usucapion. rechazo. voto dr villela
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SENTENCIA NÚMERO: Cuatro.
En la ciudad de Deán Funes, departamento Ischilín, provincia de Córdoba, a los
veinticuatro días del mes de mayo de dos mil trece, se reúnen en Acuerdo Público
los integrantes de la Cámara en lo Criminal, Correccional, Civil, Comercial,
Familia y del Trabajo de la Novena Circunscripción Judicial, señores Vocales
Horacio Enrique Ruiz, Juan Carlos Serafini y Juan Abraham Elías, presidida por
el primero de los nombrados, en presencia de la Secretaria autorizante, con el
objeto de dictar sentencia en los autos caratulados: "VILELLA, José Mario y otro
– Usucapión – Apelación”, Expediente Nº 553640, elevados por el Juzgado en lo
Civil, Comercial, Conciliación y Familia de esta ciudad con motivo del recurso
de apelación interpuesto a fs. 530 por los Dres. Carmen Mary Orozco y Raúl
Osvaldo Souto como apoderados de José Mario Vilella y Teresita María Vilella
en contra de la sentencia número sesenta y nueve, de fecha veintiocho de junio de
dos mil diez, que resolvía: “I) Rechazar la demanda de usucapión incoada por
los Sres. José Mario Vilella y Teresita María Vilella, en los presentes obrados.
II) Imponer las costas del presente juicio, a la parte actora, Sres. José Mario
Vilella y Teresita María Vilella (art. 130 del C.P.C.C.). A excepción de los
honorarios de los Sres. Peritos Contraloreadores, los que deben ser soportados
por su parte proponente (art. 49 inc. 2, de la ley 9459). III) Regular
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provisoriamente los honorarios profesionales de los Dres. Pablo Vicente A., en
la suma de pesos un mil cuatrocientos setenta y cuatro con cuarenta centavos ($
1.474,40). IV) Regular los honorarios del Sr. Perito Ingeniero Agrónomo Oficial,
Sr. Eduardo César Mayorga, en la suma de pesos un mil doscientos cincuenta y
tres con veinticuatro centavos ($ 1.253,24)…” (fs. 514/529vta.). El Tribunal
estableció las siguientes cuestiones a resolver: PRIMERA CUESTION: ¿Procede
el recurso de apelación deducido?; SEGUNDA CUESTION: ¿Qué
pronunciamiento corresponde dictar?.- Practicado el sorteo de ley (art. 379 del
CPCC), resultó que los señores vocales emitirán su voto en el siguiente orden: Juan
Abraham Elías, Horacio Enrique Ruiz y Juan Carlos Serafini (Ver acta de fs.
392).- A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL JUAN
ABRAHAM ELIAS, DIJO: I) El decisorio en crisis contiene una relación de
causa que satisface las exigencias legales, por lo que a ella me remito para evitar
innecesarias repeticiones. Tramitado el proceso, la jueza de primera instancia
dictó sentencia rechazando la demanda de usucapión promovida por José Mario
Vilella y Teresita María Vilella tendiente a obtener el dominio sobre una fracción
de campo de 195 ha. 3.344 m2. por no haberse cumplido el plazo legal sobre la
parcela de 14 ha. 1.885 m2. pretendida por Miguel Ángel Albado y que está
comprendida en la mayor superficie, imponiendo las costas a los actores por
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aplicación del principio objetivo de la derrota. El fallo fue apelado por los Dres.
Carmen Mary Orozco y Raúl Osvaldo Souto como apoderados de los impetrantes
a fs. 530 de autos.- Concedido el recurso mediante proveído obrante a fs. 543 y
radicada la causa ante este Tribunal ad quem, el Dr. Diodoro Ignacio Cima en su
carácter de abogado patrocinante de los apelantes expresó agravios a fs. 562/571 de
autos, los que fueron rebatidos por el Dr. Pablo Vicente A. como apoderado de Miguel
Ángel Albado a fs. 574/577. Por su parte, la Dra. María Rosa Gervasoni apoderada del
tercero interesado Gobierno de la Provincia de Córdoba a fs. 580 al igual que el Sr.
Asesor Letrado Dr. Marcelo Javier Rinaldi en su carácter de representante de los
ausentes citados por edictos en el escrito obrante a fs. 582, contestaron la expresión de
agravios. Firme y consentido el proveído de autos queda el presente proceso en
estado de ser sentenciado (fs. 599).- II) La apelación: Los quejosos (usucapientes)
aducen que la a quo incurrió en los vicios de fundamentación aparente y falta de
fundamentación lógica y legal inobservando las previsiones de los arts. 326 del
CPCC y 155 de la Const. Prov., reconociendo el derecho de dominio sobre la
mayor superficie al haber acreditado la posesión por más de 20 años, no así sobre
las 14 ha. 1.885 m2. por las que se opuso Miguel Ángel Albado, con las que se
completan las 195 ha. 3.344 m2. que forman el inmueble objeto de la usucapión.
Por ello la juzgadora, concluye en el rechazo íntegro de la demanda de
prescripción adquisitiva que promovieron, afectando sus patrimonios, las
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garantías de igualdad ante la ley y las reglas del debido proceso adjetivo. Previo a
fundamentar el recurso, ponen de resalto dos hechos a los que asignan el carácter
de incontrovertidos y dirimentes para la solución del conflicto: 1.- la adquisición
del dominio por prescripción de la mayor superficie y 2.- que ambas fracciones –
la que intentan usucapir y la que reivindica Miguel Ángel Albado en el proceso
pertinente- conforman un único inmueble. Respecto al primer aspecto sostienen
que la Sentencia nº 73 de fecha 22 de julio de 2010 dictada por la Iudex a quo en
los autos: “Albado, Miguel Ángel c/ Teresita María Vilella y otro – Demanda de
Reivindicación”, actualmente radicados ante esta Cámara con motivo de otro
recurso de apelación, reconoce el derecho de dominio sobre la amplia superficie,
esto es, que han acreditado la posesión por más de veinte años sobre las “181 has.
y fracción” que constituyen la “gran parte del inmueble, pero no sobre las “14
has. y fracción” por las que se opuso Miguel Ángel Albado, con las que se
completan las “195 has. y fracción” que forman el objeto de la usucapión, y en
definitiva concluye en el rechazo íntegro de la demanda. Añaden que este hecho
consiste en que sobre el resto de la superficie se ha acreditado la antigüedad de la
posesión, vale decir, sobre las 181 ha. se reconoce la adquisición del dominio por
prescripción; conclusión que se funda en la existencia de abundante prueba sobre
el tiempo de la posesión y constituye una cuestión atinente y relevante para la
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resolución de ambas causas. Señalan que conforme a la excepción de
prescripción adquisitiva opuesta en el proceso reivindicatorio, resulta
incontrovertido que han acreditado la posesión actual sobre la totalidad de la
fracción de campo objeto de este juicio de usucapión, incluida la porción que
pretende reivindicar el actor en aquel juicio. Resaltan que es un hecho probado e
indiscutido que tienen la posesión actual de una única parcela de 195 ha. 3.344
m2., que conforma un único inmueble rural sobre el que han peticionado el
reconocimiento del derecho de dominio adquirido por el transcurso del tiempo.
En cuanto a los argumentos de la apelación expresan que es motivo de agravio la
circunstancia de que el pronunciamiento juzgue de manera independiente la
posesión sobre las 14 ha. del resto de la superficie rural con la cual conforman
una única fracción de campo. Al respecto destacan que ambas sentencias, esto es,
la recaída en el proceso de reivindicación como la dictada en el juicio de
usucapión, sin fundamentación, se analiza por separado la posesión sobre las 14
ha. del resto de la superficie poseída. Ello perjudica a sus representados desde
que han acreditado una posesión lo suficientemente antigua sobre todo el campo,
que obviamente, comprende las 14 ha. cuestionadas. Enfatizan que si han
comprobado la adquisición de la posesión y la antigüedad por la accesión de
posesiones sobre la totalidad de la extensión, escindir de ella la porción de 14 ha.
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que pretenden reivindicar y tratarlas de manera autónoma e independiente no se
ajusta a derecho y carece de toda fundamentación. Como otro motivo de embate
sostienen que obran en autos desde fs. 244 a 363, copias certificadas del juicio de
reivindicación que acreditan la adquisición de la posesión con los contratos de
fecha 7 de marzo de 1979 (fs. 256), del 17 de agosto de 1974 (fs. 257/258), de 19
de enero de 1979 (fs. 259), declaración jurada del 24 de julio de 1979 (fs.
253/254), y habiendo tributado de manera inalterada sobre una cantidad de 196
ha. 3.470 m2., según números de cuenta 350519735269, por 40 ha. a nombre de
José María López; 350517712028 por 69 has. 3.470 m2. a nombre de Juan de la
Cruz Galiano; y 350515090640 por 87 ha. a nombre de Juan de la Cruz Galiano;
existe el vicio de falta de fundamentación al apartar las 14 ha. del resto de la
superficie tratando de manera autónoma su posesión sin motivo que justifique tal
temperamento. Aducen que la prueba revela que son poseedores por más de 20
años sobre el resto de la heredad resultando suficiente para acreditar la
procedencia de la excepción sobre las 14 ha. reclamadas por Albado que
conforman una única propiedad. Desde otro costado alegan que “el actor” (sic)
adquirió en la subasta realizada en los autos caratulados: “Potel, Extor – Herencia
Vacante”, el inmueble inscripto al Fº 11869, Tomo 48, del año 1964, con una
extensión -según títulos- de 249 ha. 1.748 m2., “ad corpus” ya que no fue
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medido antes del remate. El plano confeccionado a los fines de determinar la
ubicación de ese inmueble constituye un proceso de replanteo del título conforme
se infiere del cotejo de los planos de fs. 400 y el practicado por el perito a fs. 469.
El inmueble de Albado aparece dividido por un camino provincial formando un
lote de 1 ha. y las medidas de los lados no coinciden. Asimismo indican que el
replanteo del título fue efectuado conforme a las prácticas, normas y técnicas
actuales de la agrimensura que difieren con las existentes en la fecha del título
(año 1964), por tanto no puede afirmarse que en aquella época la posesión que
ostentan hubiese afectado la propiedad “del actor” (textual). Al respecto sostienen
que el ejercicio de una posesión más antigua indica que el propietario anterior a
Albado jamás se opuso, lo que permite inferir que no afectaba su heredad y que
esta situación se genera con el replanteo actual del título. En ese orden refieren
que el decisorio en crisis contiene una apreciación dogmática al aseverar que la
posesión que ejercen debidamente registrada ante las entidades públicas como
Catastro y Dirección de Rentas, ha sido reconocida por todos los testigos desde la
época de sus antecesores José María López y Juan de la Cruz Galeano. Ello
revela un ejercicio en forma pública desde su comienzo y no a partir del
desmonte que efectuó el arrendatario Cieri o desde el alambrado realizado entre
1990 y 1991. Aducen que la posesión que invocan ha sido y es pública, a la vista
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de toda la comunidad y declarada ante los organismos pertinentes, y por ello, la
conclusión del fallo es errónea y demuestra que con anterioridad al topado, el
arrendamiento del campo es un acto posesorio con independencia a la mejora que
constituye el topado y por ende existía una posesión pública antes de realizarse el
desmonte. El propio Cieri atestiguó sobre la existencia del alambrado cubierto
por el monte antes de comenzar con el topado y rolado, lo que demuestra que la
posesión ha sido siempre pública, incluso antes del desmonte. Es motivo de
crítica la valoración de la prueba testimonial efectuada en el pronunciamiento
cuestionado por violación a las reglas de la sana crítica racional ya que la
antigüedad que le atribuye al alambrado deriva de la apreciación subjetiva de los
deponentes (Ángel Ramón del Valle Peralta, Víctor Héctor Farias, Cándido
Evaristo Casas, Selsa Nazaria Quinteros y Jesús Ramón Ferreyra), que a su vez se
contrapone con la constatación realizada por el Sr. Juez de Paz con fecha
01/10/2008 obrante a fs. 370/385 de autos, en que dejó constancia que en el
sector NorEste del campo existe un alambre que según la apreciación del
funcionario actuante data de 20 años aproximadamente. Sostienen que a pesar de
que dicha circunstancia no puede ser considerada por falta de correlación con
prueba independiente, debe tenerse por acreditado que el Juez de Paz constató la
existencia de un alambrado antiguo; debiendo omitirse la estimación del número
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de años sin perjuicio de señalar que por la fecha en que se efectuó la constatación
su origen se remite al 01/10/1988. Citan doctrina. Hacen reserva del caso federal
para ocurrir por vía del recurso extraordinario previsto por la ley 48 ante la CSJN
por afectación de los derechos de defensa, igualdad ante la ley, del debido
proceso, el derecho de propiedad y por arbitrariedad. Subsidiariamente,
peticionan se admita la demanda en forma parcial ya que si bien la exclusión de
las 14 ha. reduce el inmueble a usucapir, tal modificación no lesiona los derechos
de terceros, de los colindantes, ni de los citados por edictos, pues afectó sólo el
límite con el accionado Albado. Así, pretenden se haga lugar parcialmente a la
demanda sobre el resto de la superficie objeto de usucapión y por vía de
ejecución de sentencia se ordene la confección de un nuevo plano que ajuste el
límite en cuestión a lo decido. Lo contrario, significa la negación arbitraria de un
derecho, pues la sentencia es meramente declarativa y no constitutiva del derecho
de propiedad. Por lo tanto, si se reconoce la antigüedad de la posesión sobre 181
ha. debe ordenarse la inscripción en el Registro pertinente. Destacan que
constituye un despropósito que lesiona derechos y garantías constitucionales, si la
resolución concluye con la exacción de las 14 ha. frente a la prueba rendida
acerca de la procedencia de la acción de usucapión sobre las restantes 181 ha. y la
falta de oposición, los obligará a la realización de un nuevo proceso. Agregan que
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la participación de Albado en este juicio, garantiza que el nuevo plano a
efectuarse, en la medida que se ajuste a la sentencia, no afectaría sus derechos y
resultaría como una consecuencia necesaria, ya que la hipótesis supone que
Albado resultará vencedor en el proceso de reivindicación, con lo cual la
modificación del plano debería realizarse como resultado de ambos procesos. En
definitiva, solicitan se haga lugar al recurso de apelación, se admita la demanda
de usucapión, ya que la prueba objetiva revela que el origen de la posesión data
de la década del 70, época desde la cual pagan los impuestos y existe el alambre
que separa la posesión del inmueble del actor, cuya fracción forma una única
heredad en una situación inalterada a través del tiempo, ejercida en forma pública
por José María López y Juan de la Cruz Galiano, con costas.- Por su parte, la
apelada en el escrito de fs. 574/577 contesta los agravios y en primer lugar señala
que resulta claro y contundente a través de toda la prueba que es titular dominial
de la fracción de tierra reclamada a los “demandados Vilella, o sea que Albado
tiene el Dominio” (sic) y por ende existe la presunción - salvo prueba en
contrario - que Albado tiene la posesión, no necesita acreditarla ni realizar actos
posesorios. Agrega que la prueba documental – instrumental y testimonial revela
que jamás perdió la posesión de las casi 15 ha, por más de veinte años. Aduce que
los Vilella no acreditaron por ningún medio de prueba la posesión por más de
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veinte años de la fracción que pretenden, y así lo resolvió correctamente la
sentenciante en el fallo cuestionado. Sostiene que los Vilella intentan usucapir un
predio rural sin títulos, sin dominio, adquirido en 1996, mediante documentación
que no ubica el fundo de manera cierta. Denotan que los impugnantes lo
desconocieron (a Albado) como colindante, no acreditaron tener el corpus ni el
animus de la totalidad del inmueble que pretenden adquirir por prescripción, o
sea la fracción de 14 ha. 1.885 m2., que es la parte que le interesa al apelado.
Añade que no se puede considerar un acto posesorio el alambrado realizado por
el testigo Farías presuntamente entre los años 1991 y 1993 ya que según lo
aseveró el deponente Cieri estaba oculto, no se veía. Enfatiza que la fracción de
terreno que le pertenece siempre tuvo títulos, su respectiva nomenclatura catastral
e inscripción en el Registro de la Propiedad de Inmuebles y por el contrario los
Vilella, poseen una parcela sin título, sin inscripción registral y no acreditaron la
realización de actos posesorios sobre ella por cuanto el pago de impuestos no
reviste ese carácter. La a quo en la resolución en crisis estableció conforme a la
prueba obrante en la causa que el primer acto posesorio lo constituye el desmonte
realizado por el testigo Cieri en el año 1998 y que el alambrado que hizo Víctor
Héctor Farías en el año 1991 por orden de López permanecía oculto por el monte.
Aduce que la valoración por parte de la juzgadora de la prueba rendida en autos
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es correcta y que el decisorio carece de vicios pues los recurrentes no acreditaron
20 años de posesión en forma pública, pacífica e ininterrumpida. Los testigos de
ambas partes, actos judiciales y documentales aportadas al juicio revelan que era
un campo abierto, con monte virgen, sin alambrado sobre el que no se realizaban
actos posesorios de ninguna índole. Destaca que la Iudex a quo en ningún
momento refirió que los Vilella hayan acreditado la posesión veinteañal sobre las
181 ha., sólo señala que sobre gran parte del inmueble “los requisitos de ley
aparecen como satisfechos”. Sostiene el apelado que reivindica lo que le
pertenece por ser titular dominial, dentro de la fracción menor que los Vilella
pretenden usucapir, sobre la que no hubo actos posesorios hasta la década del 90,
ni demostraron la adquisición de la posesión ni la antigüedad por accesión.
Aclara que no se opone a la decisión que se adopte sobre el resto del inmueble
que pretenden usucapir los Vilella pues carece de interés al respecto. Asimismo
sostiene que los actores no probaron la posesión pública, pacífica, continua e
ininterrumpida por más de veinte años sobre la fracción pretendida por su parte;
destacando que la posesión son hechos materiales que deben desarrollarse de
manera constante, periódica, imposible en un monte virgen a campo abierto, sin
cerco, ni actividad alguna. En cuanto a la pretensión del apelante de admisión
parcial de la demanda de usucapión no se opone en la medida que no afecte sus
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derechos, o sea que se excluya las 14 ha. 1.885 m2.. En suma, solicita el rechazo
del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia en todas sus partes, con
costas. III) La solución: Analizando las críticas expuestas por los apelantes con
los fundamentos del pronunciamiento en crisis, adelanto mi opinión en el sentido
que la respuesta que propugno para el interrogante que plantea la cuestión será
negativa. Inicialmente cabe destacar que los argumentos vertidos por los
recurrentes en cuanto a que la a quo juzgó de manera independiente la posesión
que ejercen desde hace más de veinte años sobre el inmueble de 14 ha. 3.942 m2.,
tratándolas de manera autónoma del resto de la fracción de 195 ha. 3.344 m2.
que pretenden usucapir, revela que han inobservado la carga procesal que les
imponía explicitar la trascendencia que le asignaban a la misma y cómo debía
incidir en el resultado del pleito. Corresponde señalar que este Tribunal en los
autos caratulados: “Albado Miguel Ángel c/ Teresita María Vilella y otro –
Demanda de Reivindicación – Apelación”, Expediente 631642, mediante
sentencia número tres de fecha veintinueve de junio de dos mil doce, rechazó la
apelación interpuesta por los demandados José Mario Vilella y Teresita María
Vilella, confirmando el fallo de primera instancia en todas sus partes que
desestimó la excepción de prescripción adquisitiva veinteañal opuesta por los
impugnantes (José Mario Vilella y Teresita María Vilella) y admitió la demanda
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de reivindicación promovida por Miguel Ángel Albado en contra de ambos,
condenando a éstos a restituir al actor, la fracción de 14 ha. 3.942,66 m2..- Así
esta decisión que impone a los poseedores Vilella restituir esta parcela al
reivindicante (Albado) reconociéndole el derecho de dominio, que actualmente se
encuentra firme y consentida por las partes, ha sellado definitivamente la suerte
de la demanda de usucapión intentada por los recurrentes al haberse desestimado
la excepción de prescripción adquisitiva opuesta por José Mario Vilella y Teresita
María Vilella en la acción reivindicatoria. Si bien ambas causas se tramitaron por
separado pues se tratan de pretensiones contrapuestas sobre un mismo objeto (la
fracción de 14 ha. 3.942,66 m2.), la admisión de la acción de reivindicación
implica el rechazo de la demanda de usucapión. Esta resolución hace cosa
juzgada respecto del derecho de dominio sobre las 14 ha. 3.942 m2. incluidas en
el plano de mensura que sirvió de base a las medidas preparatorias del juicio de
usucapión promovido por José Mario Vilella y Teresita María Vilella, al tener por
probado que afecta el dominio de la parcela contigua de Miguel Ángel Albado
compuesta de 249 ha. 1.748 m2., como también que los usucapientes no
acreditaron el cumplimiento del plazo y los demás requisitos exigidos por los arts.
4015 y 4016 del Cod. Civ.. No obstante ello, resulta evidente que los apelantes
soslayan el exhaustivo análisis efectuado por la judicante de la prueba ofrecida
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por las partes para rechazar la demanda de usucapión incoada por José Mario
Vilella y Teresita María Vilella. En particular de las conclusiones del dictamen
producido por el perito ingeniero agrónomo oficial Eduardo César Mayorga
obrante a fs. 457/489 de autos y del acta celebrada el día 01/10/2008 por el Juez
pedáneo para la toma de posesión del fundo por parte de Albado en los autos:
“Potel Extor – Herencia Vacante” de fs. 376/391, que no han sido motivo de una
crítica razonada. Respecto de la heredad en disputa la señora juez, basada en las
conclusiones vertidas por el ingeniero agrónomo Eduardo César Mayorga en la
pericia técnica de mensura practicada, determinó que la ocupación por parte de
los recurrentes de la parcela de 14 ha. 3.942,66 m2. cuya oposición dedujo el Sr.
Albado afecta el dominio de éste y existe identidad entre la fracción de campo y
el título de propiedad en que el oponente funda su pretensión reivindicatoria.
Descartó así las aseveraciones de los usucapientes (apelantes) en cuanto a que
sólo ocupan y poseen aquellas fracciones de campo que les pertenecen por haber
adquirido los derechos posesorios de su antecesor Sr. José María López o López
Morales. En cambio, concluyó que el derecho a poseer del oponente Albado
deviene de haber adquirido las 14 ha. 1.885 m2. que se discuten en autos, como
parte del inmueble contiguo integrado por 249 ha. 1.748 m2. en la subasta pública
realizada en los autos: “Potel Extor – Herencia Vacante”, tramitados por ante el
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Juzgado de Primera Instancia y 30ª Nominación Civil y Comercial de la ciudad
de Córdoba, aprobada mediante Auto Nº 769 de fecha 15/11/1999. Sobre el
particular conviene señalar que el perito oficial Eduardo César Mayorga en el
acápite “Análisis de los Antecedentes” de su dictamen (Ver fs. 477 in fine y 478),
refiere que la propiedad del Sr. Albado está formada por dos parcelas, con
número de cuenta 35 – 051005127/1, tiene por Dominio la Matrícula Folio Real
Número 647.566 donde se especifica claramente la ubicación, denominación,
origen, superficie, límites y colindantes, según lo grafica el plano de Mensura del
expediente 0033 – 00714/2005, con fecha de visación del 2 de Agosto de 2005
por parte de la Dirección de Catastro. Destaca también que allí se indica que la
parcela se designa como Lote 5 de los terrenos de la sucesión de Tomasa Temple
de Correa, con una superficie de 249 ha. 1.748 m2. Sus límites son: al Norte una
línea de 1.040,40 m. lindando con el Lote 4 de la misma sucesión; al Este con
Juan B. Garolini en una línea de 2.290,00 m.; al sur 1.061,38 m. con herederos de
Teresa Correa y al Oeste una línea de 2.500,00 m. lindando con la comunidad de
Mieres. Asimismo el perito César Eduardo Mayorga especifica que si bien el
título está desactualizado, respecto a la individualización de los colindantes
actuales, señala que se han mantenido la forma y dimensiones de la parcela como
se ha graficado en el plano de mensura antes mencionado; y en especial el límite
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Oeste, formado por una sola línea recta, que constituye el motivo de esta
controversia. Añade que el lote 5, se forma con esa designación, superficie,
dimensiones y colindancias merced a la Mensura practicada por el Ing. Duvoy
autorizada por el Juzgado de 3ª Nominación en lo Civil y Comercial en la
Declaratoria de Herederos de Tomasa Temple de Correa sobre los inmuebles de
su patrimonio; y que dicho expediente se encuentra archivado bajo el Nº 1,
Legajo 6, Año 1966 del Archivo de Tribunales, cuya copia del plano de esa
Mensura se encuentra a fs. 30 del Cuadernillo de prueba de la parte demandada,
adjuntándose también copia al informe (Confr. fs. 431 y 482). También refiere el
ingeniero Mayorga, en su dictamen, que puede determinarse concretamente como
lo grafica el plano referido, que el lote 5 da origen a la parcela que es hoy de
propiedad del Sr. Albado, y que el análisis de los planos de Mensuras Judiciales
Nº 69 del departamento Tulumba, con aprobación, practicada por el Ingeniero
Luis Rodríguez en 1928, y la Nº 7 del Departamento Tulumba, con aprobación y
practicada por el Agrimensor N. Fernández Posse en 1892, ambas archivadas en
la Dirección de Catastro, permiten establecer el límite Este de la parcela en
cuestión y su ubicación relativa en la zona. De la correlación de títulos del
inmueble de propiedad del Sr. Miguel Ángel Albado consultados por el perito (fs.
471/474), “infiere que el dominio puede ser llevado por sus antecesores en tracto
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sucesivo perfecto hasta el año 1924 a través de escrituras públicas y juicios
sucesorios debidamente publicitados en el Registro General de la Provincia” (Ver
apartado “Conclusiones” primer párrafo) y añade que redundaría efectuar un
análisis pormenorizado del mismo, pero sí adjunta una copia, como complemento
imprescindible del dictamen. Finalmente, con respecto al estudio presentado por
el Ing. Agrónomo David Torre, sobre la detección de cambios de tipo de
cobertura vegetal, señala el perito Mayorga que la medición efectuada ratifica las
coordenadas geográficas que permiten establecer que la propiedad en estudio
coincide con el inmueble del Sr. Albado. Por otra parte el ingeniero Mayorga
analiza los antecedentes de la heredad en posesión de los Sres. José Mario Vilella
y Teresita María Vilella (recurrentes), quienes adquirieron la totalidad de los
derechos y acciones posesorios según escritura Nº 73 del 1º de Noviembre de
1996, labrada por la escribana María de los Ángeles Mascaró, titular del registro
Nº 736, de esta provincia de Córdoba, tiene por nomenclatura catastral 114 –
4463, con números de cuenta 35 - 05 - 1509064/0, 35 – 05 – 1771202/8 y 35 – 05
– 1873526/9, con una superficie de 195 ha. 3.344 m2. y que según los informes
no se han detectados afectaciones registrales en toda la posesión. La forma,
dimensiones, límites, superficie, colindancias y ubicación se grafican en el plano
del expediente Nº 0033 – 78779/03 de la Dirección de Catastro, con fecha de
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visación del 27 de octubre de 2003. En ese orden señala que analizando el
Informe del Distrito Catastral Nº 3 de Deán Funes, incorporado a fojas 54, sobre
los antecedentes de las parcelas que constituyen la Mensura para posesión del
expediente Nº 0033 – 78779/03, se especifica que la primera parcela, de 40 ha.,
se origina por el expediente Nº 0033 – 77053/79 que consigna como colindantes
al Este de esta parcela al Sr. Luis Castro y a la LINEA DE TEMPLE en clara
alusión a la línea de la sucesión de Tomasa Temple de Correa. Al Oeste define
como colindante a José M. López, antes Juan de la Cruz Galeano, nombre con el
que están empadronadas las otras dos parcelas que forman la posesión. Por lo
tanto, el Ing. Mayorga deduce que esta primera parcela es la que limita con la
propiedad del Sr. Albado, cuyo límite Oeste es la línea de la sucesión de Temple,
ya analizada en el plano de Posesión, se consigna como colindantes al Este al Sr.
Luis Castro y al Sr. José Van Haezevelde, sin mencionar esta línea de Temple
que la separaría de la propiedad del Sr. Albado, que la tiene como límite Oeste.
En cuanto al informe producido por el Departamento Tierras Públicas de la
Dirección de Catastro, obrante a fojas 59, emitido el 9 de Noviembre de 2004,
advierte que brinda una información desactualizada, ya que en el punto 2º de
dicho informe consigna “que pese a la búsqueda realizada, no se ha ubicado
ningún título de dominio inscripto en el Registro General de la Provincia que
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resulte afectado, sin embargo la Matrícula Nº 647.566, dominio de la propiedad
del Sr. Albado tiene como fecha el 5 de Marzo de 2003, que sí resulta afectado
por que en el punto 4º consigna como límite Este de la Posesión al Sr. José Van
Haezevelde, cuando en realidad es la propiedad de Albado. No obstante añade
que la actualización se produce al visar el plano de expediente 0033 -
00714/2005 donde se consigna la colindancia entre la propiedad del Sr. Albado y
la posesión de los Sres. Vilella, y la afectación se produce al no respetar esa línea
de Temple ya mencionada. Estos aspectos aportados por el ingeniero Eduardo
César Mayorga (perito oficial) que constituyen el presupuesto fáctico y técnico
sobre los que la juzgadora estableció que existe identidad entre la fracción de
campo de 14 ha. 1.885 m2. que Albado pretende reivindicar y el título de
propiedad en que funda su pretensión, y que la misma fracción poseída por los
apelantes se corresponde con el título del oponente Albado, tópico que no ha
merecido ninguna crítica por parte de los impugnantes y en consecuencia
considero que los argumentos vertidos carecen de entidad y solo trasuntan una
mera discrepancia con el criterio de selección y valoración de la prueba, que en
modo alguno conmueven los fundamentos del decisorio en crisis. Como segundo
motivo de agravio los impugnantes arguyen la violación a las reglas de la sana
crítica racional respecto a la valoración de la prueba testimonial como también
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del acta de constatación del Juez de Paz con relación a las distintas épocas en que
se construyó el alambrado que separa ambas propiedades. Sobre la posesión que
ejercen los apelantes (usucapientes) de la fracción que es motivo de este litigio, la
judicante luego de sintetizar la postura asumida por éstos al oponer la excepción
de prescripción adquisitiva veinteañal analizó: a) el contenido del acta de entrega
de la posesión ordenada al comprador en la subasta por el Juez de 1ª Instancia y
30ª Nominación de la ciudad de Córdoba (Confr. fs. 20 del juicio de
reivindicación); b) el acta de notificación de la medida de statu quo dispuesta por
el Juez en lo Civil, Comercial, Conciliación y Familia de la ciudad de Jesús Maria
(Ver fs. 55 del juicio de reivindicación). De los mismos determinó que la
antigüedad en la posesión de los señores Vilella era inferior a los 20 años
exigidos por los arts. 4015 y 4016 del Cód. Civil teniendo en cuenta la fecha de
presentación de la demanda reivindicatoria (16/12/2003). Así luego de un
minucioso examen de las actuaciones cumplidas por el señor Juez de Paz de Las
Arrias el 19/05/2000 y por el señor Juez de Paz de Cañada de Luque con fecha
05/10/2000 la a quo determinó que al día 19 de mayo de 2000 en que se practicó
la primera medida (toma de posesión), el inmueble adquirido en la subasta por
Albado en la parte que colinda con Vilella presentaba 50 m. aproximadamente
alambrados, y alrededor de 1.250 m. sin alambre, lo que motivó que Albado
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colocara los mojones, y que tal contingencia llevó a los apelantes a presentar una
medida de statu quo ante el Juzgado en lo Civil y Comercial de Jesús María (Ver
autos caratulados: “Villela, José Mario y otra – Statu quo”). De fs. 55 de los autos
caratulados: “Albado Miguel Ángel c/ Teresita María Vilella y otro – Demanda
de Reivindicación – Apelación” reservados en Secretaria ad effectum videndi,
consta que el Juez de Paz de Cañada de Luque con fecha 05/10/2000, se
constituyó en el lugar y verificó la existencia de los mojones de caño de hierro y
estacas de maderas pintadas, como también señales en los árboles y la existencia
de un alambrado de seis hilos, con sus postes y varillas que se extendían en una
longitud aproximada de 1.200 m., haciendo una “L” de 280 m. aproximadamente
hacia el oeste, continuando unos 50 m. hacia el norte. En base a ello la Iudex a
quo sostuvo que cuando el Juez de Paz de la localidad de Las Arrias recorrió los
cuatro costados y el interior del campo en presencia de José Mario Vilella el
19/05/2000 había en el sector en litigio un alambrado de 50 m. aproximadamente
y unos 1.250 m. sin alambre; y cuatro meses y diecisiete días después cuando se
apersonó en el mismo lugar el Sr. Juez de Paz de Cañada de Luque (el
05/10/2000) para cumplimentar la medida de statu quo, ya se había concluido el
cerramiento con la construcción de los 1.200 m. de alambre aproximadamente. La
juzgadora sobre la base de las actuaciones cumplidas por ambos funcionarios
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judiciales señaló que la delimitación del terreno a través del tendido de un
alambrado de seis hilos con sus respectivos postes y varillas constituyó un acto
típicamente posesorio, cuya antigüedad no supera los veinte años requeridos por
la ley sustantiva teniendo en cuenta la fecha de presentación de la demanda de
reivindicación por parte de Albado (16/12/2003, Ver cargo de fs. 78vta.), y en
consecuencia rechazó la excepción de prescripción adquisitiva interpuesta por los
demandados (apelantes). Sobre el particular la sentenciante asignó plena eficacia
probatoria a los datos consignados por los jueces pedáneo actuantes en los
respectivos instrumentos públicos por falta de redargución de falsedad y de otros
elementos de prueba que les reste eficacia probatoria. Estos aspectos no han
merecido una crítica razonada por parte de los quejosos, quienes invocan como
agravio una violación a las reglas de la sana crítica racional soslayando
contraponer un análisis de todo el cuadro probatorio analizado en el
pronunciamiento, y en función de éste, evidenciar la trascendencia del vicio que
invocan.- Por otra parte, la judicante a fin de agotar el tratamiento de la totalidad
de la prueba rendida confrontó las declaraciones testimoniales de Claudio Hernán
Cieri (fs. 415/416), Ángel Ramón del Valle Peralta (fs. 426/426vta.), Víctor
Héctor Farias (fs. 427/427vta.), Cándido Evaristo Casas (fs. 429) y Selsa Nazaria
Quinteros (fs. 243), y concluyó que si bien fueron contestes en afirmar que el Sr.
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José María López o López Morales (predecesor de los Vilella) construyó el
alambrado dentro del cual quedó parte del campo hoy de propiedad de Albado
entre los años 1990 y 1991, su antigüedad no alcanza los 20 años previos al día
de presentación de la demanda de usucapión (27/11/2003) exigidos por la
legislación de fondo para tener por operada la prescripción adquisitiva. Asimismo
la señora jueza de primer grado descartó los dichos de los testigos Edgardo Raúl
Bader (fs. 240/240vta.), Arturo Feliciano Carreño (241), Víctor Adolfo Casas (fs.
242/242vta.), Selsa Nazaria Quinteros (fs. 243), Pío José Quinteros (fs. 244) y
Jesús Ramón Ferreyra (fs. 245) que también depusieron en autos, por no surgir de
los mismos datos de interés con relación al estado de ocupación de la fracción en
disputa ni la época de inicio de la posesión por parte de los apelantes Vilella.
Empero destacó la coincidencia de los dichos vertidos por la testigo Selsa
Nazaria Quinteros y Víctor Adolfo Casas en cuanto a que después que se alambró
el campo de Albado, a éste le falta una parte. Así, se infiere que los impugnantes
se limitaron a cuestionar la idoneidad de los testigos valorados por la Jueza de
primera instancia sin explicitar las circunstancias concretas y valederas que
disminuyan la fuerza convictiva de sus declaraciones, como así también a
plantear una serie de interrogantes sobre bases meramente conjeturales que no
guardan relación con el pormenorizado análisis efectuado en el fallo. En síntesis
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se limitaron a una mera referencia de expresiones de los testigos invocando
ausencia de objetividad e imparcialidad en las manifestaciones, pese a la falta de
impugnación de su parte en la etapa pertinente por la vía incidental prevista por el
art. 314 del CPCC. Por otra parte, soslayaron refutar sus aseveraciones con un
razonamiento jurídico y fáctico que demuestre un error de apreciación, la omisión
de un aspecto trascendente de la litis o la valoración inadecuada que haya
motivado a la Juzgadora a la solución contraria que pretenden.- En forma
subsidiaria los recurrentes solicitaron se admita parcialmente el recurso de
apelación y se ordene por vía de ejecución de sentencia la inscripción del
inmueble que resulta de la menor superficie por ante el Registro General de la
Propiedad de la Provincia de Córdoba, pretensión que a mi criterio deviene
improcedente pues resultaría violatoria del principio de congruencia ya que no
hay identidad entre el objeto que se demandó y el inmueble de menor superficie
que resulta de excluir la fracción por la que se opuso Miguel Ángel Albado y
sobre la que prosperó la demanda de reivindicación. Al respecto autorizada
doctrina sostiene: “Si de la prueba resulta que se poseyó una superficie menor a
la demandada, en un primer momento, podríamos pensar que, puesto que lo que
incluye lo más, incluye lo menos, no habría problemas en hacer lugar a la
demanda por esa menor superficie, al igual que cuando se trata de un reclamo
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dinerario se puede condenar por una suma menor a la reclamada. Pero resulta
ser que en realidad se trataría de un inmueble distinto al que motivó la demanda.
El plano en base al que se demandó y se diligenciaron los oficios, no se
correspondería con el inmueble que sería motivo de sentencia. “Se ha decidido
que “El fallo no debe contener ni más ni menos que lo pedido por las partes,
como tampoco sostener algo distinto de lo pedido por ellas” (C3CC, 14/10/1985,
en LLC, 1989-575)”. Téngase en cuenta que la sentencia debe describir el
inmueble que declara prescripto conforme al plano base de la pretensión y que
ello dará lugar a la descripción del inmueble en la matrícula del registro. En
definitiva, no se trata del mismo objeto por el que se demandó, no es el mismo
inmueble es uno distinto, de menor superficie, aunque sea parte de aquel. Por
eso es que en materia registral cualquier modificación del inmueble debe dar
lugar a la apertura de una nueva matrícula y cancelación de la anterior. Así lo
prevé la ley registral para el caso de división, anexión o unificación (art. 13, ley
17.801)” (Díaz Reyna, José Manuel, “El Juicio de Usucapión en Córdoba –
Aspectos prácticos y procesales”, Alveroni ediciones, Córdoba 2012, ps. 213/214,
el resaltado me pertenece).- Por las razones dadas corresponde rechazar el
recurso de apelación interpuesto por José Mario Vilella y Teresita María Vilella
con el patrocinio letrado del doctor Diodoro Ignacio Cima, confirmando el
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pronunciamiento cuestionado en todas sus partes, con costas a los vencidos,
votando negativamente a esta primera cuestión.- A LA PRIMERA CUESTION
PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL HORACIO ENRIQUE RUIZ, DIJO:
Adhiero a las conclusiones y fundamentos expuestos por el señor Vocal
preopinante, votando en idéntico sentido.- A LA PRIMERA CUESTION
PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL JUAN CARLOS SERAFINI, DIJO:
Adhiero a los argumentos vertidos por el señor Vocal primer opinante y a las
conclusiones a las que arriba, votando en igual sentido.- A LA SEGUNDA
CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL JUAN ABRAHAM ELIAS,
DIJO: Por los fundamentos dados al tratar la cuestión anterior, propugno: 1°)
Rechazar el recurso de apelación interpuesto por José Mario Vilella y Teresita
María Vilella, y en consecuencia confirmar el pronunciamiento cuestionado en
todas sus partes, con costas a los impugnantes (art. 130 del CPCC).- 2º) Diferir la
regulación de honorarios de los letrados intervinientes para cuando se determine
la base económica, estableciendo los porcentajes regulatorios de los estipendios
por los trabajos en la alzada del doctor Pablo V. A. en el cuarenta por ciento del
punto medio de la escala del art. 36 de la ley 9459 y los del Dr. Diodoro Ignacio
Cima en el treinta por ciento del punto medio de dicha escala (art. 40 del C.A.).-
Así voto.- A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL
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HORACIO ENRIQUE RUIZ, DIJO: Adhiero a la solución propuesta por el
señor Vocal primer opinante, votando en el mismo sentido.- A LA SEGUNDA
CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL JUAN CARLOS SERAFINI,
DIJO: Adhiero a las conclusiones a que arriba el señor Vocal Juan Abraham
Elías, expidiéndome en el mismo sentido.- En mérito al resultado del Acuerdo
que antecede, el Tribunal por unanimidad, RESUELVE: 1º) Rechazar el recurso
de apelación interpuesto por José María Vilella y Teresita María Vilella, y en
consecuencia confirmar el pronunciamiento cuestionado en todas sus partes, con
costas a los impugnantes (art. 130 del CPCC).- 2º) Diferir la regulación de
honorarios de los letrados intervinientes la que será practicada por la a quo de
conformidad con las pautas fijadas al tratar la segunda cuestión.- Protocolícese,
agréguese copia y bajen a sus efectos.-