valg av entreprisemodell frokostmøte 28. november 2017 · 2017. 11. 28. · advokatfirmaet haavind...
TRANSCRIPT
Valg av entreprisemodell
Frokostmøte 28. november 2017
Advokat (H) Olav Bergsaker
Advokatfirmaet Haavind AS
Seminarrekke om eiendomsutvikling
Tidligere foredrag om eiendomsutvikling våren 2017:
Utbyggingsforutsetninger
Utbyggingsavtaler og MVA
Refusjon
Urbant jordskifte og andre virkemidler etter jordskifteloven
Foredragsrekken høsten 2017:
20. september: Overordnet organisering av et utviklingsprosjekt
18. oktober: Prosjektorganisering – Hvordan vil ny eierseksjonslov påvirke
organiseringen?
8. november: Leiekontrakter for bygg under oppføring
28. november: Valg av entreprisemodell
Foredragsrekken våren 2018:
Exit
Advokatfirmaet Haavind AS
Dagens tema
Valg av kontraktsregime
Hvilke hensyn bør ivaretas?
De ulike hovedalternativene
Noe overordnet om særlig totalentreprise
Noe om samspillkontrakter
Særlige vilkår i kontraktene som er sentrale knyttet til kontraktsstrategien
Advokatfirmaet Haavind AS
Kontraktsinngåelse. Hvilke hensyn ønsker man å ivareta?
Skal sikre et teknisk godt byggverk, som leveres til rett tid
Skal tilpasses BHs behov for å definere løsninger
Skal sikre en forutberegnelig økonomi og et resultat innenfor budsjett
Skal tilpasses BHs organisasjon
Skal sikre nødvendig trygghet og fleksibilitet for å ivareta kjøpere og leietakeres senere behov
Advokatfirmaet Haavind AS
Hvilke kontrakter?
Planleggingsfasen
Arkitekt
Tekniske rådgivere
Grunnundersøkelser
Byggefase
Entreprenør
Prosjektleder/byggeleder
SHA. Koordinator når flere virksomheter
Prosjekteringsfase/byggefase
Advokatfirmaet Haavind AS
Valg av kontrakt
De tradisjonelle alternativene
Utførelsesentreprise – totalentreprise
Utførelsesentreprise velges der BH har særlig behov for å definere løsninger, typisk teknisk kompliserte anlegg
Ordinære byggentrepriser: Ulike varianter av totalentreprise
Det sentrale å overføre ansvar/risiko for prosjekteringen
Balansen mellom BHs ønsker og TEs rett til å velge
Forholdet til spesifikke krav fra kjøper/leietaker
Gir rom for at TE velge utførelse og løsninger som er kostnadseffektive
Utnytter TEs kompetanse og erfaringer
Reduserer risiko for endringer og for koordinering av evnt. sideentrepriser
Hva med forenklede kontrakter, jf. NS 8406?
Andre alternativer?
Samspillkontrakter
Forholdet til øvrige kontrakter
Rådgiverne
Skal de overføres til TE?
Skal risikoen for utført prosjektering overføres til TE?
Byggeleder/byggherreombud
SHA koordinator
Advokatfirmaet Haavind AS
Totalentrepriseavtalen. Utgangspunkter
Balansen i kontraktsforholdet
Finne en fornuftig risikofordeling
Gjerne billigere for BH å ikke skyve for mye risiko over på TE
NS 8407 innebærer en rimelig og kjent risikofordeling
Kan likevel gjøre enkelte tilpasninger ut fra prosjektets karakter og behov
Bør ha et bevisst forhold til særlige tilpasninger av standarden
Ikke «klusse med» arbeidsplikten
Sikring av «back-to-back» mot kjøpsavtale/leieavtale
Sentralt å medta slike forutsetninger som del av kontrakten
Inntas som kontraktsdokument med høy prioritet
Kontrakten må gi rom for forventede tilvalg/bestillinger
Rutine
Tid
Omfang
Synliggjøre om dette er «endring» etter kontrakten
Bør i så fall vurdere å regulere 15%-begrensningen for endringer
Advokatfirmaet Haavind AS
Totalentrepriseavtalen. Noen særlige spørsmål
Hva skal bygges?
Angivelse av arbeidsomfang
Tegningsgrunnlaget
Funksjonskrav
Romprogram
Spesifikke krav
Referansebygg
Plikten til å følge forskrifter, standarder, BHs formål mm., jf. NS 8407 pkt. 14
TEs beskrivelse av hva han har medtatt i tilbudet
Plikter uansett å oppfylle funksjonskravene, jf. NS 8407 pkt. 2.2
Må i tilfelle ta uttrykkelig forbehold
Endringsregimet
Tilpasses endringsregimet avtalt med leietaker, evnt. som følger av
bustadoppføringslova
MÅ svare på krav om endring innen avtalt frist
I alminnelighet «uten ugrunnet opphold»
Vil ellers tape innsigelsesretten, jf. NS 8407 pkt. 32.2
Viktig å ha organisasjon som kan ivareta slik saksbehandling
Krav som gjelder annet BH svarer for
Viktig med tilsvarende oppfølging
MÅ svare raskt på spesifisert krav om vederlag og fristforlengelse
Advokatfirmaet Haavind AS
Totalentrepriseavtalen. Noen særlige spørsmål (forts.)
Grunnforholdsrisikoen
Ligger i utgangspunktet hos BH, jf. NS 8407 pkt. 23.1:
Byggherren har risikoen for forhold ved grunnen dersom de avviker fra det totalentreprenøren hadde grunn til å regne med ved
utarbeidelsen av tilbudet
Kan avtale at den skal ligge hos totalentreprenøren
BH vil likevel ha risikoen dersom «forholdene avviker vesentlig», jf. pkt. 23.2
Dersom man ikke ønsker denne risikoen hos BH, må det avtales helt uttrykkelig som avvik
Bør markeres med prispost eller liknende
Overgang av risiko for foretatt prosjektering, jf. NS 8407 pkt. 24.2.1
Hvorfor?
Blitt vanlig, men bryter med «etablert risikofordeling»
For at den skal stå seg, viktig at TE gis reell mulighet for å gjennomgå materialet
Skal varsle «feil», som i så fall holdes utenfor det han overtar risikoen for
Feil, ikke uferdig prosjektering, grensesnittsavklaringer mm.
Virkningen at overtar risiko/ansvar som om utført selv
Fordrer avtale med rådgiveren
Får rett til å kreve rådgiveren
Overtakelse/sluttoppgjør
Forsinkelse/dagmulkt
Hva med DM fra kjøper/leietaker?
Advokatfirmaet Haavind AS
Samspillavtale. Utgangspunkt
Hva ligger i dette?
En særlig samhandling mellom aktørene der man drar nytte av hverandres kompetanse/erfaring
Etter hvert fått ganske stor utbredelse
Tradisjonelt
Samhandling i prosjekteringsfasen
Vederlagsformat basert på avregning etter kost, med målpris og incitamentsordning
Et alternativ
Samhandling i prosjekteringsfasen
Fast pris og «tradisjonell» totalentreprise ved utførelsen
Men der fast prisen avtales et stykke «ut i løpet»; når prosjektet er modent
Advokatfirmaet Haavind AS
Samspillavtale. Særlige spørsmål
Når kan samspill være et fornuftig alternativ?
Prosjektet bør ha en viss kompleksitet
Ved «ordinære» prosjekter vil man ha begrenset nytte av slik samhandling
Man må vurdere om man har behov for samhandling med entreprenøren for å oppnå en teknisk gevinst
Kan samspill være økonomisk fordelaktig?
Har begrenset tro på målpris med incitament
Fastpris som avtales når prosjektet er modent, kan gi lavere pris
Prosjekteringen (fram til fast pris) må skje på timebasis
Ved avtale om fast pris når prosjektet er «modent» kan oppnås en «riktig» pris med begrenset risiko for både BH og TE
TE kan kalkulere prisen på grunnlag av godt definert prosjekt og BH kan få innsikt i kalkulasjonen/grunnlaget
Kan avtale størrelse på påslag, fortjeneste, avsetninger mm.
Risiko for endringer er begrenset når partene i fellesskap har bearbeidet prosjektet
Kan samspill være tidsmessig fordelaktig?
Lengden på prosjektperioden vil kunne bli lengre enn ved tradisjonell TE
Fra prosjektet er bearbeidet vil man ha bedre kontroll på tiden
Stiller slik organisering særlige krav til BH?
Ingen entydig konklusjon; nytten vil avhenge av prosjektets karakter
Alternativ ved rehabilitering?
Vil i alminnelighet legge til grunn NS 8407
Ingen særlig standard med nødvendige tilpasninger
Advokatfirmaet Haavind AS
Øvrige kontrakter
Rådgiverkontraktene
Godt ivaretatt gjennom NS 8401/8402
Valg om timebasert eller fast pris
Byggeleder/prosjektlederkontrakt
Godt ivaretatt gjennom NS 8403
Avtale med koordinator
Særlig avtale, men kan ivaretas av BH selv
Forutsetter flere aktører
Både under prosjektering og utførelse
Løsninger finnes