'De stand van Zaken'

11We mogen rustig zeggen dat deze Vastgoedrapportage

Twente 2010 in een uiterst turbulente tijd verschijnt.

Ik noem maar een paar grote issues die spelen. De

landelijke politiek zit volop in een moeizame formatie,

de economische crisis is nog lang niet bedwongen,

het aantal ouderen in ons land en het beroep op de

zorg nemen sterk toe, onze pensioenenuitkeringen

staan onder druk, de huizenmarkt zit muurvast, er

worden te weinig bedrijfskavels verkocht en ook op

het gebied van de energievoorziening staan we aan de

vooravond van grote, noodzakelijke veranderingen. Dat

alles heeft vanzelfsprekend een enorme impact op de

vastgoedmarkt. In deze rapportage kunt u dat precies

nalezen.

Het is dus hoog tijd voor verandering en nieuwe

energie. Wat mij betreft, als een nog maar kort geleden

aangetreden wethouder van Talent- en Stedelijke

Ontwikkeling, gaan we het allemaal wat anders doen.

En dat vraagt om veel creativiteit en durf van ons

allen. Durf om van de gebaande paden af te wijken.

Durf om met frisse ideeën te komen. Durf om nieuwe

en vernieuwende samenwerkingsverbanden aan te

gaan. Want we moeten het wel sámen doen: overheid

en bedrijfsleven, ouderen en jongeren, aanbieders en

afnemers.

Een goed en sprekend voorbeeld van zo’n jong en

innovatief samenwerkingsverband vind ik Stichting

Pioneering. Pioneering maakt deel uit van het

cluster Bouw van het Innovatieplatform Twente. Een

initiatief dat financieel gedragen wordt door Provincie

Overijssel en de Regio Twente. En uiteraard dragen ook

de ondernemers hun deel bij. In deze stichting werken

bijna honderd ondernemers, kennisinstellingen,

overheden en opdrachtgevers met elkaar samen om

op innovatieve wijze de concurrentiepositie van de

Twentse bouw te versterken en werkgelegenheid te

creëren. Er zijn tien zogeheten ‘werkplaatsen’ gevormd,

waarin de deelnemers met elkaar samenwerken om

tot betere en slimmere oplossingen te komen voor

werkzaamheden in de bouw. Perfect!

Een concreet project van Pioneering loopt in onze

Enschedese wijk Pathmos waarvoor Twentse (bouw-)

bedrijven samen een plan opstellen voor duurzaam

onderhoud van de recentelijk gerenoveerde woningen.

Een plan dat veel beter werkt dan de manier waarop

dat onderhoud tot op heden gebeurt.

Even los van de uitkomst: dit soort samenwerkings-

vormen, waarin gezamenlijk creatief gedacht en gedaan

wordt, vind ik geweldig. Natuurlijk zal niet alles

direct een succes zijn, maar dat hoeft ook niet. Dat

is inherent aan het ondernemerschap. Dat doe je met

vallen en opstaan. Het gaat erom dat je samen steeds

weer nieuwe wegen zoekt, creatief bent en durft te

ondernemen. Als we dat allemaal voortdurend en in

goede samenwerking doen, kunnen we alle uitdagingen

die op ons afkomen aan. En zorgen we ervoor dat

Twente ook in sociaaleconomisch opzicht kampioen

van Nederland wordt. Om het maar eens in het Engels

te zeggen: if you can dream it, you can do it!

Jeroen Hatenboer

Wethouder Talent- en Stedelijke Ontwikkeling

Gemeente Enschede

voorwoord

2'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

3inhoud

01 Voorwoord

03 Inhoud

04 Samenvatting

09 Inleiding

10 Wonen

24 Kantoren

34 Winkelruimten

42 Bedrijfsruimten

48 Bedrijventerreinen

58 Infrastructuur

64 Sociaal-economische ontwikkelingen

70 Begrippen

72 Onderzoeksverantwoording

73 Colofon

4De Vastgoedrapportage Twente laat dit jaar een

duidelijk beeld zien. In de meeste sectoren is een

dalende lijn waarneembaar of blijven de cijfers

stabiel.

De kredietcrisis heeft haar sporen zeker nagelaten

in de vastgoedmarkt. Wel zien we een opleving

terug in de cijfers. Of dit een eenmalige opleving is

of dat we weer terug gaan naar het oude niveau is nog

niet te zeggen. Waar 2009 in de meeste sectoren een

dalend beeld liet zien, is het beeld in de eerste helft

van 2010 wisselvallig. Sommige deelmarkten laten

positievere cijfers zien, andere ook weer negatieve.

De belangrijkste feiten uit de Vastgoedrapportage

Twente 2010 voor u op een rij.

Wonen

De gemiddelde koopsom

van alle in Nederland

verkochte woningen is in

het eerste halfjaar van 2010

gedaald tot € 238.467,-,

ten opzichte van het eerste

halfjaar van 2009 een

prijsdaling van 1,2%.

In vergelijking met het

hele jaar 2009 is de

koopsom stabiel gebleven

(€ 238.273,-).

Op 1 juli 2010 stonden bij de NVM-makelaars 140.336

woningen te koop, een stijging van 11,8% (125.584)

vergeleken met een jaar eerder. Dit is 65,8% van het

totale aanbod. In totaal staan er op dit moment 213.222

woningen te koop. Op 1 juli 2010 stonden er in Twente

bij de NVM-makelaars 3.779 woningen te koop, een

daling van 4,7% vergeleken met het aanbod op

1 juli 2009 (3.964); dit is 64,2% van het totale aanbod.

In Twente staan in totaal 5.891 woningen te koop.

In het eerste halfjaar van 2010 bedroeg de gemiddelde

koopsom voor een woning in Twente € 210.804,-,

een daling van 3,5% vergeleken met een jaar eerder

(€ 218.482,-). De daling in Twente is dit jaar groter dan

de landelijke daling (1,2%).

De mediane verkooptijd in het eerste halfjaar van 2010

bedroeg 148 dagen, wederom een stijging van 3 dagen

vergeleken met de verkooptijd op 1 juli 2009. Tot 1 juli

2010 zijn 1.913 woningen verkocht en ingeschreven bij

het Kadaster, in de eerste helft van 2009 waren dat er

1.767.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

5samenvatting

Kantoren

Op 1 juli 2010 heeft de

regio Twente een aanbod

aan kantoorruimte van

204.000 m², vergeleken

met het aanbod op 1 juli

2009 een forse stijging

van 22,8%.

Het opnamecijfer in

Twente voor 2009

komt 34,2% lager uit

dan het voorgaande

jaar, op 55.800 m², en is daarmee fors lager dan het

niveau van 2008 (88.400 m²). We zitten nu weer op

hetzelfde niveau als in 2007 (55.900 m²). In de eerste

helft van 2010 is al 43.000 m² opgenomen, hetzelfde

opnameniveau als in de eerste helft van 2008.

De kantorenmarktratio bedraagt voor het jaar 2009

26,6%, een forse daling van 29,2% in vergelijking

met een jaar eerder. Voor het eerste halfjaar is de

kantorenmarktratio 21,1%. Dit percentage zal nog

stijgen aangezien het gaat om een opnamecijfer van

een halfjaar.

De gemiddelde gerealiseerde huurprijs bedroeg in

2009 € 121,- per m², dit is stabiel in vergelijking

met een jaar geleden toen de gemiddelde huurprijs

€ 122,- per m² bedroeg. De hoogste huurprijzen werden

gerealiseerd in Hengelo en Enschede. Voor bestaande

bouw variëren de prijzen in 2009 tussen € 110,- en

€ 140,- per m² voor luxe kantoorruimte en tussen

€ 75,- en € 100,- per m² voor minder courante

kantoorruimte. Voor nieuwbouw werd in 2009

tussen € 125,- en € 145,- per m² betaald; daarmee

blijft de prijs voor nieuwbouw in Twente stabiel.

In de eerste 6 maanden van 2010 bedroeg de

gemiddelde gerealiseerde huurprijs € 126,- per m²,

een stijging van 3,3% ten opzichte van een jaar geleden

(€ 122,- per m²). Voor nieuwbouw werd er halverwege

2010 gemiddeld € 145,- per m² gerealiseerd.

De huurprijzen blijven dus (vooralsnog) in stand; wel

zijn verhuurders weer meer genegen om incentives weg

te geven.

Winkelruimten

Vorig jaar werd in heel

Twente 79.500 m²

aangeboden; op de

peildatum 1 juli 2010 is

het aanbod gestegen naar

101.300 m², vergeleken

met het aanbod op 1 juli

2009 een forse stijging

van 27,4%. Dit komt

mede doordat er een

aantal grote winkel-

ruimten in het aanbod zijn bijgekomen in de diverse

steden in Twente.

De totale opname over 2009 is gedaald tot 36.600 m²,

23,9% minder dan de opname in 2008 (48.100 m²).

We spreken op 1 juli 2010 nog steeds over een

verruiming van de winkelmarkt. In het eerste halfjaar

van 2010 zien we wel dat er een kleine opnamestijging

heeft plaatsgevonden ten opzichte van 1 juli 2009.

Echter is dit nog lang niet het niveau van de jaren

ervoor. In het eerste halfjaar van 2010 werd er

19.300 m² opgenomen, een lichte stijging van 3,8%.

Er vinden net zoals in 2009 nog steeds weinig grote

transacties plaats.

6Bedrijfsruimten

De bedrijfsruimtemarkt

in Twente laat een

verruiming zien.

Vergeleken met 1 juli

2009 steeg het aanbod

sterk met 26,6% tot

452.300 m² op 1 juli

2010. Het aanbod bestaat

uit 271 objecten met een

gemiddelde grootte van

1.670 m²; slechts 8%

van dit aanbod is nieuwbouw. Vorig jaar werden 232

objecten aangeboden.

In 2009 is in Twente in totaal 128.300 m² bedrijfs-

ruimte opgenomen, een forse daling van 41,5% ten

opzichte van 2008. Dit komt grotendeels doordat de

bedrijven zich in 2009 veelal terughoudend hebben

opgesteld door de huidige economische crisis en 2008

een uitzonderlijk goed jaar is geweest.

Er zijn in 2009 in totaal 126 transacties verricht met

een gemiddelde grootte van 1.025 m².

De opnamecijfers zijn lager en het aanbod is gestegen.

In de eerste 6 maanden van 2010 waren er 90

transacties, samen goed voor 78.300 m², een daling

van 8,4% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimte in Twente

is in 2009 gedaald tot gemiddeld € 41,- per m². In de

eerste 6 maanden van 2010 is het huurprijsniveau

gestegen naar € 44,- per m². De huurprijzen blijven

in de huidige markt nog redelijk in stand. Wel

worden er meer huurvrije perioden en incentives

weggegeven.

De leegstand voor de vier grote steden is het afgelopen

jaar gestegen tot 6,7% op 1 juli 2010, waarvan

2,3% langdurige leegstand. De harde planvoorraad

bedrijfsruimten in Twente bedroeg op 1 juli 2010 circa

130.000 m²; de planvoorraad blijft daarmee stabiel.

Bedrijventerreinen

In 2009 is in Twente

12,48 hectare grond

uitgegeven, vergeleken

met het jaar ervoor een

forse daling van 56,4%

(28,6 hectare in 2008).

De grondprijs van

de direct uitgeefbare

terreinen van de drie

grootste Twentse steden

(Almelo, Hengelo en

Enschede) varieert van € 65,- tot € 171,- per m²

en op sommige locaties wordt in de regio al € 200,-

per m² betaald; op toplocaties zelfs € 300,- per m².

Als toplocaties worden aangemerkt ’t Oosterveld in

Hengelo, Op de Brouwerij en Zuiderval-Kotmansplaats/

Kotmanpark in Enschede en Buren-De Veldkamp

in Borne.

De 14 gemeenten hebben samen circa 207 hectare

bedrijventerrein direct voor uitgifte beschikbaar.

De gemeenten Enschede, Hengelo en Almelo hebben

traditiegetrouw de meeste grond in de verkoop.

In Twente is op termijn circa 410 hectare aan

uitgeefbare grond aanwezig, een sterke stijging van

13%. Deze stijging is verklaarbaar doordat de plannen

steeds concretere vormen aannemen waardoor de

gebiedsindeling duidelijk is en de terreinen op termijn

uitgeefbaar worden. Dit is zichtbaar door de stijging

aan direct uitgeefbare terreinen en de daling van

langetermijnplannen.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

7Infrastructuur

Een goede bereikbaarheid

is noodzakelijk om de

concurrentiekracht van

Twente in Nederland en

in Europa te versterken.

Het doorgaande verkeer

heeft geen relatie

met Twente, maar

gebruikt wel dezelfde

infrastructuur.

De verwachting is dat

dit doorgaande verkeer de komende jaren toeneemt

door de groei van de internationale verplaatsingen van

personen en goederen.

Het is belangrijk om alle verkeersstromen goed te

faciliteren. De weginfrastructuur in Twente verdient de

nodige aandacht zodat de kwaliteit, de doorstroming

en de capaciteit van de regionale (hoofd)wegen en

ook de Rijkswegen voldoende geschikt zijn voor het

toekomstige verkeer.

De binnenhavens van Hengelo, Almelo, Enschede

en Hof van Twente zijn belangrijke vestigingsplaatsen

voor zoutproductie, zand- en grindbedrijven en beton-

centrales, bouwstaalbedrijven, veevoederindustrie,

recyclingindustrie, aardolieproducenten en metaal-

industrie (zware constructies). Vervoer over water

is essentieel voor deze bedrijven. In totaal beschikt

Twente over 3.000 meter openbare kades. Het aantal

binnenschepen dat een lading ophaalt in Twente

is in 2009 (4.877 ladingen) gedaald met 8,1% ten

opzichte van 2008 (5.309 ladingen) en gaat hiermee

weer richting het aantal ladingen van 2003. Het aantal

lossingen in 2009 door binnenschepen in Twente komt

met 4.657 7,6% lager uit dan in 2008 (5.038).

De regio Twente krijgt een burgerluchthaven.

De provincie en de gemeente hebben een structuurvisie

vastgesteld die dit als beste alternatief voor de

ontwikkeling van het gebied aanmerkt. Het vliegveld

komt op de locatie van de voormalige luchtmachtbasis

Twente.

Sociaal-Economische Ontwikkelingen

De veertien Twentse

gemeenten telden op

1 januari 2010 in totaal

623.432 inwoners,

vergeleken met een jaar

eerder een kleine groei

van 0,34%.

Het afgelopen jaar is

de Twentse beroeps-

bevolking licht gedaald

tot circa 267.000

personen ten opzichte van vorig jaar (circa 286.000).

Van de Twentse bevolking maakt 42,8% deel uit

van de beroepsbevolking. De werkloosheid loopt in

2011 op tot gemiddeld 6% van de beroepsbevolking,

bestaande uit 465.000 personen. Naar het

zich laat aanzien stijgt het werkloosheidspercentage

van gemiddeld 4,9% in 2009 tot 5,75% dit jaar en

6% in 2011. Gezien de ongekende productieterugval

vorig jaar en het beperkte herstel dit jaar valt deze

toename mee. De krimp van de werkgelegenheid in

de marktsector in 2010 is geringer dan eerder was

geraamd. Blijkbaar willen en kunnen bedrijven een

deel van hun personeel langer in dienst houden dan

in eerdere prognoses werd aangenomen.

De Twentse ondernemers zijn in Oost-Nederland

nog steeds het minst positief over de economie.

Het ondernemersvertrouwen ligt hier met -53 lager

dan in de rest van Oost Nederland (-36). Vooral de

verwachtingen voor de export zijn somber (-25 tegen

-13 voor Oost Nederland). Twente had ook het meest

last van de strenge winter, die vooral de talrijke grote

bouwbedrijven trof.

samenvatting

8'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

Het bestuur van de stichting Vastgoedrapportage Twente: v.l.n.r. Raymond Wolbers, Pieter Schut, Paul Wolters.

9inleiding

Ontwikkeling in Zorgvastgoed

De vastgoedsector laat de afgelopen jaren een

dalende lijn zien in vrijwel alle sectoren.

De zorgsector vormt hierin echter een positieve

uitzondering. Door de toenemende vergrijzing is

dit nog steeds een interessante groeimarkt.

De financieringsstructuur van zorginstellingen

werd voorheen vanuit de overheid gestuurd.

Dit is onlangs gewijzigd en nu moeten de

zorginstellingen ‘huuruitgaven’ bekostigen

met eigen inkomsten uit de geleverde zorg.

Hiervoor is het noodzakelijk dat de zorginstel-

lingen een goede vastgoedstrategie ontwikkelen.

Binnen deze strategie is er steeds meer ruimte

voor samenwerking tussen zorginstellingen met

wooncorporaties en andere marktpartijen zoals

beleggers, projectontwikkelaars, zorgverzekeraars en

pensioenfondsen. Deze zorgmarkt is aantrekkelijk

voor deze commerciële partijen omdat ze een

relatief laag risicoprofiel kennen.

Al met al reden genoeg dus om dit jaar als

thema ‘Ontwikkeling in Zorgvastgoed’ te kiezen.

Wij willen alle founders en sponsors bedanken

voor hun steun en bijdrage aan de achtste editie

van de Vastgoedrapportage Twente. Wij hopen als

bestuur dat deze rapportage een positieve bijdrage

kan leveren aan het ontwikkelen van hun eigen

vastgoedstrategie.

Wij wensen iedereen veel leesplezier bij deze

Vastgoedrapportage Twente.

Bestuur Stichting Vastgoedrapportage Twente

Paul Wolters

IAA Architecten

Pieter Schut

KienhuisHoving Advocaten en Notarissen

Raymond Wolbers

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars

10'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

11wonen

BESTAANDE MARKT

Nationale woningmarkt

De gemiddelde koopsom van alle in Nederland

verkochte woningen is in het eerste halfjaar van 2010

gedaald tot € 238.467,-, ten opzichte van het eerste half

jaar van 2009 een daling van 1,2%. In vergelijking met

het hele jaar 2009 is de koopsom stabiel gebleven

(€ 238.273,-).

In het tweede kwartaal van 2010 zijn 2% minder

woningen verkocht dan in het tweede kwartaal van 2009.

In totaal zijn in deze 3 maanden 33.300 woningen

verkocht, waarvan 24.322 door NVM-makelaars.

De gemiddelde prijs van de verkochte woningen is

met 1% gestegen tot € 235.000,- in vergelijking met

het eerste kwartaal van 2010. Appartementen namen

met 2,2% in prijs toe, terwijl de prijs van vrijstaande

woningen met 1,6% steeg. Bij de andere woningtypen

was nauwelijks sprake van een prijsverandering.

Gemiddeld is de prijs 1,5% hoger dan vorig jaar in

hetzelfde kwartaal.

Vooral starters worden nu getroffen door de

aanhoudende malaise op de woningmarkt. De verkopen

van typische starterswoningen, zoals appartementen en

tussenwoningen, daalden met respectievelijk 4,7% en

4,5% in vergelijking met een jaar eerder, terwijl twee-

onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen juist

meer verkocht werden (respectievelijk 4,1% en 7,6%).

De regionale verschillen zijn groot. De provincie

Groningen is een positieve uitzondering op het

landelijke beeld, met in het afgelopen kwartaal 25%

meer transacties dan in het vorige kwartaal, die vooral

werden gerealiseerd in de regio Stad Groningen.

Ook in de provincies Zeeland (+17%), Drenthe en

Utrecht (beiden +13%) steeg het aantal transacties

in vergelijking met vorig kwartaal. Slecht scoorden

Flevoland (-2%), Limburg (-1%) en Zuid- Holland

(+2%). In de grote steden Den Haag (-3,4%) en

Rotterdam (-12,8%) daalde het aantal verkopen.

De terughoudendheid van kopers betekent dat

woningen steeds langer in de verkoop staan.

In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd

van woningen in het laatste kwartaal toegenomen

tot 129 dagen, een stijging van ruim 10%. Met name

vrijstaande woningen en appartementen kennen een

sterke toename van de verkooptijd. Tussenwoningen

worden sneller verkocht dan een jaar geleden.

Op 1 juli 2010 stonden bij de NVM-makelaars 140.336

woningen te koop, een stijging van 11,8% (125.584)

vergeleken met een jaar eerder. Dit is 65,8% van het

totale aanbod. In totaal staan er op dit moment 213.222

woningen te koop.

Twentse woningmarkt

Op 1 juli 2010 stonden er in Twente bij de NVM-

makelaars 3.779 woningen in de verkoop, een daling

van 4,7% vergeleken met het aanbod op 1 juli 2009

(3.964); dit is 64,2% van het totale aanbod. In Twente

staan in totaal 5.891 woningen te koop.

In het eerste halfjaar van 2010 bedroeg de gemiddelde

koopsom voor een woning in Twente € 210.804,-, een

daling van 3,5% vergeleken met een jaar eerder

(€ 218.482,-). De daling in Twente is dit jaar groter

dan de landelijke daling (1,2%).

De mediane verkooptijd in het eerste halfjaar van 2010

bedroeg 148 dagen, wederom een stijging van 3 dagen

vergeleken met de verkooptijd op 1 juli 2009. Tot 1 juli

2010 zijn er 1.913 woningen verkocht en ingeschreven

bij het Kadaster, in de eerste helft van 2009 waren dat

er 1.767.

De verkopen van

typische starterswoningen,

zoals appartementen en

tussenwoningen, daalden

met respectievelijk 4,7% en

4,5% in vergelijking met

een jaar eerder.

2005 2006 2007 2008 2009 1e helft 2010

Aantal transacties per gebied in Twente (Bron: Kadaster)

Aantal transacties naar woningtype in Twente in 2009 met de bijbehorende koopsom in euro’s (Bron: Kadaster)

0

500

1000

1500

2000

2500

Enschede Tubbergen Hengelo Almelo Haaksbergen Twenterand

Appartement 11%€ 159.024

Vrijstaand 15%€ 368.070

2-1 kap 23%€ 203.525

Hoekwoning 18%€ 185.146

Tussenwoning 33%€ 178.029

12'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

Enschede

Het beschikbare woningaanbod in Enschede is fors

gedaald: op 01 juli 2009 stonden 2.015 woningen te

koop, op 1 juli 2010 nog maar 1.545. Dit is een afname

van het totale te koop staande aanbod van circa 23,3%.

Dit betreft nieuwbouw- en bestaande woningen en

appartementen. De oorzaak is tweeledig; enerzijds zijn

er in het tweede kwartaal van 2010 fors meer woningen

verkocht in Enschede en ten tweede stelt een groep

verkopers het te koop zetten van hun huis uit door de

onzekere tijden op de woningmarkt.

Op 1 juli 2010 stonden er 954 woningen te koop bij

de NVM-makelaars (61,8% van het totale aanbod),

een daling van 212 woningen ten opzichte van de

peildatum vorig jaar (1.166). Dit betekent dat het totale

aanbod met 23,3% is gedaald en het NVM-aanbod met

18,2%. De NVM laat dus een groei in de marktpositie

van Enschede zien. In 2009 zijn er in Enschede

783 transacties geweest, een forse daling van 270

in vergelijking met 2008 (1.053). In het eerste

halfjaar van 2010 zijn 382 woningen verkocht.

In 2009 bedroeg de mediane verkooptijd van een

woning in Enschede 170 dagen, in het eerste halfjaar

van 2010 is dit weer gedaald naar 150 dagen.

In 2009 bedroeg de gemiddelde koopsom € 181.014,-,

een daling van 1,5% vergeleken met 2008. In het eerste

halfjaar van 2010 daalde de gemiddelde koopsom

verder met 3,2% tot € 175.306,-. De prijs voor een

appartement steeg in het eerste halfjaar met 11,8%

tot € 135.558,- (2009: € 121.218,-). De prijs van

een hoekwoning steeg met 3,0% tot € 170.833,-

(2009: € 165.924,-) en de prijs van een tussenwoning

daalde fors, namelijk met 6,6% tot € 153.257,-

(2009: € 164.107,-). Een twee-onder-één-kapwoning

bleef stabiel met € 169.152,- (2009: € 169.012,-).

De prijs van een vrijstaande woning daalde fors

met 19,3% tot € 342.986,- (2009: € 424.894,-).

De nieuwbouwmarkt in Enschede is de positiefste

uitzondering. De in 2010 opgestarte nieuwbouw-

projecten als Heren aan 't Park (Groene Bogen),

Grandeur fase 2 (Bleekerstraat), De Uitkijk (Eilermarke)

en de verscheidene ontwikkelingen op Roombeek

(onder andere kavels en appartementen) zijn een

succes. Dit komt over het algemeen door goede

prijs-product verhoudingen.

Hengelo-Borne

Ten opzichte van 2009 laat de markt in Hengelo nog

geen sterke opleving zien. In maart en april van 2010

leek de markt aan te trekken omdat er veel transacties

plaatsvonden. Deze opleving was echter van tijdelijke

aard. De maanden na april laten weer bijna hetzelfde

beeld zien als in 2009, namelijk van langere looptijden

en prijzen die onder druk staan. Wel is de markt wat

aantallen transacties betreft licht toegenomen.

In 2009 zijn er in het deelgebied Hengelo-Borne

622 woningen verkocht, een forse daling van 17,6%

vergeleken met een jaar eerder (803). In het eerste

halfjaar van 2010 zijn er 293 woningen verkocht en

op 1 juli 2010 staan 727 woningen in de verkoop bij

de NVM. Dit is 61,3% van het totale aanbod. In dit

deelgebied staan in totaal 1.187 woningen te koop.

De gemiddelde verkooptijd in 2009 van een woning

in Hengelo-Borne was 156 dagen. In het eerste halfjaar

De nieuwbouwmarkt in Enschede

is de positiefste uitzondering.

De in 2010 opgestarte

nieuwbouwprojecten als Heren

aan het park ( Groene Bogen),

Grandeur fase 2 (Bleekerstraat),

De Uitkijk (Eilermarke) en de

verscheidene ontwikkelingen op

Roombeek (onder andere kavels

en appartementen) zijn een succes.

Kerncijfers per deelgebied van Twente (Bron: Kadaster/NVM)

5453176,4%€242.286121

534450-0,4%€193.587114

6413491,6%€233.904157

378215-9,3%€224.652157

727622-4,5%€195.091156 954

783-3,2%€175.306170

Aanbod per 1 juli 2010

Transacties 2009

Gem. koopsomstijging 2009

Gem. koopsom 2009

Mediane verkooptijd 2009

5453176,4%€242.286121

534450-0,4%€193.587114

6413491,6%€233.904157

378215-9,3%€224.652157

727622-4,5%€195.091156 954

783-3,2%€175.306170

Aanbod per 1 juli 2010

Transacties 2009

Gem. koopsomstijging 2009

Gem. koopsom 2009

Mediane verkooptijd 2009

13wonen

van 2010 is dat cijfer gestegen naar 174, waarbij er

nog steeds grote verschillen zijn tussen bepaalde

typen woningen. De opleving in maart en april is

voornamelijk te verklaren doordat de pot die de

overheid voor koopsubsidie had gereserveerd bijna

op was. Dit heeft veel starters nog doen besluiten

tot het kopen van een huis. Het afschaffen van de

koopsubsidie samen met de onzekerheid over het

behoud van de hypotheekrenteaftrek die door de val

van het kabinet weer ontstond, verklaren dan ook de

daling van het aantal transacties na maart en april.

In het deelgebied Hengelo-Borne bedroeg de

gemiddelde koopsom voor een woning in 2009

€ 204.255,- een forse daling van 7,1% vergeleken met

2008. De gemiddelde koopsom voor een woning in

het eerste halfjaar van 2010 bleef stabiel en kwam uit

op € 205.091,-. De gemiddelde koopsom ligt daarmee

voor het vijfde achtereenvolgende jaar hoger dan in de

omliggende deelgebieden Almelo en Enschede.

De transacties vinden voornamelijk plaats in de

prijsklasse tot en met € 250.000,- k.k. In de exclusieve

sfeer (boven € 500.000,- k.k.) is het aantal transacties

minimaal. De appartementenmarkt in Hengelo heeft

het moeilijk. Dit type woningen is voornamelijk gericht

op de oudere doelgroep en juist deze doelgroep lijkt

minder verhuisbereid te zijn in deze tijd met alle

onrust. De prijs van een appartement daalde met

0,8% tot € 137.779,- in vergelijking met 2009

(€ 138.947,-). Een hoekwoning daalde fors in prijs

met 6,3% tot € 179.693,- (2009: € 191.680,-) en de

prijs van een tussenwoning is licht gestegen met 0,8%

tot € 182.363,- in vergelijking met 2009 (€ 180.889,-).

De prijs van een twee-onder-één-kapwoning daalde

fors met 7,7% naar € 190.903,- (2009: € 206.854,-).

De prijs van een vrijstaande woning steeg met 2,9%

tot € 367.661,- (2009: € 357.347,-).

Er zijn in 2009/2010 weinig nieuwe nieuwbouw-

projecten in verkoop gekomen. Degenen die op

dit moment hun woning verkopen in Hengelo zijn

voornamelijk de eigenaren die bereid zijn in prijs

te zakken. Deze vallen dan op ten opzichte van

de concurrentie en worden snel opgepakt door de

kopers die vrij kunnen handelen. Nog steeds geldt

dat woningen courant moeten zijn qua locatie,

prijsvorming, onderhoud en afwerking. De nieuwbouw-

projecten in verkoop zijn voornamelijk gericht op

de starters. Denk hierbij bijvoorbeeld aan Medaillon,

Groothuis en Hart van Zuid. Deze projecten zijn

succesvol in de verkoop omdat zij zich richten op de

starterdoelgroep die geen woning te verkopen heeft en

ook nog eens een keer door middel van subsidies naar

deze projecten wordt getrokken.

De appartementenmarkt in

Hengelo heeft het moeilijk.

Dit type woningen is voornamelijk

gericht op de oudere doelgroep

en juist deze doelgroep lijkt

minder verhuisbereid te zijn in

deze tijd met alle onrust.

Aanbod in prijsklasse per 1 juli in Twente in % (Bron: NVM)Saldo Vermeerdering Woningvoorraad in Twente (Bron: CBS)

Ontwikkeling aanbod bestaande koopwoningen in Twente (Bron: NVM)

Prijsklasse tot 135 duizend

Prijsklasse 135 - 270 duizend

Prijsklasse 270 - 410 duizend

Prijsklasse 410 duizend en meer

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1

1,2

2005 2006 2007 2008 2009 2010

1500

1750

2000

2250

2500

2750

3000

3250

3750

4000

3500

4250

jan-05 jul-05 jan-06 jul-06 jan-07 jul-07 jul-08 jan-10jul-09 jul-10jan-09jan-08

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

14'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

Almelo-Wierden

Net als in andere Twentse steden is in het deelgebied

Almelo-Wierden sprake van een voorzichtig herstel van

de woningmarkt, al is van een sterke opleving nog geen

sprake. De onzekerheid inzake de hypotheekrenteaftrek,

het wegvallen van subsidieregelingen en beperktere

financierbaarheid staan een sterke verbetering in de

weg. Courante woningen, mits correct geprijsd, worden

nog altijd vlot verkocht met een gering verschil tussen

vraagprijs en koopsom. Te hoog geprijsd aanbod en

matig onderhouden woningen laat de consument

volledig links liggen met lange looptijden als gevolg.

De gemiddelde prijs voor een woning in het deelgebied

Almelo-Wierden bedroeg in 2009 € 194.425,-, een

stijging van 2,7% vergeleken met 2008. De gemiddelde

koopsom daalde in het eerste halfjaar van 2010

licht met 0,4% tot € 193.587,-. Eengezinswoningen

(hoekwoningen, middenwoning en twee-onder-één-

kapwoningen) zijn traditioneel het minst vatbaar voor

prijsdalingen. Appartementen daarentegen vormen op

dit moment een moeilijk verkoopbare categorie.

Bij de stijging van de gemiddelde koopsom dienen

het geringe aantal transacties, het ruime aanbod en de

lange verkooptijd in ogenschouw te worden genomen.

De prijs van een appartement steeg fors met 7,7% tot

€ 140.903,- in vergelijking met 2009 (€ 130.828,-).

De prijs van een hoekwoning steeg licht met 0,6% tot

€ 165.236,-. In 2009 was dit € 164.252,-. Hetzelfde geldt

voor de prijs van een tussenwoning die ook met 0,6%

steeg tot € 154.057,- (2009: € 153.135,-). De prijs van

een twee-onder-één-kapwoning is gedaald met 4,9%

tot € 202.352,- (2009: € 212.680,-) en de prijs van een

vrijstaande woning is gedaald tot € 341.545,-, een

forse daling van 6,0% ten opzichte van 2009

(€ 363.245,-). In 2009 zijn in dit deelgebied 450

woningen verkocht, een daling van 149 woningen

in vergelijking met een jaar eerder (599).

De woningmarkt in Almelo en omgeving wordt

gekenmerkt door een ruim aanbod en terughoudende

consumenten.

In het eerste halfjaar van 2010 zijn er 203 woningen

verkocht; op 1 juli 2010 staan er 534 woningen in de

verkoop bij de NVM, 51,0% van het totale aanbod. In

Almelo-Wierden staan in totaal 1.047 woningen te koop.

De gemiddelde verkooptijd in 2009 in Almelo-Wierden

bleef 122 dagen; in het eerste halfjaar van 2010 is dit

sterk gedaald naar 99 dagen.

De economische en demografische ontwikkelingen

geven thans aanleiding tot temporisatie van tal van

in- en uitbreidingsprojecten. Aan de nieuwe wijk

Waterrijk, de Praxis-locatie (Fortezza) en Almelo

Noordoost (vrije kavels) wordt door het nieuw

gevormde college op andere wijze invulling gegeven.

De woningmarkt in Almelo en

omgeving wordt gekenmerkt

door een ruim aanbod en

terughoudende consumenten.

Prijsontwikkeling van woningen in Overijssel (Bron: Kadaster)

Prijsontwikkeling van woningen in Twente (Bron: Kadaster)

Mediane verkooptijd van bestaande koopwoningen in Twente in dagen (Bron: NVM)

Prijsontwikkeling van woningen in Nederland (Bron: Kadaster)

2-1 kap appartement hoekwoning

tussenwoning vrijstaande woning

979899

100101102103104105106107108109110111

2005 2006 2007 2008 2009 1e helft 2010

96

2005 2006 2007 2008 2009 1e helft 2010

949596979899

100101102103104105106107108109110111112

99100101102103104105106107108109110111112113114

2005 2006 2007 2008 2009 1e helft 2010

60

80

100

120

140

160

180

200

240

220

2005 2006 2007 2008 2009 1e helft 2010

15wonen

Rijssen-Holten-Twenterand-Hellendoorn

De gemiddelde koopsom in 2008 voor een woning in

dit deelgebied bedroeg € 227.804,-, een forse daling

van 9,9% in vergelijking met 2008. In het eerste

halfjaar van 2010 steeg de gemiddelde koopsom weer

met 6,4% tot € 242.286,-. De prijs van een appartement

steeg ook met 7,1% tot € 192.008,-; in 2009 was dit

nog € 179.272,-. De prijs van een hoekwoning steeg

ook licht met 0,9% tot € 199.745,- (2009: € 197.986,-).

De prijs van een twee-onder-één-kapwoning bleef

nagenoeg gelijk op € 218.999,-. Voor een tussenwoning

betaalde men € 180.481,-, een forse daling van 5,2%

ten opzichte van 2009 (€ 190.355,-). De prijs van een

vrijstaande woning daarentegen steeg fors met 16,9%

tot € 366.748,- (2009: € 313.643,-).

In 2009 zijn er in dit deelgebied 317 woningen

verkocht, een daling van 12,9% ten opzichte van

2008 (364). In het eerste halfjaar van 2010 zijn er

200 woningen verkocht. Momenteel staan er 545

woningen in de verkoop bij de NVM, 71,9% van het

totale aanbod. In dit deelgebied staan er in totaal 758

woningen te koop.

De mediane verkooptijd in 2009 was 146 dagen, wat in

de eerste helft van 2010 verder is opgelopen naar 189

dagen.

Haaksbergen-Hof van Twente

In dit deelgebied betaalde men in 2009 gemiddeld

€ 247.592,- voor een koopwoning, een lichte daling

van 0,6% vergeleken met 2008. In het eerste halfjaar

van 2010 daalde de koopsom verder met 9,3% tot

€ 224,652,-. De prijs van een appartement daalde

fors met 13,7% in vergelijking met 2009 (€ 182.031,-).

De prijs van een hoekwoning steeg met 3,8% tot

€ 205.400,- (2009: € 197.949,-) en de prijs van een

twee-onder-één-kapwoning steeg ook, namelijk met

5,8% tot € 227.345,- in vergelijking met 2009

(€ 214.971,-). Een tussenwoning daalde met 4,3% ook

in prijs tot € 185.826,- (2009: € 194.231,-) en de prijs

van een vrijstaande woning daalde fors met 21,5% tot

€ 306.803,- in vergelijking met 2009 (€ 390.764,-).

In 2009 zijn in dit deelgebied 215 transacties verricht,

een daling van 31,5% in vergelijking met 2008 (314).

In het eerste halfjaar van 2010 zijn 129 woningen

verkocht. Op 1 juli 2010 stonden 378 woningen in

de verkoop bij de NVM, een lichte daling van 3,3%

in vergelijking met 2009 (378); dit is 58,2% van het

totale aanbod.

In dit deelgebied staan in totaal 649 woningen te koop.

De mediane verkooptijd in 2009 voor een woning

was 154 dagen (2008: 112 dagen), een cijfer dat in de

eerste helft van 2010 fors is gestegen naar 227 dagen.

In 2009 zijn er in het deelgebied

Rijssen-Holten-Twenterand-

Hellendoorn 317 woningen

verkocht, een daling van 12,9%

ten opzichte van 2008 (364).

De nieuwbouwwijk Tuinstad in Borne in de wijk Bornsche Maten.

16'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

Tubbergen-Losser-Dinkelland-Oldenzaal

De woningen in het noordelijke gebied van Twente

noteerden in 2009 een gemiddelde koopsom van

€ 230.300,-, een daling van 7,9% ten opzichte van het

jaar ervoor. In het eerste halfjaar van 2010 steeg de

gemiddelde koopsom weer met 1,6% tot € 233.904,-.

De prijs van een appartement daalde fors met 48,1%

tot € 105.266,- in vergelijking met 2009 (€ 202.926,-).

Een hoekwoning noteerde in 2010 met 1,7% een

prijsdaling tot € 189.876,- (2009: € 193.081,-).

De prijs van een twee-onder-één-kapwoning daalde

ook met 1,3% tot € 196.426,- (2009: € 199.096,-).

De prijs van een tussenwoning steeg licht met 1,8%

en bedraagt nu € 188.723,- (2009: € 185.459,-). De prijs

van een vrijstaande woning daalde fors met 7,6% tot

€ 331.263,-; in 2009 betaalde men € 358.529,-.

In 2009 zijn er 249 transacties geweest, 87 minder dan

in 2008. In het eerste halfjaar van 2010 bedroeg het

aantal transacties 209.

Het woningaanbod van de NVM op 1 juli 2010 was 641,

46 meer dan een jaar eerder; dit is 90,9% van het totale

aanbod. In dit deelgebied staan in totaal 705 woningen

te koop. De mediane verkooptijd in 2009 voor een

woning steeg met 15 naar 151 dagen. In de eerste helft

van 2010 steeg dit aantal verder naar 175 dagen.

WOONBELEID

Landelijke beleid

De geneigdheid tot verhuizen ligt in 2009 op hetzelfde

peil als in 2006; 1,9 miljoen huishoudens willen de

komende twee jaar verhuizen. Het aantal huishoudens

dat wil starten op de woningmarkt is licht gestegen ten

opzichte van 2006, terwijl het aantal doorstromers licht

is gedaald. In het 2009 geven 959.000 huishoudens

aan te willen verhuizen naar een koopwoning. In

2006 waren dat er nog 989.000. De invloed van de

crisis lijkt dus beperkt. Dat zou echter een voorbarige

conclusie kunnen zijn, want vanwege de crisis opereren

mensen voorzichtiger op de woningmarkt. Bovendien

is het aantal mensen dat van plan is binnen een

half jaar te verhuizen sterk afgenomen: van 400.000

in 2006 naar 340.000 in 2009. Dit geldt in mindere

mate voor starters, maar zeker voor doorstromers, die

langer in hun huidige woning blijven wonen. In 2006

had 22% van de doorstromers hun verhuisplannen

binnen een jaar gerealiseerd, in 2009 slechts 15%.

Dit is ook duidelijk terug te zien in de daling van het

aantal verkochte nieuwbouwwoningen, dat in de loop

van 2008 sterk daalde. In 2009 trok de vraag naar

nieuwbouwwoningen weer aan, maar komt nog niet op

het niveau van voor 2008.

De woningen in het noordelijke

gebied van Twente noteerden in

2009 een gemiddelde koopsom van

€ 230.300,-, een daling van 7,9%

ten opzichte van het jaar ervoor.

Het Waterspoorin Plan Zuidbroek

te Wierden.

17wonen

Provinciaal beleid

Overijssel streeft naar voldoende woningen voor jong

en oud en stimuleert de kwalitatieve en kwantitatieve

woningbouw, met aandacht voor de kwaliteit van de

leefomgeving. Na jarenlange inzet voor vergroting

van de bouwproductie ligt het accent meer en

meer op de kwalitatieve kanten van het aanbod. De

provincie maakt met elke gemeente afspraken over

de (kwalitatieve) woningbouwopgave voor de periode

2010-2015. Deze betreffen zowel nieuwbouw, bestaande

woningbouw als herstructurering. Samenwerking met

gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen is dan

ook noodzakelijk voor het goed functioneren van de

lokale en bovenlokale woningmarkt in Overijssel.

NIEUWBOUWONTWIKKELINGEN

Landelijke nieuwbouwontwikkelingen

In 2009 zijn bijna 83.000 woningen gereed gekomen,

een stijging van ruim 5% ten opzichte van een jaar

eerder en eveneens het hoogste aantal gereedmeldingen

sinds 1999. De vooruitzichten voor de woningbouw

zijn echter minder goed. Er worden veel minder

vergunningen voor nieuwbouwwoningen verleend,

bestaande projecten worden afgebouwd en de

voorraad krimpt dan eveneens. Het aantal woningen

waarvoor een vergunning werd verleend, daalde in

2009 met bijna 17 procent tot 73.000. Het zijn de

nieuwbouwwoningen waarvoor minder vergunningen

worden verleend. Over 2009 zijn er in totaal bijna

47.000 vergunningen voor nieuwbouwwoningen

verstrekt. Dat is een daling van 26% vergeleken

met 2008.

Regionale Nieuwbouwontwikkelingen

Enschede

Enschede heeft in 2010 in totaal 68.000 woningen.

Er moet een inspanning geleverd worden om de groei-

ende groep woonconsumenten die een bepaalde vorm

van zorg (van licht tot zwaar) nodig hebben zolang

mogelijk zelfstandig te laten wonen. Naar verwachting

moeten de komende jaren 9.000 woningen in Enschede

‘levensloopbestendig’ worden gemaakt. In overleg

met de corporaties stelt de gemeente Enschede de

Woonvisie 2025 op. Het gaat er om dat de komende

jaren de juiste woningen gebouwd worden, woningen

worden aangepast en woningen worden gesloopt.

Voor de jaren 2010-2014 is geconstateerd dat van de

planvoorraad van circa 4.000 woningen er circa 1.500

à 2.000 in die periode kunnen worden opgenomen.

De provincie maakt met elke

gemeente afspraken over de

(kwalitatieve) woningbouwopgave

voor de periode 2010-2015.

Procentuele daling gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen in Nederland, Overijssel en Twente in 2009 per woningtype (Bron: Kadaster)

Procentuele stijging/daling gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen in Twente (Bron: Kadaster)

Prognose Woningvoorraad op 1 Januari 2015 per Gemeente (Bron: CBS) Mediane verkooptijd van bestaande koopwoningen in Nederland,Overijssel en Twente in dagen (Bron: NVM)

Enschede Tubbergen Hengelo Almelo Haaksbergen Twenterand

Nederland Overijssel Twente-9%

-8%

-7%

-6%

-5%

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

2-1 kap appartement hoekwoning tussenwoning vrijstaandewoning

Bor

ne

Haa

ksbe

rgen

Hel

len

doo

rn

Hof

van

Tw

ente

Los

ser

Old

enza

al

Rij

ssen

-Hol

ten

Tu

bber

gen

Tw

ente

ran

d

Wie

rden

Alm

elo

Din

kell

and

Hen

gelo

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

En

sch

ede

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 1e helft 2010

2005 2006 2007 2008 2009 1e helft 201060

70

80

90

100

110

120

130

140

160

150

18'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

- Roombeek is inmiddels voor driekwart afgerond.

In verschillende deelgebieden zijn alle woningen

opgeleverd en is de woonomgeving definitief

ingericht. Het cultuurcluster Het Rozendaal, het

zorgcluster Eekenhof en het voorzieningencluster

Prismare zijn al opgeleverd. Hiermee krijgt het hart

van Roombeek steeds meer zijn definitieve vorm. Op

de voormalige Grolsch-locatie is de eerste fase van

het nieuwe winkelcentrum en de daarboven gelegen

appartementen opgeleverd.

- De Laares ondergaat een grote verandering. Er komen

circa 400 nieuwe huizen in deze wijk. Daarnaast

worden circa 100 bestaande woningen opgeknapt.

Inmiddels zijn er 50 woningen verbeterd en circa 300

nieuwe woningen gerealiseerd, zowel in de huur- als in

de koopsector.

- Op de bijzondere locatie van het Muziekkwartier

worden ongeveer 30 appartementen in het hoge

segment ontwikkeld. Verder maken kantoren,

daghoreca, detailhandel en een hotel onderdeel uit van

de plannen. Het programma wordt verdeeld over twee

gebouwen die parallel aan de Korte Hengelosestraat en

het spoor worden ontwikkeld. Volgens planning wordt

eind 2010 gestart met de bouw.

- Bijvank /’t Lang: De Wesselerbrink-Noord is een

van de 56 prioriteitswijken van het ministerie van

VROM. De komende jaren wordt deze wijk ingrijpend

vernieuwd. Woningcorporatie Domijn renoveert een

kleine 900 woningen. Ruim 200 woningen worden

gesloopt en maken plaats voor bijna 400 nieuwe

woningen (parkwoningen, urban villa’s, appartementen

en grondgebonden eengezinswoningen). De inrichting

van de openbare ruimte wordt ook aangepakt,

waardoor de veiligheid en woonkwaliteit in de wijk

toenemen.

- Voor Stokhorst wordt een kwalitatief hoogwaardig

nieuw wijkwinkelcentrum ontwikkeld. Naast

winkelruimten worden 98 woningen in de vorm van

appartementen toegevoegd. De bouw van de eerste fase

is in juli 2010 gestart.

- De Klokkenplas in Enschede is een gebied in de

binnenstad dat op dit moment enigszins verscholen ligt

achter het Stadhuis, het horecaconcentratiegebied de

Oude Markt en winkelgebied de Haverstraatpassage/

Langestraat. Inmiddels is de openbare ruimte op het

plein heringericht. In de prominent aan het plein

gelegen monumentale Villa Van Heek is onlangs na een

horecatender een grandcafé/restaurant neergestreken.

De ambitie is de Klokkenplas, samen met private

partijen, verder door te ontwikkelen als groene oase in

de hectiek van de binnenstad.

- Ledeboer: dit plangebied ligt tussen de Ledeboerstraat

en de Spelbergsweg. De gemeente wil graag dat

de ontwikkelende partijen hiervoor een integraal

plan ontwikkelen. Voor de verdere ontwikkeling en

realisatie is een samenwerkingsverband gemaakt tussen

Naar verwachting moeten de

komende jaren 9.000 woningen

in Enschede ‘levensloopbestendig’

worden gemaakt.

Het nieuwbouwproject De Vlindertuin in Enschede.

19wonen

Van Dijk Bouw, R.K. Woningstichting Ons Huis en

Dura Vermeer (VOF Ledeboer).

- Stroinkslanden: De Woonplaats en de gemeente

Enschede zijn samen aan de slag gegaan met de

vitalisering van Stroinkslanden. Een integrale

aanpak waarbij fysieke, economische en sociale

ontwikkelingen met elkaar verbonden worden.

- De Bleekerij is de herontwikkeling van het

Texoprintterrein in Boekelo. Op dit complex worden

de komende jaren circa 250 woningen, voornamelijk

in het hogere segment, gerealiseerd evenals circa

2 hectare kleinschalig bedrijventerrein en 1.500 tot

2.500 m² voorzieningen. De totale looptijd van het

plan zal tot circa 2011/2012 zijn.

- In Stadsveld zijn plannen in voorbereiding om het

winkelcentrum te herstructureren en de komende jaren

worden enkele honderden woningen die niet meer

voldoen aan de eisen van de huidige tijd vervangen

door hoogwaardiger woningen. Hiermee is het de

bedoeling om naast een kwalitatieve woning verbetering

ook een beter gespreide bevolkingsopbouw te bereiken.

In 2006 is het eerste nieuwe gebouw opgeleverd waarin

een HOED (Huisartsen Onder Een Dak praktijk) en 40

appartementen zijn gerealiseerd op de locatie van

de voormalige Eudokiakerk.

- Wonen boven winkels in de binnenstad wordt

gestimuleerd. Tot eind 2010 lopen nog twee

subsidieregelingen voor de binnenstad als geheel en

specifiek voor het gebied Walstraat/Zuiderhagen/

Pijpenstraat. Op dit moment zijn in het kader van

deze regelingen 59 nieuwe woningen gecreëerd boven

winkels en zitten er 39 in de pijplijn.

Hengelo

Ingegeven door de (toekomstige) demografische

veranderingen en nu versterkt door de huidige

economische crisis zijn de afgelopen jaren

teveel nieuwbouwwoningen in de planning

opgenomen. Hiermee is een golf van op te leveren

nieuwbouwwoningen gecreëerd die niet meer strookt

met de werkelijke behoefte. Het is een verschijnsel dat

in heel Twente optreedt. Behalve een kwantitatieve

is er ook een kwalitatieve mismatch. Er zijn teveel

locaties aangewezen voor vrijesector appartementen

en projectmatige woningbouw in de uitleglocaties en

te weinig concrete projecten voor nultredenwoningen

voor senioren, woningen met zorg en goedkope

eengezinswoningen in de huur- en koopsector.

De focus in Hengelo ligt de komende jaren

op het daadwerkelijk realiseren van de

geprioriteerde woningbouwlocaties. Geprioriteerde

woningbouwlocaties sluiten aan op de

kernopgaven van de structuurvisie Hengelo 2030

en dragen in hun totaliteit bij aan het stedelijk

woningbouwprogramma. De uitdaging in deze tijd is

De Gondalaan in ’t Gijmink in Goor, waar wordt gewerkt aan een ambitieuze vernieuwing.

De focus in Hengelo ligt

de komende jaren op het

daadwerkelijk realiseren

van de geprioriteerde

woningbouwlocaties. Aan de

projecten zonder prioriteit wordt

voorlopig geen gemeentelijke

medewerking verleend.

20'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

om het woningbouwprogramma op projectniveau aan

te laten sluiten op de marktvraag.

- Medaillon is een bouwlocatie in Hengelo

waar ongeveer 220 woningen worden gebouwd.

De verkoop is gestart in 2009. In 2010 is

mede met inzet van subsidies uit de tijdelijke

stimuleringsregeling woningbouw van het Rijk en

de Provincie Overijssel de bouw gestart van 40

rijwoningen in het huur- en koopsegment. Bijna alle

22 koopwoningen zijn in 2010 verkocht. De gemeente

heeft, om de verkoop te stimuleren, de mogelijkheid

geboden om de rijwoningen te financieren met

een gemeentelijke starterlening. Inmiddels zijn er

meerdere woningen met starterlening verkocht.

Medaillon wordt grofweg begrensd door de Dijksweg,

de geluidcontour van 400 meter van de A1, de

Europalaan en de Achterhoekseweg/Europalaan.

Het woningbouwprogramma varieert van sociale

koop- of huurwoningen tot zeven kavels groter dan

1.000 m². Voor de ontwikkeling van Medaillon is een

gezamenlijke grondexploitatie tussen de gemeente en

Dura Vermeer opgezet. Het woonthema voor het

gebied is 'parkwonen'. De zuidzijde van het gebied

is rijker aan landschappelijke elementen dan de

noordzijde. Hiertoe is de woondichtheid in het

zuidelijk deel van Medaillon lager dan in het

noordelijk deel. Het woonprogramma voor Medaillon

is gedifferentieerd, zowel in typologie als prijssegment.

- Hart van Zuid vertegenwoordigt een unieke positie

voor de woningbouwprogrammering in Hengelo.

De locatie biedt de combinatie van wonen, werken,

voorzieningen en leren met een goede bereikbaarheid.

De historische kwaliteiten van het gebied geven het

een eigen identiteit. In totaal is in het geactualiseerde

masterplan voor Hart van Zuid ruimte voor ongeveer

1.500 nieuwe woningen. Wonen in Hart van Zuid

betekent: wonen in Langeler Erve, in Lansinkveld,

in EMGA Zuid, in een volledig vernieuwde

stationsomgeving of in het hart van het gebied dat

momenteel onder de naam Woonstad door het leven

gaat. De eerste woningen in De Binderij, de Weverij

en de Buigerij in Langeler Erve zijn opgeleverd, de

volgende woningbouwcomplexen als de Stelplaats

en de Smederij staan op het punt van uitvoering.

In de Stelplaats is halverwege 2010 gestart met de

verkoop van rijwoningen voor koopstarters met een

sociale koopprijs van gemiddeld € 170.000,-. Ook

kunnen medioren er in collectief verband hun eigen

patiobungalow volgens het Sir 55-plus label bouwen

en worden goedkope twee-onder-één-kap woningen

voor gezinnen gebouwd. Met behulp van subsidies uit

de tijdelijke stimuleringsregeling worden de verkoop

en de bouw in 2010 extra gestimuleerd. Tevens worden

voorbereidingen getroffen voor de woningbouw in het

gebied EMGA-Zuid.

Voor de ontwikkeling van

Medaillon is een gezamenlijke

grondexploitatie tussen de

gemeente en Dura Vermeer

opgezet.

De Vijverlaan in de Hengelose wijk Tuindorp.

21wonen

- Dalmeden is de naam van een nieuwe woonwijk

die aan de noordkant van Hengelo momenteel wordt

gebouwd. Vanaf 2010 wordt hier gebouwd in het eerste

deelplangebied Kern Noord. Uiteindelijk kunnen de

komende jaren in Dalmeden ongeveer 520 woningen

worden gebouwd. De nieuwe wijk markeert de overgang

van stad naar platteland. Kenmerkend is de ruime opzet

van de wijk: van het totale gebied van circa 70 hectare

wordt maximaal de helft in de vorm van bouwkavels

uitgegeven. Dalmeden bestaat voor het grootste gedeelte

uit grote kavels. Er worden echter ook kleinere kavels

uitgegeven en twintig procent is gereserveerd voor

sociale woningbouw. Dalmeden is echt landelijk

wonen, het landschap staat voorop. Dalmeden kent

vijf uiteenlopende deelgebieden: Stromen, Meander,

Kern, Bos en Kamers. Elk deelgebied heeft zijn eigen

landschap, sfeer en spelregels. De gemeente heeft vrijwel

alle grond in bezit; daardoor kan de gemeente de meeste

kavels direct aan particulieren uitgeven. Dalmeden biedt

ruimte aan mensen die zelf hun huis (laten) bouwen

naar hun eigen wensen en hun eigen smaak. Dit binnen

bepaalde kaders die per deelgebied verschillen.

- In 2008 is gestart met de uitgifte van de eerste

23 kavels in Kern Noord. Op dit moment zijn er

17 verkocht en is de bouw volop in gang. Het gaat om

kavels voor vrijstaande woningen van verschillende

omvang. In 2010 is de uitgifte gestart van Kern Zuid

(oeverwoningen en kavelwoningen) met 47 kavels.

- Dit jaar wordt ook gestart met de uitgifte van circa

29 kavels voor de pleinwoningen. Hiermee wordt een

andere doelgroep dan tot nu bediend met gemeentelijke

kavels, namelijk mensen die in een collectief willen

bouwen. Het gaat om rijwoningen in de prijsklasse vanaf

circa € 200.000,- v.o.n. die financieel ook bereikbaar zijn

voor koopstarters met behulp van een starterlening en

subsidie.

Almelo

In het kader van de woningbouwprogrammering is

zowel in netwerkstedelijk als provinciaal verband

afgesproken dat Almelo gemiddeld 350 woningen per

jaar zal realiseren. Dit is inclusief vervanging. Binnen

dit woningbouwprogramma is afgesproken dat globaal

tweederde in binnenstedelijk gebied zal worden

gerealiseerd en eenderde in de uitleg. Bij de uitleg ligt

de nadruk op suburbane woonkwaliteit.

Met betrekking tot die kwaliteit is vanuit het

Masterplan de te ontwikkelen woonwijk Waterrijk als

speerpunt benoemd. Hierin introduceert Almelo op

ruime schaal wonen aan het water (kades, grachten

en wooneilanden als structurerende elementen). De

intentie is om met deze wijk in 2012 van start te gaan.

Daarnaast biedt Almelo in Noordoost de mogelijkheid

tot landstedelijk wonen op ruime tot zeer ruime kavels.

In de nabije toekomst biedt Almelo ook nog enkele

mogelijkheden tot groenstedelijk wonen in de plannen

Nijrees Noord en Midden alsmede Leemslagen (ook

wonen nabij het water). Daarmee biedt Almelo

een ruime variëteit aan woonmilieus voor degenen

die wonen aan de stadsrand prefereren. Voor

het binnenstedelijk gebied is de focus vanuit het

Masterplan gericht op het wonen in de binnenstad.

Hier liggen ruime mogelijkheden voor de realisatie van

appartementen. Zo is in de markante woontorens van

Residentie Fortezza plaats voor 165 appartementen.

In het centrum zijn mogelijkheden voor minimaal

500 appartementen in het kader van de uitwerking van

het Binnenstadsplan.

Dicht tegen de binnenstad aan is gestart met de

transformatie van het bedrijventerrein Indië. Dit ruim

20 hectare grote terrein zal plaats bieden aan circa 600

woningen. De kernkwaliteiten van dit woonmilieu

Voor de ontwikkeling van

Medaillon is een gezamenlijke

grondexploitatie tussen de

gemeente en Dura Vermeer

opgezet.

Het Weefgetouw, gelegen in de kindvriendelijke wijk Hedeman in Almelo.

Gemiddelde hypotheek in 2009 in Nederland, Overijssel en Twente(Bron: Kadaster)

Nederland Overijssel Twente

€ 200.000

€ 210.000

€ 220.000

€ 230.000

€ 240.000

€ 250.000

€ 260.000

€ 270.000

€ 280.000

€ 290.000

22'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

kunnen getypeerd worden door stedelijkheid,

aanwezigheid van een haven en water, industrieel

verleden, cultuur (industrieel erfgoed in een culturele

setting) en bijzondere woontypes, waaronder

20 waterwoningen.

Dit is overigens niet het enige transformatiegebied:

ook het gebied Weggeler gaat binnenkort van start.

Het gaat hierbij om circa 200 woningen in een

groenstedelijk woonmilieu.

In het noordoosten van het bestaand stedelijk gebied

is de transformatie van het Hedemanterrein vrijwel

afgerond. Op de agenda staan nog de herstructurering

van de St. Josephbuurt en op termijn de Rumerslanden.

Oldenzaal

De binnenstad van Oldenzaal biedt goede kansen

voor specifieke woonmilieus. Deze woonmilieus zijn

aantrekkelijk voor senioren die steeds meer wensen

en eisen hebben met betrekking tot de woning en

woonomgeving. Om aan de toekomstige ontwikkelingen

te kunnen voldoen, dienen veranderingen en

vernieuwingen doorgevoerd te worden. Daarnaast is

het van belang om de bedrijvigheid in stand te houden.

Het is belangrijk dat naast de winkelfunctie ook horeca

en cultuurbeleving worden aangeboden in de binnen-

stad. Een vergroting van winkelondersteunende horeca,

concentratie van bezienswaardigheden en een

aanbod van kwalitatief goede en gevarieerde culturele

activiteiten vergroten de aantrekkelijkheid en leven-

digheid van het centrum.

- Oldenzaal Centraal: het bedrijventerrein tussen het

centrum en de Stakenbeek zal herontwikkeld worden

tot een woonfunctie. Hierdoor zal de woonwijk Zuid-

Berghuizen een betere verbinding krijgen met het

centrum. Het betreft een integrale gebiedsontwikkeling

met functies als wonen, kantoren en voorzieningen.

De planning betreft 640 woningen. De woningen zullen

gerealiseerd worden tussen zowel de kantoren als

de recreatieve functies. Er wordt gestreefd naar een

gemengde bebouwing met hoogwaardige kwaliteit.

- De Thij 2007- 2015: de komende jaren zullen er

aanpassingen gedaan worden in De Thij omdat de

woningen en woonomgeving niet in trek zijn bij

woningzoekenden. Daarnaast spelen de vergrijzing

en toename van eenpersoonshuishoudens een rol.

Het woningaanbod dient te bestaan uit een mix van

woningtypes en woonmilieus die geschikt zijn voor

verschillende doelgroepen. Om senioren in de wijk te

behouden dient er geschikte huisvesting gerealiseerd te

worden nabij voorzieningen in de wijk.

- Wijkvisie Zuid-Berghuizen: de doelstelling van Zuid-

Berghuizen is dat de wijk een gevarieerde bevolkings-

opbouw krijgt. In Zuid-Berghuizen zijn er onvoldoende

geschikte woningen voor senioren en gezinnen met

kinderen. Er moet voorkomen worden dat deze groepen,

al dan niet ‘gedwongen’, moeten verhuizen. Daarnaast

blijft de focus bestaan op de doelgroep starters.

De projecten Stadsbleek,

Stationsplein en de Glinde Esch in

Oldenzaal zijn aanjaagprojecten

in het kader van het project

versnelling woningbouw.

De Bentheimerstraat in Oldenzaal.

23wonen

In Delden, gemeente

Hof van Twente, wordt het

plan Braak-West gerealiseerd.

Het totale plan voorziet in de

realisatie van 230 woningen

inclusief projectbouw.

Overige gemeenten

De gemeente Borne realiseert de nieuwe woonwijk

Bornsche Maten gefaseerd. In 2006 is gestart met deze

wijk en in een periode van ongeveer 12 jaar worden

2.700 woningen gebouwd in 7 woonbuurten met elk

een eigen sfeer. Zowel voor de kavels als voor de

projectbouw is grote belangstelling. Op dit moment is

het deelplan Tuinstad in ontwikkeling en worden kavels

uitgegeven in het deelgebied Wilde Wonen.

In Goor, gemeente Hof van Twente, wordt gewerkt

aan een ambitieuze vernieuwing van het Gijmink.

In de periode tot 2015 worden totaal circa 500

woningen vervangen door een gevarieerd aanbod

van huur- en koopwoningen. In totaal worden 260

eengezinswoningen, 90 laagbouwwoningen voor

senioren en 75 appartementen in de huursector

gerealiseerd. Daarnaast zullen, afhankelijk van de

belangstelling op dat moment, tussen 55 en 150

koopwoningen gebouwd worden. Aan de rand van

Goor verrijst De Esschenhof, een nieuwbouwplan dat

bestaat uit 16 ruime twee-onder-één-kapwoningen op

royale kavels. Het plan is onderdeel van de woonwijk

Heeckeren. Naast de 16 woningen in de Esschenhof

worden hier ook nog 14 vrijstaande woningen en 6

seniorenwoningen gebouwd.

In Delden, gemeente Hof van Twente, wordt het plan

Braak-West gerealiseerd. Het totale plan voorziet in de

realisatie van 230 woningen inclusief projectbouw. In

de 1e fase worden door de gemeente 51 bouwkavels

uitgegeven. Met de invulling van deze locatie geeft

de gemeente een invulling aan een deel van haar

woningbouwdoelstellingen. Het plan De Braak-West

wordt in 2 fasen gerealiseerd; dit jaar worden de kavels

in de 1e fase uitgegeven, het gebied tussen de Oude

Benteloseweg en Kloetenweg en het gebied tussen de

Brinkweg en de Torendijk.

In de gemeente Haaksbergen wordt het plan

Wissenbrink gerealiseerd, gelegen tussen de

Noordsingel, de Wissinkbrinkweg, de Hassinkbrinkweg

en de Heetpasweg. In dit gebied zullen tussen de 330 en

500 woningen worden ontwikkeld, waarvan ongeveer

de helft koopwoningen betreft en de andere helft

huurwoningen.

In de gemeente Wierden wordt Zuidbroek gerealiseerd

in 3 fases. Dit plangebied wordt deels ingericht voor

woningbouw (noordelijk deel) en deels voor retentie-

of als groengebied. Het deel voor woningbouw heeft

een oppervlakte van circa 35 hectare. In dit toekomstige

woongebied zijn in de eerste fase circa 580 woningen

geprojecteerd, die gefaseerd gerealiseerd zullen worden.

Het deelgebied bestaat uit 6 verschillende clusters;

2 ervan zijn op dit moment in ontwikkeling.

De Brinkweg in het plan Braak-West te Delden.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

24

25kantoren

BESTAANDE MARKT

Nationale kantorenmarkt

Het jaar 2009 is voor de Nederlandse kantorenmarkt

niet goed verlopen. Zowel de opname als het aanbod

van kantoren heeft zich vorig jaar negatief ontwikkeld.

De verslechtering had vooral betrekking op de

toename van het aantal nog te verhuren vierkante

meters kantoorruimte. Als gevolg van de economische

crisis hebben nogal wat bedrijven en instellingen het

afgelopen jaar flink moeten inkrimpen. Daarnaast

hebben ook fusies en concentratiebewegingen ervoor

gezorgd dat vorig jaar veel meer vierkante meters

kantoorruimte overtollig werden. Hierdoor nam het

direct beschikbare aanbod van kantoren in 2009 met

30% toe tot meer dan 6 miljoen m². Tegelijkertijd

voltrok zich aan de vraagzijde een daling in de opname

van kantoren, en wel met ongeveer 13%. Als gevolg

daarvan werd op de zogenoemde vrije markt in totaal

iets meer dan 1,1 miljoen m² kantoorruimte verhuurd

en verkocht. Genoemde ontwikkelingen zorgden ervoor

dat de verhouding tussen vraag en aanbod verder uit

balans raakte en er eind 2009 bijna 6 maal zoveel

aanbod als vraag was.

Het resultaat hiervan was dat de huurprijzen van met

name de wat oudere kantoorgebouwen behoorlijk

onder druk stonden. De huurprijzen van bestaande

kantoren zijn in Nederland gemiddeld met ongeveer

4% gedaald. De feitelijke daling is echter groter, omdat

veel beleggers hun toevlucht nemen tot het aanbieden

van huurvrije periodes en andere tegemoetkomingen

in de huisvestingslasten, de zogenoemde incentives.

Overigens wisten de huurprijzen van nieuwe kantoren

zich in 2009 goed te handhaven.

In 2009 liet de opname van kantoorruimte voor het

derde achtereenvolgende jaar een daling zien. In totaal

vond op de vrije markt ongeveer 1,18 miljoen m²

kantoorruimte zijn weg naar gebruikers. Net als

in voorgaande jaren lag het zwaartepunt van het

transactievolume bij bestaande kantoren, waarbij

het opviel dat, gemeten naar de omvang van de

gerealiseerde transacties, er veel vraag was naar

ruimten in de grootteklasse van 1.000 tot 2.500 m².

Daarnaast werden ook zeer veel kleine transacties

tot 1.000 m² tot stand gebracht, die tezamen verant-

woordelijk waren voor bijna 30% van de afzet. In

een jaar tijd steeg het aanbod van direct beschikbare

ruimten met zo’n 30% tot een recordhoogte van

6,26 miljoen m². Gerelateerd aan de voorraad kantoor-

ruimte in ons land van ongeveer 47,3 miljoen m²

stond ultimo 2009 iets meer dan 13% van de kantoren-

voorraad te huur of te koop. Een jaar eerder bedroeg het

aanbod als percentage van de voorraad ongeveer 10%.

Gerelateerd aan de voorraad

kantoorruimte in ons land van

ongeveer 47,3 miljoen m² stond

ultimo 2009 iets meer dan 13%

van de kantorenvoorraad te

huur of te koop.

De Nederlandse kantorenmarkten (in m2 v.v.o.)(Bron: Dynamis Research, Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars)

Voorraad 01-01-2010

Aanbod01-07-2010

Aanbod in % van de voorraad

Opname over 2009

% stijging in opname t.o.v. 2008

Opname overeerste helft 2010

Nederland 32.510.200 5.413.283 17% 1.053.800 -32% 892.252

Randstad 20.803.000 3.037.495 15% 616.000 -36% 495.236

Almere 485.000 157.826 33% 29.000 -35% 18.272

Amersfoort 785.000 294.033 37% 35.000 -53% 50.400

Amsterdam 7.240.000 1.578.272 22% 280.000 -29% 202.976

Apeldoorn 715.000 150.507 21% 16.000 -46% 7.082

Arnhem 1.024.000 176.373 17% 51.000 -40% 6.690

Assen 290.000 37.491 13% 8.000 -2% 13.840

Breda 677.500 84.965 13% 23.000 -29% 24.286

Den Bosch 850.000 147.366 17% 35.000 -9% 49.112

Den Haag 6.290.000 63.199 1% 123.000 9% 64.690

Deventer 320.000 85.867 27% 7.000 -44% 8.146

Drechtsteden 320.000 125.607 39% 25.000 35% 9.374

Eindhoven 1.450.000 214.934 15% 29.000 -43% 31.722

Enschede 454.700 77.279 17% 15.400 -64% 13.200

Groningen 874.000 124.598 14% 33.000 33% 21.878

Heerlen 435.000 58.599 13% 3.000 -63% 10.168

Hengelo 290.000 68.207 24% 23.400 49% 16.300

Leeuwarden 517.000 126.241 24% 9.000 114% 37.494

Maastricht 550.000 91.772 17% 25.000 25% 28.368

Nijmegen 426.000 90.791 21% 19.000 -22% 15.958

Rotterdam 3.800.000 731.024 19% 129.000 -50% 147.460

Tilburg 470.000 81.182 17% 4.000 -70% 13.332

Utrecht 3.473.000 665.000 19% 84.000 -58% 80.110

Zwolle 774.000 182.150 24% 48.000 10% 21.394

26'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

2005 2006 2007 2008 2009

1e helft 2010

Aanbod Opname

Ontwikkeling aanbod en opname van kantoorruimte in Twente in m²

Ontwikkeling opname kantoorruimte in Twente in m²

Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in Twente in m²

Opname kantoorruimte 2009 naar branche in Twente

In de eerste helft van 2010 is circa 475.000 m²

verhuurd en verkocht, een daling van 15% ten

opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

De verslechterde marktomstandigheden in 2009

zijn goed af te lezen aan de ontwikkeling van de

huurprijzen. De gemiddelde huurprijs per m² voor

geregistreerde transacties is gedaald van € 138,-

per m² in 2008 naar € 135,- per m² in 2009.

Hoewel huurverlengingen hierbij buiten beschouwing

zijn gelaten, blijkt ook hieruit dat huurders

aanmerkelijk lagere huren kunnen uitonderhandelen.

Dikwijls gaan huurders daarom al ruim voordat de

huurperiode verstreken is om tafel met de verhuurder

om tot een nieuw contract te komen.

Ook de tophuurprijzen staan onder druk. In 2009

zijn de hoogste huren gezakt naar € 325,- per m².

Dat is in de lijn met het niveau van 2006 en betekent

een daling van ongeveer 6% in vergelijking met

2008. Net als voorgaande jaren worden de hoogste

huurprijzen betaald in Amsterdam en rond Schiphol.

In 2009 zijn opnieuw meer huurvoordelen weggegeven.

Feitelijk is de huurprijsontwikkeling het afgelopen

jaar daardoor nog negatiever geweest dan uit de

cijfers blijkt.

Regionale Ontwikkelingen

Op 1 juli 2010 heeft de regio Twente een aanbod aan

kantoorruimte van 204.000 m², vergeleken met het

aanbod op 1 juli 2009 een forse stijging van 22,8%. In

totaal staan 185 objecten te huur of te koop waarvan er

18 groter zijn dan 2.500 m². Het percentage nieuwbouw

in het aanbod is licht gestegen ten opzichte van vorig

jaar en bedraagt nu 15. Dit komt met name door de

nieuwbouwplannen in het aanbod aan het Willem

Wilminkplein in Enschede (3.750 m²). De vier grote

steden (Enschede, Hengelo, Almelo en Oldenzaal)

zijn samen goed voor 185.700 m² van het aanbod,

ofwel 91% van het totale aanbod. De leegstand van de

voorraad in Twente is het afgelopen jaar licht gestegen

van 15,1% naar 16,4% en zit daarmee boven het

landelijke gemiddelde. Hiervan is 7,2% langdurig.

Het opnamecijfer voor 2009 in Twente komt 34,2%

lager uit dan het voorgaande jaar, op 55.800 m²,

en is daarmee fors lager dan het niveau van 2008

(88.400 m²). We zitten nu weer op hetzelfde niveau

als in 2007 (55.900 m²). In de eerste helft van 2010 is

al 43.000 m² opgenomen, hetzelfde opnameniveau als in

de eerste helft van 2008. In de gemeente Hengelo zijn op

dit moment de meeste vierkante meters opgenomen.

De kantorenmarktratio bedraagt voor het jaar 2009

26,6%, een forse daling van 29,2% in vergelijking

Het opnamecijfer voor 2009

in Twente komt 34,2% lager uit

dan het voorgaande jaar,

op 55.800 m², en is daarmee

fors lager dan het niveau

van 2008 (88.400 m²).

Zakelijke dienstverlening 19%

Overheid en semioverheids-instellingen 11%

IT/ICT 7%Communicatie 1%

Banken/financiele instellingen 4%Non-profit 6%

Technology 13%

Gezondheidszorg 15%

Overig 14%

0

50000

100000

150000

200000

250000

2005 2006 2007 2008 1e helft 2010

2009

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

45000

Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal Overige

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

90000

80000

Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal Overige

27kantoren

met een jaar eerder. Voor het eerste halfjaar is de

kantorenmarktratio 21,1%. Dit percentage zal nog

stijgen aangezien het gaat om een opnamecijfer

van een halfjaar. De kantorenmarktratio geeft de

verhouding weer tussen de opname van kantoorruimte

gedurende een jaar en het aanbod aan het begin van

het desbetreffende jaar. Een kantorenmarktratio onder

100% wijst op een overschot en boven 100% op een

tekort aan kantoorruimte.

Enschede

In Enschede steeg het aanbod met 17,1% tot 77.300 m²

verdeeld over 68 koop- of huurobjecten. De gemiddelde

grootte bedroeg 1.136 m² en 9% van het aanbod

betreft nieuwbouw. Het centrumaanbod steeg met

11.700 m² tot 33.300 m². Grote aanbieders zijn hier het

voormalige hoofdkantoor van ABN AMRO (4.960 m²),

Boulevard 1945 1-3, waar afgelopen jaar een gedeelte

van Saxion Hogeschool was gevestigd (7.310 m²), en

het aanbod nog te bouwen nieuwbouw aan het Willem

Wilminkplein (3.750 m²) in het centrum van Enschede.

Het aanbod op het Business & Science Park is redelijk

stabiel gebleven met 22.300 m².

Het opnamecijfer voor Enschede is in 2009 uitgekomen

op 15.400 m², een forse daling van 64,1%

(2008: 42.850 m²). Dit is te verklaren doordat 2008

een goed jaar was voor de kantorenmarkt door een

aantal grote opnames; deze grote transacties zijn in

2009 achtergebleven. In de eerste helft van 2010 is in

Enschede 13.200 m² opgenomen, een forse stijging van

83,3% vergeleken met dezelfde periode vorig jaar.

De markt ontwikkelt zich in 2010 voorspoedig en zoals

het er nu naar uitziet, lijken we op het opnameniveau

van 2007 uit te komen. Een grote opname in 2009 komt

op naam van Domijn die 1.170 m² bijhuurt aan de

Boulevard 1945. In de eerste helft van 2010 komen de

grote opnames op naam van Ten Kate & Huizinga, dat

5.000 m² in gebruik gaat nemen aan de Zuiderval, en

Sigmax dat ruim 2.000 m² nieuw gaat bouwen op het

Business & Science Park.

Hengelo

De Hengelose kantorenmarkt laat ook een stijging zien

van het aanbod ten opzichte van vorig jaar. Het aanbod

kantoorruimte komt uit op 68.200 m², een stijging

van 24,2%. In totaal staan er 45 objecten leeg (te huur

en/of te koop) met een gemiddelde unitgrootte van

1.516 m². Van het aanbod is 13% nieuwbouw. Het

aanbod in de binnenstad is licht gestegen en bedraagt

nu 25.000 m². Grote aanbieders bevinden zich hier

nog steeds rondom de Bornsestraat/Oldenzaalsestraat

waar 10.000 m² te huur staat verdeeld over 4 objecten.

Het opnamecijfer voor

Hengelo kwam in 2009 uit

op 23.400 m², een forse stijging

van 49,0% vergeleken met

2008 (15.700 m²).

Impressie van de nieuwbouw van Ten Kate & Huizinga aan de Zuiderval in Enschede. (Bron: Schröder Vastgoed)

28'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

Aan het Marktplein staat nog steeds 2.800 m² leeg

en in de Heren van Twente 2.400 m². Het aanbod op

kantorenpark Westermaat steeg fors met 101,8%.

Dit komt door toevoeging van de Welbergweg 30-40

(2.176 m²) en van de Wegtersweg 1 (5.644 m²).

Aan de Demmersweg staat in de Westerstaete nog

steeds 1.900 m² leeg terwijl er aan de Hazenweg

respectievelijk 1.710 m² en 1.000 m² wordt

aangeboden. Het overige aanbod is stabiel gebleven

met 20.400 m².

Het opnamecijfer voor Hengelo kwam in 2009 uit

op 23.400 m², een forse stijging van 49,0% vergeleken

met 2008 (15.700 m²). Dit in tegenstelling tot andere

gemeenten waar het opnamecijfer daalde. De stijging in

Hengelo komt door enkele grote opnames in 2009. Deze

komen op naam van Dura Vermeer, dat circa 3.900 m²

op het Oosterbosch in gebruik nam, Unit 4 Agresso,

dat 3.000 m² in gebruik nam aan de Jan Tinbergenstraat,

en Siemens, dat 8.000 m² laat bouwen in Hart van

Zuid. In de eerste helft van 2010 is er in Hengelo

16.300 m² opgenomen, een stijging van 48,2% ten

opzichte van dezelfde periode vorig jaar (11.000 m²).

De grote opnames in de eerste helft komen op naam

van Tebodin, dat 2.900 m² in gebruik gaat nemen in

de nieuwbouw aan de Jan Tinbergenstraat, en Jarabee,

dat 2.200 m² huurt in het oude ROC-gebouw aan de

Lupinestraat.

Almelo

Het aanbod kantoorruimte in Almelo is het afgelopen

jaar gestegen met 26,3% en bedroeg op 1 juli 2010

32.200 m² (1 juli 2009: 25.500 m²). Er staan 31

objecten te huur of te koop met een gemiddelde

unitgrootte van 1.039 m²; 13% van het aanbod betreft

nieuwbouw. Het centrumaanbod is met 74,9% fors

gestegen tot 24.400 m². Dit komt door toevoeging in

het aanbod van het Twenthe Plein van 11.880 m².

Op het moment van verschijning van deze rapportage

is reeds 70% van dit object verhuurd. Huurders

van dit pand worden onder andere Werkplein,

Advocatenkantoor Ten Cate en kinderdagverblijf

Catalpa. Echter, op de peildatum 1 juli was dit nog

niet het geval, waardoor deze vierkante meters nog

in het aanbod zijn meegenomen. Het aanbod in

het deelgebied Twentepoort is gedaald met 25,3%

tot 7.100 m². Grootschalig aanbod is te vinden in

het centrum waar enkele gebouwen leegstaan met

metrages van meer dan 1.500 m².

In 2009 is er in Almelo 7.800 m² kantoorruimte

opgenomen, een daling van 41,8% ten opzichte van

2008 (13.400 m²). Dit komt doordat er geen grote

opnames hebben plaatsgevonden in 2009. In het

eerste halfjaar van 2010 is er 10.600 m² opgenomen,

een forse stijging van 211,8% ten opzichte van

1 juli 2009. Grote opnames komen op naam van de

Grootschalig aanbod in Almelo

is te vinden in het centrum waar

enkele gebouwen leeg staan met

metrages van meer dan 1.500 m².

Jarabee huurt 2.200 m² in het oude ROC-gebouw

aan de Lupinestraat in Hengelo.

29kantoren

Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal

2005 2006 2007 2008 2009 1e helft 2010

Totale leegstand Langdurig Frictie

Huurprijsontwikkelingen van kantoorruimte in euro's/m²

Leegstand onderverdeeld in totale leegstand, landurige en frictieleegstand in twente in %

Raad voor Kinderbescherming, die 3.000 m² huurt

aan de Burgemeester Raveslootsingel, en Kolkman

Accountants en Advocaten, die 2.000 m² in gebruik

neemt in de nieuwbouw aan de Twentepoort Oost.

Oldenzaal

Oldenzaal laat een lichte stijging zien in het aanbod

kantoorruimte. Op 1 juli 2010 staat er in totaal

8.000 m² leeg, een stijging van 17,7%. Er staan 11

objecten leeg met een gemiddelde grootte van 726 m².

Van het aanbod is 36% nieuwbouw. Het opnameniveau

in Oldenzaal is nog steeds beperkt in vergelijking met

de andere grote steden: 3.350 m² in 2009. Echter, in

Oldenzaal wordt wel de helft van het aanbod jaarlijks

opgenomen. Het eerste halfjaar in 2010 laat overigens

maar een opname zien van 360 m². Er heeft dus geen

grote opname plaatsgevonden in Oldenzaal.

Overig

De overige steden laten net zoals de vier grote steden ook

een stijging in het aanbod zien. Vorig jaar stond er 13.000 m²

leeg, dit jaar is op 1 juli 18.300 m² beschikbaar, een

stijging van 40,8%. Het aanbod is verdeeld over 30

panden die te huur of te koop staan met een gemiddelde

unitgrootte van 611 m², waarvan 24% nieuwbouw is.

In 2009 werd in de overige Twentse gemeenten 5.800 m²

opgenomen, een daling van 40,5% vergeleken met het

opnamecijfer van 2008 (9.750 m²). In 2007 is echter

4.500 m² opgenomen. Het opnameniveau in 2009 is

daardoor stabiel. In het eerste halfjaar van 2010 is er

2.600 m² opgenomen. Dit is stabiel vergeleken met de

eerste helft van 2009 toen er 2.400 m² werd opgenomen.

Een grote transactie komt op naam van Halfen, dat een

nieuwbouw kantoorgebouw op de Oostermaat in Borne

van 815 m² in gebruik neemt.

Huurprijsontwikkeling en leegstand

De gemiddelde gerealiseerde huurprijs bedroeg in 2009

€ 121,- per m² per jaar; dit is stabiel vergeleken met

een jaar geleden toen de gemiddelde huurprijs

€ 122,- per m² bedroeg. De hoogste huurprijzen werden

gerealiseerd in Hengelo en Enschede. Voor bestaande

bouw variëren de prijzen in 2009 tussen € 110,- en

€ 140,- per m² voor luxe kantoorruimte en tussen

€ 75,- en € 100,- per m² voor minder courante

kantoorruimte. Voor nieuwbouw werd in 2009 tussen

€ 125,- en € 145,- per m² betaald; daarmee blijft de

prijs voor nieuwbouw in Twente stabiel.

In de eerste 6 maanden van 2010 bedroeg de

gemiddelde gerealiseerde huurprijs € 126,- per m², een

stijging van 3,3% ten opzichte van een jaar geleden

(€ 122,- per m²). Voor nieuwbouw werd halverwege

2010 gemiddeld € 145,- per m² gerealiseerd.

Een stijging van de

gemiddelde huurprijs kan

deels verklaard worden uit

het feit dat er sprake is van

een verplaatsingsmarkt waarbij

hoogwaardige kantoorruimte

wordt betrokken door de

huurder en laagwaardige

kantoorruimte wordt

achtergelaten.

Leegstand in % per plaats in Twente

0

20

40

60

80

100

120

140

160

Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal Overig0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

2005 2006 2007 2008 1e helft 2010

2009

0

5

10

15

20

25

2005 2006 2007 2008 2009 1e helft2010

30'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

De huurprijzen blijven dus (vooralsnog) in stand, wel

zijn verhuurders weer meer genegen om incentives

weg te geven.

In 2009 werd in Enschede gemiddeld € 125,- per m²

gerealiseerd, een lichte daling ten opzichte van het

jaar ervoor. In de eerste 6 maanden van 2010 steeg

dit bedrag tot € 129,- per m². In Hengelo betaalde men

in 2009 een gemiddelde prijs van € 118,- per m², een

daling van 4,8%. In de eerste 6 maanden van

2010 is dit bedrag verder gedaald tot € 113,- per m².

In de gemeente Almelo is in 2009 een gemiddelde prijs

gerealiseerd van € 116,- per m², een daling van 5,2%.

In de eerste helft van 2010 betaalde men in Almelo

gemiddeld € 116,- per m².

Een stijging van de gemiddelde huurprijs kan

deels verklaard worden uit het feit dat er sprake is

van een verplaatsingsmarkt waarbij hoogwaardige

kantoorruimte wordt betrokken door de huurder en

laagwaardige kantoorruimte wordt achtergelaten.

De leegstand in Twente is in 2009 wederom licht

gestegen. Op 1 januari 2009 bedroeg de leegstand in

de 4 grote steden 16,99%, waarvan 8,41% langdurige

leegstand en 8,58% frictieleegstand. Medio 2010 is dit

16,49%, waarvan 7,23% langdurig. In Enschede is het

leegstandspercentage gestegen van 13,03 naar 15,26;

in Hengelo van 15,81 naar 19,64; Almelo laat tevens

een stijging zien, namelijk van 13,0 naar 16,45. De

leegstand loopt de laatste jaren steeds verder op.

TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN

Regionale ontwikkelingen

Medio 2010 heeft Twente een harde planvoorraad

van 181.600 m². Elke gemeente is op dit moment

goed naar hun eigen niuewbouwplannen aan het

kijken, omdat er in de bestaande markt op dit moment

ruim voldoende en kwalitatief hoog aanbod is. Grote

plannen hierin zijn de Fortezza-toren in Almelo, De

Zuiderval in Enschede en het plan Oosterbosch in

Hengelo. In Twente is er ruim voldoende planvoorraad

aanwezig om de kantorenmarkt de komende jaren te

voorzien van kantoorruimte.

Enschede

Enschede heeft op 1 juli 2010 een harde planvoorraad

van 126.400 m². Dit is 68,3% van de totale voorraad

in Twente. Vestigingslocaties in Enschede zijn de

kantorenlocaties Stationsomgeving, Zuiderval en

Business & Science Park. Aan de singels bevinden

zich ook diverse karakteristieke kantoorvilla’s en in

het gebied Roombeek vindt ook bedrijvigheid plaats.

Op het Business & Science Park zijn nog enkele

kavels beschikbaar. Momenteel wordt hard gewerkt

aan de plannen voor Kennispark. Daarmee willen de

Universiteit Twente, de provincie Overijssel en de

Met de GEM Zuiderval

wordt gewerkt aan de

ontwikkeling van de Zuiderval

als toplocatie voor kantoren

in Enschede.

Luzac College heeft de oude muziekschool

aan de Boddenkampsingel in Enschede in gebruik

genomen.

31kantoren

gemeente Enschede het gebied rondom de Universiteit

(waaronder ook het B&S Park) ontwikkelen tot een

kennisintensief knooppunt van internationale allure.

Uiteindelijk is het doel het creëren van 10.000 nieuwe

hoogwaardige arbeidsplaatsen. Kennispark moet

onder andere ruimte bieden aan kennisinstellingen,

trainingscentra, voorzieningen, high-tech bedrijven en

kennisintensieve kantoorgebruikers.

Met de GEM Zuiderval wordt gewerkt aan de

ontwikkeling van de Zuiderval als toplocatie voor

kantoren in Enschede. Het aanbod voor kantoren is

zeer divers; er is ruimte voor zowel de kleinere als de

grote kantoorgebruikers. Naast kantoren komen langs

de Zuiderval ook woningen, de Scholingsboulevard en

er is een winkelcomplex opgeleverd.

Op de Brouwerij in Roombeek groeit de CeeCee:

Creatieve Campus Enschede. Op de CeeCee is zowel

bedrijfs- als kantoorruimte beschikbaar voor met

name creatieve ondernemers. Ondernemers die een

kavel kopen, krijgen vrijheid om hun eigen pand te

ontwerpen. Daarnaast is er ruimte te huur voor grote

en kleine bedrijven en kantoren, onder andere in het

Media Art Center (1.700 m²). Op loopafstand van de

CeeCee is er een aanbod aan horecagelegenheden,

winkels, supermarkten en voorzieningen zoals een

parkeergarage, sportschool en kinderopvang.

Ook in het Muziekkwartier komt naast een hotel 3.750 m²

kantoorruimte. Tot slot is in Spinnerij Oosterveld

(bedrijfsverzamelgebouw) op beperkte schaal

kantoorvestiging mogelijk.

Hengelo

Hengelo heeft op 1 juli 2010 een harde planvoorraad

van 30.000 m². Zowel binnen de stadsring als

daarbuiten biedt Hengelo kantorenlocaties. Naast

de verspreide separate kantoren zijn er een aantal

concentraties zoals in het centrum rondom het spoor.

Het herstructureringsproject Hart van Zuid zal aan

de kantorenmarkt een nieuwe locatie toevoegen. De

ontwikkelde infrastructuur in het Stationsgebied

leent zich uitstekend voor de realisatie van

diverse kantoorcomplexen. Langs en tussen de

verschillende spoorwegverbindingen bestaat ruimte

voor kantoren in combinatie met woningen en

hotel- en congresfaciliteiten. Het WTC zal zich in het

stationsgebied vestigen. Een ondernemingsplan is in

voorbereiding.

Westermaat Zuidoost, een relatief jong bedrijven-

terrein dat direct aan de A1 ligt, is circa 20 hectare

groot. Het terrein is bij uitstek geschikt voor de

vestiging van kantoren en overige hoogwaardige

bedrijfsactiviteiten. Het overgrote deel van dit gebied

is al ontwikkeld.

Mogelijkheden tot nieuwbouw zijn er nog op de

‘Oosterbosch-locatie’, een gebied van circa 2 hectare

Mogelijkheden tot nieuwbouw

in Hengelo zijn er nog op de

‘Oosterbosch-locatie’, een gebied

van circa 2 hectare waar zo’n

20.000 m² bruto vloeroppervlak

zal worden gerealiseerd voor

kantoor- en kantoorachtige

bedrijfsactiviteiten.

Kolkman Accountants en Advocaten neemt 2.000 m² in gebruik in de nieuwbouw aan de Twentepoort Oost in Almelo. (Foto: Artec Architecten)

32'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

Het grote kantorencomplex aan de Brugstraat in Almelo.

waar zo’n 20.000 m² bruto vloeroppervlak zal

worden gerealiseerd voor kantoor- en kantoor achtige

bedrijfsactiviteiten. Dura Vermeer is hier

begonnen met de bouw van zijn nieuwe kantoor.

Westermaat Campus biedt ruimte aan een deel van

het kantorensegment. In een paar deelgebieden

kunnen kantoorgebouwen gerealiseerd worden voor

bedrijven die actief zijn in de kennis intensieve en

initiërende industrie en aanverwante groothandel. De

gemeente heeft het bestemmingsplan verruimd, zodat

er zich tegenwoordig ook de ‘traditionele’ zakelijke

dienstverlening mag vestigen.

Almelo

Almelo wil de toekomst van de kantorensector

benaderen vanuit diverse invalshoeken. Vanuit de

bestaande werkgelegenheid zijn de gemeentelijke

inspanningen gericht op tenminste behoud van

de schrijftafelfunctie die de overheid regionaal

en ook bovenregionaal vervult, zijnde rechtbank,

belastingdienst en waterschap. Vanuit het perspectief

van nieuwe werkgelegenheid zal die naar verwachting

het meest gerealiseerd worden door expansie van

bestaande bedrijven. Voorts wordt het aantrekken van

nieuwe werkgelegenheid vooral benaderd vanuit de

faciliterende invalshoek. Er wordt vooralsnog niet

gericht op specifieke niches in de kantorenmarkt.

Daarnaast hanteert Almelo nadrukkelijk een ruimtelijk

invalshoek. Er worden twee concentratiegebieden

onderscheiden, een centrumstedelijke en een perifere,

namelijk de zuidas Henriëtte Roland Holstlaan

en directe omgeving. Hieraan liggen ook twee te

ontwikkelen terreinen waar kantoorontwikkelingen

mogelijk zijn, namelijk de Weezebeeksingel en

Rhijnbeek. Bij beide terreinen gaat het in totaal om

circa 4 hectare.

In het centrumstedelijk deel zijn in de toekomst

diverse mogelijkheden zoals de stationsomgeving, het

daarnaast gelegen Westerdokgebied, het binnenkort te

realiseren complex Fortezza aan de Haven ZuidZijde

en het centrum zelf, mogelijk in combinatie met

winkels en appartementen. Dit alles binnen het kader

van het Binnenstadsplan als uitwerking van het

Masterplan Almelo.

Almelo kiest bewust voor concentratie van

kantoorvestigingen in enkele gebieden. Men ziet in den

lande dat bedrijven wat betreft de vestigingsmilieus

in het algemeen de voorkeur geven aan locaties

waarbij een cluster van kantoren aanwezig is, of dit

nu centrale locaties in een stad dan wel de periferie

betreft. Bij onvoldoende sturing ontstaat versnippering

met uiteindelijk een downgrading van commerciële

kwaliteiten van gebieden en gebouwen, hetgeen

voorkomen moet worden.

In de planning is tot nu toe rekening gehouden

Almelo kiest bewust voor

concentratie van

kantoorvestigingen in

enkele gebieden.

33kantoren

Halfen neemt een nieuwbouw kantoorgebouw van 815 m² op de Oostermaat in Borne in gebruik.

met een gemiddelde jaarlijkse toevoeging aan de

voorraad van 8.000 m². Dat gemiddelde is op basis

van de ontwikkelingen in het afgelopen decennium

teruggebracht tot 3.500 m². In deze beperking wordt de

gemeente gesterkt door de uitslag van de kantorenvisie

die in netwerkstedelijk kader vorig jaar gemaakt is.

Oldenzaal

De plannen van de gemeente Oldenzaal om de

kantoorvoorraad uit te breiden, zijn gericht op het

centrum. Binnen het Masterplan Oldenzaal Centraal

staan aan de Enschedesestraat twee kantoorpanden

gepland: De Weverij (3.000 m²) en de Spinnerij

(2.500 m²). Het Masterplan voorziet op termijn

in totaal voor circa 15.000 m² aan kantoren en

voorzieningen. Daarnaast komen er 2 kantoorvilla’s

bij de entree van woonwijk de Essen. Beide villa’s

hebben een totale omvang van ruim 1.800 m².

De harde planvoorraad van de gemeente Oldenzaal

bedraagt op 1 juli 2010 circa 12.200 m².

Lange termijn plannen

Enschede heeft plannen om in de toekomst de bouw

van kantoren in het plangebied Zuiderval, in de

Stationsomgeving en op het Business & Science

Park verder te situeren. Plan Zuiderval is een

herontwikkelingsplan van circa 40 hectare, geschikt

voor kantoren, woningbouw en een mobiliteit-

gerelateerd centrum dat reeds is ingevuld. De bouw

van de eerste kantorencomplexen is al begonnen of

afgerond. Deze ruimte is geschikt voor de komende

10 tot 15 jaar. Het plan biedt ruimte voor ongeveer

75.000 m² nieuwe kantoren en circa 7.000 m² nieuwe

overige bedrijfsruimten.

Hengelo legt de focus op het herstructureringsproject

Hart van Zuid. Het deelgebied zal aan de

kantorenmarkt een nieuwe interessante locatie

toevoegen. De optimaal ontwikkelde infrastructuur

in het Stationsgebied leent zich uitstekend voor

de realisatie van diverse kantoorcomplexen. Langs

en tussen de verschillende spoorwegverbindingen

bestaat ruimte voor kantoren, in combinatie met

woningen en hotel- en congresfaciliteiten. In de

nabijheid daarvan zullen zich diverse ‘fast services’

vestigen. In Hart van Zuid wordt het WTC-gebouw

gerealiseerd. Het totale concept van het WTC Twente

wordt in samenwerking met projectontwikkelaar Van

Wijnen ontwikkeld. Naar verwachting gaat in 2010

de eerste paal voor deze landmark de grond in. In

afstemming met de Twentse bedrijfsnetwerken is in

november 2007 de WTC Twente businessclub met

inmiddels meer dan 100 leden opgericht.

De optimaal ontwikkelde

infrastructuur in het

Stationsgebied in Hengelo leent

zich uitstekend voor de realisatie

van diverse kantoorcomplexen.

34'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

35winkelruimten

BESTAANDE MARKT

Nationale winkelmarkt

Door stijgende omzetten heeft de winkelvastgoed-

markt jarenlang een periode van bloei gekend.

Die hoogtijdagen zijn echter achter de rug: het

aanbod van winkelvastgoed is in 2009 opgelopen

naar meer dan 869.000 m², enigszins meer dan het

niveau in de afgelopen jaren. Vorig jaar was het

aanbod nog 849.000 m². Daarmee komt de totale

leegstand in Nederland uit op 5%. Het zijn vooral

de C-locaties die in veel steden met een toenemende

leegstand worden geconfronteerd.

Het veranderende economische klimaat heeft ook

gevolgen voor de huurprijzen. De extreme huurprijzen

die voorheen werden betaald voor toplocaties

worden niet meer gerealiseerd. Huurprijzen in de

aanloopstraten en buiten centrale winkelgebieden

zijn door de afgenomen vraag fors gedaald. Op B- en

C-locaties is huurgroei omgeslagen in huurkortingen.

Hierdoor neemt het prijsverschil met de blijvend

goede A1-locaties verder toe.

De opname van nieuwe winkelmeters is gedaald,

terwijl de beschikbaarheid van het aanbod juist is

toegenomen.

Regionale ontwikkelingen

De winkelmarkt in Twente laat op dit moment een

negatief beeld zien, wat vooral in het aanbod duidelijk

zichtbaar is. Vorig jaar werd in heel Twente 79.500 m²

aangeboden; op de peildatum 1 juli 2010 is het

aanbod gestegen naar 101.300 m², vergeleken met het

aanbod op 1 juli 2009 een forse stijging van 27,4%.

Dit komt mede doordat er in de diverse steden in

Twente een aantal grote winkelruimten in het aanbod

zijn bijgekomen. Op 1 juli 2010 werd in de vier

grote Twentse steden circa 68.500 m² winkelruimte

aangeboden verdeeld over 180 te koop of te huur

staande objecten met een gemiddelde unitgrootte

van 381 m².

De totale opname over 2009 is gedaald tot 36.600 m²,

23,9% minder dan de opname in 2008 (48.100 m²).

We spreken op 1 juli 2010 nog steeds over een

verruiming van de winkelmarkt.

De extreme huurprijzen die

voorheen werden betaald voor

toplocaties worden niet meer

gerealiseerd.

Aanbod en opname ontwikkeling van winkelruimte in TwenteAanbod van winkelruimte in Twente (1 juli 2010)

Aanbod en opname van winkelruimte in Twente in m²

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

Aanbod 1 juli 2010

Opname2005

Opname2006

Opname2007

Opname2009

Opname1e helft2010

Opname2008

Enschede24%

Hengelo14%

Almelo 21%

Oldenzaal8%

Overig33%

0

5000

10000

15000

20000

25000

35000

Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal Overig

30000

Aanbod 1 Juli 2010

Opname 2005

Opname 2006

Opname 2007

Opname 2008

Opname 2009

Opname 1e helft 2010

36'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

In het eerste halfjaar van 2010 zien we wel dat een

kleine opnamestijging heeft plaatsgevonden ten

opzichte van 1 juli 2009, maar dit is nog lang niet het

niveau van de jaren ervoor. In het eerste halfjaar van

2010 werd 19.300 m² opgenomen, een lichte stijging

van 3,8%. Er vinden net zoals in 2009 nog steeds

weinig grote transacties plaats.

Enschede

In Enschede bedroeg op 1 juli 2010 het aanbod

winkelruimten 24.400 m². Er stonden 63 objecten

met een gemiddelde unitgrootte van 388 m² te huur

of te koop waarvan 7 groter dan 1.000 m²; daarvan

liggen er 5 in het centrum en 2 op de Woonboulevard

Schuttersveld. In vergelijking met het aanbod op 1 juli

2009 betekent dit dat het aanbod stabiel is gebleven.

Het centrumaanbod is licht gestegen tot 13.900 m².

Aan de Haverstraatpassage staan 11 objecten te huur

en in het laatste gedeelte van De Heurne 5 objecten.

Het aanbod Woonboulevard Schuttersveld is gestegen

tot 4.670 m² en het overige aanbod is licht gedaald tot

5.800 m².

In 2009 is in Enschede 12.000 m² opgenomen verdeeld

over 38 transacties, een forse daling van 38,1% ten

opzichte van 2008 (19.400 m²). 2009 kende weer

hetzelfde niveau als 2007. In de eerste helft van 2010

is er 6.400 m² opgenomen verdeeld over 22 transacties,

een daling van 17,4% in vergelijking met 1 juli 2009.

De grote opnames die dit jaar gerealiseerd zijn, komen

op naam van de Huisdiervoordeelshop, die 800 m²

huurt aan de Haaksbergerstraat, en Action die een

winkelruimte kocht aan de Boulevard 1945.

Hengelo

In Hengelo is het aanbod winkelruimte op 1 juli

2010 gestegen met 21,5% tot 14.400 m²; op hetzelfde

moment in 2009 was het aanbod 11.850 m².

Er worden momenteel 52 objecten aangeboden met

een gemiddelde oppervlakte van 277 m², waaronder

slechts 1 object groter dan 1.000 m². De binnenstad

zag het aanbod met 4,9% licht dalen van 6.100 m²

naar 5.800 m². Er is geen aanbod op Westermaat Plein,

wel staan er diverse showroomruimtes leeg rond de

Wegtersweg. Het overige aanbod winkelruimte is

gestegen van 3.800 m² naar 5.100 m², een stijging

van 34,2%.

Het opnamecijfer voor 2009 bedraagt 2.900 m²

verdeeld over 22 transacties, een forse daling van

73,9% ten opzichte van 2008 (11.100 m²). In de eerste

helft van 2010 werd 4.300 m² opgenomen, een forse

De cijfers laten zien

dat 2009 een zeer matig jaar

was voor de winkelruimte

in Hengelo.

De Huisdiervoordeelshop heeft 800 m² gehuurd aan de

Haaksbergerstraat in Enschede.

37winkelruimten

stijging van 258,3% ten opzichte van dezelfde periode

vorig jaar (1.200 m²). De cijfers laten zien dat 2009 een

zeer matig jaar was voor de winkelruimte in Hengelo.

De grote opnames in 2010 komen op naam van Sanders

Supermarkt, die 1.500 m² huurt in de nieuwbouw aan

het Olympiaplein, en Engbers Lederwaren die 625 m²

winkelruimte kocht aan de Nieuwstraat 67.

Almelo

Almelo had op 1 juli 2010 een aanbod van 21.500 m²

winkelruimte verdeeld over 41 objecten met een

gemiddelde grootte van 525 m², vergeleken met het

aanbod op 1 juli 2009 een daling van 10,4%

(24.000 m²). Er zijn 3 objecten groter dan 1.000 m² en

het centrumaanbod bestaat voornamelijk uit kleine en

middelgrote metrages.

Het opnamecijfer over 2009 bedraagt 6.000 m², in

vergelijking met 2008 (5.600 m²) een lichte stijging

van 7,1%. In de eerste helft van 2010 is 2.450 m²

opgenomen, een stijging van 88,5% vergeleken met

dezelfde periode vorig jaar (1.300 m²). In 2009 zijn de

meeste transacties tussen de 250 m² en 500 m² geweest.

Dit metrage behoort tot een normale markt waar de

gemeente Almelo het van moet hebben; voorgaande

jaren is gebleken dat in dit bereik het meeste metrage

is opgenomen. Deze transacties zijn in 2008

uitgebleven. Echt grote transacties hebben vooralsnog

niet plaatsgevonden in Almelo.

Oldenzaal

In Oldenzaal werd op de peildatum 8.200 m²

winkelruimte aangeboden, een stijging van 17,1%

vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. In totaal

staan er 24 objecten met een gemiddelde grootte van

525 m² te huur of te koop. De kleine tot middelgrote

objecten staan in het centrum of aan de rand ervan.

Het opnamecijfer voor 2009 komt uit op 6.000 m²,

verdeeld over 9 transacties; een forse stijging van

106,9% in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar

(2.900 m²). Dit komt door een opname van 3.600 m²

showroomruimte aan de Eekboerstraat. In de eerste helft

van 2010 is maar 440 m² opgenomen. In de gemeente

Oldenzaal hebben zich net als in Almelo geen grote

transacties voorgedaan.

Overig

Medio 2010 stond in de overige gemeenten in Twente

32.800 m² te huur of te koop, verdeeld over 73

objecten met een gemiddelde grootte van 449 m².

In de gemeente Oldenzaal

hebben zich net als in Almelo

geen grote transacties

voorgedaan.

Kerngegevens winkelbestand Twente per gemeente 1 juli 2010 (Bron: Locatus)

Gemeente Aantal inwoners Aantal Winkels Totaal WVOWVO per

1.000 inwonersWVO

per Winkel

Almelo 72.515 500 150.523 2.076 301

Borne 21.218 141 31.804 1.499 226

Dinkelland 26.062 181 88.096 3.380 487

Enschede 156.562 954 280.520 1.792 294

Haaksbergen 24.491 157 44.869 1.832 286

Hellendoorn 35.819 227 76.745 2.143 338

Hengelo 80.849 548 175.424 2.170 320

Hof Van Twente 35.310 208 50.983 1.444 245

Losser 22.618 131 37.359 1.652 285

Oldenzaal 31.869 266 87.320 2.740 328

Rijssen-Holten 36.934 253 81.083 2.195 320

Tubbergen 21.069 137 45.085 2.140 329

Twenterand 33.593 237 80.648 2.401 340

Wierden 23.457 144 40.234 1.715 279

38'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

Het meeste aanbod bevindt zich nog steeds in

Nijverdal en in Borne. Het opnamecijfer voor de

overige gemeenten bedroeg in 2009 in totaal

10.800 m², een stijging van 16,1% (2008: 9.300 m²).

In de eerste 6 maanden van 2010 is 5.700 m²

opgenomen. Grote opnames komen op naam van

de Hypotheker, die 426 m² huurt in Rijssen, en

Plentyparts, die 350 m² huurt in Haaksbergen.

TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN

Enschede

De Enschedese binnenstad heeft in 2009 in totaal 311

winkels die een gezamenlijk verkoopvloeroppervlak

hebben van ongeveer 82.000 m². Het recreatieve

winkelaanbod (warenhuizen, kleding en mode,

schoenen en lederwaren) is sterk vertegenwoordigd.

De leegstand in de binnenstad van Enschede in 2009

is toegenomen ten opzichte van 2008. Vooral de

langdurige leegstand neemt toe: van 880 m² bvo in

2008 naar 2.500 m² bvo in 2009. Deze leegstand doet

zich voornamelijk voor in de Haverstraatpassage,

aan De Heurne en in de Zuidmolen. De kortdurende

leegstand stijgt van 2.275 m² bvo in 2008 naar

3.080 m² bvo in 2009.

De focus en inzet van de gemeente voor de binnen-

stad concentreren zich evenals vorig jaar op de

stimulering van het ‘snuffelmilieu’ in een aantal

aanloopstraten naar de binnenstad. Hiervoor is een

stimuleringsregeling opgezet die nog tot 1 januari

2011 loopt.

De Enschedese binnenstad wordt evenals voorgaande

jaren goed gewaardeerd door de bezoekers. Zowel

het aantal bezoekers als de bezoekduur is in 2009

ten opzichte van de voorgaande jaren toegenomen,

evenals de gemiddelde besteding per bezoek.

De bezoekfrequentie is echter gedaald.

Ontwikkelingen in de rest van de stad: het

winkelcentrum Sterrenhof in Twekkelerveld wordt

bijna opgeleverd, de eerste fase van het winkel-

centrum Op de Brouwerij is opgeleverd, medio 2010

is gestart met de bouw van de eerste fase van het

winkelcentrum Stokhorst en de herontwikkeling van

het Miro Center start eveneens dit jaar.

Hengelo

De komende jaren wil de gemeente zich actief inzetten

om Hengelo steviger als bruisende en veelzijdige stad

op de kaart te zetten. Daar hoort als vanzelf een stevig

en aantrekkelijk horeca- en detailhandelsaanbod bij.

De focus en inzet van de

gemeente Enschede voor de

binnenstad concentreren zich

evenals vorig jaar op de

stimulering van het

‘snuffelmilieu’ in een aantal

aanloopstraten naar

de binnenstad.

Kerngegevens winkelbestand Twente per gemeente 1 juli 2010 inclusief leegstand (Bron: Locatus)

Gemeente Aantal inwoners Aantal Winkels Totaal WVOWVO per

1.000 inwonersWVO per

Winkel

Almelo 72.515 603 183.411 2.529 304

Borne 21.218 159 36.175 1.705 228

Dinkelland 26.062 202 92.565 3.552 458

Enschede 156.562 1.118 329.356 2.104 295

Haaksbergen 24.491 174 50.783 2.074 292

Hellendoorn 35.819 255 81.355 2.271 319

Hengelo 80.849 649 192.292 2.378 296

Hof Van Twente 35.310 238 57.049 1.616 240

Losser 22.618 145 39.349 1.740 271

Oldenzaal 31.869 308 93.509 2.934 304

Rijssen-Holten 36.934 273 88.365 2.393 324

Tubbergen 21.069 144 46.058 2.186 320

Twenterand 33.593 272 86.434 2.573 318

Wierden 23.457 155 44.047 1.878 284

39winkelruimten

De gemeente Hengelo heeft in 2005 een horecavisie

en beleidsplan opgesteld. De binnenstad krijgt hierbij

de meeste aandacht: het aanbod, de kwaliteit en de

samenhang moeten beter. Vooral een goede mix van

winkels en horeca is de basis hiervoor. Er is een

clustering en concentratie van horeca nodig; het

Burgemeester Jansenplein is hiervoor de aangewezen

locatie. Dit plein moet in de toekomst een gezellig

horecaplein worden met kwalitatief goede dag- en

avondhoreca. Hiermee moet het de verbindende schakel

vormen tussen het horecacluster aan de westflank en het

kernwinkelgebied. In 2006 is een convenant getekend

tussen de horecaondernemers en de gemeente Hengelo,

waarin concrete afspraken zijn gemaakt voor een

gezamenlijke inzet. Onder andere kwaliteitsverbetering

van de horecazaken, het beter stroomlijnen van

regelgeving en het herijken van terrassenbeleid zijn

concrete actiepunten. De gemeente Hengelo actualiseert

op dit moment de detailhandelsvisie van 2006 en

rond dit af in 2011. Nieuwe trends en ontwikkelingen

(bijvoorbeeld verkoop via internet) worden hierin

meegenomen.

De nadruk komt ook hierin te liggen op de binnenstad

van Hengelo, het belangrijkste gebied om recreatief

te winkelen. Niet alleen wordt geïnvesteerd in onder

andere de sfeer, veiligheid en inrichting van de

binnenstad, ook wordt een versterking van de kwaliteit

van het winkelaanbod nagestreefd (zowel filiaalbedrijven

als zelfstandige ondernemingen). Het kernwinkelgebied

blijft compact.

De gemeente wil eveneens ruimte bieden voor

schaalvergroting in de binnenstad. Deze ruimte kan

geboden worden in nieuw te ontwikkelen locaties.

In het gebied rond de Lambertuspassage en in het

gebied Brink-Nieuwstraat kunnen projecten worden

gerealiseerd. Mede door de brand in het ‘Blokkerpand’

is de herontwikkeling van dit gedeelte en de

Lambertuspassage in een stroomversnelling geraakt.

De herbouw van dit markante hoekpand is gestart en

in de tweede helft van 2010 vindt de oplevering van

het nieuwe pand plaats.

Almelo

Het verbeteren van de winkelfunctie in Almelo is

binnen het Binnenstadsplan een van de belangrijkste

onderwerpen. Om de functionaliteit van het centrale

winkelgebied te versterken, ligt de opgave om het

huidige langgerekte karakter terug te brengen tot een

compacte, leefbare en levendige stadskern. Dat vraagt

onder meer om een compacte rondlooproute die

weinig lussen en barrières bevat, een goede spreiding

In Hengelo is een clustering

en concentratie van horeca

nodig; het Burgemeester

Jansenplein is hiervoor

de aangewezen locatie.

Huurprijzen centrum Enschede.

40'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

van trekkers kent, zo veel mogelijk tweezijdige

bewinkeling heeft en bronpunten bezit die logisch

in de nabijheid gelegen zijn.

Met als centrale thema’s 'waterstad' en 'residentiestad'

wil Almelo het centrum zodanig vorm geven dat

sterke deelgebieden met een eigen sfeer gecreëerd

worden, van dwaalmilieu tot sterk stedelijk, van

rustiger verblijfsgebieden tot hoogdynamische.

De thematisering van horeca over de diverse delen

van het centrum speelt hierin een belangrijke rol.

Dit is in vergelijking met de gemeente Hengelo

een andere opzet, omdat zij juist alle horeca wil

centreren op één plein en de gemeente Almelo

de ambitie heeft om het over diverse delen van

het centrum te verspreiden. Indien de huidige

plannen tot uitvoer komen, zal mogelijk 10.000 m²

winkelruimte vernieuwd kunnen worden, waarbij

uit onderzoek gebleken is dat daarnaast circa

6.000 m² aan het huidige metrage toegevoegd kan

worden. De gemeente Almelo wil daarbij zowel

voldoen aan de wens om winkelmetrages boven

500 m² te realiseren als kleine metrages rond

100 m². Bij nieuwe vestigingen wordt gericht

op de branches in de categorie midden-hoog.

Met als centrale thema’s

'waterstad' en 'residentiestad'

wil Almelo het centrum

zodanig vorm geven dat sterke

deelgebieden met een eigen

sfeer gecreëerd worden, van

dwaalmilieu tot sterk stedelijk,

van rustiger verblijfsgebieden

tot hoogdynamische.

Huurprijzen centrum Hengelo.

41winkelruimten

Huurprijzen centrum Almelo.

Op het Westermaatplein in Hengelo is momenteel geen winkelaanbod.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

42

43bedrijfsruimten

Landelijke ontwikkelingen

De economische crisis heeft duidelijk haar weerslag

op de vraag naar bedrijfsruimte. In 2009 is de

totaalopname van bedrijfsruimte gedaald tot

2,3 miljoen m². Dit is ruim 40% lager dan in 2008,

toen er nog ruim 3,9 miljoen m² werd opgenomen.

Net als in de kantoren- en winkelmarkt is ook de

bedrijfsruimtemarkt in de tweede helft van het jaar

meer een gebruikersactiviteit geweest. Het aanbod is

in 2009 na enkele stabielere jaren toegenomen tot

8,5 miljoen m². Hierdoor is het evenwicht in de markt

voor bedrijfsruimte in 2009 verder verstoord. Het

aanbod groeit omdat er jaarlijks veel bedrijfsgrond

wordt uitgegeven en gebouwen op risico worden

ontwikkeld. De problematiek in de bedrijfsruimtemarkt

toont hierdoor veel overeenkomsten met de kantoren-

markt, zij het dat de veroudering van bedrijfslocaties

al langere tijd zichtbaar is. Herontwikkeling of

revitalisering van deze terreinen is een ingewikkeld

en langdurig proces dat tot op de dag van vandaag te

weinig heeft plaatsgevonden. Het stijgende aanbod en

de afgenomen vraag hebben het huurprijsniveau in de

markt aangetast. De gemiddelde huurprijs in Nederland

kwam in 2009 uit op € 48,-/m², een daling van 4% ten

opzichte van 2008 toen het niveau op € 50,-/m² lag.

Bij verhuurtransacties worden bovendien steeds vaker

huurkortingen en andere incentives verstrekt. Ook de

tophuren in Nederland zijn gedaald. De hoogste huren

worden betaald voor logistieke centra rond Schiphol.

Hier daalden de tophuren van € 90,-/m² in 2008 tot

€ 85,-/m² aan het einde van 2009.

De opname voor bedrijfsruimten na zes maanden in

2010 bedraagt 900.000 m² (1e helft 2009: 746.500 m²),

een stijging van 21%. Hierbij gaat het om opnames

boven 500 m². Het aanbod op 1 juli 2010 is in

Nederland gestegen met 13,9% tot 9,4 miljoen m² ten

opzichte van het begin van dit jaar.

Regionale ontwikkelingen

De bedrijfsruimtemarkt laat ook in Twente een

verruiming zien. Vergeleken met 1 juli 2009 steeg

het aanbod sterk met 26,6% tot 452.300 m² op 1 juli

2010. Het aanbod bestaat uit 271 objecten met een

gemiddelde grootte van 1.670 m²; slechts 8% van

dit aanbod is nieuwbouw. Vorig jaar werden er 232

objecten aangeboden. De vier grote steden zijn in

totaal goed voor 304.300 m², een forse stijging van

34,4% in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.

In 2009 is in Twente in totaal 128.300 m²

bedrijfsruimte opgenomen, een forse daling van

Herontwikkeling of

revitalisering van

bedrijfslocaties is een

ingewikkeld en langdurig

proces dat tot op de dag van

vandaag te weinig heeft

plaatsgevonden.

Aanbod Opname

Totale leegstand in % Langdurig Frictie

2005 2006 2007 2008 2009 1e helft 2010

Leegstand onderverdeeld in totale, langdurige en frictieleegstand in % op 1 juli 2010

Ontwikkeling aanbod en opname van bedrijfsruimte in Twente in m²

Ontwikkeling aanbod van bedrijfsruimten in Twente in m²

Ontwikkeling opname van bedrijfsruimten in Twente in m²

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

80000

90000

100000

Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal Overige0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

160000

Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal Overige

Twente Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal0

2

4

6

8

10

12

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

350000

400000

450000

500000

2005 2006 2007 2008 1e helft 2010

2009

44'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

41,5% ten opzichte van 2008. Dit komt groten -

deels doordat de bedrijven zich in 2009 veelal

terughoudend hebben opgesteld door de economische

crisis en doordat 2008 een uitzonderlijk goed jaar

is geweest. Er zijn in 2009 in totaal 126 transacties

verricht met een gemiddelde grootte van 1.025 m².

De bedrijfsruimtemarkt laat een negatief beeld zien.

De opnamecijfers zijn lager en het aanbod is gestegen.

In de eerste 6 maanden van 2010 waren er 90

transacties, samen goed voor 78.300 m², een

daling van 8,4% ten opzichte van dezelfde

periode vorig jaar.

Enschede

De objecten in Enschede bevinden zich op de

bedrijfsterreinen Marssteden, Euregiopark,

Havengebied, Business & Science Park, Josink Es,

Transportcentrum en overige gebieden.

Medio 2010 werd er in Enschede 132.500 m²

bedrijfsruimte aangeboden. In totaal stonden er 61

objecten met een gemiddelde grootte van 2.173 m²

te huur of te koop en 14 objecten zijn groter dan

2.500 m². 20% van het aanbod is nieuwbouw.

Dat is een forse stijging in vergelijking met vorig

jaar toen het 8% was. Dit komt mede doordat er

een aantal nieuwbouwobjecten op het nieuwe

bedrijventerrein Josink Es te huur of te koop staan.

Het meeste aanbod wordt gevonden in de overige

gebieden van Enschede. Hier staan een aantal grote

objecten te huur of te koop. Het aanbod in dit

deelgebied laat een lichte stijging zien van 11,5% tot

41.700 m². Het aanbod in het Havengebied laat ook een

lichte stijging zien van 8,4% tot 34.800 m².

Vergeleken met vorig jaar is het redelijk stabiel. In

2008 was er namelijk een forse aanbodstijging in dit

deelgebied. Het aanbod op de Marssteden laat echter

een forse stijging zien van 72,4% tot 29.300 m².

Dit komt doordat er een paar grote objecten zijn

bijgekomen in het aanbod waaronder 1 object van

5.571 m² aan de IJzersteden. In 2009 is er 49.900 m²

opgenomen, een forse daling van 43,6% vergeleken

met 2008 (88.400 m²). Dit komt doordat 2008 een

bijzonder goed jaar was in de bedrijfsruimtemarkt in

Enschede. In 2007 was het opnameniveau 42.500 m².

Tussen 2004 en 2008 werd er gemiddeld per jaar

namelijk 55.500 m² opgenomen. In 2009 kwamen

de grote opnames op naam van TNT Fashion dat

12.290 m² huurt aan de Marssteden en Huiskes-

Kokkeler dat 4.925 m² huurt aan de Buurserstraat. In

het eerste halfjaar van 2010 is er 8.200 m² opgenomen,

een forse daling van 77,8% ten opzichte van dezelfde

periode vorig jaar (50.500 m²). Er hebben zich dit jaar

nog geen grote opnames voorgedaan in Enschede.

De bedrijfsruimtemarkt

laat een negatief beeld zien.

De opnamecijfers zijn lager

en het aanbod is gestegen.

Nieuwbouw van Ordelmans op bedrijventerrein

De Veldkamp in Borne.

45bedrijfsruimten

Hengelo

Het aanbod bedrijfsruimte in Hengelo bevindt zich op

de terreinen Westermaat, Twentekanaal, ’t Oosterveld

en overige gebieden. Op 1 juli 2010 is het aanbod ten

opzichte van 1 juli 2009 (41.100 m²) met 33,8% gestegen

tot 55.000 m². Er worden momenteel 49 objecten aange-

boden met een gemiddelde unitgrootte van 1.122 m²

waarvan er 7 groter zijn dan 2.500 m². Van dit aanbod is

8% nieuwbouw.

In het deelgebied Twentekanaal is het aanbod fors

gestegen met 76,1% tot 33.100 m². Dit komt doordat

er een aantal grotere objecten aan het aanbod zijn

toegevoegd.

In 2009 is in Hengelo 21.400 m² opgenomen, een

daling van 44,1% in vergelijking met 2008 (38.300 m²).

De grote opnames in 2009 komen op naam van

Bukatchi, dat 1.789 m² kocht op het nieuwe

bedrijventerrein ’t Oosterveld, en Brinks Carrosserieën,

dat 2.614 m² kocht in het deelgebied Twentekanaal.

In het eerste halfjaar van 2010 is 19.500 m² opgenomen,

een forse stijging van 63,9% ten opzichte van dezelfde

periode vorig jaar (11.900 m²). Dit komt mede doordat

er een paar grote opnames hebben plaatsgevonden

waaronder Knol Papier, dat 3.745 m² kocht aan de

Aquamarijnstraat, en Suzlon Blade Technology, dat

2.224 m² huurt aan de Jan Tinbergenstraat.

Almelo

De bedrijfsruimten in Almelo bevinden zich

hoofdzakelijk op de terreinen Twentepoort,

Bedrijvenpark Twente, Turfkade en Bornsestraat.

Op 1 juli 2010 had Almelo een aanbod van 56.400 m²,

een forse stijging van 49,2% ten opzichte van 1 juli

2009 (37.800 m²). Het aanbod bestaat uit 48 objecten

met een gemiddelde grootte van 1.174 m², waarvan

7 objecten groter zijn dan 2.500 m². Van het bestaande

aanbod is 10% nieuwbouw. In het gebied Turfkade

en op het Bedrijvenpark Twente is het meeste aanbod

te vinden. De deelgebieden hebben ieder een aanbod

van 15.800 m². In het deelgebied Turfkade staan nog

steeds minder courante objecten en op Bedrijvenpark

Twente staat een aantal grote objecten leeg waardoor

het aanbod zo hoog is.

In 2009 is in totaal 26.600 m² bedrijfsruimte

opgenomen, een lichte stijging van 5,1%. Er zijn 23

transacties gerealiseerd met een gemiddelde grootte

van 1.156 m². Grote opnames komen in 2009 op

naam van Ganzeboom Transmissies, dat 5.170 m²

koopt op het bedrijventerrein Bornsestraat, en THC

dat 3.000 m² huurt in het deelgebied Turfkade. In

de eerste helft van 2010 is 20.400 m² opgenomen,

in vergelijking met 1 juli 2009 (17.100 m²) een forse

stijging van 19,3%. Het gaat hierbij om 18 transacties

De bedrijfsruimten in

Almelo bevinden zich

hoofdzakelijk op de terreinen

Twentepoort, Bedrijvenpark

Twente, Turfkade en

Bornsestraat.

Het pand van Electromach aan de Jan Tinbergenstraat in Hengelo.

46'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

met een gemiddelde grootte van 1.134 m². Grote trans-

acties in het eerste halfjaar komen op naam van een

elektronicagroothandel, die 2.295 m² koopt op het

Bedrijvenpark Twente, en VHB, die 7.700 m² huurt

aan de Schuilenburglaan.

Oldenzaal

De bedrijfsruimten in Oldenzaal bevinden zich

met name op de terreinen Hazewinkel, De Eekte en

Hanzepoort. Op 1 juli 2010 is er een aanbod van

60.400 m², een forse stijging van 33,9% ten opzichte

van 2009 (45.100 m²). Dit komt door toevoeging van een

complex van 12.610 m² aan de Willem Vleertmanstraat.

In totaal staan er 20 objecten met een gemiddelde

grootte van 3.020 m² te huur of te koop, waarvan 20%

nieuwbouw. Dit is, samen met Enschede, het hoogste

nieuwbouwpercentage in vergelijking met de andere

Twentse gemeenten.

In Oldenzaal zijn er 7 objecten groter dan 2.500 m².

Vorig jaar waren dat er nog maar 2.

Het opnamecijfer voor Oldenzaal in 2009 is met 12

transacties uitgekomen op 8.800 m², een forse daling

van 46,0% in vergelijking met 2008 (16.300 m²). In

2009 is het opnameniveau gelijk aan 2007 en komt

een grote opname op naam van Parker dat 2.300 m²

huurt aan de Nijverheidsstraat. In de eerste helft van

2010 werd 6.900 m² opgenomen, een lichte stijging

van 11,3% in vergelijking met 1 juli 2009 (6.200 m²).

Het gaat hierbij om 12 transacties met een gemiddelde

grootte van 574 m². In de eerste helft van 2010 hebben

zich geen grote opnames voorgedaan in Oldenzaal.

Overig

In de kleinere gemeenten vindt vooral veel geconcen-

treerde bedrijvigheid plaats door bedrijven die juist niet

op de grote bedrijventerreinen willen zitten. Het aanbod

bedrijfsruimten in de overige gemeenten bedroeg op

1 juli 2010 in totaal 147.900 m², een stijging van 13,2%

vergeleken met het aanbod op 1 juli 2009. In deze

gemeenten zijn 93 objecten met een gemiddelde grootte

van 1.591 m² te huur of te koop. Daarvan zijn 17 objec-

ten groter dan 2.500 m². Het meeste aanbod is te vinden

in Rijssen-Holten (45.000 m²), Wierden (19.900 m²) en

Hof van Twente (18.900 m²). Grote leegstaande objecten

bevinden zich onder andere in Rijssen-Holten waar nog

steeds 10.200 m² te koop staat aan de Markeloseweg en

9.500 m² te huur of te koop aan de Fahrenheitstraat. In

Wierden staan diverse objecten te huur of te koop tussen

3.000 m² en 4.000 m². In Goor is aan de Haven nog

steeds 15.500 m² beschikbaar voor de verhuur.

In 2009 vonden 28 transacties plaats met een gemid-

delde grootte van 840 m². Het opnamecijfer komt uit

op 23.500 m², een forse daling van 56,0% ten opzichte

van 2008 (53.400 m²). In de eerste helft van 2010 is

23.300 m² opgenomen, een forse stijging van 75,9% in

vergelijking met dezelfde periode vorig jaar (13.250 m²).

Nieuwbouw van Jan de Winkel aan de Zomerweg

op bedrijventerrein Zenkeldamshoek in Goor.

Het opnamecijfer

voor Oldenzaal

in 2009 is met 12

transacties uitgekomen

op 8.800 m².

47bedrijfsruimten

Nu zit 2010 al op hetzelfde opnameniveau als heel

2009. Grote transacties in de overige gemeenten komen

op naam van Addcomp Holland, dat 2.000 m² kocht in

Nijverdal, en Bouwbedrijf Nieuwenhuis en Autobedrijf

Schippers die beide 2.000 m² huren in Rijssen.

Huurprijsontwikkelingen en leegstand

De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimten in

Twente is in 2009 gedaald tot gemiddeld

€ 41,- per m². Het gemiddelde wordt enigszins

beïnvloed door het grote aandeel courante en

hoogwaardige bedrijfscomplexen. Een prijsdifferentiatie

laat zien dat er voor bestaande en vaak enigszins

gedateerde bedrijfsruimten een gemiddelde

transactieprijs werd betaald tussen € 30,- en € 35,-

per m². Ook zien we dat er in de markt veel grote

objecten leegstaan; deze drukken de prijs ook enigszins

door de grote oppervlakte. Voor ‘courant vastgoed’ ligt

de gemiddelde transactieprijs voor bedrijfsruimten

tussen € 40,- en € 45,- per m².

In de eerste 6 maanden van 2010 is het huurprijs -

niveau gestegen naar € 44,- per m². De huurprijzen

blijven in de huidige markt nog redelijk in stand.

Wel worden er meer huurvrije perioden en incentives

weggegeven. Omdat er veel panden te huur of te koop

staan, is er een ruime keuze aan geschikte panden.

Daarbij is het aanbod van oudere en met name

incourante panden nogal groot. De voorkeur van de

meeste bedrijven die willen verhuizen gaat nog altijd

uit naar nieuwbouw, maar door de huidige situatie in

de markt zien we dat nieuwbouw erg onder druk staat.

Dit komt doordat er erg naar de kosten wordt gekeken

en bestaande bouw goedkoper is dan nieuwbouw.

Veel bedrijven blijven zelfs zitten op hun huidige

locatie. Hier wordt meestal een nieuw contract

afgesloten met betere voorwaarden voor de huurder.

De leegstand voor de vier grote steden is het afgelopen

jaar gestegen tot 6,7% op 1 juli, waarvan 2.3%

langdurige leegstand. Almelo en Hengelo scoren het

laagst met respectievelijk 4,1% en 4,7%. Voor Enschede

is dat 9,3% en voor Oldenzaal 10,5%. Opvallend is

dat er in alle plaatsen meer frictieleegstand is dan

langdurige. In Oldenzaal is zelfs 8,8 % van de 10,5%

frictieleegstand. Dit komt omdat er het laatste jaar veel

aanbod is bijgekomen.

Toekomstige ontwikkelingen

De harde planvoorraad bedrijfsruimten in Twente

bedroeg op 1 juli 2010 circa 130.000 m² en blijft daar-

mee stabiel. In Almelo bestaan plannen voor een

ontwikkelingsgebied van ruim 20.000 m², in Enschede

voor kleinschalige bedrijfsruimten op de Josink Es en

in het Havengebied en in Hengelo voor de Zuidelijke

Havenweg, waar ruim 44.000 m² gerealiseerd gaat

worden.

Verder zijn er in Hengelo plannen op het bedrijven-

terrein Twentekanaal aan de Zirkoonstraat waar twee

locaties worden ontwikkeld met totaal circa 3.400 m²

oppervlakte. Op het Bedrijvenpark Twente in Almelo

wordt 2.500 m² ontwikkeld en op het bedrijventerrein

Bornsestraat zal gestart worden met de ontwikkeling

van een bedrijfsverzamelgebouw met kantoren, bedrijfs-

units en showroom. Het plan aan de Planthofsweg/Ein-

steinstraat heeft een totale omvang van circa 5.000 m².

Verder zijn er nog plannen op het bedrijventerrein

Turfkade. Aan de Van den Broekeweg wordt 1.800 m²

gerealiseerd, aan de Van Maasdijkweg 4.000 m² en het

Indië-Complex (4.800 m²) wordt herontwikkeld. Ook

op het gebied Twentepoort zijn nieuwbouwplannen.

Het gaat hier om 1.460 m² aan de Ambachtstraat.

In Oldenzaal zijn er op het bedrijventerrein Het

Hazewinkel plannen voor de bouw van 8.140 m² aan

de Eekboerstraat en 4.480 m² aan de Zutphenstraat.

De voorkeur van de

meeste bedrijven die willen

verhuizen gaat nog altijd uit

naar nieuwbouw, maar door

de huidige situatie in de markt

zien we dat nieuwbouw erg

onder druk staat.

Leegstand in % per plaats in Twente

2005 2006 2007 2008 2009 1e helft 2010

Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal

Huurprijsontwikkeling van bedrijfsruimte in euro's per m²

0

2

4

6

8

10

12

14

16

2005 1e helft2010

2008 200920072006

0

10

20

30

40

50

60

Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal Overig

48'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

49bedrijventerreinen

Uitgifte bedrijventerreinen in Twente in hectaren

Landelijke ontwikkelingen

In 2008 is bij de provincie Zeeland en Groningen

een verbeterslag ingevoerd waardoor locaties die

voorheen als bedrijventerrein waren opgenomen nu als

zeehaventerrein zijn ingeboekt. In 2008 was de omvang

van het aantal uitgegeven hectare werklocaties exclusief

zeehavens 914 hectare, in 2009 is dat 772 hectare.

Wanneer gekeken wordt naar de cijfers per provincie,

gecorrigeerd voor de uitgifte voor zeehaventerreinen,

dan zien we alleen in Gelderland (27 hectare) en

Flevoland (5 hectare) nog provincies met een toename

in uitgifte. Voor de andere provincies geldt een stagnatie

tot daling van de uitgiftecijfers. Opvallend is de daling

in uitgifte in de provincie Zuid-Holland (36 hectare ten

opzichte van 2008).

De totale voorraad aan werklocaties in Nederland

bedroeg per 1 januari 2009 ruim 105.000 hectare bruto,

verdeeld over totaal 3.679 terreinen. Het totale aantal

werklocaties is toegenomen ten opzichte van 2007

(3.561 stuks) en het bruto oppervlakte is daarbij met

ongeveer 5.000 hectare toegenomen (vorig jaar: 100.910

hectare). De toename van het aantal terreinen wordt

voor ongeveer een derde verklaard door de registratie

van economische zones als werklocatie. Het totale

oppervlak dat nog uitgeefbaar is, bedroeg op 1 januari

2009 13.778 hectare netto, een lichte toename ten

opzichte van 1 januari 2008 (12.309 hectare netto). Het

totaal aantal hectaren bedrijventerrein dat per 1 januari

2009 in particulier bezit en nog uitgeefbaar was, bedroeg

2.341 hectare netto en in handen van een gemeente

was 11.437 hectare. Dit laatste is bijna vijf keer zoveel

als het aantal hectaren uitgeefbaar bedrijventerrein in

particulier bezit. Dit vormt bijna 80% van het totaal.

De prijs voor grond op werklocaties varieert van circa

€ 36,- in de provincie Friesland tot circa € 250,- in

de provincie Zuid-Holland per m² kavel. Er zijn geen

duidelijke veranderingen in de grondprijzen opgetreden

ten opzichte van het jaar ervoor. In de Randstedelijke

provincies ligt de grondprijs, niet verwonderlijk, hoger

dan in de rest van het land.

Dit hangt vooral samen met schaarste en een grotere

Opvallend is de daling in

uitgifte in de provincie

Zuid-Holland (36 hectare

ten opzichte van 2008).

Uitgifteprijzen kavels op belangrijkste bedrijventerreinen in Twente in euro’s per m². (Bron: Provincie Overijssel)

Plaats Terrein Uitgifteprijs per m²

Almelo Bedrijvenpark Twente-Noord e 100,- – e 130,-

Rijksweg 36 e 110,- – e 150,-

Twentepoort e 100,- – e 130,-

XL Businesspark Twente e 115,- – e 138,-

Aadijk Noord e 100,- – e 130,-

Borne Buren-De Veldkamp e 138,- – e 171,-

Dinkelland Veldzijde-West e 90,- – e 105,-

Enschede Business & Science Park e 165,- – e 200,-

Havengebied e 65,- – e 142,-

De Blekerij e 120,- – e 130,-

Euregio Bedrijvenpark e 131,- – e 146,-

Josink Es e 133,- – e 163,-

Westerval e 165,- – e 165,-

Marssteden e 153,- – e 153,-

Zuiderval-Kotmansplaats/Kotmanpark

e 225,- – e 300,-

Hengelo Westermaat Noord II e 170,- – e 170,-

Twentekanaal Zuid e 122,- – e 122,-

’t Oosterveld e 143,- – e 168,-

Veldkamp e 139,- – e 171,-

Nijverdal ’t Lochter III e 110,- – e 122,-

Oldenzaal Het Hazewinkel Noordwest e 125,- – e 135,-

Goor Zenkeldamshoek Fase II e 88,- – e 130,-

Rijssen-Holten

Vletgaarsmaten 2A/B e 105,- – e 125,-

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

50vraag naar bedrijfsruimte en bedrijventerrein.

In het bijzonder springen de provincies Utrecht en

Zuid-Holland eruit. De verwachting, op basis van

de provincies waar men al enige jaren intensiever

informatie over veroudering verzamelt, is dat het

percentage verouderde bedrijventerreinen zal liggen

tussen 15% en 40%.

Twentse ontwikkelingen

In 2009 is er in Twente 12,48 hectare grond uitgegeven,

vergeleken met het jaar ervoor een forse daling van

56,4%. Dit is het laagste niveau sinds 15 jaar. Na de

laatste jaren steeds stijgingen te hebben gezien, is de

daling in 2008 ingezet en in 2009 is deze nog groter

geworden. Het verschil is te verklaren doordat de

meeste gemeenten vorig jaar minder bedrijventerreinen

hebben uitgegeven. Enschede kent in 2009 een forse

daling van 5,45 hectare en komt uit op 3,25 hectare, nog

steeds de grootste uitgifte in de regio dat jaar. De lokale

verschillen zijn nog steeds erg duidelijk waarneembaar

in de uitgiftecijfers. Hengelo heeft het afgelopen jaar

1,86 hectare uitgegeven, een daling van 1,04 hectare in

vergelijking met 2008. Almelo heeft het afgelopen jaar

1,47 hectare uitgegeven, een forse daling van 2,63 hectare

in vergelijking met 2008. De gemeente Borne heeft sinds

5 jaar juist weer grond uitgegeven: totaal 1,06 hectare.

De gemeente Oldenzaal heeft in 2009 niks uitgegeven

tegen 1,2 hectare in 2008. De grootste uitgiften staan dit

jaar op naam van de gemeenten Enschede (3,25 hectare),

Hengelo (1,86 hectare), Wierden (1,50 hectare) en

Almelo (1,47 hectare). De grondprijs van de direct

uitgeefbare terreinen van de drie grootste steden

(Almelo, Hengelo en Enschede) varieert van € 65,- tot

€ 171,- per m² en op sommige locaties wordt in de

regio al € 200,- per m² betaald, op toplocaties zelfs al

€ 300,- per m². Als toplocaties worden aangemerkt

’t Oosterveld in Hengelo, Op de Brouwerij en Zuiderval-

Kotmansplaats/Kotmanpark in Enschede en Buren-

De Veldkamp in Borne. De Oldenzaalse grond varieert

van € 125,- per m² tot maximaal € 135,- per m². De

overige gemeenten in Twente hanteren grondprijzen

variërend van € 88,- per m² tot € 130,- per m².

Direct uitgeefbaar

Met name in de grote steden van Twente is de direct

uitgeefbare grond gunstig. De 14 gemeenten hebben

samen circa 207 hectare bedrijventerrein direct voor

uitgifte beschikbaar. De gemeente Enschede, Hengelo en

Almelo hebben traditiegetrouw de meeste grond in de

verkoop.

De gemeente Enschede heeft circa 32 hectare direct

uitgeefbaar bedrijventerrein, verspreid over de terreinen

Business & Science Park (4,71 hectare), Josink Es

(7,17 hectare), Euregio Bedrijvenpark (10,68 hectare)

en op de overige gebieden nog circa 10 hectare. In het

gebied Zuiderval kan in particulier eigendom nog

7,23 hectare worden uitgegeven.

De gemeente Hengelo heeft bijna 38 hectare direct uit-

geefbaar bedrijventerrein, verspreid over de terreinen

Westermaat Noord II (12,21 hectare) en ’t Oosterveld

(16,94 hectare), dat is gelegen tussen de A1 en de

doorgangsroute Oldenzaal-Hengelo aan de oostzijde van

Hengelo. Het terrein heeft een totale oppervlakte van

circa 25 hectare bruto, waarvan ruim 17 hectare uitgeef-

De grootste uitgiften

staan dit jaar op naam

van de gemeenten

Enschede (3,25 hectare),

Hengelo (1,86 hectare),

Wierden (1,50 hectare)

en Almelo (1,47 hectare)

Uitgifte 2009(Bron: Provincie Overijssel)

Gemeente Uitgegeven in 2009 (aantal netto hectare)

Almelo 1,47

Borne 1,06

Dinkelland 0,11

Enschede 3,25

Haaksbergen 0,2

Hellendoorn 0

Hengelo 1,86

Hof van Twente 1

Losser 0

Rijssen - Holten 0,51

Oldenzaal 0

Twenterand 0,75

Tubbergen 0,77

Wierden 1,5

Totaal 12,48

51bedrijventerreinen

Direct uitgeefbaar in netto hectare

De 14 gemeenten hebben

samen circa 207 hectare

bedrijventerrein direct

voor uitgifte beschikbaar.

baar terrein. De gemeente Hengelo ontwikkelt dit terrein

voor reguliere bedrijvigheid met een gemengd karakter.

Kleine en middelgrote bedrijven uit de sectoren industrie

(zoals kleinschalige productiebedrijven, elektrotechnische

bedrijven en metaalbewerkingbedrijven), bouw,

transport en distributie, dienstverlening (behalve

zakelijke dienstverlening) en groothandel kunnen hier

een plek vinden. Op deze locatie zijn de milieucate-

gorieën 1, 2 en 3 toegestaan. De kavelgrootte varieert van

1.500 m² tot 8.000 m². Een beeldkwaliteitsplan zorgt voor

de juiste uitstraling van het gebied. Het terrein is op dit

moment gereed voor uitgifte. De eerste bedrijven zijn

reeds gevestigd in hun nieuwe complex.

De gemeente Almelo heeft momenteel circa 65 hectare

direct uitgeefbaar bedrijventerrein, verspreid over de

terreinen Bedrijvenpark Twente-Noord (22,71 hectare)

en XL Businesspark Twente (38 hectare). Er wordt

nu gewerkt aan de invulling van dit terrein. Op het

Bedrijvenpark Twente-Noord is ook nog 15,39 hectare

in particulier eigendom. Deze grond is ook direct voor

uitgifte beschikbaar.

De gemeente Oldenzaal biedt op het bedrijventerrein

Het Hazewinkel Noordwest 2,85 hectare direct

uitgeefbaar bedrijventerrein aan.

Type werklocatie: a = zeehaventerrein b = bedrijventerrein c = economische zones d = kantorenpark

Gemeente Plaats Terrein Aantal hectaren (gemeente) Aantal hectaren (particulier) Type werklocatie

Almelo Almelo Buitenhaven 1,77 1,91 B

Almelo Wendelgoor 0 1,25 B

Almelo Bedrijvenpark Twente-Noord 22,71 15,39 B

Almelo Turfkade 1,69 0 B

Almelo XL Businesspark Twente 38 0 B

Borne Borne Buren-De Veldkamp 8,24 0 B

Dinkelland Deurningen Veldzijde-West 0,76 0 B

Ootmarsum Ootmarsum 2,33 0 B

Denekamp Sombeek 0,15 0 B

Enschede Enschede Business & Science Park 4,71 0 D

Enschede Havengebied 1,66 0 B

Enschede Marssteden 1,52 0 B

Enschede Oosterpoort 0 0,6 C

Enschede Josink Es 7,17 0 B

Enschede Roombekerveld 2,1 1,3 B

Enschede Op de Brouwerij 3,03 0 B

Enschede Euregio Bedrijvenpark 10,68 0 B

Enschede Westerval 1,52 0 B

Enschede Zuiderval-Kotmansplaats 0 7,23 B

Haaksbergen Haaksbergen Stepelo 0 2,7 B

Hellendoorn Haarle Bloemeweide 0,9 0 B

Hengelo Hengelo Twentekanaal Zuid 4,5 0 B

Hengelo Westermaat KW II 4,1 0 B

Hengelo Westermaat Noord I 0,2 1,8 B

Hengelo Westermaat Noord II 12,21 0 B

Hengelo ’t Oosterveld 16,94 0 B

Hof van Twente Goor Haven Twentekanaal 0,3 0 B

Goor Zenkeldameshoek, fase II 23,6 0 B

Oldenzaal Oldenzaal Hazewinkel Noordwest 2,85 0 B

Rijssen - Holten Holten Vletgaarsmaten 2A (west) 7,42 0 B

Holten Vletgaarsmaten 2B (zuid) 6,42 0 B

Rijssen Plaagslagen 1,02 0 B

Tubbergen Tubbergen De Haar V 0 2,78 B

Geesteren Lutkeberg IV 0,69 0 B

Twenterand Westerhaar Garstelanden III 0,41 0 B

Den Ham Kroezenhoek 0,51 0 B

Vroomshoop Vroomshoop Oost 0,14 0 B

Vriezenveen Almeloseweg Oost 11,05 0 B

Wierden Wierden Weuste Noord 6 0 B

Totaal 207,30 34,96

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

52Hazewinkel Noordwest (23 hectare uitgeefbaar

bedrijventerrein) is een gemengd bedrijventerrein aan

de A1 tussen de spoordijk en de Visschedijkweg.

De gemeente Borne heeft op dit moment 8,24

hectare direct uitgeefbaar bedrijventerrein, namelijk

Buren-De Veldkamp. Deelgebied De Veldkamp van

bedrijventerrein Buren ligt gunstig, in de nabijheid

van Westermaat Plein aan de rijksweg Hengelo-Borne.

De onderdoorgang van de spoorlijn Almelo-Hengelo

is gereed en het bedrijventerrein is nu bereikbaar via

de Amerikalaan. De gemeenten Borne en Hengelo

ontwikkelen dit bedrijventerrein samen. De Veldkamp

ligt centraal in de regio Twente op de grens van de

gemeenten Borne en Hengelo. Vanwege die centrale

ligging heeft de locatie niet alleen een belangrijke

lokale, maar zeker ook een regionale betekenis. Zij zal

ruimte bieden aan een breed scala van bedrijvigheid:

van installatiebedrijven, handel en transport tot en met

productiebedrijven met milieucategorie 4. Vanwege de

omvang van het terrein en de verschillende potenties

van delen ervan is het gebied gesegmenteerd met

bijbehorende kavelgrootten, die kunnen variëren van

zo’n 1,5 hectare tot 2 hectare. De totale omvang van

De Veldkamp is circa 70 hectare bruto, waarvan zo’n

40 hectare netto uitgeefbaar is. Het beeldkwaliteitsplan

zorgt voor een actuele en goede uitstraling van het

gebied; het geeft onder andere richtlijnen ten aanzien

van de gewenste verkaveling, het bebouwingsbeeld,

Deelgebied De Veldkamp van

bedrijventerrein Buren ligt

gunstig, in de nabijheid van

Westermaat Plein aan de

rijksweg Hengelo-Borne.

Op termijn uitgeefbaar in netto hectare

Planfase:onherroepelijk bestemmingsplan = 1

vastgesteld bestemmingsplan = 2 ontwerp bestemmingsplan = 3

plan in structuurvisie = 4ruimtelijk plan = 5

Type werklocatie: zeehaventerrein = A bedrijventerrein = B

economische zones = C

Gemeente Plaats Terrein Aantal hectaren (gemeente)

Aantal hectaren (particulier)

Planfase (1-4) Type terrein

Almelo Almelo Twentepoort 1,57 0 1 B

Almelo XL Businesspark Twente 11 73 1 B

Almelo Rijksweg 36 NO4 26,63 0 4 B

Almelo Bedrijvenpark Twente 2,01 0 1 B

Almelo Turfkade 1,78 0 1 B

Almelo Aadijk Noord 30,63 0 3 en 4 B

Almelo Weezebeeksingel 5 0 4 nnb

Almelo Rijnbeek 4 0 4 nnb

Almelo Weggeler 4 0 4 C

Borne Borne Buren - De Veldkamp 19,4 0 1 B

Borne Buren - 't Oldhof 13,5 0 4 B

Borne Buren - De Kluft 19,7 0 4 B

Enschede Enschede Bleekweg 1,8 0 1 B

Boekelo De Blekerij 0 1,03 2 B

Enschede Kop Marssteden 5 0 4 B

Usselo Usseler Es 58 0 3 B

Enschede Boeldershoek West 0 5 4 B

Haaksbergen Haaksbergen Stepelerveld 34 0 3

Haaksbergen Vregelingshoek 13 0

St. Isodorushoeve Uitbr. St. Isodorushoeve 3 0 4

Hengelo Hengelo Westermaat - Plein 2,6 0 2 C

Hellendoorn Nijverdal Het Lochter III 25,9 0 1 B

Nijverdal Derde Kampsweg 5 0 4

Hellendoorn Kruidenwijk - Zuid 2,5 0 1 B

Oldenzaal Oldenzaal Jufferbeek Zuid 21 0 1 B

Rijssen-Holten Holten Vletgaarsmaten 2B (Zuid) 3,83 3 1 B

Holten Vletgaarsmaten 2A (West) 1,96 0 1 B

Holten Vletgaarsmaten 2C 11,3 0 4 B

Holten De Keizer 0 3,5 3 B

Enter Enter-Rijssen 5,8 6,35 2 B

Tubbergen Geesteren Lutkeberg V 2 0 4

Albergen Zuid-Esch II 3,5 0 5

Tubbergen Heerenbrinck Fase 1 7 0 4

Twenterand Westerhaar Garstelanden 4 fase 1 3,8 0 4

Westerhaar Garstelanden 4 fase 2 4,1 0 4

Vroomshoop Vroomshoop Oost Uitbr. 10 0 4

Vriezenveen Oosterweilanden 25 0 4

Wierden Enter Enter-Rijssen 12 0 2 B

Wierden Weuste-Noord fase II 9 0 4

Totaal 410,31 91,88

53bedrijventerreinen

de uitgangspunten voor de kavelinrichting en de

inrichting van de openbare ruimte. Op het bedrijven -

terrein wordt parkmanagement toegepast.

De gemeente Hof van Twente heeft op dit moment

23,9 hectare direct uitgeefbaar bedrijventerrein, waarvan

23,6 hectare op het bedrijventerrein Zenkeldamshoek,

fase II in Goor. Zenkeldamshoek is een nieuw, ruim

opgezet bedrijvenpark bij de entree van Goor, centraal

in Twente. Het park biedt ruimte voor een grote

verscheidenheid aan bedrijven in de milieucategorieën

2 tot en met 4a. De kavels variëren in omvang van

800 m² tot meer dan 2 hectare.

De gemeente Rijssen-Holten heeft in Holten op de

Vletgaarsmaten in totaal 13,84 hectare direct uitgeefbaar

bedrijventerrein.

Op termijn beschikbare terreinen

In Twente is bij de gemeenten op termijn circa 410

hectare aan uitgeefbare grond aanwezig, een sterke

stijging van 13%. Ook is er nog circa 92 hectare op

termijn uitgeefbare grond bij particulieren in bezit.

Dit is zichtbaar door de stijging aan direct uitgeefbare

terreinen en de daling van lange termijn plannen.

Het tweede deel van het XL Businesspark Twente in

Almelo beslaat nog 84 hectare waarvan 73 hectare in

particulier eigendom is. Almelo zal op termijn beginnen

met de ontwikkeling van Almelo Noord, een van de

nieuwe, moderne en goed bereikbare bedrijventerreinen

waarmee Almelo zijn economische groei wil realiseren

in het kader van het Masterplan Almelo. Het bedrijven-

terrein krijgt in totaal een bruto oppervlakte van

40 hectare waarvan nu nog circa 30 hectare netto

uitgeefbaar is.

Enschede zal op de lange termijn beginnen met de

ontwikkeling van de Usseler Es, waar de land schap-

pelijke en cultuurhistorische waarden behouden

blijven. Voor de behoefte die niet binnen de bestaande

bedrijventerreinen opgelost kan worden, is de Usseler Es

aangewezen als gebied waarbinnen 38 hectare netto

bedrijventerrein beschikbaar moet komen. De Usseler Es

is strategisch gelegen in de hoek van de Westerval en

de A35. Zowel van buitenaf - via de A1 en de A35 - als

vanuit Enschede is de Usseler Es uitstekend te bereiken.

Het Gezondheidspark ligt aan de westzijde van Hengelo.

Op dit thematische bedrijventerrein zijn nu reeds het

Streekziekenhuis Midden Twente en Trivium gevestigd.

Momenteel wordt er verder gewerkt aan de uitbreiding

van dit zorgterrein. Er mogen zich alleen bedrijven

vestigen die zich bezighouden met gezondheidsdiensten

of een directe relatie daarmee hebben.

De gemeente Haaksbergen gaat op termijn Stepelerveld

uitgeven. Het plangebied van de uitbreiding

Stepelerveld is begrensd door de Hengelosestraat

Enschede zal op de lange termijn

beginnen met de ontwikkeling

van de Usseler Es, waar de

landschappelijke en cultuur-

historische waarden behouden

blijven.

't Oosterveld in Hengelo is een van de toplocaties in Twente.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

54(N739) aan de westzijde en de Kolenbranderweg aan

de oostzijde. Aan de zuidzijde ligt een watergang op

de grens met het bestaande bedrijventerrein Stepelo

en aan noordzijde het landelijk gebied. De gebouwen

moeten een passende kwaliteit uitstralen, bijvoorbeeld

door gebruik van natuurlijke kleuren en/of materialen.

De gemeente Haaksbergen is van zins de deelname

aan parkmanagement bij de uitgifte van het terrein te

verplichten.

Dit najaar begint de gemeente Oldenzaal met het

bouwrijp maken van het nieuwe bedrijventerrein

Jufferbeek-Zuid. Oldenzaal krijgt er aan de zuidwestkant

20 hectare bedrijventerrein bij, in de toekomst gevolgd

door nog eens tien hectare in Jufferbeek-Noord. Zuid

ligt tussen de A1 en het spoor, de rondweg N342 en de

Heideweg, Noord tussen de N342, de Heideweg, het

spoor en de Ossenmaatstraat. De gemeente wil vooral

op de zichtlocaties een hoogwaardige beeldkwalieit.

De bedrijven op deze toplocatie moeten de uitstraling

krijgen van de vroegere textielfabrieken. Jufferbeek-Zuid

krijgt bij de op- en afritten Oldenzaal-West van de A1

een rechtstreekse aansluiting met verkeerslichten op de

snelweg. In 2011 worden hier de eerste bedrijfskavels

uitgegeven.

XL Businesspark Twente

Het XL Businesspark is een gezamenlijk onderneming

van de netwerkstadgemeenten Almelo, Borne, Hengelo

en Enschede alsmede de provincie Overijssel.

Op het XL Businesspark is 49 hectare uitgeefbaar

terrein beschikbaar. Daarbij gaat het om de vestiging

van bedrijven in handel, logistiek en industriële

activiteiten die meer dan 2 hectare nodig hebben.

Kijkt men naar de uitgifte van kavels die men doorgaans

lokaal wegzet, dan gaat het bij het Businesspark om een

bepaald marktsegment, dat met name vanuit regionale

optiek van groot belang is. Het XL Businesspark

biedt ondernemingen een veilige en hoogwaardige

vestigingsplaats met uiterst moderne voorzieningen

op een uitstekende zichtlocatie, gelegen aan de A35

met een rechtstreekse aansluiting op deze snelweg.

Daarnaast is de aanleg gepland van een kade aan het

Twentekanaal zodat dit terrein ook per schip bereikbaar

wordt.

Dit najaar begint de

gemeente Oldenzaal met het

bouwrijp maken van het

nieuwe bedrijventerrein

Jufferbeek-zuid.

Nieuwbouw aan De Ossenboer, deel van het havengebied

in Enschede.

55bedrijventerreinen

Zuiderval is meer dan alleen een

kantoorlocatie, want het heeft

ook een woonfunctie en er zijn

talrijke voorzieningen.

Almelo heeft momenteel circa 65 hectare direct uitgeefbaar bedrijventerrein, onder meer op Bedrijvenpark Twente.

Grootschalige binnenstedelijke

herstructureringsprojecten

Zuiderval

Met de GEM Zuiderval wordt gewerkt aan de

ontwikkeling van de Zuiderval als toplocatie voor

kantoren in Enschede. Het aanbod voor kantoren is zeer

divers, er is ruimte voor zowel de kleinere als de grote

kantoorgebruikers. De Rabobank en Ten Kate Huizinga

hebben aangegeven hun regionale hoofdkantoor naar

de Zuiderval te gaan verplaatsen. Ook Van der Valk

opent een vestiging aan de Zuiderval. Het plangebied

omvat circa 40 hectare en is daarmee een van de

grootste binnenstedelijke herstructureringsgebieden

in Nederland. Zuiderval is meer dan alleen een

kantoorlocatie, want het heeft ook een woonfunctie en

er zijn talrijke voorzieningen. De gevarieerde bebouwing

versterkt elkaar en geeft de locatie een unieke identiteit.

Zuiderval bestaat uit zes deelgebieden: Kotmanpark,

Kotmanplaats, Cromhoffpark, Eeftink, Janninkkwartier

en Hofkwartier. Ieder deel heeft zijn eigen specifieke

functie. Vanaf de snelweg A35 is Kotmanpark het eerste

deelgebied aan de westzijde van de weg. In Kotmanpark

zijn woningen gebouwd en er komen moderne

kantoorpanden. Halverwege de snelweg en het centrum

ligt - aan de oostzijde - Eeftink. Hier komen kantoren

op maat: de wensen van de ondernemer zijn het

uitgangspunt. Tegenover het Eeftink ligt Cromhoffpark.

In deze parkachtige omgeving staat een deel van de

futuristisch vormgegeven Scholingsboulevard. Dicht

bij het centrum, binnen de singel, liggen de twee

deelgebieden Hofkwartier en Janninkkwartier. In

Hofkwartier wordt een rijke variatie aan woningen

gebouwd en in Janninkkwartier worden werken, wonen

en vrije tijd gecombineerd. Eeftink en Kotmanpark

bieden de ondernemer de kans zich te vestigen naar

eigen wensen. Hier kan hij zijn eigen kantoorpand

neerzetten of zich vestigen in een verzamelgebouw.

In Kotmanpark staan vrije kavel woningen, maar ook

rijwoningen met een moderne, strakke architectuur.

Hofkwartier wordt een vriendelijk en sfeervol

stadswijkje.

Roombeek

Er is nu 62 hectare voor wonen, ondernemen,

ontspannen, horeca, cultuur, architectuur en onderwijs,

op een steenworp afstand van de binnenstad van

Enschede.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

56Roombeek is opgebouwd uit verschillende buurten.

Elke buurt heeft of krijgt zijn eigen vorm en karakter. Er

ontstaat een gemengd en stedelijk beeld van vrijstaande

en geschakelde huizen, rijtjeshuizen, appartementen,

woon-werkeenheden en bedrijfsruimten. Door deze

combinatie van wonen en werken, kunnen in principe

alleen bedrijven in milieucategorie 1 en 2 zich hier

vestigen. Roombeek heeft een unieke ligging. Het is goed

bereikbaar met de auto en het openbaar vervoer. Op de

fiets ben je binnen een paar minuten in het hart van de

stad.

Hart van Zuid

Hart van Zuid is een terrein van 50 hectare bij het

centrum van Hengelo, gelegen tussen het station en

het Twentekanaal. Waar vroeger het bedrijvig hart van

Hengelo klopte, verrijst nu het Hart van Zuid. Op de

plaats van de in onbruik geraakte fabriekscomplexen

van Stork en Dikkers wordt bijna vijftig hectare nieuw

Hengelo gebouwd. Het is een nieuw stadsdeel waar

iedereen naast elkaar kan wonen, werken, leren en

recreëren en dat een plek met zo’n rijk verleden een

spannende toekomst geeft. Het industriële verleden

blijft voelbaar; de vroegere geslotenheid van het

gebied maakt plaats voor openheid en dynamiek. Wat

blijft is de bestaande bedrijvigheid; het aanwezige

industriële erfgoed blijft behouden. Zo krijgen

voormalige fabriekscomplexen een nieuwe bestemming.

Daaromheen worden ambitieuze plannen ontwikkeld

die voor een variatie aan functies en een diversiteit

aan bewoners en bezoekers moeten zorgen. Bestaande

sociale, educatieve en culturele voorzieningen

blijven bewaard en worden waar nodig aangevuld.

Nieuwe technieken, zoals breedbandaansluitingen en

duurzaam waterbeheer, worden ingezet om in Hart

van Zuid comfortabel te kunnen leven en het gebied

een eigentijds en hoogwaardig karakter te geven. De

ligging is goed: aan de zuidzijde van het centrum,

met als entree het Centraal Station Twente aan de

noordzijde van het plangebied en het Twentekanaal aan

de zuidzijde. Door de nabijheid van de A1 en de A35 is

Hart van Zuid uitstekend bereikbaar met zowel de auto

als het openbaar vervoer. De Laan Hart van Zuid zorgt

voor een goede ontsluiting van de invalswegen naar

het centrum. Tot 2018 wordt Hart van Zuid, een van

de grootste naoorlogse stadsvernieuwingsprojecten, in

delen opgeleverd. De eerste bouwwerken zijn inmiddels

gereed.

Masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal

Het masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal

voorziet in een integrale herontwikkeling van circa

38 hectare rondom het huidige station. Door de

doorgaande spoorverbinding vanaf Hengelo richting

Tot 2018 wordt Hart van Zuid,

een van de grootste naoorlogse

stadsvernieuwingsprojecten, in

delen opgeleverd.

Enschede heeft circa 32 hectare direct uitgeefbaar

bedrijventerrein, onder meer op Josink Es.

57bedrijventerreinen

Het bestaande stationsplein in

Oldenzaal wordt heringericht

waarbij historische gebouwen een

meer prominente plek krijgen.

Bedrijventerrein Havengebied in Enschede.

Duitsland over een lengte van circa 1.300 meter verdiept

aan te leggen en het groene en cultuurhistorische

karakter te herintroduceren, ontstaat een woon-,

werk- en verblijfsgebied waarmee de regionale

verblijfsfunctie van Oldenzaal wordt versterkt.

Het bestaande stationsplein wordt heringericht waarbij

historische gebouwen een meer prominente plek krijgen.

Ook het oude ziekenhuis krijgt een prominentere

functie aan het plein. De gemeente werkt nu aan een

beeldkwaliteitsplan voor de openbare ruimte, waarbij

men door middel van inrichting en materiaalgebruik

een relatie wil leggen met het textielverleden. Door het

talud aan de zuidzijde van de halfverdiepte sporen deels

af te graven en als plein in te richten, wordt openheid

gecreëerd. Het nieuwe plein krijgt een groene inrichting,

passend bij de sfeer van Oldenzaal en wordt begrensd

door kantoren en woningen. Passagiers die uitstappen

krijgen meteen zicht op een aantal kenmerkende

elementen van Oldenzaal: zicht op het landschap,

openheid en groen. Om het groene beeld van Oldenzaal

verder te versterken, worden auto’s zoveel mogelijk uit

het zicht gehouden en ondergebracht in groene taluds.

Masterplan Almelo

Het Masterplan is bedoeld als antwoord op

vraagstukken die Almelo heeft op het gebied van

kwaliteiten en problemen, kansen en bedreigingen.

Almelo wil meer inwoners aan de stad binden,

vooral jongeren, hoger opgeleiden en gezinnen.

Daarbij hoort een bruisende binnenstad, een compact

en hoogwaardig centraal winkelgebied en goede

voorzieningen, bijvoorbeeld op cultureel en educatief

gebied. Het Masterplan is niet één groot plan, maar

een raamwerk van afzonderlijke plannen. Het laat

zien wat de samenhang tussen die plannen is en langs

welke hoofdlijnen en welke structuren de stad zich

kan ontwikkelen. Het Masterplan geeft tevens aan wat

de samenhang is tussen de plannen op verschillende

schaalniveaus.

Er zijn verschillende grote opgaven in het Masterplan,

waarin wordt ingegaan op de bevolkingssamenstelling,

een aantrekkelijke binnenstad, een betere aansluiting

tussen de verschillende structuren en intensievere

samenwerking met de buurgemeenten.

Een belangrijke uitwerking van het Masterplan is het

Binnenstadsplan, want ontwikkeling van de binnenstad

is van groot belang voor de toekomst van Almelo. In

dit stedenbouwkundig plan staan voorstellen voor een

ingrijpende vernieuwing van de binnenstad, die een

identiteit krijgt die ze verdient: krachtig, eigenzinnig en

met een dynamische uitstraling. Een tweede speerpunt

binnen het Masterplan is het plan Waterrijk. Almelo

als waterstad van Twente is de nieuwe identiteit waar

Almelo op koerst bij de stedelijke vernieuwing en de

daarmee samenhangende functionaliteit en vormgeving.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

58

59infrastructuur

Rekeningrijden, kilometerheffing en kilometerprijs zijn

samenvattende termen die worden gebruikt voor het

betalen voor het gebruik van de auto, niet voor het bezit

ervan. Het is de bedoeling dat in de toekomst deze wijze

van ‘anders betalen voor mobiliteit’ de trend wordt.

In juli 2008 besloot het kabinet om de aanschafbelasting

en de motorrijtuigenbelasting te schrappen en hiervoor

in de plaats de kilometerprijs in te voeren. Deze

wijzigingen in het belastingstelsel zijn een poging

om de verkeersdruk te verminderen. De demissionair

minister van Verkeer en Waterstaat, Eurlings, stuitte

bij de invoering echter op de nodige problemen. Het

systeem blijkt technisch zo ingewikkeld dat hij het

vooralsnog niet aandurfde om automobilisten vanaf eind

2011 per gereden kilometer aan te slaan. Voor volgend

jaar staat echter een proef met 60.000 auto’s - voorzien

van een zender - gepland. Opvallend is dat door de

huidige kredietcrisis het aantal files met 15% is gedaald.

Door de recessie is er minder zakelijk verkeer op de

autosnelwegen en op de luchthavens.

Filedruk

Om files van verschillende lengte en duur vergelijkbaar

te maken, is het begrip filezwaarte geïntroduceerd.

De filezwaarte is gelijk aan de gemiddelde lengte x

de duur van de file. De filezwaarte wordt uitgedrukt

in kilometerminuten. Dit betekent dat een file van 10

kilometer die één uur duurt 600 kilometerminuten

filezwaarte oplevert. De totale filezwaarte over een

bepaalde periode en locatie is de som van de filezwaarte

van de files die zich in desbetreffende periode op

die locatie hebben voorgedaan. In de tabel hieronder

staat een overzicht van de verkeersknooppunten in

Overijssel.

Weginfrastructuur

Een goede bereikbaarheid is noodzakelijk om de

concurrentiekracht van Twente in Nederland en in

Europa te versterken. Het doorgaande verkeer heeft

Opvallend is dat door

de huidige kredietcrisis

het aantal files met 15%

is gedaald.

Snelweg Traject van Traject naar Koplocatie Filezwaarte 2008

Filezwaarte 2009

Groei

A1 Hengelo Apeldoorn Voorst-Beekbergen 25.165 21.092 -16%

A1 Apeldoorn Hengelo Deventer Oost-Bathmen 29.676 17.864 -40%

A1 Apeldoorn Hengelo IJsselbrug-Deventer 10.408 7.819 -25%

A1 Hengelo Apeldoorn Azelo-Rijssen 5.007 5.604 12%

A1 Hengelo Apeldoorn Twello-Voorst 5.875 5.494 -6%

A1 Apeldoorn Hengelo Voorst-Twello 2.218 5.270 138%

A1 Apeldoorn Hengelo Markelo-Rijssen 1.021 4.025 294%

A1 Apeldoorn Hengelo Apeldoorn Zuid-Beekerbergen 7.295 3.962 -46%

A1 Hengelo Apeldoorn Lochem-Bathmen 6.428 3.948 -39%

A1 Apeldoorn Hengelo Bathemn-Lochem 4.237 3.126 -26%

A1 Apeldoorn Hengelo Rijssen-Azelo 5.369 2.786 -48%

A1 Hengelo Apeldoorn Ijsselbrug-Twello 5.349 2.645 -51%

A1 Hengelo Apeldoorn Markelo-Lochem 3.339 2.120 -37%

A1 Apeldoorn Hengelo Lochem-Markelo 1.582 1.738 10%

A1 Hengelo Apeldoorn Rijssen-Markelo 6.826 1.634 -76%

N35 Gronau Enschede Enschede Oost- A35 Enschede Zuid 64 802 1153%

A35 Almelo Enschede Almelo Zuid-Azelo 232 651 181%

A35 Almelo Enschede Azelo-Borne West 1.147 563 -51%

A35 Enschede Almelo Enschede West-Hengelo Zuid 1.010 506 -50%

A35 Almelo Enschede Loofriet-Hengelo Zuid 1.483 491 -67%

A35 Almelo Enschede Buren-Delden 320 421 32%

N35 Almelo Zwolle Brug Overijssels Kanaal-Hoonhorst 0 389 -

N35 Zwolle Almelo Heino Zuid-Deventer 0 296 -

N35 Almelo Zwolle Deventer-Heino Zuid 0 292 -

A35 Enschede Almelo Azelo-Almelo Zuid 170 224 32%

A35 Enschede Almelo Buren-Borne West 287 219 -24%

A35 Enschede Almelo Hengelo Zuid-Loofriet 431 192 -55%

A35 Almelo Enschede Hengelo Zuid-Enschede-West 1.566 176 -89%

A35 Enschede Almelo Borne West-Azelo 1.058 143 -86%

N35 Enschede Gronau A35 Enschede Zuid-Enschede Oost 684 98 -86%

Filedruk (bron: Rijkswaterstaat; bewerking: I&O Research)

De filezwaarte is gelijk aan de gemiddelde lengte x de duur van de file. De filezwaarte wordt uitgedrukt in kilometerminuten.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

60geen relatie met Twente, maar gebruikt wel dezelfde

infrastructuur. De verwachting is dat dit doorgaande

verkeer de komende jaren toeneemt, door de groei

in de internationale verplaatsingen van personen en

goederen. Het is belangrijk om alle verkeersstromen

goed te faciliteren. De weginfrastructuur in Twente

verdient de nodige aandacht zodat de kwaliteit, de

doorstroming en de capaciteit van de regionale (hoofd-)

wegen en ook de Rijkswegen voldoende geschikt

zijn voor het toekomstige verkeer. Het zogenaamde

onderliggende wegennet van de Twentse gemeenten

en de provincie Overijssel is vooral van belang voor de

interne bereikbaarheid van Twente. De Rijkswegen in

Twente spelen een belangrijke rol voor de afwikkeling

van zowel het interne als het externe verkeer van, naar

en door Twente. De A1, A35, N18 en N36 vervullen een

zeer belangrijke rol voor het onderhouden en stimuleren

van economische relaties met andere economische

centra in Nederland en Europa.

A1

De Rijksweg A1 is voor Nederland een van de

belangrijkste hoofdwegen, economisch gezien zelfs de

belangrijkste van Nederland. In het bijzonder is de weg

van belang voor Twente vanwege de verbinding met

de Randstad (onder andere Schiphol en Rotterdam).

De A1 is ook de internationale hoofdtransportas tussen

Nederland en de rest van Europa (vooral Duitsland,

Scandinavië en de nieuwe Oost Europese EU-landen).

Het is van groot belang dat de weg als transportas

zijn functie in de toekomst goed kan vervullen. Het

vrachtverkeer is de laatste jaren sterk gegroeid. Steeds

vaker wordt de rechterrijstrook op de A1 ingenomen

door vrachtverkeer. Dit maakt dat het goed functioneren

van de snelweg in gevaar komt.

Rijkswaterstaat is in juli begonnen met een proef om

‘achteruitslaande filegolven’ te bestrijden. Tussen

Markelo en Lochem, richting Deventer, wordt aan de

middenbermzijde een drie kilometer lange rijstrook

(golfbreker) ingevoegd. Een filegolf is een korte file

die niet op één plaats blijft, maar zich verplaatst tegen

de rijrichting in. Zo’n golf ontstaat als het verkeer aan

de voorkant van de file weer gaat rijden, terwijl er

achteraan nog verkeer bijkomt. Het verkeer wijkt uit

naar de golfbreker, zodat de file sneller oplost. De A1

is de eerste plaats in Nederland waar de proef wordt

toegepast. De golfbreker zorgt ervoor dat de file niet zo

snel in de lengterichting naar ‘achteren’ beweegt, maar

dat de file breder wordt. De file blijft als het ware in de

golfbreker ‘hangen’.

A35

De Rijksweg A35, die loopt vanaf de Duitse grens

bij Enschede tot Zwolle, is voor Twente van belang

als verbinding met andere regio’s in het land en

Duitsland. Daarnaast vervult de Rijksweg A35 een

Het is van groot belang dat

de A1 als transportas zijn

functie in de toekomst goed

kan vervullen.

Bedrijventerrein De Veldkamp in Borne is nu goed

ontsloten dankzij de tunnel van de Amerikalaan onder het

spoortracé Borne-Hengelo.

De Auke Vleerstraat in Enschede is een belangrijke verkeersader.

61infrastructuur

zeer belangrijke functie binnen Twente. Het is de

hoofdweg die de steden in Twente met elkaar verbindt.

Er wordt voortdurend gewerkt aan de verbetering

van de Rijksweg A35. Belangrijk voor Twente is de

opening van een nieuw deeltracé van de rijksweg en de

toekomstige realisatie van de zogenaamde combitunnel

in Nijverdal, die volgens plan in 2013 gereed is. Daarbij

worden de spoorlijn en de rijksweg in een tunnel door

Nijverdal geleid. Dit wordt een belangrijke verbetering

in de verbinding Twente-Zwolle. Verdere verbeteringen

voor de kortere termijn zijn in voorbereiding voor

de omgeving Zwolle en voor het totale tracé van de

N35 van Zwolle naar Almelo wordt op termijn een

planstudie gestart.

Fietssnelweg F35

De fietssnelweg tussen Hengelo en Enschede wordt

nog dit jaar aangelegd. Dat moet ook wel, want anders

vervalt de rijkssubsidie voor het project. Het Rijk draagt

evenals de gemeenten Hengelo en Enschede 1 miljoen

euro bij aan het deelproject tussen grofweg De Grolsch

Veste in Enschede en de Kuipersdijk in Hengelo.

Het Hengelose gedeelte van de fietssnelweg langs het

spoor oogt nog als een karrenspoor. Tien jaar geleden

waren er al plannen om de onverharde weg te asfalteren.

Twee jaar geleden meldde wethouder Jan Bron bij zijn

aantreden dat hij ervoor zou zorgen dat het fietspad net

als in Enschede geasfalteerd zou worden. Tot nog toe

lukt het hem niet het pad fatsoenlijk berijdbaar

te maken, maar in oktober begint de aanleg.

Het pad is onderdeel van de snelle fietsroute tussen

beide steden en slechts een klein onderdeel van de

55 kilometer lange ‘snelweg’ die uiteindelijk van

Glanerbrug tot de Sallandse Heuvelrug loopt.

De aanleg zal naar verwachting drie maanden duren.

Eerst wordt er op de hele route rood asfalt gelegd,

daarna wordt de fietssnelweg verder aangekleed.

Vanwege de sociale veiligheid is verlichting langs het

pad gewenst. Duidelijk is ook dat het brede fietspad

een eigen bewegwijzering krijgt om de herkenbaarheid

te vergroten. De bedoeling is om de fietsers op de

fietssnelweg waar het kan voorrang te geven op het

andere verkeer.

Enschede

Met de doortrekking van de Rottumerooglaan naar de

Zuiderval krijgt het nog te bouwen hotel Van der Valk

een snelle en korte verbinding met deze invalsweg

en daarmee met de A35. Ook de drie te bouwen

kantoortorens in hetzelfde plangebied Kotmanpark

worden zo ontsloten. De aansluiting met de Zuiderval

krijgt geen verkeersinstallatie.

Verkeer van en naar de Rottumerooglaan is mogelijk

zowel vanaf de binnenstad als vanaf de A35. Bij de

aankoop van grond voor de bouw van het hotel heeft

Van der Valk kenbaar gemaakt zeer sterk te hechten aan

De F35 is onderdeel van de

snelle fietsroute tussen beide

steden en slechts een klein

onderdeel van de 55 kilometer

lange ‘snelweg’ die uiteindelijk

van Glanerbrug tot de Sallandse

Heuvelrug loopt.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

62een directe aansluiting op de Zuiderval. Bewoners van

de achterliggende woningen hebben in diezelfde periode

hun grote zorgen geuit over het verwachte sluipverkeer

door hun woonstraten. Het was aanvankelijk de

bedoeling Kotmanpark, inclusief de kantoren, alleen

via één ontsluitingsweg naar de Wethouder Beversstraat

bereikbaar zou zijn. Dat acht de gemeente nu geen

goede oplossing meer, ook nu er een hotel zal worden

gebouwd. Het zou betekenen dat de toch al zwaar

belaste kruising Wethouder Beversstraat met de

Zuiderval nog meer verkeer te verwerken zou krijgen.

Met het doortrekken van de Rottumerooglaan wordt dit

deels ondervangen.

De aansluiting op de Zuiderval is ingrijpender dan

het op het eerste gezicht lijkt. Aan de overzijde van de

invalsweg moeten de busbaan en de invoegstrook naar

het P&R terrein enigszins worden verlegd. De ruimte

voor aparte rijstroken voor links- en rechtsafslaand

verkeer op de Zuiderval is nu te beperkt. De bedoeling

is verder vanaf de Rottumerooglaan een rechtsafstrook

aan te leggen richting A35 afslag Hengelo, buiten de

verkeerslichten om. Daarover gaat de gemeente in

overleg met Rijkswaterstaat.

De problematiek van de fietsers op het kruispunt

Zuiderval/ Wethouder Beversstraat kan op korte termijn

nog niet worden opgelost, maar een fietstunnel als

mogelijke optie wordt al wel genoemd. De kosten,

circa 1,5 miljoen euro, zijn de grootste belemmering.

Ook de sociale veiligheid speelt een rol bij het al

dan niet kiezen voor aanleg van een fietstunnel.

De situatie wordt bekeken in samenhang met de

plannen voor Kotmanpark. De woningen zijn hier

grotendeels al gebouwd en met de bouw van een

appartementencomplex is begonnen.

Het eerstvolgende project dat op stapel staat is de

bouw van drie kantoortorens variërend van 22 tot

39 meter. De drie torens zijn mooier dan de oude

kantoorblokken. Ook is het gelukt na overleg deze

torens nog vijf meter meer naar de Zuiderval op te

schuiven, zodat ze verder van de woningen af komen.

Personeel en bezoekers die met de auto komen,

bereiken de kantoren straks via de Wethouder

Beversstraat en dan de Schiermonnikooglaan.

Er komt een vrije rechtsafstrook richting Zuiderval.

Het aanvankelijke plan om via de Schiermonnikooglaan

ook het verkeer naar het nog te bouwen hotel Van der

Valk te laten rijden, is volgens alle verkeersdeskundigen

ongewenst.

Waterinfrastructuur

De binnenhavens van Hengelo, Almelo, Enschede en

Hof van Twente zijn belangrijke vestigingsplaatsen

voor de zoutproductie, zand- en grindbedrijven en

betoncentrales, bouwstaalbedrijven, veevoederindustrie,

recyclingindustrie, aardolieproducenten en metaal-

industrie (zware constructies). Vervoer over water is

essentieel voor deze bedrijven.

Het vernieuwde station in Hengelo.

Bij de aankoop van grond

voor de bouw van het hotel

heeft Van der Valk kenbaar

gemaakt zeer sterk te hechten

aan een directe aansluiting

op de Zuiderval.

63infrastructuur

Combi Terminal Twente verlaadt en vervoert zee-

containers. Het overgrote deel van het containertransport

gebeurt over het water met speciale containerschepen.

Daarnaast biedt CTT in combinatie met Bolk Container

Transport de mogelijkheid om containers over de weg

te transporteren. De CTT Terminal is gelegen aan het

Twentekanaal, op het industrieterrein Twentekanaal in

Hengelo. De terminal in Hengelo heeft een oppervlakte

van 26.000 m² en een kade met een lengte van 145

meter. De terminal beschikt over een vrije opslag

van 10.000 m² en heeft een basispakket van 10.000

containers. CTT denkt dit op korte termijn uit te kunnen

breiden naar 15.000 containers.

In totaal beschikt Twente over 3.000 meter openbare

kades. Het aantal binnenschepen dat een lading ophaalt

in Twente is in 2009 (4.877 ladingen) gedaald met 8,1%

ten opzichte van 2008 (5.309 ladingen) en komt hiermee

weer in de buurt van het aantal ladingen in 2003. Met

4.657 komt het aantal lossingen door binnenschepen

in Twente 7,6% lager uit dan in 2008 (5.038) en bereikt

daarmee het niveau van 2005.

Luchthaven Twente

De regio Twente krijgt een burgerluchthaven.

De provincie en de gemeente hebben een structuur -

visie vastgesteld die dit als beste alternatief voor de

ontwikkeling van het gebied aanmerkt.

Het vliegveld komt op de locatie van de voormalige

luchtmachtbasis Twente. De overheden, verenigd in

de Vliegwiel Twente Maatschappij (VTM), verklaren

dat een ‘compacte’ luchthaven met een maximale

capaciteit van 1,2 miljoen reizigers per jaar het beste is

voor de economie en de werkgelegenheid in de regio.

Gerekend wordt op ongeveer 2.700 nieuwe banen.

De eerste vluchten zijn voor 2013 voorzien.

Het vliegveld wordt ontwikkeld als compacte

luchthaven in het groen. De vliegveldgebonden

functies en daaraan gekoppelde vliegveldgebonden

bedrijvigheid worden aan de noordzijde van de start-

en landingsbaan ontwikkeld. Aan de zuidzijde, waar

nu nog de terminal en andere voorzieningen zijn,

wordt nieuwe natuur ontwikkeld. Dit gebied zal

worden toegevoegd aan de Ecologische Hoofdstructuur.

Tevens wordt in het gebied ruimte gegeven aan de

ontwikkeling van leisure, innovatieve bedrijvigheid

en woningbouw. Hiertoe worden vooral de reeds

bebouwde gebieden ingezet waarbij de bestaande

bebouwing en het direct omliggende gebied een

nieuwe functie krijgen.

De overheden, verenigd in de

Vliegwiel Twente Maatschappij

(VTM), verklaren dat een

‘compacte’ luchthaven met een

maximale capaciteit van 1,2 miljoen

reizigers per jaar het beste is

voor de economie en de

werkgelegenheid in de regio.

Aantal reizen (binnenschepen met alle vlaggen) (bron: CBS; bewerking: I&O Research)

Lading in Twente Lossing in Twente

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

20020

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

2001 200820072006 2009200520042003

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

64

65

sociaal-economische ontwikkelingen

Nederland telde op 1 januari 2010 bijna 16,6 miljoen

inwoners, een groei van 89.202 personen op jaarbasis.

Afgelopen jaar is de bevolking van Nederland met

gemiddeld 244 personen per dag gegroeid. Gemiddeld

werden er per dag ongeveer 506 kinderen geboren.

Daar staat tegenover dat er op jaarbasis elke dag 368

mensen overlijden. Verder vestigen zich gemiddeld

404 immigranten per dag in Nederland, terwijl 298

emigranten vertrekken.

Twente

De veertien Twentse gemeenten telden op 1 januari

2010 in totaal 623.432 inwoners, vergeleken met een

jaar ervoor een kleine groei van 0,34%. Deze groei is

minder dan het landelijke gemiddelde en ook minder

dan de groei in Overijssel. Het afgelopen jaar is de

Twentse beroepsbevolking met 19.000 tot circa 267.000

personen gedaald ten opzichte van vorig jaar (circa

286.000). Van de Twentse bevolking maakt 42,8% deel

uit van de beroepsbevolking. Na een voortdurende

groei in de afgelopen jaren zien we nu dat de potentiële

beroepsbevolking in Twente aan het krimpen is.

Economische groei

Het Nederlandse bruto binnenlands product neemt

dit jaar volgens de raming toe met 1,25%. Voor

het komende jaar wordt een bruto binnenlandse

productgroei van 1,75% voorzien. Deze groeicijfers zijn

in historisch opzicht niet opvallend. Wat wel in het oog

springt, is de ongekende scherpte van de economische

terugval in 2009 en van de daaropvolgende terugkeer

van de groei in 2010: van +2% in 2008 naar -4% in

Wat in het oog springt, is

de ongekende scherpte van de

economische terugval in 2009

en van de daaropvolgende

terugkeer van de groei in 2010.

Aantal werkzame personen per sector per april 2009 (Bron: LISA; bewerking: I&O Research)

Aantal vestigingen per 1 januari 2010 in Twente (Bron: Kamer van Koophandel)

Industrie 16%

Detailhandel & Horeca 23%

Zakelijk dienstverlening 12%

Overige dienstverlening 32%

Overige bedrijven 17%Financiën 2%

Agrarisch 6%Industrie 7%

Bouw 10%

Detailhandel 19%

Diensten 42%

Vervoer 3%

Groothandel 11%

Twente Overijssel Nederland

Ontwikkeling aantal werklozen in % van de beroepsbevolking(Bron: Arbeidsmarktprognoses Overijssel)

Ontwikkeling aantal arbeidsplaatsen (Bron: Arbeidsmarktprognoses Overijssel)

100%

101%

102%

103%

104%

105%

106%

108%

107%

109%

110%

progn

ose 2

014

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

662009 tot +1,25% in 2010. Dergelijk scherpe

veranderingen in de groeipercentages van jaar op jaar

hebben zich sinds de jaren zestig en zeventig van de

vorige eeuw niet meer voorgedaan.

Bij de ramingen is geen rekening gehouden met

eventueel nieuw beleid van het aankomende kabinet.

Op basis van de onlangs door het CPB doorgerekende

plannen van diverse partijen valt te verwachten

dat er de komende jaren aanzienlijk bezuinigd zal

worden. Afhankelijk van de mate waarin en de

snelheid waarmee dat gebeurt, wordt de economische

ontwikkeling op korte en middellange termijn meer of

minder geremd. In combinatie met bezuinigingen op

het aantal ambtenaren - bezuinigingen die alle partijen

van plan zijn door te voeren - zal de werkgelegenheid

zich de nabije jaren waarschijnlijk minder gunstig

ontwikkelen dan in de centrale projectie. Of deze

effecten ook al in de ramingsjaren 2010 en 2011 gevoeld

worden, hangt mede af van het tempo waarin de

ombuigingen worden gerealiseerd.

Werkgelegenheid

De werkloosheid loopt in 2011 op tot gemiddeld

6% van de beroepsbevolking, hetgeen neerkomt op

465.000 personen. Naar het zich laat aanzien stijgt het

werkloosheidspercentage van gemiddeld 4,9% in 2009

tot 5,75% dit jaar en 6% in 2011. Gezien de ongekende

productieterugval vorig jaar en het beperkte herstel

dit jaar, valt deze toename mee. De krimp van de

werkgelegenheid in de marktsector in 2010 is geringer

dan eerder was geraamd. Blijkbaar willen en kunnen

Ondernemersvertrouwen investeringen Nederland en Twente (Bron: COEN)Ondernemersvertrouwen export Nederland en Twente (Bron: COEN)

Ondernemersvertrouwen Nederland en Twente (Bron: COEN) Ondernemersvertrouwen omzet Nederland en Twente (Bron: COEN)

Twente Nederland

Dergelijk scherpe

veranderingen in de

groeipercentages van jaar op

jaar hebben zich sinds

de jaren zestig en zeventig

van de vorige eeuw niet meer

voorgedaan.

-60

-40

-20

0

20

40

60

80

100

120

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

0

10

20

30

40

45

50

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

5

15

25

35

-20

-10

0

10

20

30

40

50

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Beroepsbevolking Aantal Arbeidsplaatsen

Ontwikkeling omvang beroepsbevolking en aantal arbeidsplaatsen inTwente (Bron: Arbeidsmarktprognoses Overijssel)

100%

101%

102%

103%

104%

105%

106%

107%

108%

67

sociaal-economische ontwikkelingen

bedrijven een deel van hun personeel langer in dienst

houden dan in eerdere prognoses werd aangenomen.

Twentse Bedrijvigheid

Ondernemers in Oost-Nederland zijn somberder

gestemd dan in de rest van het land. Hoewel de

opgaande lijn richting herstel in het vierde kwartaal

van 2009 doorzette, is het bedrijfsleven in dit deel

van het land voor het eerste kwartaal van 2010

minder optimistisch, vooral als gevolg van de lange,

strenge winter.

Er zijn positieve en negatieve trends: de ontwikkeling

op de binnenlandse markt gaat duidelijk de goede

kant op. Op de buitenlandse markten is het aantal

bedrijven met groei voor het eerst weer groter dan

het aantal bedrijven met krimp. De situatie op de

arbeidsmarkt blijft daarentegen onverminderd slecht.

In het vierde kwartaal van 2009 nam het aantal

bedrijven dat medewerkers ontsloeg weer verder toe.

In Oost-Nederland zijn de Twentse ondernemers

nog steeds het minst positief over de economie.

Het ondernemersvertrouwen ligt hier met -53 lager

dan in de rest van Oost Nederland (-36). Vooral de

verwachtingen voor de export zijn somber

(-25, tegen -13 voor Oost-Nederland).

Twente had ook het meeste last van de strenge

winter, die vooral de talrijke grote bouwbedrijven

trof. De verwachtingen van het Oost-Nederlandse

bedrijfsleven voor het lopende kwartaal pakken

precies andersom uit. Ondernemers verwachten

In Oost-Nederland zijn de

Twentse ondernemers nog

steeds het minst positief over

de economie.

Verzorgingstehuis Ariënsstaete in Enschede.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

68dit kwartaal minder omzet op binnen- en

buitenlandse markten. Over de kansen op de

buitenlandse markten zijn Oost-Nederlandse

ondernemers beduidend somberder dan hun

collega’s in de rest van Nederland. In de personele

omvang wordt daarentegen juist een minder grote

krimp verwacht dan de afgelopen kwartalen. Het

winterse weer is de grote boosdoener als het om de

productiebelemmeringen gaat; vooral de landbouw en

de bouw hebben hier veel last van. De werkloosheid

neemt in de Oost-Nederlandse bouwsector nog sneller

toe dan landelijk. Toch denken de bouwondernemers

dat ze het diepste punt achter zich hebben gelaten.

Groene en grijze druk

De groene druk is de verhouding tussen het aantal

personen van 0-19 jaar ten opzichte van de personen

in de zogenaamde ‘productieve’ leeftijdsgroep van

20-64 jaar. De groene druk geeft een indruk van

het aantal kinderen en jongeren (in beginsel niet

werkend), die moeten worden onderhouden door de

productiviteit van het (in potentie) werkende deel

van de bevolking. Hetzelfde geldt voor de grijze

druk: de verhouding tussen het aantal personen van

65 jaar of ouder ten opzichte van de personen in de

zogenaamde ‘productieve’ leeftijdsgroep van 20-64

jaar. In Twente is de groene druk op dit moment

het grootst in de gemeenten Tubbergen en Rijssen-

Holten. Enschede neemt een opvallende positie in

met een (relatief) lage groene druk. In de meeste

gemeenten zal de groene druk toenemen. De grijze

druk in Twente is in de gemeente Hof van Twente

het grootst. Ook hier zijn de verschillen tussen de

gemeenten groot. Uitschieters zijn verder Haakbergen,

Losser, Dinkelland, Oldenzaal, Borne en Hellendoorn.

Wederom is de positie van Enschede opvallend, maar

ook Twenterand heeft een lage grijze druk.

Twente had ook het meeste

last van de strenge winter,

die vooral de talrijke grote

bouwbedrijven trof.

Verpleeg- en woon/zorgcomplex ´t Dijkhuis in Borne.

69

sociaal-economische ontwikkelingen

In Twente is de groene druk

op dit moment het grootst

in de gemeenten Tubbergen

en Rijssen-Holten.

De groene druk in TwenteDe grijze druk in Twente

De kleinschalige woonvorm Weijdehof in Almelo.

< 25%

25% - 28%

29% - 32%

>=33%

< 38%

38% - 43%

44% - 49%

>=50%

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

70aanbod Het aanbod wordt geregistreerd op 1 juli 2010

en vormt een momentopname. Het aanbod betreft

uitslui tend bestaande, gereed dan wel in aanbouw

of renovatie zijnde en daadwerkelijk binnen twaalf

maanden beschik baar komende en niet reeds uit de

markt genomen objec ten. Bouwplannen blijven derhalve

buiten beschouwing.

bedrijfsruimte Een gebouw, of een gedeelte van

een gebouw, dat bestemd is voor de uitoefening van

een bedrijf, voor productie, opslag en distributie van

goederen. De eventueel in het gebouw aanwezige

kantoor- en showruimte wordt toegerekend aan de

hoofdfunctie van het gebouw. Bedrijfsruimte wordt

gemeten in m² verhuurbaar oppervlak. De ondergrens

voor opname in de statistieken van deze rapportage

is een aaneengesloten ruimte van tenminste 200 m²

verhuurbaar vloeroppervlak.

bedrijventerrein Terrein dat in het bestemmingsplan

is aangewezen voor bedrijvigheid.

bestaande bouw Gerealiseerde vastgoedobjecten,

waarvoor geldt dat er een overgangsperiode wordt

aange houden van twee jaar vanaf de bouwkundige

oplevering, danwel het moment vanaf feitelijk

ingebruikname.

bruto vloeroppervlak (bvo) Oppervlak gemeten op

vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande

scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte

of groep van ruimten omhullen.

direct uitgeefbaar bedrijventerrein Het aantal

hectare terrein dat direct beschikbaar is voor uitgifte,

ontslo ten is en bouwrijp is. Gronden in optie of

strategische reserveringen worden buiten

beschouwing gelaten.

filezwaarte Om files van verschillende lengte en

duur vergelijkbaar te maken, is het begrip filezwaarte

geïntroduceerd. De filezwaarte is gelijk aan de

gemiddelde lengte x de duur van de file. De filezwaarte

wordt uitgedrukt in kilometerminuten. Dit betekent

dat een file van 10 kilometer die één uur duurt en

twee files van 5 kilometer die één uur duren beide

600 kilometerminuten filezwaarte opleveren. De totale

filezwaarte over een bepaalde periode en locatie is

de som van de filezwaarte van de files die zich in

de desbetreffende periode op die locatie voorgedaan

hebben.

gemiddelde woningprijs De gemiddelde verkoopprijs

is de totale koopsom gedeeld door het aantal verkopen.

Er vindt geen weging plaats. Koopsommen lager dan

duizend en hoger dan vijf miljoen euro worden niet

meegenomen.

huurprijzen Huurprijzen worden gewaardeerd in

euro’s per m² verhuurbaar vloeroppervlak per jaar,

exclusief BTW, servicekosten en eventuele andere

vergoedingen.

kantoor Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw,

dat bestemd is voor administratieve werkzaamheden of

dienstverlening. Kantoorruimte die deel uitmaakt van

fabrieks- en bedrijfsgebouwen wordt toegerekend aan de

hoofdfunctie. Kantoorruimte wordt gemeten in m² ver-

huurbaar vloeroppervlak. De ondergrens voor opname in

de vastgoedrapportage is een aaneengesloten ruimte van

tenminste 200 m² verhuurbaar vloeroppervlak.

leegstand Leegstand is het gedeelte van het aanbod

dat per 1 juli 2010 daadwerkelijk leeg staat en direct

beschikbaar is voor derden. In de rapportage is een

onderscheid gemaakt tussen frictie- en langdurige

leegstand.

- langdurige leegstand Kantoorruimten die langer

dan één jaar leeg staan.

- frictie-leegstand Kantoorruimten die korter dan één

jaar leeg staan.

mediane verkooptijd De looptijd van het middelste

object in een reeks verkopen, nadat ze geordend zijn

naar looptijdniveau. De mediaan wordt ook wel het

50-procentpunt genoemd.

71begrippen

nieuwbouw Nieuwbouwobjecten die nog niet eerder

in gebruik zijn genomen en bestaande bouw, die een

ingrijpende renovatie, zowel interieur als exterieur, heeft

ondergaan.

object Een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat door

één of meer muren is gescheiden in zowel hoogte,

breedte of diepte en zelf niet is onderverdeeld door

dergelijke muren.

opname Bij de opname worden transacties geregi-

streerd in het jaar waarin tussen de betrokken par tijen

wilsovereenstemming is bereikt. De opnames moeten

op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht. In geval

van nieuwbouw voor een gebruiker wordt gesproken

van een opname zodra de bouw is gestart. De opname

wordt geregistreerd voor de periode 1 januari 2009 tot

31 december 2009 alsmede de opnames van het eerste

halfjaar van 2010.

op termijn uitgeefbaar bedrijventerrein Aanbod

dat binnen redelijke termijn op de markt beschikbaar

komt en waar de planologische procedure van gestart

is. Het betreft hier uitbreiding van bestaande bedrij-

venterreinen die deel uitmaken van een gefaseerde

ontwikkeling en volledig nieuwe terreinen of nieuwe

terreindelen waarvoor concrete planvorming plaats-

vindt en delen van bestaande bedrijventerreinen die

om uiteenlopende redenen nog niet direct op de markt

gebracht kunnen worden, bijvoorbeeld als gevolg van

bodemverontreiniging.

planvoorraad Dit betreft registraties van alle objecten

die niet binnen twaalf maanden gerealiseerd zijn maar

waarvan de metrages en het product al wel worden

aangeboden op de markt. Planvoorraad wordt geregi-

streerd op 1 juli 2010 en vormt een momentopname.

tophuren De gerealiseerde huren voor nieuwbouw

kantoorruimte zonder turn-key oplevering.

turn-key oplevering Kantoorruimte voorzien van

scheidingswanden en vloerbedekking.

verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Het netto

vloeroppervlak exclusief buitenbergruimten,

installatieruimten, verticale verkeersruimten en inclusief

niet-statische gebouwdelen en glaslijncorrectie.

voorraad kantoorruimte De totale hoeveelheid

kantoorruimte, hetzij verhuurd, in (eigen) gebruik of

leeg. De voorraad kantoorruimte neemt jaarlijks toe

met de opgeleverde nieuwbouwprojecten en gebouwen

die van bestemming wijzigen in een kantoorfunctie.

Daartegenover staat de afname van de voorraad door

sloop van bestaande gebouwen en bestemmingswijzi-

gingen van kantoorgebouwen in andere functies.

vrije markt De markt waar beleggers, particulieren en

projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden aan

nog niet bekende toekomstige huurders en/of kopers.

winkel Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw,

dat bestemd is voor de uitoefening van detailhandel,

met inbegrip van bijbehorende magazijnruimte en/of

werkruimte.

72verantwoording 'De stand van Zaken' - Vastgoedrapportage Twente 2010

Bij de totstandkoming van deze achtste

Vastgoedrapportage Twente is gebruik gemaakt van

vele bronnen van instellingen en marktpartijen. Deze

partijen hebben een grote hoeveelheid cijfermateriaal

aangeleverd voor de onderbouwing van de rapportage.

Om een zo nauwkeurig en betrouwbaar mogelijk

beeld te genereren, zijn vele bedrijven-, winkel-,

en kantorenlocaties gecontroleerd op het aanbod.

Tevens zijn de gegevens geverifieerd bij de (bedrijfs-)

makelaars in Twente en tot slot heeft controle

plaatsgevonden door de betrokken partijen, die ook

aanvullingen hebben gegeven.

Aldus zijn we er als onderzoeksteam opnieuw in

geslaagd om een zeer gedetailleerde beschrijving te

geven van de ontwikkelingen binnen de Twentse

markt. De cijfers worden gebruikt door verschillende

partijen in Twente om hun beslissingen kracht bij te

zetten.

De vastgoedmarkt is niet statisch. Het onderzoeksteam

heeft grote zorgvuldigheid betracht om een zo

betrouwbaar en compleet mogelijk beeld te geven van

de vastgoedmarkt in Twente. Mochten er

mensen zijn die op detailniveau toch nog kleine

verschillen ontdekken, dan vragen wij u vriendelijk

deze informatie met ons te delen, zodat de kwaliteit

van ons onderzoek steeds verder zal toenemen.

Veel dank gaat uit naar E. Willemsen (key-account-

manager Kadaster), drs. M.F.M. Ellenbroek (adviseur

beleidsinformatie Provincie Overijssel), T. ten Vergert

(Kamer van Koophandel Oost Nederland), B. de Groot

(NVM), drs. F. Ten Doeschot en J.M. Dijkers (I&O

Research), betrokken personen van de Twentse

gemeenten en alle makelaars die hebben meegewerkt.

Zonder hun bereidheid tot medewerking zou het

onmogelijk zijn geweest deze Vastgoedrapportage

Twente 2010 te presenteren.

Wouter Tijhuis

Onderzoeker Vastgoedrapportage Twente 2010

colofon

uitvoering onderzoek Wouter Tijhuis

redactie Wouter Tijhuis en ZegKracht, Anno Oude Engberink

eindredactie Paul Wolters, Pieter Schut en Raymond Wolbers

vormgeving TerZake reclame, communicatie, internet

realisatie Twentevisie B.V.

fotografie Angelique Duijn

coverfoto Eric Brinkhorst

drukkerij Roelofs, Enschede

oplage 2.000 exemplaren

verschijning September 2010

copyright Bij overname van teksten of cijfers uit deze uitgave is nadrukkelijke

bronvermelding verplicht en toestemming vereist van de uitgever

internet www.vastgoedrapportage.nl

mail info@vastgoedrapportage.nl

uitgever Stichting Vastgoedrapportage Twente, Hoedemakerplein 1, 7511 JR Enschede

Uitgebreide gegevens over onze founders en sponsors treft u aan op onze site www.vastgoedrapportage.nl

Het Kadaster, de vastgoedspecialistHet Kadaster registreert en verstrekt gegevens over de ligging van vastgoed in Nederland en de daarmee samenhangende rechten, zoals eigendom en hypotheek. Dat geldt ook voor schepen, luchtvaartuigen en ondergrondse netwerken. Deze wettelijke taak borgt de rechtszekerheid: wat is van wie, waar lopen de grenzen. Ook verstrekt het Kadaster gegevens over energielabels en over de ligging van kabels en leidingen. Jaarlijks worden ruim 21 miljoen informatieproducten geleverd aan het notariaat, de makelaardij, de overheid, financiële instellingen, de geo-sector en particulieren. Productielevering en gegevensverwerking vinden grotendeels online plaats. Het Kadaster beheert en levert digitale kadastrale en topografische basiskaarten en beheert het referentiesysteem voor geografische plaatsbepaling. Het treedt op als onafhankelijk adviseur bij gebiedsontwikkeling en ruimtelijke vraagstukken. Internationaal opereert het Kadaster als adviseur voor het afstemmen van Europese geo-informatie en het inrichten van kadastrale registraties. Het Kadaster is een zelfstandig bestuursorgaan en heeft geen winstoogmerk. De omzet in 2009 bedroeg € 245 miljoen. Er werken omstreeks 2.000 (fte) medewerkers, verspreid over een aantal vestigingen in Nederland en een hoofdkantoor in Apeldoorn.

Founders

Sponsors