visie op sectoren bouw 2012
DESCRIPTION
Met de Visie op Bouw biedt ABN AMRO naast een macro-economische visie op Nederland een omschrijving van de branches die onderdeel uit maken van de bouwsector. Met de trends en ontwikkelingen en de actuele branchecijfers kunt u uw bedrijf vergelijken met anderen.TRANSCRIPT
Sectorupdate 2012 ▶ Interview ▶ Trends & ontwikkelingen ▶ Sectorvisie
visie opbouw en vastgoed
Geachte relatie,
Voor u ligt Visie op Sectoren (VOS), de jaarlijkse dwarsdoorsnede van het
Nederlandse bedrijfsleven. In VOS worden de actuele stand van zaken en de
vooruitzichten van een groot aantal sectoren en branches besproken. Aan de
hand van dit rapport kunt u uw onderneming spiegelen aan de trends en
actuele branchecijfers, kijken hoe het met de branche van uw toeleveranciers
is gesteld en zien wat de verwachtingen van ABN AMRO zijn voor uw eigen
branche.
Als bank anno nu publiceren wij VOS ook op onze nieuwe ABN AMRO Market Insights app voor de
iPad. Op deze app vindt u tevens onze andere sectorgerelateerde en macro-economische publicaties.
Aan het begin van het jaar werd het Nederlandse bedrijfsleven geconfronteerd met, helaas
wederom, een lichte recessie. De impact van deze nieuwe recessie wordt voor een belangrijk deel
bepaald door de mate waarin een sector herstel heeft laten zien na de dip in 2009. Precies de reden
waarom nu sectoren als bouw, retail, horeca en zakelijke dienstverlening het zwaar hebben.
Het lijkt er op dat mondiaal de economie zich herstelt en dit zal een positieve uitwerking hebben op
de Nederlandse export. Ook kan de verwachte daling van de grondstoffenprijzen een positieve
bijdrage leveren. In Nederland ligt echter de belangrijkste sleutel tot structureel herstel in handen van
de consument. Het consumentenvertrouwen is ongekend laag en gaat waarschijnlijk pas stijgen als
de onzekerheden over de Europese schuldencrisis, de eigen woning, pensioenen en de overheids-
financiën uit de lucht zijn. Met het onlangs door een aantal politieke partijen gesloten akkoord wordt
er geprobeerd om het overheidstekort terug te dringen. Hoe de maatregelen zullen uitpakken op de
economie, het consumentenvertrouwen en bijvoorbeeld de sector bouw en vastgoed is op moment
van schrijven van deze publicatie nog onduidelijk.
Voor de bouwsector komt het accent meer te liggen op aanpassing van de bestaande bouw. Een
belangrijke partij om deze te verduurzamen is veelal de installateur. Marcel Engels (voorzitter van de
branchevereniging van installateurs, Uneto-VNI) en sector banker bouw Annemijn Fokkelman gingen
hierover in gesprek. Daaruit bleek dat eenvoudigweg het goed afstellen van installaties al de grootste
bezuiniging op kan leveren. Verder spraken ze over het gebruik van bouwinformatiemodellen en
vernieuwende contractvormen om de levenscyclus van een gebouw beter in beschouwing te nemen.
Hopelijk stimuleert deze publicatie u om met ABN AMRO en uw collega-ondernemers van gedachten
te wisselen over de uitdagingen voor uw bedrijf en uw sector in Nederland. Wij denken graag met u
mee en zijn u graag van dienst. Namens alle collega’s van ABN AMRO wens ik u en uw bedrijf alle
succes toe!
Met vriendelijke groet,
Joop Wijn Lid Raad van Bestuur ABN AMRO
1Visie op bouw en vastgoed
Visie op bouw en vastgoedSectorupdate 2012
2
4 6
10 12 14 16 18 20 22 24
26 28 30 32
visie op Nederland
interview
architecten- en ingenieursbureaus
beleggers in onroerend goed
bouwmaterialenindustrie
grond-, water- en wegenbouw
houtindustrie
installatiebedrijven
makelaars onroerend goed
projectontwikkeling
utiliteitsbouw
woningbouw
leeswijzer
colofon
3Visie op bouw en vastgoed
Vorig jaar is de economische groei sterk vertraagd en belandde de economie in een
recessie die in het begin van 2012 nog voortduurde. Er zijn echter aanwijzingen dat de
economie in het tweede halfjaar weer groei zal vertonen – waarschijnlijk dankzij een
aantrekkende uitvoer. De consumptieve bestedingen dalen naar verwachting opnieuw.
visie op NederlandNederlandse economie
krabbelt in 2012 weer op
In 2011 groeide de economie met 1,2%. Ten opzichte van de groei
in 2010 (+1,7%) leek de afzwakking beperkt, maar achter die 1,2%
gaat een forse afkoeling van de economie schuil in de loop van het
jaar. In het eerste kwartaal van 2011 steeg het bruto binnenlands
product (bbp) nog met 0,75% ten opzichte van de voorgaande peri-
ode. In de daaropvolgende kwartalen viel dat cijfer steeds lager uit.
In het derde en vierde kwartaal was zelfs sprake van krimp (respec-
tievelijk -0,4 en -0,6% kwartaal-op-kwartaal). Deze ontwikkeling stak
ongunstig af bij die van de eurozone als geheel. In het derde kwar-
taal kromp de Nederlandse economie al, terwijl de eurozone-econo-
mie nog een plus liet optekenen en in het slotkwartaal van 2011 viel
het groeicijfer (-0,6%) opnieuw lager uit dan dat voor de eurozone
als geheel (-0,3%). Jaar-op-jaar viel de groei van het bbp terug van
+2,2% in het begin van het jaar naar -0,2% in het laatste kwartaal.
Afzwakking groei economie voorbij?
-6
-3
0
3
6
1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 201160
75
90
105
120
bbp (% j-o-j; l.as)Economisch-sentimentindicator (r.as)
%
Bron: Thomson Reuters Datastream
Uitvoergroei sterk vertraagd, maar eerste lichtpuntjes zichtbaar Kijken we naar het verloop van de verschillende bestedingscompo-
nenten, dan valt op dat de uitvoer (de kurk waar de economie op
drijft) in de loop van het jaar per saldo niet is toegenomen (0,0%
j-o-j in vierde kwartaal). Na bescheiden kwartaal-op-kwartaal-plus-
sen in het eerste halfjaar, was daarna sprake van minnen. Dat de
gemiddelde jaargroei toch op 3,8% is uitgekomen, is dan ook gro-
tendeels toe te schrijven aan het stevige groeitempo tegen het eind
van 2010.
De forse afkoeling bij de uitvoer komt grotendeels, of zelfs hele-
maal, op het conto van de afzetmarkten. Driekwart van de goede-
renuitvoer blijft in de EU en daarvan blijft het overgrote deel binnen
de eurozone (krap 59% van de totale goederenuitvoer). De totale
goedereninvoer van de eurozone is zelfs nog wat meer terug-
gevallen dan de Nederlandse uitvoer. We zien hier de gevolgen van
diverse groeivertragende factoren. Denk aan de hoge olieprijzen
begin 2011, bezuinigingen door overheden en de grote onrust als
gevolg van de staatsschuldencrisis in de eurozone. Met name die
laatste factor heeft het vertrouwen in de economie in de tweede
helft van het afgelopen jaar stevig doen slinken.
De economie van de eurozone is naar verwachting in het eerste
kwartaal van 2012 opnieuw gekrompen. Dat kan worden afgeleid
uit de begin april beschikbare indicatoren. ABN AMRO verwacht dat
de eurozone-economie in het tweede kwartaal stabiliseert, om
vanaf het midden van het jaar weer wat te gaan groeien. Dit be-
scheiden herstel kan vooral worden toegeschreven aan de opleving
van de wereldhandel. De binnenlandse bestedingen in de eurozone
staan echter onder druk van bezuinigingsmaatregelen. Duitsland
lijkt hierop overigens een uitzondering te vormen.
De laatste Nederlandse uitvoercijfers lijken (al) wat minder ongun-
stig. In de jaar-op-jaarvergelijking zagen we eind vorig jaar en begin
dit jaar weer enige stijging van het groeicijfer. Ook de indicatie van
de inkoopmanagersindex (PMI) is beter: de deelindex voor de ex-
portorders lag in januari en vooral in februari boven de 50, dat is het
niveau dat het verschil markeert tussen krimp en groei. Hoewel we
in maart weer een daling zagen, bleef deze deel-PMI in die maand
nog duidelijk boven de 50.
4
Uitvoergroei lijkt dal gepasseerdPMI >50 wijst op groei; <50 – krimp
-20
-10
0
10
20
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 201230
40
50
60
70
Uitvoer goederen (% j-o-j; l.as)PMI exportorders (index; r.as)
%
Bron: CBS, Markit NEVI
Binnenlandse bestedingen onder drukDe zwakke stee van de Nederlandse economie is de particuliere
consumptie. Deze is al vier kwartalen achtereen gekrompen met
als dieptepunt een terugval van 0,9% kwartaal-op-kwartaal eind
2011. Daarmee lag de consumptie op het laagste niveau sinds eind
2003! Gemiddeld kromp de consumptie vorig jaar met 1%. Dat is
beduidend meer dan de daling van het reëel beschikbaar inkomen
met bijna een half procent. Factoren die verantwoordelijk zijn voor
deze sterkere daling van de consumptie, zijn het vermogensverlies
op de aandelen- en de huizenmarkt en het sterk gedaalde consu-
mentenvertrouwen. Dat vertrouwen stond vorig jaar ook elders in
de eurozone onder druk vanwege de staatsschuldencrisis, maar in
ons land speelden nog meer factoren. Zo was er onzekerheid over
de hoogte van de pensioenen vanwege de gedaalde, en te lage,
dekkingsgraden van pensioenfondsen. Verder is er het hete hangij-
zer van de hypotheekrenteaftrek. Ten slotte wijzen we op de extra
bezuinigingen. Omdat het begrotingstekort in 2013 flink te hoog
dreigt uit te vallen, moet fors extra worden bezuinigd. Ook dat kan
van invloed zijn op de stemming van de consument.
In 2012 neemt de koopkracht opnieuw af: door bezuinigingsmaatre-
gelen én omdat de brutoloonstijging (al is deze iets hoger dan in
2011) weer achterblijft bij de inflatie. Alles overziend, gaan we ervan
uit dat de consumptie dit jaar opnieuw krimp zal vertonen.
Hoewel we voor het tweede halfjaar – vooral dankzij de voorzichtig
aantrekkende uitvoer – weer wat economische groei verwachten,
zal het bbp dit jaar (gemiddeld) toch duidelijk dalen. Maar voor 2013
wordt weer een positief cijfer voorzien.
Particuliere consumptie daalt verder
- 3
- 2
- 1
0
1
2
3
Reëel beschikbaar inkomen Particuliere consumptie
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
%
Bron: CBS, ABN AMRO Economisch Bureau
Bedrijven die overwegend op de binnenlandse markt georiënteerd
zijn (zie ook hieronder), zullen het in 2012 in doorsnee moeilijker
hebben dan bedrijven die meer exportgericht zijn.
Huizenmarkt zit vastDe huizenmarkt zit in het slop en er is weinig vertrouwen dat de si-
tuatie spoedig verbetert. De marktindicator van Vereniging Eigen
Huis bereikte in maart een nieuw dieptepunt. Het gebrek aan ver-
trouwen draagt bij aan de verwachting dat de huizenprijzen verder
zullen dalen. Deze verwachting wordt verder gevoed door de ont-
wikkeling van het transactievolume. Het teleurstellend lage aantal
transacties in de eerste maanden van het jaar laat zien dat de hui-
zenmarkt volledig is verkrampt. Dit lage aantal woningtransacties
valt deels terug te voeren op de minder ruimhartige verstrekking van
hypotheken. De beperkingen op de leencapaciteit vanuit de regelge-
ving, zoals de strengere Gedragscode Hypothecaire Financieringen,
de verlaagde Nibud-woonquote en de internationaal aangescherpte
kredietvoorwaarden van banken, zijn verantwoordelijk voor een
minder ruimhartige kredietverlening. Daarnaast speelt de discussie
over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek. ABN AMRO houdt
er rekening mee dat de huizenmarkt voorlopig vast blijft zitten.
Hoewel de beperkte omvang van de woningvoorraad een prijsval
helpt voorkomen, dient rekening te worden gehouden met een ver-
dere daling van de huizenprijzen. We schatten dat de huizenprijzen
dit jaar met 5% dalen. Ook het aantal transacties blijft laag.
InflatieDe inflatie liep in 2011 geleidelijk op van 2% in het begin van het
jaar naar een piek van 2,7% in september. De toename van het
prijsstijgingstempo was het gevolg van onder meer hogere arbeids-
kosten en energieprijzen. Daarna viel het cijfer wat terug naar 2,5%
in de eerste drie maanden van 2012. Gemiddeld kwam de inflatie in
2011 uit op 2,3%.
In de loop van 2012 kan het inflatietempo verder afnemen. Deze
verwachting baseert ABN AMRO op de aanname dat de olie-
prijzen verder dalen, aangezien het risico van een escalatie in het
Midden-Oosten is afgenomen. Echter, door de aangekondigde
BTW-verhoging kan in het vierde kwartaal de inflatie een sprong
maken.
Risico’sDe risico’s voor het scenario van ABN AMRO liggen vooral aan de
‘onderkant’. In ons scenario gaan wij ervan uit dat de Europese be-
leidsmakers erin slagen de staatsschuldencrisis verder te bedwin-
gen, maar dit is verre van zeker. Een nieuwe escalatie van de
staatsschuldencrisis in de eurozone is niet ondenkbaar. Verder
zouden de olieprijzen kunnen stijgen. De economische groei zou in
beide gevallen worden gedrukt; en de inflatie valt - bij stijgende olie-
prijzen - hoger uit. Ook bestaat het risico dat de situatie op de hui-
zenmarkt verder verslechtert.
5Visie op Nederland
Links: Marcel Engels, voorzitter van Uneto-VNI. Rechts: Annemijn Fokkelman, sector banker Infrastructure & construction ABN AMRO.
Marcel Engels, Uneto-VNI:‘Energie besparen lukt alleen met
goede samenwerking’
De bouwproductie was zich begin 2011 enigszins aan het herstellen, volgens cijfers van
het EIB. Maar door de Europese schuldencrisis is de EIB-prognose voor 2012: 3,5% daling.
De installatiesector blijft enigszins buiten schot. Omdat het accent méér komt te liggen op
aanpassing van bestaande bouw. Een langere levenscyclus en fikse energiebesparing zijn
welkom, zeker in mindere tijden. Installateurs spelen daarbij een cruciale rol.
De sector is realistisch over de mogelijkheden: soms is het beter de sloopkogel te hijsen.
Andere kans: woningen aanpassen, zodat ouderen langer thuis kunnen wonen.
Scheelt zorgkosten. Waar moet de sector op inzetten? Engels is voorzitter van Uneto-VNI,
ondernemersorganisatie voor de installatiebranche en de elektrotechnische detailhandel.
Fokkelman is sector banker Infrastructure & construction ABN AMRO.
6
De digitale revolutie heeft grote invloed op de sector. Denk aan de
slimme, digitale meters waarmee energiebedrijven op afstand de
elektriciteitsmeter van consumenten kunnen aflezen. Aan app’s
op smartphones waarmee consumenten elektriciteitsbesparing
tot een uitdagend spel kunnen verheffen. Aan het smart grid, een
slim netwerk waarmee consumenten ook elektriciteit, opgewekt
met zonnepanelen, kunnen toeleveren aan het net, waarna de
verrekening automatisch plaatsvindt. De auteurs van Radar 2020,
verkenning van belangrijke toekomstontwikkelingen voor
installatiebedrijven (uitgegeven door Uneto-VNI) zien internet als
een grote driver voor de sector. Ook kleine bedrijven kunnen er
hun voordeel mee doen, door via digitale netwerken beter samen
te werken, waardoor ze grotere opdrachten uit de markt kunnen
vissen.
Augmented realityMarcel Engels: ‘Ook de nood van het tekort aan vakmensen in de
sector, die een aanhoudende bron van zorg is, ook nu, kan door
de digitale revolutie worden verlicht. Dan hebben we het
bijvoorbeeld over augmented reality. Technisch is het al mogelijk
dat een monteur in het beeldscherm van zijn bril precies ziet
aangegeven welk onderhoud hij moet uitvoeren, en welke
modules vervangen moeten worden. Mocht hij er op die manier
niet uit kunnen komen, dan kan hij online hulp krijgen van een
technisch expert op de thuisbasis die, meekijkend via de bril, het
probleem kan oplossen. Die expert kan zo tien monteurs in het
veld aansturen, en is dus veel efficiënter bezig.’
‘Het zijn werkelijk ongelooflijke ontwikkelingen. Het gaat allemaal
erg snel en Uneto-VNI speelt een grote rol in het proces om alle
betrokken bedrijven up-to-date te laten werken. We zijn er natuur-
lijk al langer mee bezig. Sinds de jaren negentig ontwikkelen we
onze objectenbibliotheek. Een ongelooflijk saai woord voor een
belangrijke digitale databank: een generieke beschrijving van
allerlei onderdelen waaruit een installatie bestaat.
Alles staat erin; materiaalkeuze, afmetingen, de code. Die
bibliotheek kan in principe worden vastgeknoopt aan een BIM,
een Bouw Informatie Model.’
Rijksoverheid verplicht BIMEngels: ‘BIM is een driedimensionale bouwtekening op internet,
waar door betrokken partijen informatie uit gehaald kan worden,
en uiteraard aan toegevoegd. Dan hebben we het over de hele
bouwkolom: de architect, de constructeur, de aannemer,
materialentoeleveranciers en uiteraard de installateurs. De
rijksoverheid werkt tegenwoordig uitsluitend met bedrijven die
met BIM overweg kunnen. Er zijn een stuk of vijf verschillende
softwarepakketten waarmee met BIM gewerkt kan worden. En
het is niet aan Uneto-VNI om te bepalen welk softwarepakket de
standaard moet worden. May the best one win. Maar wat ik wél
uiterst belangrijk vind, is dat de gekozen software compatible is
met onze objectenbibliotheek. Want als onze digitale verzameling
van dingen is vastgeknoopt aan het BIM, dan kun je er veel meer
mee doen. Rekenen, offertes maken, engineering. We overleggen
met de verschillende software-ontwikkelaars, maar onduidelijk is
nog of onze bibliotheek met alle vijf de softwarepakketten in BIM
geïntegreerd kan gaan worden. Nogmaals: het is uiterst belangrijk
dat dat goed geregeld wordt.’
Annemijn Fokkelman: ‘Dat belang zie ik wel. Jullie sector is ver
gevorderd met zo’n digitale bibliotheek, en heeft er ook aardig
veel geld in geïnvesteerd. Bouwmaterialenproducenten zijn
bijvoorbeeld minder ver. Veel ondernemers zien BIM en
ketensamenwerking als een software-investering, terwijl het véél
meer is dan dat. Het is een nieuwe, efficiënte manier van samen-
werken die heel veel besparing van faalkosten kan opleveren. Ik
zou tegen ondernemers willen zeggen: dit is de toekomst, ga
werken met BIM, als je tenminste wilt meekomen met je
opdrachtgevers. De Rijksgebouwendienst stelt BIM al verplicht,
woningcorporaties zijn er ook al steeds vaker mee bezig. Met BIM
houd je aansluiting bij de markt. Je móet het omarmen. Wellicht
heb je door de crisis meer tijd dan anders. Gebruik die om je te
verdiepen in slim werken met BIM. Van zo’n tijdsinvestering kun
je veel plezier hebben.’
Wordt sector concertmeester?Engels: ‘Met BIM is integraal ontwerpen eenvoudiger. En dat is
weer belangrijker naarmate installaties energiezuiniger, duurzamer
worden. Eén van de lessen van het debacle in de Amersfoortse
wijk Vathorst, waar bewoners door niet goed geïnstalleerde en
slecht onderhouden luchtverversingssystemen gezondheids-
klachten kregen, is dat architecten te weinig ruimte hadden
ingetekend om de installaties te kunnen plaatsen. De geluid-
dempers waren bijvoorbeeld in de kelderkast blijven staan. Om
als installateur dat soort bouwfouten te helpen voorkomen, moet
‘Goede tuning bestaande installaties levert grootste bezuiniging op’
7Interview
je vanaf het begin van het proces aangehaakt te zijn, en dat kan
met BIM. Een installateur zou dan wat meer concertmeester
kunnen zijn, in plaats van gewoon orkestlid. Dirigent is wellicht
wat veel gevraagd. Maar als straks iedereen in hetzelfde
3D-model werkt, kan de installateur zich eerder met het bouw-
proces bemoeien. Vroeger werd de installateur pas helemaal aan
het einde erbij gehaald, dat is nu wel beter, maar met BIM kan er
opnieuw een stap vooruit gezet worden.’
Fokkelman: ‘Bij het levenscyclus-denken in de bouw spelen
bedrijven in de installatiesector een steeds grotere rol. Ze spelen
beter op wensen van de klanten in. Het is niet zo: ik bouw een
installatie en geef maar een belletje als er problemen zijn. Je ziet
steeds meer contracten waarin over tien, twintig jaar gegaran-
deerde prestaties van de installaties zijn vastgelegd, tegen een
vastgelegde prijs. Slim, voor beide partijen. De opdrachtgever
weet precies waar hij aan toe is. En installatiebedrijven zélf
hebben er het grootste belang bij om onderhoud snel, accuraat,
en tegen de laagste kosten te doen. Dat soort contracten kan op
allerlei schaalgroottes worden afgesloten, variërend van één
woonhuis tot een groep huizen, van één bedrijfspand tot een
bedrijventerrein.’
Kromhout Kazerne UtrechtFokkelman: ‘De overheid kiest steeds vaker voor langetermijn-
constructies van Publiek Private Samenwerking (PPS). De
Kromhout Kazerne Utrecht is er een recent en mooi voorbeeld
van. De claim is dat het ministerie van Defensie met dit grootste
PPS-huisvestingsproject in Nederland, vergeleken met een
traditionele aanbesteding, zo’n 15% lagere levensduurkosten
heeft. Het consortium Komfort is niet alleen verantwoordelijk voor
het ontwerp, de bouw en de financiering, maar tot 2035 ook nog
voor onderhoud, beheer en facilitaire dienstverlening.’
Fokkelman: ‘Het zijn twee wringende ontwikkelingen. Energie-
besparing staat, door het klimaatdebat, hoog op de agenda.
Tegelijkertijd is het door de crisis, waarbij de bouw het hardst
getroffen is, niet altijd gemakkelijk om financiering rond te krijgen
voor besparende maatregelen. Technisch en qua product-
marktcombinatie is er heel veel mogelijk, zowel bij kantoren als bij
woonhuizen. Woningen met een Energie Prestatie Coëfficiënt
(EPC) van 0,2 kunnen zonder problemen nieuw gebouwd worden.
En energy service companies, andere marktpartijen dan de
energiebedrijven, kunnen gebruikers van kantoren lagere
energiekosten garanderen dan ze nu betalen. Het verdienmodel is
eenvoudig; energy service companies investeren in state-of-the-
art geavanceerde, superzuinige installaties. Ze verzorgen de
plaatsing bij de opdrachtgever, het onderhoud en de administratie,
waarna de toekomstige energiebesparingen in hun portemonnee
terugvloeien en de gebruiker een lager vast termijnbedrag betaalt.
Een win-win situatie. De zaken liggen wat moeilijker als het gaat
om bestaande woningbouw.’
Engels: ‘Kijk, als het gaat om bewoners van een koophuis die de
middelen hebben, dan is het verhaal simpel. De investeringen
doen zij zelf en die verdienen zich redelijk snel terug. Of door een
lagere rekening, of door een hogere marktwaarde van het huis.
Marcel Engels.
‘Met BIM houd je aansluiting bij de markt, je móet het omarmen’’
8
‘Waarom geen fiscaal voordeel voor huizen met gunstige energielabels?’
Dat ligt lastiger bij huurwoningen. Huurders hebben meestal het
geld niet voor de aanpassingen. Bovendien is de woning hun
eigendom ook niet, dus als ze er wél geld in kunnen steken, dan
is het financieel gezien minder zeker of ze er zelf profijt van zullen
hebben. Als je snel na een renovatie verhuist, en de corporatie
betaalt de investering niet terug, dan verlies je grotendeels je
geld. Want terugverdienen met de energierekening kan dan niet
meer. Sommige woningbouwcorporaties lossen dat nu op door de
energiebesparingsopbrengsten met de huurders te delen. De
corporaties gebruiken hun helft van de besparingen om de
investeringen terug te betalen. En huurders hebben een lagere
energierekening, zo hebben beide partijen er baat bij.’
Samenwerking bij energiebesparingFokkelman: ‘Omdat het lastiger is je huis te verkopen deze dagen,
kiezen consumenten er steeds vaker voor om te investeren in hun
koophuis. Dat vergroot het comfort. En als ze straks willen
verkopen, ligt een huis met een gunstig energielabel straks beter
in de markt. De installateur speelt een grote rol bij renovaties.’
Engels: ‘Klopt, en het slimst kun je die renovatie aanpakken voor
groepen woonhuizen. Maar ik zeg er wel bij: het heeft niet zo veel
zin om energiezuinige installaties aan te leggen, en de rest niet
goed te doen. Dus je moet goed samenwerken met bouwers,
isolatiebedrijven en energie-adviseurs. Zodat je een optimale
combinatie krijgt van systemen en oplossingen. Dáár gaat het
natuurlijk om bij energie besparen. Daarom heeft Uneto-VNI onder
de naam E.nu, verschillende samenwerkingsverbanden opgericht
in regio’s.’
Fiscaal voordeel energielabelsEngels: ‘We hebben het nu over een grootse aanpak. Maar weet
je wat nou zo gek is? Dat al iets heel simpels voor nog véél
grotere effecten kan zorgen. De allergrootste energiebezuiniging
kun je bereiken door gewoon alle bestaande installaties goed af te
stellen. Ergo: het onderhoud serieus laten uitvoeren. Dat zou al
een énorme verspilling voorkomen. Vooral installaties waarbij je
het niet zo merkt als ze slecht staan afgesteld, voor
luchtverversing bijvoorbeeld, worden nog het slechtst
onderhouden. Dat moet en kán veel beter.’
‘Uneto-VNI vindt dat installaties weer verplicht gekeurd zouden
moeten worden. Niet per se ieder jaar, maar wel op transitie-
momenten, als iemand verhuist uit een kantoor of woning.
Vroeger kwam er iemand van het elektriciteitsbedrijf keuren of de
leidingen voor gas en licht nog veilig waren. Zo niet: dan moesten
ze vernieuwd. Dat werd vanuit de gemeente geregeld. Dat heeft
de overheid losgelaten; al zijn er tien verhuizingen geweest; er
wordt nooit meer naar installaties gekeken en dan kunnen er
opeens rare dingen gebeuren. In Duitsland wordt nog wel altijd
van overheidswege gekeken of installaties in orde zijn. Daar
zouden wij ook weer naartoe moeten.’
‘Het zou mooi zijn om op transitiemomenten ook verplicht te
stellen het energielabel van een huis vast te stellen. In Frankrijk
en Denemarken mogen huizen niet van eigenaar verwisselen
zonder dat ze een energielabel hebben. De overheid zou gunstige
energielabels een fiscaal voordeel kunnen geven. Net zoals met
auto’s is gebeurd. Dat zou geregeld kunnen worden via de OZB,
of de overdrachtsbelasting. A-labels betalen bijvoorbeeld 2% of
0% en G-labels 6%. Hou me ten goede; hoe dat precies moet,
daar gaat Uneto-VNI niet over, dat moeten ze in Den Haag
uitmaken.’
Uneto-VNI: de sector-spreekbuis Uneto-VNI is de ondernemersorganisatie voor de installatiebranche
en de elektrotechnische detailhandel. Twee belangrijke economi-
sche sectoren. Actief in woningbouw, utiliteitsbouw, industrie en de
infrastructurele sector. Werkgeversorganisatie Uneto-VNI heeft
veel contacten met de politiek (Den Haag en Brussel), het onder-
wijs, de media, vakbonden en fabrikanten- en consumentenorgani-
saties. Leden krijgen steun om maatschappelijke thema’s als duur-
zaamheid en vergrijzing praktisch te vertalen. Uneto-VNI ontwikkelt
kennis, jaagt innovatie aan. Vijfduizend bedrijven (goed voor 130.000
banen) zijn lid van Uneto-VNI. Ze vertegenwoordigen 90% van de
omzet in de installatiebranche.
9Interview
Tweede dip bouwproductie raakt zowel architecten als ingenieurs
Evaluatie bedrijfsstrategie en sturing op kosten en winst van groot belang
In 2012 krimpt omzet architectenbureaus met 5% en van ingenieursbureaus met 6%
Branchebeschrijving
Trends en ontwikkelingen
Onze visie
Kerngegevens Websites
Architecten zorgen voor het ontwerp, het bestek en de begroting van
(nieuw)bouwprojecten. Ook zijn zij betrokken bij verbouwingen en
restauraties. Ingenieursbureaus adviseren, ontwerpen, verrichten
haalbaarheidsstudies, berekenen en begeleiden plannen op terreinen als
bouw, installatietechniek, milieutechniek, machinebouw en
procestechniek. Een gering aantal grote, internationaal opererende
bureaus domineert de ingenieursbranche. Deze ingenieursbureaus
hebben qua omzet en aantal werknemers een overheersende positie
binnen de branche.
In 2011 kromp de bouwsom van nieuwe opdrachten bij architecten voor
het vierde jaar op rij; ten opzichte van 2007 met 64%. De omzet is sinds
de grote crisis met 30% gedaald. Dit heeft geleid tot veel uittreders bij
kleine bureaus en reorganisaties bij grotere spelers. Ingenieursbureaus
ondervonden in 2011 minder hinder van de crisis in de bouw.
Internationale spelers profiteerden van hun kennis en reputatie en de
grote vraag naar hun specialismen op gebieden als landaanwinning,
waterveiligheid en offshore. Ingenieursbureaus die hoofzakelijk in
Nederland actief zijn, hadden het moeilijker. De recessie in de tweede
helft van 2011 heeft de investeringsbereidheid van het bedrijfsleven
aangetast. Bovendien zijn overheden hard aan het bezuinigen om hun
budgetten op orde te krijgen. Hierdoor is de orderportefeuille van
ingenieursbureaus afgenomen, staan de tarieven onder druk en neemt
de werkgelegenheid af. Positief is dat het wetsvoorstel voor de nieuwe
aanbestedingswet op 14 februari 2012 is aangenomen door de Tweede
Kamer. Belangrijke veranderingen zijn, dat in de nieuwe wet het onnodig
clusteren van opdrachten wordt tegengegaan, vergelijkbare in plaats van
gelijke projecten als referenties kunnen dienen en omzeteisen worden
beperkt. De rol van Bouw Informatie Modellen neemt steeds verder
toe. De Rijksgebouwendienst verplicht het gebruik van deze modellen al
in sommige geïntegreerde contracten.
Doordat de bouwproductie in 2012 voor een tweede keer in korte tijd
terugvalt, zijn de problemen voor architecten en ingenieurs nog niet
achter de rug. We verwachten een productiedaling van 3,5%, waarbij de
woningbouw, utiliteitsbouw en de grond-, weg- en waterbouw ongeveer
even hard worden geraakt. In sommige marktsegmenten, zoals in het
onderwijs en de gezondheidszorg, blijven de investeringen op peil of
nemen toe, maar hier is de concurrentie groot. In deze moeilijke tijden
moeten de kosten onder controle gehouden worden. Daarnaast is het
van groot belang om te onderzoeken of de bedrijfsstrategie nog past bij
de huidige tijd. In het verleden gingen architecten en ingenieurs veelal
langetermijnrelaties aan met opdrachtgevers, waardoor ze een stabiele
inkomstenbron hadden. In deze moeilijke tijden zijn deze relaties niet
vanzelfsprekend rendabel meer en is het interessanter om nieuwe
projecten aan te nemen op basis van de verwachte winstgevendheid.
Daarnaast is het belangrijk om de kosten op individueel projectniveau
actief te managen. We zien dat grote architecten- en ingenieursbureaus
en niche-spelers steeds vaker hun klanten volgen en daardoor een grote
internationale aanwezigheid hebben. Voor kleine en middelgrote
bureaus is het van belang om een breed dienstenpakket aan te bieden
door in meerdere markten actief te zijn, zodat men minder gevoelig is
voor conjuncturele schommelingen.
Omzetgroei architecten: -8,8%
Omzetgroei ingenieurs: -4,1%
Aantal architectenbureaus: 5.055
Aantal ingenieursbureaus: 27.410
ABN AMRO omzetverwachting architecten 2012: -5%ABN AMRO omzetverwachting ingenieurs 2012: -6%
www.bna.nlwww.nlingenieurs.nlwww.kiviniria.netwww.deingenieur.nl
architecten- en ingenieursbureaus
10
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
2007 2008 2009 2010 2011
Totaal Architectenbureaus Ingenieursbureaus
0%
Kosten van de omzet
Arbeidskosten
Afschrijvingen
Bedrijfsresultaat
49%42%
3% 6%
0
25
50
75
100
125
2007 2008 2009 2010 2011
Inde
x (2
007=
100)
Woningen Utiliteitsgebouwen Totaal
Woningen Utiliteitsbouw
-15%
-10%
-5%
0%
5%
2009 2010 2011r 2012v 2013v
Omzet architecten- en ingenieursbureaus verder gedaald
Exploitatiebeeld verbeterd
Minder nieuwe opdrachten voor architecten
Bouwproductie daalt in 2012
Bron: CBS
Bron: CBS
Bron: CBS
Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research
▶ Sinds de grote crisis is de omzet van architecten in totaal met 30%
gedaald. De omzet bij ingenieursbureaus daalde in dezelfde
periode met slechts 8%. Ingenieurs deden het beter, omdat zij niet
uitsluitend van de bouw afhankelijk zijn.
▶ Door de forse bezuinigingen bij de overheden, een belangrijke
opdrachtgever, zal de omzet voor nationaal georiënteerde bureaus
in 2012 dalen. Grote internationale en specialistische bureaus zijn
minder afhankelijk van de Nederlandse markt en worden minder
geraakt.
▶ Architecten en ingenieurs wisten in 2010, ondanks de moeilijke
marktomstandigheden in de bouw, een beter bedrijfsresultaat te
realiseren.
▶ De kosten van de omzet daalden met 3% als gevolg van betere
kostenbeheersing.
▶ De arbeidskosten stegen met 2%, doordat er meer werd gereor-
ganiseerd. Het aandeel van de afschrijvingen bleef vrijwel
onveranderd.
▶ De bouwsom nieuwe opdrachten voor architecten is in 2011 verder
gedaald. De lage investeringsbereidheid van huishoudens en het
bedrijfsleven was hier debet aan.
▶ De daling vindt vooral in de nieuwbouw plaats, waar de instroom
van opdrachten met bijna 70% is gedaald ten opzichte van 2007.
▶ De instroom van renovatieprojecten daalde met ‘slechts’ eenderde.
Het aandeel is echter klein, waardoor architecten niet op dit
segment kunnen terugvallen.
▶ In 2011 nam de woningbouwproductie met 4% toe. Het tijdelijk
verlaagde btw-tarief en de milde winter zorgden voor deze
positieve impuls.
▶ De utiliteitsbouwproductie steeg in 2011 met 3% en werd
gedreven door een sterke groei van kleine, niet-vergunnings-
verplichte werkzaamheden.
▶ Voor 2012 wordt een terugval van de burgerlijke en utiliteitsbouw
verwacht, als gevolg van de crisis op de woningmarkt, de
overheidsbezuinigingen en lage investeringsbereidheid van
ondernemers.
11architecten- en ingenieursbureaus
beleggers in OG Meer vraag naar duurzaam vastgoed door lagere kosten over levensduur panden
Meer interesse in huurwoningen boven liberalisatiegrens
Huren in 2012 onder druk, leegstand neemt toe
Branchebeschrijving
Trends en ontwikkelingen
Onze visie
Kerngegevens Websites
Beleggers in onroerend goed zijn vooral actief op de woningmarkt en
de commerciële onroerendgoedmarkt. Hun kernactiviteiten zijn het
direct beleggen in vastgoed en het exploiteren ervan. Het aan- en
verkopen van vastgoed is ook onderdeel van de bedrijfsvoering, maar
de beleggingen kennen een langetermijnhorizon. Het beleggings-
rendement bestaat uit twee componenten: direct rendement
(huurinkomsten minus exploitatiekosten/aankoopsom) en indirect
rendement (waardeontwikkeling vastgoed).
Het beleggingsklimaat verslechterde in 2011, mede door de Europese
schuldencrisis. Er was minder vreemd vermogen beschikbaar en finan-
ciers keken kritischer naar de schuldratio dan voor de grote crisis. Bo-
vendien was het beleggingsvertrouwen in Nederlands vastgoed laag,
door de negatieve waardegroei in bijna alle deelmarkten, exclusief de
winkelmarkt. Hierdoor nam het investeringsniveau in vastgoed af. De
directe rendementen stegen in de winkel- en kantorenmarkt door de
lagere transactieprijzen. De rendementen van bedrijfspanden en wo-
ningen bleven vrijwel ongewijzigd. In alle commerciële vastgoedmark-
ten is de enorme kloof tussen de top- en secundaire locaties verder
toegenomen. Zo is de vraag naar winkelruimte op A1 locaties (hoofd-
winkelstraten) zeer groot, terwijl de leegstand op B en C locaties (aan-
loopstraten en buurtwinkelcentra) verder opliep. Op de kantorenmarkt
vindt eenzelfde ontwikkeling plaats. Verouderde kantoorpanden
worden ingeruild voor nieuwe, flexibele kantoorpanden op goede loca-
ties. Door de crisis op de (koop)woningmarkt is de vraag naar betaal-
bare woningen in de vrije huursector toegenomen. Beleggers kijken
door de huidige marktomstandigheden meer naar de ‘total cost of
ownership’ van vastgoed. Duurzame gebouwen scoren over het alge-
meen beter op dit punt, waardoor de vraag naar deze objecten toe-
neemt. Bovendien zijn gebruikers bereid om meer huur te betalen
voor duurzaam vastgoed, vanwege de lagere gebruikskosten.
Door de marktomstandigheden in 2012, staan vastgoedbeleggers voor
een aantal uitdagingen. Zo zal het proces van deleveragen doorgaan en
staan een groot aantal vastgoedfondsen aan de vooravond van een
herfinancieringsronde voor leningen die in de hoogtijdagen zijn
afgesloten. Daarnaast ondervindt de branche hinder van het tegen-
zittende economische tij, waardoor de huren onder druk staan en de
leegstand verder oploopt. We zien kansen in de woningmarkt, en dan
vooral in het middeldure huursegment. Dit komt omdat de beoogde
jaarlijkse huurverhoging van huishoudens met een inkomen van
EUR 43.000 de inflatie plus maximaal 5% mag bedragen. Deze extra
huurverhoging is bedoeld om het scheefwonen te ontmoedigen en
maakt het voor beleggers interessant om in het segment net boven de
huurliberalisatiegrens te stappen. Op de kantorenmarkt neemt de vraag
naar kleinere kantoorpanden toe, doordat steeds meer bedrijven en
publieke instanties overstappen op Het Nieuwe Werken. Daarnaast
zullen beleggers meer moeten gaan investeren om hun panden
aantrekkelijk te houden/maken voor huurders. Dalende consumenten-
bestedingen en de opkomst van online retail plagen de winkelmarkt.
Ondernemers willen hierdoor meer flexibiliteit in hun huurcontracten,
bijvoorbeeld door op omzet gebaseerde huurcontracten.
Aantal bedrijven: 19.895
▶ waarvan verhuur: 15.330
▶ waarvan handel: 4.565
Leegstand kantorenmarkt: 14,3%
Leegstand winkelmarkt: 6,0%
Totaal rendement (ROZ/IPD): +3,8%
www.ipd.comwww.ivbn.nlwww.propertynl.comwww.vastgoedmonitor.nl
12
4%
5%
6%
7%
8%
20112007 2008 2009 2010
Kantoren Bedrijfsruimten Winkels
-10%
-5%
0%
5%
10%
20112007 2008 2009 2010
Kantoren Bedrijfsruimten Winkels
0
1
2
3
4
5
20112007 2008 2009 2010
EUR
mrd
Kantoren Winkels Bedrijfsruimte
0,0
2,5
5,0
7,5
10,0
2007 2008 2009 2010 2011
x m
ln m
2
0,00
0,25
0,50
0,75
1,00
x m
ln m
2
Aanbod kantoren (l.as) Opname kantoren (l.as)
Aanbod bedrijfsruimten (l.as) Opname bedrijfsruimten (l.as)
Aanbod winkelruimte (r.as) Opname winkelruimte (r.as)
Direct rendement verslechterd
Indirect rendement onder druk
Nieuwe beleggingen nemen af
Aanbod en opname toegenomen
Bron: ROZ/IPD
Bron: ROZ/IPD
Bron: Vastgoedmarkt
Bron: Dynamis, DTZ Zadelhoff, PropertyNL
▶ De directe rendementen van kantoren en winkels stegen in 2011.
Dit werd veroorzaakt door lagere transactieprijzen, als gevolg van
de dunne markt en het vertrek van grote buitenlandse beleggers.
▶ Door het aantrekken van de economie in de eerste helft van 2011,
was er meer vraag naar bedrijfsruimten en stegen de aankoop-
sommen en de huren. Per saldo daalde hierdoor het directe
rendement fractioneel.
▶ De waardegroei van kantoren en bedrijfsruimte daalde in 2011 voor
een vierde jaar op rij. In beide segmenten staat de waarde van
minder courante en leegstaande panden onder druk.
▶ De waarde van winkelpanden ontwikkelde zich, ondanks de lagere
consumptie, positief door de schaarste aan winkelvastgoed in
hoofdwinkelstraten en de sterke vraag van grote winkelketens.
▶ Het nieuwe beleggingsvolume kromp met 15% in 2011. Dit werd
hoofdzakelijk veroorzaakt door de terugval van beleggingen in
kantoren.
▶ De terugval van beleggingen in kantoren komt door de terug-
houdendheid van buitenlandse beleggers vanwege de problemen
op de Nederlandse kantorenmarkt.
▶ Er werd meer belegd in winkelruimte. Dit segment heeft het
tijdens en na de kredietcrisis beter gedaan dan andere vastgoed-
segmenten.
▶ In 2011 was de opname van kantoorruimte wederom zeer laag.
De vraag naar kantoren staat al jaren onder druk door Het Nieuwe
Werken. Hierdoor blijft het aanbod hoog.
▶ De opname van winkels nam in 2011 met 16% toe door de opmars
van grote (internationale) winkelketens. Het aanbod steeg
fractioneel.
▶ De aanzienlijke stijging van de opname van bedrijfsruimte in 2011
is te herleiden tot het aantrekken van de economie in het eerste
halfjaar van 2011.
13beleggers in OG
bouwmaterialenindustrie Hogere eisen aan gebouwen vragen innovatieve oplossingen bouwmaterialenfabrikanten
Ketensamenwerking en levenscyclusbenadering bieden kansen
Operationele marges in 2012 onder druk door krimpende bouwproductie en hoge olieprijs
Branchebeschrijving
Trends en ontwikkelingen
Onze visie
Kerngegevens Websites
De bouwmaterialenindustrie omvat de productie van onder meer
stortklaar beton, betonproducten, cement, gips, glas (veiligheidsglas
of meerwandig glas), asfalt, baksteen en aardewerk. Ongeveer
eenderde van deze bedrijven is actief in de beton- en cementindustrie.
De NVTB (Nederlands Verbond Toelevering Bouw) behartigt de
gemeenschappelijke belangen van de industrie op het gebied van de
productie en handel in bouwproducten.
In 2011 herstelde de bouwmaterialenindustrie van de krimp in de vorige
twee jaren. De bouwproductie nam met 3,5% toe, waardoor de vraag
naar bouwmaterialen duidelijk toenam. De bezettingsgraad van de
bouwmaterialenindustrie verbeterde hierdoor in de loop van het jaar.
Het oude niveau is echter nog niet in zicht. De bezettingsgraad lag in
2011 nog acht procentpunt onder het langjarige gemiddelde van voor
de grote crisis, waardoor overcapaciteit de bouwmaterialenindustrie
nog altijd parten speelt. Door de steeds strengere energieprestatie-
coëfficiënt neemt het belang van isolatie en kierdichtheid toe. Dit vraagt
slimme oplossingen voor de aansluiting tussen bouwdelen. Zo kan er op
de bouwplaats veel tijd worden bespaard door in het prefabricageproces
deze aansluitingen al aan te brengen. Er is steeds meer aandacht voor
duurzame bouwmaterialen die het grondstofverbruik verminderen, door
bijvoorbeeld meer te recyclen. Daarnaast worden productieprocessen
verbeterd waardoor de CO2-uitstoot wordt gereduceerd.
Naast product- en procesinnovatie kunnen bouwmaterialenfabrikanten
zich onderscheiden op gebied van leveringsconcepten die helpen de
logistiek op en om de bouwplaats te vergemakkelijken. Aangezien er
steeds meer binnenstedelijk gebouwd wordt, is dit steeds belangrijker.
Fabrikanten kunnen ook de plaatsing van bouwdelen op zich nemen. Dit
stelt ze in staat om meerwaarde te leveren aan de opdrachtgever, die
hierdoor wordt ontzorgd.
ABN AMRO verwacht dat de bouwproductie in 2012 met 3,5% zal
krimpen, als gevolg van de lage investeringsbereidheid bij ondernemers
en particulieren en de bezuinigingen bij overheden. Alle deelsectoren in
de bouw dalen hierbij ongeveer even hard. Dit raakt de bouwmateria-
lenindustrie, waardoor de omzet in 2012 met circa 3% daalt. Door de
hoge olieprijzen, zullen de operationele marges van de energie-intensie-
ve bouwmaterialenindustrie eveneens onder druk staan. Ketensamen-
werking gaat een steeds grotere rol spelen, doordat bouwprojecten
steeds complexer worden. Door meer en in een eerder stadium samen
te werken met ketenpartners en opdrachtgevers, kunnen bouwmateria-
lenfabrikanten betere en efficiëntere oplossingen aanbieden. De faal-
kosten kunnen afnemen, doordat de onderlinge communicatie in het
bouwteam beter verloopt. ABN AMRO verwacht dat opdrachtgevers en
gebouweigenaren zich steeds meer gaan focussen op de levenscyclus-
benadering voor gebouwen en naast de stichtingskosten naar de ex-
ploitatiekosten van gebouwen zullen kijken. Hierdoor kan worden voor-
komen dat bezuinigingen in de initiële investeringen leiden tot een
veelvoud van exploitatiekosten over de levensduur van een gebouw.
Bouwmaterialenfabrikanten kunnen hier op inspelen door de kosten ge-
durende de levenscyclus van hun bouwmaterialen in kaart te brengen
en aan opdrachtgevers te communiceren. Hiermee kunnen fabrikanten
zich onderscheiden.
Aantal bedrijven: 1.940
▶ waarvan met een werkzame persoon: 58%
▶ waarvan glas- en glaswerkindustrie: 670
Producentenprijzen: +1,8%
Omzetontwikkeling: +8,9%
Bouwproductie: EUR 56,1 mrd
ABN AMRO omzetverwachting 2012: -3%
www.bfbn.nlwww.hibin.nlwww.nvtb.nlwww.vko-keramiek.nl
14
-20%
-10%
0%
10%
20%
20112007 2008 2009 2010
Binnenland Buitenland Totaal
Kosten van de omzetLoon, salaris en sociale premies
Afschrijvingen
Bedrijfsresultaat
70%21%
5% 4%
60%
70%
80%
90%
2007 2008 2009 2010 2011 2012
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
2007 2008 2009 2010 2011
EUR
mln
Invoerwaarde Uitvoerwaarde
Omzetontwikkeling verbeterd
Exploitatiebeeld verslechterd
Bezettingsgraad aangetrokken
Internationale handel in bouwmaterialen toegenomen
Bron: CBS
Bron: CBS
bron: CBS
bron: CBS
▶ In 2011 steeg de omzet van de bouwmaterialenindustrie met bijna
9% door het aantrekken van de bouw in binnen- en buitenland.
▶ Door de slechte vooruitzichten voor de Nederlandse bouwproductie
in 2012 (-3,5%) verwacht ABN AMRO dat de binnenlandse omzet
in de bouwmaterialenindustrie weer afneemt.
▶ De buitenlandse omzet zal in 2012 stabiliseren en kan daardoor niet
voorkomen dat de totale omzet met 3% daalt.
▶ In 2010 bleven de loonkosten en de kosten van de omzet als
percentage van de omzet nagenoeg stabiel ten opzichte van een
jaar eerder.
▶ Het aandeel van de afschrijvingen nam toe door de tijdelijke invoe-
ring van de willekeurige afschrijving. Met het aflopen van deze sti-
muleringsmaatregel in 2012 zullen de afschrijvingen weer afnemen.
▶ Het bedrijfsresultaat kwam door de toename van de afschrijvingen
lager uit in 2010.
▶ De bezettingsgraad trok in de loop van 2011 aan door de
toenemende vraag naar bouwmaterialen, maar zakte aan het eind
van het jaar weer in.
▶ De recessie in de tweede helft van 2011 en de stagnatie van de
bouwproductie waren hiervoor de aanleiding.
▶ ABN AMRO verwacht dat in 2012 de bezettingsgraad iets zal dalen
door de krimpende bouwproductie.
▶ De uitvoer van bouwmaterialen bleef over de periode 2009-2011
nagenoeg stabiel.
▶ Door het aantrekken van de Nederlandse bouwproductie, nam de
vraag naar buitenlandse bouwmaterialen toe, waardoor de invoer
met 15% steeg.
▶ Voor 2012 verwacht ABN AMRO dat de invoer, door de vooruitzich-
ten in de bouw, licht daalt. De uitvoer zal door de matige vooruit-
zichten voor de Europese bouw stabiel blijven.
15bouwmaterialenindustrie
grond-, weg- en waterbouw Productie onder druk door overheidsbezuinigingen en lage investeringsbereidheid bedrijven
Ketensamenwerking en BIM worden belangrijker vanwege complexiteit bouwprojecten
Kansen middellange termijn: waterveiligheid en vervanging infrastructuur
Branchebeschrijving
Trends en ontwikkelingen
Onze visie
Kerngegevens Websites
De grond-, water- en wegenbouw (GWW) bestaat uit een aantal
segmenten, waarvan wegenbouw, grondwerk en riolering, civiele
betonbouw en kabels en leidingen veruit de belangrijkste zijn. Zij
hebben een gezamenlijk aandeel van bijna 75% in de productie.
Overige segmenten zijn railbouw, baggerwerk, kust- en oeverwerk en
straatwerk. Circa 80% van alle ondernemingen in de GWW heeft
minder dan vijf werkzame personen en slechts een klein deel heeft
meer dan honderd werkzame personen. Daarnaast is er een aantal
zelfstandigen zonder personeel (ZZP’ers).
De milde winter en goede economische omstandigheden in de eerste
helft van het jaar waren gunstig voor de ontwikkeling van de GWW-
productie in 2011. In de tweede helft stagneerde de bouwproductie
door de onrust rond de Europese schuldencrisis en de aankondiging
van grootschalige overheidsbezuinigingen. Per saldo nam de GWW-
productie met 2,3% toe. Deze groei kwam vooral voor rekening van de
Rijksoverheid in het kader van de Spoedwet Wegverbreding en de
Crisis- en herstelwet. De productiegroei in opdracht van gemeenten
steeg slechts marginaal. Doordat de budgetten bij gemeenten sterk
onder druk staan, investeren zij minder in infrastructuur en in nieuw-
bouwlocaties. Begin 2012 is een wetsvoorstel voor de nieuwe aan-
bestedingswet aangenomen door de Tweede Kamer. Belangrijke ver-
anderingen zijn, dat in de nieuwe wet het onnodig clusteren van
opdrachten wordt tegengegaan, vergelijkbare in plaats van gelijke pro-
jecten als referenties kunnen dienen en omzeteisen worden beperkt.
Dit is gunstig voor het MKB in de GWW, dat hierdoor eerder in aan-
merking komt voor overheidsopdrachten. Door de toegenomen com-
plexiteit van bouwprojecten wordt ketensamenwerking en integratie
steeds belangrijker. Instrumenten als Bouw Informatie Modellen
worden ook in de GWW belangrijker, omdat ze de faalkosten kunnen
terugbrengen. Per 1 april 2012 is het nieuwe bouwbesluit van kracht.
Door de slechte economische omstandigheden als gevolg van de
Europese schuldencrisis, is de investeringsbereidheid van bedrijven in
nieuwe infrastructuur laag. Daarnaast moeten overheden sterk bezui-
nigingen om hun financiën op orde te brengen. Doordat overheden en
het bedrijfsleven hun investeringen in de GWW terugschroeven,
krimpt de GWW-productie in 2012 met 3,5%. Voor 2013 verwacht
ABN AMRO een stabilisatie van de productie, mits de economie
weer herstelt van de gevolgen van de schuldencrisis en de nog aan te
kondigen overheidsbezuinigingen geen al te grote invloed op de GWW
zullen hebben. Afgezien van de problemen op de korte termijn, zijn er
genoeg kansen voor de sector op de middellange termijn. Zo wordt er
meer geïnvesteerd in het bestaande wegennet en in spoorlijnen om
de mobiliteit te verbeteren. Daarnaast is er volgens de Deltacommis-
sie één á anderhalf miljard per jaar nodig om de waterveiligheid te ver-
hogen. Projecten als Ruimte voor de Rivier, de Maaswerken en het
Tweede Hoogwaterbeschermingsprogramma moeten de komende
jaren de overstromingsrisico’s beperken. Ook zal de naoorlogse infra-
structuur van energie- en waterbedrijven vervangen moeten worden.
We zien dat er, door de beperkte budgetten bij overheden, meer
ruimte ontstaat voor geïntegreerde contracten, zoals DBFM(O)
(Design, Build, Finance, Maintain (and Operate)). Hiermee zou er ook
meer nadruk kunnen komen op de levenscyclusbenadering.
Aantal bedrijven: 6.455
▶ waarvan met 1 werkzame persoon: 68%
▶ waarvan met >100 werkzame personen: 80
▶ waarvan buizen- en kabelleggers: 1.020
Grond-, water- en wegenbouwproductie: EUR
13,8 mrd
Gemiddelde prijsverandering: +3,7%
ABN AMRO productieverwachting 2012: -3,5%
www.bouwendnederland.nlwww.cobouw.nlwww.crow.nlwww.waterbouwers.nl
16
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20062007 2008 2009 2010
Kosten van de omzetLoon, salaris en sociale premies
Afschrijvingen
Bedrijfsresultaat
68%24%
4%3%
4
5
6
7
8
GWW WegenbouwGrond- en waterbouw
Maa
nden
pro
duct
ie
2007 2008 2009 2010 2011 2012
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
2012v 2013v 2009 2010 2011r
Nieuwbouw Onderhoud Totaal
Groe
i (j-o
-j)
0% 0% 0%
Omzetontwikkeling in 2011 hersteld
Exploitatiebeeld verslechterd
Orderportefeuille GWW gekrompen
Bouwproductie GWW
Bron: CBS
Bron: CBS
Bron: EIB
Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research
▶ In 2011 steeg de omzet in de GWW met 6%. Deze omzetgroei
werd gedreven door de milde winter en de uitvoering van
stimuleringsmaatregelen in het kader van de Crisis- en herstelwet.
▶ De vooruitzichten voor 2012 zijn echter ongunstig, door de
economische tegenwind en de bezuinigingen bij Rijksoverheid en
gemeenten. Hierdoor neemt de omzet met ongeveer 4% af.
▶ Het bedrijfsresultaat verslechterde in 2010 als gevolg van de crisis
in de bouw. De loonkosten liepen op door reorganisaties, maar ook
omdat er minder uitbesteed werd aan derden. Hierdoor daalden
ook de kosten van de omzet.
▶ De afschrijvingen als percentage van de omzet namen toe doordat
bouwbedrijven gebruik maakten van de stimuleringsmaatregel
‘tijdelijk willekeurige afschrijving’.
▶ De orderportefeuille van de grond- en waterbouw is in 2011 vrijwel
stabiel gebleven. De terugval in de grondbouw werd
gecompenseerd door toegenomen activiteit in de waterbouw.
▶ Door de sterke bezuinigingen bij gemeenten en Rijksoverheid,
daalde het aantal aanbestedingen in de GWW in de tweede helft
van 2011.
▶ Hierdoor nam de orderportefeuille in de wegenbouw in het tweede
halfjaar sterk af.
▶ De GWW-productie steeg met meer dan 2% in 2011. Dit werd
gedreven door de economische omstandigheden en de milde
winter in de eerste helft van het jaar.
▶ ABN AMRO verwacht dat de productie in 2012 terugvalt door de
slechte economische omstandigheden en de
overheidsbezuinigingen.
▶ In 2013 zal de GWW-productie stabiliseren, mits de economie
herstelt. Dit zal bedrijven het vertrouwen geven om weer in
infrastructuur te investeren.
17grond-, water- en wegenbouw
Opdrachtgevers en wet- en regelgeving stimuleren gebruik duurzaam hout
Laag productieniveau in de bouwnijverheid veroorzaakt overcapaciteit houtindustrie
Omzet houtindustrie daalt met 5% in 2012 door terugval bouwproductie
Branchebeschrijving
Trends en ontwikkelingen
Onze visie
Kerngegevens Websites
De houtindustrie omvat voornamelijk timmerbedrijven die producten
voor de bouw produceren, zoals deuren, ramen, trappen en kozijnen.
Daarnaast zijn er de producenten van emballagemateriaal, plaat-
materiaal en overige houtproducten (zoals lijsten) en de bedrijven die
hout verduurzamen. En Nederland kent nog een beperkt aantal
houtzagerijen. Tweederde van de omzet in de houtindustrie wordt
gerealiseerd door de timmerindustrie. De branche is kleinschalig:
minder dan 10% van de bedrijven in de houtindustrie beschikt over
twintig of meer werknemers.
Na jaren van krimp steeg de omzet in de houtindustrie met 5% in
2011. Hoewel de omzet na drie jaar krimp weer aantrok, zijn de
problemen in de houtindustrie nog niet achter de rug. De omzet lag
eind 2011 nog altijd 20% onder het niveau van 2007. Dit lage omzet-
niveau is het gevolg van het lage niveau van de bouwproductie in de
burgerlijke en utiliteitsbouw (B&U) sinds de crisis van 2009. Het
niveau van de bouwproductie in de B&U bevond zich, ondanks het
herstel in 2011, nog 15% onder het niveau van 2008. De matige
omstandigheden op de Nederlandse markt stonden in contrast met
het herstel van de wereldwijde vraag naar hout. Dit had grote invloed
op de invoerprijzen, die met bijna 6% stegen. De afzetprijzen namen
echter met slechts 2,4% toe, waardoor de prijsdruk in de houtindustrie
aanhield. Het lage omzetniveau en de hoge prijsdruk zorgden dat de
problemen in de branche aanhielden, waardoor het aantal faillisse-
menten hoog bleef. Een verdere afbouw van de productiecapaciteit in
de houtindustrie lijkt nodig om de balans tussen vraag en aanbod te
herstellen. De vraag naar duurzaam hout blijft toenemen, doordat
steeds meer publieke en private opdrachtgevers het gebruik van duur-
zaam hout voorschrijven. Daarnaast zal het verbod van de Europese
Unie op de invoer van illegaal gekapt hout (FLEGT-verordening) uit
partnerlanden leiden tot een duurzamere houtketen.
ABN AMRO verwacht dat de omzet in de houtindustrie in 2012 met 5%
daalt als gevolg van de krimpende bouwproductie (-3,5%). De woning-
bouw wordt hard getroffen door de crisis op de woningmarkt. Er is een
gebrek aan vertrouwen onder potentiële kopers door de sterke terugval
van het transactieniveau, de dalende huizenprijzen en de discussie over
de hypotheekrenteaftrek. Dit leidde tot een daling van het aantal
verkochte nieuwbouwwoningen met 30%. Hierdoor staat de nieuw-
bouwproductie van woningen de komende jaren onder druk. In de
utiliteitsbouw ondervindt men hinder van de overheidsbezuinigingen en
de lage investeringsbereidheid van ondernemers, als gevolg van de
verslechterde economische omstandigheden. De vraag naar nieuwe
bedrijfsgebouwen in de publieke en marktsector is hierdoor gedaald. De
grond-, weg- en waterbouw (GWW) heeft eveneens last van de groot-
schalige bezuinigingen bij Rijksoverheid en gemeenten, waardoor
infrastructurele projecten worden uit- dan wel afgesteld. We zien dat er
in de bouw steeds meer prefabricage plaatsvindt. De houtindustrie kan
hier op inspelen door voor nog meer houtproducten leveringsconcepten
te ontwikkelen, zoals dat nu al bij kozijnen en deuren het geval is.
We zien ook dat gebouweigenaren steeds meer kijken naar de kosten
van een gebouw over de gehele levenscyclus. Ondernemers kunnen
hier op inspringen door de ‘total cost of ownership’ van hun producten
te berekenen en te communiceren.
Aantal bedrijven: 2.260
▶ waarvan met 1 werkzame persoon: 54%
▶ waarvan primaire houtbewerking: 225
▶ waarvan timmerindustrie: 1.240
Producentenprijzen: +2,1%
Omzet: EUR 2,5 mrd
Omzetverwachting ABN AMRO 2012: -5%
www.nbvt.nlwww.epv.nlwww.houtwereld.nlwww.vvnh.nl
houtindustrie
18
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
20112007 2008 2009 2010
Binnenland Buitenland Totaal
Kosten van de omzetLoon, salaris en sociale premies
Afschrijvingen
Bedrijfsresultaat
68%26%
5%
1%
60%
70%
80%
90%
2007 2008 2009 2010 2011 2012
0
500
1.000
1.500
2.000
20112007 2008 2009 2010
EUR
mln
Invoerwaarde Uitvoerwaarde
Omzetontwikkeling licht hersteld
Exploitatiebeeld verder verslechterd
Bezettingsgraad gestegen
Handel in hout toegenomen
Bron: CBS
Bron: CBS
Bron: CBS
Bron: CBS
▶ In 2011 nam de omzet in de houtindustrie met 5% toe. Vooral de
omzet uit het buitenland nam sterk toe. De binnenlandse omzet
groeide met slechts 2,5%.
▶ De binnenlandse markt profiteerde in 2011 van de groei van de
bouwproductie in de burgerlijke en utiliteitsbouw.
▶ Voor 2012 verwacht ABN AMRO een geringe daling van de omzet,
doordat de bouwproductie weer krimpt.
▶ De kosten van de omzet namen door de hogere houtprijzen in 2010
licht toe ten opzichte van een jaar eerder.
▶ De loonkosten bleven op een hoog niveau doordat de daling van
het aantal arbeidsplaatsen niet in verhouding stond met de daling
van de omzet in 2009 en 2010. De afschrijvingen bleven eveneens
hoog, door de stimuleringsmaatregel ‘tijdelijke willekeurige
afschrijving’.
▶ Als gevolg van de gestegen kosten, daalde het bedrijfsresultaat tot
slechts 1%.
▶ De bezettingsgraad van de houtindustrie steeg tot medio 2011 en
kwam over heel 2011 uit op gemiddeld 75%.
▶ Ondanks het herstel ten opzichte van het dieptepunt eind 2009, lag
de bezettingsgraad nog altijd tien procentpunt onder het langjarige
gemiddelde van voor de crisis.
▶ Door de problemen in de bouw zal de bezettingsgraad in 2012
weer licht dalen.
▶ De invoer van hout steeg in 2011, door de toegenomen bouw-
productie in de eerste helft van het jaar. In de tweede helft zakte
de invoer weer in, door de slechte vooruitzichten in de bouw. Per
saldo groeide de invoer met 3%.
▶ De uitvoer van ruw hout en houtproducten nam in 2011 met 10%
toe. Het overgrote deel van de uitvoer ging naar België en
Duitsland, waar de vraag naar houtproducten hoog was.
19houtindustrie
installatiebedrijven Vooral kleine en grote installatiebedrijven profiteerden van herstel in 2011
Grote afhankelijkheid van nieuwbouwprojecten raakt middelgrote spelers
De omzet installatiebedrijven krimpt met 3% in 2012 door terugval bouwproductie
Branchebeschrijving
Trends en ontwikkelingen
Onze visie
Kerngegevens Websites
In de installatiebranche zijn vier verschillende installatiewerkzaam-
heden te onderscheiden: elektrotechnisch installatiewerk, centrale
verwarmings- en luchtbehandelingswerk, gasfitters-, water-,
loodgieters- en sanitairinstallatiewerk en tot slot isolatie- en overig
installatiewerk. De installatiebranche is opgedeeld in drie verschillende
segmenten: woningbouw, utiliteitsbouw en industrie. Meer dan 50%
van de installatiewerkzaamheden heeft betrekking op woningbouw en
bijna 25% op industrie.
In 2011 herstelde de omzet van installatiebedrijven van de gevolgen
van de grote crisis en steeg met meer dan 6%. De tijdelijke btw-
verlaging voor de verbouw van en onderhoud aan woningen was de
grootste aanjager van het omzetherstel. Vooral kleine installatie-
bedrijven profiteerden van deze maatregel, omdat zij hoofdzakelijk
actief zijn op de woningmarkt. De nieuwbouwproductie in de
burgerlijke en utiliteitsbouw (B&U) herstelde eveneens, maar lag nog
altijd 20% onder het niveau van 2008. Hierdoor was de concurrentie
op nieuwe projecten zeer hevig. Vooral middelgrote spelers die
hoofdzakelijk in dit marktsegment opereren, hadden hier last van.
Grote installatiebedrijven wisten in 2011 de sterkste omzetgroei te
realiseren. Deze bedrijven kunnen het hele spectrum aan installatie-
werkzaamheden uitvoeren, inclusief langjarig onderhoud. Daarnaast
zijn grote bedrijven actief in de lucratievere marktsegmenten, zoals
procestechnologie, duurzame energievoorziening, ICT, systeem-
integratie en ontwerp-, beheer- en advieswerk. Positief is de trend dat
steeds meer gebouweigenaren hun vastgoed willen verduurzamen en
daarmee het energieverbruik terugdringen. Hierdoor neemt het aantal
en de complexiteit van de installaties toe. Dit is de drijvende kracht
achter de toenemende installatiequote in gebouwen de laatste jaren.
Het vinden van gekwalificeerd personeel blijft een knelpunt voor de
branche.
Installatiebedrijven ondervinden in 2012 hinder van de terugval van de
bouwproductie in de B&U. De crisis op de woningmarkt drukt de
productie van woningen. De herstel- en verbouwproductie staan
eveneens onder druk, door het aflopen van het verlaagde btw-tarief
voor woningen ouder dan twee jaar. De onderhoudsproductie krimpt
met slechts 1%. Dit komt doordat de verouderende woningvoorraad
steeds meer onderhoud vergt en huishoudens door de huidige situatie
op de woningmarkt een betere kans maken om hun woning te
verkopen als deze goed onderhouden is. De utiliteitsbouw heeft last
van de overheidsbezuinigingen en de lage investeringsbereidheid van
bedrijven als gevolg van de tegenzittende economie, waardoor nieuw-
en verbouwprojecten worden uitgesteld. De onderhoudsproductie
blijft hier, door de stijging van de gemiddelde leeftijd van de
gebouwenvoorraad, stabiel. Kortom, in 2012 zijn de marktomstandig-
heden voor installatiebedrijven ongunstig, waardoor de omzet met
circa 3% daalt. Vooral middelgrote installatiebedrijven worden geraakt,
omdat zij grotendeels afhankelijk zijn van de nieuwbouw van woningen
en bedrijfsgebouwen. Zij zouden hun positie kunnen verbeteren door
zich meer te richten op nichemarkten die minder gevoelig zijn voor
conjuncturele schommelingen, zoals energiebesparing. Of zij kunnen
samengaan met collega-bedrijven. We zien kansen op het gebied van
langjarig onderhoud en beheer.
Aantal bedrijven: 16.545
▶ waarvan met 1 werkzame persoon: 62%
▶ waarvan met >100 werkzame personen: 125
▶ waarvan elektrotechnische bedrijven: 6.650
▶ waarvan loodgieters- en fittersbedrijven:
5.860
▶ waarvan verwarmingsinstallatiebedrijven:
2.935
ABN AMRO omzetverwachting 2012: -3%
www.cobouw.nlwww.nvkl.nlwww.tvvl.nlwww.uneto-vni.nl
20
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20112007 2008 2009 2010
Kosten van de omzetLoon, salaris en sociale premies
Afschrijvingen
Bedrijfsresultaat
60%33%
2%5%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
2009 2010 2011r 2012v 2013v
Nieuwbouw Herstel en verbouw Onderhoud
0%
-15%
10%
-20%
-5%
0%
5%
2009 2010 2011r 2012v 2013v
Nieuwbouw Herstel en verbouw Onderhoud
0% 0% 0%
Omzet toegenomen
Exploitatiebeeld verslechterd
Woningbouwproductie daalt
Utiliteitsbouwproductie neemt af
Bron: CBS
Bron: ABN AMRO Sector Research
Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research
Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research
▶ Na twee jaar van krimp nam de omzet van installatiebedrijven in
2011 met 6% toe. Deze groei kwam vooral tot stand door het
tijdelijk verlaagde btw-tarief voor verbouw van en onderhoud aan
woningen.
▶ Voor 2012 verwacht ABN AMRO een omzetdaling van 3%. Dit is
deels het gevolg van het aflopen van de tijdelijke btw-verlaging.
Daarnaast leiden de problemen op de woningmarkt en in de
utiliteitsbouw tot een daling van de omzet.
▶ In 2010 nam het bedrijfsresultaat van installatiebedrijven met 1,5%
af als gevolg van de gestegen kosten van de omzet, maar kwam
desondanks uit op een respectabele 5% van de omzet.
▶ De loonkosten bleven stabiel, maar op een hoog niveau.
▶ De stimuleringsmaatregel ‘tijdelijke willekeurige afschrijving’
zorgde ook in 2010 voor extra afschrijvingen ten opzichte van het
niveau in 2008.
▶ In 2011 herstelde de woningbouwproductie, na twee jaar krimp, en
nam met 4% toe.
▶ De nieuwbouw profiteerde van de milde winter en de verbouw- en
onderhoudsproductie werden gestuwd door het tijdelijk verlaagde
btw-tarief voor verbouw en onderhoud aan woningen.
▶ In 2012 daalt de woningbouwproductie door de crisis op de
woningmarkt en de economische tegenwind. Voor 2013 wordt een
klein herstel verwacht, mits de economie weer aantrekt.
▶ De utiliteitsbouwproductie steeg in 2011 met 3%. Deze groei
kwam uit kleinere bouwwerken waarvoor geen vergunning nodig is
(<EUR 50.000). De productie van vergunningplichtige bouw-
projecten daalde ten opzichte van een jaar eerder.
▶ Door de tegenvallende marktomstandigheden krimpen zowel de
nieuwbouwproductie (-6%) als de herstel- en verbouwproductie
(-4%) in 2012. De onderhoudsproductie blijft naar verwachting
stabiel.
21installatiebedrijven
makelaars onroerend goed Laag transactieniveau en discrepantie vraag- en verkoopprijs blijven makelaars parten spelen
Makelaars moeten meer dan ooit hun meerwaarde tonen, specialisatie kan helpen
ABN AMRO verwacht dat omzet makelaars in 2012 met 10% daalt
Branchebeschrijving
Trends en ontwikkelingen
Onze visie
Kerngegevens Websites
Makelaars in onroerend goed zijn voornamelijk actief op de woning-
markt, waarbij (kleinschalig) commercieel onroerend goed een
deelmarkt is. In dit rapport staat de woningmarkt centraal.
Kernactiviteit in deze branche is aan- en verkoopbemiddeling bij
bestaand en nieuw onroerend goed. Kantoren bieden ook deel-
diensten aan, zoals taxaties, hypotheekbemiddeling, assurantiën, (ver)
huur en beheer. De titelbescherming is in 2001 afgeschaft en
certificering moet garanderen dat makelaars deskundig, onafhankelijk
en betrouwbaar zijn.
In 2011 daalde het aantal transacties op de woningmarkt voor het
vierde jaar op rij. De gemiddelde verkoopprijs bleef wel stabiel ten
opzichte van een jaar eerder. Door de crisis op de woningmarkt steeg
het aantal te koop staande woningen gedurende het jaar met 25% tot
222.000 eind 2011. De verkooptijd van verkochte woningen bedraagt
bijna vijf maanden, terwijl het aanbod eind 2011 gemiddeld negen
maanden te koop stond. De lange verkooptijden zijn het gevolg van de
terughoudendheid bij potentiële kopers, maar ook de vraagprijzen
spelen een rol. Huizenbezitters houden nog vaak vast aan een (te
hoge) vraagprijs en zijn terughoudend deze te verlagen. Door de crisis
op de woningmarkt hebben makelaars het zwaar. Het aantal kleine en
middelgrote kantoren is door faillissementen, sluiting of overnames
afgenomen, terwijl het aantal eenmanszaken sterk steeg. De moeilijke
marktsituatie dwingt makelaars om op zoek te gaan naar hun toege-
voegde waarde. Aangezien huizenzoekers zich tegenwoordig op
internet oriënteren, valt een deel van de werkzaamheden voor
makelaars weg. Waar makelaars wel meerwaarde blijven toevoegen,
is bij bezichtigingen waar zij hun klanten bijstaan met onafhankelijk en
objectief advies. Daarnaast kan de makelaar zijn opdrachtgevers
bijstaan bij alle (complexe) bouwkundige, financiële en juridische
aspecten rond het aan- en verkoopproces.
De vooruitzichten voor 2012 zijn matig. ABN AMRO verwacht dat het
aantal transacties op de woningmarkt afneemt tot circa 110.000 en dat
de huizenprijzen met 5% dalen. De verslechtering van de situatie op
de woningmarkt heeft meerdere oorzaken. Zo zijn de economische
omstandigheden verslechterd en leidt de aanhoudende maatschappe-
lijke discussie over de hypotheekrenteaftrek tot een afwachtende hou-
ding bij potentiële kopers. Daarnaast is de leencapaciteit van huishou-
dens lager door de daling van de koopkracht en door de aangescherpte
hypotheeknormen sinds 1 augustus 2011. In deze markt is het voor
makelaars cruciaal om hun meerwaarde te tonen. Zo kunnen make-
laars zich onderscheiden door zich te specialiseren op basis van
woningtype (vrijstaande villa’s, appartementen of nieuwbouwwonin-
gen) of doelgroep (singles, starters of senioren). In de nabije toekomst
wordt het mogelijk om virtuele woningbezichtigingen te doen. Dit zal
het aantal oriënterende bezichtigingen doen dalen, waardoor het
aantal contactmomenten tussen koper en makelaar verder afneemt.
Hierdoor wordt het nog belangrijker dat makelaars zich onderscheiden.
Op dit moment is het nog lastig om makelaars onderling te vergelij-
ken. ABN AMRO verwacht dat de trend om makelaars op internet te
beoordelen aan belang zal toenemen. Dit zou kunnen op de verschil-
lende woningsites, via sociale media (LinkedIn, Facebook of Hyves) of
op onafhankelijke beoordelingssites.
Aantal bedrijven: 11.365
Aantal leden NVM: 4.000
Aantal leden VBO: 1.000
Aantal leden Vastgoed PRO: 800
Verkoopprijs: -2,3%
Verkochte woningen: 120.739 (-4,3%)
ABN AMRO omzetverwachting 2012: -10%
www.biedenenwonen.nlwww.nvm.nlwww.vbo.nlwww.vastgoedpro.nl
22
-5,0%
-2,5%
0,0%
2,5%
5,0%
2007 2008 2009 2010 2011
0
50
100
150
200
250
2007 2008 2009 2010 2011
Duize
nden
0
10
20
30
40
Duize
nden
Nieuwbouw (r. as) Bestaand (l. as)
4%
5%
6%
7%
8%
20112007 2008 2009 2010
Kantoren Bedrijfsruimten Winkels
0
1
2
3
4
20112007 2008 2009 2010
x m
ln m
2
Kantoren Winkels Bedrijfsruimten
Huizenprijzen verder gedaald
Aantal verkochte koopwoningen weer gedaald
Direct rendement afgenomen
Opname iets verbeterd
Bron: CBS
Bron: CBS, Monitor Nieuwe Woningen, Sector Research
Bron: ROZ/IPD
Bron: Dynamis, DTZ Zadelhoff, Vastgoedmarkt
▶ De huizenprijzen daalden in 2011 voor het derde jaar op rij, waar-
mee de prijzen sinds de piek in 2007 met meer dan 10% zijn
gedaald.
▶ Voor 2012 verwacht ABN AMRO dat de huizenprijzen verder dalen
als gevolg van de beperkte leencapaciteit, strengere
hypotheeknormen en onzekerheid over baan, pensioen, economie
en hypotheekrenteaftrek.
▶ Dit leidt tot een zeer afwachtende houding van potentiële kopers
en is een rem op het aantal transacties.
▶ In 2011 werden er 4% minder bestaande woningen verkocht dan
een jaar eerder. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen nam,
na de korte opleving in 2010, met circa 30% af.
▶ Voor 2012 verwacht ABN AMRO dat het aantal verkopen op de
bestaande woningmarkt met 10% daalt. Het aantal verkochte
nieuwbouwwoningen zal ongeveer 15% lager uitkomen dan in
2011.
▶ Woningmakelaars worden hard geraakt, omdat hun omzet sterk
afhankelijk is van het transactievolume.
▶ De directe rendementen van kantoren en winkels stegen in 2011.
Dit wordt veroorzaakt door lagere transactieprijzen, als gevolg van
de dunne markt en het vertrek van grote buitenlandse beleggers.
▶ Door het aantrekken van de economie in de eerste helft van 2011,
was er meer vraag naar bedrijfsruimten en stegen de aankoop-
sommen en de huren. Hierdoor daalde het directe rendement per
saldo fractioneel.
▶ In 2011 was de opname van kantoorruimte wederom zeer laag. De
vraag naar kantoren staat al drie jaar onder druk door Het Nieuwe
Werken en het dalende aantal kantoorbanen.
▶ De opname van winkels steeg in 2011 met 16%. Dit werd
gedreven door de opmars van grote (internationale) winkelketens.
▶ De aanzienlijke stijging van de opname van bedrijfsruimte in 2011,
is te herleiden tot het aantrekken van de economie in het eerste
halfjaar van 2011.
23makelaars onroerend goed
projectontwikkeling Omzet projectontwikkeling blijft achter bij bouw vanwege problemen op woningmarkt
Duurzaamheid steeds belangrijkere rol bij nieuwbouw en herontwikkeling
Door problemen nieuwbouw verschuift werkterrein naar renovatie en transformatie
Branchebeschrijving
Trends en ontwikkelingen
Onze visie
Kerngegevens Websites
Projectontwikkeling betreft de ontwikkeling en bouw van woningen,
kantoren, winkels, bedrijfspanden en gebieden. Deze branche omvat
zowel projectontwikkeling voor de commerciële onroerendgoedmarkt
als projectontwikkeling voor de particuliere woningmarkt.
Projectontwikkeling is vooral kapitaalintensief wanneer de
investeringen voor de aankoop van ontwikkelingsposities nodig zijn.
Daarnaast loopt een ontwikkelaar het risico dat een project door
wijzigende marktomstandigheden wordt vertraagd of helemaal niet
doorgaat.
Het herstel van de verkoop van nieuwbouwwoningen, dat in 2010
inzette, nam begin 2011 verder toe. Gedurende het jaar kantelde het
marktsentiment, waardoor de verkopen weer wegzakten tot het lage
niveau van begin 2009. Door de slechte omstandigheden op de
woningmarkt stabiliseerde de omzet van projectontwikkelaars. De
prijs van nieuwbouwwoningen bleef onder druk staan door de crisis op
de woningmarkt. Dit weerhoudt potentiële kopers ervan een nieuw-
bouwwoning te kopen. Daarnaast drukte de tijdelijke verlaging van de
overdrachtsbelasting de vraag naar nieuwbouwwoningen, doordat be-
staande woningen relatief goedkoper werden. Door de hoge leeg-
stand en het effect van Het Nieuwe Werken neemt de nieuwbouw van
kantoren sterk af en verschuift de aandacht naar herontwikkeling en
transformatie. De winkelmarkt staat eveneens in het teken van heront-
wikkeling en transformatie. Gemeenten en marktpartijen moeten
nauwer samenwerken om bestaande winkelgebieden aantrekkelijk te
maken en te houden. De nieuwbouw van bedrijfspanden liet door de
aantrekkende gebruikersvraag in 2011 een opleving zien, al was er in
de laatste maanden van het jaar duidelijk sprake van afkoeling. Met de
verschuiving naar binnenstedelijk bouwen, neemt de doorlooptijd en
de complexiteit van nieuwbouwprojecten steeds verder toe, waardoor
ook de projectrisico’s stijgen. Duurzaamheid neemt een steeds
belangrijkere rol in bij nieuwbouw en herontwikkeling.
Voor 2012 verwachten we dat de nieuwbouwproductie in de B&U met
meer dan 5% daalt. Als gevolg van de aanzienlijke daling van het
aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2011, zal de nieuwbouw van
woningen in 2012 krimpen. Door de crisis op de koopwoningenmarkt
neemt de vraag naar huurwoningen boven de huurliberalisatiegrens
toe, waardoor er kansen in dit segment ontstaan. De utiliteitsnieuw-
bouw neemt af door de overheidsbezuinigingen en de lage investe-
ringsbereidheid van het bedrijfsleven. Het Nieuwe Werken leidt tot
een ander ruimtegebruik van kantoren, waardoor minder vierkante
meters nodig zijn. Kleinschalige kantoren op toplocaties zijn dan ook
relatief meer in trek. Daarnaast zien we dat succesvolle herontwik-
keling en transformatie van langdurig leegstaande kantoren mogelijk is
wanneer marktpartijen en lokale overheden samenwerken en tot crea-
tieve oplossingen komen voor huisvestingsproblemen van burgers en
ondernemingen. Het winkellandschap verandert de komende jaren
sterk door de groei van internet als verkoopkanaal en door de vergrij-
zing. ABN AMRO verwacht dat hierdoor de vraag naar winkelruimten
in hoofdwinkelstraten in de grotere binnensteden, door de gunstige
ligging en de funfactor op peil blijft – net als de vraag naar basisvoor-
zieningen in woonwijken en op verkeersknooppunten (convenience).
Secundaire gebieden en verouderde PDV/GDV-locaties moeten
worden getransformeerd om de grote winkeldichtheid te reduceren.
Aantal bedrijven (per 1 januari 2010): 3.880
▶ waarvan met 1 werkzame persoon: 81,4%
▶ waarvan met >50 werkzame personen: 0,3%
Nieuwbouwproductie B&U: EUR 19,6 mrd
Waarde nieuwbouwvergunningen gebouwen:
-7%
ABN AMRO omzetverwachting 2012: -10%
mnw.datawonen.nlwww.nemprom.nlwww.nirov.nlwww.nvb-ontwikkelaars.nl
24
0
10.000
20.000
30.000
40.000
2007 2008 2009 2010 2011
Verkoop Verkoopportefeuille
5%
20%
-15%
-20%
-10%
0%
10%
2012v 2013v2009 2010r 2011r
Woningen Utiliteitsbouw
Groe
i (j-o
-j) 0%
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
20112007 2008 2009 2010
EUR
mln
Kantoren Bedrijfspanden Winkels
0
20.000
40.000
60.000
80.000
20112007 2008 2009 2010
Verleende vergunningen Gereedgekomen woningen
Verkoop nieuwbouwwoningen sterk verslechterd
Nieuwbouwproductie B&U krimpt
Bouwproductie commercieel onroerend goed
Bouw koopwoningen verder gedaald
Bron: Monitor Nieuwe Woningen
Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research
Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research
Bron: CBS
▶ Na het herstel in 2010 daalde de verkoop van nieuwbouw koop-
woningen in 2011 met een indrukwekkende 30%, als gevolg van
de crisis op de woningmarkt. De verkoopportefeuille nam in
omvang toe.
▶ Door de tegenvallende verkopen worden de vereiste voorverkoop-
percentages niet gehaald en kunnen nieuwe projecten niet van
start gaan, waardoor de nieuwbouwproductie in de komende jaren
onder druk staat.
▶ In 2011 herstelde de nieuwbouwproductie in de woning- en
utiliteitsbouw. Vergeleken met de productiedalingen in 2009 en
2010 was het herstel echter klein.
▶ Door de crisis op de woningmarkt, de bezuinigingen en de lage
investeringsbereidheid van bedrijven daalt de nieuwbouwproductie
in 2012 in beide deelmarkten.
▶ De nieuwbouw van kantoren daalde in 2011 voor het tweede
opeenvolgende jaar, waardoor de productie circa 33% lager
uitkwam dan in 2009.
▶ Met een productiedaling van naar schatting 45% ten opzichte van
2009, deed de nieuwbouw van bedrijfspanden het aanzienlijk
slechter.
▶ De nieuwbouwproductie van winkels herstelde in 2011 van de
terugval als gevolg van de grote crisis, maar lag nog altijd 20%
onder het niveau van 2009.
▶ Sinds 2009 is het aantal gereedgekomen koopwoningen met 40%
gedaald. Dit is het gevolg van de aanzienlijke daling van het aantal
verkochte nieuwbouw koopwoningen als gevolg van de grote
crisis.
▶ Het aantal verleende bouwvergunningen voor nieuwbouw koop-
woningen ligt, door de sterk afgenomen vraag onder potentiële
kopers, eveneens aanzienlijk lager (-40% ten opzichte van 2008).
25projectontwikkeling
utiliteitsbouw Duurzaam bouwen interessant voor opdrachtgevers vanwege lagere kosten over levenscyclus
Marktomstandigheden dwingen bouwers kritisch te kijken naar klantenwensen en bedrijfsprocessen
ABN AMRO verwacht daling utiliteitsbouwproductie in 2012 met 4%
Branchebeschrijving
Trends en ontwikkelingen
Onze visie
Kerngegevens Websites
De utiliteitsbouw neemt circa 30% van de totale bouwproductie
voor haar rekening. Nieuwbouw bedraagt ongeveer de helft van
de totale utiliteitsbouwproductie. Gebouwtypen die onder de
utiliteitsbouw vallen zijn: agrarische gebouwen, kantoren, winkels,
bedrijfsruimten, logistieke gebouwen, scholen en zorggebouwen.
Brancheverenigingen binnen de bouw zijn onder meer Bouwend
Nederland en de Aannemersfederatie Nederland Bouw en Infra.
De utiliteitsbouwproductie steeg met 3% in 2011. Alle deelsegmenten
profiteerden evenveel hiervan. De stijging van de productie kwam
vooral tot stand door een groot aantal kleine, niet-vergunningsverplichte
bouwprojecten. Deze projecten zijn over het algemeen zeer conjunc-
tuurgevoelig en kennen een korte doorlooptijd. Het productie-
volume van bouwwerken waarvoor wel een vergunning nodig is
(≥ EUR 50.000), nam juist af. Duurzaam bouwen wordt steeds belang-
rijker voor bouwbedrijven en opdrachtgevers vanuit het oogpunt van de
kosten, omdat duurzame gebouwen vaak een lagere ‘total cost of ow-
nership’ (TCO) kennen. Daarnaast is een duurzaam gebouw een mooi
visitekaartje naar de buitenwereld. Met de verschuiving naar duurzame
en energiezuinige gebouwen komen er meer en complexere installa-
ties in gebouwen. Omdat de bouw complexer wordt, is er meer
samenwerking tussen de verschillende bouwdisciplines nodig en moet
er meer informatie uitgewisseld worden. Dit stimuleert het gebruik van
Bouw Informatie Modellen (BIM). Het gebruik van geïntegreerde con-
tracten neemt verder toe. In het kader van TCO is het voor opdrachtge-
vers interessant om geïntegreerde contracten in de markt te zetten,
waarbij naast ontwerpen en bouwen ook onderhoud en in sommige
gevallen zelfs de exploitatie (DBFMO) wordt meegenomen.
De Rijksgebouwendienst neemt een voortrekkersrol door BIM in
bepaalde geïntegreerde contracten voor te schrijven.
ABN AMRO verwacht voor 2012 een daling in de utiliteitsbouwproduc-
tie van 4%. De utiliteitsbouw heeft last van de lage investeringsbereid-
heid van het bedrijfsleven en de bezuinigingen bij overheden. ABN
AMRO verwacht dat de nieuwbouw met 6% krimpt, terwijl de herstel-
en verbouw met 4% afneemt. De krimp van de nieuwbouwproductie
geldt voor bijna alle gebouwtypen. Zo staat de nieuwbouw van kanto-
ren onder druk van de grote leegstand op de kantorenmarkt (14,1% in
2011). Door het slechte economische klimaat is de vraag naar combi-
natie-bedrijfshallen, hallen en loodsen en winkels eveneens afgeno-
men. ABN AMRO is positief over de vooruitzichten voor de nieuw- en
verbouw van zorggebouwen, door de toenemende vergrijzing en wel-
vaart. De onderhoudsproductie stabiliseert naar verwachting in 2012.
Er vindt door de economische situatie wellicht minder functioneel
onderhoud plaats, maar dit wordt opgevangen door de structurele stij-
ging van het technisch onderhoud als gevolg van de veroudering van
de bestaande gebouwenvoorraad. Door de moeilijke marktomstandig-
heden is de concurrentie op nieuwe projecten groot en de prijsdruk
enorm. Aangezien de utiliteitsbouw nog niet is hersteld van de vorige
crisis, loopt het aantal faillissementen verder op en is een verdere
capaciteitsreductie onvermijdelijk. Bouwers kunnen zich aan de crisis
onttrekken door de klant centraal te stellen, faalkosten te reduceren,
scherp te calculeren en meer service en advieswerk aan te bieden.
Waarde bouwvergunningen: EUR 4,5 mrd
Waarde opleveringen: EUR 11 mrd
Utiliteitsbouwproductie: EUR 16,2 mrd
Bouwkosten gebouwen: -2,2%
ABN AMRO productieverwachting 2012: -4%
www.bouwendnederland.nlwww.cobouw.nlwww.dgbc.nlwww.eib.nl
26
5
6
7
8
9
2008 2009 2010 2011 2012
Maa
nden
pro
duct
ie
0
2,5
5
7,5
10
20112007 2008 2009 2010
EUR
mrd
10%
-20%
-10%
0%
5%
-15%
2009 2010 2011r 2012v 2013v
Nieuwbouw Herstel en verbouw Onderhoud
0% 0%0%
EUR
mrd
0,0
2,5
5,0
7,5
10,0
12,5
2007 2008 2009 2010 2011
Orderportefeuille utiliteitsbouw licht verbeterd
Waarde nieuwbouwvergunningen bedrijfsgebouwen
Utiliteitsbouwproductie krimpt
Bouwkosten gereedgekomen bedrijfsgebouwen
Bron: EIB
Bron: CBS
Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research
Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research
▶ De omvang van de orderportefeuille van de utiliteitsbouw is
gedurende 2011 met een halve maand toegenomen tot
6,1 maanden productie.
▶ Met het aantrekken van de orderportefeuille lijken de vooruit-
zichten voor de utiliteitsbouw gunstig.
▶ De ontwikkeling van de orderportefeuille staat echter in schil
contrast met de ontwikkeling van de afgegeven bouwvergunningen
voor bedrijfsgebouwen, die een daling laat zien.
▶ De waarde van de afgegeven vergunningen daalde in 2011 voor het
derde jaar op rij en kwam uit op circa EUR 4,5 miljard. Dit is een
daling van 8% ten opzichte van 2010, waarmee een historisch
dieptepunt is bereikt.
▶ Door de slechte economische omstandigheden is de investerings-
bereidheid van ondernemers zeer laag. Daarnaast ondervindt de
utiliteitsbouw hinder van de overheidsbezuinigingen en de grote
leegstand op de kantorenmarkt.
▶ De utiliteitsbouwproductie steeg in 2011 met 3%. Deze groei
kwam uit kleinere bouwwerken waarvoor geen vergunning nodig is
(<EUR 50.000). De productie van vergunningsverplichte
bouwprojecten daalde ten opzichte van een jaar eerder.
▶ Door de tegenvallende marktomstandigheden krimpt zowel de
nieuwbouwproductie (-6%) als de herstel- en verbouwproductie
(-4%) in 2012. De onderhoudsproductie blijft naar verwachting
stabiel.
▶ De bouwkosten van gereedgekomen bedrijfsgebouwen daalden in
2011 voor het tweede jaar op rij en eindigden circa 10% onder het
niveau van 2009.
▶ De discrepantie tussen de stijgende utiliteitsbouwproductie en
dalende bouwkosten ligt in het grote aantal kleine, niet-
vergunningsverplichte bouwprojecten dat in 2011 is afgerond.
▶ Door de slechte marktomstandigheden zullen de bouwkosten van
gereedgekomen bedrijfsgebouwen in 2012 verder dalen.
27utiliteitsbouw
woningbouw Woningbouw lijdt onder crisis woningmarkt en aflopen stimuleringsmaatregelen
Kansen liggen in middeldure huursector
ABN AMRO verwacht voor 2012 3,5% krimp
Branchebeschrijving
Trends en ontwikkelingen
Onze visie
Kerngegevens Websites
De woningbouw is de grootste deelsector binnen de bouw en neemt
meer dan 40% van de totale bouwproductie voor haar rekening.
Binnen de woningbouw bedraagt nieuwbouw bijna 50% van het
totaal. Herstel- en verbouwproductie is goed voor bijna 30% van de
woningbouwproductie en meer dan 20% betreft onderhoud aan
woningen. Brancheverenigingen binnen de bouw zijn onder meer
Bouwend Nederland en de Aannemersfederatie Nederland Bouw en
Infra.
Na twee jaar van krimp nam de woningbouwproductie in 2011 met 4%
toe. De nieuwbouw van woningen steeg in 2011 tot 57.703. Deze stij-
ging was het gevolg van iets verbeterde economische omstandigheden
en de milde winter. Hierdoor kreeg de woningbouw in het eerste half-
jaar van 2011 een impuls. Het aantal opgeleverde woningen steeg in
deze periode dan ook met circa 10%. Een tweede impuls voor de
woningbouw was de tijdelijke btw-verlaging voor onderhoud aan en
verbouw van woningen, die in oktober 2011 afliep. Deze overheids-
stimulering stimuleerde de verbouwproductie en, in mindere mate, de
onderhoudsproductie. De omzet van kleinere bouwbedrijven, die hoofd-
zakelijk actief zijn in de woningbouw, nam dan ook sterk toe. In de
tweede helft van 2011 zakte de woningbouw in. Dalende huizenprijzen,
de discussie over de hypotheekrenteaftrek, strengere hypotheeknor-
men, verlaging van de leencapaciteit en de Europese schuldencrisis
maken potentiële kopers terughoudend. Door al deze problemen is het
aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2011 aanzienlijk gedaald. Wel
zien we de vraag naar duurzame, energiezuinige woningen toenemen.
Dit wordt in de hand gewerkt door steeds hogere energierekeningen en
strengere bouwnormen. De hogere initiële investering van een duurza-
me nieuwbouwwoning valt weg tegen de lagere vaste woonlasten ge-
durende de levenscyclus van de woning. Verder bieden woningbouwers
steeds meer opties aan om nieuwbouwwoningen te individualiseren.
Omdat er door projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwers in 2011
aanzienlijk minder nieuwbouwwoningen zijn verkocht, zullen zij de ko-
mende jaren minder koopwoningen bouwen. Woningcorporaties zullen
waarschijnlijk ook minder nieuwbouwwoningen bouwen. Zij financieren
hun nieuwbouwactiviteiten met de verkoop van huurwoningen, maar
hebben eveneens grote moeite om hun woningen verkocht te krijgen.
ABN AMRO is positiever over particuliere opdrachtgevers. Potentiële
kopers worden steeds mondiger en willen een op maat gemaakte
nieuwbouwwoning. Het particuliere opdrachtgeverschap geeft hier
ruimte aan. Steeds meer gemeenten raken gecharmeerd van het parti-
culiere opdrachtgeverschap en de kleurrijke wijken die het oplevert. Dit
concept heeft weliswaar te lijden gehad onder de crisis op de woning-
markt, maar we verwachten dat op de middellange termijn het aandeel
van particuliere opdrachtgevers zal toenemen. Door de problemen op de
koopmarkt neemt de vraag naar middeldure huurwoningen toe. Onroe-
rendgoedbeleggers zouden hier op in kunnen spelen door voor deze
doelgroep meer nieuwbouwwoningen te bouwen. Woningbouwers
kunnen zich onderscheiden door hun bouwproces zo in te richten dat
woningen binnen de afgesproken tijd, binnen budget en zonder fouten
worden opgeleverd. Verder zullen woningbouwers nog meer moeten
inspelen op de steeds mondigere klant door meer keuzemogelijkheden
en meer betrokkenheid bij het bouwproces aan te bieden.
Aantal afgegeven vergunningen: 55.804
Aantal gereedgekomen woningen: 57.703
Aantal transacties bestaande woningmarkt:
120.739
Prijsindex verkoopprijzen: -2,3%
Woningbouwproductie: EUR 23,6 mrd
Bouwkosten nieuwbouwwoningen: +0,6%
ABN AMRO productieverwachting 2012: -3,5%
www.bouwendnederland.nlwww.cobouw.nlwww.eib.nlwww.swk.nl
28
5
6
7
8
9
10
Maa
nden
pro
duct
ie
2008 2009 2010 2011 2012
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
2007 2008 2009 2010 2011
Bouwers voor de markt Overheid en woningcorporaties
Andere particuliere opdrachtgevers
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
Nieuwbouw Herstel, verbouw en onderhoud Totaal
Groe
i (j-o
-j)
2009 2010 2011r 2012v 2013v
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
2007 2008 2009 2010 2011
Koopwoningen Huurwoningen
Orderportefeuille woningbouw iets toegenomen
Aantal bouwvergunningen verder gedaald
Woningbouwproductie krimpt weer
Gereedgekomen woningen iets gestegen
Bron: EIB
Bron: CBS
Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research
Bron: CBS
▶ Nadat de orderportefeuille van woningbouwers in reactie op de
kredietcrisis sterk kromp, schommelt deze sinds medio 2009
tussen de 6,0 en 6,6 maanden werk.
▶ Begin 2011 nam de orderportefeuille toe, als gevolg van de
verbeterde economische vooruitzichten.
▶ In de tweede helft van 2011 daalde de orderportefeuille echter
weer, door de onrust rond de Europese schuldencrisis en de crisis
op de woningmarkt.
▶ In de eerste helft van 2011 waren de economische omstandig-
heden verbeterd. Hierdoor nam het aantal verleende bouw-
vergunningen met 6% toe.
▶ In het tweede halfjaar sloeg het sentiment echter om en daalde de
vergunningverlening sterk. Hierdoor kromp het aantal verleende
vergunningen over heel 2011 met 9%.
▶ De krimp was het grootst bij de overheid en woningcorporaties, die
door bezuinigingen en liquiditeitstekorten genoodzaakt waren
minder te bouwen.
▶ In 2011 herstelde de woningbouwproductie, na twee jaar krimp,
en nam met 4% toe.
▶ De nieuwbouw profiteerde van de milde winter. De verbouw- en
onderhoudsproductie werden gestuwd door het tijdelijk verlaagde
btw-tarief voor verbouw en onderhoud aan woningen.
▶ In 2012 daalt de woningbouwproductie door de crisis op de
woningmarkt en de economische tegenwind. Voor 2013 wordt een
klein herstel verwacht, mits de economie weer aantrekt.
▶ Het aantal opgeleverde woningen steeg in 2011 met 3% tot
57.703. Meer dan 60% van de opleveringen betrof koopwoningen.
▶ Door de lage woningbouwproductie van de afgelopen jaren neemt
het woningtekort verder toe.
▶ Rekening houdend met sloop en de toename van het aantal
huishoudens, verwacht ABN AMRO dat er de komende jaren circa
75.000 woningen per jaar gebouwd moeten worden om aan de
vraag te kunnen voldoen.
29woningbouw
leeswijzer
Deze leeswijzer geeft u inzicht in de opbouw van de branche-
analyses en geeft bovendien een verklaring van enkele veel
gebruikte termen.
De brancheanalyses bestaan uit twee volledige pagina’s. Op de
eerste pagina staan achtereenvolgens de volgende onderdelen:
De eerste pagina van de brancheanalyse
▶ Drie bullets
De drie bullets bovenaan de pagina geven de kern van de analyse
weer. In drie korte zinnen wordt een kernachtige samenvatting
van de brancheanalyse weergegeven.
▶ Het blok ‘Branchebeschrijving’
Het blok ‘Branchebeschrijving’ geeft een beknopte omschrijving
en definitie van de branche. De belangrijkste karakteristieken van
de branche worden hierin beschreven.
▶ Het blok ‘Trends en ontwikkelingen’
Het blok ‘Trends en ontwikkelingen’ gaat in op de huidige
ontwikkelingen in de branche. De tijdspanne van dit blok ligt in
veel gevallen tussen maart 2011 en maart 2012. In dit blok wordt
in sommige gevallen ook enkele jaren teruggekeken om de
huidige ontwikkelingen en trends beter te kunnen begrijpen.
▶ Het blok ‘Onze visie’
Het blok ‘Onze visie’ geeft de visie over de branche weer van de
sector economen van ABN AMRO Sector Research. De analyse
heeft betrekking op het huidige jaar (2012) en in sommige
gevallen het komende jaar (2013).
▶ Het blok ‘Kerngegevens’
Het blok ‘Kerngegevens’ geeft een overzicht van de meest
relevante (economische) indicatoren die kenmerkend zijn voor de
branche. De gegevens hebben betrekking op 2011, tenzij anders
vermeld. Bij het zoeken naar de gegevens voor dit blok is gebruik
gemaakt van een veelheid van bronnen. Er is vooral gebruik
gemaakt van de gegevens van het CBS, maar tevens zijn andere
bronnen geraadpleegd, zoals brancheorganisaties, onderzoek- en
adviesbureaus, kranten, tijdschriften, internet en overheids-
instanties (waaronder product- en bedrijfschappen, ministeries).
De tweede pagina van de brancheanalyseOp de tweede pagina van de brancheanalyse staan vier
verschillende figuren. In de balk boven de figuren staat de titel van
de figuur in het betreffende blok, inclusief een bronvermelding. In
veel gevallen heeft ABN AMRO Sector Research eigen
bewerkingen en ramingen gemaakt met behulp van de gegevens
van de genoemde dataleverancier. Indien een dergelijke
bewerking heeft plaatsgevonden, dan staat dit vermeld in de balk.
De figuren op pagina 2 hebben betrekking op economische
ontwikkelingen. Onderwerpen die hier onder andere kunnen
worden behandeld zijn: omzetontwikkeling, kostenontwikkeling,
exploitatiebeeld, exportontwikkeling, aantal bedrijven,
werkgelegenheid, marktaandelen, en dergelijke.
Waar staan de letters ‘r’ en ‘v’ voor in de figuren?In de figuren treft u regelmatig een letter ‘r’ of ‘v’ achter het
jaartal aan. In deze gevallen staat de ‘r’ voor een raming (op basis
van beschikbare gegevens t/m bijvoorbeeld november 2011 is een
inschatting gemaakt voor de rest van het jaar). De ‘v’ staat voor
voorspelling en betreft de verwachting van de betreffende sector
econoom van ABN AMRO Sector Research.
30
Veel gebruikte termen, inclusief definitiesTot slot van deze leeswijzer een opsomming van enkele veel
gebruikte termen in deze publicatie, inclusief de definitie volgens
ABN AMRO.
▶ Definitie ZZP
ZZP staat voor ‘Zelfstandigen Zonder Personeel’. Ondernemers
die geen personeel in dienst hebben. Het begrip verwijst ook naar
de term ‘freelancer’.
▶ Definitie MKB
MKB staat voor Midden- en KleinBedrijf. In deze publicatie
hanteren we als definitie voor MKB de volgende veel gebruikte
tabel:
Categorie onderneming Werknemers Jaaromzet of jaarlijks
balanstotaal
middelgroot < 250 ≤ € 50 mln. ≤ € 43 mln.
klein < 50 ≤ € 10 mln. ≤ € 10 mln.
micro < 10 ≤ € 2 mln. ≤ € 2 mln.
▶ Definitie FTE
FTE staat voor ‘full-time-equivalent’. Eén fte staat voor een
volledige werkweek van 38 uur.
▶ Definitie BBP
Bruto Binnenlands Product is de totale waarde van alle in een land
geproduceerde goederen en diensten in een bepaalde periode.
31leeswijzer
colofon
De Visie Op Bouw en Vastgoed is een uitgave van ABN AMRO.
Het rapport is geschreven door ABN AMRO Sector Research op
verzoek van ABN AMRO Sector Advisory.
Sectoranalyse Otto Schell ([email protected])
Senior Sector Econoom
ABN AMRO Sector Research
Macro economische analyseNico Klene ([email protected])
Senior Econoom
ABN AMRO Economisch Bureau
InterviewJoep Auwerda
Journalist/tekstschrijver
Fotografie interviewRon Offermans
Commercieel contactAnnemijn Fokkelman (020-3835132)
Sector Banker Bouw en Vastgoed
ABN AMRO Sector Advisory
DistributieWebsite: www.abnamro.nl/bouwenvastgoed
Telefoon: 0900-0024 (e 0,10 per minuut)
Disclaimer
De in deze publicatie neergelegde opvattingen zijn gebaseerd op door
ABN AMRO betrouwbaar geachte gegevens en informatie, die op
zorgvuldige wijze in onze analyses en prognoses zijn verwerkt. Noch
ABN AMRO, noch functionarissen van de bank kunnen aansprakelijk
worden gesteld voor in deze publicatie eventueel aanwezige onjuist-
heden. De weergegeven opvattingen en prognoses houden niet meer in
dan onze eigen visie en kunnen zonder nadere aankondiging worden
gewijzigd.
© ABN AMRO, mei 2012
Deze publicatie is alleen bedoeld voor eigen gebruik. Het gebruik van
tekstdelen en/of cijfers is toegestaan mits de bron duidelijk wordt ver-
meld. Verveelvoudiging en/of openbaarmaking van deze publicatie is niet
toegestaan, behalve indien hiervoor schriftelijk toestemming is gekregen
van ABN AMRO. Teksten zijn afgesloten op 27 april 2012.
32