Vol.2_2012. 11. 05

상가

오피스텔

도시형 생활주택

비스니스호텔,레지던스

아파트

연립ᆞ다세대주택

§아파트 3.3㎡당 매매가 6년 전으로 회귀, 2012년 3분기 현재

3.3㎡당 아파트 매매가는 서울 1,684만원, 경기 928만원, 인천

776만원 수준

§대형주택업체 11월 전국 18곳에 1만8000여가구 분양

(전년比 24.2%증가, 9ᆞ10대책 및 성수기 영향)

§아파트값, 바닥모르는 추락장세, 서울지역 10월 아파트값

0.07%하락, GCF유치로 인한 송도 일부지역을 제외하고는

매수세 실종

§경기불황여파, 다세대주택으로 눈을 돌리는 세입자 증가

§저렴한 임대료에 풀옵션으로 공급되어 신혼부부에게 인기

§2010년 7월부터 2012년 7월까지 연립ᆞ다세대의 월세가격

상승률은 7.8%로, 아파트 1.5%를 상회

§국제기후기금(GCF) 송도유치확정, 예정지인근 부동산시장

강세보임

§광교ᆞ세종시ᆞ강남 보금자리주택내 LH상가, 7호선 연장선

및 분당선 연장선 역세권 상가 주목

§입지, 분양가, 수익률, 세제 등 요소를 꼼꼼히 고려하여 투자

§세종시, 강남, 판교, 광교 등 유망 지역 선점 효과 노려야

§도시형 생활주택 사업자 기금대출(대출금리 연 2%,) 연말 종료

및 주차장 기준강화 예정으로 사업성 약화 예상됨

§외국 관광객의 증가로 향후 2~3년간 강세 예상

§도심 상가빌딩, 쇼핑몰 등 비즈니스 호텔로 리모델링 붐 조성

§수도권 지역의 미분양 물량은 지속 감소하고 있으나 신규

미분양 발생(240가구), 계약해지 등에 따라, 전월(29,997호)

대비 41 가구 증가한 3,0038가구로 5개월 연속 증가세

§지방은 분양가 할인 등으로 기존 미분양이 꾸준히 감소하고

있으나 다수 지역에서 신규 미분양이 발생하여 전월(39,514호)

대비 2천가구 증가한 41,514가구로 3개월 연속 증가세

구분 12.9전월대비

증감 증감률

전국 71,552 2,041 2.9%

서울 3,754 -93 -2.4%

부산 5,393 -91 -1.7%

대구 4,993 -209 -4.0%인천 4,420 208 4.9%

대전 1,561 60 4.0%

경남 7,348 1,618 28.2%

§ 26일 서울부동산정보광장에 따르면 10월 현재 거래건수 2,960

건(신고일 기준)으로 지난 해 동기 4,534건에 비해 감소

§대책 시행 전인 8월(2,120건)에 비해 조금 늘었지만 작년 동기

대비 65% 수준임

§부동산 114 자료에 따르면 취득세와 양도소득세 감면조치가

시작된 9월 마지막 주부터 10월 셋째 주까지 서울의 구별

아파트 매매가격 변동률이 오른 자치구는 한 곳도 없는 상황

§송도 아트윈 푸르지오, 더 샾 그린워크 1·2차 등 미분양 아파트 계약건수 증가, 기존 급매물은 소진

§ 11월 중 송도 더 샵 마스터뷰 아파트 분양 예정

§녹색기후기금 사무국이 입주할 아이타워 인근 지역의 상업시설에 대한 관심 증가

§서울지역 전세시장이 강남에서 시장되는 재건축 이주수요로

인해 한달새 전세가격이 급등 추세

§지난달 서울 송파구와 서초구 아파트 전세가격은 평균 1.05%

상승

§하반기 재건축을 추진중인 송파 가락시영, 서초 대림ᆞ신반포

1차등 연내 약 2,700가구가 이주예정으로 전세난의 재현 우려

§분양열기가 고조되던 세종시 아파트ᆞ아파트용지의 미분양발

생, 세종시는 9월까지 1만3328가구를 공급하였고, 연말까지 1

만가구 이상이 분양될 예정인데 금번, 미분양 발생은 단기간

공급집중과 지속적인 분양가 상승이 원인으로 분석됨

§다만, 중대형 평형의 미분양이 주된 사항으로 전반적인 시장흐

름은 하반기 분양예정 물량의 청약 성과로 판단

§전세난 심화, 전셋값 1개월세 1.3% 상승

§비대위 등에 따르면 운정3지구의 평균 보상금액은 계발계획이

§승인된 2008년 개별공시지가의 1.2배 수준

§개발계획 승인 당시 LH가 책정한 보상금액은 3조 2천억원이나,

§실제 확정한 보상금액은 이에 미치지 못하는 상황이 발생되며

§부동산 소유자가 재감정을 요구하면서 수용 거부로 사업 난항

§파주 지역은 지속적인 경기침체와 교통망 등 기반시설 부족 문제로 인해 운정 1ᆞ2지구의 경우 실거

래가격이 분양가격보다 약 1억원 하락하면서 피분양자들의 집단 소송이 진행중

§청라지구의 경우 85㎡ 초과 면적이 60% 이상으로 중대형 비중이 높고, 개발사업계획 무산과 대중

교통망의 미비(7호선 연장) 등으로 인해 부동산 침체가 가중

§영종지구 역시 당초 분양시 제시되었던 개발계획과 기반시설 등의 미이행과 부동산 경기침체로 인해

많은 단지에서 피분양자들의 소송이 진행되고 있으며, 올 하반기 이후 약 7천여 가구의 입주물량으로

추가 하락 우려

§중대형 평형의 비중이 70% 수준인 용인시의 경우, 광교 등 2기 신도시 입주가 진행되면서 가격

하락폭 증가

§서울 서초구 우면동 서초 네이처힐 단지 주변 지역에 위치한 상업지구는 3,000세대 이상의

아파트 단지와 대규모 연구단지가 예정되어 있지만 마트를 제외한 상가는 3개 공급 예정

§서울 천왕지구도 약 5,000세대가 입주하지만 7호선 천왕역 인근의 근린상가 수는 부족

§해당지역 거주인구 및 유동인구 수에 비해 상가 공급이 적은 지역은 독점성 확보가 가능해 장점

이 있지만 인근에 위치한 상권이 활성화 될 경우 수요가 분산될 수 있으므로 주의를 요함

구 분 위 치 건설사 규 모 청약마감일 청약경쟁률3.3㎡당분양가

강남역 센트럴푸르지오시티 강남구 역삼동 대우 728실 10월15일 17 : 1 1,770만원

더 샵 라르고강남

보금자리지구

포스코 458실 10월22일 13.8 : 1 1,100만원

현대 강남 힐스테이트 에코 현대 468실 10월31일 21.5 : 1 1,100만원

신영 강남 지웰홈스 한라 691실 10월31일 9.6 : 1 1,100만원

§서울 자곡동 강남보금자리지구에서 현대, 포스코,

한라건설 등 대형건설사에서 약 1,617실의 오피스

텔 분양(예정)

§강남보금자리지구는 교통여건과 인접지 개발 등

입지와 투자가치 측면에서 기 분양한 오피스텔의

청약 성적으로 검증

§대우건설은 강남역 센트럴 푸르지오시티 청약 결과, 728실 모집에 1만2294건이 접수하여 평균

16.89 대 1을 기록하였으며, 최고 경쟁률은 51.31 대 1

§지상 19층, 1개동, 전용20~29㎡의 원룸형태로 구성되었으며, 평당 분양가격은 1,770만원 수준

§사업지 주변에는 삼성타운 등 오피스타운이 형성되어 있어, 임대수요는 풍부할 것으로 예상

§ 2010년 4분기 3.3 ㎡당 930만원이었던 오피스텔 평균 금액

은 2012년 3분기 1,015만원으로 조사됨 (자료 : 국민은행)

§ 1인 가구 증가, 전세난 등으로 오피스텔 수요 증가추세

§과거 중소 건설사가 주로 공급하던 오피스텔을 대형 건설사

들도 공급하기 시작하면서 500실 이상의 대규모 오피스텔

공급 증가

§ 3분기 도시별 상가임대료를 분석한 결과 작년부터 하향세에 있던 부산, 인천 일대 임대료가

높은 상승률을 나타냄 (자료 : 부동산 114)

§ 1기 신도시 주요 상권의 경우 분당 상권의 임대료 상승세는 주춤하고 신규 상권보다는 안정성

있는 기존 대형 상권의 임대료가 상승

§교통여건 개선 등 개발호재가 주변 부동산에 주는 영향력이 떨어지고 있으며, 매매가격의 경우

기대심리가 선 반영된 것으로 보여 리스크 관리가 필요한 시점임

§전용 24㎡의 소형평형 위주로 구성하였으며, 분양가격도 3.3㎡당 1,100만원선으로 인근지역

대비 낮은 수준으로 책정될 전망

§ 2009년부터 일몰제로 시행된 다주택자 양도세 중과 유예 규정이 올해 말 종료

§야권에서는 양도세 중과 유예 2년 연장 안에 대해서 반대 입장을 밝힘

§연내에 양도소득세 중과 폐지가 무산될 경우 다주택자의 퇴로가 좁아져 주택거래가 위축될

가능성이 큼

§다주택자의 경우 연내에 처분해야만 세금 절약 가능

§ 9·10 거래 활성화 대책이 부동산 시장에 안착하도록 노력할 시기여서 추가대책은 고려하고 있지

않다고 밝히고 있으며, 취득세와 미분양주택 감면대책이 실시된 후 주택거래가 늘어나는 변화가

진행되고 있는 것으로 평가

§주택거래 정상화가 하우수푸어와 렌트푸어 해법의 기본이라며, 매매가 늘어나면 바닥을 다지고,

주택시장이 자연스럽게 안정되는 선순환구조로 돌아설 수 있다고 예상

§ LH는 10일 사업자인 ㈜청라국제업무타운이 제기한 인천청라 국제업무타운 사업협약 변경 신청

에 대한 법원 조정 결정을 수용하기로 결정

§지식산업센터 허용, 자본금 축소, 외국인투자비율 하향 등 6개 조항에 대한 중재사항을 수용하

기로 함에 따라 11일까지 이의 신청이 없는 경우 확정되어 사업재개를 위한 후속조치 진행

용 도 면적 현 황

국제업무단지 174.5만평

§ NEATT§ Central Park§ Lotte Mall / E-LAND§ POSCO E&C§ Chadwick

지식정보산업단지 72.6만평§ 교보 IBM IDT§ 한국생산기술연구원

시가지조성단지 39.3만평§ 풍림, I PARK APT§ 관공서, 학교 등

바이오단지 39.9만평§ 셀트리온§ CJ 통합연구소

국제화복합단지 43.0만평§ 연세대학교§ 글로벌 아카데미 파크

첨단산업클러스터 443.3만평§ 삼성바이오 / 동아제약§ 글로벌 캠퍼스§ 한국외대, 인하대 등

랜드마크시티 176.4만평§ 매립중 (2012년 하반기)§ 미착공

신항물류단지 379.6만평 § 매립 중 (2020년까지)

아암물류단지 117.7만평 § 매립 중 (2014년까지)

광역교통망

§ 제1경인고속도로, 제2경인고속도로

연장 예정(성남~안양, 2017년)

§ 서울외곽순환도로 및 제2외곽순환도로

개통 예정(인천~김포, 2017년)

대중교통수단(지하철 등)

§ 지하철 1호선 6개역 개통 (2008년)

§ 수인선 부분 개통 : 오이도~송도, 2012년

(인천 ~ 수원, 2016년 예정)

§ 수도권대심도(GTX) 개통 예정

(청량리 ~ 송도, 2018년)

신 교통시스템 도입

§ 신형노면전차(Tram)

- 대중교통의 업그레이드로 교통난 완화,

도시미관 개선, 녹색산업 발전 등에 기여

- 2009.08.03 : 건설 기본 계획 수립

- 7.4Km, 2010년 ~ 2014년

지난 10월 20일, 인천의 송도가 녹색기후기금(Green Climate Fund) 사무국 유치 도시로 선정되었다. UN산하기관

인 GCF는 개도국의 온실가스 감축과 기후변화 적응을 지원하는 특화기금으로 2020년까지 연간 1,000억달러,

총 8,000억달러(약 880조원)의 장기 재원을 조성한다.

연간 120여 차례 국제회의가 개최될 예정으로 한국개발연구원은 GCF유치에 따른 파급효과를 연간 3,800억원으로

추정하였다. 진행여부가 불투명하였던, 수도권광역철도(GTX)의 조기착공이 예상되는 등 부동산 불황의 직격탄을

맞았던 송도의 부동산 시장이 GCF를 계기로 재조명되고 있다.

§아파트는 2003년 풍림아이원을 시작으로 2012년 9월까지 2만2천세대 공급완료

(전체공급계획 9만세대, 현재 1만 7,000세대 입주)

§분양가격은 2003년 최초 평당 4~5백만원에서 2007년 최고 평당 15백만원대까지 상승하였으나,

현재는 평당 1,200만원선으로 분양시장이 형성되어 있음 (2012년 8월 기준, 송도지역 전체의 평

균 실거래가는 평당 1,060만원 수준을 형성)

§주요 선호단지는 센트럴파크(중앙공원)를 중심으로 위치하고 있는 더 샵 퍼스트월드, 더 샵 센트

럴파크Ⅰ, Ⅱ가 대표적임

§랜드마크 단지의 주력 평형은 50, 60평형으로 분양가격은 평당 1,550만원이었으며, 현재 시세는

평당 1,450만원 수준으로, 채드윅 국제학교 인근의 하버뷰, 그린에비뉴 등은 50평형 기준 시세는

평당 1,300만원 수준임

시장현황

최근 분양시장

§센트럴파크Ⅲ가 양호한 입지여건을 바탕으로 2012년 6월 분양을 실시하였으며 평균 3.46 : 1의

청약 경쟁률을 보임

§센트럴파크Ⅲ의 59평형(102동, 82세대) 분양가는 75,240만원(평당 1,275만원)으로 약 1,500

만원 수준의 프리미엄 형성

§올해 10월, 롯데ᆞ대우건설에서 ‘송도 캠퍼스타운’ 1,228가구를 분양하였으나 청약율이 매우

저조하였으며, 11월에는 포스코건설의 ’더 샆 마스터 뷰’ 1,861가구가 분양 예정임

§송도지역의 상권은 해양경찰청 인근 상가거리 / 더샾 센트럴파크 인근 / 컨벤시아대로변 주상

복합 1층 상가로 형성되어 있음

§현재 핵심상권은 해양경찰청 후면의 드림시티, 밀레미엄 상가 등이 입지한 지역이며, 주요 입점

현황은 배후지역을 기반으로 음식점, 학원 등으로 현재 송도지역 내 가장 안정된 상권을 형성

§ 2010년 신규 공급된 커낼워크와 더샾 센트럴파크가 위치한 1공구 지역을 중심으로 근린상권

형성이 진행되고 있음

§커낼워크 상가는 공실률이 높았으나, 최근 이랜드가 총 350개 중 254개를 임차하여 명품 아울렛

으로 운영 예정(2012.12)

§최근 코람코 자산신탁에서 1공구에 위치한 센트럴파크Ⅰ 상가(파크몰)를 640억원에 매입하면서

상가 활성화가 기대됨

§향후, 상권 활성화가 기대되는 지역은 2015년 롯데몰과 이랜드몰의 입점이 예정되어 있는 인천

대입구역 인근지역이 중심상권으로 형성될 것으로 예상되며, 연세대 국제캠퍼스와 뉴욕주립대

분교가 위치한 7공구 지역도 근린상권 형성 예상

시장현황

§오피스텔 시장은 2012년 상반기까지 3,000여실이 공급 완료 되었으며, 사무 용도의 중소형보다

는 주거 목적의 중대형 위주로 공급이 이루어진 특성을 보이고 있음

§현재 공급된 오피스텔의 입주율은 35% 수준이며, 기 공급물량의 80%가 분양가 이하의 시세를

형성하고 있음

§ 2007년 오피스텔 분양초기, 인천타워 및 동북아트레이드타워 등 업무단지의 조성에 대한 기대감

으로 분양가격이 크게 상승함

§ ‘코오롱 더 프라우 1단지’(2007년 4월 분양)의 평균 청약경쟁률은 4,855 : 1을 기록하며 1억원 수

준의 프리미엄 형성

§글로벌 금융위기로 인한 업무단지 개발계획의 지연과 경기침체가 장기화되면서 공급 · 매매 · 임

대시장 등 전반적인 침체 상태임

§다만, 공급물량이 적은 소형 평형의 경우, 1~2인 가구와 이전 기업의 사택용으로 수요층이 형성

되어 있음

시장현황

최근 분양시장

§ 2012년 11월, 5공구에서 7~12평의 소형오피스텔 ‘송도 글로벌캠퍼스 푸르지오 오피스텔’ 338실

분양이 계획되어 있음

§현재까지 국제업무단지에 인접한 1공구지역에 주로 공급되었으나 삼성바이오단지, 테크노파크,

현대백화점 및 국내외 대학 관련 수요가 예상되는 5공구의 오피스텔 분양에도 주목할 필요가 있

음

§송도 국제도시 내 오피스시장은 외국투자기업 유치의 난항으로 착공계획이 미뤄지면서 미성숙

단계에 있음

§ 2012년 상반기 기준 오피스 공급면적은 7개 동 16.6만평으로 2020년까지 총 56개동 125만평 공

급 예정

§현재 국내에서 가장 높은 68층(312m)의 NEATT(동북아트레이드타워)는 매각을 진행중으로 2014

년 준공 예정

§준공된 오피스 5개 동의 평균 환산임대료는 51,362원(평)으로 도심 대비 약 47%, 강남 및 여의도

지역 대비 약 58% 수준

§외부 임차인의 의존도가 높은 IBS빌딩 및 센트로드 빌딩의 공실률은 약 90%로 외국투자기업들

의 유치 및 국내 기업들의 이전이 여의치 않아 공사착공 및 용지매각에 어려움을 겪고 있음

§송도의 랜드마크 빌딩으로 계획한 인천타워(연면적 20만평, 151층/587m)는 세계 2위(1위 부르

즈할리바, 160층, 700m)의 높이로 계획되었으나 사업비 부담으로 102층으로의 변경 안이 논의

되고 있음

미국주택시장본격적으로회복세를보이고있음

§ 9월 미국 신규 주택착공과 건축허가건수 4년만에 최고치 기록

§ 9월 신규 주택착공건수는 87만2천 건을 기록 8월 대비 15% 증가, 이는 시장 전망치 77만 건을 크게 웃

도는 수치로 서브프라임 사태가 발생하기 직전인 지난 2008년 7월 이후 4년 2개월 만에 최고 수준

§주택담보대출 금리가 사상 최저치로 떨어지고 인구증가로 주택수요가 늘어난 점이 지표를 개선

§ 9월 건축허가건수도 89만4천 건을 기록해 4년 만에 최고치를 기록

§미국 주택시장의 가격 흐름을 나타내는 대표적인 지표인 케이스쉴러(Case-Shiller)지수는 8월에 전년

동기대비 2.0% 상승하여 2010년 7월 이후 최대폭의 상승

§최근 발표된 8월 케이스쉴러지수에 따르면 미국내 20개 대도시 중 시애틀을 제외한 19개 대도시의

주택가격은 상승하여 미국주택 경기가 회복세에 있음을 확인

§주택차압매물도 전년 동월대비 16% 급감하고 주택시장 체감경기 역시 2006년 6월 이래 최고치를

기록하며 6개월 연속 상승세

§미국 사모펀드와 헤지펀드의 주택구입이 증가, 전 세계적으로 가장 큰 규모의 자산을 가진 헤지펀드

블랙스톤 그룹은 주택시장 회복을 전망하며 이미 10억 달러를 투자해 6,500채를 매입

§ ‘투자의 귀재’ 워렌버펫도 “미국경제가 주택시장을 중심으로 미국 경제가 살아난다”라고 진단하며 모

기지 사업 회사인 레드켑을 15억 달러에 인수

외국인들의부동산투자제한

§최근 미국,유럽, 일본 등 선진국이 잇달아 양적완화에

나서면서 글로벌 유동성 증가로 홍콩에 핫머니가 대량으

로 유입되었고 2012년 홍콩의 부동산 가격은 20%나 치솟

으며 1997년 10월 이후 최고치를 기록

§부동산시장 안정을 위해 외국인이나 외국기업이 주거용

부동산 구입시 부동산 가격의 15%을 세금으로 내야되는

새로운 세법발표

§추가로 부동산을 매입 후 3년 이내에 팔면 20% 이상의

특별거래세를 부과할 방침도 준비중

87만2천건

<신규주택착공건수>

20개도시 평균지수

10개도시 평균지수

<케이스쉴러지수>

왕십리선릉

기흥

방죽

왕십리선릉

기흥

방죽

§분당선 연장선은 북쪽으로, 10월 6일, 선릉~왕십리 구간이 개

통되었고, 남쪽으로 기흥~방죽 구간이 11월 30일 개통될 예정

§성수동, 왕십리동에서, 지하철 2호선으로 강남까지 이동하려면

잠실, 강변 등 12개정도의 역을 경유해야 했으나, 분당선 연장

선이 개통됨에 따라, 청담, 강남구청 등 6개 역만 경유하면 선

릉까지 도달할 수 있으며, 소요 시간은 기존 24분에서 11분으

로 단축

§경기남부쪽 기흥~방죽 구간이 개통되면, 최근 용인 및 수원의

주택가격이 많이 내린 상태여서, 강남권 및 도심권으로 출퇴근

하는 주택 수요자라면 주목할 필요 있음

§ ‘인천에서 강남까지 환승없이 54분’

§서울의 온수역에서 인천의 부평구청역을 잇는 총 10.2km구간으로 착공 8년만인 10월 27일 완공

§부평구청역 도보 5분거리 ‘삼보,영남아파트’ 78㎡형 전세시세 1억7천만원

§굴포천역 도보5 분거리 ‘삼산타운7단지’ 105㎡형 전세시세 2억원

노 선 지 역 건설사 단지명 가구수 분양시기3.3㎡당분양가

분당선

연 장

서울 성동구왕십리

뉴타운1구역대림, 삼성,GS, 현대

텐즈힐 1,702 2012. 04 1,750

서울 성동구 금호14구역 대우서울숲

푸르지오2차707 2012. 07 1,700

서울 강남구 삼성동 대우청담역

푸르지오시티(오피스텔)

183 2012. 03 1,650

경기 수원시 영통동 신일 신일유토빌 216 2012. 05 800

7호선

연 장

경기 부천시 중동 삼성래미안

부천 중동548 2012. 09 1,340

경기 부천시 부평5구역 삼성, 풍림래미안아이원

1,381 2012. 04 1,100

(단위: 만원)

주택경기의 침체가 장기화되면서 자산디플레이션에 대한 우려가 커지고 있다. 고급 주상복합

아파트, 골프 회원권가격이 큰 폭의 하락세를 보였고, 오피스시장은 공실율이 높아지면서 임대

료도 하락추세이다. 금융시장뿐만 아니라 부동산시장의 불확실성이 높아지면서 개인들의 포트

폴리오 구성에 빨간불이 켜졌다. 이처럼 대부분의 자산가격이 하락세를 보이고 있지만 유독 수

도권 중소형 건물은 나홀로 강세시장을 형성하고 있다. 중소형 건물의 공실률이 지속적으로 증

가하는 가운데 매매가가 강세를 보이는 이유는 무엇일까?

일반적으로 건물가격이 강세를 보이는 원인은 수요와 공급의 불일치, 건물 수요의 다변화, 시중

유동자금의 대체 투자처 부재, 인플레이션에 따른 실물자산 수요 증가 등이다. 중소형 건물의 가

격상의 구체적인 원인과 현명한 투자전략을 알아보기로 하자.

중소형 건물의 가격상승은 약 30억~100억원대 중소형 빌딩의 개인 수요층이 두텁게 형성되어

있다. 시중의 유동자금을 흡수할 만한 투자대상이 없어 자산가들은 중장기측면에서 건물에 투

자하는 것이다. 또한, 개인 자산가들의 건물 선호현상이 강하고 안전자산으로 인식하고 있기 때

문에 수요가 많다. 지방은 주택시장은 강보합세를 보이고 있지만 상업용 부동산시장도 침체를

벗어나지 못하고 있다. 이에 따라 지방 자산가들의 부동산 투자수요도 수도권으로 집중되고 있

다. 특히 수도권 중에서도 서울지역 소재 건물에 대한 수요가 많다. 그리고 주택시장의 장기간의

침체로 인해 중소형 빌딩 시장의 수요가 크게 증가하였다.

중소형 빌딩의 공실률이 상승함에도 불구하고 매매가격이 강세를 보이는 현재 국면은 중장기

적으로 가격에 반영되어 매매시장에 영향을 미칠 것이다. 따라서 향후 잠재력이 있는 물건을 고

르기 위해서는 다음 사항을 반드시 체크해야 한다.

첫째, 건물 매입시 가장 중요한 것은 입지이다. 입지란 해당 건물이 위치하고 있는 장소

(location)를 말한다. 입지조건은 건물의 용도와 목적에 따라 다르게 작용한다. 중소형 건물의 경

우 현재 보다는 향후 개발 잠재력이 높은 지역의 물건을 고르는 것이 좋다. 예를 들면, 지하철

개통이 예정된 역세권 인근 지역이다. 입지가 좋은 건물은 자산가치가 증가속도가 빠르고 환금

성 측면에서도 유리하다.

둘째, 신축 건물보다는 낡고 건물관리가 안되어 있는 물건을 눈 여겨 봐야 한다. 새 건물일 경

우 토지비 뿐만 아니라 건축비가 가산되어 전체가격이 비쌀 수 밖에 없다. 입지는 괜찮은데 건

물이 노후되어 상대적으로 가격이 싼 건물은 리모델링이나 임차인의 교체를 통해 가치를 크게

증가시킬 수 있기 때문이다.

셋째, 건물 연면적 대비 토지면적이 큰 건물도 투자가치가 높다. 이러한 건물은 향후 증축 뿐만

아니라 재건축을 고려할 수 있기 때문이다.

넷째, 대로변에 접하면 제일 좋으나 도로 이면이라도 유동인구가 많은 지역의 물건에 투자해야

한다. 통상 1층이 건물 전체 수익률의 30% 이상을 차지하므로 1층의 내부구조와 임차업종의 종

류는 수익성측면에서 매우 중요하다. 수익성과 직결되는 1층 부분이 유동인구와 접하는 도로부

분과 좁게 접하거나 주차장 등으로 이용되어 효율성이 떨어진다면 아무리 위치가 좋다 하더라

도 수익성을 극대화 시키기는 어렵기 때문이다.

그리고 투자시기이다. 아파트의 경우 침체가 지속되어 바닥론이 거론되고 있을 정도로 수요자

우위의 시장이다. 따라서 매수자의 입장에서 저가 매물을 선택할 수 있는 좋은 기회이다. 반면에

건물시장은 수요자는 많지만 공급은 제한되어 있어 우량매물을 찾기가 어려운 상황이다. 따라

서 투자의 적정시기는 정해지 있지 않고 물건 자체의 투자가치를 보고 판단할 필요가 있다.

건물투자에 성공하기 위해서는 중장기 임대시장의 상황을 고려해야 한다. 금융위기 이후 공실

이 크게 늘어나면서 오피스 시장은 불안한 형국을 유지하고 있다. 서울지역은 향후 2016년까지

약 650만㎡의 오피스 공급이 예정되어 있어 오피스시장의 미래는 어두운 상황이다. 특히, 대형

오피스 공급이 본격화될 경우 임대선호도가 낮은 중소형 건물은 큰 타격을 받을 수 밖에 없다.

따라서, 중소형 건물 중 업무용보다는 상권이 형성된 지역의 근린생활용 건물이 투자유망하다.

우량 건물을 매수하기 위해서는 인내심을 가지고 핵심지역의 물건을 선별해야 투자에 성공할

수 있다. 건물을 매입하는 대부분의 사람들이 지역의 중개업소를 통해서 물건소개를 받는 것이

일반적이다. 이럴 경우 건물의 단점보다는 장점이 부각되어 건물의 적정가치를 파악하기가 어

렵다. 건물 매입시에는 반드시 객관적으로 투자조언을 할 수 있는 전문가 도움을 받는 것이 투

자 리스크를 줄이는 방법이다.

신한은행 이남수부동산팀장