værdiansættelser på det danske marked
DESCRIPTION
Værdiansættelser v/ Projektchef & direktør, cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar, Lars Wismann, Wismann Property Consult A/S. Værdiansættelser på det danske marked. Ejeren værdiansætter i fbm. aflæggelse af årsregnskab - status Revisoren efterprøver ejerens værdi - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
Værdiansættelser v/Projektchef & direktør, cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar,
Lars Wismann, Wismann Property Consult A/S
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
Værdiansættelser på det danske marked
• Ejeren værdiansætter i fbm. aflæggelse af årsregnskab - status
• Revisoren efterprøver ejerens værdi• SKAT værdiansætter den off. vurdering• Financier værdisansætter
belåningsværdien• Forsikringsselskabet værdiansætter
forsikringsværdien
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
Ejerens værdiansætter idet han aflægger regnskabet!
• Ejeren bør altid værdiansætte til den kontante handelsværdi
• Glem alle de kreative begreber som forhåndsvurdering, priskontrol, markedsværdi eller tilsvarende
• Ejendomsværdien har direkte indvirken på balanceposterne herunder egenkapitalen
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
Ejendommens kontante handelsværdi!
• I et marked uden handler eller kun få handler giver begrebet kontant handelsværdi ingen mening
• Uden sædvanlig og mulig finansiering vil der kun være få eller ingen handler
• Alternativt kan anvendes aktuelle udbud på tilsvarende ejendomme
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
Når ejendomsværdien er det rene gætteværk!
• Når vurderingsmanden trækker vilkårlige yields ud af den blå luft
• Yield varierer med nettolejen og adressen
• Når der i generelle termer henvises til generelle markedstendenser
• Når der ikke anføres referenceejendomme
• Når vurderingsmanden ikke er stats.aut. ejd. mgl. og valuar (er autoriseret)!
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
Yields og m2 priser dokumenteres med referenceejendomme
lav bruttoleje = low yield vice-versa
Adresse Bolig værdi pr. m2. Bruttoleje aktuel yield max leje BRL § 5 stk. 2 potentiel yield
Sluseholmen 23.750kr 1.200kr 4,00% 1.200kr 4,00%2100 Kbh. Ø 22.222kr 750kr 2,25% 1.250kr 4,50%2900 Hellerup 20.000kr 450kr 1,00% 1.400kr 5,75%2720 Vanløse 14.286kr 500kr 1,75% 950kr 4,90%1950 Frederiksberg 20.000kr 400kr 0,75% 1.200kr 4,75%* driftsudgifter kr. 250/m2
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
Ejendomsværdien gør forskellen mellem liv og død
• Ejendomsværdien indgår direkte i aktivbalancen
• Egenkapitalen påvirkes krone for krone med ejendomsværdien
• Det retvisende regnskab bliver som følge heraf stærk følsomt
• Ejendomsværdien bør derfor hverken være vilkårlig el. tilfældig
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
A/B Ringertoften valuarvurderet foråret 2009 til hhv. kr 10.800/m2 og kr. 23.800/m2.
DEs formand udtalte d. 25-08-2009 i JP, at begge vurderinger muligvis var lige efter bogen!
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
Revisorens efterprøvning af ejendomssværdien!
• Regnskabet aflægges af ejeren/selskabets ledelse
• Revisoren er ikke stats.aut.ejd. mgl. & valuar
• Revisoren har i reglen ikke besigtiget ejendommen
• Revisoren når han efterprøver er det i reglen på et slapt og udokumenteret grundlag
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
Potentielle overbelåningssagermed skjulte tab for kr. 500-800 mio.
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
JØPs årsregnskab 2010• Ejendomsværdier anført til en kontant
handelsværdi på kr. 2,4 mia.• Revisorerne godkendte den budgetterede
nettodrift på ca. 3,4% for 2011• Realiseret nettodrift 1,6% for 2010• Påstand der fifles med ejd. værdierne• Fejlvurdering muligvis kr. 600-1.200 mio.• KPMG der er revisor – afviser alt!• JØPs aktuelle solvens overdækning kr. 435 mio.
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
A/B Laubsgården – valuarvurderet 11-04-2006 kr. 7.834/m2
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
A/B Laubsgården
• Ejeren betalte en valuar for at kende den kontante handelsværdi
• Revisoren gjorde ingen indsigelse mod vurderingen –fraskrev sig et ansvar
• Valuaren påstod at vurderingen var retvisende skønt der ingen referencer var
• I 2009 udbetaltes kr. 2,1 mio. i erstatning grundet markant undervurdering
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
SKATs dir. Jens Perch Nielsen ejen-domsvurderer til den off. vurdering
• Efter vurderingsloven skal d. off. Vurdering afspejle den kontante handelsværdi
• Ifølge SKAT har myndigheden ikke en valuars kompetence erfaring
• SKAT hævdede i JP d. 29-01-2011 at SKATs vurderinger er gode om end ind imellem noget upræcise
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
SKATs vilkårlige vurderingerSundvej 4, 2900 Hellerup kr. 4.650/m2
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
SKATs vilkårlige vurderingerEnghavevej 32, Kbh. V., kr. 29.435/m2
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
SKATs off. vurderinger har stor økonomisk betydning
• Grundskylden beregnes efter d. off. vurdering pr. 01.10.2001 med reguleringer og grundskyldsskatteloft
• Dækningsafgift beregnes af forskelsværdien Off vurdering minus grundværdi med små reguleringer
• Financier og offentligheden refererer ofte til den off. Vurdering!
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
SKATs grundskyld beregnes af 2001 off. Vurderinger - skattestop
0
20
40
60
80
100
120
140
Sundvej 4 Broholms Allé 10A-B
Blidah park Enghavevej 28 Istedgade 44
grundskyld pr. m2.
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
”Smarte valuarer” spinder Guld på SKATs vilkårlige vurderinger
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
Financier vurderer/fastsætter belåningsværdien
• Der er 4 realkreditinstitutter og hermed oligopol (uigennemsigtigt marked)
• 1. prioritetslån max. 60% for erhverv og 80% af boliger
• Løbetid max. 30 år
• Bankfinansiering er i dag vanskeligt
• Belåningsværdien bør afspejle den kontante handelsværdi
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
Østergade 15 ejerlejlighed 2&10256 m2, st, 200 m2. 1. sal & 300 m2. kld.
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
Nykredit – belåningsværdiØstergade 15, ejerlejl. 2&10
• Belåningsværdien kan ikke oplyses• Kunne fastholde eksisterende lån ca.
kr. 60 mio.• Rentekrav 10 år-rentemax. eller min.
Swap10 lån, ca. 4% p.a.• Bidragssats 0,9%• Ejers cashflow efter drift kr. 5,2 mio.• Ingen udlodninger til ejer
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
DanskeBank RD – belåningsværdiØstergade 15, ejerlejl. 2&10
• Belåningsværdien er 1,66 gange lånet
• Kunne yde nye lån ca. kr. 65 mio.
• Ejer kunne frit vælge renteperiode f.eks.F1
• Bidragssats 0,75%
• Ejers cashflow efter drift kr. 5,2 mio.
• Fri udlodning til ejer i 2011 kr. 3 mio.
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
A/B Frisersvej 22 A-D, 2920lån kr. 3.200/m2
• Nykredit tilbød 30 års annuitetslån
• Bidragssats 0,55%, rente 5,9% inkl. bidrag
• Ekstrem høj sikkerhed
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
A/B Klostergården, 2100 Kb. Ølån kr. 23.970/m2 – uden sikkerhed
• Nordea tilbød 16 års afdragsfrihed
• Bidragssats 0,14%, rente 3,2% inkl. bidrag
• Bidragsrabat de næste 15 år
• 10 mio. af lånet blev tilbudt rentefrit i 4 år
• Ingen sikkerhed med 160% overbelåning
• Belåningsværdi næppe over kr. 12.000/m2
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
Forsikringsværdien
• Forsikringspræmien er typisk kr. 10-12/m2
• Nederste kvartil ned til kr. 7-8/m2
• Øverste Kvartil op til kr. 18-24/m2
• Ekstreme sager op til kr. 36/m2
• Forsikringsværdien oplyses aldrig
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
Vurderinger på det Svenske marked!
• Udføres typisk at personale med en akademisk kandidatgrad
• Solid dokumentation med anførte referenceejendomme
• Udover beliggenhed er der fokus på m2-leje, yields, m2-priser og lejers bonitet
• Lejekontraktens beskaffenhed
• Der angives følsomhedsintervaller
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
Ejendomsaktørernessamfundsinteresse!
• Et åbent og gennemsigtigt marked for ejendomsvurderinger!
• Et effektivt marked for ejendomsvurderinger!
• Vurderingerne skal være vel dokumenterede og uangribelige
• Et likvidt marked forudsætter finansiering
• Gør selv en indsats i samfundets interesse
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
Fremtidsønsker• Vurderingsarbejde bør forudsætte en
akademisk kandidatgrad!• Bør forsat være et autoriseret arbejde• Fuld offentlig indsigt i alle sager om under
eller overvurderinger• Lovkrav om udmelding af
belåningsværdier• Offentlighed i alle handler som før 09-2009• Sund fornuft fremfor rigid regulering
Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk
Værdiansættelser v/Projektchef & direktør, cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar,
Lars Wismann, Wismann Property Consult A/S