valutazioni immobiliari corso professionale didattico ... · metodo per una valutazione complessiva...
TRANSCRIPT
-
Corso Professionale didattico/pratico
Valutazioni Immobiliari Area Mercato, Redditi e Costi
Geom. Stefano Giangrandi MRICS
Valutatore Certificato ISO 17024
Assessor e Member della Royal Institution of
Chartered Surveyors
Docente in Valutazioni Immobiliari per Tecnoborsa presso
lUniversit La Sapienza Roma
-
Svolgimento del corso di formazione
Obbiettivi del Corso:
1) Aggiornamento e formazione professionale
2) Conoscenza delle metodologie pluriparametriche
3) Approfondimento delle metodologie estimative
4) Stesura di un RVI (Rapporto di Valutazione Immobiliare) con gli IVS
5) Compilazione del dato immobiliare
6) Preparazione di un MCA
7) Sistema di Stima
8) Sistema di Ripartizione
9) Redazione delle tabelle millesimali
10) Area Mercato e ricerca dei saggi
-
CIRCOLARE ABI 2009 2010 2011 - 2015
APPRAISAL FOUNDATION
(TheUniform Standards of Professional Appraisal Practise)
ROYAL INSTITUTION OF CHARTERED SURVEYORS (Red Book)
THE EUROPEAN GROUP OF VALUERSASSOCIATIONS (EVS 2003)
CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI (2005 - 2011)
GENESI DI E-VALUATION S ISTITUTO DI ESTIMO (2007)
INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (IVS 2007 - 2011)
CIRCOLARE DELLA BANCA DITALIA N 263 DEL 27 DICEMBRE 2006
Standard Internazionali
Norma UNI 11558:2014 UNI 11612:2015
-
Standard Valutativi Pluriparametrici (Presente e Futuro) VS (Passato)
Confronto tra stime standard e no
Stima Immobiliare (RVI) VS Expertise Immobiliare
Definizioni ( RICS, IVS, EVS, USPAP, IAS/IFRS, Justum Pretium, valore venale, Tecnoborsa, Banca DItalia) prezzo di equilibrio.
Rilevazioni del prezzo di mercato Quotazioni immobiliari
Metodo di stima Stima a vista, a corpo, expertise
dimostrabili, verificabili e ripetibili Stima in base alla quotazione, alla superficie commerciale e a coefficienti correttivi arbitrari.
Rapporto di valutazione Perizia argomentativa
Codice di condotta Codice professionale
Riesame delle valutazioni Contenzioso
Valutazioni Monoparametriche
Presente e Passato
-
Metodologie IVS
Metodo del confronto di mercato MCA o SCA
market comparison approach
sistema di stima
sistema di ripartizione
modelli di regressione
Metodo finanziario
direct capitalization
yield capitalization
discounted cash flow
Metodo del costo o di ricostruzione deprezzato
0
n
tn
t
tt
i
d
iCR
V
1
11
11
-
Che cos una D.D.
Metodo per una valutazione complessiva di un insediamento
o di un patrimonio immobiliare (o, in generale, di
unazienda) considerando le sue specifiche caratteristiche
peculiari e lambiente di collocazione come base per una
transazione.
La Due Diligence (DD), o forse anche pi semplicemente
Diligence, un processo per mezzo del quale si devono
diminuire le asimmetrie informative tra una parte
alienante ed una parte acquirente.
-
Che cos una D.D.
Appraising ex post ininfluente allesito
Counseling ex ante influenza lesito
Ambiti di applicazione: DD Tecnica DD Legale, DD
Economica, DD Ambientale, DD Impiantistica
-
Articoli del C.C.
Prestazione Professionale - Obbligazione di Risultato o di Mezzi del Sapere?
Art. 2236 del C.C. responsabilit del prestatore dopera
Se la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di
speciale difficolt, il prestatore dopera non risponde dei
danni, se non in caso di dolo o colpa grave
..
Art. 1176 del C.C. Nell'adempiere l'obbligazione il debitore deve usare
la diligenza del buon padre di famiglia (Cod. Civ. 703, 1001, 1228,
1587, 1710-2,1768, 2148, 2167). Nell'adempimento delle
obbligazioni inerenti all'esercizio di un'attivit professionale la
diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell'attivit esercitata
(Cod. Civ. 1838 e seguente, 2104-1, 2174-2, 2236).
-
Fasi del MCA
Prima fase: indagine di mercato al fine di ottenere informazioni e dati di transazioni recenti di immobili simili.
Seconda fase: verifica delle informazioni acquisite circa le compravendite e gli affitti
rilevati.
Terza fase: selezione dei contratti rilevanti ai fini della stima, ossia delle unit
immobiliari (comparables) che soddisfano la verifica preliminare e hanno un grado di
similarit maggiore con limmobile da valutare.
Quarta fase: comparazione del prezzo degli immobili rilevati attraverso le caratteristiche
rilevanti (elements of comparison), e stima del prezzo marginale di ciascuna
caratteristica e degli aggiustamenti del prezzo totale di ciascuna unit immobiliare.
Quinta fase: reconciliation dei prezzi corretti: singola indicazione di valore (stima
puntuale) o in un intervallo di valori (stima a intervallo)
-
Esemplificazione di un MCA
1. TABELLA DEI DATI
Prezzo e caratteristica Compravendite Subject
Unit A Unit B Unit C S
Prezzo totale PRZ (euro) 460.000,00 315.000,00 350.000,00 ?
Data DAT (mesi) 6 1 1 0
Superficie principale SUP (mq) 130,00 110,00 118,00 105,00
Balconi BAL (mq) 8,00 4,00 8,00 8,00
Servizi SER (n) 2 1 2 1
Impiantistica IMP (1-2) 2 1 1 1
Livello di piano LIV (n) 3 2 4 3
Stato di manutenzione STM (1-2-3) 3 2 1 1
Panoramicit PAN (1-2-3) 3 2 1 2
Inquinamento INQ (1-2-3) 1 3 1 2
-
Esemplificazione di un MCA
4. tabella di valutaz ione
Unit A Unit B Unit C
P rez z o totale P R Z (euro) 260.000,00 295.000,00 310.000,00D ata D AT (mes i) -1.733,33 -983,33 -2.066,67
S uperfic ie P rinc ipale S UP (mq) -6.927,74 -29.180,46 -44.925,31
B alconi B AL (mq) -314,90 -188,94 -1.259,59
S erviz io S E R (n) 0,00 -2.000,00 -2.000,00L ivello piano L IV (n) -1.293,53 1.475,00 -1.542,29
S tato di Manutenz ione S TM (n) 12.000,00 0,00 0,00
P rez z i corretti (euro) 261.730,50 264.122,27 258.206,14
P rez z o e C aratteris tica
C ompravendite
-
Valore di Mercato
-
Il Valore di mercato
VALORE DI MERCATO
(I.V.S.1)
Il valore di mercato il pi probabile prezzo per il quale una
determinata propriet immobiliare pu essere compravenduta
alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore,
essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e
con interessi opposti, dopo unadeguata attivit di marketing
durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale
capacit, con prudenza e senza alcuna costrizione.
-
Gli obiettivi
Il valore di mercato rappresenta il pi probabile prezzo in contanti, ovvero in altre definite condizioni di finanziamento e di pagamento, al netto delle spese di transazione e di intermediazione, per il quale un immobile liberamente venduto in un mercato reale, nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza indebite costrizioni, e limmobile stato esposto per un normale periodo per la negoziazione
Il pi probabile prezzo: il miglior prezzo,ragionevolmente ottenibile
dal venditore e quello pi vantaggioso ragionevolmente ottenibile dallacquirente
Acquirente e venditore: soggetti motivati allacquisto ed alla
vendita ma non costretti n intenzionati a comprare e vendere a qualsiasi prezzo
-
Gli obiettivi
Non condizionati: la transazione avviene tra parti senza particolare
o speciale relazione tra loro
Adeguata attivit di Marketing: adeguata permanenza ed
esposizione sul mercato
Capacit: le parti sono ragionevolmente informate sulle
caratteristiche dellimmobile nel suo uso corrente e dei potenziali usi e
dello stato del mercato al momento della valutazione, sono motivate a
partecipare alloperazione senza essere costrette a portarla a
compimento
-
Chi un Valutatore Immobiliare
Per perito indipendente si intende una persona che possieda le
necessarie qualifiche, capacit ed esperienza per effettuare una
valutazione, che non abbia preso parte al processo di decisione del
credito n sia coinvolto nel monitoraggio del medesimo.
Nota n 2 della IV sezione del Capitolo I Titolo II della Circolare n 263 del 27 Dicembre 2006
-
Sbocchi Professionali
ASSICURATIVO BANCARIO
CONTABILE
PRIVATO ASSET E PROPERTY MANAGEMENT
GIUDIZIARIO
Il mercato della valutazione immobiliare
TRIBUTARIA AGENZIA DEL TERRIRORIO (MOSI)
LEGALE
FISCALE IAS
ANALISI DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI
DUE DILIGENCE VALUTATIVA RIESAME
-
Il dato immobiliare
-
Il Dato Immobiliare
Il dato immobiliare un insieme di informazioni relative sia
un bene immobiliare che ad un terreno.
Le informazioni possono essere riferite:
a) Al Prezzo
b) Superfici
c) Livello di Piano
d) STM
e) Impianti
f) Documentazioni fotografiche
g) Planimetrie
h) Atti notarili
i) E quantaltro ne possa confermare la veridicit.
-
Il Dato Immobiliare
Chi in possesso dei veri prezzi di mercato:
1) Gli agenti immobiliari
2) I venditori e gli acquirenti
3) I notai
4) I commercialisti
5) I consulenti fiscali
6) I liberi professionisti
7) I costruttori
8) Gli amministratori di condominio
9) I funzionari di banca che erogano mutui immobiliari
-
I postulati estimativi
-
I Postulati Estimativi
P V P
I postulati :
a. Il prezzo il fondamento della stima
b. La previsione il carattere immanente della stima
c. Il valore dipende dallo scopo o ragione pratica della stima
d. La stima ordinaria
e. La stima comparativa
-
Criteri di Stima
Prezzo Valore Il mercato fisser il prezzo
di un immobile allo stesso
modo in cui ha determinato
il prezzo di immobili simili
fissato dal
MERCATO
calcolato dal
PERITO
-
I Postulati
Il postulato estimativo una proposizione non dimostrata
che si postula essere vera, in base allevidenza reale, alla
conoscenza allesperienza ed al senso comune.
I Postulati Estimativi rappresentano i fondamenti sui quali
poggia il giudizio estimativo e con i qual non si pu essere
in contraddizione.
-
I Postulati Estimativi
IL POSTULATO DEL PREZZO Non esiste una valutazione estimativa che non si basa sul prezzo di mercato
IL POSTULATO DELLA
PREVISIONE
Stima ex post
Stima ex ante
Passato Futuro Presente
t0
-
Il valore dipende dallo scopo o ragione pratica della stima
Il principio dello scopo afferma che uno
stesso bene pu presentare
contemporaneamente diversi valori, ed
esattamente tanti valori quante sono le
ragioni pratiche che promuovono la stima.
IL POSTULATO DELLO SCOPO
La stima deve essere finalizzata allo scopo:
Valore di mercato
Valore assicurabile
Valore di trasformazione
Valore cauzionale
Costo
Valore equo
Valore di uso
Valore complementare
Valore di sostituzione
I Postulati Estimativi
-
Postulati Estimativi
Il principio della comparazione afferma che la comparazione il
fondamento metodologico della valutazione
S. Tommaso DAquino
comparare aliquod cum aliquo
-
Postulati estimativi
Postulato dellOrdinariet
Il principio dellordinariet, oltre ai 3 criteri,
asserisce che constatato luso attuale e
definiti gli usi alternativi dellimmobile
oggetto di valutazione il valore di stima
equivale al valore atteso
-
Criterio Statistico Criterio Giuridico
Postulati dellOrdinariet
Criterio economico
Scelta della destinazione di uso di un
immobile in base la valore di
trasformazione.
LHighest and Best Use (HBU) il pi
conveniente e il miglior uso dellimmobile.
LHBU la destinazione maggiormente
redditizia tra quella corrente dellimmobile
e quelle potenzialmente realizzabili. La
definizione dellHBU riguarda destinazioni:
- fisicamente realizzabili,
- legalmente consentite,
- finanziariamente sostenibili.
Teoria di Gauss Equit e Giustizia
-
Valore Atteso
Quesito: Stimare un appartamento al piano primo vicino ad un tribunale, il PUC
prevede il cambio duso da residenziale ad uffici.
Stimo limmobile a) Uso attuale?
b) Uso ufficio?
c) Lascio scegliere al cliente?
1) Procedo con la valutazione con luso attuale.
2) Procedo con la valutazione dellHighest and best use HBU
3) Con una indagine verifico la frequenza di appartenenza, in riferimento al medesimo segmento di mercato, alla destinazione a o b.
-
Risultati:
Valore residenziale . 300.000,00
Valore ufficio . 340.000,00
Costi di trasformazione . 15.000,00
Lindagine su immobili simili nel segmento di appartenenza ha portato a
conoscenza che n 4 sono adibiti a residenziale mentre n 6 sono adibiti ad
uso ufficio.
Valore Atteso
-
Risultati:
Valore residenziale . 300.000,00
Valore ufficio . 340.000,00
Costi di trasformazione . 15.000,00
Ne deriva quindi secondo il Principio dellordinariet che:
Valore atteso= . 300.000,00 x 0,4 + . 340.000,00 - . 15.000,00 x 0,6 =
Valore atteso = . 315.000,00 Capitolo 4 2.6.1. Pag. 52 e pag. 54 cdvi
Valore Atteso
-
Valore Atteso
Il valore di stima atteso V(atteso) dellimmobile rappresentato dalla media del
valore nella destinazione attuale (abitazione) e nella destinazione alternativa
(ufficio), ponderata per le rispettive frequenze:
Destinazione
esistente
Prezzo ()
Ufficio
Uso alternativo
Abitazione
Uso attuale
V(abitazione)
300.000
0
0,6
0,4
V(ufficio) 340.000
Costo 15.000
Vt(ufficio) 325.000
V(attedso) = 300.000 0,4 + 325.000 0,6 = 315.000
HBU
Frequenza
o probabilit
(destinazione)
-
Prezzo Marginale
Prezzo Marginale
E il prezzo della singola caratteristica, inteso come la
variazione del
prezzo totale al variare della caratteristica
Il P.M. pu essere +.- o =
Il P.M. pu essere espresso in % oppure in numeri.
-
Simbologia
I Prezzi e redditi di mercato:
Prezzo Totale P
Reddito Totale R
Prezzo unitario medio p
Reddito unitario medio r
Prezzo o Reddito marginale simbolo utilizzato p(acronimo della caratteristica)
Per esempio p(bal) oppure p(stm) oppure p(pan)
-
Segmento di Mercato
-
Cicli del Mercato
prezzo
RECOVERY MARKET
OVERBUILT MARKET
MATURITY MARKET
FALLING MARKET
IMPROVING MARKET
ESPANSIONE
expansion CONTRAZIONE
contraction RECESSIONE
recession RECUPERO
recovery
tempo
Fasi cicliche del mercato immobiliare
Levoluzione del mercato immobiliare mostra una progressiva integrazione
tra il mercato immobiliare e quello finanziario attraverso un processo
di miglioramento qualitativo delle informazioni
-
Segmento di Mercato
Latipicit degli immobili induce alla separazione
del mercato in diversi segmenti secondo i seguenti parametri:
LOCALIZZAZIONE
TIPO DI CONTRATTO
DESTINAZIONE
TIPOLOGIA IMMOBILIARE
TIPOLOGIA EDILIZIA
CARATTERE DELLA DOMANDA E DELLOFFERTA
FORMA DI MERCATO
LIVELLO DI PREZZO, NUMERO DEGLI SCAMBI, RAPPORTI
MERCANTILI
Il Segmento di mercato
quellunit elementare
non ulteriormente
scindibile dallanalisi
economico estimativa
del mercatro immobiliare
stesso
-
Segmento di mercato
Il segmento immobiliare pu essere non solo una retta univoca tra varie caratteristiche
ma, per mezzo dei suoi parametri, pu essere contraddistinto da un quartiere urbano, da
unit modulari, da un ben identificato isolato, da edifici prospicienti su una strada o su
unarea a verde, da singoli edifici, basti pensare a ville o villette localizzate in tessuti di
seconda o terza fascia,tessuti urbani che hanno fabbricati aventi le medesime
caratteristiche.
-
Segmento di Mercato
- I parametri del segmento di mercato devono essere misurati e rilevati e successivamente
devono essere tradotti in indicatori economico estimativi
- Uno o pi immobili ricadono nel medesimo segmento di mercato se presentano uguali
ammontari (siano essi numeri o lettere) degli indicatori economico - estimativi
-
Forme di Mercato
-
Forme di Mercato
Le condizioni che influenzano le forme di mercato sono:
a) Numerosit degli offerenti
b) Numerosit dei richiedenti
c) Natura del prodotto
d) Condizioni di entrata
e) Formazione del Prezzo
-
Forme di Mercato
Mercato di Concorrenza Perfetta
Numerosit degli offerenti MOLTI
Numerosit dei richiedenti MOLTI
Natura del prodotto OMOGENEO
Condizioni di entrata LIBERA
Formazione del prezzo UNICO
-
Forme di Mercato
Mercato di Monopolio
Numerosit degli offerenti UNO
Numerosit dei richiedenti MOLTI
Natura del prodotto CE LHO SOLO IO
(SENZA SOSTITUTI)
Condizioni di entrata CHIUSA
Formazione del prezzo DISCRIMINATO
Prima strategia Seconda strategia
-
Forme di Mercato
Mercato di Concorrenza Monopolistica
Numerosit degli offerenti MOLTI
Numerosit dei richiedenti MOLTI
Natura del prodotto DIFFERENZIATO
Condizioni di entrata LIBERA
Formazione del prezzo
DISCREZIONALE
-
CARTELLI MASSIMIZZAZIONE DEI PROFITTI SPARTIZIONE DEL MERCATO
LEADERSHIP DEL PREZZO
Forme di Mercato
Mercato di Oligopolio Collusivo
Numerosit degli offerenti POCHI
Numerosit dei richiedenti MOLTI
Natura del prodotto Omogeneo-Differenziato
Condizioni di entrata BLOCCATA
Formazione del prezzo DISCRIMINATO
-
Forme di Mercato
Mercato di Monopolio bilaterale
Numerosit degli offerenti UNO
Numerosit dei richiedenti UNO
Natura del prodotto UNICO
Condizioni di entrata CHIUSA
Formazione del prezzo INDETERMINATO
-
Forme di Mercato - Mercato di Monopolio Bilaterale
Nel settore immobiliare si pu verosimilmente definire lintervallo di contrattazione
su una base oggettiva. Indicando con VA lincremento di valore della propriet A
(domanda) in seguito allannessione, con VB il decremento di valore della propriet
B (offerta) in seguito allo scorporo, lintervallo di scambio in termini monetari
pari a:
Dal punto di vista soggettivo VA rappresenta la misura razionale della disponibilit
a pagare (massima) del soggetto A, e VB la misura razionale della disponibilit a
accettare (minima) del soggetto B. La stima delle variazioni di valore avviene con
una doppia stima delle propriet nella situazione ante e post .
VA - VB
-
Scale di Misura
-
Scale di Misura
Le scale:
Scala nominale o dicotomica rappresenta i nomi e li descrive
Scala ordinale individua il posto che occupa un soggetto in una serie
ordinata.
Scala ad intervalli una scala ordinale ove si evince la distanza tra le classi
Scala cardinale permette limpiego delle operazioni estimative
Caratteristiche quantitative
Caratteristiche qualitative
-
I Nomenclatori
Nel passaggio da una scala di misura di caratteristiche qualitative (nominale
e ordinale) ad una scala di misura delle caratteristiche quantitative
(cardinale) perdo le informazioni ma posso utilizzare operazioni
matematiche per calcolare questultime con procedimenti sostenibili
Nomenclatori di qualit
-
1 e 2 Livello Hedonic Price
1 Livello a) Il numero delle classi
b) I nomi delle classi; scarso medio buono
c) Ordine gerarchico
2 Livello si assegnano i punteggi alla caratteristica
Caratteristica Acronimo Classe Nomenclatore Punto Prezzo marginale
-
Criteri di Stima
-
Criteri di Stima
Valore di Mercato
Valore di Costo
Valore di Trasformazione
Valore Complementare
Valore di Sostituzione
-
Il valore di costo
Il costo di produzione in senso estimativo rappresenta la somma delle spese che al
momento di stima un imprenditore deve sostenere per realizzare un prodotto,
attraverso un determinato processo produttivo riferito a un dato mercato dei mezzi
produttivi (luogo) e a un dato ciclo di produzione.
Il costo di ricostruzione di un opera esistente, gi prodotta nel passato, rappresenta
la somma delle spese che alla data di stima unimpresa edilizia deve sostenere per
realizzare uneguale o equivalente opera o intervento attraverso un ipotetico processo
edilizio. Nellambito di questo costo si distingue:
il costo di ricostruzione propriamente detto quale costo di ricostruzione stimato
ai prezzi correnti di un esatto duplicato tipologico dellopera;
il costo di sostituzione o di rimpiazzo quale costo di ricostruzione stimato ai
prezzi correnti di un manufatto avente utilit e funzioni equivalenti (perfetto
sostituto) a quelle dellopera esistente, realizzato impiegando materiali, tecnologie,
standard costruttivi e schema esecutivo correnti.
Il costo di ricostruzione deprezzato pari al costo di riproduzione a nuovo
diminuito del deprezzamento maturato dallimmobile al momento di stima.
-
Il valore di Trasformazione
Il valore di trasformazione di un bene (input) suscettibile di una trasformazione
eguale alla differenza tra il previsto prezzo di mercato del bene trasformato (output) e
il costo di trasformazione:
Valore di trasformazione input = Valore di mercato output - Costo di trasformazione.
Il valore di trasformazione pu svolgere due funzioni:
la funzione di criterio di stima che permette di valutare gli immobili;
la funzione di criterio di scelta che consente di formulare giudizi economici
sugli investimenti immobiliari.
Il criterio di stima applicato nei processi di trasformazione relativi alla edificazione,
alla demolizione e riedificazione e alla riqualificazione.
Ricavi
0
Costi
tempo
-
Valore Complementare
Il valore complementare di una parte appartenente ad un insieme costituente un
immobile complesso, pari alla differenza tra il valore di mercato dellimmobile
complesso e il valore di mercato della parte o delle parti dellinsieme che residua, una
volta considerata separata la parte oggetto di stima. Il valore complementare Vj della
generica parte j di un immobile complesso, si calcola nel modo seguente:
dove con VT si indica il valore dellimmobile complesso e con VT - j il valore della parte
o delle parti residue.
Si dice rapporto di complementarit economica cj della parte j rispetto allimmobile
complesso, il rapporto tra il valore complementare e il valore totale dellimmobile complesso:
-
Rapporto Complementare
Un particolare rapporto di complementarit cT di interesse estimativo il rapporto tra il
valore del terreno VT e il valore totale dellimmobile complesso VT+F (terreno e
fabbricato):
-
Valore di Sostituzione
Il valore di sostituzione di un bene A eguale al prezzo di un bene B o al costo di un
bene C se A, B e C sono beni sostituti a certi fini. Questo criterio di stima si fonda sul
principio di sostituzione che afferma che un bene perfetto sostituto di un altro per certi
fini pu presentare un eguale valore. Il rapporto di sostituzioni pu essere di natura
tecnica, funzionale ed economica; la sostituibilit deve essere ordinaria e individuata
volta per volta in relazione alla finalit della stima.
In termini concreti il principio di sostituzione afferma che un compratore non disposto
a pagare per un bene una somma maggiore del costo di produzione di un altro bene
sostituto che presenta la stessa utilit del bene oggetto di stima, e che inoltre disposto
a variare la somma offerta di un ammontare pari ai costi necessari per portare il bene
esistente al livello di utilit richiesta.
-
Esempio di P.D.A
La paired data analysis (PDA) un procedimento di stima che consente di
valutare i prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari, confrontando due o
pi immobili che presentano eguali ammontari per tutte le caratteristiche tranne
che per quella o per quelle di cui si deve stimare il prezzo marginale. Si tratta di
un procedimento pratico che pu essere applicato nelle situazioni di
disponibilit dei dati e di parit di condizioni (salvo quella considerata). La
PDA permette di rappresentare una comparazione estimativa elementare e di
definire una funzione di comparazione di interesse generale.
Lesempio che segue costruito a tavolino: tre dati immobiliari
assolutamente eguali tranne le superficie e laltezza di piano.
Quesito Valutativo Determinare il valore del subject- P.d.a.
-
PDA
Tabella dei dati
Prezzo e caratteristica
Contratti
Subject
S
Unit A
Unit B
Unit C
Prezzo totale PRZ (euro)
200.000
220.000
300.000
-
Vani VAN (n)
4
4
6
5
Balconi BAL (mq)
16
20
20
18
-
Se si indica con V il valore dellimmobile da stimare, la funzione di comparazione pu essere scritta per ogni confronto tra limmobile oggetto di stima e i singoli immobili rilevati. La prima equazione del confronto tra limmobile A e limmobile da stimare la seguente:
nella quale la differenza tra i valori del primo membro presentata in funzione delle differenze nelle caratteristiche moltiplicate per i loro prezzi marginali. Il valore di stima incognito pu essere calcolato nel seguente passaggio:
Allo stesso risultato conducono le altre due funzioni di comparazione costruite sui confronti tra limmobile oggetto di stima e rispettivamente gli immobili B e C:
Le precedenti equazioni dei confronti (o funzioni di comparazione) conducono allo stesso risultato.
PDA
-
Rapporti Estimativi
-
Coefficienti di Omogeneizzazione Tabellari
Ex Norma UNI 10750
Superfici coperte e superfici scoperte
25% dei balconi e terrazzi scoperti
35% dei balconi e terrazzi coperti
35% dei patii e porticati
60% delle verande
15% dei giardini di appartamento
10% dei giardini di ville e villini
D.P.R. n.138/1998 Criteri fiscali
Si applicano nelle stime fiscali
degli immobili (consistenza
catastale) e sono in palese
contrasto con la prassi del
mercato immobiliare
-
Indici : Omogeneizzazione o mercantili?
-
Misura delle Superfici
-
Misura delle Superfici
Nota esplicativa 5 Circolare ABI Misura delle superfici immobiliari
CDVI Cap. 19
MISURA DELLE SUPERFICI
Superficie esterna lorda (SEL)
Per superficie esterna lorda si intende larea di un edificio
delimitato da elementi perimetrali esterni verticali, misurata
esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla
quota convenzionale di m. 1,50 dal piano pavimento.
La superficie esterna lorda include:
- lo spessore dei muri perimetrali liberi e un mezzo (1/2) dello spessore delle
murature contigue confinanti con altri edifici,
-
SEL
- lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi;
- i pilastri/colonne interne;
- lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni ecc.);
- i condotti verticali dellaria o altro tipo;
- la cabina di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui delledificio;
e non include
- le rampe di accesso esterne non coperte;
- balconi, terrazzi e simili;
- il porticato ricavato allinterno della proiezione delledificio;
- gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico;
- le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica;
Superficie interna lorda (SIL)
Per superficie interna lorda si intende larea di ununit immobiliare, misurata lungo il perimetro interno del muro perimetrale esterno per ciascun piano fuori terra o entro
-
SIL
terra rilevata ad unaltezza convenzionale m. 1,50 dal piano pavimento.
La superficie interna lorda include:
- lo spessore dei muri interni e dei tramezzi;
- i pilastri/colonne interni;
- lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.) e verticale (scale, ascensori, scale mobili, ecc.);
- la cabina di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianto interni o contigui alledificio;
- i condotti verticali dellaria o altro tipo
e non include:
- lo spessore dei muri perimetrali;
- il porticato ricavato allinterno della proiezione delledificio o contiguo;
- i balconi, terrazzi e simili;
- lo spazio di circolazione verticale e orizzontale (esterno);
- i vani ad uso comune;
-
SIN
Superficie interna netta (SIN)
Per superficie interna netta si intende larea di ununit immobiliare, delimitata dalla
sommatoria dei singoli vani che costituiscono lunit medesima, misurata lungo il
perimetro interno dei muri e dei tramezza per ciascun piano fuori terra o entro terra
rilevata ad unaltezza di m 0,50 dal piano pavimento.
La superficie interna include:
- gli spessori delle zoccolature;
- le superfici dei sottofinestra;
- le superfici occupate in pianta dalle pareti mobili;
- le superfici di passaggio ottenute nei muri interni per porte e/o varchi;
- le superfici occupate da armadi a muri o elementi incassati o quanto di simile
occupi lo spazio interno dei vani diversamente utilizzabile;
- lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoio,
disimpegni, ecc.) e verticale (scale, ascensori, scale mobili, ecc.)
-
- la cabina di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui alledificio;
- i condotti verticali dellaria o altro tipo interni;
e non include:
- lo spessore dei muri sia perimetrali che interni;
- il porticato ricavato allinterno della proiezione delledificio o contiguo;
- i balconi, terrazzi e simili;
- lo spazio occupato dalle colonne e/o pilastri.
SIN
-
Riesame della Valutazione
Il riesame di una valutazione consiste nella revisione del lavoro di un perito,
intrapresa da un altro perito che esercita un giudizio parziale.
Il riesame della valutazione fornisce un controllo sulla credibilit della valutazione in
esame e considera: la veridicit, ladeguatezza e lattinenza dei dati utilizzati e delle
indagini svolte; ladeguatezza dei metodi e delle tecniche utilizzate; ladeguatezza e la
ragionevolezza di analisi, opinioni e conclusioni; laderenza delle procedure di
valutazione.
A causa della necessit di assicurare accuratezza, correttezza e qualit dei rapporti di
valutazione, il riesame di un rapporto di valutazione parte integrante dellattivit
professionale del perito.
Nel riesame un rapporto di valutazione si considerano:
ii) la completezza;
iii) la coerenza;
iv) la ragionevolezza;
v) la correttezza.
-
Il riesame, diverso dal montaggio previsto dalla Circolare di Banca dItalia n. 263/2006,
di un rapporto di valutazione svolto da un perito.
Riesame a tavolino
Il riesame a tavolino della valutazione si limita ai dati presenti nel rapporto di
valutazione, che possono essere o non essere confermati in modo indipendente. Si esegue
utilizzando una lista di controllo. Il perito riesaminatore controlla laccuratezza dei
calcoli, la ragionevolezza dei dati, ladeguatezza della metodologia e laderenza con le
direttive del cliente, con i requisiti normativi e con gli standard professionali.
Riesame sul campo
Il riesame sul campo della valutazione comprende lispezione esterna e a volte anche
interna dellimmobile in esame, nonch possibili ispezioni a immobili comparabili a
conferma dei dati presentati nel rapporto. Generalmente utilizza la lista di controllo che
copre tutte le voci esaminate nel riesame a tavolino, e pu anche comprendere una
conferma dei dati di mercato, una ricerca per raccogliere informazioni aggiuntive e una
verifica dei programmi informatici utilizzati nella stesura del rapporto.
Riesame della Valutazione
-
Market Comparison Approach (MCA o SCA)
-
Guida Scientifica
-
MCA
Il Market Comparison Approach
il mercato fisser il prezzo per un immobile allo stesso modo in cui ha gi
determinato il prezzo nelle compravendite di immobili simili.
Sostanzialmente il MCA una procedura di comparazione sistematica, applicata
alla stima dei beni immobili in base alle loro caratteristiche tecnico-economiche.
In termini generali il market comparison approach (MCA) un procedimento
di stima del prezzo di mercato e/o del reddito degli immobili, attraverso il
confronto tra l'immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto
simili compravenduti di recente e di prezzo noto. Il principio su cui si fonda il
procedimento consiste nella considerazione per la quale:
-
MCA
Il procedimento di stima
Per applicare il market comparison approach si devono compiere
aggiustamenti sui prezzi di mercato rilevati. Gli aggiustamenti sono il perno
dell'analisi del MCA, le cui fasi principali sono le seguenti:
rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante,
foto, ecc.);
scelta delle caratteristiche immobiliari (elements of comparison);
compilazione della tabella dei dati (sales summary grid);
stima dei prezzi marginali (adjustments);
analisi del mercato per la rilevazione di compravendite (o di contratti di
affitto) recenti di immobili dello stesso segmento di mercato;
redazione della tabella di valutazione (sales adjustment grid);
sintesi valutativa (reconciliation) e presentazione dei risultati.
-
MCA
Il market comparison approach (MCA): il campione dei dati immobiliari
Dato immobiliare rilevato
Immobile oggetto di stima (subject)
-
MCA
1. Tabella dei dati
Stima dellunit immobiliare
2. Analisi dei prezzi marginali 3. Tabella di valutazione
4. Reconciliation
Il MCA: il palinsesto
Prezzo e
caratteristica
Comparabili Subject
Unit A Unit B Unit C S Prezzo Totale PRZ Data DAT Superficie SUP . Panorama PAN
-
MCA
Criterio di scelta delle caratteristiche
Il criterio di scelta delle caratteristiche immobiliari si basa:
sulle caratteristiche dell'immobile oggetto di stima;
sulle caratteristiche prese in considerazione dai compratori e venditori,
sulle caratteristiche per le quali le unit di confronto simili e lunit
oggetto di stima differiscono nell'ammontare in seno al campione
estimativo considerato.
-
MCA
La tabella dei dati
Prezzo e
caratteristica
Compravendite Subject
Unit
A
Unit
B
Unit
C .. S
Prezzo totale
Data
Superficie principale
Balconi
Panorama
I dati rilevati sono predisposti nella tabella dei dati, che riporta nelle colonne le unit
di confronto A, B, C, ... e lunit oggetto di stima (Subject), e nelle righe il prezzo di
mercato rilevato e le caratteristiche immobiliari quantitative e qualitative.
-
MCA
Lanalisi dei prezzi marginali
I prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari esprimono la variazione del prezzo
totale di un immobile al variare della caratteristica considerata, ossia misurano
lincremento o la diminuzione del prezzo al variare della caratteristica.
Il prezzo marginale rappresenta l'aggiustamento nel MCA. L'analisi dei prezzi
marginali riguarda le caratteristiche quantitative, per le quali esiste un referente nel
mercato e nei criteri di stima.
I criteri di stima dei prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari sono:
il prezzo,
il costo,
il valore di trasformazione,
il valore complementare,
il valore di sostituzione.
Gli aggiustamenti possono essere applicati alle unit di confronto in termini di valore
e in termini percentuali.
-
MCA
La tabella di valutazione
Nella tabella di valutazione si svolgono le operazioni di stima. In corrispondenza delle
caratteristiche, in ciascuna cella della tabella si riporta il prodotto tra la differenza negli
ammontari della caratteristica dell'unit da valutare e dell'unit rilevata e il prezzo
marginale relativo. La somma algebrica di ciascuna colonna rappresenta il prezzo
corretto, ottenuto da confronto tra lunit rilevata e lunit da valutare, ossia il prezzo
che lunit immobiliare avrebbe spuntato se fosse stata eguale allunit da stimare. Prezzo e
caratteristica Unit A Unit B Unit C
Prezzo totale Prezzo A Prezzo B Prezzo C
Data ADatapAData BDatapBData CDatapCData
Superficie principale ASuperficiepASuperficie BSuperficiepBSuperficie CSuperficiepCSuperficie
Balconi ABalconipABalconi BBalconipBBalconi CBalconipCBalconi
Prezzo corretto Prezzo corretto A Prezzo corretto B Prezzo corretto C
-
MCA
La reconciliation
In linea teorica i prezzi corretti delle diverse unit di confronto dovrebbero
coincidere, tuttavia nell'esperienza concreta ci puramente casuale, anche se
generalmente si manifesta una sostanziale convergenza.
Nella sintesi conclusiva (reconciliation) si procede ad eleggere un unico risultato a
partire dai prezzi corretti. Ai prezzi corretti si pu applicare il principio di
ordinariet calcolando la media, oppure si pu scegliere un prezzo corretto in base
a considerazioni a priori o a informazioni esterne legate allo svolgimento della
stima.
La componente soggettiva insopprimibile nel processo di stima, anche se nel
MCA si tende a inalvearla nei passaggi del procedimento. Ma se si dovesse dire in
un solo concetto in che cosa consiste la forza del MCA come procedimento
estimativo, tale concetto sarebbe quello originario legato alla rilevazione diretta dei
prezzi di mercato degli immobili.
-
MCA
Tabella dei dati
Stima di appartamento in condominio
Prezzo e caratteristica
Compravendite Subject
Unit A Unit B Unit C S
Prezzo totale PRZ (euro) 260.000,00 295.000,00 310.000,00
Data DAT (mesi) 4 2 4 0
Superficie principale SUP (mq) 120,40 131,00 138,50 117,10
Balconi BAL (mq) 11,5 11,3 13,00 11,00
Servizio SER (n) 1 2 2 1
Livello piano LIV (n) 4 2 4 3
Stato di manutenzione STM (n) 1 2 2 2
-
MCA
Caratteristiche Estimabili:
Data del Contratto Superficie Principale Superficie Balconi Servizi Igienici Livello di Piano Stato di Manutenzione
-
MCA
La data del contratto rilevata insieme al Prezzo di mercato al quale si riferisce.
Data del Contratto
Propriet Riferimento
Prezzo o R. Marginale
Cardinale Discreta Scala di Misura
Percentuale %
Unit di Misura Mesi
Segno atteso + = -
-
MCA
Data del Contratto
12 Novembre 2011 25 Maggio 2011 6 mesi
SAGGIO DI VARIAZIONE ANNUALE DEI PREZZI (S.m.)
SAGGIO ANNUALE QUOTAZIONE MERCATO LOCALE
SAGGIO INDICI PREZZI AL CONSUMO
SAGGIO INDICI COSTO DI COSTRUZIONE
300.000,00 302.700,00
300.000,00 1,8% 6/12 = . 2.700,00
Prezzo marginale % Aggiustamento
Prezzo corretto
(+ 1,8% saggio annuo)
DATA DI STIMA DATA IN CUI SI E REALIZZATO IL PREZZO
-
MCA
Le caratteristiche superficiarie sono per eccellenza Caratteristiche PROXY
Superfici
Propriet Riferimento
Prezzo o R. Marginale
Cardinale Continua Scala di Misura
A valore ./mq.
Unit di Misura Mq.
Segno atteso +
-
MCA
A B C D
PREZZO
TOTALE 250.000,00 240.000,00 280.000,00 265.000,00
SUPERFICIE
COMPLESSIVA
mq 110
mq 100
mq 115
mq 100
PREZZO
MEDIO
2.272,72
2.400,00
2.434,78
2.650,00
PA/sA PB/sB PC/sC PD/sD
-
MCA
PREZZO
MEDIO
2.272,72
2.300,00
2.344,83
2.650,00
PREZZO
MARGINALE 2.272,72 2.300,00 2.344,83 2.650,00
PREZZO MARGINALE
APPLICABILE
Rapporto di
posizione
= 1
-
Prezzo Marginale
Prezzo totale
Prezzo medio
Prezzo marginale
Superficie x
Il rapporto di posizione individua la posizione del prezzo marginale rispetto al prezzo medio della caratteristica.
-
Costruzione del Prezzo Marginale
1. 3 Compravendite
2. Si calcola langolo alfa 1,2,3.
3. Si stacca un segmento dallorigine fino alla prima, seconda
e terza compravendita
4. Calcolo langolo beta 1,2 3.
-
Teoremi del Prezzo
-
1 Teorema del prezzo Sup. Principali e secondarie
Prezzo totale
Rapporto mercantile
Superficie secondaria
Rapporto di posizione
Superficie
-
2 Teorema del prezzo Sup. Principali e secondarie e la sup. esterna condominiale
Prezzo totale
Superficie principale
Rapporto mercantile
Superficie secondaria
Rapporto di posizione
Prezzo unitario dei terreni edificati
Quota millesimale
Superficie condominiale
-
.
Prezzo totale
Superficie principale
Rapporto mercantile
Superficie secondaria
Rapporto di posizione
Rapporto complementare del terreno
3 Teorema del prezzo Sup. Principali e secondarie e la sup. esterna privata
-
4 Teorema del prezzo Sup. Principali e secondarie e la sup. esterna privata
. Prezzo totale
Superficie principale
Rapporto mercantile
Superficie secondaria
Rapporto di posizione
Prezzo unitario dei terreni edificati
Superficie esterna
-
5) Superfici principale e secondarie e sup. esterna (condominiale e privata)
Prezzo totale
Superficie principale
Rapporto mercantile
Superficie secondaria
Rapporto di posizione
Prezzo unitario dei terreni edificati
Superficie esterna Superficie condominiale
Quota millesimale
-
6) Superfici principale e secondarie e sup. esterna (condominiale e privata)
Prezzo totale
Superficie principale
Rapporto mercantile
Superficie secondaria
Rapporto di posizione
Rapporto complementare del terreno
-
Balcone
Superficie Balconi
Propriet Riferimento
Prezzo o R. Marginale
Cardinale Continua Scala di Misura
A valore ./mq.
Unit di Misura Mq.
Segno atteso +
p(bal) = PMM x Rapporto Mercantile balconi
p(bal) = x 0,30 = . 681,82
-
Balcone
Superficie Balconi
Immobile di confronto A
Immobile da valutare
PREZZO 150.000,00 -
Balconi 5 15
Edificio con ascensore
Prezzo Corretto = . 150.000,00 + (mq. 15 mq. 5) x p(bal) =
Prezzo Corretto = . 150.000,00 + (10 mq. x ./mq 681,82) =
Prezzo Corretto = . 150.000,00 + . 6.818,20 = . 156.818,20
-
MCA
Servizi igienici
Propriet Riferimento
Prezzo o R. Marginale
Cardinale Discreta Scala di Misura
A valore .
Unit di Misura Numero
Segno atteso +
IN BASE AL COSTO DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATO (Deprezzamento Lineare)
C
t
n
= Costo servizio ()
= Vetust (anni trascorsi)
= Vita utile (anni totali di vita utile)
-
MCA
Servizi igienici
Immobile di confronto
Immobile da valutare
PREZZO . 200.000,00 -
SERVIZI 1 2
p (ser) = . 15.000,00 (1 10/20) = . 7.500,00
S =. 200.000,00 + (. 7.500,00 (2 1)) = 207.500,00 Prezzo corretto
Aggiustamento
C = 15.000,00
t =10 anni
n = 20 anni
-
Livello di Piano
Il prezzo o valore di un a unit immobiliare varia al variare del piano?
Livello di Piano
Propriet Riferimento
Prezzo o R. Marginale
Cardinale Continua Scala di Misura
A valore ./mq.
Unit di Misura Mq.
Segno atteso + = -
-
MCA
Immobile di confronto
Immobile da valutare
PREZZO 150.000,00 -
LIVELLO DI PIANO
2 3
150.000,00 3,125% (3 2) = 4.687,50
150.000,00 + 4.687,50 = 154.687,50 Prezzo corretto
Aggiustamento
Edificio con ascensore
Rapporto mercantile
P(liv) =(165.000 160.000)/160.000
-
MCA Livello di Piano
Il prezzo marginale del livello di piano stimato con il saggio di variazione dei prezzi
(rapporto mercantile) del particolare segmento di mercato immobiliare. Talvolta il
mercato indica un prezzo marginale a forfait per ogni piano in pi (in presenza
dellascensore). Il saggio mercantile si esprime come saggio di variazione l tra il prezzo totale Pl del piano considerato e il prezzo totale Pl+1 del piano superiore, nel modo che
segue:
da cui il prezzo totale Pl+1 del piano superiore, noto il saggio di variazione, pari a:
il prezzo marginale pl-1
del livello di piano inferiore, calcolato sulla differenza
tra i prezzi totali, pari a:
-
Livello di Piano
Immobile di confronto
Immobile da valutare
PREZZO 150.000,00 -
LIVELLO DI PIANO
3 2
. 150.000,00 (3,125%/1+ 3,125%) (2 3) = - 4.545,45
. 150.000,00 - . 4.545,45 = 145.454,55 Prezzo corretto
Aggiustamento
Edificio con ascensore
Rapporto mercantile
-
MCA
Stato di Manutenzione
Propriet Riferimento
Prezzo o R. Marginale
Ordinale Scala di Misura
A valore .
Unit di Misura Punteggio (Nomenclatore)
Segno atteso +
Lo stato di manutenzione rappresenta il
deperimento fisico ed il deperimento funzionale
-
I Nomenclatori
-
Stato di Manutenzione
Immobile di confronto
A
Immobile di confronto
B
Immobile da valutare
PREZZO 170.000,00 190.000,00
-
STATO DI
MANUTENZIONE 1 2
3
Analisi dei prezzi marginali
3 2 28.000,00
2 1 25.000,00
1 3 50.000,00
-
SCARSO SUFFICIENTE BUONO
1 2 3 ( 25.000,00) ( 28.000,00)
A
B S
MANUTEN. 1 2
3
Immobile di confronto
A
Immobile di confronto
B
PREZZO RILEVATO 170.000,00 190.000,00
STATO DI
MANUTENZIONE 50.000,00 28.000,00
PREZZO CORRETTO
220.000,00
218.000,00
Stato di Manutenzione 50.000,00
-
Sistema di Stima
-
MCA + Sistema Generale di Stima
CARATTERISTICHE IMMOBILIARI QUALITATIVE
Inquinamento
Prospicienza
Panoramicit
Luminosit
Esposizione
acustico, traffico, industriale, ecc.
area di pregio, viabilit, distacco
orientamento
visuale
illuminazione naturale o artificiale
Funzionalit distribuzione interna
Qualit finiture finiture interne
Caratteristiche Inestimabili
-
Vettore dei termini noti
Matrice delle differenze
Tabella dei dati
Prezzo e caratteristica
Contratti
Subject
Unit A
Unit B
Unit C
S
Prezzo totale PRZ (euro)
200.000
225.000
300.000
-
Vani VAN (n)
4,5
4
6
5
Balconi BAL (mq)
16
25,50
22
18
;
p
p
V
BAL
VAN13
s
Vettore incognite
Sistema Generale di Stima
-
In questa notazione il sistema di equazioni lineari applicato nella stima
si presenta nella forma sintetica seguente:
da cui il vettore di stima eguale a:
dove il simbolo D-1 indica una matrice inversa. Per esteso il
sistema di equazioni configurato dallesempio schematico il seguente:
,psD
,pDs 1
Sistema Generale di Stima
-
Dimostrazione
A= 200.000 - (4,5 5) x 46.376,81 - (16 18 ) x 5.072,46 = . 233.333,33
B=225.000 - (4 5) x 46.376,81 - (25,50 18 ) x 5.072,46 = . 233.333,33
C=300.000 - (6 5) x 46.376,81 - (22 18 ) x 5.072,46 = . 233.333,33
Prezzo e caratteristica
Contratti
Subjec
t
Unit A
Unit B
Unit C
S
Prezzo totale PRZ
(euro)
200.000
225.000
300.000
-
Vani VAN (n)
4,5
4
6
5
Balconi BAL (mq)
16
25,50
22
18
Sistema Generale di Stima
-
Stima di una villa Liberty
Stima di una villa Liberty: i comparabili e il Subject
-
Stima di una villa Liberty Caratteristiche qualitative
Prezzo e caratteristica Compravendite Subject
Unit A Unit B Unit C S
Prezzo totale PRZ (euro) 1.800.000,00 1.400.000,00 1.680.000,00
Data DAT (mesi) 6 2 5 0
Superficie principale SUP (mq) 200,00 220,00 255,00 190,00
Balconi BAL (mq) 17,00 21,00 25,00 22,00
Superficie esterna SUE (mq) 1.400,00 1.100,00 1.150,00 1.300,00
Servizio SER (n) 2 3 3 2
Stato di manutenzione STM (n) 3 2 1 2
Stile architettonico STL (0-1) 1 1 0 1
Panorama PAN (0-1) 1 0 1 0
Tabella dei dati
120
-
Stima di una villa Liberty
Analisi del segmento di mercato
Indice e informazione Importo
p(DAT)/PRZ (annuale) 0,10
p(BAL)/p(SUP) 0,50
Rapporto complementare area/immobile 0,20
Costo servizio (euro) 10.000,00
- vetusta media (anni) 6
- vita media (anni) 10
Costo intervento manutenzione (euro) 12, 23 35.000,00
Stima di una villa Liberty
-
Analisi dei prezzi marginali (aestimabilis)
Prezzo marginale p(...)A p(...)B p(...)C
p(DAT) (euro/mese) -15.000,00 -11.666,67 -14.000,00
p(SUP) (euro/mq) 4.859,00 4.859,00 4.859,00
p(BAL) (euro/mq) 2.429,50 2.429,50 2.429,50
p(SUE) (euro/mq) 254,55 254,55 254,55
p(SER) (euro/n) 4.000,00 4.000,00 4.000,00
p(STM) (euro/n) 35.000,00 35.000,00 35.000,00
p(DAT)=- PRZ*(saggio di valutazione_svalutazione annuale)/12
p(SUP)=min[PRZA*(1-)/(SUPA+BAL*BALA); PRZB *(1- )/(SUPB+BAL*BALB); PRZC *(1-)/(SUPC+BAL*BALC)]
p(BAL)=p(SUP)*BAL
p(SER)=C*(1-t/n) costo di ricostruzione deprezzato
p(STM)= costo di intervento per passare da un livello al livello superiore da preventivi di spesa
p(SUE)=min[PRZA*/SUEA; PRZB */SUEB; PRZC */SUEC]
Stima di una villa Liberty
-
3Teorema Mercantile
Se il prezzo (o il reddito) totale dellunit immobiliare oggetto di compravendita riguarda il complesso delle superfici principale, annesse e collegate, e la superficie esterna, allora il prezzo marginale della superficie principale si calcola come segue:
dove: pSUP = prezzo marginale della superficie principale (/mq); P = prezzo totale (); = rapporto complementare area/villetta; = rapporto di posizione della superficie principale (minimo nel MCA); S = superficie principale (mq); j =rapporto mercantile superficiario riferito alla generica superficie secondaria; Sj = superficie secondaria generica (mq).
-
Tabella di valutazione
Prezzo e caratteristica Unit A Unit B Unit C
PRZ (euro) 1.800.000,00 1.400.000,00 1.680.000,00
DAT (mesi) (0-6)*-15.000,00 (0-2)*-11.666,67 (0-5)*-14.000,00
SUP (mq) (190-200)*4.859,00 (190-220)*4.859,00 (190-255)*4.859,00
BAL (mq) (22-17)*2.429,50 (22-21)*2.429,50 (22-25)*2.429,50
SUE (mq) (1.300-1.400)*254,55 (1.300-1.100)*254,55 (1.300-1.150)*254,55
SER (n) (2-2)*4.000,00 (2-3)*4.000,00 (2-3)*4.000,00
STM (n) (2-3)*35.000,00 (2-2)*35.000,00 (2-1)*35.000,00
Prezzi corretti (euro) ? ? ?
IMPORTANTE: nel Market Comparison Approach le differenze si fanno sempre tra lammontare della caratteristica del Subject e lammontare della stessa relativa ad ogni unit rilevata.
Stima di una villa Liberty
-
Prezzo e caratteristica Unit A Unit B Unit C
PRZ (euro) 1.800.000,00 1.400.000,00 1.680.000,00
DAT (mesi) 90.000,00 23.333,33 70.000,00
SUP (mq) -48.590,02 -145.770,07 -315.835,14
BAL (mq) 1.272,73 12.147,51 -7.288,50
SUE (mq) -25.454,55 50.909,09 38.181,82
SER (n) 0,00 -4.000,00 -4.000,00
STM (n) -35.000,00 0,00 35.000,00
Prezzi corretti (euro) 1.782.228,16 1.336.619,86 1.496.058,17
Tabella di valutazione
Questi prezzi parziali esprimono il prezzo che lunit immobiliare da stimare avrebbe avuto se le
caratteristiche qualitative fossero state nella parit di condizioni. I prezzi corretti delle unit
immobiliari differiscono per effetto delle differenze residue delle caratteristiche qualitative. Il sistema
di stima provvede a separare leffetto di queste ultime calcolando i loro prezzi marginali e
contemporaneamente il valore di stima del subject.
Stima di una villa Liberty
-
Stile Liberty
Panoramicit
Stima di una villa Liberty
-
SDS
Unit Costante Stile Panorama
Unit A 1 1-1 1-0
Unit B 1 1-1 0-0
Unit C 1 0-1 1-0
Unit Prezzi
Unit A (euro) 1.782.228,16
Unit B (euro) 1.336.619,86
Unit C (euro) 1.496.058,17
Matrice delle differenze D Prezzi corretti p
Valore di stima (euro) 1.336.619,86
p(STL) (euro) 286.169,986
p(PAN) (euro) 445.608,295
Risultati di stima S=D p
Stima delle qualit
Reconciliation e stima
Verifica
Stima dellunit immobiliare S = 1.336.619,86 euro
Stima monoparametrica unit S =1.513.094,77euro Differenza di stima=13,20%
-
Prezzi Hedonic Price
. 286.169,986
. 445.608,295
-
Il cost approach
Il cost approach un procedimento di stima mirato a determinare il valore di un
immobile attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione
delledificio eventualmente deprezzato.
Il principio di sostituzione
Un compratore non disposto a pagare per un immobile una somma maggiore
del costo di costruzione di un altro immobile sostituto che presenta la stessa
utilit funzionale; di conseguenza per un immobile edificato il compratore
disposto a pagare una somma pari al valore del terreno edificabile e al costo di
ricostruzione diminuito del livello di deprezzamento raggiunto dallimmobile
esistente.
-
Le condizioni di applicazione del procedimento riguardano:
la stima del costo di ricostruzione
la stima del valore dellarea
la stima del deprezzamento
Disponibilit di aree edificabili nello stesso
segmento di mercato dellimmobile da
stimare, o in un segmento prossimo, e dei
prezzi di mercato.
Conoscenza del mercato degli appalti e
del livello del profitto.
Problematicit della stima
dellobsolescenza funzionale ed
economica.
-
deterioramento fisico (physical deterioration) derivato dalluso
e dal conseguente logorio delle parti dellimmobile con il trascorrere del tempo, dove per alcune parti il deterioramento pu essere recuperato con interventi di manutenzione differita come riparazioni, ripristini, ecc., mentre per altre parti pu non esservi la giustificazione economica ad intervenire;
obsolescenza funzionale (functional obsolescence) legata alla
tipologia e agli standard costruttivi dellimmobile non pi idonei alle esigenze dei fruitori;
obsolescenza economica (external obsolescence) relativa a
condizioni esterne allimmobile, quali ad esempio cambiamenti nelle destinazioni delle aree di insediamento, insufficiente livello domanda, inquinamento e congestioni, situazione economica generale, ecc.
Il deprezzamento dei fabbricati
-
Il deprezzamento degli immobili pu essere calcolato stimando le sue componenti:
il deperimento fisico,
La obsolescenza funzionale e
lobsolescenza economica,
sotto lipotesi che si tratti di deperimenti completamente eliminabili.
t
Costo di ricostruzione
Deperimento fisico = costo dellintervento manutentivo
Obsolescenza funzionale = costo dellintervento di
addizioni, sostituzioni, ristrutturazioni e ammodernamenti
Obsolescenza economica = perdita di valore
o di reddito del terreno e/o del fabbricato
Costo di ricostruzione deprezzato
-
anni 0 20
Costo
Funzione valore-tempo teorica di edifici
Dt
t
Ct
60
La funzione valore-tempo mira a raffigurare landamento del valore di un edificio
nel tempo, riportando al tempo intermedio t il deprezzamento Dt e il valore
deprezzato Ct.
-
Il deprezzamento lineare pu essere impiegato nelle stime di prima
approssimazione, nellanalisi dei prezzi marginali del MCA e in alcune
valutazioni semplificate di natura convenzionale.
-
.86,2140
20100n
t
%D
2
t
anni 0
Costo
Funzione valore-tempo UEC
1 - Dt
100
Dt%
Dt=1
Per i fabbricati strumentali (industriali e commerciali) lUnion Europenne des
Experts Comptables Economiques et Financiers (UEC) propone una formula
che calcola il deprezzamento percentuale Dt%, in modo che allinizio per t=0 il
deprezzamento percentuale nullo e alla fine per t=n il deprezzamento
percentuale il 100%, come segue:
-
deterioramento fisico (physical deterioration) derivato dalluso e dal
conseguente logorio delle parti dellimmobile con il trascorrere del
tempo, dove per alcune parti il deterioramento pu essere recuperato
con interventi di manutenzione differita come riparazioni, ripristini, ecc.,
mentre per altre parti pu non esservi la giustificazione economica ad
intervenire;
-
obsolescenza funzionale (functional obsolescence) legata alla tipologia
e agli standard costruttivi dellimmobile non pi idonei alle esigenze dei
fruitori
-
Perdita di reddito (capitalizzata) o di valore
obsolescenza economica (external obsolescence) relativa a condizioni
esterne allimmobile, quali ad esempio cambiamenti nelle destinazioni delle
aree di insediamento, insufficiente livello domanda, inquinamento e
congestioni, situazione economica generale, ecc.
-
GEOVAL - Corso di formazione in Valutazione immobiliare
Sistema di ripartizione
PREZZO
SISTEMA DI RIPARTIZIONE
Caratteristica 1 Caratteristica 2 Caratteristica 3 Caratteristica 4 Caratteristica 5
UNIFORMITADELLE CARATTERISTICHE
-
GEOVAL - Corso di formazione in Valutazione immobiliare
Immobili
COMPOSTI
Complessi
Immobiliari
CARATTERISTICHE SUPERFICIARIE
Destinazione Tipologia
SISTEMA DI RIPARTIZIONE
PREZZI MEDI
unitari
-
GEOVAL - Corso di formazione in Valutazione immobiliare
FASI DEL SISTEMA DI RIPARTIZIONE
Ricerca dati immobiliari concernenti i contratti
Rilevazione dei dati immobiliari concernenti gli immobili
Compilazione della tabella dei dati
Impianto della matrice e dei vettori del sistema di ripartizione
Scelta delle caratteristiche immobiliari uniformi
Risoluzione del sistema e calcolo dei prezzi unitari
Valutazione dellimmobile in oggetto
-
GEOVAL - Corso di formazione in Valutazione immobiliare
Localizzazione (Comune, zona, quartiere, via): zona industriale periferica.
Tipo di contratto: affitto.
Destinazione: industriale e artigianale.
Tipologia immobiliare e edilizia: capannone industriale prefabbricato
con area esterna e palazzina per uffici
Caratteri della domanda e dellofferta: Tipo di attivit dellaffittuario: imprenditore locale e artigiano.
Forma di mercato: concorrenza monopolistica ristretta.
Determinazione del canone di affitto di un immobile
industriale complesso
-
GEOVAL - Corso di formazione in Valutazione immobiliare
1. Tabella dei dati
2. Matrice dei dati Y
3. Vettore dei fitti p (euro/anno)
Prezzo e caratteristica Prezzi Subject
Unit A Unit B Unit C S
Prezzo totale PRZ (euro) 28.000,00 35.000,00 38.000,00
Superficie Uffici SUF (mq) 150,00 166,00 123,00 98,00
Superficie Capannone SCA (mq) 1.600,00 2.200,00 2.315,00 1.000,00
Superficie Area SAR (mq) 5.900,00 7.100,00 8.700,00 4.000,00
4. SISTEMA DI RIPARTIZIONE
5.1 DATI
Unit SUF SCA SAR
Unit A 150,00 1.600,00 5.900,00
Unit B 166,00 2.200,00 7.100,00
Unit C 123,00 2.315,00 8.700,00
5.2 PREZZI CORRETTI
Unit A (euro) 28.000,00
Unit B (euro) 35.000,00
Unit C (euro) 38.000,00
5.3 PREZZI UNITARI
Superficie Uffici SUF (euro/mq) 30,61
Superficie Capannone SCA (euro/mq) 6,37
Superficie Area SAR (euro/mq) 2,24
5. Valutazione
Stima Unit S = 18.330,05 euro
4. Valutazione soggetto di stima
-
GEOVAL - Corso di formazione in Valutazione immobiliare
;
000.38
000.35
000.28
87002315123
71002200166
59001600150
SARr
VCAr
SUFr
Il fitto annuo dellimmobile oggetto di stima si calcola sostituendo nellequazione elementare del sistema di ripartizione i dati di questo immobile:
.78,329.1824,2400037,6100061,3098anno
euroR
5.3 PREZZI UNITARI
Superficie Uffici SUF (euro/mq) 30,61
Superficie Capannone SCA (euro/mq) 6,37
Superficie Area SAR (euro/mq) 2,24
Prezzo e caratteristica Subject
S
Prezzo totale PRZ (euro)
Superficie Uffici SUF (mq) 98,00
Superficie Capannone SCA (mq) 1.000,00
Superficie Area SAR (mq) 4.000,00
-
Tabelle Millesimali
-
Prezzo e
caratteristiche
A B C Subject
Prezzo totale
DAT
SUP
BAL
PAN
Figura 10.1 - Routine dei calcoli condominiali
-
La direct capitalization converte in modo diretto il reddito di un immobile nel valore di stima. Il metodo prescinde dalle considerazioni finanziarie intorno alla serie dei redditi e alla durata dellinvestimento immobiliare, presentandosi cos nella sua forma pi semplice e di immediata applicazione.
La yield capitalization converte i redditi futuri nel valore presente dellimmobile con una procedura finanziaria. Il metodo si riferisce alle annualit di reddito relative a un investimento immobiliare, a un contratto o a un diritto, con redditi regolari e di ammontare noto. La yield capitalization simula le assunzioni di un investitore in merito alla redditivit di un investimento immobiliare (yield oriented).
La discounted cash flow analysis (DCF) considera la serie temporale dei ricavi e dei costi di un immobile e la sua futura rivendita, e converte i ricavi e i costi nel valore presente dellimmobile con una procedura finanziaria. un metodo yield oriented.
-
Bibliografia:
- Prof. Marco Simonotti e tutta la sua letteratura
- Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa IV Edizione
- Red Book RICS
- IVS
- Geometri Valutatori Esperti del CNG
-
Esercizio 1
1. TABELLA DEI DATI
Prezzo e caratteristica Compravendite Subject
Unit A Unit B Unit C S
Prezzo totale PRZ (euro) 256.000,00 275.000,00 290.000,00
Data DAT (mesi) 3 2 5 0
Superficie principale SUP (mq) 121,00 128,00 135,00 115,00
Balconi BAL (mq) 12,00 12,00 15,00 10,00
Servizio SER (n) 1 2 2 1
Livello piano LIV (n) 3 2 4 4
Stato di manutenzione STM (n) 1 2 1 2
2.3 INDICI MERCANTILI
Indice e informazione Importo
p(DAT)/PRZ (annuale) 0,02
p(BAL)/p(SUP) 0,50
p(LIV)/PRZ 0,01
Costo servizio a nuovo (euro): 5.200,00
- vetusta media (anni) 8
- vita media (anni) 10
Costo intervento manutenzione (euro) 6.000,00
-
Esercizio 2 libero daula
Un caso pratico di MCA intergrato con il Sistema Generale di Stima:
Descrizione del Subject: Lunit immobiliare ha una superficie principale misurata con la
superficie interna lorda (SIL) pari a 105 m2 ed ha una superficie dei balconi pari a 8 m2.
Limpiantistica dellimmobile scarsa, vi un servizio igienico, lo stato di manutenzione dellunit
immobiliare minimo e lunit posta al 3 piano. Limmobile ha una panoramicit media ed un
inquinamento medio.
Parametri del segmento di mercato
Localizzazione: centro,Tipo di contratto: Compravendita, Destinazione:
Residenziale, Tipologia immobiliare e edilizia: Usato, Rapporto mercantile
balconi = 0,33; Saggio annuo di rivalutazione = 0,02; Livello piano = 0,01 //
Impiantistica da punteggio 1 a 2 la somma pari ad . 10.000,00, Servizi Igienici
Anni 20, Vita massima anni 30, Costo di costruzione . 15.000,00, Stato di
manutenzione per ogni livello . 25.000,00, Livello del prezzo: Prezzo medio
unitario euro/m2 3.000,00
-
Esercizio libero daula
Un caso pratico di MCA intergrato con il Sistema Generale di Stima riportato di seguito:
Descrizione del Subject: Lunit immobiliare ha una superficie principale misurata con la superficie interna lorda (SIL) pari a 105 m2 ed ha una superficie dei balconi pari a 8 m2. Limpiantistica dellimmobile scarsa, vi un servizio
igienico, lo stato di manutenzione dellunit immobiliare minimo e lunit posta al 3 piano. Limmobile ha una
panoramicit media ed un inquinamento medio.
Campioni di dati immobiliari Comparabile A: Appartamento compravenduto 6 mesi fa al prezzo di mercato di . 460.000,00. Lunit immobiliare ha una superficie
principale misurata con la superficie interna lorda (SIL) pari a 130 m2 ed ha una superficie dei balconi pari a 8 m2. Limpiantistica
dellimmobile buona, vi sono due servizi igienici, lo stato di manutenzione dellunit immobiliare massimo e lunit posta al 3
piano. Limmobile ha una panoramicit massima ed un inquinamento minimo
Comparabile B: Appartamento compravenduto 1 mese fa al prezzo di mercato di . 315.000,00. Lunit immobiliare ha una
superficie principale misurata con la superficie interna lorda (SIL) pari a 110 m2 ed ha una superficie dei balconi pari a 4 m2.
Limpiantistica dellimmobile scarsa, vi un servizio igienico, lo stato di manutenzione dellunit immobiliare medio e lunit
posta al 2 piano. Limmobile ha una panoramicit media ed un inquinamento massimo.
Comparabile C: Appartamento compravenduto 1 mese fa al prezzo di mercato di . 350.000,00. Lunit immobiliare ha una
superficie principale misurata con la superficie interna lorda (SIL) pari a 118 m2 ed ha una superficie dei balconi pari a 8 m2.
Limpiantistica dellimmobile scarsa, vi sono due servizi igienici, lo stato di manutenzione dellunit immobiliare minimo e lunit
posta al 4 piano. Limmobile ha una panoramicit minima ed un inquinamento minimo.
Parametri del segmento di mercato
Localizzazione: centro,Tipo di contratto: Compravendita, Destinazione: Residenziale, Tipologia immobiliare e edilizia: Usato ,Rapporti
mercantili - Rapporto mercantile balconi = 0,33; Saggio annuo di rivalutazione = 0,02; Livello piano = 0,01 // Impiantistica da punteggio 1 a 2 la
somma pari ad . 10.000,00, Servizi Igienici Anni 20, Vita massima anni 30, Costo di costruzione . 15.000,00, Stato di manutenzione per ogni
livello . 25.000,00, Livello del prezzo: Prezzo medio unitario euro/m2 3.000,00
-
Massima
"Non la specie pi forte a sopravvivere, e
nemmeno quella pi intelligente ma la specie
che risponde meglio al cambiamento"
Charles Darwin
-
Riferimenti
GRAZIE PER LA VOSTRA E GENTILE LATTENZIONE
Geometra Stefano Giangrandi MRICS