van hel naar hemel (5)
TRANSCRIPT
Van Hel naar Hemel (5) Door Peter de Kuster Hoe om te gaan met jouw ‘huisbaas’
Jouw huisvestingskosten zijn waarschijnljk een grote kostenkost. Het is vaak de op een na grootste zakelijke uitgave, na het loonstrookje. Alles wat je kunt doen om het te reduceren, zelfs tijdelijk, kan een enorme boost geven onder aan de streep. Bekijk de situatie vanuit de ogen van jouw ‘huisbaas’. Zijn belangen lopen in veel meer opzichten parallel met die van jou dan je zou denken. Hij heeft ook een onderneming om te managen en investeringen om te beschermen, of hij nu een individuele eigenaar is of een manager voor een grote onderneming. Hij anticipeert een gestage stroom van inkomsten uit een stabiele onderneming, maarbegrijpt dat huurinkomsten geen annuiteit zijn. Hij weet dat ondernemen risico’s met zich meebrengt, met kuilen en greppels onderweg. Hij heeft waarschijnlijk directe ervaringen met problemen die vergelijkbaar zijn als die van jou. De grootste vergissing die huurders kunnen maken is om de huisbaas de schuld te geven voor hun problemen. Bekritiseer niet hun baby. Zij zullen niet automatisch jouw verhaal adopteren. Hij kan niet de schuld krijgen
voor jouw cash flow problemen. Hij heeft geen controle over de economie, of seizoensfluctuaties of conurrenten die dichtbij een winkel openen. Net als in elke onderhandeling is psychologie belangrijk. Een agressieve benadering zal gegarandeerd alle stekels bij hem overeind zetten en jouw kans op een succesvol resultaat belemmeren. Het belang van timing. Jouw huisbaas heeft macht maar kan niet jouw verhaal aflezen aan jouw gezicht. Hij zal zich zeker zorgen maken wanneer jij een betaling mist zonder waarschuwing vooraf. De sleutel is ook hier effectief jouw verhaal vertellen. Laat de huisbaas weten wanneer er problemen opdagen en wanneer jij hulp nodig hebt.
Dit is eenvoudiger gezegd als gedaan. Het kan veel telefoontjes, brieven en emails vergen voor jouw huisbaas jouw situatie serieus neemt. Wanneer hij in eerste instantie ‘nee’ zegt moet je door blijven zetten. Houd je niet stil. Geef hem de feiten die hij nodig heeft om te tonen dat het in het belang is van beide partijen om tot een alternatieve overeenkomst te komen over hoe verder te gaan. Hoe je onderhandelt Je zult vanaf het begin jouw doelen moeten bepalen. Welke verlaging wil je, en hoe lang? Wil je een huurvrije periode of een huursverlaging? Jouw behoeften zullen afhangen van hoe diep jouw crisis is geworden.
1) Een huurvrije periode is een proces van het herstructureren van de betalingen op zo’n manier dat korte termijn betalingen, geheel of gedeeltelijk naar een later tijdstip worden getransfereerd. In essentie betaal je hetzelfde bedrag in de tij. Je zult waarschijnlijk het verhaal vertellen dat jouw onderneming in de basis gezond is maar dat je tijd nodig hebt om terug op koers te komen.
2) Huur verlaging betekent minder betalen dan jouw originele contractuele verplichtingen. De huisbaas schrifjt een deel van de geanticipeerde betalingen af. Je zult waarschijnlijk hierom vragen wanneer je in een cashlow crunch zit en op wankele basis verder gaat. Je zult in staat zijn om een zes maanden huur vrijaf te krijgen tezamen met een reductie van twintig procent . Of misschien een vijftig procent reductie vanaf dit moment.
3) Uit de lease komen op een manier die in het beste belang is voor beide partijnen.
Jouw benadering zal van multiple factoren afhangen die een impact hebben op jouw onderneming en die van jouw huisbaas. Denk eens na over het volgende:
• Heb jij een interessante business die de huisbaas wil behouden? • Is hij actief huurders aan het zoeken voor andere niet verhuurde ruimte?
• Hebben andere huurders jou laten weten dat zij van plan zijn om te verhuizen?
• Is er andere, meer attractieve ruimte in de buurt? Het is handig om jouw verhaal te documenteren wat jouw kwesties en behoeftes zijn. Vergelijk deze met het verhaal van jouw huisbaas. Schrijf jouw verhaal in de vorm van een voorstel. Het is duidelijk dat jij de
maandelijkse betalingen niet kunt doen, dus bediscussieer de redenen hiervoor:
• Waarom zijn de mogelijkheden van jouw onderneming veranderd sinds het huurcontract werd getekend?
• Leg specifiek uit wat er gebeurd is waardoor de cashflow opdroogde wat ertoe leidt dat jij de volledige huur niet kunt betalen
• Bied jouw verhaal over toekomstige cashflow aan, over de hele huurperiode.
Wanneer jij in de ruimte wilt blijven zal jouw verhaal jou tot de conclusie leiden dat jouw behoeften het best gediend zijn door te vragen om ofwel een huurvrije periode of een huurverlaging. In een extreem geval zul je gedwongen zijn de ruimte te verlaten.
Jouw ontmoeting met de huisbaas Jouw beste aanpak is waarschijnlijk om jouw omstandigheden uit te leggen vanaf het begin en de huisbaas te winnen voor jouw verhaal. Laat hem begrijpen hoe de situatie zich ontwikkeld heeft. Jouw voorstel is in deze fase niet nodig, behalve wanneer er specifiek om gevraagd wordt. Je vraagt zijn input en je wilt hem niet om de oren slaan met feiten en cijfers behalve wanneer hij er specifiek om vraagt. Een moedige benadering is hem te vertellen dat je bereid bent de sleutels terug te geven en zo snel mogelijk te verhuizen. Waarschijnlijk zal hij aangeven dat dit niet zijn wens is. Bedenk dat het een hele tijd, energie en geld kan vergen om een nieuwe huurder te vinden. Hij zou waarschijnlijk de plek moeten renoveren om hem passend te maken en flink erop toeleggen. Vraag hem of hij suggesties heeft om jouw weg uit de lastige zakelijke omstandigheden te vinden die jij omschrijft. Je kunt verbaasd zijn over zijn
initiele feedback. Maak de oplossing voor jouw probleem zijn prioriteit, zodat hij een pro actieve kracht wordt bij jouw herstel. Hij kan met enige verrassend bruikbare suggesties komen.
Wanneer je op zeker uit de huur wilt zijn binnen een bepaalde tijd, bied hulp aan om een andere huurder te vinden. Teken een overeenkomst van overdracht en doe alles mogelijke om potentiele huurders zich comfortabel te laten voelen wanneer zij de ruimte bekijken.
Wanneer jouw onderneming sterk is en je tijdelijk een tekort aan cash hebt kun je praten over een huur vrije deal. Waarin je gedurende een aantal maanden niets betaald, om er bovenop te komen, met een slotbetaling op het einde van de huurperiode. Wanneer je gevraagd wordt om een persoonlijke garantie, is onze mening dat je dient te weigeren, of je moet absoluut zeker zijn dat de onderneming zal overleven. Maar wie kan dat garanderen? Maakt niet uit hoe zeker jij bent over je onderneming, er is altijd een kans dat het ten onder gaat. En wanneer het verbonden is aan jouw persoonlijke vermogen kan het ook jouw huis kosten.
Vergeet niet dat alles tijdelijk is. Een slotbetaling die je nu kunt regelen als onderdeel van een huurvrije deal kan nog altijd naar beneden onderhandeld worden, of volledig verwijderd, op het einde van de huurperiode. Jouw doel is overleven. Doe alles wat jij kunt om dat te laten gebeuren. Wanneer jij wanhopig hulp nodig hebt en een andere optie voorziet als huurverlaging, bespreek dit. Wanneer het past bij het doel van jouw huisbaas om jou zes maanden een huurvrije periode te geven zal hij dit doen. Maar je moet erom vragen omdat het niet vanzelf zal gebeuren.
Het verhaal in het kort: 1) Bepaal hoe jouw doelen matchen met die van jouw huisbaas
2) Ben volhardend wanneer jouw huisbaas in eerste instantie geen oor
heeft voor jouw verhaal. 3) Ga voor samenwerking en vraag het advies en de input van jouw
huisbaas. Wanneer je professionele hulp nodig hebt om jouw doelen te behalen, overweeg de diensten van een professional die zich specialiseert in ondernemingsschulden management.