vagyonÉpÍtÉs bÉrbe adott ingatlanokkal jegyzet

7/27/2019 VAGYONPTS BRBE ADOTT INGATLANOKKAL jegyzet

1/16

VAGYONPTSBRBE ADOTT

INGATLANOKKALHogyan szabadulj ki a mkuskerkbl s

lgy szabad

Szeminriumi jegyzet

Kirly Norbert 2007


2/16

2

A jegyzet a VAGYONPTS BRBE ADOTT INGATLANOKKAL befektetsiszeminrium anyagt felhasznlva kszlt.

Copyright Royalwell Kft. Kirly Norbert

All rights reserved / Minden jog fenntartva, belertve a sokszorostst, a nyilvnoselads, a rdi s tvads jogt az egyes fejezetekre is. A kiadvny egyetlenrsze sem msolhat vagy terjeszthetsemmilyen formban, semmilyen eszkzzel,vagy nem trolhat adatbzis kezel vagy keres rendszerben a kiad elzetesrsos engedlye nlkl.

Kiadja: Royalwell Kiad

Felels kiad: a Royalwell Kft. gyvezetigazgatjaDebrecen, 2007

www.onlineingatlanakademia.hu


3/16

3

Az tlagos letvitel

Mi kell a szabadsghoz s az let gondtalan lvezethez?

A hagyomnyos pnzkeress folyamata

8

223

8

1Munka

Tlra v. msodlls

Kzlekeds

Hztartssal kapcs.ktelezettsgek

Alvs

Szrakozs?

P NZ

IDEG SZS G

MUNKA

PNZ

PIHENS


4/16

4

Kit a mkuskerkbl: a megjul jvedelem

Egyszeri munka / befektets ------------------------------------------------------------

id

A passzv jvedelem meghatrozsa

Egyszeri munka vagy befektetskvetkezmnyeknt hossz tv s folyamatos,

akr genercikon t tart kszpnzramls.

Fektesd be a keresett jvedelmed, hogy passzv jvedelemhez juss

Mibl szrmazhat megjul/passzv jvedelmed?

Pnzgyi befektetsek Vllalkozsok tulajdonrszei Szellemi jogok Internet Ingatlan


5/16

5

Mirt klnleges lehetsg az ingatlan?

Mert minimlis sajt tkvel, pnzintzeti finanszrozs segtsgvel egynagy rtkpnztermeleszkzt irnythatunk.

A jelzlogtrlesztst a brlnkkel fizettethetjk ki. Mert klnleges tehetsget nem ignyel.

A finanszrozsi modell a sajt tke rtknek emelkedse

A finanszrozsi modell a kszpnzramls nvekedse


6/16

6

Esettanulmny - Egy garzs-iroda talaktsa Fornetti pksgg

Irnyr: 2.600.000 Ft

A befektets tkeignye

Vtelr: 2.500.000 Ftgyvd: 20.000 FtIlletk: 250.000 Fttalakts: 300.000 Ft + fa

sszes kszpnzigny:3.070.000 Ft (+ fa)

Finanszrozs beruhzsi hitellel

Hitel: 1.250.000 Ft (vtelr 50%-a)Futamid: 10 vTrlesztrszlet: 19.000 Ft / hnap

Brleti dj: 40.000 Ft + fa / hnap

Havi Cash Flow s megtrls elemzs

Bevtel: +40.000 Ft + faHiteltrleszts: -19.000 Ftptmny ad: -500 Ft

Kszpnzramls: 20.500 Ft / hnapBefektets: 1.820.000 FtMegtrls: 13,5% (+ jelzlog kifizetse)


7/16

7

A befektets jvbeli megtrlse

Brleti dj 10 v mlva vi 5% emelkedssel kalkullva:

62.000 Ft + fa / hnap

Hozam kszpnzramlsbl: 40% / v

Ingatlan eszkzrtk vi tlagosan 5% remelkedssel szmolva: 4.070.000 Ft

Az elmlt 10 v kszpnzramlsbl a bevtel: ~3.000.000 Ft

A befektets kzel ngyszerezdtt 10 v alatt!!!

Brbeadsi cllal vsrolt ingatlanok csoportostsaMit vsroljunk?

Clcsoport szerinti csoportosts Lakingatlanok zleti cl ingatlanok

Lakingatlanok csoportostsa Laks Sorhz Ikerhz Csaldi hz

Hzrsz Magnszllshely Apartman hz

Befektets brbe adhat lakingatlanokba

Elnyk: Magnszemlyes vsrls esetn relatv kis nervel, hossz futamidej

hitellel finanszrozhat. Knnyen kiadhat. Frekventlt fekvs esetn zleti clra is kiadhat (pl. iroda, bemutatterem

stb.) ltalban knnyebben rtkesthet, mint egy zleti ingatlan.

Htrnyok: Viszonylag nehz magas sszegfinanszrozottsg mellett pozitv

kszpnzramlst produkl ingatlanokat tallni, mivel a brletidj/befektets mutat ltalban alacsonyabb mint az zleti jellegingatlanoknl.


8/16

8

zleti cl ingatlanok csoportostsa Kereskedelmi egysgek (zlethelyisg, zlethz) Iroda cljra szolgl ingatlanok (iroda, irodahz) Ipari ingatlanok (pl. csarnokok, zemek) Raktrak Vendglt egysgek (pl. tterem, pressz, kvz) Idegenforgalmi egysgek (pl. panzi, hotel) res telkek, terletek (pl. parkol, autkereskeds)

Befektets brbe adhat zleti ingatlanokba

Elnyk: Frekventlt fekvs esetn magasabb brleti dj/vtelr mutat mint

ltalban a lakingatlanoknl.

Htrnyok: Magnszemlyknt nagyon nehz finanszroztatni. Nehezebb hasonlan j kondcikkal hiteleztetni mint a lakingatlanokat. A nem kzponti helyen lvzleti ingatlanoknl magasabb resen llsi

tnyezvel kell szmolnunk mint a lakingatlanoknl, ezrt sokkal jobbanmeg kell gondolni hol s mit vsrolunk.

Az nkormnyzati brleti jog

Befektetknt csak akkor foglalkozz vele, ha belthat idn bell relis esly van atulajdonjog megszerzsre is!!!

Kivtel: ha a brleti jogot jelkpes sszegrt meg tudod szerezni, s lnyegesenmagasabb sszegrt tudod brbe adni az ingatlant mint amennyibe neked kerl.

Esettanulmny - Egyetem kzeli brbe adott panellaksklfldi diknak


9/16

9

Vtelr 3.350.000 Ft 2002-ben (51 m2)

Indul brleti dj: 37.000 Ft / hnapBrleti dj 2006-ban: 45.000 Ft / hnap

Laks eladsa: 8.200.000 Ft 2006-ban

Brleti dj bevtel: ~2.000.000 Ftrtkemelkeds: 4.850.000 Ft

4 v alatt a befektets meghromszorozdott!!!

Pnzkivteli lehetsg az ingatlan rtkestse nlkl:

4 milli Ft szabad felhasznls CHF hitel trlesztrszlete 20 vre, fedezet a laks:29.000 Ft / hnap

Brleti dj: 45.000 Ft / hnap

Brbe adott ingatlanok elemzseA szmok nem hazudnak

Egy hasznos mutatszm:

ves brleti dj / befektets (x100)

Pl. 720.000 / 10.000.000 = 7,2 %Pl. 220.000 / 20.000.000 = 13,2 %

Az, hogy szmodra mi szmt j rtknek azt a szmodra elrhetfinanszrozsfajtja fogja meghatrozni.

A nett mkdsi bevtel (NMB) szmtsa

Bevtel Brutt brleti dj

- resen llsi tnyez Nett brleti dj

Kiadsok Ingatlanmenedzser dja Feljtsi tartalk Kzmvek Biztosts Adk Egyb kltsgek

NMB = Nett brleti dj KiadsokKszpnzramls = NMB Hiteltrleszts


10/16

10

A vtelr, a brleti dj s a hitelkamat hatsai a lehetsgre s az idztsfontossga

Egy irodahz elemzseA j r nem mindig takar j zletet

Hasznld a CD-n tallhat software-t!

FinanszrozsHitel s lzing konstrukcik

Finanszrozs hitel segtsgvel CHF s EURO alap laksvsrlsi hitelek. Magnszemlyknt mr viszonylag kis nervel ignybe vehet. Fedezet alapon is ignyelhet. Cgek szmra beruhzsi hitel HUF, CHF, EURO alap, ltalban

magasabb nerszksges mint magnszemlyek esetn.

0

10

20

30

40

50

60

2001 2002 2003 2004 2005

r

Brleti dj

Kamat

Brleti dj / r


11/16

11

Kevsb ismert finanszrozsi forma az ingatlan lzing

Lzing:az a pnzgyi gylet, ahol a lzingcg azzal a cllal vsrolja meg az gyfele ltalkivlasztott eszkzt, hogy azutn folyamatos djfizets ellenben annak hasznlatt

az gyfelnek tengedje.

A lzing gyletnek kt tpusa:

- a pnzgyi lzing:sorn a lzingcg megvsrolja a szllttl az gyfl ltal ignyeltlzingtrgyat.A lzingcg az gyfllel mr a szerzdsktskor megllapodik a lzingelteszkz futamidt kvettulajdonjogrl, ami az esetek nagy rsznl afutamidvgn a lzingtrgy meghatrozott sszeg (maradvnyrtk) azgyfl tulajdonba kerl.

- az operatv lzing, tarts brlet sorn az gyfl nem kvn a lzingtrgy feletttulajdonjogot szerezni, hanem a futamidlejrtval a lzingcgnek visszaadjaaz eszkzt, mert csak hasznlni, brelni szeretn azt.

Zrt vgpnzgyi lzing

A "Lzing Rt." a kivlasztott ingatlant megvsrolja, s tovbbadja nnek . Avtelrat gy rszletekben lzingdjak formjban fizetheti meg amelyet djfizetsellenben, a szerzdsben meghatrozott futamidalatt n hasznosthat. Azingatlan az n knyveiben szerepel s az rtkcskkenst is n szmolhatja el. Alzingelt ingatlan a futamidvgn az n tulajdonba kerl.

A lzing elnyei:

Akr 0% nervel is ignyelhet. Akr kezdvllalkozs is ignyelheti, mivel az elsdleges fedezet a

vsroland ingatlan. Bizonyos esetekben megoldhat, hogy magnszemly zleti ingatlant

vsroljon.

A lzing htrnyai:

Fizetsi problma esetn a teljes eddig befizetett sszeg az ingatlannalegytt elveszhet.

Magnszemlyes lzingnl csak jvedelemalap a minsts.


12/16

12

Esettanulmny - Orvosi segdeszkz zletIrnyr: 7,5 milli + fa

A befektets kszpnzignye

Vtelr: 7.000.000 Ft + fagyvd: 50.000 FtIlletk: 840.000 FtFeljtsi kltsg: 250.000 Ft + fa

sszes kszpnzigny:

8.140.000 Ft(+ fa)

Elemzs

Lzing: 5.000.000 FtFutamid: 8 vMaradvnyrtk: 40%Lzing trleszts: 51.000 Ft

Brleti dj: 75.000 Ft + fa

Kszpnzramls: 24.000 Ft / hnap

Befektets: 3.140.000 Ft

Kszpnzramls: 288.000 Ft / vTke megtrlse: 9,1 % (+ jelzlog kifizetse)


13/16

13

Esettanulmny - j ptszlethelyisg vsrlsa zrtvglzingszerzdssel, 0% nervel.ra: brutt 30.500.000 Ft

zlethelyisg bankfik mellett

A befektets kszpnzignye

Vtelr: 25.458.333 Ft + faVtelr: 30.550.000 Ft (brutt)

Elslzingdj (ner): 6.400.000 FtHitelminsts dja: 248.832 FtIlletk: 3.055.000 Ftfa visszaignyls: - 5.091.667 Ft

sszes befektets: 4.612.165 Ft

Kszpnzramls elemzse

Lzing dj 40% maradvnyrtknl:261.000 Ft / hnap

Brleti dj: 295.000 Ft + fa / hnap


14/16

14

A brleti szerzdsA brleti szerzds legfontosabb elemei

A brleti szerzds s mellkletei A brleti szerzds A brlemnyhez tartoz felszerelsek s berendezsek Hzirend tads-tvteli jegyzknyv

A brleti szerzds felptse

Minta: Laksbrleti szerzdscsomag (CD tartalmazza)

EsettanulmnySzpsgszalon a kertvrosbanIrnyr: 14,2 milli Ft (80 m2)

Elemzs

Vtelr: 12.500.000 FtAlapterlet: 80 m2

Funkcik: fodrszat, kozmetika, manikr, masszzs, szolriumBrleti dj lehetsg:2.000 Ft / m2 + fa = 160.000 Ft / hnap + fa


15/16

15

Adzsi jogszablyok brbe adott ingatlanok esetn

Magnszemly Jogi szemly

Illetkfizets vsrlsutn

2 s 6 vagy 10% 2 s 6 vagy 10%

fa visszaignylsilehetsg vsrls utn

Nincs r lehetsg Csak zleti ingatlanokesetn lehetsges (20%)

Brleti dj fa tartalma TAM (fa mentes) Lakingatlanok esetn famentes, zletiingatlanoknl 20% fa

Adfizets brleti djbevtel utn

25% forrsad14% EHO (vi 1 MFtbevtel felett)

Trsasgi ad az zleti vvgn: 16%, klnad 4%,iparzsi ad 2%

Az ingatlan vtelrnakkltsglersa a brleti

dj bevtellel szemben

Nincs r lehetsg A vtelr 2%-t lehetamortizlni (kltsgknt

elszmolni)A feljtsi kltsgekelszmolsa

Nincs r lehetsg A feljtsi kltsgeket rkell aktivlni az ingatlanrtkre s amortizlnilehet

Az anyagi fggetlensg megtervezse

Mennyi pnzre van szksged valjbl?


16/16

16

Havonta mekkora sszegre lenne szksged, hogy ki tudd fizetni a szmlidat?

Mik azok a ttelek, melyekre mindenkppen kltened kell?

A vgyott letsznvonal

Havonta mekkora sszegre lenne szksged, hogy azt az letet ld, amit tnylegszeretnl?

Tzd ki a cljaidat!

Sikeres befektetst!

Kirly Norbert

vagyonÉpÍtÉs bÉrbe adott ingatlanokkal jegyzet

Documents