valuasi arus kas terdiskonto discounted

7/23/2019 Valuasi Arus Kas Terdiskonto Discounted

1/5

VALUASI ARUS KAS TERDISKONTO

(DISCOUNTED CASH FLOW VALUATION)

Analisis Discounted Cash Flow (DCF) adalah teknik pembuatan model keuangan yang

didasarkan pada asumsi mengenai prospek pendapatan dan biaya atas suatu properti atau usaha.

Pembuatan asumsi tersebut berkaitan dengan kuantitas, kualitas, variabilitas, waktu serta durasi

arus kas masuk dan arus kas keluar yang didiskontokan ke nilai kini. Analisis DCF yang

dilakukan dengan data serta tingkat diskonto yang tepat dan mendukung adalah salah satu

metode penilaian yang dapat diterima dalam pendekatan pendapatan. Penerapan analisis DCF

secara luas antara lain disebabkan oleh kemauan teknologi komputer. Analisis DCF diterapkan

dalam penilaian real properti, bisnis dan aktiva tidak berwuud! dalam analisis investasi! dan

sebagai prosedur akuntansi untuk mengestimasi nilai dalam penggunaan. Penggunaan analisis

DCF telah meningkat terutama dalam sektor penilaian institusi, properti investasi dan bisnis dan

sering dipersyaratkan oleh pemberi tugas, penamin emisi, penasehat dan pengelola keuangan,

dan manaer porto"olio investasi.

#ebagai metode yang dapat diterima dalam pendekatan pendapatan, analisis DCF

melibatkan proyeksi arus kas untuk suatu periode baik untuk menilai properti operasional,

properti dalam pengembangan atau bisnis. Proyeksi arus kas tersebut memerlukan diskonto pasar

yang berlaku saat ini untuk mendapatkan indikasi nilai kini dari arus kas dalam kaitannya denganproperti atau bisnis. Dalam hal penilaian properti operasional, arus kas secara berkala pada

umumnya diestimasikan sebagai pendapatan kotor dikurangi kekosongan dan piutang tak

tertagih, serta biaya operasional. Pendapatan operasional bersih dalam suatu periode bersama

dengan estimasi nilai akhir (terminal value$e%it value) pada akhir periode proyeksi, kemudian

didiskonto. Dalam hal penilaian properti dalam pengembangan, estimasi modal, biaya

pengembangan dan pendapatan penualan diestimasikan untuk mencapai seumlah pendapatan

bersih yang kemudian didiskonto selama periode pengembangan dan periode pemasaran. Dalam

hal penilaian bisnis, estimasi arus kas dalam suatu periode dan nilai dari bisnis pada akhir

periode proyeksi, didiskontokan. Aplikasi analisis DCF yang paling sering digunakan adalah

&ilai 'ini (Present alue), &ilai 'ini ersih (&et Present alue) dan *ingkat Pengembalian

+nternal (+nternal ate o" eturn) dari arus kas.


2/5

*ingkat diskonto adalah tingkat pengembalian yang digunakan untuk mengkonversikan

umlah arus kas yang dikeluarkan atau diterima di masa yang akan datang menadi nilai kini.

#ecara teori, tingkat diskonto harus mere"leksikan -opportunity cost dari modal, yaitu tingkat

pengembalian modal yang dapat diperoleh atau dihasilkan apabila ditempatkan untuk

penggunaan lain dengan resiko yang sama.

A. Arus Kas Ganda Nilai !nda"an# ($ul"i%l! &as' l* u"ur! +alu!)

/ang dimaksud dengan arus kas ganda adalah arus kas yang terdiri dari lebih satu periode. Arus

kas ini berguna untuk mengetahui nilai investasi di masa mendatang.

,. Arus Kas ,!r#anda Nilai S!-aran# (ul"i%l! Cas' Fl* r!s!n" Valu!)

Arus kas ini berguna untuk mengetahui nilai kas yang kita miliki beberapa tahun lalu

dengan nilai investasi yang kita miliki saat ini..

C. K!%u"usan a"as dasar Arus Kas T!rdis-n"

0ika nilai sekarang dari investasi tersebut negative (artinya nilai sekarang dari

pengeluaran dana lebih besar dari nilai sekarang dari dana yang diterima) maka anda tidak akan

mengambil investasi tersebut, begitu sebaliknya (ika positi")

D. Anui"as dan !r%!"ui"as

Anui"as1 rangkaian terbatas dari pembayaran dalam nilai yang sama yang teradi pada

selang waktu yang tetap

2 ciri dari anuitas 3

rangkaian terbatas (finite series) artinya punya angka waktu (lawannya tidak terbatas

alias selamanya)!

pembayaran dalam umlah yang sama (equal payment) adi kalau ada 4 saa pembayaran

yang berbeda nilainya maka perhitungan anuitas tidak berlaku dan

selang waktu (interval) yang tetap artinya tidak ada selang waktu yang lompat.

5isalnya 3 selang waktu 4,6,2,7,8 dstnya, tidak boleh 4,2,7,8 dstnya (tidak ada yang

kedua).

Anuitas terbagi dua 3

Anui"as ,iasa (rdinar/ annui"/) 3 anuitas yang pembayaran pertamanya pada akhir

periode (t94)

Annui"/ du!3 anuitas yang pembayaran pertamanya pada awal periode (t9o)


3/5

!r%!"ui"as1 rangkaian tidak terbatas dari pembayaran dalam nilai yang sama. 6 ciri dari

anuitas 3

rangkaian tidak terbatas (infinite series) artinya angka waktunya tidak terbatas alias

selamanya!

pembayaran dalam umlah yang sama (equal payment) adi kalau ada 4 saa pembayaran

yang berbeda nilainya maka perhitungan anuitas tidak berlaku dan yang menarik di sini tidak

dikenakan syarat selang waktu (interval) yang tetap. :al ini disebabkan walaupun ada selang

waktu yang tidak tetap, dengan waktu yang tak terbatas, maka hal tersebut dapat diabaikan.

Ru$us dasar 0

4) Perpetuitas 3 P 9 C $ r

6) Anuitas iasa (pembayaran pada akhir periode)

P 9 C % ; 4< (4=r)>t 1 4?$r2) 0umlah pembayaran (angsuran) untuk anuitas biasa C9 P $ ; 4< (4=r)>t 1 4)$ r?(4=r)

G. Anui"as ,!r"u$2u' (Gr*in# Anui"/)

P 9 C $ (r 1 g) % ; 4 1 ((4=g)$(4=r))>t?


4/5

H. !r%!"ui"as ,!r"u$2u'

5erupakan suatu aliran arus kas yang bertumbuh terus sampai waktu tak terhingga.

P 9 C $ (r(t


5/5

N. a6!$u- ,!r-!lan6u"an (Cn"inuus C$%undin#)

*erkadang perhitungan investasi atau pinamannya didasarkan atas maemuk berkelanutan.

umusnya adalah 3

A 9 e> 1 4

adalah "ungsi khusus yang biasanya ditulis dengan e>%

0enis

valuasi arus kas terdiskonto discounted

Documents