ventspils, spres iela 11 - possessor · nekustam pašuma, kas atrodas ventspil, spres iel 11,...

www.latio.lv

Nekustam� �pašuma v�rt�jums Pas�t�t�js AS Publisko akt�vu p�rvald�t�js Possessor

Ventspils, Sp�res iela 11 Kadastra Nr. 2700 026 0240

1 / 55

R�ga, 2020. gada 30. marts

Re�. Nr. V/20-1026

Par nekustam� �pašuma, kas atrodas

Ventspil�, Sp�res iel� 11, nov�rt�šanu

AS Publisko akt�vu p�rvald�t�js Possessor Cien�t�s d�mas un god�tie kungi!

P�c J�su pas�t�juma esam veikuši nekustam� �pašuma ar kadastra Nr. 2700 026 0240, kas re�istr�ts Ventspils

pils�tas zemesgr�matas nodal�jum� Nr. 100000598029, un atrodas Ventspil�, Sp�res iel� 11 – zemes gabala

ar kop�jo plat�bu 562 m2 un uz t� esoš� dz�vojam�s m�jas (kadastra apz�m�jums 2700 026 0240 001) ar

kop�jo plat�bu 67,1 m2 un ve�as mazg�tavas (kadastra apz�m�jums 2700 026 0240 003) ar kop�jo plat�bu 9,3

m2 un š��a (kadastra apz�m�jums 2700 026 0240 004) ar kop�jo plat�bu 24,1 m2 (turpm�k tekst� – v�rt�jamais

objekts), nov�rt�šanu. V�rt�jums satur m�su viedokli par iepriekšmin�t� nekustam� �pašuma tirgus v�rt�bu.

Apskatot objektu dab�, tika konstat�ts, ka uz zemes gabala atrodas pal�g�ka ar kadastra apz�m�jumu 2700

026 0240 007. LR VZD kadastra datos un Zemesgr�mat� �pašumties�bas uz pal�g�ku nav re�istr�tas. Min�t�

pal�g�ka ir mazv�rt�ga b�ve un t�s ietekme uz �pašuma tirgus v�rt�bu ir neb�tiska.

V�rt�šanas uzdevums un m�r�is ir sniegt Pas�t�t�jam sl�dzienu par v�rt�jam� objekta tirgus v�rt�bu. V�rt�jums

ir pamatots ar lab�k� izmantošanas veida koncepciju atbilstoši tirgus v�rt�bas defin�cijai.

V�rt�jums paredz�ts pas�t�t�ja vajadz�b�m – individu�lai izmantošanai. V�rt�jums nedr�kst tikt izmantots citu

juridisku un fizisku personu vajadz�b�m, finanšu l�mumu pie�emšanai bez rakstiskas v�rt�t�ju piekrišanas.

Dar�m Jums zin�mu, ka atbilstoši tirgus situ�cijai apskates dien�, 2020. gada 21. mart�, apr��in�t� v�rt�jam�

objekta tirgus v�rt�ba pie�emt� tehnisk� st�vokl�* ir EUR 6 000 (seši t�kstoši eiro).

*- V�rt�t�jiem netika nodrošin�ta dz�vojam�s m�jas iekštelpu apskate. V�rt�bas apr��in� tiek

pie�emts, ka iekštelpu tehniskais st�voklis ir slikts, pl�nojums un inženierkomunik�ciju

nodrošin�jums ir atbilstošs LR VZD re�istr�tajam.

Ar cie�u,

Edgars Š�ns

SIA "LATIO" valdes priekšs�d�t�js

LVA Kompetences uzraudz�bas biroja izsniegts

sertifik�ts nekustam� �pašuma v�rt�šanai Nr.3

2 / 55

Nekustam� �pašuma, kas atrodas Ventspil�, Sp�res iel� 11, nov�rt�jums 3

Saturs

1.� V�rt�šanas objekta novietojums kart� ..................................................................................................... 4�

2.� V�rt�šanas objekta fotoatt�li .................................................................................................................... 5�

3.� Galven� inform�cija ................................................................................................................................... 7�

4.� V�rt�šanas objekts ..................................................................................................................................... 8�

5.� V�rt�šanas m�r�is un darba uzdevums ................................................................................................... 8�

6.� V�rt�šanas gait� izmantot� inform�cija ................................................................................................... 8�

7.� V�rt�šanas objekta raksturojums ............................................................................................................. 9�

8.� V�rt�bas defin�cija ..................................................................................................................................... 12�

9.� Tirgus situ�cijas raksturojums un iesp�jam� p�rdošanas termi�a noteikšana ................................ 12�

10.� Esošais un lab�kais izmantošanas veids, v�rt�bu ietekm�jošie faktori ............................................. 13�

11.� V�rt�šan� izdar�tie pie��mumi un atrunas ............................................................................................ 14�

12.� Teor�tiskais pamatojums un v�rt�šanas pieejas.................................................................................. 14�

13.� V�rt�šanas pieejas izv�le un apr��inu gaita ......................................................................................... 16�

14.� V�rt�šanas objekta p�rdošanas un ie��l�šanas iesp�jas .................................................................... 18�

15.� Neatkar�bas apliecin�jums ...................................................................................................................... 19�

16.� Sl�dziens ................................................................................................................................................... 19�

Pielikumi

1. Galvenie izmantotie pie��mumi un ierobežojošie faktori

2. Iesniegto dokumentu kopijas

3. LVA Kompetences uzraudz�bas biroja izsniegts sertifik�ts

4. pašumu v�rt�t�ja profesion�l�s kvalifik�cijas sertifik�ts

3 / 55


1. V�rt�šanas objekta novietojums kart�

Avots: ©Karšu izdevniec�ba J��a s�ta

4 / 55


2. V�rt�šanas objekta fotoatt�li

Dz�vojam�s �kas fas�de no Sp�res ielas Dz�vojam�s �kas fas�de no Sp�res ielas

Dz�vojam�s �kas fas�de no pagalma Dz�vojam�s �kas fas�de no pagalma

Iebrauktuve pagalm� Pagalms ar skatu uz �ku

5 / 55


Pagalms Pagalms

Skats uz pal�g�k�m – ve�as mazg�tava (2700 026 0240 003) un š��nis (2700 026 0240 004)

Skats uz pal�g�k�m – pal�g�ka (2700 026 0240 007) un š��nis (2700 026 0240 004)

Piebraucam� iela

6 / 55


3. Galven� inform�cija

V�rt�šanas objekts Zemesgabals ar uz t� esošu dz�vojamo m�ju un pal�g�k�m

V�rt�šanas uzdevums un m�r�is Noteikt nekustam� �pašuma tirgus v�rt�bu tirgus v�rt�bas apzin�šanas nol�k�

pašuma adrese Ventspils, Sp�res iela 11

Kadastra numurs 2700 026 0240

�pašuma sast�vs Kop�j� plat�ba, m2

Zemesgabals (kadastra apz. 2700 026 0240)

562

Dz�vojam� m�ja (kadastra apz. 2700 026 0240 001)

67,1

Ve�as mazg�tuve (kadastra apz.2700 026 0240 003)

9,3

Š��nis (kadastra apz.2700 026 0240 004)

24,1

Apskates un v�rt�bas noteikšanas datums

2020. gada 21. marts

Atskaites sagatavošanas datums 2020. gada 30. marts

pašuma ties�bas pašuma ties�bas Ventspils pils�tas Zemesgr�matas nodal�jum� Nr. 100000598029 re�istr�tas uz Latvijas Republikas Ekonomikas ministrijas, re�istr�cijas kods 90000086008, v�rda.

Apgr�tin�jumi, kas re�istr�ti LR Valsts zemes dienest� un Zemesgr�mat�

ZG nodal�jum� nav re�istr�ti. VZD kadastr� re�istr�tie:

• ekspluat�cijas aizsargjoslas teritorija gar elektrisko t�klu kabe�u l�niju plat�b� 0.0004 ha

• ekspluat�cijas aizsargjoslas teritorija ap elektrisko t�klu gaisvadu l�niju pils�t�s un ciemos ar nomin�lo spriegumu l�dz 20 kilovatiem plat�b� 0.0051ha

Lab�kais un efekt�v�kais izmantošanas veids

Dz�vojam� �ka ar funkcion�li saist�to zemes gabalu

Esošais izmantošanas veids Zemesgabals ar uz t� esošu dz�vojamo m�ju un pal�g�k�m

Tirgus v�rt�ba 6 000 EUR

pašie pie��mumi V�rt�t�jiem netika nodrošin�ta dz�vojam�s m�jas iekštelpu

apskate. V�rt�bas apr��in� tiek pie�emts, ka iekštelpu tehniskais

st�voklis ir slikts, pl�nojums un inženierkomunik�ciju

nodrošin�jums ir atbilstošs LR VZD re�istr�tajam

Pie��mumi -

7 / 55


4. V�rt�šanas objekts

V�rt�jums sniegts nekustamajam �pašumam ar kadastra Nr. 2700 026 0240, kas atrodas Ventspil�, Sp�res

iel� 11, un ir re�istr�ts Ventspils pils�tas zemesgr�matas nodal�jum� Nr. 100000598029.

Ar v�rt�jamo objektu tiek saprasts:

• zemes gabals 562 m2 kopplat�b� (kadastra apz�m�jums 2700 026 0240)

un uz t� esoša apb�ve:

• dz�vojam� m�ja (kadastra apz�m�jums 2700 026 0240 001),

• ve�as mazg�tuve (kadastra apz�m�jums 2700 026 0240 003),

• š��nis (kadastra apz�m�jums 2700 026 0240 004),

k� ar� ar zemes gabalu nesaraujami saist�tas �kas un citi uzlabojumi, t�d� st�vokl�, k� fiks�ts uz apskates

dienu.

Par pamatu nekustam� �pašuma sast�va noteikšanai tiek izmantota Pas�t�t�ju iesniegt� dokument�cija, k� ar�

v�rt�šanas objekta apskate dab�.

V�rt�t�jiem netika nodrošin�ta dz�vojam�s m�jas telpu apskate. V�rt�bas apr��in� tiek pie�emts, ka tehniskais

st�voklis ir slikts, pl�nojums un inženierkomunik�ciju nodrošin�jums ir atbilstošs LR VZD re�istr�tajam.

5. V�rt�šanas m�r�is un darba uzdevums

V�rt�šanas m�r�is ir sniegt AS Publisko akt�vu p�rvald�t�js Possessor sl�dzienu par v�rt�jam� objekta tirgus

v�rt�bu.

V�rt�jums paredz�ts pas�t�t�ja vajadz�b�m - individu�lai izmantošanai. V�rt�jums nedr�kst tikt izmantots citu

juridisku un fizisku personu vajadz�b�m, un finanšu l�mumu pie�emšanai bez rakstiskas v�rt�t�ju piekrišanas.

6. V�rt�šanas gait� izmantot� inform�cija

Pas�t�t�ja iesniegtie dokumenti:

• Zemesgr�matas nodal�juma noraksts;

• Kadastr�l�s uzm�r�šanas lieta.

Papildus izmantot� inform�cija:

• Inform�cija no LR Valsts zemes dienesta (VZD) datu public�šanas port�la www.kadastrs.lv;

• Ventspils teritorijas pl�nojums no port�la www.ventspils.lv

8 / 55


7. V�rt�šanas objekta raksturojums

7.1. V�rt�šanas objekta atrašan�s vieta

Nekustam� �pašuma novietojums

V�rt�jamais nekustamais �pašums atrodas Ventspils pils�tas P�rventas da��. ka novietota pie Sp�res ielas.

Piebraukšana pie v�rt�jam� zemes gabala ir �rta, pa labas kvalit�tes asfalta un bru�akmens seguma iel�m.

Apk�rt�jo apb�vi apskat�m� v�rt�šanas Objekta tuvum� veido p�d�jo 10-15 gadu laik� pabeigtas un

atjaunotas �kas, k� ar� 70.-tajos un 80.-tajos gados celtas vien�ime�u dz�vojam�s m�jas. Dz�vojam�s �kas

celtas p�c individu�liem projektiem uz aptuveni 500 l�dz 1000 m2 lieliem zemes gabaliem. Aiz zemes gabala

zieme�u pus� kaimi�u apb�ves teritorij� atrodas lielveikals.

Sabiedrisk� transporta kust�bu uz Ventspils pils�tas centru nodrošina autobusu un mikroautobusu maršrutu

l�nijas. Tuv�k� sabiedrisk� transporta pietura atrodas ~ 500m att�lum� no v�rt�jam� objekta. Tuv�kaj�

apk�rtn� ir labi att�st�ta pils�tas infrastrukt�ra. Visi infrastrukt�ru nodrošinošie objekti – b�rnud�rzs, skola,

polikl�nika, veikali un citi pakalpojumu sniedzoši uz��mumi atrodas net�lu no v�rt�jam� objekta. 7.2. Zemes gabala raksturojums

Zemesgabala plat�ba, m2

562

Zemesgabala sh�mas un at�aut� izmantošana (avots: kadastrs.lv un www.ventspils.lv)

9 / 55


Avots: www.kadastrs.lv

10 / 55


Piebraukšana Piebraukšana pie v�rt�jam� objekta ir pa pašvald�bai piederošu bru�a seguma ielu – Sp�res ielu.

Forma, izvietojums

Taisnst�ra formas zemes gabals. Viena mala robežojas ar piebraucamo ielu, p�r�j�s malas robežojas ar kaimi�u �pašumiem, kuri sast�v no pabeigtas dz�vojam�s m�jas apb�ves rietumu pus�, no nepabeigtas dz�vojam�s m�jas apb�ves austrumu pus� un komercobjekta apb�ves zieme�os ar izmantošanas veidu lielveikals.

Reljefs L�dzens

Labiek�rtojums No apk�rt�jiem zemesgabaliem �pašums ir da��ji norobežots ar met�la stiep�u pinuma un koka konstrukcijas s�tu, kas stiprin�ta betona stabos. Zemesgabals bez �paša labiek�rtojuma.

Apb�ves izvietojums zemesgabal�

Dz�vojam� m�ja izvietota pie ielas. Pal�gceltnes izvietotas zemes gabala vidus da��.

Inženiertehniskie t�kli

Elektr�ba - piesl�gums centraliz�tiem elektroener�ijas apg�des t�kliem

7.3. Apb�ves raksturojums

Dz�vojam�s m�jas (kadastra apz�m�jums 2700 026 0240 001) visp�r�js apraksts

ku ir b�v�ta k� nelielas plat�bas 1-st�vu dz�vojam� m�ja ar izb�v�tu mansarda st�vu. kas re�istr�tais

lietošanas veids un telpu pl�nojums paredz divas telpu grupas �pašum� - divus dz�vok�us katr� st�v�, ar

koplietošanas telpu - k�p�u telpu. Galven� ieeja dz�vojamaj� m�j� ir no �kas ielas fas�des puses. pašuma

iekštelpu apskate v�rt�t�jiem netika nodrošin�ta. Saska�� ar VZD kadastra datiem, �kas pirm� st�va

pl�nojumu veido – ieejas gaitenis (koplietošanas telpa) un dz�voklis - dz�vojam� istaba, virtuve ar istabu. No

pirm� uz otro st�vu koplietošanas telp� ir izb�v�tas k�pnes. kas otr� st�va pl�nojumu veido dz�voklis - viena

telpa - istaba ar virtuvi. V�rt�jum� tiek pie�emts, ka iekštelpu st�voklis ir slikts.

�kas telpu plat�bas.

kas apb�ves laukums 70 m2; b�ves tilpums 206 m3.

kas telpu kop�j� plat�ba ir 67,1 m2.

Griestu augstums 2,15 m pirmaj� st�v� un 1,75 m otraj� st�v�.

�kas konstrukt�vais risin�jums, tehnisk� st�voka apraksts.

Konstrukt�vie elementi Materi�ls Tehniskais st�voklis

Pamati Monol�ts dzelzsbetons Nosac�ti apmierinošs

�rsienas Koka karkasa konstrukcija, ar silik�t�ie�e�u apm�r�jumu Nosac�ti apmierinošs

Jumts Koka konstrukcijas, azbestcementa loksnes Slikts

P�rsegumi Koka konstrukcijas Nav inform�cijas

Logu ailas Aizdar�tas ar skaidu pl�tn�m Nav inform�cijas

�rdurvis Koka Apmierinošs

11 / 55


Iekšdurvis Nav inform�cijas Nav inform�cijas

Iekš�j�s apdares materi�li

Gr�das Nav inform�cijas

Sienas Nav inform�cijas

Griesti Nav inform�cijas

Iekš�jie inženiert�kli

Elektroinstal�cija (tiek pie�emts, ka ir, bet slikt� tehnisk� st�vokl�) Kr�sns un pl�ts apkure. Par kr�sns tehnisko st�vokli v�rt�t�jiem nav inform�cijas. Citas inženiertehnisk�s komunik�cijas �k� VZD kadastra datos nav re�istr�tas. Tiek pie�emts, ka t�du nav.

Pal�gceltnes.

Nosaukums Plat�ba Konstrukt�vie elementi

Ve�as mazg�tava (kadastra apz�m�jums 2700 026 0240 003)

9,3 m² Koka un m�ra konstrukciju b�ve slikt� tehnisk� st�vokl�

Š��nis (kadastra apz�m�jums 2700 026 0240 004)

24,1 m² Koka konstrukciju b�ve slikt� tehnisk� st�vokl�.

8. V�rt�bas defin�cija

Tirgus v�rt�ba – apr��in�ta summa, par k�du v�rt�šanas datum� �pašumam b�tu j�p�riet no viena �pašnieka

pie otra savstarp�ji nesaist�tu pušu dar�jum� starp labpr�t�gu p�rdev�ju un labpr�t�gu pirc�ju p�c atbilstoša

pied�v�juma, katrai no pus�m r�kojoties kompetenti, ar apr��inu un bez piespiešanas. /LVS 401-2013/.

Lab�k� un efekt�v�k� izmantošana tiek defin�ta k� visiesp�jam�kais izmantošanas veids, kas ir re�li

iesp�jams, sapr�t�gi pamatots, juridiski likum�gs, finansi�li realiz�jams, k� rezult�t� nov�rt�jam� �pašuma

v�rt�ba b�s visaugst�k�. Ar likumu aizliegts vai re�li neiesp�jams �pašuma izmantošanas veids nevar b�t

uzskat�ms par efekt�v�ko /LVS 401-2013/.

9. Tirgus situ�cijas raksturojums un iesp�jam� p�rdošanas termi�a noteikšana

Savrupm�ju segment� Ventspil� un t�s apk�rtn� liel�k� interese v�rojama par m�j�m Ventas kreisaj� krast�,

piem�ram, G�li�ciems vai M�c�t�jplacis. Š�du piepras�jumu galvenok�rt nosaka Ventspils centra, k� ar�

pils�tas pludmales tuvums. Maz�ks piepras�jums ir p�c �k�m P�rventas pils�tas da��, bet liel�ks - piej�ras

da��. Kopum� da�a pirc�ju Ventspil� un t�s apk�rtn� interes�jas par jaun�m, renov�t�m savrupm�j�m plat�b�

no 100 l�dz 150 kvadr�tmetriem, lab� tehnisk� st�vokl�. Š�du �ku cenas ir 100 000 – 150 000 EUR robež�s.

Pirc�ju pras�b�m atbilstošs pied�v�jums par tirgus situ�cijai adekv�tu cenu joproj�m ir ierobežots. Liel�k� da�a

pirc�ju interes�jas par renov�t�m, vai da��ji renov�t�m �k�m, kuras iesp�jams uzreiz apdz�vot, š�du �ku cenas

parasti ir diezgan plaš� diapazon�, no 50 000 – 100 000 EUR robež�s, atkar�b� no to plat�bas, pl�nojuma,

tehnisk� st�vok�a un citiem raksturlielumiem. Pirc�ji, kas paši v�las piel�got �pašumu sav�m vajadz�b�m

interes�jas par remont�jam�m dz�vojam�m �k�m, š�du �ku cenas parasti ir 40 000 – 60 000 EUR robež�s.

T�s bieži ir slikt� tehnisk� st�vokl�, š�m �k�m parasti ir nepieciešami finanšu l�dzek�u ieguld�jumi, lai t�s var�tu

apdz�vot, bet to renov�cija var tikt veikta pak�peniski, atkar�b� no resursu pieejam�bas.

Veicot tirgus anal�zi, v�rt�t�ji secin�ja, ka labas kvalit�tes, maz�kas plat�bas dz�vojamo �ku p�rdevuma cenas

faktiski b�tiski neatš�iras no lielas plat�bas �pašumu p�rdevumu gala cenas.

12 / 55


Priv�t�s apb�ves zemes segment� liel�k� da�a pirc�ju interes�jas par zemes gabaliem, kur ir izb�v�ta visa

infrastrukt�ra. Potenci�lie pirc�ji par š�diem zemes gabaliem b�tu gatavi maks�t 9 – 12 eiro par kvadr�tmetru

G�li�ciema pils�tas da�� vai uz dienvidiem no nosac�t� pils�tas centra, bet piej�ras un centra zon� vair�k.

P�rventas pils�tas da�� zemes cena ir 3-5 eiro par kvadr�tmetru. Kopum� gan priv�t�s apb�ves zemes tirgus

nav seviš�i akt�vs, dar�jumu skaits ir neliels.

Kopum� v�rt�t�ji, analiz�jot tirgus situ�ciju Ventspils pils�t�, uzskata, ka v�rt�šanas objektam ir prognoz�jama

zema likvidit�te un zema cenu likme.

Atbilstoši pašreiz�jai �rk�rtas situ�cijai valst� un glob�laj� telp�, kas noteikta saist�b� ar coronav�rusa "Covid-

19" pand�mijas ierobežošanu, kop�j�s ekonomikas att�st�bas un izaugsmes prognozes ir nenoteiktas, ekspertu

viedok�i krasi atš�iras. Š�d� situ�cij� piepras�jums p�c nekustam� �pašuma �s� un vid�j� termi�� var

samazin�ties.

V�ršam J�su uzman�bu, ka v�rt�šana š�das nenoteikt�bas apst�k�os ir saist�ta ar paaugstin�tu v�rt�t�ja k�

profesion��a pieredzes, main�gas tirgus situ�cijas izpratnes un v�rt�jam� objekta ilgtermi�a likvidit�tes

prognozes iek�aušanu v�rt�bas apr��in�. V�rt�jot m�ksl�gi samazin�ta piepras�juma tirgus apst�k�os, liel� m�r�

tiek izmantoti sal�dzin�mie tirgus indikatori k�di tie bija pirms �rk�rtas situ�cijas ietekmes.

Šaj� v�rt�jum� ir izmantoti tirgus sal�dzin�mie indikatori (sal�dzin�mie p�rdošanas dar�jumi), k�di tie bija l�dz

�rk�rtas situ�cijas ieviešanai valst� 2020. gada 12. mart�. V�rt�t�ju skat�jum�, �rk�rtas situ�cijas rad�t�

ietekme v�rt�šanas datum� var�tu rad�t iesp�jam�s p�rdošanas cenas izmai�as, tom�r kopš �rk�rtas

situ�cijas izsludin�šanas valst� ir pag�jis p�r�k �ss laiks, lai b�tiski kori��tu esošos v�rt�jumus un l�dz faktiski

konstat�jam�m tirgus datu izmai��m, š�das v�rt�bu izmai�u korekcijas netiek veiktas. V�rt�t�ju skat�jum�

piepras�jumam p�c nekustam� �pašuma ilgtermi�� ir j�atjaunojas. Izsludin�t�s �rk�rtas situ�cijas ietekme uz

tirgu b�s saprotama p�c t�s beig�m, kad tirg� b�s pieejami dati par �rk�rtas situ�cijas ietekm� notikušajiem

dar�jumiem, t�d�� rekomend�j�m p�c �rk�rtas situ�cijas beig�m veikt v�rt�jam� objekta p�rv�rt�šanu.

10. Esošais un lab�kais izmantošanas veids, v�rt�bu ietekm�jošie faktori

Lab�k� un efekt�v�k� izmantošana tiek defin�ta k� visiesp�jam�kais izmatošanas veids, kas ir re�li iesp�jams,

sapr�t�gi pamatots, juridiski likum�gs, finansi�li realiz�jams, k� rezult�t� nov�rt�jam� �pašuma v�rt�ba b�s

visaugst�k�. Ar likumu aizliegts vai re�li neiesp�jams �pašuma izmantošanas veids nevar b�t uzskat�ms par

efekt�v�ko. /LVS 401-2013/.

V�rt�šanas objekta esošais izmantošanas veids: zemesgabals ar uz t� esošu dz�vojamo m�ju un pal�g�k�m.

Analiz�jot nekustam� �pašumu tirgus situ�ciju, v�rt�jam� objekta atrašan�s vietu un �pašuma raksturu, v�rt�t�ji

secina, ka nekustam� �pašuma lab�kais izmantošanas veids ir individu�l� dz�vojam� �ka, veicot �kas pilnu

rekonstrukciju un piel�gojot to m�sdienu pras�b�m atbilstošu.

pašuma tirgus v�rt�bu ietekm�jošie faktori

Pozit�vie:

• Piebraukšana pa labas kvalit�tes asfalt�tiem un bru�a seguma ce�iem;

• Labs nodrošin�jums ar sabiedrisko transportu un nepieciešamo infrastrukt�ru;

• Pie zemes gabala robež�m iesp�jams centraliz�to inženiertehnisko komunik�ciju piesl�gums.

Negat�vie:

• pašuma sast�v� esoš� apb�ve ir slikt� tehnisk� st�vokl�, nav lietojama bez finanšu l�dzek�u ieguld�šanas

t�s renov�cij�;

• pašums ir bez nepieciešamo inženiertehnisko komunik�ciju un labiek�rtojuma nodrošin�juma;

• pašums robežojas ar p�rtikas lielveikala teritoriju.

13 / 55


11. V�rt�šan� izdar�tie pie��mumi un atrunas

V�rt�juma apr��ini tiek veikti pie�emot, ka :

• nekustamais �pašums ir br�vs no �res l�gumiem un �pašum� deklar�t�m person�m, vai ir sa�emts notari�li

apliecin�ts deklar�to personu apliecin�jums par dz�ves vienas deklar�šanas mai�u v�rt�šanas objekta

atsavin�šanas gad�jum�;

• ar šo nekustamo �pašumu nav izdar�ts galvojums;

• nekustamais �pašums nav ieguld�ts uz��m�jsabiedr�bas pamatkapit�l�;

• nekustam� �pašum� nav veikti neatdal�mie ieguld�jumi (�pašuma uzlabojumi), uz kuriem var�tu pretend�t

treš�s personas;

• nekustamais �pašums nav apgr�tin�ts ar par�diem, t.sk., par nekustam� �pašuma (zemes) nodok�a un

�pašuma nodok�a maks�jumu kav�jumiem, komun�lo pakalpojumu maks�jumu kav�jumiem.

V�rt�t�ji v�rš uzman�bu, ka v�rt�šanas gait� tika �emti v�r� pie��mumi un ierobežojošie faktori, kas

atspogu�oti pielikum� Nr.1.

12. Teor�tiskais pamatojums un v�rt�šanas pieejas

Nekustamo �pašumu v�rt�šan�, visbiež�k, tiek pielietotas tr�s v�rt�šanas pieejas, jeb pa��mieni – tirgus,

ie��mumu kapitaliz�cijas jeb naudas pl�smas diskont�šanas un izmaksu pieeja. Pieejas izv�le tiek veikta,

vadoties no pieejam�s inform�cijas rakstura, tirgus �patn�b�m un paša nov�rt�jam� objekta specifikas.

Saska�� ar Latvijas v�rt�šanas standartiem, neatkar�gi no pieejas izv�les konkr�taj� v�rt�jum�, kas nosaka,

ka ar vis�m pieej�m noteiktajam rezult�tam ir j�b�t vienam – objekt�vi noteiktai tirgus v�rt�bai (ja visi apr��ini

balst�s uz tirgus inform�ciju). Praks� konstat�ts, ka min�t�s v�rt�šanas pieejas, visbiež�k, dod nedaudz

atš�ir�gus rezult�tus, t�d�� nepieciešama apr��inu rezult�tu anal�ze un izl�dzin�šana.

Rezult�tu gal�gajai saska�ošanai tiek pielietota matem�tisk�s izsv�ršanas pieeja, kas paredz ar katru

nov�rt�jum� pielietoto pieeju ieg�tajam rezult�tam pieš�irt noteiktu �patsvara (ticam�bas) pak�pi (izteiktu

procentos) un apr��in�t vid�jo sv�rto lielumu, kas tad tiek uzskat�ts par �pašuma tirgus v�rt�bu;

Apr��inu rezult�tu saska�ošana nav vienk�ršs matem�tisks process, bet gan katras pieejas piem�rot�bas

apsv�ršana un ieg�to rezult�tu ticam�bas anal�ze konkr�ta nekustam� �pašuma v�rt�šan� un gal�g�s tirgus

v�rt�bas noteikšan�.

Turpm�k sniegts neliels ieskats tirgus v�rt�bas apr��inam pielietojam�s pieej�s.

Tirgus pieeja

Pieejas pamat� ir pie��mums, ka zinošs pirc�js nemaks�s vair�k par konkr�to �pašumu, k� naudas summu,

par kuru vi�š tirg� var�tu ieg�d�ties citu, l�dz�gas kvalit�tes un pielietojuma �pašumu. Tiek apzin�ti un analiz�ti

dati par v�rt�šanas objektam l�dz�gu �pašumu p�rdevumiem / p�rdošanas pied�v�jumiem. Lai apr��in�tu

v�rt�jam� �pašuma tirgus v�rt�bu, tiek kori��ta izv�l�to sal�dzin�mo objektu cena atbilstoši jebk�d�m

atš�ir�b�m no v�rt�jam� �pašuma un veikts to sal�dzin�jums.

Faktori, kas tiek apskat�ti apr��ina gait� un p�c kuriem tiek veiktas korekcijas, var tikt iedal�ti sekojoš�s grup�s-

�pašuma ties�bas, izmai�as tirgus situ�cij�, finans�šanas apst�k�i, dar�juma apst�k�i, atrašan�s vieta, fiziskais

raksturojums (zemes un apb�ves lielums, tehniskais st�vokli, labiek�rtot�ba, un citi); at�aut� izmantošana un

ekonomiskie faktori (nomas l�gumi, apsaimniekošanas ierobežojumi, galvenok�rt, komercobjektiem).

Tirgus pieejas apr��inu nosac�ti varam sadal�t sekojošos so�os:

• Tirgus izp�te, lai ieg�tu inform�ciju par ar v�rt�šanas objektam l�dz�giem �pašumiem veiktiem dar�jumiem

un p�rdošanas pied�v�jumiem;

14 / 55


• Š�s inform�cijas anal�zi, lai noteiktu, vai ieg�t� inform�cija ir prec�za un p�rdevumiem ir komerci�lu

dar�jumu raksturs;

• Atbilstošas sal�dzin�šanas vien�bas izv�li (piem�ram, eiro uz kvadr�tmetru) un uz šo vien�bu b�zes veiktu

sal�dzinošo anal�zi;

• V�rt�jam� �pašuma un tirgus sal�dzin�šanu, pielietojot daž�dus sal�dzinošos r�d�t�jus, k� rezult�t� tiek

kori��ta katra sal�dzin�m� objekta cena;

• V�rt�šanas objekta sal�dzin�šanas vien�bas v�rt�bas noteikšana, ko reizinot ar vien�bu skaitu, tiek ieg�ta

v�rt�ba.

Ien�kumu pieeja

Nekustamo �pašumu tirg� ie��mumus nesoši nekustamie �pašumi no investoru viedok�a tiek apl�koti k�

invest�ciju objekti, un šo principu balst�s ar� ien�kumu pieeja. T�dej�di ien�kumu pieeja seviš�i piem�rota

�pašumu, kas tiek pirkti k� invest�ciju objekti v�rt�šan�.

Ien�kumu pieejas pamat� ir pie��mums, ka tipisks ieguld�t�js/ pirc�js, kas darbojas tirg�, ieg�d�jas nekustamo

�pašumu n�kotn� cerot sa�emt no t� ien�kumu. Citiem v�rdiem sakot, v�rt�ba var tikt defin�ta k� ties�bu uz

n�kotnes labumiem pašreiz�j� v�rt�ba. Ien�kumu pieejas apr��in� tiek noteikta nekustam� �pašuma tirgus

v�rt�ba, nosakot un analiz�jot t�ro ie��mumu, ko t� �pašniekam var dot objekts t� iznom�šanas gad�jum�. Ja

v�rt�šanas uzdevums ir tirgus v�rt�bas apr��ins, ien�kumu kapitaliz�cijas vai naudas pl�smas diskont�šanas

pieeju j�balsta uz tirg� past�vošajiem re�l�s naudas pl�smas un pe��as normas lielumiem.

�emot v�r� tendences Ventspils nekustamo �pašumu tirg�, kas liecina, ka �imenes m�jas ieg�d�jas nevis

ien�kumu g�šanai, bet gan pašu vajadz�b�m, v�rt�t�ji uzskata, ka ien�kumu pieejas apr��ins šobr�d

neatspogu�otu tirgus situ�ciju, t�dej�di apr��inos pieeja netiek pielietota.

Izmaksu pieeja

Izmaksu pieejas gait� tiek veikta sal�dzin�šana, un t�s pamat� ir pie��mums, ka zinošs ieguld�t�js nemaks�s

par �pašumu vair�k, k� naudas summu, par kuru vi�š var�tu ieg�t l�dzv�rt�gu zemes gabalu un uzcelt l�dz�gas

kvalit�tes un pielietojuma �ku.

Izmaksu pieejas ietvaros tiek apr��in�ta zemes gabala uzlabojumu aizvietošanas vai aizst�šanas v�rt�ba, no

kuras tiek at�emts nolietojums, un ieg�tajam rezult�tam tiek pieskait�ta zemes v�rt�ba.

Apr��inu gait� ar izmaksu pieeju, tiek veiktas sekojoš�s darb�bas:

• Tiek apr��in�ta zemes gabala tirgus v�rt�ba, pie�emot, ka tas ir bez jebk�diem uzlabojumiem un var tikt

izmantots atbilstoši t� lab�kajam un efekt�v�kajam izmantošanas veidam;

• Apr��in�tas nepieciešam�s zemes gabala uzlabojumu aizvietošanas izmaksas;

• Apr��in�ts fizisk� nodiluma, funkcion�l�s novecošan�s vai �r�jo faktoru rad�tais nolietojums;

• No uzlabojumu aizvietošanas izmaks�m tiek at�emts nolietojums, t�d�j�di ieg�stot zemes gabala

uzlabojumu atlikušo aizvietošanas v�rt�bu; un

• Pie ieg�t�s atlikuš�s aizvietošanas v�rt�bas tiek pieskait�ta zemes v�rt�ba, t�d�j�di ieg�stot �pašuma

v�rt�bu.

Lietojot izmaksu pieeju, visi parametri tiek �emtiem no atkl�ta tirgus datiem. B�vniec�bas izmaksas tiek

noteiktas izv�rt�jot vid�j�s b�vniec�bas izmaksas v�rt�šanas br�d�, bet zemesgabala v�rt�ba apr��in�ta ar

tirgus pieeju.

V�rt�bas zudumus veido sekojošas nolietojumu formas:

• Fiziskais nolietojums - b�vkonstrukciju un materi�lu sabrukuma pak�pe daž�du faktoru (fizisk� un ��misk�

iedarb�ba, p�rslodzes, nepareiza ekspluat�cija u.tml.) iespaid�.

• Funkcion�lais nolietojums - �ku un b�vju raksturlielumu neatbilst�ba past�vošajiem tirgus standartiem un

priekšstatiem par apskat�m� tipa nekustamo �pašumu (novecojušas inženierkomunik�cijas, nemoderns

pl�nojums).

15 / 55


14. V�rt�šanas objekta p�rdošanas un ie��l�šanas iesp�jas

Analiz�jot v�rt�jam� objekta p�rdošanas iesp�jas, v�rt�t�ji secina, ka nav zin�mi š��rš�i v�rt�šanas objekta

p�rdošanai.

Atbilstoši pašreiz�jai �rk�rtas situ�cijai valst� un glob�laj� telp�, kas noteikta saist�b� ar coronav�rusa "Covid-

19" pand�mijas ierobežošanu, kop�j�s ekonomikas att�st�bas un izaugsmes prognozes ir nenoteiktas, ekspertu

viedok�i krasi atš�iras. Š�d� situ�cij� piepras�jums p�c nekustam� �pašuma �s� un vid�j� termi�� var

samazin�ties.

V�ršam J�su uzman�bu, ka v�rt�šana š�das nenoteikt�bas apst�k�os ir saist�ta ar paaugstin�tu v�rt�t�ja k�

profesion��a pieredzes, main�gas tirgus situ�cijas izpratnes un v�rt�jam� objekta ilgtermi�a likvidit�tes

prognozes iek�aušanu v�rt�bas apr��in�. V�rt�jot m�ksl�gi samazin�ta piepras�juma tirgus apst�k�os, liel� m�r�

tiek izmantoti sal�dzin�mie tirgus indikatori k�di tie bija pirms �rk�rtas situ�cijas ietekmes.

Šaj� v�rt�jum� ir izmantoti tirgus sal�dzin�mie indikatori (sal�dzin�mie p�rdošanas dar�jumi), k�di tie bija l�dz

�rk�rtas situ�cijas ieviešanai valst� 2020. gada 12. mart�. V�rt�t�ju skat�jum�, �rk�rtas situ�cijas rad�t�

ietekme v�rt�šanas datum� var�tu rad�t iesp�jam�s p�rdošanas cenas izmai�as, tom�r kopš �rk�rtas

situ�cijas izsludin�šanas valst� ir pag�jis p�r�k �ss laiks, lai b�tiski kori��tu esošos v�rt�jumus un l�dz faktiski

konstat�jam�m tirgus datu izmai��m, š�das v�rt�bu izmai�u korekcijas netiek veiktas. V�rt�t�ju skat�jum�

piepras�jumam p�c nekustam� �pašuma ilgtermi�� ir j�atjaunojas. Izsludin�t�s �rk�rtas situ�cijas ietekme uz

tirgu b�s saprotama p�c t�s beig�m, kad tirg� b�s pieejami dati par �rk�rtas situ�cijas ietekm� notikušajiem

dar�jumiem, t�d�� rekomend�j�m p�c �rk�rtas situ�cijas beig�m veikt v�rt�jam� objekta p�rv�rt�šanu.

18 / 55


15. Neatkar�bas apliecin�jums

Nekustam� �pašuma tirgus v�rt�bas apr��inus veica SIA "LATIO". SIA "LATIO" pieš�irts LVA Kompetences

uzraudz�bas biroja izsniegts sertifik�ts nekustam� �pašuma v�rt�šanai Nr.3. Nekustamais �pašums tika

apsekots un v�rt�jums izdar�ts balstoties uz t� faktisko st�vokli 2020. gada 21. mart�. Nekustamo �pašumu

apmekl�ja SIA "LATIO" p�rst�vis Sintija Klasone. SIA "LATIO" k� uz��m�jsabiedr�ba un atseviš�i t�s v�rt�t�ji

nav ieinteres�ta palielin�t vai samazin�t nov�rt�jam� �pašuma v�rt�bu. Ar šo apliecin�m, ka pamatojoties uz

m�su zin�šan�m un p�rliec�bu:

• M�su sa�emto inform�ciju esam atspogu�ojuši patiesi,

• Secin�jumi pamatoti uz m�su person�go pieredzi un objekt�vu anal�zi,

• M�su darba apmaksa nav atkar�ga no noteikt�s objekta v�rt�bas,

• Mums nav ne pašreiz�jas, ne ar� perspekt�vas person�g�s ieinteres�t�bas nov�rt�jamaj� �pašum�, k� ar�

nav intereses vai aizspriedumi pret pus�m, kas šeit iesaist�tas.

16. Sl�dziens

Dar�m Jums zin�mu, ka atbilstoši tirgus situ�cijai apskates dien�, 2020. gada 21. mart�, apr��in�t� v�rt�jam�

objekta tirgus v�rt�ba pie�emt� tehnisk� st�vokl�* ir EUR 6 000 (seši t�kstoši eiro).

*- V�rt�t�jiem netika nodrošin�ta dz�vojam�s m�jas iekštelpu apskate. V�rt�bas apr��in� tiek pie�emts, ka

iekštelpu tehniskais st�voklis ir slikts, pl�nojums un inženierkomunik�ciju nodrošin�jums ir atbilstošs LR VZD

re�istr�tajam.

Ingars K�rkli�š

SIA "LATIO" nekustam� �pašuma v�rt�t�js

LVA profesion�l�s kvalifik�cijas sertifik�ts Nr.129

Edijs Spro�is

SIA “Latio” v�rt�šanas speci�lists

Sintija Klasone

SIA “Latio” v�rt�šanas speci�liste

19 / 55

ventspils, spres iela 11 - possessor · nekustam pašuma, kas atrodas ventspil, spres iel 11,...

Documents