vi. implantación de técnicas geoestadísticas en la...

6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN

JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 114

VI. Implantación de técnicas geoestadísticas en la

organización.

En este apartado se establecerán los principios básicos para la

implantación de técnicas geoestadísticas en una Sociedad de

Tasación.

De los análisis anteriores se desprende que la aplicación de técnicas

geoestadísticas pueden aportar valor en la actividad de una Sociedad

de Tasación. En un intento de sistematizar el proceso de implantación,

se realiza la analogía del uso de esta nueva técnica con la creación de

un nuevo producto. Ésta analogía esta plenamente justificada por los

siguientes motivos:

- Las tasaciones son el producto que se elabora y vende y lo que se

trata de hacer de hacer son nuevas tasaciones o nuevas formas

de hacer tasaciones.

- El objeto social de la empresa esta restringido a la realización de

tasaciones.

- Se han encontrado referencias académicas que amparan esta

postura; en una primera aproximación un nuevo producto es el

que desarrolla una función nueva o emplea una nueva

tecnología para desarrollar una función ya cubierta por productos

anteriores (Fernández y Fernández, 1.988).

No obstante, se trata de obtener métodos nuevos de valoración

inmobiliaria por lo que no existen productos anteriores. Es decir,

queremos nuevos productos elaborados con nuevos métodos.

En este apartado se desarrollarán los principios necesarios para el

desarrollo del nuevo producto.



Principios básicos en el desarrollo del producto 56.

En épocas pasadas definir la visión y el concepto del nuevo producto

de manera rápida y sencilla era suficiente para alcanzar la excelencia

competitiva necesaria para alcanzar el éxito puesto que el mismo se

fundamentaba principalmente en la creatividad en la concepción del

producto. Sin embargo, el creciente aumento de la complejidad exige

que este proceso de creación de nuevos productos haya incorporado

de forma progresiva diferentes técnicas que nos lleven a buen puerto

en nuestro empeño.

La abstracción de estas técnicas permiten identificar una serie de

principios básicos que servirán como base y guía en la aplicación de las

técnicas. Los principios sobre los que debe desarrollarse el desarrollo de

productos son;

5.1.- Asunción de la creación del nuevo producto como factor

estratégico dentro de la organización, lo que implica el compromiso de

todos con el programa de desarrollo de nuevos productos.

5.2.- Mantener un equilibrio entre los diferentes objetivos de las

funciones internas implicadas en el proceso de desarrollo.

5.3.- Definir el nuevo producto: sus requisitos y los cambios que se han

de realizar sobre los productos existentes.

5.4.- Diseñar una unidad funcional que se responsabilice de la

coordinación control del desarrollo del nuevo producto.

56 HIDALGO, LEON Y PAVON (2002). La gestión de la innovación y la tecnología en las organizaciones”. Pirámide. Madrid. Pag. 126 y siguientes.



6.1.- Asunción de la creación del nuevo producto como factor

estratégico dentro de la organización, lo que implica el compromiso de

todos con el programa de desarrollo de nuevos productos.

En 2.006, el consejo de Administración de la Sociedad de Tasación en la

que se trata de implantar estas nuevas técnicas aprobó por unanimidad

un documento denominado “Código Ético de Conducta”. Este

documento tiene un marcado carácter estratégico puesto que trata de

establecer “el modo de actuar de la Sociedad de Tasación”.

Verdaderamente este documento impregna el quehacer diario de la

Sociedad. Cuando un empleado entra a formar parte de la empresa es

obligado a leer el documento y a declarar que está dispuesto a cumplir

las preceptos que en él se establecen. De igual modo, cuando un

técnico externo comienza a prestar su servicio, el primer documento

que recibe por parte de la empresa es este. De igual forma, en el

contrato de prestación de servicios que firma con la Sociedad se

compromete a cumplir los requerimientos del código ético.

La estructura del documento es la siguiente:

0. Exposición de motivos.

1. Declaración de principios.

2. Valores Corporativos.

3. Normas de conducta.

4. Sistemas de control.

5. Código de conducta de los tasadores.

En la exposición de motivos se menciona que el texto se inspira en el

código ético de ATASA, asociación profesional de sociedades de

tasación a la que G pertenece, adhiriéndose, por tal motivo, al mismo

en todos sus términos. Se indica también que este código ético es un

requisito de autoexigencia que asume la organización y que por tanto



hace extensivas a “las personas que la representan o actúan en su

nombre y a todo el personal que trabaja o colabora con la empresa,

cualquiera que sea el vínculo laboral o profesional establecido.”

Los principios se vinculan al objeto social único que es “la realización de

operaciones de tasación de toda clase de bienes y especialmente de

inmuebles que hayan de ser objeto de garantía hipotecaria a efectos

de cobertura de emisión de bonos, cédulas y participaciones

hipotecarias, y las relacionadas con la determinación del valor de

cualquier bien.” Estos trabajos han de realizarse estricto cumplimiento

de las obligaciones de independencia, secreto y objetividad que

legalmente se le exigen.

Los valores corporativos están claramente definidos y son:

Competencia, entendida como alta profesionalidad dirigida hacia la

obtención del máximo rigor en el servicio a sus clientes. Independencia,

entendida como integridad y objetividad. Equidad, entendida como

estricta ponderación de la realidad y de la justicia. Transparencia,

entendida como manifestación clara, fehaciente e inequívoca de sus

actuaciones, de las hipótesis, desarrollos y resultados de sus trabajos de

tal manera que puedan ser contrastables por terceros.

Confidencialidad, entendida como garantía de seguridad reciproca

entre las partes, ante la información o documentación obtenidas en el

desarrollo de la actividad, respetando en todo caso las materias

reservadas o secretas. Rigor; en el ejercicio de la profesionalidad y en el

cumplimiento de la legislación vigente.

Las normas de conducta son el apartado más extenso del texto. En ellas

se hace especial hincapié en el uso de “información contrastada y

veraz, tomando los datos necesarios, basándose en hipótesis verosímiles

y haciendo los análisis necesarios, que permitan llegar a conclusiones

fundadas que expondrá de modo preciso, con acomodo en todo caso



a los criterios de tasación generalmente aceptados y recomendados

por la autoridad supervisora.” Se hace mención también al interés de

mejorar la formación de los técnicos con objeto de obtener

valoraciones precisas que traten de reflejar de la manera más fidedigna

posible, la situación del mercado.

Los sistemas de control “se basarán en estrategias probadas de garantía

de calidad y la posibilidad de comprobación por parte de terceros

independientes.”

El código de conduct a de tasadores regula el comportamiento de los

tasadores y no hace más que exigirles lo que G se exige a si misma.

Se ve en el texto una insistencia casi obsesiva por la búsqueda de la

objetividad del rigor y de la precisión en la realización de los trabajos

que se realizan.

Las personas que pensaron y diseñaron estos preceptos son, hoy, las que

siguen al frente de la organización por lo que se tratan de normas en

plena vigencia. Por si existiera alguna duda, los inspectores del Banco

de España dedicaron casi una semana de su inspección a escuchar

como se hacía cumplir este código ético.

La propuesta presentada no puede estar más en sintonía con los

principios que rigen, desde el primer momento, el quehacer de la

empresa por lo que no se percibe en esta aspecto problema alguno,

más bien vemos plena integración y coherencia.

En cuanto al compromiso de todos, es importante señalar como al

comentar con algunos compañeros en un primer momento la idea de

aplicar estas técnicas con ánimo de ofrecer un nuevo producto, de

manera espontánea muchos de ellos se ofrecieron a colaborar en lo

que les fuera posible, incluso en horas fuera de la jornada laboral. Se ha



señalado al comienzo del informe el buen ambiente y la cooperación

que reina en la empresa. Y como elemento “tensador” la preocupación

acerca de la gravedad de la actual situación económica por lo que no

se perciben problemas (a priori) a la hora de implicar a los miembros de

la organización.

6.2.- Mantener un equilibrio entre los diferentes objetivos de las

funciones internas implicadas en el proceso de desarrollo.

La simplicidad y el reducido tamaño de la organización probablemente

minimice las fricciones interdepartamentales que pueden surgir en estos

procesos.

Lamentablemente, cuando es la supervivencia lo que está en juego,

todos los objetivos tienden milagrosamente a confluir.

6.3.- Definir el nuevo producto; sus requisitos y los cambios que se han

de realizar sobre los productos existentes.

La fase de definición del producto probablemente sea la más compleja

puesto que lo que ofrecemos actualmente se encuentra totalmente

reglado y supervisado. Aunque se han realizado trabajos singulares no

se dispone de mucha experiencia en el desarrollo y diseño de nuevos

productos.

Ø Fases del desarrollo en la implantación.

El desarrollo estas fases es un proceso gradual de reducción de

incertidumbres a través de una serie de etapas de resolución de

problemas que se desarrollan desde la fase de selección hasta la

definitiva implantación.



En las primeras etapas las posibilidades son ilimitadas, pero conforme se

incrementan los capitales invertidos en el proyecto se va dificultando la

modificación en el rumbo trazado.

La conducción en la implantación de estas técnicas es delicado

equilibrio entre los costes (que pueden perderse irremisiblemente) y el

peligro de no aprovechar una ocasión (costes de oportunidad).

La implantación de estas nuevas técnicas precisa de dos elementos

específicos57:

- La participación del conjunto de departamentos de la empresa

- La aplicación de un proceso de planificación

El primer aspecto es necesario porque el nuevo quehacer influirá en el

funcionamiento de la organización. Si el desarrollo se realiza

correctamente toda la organización debería verse recompensada.

Por su parte, la planificación es el punto de partida necesario para el

desarrollo con éxito de cualquier nuevo producto. Un nuevo producto

ha de pensarse para que satisfaga las necesidades del mayor número

posible de clientes y mercados. A pesar de lo acotado de la demanda,

se tendrá en cuenta esta obviedad.

a. Estrategia del producto.

La estrategia del producto estará en consonancia con los objetivos

estratégicos de la empresa, enunciados en el Código Ético de la

Sociedad y por la opción estratégica seleccionada.

Objetivos internos básicos; rigor.

57 Ibid.



- Mejorar las técnicas de valoración existentes con objeto de

ofrecer valoraciones más precisos, más fiables, más objetivas y

más homogéneas.

- Crear una herramienta que permita comprender mejor cómo el

mercado valora los productos inmobiliarios.

- Agilizar y mejorar los procesos de validación y control de la

sociedad.

Objetivos externos básicos; fidelización.

- Apoyar a los clientes en la resolución de nuevas exigencias

contables.

- Aportar valor a los clientes (pretasaciones, valoraciones

estadísticas)

- Proyectar a nuestros clientes e inspectores una imagen de

diferenciación e innovación.

Estos objetivos están en la línea de hacer cosas relacionadas con las

que se vienen haciendo habitualmente. Se trata de optar por la

expansión de la actividad. La base de esa expansión se apoya en la

posibilidad de desarrollar nuevos métodos de trabajo.

Con este nuevo producto se tratará de obtener una ventaja

competitiva vía diferenciación, presentando un producto basado en

técnicas no utilizadas por el sector a día de hoy.

Sin embargo se puede presuponer muchos competidores abandonarán

el negocio en los próximos años. Y este nuevo producto o servicio que

se trata de definir aquí puede servir de excusa para tratar de penetrar

en el mercado, para captar como clientes a nuevas entidades cuyas

Sociedades de Tasación no resistan la pérdida de actividad.



b. Evaluación de tecnologías existentes:

Las Sociedades de Tasación centran su actividad en la valoración de

inmuebles que quedarán como garantía de la devolución de un

préstamo. Se ha visto que es esta una actividad fuertemente reglada y

que utiliza unas técnicas marcadas por la normativa. Otras finalidades

también exigen la valoración de bienes concretos pero no se tiene

constancia de que haya ST que cuenten con herramientas propias.

Las técnicas que actualmente se utilizan tan sólo proporcionan vagos

datos acerca de valores medios y poco más que son de dudosa

utilidad, para la necesidad que tenemos.

El precio oficial de la vivienda en España se calcula a partir de la

agregación ponderada de precios de tasaciones suministradas por

diversas sociedades. La Asociación Profesional de Sociedades de

Valoración (ATASA) coordina la recogida y facilita los datos,

procedente de las bases de datos de las empresas de valoración de

inmuebles, trimestralmente a la unidad promotora de la Estadística de

Precios de Vivienda, en soporte magnético con un diseño de registro

preestablecido y en los plazos acordados.

Antes de la remisión de la información, ATASA realiza un trabajo previo

de consistencia y validación de datos.

Estos datos en modo alguno consideran la calidad de las viviendas

tasadas58 por tanto, no incluyen ninguna corrección hedónica. Además

está prohibido por la asociación el uso particular de los datos

agregados.

58 MINISTERIO DE VIVIENDA. ”Notas metodológicas” [en línea]. Estudios y estadísticas/precios. http://www.mviv.es/es/pdf/otros/NMPV.pdf



Por otro lado tampoco consideran la innegable correlación espacial

existente entre los precios de los bienes urbanos.

Estos datos son los que toma el Ministerio de Vivienda para sus

publicaciones oficiales.

Sin duda estos métodos no son de aplicación directa al problema que

se trata resolver. Lo que se necesita es disponer de estimaciones del

precio de los inmuebles en cualquier punto del espacio, para unas

características dadas del inmueble.

Referente al Banco de España, es sabido que no suele aportar (al

menos en el ámbito de la valoración inmobiliaria) métodos propios. El

general su labor consiste en validar procedimientos que las empresas

homologadas utilizan. Ellos se limitan a imponer la condición y las

empresas han de crear la manera de cumplirla. En las inspecciones es

donde se comprueba la bondad de los métodos utilizados. ATASA

también eleva consultas al regulador que rara vez suelen ser

satisfactoriamente respondidas.

Respecto de otras normas internacionales es sabido que el sector

español es uno de los que cuenta con un sistema normativo de mayor

nivel de definición. La norma de obligado cumplimiento para las

valoraciones hipotecarias (popularmente, Orden ECO), entre en detalle

incluso en los métodos técnicos de comparación. En otros países la

valoración inmobiliaria puede ser más flexible, permitiendo a los

profesionales su aportación en cuanto a métodos y técnicas de

valoración.

Existe, sin embargo, una organización internacional encargada de

desarrollar normas de valoración para sus profesionales. Durante las



décadas de los años sesenta y setenta varios organismos nacionales de

valoración desarrollaron normas de valoración para sus profesionales,

surgiendo en algunos países Códigos de Ética Profesional. El desarrollo y

expansión de este movimiento, junto con la globalización de los

mercados internacionales, puso de manifiesto la necesidad de

desarrollar una normativa internacionalmente aceptada de valoración

de la propiedad. Así, en 1981 se creó el llamado The International Assets

Valuation Standard Committee (TIAVSC), que cambió su nombre en

1994, siendo conocido desde entonces como the International

Valuation Standard Committee (IVSC). Los objetivos de este organismo

han sido básicamente la elaboración y publicación de normas

internacionales de valoración de la propiedad, la promoción de su

aceptación internacional, y la armonización de la normativa de

valoración entre países, identificando y divulgando las diferencias en

normativas y aplicaciones. Los valoradores se someten a estas normas

bien como elección propia o exigencia legal reglamentaria (caso

español), o por instrucción del cliente o de los futuros usuarios de la

valoración y/o sociedades u organizaciones nacionales.

Que se sepa, este organismo no cuenta con normas59 que puedan

sernos de utilidad.

Las valoraciones catastrales (valoraciones que tienen, por definición,

naturaleza masiva, pero, dado que la finalidad de la valoración es

impositiva) no tienen la intención de averiguar valores de mercado sino

más bien establecer áreas mas o menos uniformes en las que

determinar una valor similar al de restitución del inmueble60.

59 ATASA /UPAV (2007). “Normas Internacionales de Valuación”. ATASA. Madrid. 60 Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.



Viendo que los métodos de valoración inmobiliaria tradicionalmente

usados no serían capaces de satisfacer satisfactoriamente las nuevas

necesidades, surge una búsqueda que, como se ha comentado, finaliza

con el descubrimiento de la geoestadística.

c. Análisis de la legislación

Circular 03/2008 del Banco de España, es la norma que regula la gestión

del riesgo de crédito para entidades de crédito en España según la

cual, las entidades de crédito están obligadas a cubrir tanto sus

pérdidas esperadas como las inesperadas.

Esta Circular constituye el desarrollo final, en el ámbito de las entidades

de crédito, de la legislación sobre recursos propios y supervisión, en base

consolidada de las entidades financieras dictada a partir de la Ley

36/2007, de 16 de noviembre, por la que se modifica la Ley 13/1985, de

25 de mayo, de coeficiente de inversión, recursos propios y obligaciones

de información de los intermediarios financieros y otras normas del

sistema financiero, que comprende también el Real Decreto 216/2008

de 15 de febrero, de recursos mínimos de entidades financieras, por lo

que completa la transposición a la normativa española de las directivas

comunitarias que incorporaban a la legislación europea el nuevo

Acuerdo sobre Adecuación de Capital del Comité de Supervisión

Bancaria de Basilea (conocido como Basilea II).

La nueva Circular, un texto de gran complejidad técnica, se apoya en

la estructura de tres pilares básicos: los requerimientos mínimos de

capital en función de los riesgos de crédito, de mercado y operacional

(Pilar 1), la revisión supervisora (Pilar 2) y la información al mercado o

disciplina de mercado (Pilar 3).



La circular contiene 12 capítulos en los que se desarrollan 124 normas. El

texto de la norma es largo y complejo puesto que trata de ser un

compendio de normas que permita facilitar la consulta, incluyendo

buena parte de las disposiciones reglamentarias que desarrollan la Ley

36/2007.

Esta circular “será de aplicación a los grupos y subgrupos consolidables

de entidades de crédito, tal y como se definen en el artículo 8 de la Ley

13/1985, de 25 de mayo, de coeficientes de inversión, recursos propios y

obligaciones de información de los intermediarios financieros (en

adelante, la Ley 13/1985) y en los apartados 2, 3 y 9 de la norma

segunda, así como a las entidades de crédito individuales de

nacionalidad española, integradas o no en un grupo o subgrupo

consolidable de entidades de crédito. Europea."

Estas entidades son:

a. Las entidades de crédito.

b. Las empresas de servicios de inversión.

c. Las Sociedades de Inversión de Capital Variable.

d. Las Sociedades Gestoras de Instituciones de Inversión Colectiva,

así como las Sociedades Gestoras de Fondos de Pensiones cuyo

objeto exclusivo sea la administración y gestión de los

mencionados Fondos.

e. Las Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización Hipotecaria y

de Fondos de Titulización de Activos.

f. Las Sociedades de Capital Riesgo y las Gestoras de Fondos de

Capital Riesgo.

g. Las entidades cuya actividad principal sea la tenencia de

acciones o participaciones, salvo que se trate de sociedades

financieras mixtas de cartera somet idas a supervisión en el nivel

de conglomerado financiero.



De esta compleja circular, la norma 43 es la que introduce nuevas

posibilidades en la actividad de las Sociedades de Tasación. Se refiere a

los requisitos específicos de las coberturas basadas en garantías reales o

instrumentos similares. En el apartado 4.2 de la norma se entra en detalle

acerca de los derechos reales sobre inmuebles. En el apartado b se

dice acerca de la valoración de los mismos:

“Al inicio de la operación, la valoración del inmueble radicado en

España deberá ser realizada por una entidad de tasación homologada,

y de acuerdo con los requisitos establecidos en la Orden ECO/805/2003,

de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de

determinados derechos para ciertas finalidades financieras. En el caso

de los inmuebles radicados en otros países, la valoración corresponderá

a las entidades o personas reconocidas en los respectivos países para

llevar a cabo dichas valoraciones con fines hipotecarios.

Posteriormente, el valor del bien hipotecado será revisado con una

frecuencia mínima de un año, cuando se trate de inmuebles

comerciales, y de tres años, en el caso de inmuebles residenciales. Esta

revisión podrá realizarse mediante métodos estadísticos, salvo en el caso

de inmuebles singulares o no susceptibles de producción repetida.

Adicionalmente, siempre que las condiciones del mercado u otras

circunstancias indiquen que los precios pueden estar experimentando

variaciones significativas con respecto a los precios generales del

mercado que pudieran afectar a la reducción del riesgo de crédito

conseguida mediante las garantías de derechos reales sobre inmuebles,

se deberán efectuar valoraciones adicionales del conjunto de

inmuebles vinculados a los préstamos afectados, por un tasador

independiente que podrá utilizar procedimientos muestrales, salvo en el

caso de inmuebles singulares o no susceptibles de producción repetida;

el tasador deberá cumplir también los requisitos del primer párrafo de

esta letra b).



Para los préstamos que superen los 3 millones de euros o el 5% de los

recursos propios de la entidad de crédito, la valoración del bien

hipotecado será revisada, al menos una vez cada tres años, por un

tasador independiente; el tasador deberá cumplir también los requisitos

del primer párrafo de esta letra b).

En las revisiones a que se refiere el párrafo precedente, no será

necesaria la inspección ocular del inmueble cuando el valor del

préstamo, a causa de su amortización, sea inferior al 50% del valor de la

garantía en el caso de inmuebles residenciales, o al 40% en el caso de

inmuebles comerciales.”

Es decir, la normativa obliga a las entidades financieras a valorar el

inmueble por una entidad de tasación homologada al inicio de la

operación, permitiéndose que la revisión posterior se haga mediante

métodos estadísticos, los cuales, en primer lugar, no están muy

desarrollados, y en segundo lugar, están sujetos a su aprobación por

parte del Banco de España.

Este es un vacío que puede y deber ser rellenado; se cuenta con la

ventaja de la homologación que actúa como una fortísima barrera de

entrada (se ha hecho ya todo el trabajo para conseguir la

homologación recogido en el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo,

sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades

de tasación), se cuenta con una red de expertos tasadores que ha sido

filtrada por los rigores de la crisis y con la experiencia, los datos y el

conocimiento del mercado inmobiliario atesorado a lo largo de estos

años.

d. Determinación de la plataforma tecnológica que debe constituir la

base de desarrollo del nuevo producto.



Las Plataformas Tecnológicas son agrupaciones de entidades de un

sector concreto lideradas por la industria que se unen para definir una

Agenda Estratégica de Investigación (Strategic Research Agenda, SRA)

con la que dar respuesta a los problemas sectoriales, mejorando la

competitividad e impulsando la investigación e innovación 61.

No existen agrupaciones de este tipo en nuestro sector. Lo más

parecido es la Plataforma Tecnológica de la Construcción, aunque en

sus líneas estratégicas no hay nada relacionado con el asunto que nos

ocupa62.

Desde otro punto de vista63 la plataforma tecnológica puede

entenderse como la definición de la base del desarrollo del nuevo

producto. Se trataría de la definición de la base de la ingeniería y la

imagen futura de la empresa.

Se puede ir entendiendo que las bases sobre las que se asienta el

proyecto son la minería de datos y esta área de reciente desarrollo, la

geoestadística.

Por minería de datos entendemos “un proceso no trivial de

identificación válida, novedosa, potencialmente útil y entendible de

patrones comprensibles que se encuentran ocultos en los datos (Fayyad

y otros, 1996). Desde el punto de vista empresarial , lo definimos como:

“La integración de un conjunto de áreas que tienen como propósito la

identificación de un conocimiento obtenido a partir de las bases de

datos que aporten un sesgo hacia la toma de decisión” (Molina y otros,

2001). 61 Plataforma tecnológica española de seguridad industrial; http://www.pesi-seguridadindustrial.org/index.php?option=com_content&view=article&id=62&Itemid=45&lang=es 62 Plataforma tecnológica de la construcción [en red]. Líneas estratégicas; http://www.construccion2030.org/out/out.lineaTICS.php?quedabierto=menu2 63 HIDALGO, LEON Y PAVON (2002). La gestión de la innovación y la tecnología en las organizaciones”. Pirámide. Madrid.



Un proceso típico de minería de datos sería:

1. Selección de los datos.

2. Análisis de las propiedades de los datos, cálculo de los estadísticos

descriptivos.

3. Adecuación de los datos de entrada de la manera en la que mejor

se adapten al problema a tratar.

4. Seleccionar y aplicar la técnica de minería de datos.

5. Obtención de conocimiento, captación de patrones de

comportamiento (como se ha visto las funciones descriptivas de la

geoestadísticas cumple este cometido.

6. Interpretación y evaluación de datos, con las verificaciones

pertinentes que permiten validar los modelos.

Todo ello para consagrar a la empresa como una de las más punteras

en el uso y gestión de los datos y como una de las más volcadas en la

mejora de procesos y servicios, con el objetivo de aportar seriedad,

robustez y fiabilidad en el desempeño del trabajo.

e. Intuir tendencias

Tendencias económicas: Respecto de los cambios económicos, como ya se ha comentado,

cabe esperar una fuerte restricción de la actividad crediticia, una

progresiva subida de tipos de interés y por consiguiente un frenazo en la

actividad hipotecaria (factores demográficos, paro...)

Esta tremenda situación económica puede monitorizarse con el dato de

los embargos de vivienda. El aumento exponencial de los embargos64

acarrea un serio problema a las entidades financieras. Tal vez el

64 Diario Expansión http://www.expansion.com/2010/02/02/empresas/inmobiliario/1265146592.html?a=c58d7bbf60aa1ca9d0ac4b03a2a98e64&t=1265185167.



producto que estamos diseñando pueda resultar útil para la gestión de

este patrimonio.

Por este lado la actividad principal de las ST mermará casi con toda

seguridad.

Del lado de las oportunidades, cabe esperar mayores requisitos de

capital (core capital) en nuevas exigencias acerca de la gestión de las

garantías, limitaciones en cuanto al endeudamiento (lo que provocará

una disminución de la rentabilidad sobre recursos propios), etc.

Cambios normativos:

La posibilidad de emitir informes de tasación válidos para que los

inmueble valorados queden como garantía de la devolución de un

préstamo hipotecario sólo es posible tras la homologación, por parte del

Banco de España (BdE), de la Sociedad que desee dedicarse

exclusivamente a la valoración inmobiliaria.

El BdE supervisa además, mediante inspecciones, que estas empresas

realizan su trabajo conforme a la normativa vigente. Señalar que esta

Sociedad de Tasación ha padecido ya dos inspecciones del supervisor.

Consistieron en la visita de dos inspectores que durante un mes y medio

estuvieron en las oficinas de la empresa. El nivel de exhaustividad de

estas inspecciones es verdaderamente sorprendente.

Afortunadamente, nada grave o irregular detectaron en la empresa

puesto que la inspección termino sin sanción alguna. Señalar que estos

inspectores tienen asignadas serías atribuciones punitivas, pudiendo

incluso quitar la homologación de una Sociedad, lo que viene a ser una

sentencia de muerte para la organización.



Al estudiar la evolución histórica de la valoración hipotecaria se verifica

claramente como la intención del legislador ha sido ir mejorando y

sistematizando el proceso de recogida, selección, almacenamiento y

gestión de los datos.

Esta tendencia parece que se acentúa en la última normativa. Así

nueva directiva sobre Requerimientos de Capitales ofrece a los sistemas

de valoración estadísticos, distintos de la tasación completa actual, una

gran oportunidad.

En efecto, la “Circular 3/2008 “...constituye el desarrollo final, en el

ámbito de las ent idades de crédito, de la legislación sobre recursos

propios y supervisión en base consolidada de las entidades

financieras.... Con ello se culmina también el proceso de adaptación de

la legislación española de entidades de crédito a las directivas

comunitarias 2006/48/CE del parlamento Europeo y del Consejo, de 14

de junio de 2006, relativa al acceso a la actividad de las entidades de

crédito y a su ejercicio (refundición), y 2006/49/CE del Parlamento

Europeo y del Consejo, de 14 de junio de 2006, sobre adecuación del

capital de las empresas de servicios de inversión y las entidades de

crédito (refundición). Como es bien sabido, las dos Directivas citadas

han revisado profundamente, siguiendo el Acuerdo equivalente

adoptado por el Comité de Basilea de Supervisión Bancaria (conocido

como Basilea II), los requerimientos mínimos de capital exigibles a las

entidades de crédito y sus grupos consolidables.”

Pues bien, esta circular introdujo una novedad en cuanto a los requisitos

específicos de los derechos reales sobre inmuebles. Sucintamente, en

esta norma se establece la obligatoriedad de revisar el valor de los

bienes hipotecados con una periodicidad reglada. En la norma se

establece que en la mayoría de los casos “esta revisión podrá realizarse

mediante métodos estadísticos”. Continua el texto; “Adicionalmente



siempre que las condiciones del mercado u otras circunstancias

indiquen que los precios pueden estar experimentando variaciones

significativas con respecto a los precios generales del mercado que

pudieran afectar a la reducción del riesgo de crédito conseguida

mediante las garantías de derechos reales sobre inmuebles, se deberán

efectuar valoraciones adicionales del conjunto de inmuebles vinculados

a los préstamos afectados, por un tasador independiente que podrá

utilizar procedimientos muestrales, salvo en el caso de inmuebles

singulares o no susceptibles de producción repetida; el tasador deberá

cumplir también los requisitos”.

Cabe interpretar este requisito (novedoso como se ha indicado) como

una oportunidad de negocio para las Sociedades de Tasación. Eso sí

tendrán que desarrollar esos métodos estadísticos que se mencionan y

ser capaces de defenderlos ante posibles inspecciones del BdE.

Cambios técnicos, tecnológicos y digitalización:

La combinación de las técnicas geoestadísticas con las posibilidades

que ofrecen las nuevas tecnologías permiten intuir multitud de nuevas

posibilidades en el mundo de la valoración inmobiliaria.

Estas nuevas posibilidades pasarían por una mejora en la gestión de los

datos, con nuevas posibilidades en cuanto a la identificación de fincas

y comparables a la mejoras en la presentación de informes, aportando

claridad a los mismos.

Todo ello unido a la mejora de las técnicas estadísticas en el manejo de

los datos. En la figura 54 se sintetiza lo anteriormente expuesto:



Figura 54: Tendencias predecibles

f. Identificar proveedores u otras organizaciones

Proveedor de conocimiento:

La investigadora de la Universidad de Castilla la Mancha, Beatriz Larraz.

Realizo en 2006 una completísima tesis doctoral que presento en la

Universidad de Castilla la Mancha. En el trabajo se van desarrollando y

justificando todos los postulados e hipótesis que dan forma a la

geoestadística.

Posteriormente esta misma autora publica una edición en una editorial

comercial. En esta edición se hace un gran esfuerzo por simplificar la



materia, mediante explicaciones más simples y precisas. Se trata de un

manual es bastante bueno.

Esta investigadora está plenamente disponible para ofrecer cursos

formativos acerca de la nueva técnica.

g. Financiación.

Descartadas las ayudas disponibles para pequeñas y medianas

empresas, existen ayudas generales para la formación. Estas ayudas

permitirán sufragar los costes del curso de formación en la técnica

estadísitica. Concretamente el Real Decreto 395/2007, de 23 de marzo,

por el que se regula el subsistema de formación profesional para el

empleo, dota a las empresas de unos fondos, provenientes de la cuota

de formación profesional que aportan las empresas y los trabajadores y

de las ayudas procedentes del Fondo Social Europeo (art. 6) que

permitirán realizar sin costes los cursos de formación necesarios.

h. Fases del desarrollo del nuevo producto.

El proceso parte de la definición del tipo mejora que se quiere crear,

antes de empezar con la ingeniería de producto y de proceso y que

más tarde llegaría el momento de ocuparnos de la organización de las

operaciones.

Una manera de representar las fases del proyecto de implantación de

nuevas técnicas para la valoración de activos inmobiliarios puede ser la

de la figura 5565:

65 TORRECILLA, J.M. (2000). “La innovación en la práctica: el desarrollo de nuevos productos”, Cisspraxis, Bilbao.



Concepto

Definición del Producto

MarcoConceptual delProducto

Definición del Producto

Ingeniería

Producto piloto

Ing. Producto

Ing. Proceso

Producción

Distribución Distribución y serv. técnico

“Time to market”

InicioProyecto

Introducciónal mercado

Figura 55: Fases del proyecto

En el presente trabajo, el marco conceptual de desarrollo viene

determinado por el análisis realizado hasta ahora. Los objetivos del

proyecto se han tratado de definir con concisión y precisión. Se ha visto

de igual forma que están alineados con el espíritu de la empresa (que

es como decir con su estrategia). Además se da por supuesto que este

reto esta al alcance de las posibilidades de nuestra organización.

La primera tarea es definir el tipo de mejora que queremos crear. Y ello

a pesar de la poca experiencia en estas lides de la organización. La

prudencia, claro está, aconsejará que seamos humildes y conscientes

de nuestras verdaderas capacitaciones. Se ha visto que,

conceptualmente, el tipo de mejora lo asimilaremos como un nuevo

producto.



Ello significaba que, antes de nada, se debe hacer un esfuerzo muy

importante por identificar y comprender la base matemática o

estadística que posteriormente se aplicará.

Por suerte, se cuenta con la colaboración de expertos que pueden

ofrecer desde un primer momento todo su conocimiento y capacidad

de comunicación.

A partir de la comprensión de la base estadística, nuestro distribuidores

informáticos podrían desarrollar la ingeniería de producto, en todo su

detalle, seleccionando y aplicando las tecnologías más adecuadas y

definiendo las especificaciones del producto.

Posteriormente llegará el momento de que la ingeniería de proceso

pensara en los medios y sistemas productivos con los que atender esta

nueva área o división de la organización.

Aunque los distribuidores informáticos podrían tener mucho que decir al

respecto, no nos cabe duda de que esta fase requeriría la implicación

de toda la organización para aprovechar el caudal de experiencia

acumulada en estos años de trabajo.

Finalmente, habría que desarrollar un plan de marketing para dar a

conocer el avance, teniendo en cuenta el objetivo de proyectar una

imagen de diferenciación e innovación.

Conclusiones:

o En los últimos años se ha realizado un esfuerzo importante por

parte de las Sociedades de Tasación para introducir

tecnología en sus sociedades con ánimo de mejorar la gestión

de los datos. El sector trata de defender su posición arguyendo



que la centralización y el filtrado de los datos aporta fiabilidad,

robustez y rigor en el desarrollo de su trabajo.

o La legislación ha tenido la clara tendencia de reforzar los

requisitos en cuanto a la gestión de los datos de las

Sociedades de Tasación. El uso de técnicas estadísticas es ya

mencionado expresamente en las normas del organismo

regulador.

o Aumento espectacular de las posibilidades gráficas y de

gestión de la información que ofrecen las nuevas tecnologías.

o Se dispone de una red identificada de proveedores con la que

se puede contar.

Ø Planificación del proyecto

El resultado del trabajo emprendido ha de ser un software que nos

permita;

- Realizar valoraciones inmobiliarias con técnicas aún no aplicadas

por el sector. Realización de valoraciones estadísticas.

- Reforzar la labor de validación. Mejorar los elementos de control

de la Sociedad.

Para alcanzar el objetivo en cuestión se necesitará:

i. Evaluar las especificaciones del programa que nos permita

implantar los nuevos métodos (QFD)

ii. Evaluar las distintas opciones existentes.

iii. Estimar plazos.

iv. Determinar costes.

v. Planificar el ciclo de vida

vi. Definir el equipo de proyecto

vii. Identificar y evaluar los riesgos del proyecto

viii. Designar responsables.



i. Evaluar las especificaciones del programa que nos permita implantar

los nuevos métodos.

Desde el punto de vista teórico (enfoque que ayudará a orientar la

investigación) de las fuentes consultadas, ha parecido más completa la

visión que el libro de José María Sainz66, en la que el valor de un

producto (entendido valor como utilidad) viene determinado por 4 tipos

de características.

En la siguiente figura 56 se esquematizan las características que aportan

valor a cualquier tipo de producto o servicio.

Valor del producto

Características técnicas Características de coste

Características constructivas

- Cumplimiento normativa- Satisfacción estándares de mercado

- Nuevos atributos del producto

- Nuevas funciones

- Modularidad- Conectividad- Compatibilidades- Versatilidad- Seguridad- Capacidad de ampliación- Facilidad de uso

Funcionalidad del producto

Fiabilidad

Rendimiento técnico

Mantenibilidad

Durabilidad

Características de servicio Características de acceso

Precios de adquisición

- Consumo de materiales

- Condiciones de pago- Formulas de financiación

Costes operativos

- Consumo energía

- Materiales consumibles- Espacio y servidumbres

- Desperdicios y desechos

- Plazos suministro

- Mano obra operación- Preparación y set-up- Costes T. Paradas- Lucro cesante- Coste de gestión

Costes vida producto

- Coste mantenimiento- Coste instalación- Coste formación usuario- Coste otros servicios producto

Disponibilidad

Características del servicio

- Precio- Rapidez servicio- Rapidez prestaciones- Rapidez asesoramiento- Capacidad canal de dist.

- Transporte, embalaje...- Calidad de formación- Documentación- Asesoramiento

- Fácil de instalar/montar

- Colaboración en innovación

Imagen producto

Estructura de acceso

Relaciones postventa

- Seriedad y responsabilidad

- Publicidad y comunicación- Prestigio y calidad

- Plazos suministro

- Innovación

- Relaciones- Frecuencia contactos- Formalidad y cumplimiento- Profesionalidad/conocimiento

- Clima de relaciones

- Claridad y fiabilidad- Puntualidad cobro pagos- Información nuevos productos

Figura 56: Características de valor de un producto Se puede definir especificación como la “traducción de la necesidad

del cliente al lenguaje técnico de la empresa”67

66 SAINZ DE VICUÑA ANCÍN, JOSÉ MARIA (2006). “Innovar con éxito”. Esic. Madrid. 67 Ibid. Pag 24.



Es evidente que esta es una fase crítica del proyecto por lo que

necesitará del apoyo de toda aquella persona de la organización que

tenga algo que aportar.

A pesar de lo excepcional de las condiciones en el que las Sociedades

de Tasación ejercen su actividad (práctico régimen de monopsodio e

intervención de un organismo supervisor) no podemos perder el

enfoque “de mercado” en el diseño de las especificaciones. Cuando se

dice de mercado, se quiere decir que satisfaga las necesidades de

nuestros clientes.

La información que permita identificar e interpretar las necesidades del

cliente es crucial y deber ser el origen del trabajo. Ello supondrá, no sólo

poner en marcha un estudio de mercado inicial que permita identificar

dichas necesidades, sino que además realizar a lo largo del proceso

cuantas investigaciones de mercado sean precisas para asegurarnos de

que lo que se está definiendo va correspondiendo con las necesidades

del cliente.

La idea fundamental es permanecer próximos al cliente a la hora de

acometer las reformas.

El proceso mediante el cual el diseño estaría gobernado por el mercado

queda esquematizado en la figura 5768:

68 Torrecilla, J.M. (2000). La innovación en la práctica: el desarrollo de nuevos productos , Cisspraxis, Bilbao.



Figura 57: Esquema de diseño de un producto gobernado por el mercado

Que puede resumirse en los siguientes apartados:

o Entender al cliente

o Identificar sus necesidades actuales y futuras

o Satisfacer sus necesidades presentes y futuras con las

especificaciones del producto.

o Asegurarse que se están cumpliendo dichas necesidades y

expectativas mediante el oportuno test de producto.

o Velar por el cumplimiento de las expectativas del cliente.

La conversión de necesidades en especificaciones no es sencilla porque

la especificación del desarrollo es algo más que definir un conjunto de

especificaciones técnicas para un producto. Es necesario disponer de

una idea formal, de un esquema general del producto en el que se

pueda visualizar cómo juegan y con que peso lo hacen las variables

relevantes.



La herramienta disponible para convertir las necesidades del cliente en

especificaciones del producto es el Quality Function Deployment (QFD),

qué viene a ser un “sistema estructurado de planificación del diseño y

desarrollo de un producto que se basa en identificar las necesidades y

los deseos del cliente, deducir de ello los requisitos que debe cumplir el

producto y desplegar estos criterios a lo largo de todo el proceso de

desarrollo”69.

Los pasos que hay que seguir en la metodología son:

1. Identificación y conocimiento de las necesidades del cliente

2. Encontrar qué características técnicas debe tener el producto para

satisfacer con plenitud las necesidades del cliente

3. Revisar y depurar las características técnicas.

Pasemos a desarrollar los puntos anteriormente mencionados; 1. Identificación y conocimiento de las necesidades del cliente70.

Para afrontar sistemáticamente este paso recurriremos a la técnica Blitz

QFD71. Este técnica se basa en 7 pasos:

1.1.- Obtención de la voz del cliente.

1.2.- Clasificar verbalizaciones.

1.3.- Estructurar la necesidad del cliente

1.4.- Analizar la estructura de las necesidades del cliente

1.5.- Priorizar las necesidades del cliente

1.6.- Desplegar las necesidades prioritizadas

1.7.- Analizar sólo las relaciones prioritarias al detalle.

69 Ibid 70 González Bosch, Verónica y Tamayo, Francisco, "Blitz QFD: Un Vistazo Relámpago al Poder d el QFD", Asociación Latinoamericana de QFD: www.qfdlat.com, Formato Electrónico, 2002 71 Ibid



1.1.- Obtener la Voz del Cliente: Se trata de obtener la información de

primera mano, yendo a donde se encuentre el cliente, visitando,

preguntando, volviendo a preguntar hasta entender claramente la

verbalización de qué es lo que el cliente necesita. Nota: Una

verbalización es una cita literal de lo que el cliente dijo. Se recomienda

escribirla entre comillas y tal como el cliente lo dijo, para tenerla como

referencia para pasos posteriores del estudio.

Gran parte de esta información está ya disponible. Se cuenta con dos

fuentes; visitas de los técnicos a las oficinas y encuestas de calidad.

A los técnicos se les asignó las oficinas de una zona cercana a sus casas

para que visiten a los directores de las mismas. El objetivo de las visitas

era doble, por un lado, dar a conocer a las oficinas la nueva aplicación

web recién desarrollada por la empresa, que permite un seguimiento en

tiempo real del estado de los encargos. De camino, los técnicos reciben

instrucciones de que traten de sondear a los directores de oficina, en

relación con el nivel de satisfacción que nuestra organización les

proporciona. Se le da prioridad a las oficinas con menor número de

encargos realizados, aunque se acaba visitando prácticamente todas.

Tras cada entrevista el técnico manda un breve informe en el que

indica; nombre del director, opinión del director sobre los encargos y

opinión del director sobre el servicio prestado.

La encuesta de calida es una encuesta que se manda a las oficinas de

las entidades que son clientes en las que se pide a los directores de

oficina que puntúen acerca de 7 cuestiones consideradas clave. La

encuesta se realiza a principio de año y ya se han realizado cuatro. Los

aspectos sometidos a examen y que se pide que sean valorados, son los

siguientes:



1.- Tiempo de entrega de las tasaciones.

2.- Valores de tasación.

3.- Respuesta ante la resolución de incidencias.

4.- Facilidad de comunicación.

5.- Trato personal con las oficinas.

6.- Rapidez, interés, y eficacia de los tasadores para resolver

problemas.

7.- Presentación de los informes de tasación.

Además se solicitan comentarios y sugerencias generales. En este

apartado es donde quedan recogidas las verbalizaciones.

1.2.- Clasificar las Verbalizaciones: El objetivo de este paso es realizar

agrupaciones de las verbalizaciones por temas similares. Al clasificarlas

se verá cómo existen verbalizaciones similares, complementarias, incluso

contradictorias. Se tratará, de igual modo, de establecer marcos o

patrones comunes que aportan una mejor comprensión de las

necesidades del cliente. Es necesario recalcar que éste no es un estudio

cuantitativo, sino cualitativo. En lugar de establecer estadísticas acerca

de las verbalizaciones lo que se pretende es clasificarlas para poder

extraer de ellas las demandas de los clientes. No interesa en esta etapa

las estadísticas sobre "el número de verbalizaciones de cada tipo", sino

más bien clasificar las verbalizaciones para poder obtener de ellas las

necesidades reales del cliente.

Tras recopilar los informes de los técnicos, la directora comercial y el

redactor de este informe agrupan las necesidades en las siguientes

categorías:



o Rapidez

o Precisión

o Homogeneidad

o Eficacia

o Accesibilidad

o Cordialidad

o Transparencia

o Servicios adicionales (consultoría inmobiliaria)

1.3.- Estructurar las Necesidades del Cliente: procede ahora obtener de

las verbalizaciones, las necesidades de los clientes. Es este paso

especialmente delicado, puesto que se ha de tratar de eliminar

cualquier interpretación o sesgo de las verbalizaciones.

Algunas necesidades son inmediatas, como la exigencia de rapidez en

la realización de encargos. Sin embargo hay algunos comentarios en los

que hay que profundizar. Se prestará más atención a los comentarios

negativos o críticos y en aquellos aspectos que los nuevos métodos de

valoración puedan incidir.

La lista de frases literales es bastante larga aunque redundante. De

manera sintetizada se puede presentar en la figura 58.



Figura 58: Resumen de verbalizaciones

1.4.Analizar la Estructura de las Necesidades del Cliente: Hay

necesidades que tienen relaciones de dependencia. Por ejemplo, al

preguntar sobre las necesidades del cliente con respecto a los valores

de tasación un director comenta que no se fía de las valoraciones

porque no atinamos con los valores, que él conoce bien “su plaza” y

que no se acierta. Este aspecto parece obvio; no se es preciso en las

valoraciones. Sin embargo el técnico que realiza la visita sigue

inquiriendo y le responden “es que es fulanito el que me hace la

valoración vale, pero si es menganito me echo a temblar”

No. Verbalización Necesidad

1 "no atináis" Precisión

2 “es que es fulanito el que me hace la

valoración vale, pero si es menganito me echo a temblar”

Objetividad

Figura 59: Ejemplo de análisis de las necesidades del cliente

Ofi Verbalización Necesidad

0001

"Estoy muy cabreado porque un día me valoráis una casa en X y a los dos meses en

la misma calle otra casa igual me la valoráis en X/2 "

Homogeneidad

0002 “Menganito tasa muy bajo! Quiero que me

tase Fulanito” Homogeneidad /

objetividad

0003 “No entiendo como puede haber tanta

discrepancia entre tasadoras” Objetividad

0004 “Vaya columpiada que pegasteis en el

suelo de...” Precisión

0005 “No tenéis ni idea! Perdí una operación

porque el cliente compro en X y vosotros valorasteis en 0,7X”

Precisión

0006 "Este informe no hay quien lo entienda" Transparencia

0007 “Sois muy lentos” Velocidad



Si se hubiera tomado tan sólo la primera necesidad tal vez sería

suficiente con los métodos de valoración vigentes y se habría limitado la

acción a dar cursos a los tasadores para repasar los métodos o haber

limitado más aún las zonas de actuación de los técnicos. Pero al

detectar una relación jerárquica entre necesidades (si trato de ser

objetivo es más probable que sea preciso) parece razonable revisar los

métodos de valoración existentes. En el QFD se tendrá que centrar la

atención en las necesidades capitales, es decir, en las que mayor

incidencia (positiva o negativa), tienen sobre los clientes.

Tomando como base la encuesta de calidad se agrupan las respuestas

tratando de identificar similitudes. Al final resulta con la siguiente lista:

1.- Objetividad.

2.- Precisión.

3.- Velocidad.

4.- Transparencia.

5.- Servicios adicionales.

1.5.- Priorizar las Necesidades del Cliente: Identificación de las

necesidades más importantes de nuestros clientes. La mejor forma de

hacer esto es preguntarles directamente.

Aquí se puede recurrir a la experiencia acumulada y de trabajo ya

realizado. La encuesta de calidad se diseñó con la cooperación del

director comercial de la entidad con la que se trabaja y con la ayuda

de otros directores amigos. Aunque las prioridades han cambiado (de la

mano de los tiempos), se pueden ordenar las necesidades de la

siguiente forma.



1.- Objetividad

2.- Precisión

3.- Velocidad

4.- Transparencia

5.- Servicios adicionales

Se establecerán indicadores que traten de medir el nivel de

cumplimiento en la satisfacción de las necesidades del cliente.

1.6.- Desplegar las Necesidades Prioritizadas: Se trata de desarrollar las

necesidades de los clientes, adaptando productos, procesos y sistemas

para satisfacer estas necesidades.

La técnica estadística propuesta hace especial hincapié en la

objetividad de los métodos72:

- Para la homogeneización de la/s muestra/s se utilizan técnicas de

análisis de la varianza. Como hemos visto anteriormente, las

homogeniezaciones que se realizan se hacen en base a la

experiencia del tasador o a la comparación directa entre testigos.

Vemos pues que nuestro programa habrá de incluir un módulo de

análisis de la varianza.

- La asimilación de las técnicas estadísticas a procesos estocásticos

permite apoyarnos en todo el capital de conocimiento

acumulado en el estudio de dicho procesos. Como se dice en la

tesis “El poder herramient al de la teoría de procesos estocásticos

puede ser utilizado también para explicar propiedades de

fenómenos económicos...73”

72 LARRAZ IRIBAS, BEATRIZ, “Técnicas de Cokrigeado para el análisis económico. Estimación de inmuebles en el casco histórico de Toledo. Tesis Doctoral (2004). Capítulo X. 73 Ibid, pag. 15.



- El hecho de no considerar la dependencia espacial, en el caso

que exista, implica la infravaloración del nivel de significación y la

sobrevaloración de la potencia de contrate74.

Respecto de la precisión:

- De nuevo, mejora en las técnicas de homogenización

- La necesidad de calcular previamente los “estadísticos

descriptivos” (medidas de posición, de variabilidad, de forma y de

correlación) permiten una mayor acotación y comprensión del

fenómeno de la distribución de valores en el espacio.

- Mayor facilidad para la detección e identificación de valores

extremos de las variables.

- Las herramientas en las que se basa el análisis estructural de la

dependencia espacial (covariogramas y semivariogramas)

permite obtener una expresión analítica de la dependencia

espacial de las variables objeto de estudio75, lo que permite

realizar predicciones más precisas.

- El uso de estas funciones permite además cuantificar a partir de

que distancia deja de existir correlación espacial76. Esto puede

permitir establecer límites geográficos para la toma de

comparables.

En cuanto a la velocidad:

- El desarrollo de la nueva técnica ha de mejorar los tiempos de

validación.

La presentación de informes:

- El cálculo y la correcta presentación de los estadísticos básicos

puede facilitar la compresión de los informes realizados.

74 LARRAZ, MONTERO, “Introducción a la geoestadística lineal”. Netbiblo. La Coruña. 2008. 75 Ibid, pag. 25. 76 Ibid, pag. 36.



- La posibilidad de presentar mapas con valores ofrece una visión

muy intuitiva y vistosa de la distribución de los valores en el

espacio.

Prestación de servicios adicionales:

- Posibilidad de dar estimaciones previas de valor con menor

margen de error.

1.7.-Analizar sólo las relaciones prioritarias a detalle: O concentración de

la atención. La idea es concentrar los esfuerzos en aquellos elementos

que impactan en las necesidades prioritarias.

Por ello se ha hecho un importante esfuerzo de síntesis en todo este

proceso. Al final se ha preferido la selección de unas pocas

necesidades, eso sí, claramente definidas, con ánimo de focalizar

nuestra atención en ellas.

Necesidades adicionales: Como se ha comentado, la homologación por parte del Banco de

España obliga a estar sujetos a las inspecciones del este organismo

supervisor. Esta organización ha pasado ya (sat isfactoriamente) dos

inspecciones. La primera de ellas se efectuó en 2.005. Tuvo una

duración de algo más de un mes. Verbalmente se hicieron una serie de

indicaciones y se advirtió de que “volverían” a ver que se había hecho.

Es destacable la exhaustividad con la que la inspección fue realizada.

Efectivamente dos años después volvieron los mismos inspectores y

estuvieron un mes más en la delegación. Se fueron con la advertencia

de que ya “resolverían”. Afortunadamente el resultado de las

inspecciones no tuvo consecuencia punitiva alguna. Tan sólo se emitió

una carta a los Consejeros que forman parte del Consejo de

Administración en los que se señalaban errores o anomalías detectadas



durante la inspección. Estas faltas se consideraron “leves” por lo que no

se aplicaba sanción. Sin embargo, el consejo debería emitir escrito en el

que se detallaran las medidas correctoras a las faltas detectadas.

Si bien estas inspecciones no son frecuentes en un mercado libre, que

funciona en régimen de competencia, los rigores de la homologación

hacen estar sujetos a ella. En realidad los inspectores tienen un poder

similar (aunque adicional) al que tienen los consumidores en un

mercado libre, puesto que pueden cerrar negocios.

Como complemento de las necesidades detectadas por los clientes se

señalará aquí, de manera agrupada, las “necesidades” requeridas por

el Banco de España y sobre las que se podrá incidir con el nuevo

método propuesto (todas las observaciones se refieren a trabajos

concretos):

- Respecto de la falta de transparencia:

o “no se hace constar de manera razonada y explicita las

hipótesis y parámetros de cálculo”

- Respecto de la valoración por comparación:

o “se toman comparables no similares al inmueble valorado y la

muestra presentada presenta grandes dispersiones, incluso

después de homogeneizar”

o “ no se justifica un coeficiente de homogeneización

denominado otros”

o “ un testigo de precio unitario muy superior en la tasación de

una vivienda, que motiva obtener un valor un 15 % superior al

que se obtendría sin él.”



Como puede comprobarse, las exigencias del Banco de España son

complementarias a las de los clientes y versan sobre la transparencia y

el tratamiento de los datos.

Por último, es importante señalar la mejora que el uso de estas técnicas

ha de provocar en la comprensión del fenómeno del valor del producto

inmobiliario en el conjunto de técnicos de la empresa.

2. Encontrar qué características técnicas debe tener el producto para

satisfacer con plenitud las necesidades del cliente.

Una vez que se ha identificado y ordenado las necesidades de los

clientes hemos de pensar en cómo se les va a darle satisfacción.

Recordar las necesidades y el orden en las que las hemos clasificado:

1.- Objetividad

2.- Precisión

3.- Velocidad

4.- Transparencia

5.- Servicios adicionales

La manera en la que se mejorará en cuanto a la objetividad y precisión

en las valoraciones será la siguiente; en el proceso de validación se

contrastarán los valores enviados por los técnicos con los obtenidos

mediante estimación geostadística. El proceso que se realizará para

obtener estas estimaciones será el siguiente:

1.- Para la homogeneización de la muestra se utilizarán métodos de

análisis de la varianza que permitirá estimar con mayor precisión los

efectos que tienen las características del bien inmueble sobre el precio.



2.- Comparación de manera automatizada con estadísticos básicos

(tamaño de la muestra, valores mínimos y máximos, media, varianza y

desviación estándar).

3.- Estudio de la dependencia espacial; semivariograma teórico. 4.- Estimación del precio del bien.

Mayor velocidad: La precisión con las que el método propuesto permite obtener

estimaciones de valor han acelerar el proceso de validación. En fases

posteriores, se tratara de establecer mecanismos de validación

automática.

Mejoras en presentación: Introducción en los informes de “mapas de valores” con indicaciones

del emplazamiento de la unidad valorada.

3. Revisar y depurar las características técnicas.

Se establecerán indicadores que permitirán hacer un seguimiento del

grado de cumplimiento de las especificaciones establecidas.

Desde el punto de vista técnico es posibles establecer pruebas que nos

permitan ir afinando las estimaciones que hagamos. La varianza del

error de estimación puede utilizarse para elegir las funciones que ajustan

mejor los modelos. Además, el método de validación cruzada77 permite

calibrar la bondad del ajuste del semivariograma teórico. Este método

consiste en, una vez calculado el semivariograma teórico, se trata de

obtener el valor de un punto i (que ha sido muestra) tomando el resto

de los datos. Así se puede medir el error cometido en la estimación.

77 LARRAZ IRIBAS, BEATRIZ “Introducción a la geoestadísitica, pag. 59. Netbiblo. La Coruña”



Desde el punto de vista de necesidades del cliente, podemos seguir

tomando como base la encuesta de calidad que se viene utilizando

desde el año 2006. Recordar que esta encuesta plantea que los clientes

y usuarios evalúen a la empresa acerca de las siguientes cuestiones:

1.- Tiempo de entrega de las tasaciones

2.- Valores de tasación

3.- Respuesta ante la resolución de incidencias

4.- Facilidad de comunicación.

5.- Rapidez y eficacia de los tasadores

6.- Presentación de los informes de tasación

7.- Trato del personal con las oficinas.

Se puede usar los puntos 1,2 y 6 como indicadores de gestión. Este uso

tiene la ventaja fundamental de que se dispone ya de datos históricos

por lo que se puede ver la evolución de estas apreciaciones con mayor

perspectiva.

Adicionalmente se pueden utilizar otros indicadores cómo:

- Número de reclamaciones por valor. Existe un registro (se trata de un documento Excel) en el que se van

anotando las reclamaciones que se realizan y el motivo de las mismas.

Se tomarán los datos históricos y se realizará un recuento de las

reclamaciones realizadas por este motivo. Se elaborará un cuadro

histórico y se compararán valores.

- Aumento del número de encargos.

La aplicación de estas mejoras debería traducirse en incrementos de

actividad.

- Incremento en el número de encargos destinados a otras

finalidades.



El uso de esta técnica debería aportar un mayor volumen de trabajo de

tasaciones con finalidad distinta a la de garantía hipotecaria. El

programa de gestión que se utiliza permite dar de alta los encargos

indicando la finalidad para la que se realiza. La obtención de esta

información se realiza solicitando un simple informe a la aplicación.

ii. Evaluar las distintas opciones existentes.

Se han definido las especificaciones, se han ponderado y se han

establecido las especificaciones que se deben exigir al nuevo

“producto” para satisfacerlas. Ha llegado el momento de estudias las

opciones .

A la hora de definir opciones, son dos los parámetros fundamentales

que hay que juzgar. Disponibilidad e integración con el resto de los

sistemas de la organización.

Se entiende por disponibilidad las opciones existentes para adquirir el

software, sus costes y sus plazos de implantación.

Integración hace mención a la compatibilidad de este nuevo programa

con los existentes en la Sociedad.

En realidad las opciones se reducen a dos; adquirir un producto ya

comercializado o desarrollarlo.

Es importante agradecer en este punto la ayuda de Beatriz Larraz,

profesora de la Universidad de Castilla la Mancha, en la transmisión de

su experiencia como usuaria de este tipo de software.

Respecto de la adquisición, existen algunas ofertas concretas que

ofrecen software geoestadísticos. Por recomendación de Beatriz,

centramos nuestra atención en el programa ISATIS. Es este un software

desarrollado por la empresa Geovariances (http://geovariances.com)



que resulta ser el de manejo más sencillo para los no iniciados y el de

contenido más completo, aunque ninguno de ellos está orientados a la

valoración inmobiliaria. Las principales ventajas de esta opción son:

- Facilidad de uso

- Celeridad en la implantación

- Experiencia y reconocida solvencia técnica del proveedor

Los inconvenientes:

- Es un producto que, en principio, estaría sobredimensionado, ya

que dispondría de aplicaciones que exceden las especificaciones

previstas. Una posible solución sería negociar con el proveedor un

paqueta más específico.

- Nula integración con los demás sistemas de la Sociedad.

Respecto de encargar el desarrollo de un software a medida resulta

muy recomendable, por su flexibilidad, el uso del software libre R, puesto

que además de las opciones de programación a medida que presenta,

son numerosas las librerías ya programadas sobre la cuestión.

Las ventajas de esta opción:

- Sería posible desarrollar un producto a medida.

- Se adquiriría experiencia de cara a futuros proyectos.

- Posibilidad de integración con el resto de sistemas.

Y los inconvenientes:

- Incertidumbre en el desarrollo, dada la inexperiencia tanto de la

Sociedad en este tipo de tareas como de los proveedores.

- El tiempo de implantación se dilataría considerablemente.

- Desconocimiento por parte de los proveedores de las técnicas

estadísticas.



Adquisición Desarrollo

Facilidad de uso Producto a medida

Ventajas Velocidad de implantación Experiencia para futuros proyectos

Experiencia del proveedor Integración

Producto sobredimensionado Incertidumbre

Inconvenientes Integración con otros sistemas Tiempo de implantación

Inexperiencia proveedores

Figura 60: Ventajas e inconvenientes de la adquisición o el desarrollo de software

geoestadístico

En la figura 60 se resumen las ventajas y los inconvenientes de las

opciones evaluadas.

Después de sopesar las opciones, el precio es un factor determinante

por lo que nos decantamos por adquirir el software de ISATIS.

iii. Estimar plazos.

Para poder estimar los plazos será necesario seguir el siguiente proceso:

a) Definición de las actividades: identificación de las actividades que

habrá que realizar para llevar a cabo el proyecto.

b) Establecimiento de la secuencia de las actividades: identificación y

documentación de las dependencias entre las actividades a desarrollar.

c) Estimación de recursos de las actividades: que recursos serán

demandados.

d) Estimación de la duración de las actividades: el periodo de tiempo

en el que serán usados dichos recursos.

a) Definición de las actividades:

Las operaciones básicas que se deben seguir en el desarrollo son:

Implantación global: tareas necesarias para la propia implantación de

los nuevos métodos. Incluirá las siguientes subtareas:



- Formación de los miembros de la organización en esta nueva técnica.

- Adquisición del software.

- Aprendizaje del funcionamiento del software.

- Obtención de la muestra; la muestra serán las tasaciones de viviendas

realizadas por esta sociedad en el último año. La extracción de datos la

realiza el programa de la empresa y el resultado es una tabla en Excel

en la que se almacenan los principales datos de las valoraciones

realizadas.

- Filtro de la muestra; eliminación de las tablas de todas la variables y

códigos no necesarios en el proceso.

- Obtención de coordenadas geográficas de los inmuebles valorados;

será necesario abrir la tasación y anotar las coordinas geográficas de la

ficha catastral.

- Traspaso a base de datos, compatible con formato estadístico.

- Homogeneización de la realización obtenida; con el fin de aislar la

componente espacial de los precios de la vivienda se estimarán,

mediante un análisis de la varianza, los efectos que tienen las

características del bien inmueble sobre el precio. Una vez eliminadas

dichas características se consigue asilar el efecto localización

geográfica.

Pruebas piloto: realización de diversas valoraciones mediante métodos

tradicionales y contrastación con las valoraciones estadísticas realizadas

con el software.

Una vez superada esta prueba se pasará a la publicitación y difusión

del nuevo producto.

Mantenimiento y soporte; aumento de la base de datos mediante las

tasaciones que vayan realizando nuestros técnicos y los estudios de

mercado concretos que deseemos realizar.

Desarrollo; estudio y planificación de desarrollos posteriores.



b) Establecimiento de la secuencia de las actividades: identificación y

documentación de las dependencias entre las actividades a desarrollar.

Las actividades se han descrito de manera lineal. En función de

disponibilidades será posible ir solapando actividades.

c) Estimación de recursos de las actividades: que recursos serán

demandados.

En un escenario de sobrecapacidad, como el que vive la organización

en la que se quiera implantar esta nueva técnica, no será necesario

ampliar capacidad. Salvo la necesidad de adquirir un software y recibir

formación, cierta reconversión de los empleados ha de ser suficiente.

Posteriormente se detallará la composición del nuevo departamento

que será necesario conformar para dar el nuevo servicio.

d) Estimación de la duración de las actividades: el periodo de tiempo

en el que serán usados dichos recursos.

No se trata de un proyecto puntual sino de un intento por cambiar el

quehacer diario. El objetivo es de permanencia en la organización.

iv. Estimación de ingresos

El principal riesgo parece provenir de que se está en un mercado en

régimen de monopsonio (monopolio de la demanda) dado que se da

la paradoja que el principal cliente es, además, principal accionista de

la sociedad. En este sentido, será el cliente el que imponga el precio

que pagará por este servicio.

Esto obliga a considerar este desarrollo desde el punto de vista del

“reciclaje”, esto es, reutilizar la información, reelaborarla, reestudiarla,

tratar de darle un mayor aprovechamiento.



El objet ivo del trabajo es mejorar en el desempeño de nuestra función,

siendo más precisos y más objetivos.

De manera muy indirecta se puede mirar lo que dice el informe del

Banco de España, respecto de las valoraciones contables; del informe

de 2010 acerca del sector78, podemos obtener los siguientes datos:

- En 2.010 se realizaron 8.100 tasaciones por requisitos contables

que provocaron unos ingresos de 1.670.000 €, lo que supone unos

ingresos de unos 200 € por tasación.

- En 2.010 la cuota de mercado, medido respecto de los ingresos

totales del sector, rondaba el 1 %.

- En un escenario prudente (tomando los datos de 2.010,

recordemos que es una de las actividades que más está

creciendo) y asignándonos nuestra cuota de mercado, la

posibilidad de realizar valoración contables fiables que ofrece

esta técnica supondrá un incremento de ingresos de 16.700 €

adicionales.

- En un escenario optimista, el 75 % de las tasaciones realizadas, de

media, en los últimos años, correspondieron a viviendas serán

necesarias realizar unas 750.000 tasaciones contables de viviendas

en 2.011 (tres años). Por nuestra cuota de mercado nos

correspondería realizar 7.500 tasaciones por los que los ingresos,

en el escenario optimista, ascenderían a 1.500.000 €.

78 LAS ENTIDADES DE TASACIÓN. ACTIVIDAD Y RESULTADOS EN 2010. Banco de España.



- Esta variación tan brutal parece indicar que existe un gran riesgo

aunque también una gran oportunidad.

v. Análisis de costes

- Costes de adquisición (precio, condiciones de pago y formulas de

financiación)

La adquisición de la aplicación se ha ofertado a un precio

comprendido entre 11.000 y 13.200 €.

Las condiciones de pago que se han acordado son las siguientes; 50 %

al firmar el contrato de colaboración, 50 % con la entrega del

programa.

- Costes operativos (consumos materiales, consumo energía,

espacios y servidumbres, materiales, desperdicios y desechos,

mano de obra de operación, preparación y puesta a punto,

coste tiempo de paradas, lucro cesante y coste de gestión)

La idea de este proyecto es utilizar recursos que tras la caída de

actividad han quedado ociosos. Los costes operativos se calcularan

como un porcentaje sobre los costes fijos de la Sociedad.

- Coste vida de product o (mantenimiento, amortizaciones,

instalación, formación usuario, otros servicios)

Los costes de mantenimiento de la aplicación informática ascenderán a

un intervalo de 2.000 – 2.400 €.

Las amortizaciones de la adquisición del software serán lineales y se

producirán en 3 años.



En cuanto a los costes de formación cabe distinguir entre la formación

necesaria para conocer la técnica estadística y la formación necesaria

para manejar el software; se ha visto que la profesora de la Universidad

de Castilla la Mancha cobraría 900 € por un curso de 10 horas (este

precio incluye dietas y alojamiento de 1 noche). En los costes de

formación se incluyen el coste de que los técnicos asistan al curso. Se

calcula de la siguiente manera; asistirá al curso el director técnico y 3

técnicos, se calcula la proporción de salario que se dedica a esta labor

(número de horas estimadas de trabajo al año 1.800)

- Costes de promoción

Los costes de promoción del producto no son un coste que deba asumir

esta sociedad. Los técnicos tasadores de la zona serán los encargados

de difundir la aplicación. Se realizara un curso básico a los tasadores

para enseñarles el producto y darles las indicaciones acerca de cómo

han de presentarlo.

vi. Análisis de la inversión

Se podría realizar ahora un estudio de la inversión utilizando tasas de

actualización y poniendo en el tiempo la previsión de cobros y pagos.

Sin embargo las grandes divergencias de ingresos, por una parte, y por

otra que ofrecer un mejor servicio es el objetivo de estas mejoras, hacen

que es planteamiento no pase de ser especulativo. Por ello un análisis

simple y “estático” (sin consideración del tiempo) parece ser suficiente.



Costes Adquisición 12.000€ Operativos 16.000€ De vida 2.200€ Formación 2.600€ Promoción 0€ 32.800

Hemos visto como en el peor de los escenarios cabe esperar unos

ingresos adicionales de algo más de 16.000 € por lo que el periodo de

recuperación sería de dos años, por lo que a priori puede parecer una

buena inversión.

vii. Equipo de proyecto

Desarrollado en el último apartado de los principios básicos en el

desarrollo del producto.

viii. Riesgos del proyecto

Las fuentes utilizadas hablan de que siguiendo las directrices marcadas

se pueden conseguir innovaciones exitosas. Pero las innovaciones

realizadas no deben de ser del agrado de los expertos en estos asuntos

sino de nuestros clientes.

Esto implica que no se tendrá oportunidad de saber a ciencia cierta si

una innovación de producto va a tener éxito hasta que lo lancemos al

mercado. Y esto a pesar de haber seguido los pasos que los expertos y

el sentido común dictan que hay que seguir en la creación de un nuevo

producto (se han realizado esfuerzos para conocer las necesidades de

los clientes, se han realizado reuniones para obtener ideas, se han

considerado estudios científicos externos, etc.)



Se dispone de los siguientes descorazonadores datos79:

- sólo el 5 % de las ideas se traducen en productos que llegan al

mercado

- sólo el 2 % de las ideas generadas para la creación de un nuevo

producto tiene éxito.

- Los productos que triunfan tienen un ciclo de vida cada vez más

cortos, sin embargo, los costes de I+D+i son cada vez mayores.

Además, el proceso de difusión y aceptación de las innovaciones es

gradual y prolongado. Según la misma fuente:

- En el periodo de introducción del producto en el mercado, sólo el

2,5 % lo usarán.

- Si el producto funciona y tiene éxito, lo comprarán más personas

causando un repunte rápido en las ventas.

- Conforme el producto se va asentando más personas, por

imitación, irán adquiriendo el producto.

- Tarde o temprano aparece la saturación del mercado.

El procedimiento que se utilizará para evaluar los riesgo consistirá en lo

siguiente.

1.- Identificación de los riesgos del proyecto. 2.- Estimación de la probabilidad de que el riesgo se materialice. 3.- Incidencia de dicha materialización del riesgo. 4.- Medidas a tomar para erradicar o minimizar los peligros. Se presenta en la figura 61 una sencilla tabla con en los que se

condensan los puntos 1, 2 y 3. Se codifica el resultado en una intuitiva

leyenda de colores.

79 SAINZ DE VICUÑA J.M. “Innovar con éxito”. 2006. Esic. Madrid.



Probabilidad Incidencia Escasa experiencia en desarrollo de productos Alta Alta Escasa experiencia comercial Media-alta Alta Dificultad a la hora de comprender la técnica Media Alta Poca aceptación (competencia más grande) Media-alta Media-alta Alargamiento de plazos en el desarrollo Media Media Crecimiento de costes en el desarrollo Media Media-alta Escaso rendimiento del software Media Media Grandes requisitos de mantenimiento Media Media Estrategia errónea Media Alta Equipo de trabajo mal diseñado Baja Media Poca coordinación Baja Media Falta de control Baja Baja Cambios normativos Alta Alta ?

Figura 61: Evaluación de riesgos del proyecto

Como puede apreciarse los mayores riesgos provienen de la falta de

experiencia de la organización en estas materias. Las medidas que se

pueden adoptar en cada caso son:

Falta de experiencia. Contratar a algún profesional con experiencia para realizar este

proyecto sería algo deseables, aunque dispararía el presupuesto.

Al menos contamos con la experiencia del responsable de sistemas que

en anteriores etapas profesionales colaboró en tareas similares.

Puesto que la experiencia se adquiere trabajando son dos las medidas

a tomar para minimizar estos riesgos; humildad y trabajo.



Dificultad a la hora de comprender la técnica. Este riesgo se tratará de mitigar con la ayuda de una doct ora, experta

en la materia.

- Se realizará un curso previo en la empresa, impartido por esta

especialista.

- Se establecerá un sistema de tutoría “on-line” a través del cual se

podrán realizar consultas. Indicar que, para asuntos de

complejidad urbanística, tenemos un sistema similar con un

afamado bufete de abogados, al que formulamos cuestiones o

les pedimos informes jurídicos. El sistema funciona

satisfactoriamente.

Poca aceptación. Este riesgo se refiere a la realidad de que existen Sociedades de

Tasación mucho más grandes, que cuentan con muchos más datos y

que nosotros somos una sociedad pequeña.

Las medidas para minimizar este riesgo deben basarse en una correcta

estrategia de marketing en el que se haga hincapié en:

- Recordar a los potenciales clientes que la organización está

integrada en el mismo grupo de empresas.

- Recordar que tenemos un ámbito de actuación reducido, por lo

que el conocimiento de los mercados locales es más profundo.

- Recordar que utilizamos una técnica especialmente diseñada

para hacer estimaciones puntuales. Mostrar como otras

sociedades utilizan técnicas mucho más sencillas y generales.

- Utilización de la página web y del aplicativo para la difusión.

- Realización de mapas geoestadísticos de las zonas con mayor

número de tasaciones realizadas y colgado en el aplicativo.



- Exposición por parte de la gerencia del método en las altas

esferas de la entidad (directores de zona, departamento de

riesgo y contabilidad)

Riesgo en el software. Estos riesgos tratarán de reducirse mediante cláusulas contractuales a

través de las cuales:

- Se fijen incentivos y penalizaciones el desarrollo del proyecto.

- Se trabaje con precios cerrados.

- Se incentive el bajo mantenimiento del software.

Estrategia errónea. En este apartado, el seguimiento permanente de los objetivos marcados

y de la evolución de encargos parece ser la herramienta más eficaz

para verificar si vamos por el camino adecuado.

Equipo de trabajo y forma de organización. A nuestro juicio, tras varios años de trabajo con los mismos compañeros,

este parece ser un riesgo de escasa entidad. El mantenimiento de las

condiciones laborales y del buen clima deberían bastar para que no

aparezcan problemas en este sentido.

Cambios normativos. Especial mención merece este aspecto de muy alta incidencia y

probabilidad. Cabe la posibilidad de que aparezcan modificaciones en

las normas que hagan estéril nuestro trabajo, sin embargo, la línea

marcada hasta ahora va en la línea de este proyecto. Es decir, que

cabe la posibilidad de que las normas sigan favoreciendo estas

técnicas de valoración. Se trata entonces este punto de un aspecto de



gran indeterminación que puede ayudar o no. Sólo cabe mantenerse

alerta ante la normativa vigente y por venir.

ix. Responsables.

A continuación, coincidiendo con el último principio general para la

creación de un nuevo producto, abordaremos esta asunto.

6.4.- Diseñar una unidad funcional que se responsabilice de la

coordinación control del desarrollo del nuevo producto.

Para abordar sistemáticamente este punto se recurrirá al libro de Henry

Mintzberg “Diseño de Organizaciones Eficientes”.80

Aunque se trataría de la creación de un “departamento” dentro de una

organización ya configurada, los principios básicos que en este escrito

se recogen son de aplicación para el problema desarrollar este punto.

Son cinco los mecanismos fundamentales mediante los que una

organización coordina sus trabajos:

1.- El ajuste mutuo, entendido como comunicación informal. 2.- Supervisión directa; la presencia de un responsable que emite

instrucciones y supervisa acciones. Adicionalmente informa a los niveles

superiores de la organización.

3.- Estandarización de los procesos de trabajo; proceso mediante el cual

los contenidos del trabajo están especificados y/o programados.

4.- Estandarización de la producción; el resultado del trabajo está

especificado, es decir, definido.

80 En Castellano, publicado en 2001 por la editorial “El Ateneo”. En Argentina.



5.- Estandarización de la destreza de los trabajadores; definición del tipo

de capacitación que se requiere para efectuar el trabajo.

Continúa el trabajo indicando las labores típicas de cada parte que

compone la organización.

a) El núcleo operativo; los operarios realizan el trabajo básico

relacionado directamente con la con la producción; realizan 4

funciones principales;

Ø Aseguran los insumos en producción.

Ø Transforman los insumos en producción.

Ø Distribuyen la producción.

Ø Proveen apoyo directo.

b) La cumbre estratégica; parte encargada de la responsabilidad

general de la empresa. Funciones:

Ø Supervisión directa; asigna recursos, emite órdenes de

trabajo, diseña y controla el trabajo de los empleados...

Ø Administra las relaciones fronterizas de la organización

(relaciones con el entorno)

Ø Desarrollo de la estrategia de la organización.

c) Línea media; nexo o canal de unión entre las dos partes

anteriores. Su labor puede resumirse en que se encarga de

supervisar el trabajo de su unidad e informar a los niveles

superiores. Ha de tener capacidad de decisión a nivel operativo.

d) Tecnoestructura; Está constituida por analistas que sirven a la

organización afectando el trabajo de otros. Están fuera de la

corriente de trabajo operacional pero la diseñan, planean,

cambian o entrenan gente para que lo haga, sin hacerlo ellos



mismos. Funcionará si sus técnicas sirven para que el trabajo de

otros sea efectivo.

e) Staff de apoyo; unidades especializadas en suministrar apoyo a la

organización fuera de su trabajo operacional.

En base a estos conceptos y teniendo en cuenta que primero hay una

fase de proyecto y posteriormente una fase de producción se proponen

los siguientes dos modelos:

Fase de proyecto Equipo formado por el director técnico, el responsable de sistemas, la

responsable comercial y el responsable del futuro departamento de

geoestadística.

Las labores del director técnico son:

Ø Estudio de la propuesta y visto bueno.

Ø Informar a la gerencia del proyecto.

Ø Aceptación de los objetivos propuestos. Reformulación.

Ø Propuestas de mejora.

Ø Aceptación del presupuesto.

Del responsable de sistemas:

Ø Asesoramiento acerca de los suministradores de software.

Ø Colaboración en la estandarización de los procesos de

producción.

Ø Control y asesoramiento en la integración del nuevo software con

los existentes en la sociedad.

Ø Supervisión (en colaboración con el responsable de

geoestadística) del prototipo.

Ø Aportar su experiencia en el desarrollo de nuevos productos.



Del responsable del departamento comercial:

Ø Supervisión y asesoramiento en la obtención de la voz del cliente

Responsable de geoestadística:

Ø Búsqueda de proveedores (de conocimiento y de software)

Ø Gestión del proyecto (precio, costes, riesgos)

Fase de producción: Administrativos:

Ø Extracción de datos de las bases de datos de la Sociedad.

Ø Preparación previa de los datos (obtención de coordenadas

geográficas y valores unitarios. Clasificación de características

que tengan incidencia en valor)

Ø Elaboración de estudios de mercado en las zonas determinadas

por la dirección técnica.

Responsable de geoestadísticas:

Ø Responsable de la formación de los técnicos.

Ø Supervisión de los informes y cálculos.

Ø Redacción de informes de seguimiento para informar a instancias

superiores.

El departamento técnico deberá:

Ø Elaboración de estudios previos.

Ø Elaboración de la estimación.

Ø Redacción de informes de valoración.

Las labores del director técnico serán:

Ø Selección de áreas en las que realizar los estudios geoestadísticos.

Ø Aprobación del traslado de recursos.

Del responsable de sistemas:



Ø Apoyo en el mantenimiento informático.

Del responsable del departamento comercial:

Ø Responsable de la difusión de la aplicación.

Ahora bien, ¿cuáles han de ser las normas de funcionamiento de estos

departamentos?

De los modelos propuestos por Mintzberg en su clásico “Diseño de

Organizaciones Eficientes” parece que la mejor forma de organización

para esta unidad funcional o división que tratamos de diseñar sería la

“adhocracia”, que etimológicamente podría significar “poder o

gobierno de lo especifico”. Esto indica un cierto desapego por principios

generales de la administración empresarial. Si realmente innovar es

romper con esquemas establecidos, la unidad funcional que se diseñará

en este apartado no puede desear mucha estandarización en sus

formas de coordinación.

Se deberá tener presente que se ha de contribuir positivamente en la

generación de flujos de caja de la empresa, y que se ha de hacer un

buen uso del capital disponible. Evidentemente habrá de estar sujeta a

criterios de racionalidad y rentabilidad económica.

Las características que a nuestro juicio hacen de este modelo el más

apropiado son:

- Poca formalización del comportamiento.

Al tener poca experiencia como empresa en estas lides plantearse

rigurosos códigos de actuación puede resultar contraproducente.

Esperamos que este proyecto sirva como experiencia para futuras

innovaciones.



La configuración de un pequeño grupo puede aportar flexibilidad y

celeridad en el desempeño de los retos propuestos.

- Existe una alta especialización horizontal de tarea, basada en la

capacitación formal.

Pensamos que una estructura simple, con pocos niveles jerárquicos,

formada por un equipo multidisciplinar, con vocación de auto-

administración puede dotar al grupo de trabajo de mayor eficacia.

- Forma de organización basada en la confianza con el ajuste

mutuo como mecanismo coordinador clave.

La empresa ha fomentado en todo momento la estabilidad laboral y el

buen clima. Existe una gran confianza entre los miembros de la

organización, fruto de años de trabajo conjunto y una fluida

comunicación informal entre sus miembros.

- Necesidad de implicación de todos los estamentos de la

organización.

Se puede configurar un grupo heterogéneo, lo que sin duda favorecerá

la implicación de todos en el proyecto.

vi. implantación de técnicas geoestadísticas en la...

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