Utrecht2040 – Beoordelings- en Inschrijfformulier Duurzaamheidsprijs 2013

Beoordeling Duurzaamheidsprijs Meyster’s Buiten, UtrechtJURYLEDEN: HERMAN WIJFFELS, UTRECHT SUSTAINABILITY INSTITUTE; SASKIA BEER,GLAMOURMANIFEST

Meyster’s Buiten is een nieuw stukje in de Utrechtse wijk Oog in Al, waar oud en nieuw worden samengebracht.Gelegen aan de Everard Meijsterlaan op het voormalige terrein van de Cereolfabriek, tegenover park Oog in Alen aan het kanaal. De oude Cereolfabriek wordt gerenoveerd. Op een vanuit de historie gegroeide prachtigeplek, wordt aan de markante historische gebouwen een cultuurmaatschappelijke invulling gegeven. Daar wordthoogwaardig vastgoed aan toegevoegd. Meyster’s Buiten is een plek met toekomstwaarde.

TransformatieplanVoorheen stond aan de Everard Meijsterlaan, omgeven door een prachtig park en de jaren ’30 woonwijk Oog inAl, de Cereolfabriek (een sojaverwerkingsbedrijf), een aantal daarbij horende kantoorvilla’s en tevens een aantalgebouwen en overslagloodsen van KPN en TNT. De oude fabrieks- en kantoorgebouwen van Cereol hebben deRijksmonumentenstatus en worden omgebouwd tot een divers voorzieningencluster met daarin een basisschool,buitenschoolse opvang, een theater, een sportzaal, een grand café, een bibliotheek en kantoorruimte. Daarnaastkrijgen de oude kantoorvilla’s een nieuwe bestemming (kantoor, horeca, wonen). Rondom de Cereolfabriek, opde plaats van de oude opslagtanks en het extractiegebouw (dat lang geleden al is gesloopt), wordenhoogwaardige nieuwbouwwoningen gerealiseerd: 51 grondgebonden woningen en 86 appartementen, met eenindustrieel karakter, refererend aan de monumentale architectuur van de Cereolfabriek uit de jaren 1900-1920.

Innovatieve aanpakInitiatiefnemers van het project zijn Blauwhoed, Vorm Bouw en Heijmans. Zij pakken het project integraal op metde gemeente, de Provincie Utrecht, marktpartijen, omwonenden en BOEi (Nationale maatschappij tot behoud,ontwikkeling en exploitatie van industrieel erfgoed). De uitgangspunten en de samenhang van de plandelenworden continu bewaakt door een quality-team met vertegenwoordigers vanuit Monumentenzorg, stedenbouw,welstand (gemeente) en marktpartijen. (Toekomstige) bewoners worden vanaf het begin actief betrokken bij hetplan en de woningontwerpen, via de bewonersstichting Open Oog, inloopavonden en workshops.Deze integrale projectaanpak heeft gezorgd voor breed draagvlak, een goede onderlinge samenwerking,woningen die goed aansluiten bij de wensen van de toekomstige bewoners en enthousiaste kopers.

Ontwikkeling omgevingDoor het buiten gebruikstellen van de fabriek en hergebruiken van de gebouwen is een voor de bewonersbelastend onderdeel van Oog in Al verdwenen en is een interessante plek ontstaan. Alle goede eigenschappenvan de wijk blijven bewaard en worden zelfs versterkt door het toevoegen van nieuwe (culturele) voorzieningen.Het plan is architectonisch en stedenbouwkundig zo opgebouwd dat het qua architectuur naadloos aansluit op debestaande bebouwing en daarmee de naastliggende woonwijk een passende afronding geeft. De woningen, hetmonument en de omliggende buurt gaan zo samen weer één geheel vormen.

DuurzaamheidMeyster’s Buiten is een prachtig voorbeeld van binnenstedelijke herontwikkeling: de transformatie van hetleegstaande fabrieksterrein omvat het hergebruik van verschillende gebouwen met cultuurhistorischewaarde, wat de omliggende wijk completeert en de onderlinge samenhang versterkt. Ook voegt Meyster’s Buitenwoningen toe aan Oog in Al, waar binnen de wijk grote vraag naar was. Hierdoor komt binnen de wijk eengezonde doorstroming op gang. Meyster’s Buiten is een aanlokkelijke plek waar mensen willen wonen, werken enrecreëren. Door haar binnenstedelijke locatie is het project uitstekend bereikbaar en legt het geen last op de vrijegroene en open ruimte buiten de stad..

VoorbeeldfunctieHet project is een prachtig voorbeeld van hergebruik van gebouwen in combinatie met nieuwbouw. Het is ook eenoplossing voor een lange tijd zeer ongewenste vermenging van industrie en wonen. De integrale aanpak vanprivate en publieke partijen heeft geleid tot een oplossing die toekomstbestendig is en door de wijk in hetalgemeen als een verrijking en waardevermeerdering voor de buurt wordt ervaren. Meyster’s Buiten kan daaromdienen als inspiratie voor vergelijkbare leegstaande gebouwen en opgaven. Meyster’s Buiten is een voorbeeldvan kwalitatief hoogwaardige stadsinbreiding

Inschrijving Duurzaamheidsprijs Meyster’s Buiten, Utrecht

Projectgegevens

Projecttitel Meyster’s BuitenNaam contactpersoon Marcel Groeneweg (Blauwhoed Groep BV)Adres Postbus 2552Postcode + woonplaats 3000 CN RotterdamTelefoonnummer 06-12044072Emailadres mgroeneweg@blauwhoed.nlWebsite www.blauwhoed.nl

Inhoud van het project

Meyster’s Buiten is een nieuw stukje in de Utrechtse wijk Oog in Al, waar oud en nieuw worden samengebracht.Gelegen aan de Everard Meijsterlaan op het voormalige terrein van de Cereolfabriek, tegenover park Oog in Alen aan het kanaal. De oude Cereolfabriek wordt gerenoveerd. Vanaf medio 2014 komen hier de buitenschoolseopvang Oog in Al, de Bibliotheek Utrecht, kunstcentrum Het Wilde Westen en Buurten eten & drinken. Ookkomen er een basisschool met multifunctionele sportzaal en een theaterzaal.

Rondom de Cereolfabriek worden hoogwaardige nieuwbouwwoningen gerealiseerd: 51 grondgebonden woningenen 86 appartementen. Fase 1 van Meyster’s Buiten, bestaande uit 36 herenhuizen, is al gerealiseerd en wordtmet veel plezier bewoond. De start bouw van fase 2, met 70 appartementen en 15 stadswoningen, heeft in juli2013 plaatsgevonden en was het startsein voor verdere voltooiing van het veelzijdige gebied.

www.meystersbuiten.nl

Artist Impression van Meyster’s Buiten in vogelvlucht

Projectomschrijving

Om wat voor vastgoed gaat het?(kantoor, bedrijf, winkel etc)

Herontwikkeling van voormalige fabrieks- enkantoorgebouwen (d.d. +/- 1920), Rijksmonument;

Herontwikkeling van het silogebouw, Stedelijk monument; Vervangende sloop/nieuwbouw vanoverslagloodsen/kantoren.

Wat is precies het transformatieplan van hetbetreffende vastgoed?(Wat was het vroeger, wat is het nu of moet hetworden? Hoe lang staat het al leeg?)

Voorheen stond hier, omgeven door een prachtig park eneen woonwijk uit de jaren ‘30, de Cereolfabriek (eensojaverwerkingsbedrijf), een aantal daarbij horendekantoorvilla’s en tevens een aantal gebouwen enoverslagloodsen van KPN en TNT.

De oude fabrieks- en kantoorgebouwen van Cereol hebbende Rijksmonumentenstatus en worden omgebouwd tot eendivers voorzieningencluster met daarin:- Basisschool- Buitenschoolse opvang- Theater- Sportzaal- Grand café- Bibliotheek- Kantoorruimte

Daarnaast krijgen de oude kantoorvilla’s een nieuwebestemming (kantoor, horeca, wonen, e.d.).Op de plaats van de oude opslagtanks en hetextractiegebouw (dat reeds lang geleden is gesloopt)verrijzen hoogwaardige nieuwe woningen enappartementen. Het plan is architectonisch enstedenbouwkundig zo opgebouwd dat het de buurt versterkten compleet maakt.

Een aantal van de woningen, op de voormalige KPN enTOT-locatie, is reeds gerealiseerd. Deze statigeherenhuizen, gebouwd in jaren ’30 stijl, sluiten quaarchitectuur en situering naadloos aan op de bestaandehuizen in de achterliggende straten en geven daarmee denaastliggende woonwijk een passende afronding.

De overige woningen hebben een industriële architectuurdie refereert aan de monumentale architectuur van deCereolfabriek uit de jaren 1900 – 1920. De woningen, hetmonument en de omliggende buurt gaan zo samen weeréén geheel vormen. Ook het naastgelegen monumentalepark wordt geïntegreerd in het totale plan.

Wat zijn de doelen van het project? Het uit de woonwijk halen van ongewenste bedrijvigheid(fabriek + transport);

Het behouden van de cultuurhistorische waarde van demonumenten en het gebruiken van deze waarde om deidentiteit van de wijk te versterken;

Het behouden en opschalen van een voorzieningen- encultuurcluster, dat de wijk versterkt;

Het voltooien van het originele plan voor de gehelewoonwijk van Berlage;

Het toevoegen van kwalitatief hoogwaardige woningbouwin de gemeente Utrecht;

Het verbinden van het park, de monumenten en debestaande woonwijk in een aansprekend stedelijk milieu.

Welke resultaten worden beoogd het komendejaar?

In juli 2013 is gestart met de bouw van nog eens 85woningen en appartementen, deze zijn het komende jaarin aanbouw en worden naar verwachting medio 2015opgeleverd;

In september 2013 wordt de nieuwe school in demonumentale Cereolfabriek opgeleverd;

Medio 2014 volgen de overige voorzieningen in hetmonument;

In september starten we ook met de verkoop van hetlaatste plandeel, de ronde toren met 16 appartementen.

Welke aanpak wordt hiervoor beoogd? We pakken het project integraal op met de gemeente, deProvincie Utrecht, marktpartijen, omwonenden en BOEi(Nationale maatschappij tot behoud, ontwikkeling enexploitatie van industrieel erfgoed).De uitgangspunten en de samenhang van de plandelenworden continu bewaakt door een quality-team metvertegenwoordigers vanuit Monumentenzorg, stedenbouw,welstand (gemeente) en marktpartijen.

Het plan en de woningontwerpen zijn getoetst bijomwonenden en toekomstige bewoners, middels hetbetrekken van de bewonersstichting Open Oog, enquêtes,inloopavonden en workshops. De enquêteresultaten zijnmede-uitgangspunt geweest voor de planvorming. In dewoonworkshops konden toekomstige kopers zelf aangevenwat ze van de plannen en woningontwerpen vonden en zelfideeën aandragen, waarna hun input waar mogelijk isverwerkt in het definitieve ontwerp. Dankzij het uitgebreidemarktcontact sluiten de woningen goed aan bij de wensenvan de toekomstige kopers en zijn omwonenden tevredenmet het plan.

In welk stadium zit het project? (planvorming;uitvoering; is er een sluitende business case; is ercommitment van gebruikers, investeerders enfinanciers)

Alle plandelen van Meyster’s Buiten zijn uitontwikkeld. Debusinesscase is sluitend, dankzij de wil en inzet van allepartijen- publiek en privaat- om dit project te realiseren.

Voor het cultuur- en voorzieningencluster zijn langlopendehuurcontracten gesloten. De woningen en appartementenzijn inmiddels voor ruim 80% verkocht aan particulieren eneen belegger. Fase 1 is gerealiseerd en wordt met veelplezier bewoond. Fase 2 is in aanbouw. In september 2013gaat het laatste plandeel in verkoop.

Wat is de planning van het project? In december 2012 is een deel van de woningen (36herenhuizen) opgeleverd;

In juli 2013 is gestart met de bouw van nog eens 85woningen en appartementen, deze worden naarverwachting medio 2015 opgeleverd;

In september 2013 wordt de nieuwe school in demonumentale Cereolfabriek opgeleverd, medio 2014volgen de overige voorzieningen in het monument;

Tenslotte verwachten we eind 2015 het laatste plandeel,de ronde toren met 16 appartementen, op te leveren.Deze appartementen gaan in september 2013 inverkoop.

Hanteert het project een vernieuwende aanpak?Op welke manier?

De integrale projectaanpak met de gemeente, de provincieUtrecht, de marktpartijen, BOEi en omwonenden isvernieuwend. We zijn vanaf het begin transparant hetproces in gegaan en hebben er gezamenlijk de schoudersonder gezet. Ook de inzet van het Quality-team dat deplankwaliteit toetst gedurende het ontwikkeltraject, heeftgoed gewerkt. Het op diverse interactieve manierenbetrekken van omwonenden en bewoners bij deplanvorming en de totstandkoming van dewoningontwerpen, heeft gezorgd voor een breed draagvlaken woningen die goed aansluiten bij de wensen van detoekomstige kopers. Deze aanpak heeft geleid tot eengoede onderlinge samenwerking en enthousiaste kopers en

is in ieder geval voor de betrokken partijen al een bron vaninspiratie voor toekomstige transformatieopgaven.

Op welke manier biedt het project een integraleoplossing (people, planet en profit) voorleegstand?

Het project biedt een integrale oplossing voor leegstanddoor een cultuurmaatschappelijke invulling te geven aanmarkante historische gebouwen, en daar hoogwaardigvastgoed aan toe te voegen, op een vanuit de historiegegroeide prachtige plek. Het vastgoed sluit goed aan ophet reeds aanwezige woningaanbod in de wijk, waardoordoorstroming in de wijk ontstaat en de huidige tevredenwijkbewoners behouden kunnen blijven. Meyster’s Buiten iseen plek met toekomstwaarde.

In hoeverre draagt het project bij aan deontwikkeling/verbetering van de omgeving van hetvastgoed?

Door het buiten gebruikstellen van de fabriek en het deelsvervangen en deels hergebruiken van de fabrieksgebouwenis een voor de bewoners belastend onderdeel van Oog in Alverdwenen, en is een interessante plek ontstaan dienaadloos aansluit op de woonbehoefte van de huidigewijkbewoners. Alle goede eigenschappen van de wijkblijven bewaard en door het toevoegen van het cultuur- envoorzieningencluster en hoogwaardige koop- enhuurappartementen wordt de wijk zelfs versterkt.

De stedenbouwkundige opzet en gekozen architectuurzorgen ervoor dat Meyster’s Buiten integraal onderdeelwordt van Oog in Al, mét behoud van haar historischegezicht en waarde. De verschillende onderdelen in de wijk(het park, de oude fabrieksgebouwen en de woningen)worden met de realisatie van Meyster’s Buiten aan elkaargekoppeld en hun onderlinge relatie wordt sterker. Hierdoorkrijgt heel Oog in Al meer toekomstwaarde.

Op welke manier draagt het project bij aan hetoplossen van leegstand in de provincie Utrecht?(in hoeverre is het opschaalbaar?)

Het project is een prachtig voorbeeld van hergebruik vangebouwen in combinatie met nieuwbouw. Het is ook eenoplossing voor een lange tijd zeer ongewenste vermengingvan industrie en wonen. De integrale aanpak van private enpublieke partijen heeft geleid tot een oplossing dietoekomstbestendig is en door de wijk in het algemeen alseen verrijking en waardevermeerdering voor de buurt wordtervaren. Meyster’s Buiten kan daarom dienen als inspiratievoor vergelijkbare leegstaande gebouwen en opgaven.

Alliantie

Welke partners of partijen zijn betrokken bij hetproject?

Gemeente Utrecht Provincie Utrecht V.O.F. Meyster’s Buiten, bestaande uit:

o Blauwhoed Groep BVo VORM Ontwikkeling BVo Heijmans Vastgoed BV

Stichting Open Oog BOEi (Nationale maatschappij tot behoud, ontwikkelingen exploitatie van industrieel erfgoed)

Omwonenden in wijk Oog in Al Geïnteresseerden en toekomstige kopers

Wat is de rol van de indiener van het project? V.O.F. Meyster’s Buiten is risicodragendgebiedsontwikkelaar en opstalontwikkelaar van hetproject Meyster’s Buiten.

Wat is de rol van de andere partijen in hetproject?

Gemeente Utrechto Ambtelijke projectbegeleiding;o Toetsing planvorming en sanering;o Participeert in kwaliteitsteam vanuit welstand,

stedenbouw en Monumentenzorg;o Subsidieverstrekker;o Uitkoop Cereolfabriek;o Huurder school, gymzaal, culturele

voorzieningen en bibliotheek. Provincie Utrecht

o Ambtelijke projectbegeleiding;o Toetsing planvorming en sanering;o Subsidieverstrekker.

Stichting Open Oogo Vertegenwoordiging van de wijk;o Nauw betrokken bij toetsing planvorming t.b.v.

nieuwbouw, integratie park en invullingmonument.

BOEio Ontwikkelaar, belegger en exploitant voormalige

Cereolfabriek. Omwonenden in wijk Oog in Al

o Toetsing planvorming t.b.v. bestemmingsplan enomgevingsvergunningen en woonproducten;

o Op diverse ijkmomenten in het proces betrokkendoor middel van enquêtes, woonworkshops eninloopavonden.

Geïnteresseerden en toekomstige koperso Op diverse ijkmomenten in het proces betrokken

door middel van enquêtes, woonworkshops eninloopavonden.

Bijdrage aan Utrecht2040

Wat is de relatie met de doelen van Utrecht2040?(zie strategie Utrecht2040)

Meyster’s Buiten is een binnenstedelijke herontwikkelingvan een leegstaande fabriek met monumentale waarde, diede omliggende wijk completeert en de onderlingesamenhang versterkt. Een plek waarbij de overlast, die decombinatie van wonen en werken als gevolg had, isomgezet naar tevredenheid door toevoeging van waarde.

Meyster’s Buiten is een aanlokkelijke plek waar mensenwillen wonen, werken en recreëren. Door haarbinnenstedelijke locatie is het project uitstekend bereikbaaren legt het geen last op de vrije groene en open ruimtebuiten de stad. Meyster’s Buiten is een voorbeeld vankwalitatief hoogwaardige stadsinbreiding.

De bestaande kwaliteit van Oog in Al en de monumentalegebouwen op het Cereolterrein blijven met de realisatie vanMeyster’s Buiten behouden en worden door de opzet enarchitectuur van het plan verder versterkt.

Meyster’s Buiten is tot stand gekomen middels eenintegrale aanpak, waarbij alle betrokken partijen goedsamengewerkt hebben en ook wijkbewoners inspraak eninvloed hebben gehad.

Wat is de relatie met de missie van Utrecht2040?(zie strategie Utrecht2040)

Het project Meyster’s Buiten draagt bij aan een duurzaamUtrecht: de transformatie van het leegstaandefabrieksterrein omvat het hergebruik van verschillendegebouwen met cultuurhistorische waarde. Ook voegtMeyster’s Buiten woningen toe aan Oog in Al, waar binnende wijk grote vraag naar was. Hierdoor komt binnen de wijkeen gezonde doorstroming op gang. Tevredenwijkbewoners kunnen hun wooncarrière dankzij Meyster’sBuiten in de wijk voortzetten. Hierdoor komt ook weerruimte voor instroom van nieuwe huishoudens.

Door toevoeging van cultureel-maatschappelijkevoorzieningen als het theater, de bibliotheek, de school enBSO en het grand café versterkt Meyster’s Buiten ook deaantrekkingskracht van Oog in Al, zowel op lokaal als opregionaal niveau.

De kwaliteit van de leefomgeving van Oog in Al wordtversterkt door de realisatie van Meyster’s Buiten.Verschillende onderdelen van de wijk worden middels hetplan harmonieus met elkaar verbonden. Overlastveroorzakende industrie maakt plaats voor eenaantrekkelijk woon-, werk- en verblijfsgebied.

Prijzengeld

Waar zal het te winnen prijzengeld van € 10.000,- aan besteed gaan worden?

Het prijzengeld wordt bestemd voor het behoud van de kers op de taart van dit project. Momenteel staat er nogeen prachtig icoon aan het water in de vorm van een elevatorkraan, waarmee vroeger de boten met grondstoffenwerden gelost. Dit industriële monument zou de V.O.F. Meyster’s Buiten graag behouden zien, echter hier is nugeen geld voor bij partijen. Tevens is de kraan geen bezit van de V.O.F. omdat deze op grond vanRijkswaterstaat staat en mogelijkerwijs in de toekomst van de gemeente wordt. Het zou zonde zijn als dit icoon indie tussentijd zo slecht van staat wordt dat deze niet meer te behouden is. De V.O.F. zou graag zien dat de kraankan worden geconserveerd en zo ook in de toekomst deze prachtige plek kan blijven markeren als een echtlandmark.

Artist impression van de torenappartementen met rechts voor de elevatorkraan.

Meyster’s Buiten in beeld

Foto van de renovatie van de Cereolfabriek. De monumentale gevel en schil van het fabrieksgebouw worden behouden.

Meyster’s Buiten in beeld

Foto van de start verkoop van Fase 1 van Meyster’s Buiten.

Foto van de 1e steenlegging door iedere bewoner zelf van Fase 1 van Meyster’s Buiten.

Meyster’s Buiten in beeld

Foto van de oplevering van de herenhuizen in Fase 1 aan hun nieuwe bewoners.

Meyster’s Buiten in beeld

Foto van een van de workshops gedurende het ontwikkelproces. Geïnteresseerden en toekomstige kopers wisselen met dearchitect van gedachten over de ontwerpen van de stadswoningen en appartementen in Fase 2 van Meyster’s Buiten

Meyster’s Buiten in beeld

Artist impression van de appartementen van Fase 2 van Meyster’s Buiten.

Meyster’s Buiten in beeld

Artist impression van stadswoningen van Fase 2 van Meyster’s Buiten. De architectuur van de stadswoningen verwijst naar hetindustriële verleden van het Cereolterrein en sluit goed aan bij het monumentale fabriekspand.

Meyster’s Buiten in beeld

Foto van de start bouw van Fase 2 van Meyster’s Buiten: 15 stadswoningen en 70 appartementen. Op de achtergrond eenaantal van de reeds gerealiseerde 36 herenhuizen van Fase 1. Deze worden al met veel plezier bewoond, niet zelden doortevreden bewoners van Oog in Al die dankzij Meyster’s Buiten de volgende stap in hun wooncarrière binnen de wijk kondenmaken.

Meyster’s Buiten in beeld

Foto van de start bouw van Fase 2 van Meyster’s Buiten.