17 Juni 2020

VASAKRONAN - MARKNADSUPPDATERING

Johanna SkogestigVd

INTRO

VASAKRONAN I KORTHET

64%

18%

10%

8%

Stockholm

Uppsala

Malmö

Göteborg

74%

18%

8%

Kontor

Övrigt

Handel

StockholmGöteborg

Malmö

Uppsala

• Marknadsvärde 155 mdkr

• Total area (miljoner) 2,3 kvm

• Kontrakterad hyra 7,2 mdkr

• Antal fastigheter 174

• Antal anställda 308

Ägs till lika delar av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden

Kontrakterad hyraper objekttyp

Kontrakterad hyraper geografisk marknad

31 mars 2020

Marknadsvärde Q1 2020, mdkr

NORDENS STÖRSTA FASTIGHETSBOLAG

155 151132 129

96 9580 73 69

57 56 50 48 47 44

0

20

40

60

80

100

120

140

160

1 mdkrNyuthyrning

12 %Omförhandlings-

resultat

14 mdkrResultat

94 %Uthyrningsgrad

2019 – BÄSTA RESULTATET NÅGONSIN

278 mkrNyuthyrning

10 %Omförhandlings-

resultat

94 %Uthyrningsgrad

ÄVEN 2020 BÖRJADE BRA

HÖG NETTOUTHYRNING HOS VASAKRONAN

Mkr

- 60

- 30

-

30

60

90

120

150

180

Q12017

Q22017

Q32017

Q42017

Q12018

Q22018

Q32018

Q42018

Q12019

Q22019

Q32019

Q42019

Q12020

Förvaltningsfastigheter Projektfastigheter Nettouthyrning

Nyuthyrt med avdrag för avflytt

Upparbetandegrad och uthyrningsgrad

LÅG RISK I PROJEKTPORTFÖLJEN

76

51

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2018Q2

2018Q3

2018Q4

2019Q1

2019Q2

2019Q3

2019Q4

2020Q1

%

Uthyrningsgrad, % (area) Upparbetandegrad, %

76%Uthyrningsgrad

Celsius, UppsalaLivsmedelsverket

Kronan, SundbybergSkatteverket

Nattugglan, MedborgarplatsenTyréns

SÄKRADE KASSAFLÖDEN I PÅGÅENDE PROJEKT

2020 2021 2022

”…sen kom Covid-19”

Christer NerlichChef ekonomi och finans

EKONOMI

STARKT FÖRSTA KVARTAL 2020

MkrJan-mars

2020Jan-mars

2019Förändring

Intäkter 1 764 1 724 40

Kostnader -477 -445 -32

Driftöverskott 1 287 1 279 8

Räntenetto -277 -248 -29

Resultat före värdeförändringar och skatt 936 968 -32

Värdeförändring fastigheter -1 786 716 -2 502

Värdeförändring derivat 666 -627 1 293

Periodens resultat efter skatt -151 816 -967

Värdeförändring per segment i procent

BUTIKER OCH HOTELL DRABBAS HÅRDAST. INVESTERARE UNDVIKER RISK –ÖKADE SKILLNADER MELLAN STARKA OCH SVAGA OBJEKT/MARKNADER

-1,1

-1,7

-0,1

0,0

-0,6

-1,0

-0,4

0,0

-0,7

-4,5

-3,9

-6,8

-6,1

Totalt Vasakronan AB

Övrigt kommersiellt

Samhällsfastigheter

Kontor i Uppsala

Kontor i StorMalmö

Kontor i Göteborg

Kontor i Stockholm ytterstad

Kontor i Stockholm innerstad

Kontor i Stockholm CBD

Gatubutiker i Uppsala

Gatubutiker i Sthlm, Gbg, Malmö

Butiker i Uppsala

Butiker i Sthlm, Gbg, Malmö

FORTSATT HÖG PRISFÖRÄNDRINGPrisförändringen per R12 ligger i genomsnitt på 11,7 procent

Prisförändring rullande 12 månader, %

-5

0

5

10

15

20

Q4-15

Q4-16

Q4-17

Q4-18

Q4-19

%

Stockholm

Göteborg

Malmö

Uppsala

Totalt

FORTSATT HÖG UTHYRNINGSGRAD

86

88

90

92

94

96

98

100

Q1-16 Q1-17 Q1-18 Q1-19 Q1-20

%

Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Totalt

90,1

93,9

94,2

96,1

97,4

HANDEL OCH SERVICE UTSATTA SEKTORER20 procent av hyrorna

TOTALHYRA , MKR(externa)

TOTALT kontrakterat

Butik 984

Restaurang 194

Motionsanläggning 71

Frisörsalong 4

Hotell 55

Biograf, teater 14

Konferens/CO W 116

1 438

OMFATTANDE ARBETE FÖR ATT HJÄLPA DE MEST UTSATTA

HYRESAVTALEN HAR EN UTSTRÄCKT FÖRFALLOSTRUKTURGenomsnittlig duration 3,9 år

0

10

20

30

40

50

60

2020 2021 2022 2023-

%

FÖRFALLOSTRUKTUR HYROR, DET FINNS MARGINALERKontraktsportföljen 2020-03-31. Återstår 2020: 783 mkr (11%)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

56%

16%

14%

7%7%

Stockholm inner

Göteborg

Stockholm ytter

Malmö

Uppsala

Thomas NystedtFinanschef

FINANSIERING

VASAKRONANS STARKA RATING BEKRÄFTADA3 stabila utsikter

• Fina tillgångar • Välskött bolag med starka ägare• Stor andel statliga hyresgäster samt bra

spridning mot olika branscher• Låg belåning• Ledande inom hållbarhet

Med färdplan 2030 ökar vi takten.

I hela värdekedjan.

Egna och leasade fordon

Egnavärmepannor

Utsläpp avköldmedia

Fjärrvärme och fjärrkyla samt fastighetsel

Våra pendlings-och tjänsteresor

Byggmaterial ochbränsle-/energianvändning

på byggarbetsplatser

Hyresgästers egnaelabonnemang, avfall samt pendlingsresor

SCOPE 1

Förbränning i egna fordon, anläggningar och fastigheter

SCOPE 2

Användning av köpt energi

SCOPE 3

Utsläpp från inköp av varor och tjänster samt utsläpp relaterade till kundens

lokalanvändning.

VI GÅR BORTOM VÅR EGEN OCH DIREKTA PÅVERKAN

Transporter till och från våra

byggarbetsplatser

Långsiktigt mål: 50 kWh/kvm

FORTSATT MINSKAD ENERGIANVÄNDNING

Mål 202080 kWh/kvm

50

70

90

110

130

150

170

190

210

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19

20

20

Q1

kW

h/m

2

OLIKA NYANSER AV GRÖNT85 % av fastigheterna miljöcertifierade

Greenbuilding Miljöbyggnad BREEAM LEED

Energi X X X X

Material X X X

Inomhusklimat X X X

Vatten X X

FM X X

Avfall X X

Infrastruktur/kommunikation X X

Ekosystemtjänster och biologisk mångfald

X X

Föroreningar och farliga ämnen

X X

Process och innovation X X

DIVERSIFIERAD UPPLÅNINGTotal volym 68,9 mdkr. 52% grönt.

Obligationer – fördelning per valuta, %

Certifikat7,9

Banklån mot säkerhet11,6

Nordiska- och Europeiska Investeringsbanken

5,6

SEK56%

NOK25%

EUR12%

JPY2%

AUD1%

USD4%

Obligationer44

STARK RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING

52% 52%49% 48%

46% 46%44% 43% 43%

41%38% 37%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020Q1

BELÅNINGSGRAD%

RÄNTETÄCKNINGSGRADGÅNGER

2,8 2,92,5

2,7 2,8

3,2

3,7 3,8 3,9

4,7 4,6 4,5

0

1

2

3

4

5

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020Q1

LÅNG KAPITAL- OCH RÄNTEBINDNING

Låneförfall

År

Mdkr

År

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

Banklån Obligationer Certifikat

0

1

2

3

4

5

6

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020Q1

Räntebindning Kapitalbindning

Genomsnittliga bindningstider 5,8 år

5,2 år

24 %inom år 1

God tillgång till likviditetFortsatt intresse att förlänga obligationer med förfall t.o.m. 2021

LÅNEBEHOV FRAMÖVER

MARKNADChristian Fredrixon

Chef fastighetsinvesteringar

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

19

89

19

90

19

91

19

92

19

93

19

94

19

95

19

96

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19

20

20

Q1

kr/kvm

Reala hyror kontor Stockholm CBD, 2020 års priser, C&W, Vasakronan

VARJE KRIS ÄR UNIK

FASTIGHETS-KRIS

FINANS-KRIS

IT-KRASCH

0

2

4

6

8

10

12

14

16

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

19

89

19

91

19

93

19

95

19

97

19

99

20

01

20

03

20

05

20

07

20

09

20

11

20

13

20

15

20

17

20

19

procentkr/kvm

Reala hyror kontor Stockholm CBD, 2020 års priser samt vakansgrad kontor Stockholm CBD

Källa: C&W, Vasakronan

VAKANSER KAN PÅ SIKT LEDA TILL LÄGRE HYROR

FASTIGHETS-KRIS

FINANS-KRIS

IT-KRASCH

Källa: Newsec 1988-2002, JLL 2001-

MINDRE NYPRODUKTION I STORSTOCKHOLM NÅR MARKNADEN UNDER DENNA KRIS

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

0

50

100

150

200

250

300

350

19

88

19

90

19

92

19

94

19

96

19

98

20

00

20

02

20

04

20

06

20

08

20

10

20

12

20

14

20

16

20

18

procenttkvm

Färdigställt Andel av stock (höger) Andel av stock, medel

Årlig värdeförändring Vasakronan

VASAKRONANS FASTIGHETER KLARADE SIG RELATIVT BRA VID DE SENASTE KRISERNA

-11,1%

-32,6%

-23,2%

-5,7%

3,3%

-2,4%

3,3%3,0%

7,0%9,7%

21,2%

-1,3% -2,9%-5,6%

1,1%

8,8%

11,5%

10,0%

-6,3% -5,4%

5,9%5,0%

1,6%

2,5%

4,2%11,1%

11,6%

6,9%

8,5%

9,7%

-1,1%

19

90

19

91

19

92

19

93

19

94

19

95

19

96

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19

Q1

20

20

Transaktionsvolymen i Sverige. Källa: Newsec 2001-2002, Catella 2003-2020

KORTVARIG STILTJE PÅ TRANSAKTIONSVOLYMEN EFTER KRISER

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

160 000

180 000

200 000

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19

T.o

.m. 1

2 ju

ni 2

02

0

mk

r

DE STRÅK MED STÖRST FLÖDE HAR SETT STÖRST FALL

1) Flödesstatistik, Datscha (Footfall, maj 2020) 2) Vasakronan (maj 2020)

GALLERIAFÖRBIPASSERANDE 1) MINSKNING

(APRIL 2019 –APRIL 2020)APRIL 2019 APRIL 2020

Drottninggatan, Stockholm

990 000 188 000 81%

Sturegallerian, Stockholm 665 000 140 000 79%

Gallerian, Stockholm 665 000 153 000 77%

Kungsgatan, Göteborg 485 000 125 000 74%

St Per Gallerian, Uppsala 390 000 151 000 61%

Nordstan, Göteborg 390 000 160 000 59%

Södergatan och Södra Förstadsgatan, Malmö

370 000 151 000 59%

NK, Göteborg 460 000 197 000 57%

Triangeln, Malmö 365 000 168 000 54%

GALLERIA (VASAKRONAN)

MINSKNING BESÖK (APRIL 2019 – APRIL

2020)2)

MINSKNING OMSÄTTNING

(APRIL 2019 – APRIL 2020)2)

KOMMENTAR_

Triangeln, Malmö 33% 21%Blandad

sällanköpshandelArkaden, Göteborg 63% 65% 85% kläder och skor

TRENDER/SPANINGJohanna Skogestig

Vd

HANDEL ÄR I STÄNDIG FÖRÄNDRING

Källa: Svensk Handel

Skapa attraktiva

platser i city

• Mindre butiker

• Större utslagning

• Konverteringar

• Mer service

• Mer friskvård

• Kultur

• Mötesplatser

• Utlämningsställen

• Fler Pop-upbutiker/Hybridbutiker

FRAMTIDENS GATUPLAN I CITY

KONTORETS FRAMTID – HUR SER DEN UT?”Färre skrivbord men mötet vid kaffet behövs”

OLIKA SÄTT ATT SE PÅ ARBETSPLATSEN

En plats att jobba KostnadLokal-

ansvarig

Flexibla lokaler med individen i fokus InvesteringHR

En miljö som påverkar organisationen

och arbetssättetVerktygLedning

SKRÄDDARSYDDA EGNA LOKALER

INFLYTTNINGSKLARA EGNA LOKALER

HELT FÄRDIGA EGNA LOKALER

HELT FÄRDIGA DELADE LOKALER

Lokaler byggda helt utifrån kundens önskemål

Lokaler byggda utifrån generella behov

Lokaler med all funktion och inredning på plats

Lokaler i coworkingarenorsom delas med andra

FlexibilitetArbetsplatskostnad

• Stabil förvaltningsorganisation som agerar

• De trender vi såg innan Covid-19 accelererar

• Strategier som möter utmaningarna

• Attraktiv fastighetsportfölj

• Låg risk i projekt

• Finansiell styrka

• Fortsatt starkt hållbarhetsfokus – Färdplan 2030

VÄL POSITIONERADE

10 juli