virksomhetens navn - levanger kommune · web viewskulle det likevel under arbeid i marken komme...

Levanger kommuneMøteinnkalling

Utvalg: Levanger kommunestyreMøtested: Kommunestyresalen, Levanger RådhusDato: 28.09.2011Tid: 15:00 Merk! Tidspunkt!!

Faste medlemmer er med dette kalt inn til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på tlf. 74 05 27 16, eller e-post: [email protected].

Saksnr InnholdPS 38/11 Grunnlagsdokumentet

PS 39/11 Kommunale retningslinjer og veileder for offentlige anskaffelser

PS 40/11 Reguleringsplan E6, Gråmyra - endring

PS 41/11 1719/132/198 m.fl. - Reguleringsplan Handballvegen 11

PS 42/11 Utbyggingsavtale Handballvegen 11

PS 43/11 1719/275/449 - Detaljert reguleringsplan Frol boligpark

PS 44/11 Prosjekt søknad " saman om ein betre kommune "

PS 45/11 Etablering av Paul Okkenhaug selskapet

PS 46/11 Byggeregnskap for rehabiliteringen av Ytterøy skoles svømmehall.

Både det ”nye” og det ”gamle” kommunestyret inviteres til felles middag etter konstituerende kommunestyremøte, dvs. ca. kl. 19.00

Levanger, den 22. september 2011

Robert Svarvaordfører

OBS, OBS !!!VEDLEGGENE TIL SAKENE ER UTSENDT VED TIDLIGERE BEHANDLINGER I

FORMANNSKAP/KOMITEER. ELLERS ER DE TILGJENGELIG HOS GRUPPELEDERNE, FORMANNSKAPSSEKRETÆREN OG PÅ KOMMUNENS HJEMMESIDE:

http://www.levanger.kommune.no/

http://www.levanger.kommune.no/

mailto:[email protected]

Levanger kommune – Kommunestyret 28.09.11 - Sakliste

Levanger kommuneSakspapir

Grunnlagsdokumentet

Saksbehandler: E-post: Tlf.:

Berit [email protected] 74048222

Arkivref: 2008/9690 - /140

Saksordfører: (Ingen)

Utvalg Møtedato Saksnr.Samkommunestyret 10.06.2011 16/11Verdal kommunestyre 20.06.2011 52/11Levanger kommunestyre 22.06.2011 33/11Levanger kommunestyre 28.09.2011 38/11

Saksprotokoll i Levanger kommunestyre - 22.06.2011 Forslag i møte:Gunnar Løvås, SV foreslo saken utsatt.

Avstemning:Saken utsatt med 25 mot 4 stemmer.

VEDTAK:Saken utsatt.

Administrasjonssjefens forslag til innstilling:Kommunestyrene i Levanger og Verdal tar grunnlagsdokumentet til etterretning.

Saksprotokoll i Samkommunestyret - 10.06.2011 Forslag i møte:Ingen.

Avstemning:Administrasjonssjefens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:Kommunestyrene i Levanger og Verdal tar grunnlagsdokumentet til etterretning.

Saksprotokoll i Verdal kommunestyre - 20.06.2011 BEHANDLING:Ved votering ble samkommunestyrets innstilling enstemmig vedtatt.

VEDTAK:Kommunestyret i Verdal tar grunnlagsdokumentet til etterretning.

Side 2 av 57



Vedlegg:Grunnlagsdokumentet.

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):Ingen

Saksopplysninger:Grunnlagsdokumentet er et felles underlagsdokument for kommunene Levanger og Verdals felles planstrategi og for kommunenes rapportering. Dokumentet inneholder statistikk og faktabeskrivelser som gjelder begge kommuner. Grunnlagsdokumentet er et digitalt dokument, som skal rulleres kontinuerlig. Det betyr at gjeldene utgave av dokumentet er det som til enhver tid ligger på Internettet. Det betyr også at vedlagte dokument fortatt er under arbeid, og vil utvikles med nye data både fram mot møtet i samkommunestyret og etter dette møtet.

Da grunnlagsdokumentet er i stadig endring, er det ikke hensiktsmessig at dokumentet som sådant skal vedtas. Men ettersom ambisjonen med grunnlagsdokumentet er at det skal være et godt verktøy for både politisk og administrativt nivå i styringen av kommunene, er det viktig at politiske organer blir kjent med dokumentet, og får anledning til å komme med synspunkter på hvordan dokumentet skal være.

Side 3 av 57



Kommunale retningslinjer og veileder for offentlige anskaffelser


Arnstein [email protected] 74048255

Arkivref: 2011/5700 - /


Utvalg Møtedato Saksnr.Levanger formannskap 29.06.2011 55/11Levanger kommunestyre 28.09.2011 39/11

Saksprotokoll i Levanger formannskap - 29.06.2011 Forslag i møte:Ingen.

Avstemning:Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:Kommunestyret tar de fremlagte retningslinjer og veileder for offentlige anskaffelser til orientering.

Rådmannens forslag til innstilling:Kommunestyret tar de fremlagte retningslinjer og veileder for offentlige anskaffelser til orientering.

Hjemmel/bakgrunn for saken:FO 19/10 Spørsmål fra Karl M. Buchholdt (V) - Levanger kommune vil ha grønne offentlige innkjøp

Vedlegg:1 Kommunale retningslinjer og veileder for offentlige anskaffelser

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):Lov om offentlige anskaffelser med tilhørende forskriftUlike veiledere i offentlige anskaffelser (jfr. anskaffelser.no)

Saksopplysninger:Levanger kommune, Verdal kommune og Innherred samkommune kjøper varer og tjenester for om lag 300 millioner kroner årlig, og det er en utfordring å sikre at midlene blir effektivt forvaltet. Ressurseffektive anskaffelser sikrer at kommunene får mer igjen for pengene, har mer penger å bruke, eller slipper å bruke unødig mye penger. For fellesskapet gir dette mulighet til økt velferd.

Side 4 av 57



At anskaffelsesreglene blir fulgt, er altså noe alle drar nytte av. Leveranser til offentlig sektor utgjør en betydelig andel av næringslivets omsetning. Formålet med reglene er å sikre mest mulig effektiv ressursbruk, basert på forretningsmessighet og likebehandling, og at oppdragsgiver opptrer med integritet og på en samfunnstjenlig måte.Enhets-/virksomhetsledere har ansvaret for at anskaffelsene skjer på bakgrunn av gjeldende lover og regler, kommunale retningslinjer, og er basert på etikk, samfunnsnytte og likebehandling av leverandører. Det innebærer å se til at virksomheten har organisert innkjøpsvirksomheten på en måte som sikrer dette.

Både ledere og medarbeidere med ansvar for innkjøp må ha fokus både på det formelle og på den praktiske gjennomføringen. Det gjelder kunnskap om regelverket, behovene som skal dekkes av anskaffelsen, pris, kvalitet, leveringsdyktighet, kontraktsinngåelse, kontraktsoppfølging og leverandørutvikling.Økonomienheten er kommunens kompetansesenter vedrørende anskaffelser og kontaktes ved behov for rådgivning og bistand ved anskaffelser.

Vurdering:Hensikten med kommunens retningslinjer og veileder er å gi ansatte råd og bistand ved anskaffelser, samt gi informasjon om lov og forskrift for offentlige anskaffelser. Den skal være et hjelpemiddel for ledere, personell som utfører anskaffelser og andre som er involvert i anskaffelsesprosedyrer i kommunen. Den skal også gi informasjonen som er nødvendig for å forstå prinsippene for anskaffelsesvirksomheten og samtidig være enkel å bruke og forstå.

Side 5 av 57



Reguleringsplan E6, Gråmyra - endring


Åge [email protected] 74048519

Arkivref: 2008/10895 - /L12


Utvalg Møtedato Saksnr.Plan- og utviklingskomiteen i Levanger 24.08.2011 49/11Levanger kommunestyre 28.09.2011 40/11

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 24.08.2011 Forslag i møte:Ingen.


INNSTILLING:Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 jfr. § 12-14 vedtas endring av reguleringsplan E6, Gråmyra, sist rev. 16.08.2011.Rådmannens forslag til innstilling:Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 jfr. § 12-14 vedtas endring av reguleringsplan E6, Gråmyra, sist rev. 16.08.2011.

Vedlegg:Reguleringsplan E6, Gråmyra – endring; plankart rev. 16.08.2011,

planbestemmelser rev. 16.08.2011,

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):6 stk uttalelser,Søknad om reguleringsendring fra Coop Inn-Trøndelag, dat. 04.05.2011,Kommunestyresak nr. 48/09,

Saksopplysninger:Bakgrunn.Reguleringsplan for E6, Gråmyra ble vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den 02.09.2009, sak nr. 48/09. Hensikten med denne planen var i hovedsak knyttet opp mot tiltak for bedring av trafikksikkerheten i området, da dette er en av fylkets mest ulykkesbelastede vegstrekninger. Planen tilrettelegger for bygging av rundkjøring i kryss med fv. 119, samt omfattende avkjørselssanering til eksisterende næringsvirksomhet i området.

Side 6 av 57



Næringsarealene på nordsiden av E6 som inngår i planen, får ny samleveg fra fv. 119. Midt inne i dette næringsarealet like vest for YX-stasjonen er det innregulert en boligeiendom gnr.19 bnr. 37. Denne boligeiendommen er nå innløst av Coop Inn-Trøndelag som ønsker å bruke eiendommen for utvikling av næringsvirksomheten i området. Det planlegges bygd ny bensinstasjon vest for boligeiendommen, og arealet fra boligeiendommen vil være aktuelt å se i sammenheng med denne utvikling. Det er derfor bedt om en reguleringsendring av denne eiendommen fra boligformål til forretnings-/industriformål.

Utsnitt av eksisterende reguleringsplan, vedtatt 02.09.2009.

Planforslaget.Trønder-plan har på vegne av Coop Inn-Trøndelag utarbeidet planendringen som er dat. 12.04.2011. Planen viser nå den tidligere boligeiendommen 19/37 med formålet forretning/industri på 3,2 dekar. I tillegg har også planendringen med området vest for boligeiendommen som også er innløst av Coop Inn-Trøndelag. Dette området på 10,6 dekar har formål som er i samsvar med vedtatt regulering og innebærer således ingen endring, men er tatt med for å vise sammenhengen.

Med hjemmel i delegert myndighet har plan- og byggesakssjefen i sak nr. 271/11 vedtatt å legge fram forslag om reguleringsendring for høring og offentlig ettersyn. Bensinstasjon/vegserviceanlegg er et eget reguleringsformål og i forbindelse med høringen ble det derfor påpekt at når området skal brukes til dette formålet, bør dette også inngå i endringsforslaget. Det ble derfor laget en ny sak om dette som ble ettersendt til høringsinstansene (se utsnitt nedenfor).

Side 7 av 57


Tilleggsendringer om bensinstasjon/vegserviceanlegg; høringsforslag område vest for rød strek,utvidet til grønn strek etter høring.

Høring.I forbindelse med høringen har det innkommet følgende uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

Statens vegvesen, dat. 16.05.2011.Har ingen innvendinger til foreslått omregulering fra boligformål til forretnings-/industriformål. Mener dette er fornuftig av hensyn til støy og miljø.

Nord-Trøndelag fylkeskommune, dat. 23.05 og 15.06.2011.Har i utgangspunktet ingen merknader til omregulering fra boligformål til forretnings-/industriformål. Er også enig i at arealet som skal brukes til bensinstasjon/ vegserviceanlegg gis rett formålsbenevnelse i samsvar med nye tegneregler. Det er søkt om dispensasjon i tilknytning til byggesaken, og her er arealet som tenkes brukt til bensinstasjon/vegserviceanlegg vist en del større enn det planendringen omfatter. Planendringen bør derfor gjennomføres slik at den omfatter hele det arealet som er aktuell for bensinstasjon/vegserviceanlegg.

Kommentar.Endringen blir utvidet til å omfatte hele det aktuelle arealet, jfr. uttalelse fra Coop Inn-Trøndelag nedenfor.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, dat. 22.06 og 30.06.2011.Forutsetter at det foretas en vurdering om reguleringsendringen vil få konsekvenser for aktuelle samfunnssikkerhetsforhold, og at det i tilfelle utføres en ROS-analyse. Ellers ingen merknader til foreslått reguleringsendring.

Kommentar.I forbindelse med behandling av opprinnelige plan har Statens vegvesen kommentert at det er gjennomført grunnundersøkelser i området tidligere. I forbindelse med det aktuelle tiltaket vil Statens Vegvesen også supplere med nye grunnundersøkelser, og

Side 8 av 57


foreta en vurdering av grunnforholdene som vil foreligge før anleggsarbeider igangsettes.I forbindelse med byggesaken vil det også av tiltakshaver for bensinstasjonen bli innhentet nødvendige tillatelser i henhold til Brann- og eksplosjonsvernloven.

Coop Inn-Trøndelag, dat. 24.06.2011.Coop har søkt om bygging av ny bensinstasjon vest for boligeiendommen 19/37 som det opprinnelig var foreslått omregulert til forretning/industri. Planene til Coop inneholder også oppstillings-/hvileplass for langtransport, og det er derfor ønskelig at dette området også innlemmes i det som reguleres til bensinstasjon/vegserviceanlegg. Dette betyr at formålsgrensen må flyttes øst for boligeiendommen 19/37 og noe inn på område for eksisterende YX-stasjon.

Kommentar.Denne utvidelse østover synes uproblematisk å innlemme i det som nå foreslås omregulert til bensinstasjon/vegserviceanlegg. Avkjørsel til området blir dessuten noe revidert, og dette må tas med i pågående planendring.

Endringer etter høring.Plankart; -endres til formålet bensinstasjon/vegserviceanlegg som vist i saksframlegget,-ny adkomst til området innreguleres,

Planbestemmelser; -bensinstasjon/vegserviceanlegg tilføyes som nytt formål med bestemmelser om største tillatt BYA = 50 % og maksimal takhøyde er 9,5 m over ferdig planert terreng,-nødvendige endringer for å etterkomme krav i ny pbl. (2008).

Vurdering:Den aktuelle boligeiendommen er innløst av Coop Inn-Trøndelag, og ønskes dermed brukt til annet formål enn bolig. Eiendommen ligger inneklemt i et regulert næringsområde nært inntil E 6, og vil som bolig bli påvirket av mye støy og annen forurensning fra trafikk og næringsaktivitet. Det synes derfor mer fornuftig at dette arealet opphører som boligformål, og reguleres til formål som kan bidra til en mer helhetlig næringsutvikling i området.

Når det nå er klart at arealet vest for eksisterende YX-stasjon skal brukes til ny bensinstasjon og vegserviceanlegg, vil det være riktig å gi dette område det formål som er i samsvar med plan- og bygningsloven.Planendringen tilrås på dette grunnlag vedtatt.

Side 9 av 57



1719/132/198 m.fl. - Reguleringsplan Handballvegen 11


Kirstine [email protected] 74 04 82 73

Arkivref: 2010/7488 - /L12

Saksordfører: Geir Tore Persøy (FRP)


Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 24.08.2011 Forslag i møte:Forslag til tillegg fra Siv By, SP:Det henstilles om at utbygger frigjør område til snuplass for renovasjonskjøretøy.

Avstemning:Tilleggsforslag fra Siv By enstemmig tiltrådt.Rådmannens forslag til innstilling med tillegg i møtet enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:Vedlagte forslag til reguleringsplan vedtas, iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Utbygger bes vurdere underjordisk renovasjon og oppvarming basert på fornybareenergikilder. Det henstilles om at utbygger frigjør område til snuplass for renovasjonskjøretøy.

Rådmannens forslag til innstilling:Vedlagte forslag til reguleringsplan vedtas, iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Utbygger bes vurdere underjordisk renovasjon og oppvarming basert på fornybareenergikilder.

Vedlegg:1 Planbeskrivelse2 Plankart udatert (korreksjon mottatt 25.02.2011)3 Reguleringsbestemmelser korrigert 21.02.20114 Korrigert risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) mottatt 15.06.20115 Situasjonsplan6 Tverrprofiler7 Norgeshus 24.05.11 - Kommentar til merknader8 Trådperspektiv mottatt 24.05.11

Side 10 av 57



Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Kommunedelplan Skogn, vedtatt 15.05.02. Sjekkliste for planlegging utfylt 07.12.10. Illustrasjoner: Plantegning parkeringskjellere, lengdeprofil. Sakspapir Plan- og utviklingskomiteen 16.02.11, sak 17/11 (første gangs behandling). Kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.11 (overstyrer kommunedelplan Skogn).

Saksopplysninger:BakgrunnPlanforslaget er utarbeidet av Norgeshus pva. Kjølen og Nydal Bygg AS.Formålet med planen er å legge til rette for 16 nye leiligheter. Boenhetene er tilrettelagt for eldre og bevegelseshemmede med parkering i kjeller og med gjesteparkering sør på tomta. Universell utforming av både inne- og uteareal er vektlagt.

Det var først foreslått 18 leiligheter. Etter vedtak i Plan- og utviklingskomiteen ble illustrativt omriss av bygget i felt B2 kortet ned og redusert med to boenheter (fra 10 til 8) før offentlig ettersyn. Maks. antall enheter (8 i hvert felt) ble tilføyd i bestemmelsene og %-BYA i felt B2 ble redusert med 3 %.PUKs anmodning om å vurdere vannbåren varme ble fulgt opp i bestemmelsenes § 7, men oppvarming basert på fornybare energikilder ble ikke tatt med.PUKs anmodning om å utrede muligheten for felles underjordisk renovasjon med naboer i samme stikkveg ble ikke fulgt opp. Vi fikk inntrykk av at bunntømte beholdere på bakken allerede var diskutert med Innherred Renovasjon.Illustrasjoner (ikke juridisk bindende) ble ikke oppdatert iht. vedtaket.

PlanområdetPlanområdet er på 3,4 daa og ligger like nordvest for Skogn sentrum. Området grenser til Blilivegen i sørvest, privat veg i sør og eksisterende boliger i nord og øst. Adkomsten er fra Handballvegen,via privat veg. Terrenget ligger på cote ca. 51-57 m.o.h.

Side 11 av 57


Planområdet har nordøstlig eksponering og består av delvis bebygd areal ogdelvis åpent arrondert tomteareal. Alt av eksisterende bygg i planområdet skal rives. Nord på tomta står det et tidligere barnehagebygg (Skogn Menighetsbarnehage) i 1 etg + kjeller. Barnehagen har nå fått ny lokalisering i nye lokaler ved Reemyra.I sør på tomta står en enebolig på 1,5 etg (utskilt som egen parsell). I tillegg finnes det 2-3 uthus i tilknytning til barnehagedrifta.

PlanstatusFør høring/offentlig ettersyn var planområdet omfattet av kommunedelplan Skogn, vedtatt 15.05.02, hvor området er avsatt som nåværende boligområde. Kommunedelplanen viser framtidig gang- og sykkelveg langs Holanvegen. Ved fortetting i eksisterende byggeområder kreves det reguleringsplan for alle fortettingssaker som omfatter mer enn en boenhet. Kommunedelplanen har også bl.a. følgende fortettingsregler: Ved alle typer tiltak i disse områder skal det legges vekt på at tiltaket tilpasses

strøkets karakter med hensyn til takform, mønehøyde, bygningsvolum og materialbruk.

Fysiske forhold skal søkes forbedret ved å prioritere miljørettede løsninger i forhold til bygging av gang-/ og sykkelveger og fortau samt søke etter gode trafikkløsninger.

Det tillates oppført bebyggelse med bebygd areal (BYA) på inntil 25 % av netto tomtegrunn.

Endring i overordna planstatus etter høring/offentlig ettersyn

Side 12 av 57


Overnevnte kommunedelplan og kommunale vedtekter er erstattet/overstyrt av revidert arealdel, vedtatt 13. april 2011. Området er i denne planen avsatt som nåværende boligbebyggelse, hvor boligtomter (på normalt maks 2 dekar) kan bebygges med 35 %-BYA, maksimal gesimshøyde på 6,5 m og maksimal mønehøyde på 9,5 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Krav til parkering og uteoppholdsareal blir som før for dette prosjektet. Minimum 5 % av parkeringsplasser i tilknytning til felles parkeringsanlegg skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Det er plankrav for mer enn 3 boenheter, og det kan i reguleringsplan fastsettes andre rammer.Det er også gitt nye føringer for energi (varmeplan).

PlanforslagetBebyggelsenDet tenkes oppført to leilighetsbygg med p-kjeller og heis, med 8 leiligheter i hvert bygg. Det foreslås maks mønehøyde eller øvre gesims (pulttak) på 8,5 m målt fra topp gulv i 1. etg. Maks. kotehøyde for møne eller øvre gesims er i tillegg angitt til 61 og 63 m.o.h. Bebyggelsen skal ha saltak eller pulttak med takvinkel mellom 14-30 grader, men med mulighet for flatt tak over balkonger, svalganger, broer, trapper, mellombygg og korridorer. Materialbruk på ytterfasader skal domineres av trematerialer. Omriss av planlagt bebyggelse er angitt som illustrativt, og vi gjør spesielt oppmerksom på at det er angitt i bestemmelsene at takutstikk og evt. boder, kan plasseres utenfor byggegrense og inntil 2 m fra eiendomsgrense dersom dette ikke er til hinder for sikt eller snølagring.

UtnyttingsgradProsent bebygd areal (%-BYA) foreslås til 56 % i B1 og 50 % i B2. Resten av planområdet er detaljregulert til andre fellesområder, og ser man hele planområdet under ett (ca. 3,4 daa) finner vi at bolighusene kan ha en grunnflate tilsvarende 37 % av planområdet. Norgeshus har oppgitt samlet %-BYA til 33 %. 16 leiligheter gir uansett ca. 4,7 bolig pr. dekar innenfor planområdet. Kommunedelplanens fortettingsregler tillater bebyggelse med bebygd areal (BYA) på inntil 25 % av netto tomtegrunn, men ny gjeldende arealdel sier 35 %-BYA (inkl. parkering) på boligtomter.

Biladkomst og gangarealerFra kommunal veg Handballvegen (øst for planområdet) er det kjøreadkomst til planområdet via privat veg syd for planområdet. Adkomsten til planområdet omfattes ikke av planen. Piler viser innkjøring til to parkeringskjellere under bygningene. Det foreslås interne gangveger frem til/langs med byggeområdene. Området ligger i et etablert boligfelt og det er ca. 1 km til Skogn barne- og ungdomsskole.I følge høringsforslag av utbyggingsavtalen skal utbygger anlegge fortau langs kommunevegen fra Håndballvegen/Holanvegen til Holanvegen/Åsvegen.

ParkeringDet foreslås 1 biloppstillingsplass pr. leilighet i garasjekjeller pluss 0,5 gjesteparkering pr. enhet i åpent fellesanlegg (P1) og/eller i p-kjeller. For 16 leiligheter vil behovet være 24 plasser. Gjesteparkeringen ute må benytte den private vegen for å manøvrere/snu, da plassbehov bak parkeringsfeltene vil være 6-7 m.

Lek og uteoppholdKommunal vedtekt sier følgende om lekeplasser mv. for barn:”I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til

Side 13 av 57


småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar.”

Ifølge ny arealdel skal boligområder med 25 eller flere enheter sikres områdelekeplass tilsvarende overnevnte kvartalslekeplass og boligområder med 100 eller flere boligenheter skal innenfor en avstand på 400 m fra boligbebyggelsen, sikres sammenhengende areal til ballfelt på minimum 1,5 dekar.

Etter at to boenheter ble tatt ut er regulert felles lek/uteopphold (570 m2) nærmere opptil gjeldende føringer for 16 boenheter (800 m2). Fordelt på 16 boenheter gir dette 35,6 m2 pr. boenhet eller 42,3 m2 om en også regner med felles gangveg (ca. 107 m2). Evt. egnet uteoppholdsareal innenfor utbyggingsområdene kommer i tillegg, og Norgeshus har opplyst at dette utgjør ca. 40 m2 (i snitt) pr. enhet som privat uteoppholdsareal. Det er regulert et større friområde ca. 65 m sydvest for planområdet. Området ser ikke ut til å være innløst av kommunen.Bestemmelsene gir mulighet for plassering av trafo i lek-/oppholdsareal.

Universell utformingAlle boenhetene skal ha livsløpsstandard. Byggene tenkes bl.a. med heis og parkering i kjeller. Terrengfall i planområdet er en utfordring i forhold til universell utforming. Bygningene er søkt plassert slik i terrenget at tilgjengelighet til bygninger og nedkjøring til parkerings-kjellere løses på en best mulig måte. Pga. terrengfall mellom bygningene vil det likevel være behov for spesiell tilrettelegging for å oppnå tilfredsstillende stigningsforhold på utearealene. Det er i bestemmelsene stilt krav om universell uforming av arealer for lek/opphold samt at minst en parkeringsplass ute skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede.

StøyStøy fra vegtrafikk anses ikke som et problem i dette området. Området ligger mellom 250-300 m fra fylkesveg og jernbane. Området er skjermet fra hovedferdselsårer av eksisterende bebyggelse. Veger i nærområdet har begrenset trafikk og lav fartsgrense.Bestemmelsen om støy i § 2 omfatter begrensning av støy fra bygg- og anleggsvirksomhet.

Risiko- og sårbarhetsanalyseROS-analyse er vedlagt for utfyllende informasjon. Det er ikke registrert farlige konsentrasjoner av radon i området, men anbefaler radonmålinger etter at grovarronderingen av terreng er gjort. Dette er ikke synliggjort i bestemmelsene, da det i stedet vises til teknisk forskrift. Området består ifølge kvartærgeologisk kart av tykke hav- og fjordavsetninger. Det er ikke registrert fareområde for kvikkleire i eller i nærheten av planområdet. Det vises også til at NVE har uttalt at en ikke kan se at planforslaget kommer i konflikt eller berøring med kjente fareområder eller vann og vassdrag. Sikring av uteareal i område B1, ift. trafikk på Blilivegen, er synliggjort i bestemmelsenes § 8 c. Utfylt sjekkliste for planlegging foreligger også.

KulturminnerFylkeskommunen har uttalt at det ikke er registrert automatisk fredede kulturminner innen området og minnet om den generelle aktsomhetsplikten etter § 8.2 i kulturminneloven.

Side 14 av 57


Biologisk mangfoldDet er ikke registrert biologisk mangfold som må hensyntas.

Vann-, avløp-, energiløsningerPlanlagt bebyggelse skal tilknyttes eksisterende offentlig vann- og avløpsnett i området.Alle typer ny strømforsyning skal legges i bakken. Eksisterende strømledninger som kommer i konflikt med planlagt bebyggelse skal også legges i bakken. NTE har opplyst at området ikke har tilstrekkelig strømforsyningsanlegg til planlagt utbygging og ber derfor om at det innreguleres tomt for nettstasjon. Bestemmelsene gir mulighet for plassering av trafo i felt B1, B2, L/O1 og L/O2.

Jf. anmodning i Plan- og utviklingskomiteens vedtak ved første gangs behandling, er bestemmelse om vannbåren varme tilføyd under § 7. Det er imidlertid ikke tatt med noe om type energi, selv om det også ble anmodet om å vurdere fornybare energikilder.Oppvarming basert på fornybare energikilder anbefales. Ny arealdel gir føringer for energi, men dette er ikke lagt til grunn i denne planen, da høringen ble utført før arealdelen ble vedtatt.

UtbyggingsavtalePlanen omfatter ikke offentlige trafikkarealer. Kommunalteknikk har imidlertid antydet at det som følge av denne type utbygging vil bli et økt antall myke trafikanter, og at det i den forbindelse kan være behov for noe fortau med tilhørende utbyggingsavtale. Ved første gangs behandling signaliserte vi at det forutsettes at eventuell utbyggingsavtale foreligger før planen sluttbehandles, samt at evt. rekkefølgebestemmelse i planen bør tas opp i fbm. avtaleforhandlingene. Forslag til avtale foreligger, og sluttbehandles parallelt.

RenovasjonOmråde R skal benyttes til felles renovasjon, postkasseanlegg og andre fellestjenester etter behov. Innherred renovasjon har antydet at de vil anbefale bunntømte avfallsbeholdere, da underjordisk anlegg anbefales fra 25 boenheter. Bunntømte beholdere på bakken er en løsning for borettslag med færre enn 25 tilknyttede boenheter eller for steder der det ikke er mulig å grave ned slike containere. Renovasjonsløsning er ikke angitt i planen. Renovasjonsbilen får sannsynligvis ikke snudd og må rygge ca. 40m.

PlanprosessMedvirkningForhåndskonferanse med kommunen ble avholdt den 30.08.10.Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Levangeravisa den 30.09.10 og på kommunens nettsider. Naboer, gjenboere og andre berørte parter/etater ble varslet med brev av 03.09.10. Merknadsfrist var satt til 01.11.10.

Fylkeskommunen, Fylkesmannen, NTE, NVE og naboer/gjenboere/andre har avgitt forhåndsuttalelse. Se oppsummering og kommentar i planbeskrivelsen.

Planforslaget er forelagt følgende fagområder i kommunen: Kommunalteknikk, barnerepresentanten, Helse/Rehabilitering, Helse/Distrikt sør og Brann.

Barnerepresentanten, 14.01.2011

Side 15 av 57


I følge vedtektene for Levanger kommune skal det for hver boenhet sikres 50 m2 felles eller offentlig uteareal. Det er satt av for lite areal til leik og opphold. Det er heller ikke andre områder i nærheten som kan kompensere for dette. Barnerepresentanten ser derfor ingen grunn til at vedtektene ikke skal følges. Det bør videre tilstrebes å få til en mest mulig egnet plassering av leikearealet.Kommentar: Planen er senere revidert ved at ca. 0,1 daa internt gangareal er endret til lek/opphold, og det er argumentert for at det finnes regulert friområde i nærområdet.Planen er også redusert med to boenheter.

Kommunalteknikk, 26.01.2011Som en følge av denne type utbygging vil det nok bli et økt antall myke trafikanter. Så i den forbindelse kan det muligens være behov for noe fortau med tilhørende utbyggingsavtale.

Høring/offentlig ettersynPlan- og utviklingskomiteens vedtak ved første gangs behandling lød slik:

Vedlagte forslag til reguleringsplan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 12-10.Før utlegging til offentlig ettersyn reduseres det største bygget med to boenheter fra 10 til 8 boenheter.Tiltakshaver bør utrede muligheten for felles underjordisk renovasjon med naboer i samme stikkveg.Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for vannbåren oppvarming basert på fornybare energikilder. Det vises også til teknisk forskrift.

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 12.03.11, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 08.03.2011. Høringsfristen var 26.04.2011.

Før høring ble planbeskrivelse, plankart og bestemmelser revidert iht. vedtaket, men det ble ikke gjort endringer vedrørende renovasjon. Bestemmelse om vannbåren varme er tilføyd i § 7, men oppvarming basert på fornybare energikilder ble ikke tatt med. Illustrasjoner ble ikke revidert.

Følgende uttalelser er mottatt:01 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 18.03.201102 Sametinget, 28.03.201103 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 15.04.201104 Statens vegvesen, 02.05.201105 NTE Nett AS, 20.05.201106 Sissel og Oddvar Moås, 24.03.201107 Britt og Ove Engelsjord, Kari Grøttum og Per-Olav Sørmo, 15.04.201108 Naboer ved Anny Holta Tounsi (totalt 15 underskrifter), mottatt 11.05.2011

Norgeshus kommentarer til høringsuttalelsene følger vedlagt.

Vi er også kontaktet angående den private adkomstvegen, som er en av flere veglenker som i matrikkelen er oppført med 28 hjemmelshavere. Vedkommende ba om at det ryddes opp i dette, da flere hjemmelshavere ikke lenger synes å ha noen tilknytning til denne vegen, og noe veglag er ukjent. Evt. oppdatering av matrikkelopplysninger vedkommer ikke reguleringsplanen.

Side 16 av 57


I det følgende er øvrige uttalelser oppsummert og evt. kommentert:

01 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 18.03.2011Etter at utbyggingsplanene er redusert fra 18 til 16 boenheter er utnyttingsgraden redusert og uteoppholdsareal pr. boenhet økt. Vi har derfor ikke merknader til hovedinnholdet i planen.

Det er stilt spørsmål om privat atkomst til området er tilfredsstillende hva angår utforming og belysning. Vi anbefaler at dette sikres gjennom avtale.

Oppføring av trafo/nettstasjon tillates innenfor område for boligbebyggelse B1 og B2.Av bestemmelsene framgår at denne skal plasseres minimum 5 m fra planlagte bygg. Vi anbefaler at trafo/nettstasjon integreres i ny bebyggelse, og at dette tas inn i bestemmelsene.

KulturminnerVi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML § 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.

Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:Evt. avtale om oppgradering av privat veg blir et privat forhold partene imellom. Norgeshus antyder i sin kommentar at betingelser/forpliktelser for utforming av adkomst, belysning m.m. vil tas med i utbyggingsavtalen mellom kommune og utbygger, men forhold knyttet til privat veg omfattes ikke av avtalen med kommunen. Trafo/nettstasjon: Se vår kommentar til NTE Nett AS.Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

02 Sametinget, 28.03.2011Etter vår vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan vi ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget.

Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (km1.) § 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.Vi minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kml. § 4 annet ledd. Det gis eksempler på samiske kulturminner. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kml. §§ 3 og 6.

Side 17 av 57


Kommentar: Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

03 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 15.04.2011Fra Landbruksavdelingen:

Landbruksavdelingen vurderer planforslaget som et klart positivt fortettingsprosjekt på Skogn, og har ingen øvrige merknader ut fra regionale og nasjonale landbrukshensyn.

Fra Miljøvernavdelingen:Planområdet er avsatt til formål boligbebyggelse i overordna kommunedelplan for Skogn. Ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser har vi ingen merknader til planforslaget.

Fra Kommunalavdelingen:ROS-analysen er oversiktlig, og definisjoner av sannsynlighet og konsekvens gjør det mulig å se de ulike vurderingene som er gjort. Risikomatrisen legger opp til at en ved en tallverdi skal kunne se hvilken risikoklasse som gjelder for hver vurdering.

Fylkesmannen har likevel noen kommentarer til vurderingene i ROS-analysen: - Flere av temaene som er vurdert har kun fått markert en farge for risiko, ikke en

tallverdi slik risikomatrisen til analysen legger opp til.- Det stilles spørsmål ved vurderingen ift. jord-/leire-/løsmasseskred. Risiko med en

verdi for konsekvens på 1, og en verdi for sannsynlighet på 3 havner i en ”grønn” risikoklasse.

Ber kommunen foreta en gjennomgang av vurderingene og om disse er vurdert på en hensiktsmessig måte ift. eksisterende kunnskap i kommunen og kartdata.Faregradskart for kvikkleire sier noe om hvor de største områdene med kvikkleire befinner seg, men utelukker ikke at det kan være ugunstige grunnforhold i områder hvor det ikke er markert en kvikkleiresone.Registrerer at NVE har konkludert med at området ikke er utsatt for risiko for skred knyttet til grunnforhold. Dette framgår av planbeskrivelsen og ikke av ROS-analysen, og det kan derfor virke uklart hvilken vurdering som ligger til grunn for ROS-analysen.

Kommentar:Vi har gjennomgått ROS-analysen ift. eksisterende begrensed kunnskap og kartdata. Det synes vanskelig å vurdere den noe skjønnsmessige kvantifiseringen av risiko. Matrisen har likhetstrekk med eksemplet i MDs veileder. De temaene som kun har fått en farge (grønn) for risiko, ikke en tallverdi, befinner seg i den delen av risikomatrisen med lavest sannsynlighet og konsekvens. Ifølge MDs eksempel betyr grønn farge ikke signifikant risiko, men risikoreduserende tiltak kan vurderes.

Temaet jord-/leire-/løsmasseskred: Vi skjønner at det bl.a. er stilt spørsmål ved en sannsynlighet på 3. Forslagsstiller har opplyst at det i ROS-analysen her er gjort en skrivefeil. Det skal være risiko ”1” og konsekvens ”3” (3.1). Fortsatt grønn. Ellers er ROS-analysen supplert med NVE’s kommentar slik at denne sammenfaller bedre med planbeskrivelsen.

Side 18 av 57


De to forholdene med gul farge (topografi/terreng – behov for rekkverk/autovern) og (trafikkulykker på fylkesveg 754) anses tilstrekkelig vurdert. Jfr. foreliggende utbyggingsavtale vil det også bli fortau langs deler av offentlig veg.

04 Statens vegvesen, 02.05.2011Ingen merknader.

05 NTE Nett AS, 20.05.2011Kan ikke se at vårt innspill til Norgeshus AS på tiltakets behov for nettstasjonstomt er blitt med i planen. Vi ber om at dette etterkommes. (I forhåndsuttalelse 12.11.10 ba NTE om at det innreguleres tomt for nettstasjon i planen).

Kommentar:Forslagsstiller/utbygger har hatt en dialog med NTE om plassering av nettstasjon, men utbygger ønsker ikke å fastsette dette i planen. De regner med å få til en løsning innenfor planens rammer (§§ 2 og 4 samt byggegrenser). Om evt. utendørs nettstasjon skal plasseres iht. planen vil dette være mulig sørvest i felt B2 og i lekearealene. NTE har opplyst at evt. nettstasjon kan plasseres i bygg, men da uten beboelsesrom rett over. Da mulighetene synes begrenset lar vi åpningen for plassering av trafo i lekeområdet stå, selv om dette ikke synes ideelt.

06 Sissel og Oddvar Moås, 24.03.2011 (Holanvegen 3)Plankartet: Feil i kartgrunnlaget for gnr. 32/73 gir følgefeil i illustrasjoner.

Renovasjon: Hvordan blir område R seende ut (illustrasjonene viser det ikke)? Foreslår underjordisk anlegg av flere grunner, og sier at kommunen her har en fin mulighet til å sette en standard iht. miljø. Viser til info fra Innherred Renovasjon (som også finnes på internett). Fordeler: Penere utemiljø, mindre luktproblemer, enklere bruk, ingen skadedyr, redusert brannfare, bidrar til bedre sortering. I første rekke tilbys dette for borettslag med 25 eller flere boenheter, men færre kan vel også bruke det.

Biladkomst og gangareal: Det har aldri vært noe veglag og eiere av 32/82 har hatt ansvaret for vegen. At Mariskostiftelsen Alstahaug har kjøpt eiendommen uten vegen er opplysninger som brukerne av vegen aldri har hørt. Merkelig at kommunen ikke har tatt over vegen dersom det er arvingene etter forrige eier av 32/82 som eier vegen.

Uteareal: Etter en bratt sti og veg er det minst 250 m til regulert friområde. Da leilighetene er tilrettelagt for eldre og bevegelseshemmede er vel ikke det gamle hoppanlegget best egnet for lek og rekreasjon. Bedre med ett pent og trivelig uteareal mot sør uten avfallbeholdere å se på.

Utforming av uteområdet: Iflg. fotomontasje og trådmodell ser det ut til å bli endringer mot naboene på østsiden av bolig B2 da det i dag er et tregjerde mot eiendommen. Av erfaring er det en dårlig løsning med en skråning ned mot et gjerde. Bedre å lage en liten mur med 2-3 steiner med ett lite gjerde på toppen.

Strømforsyningsanlegg: Hvor vil evt. tomt for nettstasjon bli plassert?

Side 19 av 57


Generelt: Er ikke imot utbyggingen, men det bør legges til rette for et pent og trivelig uteområde i harmoni med eksisterende bebyggelse. Lurt å ta litt hensyn til naboene / få til gode naboforhold, i stedet for å presse igjennom upopulære forslag.

Kommentar:Plankartet: Forslagsstiller er gjort oppmerksom på at Moås’ bod med carport og terrasse ca. 3 m fra plangrense manglet i høringsversjonen, men det har ikke betydning for planen.

Renovasjon: Ifølge lovkommentarer til pbl § 12-7 nr. 4 kan det gis bestemmelser om krav til kvalitet og utforming som sikrer definerte funksjonskrav knyttet til for eksempel avfallsløsninger. På spørsmål om § 12-7 nr. 4 hjemler krav om bestemte avfallsløsninger har Miljøverndepartementet svart ja og at § 12-7 nr. 1 og 2 også er relevant ift. dette. Kommunen har altså hjemmel til å kreve at det nye prosjektet benytter bestemt renovasjonsløsning. Da det her planlegges kun 16 boenheter er det ikke krevd underjordisk løsning. Men av miljømessige grunner ber vi gjerne utbygger om å vurdere dette en gang til. Se også Norgeshus kommentar. Naboers evt. deltakelse blir et privat anliggende.

Biladkomst og gangareal: Den private vegen ligger utenfor planområdet, og framtidig drift/vedlikehold blir er et privat anliggende.

Uteareal: Bakgrunnen for at regulert friområde ble nevnt skyldes at det ifølge kommunale vedtekter skal sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar innenfor en avstand på 250 m fra boligene. I eldre boligfelt uten slik lekeplass, bør det legges større vekt på å oppnå høy kvalitet på uteoppholdsareal i planområdet. I denne planen er begge lekeområdene også større enn minstekravet til småbarnslekeplasser.

Uteområdet: Detaljer vedrørende utforming av terreng og gjerde avklares ikke i planen. Norgeshus kommentar fra vedlegg: ”Bruk av steinmur i stedet for vanlig skråning mot naboeiendommer mener vi også er en god løsning og utbedring av gjerde virker OK.”

Strømforsyning: Se vår kommentar til NTE Nett AS.

07 Britt og Ove Engelsjord, Kari Grøttum og Per-Olav Sørmo,15.04.2011 (Blilivegen 20 og 22, nord for planområdet)

Ny bebyggelse blir altfor dominerende mot eksisterende bebyggelse i nord, som består av villa i 1 etg. Mulig at det kan tillates mønehøyde på 9-9,5 m, 4 m fra tomt, men estetisk er det ikke i villastrøk med eneboliger i en etg. Det vil kraftig forringe utsikt og gi store skyggeperioder på våre eiendommer, som har verandaer i den retning. Dette er et brudd med kommunedelplanens fortettingsregel: ”Ved alle typer tiltak i disse områder, skal det legges vekt på at tiltaket tilpasses strøkets karakter med hensyn til takform, mønehøyde og bygningsvolum”.

Leilighetsbygg i felt B1 og B2 kommer 4 m fra tomtegrense mot hhv. Bliliv. 20 og 22. Bygg med mønehøyde 8,5 m fra topp av gulv 1. etg kommer så nær tomtegrensen, og blir veldig dominerende i området, og stenger utsikt kraftig.Hvor høyt er gulv 1. etg over eksisterende bakkenivå?

Side 20 av 57


Garasje i Bliliv. 20, 1 m fra tomte-/plangrense, mangler i planskissene. (Garasjen kan ses på bilde 2 i planbeskrivelsen).

Ønsker leilighetsbygg hjertelig velkommen, men det er for mange leiligheter og de har for høy mønehøyde. En etasje er nok, det samsvarer også med eksisterende bebyggelse, fortettingsregler i kommunedelplanen, trafikkbilde på vei til/fra området.

Subsidiært ønskes det, hvis overnevnte ikke tas til følge:- Bygg på område B2, trekkes sørover, tilsvarende innkorting fra 5 til 4 leiligheter i bredde. Da kommer bygget lengre unna tomtegrense på nordside.- Gjerde utbedres, bekostes og settes opp riktig, med bord vendt ut mot naboene. (Barnehagegjerdet har glatt innside og spikerslag mot naboer for å unngå klatring).

Kommentar:Byggehøyde (antall etasjer) m.m.:Estetisk sett bør litt variasjon i byggehøyde (møne/gesims) kunne aksepteres i et boligfelt. To etasjer synes ikke urimelig selv om deler av nabobebyggelsen er lavere.Snittene viser godt samsvar med foreslåtte byggehøyder, og skal en akseptere to etasjer med parkeringskjeller under synes foreslåtte høyder ikke urimelige. Hvis en også skal forutsette skrå takform synes det ikke enkelt å redusere høydene.Før ny arealdel ble vedtatt kunne en i dette området med hjemmel i kommunedelplan og plan- og bygningslov oppføre en boenhet med gesims- og mønehøyde på hhv. 8 og 9 m.Ifølge ny arealdel er det et generelt plankrav før utbygging i område med nåværende boligbebyggelse, og ifølge rammebestemmelser kan boligbebyggelse oppføres med maksimal gesims- og mønehøyde på hhv. 6,5 m og 9,5 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Naboenes ønske om kun en etasje er ikke imøtekommet.

Bygningers høyde og avstand til nabogrense:Foreslått byggegrense 4 m fra nabogrense synes ikke urimelig i boligfelt, selv om en ved utbygging etter pbl § 29-4 uten plan måtte hatt minste avstand til nabogrense tilsvarende bygningens halve høyde. Pbl § 29-4 sier bl.a. følgende: ”Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. … Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.” Detaljreguleringen blir en plan etter pbl kapittel 12, hvor det altså er anledning til å fastsette andre høyder og avstander.

Omriss av planlagt bygg (illustrativt) i felt B1 er tegnet delvis helt ut til byggegrensen både i nord og syd. Hvis det skal sikres større avstand enn 4 m til nabogrense må både byggegrense og husomriss justeres. Dette er ikke gjort. Planen er likevel ikke til hinder for at bygningen kan plasseres lengre unna byggegrensen enn illustrert husomriss viser.

Omriss av planlagt bygg (illustrativt) i felt B2 ligger minst ca. 7 m fra nabogrense mot Bliliv. 22, men det kan bygges helt inntil vist byggegrense 4 m fra nabogrense. Da husomrisset er vist lengre unna nabogrensen enn byggegrensen viser, har en ingen sikkerhet for at avstanden vil bli mer enn 4 m. Norgeshus har ikke ønsket å justere byggegrensen mer i samsvar med husomrisset før sluttbehandling, men vil forholde seg til evt. vedtak.

Side 21 av 57


Byggehøyde opp til gulvet i første etasje:Overnevnte høyde i meter er ikke fastsatt, men kotehøyden er gitt gjennom bestemmelsene. For begge feltene vil høyden i meter over eksisterende bakkenivå variere med terrengfall. Høyde over framtidig bakkenivå vil avhenge av evt. planering. Bygg i felt B1 kan ha maks møne/øvre gesims kote +63. (Boligen i Bliliv. 20, i en

etasje, har møne på ca. kote 59,6). Om en trekker fra 8,5 m byggehøyde kan golvet i første etasje ha maks kote +54,4 (jf. tverrprofil). Bygget i felt B1 er illustrert/plassert der terrenget i dag har høydekurver med kote +54 og +55, og golvet i første etasje kan altså ligge på ca. kote 54,4.

Bygg i felt B2 kan ha maks møne/øvre gesims kote +61. (Bolighuset i Bliliv. 22 har møne på ca. kote 57). Om en trekker fra 8,5 m byggehøyde kan golvet i første etasje ha maks kote +52,5 (jf. tverrprofil). Bygget i felt B2 er illustrert/plassert der eksisterende terrengnivå ligger på kote +51 og +52, og golvet i første etasje kan altså ligge på ca. kote +52,5.

Norgeshus har redegjort nærmere for planlagte høyder, og illustrasjonene viser til en viss grad planlagte terrenginngrep/-fyllinger.

Solforhold og utsikt: Det er vanskelig å imøtekomme alle merknader, om en også skal oppnå relativt høy boligtetthet. For felt B2 er sol-/skyggediagrammene ikke oppdatert iht. illustrativt omriss av planlagt bebyggelse, men så lenge byggegrensen er vist 4 m fra nabogrense kan vi ikke si at soldiagrammet er misvisende.

Det har ikke betydning for planen at garasjen i Bliliv. 20 mangler i kartet. Garasjen kan begrense innsynet mellom eiendommene noe.

Vi har forståelse for at det kan være ulike synspunkt på hva som er passende antall leiligheter i planområdet, både mht. bomiljø internt og sett i litt større sammenheng.

Ift. subsidiære ønsker har vi følgende kommentar: Vi ønsker ikke å forskyve bygningen sørover, da det bør være plass for noe grønt ved

parkering/adkomst til boligområdet. Forskyvning sørover kan også vanskeliggjøre plassering av trafo i felt B1. Innkjøring til parkeringskjeller er også planlagt i syd. Det anses enklere å justere byggegrensen, for å sikre mer samsvar med planlagt bygg.

Nytt gjerde avklares ikke i planen, men Norgeshus har kommentert at utbedring av gjerde virker ok, se eget vedlegg.

08 Naboer ved Anny Holta Tounsi (totalt 15 underskrifter), mottatt 11.05.11(Usignert versjon mottatt pr. e-post 27.04.11 med omtrent samme innhold, gjengis ikke).Naboer med egne uttalelser (nr. 6 og 7) deltar også på denne uttalelsen.

Overskridelse av flere kommunale vedtekter viser at det tenkes mest på økonomisk vinst.

Skogn er et lite tettsted på landsbygda med ca. 3000 innbyggere, hvorav flerparten bor i eneboliger og ønsker å bo landlig. En bør da ikke fortette her som på større tettsteder.

Flere av tilgrensende tomter er kjøpt senere år, med informasjon om at dette areal var regulert til barnehage i 100 år fremover.

Side 22 av 57


Vi er positiv til bygging av boenheter, men det er for drøyt å bygge så mye på dette areal. Norgeshus ønsker mønehøyde 8,5 m fra topp av gulv 1. etg., men det settes ingen tall på hvor høyt gulv i 1. etg. er?

For store bygninger og for mange boenheter! Disse store og dominerende bygg vil ruve over eksisterende hus rundt på 1 etg og noen få 1,5 etg. Det blir for mange boenheter, for lite lekeareal og utbyggingen vil ødelegge for sol, utsikt og innsyn for oss naboer.

Areal for lek/opphold ute: Felles leke/uteareal er en halvering ift. vedtektene. I tillegg foreslås trafo satt opp på dette areal. Gangareal er også inkludert i lekeareal, men er det trygt for uføre å ha gangareal på lekeplass. Faktisk lekeareal blir 1/3 - ¼ av vedtektene.Et argument er at det skal finnes felles lekeareal 150 m unna. Dette må være i luftlinje, da en må gå betydelig lenger, og det er betydelig høydeforskjell. Barn kan ikke slippes dit på egenhånd før de er langt inni skolealder, og for uføre/eldre er det uegnet. Det er således ikke et uteområde som kan beregnes å bli særlig brukt av beboerne.Et argument er at leilighetene blir tilrettelagt for uføre som man mener trenger mindre uteareal, men virkeligheten blir at både uføre og barn kommer til å bo her. Eldre og uføre må konkurrere med lekende barn om plass på et alt for lite areal, og det vil være opplagt for konflikter. Barn trenger å få boltre seg i lek, og uføre/eldre trenger å få gå trygt uten å få en ball i hodet eller bli sprunget ned.

Bygningsvolum/utnyttingsgrad totalt: Vedtektene sier at ved fortetting får maks 25 % av tomtegrunn bebygges, men Norgeshus vil bygge hele 33 % og i tillegg 2 etg. Bygningsvolum skal også anpasses eksisterende bebyggelse, men disse bygg skjærer helt mot eksisterende i størrelse, form og høyde.

Boenheter /daa: Nåværende ca. 1 boenhet /daa mot tiltenkte 4,7 er et stort avvik.

Parkering: Skogn er landsbygd, og de fleste familier har 2 biler + gjesteparkering.1,5 plass er lite etter dagens standard. Bør det ikke være flere HC-plasser?

Renovasjon: I oppkjørselen fra Handballvn. er det i dag 5 bebodde boenheter.Det foreslås felles underjordisk renovasjon for alle i oppkjørselen.

Trafikk: Det blir 4 ganger så mange boenheter som bruker stikkveien, og med uføre/eldre kan det bli større prosent myke trafikanter. Veien må oppgraderes, og det blir ikke plass til snølagring.

Sol/skygge: Skyggebildene er i tidsrom som viser små negative virkninger for naboene. Ber om skyggebilder når sola står lavt på himmelen (beg. av febr. eller senhøst, og tidlig formiddag og ettermiddag på de datoene de allerede har brukt). Flyfoto på www.finn.no viser at dagens barnehagebygg skygger inn på tomta til Holanv. 7. Planlagt bygg vil bli en etg. høyere, og skyggen blir da tilsvarende lenger. Denne siden av Holåsen har generelt dårlige lysforhold, så derfor er dette ekstra viktig for oss.

Utsikt: Bildene 4 og 5 (fotomontasje og trådmodell) er tatt ovenfra og ned, og får det til å se ut som husene ovenfor har bedre utsikt enn virkeligheten. Ber om fotomontasje som utgår fra samme høyde som toppen av møne på bygning B1.

Nærliggende beboere:Side 23 av 57


Blilivegen 20 får bygning B1 nesten ”over seg,” og særlig blir det sjenerende for balkongen. Da bygningene blir i sør blir det også mindre sol i hagen.Kjøpte huset for bare 3-4 år siden og har totalrenovert det med tanke på å bli boende lenge. Har nå mest lyst til å selge og flytte pga. disse byggeplaner, men planene har allerede forringet verdien på eiendommen, så at de kan ikke selge og kjøpe tilsvarende en annen plass. De har også en garasje bare 1 m fra tomtegrense som ikke er tatt med.

Bliliv. 22 får mindre sol i hagen, mer innsyn på balkong og bygg B2 ruvende ”over seg.”

Bliliv. 19 får betraktelig nedsatt utsikt (viktig grunn til huskjøpet for 1,5 år siden).Før kjøp fikk hun opplysninger fra Norgeshus om at tomta var regulert til barnehageformål, og at de derfor ikke fikk bygge leilighetskompleks. Hun kjøpte da huset i tro på at hun fikk beholde utsikten.

Holanv.7 synes bygningene blir veldig dominerende pga. høyden. Det blir mye mer innsyn og vil forringe solforholdene i hagen betraktelig på ettermiddag/kveld.

Holanv. 3 mener vegen ikke er tilrettelagt for så mange trafikanter. De ønsker også felles renoveringsanlegg under bakken for alle i stikkvegen.

Bliliv. 14 og 16 mister den lille havutsikten de har. Nr.16 kjøpte huset for ca. 4 år siden.

Noen ønsker at det stemmes nei til planen, da den bryter så sterkt med dagens bebyggelse og ødelegger for absolutt alle nærmeste naboer, samt at det ikke er bra for de nye beboerne med så lite uteareal og parkeringsmuligheter.

Vårt enige ønske:Alle ønsker leilighetsbygg hjertelig velkommen hvis det blir 1 etg. bygninger, da det vil løse problem med skygge, utsikt, innsyn, trafikk til/fra området, nok leke/uteareal og parkering. Bygningene bes også trukket bort fra Blilivn. 20 og 22.

Hvis overnevnte ikke imøtekommes bes det om at følgende imøtekommes: Begge bygningene kortes inn med t.s. 4 boenheter (2 på hver) og trekkes bort fra

Bliliv. 20 og 22 (= maks 12 boenheter). Mønehøyde på B1 i m.o.h. må ikke bli høyere enn mønehøyde (m.o.h.) på Bliliv. 18. Felles underjordisk renovasjon for stikkvegen (Holanv. 3 slipper søppellukt i hagen). Trafo og gåveg ikke inkluderes i lekeområdet. Stikkvei oppgraderes og det installeres gatelys. Flere parkeringsplasser pr. boenhet.

Kommentar:Planlagt fortetting vil endre situasjonen i området, og vi har forståelse for at naboene ønsker å fremme sine interesser. Bebyggelse i to etasjer synes ikke direkte urimelig, se vår kommentar til uttalelse nr. 7.

Vi stiller oss uforstående til villedende opplysninger ifb. salg av tomter i området. Planstatusmessig har ”barnehagetomta” aldri vært regulert eller avsatt til barnehage.

Maks kotehøyde for gulvet i 1. etg. blir hhv. 61 og 63 m.o.h. minus 8,5 meter. Det er ikke satt høyde i meter for grunnmur/p-kjeller, og denne vil avhenge av planert terreng.

Side 24 av 57


Areal for lek/opphold ute: Se oppdatert/utfyllende redegjørelse for planforslaget i saken. Ifølge vedtektene mangler det ca. 230 m2 offentlig eller felles lekeareal. Småbarnslekeplass er tilfredsstillende dekt, men ofte må lekeplass for større barn dekkes utenfor planområdet. Det synes ikke rimelig å pålegge denne utbyggingen å skaffe boligfeltet en større kvartalslekeplass. Det er uansett vanlig å redegjøre for regulerte friområder og større lekeplasser i nærområdet, da vedtektene også angir at det innenfor en avstand på 250 m skal sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar.Krav til uteoppholdsareal gjelder ikke bare lekeareal, men også areal til rekreasjon og opphold for andre aldersgrupper. Vi ser at barn og eldre kan ha ulike behov, men det burde være mulig å tilrettelegge uteområdene for alle aldersgrupper.Gangareal regnes normalt ikke med som lekeplass, men pga. beliggenheten vil det nok bli benyttet til aktiviteter som egner seg på fast underlag.Trafoplassering i lekeareal: Se vår kommentar til NTE Nett AS.

Bygningsvolum/utnyttingsgrad totalt: Se oppdatert redegjørelse for utnyttingsgraden i saken. Bebyggelsens volum bryter nok noe med eneboligbebyggelsen.

Boenheter /daa: Høy boligtetthet er muliggjort gjennom at mye av parkeringen er lagt under bebyggelsen, slik at mer av utearealet kan benyttes til opphold.

Parkeringsdekningen (1,5 plass pr. leilighet) er iht. kommunal vedtekt og bestemmelser i ny arealdel. Minst en HC-parkering ute, av totalt 24 parkeringsplasser, utgjør ca. 4,2 %. Dette er nært opptil det som er angitt i ny arealdel, hvor minst 5 % av parkeringsplasser i tilknytning til felles parkeringsanlegg skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Det er for øvrig anledning til å legge til rette for og anlegge flere HC-plasser enn minstekravet, etter behov og plass.

Renovasjon: Det er positivt om 5 naboer i samme oppkjørsel vil delta på felles nedgravd avfallsløsning, men slik løsning er ikke krevd. Se vår kommentar til uttalelse nr. 6.

Trafikk: Evt. oppgradering av privat veg utenfor planområdet er et privat anliggende.

Sol/skygge: Planbeskrivelsen viste sol-/skygge kl.12 og 18 den 21. mars, 22. juli og 22. desember. Norgeshus har kommentert at dette er standard tidspunkt og datoer som Trondheim kommune ønsker når de stiller krav om solstudier. I Husbankens veileder ”Gode boligområder” er det anbefalt at 50 % av utearealet bør være solbelyst kl. 15.00 ved jevndøgn. For Holanv. 7 vises det til at skyggeforholdene vil bli verre enn fra eksisterende barnehagebygg. Nybygget kan være høyere enn barnehagen, men det må også plasseres noe lengre unna tomtegrensa enn barnehagebygget. Vi gjør også oppmerksom på at sol-/skyggediagrammene i planbeskrivelsen viser et lengre bygg enn illustrativt omriss av planlagt bebyggelse.

Utsikt: Evt. tap av utsikt for beboere ovenfor er nok bedre illustrert i tverrprofiler/snitt.Blilivegen 19: Tverrprofil 25 viser terreng kotenivå ca. +61 foran boligens sokkel.Blilivegen 21: Tverrprofil 60 viser terreng kotenivå ca. +60,5 foran sokkel.Den høyeste kotehøyden ny bebyggelse i planområdet kan ha er kote +63.Vi har ikke sett behov for flere fotomontasjer, men det er utarbeidet et nytt trådperspektiv som viser bl.a. Blilivegen 19 sammenstilt med utbyggingsprosjektet.

Side 25 av 57


Nærliggende beboere:Det er vanskelig å unngå innsyn i boligfelt. Både plassering og utforming av bebyggelsen kan ha betydning, likeledes behandling av uteareal. I planen er omriss av planlagt bebyggelse kun illustrativ. Det er byggets gavl-/endevegg som vil vende mot Bliliv. 20 og 22, men utforming av byggets nordøstre fasade (med evt. balkonger/ terrasser) kan også ha betydning for hvordan dette med innsyn vil oppleves. Bliliv. 20 og 22: Se over samt vår kommentar til høringsuttalelse nr. 7. Bliliv 19: Evt. nedsatt utsikt er forståelig nok sårt, men det synes vanskelig å

imøtekomme alles interesser ved en slik utbygging. Se nytt trådperspektiv. Holanv. 7: Naboens ønske om underjordisk renovasjon er ikke fulgt opp med krav. Holanv. 3: En barnehage må ha medført en del trafikk også. Videre har utbygger

nevnt at det er behov for oppgradering av vegen. Vegstandarden var for øvrig omtalt ved første gangs behandling. Evt. felles renoveringsanlegg under bakken for alle i stikkvegen vil være et privat anliggende.

Bliliv. 14 og 16: Evt. tap av havutsikt er forståelig nok sårt, men det synes vanskelig å imøtekomme alle hensyn ved en slik utbygging. Holanv. 16 er ikke direkte nabo.

Se også vedlagte nye trådperspektiver.

Angående primært/felles ønske:Utbygging i en etasje vil være en mye dårligere utnyttelse av eiendommen, som fylkesmannen i tilfelle bør få anledning til å uttale seg om. Hvis bygningene i tillegg skal trekkes bort fra Bliliv. 20 og 22 vil dette medføre ennå lavere boligtetthet/dekar. Når det gjelder privat adkomstveg er ettfelts veg uten fortau vurdert som tilfredsstillende, men det vises også til forslagsstillers egen vurdering av oppgraderingsbehov. Videre er parkering og leke/uteareal vurdert som tilfredsstillende.

Angående sekundært ønske: Naboenes ønske om å korte inn begge byggene og trekke dem bort fra Bliliv. 20 og

22 er ikke imøtekommet. Se også vår kommentar til uttalelse nr. 7. Hvis bygningen i felt B1 skal ha møne med kotehøyde tilsvarende bolighuset i Bliliv.

18 (som skal fjernes) må mønehøyden senkes med ca. 2 m, og da synes det ikke realistisk med 2 etasjer. (Mønet til bolighuset i Bliliv. 18 ligger på ca. kote +61 og det er i en etasje pluss loft og kjeller (delvis høy grunnmur), se blått hus på bilde 2 i planbeskrivelsen. Naboenes ønske er ikke imøtekommet.

Innspill om underjordisk renovasjon er ikke imøtekommet med krav. Om slik løsning likevel blir valgt, vil evt. deltakelse fra flere i stikkvegen være et privat anliggende.

Trafo/nettstasjon: Se vår kommentar til NTE Nett AS. Evt. oppgradering og belysning av privat stikkveg er et privat forhold. Vi anser at det ikke er behov for å øke kravet til parkering.

Vurdering:Det er mottatt 8 høringsuttalelser, hvorav ingen innsigelser, men både fylkeskommunen, fylkesmannen, NTE og naboer har merknader. Fylkeskommunens anmodning om å ta inn bestemmelse om at trafo skal plasseres i bygg og NTEs anmoding om å fastsette tomt for nettstasjon i planen, er ikke imøtekommet. Bakgrunnen for dette går fram i saken. ROS-analysen er oppdatert på bakgrunn av fylkesmannens kommentarer.Flere naboer er svært skeptiske til en volumiøs utbygging, men merknadene er ikke imøtekommet. Det synes imidlertid relativt enkelt å sikre nabo i Bliliv. 22 noe større avstand til ny bebyggelse enn 4 m fra nabogrense, gjennom å justere byggegrensen i felt B2 mer i tråd med illustrativt omriss av planlagt bebyggelse. Dette innenfor

Side 26 av 57


rimelighetens grenser, dvs. at 7 m kan synes restriktivt. Norgeshus har imidlertid ikke ønsket å gjøre endringer før sluttbehandling. Videre kunne kommunen pålagt underjordisk renovasjon, slik naboene ber om. Dette har miljømessige fordeler, men er ikke krevd pga. kostnadshensyn.

Samlet utnyttingsgrad synes noe høyere enn angitt i overordna føringer, men dette er delvis muliggjort gjennom å legge mye av parkeringen under bakken. Småbarnslekeplass er tilfredsstillende dekt innenfor planområdet, men regulert felles lekeareal er likevel noe knapt ift. vedtektene. Kvartalslekeplass synes det ikke rimelig å pålegge denne utbyggingen å sikre.

Utbygger er bedt om å komme med forslag til rekkefølgebestemmelse for opparbeidelse av fortau utenfor planområdet, jf. det som omfattes av utbyggingsavtalen. Utbygger har i en uformell e-post uttalt at de håper avtalen om å bygge fortau kan tilpasses annet anleggsarbeid, men være ferdigstilt før ferdigattest på tiltaket gis. Vi håper det vil vise seg tilstrekkelig at opparbeidelsen er angitt i avtalen, uten at det er angitt noen rekkefølge for gjennomføring av dette i planen.

KonklusjonPå bakgrunn av en helhetsbetraktning tilrås det at foreliggende planforslag vedtas.

Side 27 av 57



Utbyggingsavtale Handballvegen 11



Arkivref: 2011/5085 - /

Saksordfører: Geir Tore Persøy (FRP)




INNSTILLING:Foreliggende utbyggingsavtale vedrørende ”Handballvegen 11” godkjennes.

Rådmannens forslag til innstilling:Foreliggende utbyggingsavtale vedrørende ”Handballvegen 11” godkjennes.

Hjemmel/bakgrunn for saken:Plan- og utviklingskomiteen i Levanger vedtok i møte den 15. juni 2011, sak 41/11, at utbyggingsavtale for ”Handballvegen 11” legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader. Berørte parter ble tilskrevet med brev av 21.06.11 og offentlig ettersyn ble kunngjort den 25.06.11. Høringsfristen var satt til 23.07.11.Det er ikke mottatt høringsuttalelser.

Utbyggingsavtalen er mellom Kjølen og Nydal Bygg AS og Levanger kommune, og avklarer gjennomføring av utbyggingstiltak som er forutsatt i forslag til reguleringsplan for Handballvegen 11, som lå ute til offentlig ettersyn i mars/april 2011, samt bygging av fortau langs kommunevegen fra Håndballvegen/Holanvegen til Holanvegen/Åsvegen (se kartvedlegg). Reguleringsplan med tilhørende utbyggingsavtale sluttbehandles parallelt.

Vedlegg:1 Kartvedlegg fortau

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Sakspapir Plan- og utviklingskomiteen 16.02.11, sak 17/11 (første gangs behandling

av forslag til reguleringsplan for Handballvegen 11). Kunngjøring om oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale.

Side 28 av 57



Saksopplysninger:Tidligere hjemlet plan- og bygningslovens Kap. XI-A Utbyggingsavtaler §§ 64 a-f (1985) bruk av utbyggingsavtaler. I sak 53/06 fattet kommunestyret vedtak om bruk av utbyggingsavtaler og de muligheter og begrensninger som herav følger.

Kapittel 17 Utbyggingsavtaler i gjeldende plan- og bygningslov synes forholdsvis lite endret ift. overnevnte. § 1.2 i bestemmelser til kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.11, sak 18/11, hjemler også bruk av utbyggingsavtaler.

Overnevnte er lagt til grunn for å opprette utbyggingsavtale som følger nedenfor:

UTBYGGINGSAVTALEvedrørende

HÅNDBALLVEGEN 11Mellom utbyggeren Kjølen og Nydal byggAdresse:, Remyra, 7620 Skognorg nr: 979663889 , heretter kalt utbygger, og Levanger kommune, heretter kalt Kommunen, er det i dag inngått slik avtale:

I. Formål

1. Denne avtale regulerer med endelig virkning betingelsene for at utbygging av Håndballvegen 11 kan skje.

2. Avtalen er hjemlet i plan- og bygningsloven Kap. 17 Utbyggingsavtaler §§ 17-2 til 17-7 og kommunens prinsipielle vedtak om bruk av utbyggingsavtaler, k.sak 53/06 samt § 1.2 i bestemmelser til kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.11, k.sak 18/11.

3. Avtalen skal sikre at området omfattet av reguleringsplanen for Handballvegen 11 blir utbygd iht. plan og bestemmelser tilknyttet denne.

II. Avtalens omfang

Avtalen omfatter gjennomføring av tiltak som sikrer:- Trafikksikkerhet- Godt oppvekst- og bomiljø- Opparbeiding av areal for uteopphold og leik.- Infrastruktur/hovedanlegg- Overdragelse av offentlige areal og anlegg- Plan for etterfølgende vedlikeholdsplikt

III: Utbyggers forpliktelser

A. TrafikksikkerhetAnleggstrafikk på eksisterende veger i boligfeltet må begrenses til et minimum. Trafikksikkerheten skal ivaretas - også for gående og syklende.

B. Areal for uteopphold og leik

Side 29 av 57


Området regulert til Felles leikeplass skal bekostes - og være opparbeidet av utbygger før innflytting.

C. Hovedanlegg – eksterne veger1. Utbygger anlegger fortau langs kommunevegen fra X

Håndballvegen/Holanvegen til X Holanvegen/Åsvegen. Asfalteres i 2,0 meters bredde med asfalttykkelse 4,0 cm.

D Hovedanlegg – veger Utbyggingen omfatter bare interne veger som ikke berøres av utbyggingsavtalen, med unntak av fortau som anlegges som nevnt i kap. III – c. Fortau på anlegges på en side som vist i vedlagte kartutsnitt.

E. Hovedanlegg- vann, avløp1. Utbyggingen berører ikke offentlige ledningsnett. Stikk er tidligere utlagt fra

Holanvegen og som benyttes.

F. SikringUtbygger skal besørge og bekoste utarbeidelse av nødvendig faglig dokumentasjon på at planlagte tiltak ikke vil øke faren for skred hverken i eller utenfor planområdet (masseforflytning, gravearbeider, endret avrenning av overflatevann etc. skal tas med i betraktningen) og at planlagte bygninger har tilstrekkelig sikkerhet mot skred og flom.

IV. Fremtidig ansvar for anlegg og arealer

A. Generelt for offentlige anleggFor fremtidig ansvar for anlegg gjelder Plan og bygningsloven Kap. 18, 27 og 28.Spesielt §§ 18-1, 18-2, 27-1, 27-2 og 27-4 hvis annet ikke fremgår av denne avtale.Det skal føres protokoll fra overtakelsesforretning

B. Hovedanlegg – vegerTidligere omtalte fortau overtas til kommunal drift og vedlikehold. Kommunen overtar ikke andre veger til drift og vedlikehold enn de som er regulert til offentlig område.

C. Hovedanlegg – vann og avløpPlanen berører ikke offentlige vann- og avløpsledninger.

D. Fellesanlegg/ fellesområderAnsvar for drift og vedlikehold:

1. Utbygger skal sikre at det opprettes et organ som tar ansvar for framtidig drift og vedlikehold av fellesanlegg/ fellesområder iht. reguleringsplanen og denne avtale.

2. Alle framtidige eiere, skal være forpliktet til å være medlem og skal være forpliktet til å være økonomisk ansvarlig for framtidig drift og vedlikehold av fellesanleggene/ fellesområdene.

Side 30 av 57


V. Kommunens forpliktelser

Kommunen overtar de offentlige anlegg for framtidig drift og vedlikehold straks disse er ferdigstilt og godkjent iht. denne avtales Kap. IV A, B og C

VI. Videresalg

Hvis Utbygger selger hele eller deler av sitt areal som omfattes av reguleringsplan Handballvegen 11, skal utbygger påse at denne utbyggingsavtale blir tiltransportert ny eier.

Levanger ........................... 2011

Levanger kommune Kjølen og Nydal Bygg AS

------------------------------------------------Robert Svarva Ordfører

------------------------------------------------Utbygger

Vurdering:§ 17-3 i plan- og bygningsloven sier følgende om innholdet i en utbyggingsavtale:§ 17-3. Avtalens innhold

En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan.

Avtalen kan også regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris.

Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen.

Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak.

Bestemmelser til kommuneplanens arealdel sier følgende:1.2 Utbyggingsavtale (§ 11-9, nr. 2). 1.2.1 Utbyggingsavtale kan brukes innenfor hele kommunen. Utbyggingsavtale skal

inngås før igangsettingstillatelse gis, der utbygging i henhold til vedtatt arealplan med tilhørende bestemmelser også forutsetter andre tiltak som er nødvendig for gjennomføring av planvedtak.

1.2.2 Utbyggingsavtale kan også inngås der det fra kommunens side er ønskelig å regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, eller å stille krav til bygningers utforming.

Utbyggingsavtalen ligger innenfor rammene i høringsversjonen av forslag til reguleringsplan for Handballvegen 11 (som var ute til offentlig ettersyn mars/april 2011) samt vurderinger i sakspapir, og er vurdert til å følge opp intensjonene i den aktuelle planen samt vurderinger i tilhørende sakspapir. Omfang og innhold i utbyggingsavtalen sikrer en rasjonell og forsvarlig utbygging av planområdet med nødvendig infrastruktur.Rådmannen tilrår at det innstilles på at foreliggende utbyggingsavtale godkjennes.

Side 31 av 57


Side 32 av 57



1719/275/449 – Detaljregulering for Frol boligpark



Arkivref: 2011/1267 - /L12

Saksordfører: Olav Strid (DNA)



Saksordfører:Olav Strid, DNA


INNSTILLING:Forslag til detaljregulering for Frol boligpark, alternativ 2 sist rev. 28.08.11, med bestemmelser rev. 19.06.11, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

I forbindelse med byggesaken må utomhusplanen endres i forhold til vedtatt alternativ for Hus 3 samt oppdeling av garasjerekke G2.

Det anbefales at utomhusplanen også oppdateres med følgende:- gangforbindelse mellom P3 og Hus 3- ”snarveger” (se saksutredning)

Rådmannens forslag til innstilling:Forslag til detaljregulering for Frol boligpark, alternativ 2 sist rev. 28.08.11, med bestemmelser rev. 19.06.11, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

I forbindelse med byggesaken må utomhusplanen endres i forhold til vedtatt alternativ for Hus 3 samt oppdeling av garasjerekke G2.

Det anbefales at utomhusplanen også oppdateres med følgende:- gangforbindelse mellom P3 og Hus 3- ”snarveger” (se saksutredning)

Vedlegg:

Side 33 av 57



1 Planbeskrivelse datert 29.05.112 Plankart sist rev. 28.08.11 - alternativ 1 (1/4 av Hus 3 tatt ut)3 Plankart sist rev. 28.08.11 - alternativ 2 (1/2 av Hus 3 tatt ut)4 Reguleringsbestemmelser revidert 19.06.115 Situasjonsplan6 Snitt terreng bygg7 Snitt garasjer G1

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Reguleringsplan for Levanger videregående skole avd. Frol, vedtatt 22.02.2002 Støyberegning Frol amfi – RG-prosjekt AS, 16.06.2006 Grunnforhold - Kjell Lian AS, 10.03.2011 Sjekkliste for planlegging (utfylt) Plankart datert 22.05.11 vedlagt første gangs behandling (hele Hus 3 inkl. 12 boder)

Saksopplysninger:BakgrunnPlanforslaget er utarbeidet av arealplanlegger Per Anders Røstad pva. grunneier Stiklestad Eiendom. Planforslaget legger til rette for bygging av leiligheter med tilhørende parkering, garasjer og boder samt 8 parkeringsplasser for beboere i Skoleparken Borettslag. Planforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning.

Ved første gangs behandling gikk Plan- og utviklingskomiteen inn for å begrense Hus 3 vest for Sjefsgården, men det ble ikke tatt stilling til om Hus 3 skal reduseres med ½-part eller ¼-part mot sør. Begge disse alternativene ble sendt på høring. Plankartet vedlegges følgelig i to alternativer, med ulik begrensning av Hus 3 med tilhørende boder og byggegrense tilpasset dette.

PlanområdetPlanområdet er på ca. 10 daa, og omfatter en del av gamle Frol videregående skole, øst for Levanger sentrum langs Okkenhaugvegen (fv 128). På området er det i dag nedlagte undervisningsbygg fra tidligere Levanger videregående skole.Frol oppvekstsenter med barne- og ungdomsskole samt barnehage ligger på motsatt side av fylkesvegen. Privat barnehage (Casa Musica) ligger nærmere planområdet.

PlanstatusI kommunedelplanen for Levanger sentrum, vedtatt 27.09.00, er området avsatt som et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. Ved fortetting gjelder bl.a. følgende hovedregler: Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster og bygninger.

Samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker. Miljøkvalitet skal tillegges vekt ved å sikre nye grønne områder for opphold og leik. Fysiske forhold skal søkes forbedret ved å prioritere miljørettede løsninger i forhold

til bygging av gang-/ og sykkelveger og fortau samt søke etter gode trafikkløsninger. Videre skal fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.

Planforslaget omfattes av reguleringsplan for Levanger videregående skole avd. Frol, vedtatt 22.02.02. Ifølge reguleringsplanen skal området utnyttes til blandet formål av boliger, kontor og forretning. Det er krav om bebyggelsesplan (detaljregulering jf. pbl 2008).

Side 34 av 57


PlanforslagetGenereltDette er en detaljregulering av felt BFK1 og BFK2 i gjeldende reguleringsplan.Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse, garasjeanlegg for bolig, avfall/miljøtorg, energianlegg/trafo og lekeplass), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (privat veg og parkeringsplass), hensynssone (sikringssone frisikt).

I bestemmelsenes § 1.4 er det krav om utomhusplan ved byggesøknad.

Før planen ble tatt opp til behandling forelå det planutkast hvor det i bestemmelsene var gitt mulighet for inntil 36 leiligheter. Antall leiligheter ble tatt ut før første gangs behandling, og ved første gangs behandling ble også deler av Hus 3 tatt ut. Hus 3 var opprinnelig planlagt med ca. 12 leiligheter. I foreliggende planforslag er antall leiligheter ikke angitt, men regulert parkeringsløsning med fullt utbygde garasjemuligheter er tilstrekkelig for 36 boenheter/leiligheter. Kombinert med evt. hybler, som også har krav til parkering, vil antall leiligheter bli noe lavere.

BebyggelsenGrad av utnytting:I gjeldende reguleringsplan er tillatt utnyttingsgrad 40 % BYA for områdene BFK1 og BFK2. I foreslått detaljregulering er planområdet oppdelt i flere reguleringsformål, og utnyttingsgraden er knyttet til aktuelle formål. Garasjefelt G1-G3 kan bebygges i sin helhet, mens for boligformålet som også omfatter uteoppholdsareal kan 40 % av arealet bebygges. Maks utnyttingsgrader er påført plankartet. På bakgrunn av opplysninger i planbeskrivelsen opptar alle bygninger ca. 32 % av utbyggingsområdet, noe som er innenfor rammene i gjeldende regulering fra 2002. Etter 01.07.2007 regnes påkrevd parkering (inkl. parkeringsanlegg/biloppstillingsplasser på bakken - som ikke er vist med eget reguleringsformål) også som bebygd areal. I denne planen har disse eget formål, men om dette ikke var tilfelle ville teoretisk samlet utnyttingsgrad i dag blitt ca. 44 %. Foreslåtte utnyttingsgrader anses akseptable.

Byggehøyder og takform:Gjeldende reguleringsplan gir mulighet for maks gesims/rafthøyde på 10,0 m og maks mønehøyde på 14,0 m. Takform er ikke fastsatt, men mønehøyde er bl.a. aktuelt ved saltak, valmtak og mansardtak. Evt. pulttak har ikke møne (gesims er maks høyde).

Detaljreguleringen legger til rette for bygninger med saltak eller pulttak (illustrasjonene viser pulttak). Bestemmelsene er tilpasset to mulige takformer, ved at det for bolighus og garasjer er gitt ulike bestemmelser (ulik gesims) for pulttak og saltak. Bolighus og garasjer kan ha pulttak med maks takvinkel 10 grader eller saltak med maks takvinkel 25 grader. Frittliggende heishus skal ha pulttak med takvinkel tilpasset boligene. Fellesbestemmelse § 1.7 angir at: Med unntak av heishus skal alle bygninger i området oppføres med samme takform.

Bolighus 1A, 1B, 2A og 2B: Med evt. saltak er maks gesims 6,5 m (9 m ved evt. pulttak), maks møne 9,5 m. Tilhørende heishus med pulttak - maks gesims 9,0 m.

Bolighus 3: Med evt. saltak er maks gesims 10 m og maks mønehøyde 13 m / kote +23,5. Med evt. pulttak er maks gesims 10 m / kote +20,5. Tilhørende heishus med

Side 35 av 57


pulttak - maks gesims 10 m. Høydene ble justert slik ved første gangs behandling, og i stedet for maks kotehøyde for golvnivå i 1. etasje ble det satt maks kotehøyder for møne/gesims.

Boder: Maks gesims 2,5 m og maks mønehøyde 4 m, pulttak eller saltak. Garasjer: Med evt. saltak er maks gesims 3 m (5 m ved evt. pulttak), maks

mønehøyde 5,5 m, krav om felles og ensartet utforming innenfor hvert område. Evt. lagringshus for søppeldunker: Maks gesims 2,8 m, maks mønehøyde 4 m,

pulttak eller saltak. Underjordisk anlegg skal fortrinnsvis velges.

For bolighus og garasjer skal høyder måles fra planert terreng, og høyeste fasade setter høydebegrensningen. Dette anses mer forutsigbart, spesielt i skrånende terreng. Bolighusene tillates ikke med kjeller.

Foreslåtte gesims- og mønehøyder er etter første gangs behandling innenfor rammene på 10 og 14 m i gjeldende reguleringsplan. Når det gjelder Hus 3, og plankart alternativ 1, er vi fortsatt noe betenkt over plasseringen (delvis i strid med gjeldende reguleringsplan, se neste tema). Når det gjelder byggehøyder så planlegges nordre halvdel av Hus 3 der idrettshallen står i dag, og denne var vist som eksisterende bebyggelse i gjeldende reguleringsplan og hensyntatt med byggegrense. Det kan følgelig stilles spørsmål ved om en i særlig grad vurderte konsekvensen av evt. bebyggelse med gesims- og mønehøyde på hhv. 10 og 14 m her. Se nærmere vurdering til slutt i saken.

Plassering av bebyggelse:Byggegrensen langs fylkesvegen er i samsvar med gjeldende reguleringsplan, bortsett fra at den i øst ikke tar samme hensyn til innsyn til Sjefsgården (like øst for planområdet). Plassering av all bebyggelse skal imidlertid være som vist i planen og garasjerekken i felt G1 vil ligge nærmere fylkesvegen enn byggegrensen antyder. Dette går også fram av bestemmelsene.

Ved første gangs behandling var søndre halvdel av Hus 3 inkl. 12 boder i strid med byggegrensen i gjeldende reguleringsplan, som er satt av hensyn til den potensielt verneverdige / SEFRAK-registrerte Sjefsgården på gnr. 275/851. Det er likevel anledning til å vurdere annen byggegrense/husplassering i detaljreguleringen. Vi er likevel betenkt over foreslått plassering av Hus 3 (særlig alternativ 1), som også er det huset som foreslås med størst høyder. Se mer informasjon og vurdering til slutt i saken.

Biladkomst og gangforbindelserAdkomst til området blir fra Fv. 128 Okkenhaugvegen, via eksisterende veg (langs vestsida av planområdet) inn til boligene i Skoleparken. Vegene innenfor planområdet er foreslått som private. Forbindelsen videre østover (fra P3) ble regulert som gang- og sykkelveg i 2002. Okkenhaugvegen har fortau langs motsatt side av vegen, og gangfelt ved innkjøringen til planområdet. I situasjonsplanen (og reviderte planalternativer) er det vist gangforbindelse langs deler av adkomstvegen. Det kan se ut som at situasjonsplanen antyder mer kjøreareal i nordøst, enn i detaljregulering og eksisterende situasjon. Situasjonsplanen vil ikke bli juridisk bindende. Når det gjelder interne gangveger, bør spesielt gangforbindelsen fra gangfeltet og videre langs privat adkomstveg, opparbeides som vist i revidert plan. Det vises til generelt råd fra barnerepresentanten vedrørende trafikksikkerhet.

Side 36 av 57


Gangforbindelsene vist på illustrasjonsplanen (ikke juridisk bindende) er planlagt ut fra at alle bygg og alle bygg i mellom skal være universelt tilgjengelig. Dette gir lange forbindelser.

ParkeringFellesbestemmelse med krav til antall parkeringsplasser (1,5 pr. boenhet, 1 pr. hybel) er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Det foreslås regulert 54-61 parkeringsplasser for boligene innenfor planområdet, avhengig av hvor stort behovet blir for garasjer. P1 (10 biloppstillingsplasser), P3 (14 biloppstillingsplasser), G1 (11 garasjer), G2-G3 (19 garasjer eller 26 biloppstillingsplasser).Innenfor felt P2 foreslås det 8 biloppstillingsplasser forbeholdt beboere i Skoleparken (borettslag på gnr. 275/873 nord for planområdet).

Lek og uteoppholdKommunal vedtekt sier følgende om lekeplasser mv. for barn:I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar.

I planforslaget er dette fulgt opp ved at det bl.a. er angitt i bestemmelsene at det innenfor planområdet skal være minimum 50 m2 uteoppholdsareal pr. bolig. Boligformålet er på ca. 6,9 daa, og med maks %-BYA = 40 %, blir det teoretisk sett igjen ca. 2,8 daa til uteopphold og lokale gangveger. Ikke alt er like egnet for opphold, men det er også regulert en lekeplass/ballplass på ca. 0,5 daa. Det er regulert parkering for ca. 36 boenheter, og så mange boenheter bør ha minst 1,8 daa egnet uteoppholdsareal. En burde kunne oppfylle dette innenfor overnevnte arealer. Med deler av Hus 3 tatt ut blir det sannsynligvis også færre leiligheter. Ikke langt unna, på andre siden av Okkenhaugvegen ligger også Frol oppvekstsenter med store uteområder med bl.a. en større ballplass. Det er kort avstand til barnehage og skole.

Ifølge bestemmelsenes § 1.2 skal arealer til uteopphold/lek opparbeides og ferdigstilles parallelt med boligene. Det skal også etablere minimum tre sandkasser innenfor området.

Universell utformingUniversell utforming av uteareal og bebyggelse er hensyntatt i bestemmelsenes § 1.4. Det er også opplyst om at det er planlagt heis til alle leilighetsbygg slik at personer med funksjonsnedsettelser skal kunne benytte boligene i andre og tredje etasje. I § 2.1 er det angitt at minimum 50 % av boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenhet jf. TEK 10. I bestemmelser om parkeringsplass (biloppstillingsplasser) foreslås det 3 plasser for handicap-parkering.

StøyStøyvarselkart mottatt fra Statens vegvesen i desember 2009 viser gul støysone litt inn i planområdet. Gul sone er en vurderingssone hvor ny bebyggelse kan oppføres dersom det kan dokumenteres at avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold.

Ved behandling av gjeldende plan gikk det fram at: ”Støyberegninger foretatt av Statens vegvesen viser at støynivå langs foreslåtte byggegrense, avstand 20 m fra senter Okkenhaugvegen, vil bli cirka 57 dBA ekvivalentnivå.”

Side 37 av 57


Gjeldende reguleringsplan har flere bestemmelser om støy:§ 12 første ledd: ”Ved utarbeidelse av bebyggelsesplan iht. § 6 skal det dokumenteres nye støyberegninger basert på bebyggelsesplanens løsninger.”§ 12 sjuende ledd: Evt. støydempende tiltak skal være ferdigstilt før ferdigmelding utstedes i områdene IF1, BFK1, BFK2, O1 og B2.

I ROS-analysen er det vurdert å ikke være behov for nærmere støyutredning. Som en naturlig følge av dette har planen ingen bestemmelser om støy.

Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) inkludert støyDet vises til risiko- og sårbarhetsvurdering i planbeskrivelsen. ROS-analysen skal synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Det er gjort en vurdering av reelle farer. Forhold som er ansett som ikke relevant går fram av utfylt sjekkliste.

Skred/grunnforholdDet vises til uttalelse fra maskinentreprenør Kjell Lian AS, som har utført grunnarbeidet ifb. utbygging av Skoleparken (nord for planområdet) og Frol amfi (øst for Sjefsgården). Denne uttalelsen sier at grunnen i nevnte områder består av leirgrunn og siltig masse som virker fast, og de ser ingen problemer i grunnen knyttet til den planlagte utbyggingen. Det er heller ikke påvist, eller antatt å være, kvikkleire i eller i nærheten av planområdet. Dette, sammen med den flate topografien, gjør at området har liten skredfare.

Brann, orkan og storm Området anses som lite utsatt for brann eller spesiell risiko for skader pga. uvær.

TrafikkFv. 128, Okkenhaugvegen går langs planområdet. Trafikkmengden på denne vegen opplyses å være mellom 2000 og 4000 kjøretøyer i døgnet. Skiltet fartsgrense forbi området er på 40, delvis 50 km/t. Det er fortau langs motsatt side av fylkesveg-strekningen og skiltet/merket gangfelt over fylkesvegen, ved innkjøringen til planområdet. Trafikksikkerheten ansees godt ivaretatt, med lav hastighet, gangveg og godt merkede overganger.

StøyDet vises til at støyberegninger langs byggegrensen på 20 meter fra Okkenhaugvegen viste et beregnet støynivå på ca. 57 dba, ekvivalentnivå, med diverse inngangsverdier.

Den reelle fartsreguleringen i Okkenhaugvegen langs planområdet varierer mellom 50 og 40 km/t, lavere fart knyttet til fartsdempende tiltak i vegen.Retningslinjene for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) angir anbefalte støygrenser for uteplasser og utenfor rom med støyfølsom bruk. Denne grensen er på 55 db for støy fra veg.

I planforslaget er det lagt inn garasjer og boder som virker støydempende ift. trafikkstøy fra Okkenhaugvegen. Garasjene på område G1 skal virke som en skjerm mellom Okkenhaugvegen og uteoppholdsarealet mellom hus 1B og hus 2A. Evt. garasjer på G3, sammen med bodene bak, virker også skjermende for området avsatt til lek. I all vesentlighet ligger også uteoppholdsarealene på Frol boligpark betydelig lengre fra Okkenhaugvegen enn byggegrensen. Avstanden vil være fra 25 til ca. 65 meter.

Side 38 av 57


Det ble også i forbindelse med utbyggingen av Frol amfi foretatt en detaljert støyberegning av RG-prosjekt. Denne rapporten er også ansett som relevant for dette utbyggingsprosjektet på Frol boligpark. Uteoppholdsarealene på Frol boligpark er lengre fra Fv.128 enn hva tilfellet var for Frol amfi, noe som gjør uteoppholdsarealene mindre utsatt for støy.

Summen av disse faktorene gjør at det med stor sannsynlighet vil være støyverdier for utearealer som er under grenseverdiene på 55 db. Forslagsstiller har derfor ansett at det som unødvendig med ytterliggere støyutredninger.

Konklusjon ROS: Området er ikke utsatt for spesiell risiko eller sårbarhet.

KulturminnerIfølge fylkeskommunens forhåndsuttalelse er det ikke påvist konflikt med automatisk freda kulturminner innenfor planområdet.

Biologisk mangfold - forholdet til naturmangfoldloven Det er ikke kjent at det er spesielle naturmiljøelementer i området, verken når det gjelder dyre eller planteliv, ut over det som er naturlig tilstede i tilsvarende nærliggende område.

Ifølge gjeldende reguleringsplan skal eksisterende vegetasjon vist på plankartet i størst mulig grad bevares, men vi kan ikke se at reguleringsplanen faktisk angir noen slik vegetasjon. Den forholdsvis tette trerekken langs fylkesvegen, som i dag begrenser innsyn både til planområdet og Sjefsgården, er ikke sikret i detaljreguleringen. Flere av trærne kan følgelig bli fjernet ved utbyggingen. Situasjonsplanen viser 4 trær langs vegen, samt noen trær inne på utomhusarealene.

Vann-, avløp-, energiløsningerOmrådet tenkes tilknyttet bestående kommunalt ledningsnett i området. Når det gjelder energiløsninger for oppvarming må utbygger forholde seg til byggteknisk forskrift.

UtbyggingsavtaleKommunens enhet Kommunalteknikk ser ikke behov for utbyggingsavtale.

RenovasjonDet er i § 4 foreslått bestemmelser for evt. lagringshus for søppeldunker, men det er samtidig sagt at: ”Underjordisk anlegg kan etableres og skal fortrinnsvis velges.”Feltet for avfall/miljøtorg er på ca. 4,7 x 8,5 m, og var sannsynligvis tenkt å betjene ca. 36 boenheter innenfor planområdet, men det var før deler av Hus 3 ble tatt ut.Utdrag fra retningslinjer for nedgravde containere: ”Ytterkant av container skal plasseres minimum 1,0 meter fra vegg eller andre konstruksjoner som kan skades under tømming av containeren.” Om det tas samme forbehold mht. evt. parkerte biler anbefalte vi at tas opp med renovasjonsselskapet før sluttbehandling, da det foreslås parkering inntil dette feltet. Renovasjonsbilen må snu i området, da det er gangforbindelse videre vestover (ikke gjennomkjøring).

PlanprosessMedvirkning

Side 39 av 57


Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort ved annonsering i Trønder-Avisa 24.02.2011 og kunngjort på kommunens hjemmeside.Forhåndskonferanse ble gjennomført 2. mars 2011.

Forhåndsuttalelser fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag Fylkeskommune og Statens vegvesen er kommentert i planbeskrivelsen.

I kommunen er planforslaget forelagt Kommunalteknikk, barnerepresentant, Bygg og eiendom, Innvandrertjenesten, Helse/rehabilitering, Frol oppvekstsenter, Brann, Kultur.

Barnerepresentanten, 28.04.2011Forutsetter at det blir tatt hensyn til trafikksikkerhetsmessige forhold, og at området blir knyttet til eksisterende gang/sykkelveier på en hensiktsmessig måte. Viktig at leike- og oppholdsareal blir ferdigstilt samtidig med resten av prosjektet, at det er fokus på sikkerhet (underlag, leikeapparater etc.), samt at det utformes på en slik måte at det er attraktivt for barn.

Kommunalteknikk, 18.05.2011Vi ser ikke behov for noe utbyggingsavtale her da alt inne på området er av privat karakter og ikke aktuelt å ta over til kommunal drift. Det går 2 ledninger over området, en avløp og en vann. Det er mulig noen av disse må legges om, i alle fall 63 mm vannledning og som bekostes av byggherre.

Høring/offentlig ettersynPlan- og utviklingskomiteen gjorde følgende vedtak den 15.06.2011, sak 42/11:

Det gjøres følgende endringer i planforslaget: Søndre ½-part av Hus 3 (tilsvarende grunnflate til leilighet vist i situasjonsplan)

tas ut av plankartet, for å oppnå noe bedre samsvar med byggegrense i gjeldende reguleringsplan. Boder og parkering justeres iht. eventuelt redusert behov og byggegrensen tilpasses endringene.

Alternativ: Hus nr 3 reduseres i lengde med ¼-part mot sør.

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: § 2.2: Maks. kotehøyde på golvnivå i første etasje tas ut. § 2.2: Maks. gesims for Hus 3 settes til 10,0 m. Med evt. pulttak settes

kotehøyden til +20,50 og maks. gesimshøyde endres til 10 meter. Maks mønehøyde for Hus 3 med evt. saltak settes til kote +23,5. § 2.6: Maks gesims for heishuset til Hus 3 endres til 10 meter. § 2.4 tas ut. Ny § 1.7: Med unntak av heishus skal alle bygninger i området oppføres med

samme takform.

Foreliggende forslag til detaljregulering for Frol boligpark, med overnevnte endring, legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 25.06.11, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 23.06.2011. Høringsfristen var 06.08.2011. I tråd med vedtaket over ble plankartet sendt på høring i to alternativer, hvor hhv. ½ og ¼ av Hus 3 var tatt ut.

Side 40 av 57


Følgende uttalelser er mottatt:01 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 05.08.1102 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 11.07.1103 Sametinget, 18.07.1104 Statens vegvesen, 12.07.1105 NVE, 18-19.08.1106 NTE Nett AS, 19.08.1107 Eldres Råd, 04.07.1108 Barnerepresentanten, 05.08.1109 Øyvind Hovset pva. Hovset Lund Eiendom AS / Sjefsgården, 24.07.1110 Innherred Renovasjon, 03.08.11

I det følgende er uttalelsene oppsummert og evt. kommentert:

01 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 05.08.11Landbruksavdelingen og Miljøvernavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruks- og miljøverninteresser ingen merknader.

Kommunalavdelingen: Det er i arbeidet med planen foretatt risiko- og sårbarhetsvurderinger blant annet knyttet til grunnforhold, brann, vind og trafikk. Det konkluderes med at det ikke er knyttet spesiell risiko eller sårbarhet til planen. Fylkesmannen har ingen samfunnssikkerhetsrelaterte merknader.

Kommentar:Uttalelsen tas til orientering.

02 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 11.07.11Ut ifra hensynet til nabobebyggelsen Sjefsgården vil vi støtte kommunens primære alternativ, der søndre halvpart av hus 3 tas ut og byggegrensen flyttes tilsvarende nordover. Det vil gi mer luft og rom omkring Sjefsgården og vil være bedre i samsvar med byggegrense i gjeldende plan.

Det framgår av bestemmelsene at all bebyggelse skal plasseres slik de er vist i planen. Inntegnede garasjerekker med henholdsvis 11 og 12 enheter i hver vil gi svært lange og monotone fasader som kan gi barrierevirkning. Det bør vurderes å dele opp eller forskyve garasjegrupper for å bryte opp de monotone rekkene.

Det framgår av saksutredningen at det er etablert en forholdsvis tett trerekke mot fylkesvegen. Denne kan ha verdi som grøntstruktur, biologisk mangfold og skjerm mot vegen. Reguleringsplanen bør ta stilling til hvorvidt denne trevegetasjonen skal bevares og i så fall må det konkretiseres i plankart og bestemmelser.

Det framgår av utredningen at området er bebygd med skolebygninger som forutsettes fjernet. Disse må markeres i plankartet og inngå i tegnforklaringen i henhold til vedtatte tegneregler.

Kulturminner (denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner)Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3. Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jf. også KML § 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.

Side 41 av 57


Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:Hus 3: Se vurdering til slutt i saken.

Garasjerekken G1, evt. også G3 med tilliggende boder, er tenkt å skjerme noe for vegtrafikkstøy. Oppdeling av estetiske hensyn ble følgelig tillagt mindre vekt. Garasjerekken G2 (som alternativt kan opparbeides som biloppstillingsplasser) vender mot en mindre trafikkert veg (blindveg), og er ved siste revisjon oppdelt/forskjøvet.

Trerekken langs fylkesvegen: Noen trær må sannsynligvis fjernes ifb. oppføring av garasjerekken G1, men utbygger har opplyst at de ikke har tenkt å hogge ned flere trær enn nødvendig for utbyggingen. Hva framtidige eiere/beboere evt. vil gjøre kan en ikke vite, men vi ser ikke behov for å gi trerekken spesielt vern.

Bebyggelse som forutsettes fjernet er ved siste revisjon markert i plankartet.

Aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven forutsettes fulgt opp av utbygger.

03 Sametinget, 18.07.11Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området. Vi har ingen merknader til søknaden.

Skulle det under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes kulturminnevernet ved Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående, jf. Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kulturminneloven) § 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.

Vi minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kulturminneloven § 4 annet ledd. Det gis eksempler på samiske kulturminner. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kulturminneloven §§ 3 og 6.

Kommentar:Aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven forutsettes fulgt opp av utbygger.

04 Statens vegvesen, 12.07.11ByggegrenseI utgangspunktet er det etter vegloven fastsatt 20 meter byggegrense mot fylkesvegen.I planforslaget ligger garasjeanlegget 3,6 meter fra fylkesvegen. Statens vegvesen har ingen innvendinger mot dette. Som det går fram av planforslaget vil garasjeanlegget ha funksjon som støyskjerming, og sikten vurderes også til å være uproblematisk. Statens

Side 42 av 57


vegvesen tar imidlertid ikke ansvar for de ulemper og eventuelle skader på bygningsmassen dette kan medføre i forbindelse med drift og vedlikehold.

Tilrettelegging for myke trafikanterHovedadkomsten til boligområdet er inn mot Skoleparken, nordvest i planområdet.Atkomstveger inn i boligfelt skal utformes på myke trafikanters premisser. I dag er det fortau bare på den sørlige delen av fylkesvegen, og gangfeltet ender opp uten et tilbud på nordsida.Vi stiller derfor krav om at det blir et tilrettelagt areal for fotgjengere på nordsida. Det må være et asfaltert areal fra gangfeltet og rundt svingen. Det kan se ut som at dette er tegnet inn i situasjonsplanen, men det må også fremgå av reguleringsplanen.

Det er positivt at det legges opp til et bilfritt område inne i boligområdet med interne gangforbindelser. Vi anbefaler at det også legges til rette for sykkelparkering i tilknytning til boligene.

Kommentar:Utbygger anmodes om å følge vegvesenets råd mht. sykkelparkering, men vi ser ikke behov for å fastsette dette med eget formål i planen. Nå er det allerede søkt om byggetillatelse for deler av prosjektet, men utomhusplanen bør oppdateres mht. dette. Det bør også avsettes egnet plass for lading av elektriske utendørs rullestoler.

05 NVE, 18-19.08.11Området er i stor grad bebygd fra før. Dette, samt beskrivelsen i 8.2.1 (skred og grunnforhold) sammen med det faktum at det ikke er kjente fareområder innenfor planområdet, innebar at vi anså denne saken som i utgangspunktet kurant for vår del og vi har derfor valgt å henlegge saken.

På spørsmål om planen også anses kurant ift. evt. flom i Leirabekken, svarte NVE:Etter det jeg kan se er forholdene til bekken ikke nevnt verken i planbeskrivelsen eller i ROS-analysen. Bekken ser også ut til å være lokalisert utenfor planområdet. Jeg har derfor ikke tenkt mye på denne bekken. Det er selvsagt ikke laget flomberegninger for denne men dersom bekken kan innebære potensialer for flom eller erosjon bør det kjøres flomberegninger/vannlinjeberegninger. Dette kan gjøres både av oss og ulike konsulentfirma. (den flommen som var denne uka vil det sikkert være spor etter langs bredden og vil gi inntrykk av erosjon og vannhøyde for en mindre flom- ikke en 200-års flom som vil være dimensjonerende her). I tillegg bør det vurderes hvorvidt det er fare for erosjon og utrasinger i bekkens yttersving. Dersom der er behov for tiltak her må dette gjøres i samarbeid/samråd med oss. Jeg vil anbefale at det stilles krav om slike vurderinger. Dette burde helst vært gjort i forbindelse med ROS-analysen men må senest gjøres før tiltaksrealisering. Utfordringen er at tiltakene/vurderingene ligger utenfor planområdet og det vil derfor være vanskelig å hjemle disse kravene juridisk ifht. planen særlig hvis dette innebærer ulike grunneiere. Alternativet vil selvsagt være å utvide planområdet til også å omfatte en del av bekken.

Side 43 av 57


Kommentar:Utbyggers eiendom gnr. 275/449 omfatter også deler av grunnen i Leirabekken. Utbygger har befart bekkedraget etter siste flom, og ansett flom- og erosjonsfaren som unødvendig å utrede nærmere. Vi er heller ikke kjent med at planområdet tidligere har vært utsatt for slike utfordringer. Vi har ikke kompetanse til å forutsi hva en 200-årsflom vil innebære, men foto fra befaringen viser en del store steiner i bekken (spesielt i svingen), og det synes å være noe høydeforskjell opp til planområdet.

06 NTE Nett AS, 19.08.11Ingen merknader, men gjør oppmerksom på eksisterende nettstasjon, høyspennings-kabler og lavspenningskabler innenfor planområdet og forutsetter at disse blir ivaretatt i reguleringsarbeidet.

Tiltakets behov for strømforsyningsanlegg må beregnes slik at en innenfor planområdet kan regulere inn behov for høyspenningsanlegg og nettstasjonskapasitet. Normalt arealbehov 16 m2 utført som branntrygt rom (A 60), dør til det fri altså plassert ved yttervegg lett tilgjengelig. NTE Nett AS kan kontaktes for prosjektering og hjelp i dimensjonering av tiltakets behov.

Kommentar:Utbygger mener at eksisterende nettstasjon har tilstrekkelig kapasitet for planområdet.Hvis dette etter planvedtak skulle vise seg å ikke stemme, så er det nok mulig å løse.

07 Eldres Råd, 04.07.11Eldres Råd vedtok i møte den 29.06.11, sak 11/11, følgende høringsuttalelse;Eldres Råd gir sin tilslutning til endringene i planforslaget vedtatt av PUK 15.06.11. Søndre halvpart av HUS 3 tas ut av planen av hensyn til Sjefsgården. Dette er også bedre i samsvar med byggegrense i gjeldende reguleringsplan. Eldres Råd mener dessuten at eksisterende idrettshall bør bevares til idrettsformål.

Kommentar:Hvis søndre halvpart av Hus 3 tas ut av planen, vil fortsatt nordre del av Hus 3 være i konflikt med idrettsbygg/-hall. All planlagt bebyggelse som evt. ikke ønskes tillatt bør vurderes tatt ut av planen. Detaljreguleringen vil likevel ikke være til hinder for at hallen kan stå og drives videre, men ved øvrig boligutbygging bør en da sikre evt. parkeringsdekning også for idrettsbygget. Det går fram av plankartet at parkeringsplass P3 planlegges der deler av idrettsbygget står. Hvis Hus 3 ikke bygges vil resterende boliger sannsynligvis ikke ha behov for P3, men utfordringen blir å få dekt idrettsanleggets evt. parkeringsbehov. Vi minner for øvrig om at planområdet siden 22.02.2002 har vært regulert til bolig, forretning, kontor, men foreslås nå begrenset til boliger med tilhørende fellesområder. Se nærmere vurdering av Hus 3 til slutt i saken.

Bygninger kan for øvrig reguleres til bevaring, men en bør da helst ha gode fagmessige grunner for dette, og det vil likevel være anledning til å søke om dispensasjon fra planen. Både evt. regulering til bevaring og endring av formål (til idrettsstadion) må høres.

08 Barnerepresentanten, 05.08.11Forutsetter at minstekravet til leike- og oppholdsareal skissert i de kommunale vedtektene oppfylles. Plassering av leikeplass og øvrig oppholdsareal synes hensiktsmessig. Har ingen øvrige bemerkninger.

Side 44 av 57


Kommentar:Nevnte krav anses oppfylt.

09 Øyvind Hovset for Hovset Lund Eiendom AS, 24.07.11Hovset Lund Eiendom AS eier Sjefsgården, naboeiendom til aktuell plansak.Vi synes det er fint at eiendommen blir utviklet og ønsker et godt naboskap, men vår innvending dreier seg om det såkalte ”hus 3” i planforslaget. Vi ser det foreligger 2 alternative forslag og er sterkt kritisk til at byggegrensen i gjeldende reguleringsplan ikke opprettholdes. Vår sterke anmodning er at søndre ½-part av Hus 3 tas ut av plankartet. Og vi forutsetter at det ikke bygges nærmere enn 4 meter fra grensen i henhold til lovbestemmelser og vanlig praksis.

Vi finner flere begrunnelser for en slik reguleringsbestemmelse. Ærverdige Leira Sjefsgård ble bygd i 1860 som regimentsbolig for oberstene i Rinnleiret militærforlegning og har siden den gang vært en viktig bygning i Levangers offentlighet. De siste åra har bygningen forfalt, men siden vi kjøpte eiendommen av kommunen sommeren 2010 har vi forberedt en større restaurering der Sjefsgården skal tilbakeføres til sin opprinnelige prakt. Vi har lagt store ressurser inn i dette arbeidet og en slik innbygging av fasaden ville sterkt forringe våre planer for bygningen og begrense hva eiendommen kan benyttes til ved å frata oss all vesentlig utsikt og synlighet av fasade.

Det har vært et sterkt fokus på bevaring av trehusbebyggelsen i Levanger gjennom Riksantikvar og flere, selv om Sjefsgården ikke ligger innenfor sentrumssonen er det blant de eldste, mest særegne, bevaringsverdige og historisk viktige eldre trehus i kommunen. Det ville vært trist og historieløst om fasaden ble innebygd av moderne leilighetskompleks.

Vi ber dere behandle denne saken slik at Sjefsgården fortsatt skal være et landmerke vi er stolte av i byen vår, i godt estetisk samspill med omgivelsene.

I den sammenheng er nevnte tvisteområde en del av Sjefsgårdens opprinnelige parkanlegg med beplantning, stier, fontener og benker (foto av dette finnes i muséets arkiv). Jordvollene fra denne er fortsatt synlige i terrenget. Vi mener det idéelle hadde vært at området som er forbi byggegrensen fikk en slik parkmessig utforming.

Kommentar:Hus 3: Se vurdering til slutt i saken.

Plassering av bygninger mot nabogrense: Boder er vist kun 2 m fra nabogrense, bolighuset ligger lengre unna. Bodrekken er volummessig et mye mindre bygg enn bolighuset, og bodene har også mye lavere gesims- og mønehøyde enn bolighuset. Bodene er også illustrert senket noe ned i terrenget. Forholdet synes ikke urimelig.

Utforming av utomhusområdet: Det synes ikke rimelig å kreve opparbeidelse av et historisk parkanlegg ved etablering av uteoppholdsareal for boligene, men utbygger må gjerne hente ideer fra gamle foto. I dag er også universell utforming en utfordring stigningsmessig. Grunnen eies i dag av Frol Utvikling AS (utbygger).

Side 45 av 57


10 Innherred Renovasjon, 03.08.11Innherred Renovasjon har pr. telefon meddelt at de ikke har merknader.

AnnetSivilforsvaret har på forespørsel opplyst at det sannsynligvis er et tilfluktsrom i idrettsbygget. Ifølge sivilbeskyttelsesloven er det grunneiers ansvar å vedlikeholde dette. Vi anbefalte at evt. sanering av tilfluktsrom avklares med sivilforsvaret før planvedtak. Med brev av 22.07.11 har Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap gitt utbygger tillatelse til å slette aktuelt tilfluktsrom på ca. 80 m2. Det er i avgjørelsen lagt vekt på at bygningen skal rives.

Endringer av planen etter offentlig ettersynPlankartet Bebyggelse som forutsettes fjernet er inntegnet. Garasjerekken G2 er delt i to og østre del er forskjøvet østover. Fortau er lagt inn langs privat adkomstveg uten at plangrensen endres.Det er vurdert å ikke være behov for ny høring av overnevnte endringer. Vurdering:Forholdet til gjeldende reguleringsplanSelv om reguleringsplanen sier at området skal utnyttes til blandet formål av boliger, kontor og forretning, er vi ikke imot at detaljreguleringen begrenser dette til kun boliger.Planen er stort sett i tråd med gjeldende regulering og kommunale vedtekter. Fortetting kan imidlertid være utfordrende og ved første gangs behandling var vi noe betenkt til Hus 3, både med hensyn til plassering og høyde, sett i fht. bl.a. estetikk, terreng og hensynet til innsyn til den potensielt verneverdige Sjefsgården.

Ved første gangs behandling gikk Plan- og utviklingskomiteen inn for å begrense Hus 3 vest for Sjefsgården, men det ble ikke tatt stilling til om Hus 3 skal reduseres med ½-part eller ¼-part mot sør. Høydebestemmelsene for Hus 3 ble samtidig justert mer i tråd med illustrasjoner.

Ved første gangs behandling var søndre del av Hus 3 (ca. halvparten) inkl. 12 boder i strid med byggegrensen i gjeldende reguleringsplan. Denne byggegrensen er satt av hensyn til den potensielt verneverdige Sjefsgården på naboeiendommen gnr. 275/851 (øst for planområdet). Det er likevel anledning til å vurdere annen byggegrense/husplassering i detaljreguleringen. Illustrasjonen under viser opprinnelig planforslag (ikke vedlagt) med hvite streker, lagt over gjeldende regulering og flyfoto. Hus 3 foreslås med avstand ca. 20 m fra Sjefsgården, omtrent i flukt med hallen som forutsettes revet.

Side 46 av 57


I Praksis sivilarkitekter as´ planbeskrivelse til gjeldende reguleringsplan står følgende:”Bygningsmassens uttrykk er enkel og forholdsvis anonym. Unntak her er Leira Sjefsgård som inntar en særstilling i området og bør også ha det i framtida. Det er derfor viktig at videreutviklinga av øvrig bygningsmasse og parkdrag tar hensyn til dette. Plassering av byggegrenser i felt BFK1, BFK2 og O1 begrunnes med disse forholdene.”

Sjefsgården er registrert i SEFRAK (forkortelse for SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminner). Dette registeret skal omfatte opplysninger om alle bygninger eldre enn år 1900. SEFRAK-registreringen medfører ingen formell vernestatus, men deler av materialet er vurdert utfra potensiell verneverdi. Ifølge matrikkelopplysninger var Sjefsgården opprinnelig våningshus for militær embetsperson, Ulvesleren. Registreringen er nyttig ift. planlegging og saksbehandling av søknader som angår byggverk/anlegg oppført før 1850. Sannsynligvis sier registreringen lite eller ingenting om hvordan bygningen bør hensyntas ved fortetting i nærområdet.

Side 47 av 57


Eksisterende idrettshall til venstre i bildet, Sjefsgården til høyre.

Hensynet til Sjefsgården er en skjønnsmessig vurdering. Spørsmålet er bl.a. om Sjefsgården trenger så mye rom foran vestfasaden som forutsatt i gjeldende plan. Sjefsgården har allerede et åpent/ubebygd areal foran denne fasaden innenfor egen tomt. Sett fra øst/Okkenhaugvegen er Sjefsgården lite synlig når det er lauv på trerekken langs vegen. (Vedlagte situasjonsplan viser færre trær langs vegen). Vi synes likevel at en i større grad bør tilpasse bebyggelsen til byggegrensen i gjeldende plan. Dette kan, som i høringsalternativene løses ved å ta ut en eller to ”seksjoner” av bygget i syd. To seksjoner (en halvering) må til om en skal forholde seg til byggegrensen i gjeldende plan. Følgende alternativer av plankartet har vært på høring og vedlegges saken: Alternativ 1: Hus 3 er redusert i lengde med ¼-part mot sør, antall boder er redusert fra 12 til 9 og byggegrensen er tilpasset dette.Alternativ 2: Søndre ½-part av Hus 3 inkludert 6 boder er tatt ut av plankartet, for å oppnå noe bedre samsvar med byggegrense i gjeldende reguleringsplan.

Nord-Trøndelag Fylkeskommune støtter kommunens primære alternativ (alternativ 2), der søndre halvpart av Hus 3 tas ut og byggegrensen flyttes tilsvarende nordover. Eldres Råd og eier av Sjefsgården ber også om at søndre halvpart av Hus 3 tas ut av planen. Eldres Råd mener dessuten at eksisterende idrettshall bør bevares til idrettsformål.

Å ta ut søndre halvpart av Hus 3 yter sannsynligvis Sjefsgården mest respekt av de to alternativene. Hus 3 i tre etasjer var opprinnelig ca. 50 m langt inkl. heishus. Innkorta alternativ 1 og 2 er hhv. ca. 37 og ca. 27 m lange inkl. heishus/svalgang på ca. 9 m. Forhåpentligvis vil en innkorting ikke være negativt for byggets estetiske egenverdi sett i forhold til omgivelsene. Videre har vi ansett at det ved begrensning av Hus 3 ikke er nødvendig å nedjustere parkeringsplasser/garasjer iht. minstekrav for parkering. Antall leiligheter er heller ikke fastsatt i planen. Forholdet til eksisterende idrettsbygg/-hall er omtalt i vår kommentar til Eldres Råd.

Side 48 av 57


Foreslåtte gesims- og mønehøyder er nå innenfor rammene på 10 og 14 m i gjeldende reguleringsplan. I gjeldende plan var det imidlertid forutsatt at idrettshallen skulle stå, og det var sannsynligvis ikke gjort spesielle vurderinger av evt. påbygg innenfor rammene på 10 og 14 m så nær Sjefsgården. Sjefsgården ligger noe høyere i terrenget enn Hus 3, og med alternativ 2 ser vi ikke behov for å redusere byggehøyden.

Hus 3 (trinn 3) er i vedlagte snitt (se større utsnitt under) senket noe ned i terrenget. Snittet viser bl.a. boder med bakvegg/mur mot nabotomt, og bolighuset har golvnivå ca. kote +10,2. Illustrert løsning med pulttak har største gesims ca. 9,5 m (kote ca. +19,5). Bestemmelsene ble ved første gangs behandling justert mer i tråd med illustrasjonen. Det går ikke fram hvor snittet er tatt, og terrenget kan variere langsetter fasaden. Kjeller tillates ikke, og vi antar at det også i nederste etasje tenkes gjennomgående leiligheter (ikke sokkel).

I forhold til byggesaken:

Utomhusplanen må oppdateres i forhold til vedtatt alternativ for Hus 3. Gangforbindelsene vist på illustrasjonsplanen (ikke juridisk bindende) er planlagt ut fra at alle bygg og alle bygg i mellom skal være universelt tilgjengelig. Dette gir lange forbindelser og kanskje ulogiske linjeføringer for enkelte gangveger. Snarveger hvor de fleste vil gå vil oppstå. En anbefaler at slike snarvegalternativ blir vurdert og lagt inn i utomhusplanen.

Illustrasjonsplanen viser ingen gangforbindelse mellom P3 og Hus 3. En forbindelse anbefales lagt inn i utomhusplanen.

Konklusjon:Vi tilrår at det innstilles på at forslag til detaljregulering, alternativ 2 sist rev. 28.08.11, med bestemmelser rev. 19.06.11, vedtas. I dette alternativet er søndre ½-part av Hus 3 inkludert 6 boder tatt ut og byggegrensen er tilpasset dette.

Det anbefales at utomhusplanen oppdateres ihht til vurderingen ovenfor.

Side 49 av 57



Prosjektsøknad "Saman om ein betre kommune "


Inger Johanne [email protected]

Arkivref: 2011/4002 - /


Utvalg Møtedato Saksnr.Levanger Administrasjonsutvalg 07.09.2011 3/11Verdal Administrasjonsutvalg 25.08.2011 6/11Levanger formannskap 07.09.2011 65/11Verdal formannskap 25.08.2011 57/11Levanger kommunestyre 28.09.2011 44/11

Saksprotokoll i Levanger Administrasjonsutvalg - 07.09.2011 Forslag i møte:Ingen.


INNSTILLING:Søknad opprettholdes.

Saksprotokoll i Verdal Administrasjonsutvalg - 25.08.2011 BEHANDLING:Ved votering ble rådmannens forslag til innstilling enstemmig vedtatt.



Avstemning:Innstilling enstemmig tiltrådt.


Side 50 av 57



Saksprotokoll i Verdal formannskap - 25.08.2011 BEHANDLING:Ved votering ble rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:Søknad opprettholdes.

Administrasjonssjefens forslag til vedtak:Søknad opprettholdes.

Administrasjonssjefens forslag til innstilling:Søknad opprettholdes.

Vedlegg:1. Søknad ”saman om ein betre kommune”2. Rapport fra kvalitetskommuneprosjektet ”ufrivillig deltid”


Saksopplysninger:Søknad er sendt til Kommunal og Regionaldepartement den 15. juni 2011 for Verdal og Levanger kommune.

I søknaden er det tatt forbehold om politisk godkjenning, som er et krav fra departementet. Overordnet styringsgruppe er satt ned og består av:ordfører Verdal kommune, ordfører Levanger kommune, rådmann Levanger kommune, rådmann Verdal kommune og fire tillitsvalgte. Delprosjekt vil være: - rekruttere og beholde ansatte- nærværsprosjekt- kompetanseheving, strategisk kompetanseplanlegging - reduksjon av ufrivillig deltid- hvordan få prosjekter over i daglig drift og spredning til hele organisasjonen.

Vurdering:Det vises til vedlagte søknad for vurderinger og begrunnelser.

Vi ser på søknaden som svært viktig i forbindelse med videreutvikling av en framtidsrettet arbeidsgiverpolitikk

Side 51 av 57



Etablering av Paul Okkenhaug- selskapet


Frode Asbjørn [email protected] 74052046

Arkivref: 2011/4995 - /





INNSTILLING:1. Levanger kommune går inn for at det opprettes et eget foretak – Paul

Okkenhaug-selskapet SA for å ivareta det offentliges ansvar for kulturarven etter komponisten.

2. Levanger kommune kjøper 20 andeler a 1000 kr av totalt 100 andeler i foretaket. Finansiering skjer ved bruk av ubundet investeringsfond.

3. Det søkes avsatt 30.000 som årlig tilskudd de kommende 3 årene. 4. Rådmannen får fullmakt til å innkalle til stiftelsesmøte for Paul

Okkenhaugselskapet med grunnlag i det foreliggende stiftelsesdokumentet.

Rådmannens forslag til innstilling:1. Levanger kommune går inn for at det opprettes et eget foretak – Paul

Okkenhaug-selskapet SA for å ivareta det offentliges ansvar for kulturarven etter komponisten.

2. Levanger kommune kjøper 20 andeler a 1000 kr av totalt 100 andeler i foretaket. Finansiering skjer ved bruk av ubundet investeringsfond.

3. Det søkes avsatt 30.000 som årlig tilskudd de kommende 3 årene. 4. Rådmannen får fullmakt til å innkalle til stiftelsesmøte for Paul

Okkenhaugselskapet med grunnlag i det foreliggende stiftelsesdokumentet.

Hjemmel/bakgrunn for saken:Formannskapssak 41/09 Paul Okkenhaug-jubileet 2008-gjennomføring og videre arbeid .

Side 52 av 57

http://www.levanger.kommune.no/Politikk/Formannskap/220409/PS-4109-Okkenhaugjubileum/



Vedlegg:1 Rapport fra arbeidsgruppen angående videre arbeid med kulturarven etter Paul Okkenhaug.2 Stiftelsesdokument for Paul Okkenhaug-selskapet SA

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Rapport for Paul Okkenhaugdagene 2008 PDF

Formannskapssak 41/09 Paul Okkenhaug-jubileet 2008-gjennomføring og videre arbeid .

Saksopplysninger:

Paul Okkenhaug (1908-1975) er den største komponisten i Nord-Trøndelag, best kjent som skaperen av musikken til Spelet om Heilag Olav, som er vist på Stiklestad hver sommer siden 1954. I tillegg til dette verket har han skrevet for orkester, kor, scene, klaver, orgel og sang. Okkenhaug var dessuten en glimrende arrangør, musiker og improvisator. Store deler av sitt voksne liv var han organist i Levanger kirke. Han var sammen med sin kone Magnhild (1908 - 2008) en inspirator for andre kunstnere, gjennom å ta i mot dem for kortere eller lengre opphold. Mest kjent er maleren Jakob Weidemann, lyrikeren Aslaug Vaa og kunstner-brødrene Louis og Elliot Kvalstad.

Det ble gjennomført større markeringer av komponistens musikk gjennom Paul Okkenhaugdagene i 2001 og 2005. Paul Okkenhaug-jubileet 2008 (100-årsjubileet for komponistens fødsel) ble en stor kunstnerisk suksess og med et godt økonomisk resultat. Eierne, Levanger kommune og HiNT, hadde et nært samarbeid med Stiklestad Nasjonale Kultursenter (SNK) og familien til Paul Okkenhaug ved gjennomføringen av PO-jubileet.

Styringsgruppen for PO-jubileet vurderte en videreføring av arbeid med utgangspunkt i Paul Okkenhaugs kunstneriske virksomhet som svært viktig. Bakgrunnen var behovet for å ivareta det offentliges ansvar for formidling, FoU-arbeid mv som ikke naturlig ivaretas av SNK eller familien. For å sikre dette ble det oppnevnt en arbeidsgruppe ledet av Martin Stavrum for å utrede hvordan et slikt arbeid bør forankres og organiseres. Denne videreføringen ble vedtatt i Formannskapssak 41/09 – Paul Okkenhaug-jubileet 2008-gjennomføring og videre arbeid.

I tillegg til Martin Stavrum bestod arbeidsgruppen av: Odd Håpnes/Frode Asbjørn Hallem, Guri Sivertsen Haugan, Rolf Diesen, Solveig S. Kolaas, Sverre Krüger og Knut Ola Vang. Frode Asbjørn Hallem var sekretær for gruppen.

SNK ved direktør, HiNT ved rektor, Levanger kommune ved ordfører og Nord-Trøndelag fylkeskommune ved fylkesråden for kultur har vært konsultativ gruppe i arbeidet. Den nye arbeidsgruppen ble stilt til rådighet deler av overskuddet fra PO-jubileet 2008 – kr 50.000.- som oppstartkapital for sitt videre arbeid.

Statsautorisert revisor Reidar Vandvik har vært engasjert for å komme med forslag til type selskapsdannelse og dernest med forslag til selve utformingen av vedtektene for valgt selskapsdannelse. Knut Ola Vang gikk ut av gruppen da han sluttet som organist i Levanger.

Arbeidsgruppen konkluderer på følgende måte, jmf arbeidsgruppens sluttrapport:

Side 53 av 57

http://www.levanger.kommune.no/Politikk/Formannskap/220409/PS-4109-Okkenhaugjubileum/


1. Det opprettes en frittstående og uavhengig organisasjon som skal ivareta ansvar og stimulere til videreføring av kulturarven etter Paul Okkenhaug. Dette ansvaret innebærer god dialog med SNK og familien etter Paul Okkenhaug.

2. Dette gjøres ved å opprette et foretak med hjemmel i Samvirkeloven.

3. Navnet på foretaket er Paul Okkenhaug-selskapet.

4. Rådmannen i Levanger kommune innkaller til et stiftelsesmøte snarest, med grunnlag i Stiftelsesdokument for Paul Okkenhaug-selskapet. Se vedlegg 1.

5. Det økonomiske grunnlaget for foretaket settes til 100 000 kr, fordelt på andeler à 1000 kr. Se vedlegg 2.

6. Det driftsmessige grunnlaget for foretaket settes til 90 000 kr årlig over en 3-års periode. Se vedlegg 2.

I forslaget ligger det inne et forslag om at HiNT og Levanger kommune hver bidrar med årlige driftsmidler på kr 30.000.- I tillegg forutsettes det andre finansieringskilder.

Vurdering:Paul Okkenhaug har som kunstner og forbilde hatt stor betydning for kunst- og kulturlivet i regionen. Stiklestad Nasjonale Kultursenter og familien etter Paul Okkenhaug ivaretar, på hver sin måte, viktige deler av den samlede kulturarven etter Paul Okkenhaug. I tillegg er det betydelige oppgaver som et nytt, frittstående selskap vil kunne ivareta. Dette gjelder framtidige formidlingsoppgaver knyttet til den musikken som kommer i tillegg til Spelmusikken. Dette gjelder bla Levangerkantaten og andre verk han har skrevet for orkester, kor, scene, klaver, orgel og sang samt framtidige markeringer beslektet med Paul Okkenhaugdagene i 2001, 2005 og 2008. Videre ivaretakelse av Paul Okkenhaugprisen (i nær dialog med initiativtaker NTE), distribusjon av den nyproduserte DVD-en fra Trondheim Symfoniorkester sin innspilling av Levangerkantaten i 2008 mv. Paul Okkenhaug-selskapet vil kunne ta initiativ for å tydeliggjøre og forsterke kulturarven etter Paul Okkenhaug og skape kontinuitet og sammenheng i arbeidet.

Over hele landet pågår en konsolidering av aktører innenfor kulturformidlingsområdet. Dette for å sikre god ressursutnyttelse og robuste fagmiljø. Rådmannen er derfor i utgangspunktet betenkt over å etablere en ny organisasjon, men ettersom det tydeligvis er enighet mellom fagmiljøet i Levanger kommune, HiNT og Nord-Trøndelag fylkeskommune og SNK samt Okkenhaug-familien om at dette er en fornuftig løsning tilrås at anbefalingene fra arbeidsgruppa følges.

Arbeidsgruppa anbefaler at rådmannen i Levanger kommune kaller inn stiftelsesmøte med grunnlag i stiftelsesdokumentet for Paul Okkenhaug-selskapet. Dette kan skje etter at kommunestyret har behandlet saken (september 2011). Til da har forhåpentligvis de andre samarbeidspartnerne også fattet sine vedtak.

Det er foreslått at Levanger kommune avsetter kr 30.000.- til årlig drift av selskapet, et beløp som tilsvarer HiNT sitt bidrag. Rådmannen tilrår at dette søkes lagt inn i budsjettene for 2012, 2013 og 2014.

Side 54 av 57


I tillegg går kommunen inn med et engangsbeløp på kr 20.000.- til kjøp av 20 andeler i foretaket. Dette belastes ubundet investeringsfond.

Side 55 av 57



Byggeregnskap for rehabiliteringen av Ytterøy skoles svømmehall.


Håkon Lorå[email protected] 74052824

Arkivref: 2006/1228 - /614





INNSTILLING:Rehabiliteringen av Ytterøy skoles svømmehall er gjennomført med et samlet forbruk på kr. 2.959.763,-. Dette er innenfor den godkjente kostnadsramma på 3 mill kroner.Byggeregnskapet godkjennes.

Rådmannens forslag til innstilling:Rehabiliteringen av Ytterøy skoles svømmehall er gjennomført med et samlet forbruk på kr. 2.959.763,-. Dette er innenfor den godkjente kostnadsramma på 3 mill kroner.Byggeregnskapet godkjennes.

Hjemmel/bakgrunn for saken:Ingen

Vedlegg:Ingen


Saksopplysninger:Ytterøy svømmehall kom i år på listen over prosjekt som får tilskudd fra spillemidlene med et beløp på 1 mill kroner.Budsjettet for utbedringsarbeidene ble vedtatt i k-styret i desember 2005.

Side 56 av 57



Prosjektet ble finansiert med 1 mill kroner fra spillemidler, 1,1 mill kroner som låneopptak, 0,6 mill kroner fra salg av fergeaksjer og resten 0,3 mill fra mva-refusjon.Det forventes ikke at et litt mindre forbruk gir reduksjon i utbetalingen av spillemidler. For å redusere driftskostnadene er bassenget nå utstyrt med en overtrekksduk som hindrer avdamping når bassenget ikke er i bruk.

Vurdering:Arbeidene er gjennomført med et meget tilfredsstillende resultat.

Side 57 av 57

virksomhetens navn - levanger kommune · web viewskulle det likevel under arbeid i marken komme...

Documents