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7/17/2019 Valutazione investimento Mattia Di Chiara.pdf

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1. Premessa

1.1. Obiettivo e portata dello studio

Il seguente studio intende supportare la valutazione di redditività e sostenibilità di un

investimento immobiliare di edilizia residenziale da realizzarsi nel Comune di Pordenone.La finalità della valutazione è l’applicazione ad un caso reale delle procedure teoriche

apprese durante il corso nell’ambito della valutazione finanziaria (costi-ricavi) degli

investimenti.

1.2. Committente

La valutazione economica è stata commissionata da Professor Elio Padoano, docente del

corso di “Valutazione Economica dei Piani e dei Progetti” presso il Dipartimento di

Ingegneria e Architettura dell’Università degli Studi di Trieste.

1.3. Punti di vista adottati nella valutazioneL’analisi e la valutazione dell’investimento prenderanno in considerazione la prospettiva di

un soggetto privato che valuta la convenienza di un investimento immobiliare, un

imprenditore che valuta se la trasformazione attuata col progetto è in grado di garantire

almeno il profitto normale del mercato di riferimento, quello dell’edilizia residenziale.

1.4. Metodologie adottate

La valutazione economica è stata affrontata calcolando il valore dei principali indicatori di

sintesi relativi ai flussi di cassa finanziari per un investimento immobiliare: il valore attuale

netto (VAN, rendimento in termini assoluti dell’investimento) ed il saggio di rendimento

interno (SRI, misura dell’efficienza dell’investimento).

1.5. Ipotesi assunte nello studio

Nella valutazione i flussi di cassa saranno espressi in valori costanti, stimando il tasso

lordo e ricavando successivamente il tasso reale al netto dell’inflazione considerando il

tasso di inflazione medio.



2

2. Descrizione dell’immobile oggetto dell’investimento

L’investimento immobiliare prevede l’acquisizione di un’area edificabile nella perife ria del

Comune di Pordenone, precisamente in via Piave, e la costruzione di un nuovo edificio in

cui si prevede l’ubicazione di otto alloggi con posti auto coperti e spazi di pertinenza. Il

lotto in questione ha accesso diretto alla strada pubblica di via Piave e una superficie

complessiva di 1800 m2.

3. Descrizione urbanistica

Il lotto scelto per la realizzazione del progetto si colloca, come riportato nel Piano

Regolatore generale Comunale, in una “zona omogenea B ad attuazione diretta”.

Le zone omogenee B sono costituite dalle parti di territorio già urbanizzato, totalmente o

parzialmente edificate con destinazione prevalentemente residenziale.

Il lotto ricade, più precisamente, in una zona B.2.-Residenziale di CompletamentoSemistensiva”, costituita dalle parti di territorio comprese tra l’area urbana centrale e la

Strada Statale n.13 “Pontebbana”, con tipologia prevalente in linea o a blocco, che, in

relazione alla vicinanza con strade urbane principali, hanno assunto un maggior carico

urbanistico.

La destinazione prevista in questo tipo di zona è esclusivamente quella residenziale. Altre

destinazioni d’uso previste dall’arti. 25 del PRGC possono interessare al massimo il 30%

del volume del fabbricato.



3

3.1. Requisiti urbanistici richiesti dalle Norme Tecniche Attuative

Di seguito si riportano gli estratti delle Norme Tecniche Attuative del Comune di

Pordenone approvate con D.C.C. n° 37 del 22 settembre 2014 rese esecutive conpubblicazione sul B.U.R. n. 43 del 22 Ottobre 2014.

Per quanto riguarda i parametri edificatori, si prescrive che:

“ Gli indici fondiari, le altezze massime dei fabbricati e la distanza dai confini sono

specificati e definiti per ciascuna sottozona agli articoli seguenti.

In alcune sottozone, identificate graficamente nelle tavole del P.R.G.C. con il simbolo (*),

l’altezza massima dei fabbricati di nuova costruzione non dovrà superare le altezze degli

edifici preesistenti e circostanti. In tutte le sottozone la distanza minima tra fabbricati è pari

a 3,00 m e la distanza minima tra pareti finestrate è pari a 10,00 m.[..] è inoltre consentita la realizzazione di portici e tettoie nella misura non eccedente al

30% della superficie coperta esistente fermo restando il rispetto delle distanze e delle

altezze stabilite dal presente articolo per le diverse sottozone [..]”

Per le zone B.2. l’indice fondiario limite previsto risulta 2,00 m³/m².

L’altezza massima prevista risulta inoltre 15,00 m.

Per la distanza dalle strade si specifica che:

“ Fatte salve le norme del Codice della Strada, la distanza minima dei fabbricati dal confine

di strade esistenti e/o di previsione, percorsi ciclopedonali esistenti, piazze, aree pubbliche

esistenti e/o di previsione, con l’esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli

edifici o insediamenti, della viabilità ciclo-pedonale di previsione e delle aree che il piano

riconosce quali parcheggi esistenti, è la seguente:

- 5,00 m per strade di larghezza inferiore a 7,00 m;

- 7,50 m per strade di larghezza compresa tra 7,00 m e 15,00 m;

- 10,00 m per strade di larghezza superiore a 15,00 m;

- 5,00 m per aree pubbliche esistenti e di previsione.

Sono ammesse distanze inferiori nel caso in cui sia verificato un allineamento in atto; in

tale ipotesi l’edificazione sarà consentita esclusiv amente all’interno della zona B.”

Essendo Via Prata una strada urbana a singola carreggiata di larghezza compresa tra

7,00 e 15,00 m, la distanza minima dalla strada stessa risulterà pari a 7,50 m.

La distanza minima dei fabbricati dai confini di proprietà è specificata per ogni sottozona.

Per la sottozona B.2. vale metà dell’altezza dell’edificio ma viene specificato che:



4

“[…]E’ consentita l’edificazione a confine nei casi in cui il lotto limitrofo sia già edificato. E’

altresì consentita l’edificazione a confine con convenzione registrata e trascritta nel caso in

cui il lotto limitrofo sia inedificato e/o entrambi i lotti siano inedificati per le nuove

costruzioni e, nei casi di sanatorie edilizie, per interventi realizzati dopo l’adozione della

Var. 70 al P.R.G.C. (24.01.2005).”

L’ultima voce di interesse per i requisiti urbanistici relativi al presente investimento

immobiliare risultano i parcheggi stanziali, per cui si prescrive che:

“ Per i soli interventi di nuova costruzione, con l ’esclusione dei volumi relativi alle attività

commerciali, devono essere realizzate autorimesse coperte o posti auto scoperti nella

misura di 1 m²/10 m³ di volume degli edifici. Negli edifici residenziali e/o direzionali deve, in

ogni caso, essere previsto almeno un posto auto per ogni unità immobiliare.”

3.2. Verifica dei requisiti urbanistici

Di seguito si riporta una tabella riassuntiva che raccoglie i principali parametri urbanistici

dell’organismo edilizio oggetto dell’investimento in riferimento ai limiti normativi previsti,

individuati nel paragrafo precedente.

Parametriurbanistici

Limiti P.R.G.C.-Sottozona B.2.

Valori parametriorganismo edilizio

Verifica

Indice fondiario 2,00 m³/m² 1,32

Altezza massimaedificio 15,00 m 9,90 m Distanza minima

dalle strade7,50 m 15,30 m

Distanza minima daiconfini

Metà dell’altezzaovvero 4,95 m

7,20 m Distanza minima

fabbricati10,00 m 10,80 m

Distanza minimapareti finestrate

3,00 m 10,80 m

Parcheggi stanziali

1/10 del volume

dell’edificio (

220 ) e almeno unposto auto per unità

immobiliare

222,2 m2;Per 4 degli 8 alloggisono previsti 2 posti

auto, per l’altra metà 1posto auto.



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4. Descrizione dell’intervento

In questo capitolo vengono descritte le caratteristiche tipologiche, dimensionali, distributive

e tecnologiche dell’organismo edilizio oggetto dell’investimento.

4.1. Tipologia edilizia

La scelta della tipologia dell’edificio è ricaduta su un organismo edilizio “in linea”,

coerentemente con il contesto in cui l’edificio esistente verrà inserito. Le tipologie

prevalenti nella sottozona B.2. risultano essere infatti quelle “in linea” e “a blocco”.

Le caratteristiche tipologiche riconducibile a questa categoria di edifici sono:

pianta del piano tipo di forma rettangolare con lato lungo di lunghezza all’incirca

doppia rispetto a quello corto;

sviluppo su tre o quattro piani fuori terra di cui due o tre ad uso residenziale e ilquarto destinato ad altre finalità;

posizione centrale delle comunicazioni verticali;

utilizzo comune dei collegamenti verticali che servono più unità abitative per piano;

L’edificio da realizzare può essere ricondotto a questa tipologia edilizia nonostante se ne

discosti per alcune particolarità quali la superficie verde suddivisa in aree di proprietà

esclusiva degli alloggi al piano terra e la presenza di due alloggi alle estremità della linea

sviluppati su tre piani, uno dei quali interrato.

4.2. Caratteristiche dimensionali e distributive

L’edificio si sviluppa su quattro piani, di cui uno interrato e tre fuori terra ed è composto da

8 unità abitative, 6 delle quali sviluppate su un solo livello e 2 sviluppate su tre livelli.

Al piano interrato sono collocati i posti auto coperti e le cantine di pertinenza esclusiva dei

singoli alloggi. Per gli alloggi A e D, posizionati alle estremità della linea, il piano interrato è

comunicante con il piano terra e il primo attraverso collegamenti verticali interni ad uso

esclusivo della singola unità abitativa. Gli altri sei alloggi sono serviti da collegamenti

verticali comuni.

Al piano terra sono presenti gli alloggi C e B, sviluppati su un unico livello e dotati di area

verde di pertinenza.

Il piano primo è occupato dagli alloggi E ed F, sviluppati anch’essi su un unico livello.

L’ultimo piano ospita gli alloggi G ed H.

Di seguito si riportano le planimetrie e le sezioni dell’organismo edilizio.



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Si individuano nell’edificio 3 diverse categorie di alloggi che presentano caratteristiche

differenti:

TIPOLOGIA 1 (Alloggi A e D): alloggi sviluppati su tre livelli, piano terra e piano

primo, zona giorno e zona notte unite al piano interrato da collegamenti verticali ad

uso esclusivo dell’unità abitativa, possiedono un’area verde. TIPOLOGIA 2 (Alloggi B e C): alloggi sviluppati su un livello, piano terra,

possiedono un’area verde ad uso esclusivo dell’unità abitativa.

TIPOLOGIA 3 (Alloggi E, F, G e H): alloggi sviluppati su un livello, non possiedono

un’area verde di pertinenza.

Di seguito si riportano alcune tabelle che riassumono le caratteristiche dimensionali degli

alloggi in termini di superficie utile e l’estensione degli spazi comuni e delle aree verdi.

TIPOLOGIA 1

APPARTAMENTO "A"

Vani Sup. Utile (m²) Superficie finestrata (m²) Sf/Su

1 garage 39.56

2 cantina 5.98

3 lavanderia 6.16 0.95 0.15

4 disimpegno 4.16 0.95 0.23

5 ingresso 2.88 0.8 0.28

6 soggiorno 21.1 2.66 0.137 cucina 12.24 3.56 0.29

8 disimpegno 2.43

9 bagno 5.05 1.33 0.26

10 vano scala 6.4

11 porticato 18.25

12 disimpegno 4.38

13 bagno 6 1.33 0.22

14 camera 15.07 3.51 0.23

15 camera 16.19 3.51 0.22

16 camera 8.97 1.33 0.1517 disimpegno 5.35

18 terrazza 10.62

TOT 190.8



7

APPARTAMENTO "D"


1 garage 39.56

2 cantina 5.98

3 lavanderia 6.16 0.95 0.15

4 disimpegno 4.16 0.95 0.23

5 ingresso 2.88 0.8 0.28

6 soggiorno 21.1 2.66 0.13

7 cucina 12.24 3.56 0.29

8 disimpegno 2.43

9 bagno 5.05 1.33 0.26

10 vano scala 6.4

11 porticato 18.25

12 disimpegno 4.38

13 bagno 6 1.33 0.22

14 camera 15.07 3.51 0.23

15 camera 16.19 3.51 0.22

16 camera 8.97 1.33 0.15

17 disimpegno 5.35

18 terrazza 10.62

TOT 190.8

TIPOLOGIA 2

APPARTAMENTO "B"


1 garage 32.34

2 cantina 5.15

3 soggiorno 20.49 3.4 0.17

4 cucina 12.13 1.33 0.11

5 disimpegno 3

6 bagno 4.47 10 ricambi/ora

7 camera 15.4 2.07 0.13

8 bagno 5.64 2.07 0.379 camera 12.05 1.33 0.11

10 terrazza 6.45

11 terrazza 8.48

12 C.T. 2

TOT 127.6



8

APPARTAMENTO "C"


1 garage 32.34

2 cantina 5.15

3 soggiorno 20.49 3.4 0.17

4 cucina 12.13 1.33 0.11

5 disimpegno 5.76


7 camera 15.4 2.07 0.13

8 bagno 5.64 2.07 0.37

9 camera 12.87 1.33 0.10

10 camera 8 1.33 0.17

11 terrazza 6.45

12 terrazza 8.48

13 C.T. 2

TOT 139.2

TIPOLOGIA 3

APPARTAMENTO "E"


1 garage 17.49

2 cantina 6.61

3 soggiorno 20.49 3.51 0.174 cucina 12.13 2.18 0.18

5 disimpegno 3.03

6 camera 15.4 2.18 0.14


8 bagno 5.64 2.07 0.37

9 camera 12.05 1.33 0.11

10 terrazza 8.84

11 terrazza 8.48

12 C.T. 2

TOT 116.6



9

APPARTAMENTO "F"


1 garage 17.49

2 cantina 6.61

3 soggiorno 20.49 3.51 0.17

4 cucina 12.13 2.18 0.18

5 disimpegno 5.76

6 camera 12.87 2.18 0.17

7 camera 8 1.33 0.17

8 bagno 5.64 2.07 0.37

9 camera 15.4 2.18 0.14


11 terrazza 8.84

12 terrazza 8.48

13 C.T. 2

TOT 128.2

APPARTAMENTO "G"


1 garage 16.9

2 cantina 6.71 0.9 0.13

3 ingresso/soggiorno/cucina/pranzo 21.06 4.06 0.19

4 disimpegno 2.86 0.5 0.17

5 bagno 6.32 0.94 0.15

6 camera 15.21 2 0.137 terrazza 23.2

TOT 92.3

APPARTAMENTO "H"


1 garage 16.9

2 cantina 6.71 0.9 0.13

3 ingresso/soggiorno/cucina/pranzo 21.96 4.06 0.18

4 disimpegno 5.05 0.5 0.105 bagno 5.83 1 0.17

6 camera 15.01 2 0.13

7 camera 9.27 0.94 0.10

8 terrazza 23.2

TOT 103.9



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SPAZI COMUNI AREE VERDI

disimpegno 26.09 m² A 172.2 m²

vano scala 8.85 m² B 42.65 m²

vano ascensore 3.5 m² C 42.7 m²

disimpegno 9.1 m² D 234 m²vano scala 8.95 m² TOT 491.55 m²

vano ascensore 3.55 m²

disimpegno 9.1 m²

vano scala 8.95 m²


disimpegno 7.6 m²

vano scala 8.95 m²


spazio manovra 319.55 m²

TOT 421.29 m²

4.3. Caratteristiche tecnologiche

In questo paragrafo si analizzano le principali caratteristiche dei particolari costruttivi al

fine di valutare a grandi linee il livello di qualità delle finiture e le prestazioni in termini di

isolamento termico e acustico dell’edificio nel suo complesso e delle singole unità

abitative.

Sono previste fondazioni di tipo superficiale diretto, utilizzate nel caso di edifici costruiti suterreni senza particolari problemi di resistenza. In questo caso sono previste delle

fondazioni puntuali unite da cordoli in calcestruzzo armato dal momento che la struttura è

di tipo intelaiato.

Il solaio al piano terra è isolato mediante un vespaio areato che contribuisce l’aerazione, la

riduzione dell’umidità e l’isolamento termico.



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La struttura portante dell’edificio è intelaiata, composta da setti e pilastri di forma

rettangolare e travi in calcestruzzo armato. La muratura perimetrale, con funzione di

tamponamento, ha uno spessore complessivo di 35 cm ed è dotata di uno strato isolante

in poliuretano e una controparete interna in mattoni forati di spessore 8 cm per

l’alloggiamento impiantistico.

Di seguito si riportano i particolari costruttivi relativi alle partizioni verticali perimetrali e a

quelle interne che separano le unità abitative.



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Come si può osservare dai particolari costruttivi a pagina precedente, gli orizzontamenti

consistono in solai latero-cementizi di spessore complessivo 47,5 cm. I solai sono isolati

sia dal punto di vista termico sia da quello acustico e presentano delle finiture in gres sul

piano di calpestio e intonaco a tre strati sulla superficie opposta.

La struttura di copertura è costituita da un tetto a muricci e tavelloni che creaun’intercapedine d’aria tra il solaio sottotetto e le falde. Il tetto non è ventilato ma risulta

isolato termicamente attraverso un doppio strato di lana di roccia dello spessore

complessivo di 8 cm posizionato al di sopra del solaio sottotetto. La finitura esterna

consiste in un manto di copertura composto da tegole portoghesi che convoglia le acque

meteoriche ai canali di gronda in rame.

Un’ultima nota riguarda i serramenti. Questi sono composti da una parte trasparente in

vetrocamera a due strati che assicura buone prestazioni a livello isolante, installato su un

telaio misto in metallo e PVC. Lo scuro è composto da compensato marino laccato e da

legno di iroko, caratterizzato da ottima durabilità, buona resistenza a urti e flessione esoprattutto poco sensibile a variazioni di temperatura e umidità.

Per quanto riguarda gli aspetti tecnologici, infine, è stato necessario progettare la struttura

prevedendo delle soluzioni per diminuire il rumore degli impianti, che in genere vengono

distinti in impianti a funzionamento discontinuo (ascensori, scarichi idraulici, bagni e

componenti dei servizi igienici) e impianti a funzionamento continuo (riscaldamento,

aerazione e condizionamento.



13

Una delle soluzioni adottate nell'O.E.R in esame è il silenziatore per fori di ventilazione e

l’insonorizzazione delle comunicazioni verticali mediante pannelli in gomma riciclata che

riducono la diffusione del rumore prodotto dal calpestio.



14

5. Valutazione dei costi e dei ricavi dell’investimento

5.1. Costo dell’area edificabile

Si suppone che l’area non sia di proprietà ma venga acquisita dal soggetto che

intraprende l’investimento immobiliare in oggetto contestualmente all’inizio dello stesso.

Tale supposizione risulta non troppo rilevante, in quanto anche se l’area fosse stata già di

proprietà, sarebbe stato necessario considerare il costo/opportunità del denaro acquisito

dall’immissione dell’area stessa sul mercato.

Il Borsino dell’osservatorio immobiliare del Friuli Venezia Giulia 2014, riporta valori di

mercato per aree edificabili nella zona semiperiferica del comune di Pordenone che vanno

da un minimo di 60 €/m3 ad un massimo di 90 €/m3.

Tuttavia la stima del valore dell’area edificabile è stata effettuata, in mancanza di dati

relativi a recenti compravendite di immobili simili nella zona di interesse, medianteun’indagine condotta contattando le agenzie immobiliari del comune di Pordenone.

Le agenzie hanno evidenziato infatti come il mercato delle aree edificabili sia in netta

flessione e hanno consigliato di utilizzare valori non superiori agli 80 €/m2 per la zona

oggetto di valutazione. Otto delle tredici agenzie contattate hanno indicato un valore di 70

€/m3, due hanno suggerito un valore di 65 €/m2, una di 60 €/m2 e due agenzie non hanno

risposto.

Viste le precedenti considerazioni assumendo un valore dell’area edificabile di 70 €/m2 il

valore dell’area risulterebbe:

∙ 1291 ∙ 70 € 90′370 €

Dalle agenzie contattate è infatti stato specificato come un investitore immobiliare ad oggi,

in considerazione del particolare momento del mercato di riferimento e della posizione

periferica dell’area di interesse, non sia disposto a pagare più di 10’000/15'000 € per un

area edificabile in una zona già urbanizzata come quella oggetto di analisi.

In definitiva, si può assumere con buona approssimazione un valore dell’area pari a

95’000€.

5.2. Costo di costruzione

Il metodo si stima scelto per la valutazione del costo di costruzione è la scomposizione per

voci di costo. Seguendo questo approccio si suddivide l’immobile in categorie di lavori e si

applicano dei costi standard ai lavori stessi. Questi corrispondono a dei costi indice

differenti per ogni tipologia edilizia che vengono ottenuti da interventi standard nel mercato

di riferimento.

Le fonti utilizzate per la stima del costo di costruzione sono:



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Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, “Prezzi - Tipologie Edilizie”, Dei –

Tipografia del Genio Civile, 2014;

A. Bassi, “Costi per tipologie edilizie”, Maggioli Editore, 2014.

Nel caso in esame si fa riferimento ad una palazzina residenziale con parcheggi interrati,

edificio analogo a quello oggetto di stima. Si riportano di seguito i valori tratti dalla secondadelle fonti sopracitate. Per ogni voce viene indicato il costo nel progetto specifico e la sua

incidenza percentuale sul costo totale dell’opera.

Il costo parametrico indice è ottenuto dividendo l’importo totale per la consistenza del

progetto specifico espressa nel parametro significativo ( area espressa in m2).

CATEGORIA DI OPERE IMPORTO INCIDENZA

Scavi e rinterri € 13.183 1,51 %

Calcestruzzi, ferri, giunti per c.a. € 128.517 14,69 %

Drenaggi, vespai, sottofondi e massetti € 12.471 1,43 %Solai € 95.600 10,93 %

Tetti e coperture € 66.231 7,57 %

Murature e tavolati € 75.957 8,68 %

Intonaci € 46.673 5,33 %

Assistenza murarie € 40.565 4,64 %

Pavimenti e rivestimenti € 38.740 4,43 %

Impermeabilizzazione e isolamenti € 36.589 4,18 %

Pluviali e gronde € 4.350 0,50 %

Opere in ferro € 22.926 2,62 %

Facciate continue, serramenti, vetri € 82.467 9,43 %

Verniciature, tinteggiature, tappezzerie € 25.718 2,94 %

Pietre e marmi € 18.455 2,11 %

Impianti RVC € 56.849 6,50 %

Impianti idrici-sanitari € 28.825 3,29 %

Impianti elettrici e speciali € 22.869 2,61 %

Fognature (compresi allacciamenti) € 21.542 2,46 %

Sistemazioni esterne € 10.155 1,16 %

Opere per la sicurezza € 26.169 2,99 %

Costo totale dell’opera € 874.862 100,00 %

Costo per unità di superficie 805 €/m

Nel caso in esame, data la difficoltà nel reperire informazioni riguardanti opere e lavoriaggiuntivi da effettuare per la realizzazione dell’immobile oggetto di stima e vista l’analogia

con l’esempio di riferimento considerato nella pubblicazione, si assumono coefficienti di

ponderazione unitari e si mantiene il costo per unità di superficie indicato.

Il costo di costruzione stimato risulta quindi pari a:

, ∙ , 953 ∙ 805 € ⁄ . €



16

dove , è la superficie commerciale totale valutata secondo le indicazioni del “Codice

delle Valutazioni Immobiliari” e , è il costo di costruzione per unità di superficie stimato

precedentemente.

5.3. Valore di mercato dell’Organismo Edilizio Residenziale

In questo paragrafo viene valutato il più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto

di investimento, dato fondamentale per un’accurata valutazione delle entrate di cassa.

Questo valore corrisponde all’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla

data della valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati

da fattori esterni e dopo una adeguata attività di marketing da entrambe le parti

Per la stima del valore di mercato si utilizza il procedimento per punti di merito con

modello moltiplicativo.

I dati utili ai fini della valutazione sono stati reperiti dal sito http://www.borsinoimmobiliare.it (dati aggiornati a Giugno 2015) che fornisce anche utili indicazioni metodologiche sulla

stima delle superfici commerciali. I valori adottati sono stati comunque confermati da

un’indagine effettuata contattando una decina di agenzie immobiliari del comune di

Pordenone.

I coefficienti di merito ricavati faranno variare il valore per unità di superficie in funzione

delle caratteristiche produttive, tecnologiche, posizionali estrinseche ed intrinseche.

Il prezzo di compravendita medio adottato per la zona residenziale semiperiferica di

Vallenoncello, nel comune di Pordenone è di 1100 €/mq.

Di seguito si riporta il calcolo delle superfici commerciali degli alloggi. Per il calcolo delle

murature perimetrali si applica convenzionalmente una maggiorazione del 10%.

Superficie utilecommerciale (m

2)

Terrazzi (m2)

Giardini e aree dipertinenza di

“Appartamenti”(m

2)

Cantine e localiaccessori collegati ai

vani principali (m2)

Coefficiente diponderazione

1.1Coefficiente diponderazione



0.35

A 103.8 114.2 10.6 3.7 172.2 25.8 12.2 4.3

B 73.2 80.5 14.9 5.2 42.6 6.4C 84.8 93.3 14.9 5.2 42.7 6.4

D 103.8 114.2 10.6 3.7 234.0 35.1 12.2 4.3

E 73.2 80.5 17.3 6.1

F 84.8 93.3 17.3 6.1

G 45.5 50.1 23.2 8.1

H 57.1 62.8 23.2 8.1



17

Cantine e localiaccessori NONcollegati ai vaniprincipali (m

2)

Box auto collegatiai vani principali

(m2)

Box auto NONcollegati ai vaniprincipali (m

2)

Porticati (m2)

Superficiecommerciale

(m2)

Coefficiente

diponderazione

0.2

Coefficiente

diponderazione

0.6

Coefficiente

diponderazione

0.5

Coefficiente

diponderazione

0.35

A 0.0 0.0 39.6 23.8 0.0 0.0 18.2 6.4 178.1

B 7.2 1.4 0.0 0.0 32.3 16.2 0.0 0.0 109.7

C 7.2 1.4 0.0 0.0 32.3 16.2 0.0 0.0 122.5

D 0.0 0.0 39.6 23.8 0.0 0.0 18.2 6.4 187.4

E 8.6 1.7 0.0 0.0 17.5 8.8 0.0 0.0 97.0

F 8.6 1.7 0.0 0.0 17.5 8.8 0.0 0.0 109.8

G 6.7 1.3 0.0 0.0 16.9 8.5 0.0 0.0 68.0

H 6.7 1.3 0.0 0.0 16.9 8.5 0.0 0.0 80.7

Dopo il calcolo delle superfici commerciali si riportano i coefficienti di merito relativi alle

caratteristiche dell’organismo edilizio da valutare.

PianoStato di

conservazioneLuminosità Esposizione e vista Riscaldamento Sintetico

A 0.9 1.1 1.05 1.05 1.05 1.15

B 0.9 1.1 1.05 1.05 1.05 1.15

C 0.9 1.1 1.05 1.05 1.05 1.15

D 0.9 1.1 1.05 1.05 1.05 1.15

E 0.9 1.1 1.05 1.05 1.05 1.15

F 0.9 1.1 1.05 1.05 1.05 1.15

G 0.97 1.1 1.1 1.05 1.05 1.29

H 0.97 1.1 1.1 1.05 1.05 1.29

Il valore di mercato dei singoli alloggi si calcola infine come il prodotto della quotazione

media al metro quadrato, della superficie commerciale e del relativo coefficiente di

ponderazione.

Quotazionemedia(€/m

2)

Superficiecommerciale

(m2)

Coefficientedi

ponderazione

sintetico

Valore dimercato

A 1100 178.1 1.15 € 224’548

B 1100 109.7 1.15 € 138’313

C 1100 122.5 1.15 € 154’417

D 1100 187.4 1.15 € 236’234

E 1100 97.0 1.15 € 122’340

F 1100 109.8 1.15 € 138’426

G 1100 68.0 1.29 € 96’735

H 1100 80.7 1.29 € 114’897

Totale € 1'225’910



18

5.4. Oneri di urbanizzazione e contributo al costo di costruzione

La valutazione degli oneri di urbanizzazione e del contributo sul costo di costruzione viene

effettuata sulla base delle indicazioni riportate nel Regolamento di attuazione della legge

regionale 11 novembre 2009 n. 19 “Codice regionale dell’edilizia” .

Nel documento sopracitato, agli articoli 5, 6 e 7, vengono definite le opere di

urbanizzazione, le modalità generali di calcolo delle stesse e del contributo sul costo di

costruzione e la procedura per calcolare la superficie imponibile ai fini dell’imposizione.

Nell’allegato C dello stesso documento vengono riportate le tabelle parametriche con

l’incidenza degli oneri in funzione del numero di abitanti del comune di riferimento, della

zona omogenea di appartenenza e dell’indice di fabbricabilità fondiaria. In relazione alla

tipologia di intervento vengono poi elencate le aliquote da applicare ai valori unitari al

metro quadrato.

Nel caso in esame, in riferimento alla destinazione d’uso residenziale, alla zona omogena

B e ad un intervento di nuova realizzazione si assume un aliquota del 7% per le opere di

urbanizzazione e una dell’1,8% per il contributo sul costo di costruzione. Moltiplicando per

la superficie imponibile si ottiene l’importo dovuto.

Consistenza (m²)Incidenza

(€/m²) Coefficiente di

correzioneTotale

Urbanizzazioneprimaria

626.2 45.96 0.5 € 14’390

Urbanizzazionesecondaria 626.2 108.46 0.5 € 33’960

Contributo sul costodi costruzione

626.2 672 0.018 € 7’575

Totale dovuto € 55’925

5.5. Spese tecniche, generali e imprevisti e di commercializzazione

Nella stima di queste ulteriori voci di accosto si assume che le spese tecniche e gli oneri

professionali ammontino al 7% del costo di costruzione, che le spese generali relative alla

gestione della contabilità, al coordinamento del cantiere ecc.. ammontino al 4% del costo

di costruzione e che quelle di commercializzazione ammontino al 2% dei ricavi da vendita.

Valore di riferimento Aliquota Spese

Spese tecniche e oneriprofessionali

Costo di costruzione767'320 €

7% € 53’712

Spese generali e imprevistiCosto di costruzione

767'320 € 4% € 30’693

Spese di commercializzazioneRicavi da vendita attesi

1'078'740 € 2% € 21’575



19

6. Determinazione dei tassi utilizzati nella valutazione

6.1. Tassi di interesse

I tassi di interesse attivo e passivo verranno utilizzati in seguito, nell’analisi finanziaria

dell’investimento, per la determinazione rispettivamente dei proventi e degli onerifinanziari.

Il tasso di interesse passivo utilizzato nella presente valutazione è tratto dal Bollettino

statistico-2015 pubblicato dalla Banca d’Italia, riferito all’ultimo trimestre dell’anno 2014 per

l’Italia nord-orientale e per un investimento di durata superiore ai 5 anni nel mercato

dell’edilizia.

Il tasso di interesse attivo dell’investitore viene assunto pari a quello di un investimento

risk free a breve scadenza (1 anno). Si è fatto riferimento ai Buoni Ordinari del Tesoro e ai

BTP, i cui rendimenti sono facilmente consultabili in Internet.

Di seguito si riporta una tabella che riassume i tassi di interesse utilizzati.

Tasso attivo 0,7%

Tasso passivo 4,38%

6.2. Tasso di attualizzazione

Per la determinazione del tasso di attualizzazione si utilizza il metodo del Costo medio

ponderato del capitale (Weighted Average Cost of Capital-WACC).

Valuto quindi il costo del capitale aziendale dell’investitore composto dal debito finanziario(debito a interesse esplicito) e dal capitale di rischio ( capital netto).

∙ ∙ (1 − )

dove:

( − ) ∙ è il costo del capitale di rischio con Rf rendimento di un

investimento risk free, (Rm-Rf) premio di rendimento atteso dall’investitore, Rm tasso

medio di mercato per il settore e β misura del rischio sistematico del capitale netto

dell’impresa rispetto al mercato; costo del capitale di debito;

+ incidenza del capitale di rischio E;

+ incidenza del capitale di debito D;

alq aliquota fiscale.

Nella valutazione i flussi di cassa sono espressi in valori costanti, stimo il WACC e ricavo

quindi il tasso reale al netto dell’inflazione f:



20

− 1

Si suppone una uguale distribuzione tra capitale di debito e capitale di rischio, di fare

riferimento ad un’impresa stabile in linea con il mercato di riferimento (β=1).

Si assume un premio di rischio per l’investimento immobiliare medio del 4 % e un aliquota

fiscale per questa tipologia di investimenti pari al 31%.

Si riporta di seguito il valore del tasso di sconto calcolato secondo il WACC:

WACC

incidenza capitale di debito 0.5 50.00 %

incidenza capitale di rischio 0.5 50.00 %

rendimento risk free (Rf) 0.02 2.00 %

premio (Rf-Rm) 0.04 4.00 %

rischiosità (β) 1tasso bancario (rd) 0.0438 4.38 %

aliquota fiscale (alq) 0.31 31.00 %

costo capitale di rischio (Ke) 0.06 6.00 %

inflazione (f) 0.006 0.60 %

WACC nominale 0.045111 4.51 %

WACC reale 0.038878 3.89 %

7. Costruzione degli scenari di valutazione

In questo paragrafo vengono descritti gli scenari che si prendono in considerazione per la

valutazione della redditività dell’investimento immobiliare. Si costruiscono quattro scenari

differenti che simulano tre condizioni diverse di vendita delle unità immobiliari da una

prospettiva ottima ad una pessima e una quarta situazione in cui le unità abitative vengono

prima date in locazione e successivamente vendute.

L’orizzonte temporale scelto parte dall’anno zero che corrisponde all’anno corrente, il

2015. L’intervallo di analisi verrà poi suddiviso in periodi di un anno.

Si considera un periodo di costruzione dell’organismo edilizio della durata di 3 anni,

distribuendone il costo per il 40% nel primo e per il 30% nel secondo e nel terzo.Per quello che riguarda le vendite di alloggi in anticipo rispetto alla loro stessa

realizzazione si sono ipotizzate delle aliquote di acconto sull’importo totale, a scalare

rispetto l’effettiva disponibilità dell’alloggio:

-2 ANNI -1 ANNO REALIZZAZIONE

25% 25% 50%

- 50% 50%

- - 100%



21

SCENARIO 1: Vendita del 50 % degli alloggi prima del termine della costruzione e del

restante 50% entro 4 anni dall’inizio della costruzione.

SCENARIO 1

AlloggioPercentuali di vendita

0 1 2 3 4 A 0.25 0.25 0.5

B 0.5 0.5

C 0.5 0.5

D 0.25 0.25 0.5

E 1

F 1

G 1

H 1

SCENARIO 2: Vendita degli alloggi a partire dal termine della costruzione per un orizzonte

temporale complessivo di 6 anni.

SCENARIO 2


0 1 2 3 4 5

A 1

B 1

C 1

D 1

E 1F 1

G 1

H 1

SCENARIO 3: Vendita degli alloggi negli anni successivi alla conclusione della

costruzione. Orizzonte temporale di 10 anni.

SCENARIO 3


0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 A 1

B 1

C 1

D 1

E 1

F 1

G 1

H 1



22

SCENARIO 4: Messa in locazione degli alloggi terminata la costruzione con un contratto di

4+4 anni. Alloggi venduti all’80% del loro valore di mercato al termine della locazione.

Per il calcolo dei ricavi da affitto è stato considerato il prezzo medio al m2 per la zona di

Vallenoncello nel comune di Pordenone. Il valore, ricavato da un’anal isi dei borsiniimmobiliari F.I.M.A.A. e FIAIP e dalla consultazione del sito

http://www.borsinoimmobiliare.it , risulta pari a 5,00 €/m2/mese. Il valore verrà poi

moltiplicato per la superficie commerciale dell’alloggio considerato.

Le spese per la gestione della locazione sono state considerate come una quota del 25%

sul ricavo ottenuto dagli affitti.

8. Criteri di rendimento economico

8.1. Valore attuale netto

Il Valore Attuale Netto (VAN) è un indice tramite cui si definisce il valore attuale di una

serie attesa di flussi di cassa sommandoli contabilmente ed attualizzandoli sulla base di un

tasso di sconto, determinato in precedenza.

Di seguito si riporta l’espressione utilizzata per il calcolo:

∑ − ( 1 )

=

Ai fini della valutazione di convenienza, ovvero l’efficacia, dell’investimento si considera

VAN>0 investimento conveniente, VAN=0 convenienza indefinita e VAN<0 investimento

non conveniente.

SCENARIO 4

Alloggio

Percentuali di vendita

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

A AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO 0.8

B AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO 0.8

C AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO 0.8

D AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO 0.8

E AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO 0.8

F AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO 0.8

G AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO 0.8

H AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO AFFITTO 0.8



23

8.2. Saggio di rendimento interno

Il saggio di rendimento interno (SRI) è un indice di redditività finanziaria che misura

l’efficacia di un investimento, ovvero la capacità di remunerare le risorse impiegate e di

generare utili.

Operativamente il saggio di rendimento interno è il saggio che eguaglia ricavi e costi,

ovvero quello che annulla il valore attuale netto, non richiede quindi la determinazione a

priori di un tasso di sconto. Il saggio di rendimento interno viene così determinato:

∑ − (1) 0

= → ∑

(1)

(1)

=

Per la determinazione della convenienza dell’investimento e quindi della sua efficienza, è

necessario definire un saggio soglia oltre al quale l’investimento r isulta conveniente. Come

saggio soglia si sceglierà un 3,5 % che è un tasso di rendimento medio per un

investimento immobiliare.



24

9. Analisi dei risultati della valutazione

Di seguito si riportano i risultati ottenuti dall’analisi economica e finanziaria

dell’investimento nei quattro scenari precedentemente descritti. L’analisi è stata effettuata

mediante l’ausilio del software di calcolo Microsoft Excel.

Le tabelle sottostanti contengono solamente i valori degli indicatori di sintesi utilizzati per

la valutazione, l’andamento completo dei flussi di cassa per ogni scenario è riportato negli

allegati.

Risultati della valutazione

SCENARIO1

Pre analisifinanziaria

VAN € 144'512

Variazione

percentualedopo l’analisi

finanziaria

VAN SRI

SRI18.1%

-29.4% -19.4%Post analisifinanziaria

VAN € 101'975

SRI 14.6%

SCENARIO2


VAN € 61'651

Variazionepercentuale

dopo l’analisifinanziaria

VAN SRI

SRI 5.9%


VAN € 28'720

SRI 4.8%

SCENARIO3


VAN -€ 34'792



VAN SRI

SRI 3.2%


VAN -€ 146'038

SRI 1.1%

SCENARIO

4


VAN -€ 80'350



VAN SRI

SRI 2.9%


VAN -€ 248'304

SRI 0.8%



25

10. Analisi di sensitività

Per concludere l’analisi e la valutazione dell’investimento è stato ritenuto appropriato

svolgere un’analisi di sensitività al fine di evidenziare l’effetto della variazione dei

parametri caratterizzati da livelli di incertezza maggiori sugli indicatori di valutazione.

L’analisi è stata effettuata selezionando tre variabili indipendenti: il tasso di attualizzazione

determinato con la procedura WACC, il costo di costruzione e i ricavi da vendita.

Un’ipotesi fatta nell’analisi è che le variabili siano tra loro indipendenti, ovvero che la

variazione di uno dei tre parametri non comporti nessuna variazione nelle altre variabili

considerate.

Il campo di variazione è stato fissato tra il +15% e il -15%. Gli indicatori di sintesi sono stati

calcolati per intervalli successivi del 5%. La variazione del ±1% delle tre variabili è stata

fatta in maniera tale da far diminuire il valore attuale netto, quindi aumentando il tasso diattualizzazione e il costo di costruzione e diminuendo i ricavi da vendita.

Sono state considerate significative nell’analisi le variabili per cui una variazione (in più o

in meno) del loro valore del 1% implica una variazione minima del 1% del tasso di

rendimento interno e del 5% del valore attuale netto.

I valori seguenti riassumono i risultati dell’analisi di sensitività; per completezza negli

allegati vengono riportate le tabelle corrispondenti ai grafici.



26

SCENARIO 1

TASSO COSTI DI COSTRUZIONE RICAVI DA VENDITA

VAN (base) € 144'512 € 144'512 € 144'512

VAN (±1%) € 144'007 € 133'100 € 137'095

VARIAZIONE VAN (%) -0.35% -7.90% -5.13%

COSTI DI COSTRUZIONE RICAVI DA VENDITA

SRI (base) 18.1% 18.1%

SRI (±1%) 17.2% 16.9%

VARIAZIONE SRI (%) -4.6% -6.3%



27

SCENARIO 2


VAN (base) € 61'651 € 61'651 € 61'651

VAN (±1%) € 60'420 € 54'234 € 51'085

VARIAZIONE VAN (%) -2.00% -12.03% -17.14%


SRI (base) 5.9% 5.9%

SRI (±1%) 5.7% 5.6%




28

SCENARIO 3


VAN (base) - € 34'792 - € 34'792 - € 34'792

VAN (±1%) - € 36'765 - € 42'208 - € 44'374

VARIAZIONE VAN (%) -5.67% -21.32% -27.54%


SRI (base) 3.22% 3.22%

SRI (±1%) 3.08% 3.04%




29

SCENARIO 3


VAN (base) - € 80'350 - € 80'350 - € 80'350

VAN (±1%) - € 83'288 - € 87'767 - € 90'382

VARIAZIONE VAN (%) -3.66% -9.23% -12.48%


SRI (base) 2.89% 2.89%

SRI (±1%) 2.80% 2.76%




11. Conclusioni

Dai risultati della valutazione esposti al capitolo 8 si evince come solamente due degli

scenari contemplati nell’analisi risultino vantaggiosi. Nel caso degli scenari 1 e 2 infatti, il

valore attuale netto è positivo e il saggio di rendimento interno maggiore del saggio soglia

assunto pari a quello medio di un investimento immobiliare (3,5 %). Negli stessi scenaril’investimento risulta vantaggioso anche dopo aver effettuato l’analisi finanziaria.

Negli scenari 3 e 4, al contrario, la dilatazione dell ’orizzonte temporale per la difficoltà di

vendita e la messa in locazione degli alloggi comportano un crollo del valore attuale netto

(minore di zero in entrambe i casi) ed un saggio di rendimento decisamente inferiore alla

soglia.

I risultati della valutazione rispecchiano quello che è stato appreso dall’indagine effettuata

presso le agenzie immobiliari della zona in esame. Queste hanno sottolineato come il

mercato immobiliare si trovi in una condizione di profonda flessione e come un investitore

immobiliare, ad oggi, non sia disposto ad effettuare questo tipo di operazione soprattuttonella zona scelta. Nelle zone periferiche del comune di Pordenone infatti sono presenti

numerose unità immobiliari pronte ad essere abitate ed ancora invendute.

Per quanto riguarda l’analisi di sensitività, l’unica variabile che sembra essere meno

influente delle altre rispetto alla variazione degli indicatori di sintesi è il tasso di

attualizzazione. Questo infatti comporta una variazione del VAN sempre inferiore al limite

critico del 5%, tranne nel terzo scenario in cui l’orizzonte temporale cresce e si assume

una prospettiva decisamente pessimistica per l’investitore.

I ricavi da vendita ed il costo di costruzione hanno un impatto decisamente più marcato

sull’andamento del VAN e dell’SRI. In tutti gli scenari l’aumento dei costi e la diminuzionedei ricavi provocano una diminuzione del VAN superiore al 5% e dell’SRI decisamente

superiore all’1%. Queste variabili risultano quindi significative nella valutazione, la loro

stima e la determinazione degli intervalli entro i quali possono variare deve essere

necessariamente approfondita in successive valutazioni.

valutazione investimento mattia di chiara.pdf

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