de variados tamaños encontrándose entre los 58.10
m2 a 115.25m
2 de ellos cuatro son dúplex, todos tienen parqueaderos, 6
apartamentos poseen patios y 4 cuentan con áreas de bodega. El proyecto ofrece
la oportunidad a los clientes para adquirir su vivienda acorde a sus necesidades y
presupuestos, con un valor que oscilan entre USD 57.140.00 a USD 115.878.00.
6 parqueaderos adicionales para los visitantes.
1 para discapacitados
Áreas comunes para el disfrute y esparcimiento de sus residentes y visitantes.
3.3.1 Tipología de la vivienda
La tipología de las viviendas y apartamentos es de tipo A, construida con losas y
bloque, el mismo tendrá acabados de primera, con una adecuada ventilación e
iluminación, conformadas por: sala, comedor, cocina, tres dormitorios, un baño social,
un máster y un baño completo que comparten dos dormitorios. Poseen garaje para cada
unidad de vivienda y visitantes, además de patios y áreas sociales. El conjunto en su
48
totalidad está dotado de todos los servicios básicos y complementarios, posee áreas
comunales de uso múltiple para la recreación y juegos de micro tenis, área de trote,
resbaladeras, brindando comodidad y satisfacción a los clientes.
Se encuentra ubicado en una zona limítrofe con el sector comercial, alejado del ruido y
la contaminación. Teniendo un ambiente de sano esparcimiento con áreas verde y
plantas ornamentales a lo largo del pasillo divisorio accediendo a la integración y
desarrollo familiar.
3.4 Mercado Potencial
El mercado potencial del proyecto inmobiliario La Molina, está constituido por la clase
media del sector Norte de la ciudad de Quito, en lo particular y a nivel general, todas las
familias pertenecientes a la clase media del país o extranjeros que se interesen por
adquirir bienes en la capital.
En este mercado potencial se encuentran incluidos empleados públicos, trabajadores del
sector industrial, del transporte, salud, dueños de locales comerciales, los cuales tiene
acceso a obtener crédito del sistema financiero y del IESS.
Los créditos que se pueden obtener en el sistema financiero nacional corresponden al
segmento inmobiliario y vivienda de interés público, cuya tasa de interés oscilan entre el
4.99% y 11.07%.
Cabe indicar, que el Instituto Ecuatoriano de Seguridad social (IESS) concede
préstamos hipotecarios a personas naturales para la adquisición de viviendas,
construcción, remodelación entre otras actividades relacionada con la vivienda. El
monto a percibir depende de la capacidad de pago del afiliado, siendo los fondos de
cesantía o reserva y la misma vivienda la que queda en garantía, con una tasa de interés
aproximadamente del 11.07% ( Angulo, 2016).
Según Albán (2015), presidente del Colegio de Economistas de Pichincha, manifestó
que la clase media la integran las personas que tienen una situación laboral estable y un
ingreso mensual seguro. Las nuevas clases medias en el Ecuador perciben ingresos
49
desde USD 354,00 hasta un promedio de entre USD 1.200,00 y USD 1.400,00
mensuales.
Por otra parte la Secretaría Nacional de Planificación y Desarrollo SENLADES (2015),
informó que “en el Ecuador existe un crecimiento de casi el doble de familias de clase
media, pasando del 14 al 27 por ciento en la última década” (pág. 1).
Esta característica abordada por Albán en el 2015, relaciona los ingresos mensuales
como características de la clase media y tiene correspondencia con el 60.09% de los
encuestados, ya que sus ingresos mensuales se encuentran entre el rango de USD
1.000,00 o más de USD 1500,00 mensuales.
3.4.1 Población y muestra
Para determinar la muestra de investigación se tuvo en cuenta el último censo de
población, el cual muestra que el sector de Carapungo según el INEC (2010), tiene una
población aproximada de 152.242 habitantes.
Dónde:
n = tamaño de la muestra
N= tamaño de población
p= proporción variable (0,5)
q= varianza (0,5)
e= error de la muestra (0,05%)
k= nivel de confianza 95% =1,96
𝑛 =𝑘2𝑁. 𝑝. 𝑞
(𝑒2(𝑁 − 1)) + 𝑘2. 𝑝. 𝑞
𝑛 =(1.96)2(152.242 ) ∗ 0,5 ∗ 0,5
(0,052(152.242 )) + (1.962) ∗ 0,5.∗ 0,5
𝑛 =(3,8416) (152.242 ) ∗ 0,5 ∗ 0,5
(0,0025 (152.241 )) + (3,8416) ∗ 0,5.∗ 0,5
𝑛 =146213
381
𝑛 = 384
50
La fórmula que se aplica es para una población finita de 152.242 habitantes del Barrio
de Carapungo, al realizar los respectivos cálculos se obtiene una muestra de 384
encuestas.
3.4.2 Análisis e interpretación de los resultados
1.- ¿En qué lugar vive usted en la actualidad?
Tabla 4 Lugar de residencia
Lugar de residencia
Indicadores Cantidad %
En otra provincia 74 19,27
En los Valles 65 16,93
Norte 121 31,51
Centro 95 24,74
Sur 29 7,55
Total 384 100,00
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Gráfico 5 Lugar de residencia
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
51
A criterio de los encuestados en relación con el lugar de residencia a la actualidad, del
total de estos, el 19.27% viven en otras provincias, el 16.93% en los valles, otro 31.51%
vive en el norte de la ciudad, mientras que el 24.74% se radica en el centro y el 7.55%
solamente vive en el sur. Por tanto, se concluye que el mayor porcentaje de los clientes
encuestados viven cerca de las inmediaciones del conjunto habitacional La Molina.
2.- ¿La vivienda donde reside en la actualidad es?
Tabla 5 Situación de la vivienda
Situación de la vivienda
Indicadores Cantidad %
Arrendada 265 69,01
Propia 119 30,99
Total 384 100,00
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Gráfico 6 Situación de la vivienda
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
A criterio de los encuestados en relación con la situación de la vivienda, del total de
estos, el 69.01% plantearon que su situación es el arrendamiento, mientras que
solamente el 30.99% es propietaria de su vivienda. Por tanto, a partir de esta pregunta,
se entiende que la población total que se encuentra en situación de arriendo es de 265
69,01
30,99
-
10,00
20,00
30,00
40,00
50,00
60,00
70,00
80,00
Arrendada En propiedad
Situación de la Vivienda
%
52
personas de las encuestadas, concluyendo así que el mayor porcentaje de la muestra
vive en la actualidad en situación de alquiler.
3.- ¿El pago mensual por el arriendo se encuentra en el rango de?
Tabla 6 Pago mensual
Pago mensual
Indicadores Cantidad %
De $300,00 a $399,00 34 12,83
De $400,00 a $499,00 79 29,81
De $500,00 a $599,00 102 38,49
Más de $600,00 50 18,87
Total 265 100,00
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Gráfico 7 Pago mensual
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
A criterio de los encuestados en relación con el pago mensual que realizan por el
concepto de arriendo, del total de estos, el 12.83% plantearon que oscila entre USD
300,00 y USD 399,00, el 29.81% se encuentra en el rango de USD 400,00 a USD
499,00, otro 38.49% pagan entre los USD 500,00 y USD 599,00, mientras que el
12,83
29,81
38,49
18,87
-
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
45,00
De $300,00 a$399,00
De $400,00 a$499,00
De $500,00 a$599,00
Más de $600,00
Pago Mensual
%
53
18.87% desembolsa mensualmente más de USD 600,00. Por tanto, se concluye que el
mayor porcentaje de los clientes encuestados están en condiciones de pagar
mensualmente una vivienda del conjunto habitacional La Molina, pues cada mes abonan
por concepto de canon de arrendamiento un valor promedio USD 475,00.
4.- ¿Los ingresos económicos de su núcleo familiar se encuentran?
Tabla 7 Ingresos económicos
Ingresos económicos
Indicadores Cantidad %
De $500,00 a $699,00 27 10,19
De $700,00 a $999,00 79 29,81
De $1.000,00 a $1.299,00 82 30,94
De $1.300,00 a $1.500,00 52 19,62
Superior a $1.500,00 25 9,43
Total 265 100,00
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Gráfico 8 Ingresos económicos
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
A criterio de los encuestados en relación con los ingresos mensuales que perciben en su
núcleo familiar, del total de estos, el 10.19% plantearon que oscila entre USD 500,00 y
54
USD 699,00, el 29.81% se encuentra en el rango de USD 700,00 a USD 999,00. Otro
30.94% se hallan entre los USD 1.000,00 y USD 1.299,00, un 19.62% se encuentra
entre los USD 1.300,00 y USD 1.500,00 mientras que el 9.43% recibe más de USD
1.500,00 mensuales, por tanto, se concluye que el mayor porcentaje de los clientes
encuestados tienen ingresos superiores a los USD1.000,00.
5.- ¿Le gustaría adquirir una vivienda en el Barrio de Carapungo, Parroquia de
Calderón?
Tabla 8 Vivienda en Carapungo
Vivienda en Carapungo
Indicadores Cantidad %
Si 250 94,34
No 15 5,66
Total 265 100,00
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Gráfico 9 Vivienda en Carapungo
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
55
A criterio de los encuetados en relación a si se desea adquirir una vivienda en
Carapungo, del total de estos, el 94.34% plantearon que sí, mientras que el 5.66%
respondieron negativamente. Por tanto, se concluye que el mayor porcentaje de los
clientes encuestados optarían por adquirir una vivienda en esta localidad. Además, a
partir de esta pregunta vuelve a cambiar el total de la población, siendo en estos
momentos de 250.
6.- Si adquiere la vivienda, ¿Cómo sería la forma de pago?
Tabla 9 Forma de pago
Forma de pago
Indicadores Cantidad %
Crédito Bancario 165 66,00
Al Contado 85 34,00
Total 250 100,00
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Gráfico 10 Forma de pago
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
A criterio de los encuestados en relación con la forma de pago que utilizarían para la
vivienda, del total de estos, el 66 % plantearon que, mediante un crédito bancario,
56
mientras que el 34% respondieron al contado. Por tanto, se concluye que el mayor
porcentaje de los clientes encuestados utilizará el crédito bancario para adquirir la
vivienda.
7.- ¿Con cuántas habitaciones desea adquirir la vivienda?
Tabla 10 Total de habitaciones
Total de habitaciones
Indicadores Cantidad %
1 Habitación 47 18,80
2 Habitaciones 97 38,80
3 Habitaciones 76 30,40
4 Habitaciones 30 12,00
Total 250 100,00
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Gráfico 11 Total de habitaciones
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
A criterio de los encuestados en relación con el total de habitaciones que opta por tener
en su vivienda, del total de estos, el 18.80% plantearon que, una sola habitación, el
38.80% expresaron que dos habitaciones, el 30.40 % manifestaron que tres
habitaciones, mientras que el 12.00% plantearon que cuatro. Por tanto, se concluye que
57
el mayor porcentaje de los clientes encuestados desean adquirir su vivienda con dos y
tres habitaciones, siendo este el mayor número con el que cuenta el conjunto
habitacional La Molina.
8.- ¿Hasta cuanto usted pagaría por una vivienda?
Tabla 11 Pago por la vivienda
Pago por la vivienda
Indicadores Cantidad %
De $55.000,00 a $79.999,00 140 56,00
De $80.000,00 a $99.999,00 79 31,60
De $100.000,00 a $110.000,00 20 8,00
Más de $110.000,00 11 4,40
Total 250 100,00
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Gráfico 12 Pago por la vivienda
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
A criterio de los encuestados en relación con el valor de la vivienda que estarían de
acuerdo a pagar, el 56% plantearon que entre USD 55.000,00 a USD 79.999,00, el
31.60% expresaron entre USD 80.000,00 y USD 99.999,00, el 8.00 % manifestaron que
58
entre USD 100.000,00 y USD 110.000,00 mientras que el 4.40% plantearon que hasta
más de USD 110.000,00. Por tanto, se concluye que el mayor porcentaje de los clientes
encuestados desean adquirir su vivienda en el rango de USD 55.000,00 a USD
99.999,00, lo cual corresponde a los precios de venta de las viviendas en el conjunto
habitacional La Molina.
3.4.2.1 Conclusiones de las encuestas.
Luego de aplicada y tabulada cada una de las preguntas de las encuestas, se llegó a los
siguientes resultados.
Tabla 12 Resumen del resultado de las encuestas
1- ¿En qué lugar vive usted en la actualidad? El resultado de esta pregunta arrojó que
aproximadamente el 50% de los
encuestados residen en el norte de la
ciudad.
2- ¿La vivienda donde reside en la actualidad
es?
El 69% de los encuestados están
arrendado en la actualidad.
3- ¿El pago mensual por el arriendo se
encuentra en el rango de?
La mayoría de los encuestados, es decir,
el 57.4% pagan mensualmente USD
500,00.
4- ¿Los ingresos económicos de su núcleo
familiar se encuentran?
El 60% de los encuestados poseen
ingresos familiares superior a los USD
1.000,00.
5- ¿Le gustaría adquirir una vivienda en el
Barrio de Carapungo, Parroquia de
Calderón?
El 94.3% de los encuestados desea
adquirir una vivienda en la zona de
Carapungo.
6- Si adquiere la vivienda, ¿Cómo sería la
forma de pago?
El 66% de los encuestados, de adquirir
la vivienda, acudirán al crédito
bancario.
7- ¿Con cuántas habitaciones desea adquirir
la vivienda?
Del total de encuestados el 69.2%
desean que su vivienda tenga entre dos
y tres dormitorios. (los de dos
dormitorios con mira a construir un
tercer dormitorio)
8- ¿Hasta cuanto usted pagaría por una
vivienda?
El 87% de los encuestados están
dispuestos a pagar de USD 55.000,00 a
USD 99.999,00.
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
59
Por tanto, se determina que existe demanda insatisfecha por una vivienda propia, pues el
69% de los encuestados están arrendando, el 60% tiene ingresos familiares superiores a
los USD 1.000,00, otro 94% desea adquirir una vivienda en el sector de Carapungo, el
69% desea una vivienda con dos o tres dormitorios y el 87% está dispuesto a pagar
entre USD 55.000,00 y USD 99.999,00. Estos elementos corroboran la factibilidad del
desarrollo del proyecto inmobiliario, pues tanto las casas como los apartamentos, están
compuestos por dos o tres dormitorios, otro elemento a tener en cuenta es que el
conjunto habitacional se construye en Carapungo y el precio, tanto de las casas, como
de los apartamentos se encuentra en el rango de USD 57.140.00 a USD 99.072.00. Solo
dos apartamentos sobrepasan el precio de USD 100.000.00, en correspondencia con el
12% de los encuestados.
3.5 FODA
El FODA en la planeación estratégica permitirá conocer el entorno donde se va a
construir el conjunto habitacional “La Molina” herramienta que permite llegar a
conclusiones sobre la factibilidad del mismo. Esto lo convierte en una herramienta
fundamental del proceso de planificación.
Se lo estructura en dos partes:
La interna. - Se refiere a las fortalezas y debilidades que están presentes en el proyecto
la Molina.
La externa. - Se basa en las oportunidades que se adquiere, así como las amenazas que
tiene el proyecto la Molina en el mercado, por tanto, se deben aprovechar al máximo las
posibilidades con el fin de disminuir amenazas.
Fortalezas.
Precios asequibles.
Áreas recreacionales.
Personal altamente calificado.
El diseño y confort de las habitaciones.
Construcción sismo resistentes.
60
Seguridad del conjunto por ser privado.
Ventilación y luminosidad.
Debilidades.
Empresa nueva en el sector.
No existen estrategias para expandirse en el mercado.
Falta de estrategias de alianzas con otras empresas.
Amenazas.
La gran competencia del mercado.
La situación económica del país.
Los cambios de políticas.
Las limitaciones actuales en las normativas legales vigentes.
Oportunidades.
La ubicación geográfica cerca de la Av. Simón Bolívar, centros comerciales,
hospitales, escuelas, colegios, mercados, bancos y centro policial.
Crecimiento poblacional en el sector.
Cambios en las normativas legales vigente.
Movilidad pública.
Con el propósito de maximizar las fortalezas y oportunidades, así como minimizar las
debilidades y amenazas, se ha realizado el siguiente análisis para determinar las
estrategias a seguir.
61
Tabla 13 Determinación de las estrategias
Factores
Internos
Lista de Fortalezas Lista de Debilidades
F1 Precios asequibles D1 Empresa nueva en
el sector F2 Áreas recreacionales
F3 Personal altamente
calificado D2 No existen
estrategias para
expandirse en el
mercado
Factores Externos
F4 El diseño y confort de las
habitaciones
F5 Construcción sismo
resistentes
F6 Seguridad del conjunto por
ser privado D3 Falta de estrategias
de alianzas con otras
empresas F7 Ventilación y luminosidad
Lista de Oportunidades FO DO
O1 La ubicación geográfica
cerca de la carretera Simón
Bolívar, centros comerciales,
hospitales, escuelas, colegios,
mercados, bancos y centro
policial
Desarrollo urbanístico en
Carapungo
(F1, F3, F4, F5, F7- O1, O2,
O3, O4)
Desarrollo de alianzas
estratégicas para la
construcción de
servicios profesionales
(D1, D2, D3-O1, O2,
O4)
O2 Crecimiento poblacional
en el sector Diseño arquitectónico y
habitacional diferente
(F2, F4, F6, F7- O1, O2, O4)
Realizar un estudio de
mercado
(D1, D2, D3 -O1, O2,
O3, O4)
O3 Cambios en las normativas
legales vigente
O4 Movilidad pública
Lista de Amenazas FA DA
A1 La gran competencia del
mercado Desarrollo de estrategias de
precios similares o por debajo
del mercado actual
(F1, F4, F5, F6, F7- A1, A2,
A3)
Desarrollo de campaña
publicitaria
(D1, D2, D3 -A1, A2,
A3, A4)
A2 La situación económica
del país
A3 Los cambios de políticas
A4 Las limitaciones actuales
en las normativas legales
vigentes
Revisión periódica de las
normativas legales vigentes
(F3, F5, F6, F7- A2, A3, A4)
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
62
Tabla 14 Resumen de las estrategias FO, DO
Estrategias FO
Desarrollo
urbanístico en
Carapungo.
Coincide con las fortalezas y oportunidades del proyecto La
Molina. En cuanto a la primera, posee precios asequibles, buen
diseño y confort de las habitaciones, es una construcción sismo
resistente, además de una adecuada ventilación e iluminación,
construida por un personal altamente calificado. Con relación a
las oportunidades, su ubicación geográfica cerca de la carretera
Simón Bolívar, centros comerciales, hospitales, escuelas,
colegios mercados y centro policial, el crecimiento poblacional
en el sector, los cambios en las normativas legales vigentes y la
movilidad pública, hacen posible el cumplimiento de esta
estrategia.
Diseño
arquitectónico y
habitacional
diferente.
El proyecto La Molina posee áreas recreacionales, buen diseño y
confort de las habitaciones, tiene una adecuada seguridad del
conjunto por ser privado, además de una adecuada ventilación e
iluminación, coincidiendo con las siguientes oportunidades: su
ubicación geográfica cerca de la Av. Simón Bolívar, centros
comerciales, hospitales, escuelas, colegios mercados y centro
policial, el crecimiento poblacional en el sector y la movilidad
pública.
Estrategias DO
Desarrollo de
alianzas estratégicas
para la construcción
de servicios
profesionales.
Pues es una empresa nueva en el sector, no existen estrategias
para expandirse en el mercado, ni se ha realizado un régimen de
alianzas con otras empresas. Para revertir estas debilidades, se
tiene las siguientes oportunidades: Ubicación geográfica cerca de
la Av. Simón Bolívar, centros comerciales, hospitales, escuelas,
colegios mercados y centro policial, el crecimiento poblacional
en el sector y la movilidad pública.
El estudio de
mercado.
Es necesario realizar el mismo, pues es una empresa nueva en el
sector, no existen estrategias para expandirse en el mercado, ni se
ha realizado un régimen de alianzas con otras empresas. Para
minimizar estas debilidades se tienen las siguientes
oportunidades: Ubicación geográfica cerca de la Av. Simón
Bolívar, centros comerciales, hospitales, escuelas, colegios
mercados y centro policial, el crecimiento poblacional en el
sector, además de los cambios en las normativas legales vigente
y la movilidad pública.
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
63
Tabla 15 Resumen de las estrategias FA, DA
Estrategias FA
Desarrollo de
estrategias de
precios similares o
por debajo a las del
mercado.
El proyecto La Molina, se enfrenta a una gran competencia del
mercado, la situación económica del país y los cambios de
políticas. Para contrarrestar las mismas, se ofrecen precios
asequibles, un buen diseño y confort de las habitaciones, una
construcción sismo resistente con los requisitos actuales, la
seguridad del conjunto por ser privado, así como una adecuada
ventilación y luminosidad.
Revisión periódica
de las normativas
legales vigentes.
Para enfrentar esta estrategia y las amenazas presentes, una de
ellas, que es la situación económica del país, los cambios de
políticas y las limitaciones actuales en las normativas legales
vigentes, se cuenta entre las fortalezas: Personal altamente
calificado, construcción sismo resistente, con normativas
actuales, la seguridad del conjunto, así como adecuada
ventilación y luminosidad.
Estrategias DA
Desarrollo de
campaña
publicitaria.
El proyecto La Molina, debe contrarrestar la gran competencia
del mercado, la situación económica del país y los cambios de
políticas, así como las limitaciones actuales en las normativas
legales vigentes. Por ser una empresa nueva en el sector, no
existen estrategias para expandirse en el mercado y presenta
ausencia de alianzas con otras empresas.
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
3.6 Plan Financiero
El proyecto La Molina para su ejecución cuenta con capital propio y capital de
preventas durante cinco meses, donde se percibe el 10% de las cuotas de entrada por
vivienda, además, al ejecutar la obra por fases, se facilita la utilización del flujo de
dinero originado por las ventas de las viviendas terminadas, para así continuar con las
demás etapas.
Tabla 16 Obtención de recursos de Capital
Composición del Capital
Fuente Importe %
Recursos Propios 138. 212,00 29.28%
10% de cuotas de entrada 333.793,35 70.72%
Total 472.005.35 100,00
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
64
Como se puede apreciar en la composición del capital los recursos propios que se
dispone son el resultado de ingresos y ahorros efectuados durante la vida laboral de los
accionistas, formando parte también de este capital, está el 10% de cuotas de entrada
que consiste en el abono que cada cliente interesado en adquirir una vivienda en el
conjunto habitacional realiza a la firma del contrato de compra y venta, a esto se suman
los aportes parciales que recibirá el proyecto para completar el 30% de entrada.
Tabla 17 Presupuesto La Molina por objeto de obra
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
El cuadro anterior refleja el presupuesto total de los objetos de obra, así como el
promedio de costo por vivienda, que en este caso alcanza el valor de USD 66.441.36 y
el valor total del proyecto cuya inversión alcanza USD 2.790.537,16
1 Obras preliminares 10.097,13 240,41 0,36%
2 Excavaciones y Rellenos 8.604,75 204,88 0,31%
3 Encofrados 37.264,13 887,24 1,34%
4 Estructura 986.869,77 23.496,90 35,36%
5 Contrapisos , mampostería, albañilería 503.696,00 11.992,76 18,05%
6 Instalaciones Hidrosanitarias 160.541,09 3.822,41 5,75%
7 Instalaciones eléctricas - telefónicas - TV 132.062,87 3.144,35 4,73%
8 Piezas sanitarias 30.460,00 725,24 1,09%
9 Acabados Arquitectónicos 749.998,20 17.857,10 26,88%
10 Mobiliario 126.000,00 3.000,00 4,52%
11 Acabados exteriores 11.189,64 266,42 0,40%
12 Obras de culminación 1.753,58 41,75 0,06%
13 Planificación 32.000,00 761,90 1,15%
2.790.537,16 66.441,36 100,00%
Precio TotalValor Total por
Vivienda%
Total
Etapas Obras de Construcción
65
Tabla 18 Costo de las viviendas por años
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Bajo el mismo contexto de análisis la tabla anterior refleja el valor promedio de cada
objeto de obra, distribuido en las 6 etapas constructivas del proyecto.
Tabla 19 Ingreso de las viviendas por etapas
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Complementariamente, en este cuadro se muestra el ingreso obtenido por el 10% de
entrada y la venta de las viviendas construidas, definiendo que el flujo de ingresos
obtenido en la venta de cada etapa financia la construcción de la siguiente etapa.
1 2 3 4 5 6
Obras preliminares 240,41 1.202,04 961,63 961,63 1.442,45 2.163,67 3.365,71
Excavaciones y Rellenos 204,88 1.024,38 819,50 819,50 1.229,25 1.843,88 2.868,25
Encofrados 887,24 4.436,21 3.548,96 3.548,96 5.323,45 7.985,17 12.421,38
Estructura 23496,90 117.484,50 93.987,60 93.987,60 140.981,40 211.472,09 328.956,59
Contrapisos , mampostería, albañilería 11992,76 59.963,81 47.971,05 47.971,05 71.956,57 107.934,86 167.898,67
Instalaciones Hidrosanitarias 3822,41 19.112,03 15.289,63 15.289,63 22.934,44 34.401,66 53.513,70
Instalaciones eléctricas - telefónicas - TV cable 3144,35 15.721,77 12.577,42 12.577,42 18.866,12 28.299,19 44.020,96
Piezas sanitarias 725,24 3.626,19 2.900,95 2.900,95 4.351,43 6.527,14 10.153,33
Acabados Arquitectónicos 17857,10 89.285,50 71.428,40 71.428,40 107.142,60 160.713,90 249.999,40
Mobiliario 3000,00 15.000,00 12.000,00 12.000,00 18.000,00 27.000,00 42.000,00
Acabados exteriores 266,42 1.332,10 1.065,68 1.065,68 1.598,52 2.397,78 3.729,88
Obras de culminación 41,75 208,76 167,01 167,01 250,51 375,77 584,53
Planificación 761,90 3.809,52 3.047,62 3.047,62 4.571,43 6.857,14 10.666,67
TOTAL 66.441,36 332.206,81 265.765,44 265.765,44 398.648,17 597.972,25 930.179,05
Obras de ConstrucciónValor
Promedio
Etapas
Ingreso del 10% 1 2 3 4 5 6
Primera etapa (5 Viviendas) 441.212,00 44.121,20 397.090,80
Segunda etapa (4 Vivienda) 353.304,00 35.330,40 317.973,60
Tercera etapa (4 Vivienda) 353.304,00 35.330,40 317.973,60
Cuarta etapa (6 apartamentos) 419.317,50 41.931,75 377.385,75
Quinta etapa (9 apartamentos) 693.690,00 69.369,00 624.321,00
Sexta etapa (14 apartamentos) 1.077.106,00 107.710,60 969.395,40
TOTAL 3.337.933,50 333.793,35 397.090,80 317.973,60 317.973,60 377.385,75 624.321,00 969.395,40
Etapas Valor totalObras de Construcción
66
Tabla 20 Balance general inicial
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
El balance general inicial muestra como está distribuido el capital con el que cuentan los
accionistas para dar inicio al proyecto, observando que en la actualidad no se tiene
ninguna obligación de pago. Pues al inicio del proyecto ya se realizaron los pagos de los
activos tanto fijos como intangibles y el resto del efectivo se encuentra en bancos,
sumando con un aporte patrimonial de USD 530.140,00 que corresponde al 19% del
valor total del proyecto La Molina.
Tabla 21 Balance de resultado inicial
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Valor
530.140,00
138.212,00
355.947,00
35.981,00
0,00
530.140,00
530.140,00
530.140,00
Balance General Inicial
Conjunto Habitacional La Molina
Patrimonio del señor Oscar Viteri
Fecha:31/01/2018
Terreno
Activos Intangibles
Pasivos
Activos
Activos Circulantes
Efectivo en Banco
Activos Fijos
Total de Pasivo + Patrimonio
Patrimonio
Valores
3.337.933,50
2.790.537,16
547.396,34
285.792,00
261.604,34
57.552,95
204.051,38
30.607,71
173.443,68
(-) Pagos de dividendos 15%
Utilidades
Utilidad Bruta
(-) Gastos
Utilidad de Operaciones
(-) Impuestos 22%
Utilidad Neta
Estados de Resultado Inicial
Conjunto Habitacional La Molina 31/01/2018
Ventas
(-) Costo de Venta
67
El estado de resultado inicial muestra la utilidad final esperada del proyecto de USD
173.443,68, que corresponde al 6.2% del monto invertido en el proyecto.
Tabla 22 Flujo de venta
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Como se puede observar, en la tabla anterior, el flujo de venta es decisivo para mantener
el seguimiento y control con el 10% de ingresos por cuota de entrada de ventas de las
viviendas en cada una de las seis etapas constructivas.
Descripción Periodo 0 Periodo 1 Periodo 2 Periodo 3 Periodo 4 Periodo 5 Periodo 6
VIVIENDA TIPO
Numero de viviendas 42 5 4 4 6 9 14
Precio unitario
Ingresos por cuota de entrada ( 10%) 44.121,20 35.330,40 35.330,40 41.931,75 69.369,00 107.710,60
Ingresos por Crédito 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Ventas de las viviendas 397.090,80 317.973,60 317.973,60 377.385,75 624.321,00 969.395,40
TOTAL
RESUMEN:
INGRESOS POR CUOTAS DE ENTRADA 44.121,20 35.330,40 35.330,40 41.931,75 69.369,00 107.710,60
ACUMULADO INGRESOS POR VENTAS USD$ 397.090,80 317.973,60 317.973,60 377.385,75 624.321,00 969.395,40
PORCENTAJE ACUMULADO DE VENTAS (%) 13,22% 10,58% 10,58% 12,56% 20,78% 32,27%
Nombre del Proyecto: Conjunto Habitacional La Molina
Ciudad : Quito
No. De Viviendas : 42
FLUJO DE VENTAS
68
Tabla 23 Flujo de caja
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
En el flujo de caja se presenta en detalle los ingresos y egresos de efectivo que tiene el
proyecto La Molina en las seis etapas de construcción con la finalidad de conocer los
movimientos de entrada y salida de dinero.
Tabla 24 Calculo de VAN y TIR
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
El VAN es el indicador financiero que determina la viabilidad del proyecto “La
Molina”, siendo viable el mismo, pues después de haber medido los flujos de entrada y
Periodo 0 Periodo 1 Periodo 2 Periodo 3 Periodo 4 Periodo 5 Periodo 6
Pre-Ventas (10% Cuota Entrada) 44.121,20 35.330,40 35.330,40 41.931,75 69.369,00 107.710,60
Ingresos por ventas 397.090,80 317.973,60 317.973,60 377.385,75 624.321,00 969.395,40
Aporte Constructor
Efectivo (Aporte Constructor) 138.212,00 138.212,00
Crédito
TOTAL INGRESOS 138.212,00 579.424,00 353.304,00 353.304,00 419.317,50 693.690,00 1.077.106,00
Costo Operativo del Proyecto 332.206,81 265.765,44 265.765,44 398.648,17 597.972,25 930.179,05
Gastos financieros
EGRESO TOTAL 0,00 332.206,81 265.765,44 265.765,44 398.648,17 597.972,25 930.179,05
Flujo Neto de Efectivo antes de participación 138.212,00 247.217,19 87.538,56 87.538,56 20.669,33 95.717,75 146.926,95
Participación 15% 37.082,58 13.130,78 13.130,78 3.100,40 14.357,66 22.039,04
Flujo antes de impuesto 138.212,00 210.134,62 74.407,77 74.407,77 17.568,93 81.360,09 124.887,90
Impuesto a la Renta 22% 46.229,62 16.369,71 16.369,71 3.865,17 17.899,22 27.475,34
Flujo Neto de Efectivo Total 138.212,00 163.905,00 58.038,06 58.038,06 13.703,77 63.460,87 97.412,57
FLUJO DE CAJA
Nombre del Proyecto: Conjunto Habitacional La Molina
No. De Viviendas : 42
Ciudad : Quito
a) INGRESOS
b) EGRESOS
Años Flujo
Coeficiente
de
ponderación
0 138.212,00 138.212,00
1 163.905,00 0,90909 149.004,40
2 58.038,06 0,82645 47.965,56
3 58.038,06 0,75131 43.604,58
4 13.703,77 0,68301 9.359,81
5 63.460,87 0,62092 39.404,12
6 97.412,57 0,56447 54.986,47
482.536,93
55%
VAN
TIR
69
salida, así como al descontar la inversión inicial se obtuvo una ganancia de USD
482.563,93.
La tasa interna de retorno o TIR es del 55% por tanto, es rentable, pues el valor
obtenido es mayor a cero, esto nos indica que recuperaremos la inversión inicial y se
obtendrá una ganancia.
Al haber realizado el análisis financiero del proyecto “La Molina” se puede afirmar que
tiene rentabilidad, por tanto, es factible comenzar con la construcción.
3.7 Equipo Directivo
El equipo directivo de la Constructora Movack S.A. está compuesto por:
Gerente
General
Director de
Proyectos Administrador
Gerencia de
Venta
Asesoría
Técnica
Promoción y
Publicidad Contabilidad
Gráfico 13 Equipo directivo
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
Las siguientes funciones que realiza el equipo de trabajo se describe a continuación:
Gerente General.
Objetivo del puesto: Es el representante Legal de la empresa Movack y del
proyecto inmobiliario “La Molina” el mismo que establece las políticas tanto
administrativas, operativas, financieras, entre otras en correspondencia a los
objetivos propuestos.
70
Funciones:
Tiene la responsabilidad de velar por los resultados de cada operación y del
desempeño organizacional del proyecto Inmobiliario, en colaboración con
los otros directivos, de tal modo que planea, dirige y controla las actividades
de la empresa Constructora Movack.
Es la autoridad ejecutiva que direcciona, colabora y controla los demás
cargos técnicos, administrativos y operacionales.
Al iniciar la construcción del proyecto inmobiliario “La Molina” se
encargará de la selección del personal idóneo para el adecuado
funcionamiento de la misma.
Director de Proyecto.
Objetivo del puesto: Director Técnico, encargado del desarrollo constructivo,
adquisición y control de materiales, dirige el equipo de proyecto, guiando al
personal y dando a conocer las políticas de desarrollo de la obra, debe
permanecer pendiente de que se cumplan todas las funciones a cabalidad. De
igual manera, es importante que confeccione, actualice y monitoree los
diferentes pasos del proyecto. Por último, le corresponde gestionar el
presupuesto para cada etapa del mismo.
Funciones:
Asignar personal para cada etapa de construcción.
Gestiona y planifica la ejecución del proyecto.
Revisa y aprueba las planillas de pago.
Asegura la calidad de la obra.
Controla y verifica la ejecución de la obra con el cronograma, semanalmente.
Administrador.
Objetivo del puesto: Dirige al departamento de contabilidad y el buen uso de los
recursos económicos, vela que la empresa opere con eficiencia, para ello se
requiere de gran habilidad organizacional y buena comunicación. Ejecuta planes
71
a corto, mediano y largo plazo para cumplir con los objetivos propuesto por la
empresa. Debe realizar informes semanales sobre el flujo de efectivo.
Funciones:
Es el encargado de revisar los contratos constructivos en lo relacionado con
aspectos económicos y tributarios del proyecto “La Molina”.
Actualizar diariamente los registros primarios de las transacciones realizadas
por en el proyecto.
Realiza los flujos de caja.
Entrega la información contable de la empresa Movack y el proyecto “La
Molina” en los tres primeros días de cada mes.
Contador.
Objetivo del puesto: Analizar la situación económica financiera de la empresa y
el proyecto. Está al tanto de las obligaciones tributarias, debe efectuar análisis e
informar de los resultados de los estados financieros.
Funciones:
Es el responsable de pagos de nóminas a trabajadores y obreros.
Realiza las anotaciones diarias en los registros primarios de todas las
operaciones que se realicen.
Se encarga de recibir las facturas y comprobantes de pago, así como de su
archivo por proveedor.
Realiza los pagos a proveedores.
Es el custodio de los talonarios de cheque, llenado de los mismos,
conciliación bancaria.
Realiza el proceso de nóminas, así como: descuentos, retenciones a los
trabajadores.
Es el encargado de realizar los diferentes balances mensuales y de los
informes sobre la situación financiera.
72
Gerencia de Venta.
Objetivo del puesto: Entre sus responsabilidades y funciones, tiene la
planeación, organización, publicidad y control de las ventas, realiza los
presupuestos y se alinea con las metas y objetivos de la empresa, prepara y
dirige con el personal técnicas de ventas. Realiza las coordinaciones de
promoción y publicidad del conjunto habitacional “La Molina”.
Funciones:
Responsable de las ventas de las viviendas.
Es el encargado de las actividades de marketing.
Selecciona y prepara al personal de venta.
Actualiza correctamente la página web y las redes sociales de la
Constructora Movack y del proyecto inmobiliario.
Promoción y Publicidad.
Objetivo del puesto: Es el encargado de definir las políticas de publicidad y
promoción que se van a desarrollar con miras a dar a conocer al mayor número
de personas con potenciales de compra con el afán de captar a estos potenciales
clientes.
Funciones:
Realiza la contratación con los medios de comunicación y publicitarios con
mayor penetración en el mercado.
Trazar las características y estrategias a llevar cabo con la campaña publicitaria
y la evaluación de los efectos obtenidos.
Mantiene estrechos vínculos de trabajo con las agencias publicitarias.
Elabora la propuesta de presupuesto a utilizar en la campaña publicitaria del
proyecto inmobiliario “La Molina”.
73
3.8 Plan de Implantación
El plan de implementación del conjunto habitacional La Molina es necesario, pues el
mismo permite controlar los costos y los requerimientos legales para la puesta en
marcha del proyecto. En él se describen las diferentes etapas, fechas y responsables. El
cronograma de actividades del proyecto considera un período para la ejecución del
proyecto de 2 años, iniciando en mayo del 2018 con un horizonte de culminación al 30
de Julio de 2020.
Tabla 25 Cronograma de actividades para la implementación del proyecto
Primera etapa de cinco casas y parqueaderos
Objetivo: Evaluar e informar la marcha de las diferentes actividades
Mayo 2017 – Diciembre 2019
No Actividad
Fecha de
Inicio
Fecha de
Culminación Responsable
1 Adquisición del Terreno may-17 ago-17 Gerente General
2 Planificación, y Diseño
Arquitectónico Nov-17
Enero- 08-
2018 Director de Proyecto
3 Legalización del Proyecto Ene- 20 Agosto-06 Gerente General
4 Promoción y publicidad
Agosto-15 Hasta fin de
ventas Gerencia de Venta
5 Preventas
Sep- 01 Enero-07-
2019 Gerente General
6 Contratación del Personal Sep-01 Oct-01 Gerente General
7 Obras Preliminares
Enero-07-
2019 Enero-20 Director de Proyecto
8 Excavaciones y Rellenos
Enero-07-
2019 Enero- 13 Director de Proyecto
9 Cimentación
Enero-13 Febrero-17-
2019 Director de Proyecto
10 Estructura Febrero- 18 Mayo-12 Director de Proyecto
11 Contrapisos, Mampostería,
Albañilería Mayo- 13 Julio-29 Director de Proyecto
12 Acabados Arquitectónicos
Julio- 29 Octubre- 07 Director de Proyecto
13 Mobiliario Julio-29 Octubre-07 Director de Proyecto
14 Acabados Exteriores Octubre-07 Noviem- 11 Director de Proyecto
15 Instalaciones Eléctricas y
Sanitarias Noviemb-11 Dic-28 Director de Proyecto
16 Culminación de la obra de
las seis etapas Diciembre-28 Director de Proyecto
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
74
A continuación, se detalla brevemente en qué consiste cada una de estas etapas
constructivas del proyecto inmobiliario “La Molina”.
Adquisición del Terreno.
Se realiza un estudio sobre las características del terreno y el lugar más
adecuado para adquirir el mismo, teniendo en cuenta su precio, ubicación y
perspectivas de desarrollo de la localidad o sector.
El proceso de adquisición del terreno para el desarrollo del Proyecto culminó
con el aporte de capital efectuado por los accionistas, de la Compañía Movack.
S.A, cuyo valor consta en el balance de situación inicial del Proyecto.
Planificación, y Diseño Arquitectónico.
Una vez adquirido el terreno de 2600 m2 ubicado en el barrio de Carapungo, se
realizó el diseño del proyecto inmobiliario “La Molina”, para el cual se tuvo en
cuenta los requerimientos constructivos y las normativas legales vigentes.
Legalización del Proyecto.
Una vez concluido la elaboración de los planos arquitectónicos se ingresó al ente
regulador en este caso a la Cámara de la Construcción de Pichincha para su
aprobación.
Promoción y publicidad.
Contando con los permisos constructivos aprobados y legalizados se inicia con la
campaña de promoción y publicidad del proyecto “La Molina”, mediante vallas en
el lugar a desarrollarse, a través de la página Web de la compañía y los medios de
comunicación locales.
75
Preventas.
Como resultado de la campaña publicitaria se comienza con la atención a los futuros
clientes y la preventa de las viviendas, para lo cual se hace una reserva con el 2 %
del valor de la vivienda hasta completar el 10% momento en que se realizarán los
contratos de compra venta. Previa a la entrega de la vivienda se deben haber
cumplido con el abono de entrada del 30% del valor total de la vivienda, el otro 70%
se puede tramitar mediante crédito hipotecario en cualquier entidad financiera o
mediante el BIESS.
Contratación del Personal.
Conforme al cronograma constructivo a partir del mes de mayo de 2018 se iniciará
con la contratación del personal, para lo cual el gerente general es el encargado de
esta función, seleccionando al personal más idóneo para el desempeño, como
maestros y operarios de las diferentes áreas.
Obras Preliminares.
Contando con el personal contratado se comienza con la limpieza del terreno y
acondicionamiento del mismo, además de construcciones temporales de trabajo.
Excavaciones y Rellenos.
En esta etapa se realiza la nivelación del área a construir, rellenos, y
excavación para plintos, muros y la cimentación para ello se utiliza
maquinaria acorde con estas funciones.
Cimentación.
Una vez el terreno esté listo, se realiza el replanteo, trazado y colocación de
plintos, cadenas, columnas con las respectivas estructuras de acero, culminando
con la cimentación de la obra.
76
Estructura.
Posteriormente se comienza a levantar la estructura que corresponde a la primera
etapa constructiva en los niveles que determinan los planos. La misma que está
conformada por parqueaderos y cinco viviendas.
Contrapisos, Mampostería, Albañilería.
Aparejado con la estructura otro grupo de trabajadores son los encargados de
levantar las paredes y divisiones, así como los pisos de las cinco unidades de
viviendas.
Acabados Arquitectónicos.
Como la construcción se realiza por etapas a medida que se vaya culminando los
trabajos de albañilería por vivienda, se realizarán los acabados arquitectónicos como
sistemas eléctricos, sanitarios, pintura entre otros.
Mobiliario.
Unido a la etapa anterior se va ubicado el mobiliario que corresponde a cada
vivienda como son los closet y muebles de cocina, baños y demás accesorios.
Acabados Exteriores.
En las áreas comunes de las primeras cinco viviendas se realiza sembrado de setos y
platas, luminarias exteriores, pintura y alguna decoración que no se vean dañadas en
la segunda fase constructiva.
77
Instalaciones Eléctricas y Sanitarias.
Se realiza en cada vivienda las conexiones sanitarias, eléctricas, e internet, agua
potable, así como los acabados de cada baño, estando así las viviendas listas para la
entrega.
Culminación de la obra de las seis etapas.
Una vez concluida la construcción y venta de las primeras cinco viviendas, se
comienza la segunda etapa de cuatro viviendas, la tercera con igual número de
viviendas, cuarta con seis apartamentos, la quinta etapa con nueve apartamentos y la
sexta etapa con 14 apartamentos, con lo cual se culmina la construcción del proyecto
“La Molina”.
3.9 Plan de Marketing
Para el desarrollo del plan de marketing del proyecto inmobiliario “La Molina” se tiene
en cuenta la misión y visión de la empresa.
3.9.1 Presupuesto de marketing
En el plan de marketing para el proyecto “La Molina” se contará con el presupuesto
asignado a las partidas: De relaciones públicas, medios impresos, publicidad online,
creación de la página Web, para los medios de comunicación, entre otros. Dicho
importe está vinculado con la proyección de las ventas de la primera etapa de
construcción y el 10% de la cuota de entrada.
3.9.2 Descripción del producto
El conjunto habitacional “La Molina” está destinada a las personas de poder adquisitivo
medio que les gusta disfrutar del confort y seguridad para la familiares. Sean estos del
Norte de la ciudad de Quito, del país en general o extranjeros que deseen adquirir una
vivienda en la Capital de la nación.
78
A continuación se realiza la descripción de las viviendas, donde se puede apreciar la
distribución interna de las diferentes unidades de vivienda, así podemos apreciar casas
distribuidas en dos piso, departamentos de dos o tres dormitorios, así como los
departamentos dúplex, donde se aprecia la elegancia y confort que ofrecen por su gran
diseño para el disfrute del grupo familiar, con amplios y cómodos espacios, a estos
beneficios le sumamos una excelente ventilación y mucha luminosidad.
A continuación se aprecian los diseños con la distribución:
Tabla 26 Descripción de las Vivienda
Cantidad
Descripción
13
Casas
Se componen de dos pisos. La planta baja está integrada de
sala, comedor-cocina, patio y un baño social con sanitario y
lavamanos, área de máquinas.
En la planta alta se encuentran 3 dormitorios, conformado
por dormitorio master incluido baño completo, dos
dormitorios adicionales con un baño compartido, todos
tienen parqueaderos y patios.
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
79
22
Apartamentos
Los cuales tienen sala, cocina - comedor, 3 dormitorios, el máster con
baño y dos dormitorios comparten un baño, uno social y un parqueadero.
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
80
4
Apartamentos
Duplex
Los cuales tienen sala, cocina- comedor, 3 dormitorios, el master tiene un
baño completo, dos dormitorios que comparten un baño y uno social,
además del parqueadero y patio.
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
81
3
Apartamentos
Compuestos de sala, cocina-comedor 2 dormitorios, un baño completo y
un social más un parqueadero.
Fuente: La propia investigación.
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.
3.9.3 El precio
El precio tanto de las casas como de los departamentos dependerá de los metros
cuadrados de construcción.
Las 13 casa con iguales características tienen un precio de:
Una casa con 90.60 m2
con un valor de USD 90.328,00.
Cinco casas de 89.70 m2 y un valor de USD 89.536,00.
Siete casas con 86.95 m2
y un valor individual de USD 87.116,00.
La forma de pago será de la siguiente forma: 30% del precio total del departamento o
casa, a este valor se denomina cuota de entrada, este porcentaje se divide en cuota de
reserva con el aporte del 2% y un 8% adicional a la firma del contrato de compra venta,
siendo que este 10% debe estar cancelado en los dos próximos meses de la fecha de
reserva y el 20% restante se debe cubrir en cuotas, en los meses siguientes y estar
82
cubiertos cuando se cumpla con el 80% de avance de obra de la casa o departamento, el
70% restante el comprador puede financiarse con entidades bancarias o el BIESS, el
mismo que será cancelado una vez que haya un avance del 80% de la obra. En caso de
desistir del negocio el comprador perderá el 10% del valor del costo del inmueble
Los departamentos.
15 apartamentos uno de 59.25 m2
de USD 57.140,00 uno de 59.30 m2
con un
precio de USD 57.184,00, dos apartamentos de 69.40 m2
y un precio de USD
66.072,00, dos de 70.15 m2
con el precio de USD 66.732,00, tres apartamentos
de 74.45 m2
y el precio de USD 70.516,00, tres de 75.75 m2
y el precio de USD
71.660,00, dos de 87.35 m2
y el precio de USD 81.868,00 y uno de 90.35 m2
con
el precio de USD 84.508,00.
2 departamentos de 75.60 m2
y un valor de USD 72.978,00.
5 departamentos de 87.10, 59.25, 70.15, 87.35, 97.75 m2 con un precio de USD
85.848,00, 61.847,00, 72.262,00, 86.785,50, 95.132,50.
1 departamento de 59.25 m2 con el precio de USD 57.140,00.
2 departamentos de 58.10 m2 con un valor de USD 57.528,00.
3 departamentos de 115.25, 106.90, 101.15 m2
con un valor de USD 106.420,00,
USD 99.072,00 y USD 94.012,00.
1 departamento de 113.35 m2 y un precio de USD 115.878,00.
Cabe resaltar que el pago de los departamentos será similar a la forma de cancelación en
la adquisición de las casas.
3.9.4 Política de comunicación
Para el proyecto inmobiliario “La Molina”, la política de comunicación que se tiene en
consideración son los canales de distribución directo, con el eslogan “Exclusividad
cerca de todo” se hará énfasis en la marca de la constructora y del proyecto dando a
conocer sus logotipos, mediante las variadas formas de publicidad, atención al cliente,
entre otras.
83
3.9.4 1 Canal de distribución.
El canal de distribución consiste en el recorrido que realiza el producto desde el
constructor hasta el consumidor final o cliente, en este caso la Constructora Movack
S.A. utilizará canales directos, para lo cual contratará personal con experiencia en
ventas inmobiliarias que trabaje directamente y bajo los lineamientos de la constructora.
Para la venta de los diferentes departamentos y casas, el canal de distribución tiene que
considerar el plan de marketing programado para el proyecto, el cual deberá considerar
las opciones respecto a que el cliente efectué el pago del 2% como reserva y
completando el 10% a la firma del contrato de compra y venta, para la entrega de la
vivienda el cliente debe haber cancelado el 30% del valor de la vivienda, si los clientes
pagan de contado, se puede realizar descuentos hasta del 5 % del costo de la vivienda o
se puede promocionar con obsequios de línea blanca.
Ilustración 18 Canal de distribución
Fuente: La propia investigación
Elaborado por: Oscar Viteri Arguello
3.9.4.2 Publicidad.
Para este proyecto utilizaremos el siguiente slogan “Exclusividad y confort cerca de
todo”
Como medios publicitarios se utilizará las siguientes vías:
Vallas promocionales y publicitarias
Las redes sociales.
Sitios Web como OLX, Plusvalía y Vive Uno.
84
La utilización de la web para la publicidad de la Constructora Movack S.A y el proyecto
“La Molina” es importante pues tiene bajo costo y le da al producto un alcance
potencialmente global, pues la misma está disponible todos los días del año y las 24
horas del día, los futuros clientes pueden apreciar las características diseño y beneficios
del proyecto, así como dejar en la mente del cliente la marca de Movack.
3.9.4.3 Atención al cliente.
La Constructora Movack S.A, establece una cultura dirigida al cliente, donde el
personal destinado a esta función posee la formación adecuada y la capacidad de
comunicación, para con los clientes, donde el intercambio cliente empresa les trasmita
los componentes tangibles e intangible de la vivienda, con el objetivo de superar las
expectativas que tienen los compradores sobre las bondades del proyecto al momento de
adquirir el inmueble.
Para ello cuenta con información, relacionada con la demanda insatisfecha de vivienda
incentivar el deseo de adquirir un inmueble en esta zona de Carapungo, las bondades
del proyecto con su ubicación, el costo asequible que pueden pagar por la misma y los
beneficios de adquirir vivienda propia. A esta revisión se le añade la información
interna de la empresa donde se realiza una adecuada estructuración, añadiéndole nuevas
características en beneficio del cliente.
3.9.5 Plan de venta
El punto de venta del proyecto “La Molina” se ubica en la propia obra, con el objetivo
de que el cliente logre percibir cómo se desarrolla el proceso constructivo y sus avances,
para ello se dispondrá de una casa modelo donde el visitante puede visualizar y apreciar
las características y bondades de la vivienda, se expondrá en una maqueta todo el
proyecto y material publicitario con Renders para una mayor visualización del producto
ofrecido.
Igualmente se tiene planificado el evento de lanzamiento del producto, donde se
elaborará todo el material publicitario y la coordinación para tener presencia de los
medios de comunicación. En el mismo se realizará la presentación y promoción del
85
proyecto, mediante una exhaustiva explicación de las casas y departamentos, así como
los beneficios que se obtendrá al adquirir una vivienda en el conjunto habitacional “La
Molina”.
El proyecto se dividirá en seis etapas constructivas. En las tres primeras fases se
construirá las 13 casas, en una cuarta etapa 6 departamentos, en la quinta etapa se
construirá 9 apartamentos, en la sexta y final 11 apartamentos. En el primer año se tiene
un pronóstico de venta de USD 333.793,35 correspondiente al 10% del valor de la
reserva del total de las viviendas y apartamentos.
3.9.5.1 Previsión de ventas.
El proyecto inmobiliario “La Molina” estableció la previsión de sus ventas en seis
periodos partiendo de la culminación de la primera etapa constructiva con un valor por
periodos respectivamente de USD 397.090,80, USD 317.973,60, USD 317.973,60, USD
377.385,75, USD 624.321,00 y USD 969.395,40.
3.10 Análisis y determinación de riesgos
Todo proyecto está sujeto a determinados riesgos, en el sector de la construcción
encontramos:
Incremento de interés bancario.
Crea un riesgo en la inversión, debido a que los clientes necesitan mayores ingresos
para poder cumplir con las obligaciones de pago de los préstamos, en el caso del
proyecto “La Molina” se tiene la estrategia de incentivar el pago por encima del 30%
del valor total de la vivienda, para disminuir el monto de crédito y tener más
oportunidad de ser sujeto de crédito, y al disminuir el crédito disminuye los intereses a
ser pagado.
86
El ambiente económico.
El mismo afecta las inversiones de bienes raíces, pues los prestamistas sienten temor
por financiar nuevos proyectos y los consumidores son menos tolerantes al aumento de
los precios. En la actualidad existe un mejor ambiente económico por las diferentes
medidas que se están adoptando para incentivar a la construcción en todo el país.
La competencia.
Es necesario que, a la hora de adquirir una propiedad por el comprador se encuentre más
o menos en los mismos precios que la competencia y que la construcción sea de
características similares o mejores a la oferta existente en el mercado. El proyecto “La
Molina” realizó un estudio para conocer las características de la competencia
determinado que los precios de las viviendas eran similares o ligeramente mayores, el
proyecto “La Molina” tiene ventajas por la localización estratégica que posee en un área
muy consolidada rodeada por todos los servicios básicos, clima, a esto se suman los
diseños de vanguardia.
La ocurrencia de fenómenos naturales.
La ocurrencia de fuertes terremotos afecta directamente al sector inmobiliario, pues los
mismos pueden ocasionar daños en su estructura y paredes, razón por la que la
construcción a desarrollarse es sismo resistente.
Iliquidez de la inversión.
En ocasiones a la hora de vender los inmuebles se hace imposible recuperar toda la
inversión, siendo necesario realizar una buena planificación, adecuados estudios
financieros, de costes y determinar los elementos sobresalientes que favorezcan a la
hora de la venta a que este proyecto sea viable y tenga una adecuada aceptación en el
mercado. La dirección del proyecto “La Molina” realiza un flujo de venta, además del
análisis financiero para determinar la factibilidad del mismo, este proyecto se construirá
por etapas lo que permite realizar las ventas a medida que se termine la construcción de
cada una de ellas y con esto la recuperación de lo invertido.
91
CAPITULO IV
4.1 CONCLUSIONES
Luego de haber realizado un estudio detallado del plan de negocio, se concluye que:
Los resultados obtenidos han permitido alcanzar el objetivo de la presente Tesis;
esto es, diseñar una propuesta de Plan Negocios para el Proyecto Inmobiliario
“LA MOLINA” a través del análisis de los elementos metodológicos definidos
en los estudios de mercado, técnico administrativo y financiero que permitan
definir la viabilidad del proyecto de construcción.
Al realizar el estudio de mercado, se puede llegar a la conclusión que existe una
demanda insatisfecha en relación con la adquisición de vivienda propia, por
tanto, el proyecto “La Molina” va a satisfacer parte de esta demanda existente en
la clase media del país, con precios asequibles que van desde los USD 57.140,00
hasta USD 115.878,00.
El conjunto habitacional La Molina se construirá en seis etapas, con recursos
propios de los accionistas, para ello se tendrá en cuenta el aporte de efectivo de
USD 138.212,00 el valor del 10% de la cuota de entrada y la venta paulatina de
las viviendas.
Para dar inicio el proyecto inmobiliario cuenta con todos los estudios
arquitectónicos, de ingeniería, así como eléctricos, sanitarios, bomberos y los
permisos constructivos. Sumado a esto, se dispone del personal calificado que
garantiza el éxito del proyecto.
El proyecto es factible y financieramente rentable. pues se obtendrá una
ganancia de USD 547.396,34 El valor agregado neto (VAN) es de USD 482
536,93 y la tasa interna de retorno del 55 %.
92
4.2 RECOMENDACIONES
Se recomienda el presente Plan Negocios del Proyecto Inmobiliario “LA
MOLINA” para su adaptabilidad en empresas del sector de la construcción y en
particular en el desarrollo de Proyectos Inmobiliarios.
Iniciar con la ejecución del proyecto “La Molina” conforme al estudio del plan
de negocio.
Ejecutar la promoción y publicidad del conjunto habitacional iniciando con
preventa, con la finalidad de motivar a las personas interesadas en adquirir una
vivienda, crear la página web de la Constructora y activar las salas de ventas en
el proyecto.
Contratar y preparar al personal encargada de la actividad de promoción y
publicidad sobre las características, confort y tecnología a ser utilizadas en la
construcción, con el objetivo de brindar una correcta información que cubran
todas las inquietudes de los futuros y potenciales clientes.
Mantener una vinculación estrecha con los proveedores de los diferentes
materiales para contar con ellos en el abastecimiento en el tiempo previsto y con
precios competitivos del mercado.
Realizar canjes de viviendas con proveedores para obtener mayor liquidez.
Efectuar los análisis respectivos para la suscripción de convenios con entidades
del sector público y privado, para integrarse a la oferta de empresas
inmobiliarias y constructoras calificadas para el otorgamiento de viviendas de
interés social y vivienda de interés público.
93
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96
ANEXOS
Anexo A La encuesta
1- ¿En qué lugar vive usted en la actualidad?
En otra provincia
En los Valles
Norte
Centro
Sur
2- ¿La vivienda donde reside en la actualidad es?
Arrendada
En propiedad
3- ¿El pago mensual por el arriendo se encuentra en el rango de?
De $300,00 a $399,00
De $400,00 a $499,00
De $500,00 a $599,00
Más de $600,00
4- ¿Los ingresos económicos de su núcleo familiar se encuentran?
De $500,00 a $699,00
De $700,00 a $999,00
De $1000,00 a $1299,00
De $1300,00 a $1500,00
Superior a $1500,00
97
5- ¿Le gustaría adquirir una vivienda en el Barrio de Carapungo, Parroquia de
Calderón?
Si
No
6- Si adquiere la vivienda ¿Cómo sería la forma de pago?
p
Crédito Bancario
Al Contado
7- ¿Con cuántas habitaciones desea adquirir la vivienda?
1 Habitación
2 Habitaciones
3 Habitaciones
4 Habitaciones
8- ¿Hasta cuanto usted pagaría por una vivienda?
$20000.00 a $40000.00
$41000.00 a $60000.00
$61000.00 a $80000.00
$81000.00 a 100000.00
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