volume unico tribunale di siena · di colle val d’elsa e del comune di poggibonsi). 1.5 -...

Fallimento 14/2016 Relazione valutativa del compendio immobiliare

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TRIBUNALE di SIENA SEZIONE PROCEDURE CONCORSUALI

REG. GEN. FALLIMENTI 14/2016

C

VALUTATORE

DOTT. ANDREA PETRENI……….

Volume Unico

REL

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Via dei Montanini n. 63 53100 Siena cell. 3395274210 tel. 0577282015 fax. 0577364795

P.I. 01335350524C.F.: PTRNDR74T14I726Y

mail: [email protected] pec: [email protected] website: www.studiopetreni.it

LA NUOVA EDILIZIA DI xxxxxxxxxxxxxxxxx


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TRIBUNALE CIVILE DI SIENA

RELAZIONE DEL CONSULENTE VALUTATORE GIUDIZIARIO

relativa alla valutazione di compendio immobiliare costituito da abitazione e

terreni (2 lotti distinti) nei comuni di Colle Val d’Elsa e Poggibonsi.

Il sottoscritto dottor Andrea Petreni con studio in Siena via dei Montanini n.

63, consulente estimatore iscritto all’albo dei consulenti tecnici d’ufficio

presso il tribunale di Siena e alla camera di commercio industria artigianato

e agricoltura al ruolo dei periti e degli esperti (categoria: attività varie; sub-

categoria 010), veniva nominato consulente stimatore del tribunale di Siena

in data 20 giugno e 27 settembre 2016 dal curatore fallimentare ragionier

Roberto Dragoni nella procedura concorsuale (fallimento) rubricata al

numero 14/2016 in ordine alla valutazione del compendio immobiliare

riconducibile al soggetto fallito.

Il sottoscritto, ricevuto l’incarico e presa visione degli atti custoditi

all’interno del fascicolo, ha provveduto ad effettuare ricognizioni in loco ed

idonee visure presso gli uffici del catasto e della conservatoria dei RR.II. di

Siena, presso gli uffici del comune di Colle di Val d’Elsa e presso la

soprintendenza per i beni architettonici di Siena; il tutto al fine di recepire

notizie e dati necessari a rispondere compiutamente al quesito posto.

Le risultanze ottenute, rispetto agli aspetti di competenza tecnica

(urbanistico/edilizi), sono state conseguite con l’ausilio dell’architetto Enrica

Burroni.

Per quanto sopra, ritenuto di aver acquisito tutti gli elementi conoscitivi ed

assunto le informazioni necessarie per l’espletamento dell’incarico, lo scrivente

e s p o n e

come appresso le risultanze delle indagini svolte e le conseguenti valutazioni.

TRIBUNALE CIVILE DI SIENA

Giudice delegato Valentina Lisi

Curatore fallimentare Roberto Dragoni

F A L L I M E N T O LA NUOVA EDILIZIA DI xxxxxxxxx


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2 LOTTI

FOGLIO 51 - PARTICELLA 525 sub. 4,7,12,14 - COLLE VAL D’ELSA

FOGLIO 44 - PARTICELLE 356,358,360,363,365,508 (sub. 1) - POGGIBONSI xxxxxxxxxxxx(1/1 proprietà)

ABITAZIONE IN PEEP AGRESTONE (COLLE VAL D’ELSA) E TERRENI (POGGIBONSI) COMUNE di COLLE V.E. (VIA MILANO N.11, LOC. AGRESTONE ) E POGGIBONSI (LOC. CASASTIERI - LA STROLA)

1 - DATI IDENTIFICATIVI

1.1 - Ubicazione

Il compendio di cui trattasi è costituito da 2 distinti lotti rispettivamente

costituiti da abitazione posta all’interno del Peep Agrestone di Colle di

Val d’Elsa (Si) e da terreni ubicati in località Casastieri - La Strolla nel

comune di Poggibonsi.

1.2 - Zona

La zona interessata dai due lotti di cui trattasi è nota come Val d’Elsa

ossia la valle del fiume omonimo, che nasce dal fianco occidentale della

Montagnola Senese fra Siena e Radicondoli, e confina a ovest con la Val di Cecina nel Volterrano, a

est con le prime propaggini del Chianti, a sud con la Val di Merse e a nord con il Valdarno.

- Localizzazione geografica Val d’Elsa


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1.3 - Collegamenti infrastrutturali

La Val d'Elsa si trova al centro della Toscana, con il baricentro a circa 40 km da Siena e da Firenze.

Tutti i collegamenti sono garantiti.

STRADE e AUTOSTRADE: la Val d'Elsa è

attraversata dal raccordo autostradale Firenze-

Siena; vi sono svincoli a Colle di Val d'Elsa e

Poggibonsi. Risulta facilmente raggiungibile

l’Autostrada A1 al casello di Firenze-Impruneta.

Il collegamento da e per la costa avviene

attraverso la ex strada statale 68 di Val Cecina,

ora strada regionale 68, che raggiunge Volterra e

termina a Cecina.

AUTOLINEE: la Valdelsa è collegata con

autobus di linea con Firenze e Siena e numerosi

sono i collegamenti giornalieri. Altri

collegamenti con autobus di linea sono attivi da

e per Volterra, San Gimignano, Casole d'Elsa e Radicondoli. Vi sono inoltre collegamenti con le

maggiori località italiane (tra cui Roma, Milano, Puglia e la Sicilia).

FERROVIA: la stazione è Poggibonsi, sulla linea ferroviaria Empoli - Chiusi. Colle di Val d'Elsa ha

una la linea ferroviaria che è stata dismessa nel 1993, dopo che il servizio passeggeri era già cessato

nel 1982.

SCALO AEREO: gli aeroporti più vicini sono quelli di Firenze, di Pisa e quello di Siena. Presso

Mensanello, lungo la strada statale 541 traversa Maremmana, in direzione Grosseto nel Pian

dell'Olmino, vi è l'aviosuperficie Mensanello.

Val d’Elsa rispetto ad alcune città italiane distanza dal bene oggetto della

relazione di stima

Arezzo 112 km

Perugia 132 km

Grosseto 101 km

Firenze 40 km

Roma 255 km

Pisa 100 km

- Articolazione geografica Val d’Elsa


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L’intera area valdelsana risulta territorialmente divisa in due zone: alta Valdelsa e bassa Valdelsa; la

prima è in provincia di Siena, con Poggibonsi come capoluogo (di cui fa parte anche Colle Val

d’Elsa); la seconda nella città metropolitana di Firenze, ed ha il suo capoluogo in Empoli. L'economia

è essenzialmente incentrata sul settore manifatturiero, prevalentemente nei centri più grandi situati

nella zona pianeggiante (Empoli, Castelfiorentino, Certaldo, Poggibonsi, Colle di Val d'Elsa,

Barberino Val d'Elsa); in fase di sviluppo il settore agricoltura, specialmente intesa come produzioni

di alta qualità, turismo verde e servizi connessi.

Il compendio in oggetto è rappresentato da 2 distinti lotti così articolati:

− abitazione in condominio sviluppata al piano terra e dotata di resedi esclusivi, con piano

seminterrato da destinare ad autorimessa e ripostiglio (con necessità di esecuzione di opere

di messa in pristino), edificata all’interno del Peep Agrestone del comune di Colle val d’Elsa;

− terreni in località Casastieri - La Strolla nel comune di Poggibonsi.

1.4 - Fungibilità

Il compendio non risulta complessivamente destinabile ad altre funzioni se non per quelle attuali, in

accordo con quanto previsto dalla normativa urbanistica vigente (regolamento urbanistico del comune

di Colle Val d’Elsa e del comune di Poggibonsi).

1.5 - Consistenza, descrizione e caratteristiche generali

Si tratta come detto di due lotti distinti localizzati rispettivamente nel comune di Colle Val d’Elsa e

nel comune di Poggibonsi. In particolare:

LOTTO 1 - FOGLIO 51 - PARTICELLA 525 SUB.4,7,12,14 - COLLE VAL D’ELSA

ABITAZIONE CORREDATA DI RESEDI ESCLUSIVI E SEMINTERRATO DA DESTINARE AD AUTORIMESSA

Le principali caratteristiche costruttive del fabbricato cui appartiene l’abitazione sono le seguenti:

struttura portante: struttura portante in cemento armato con tamponatura in laterizio faccia vista;

Localizzazione lotto 1 – Colle VE Localizzazione lotto 2 – Poggibonsi


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copertura: copertura in cemento

armato con manto in laterizio;

serramenti interni ed esterni: legno

e vetro doppio, con tapparelle

esterne;

utenze predisposte (attualmente

presenti gli allacciamenti alle reti

tecnologiche): fognatura pubblica, allaccio alla rete del metano, di energia elettrica ed acquedotto

comunale;

area esterna: area pertinenziale esclusiva sul lato anteriore e posteriore, definita da muretto

perimetrale munita di cancello; viabilità pedonale pavimentata e viabilità carrabile asfaltata a comune.

L’abitazione di cui trattasi, catastalmente corrispondente ai subalterni 4,12 (autorimessa, ripostiglio

e resede posteriore) e 7,14 (abitazione e resede anteriore), fa parte di lotto edificato negli anni ‘90

seppure con difformità costruttive che ne hanno determinato un lungo iter di “regolarizzazione

urbanistica”. L’abitazione di cui trattasi è accessibile dal piano terreno dal civico n.11 di via Milano

e risulta in testa al fabbricato appartenente al Peep Agrestone; la stessa è così articolata:

Panoramica edificio cui appartiene l’abitazione del lotto 1 – Colle VE


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Piano seminterrato - sviluppato entro la sagoma dell’edificio soprastante il piano è raggiungibile

esternamente dal resede esclusivo posteriore (sub.12) ed internamente tramite scala interna di

collegamento al piano terra (dove si trova l’abitazione di cui al sub.7); attualmente il piano

seminterrato (sub.4) non risulta urbanisticamente conforme.

- Panoramica seminterrato (stato non autorizzato)

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- Panoramica seminterrato

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Il piano seminterrato difatti, pur essendo urbanisticamente e catastalmente destinato ad autorimessa

e ripostiglio, risulta rifinito ed utilizzato quale ambiente abitativo (camera, tinello e magazzino)

seppure non abbia i requisiti di abitabilità. Esternamente è presente la porta basculante in metallo che

collega al resede posteriore (sub.12).

Il piano seminterrato risulta quindi dotato di finiture civili, con pavimentazione in gres e pareti

intonacate e pitturate in varie colorazioni oltre che munito di infissi interni, riscaldamento e punto di

presa e scarico acqua (lavatrice e lavello).

Piano terra - l’abitazione è accessibile da vialetto pedonale a comune su cui si affacciano gli ingressi

alle varie abitazioni tramite i rispettivi cancellini metallici di accesso, ognuno munito di campanelli

e cassetta della posta. Dal civico n.11 si ha accesso ad un ampio resede adibito a giardino, in cui

trovano collocazione il vialetto pavimentato che conduce all’ingresso dell’abitazione, aree verdi e

zone attrezzate (barbecue, versaux, fontanina, ecc). Alla fine del vialetto pavimentato si ha il

collegamento con il marciapiede che circonda l’abitazione su due lati e che garantisce l’accesso alla

scala esterna di sei scalini, opportunamente protetta da muretto perimetrale, che conduce al piano

abitativo (rialzato rispetto al resede). Dal resede si ha anche accesso ad un piccolo vano tecnico

ricavato nel sottoscala della struttura che collega all’appartamento del piano primo, di altra proprietà.

- Panoramica esterna seminterrato

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L’abitazione di cui trattasi (sub.7) è costituita da n.1 soggiorno cucina, n.1 bagno, n.1 disimpegno e

n.2 camere da letto; la stessa presenta tutte le finiture (pavimentazione, rivestimenti, sanitari,

tinteggiature con colorazione varia) e risulta ampiamente illuminata a mezzo di finestrature sui due

lati esterni esposti a nord, ovest ed est). L’unità di cui al sub.7 è collegata al sub.4 sottostante a mezzo

di scala interna posta nel soggiorno, attualmente adibito ad uso abitativo, seppure non autorizzato.

- Panoramica edificio

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L’abitazione presenta pavimentazione di colore grigio di formato 30x30 cm, fatta eccezione per il

bagno (che ha pavimentazione e rivestimento di colore marmorizzato, con balza decorata e formato

40x30 cm); il bagno, di ampie dimensioni e ben illuminato ed areato, è dotato di vasca idromassaggio,

doccia, lavandino, bidet e wc e vi trova collocazione la caldaia. La cucina ha rivestimento a parete di

colore grigio e formato 20x20 cm.

- Panoramica soggiorno e cucina

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- Panoramica bagno

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- Panoramica bagno

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- Panoramica camera

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Il fabbricato, nel suo complesso, risulta in buono stato conservativo e con aree condominiali a comune

ben mantenute ed inserite all’interno di ampie aree a verde pubblico. L’intero fabbricato risulta ben

distribuito, con tipologia edilizia bipiano e buona esposizione. Le condizioni igieniche dell’abitazione

risultano soddisfacenti; la stessa è. collegata alla rete di energia elettrica, alla rete del metano, alla

fognatura pubblica e garantito di approvvigionamento idrico (assicurato da allacciamento a pubblico

acquedotto).

Gli infissi interni risultano in normale stato conservativo. Gli infissi esterni (finestre e porta-finestre),

corredati da tapparelle in pvc, risultano in legno e vetro doppio e si presentano in sufficiente stato

manutentivo.I pavimenti, come significato nella descrizione dei singoli vani, si presentano integri ed

in sufficiente stato di manutenzione.

Il compendio immobiliare, come già detto in buono stato conservativo, ben si adatta alle attuali

richieste del mercato immobiliare. Pertanto, date le potenzialità e l’ubicazione, lo stesso potrà

sicuramente risultare di interesse commerciale stante anche la buona localizzazione geografica che lo

pone in area residenziale popolare nota come Agrestone. LOTTO 2 - FOGLIO 44 - PARTICELLE 356,358,360,363,365,508 (SUB. 1) - POGGIBONSI

TERRENI

- Panoramica camera

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Si tratta di terreni posti in località Casastieri/La Strolla nel comune di Poggibonsi, a sud est del

capoluogo (in direzione Castellina in Chianti) nei pressi di Campotatti/La Strolla.

I terreni di cui trattasi risultano recintati con rete metallica a maglia larga e dotati di cancello metallico

di colore rosso; gli stessi risultano a verde (solo in parte ortivo) e occupati da un piccolo manufatto

- Panoramica

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- Panoramica

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- Panoramica

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- Panoramica

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- Panoramica

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- Panoramica

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(box di cantiere), munito di tettoia precaria, accatastato ufficio1 e non regolare, adibito a rimessa e

magazzino. Il terreno è interessato da deposito di spazzatura, residui e suppellettili, di varia

provenienza e piccoli cumuli di detriti forse provenienti da attività di cantiere.

DIMENSIONIIMENSIONI2IMENSIONI2 NETTE ETTE (CALPESTABILI)CALPESTABILI) GENERALI ( )



PANO SEMINTERRATO

Garage (sub.4)3 mq. 35,00 altezza mt. 2,40

Resede (sub.12) mq. 16,00

Vano tecnico (sub.7) mq. 3,00

PIANO TERRA

Abitazione (sub.7)4 mq. 77,00 altezza mt. 2,67÷2,70

Resede (sub.14)5 mq. 105,00

66DIMENSIONI GENERALI

LOTTO 2 - FOGLIO 44 - PARTICELLE 356,358,360,363,365 E 508 SUB.1 - POGGIBONSI7

TERRENI

Terreno (P.356) mq. 3,00

1 Foglio 44 Particella 508 sub.1 2 Dimensioni (arrotondate) desunte da misurazione effettuata in loco. 3 Attualmente in uso improprio come tinello, deposito e camera 4 Compresa scala interna, conteggiata una sola volta 5 Compresa scala esterna 6 Misurazioni desunte da visure catastali 7 Il manufatto di cui al sub. 1 della particella 508, accatastata coattivamente, non viene considerato ai fini della stima vista la mancata regolarità urbanistica

- Panoramica

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- Panoramica

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Terreno (P.358) mq. 818,00



Terreno (P.365) mq. 205,00

2 - DATI CATASTALI

2.1 - Catasto Fabbricati LOTTO 1 - FOGLIO 51 - PARTICELLA 525 SUB.4,7,12,14 - COLLE VAL D’ELSA


Il compendio immobiliare oggetto di relazione di stima risulta così censito:

al Foglio di mappa 51 - comune di Colle Val d’Elsa (località Agrestone):

-Particella 525, Subalterno 4 graffato al 12, Categoria

C/6, Classe 2, Consistenza 39 mq, Sup.Catastale 36 mq,

Rendita Catastale euro 72,51

Come risulta da:− Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati

di superficie

− COSTITUZIONE del 18/12/1996 in atti dal 18/12/1996

(n.C01668.1/1996)

-Particella 525, Subalterno 7 graffato al 14, Categoria

A/2, Classe 2, Consistenza 4 vani, Sup.Catastale 89 mq,

Totale escluse aree scoperte 80 mq, Rendita Catastale euro 382,18

Come risulta da: − Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie

− COSTITUZIONE del 18/12/1996 in atti dal 18/12/1996 (n.C01668.1/1996)

Nel compendio è compreso un bene comune non censibile quale: − Sub. 17 quale VIABILITA’ PEDONALE E MECCANIZZATA

LOTTO 1

Superficie complessiva netta calpestabile P.1S mq 38,00

Superficie complessiva netta calpestabile P.T mq 77,00

Resedi mq 121,00

LOTTO 2

Terreni mq 1.066,00

- Estratto elaborato planimetrico (piano terra rialzato)

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Relativamente allo stato dei luoghi rinvenuto, si evidenzia che l’unità è parzialmente allineata.

Risultano discostamenti nell’utilizzo del piano P1s, attualmente ad uso abitativo.

I locali dovranno essere ripristinati ad uso autorimessa e ripostiglio come indicati in planimetria

catastale e come autorizzati dal comune di Colle Val d’Elsa8.

2.2 - Catasto Terreni e Fabbricati LOTTO 2 - FOGLIO 44 - PARTICELLE 356,358,360,363,365,508 (SUB. 1) - POGGIBONSI

TERRENI

Il compendio immobiliare oggetto di relazione di stima risulta così censito:

al Foglio di mappa 44 - comune di Poggibonsi (località Casastieri):

-Particella 356, Qualità INCOLT PROD, Classe unica, Consistenza 3,00 mq, R.D. Euro 0,01, R.A.

Euro 0,01

Come risulta da:− FRAZIONAMENTO del 27/03/2001 protocollo n. 37017 in atti dal 27/03/2001 (n. 66801.1/2001)

− Impianto meccanografico del 01/10/1971

-Particella 358, Qualità FU D ACCERT, Consistenza 818,00 mq,

8 Come di seguito specificato, l’unità è oggetto di ordinanza di messa in pristino da parte del comune

- Estratto planimetrie catastali (piano interrato e terra rialzato)


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Come risulta da: − VARIAZIONE D'UFFICIO del 22/11/2011 protocollo n.SI0133521 in atti dal 22/11/2011 (n.

1232.1/2011)9

− FRAZIONAMENTO del 27/03/2001 protocollo n. 37017 in atti dal 27/03/2001 (n. 66801.1/2001)

− FRAZIONAFRAZIONAMENTO del 09/06/1998 in atti dal 28/10/1998 (n. 123898.1/1998)

− FRAZIONAMENTO del 22/09/1989 in atti dal 11/11/1989 (n. 1139.3/1989)



-Particella 50810, Subalterno 1, Categoria C/2, Classe 3, Consistenza 40 mq, Rendita Catastale euro

140,48

Come risulta da:− COSTITUZIONE del 22/11/2011 protocollo n. SI0133522 in atti dal 22/11/2011 COSTITUZIONE

(n. 1960.1/2011)

-Particella 360, Qualità INCOLT PROD, Classe unica, Consistenza 22,00 mq, R.D. Euro 0,01, R.A.

Euro 0,01






-Particella 363, Qualità SEMINATIVO, Classe 4, Consistenza 18,00 mq, R.D. Euro 0,03, R.A. Euro

0,03




-Particella 365, Qualità SEMINATIVO, Classe 3, Consistenza 205,00 mq, R.D. Euro 0,58, R.A. Euro

0,58

Come risulta da:− FRAZIONAMENTO del 27/03/2001 protocollo n. 37017in atti dal 27/03/2001 (n. 66801.1/2001)




9 particella interessata da immobile urbano non ancora regolarizzato ai sensi del dl 78/2010.

10 Accatastato di ufficio.


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Relativamente allo stato dei luoghi rinvenuto, si evidenzia che i terreni risultano parzialmente

allineati; sulla particella 358 insiste difatti un manufatto accatastato coattivamente e non autorizzato

dal comune di Poggibonsi. Lo stesso, unitamente alla tettoia adiacente, sarà pertanto da rimuovere e,

successivamente, sarà necessario aggiornare gli elaborati catastali, con una spesa indicativa pari a €

500,oo.

Il compendio immobiliare (lotto 1 e 2 della presente relazione) risulta così catastalmente intestato: - xxxxxxxxxxxxx, nato a xxxxxxxxxxxx,C.F. xxxxxxxxxxxxxxxx - intera proprietà

3 - AGIBILITA’

Non rinvenuta.

4 - SISTEMA DELLE CONFORMITA’

4.1 - Conformità urbanistica

LOTTO 1 - FOGLIO 51 - PARTICELLA 525 SUB. 4,7,12,14 - COLLE VAL D’ELSA


La zona interessata è posta in zona A.1.22 - Agrestone, con possibilità di intervento sull’edificato

esistente fino alla tipologia di intervento “rq2”, ai sensi dell’art.109 delle NTA

- Estratto mappa catastale

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La normativa del R.U. recita quanto segue: Art. 109 Aree da sottoporre ad interventi di riqualificazione

1. Sono edifici, complessi e spazi aperti per i quali si rende necessaria un'operazione generale di riqualificazione allo scopo dimigliorarne l'assetto morfologico, tipologico e materico.In tali aree si applicano le seguenti prescrizioni.Gli interventi di frazionamento negli edifici residenziali non dovranno comportare la realizzazione di unità immobiliari conSuperficie Utile inferiore a 60 mq.; potranno essere concesse deroghe a tale limite, in sede di valutazione del progetto, quando lasuperficie complessiva dell'unità immobiliare da suddividere sia inferiore a 120 mq. o comunque si dimostri impossibile rispettare illimite minimo di 60 mq. per tutte le unità frazionate; in quest'ultimo caso la deroga è concessa relativamente ad una sola unitàimmobiliare; condizione comunque indispensabile alla concessione di tale deroga e che in tale caso l'intervento di frazionamentonon comporti la modifica sostanziale del sistema dei collegamenti verticali e delle aperture esistenti.Gli interventi di cambio di destinazione d'uso non dovranno comportare la realizzazione di unità immobiliari con Superficie utileinferiore a 42 mq;2. In tali aree da sottoporre a riqualificazione sono previsti e consentiti, oltre agli interventi di manutenzione ordinaria emanutenzione straordinaria, i seguenti interventi:Omissis4. rq2 - interventi di ristrutturazione edilizia così come definiti al precedente art. 106 e con le seguenti precisazioni:a) Gli interventi sugli spazi aperti dovranno essere finalizzati al ridisegno generale degli elementi costitutivi;b) La realizzazione di pensiline è consentita nella misura massima del 5% della Superficie coperta dell'immobile sul quale vengonoapposte;c) i nuovi volumi ricostruiti nell'ambito delle operazioni definite al punto d4) del precedente art. 106, si intendono anch'essi qualivolumi secondari, per tali interventi non è richiesto il rispetto delle distanze minime dai confini e dai limiti di zona.d) il rialzamento del sottotetto così come previsto al punto d.6 del precedente art. 106 è ammesso solo nei casi in cui l'altezza minimaoriginaria del locale da rendere abitabile sia pari ad almeno cm. 170.e) è consentita la realizzazione e/o ampliamento di un livello interrato di altezza interna massima pari a 250 cm., se posto all'internodella proiezione del perimetro dell'edificio stesso e con solo accesso interno; nel rispetto di quanto previsto all'art. 34 comma 10 delCapo II del presente Regolamento.f) sono ammessi interventi che prevedano un aumento della superficie netta di pavimento ma che non alterino i volumi esistenti;g) nei fabbricati a destinazione produttiva, così come definiti al precedente art.62, è ammesso "una tantum" l'incremento dellasuperficie netta di pavimento fino ad un massimo del 10% di quella esistente e senza alterare i volumi esistenti per quelli classificatirq2a e fino ad un massimo del 20% per quelli classificati rq2b;Omissis

LOTTO 2 - FOGLIO 44 - PARTICELLE 356,358,360,363,365,508 (SUB. 1) - POGGIBONSI

TERRENI

- Estratto di RU


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La zona interessata è posta in zona agricola “E” ai sensi del RU e “Area funzione agricola” ai sensi

del Piano Operativo adottato11.

La normativa attuale del R.U. fa riferimento agli art. 40-52 delle NTA che recitano quanto segue: Art. 42 Nuove costruzioni

1. Nelle zone agricole, la realizzazione di nuovi volumi è consentita esclusivamente per i seguenti tipi di intervento:- costruzione di nuovi annessi per imprenditori agricoli, come previsto all′art. 4 del D.P.G.R. 09/02/2007 n.5/R e s.m.i.- costruzione di annessi agricoli per soggetti diversi dagli imprenditori agricoli, come previsto all′art. 6 del D.P.G.R. 09/02/2007n.5/R e s.m.i.- installazione di manufatti precari stagionali come previsto all′art. 7 del D.P.G.R. 09/02/2007 n.5/R e s.m.i.- realizzazione di serre come previsto all′art. 8 del D.P.G.R. 09/02/2007 n.5/R e s.m.e i.- costruzione di annessi agricoli non soggetti al rispetto delle superfici minime fondiarie o eccedenti le capacità aziendali comeprevisto all′art. 5 del D.P.G.R. 09/02/2007 n.5/R e s.m.i.- realizzazione di volumi tecnici interrati per interventi relativi agli impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili a serviziodelle abitazioni.Quando le vigenti leggi e strumenti urbanistici consentono la realizzazione di annessi agricoli, gli stessi dovranno essere localizzatipreferibilmente nelle aree di pertinenza di edifici esistenti, accanto ad una strada esistente, con le facciate più lunghe disposteparallelamente alle curve di livello e schermate con essenze autoctone, preferibilmente sempreverdi. Dovranno essere rispettati icaratteri morfologici e paesaggistico ambientali del sito (alberature di pregio da conservare, percezione dai punti di vista principali,rapporto con la viabilità storica). Al fine di ridurre l′impatto visivo, dovrà essere opportunamente sfruttata la eventuale presenza didislivelli, scarpate, colture, filari di alberi, arbusti o siepi, con possibilità di integrare tali elementi con quinte di vegetazione dinuovo impianto.2. La ricostruzione di un fabbricato ridotto in stato di rudere è consentita quando la scheda di rilevamento allegata al R.U.documenta lo stato di fatto del manufatto in questione, le caratteristiche e le dimensioni originarie e stabilisce altresì le modalitàdella ricostruzione. Le schede di rilevamento del patrimonio edilizio esistente cui si fa riferimento possono essere adeguate emodificate esclusivamente mediante variante al R.U..Art. 43 Costruzioni precarie

1. Le costruzioni precarie di cui al presente articolo comprendono:a) i manufatti precari di cui all′art. 41, comma 8, della L.R. 1/2005;b) gli annessi agricoli, di cui all′art. 41, comma 5, della L.R. 1/2005, destinati all′agricoltura esercitata da soggetti diversi dagli IAPcioè quelli necessari per l′agricoltura amatoriale e per le aziende agricole che non raggiungono le superfici fondiarie minime di cuiall′art. 2 del D.P.G.R. 5/R/2007.2. I manufatti precari di cui alla precedente lettera a) sono consentiti esclusivamente nel rispetto di quanto stabilito all′art. 7 delD.P.G.R. 09/02/2007 n.5/R e s.m.i. e con le seguenti, ulteriori prescrizioni:- Gli annessi dovranno essere costruiti sia nelle parti strutturali che nelle finiture esclusivamente in legno;

11 Il Consiglio comunale di Poggibonsi, con propria Delibera n. 23 del 28 giugno 2018 ha adottato il nuovo Piano Operativo con contestuale Variante al Piano Strutturale, di cui alla LR 65/2014.

- Estratto di RU


19


- Non sono consentiti servizi di bagno e cucina, né altre strutture e impianti legati allo svolgimento di funzioni diverse da quelleproduttive agricole.Per gli annessi precari non è consentita la esecuzione di opere di ancoraggio, pavimentazione interna né di sistemazione esterna chemodifichino permanentemente lo stato dei luoghi o in cui sia previsto l'uso del cemento, ancorché non armato.3. Gli annessi agricoli di cui alla precedente lettera b) sono così classificati:Tipo 1 - con superficie fino a mq. utili 15 e altezza utile interna massima di ml. 2,40.Tipo 2 - con superficie fino a mq. utili 25 e altezza utile interna massima di ml. 2,40.Tipo 3 - con superficie fino a mq. utili 30 e altezza utile interna massima di ml. 3,00.4. Gli annessi di cui alla lettera b) dovranno essere realizzati, sia nelle parti strutturali che nelle finiture, esclusivamente in legnoverniciato del colore da concordare con l′Amministrazione Comunale. Non sono consentiti servizi di bagno e cucina, né altrefunzioni legate in qualsiasi modo alla residenza.Per gli annessi agricoli di cui al presente comma è consentita la pavimentazione interna esclusivamente in terra battuta o assito dilegno, mentre non sono consentite opere di sistemazione esterna che modifichino permanentemente lo stato dei luoghi o in cui siaprevisto l'uso del cemento, ancorché non armato.Non è altresì consentito l′allacciamento alla rete di distribuzione dell′energia elettrica. Le eventuali necessità in tal senso potrannoessere soddisfatte mediante la installazione di gruppi elettrogeni privati.Le superfici minime per la realizzazione degli annessi di cui sopra sono indicate al successivo art. 44, commi 3 e 5.OmissisIl manufatto di cui alla particella 508 non è autorizzato e sarà pertanto da rimuovere.

4.2 - Conformità edilizia

LOTTO 1 - FOGLIO 51 - PARTICELLA 525 SUB. 4,7,12,14 - COLLE VAL D’ELSA


Il compendio immobiliare non risulta pienamente allineato ai titoli abilitativi rinvenuti presso l’ufficio

tecnico del comune di Colle di Val d’Elsa. Il fabbricato di cui fa parte l’unità immobiliare oggetto di

relazione estimativa è stato edificato e reso conforme dal punto di vista volumetrico in applicazione

dei seguenti titoli abilitativi:

• Piano PEEP- lotto n.8/C, concessione 95/21 del 1995;

• Sanatoria 16/95 revocata e rinnovata con la pratica 73/9812;

• Concessione edilizia 21/95 revocata e rinnovata con pratica 107/98 e variante 40/99;

• DIA 22/03/1996, pratica 171/96 variante in corso d’opera inerente alla sola unità abitativa di

cui trattasi ed intestata al sig. xxxxxxxxxxxx.

L’intero fabbricato è stato oggetto di violazione edilizia del 1994, revoche delle concessioni rilasciate

e ordinanze di sospensione lavori e messa in pristino13 a causa di una difformità iniziale con

realizzazione di maggiore cubatura rispetto a quanto assentito oltre a variazioni della destinazione

d’uso riferite alla sola unità di cui trattasi.

Rispetto ai titoli rinvenuti, relativamente all’unità immobiliare in oggetto, si evidenziano

incongruenze ( piano seminterrato) ed in particolare:

12 Sanatoria con cui è stata “regolarizzata” ai fini della commerciabilità la difformità iniziale inerente l’intero edificio come da ordinanza n.10 del 01/02/1996 e pagamento della relativa sanzione amministrativa. La sanatoria giurisprudenziale è una procedura atipica non fondata sul presupposto della doppia conformità, introdotto con l’art. 13 della L. 47/85. 13 Ordinanze n. 39/94, 91/95, 10/96, 6/17.


20


• il piano seminterrato è adibito ad uso abitativo (camera da letto e tinello) seppure non abbia i

requisiti di legge (per altezza e rapporto aero illuminante) e non risulti autorizzato con tale

fine;

• è presente tramezzo interno non autorizzato (a divisione dell’attuale tinello dal deposito che

affaccia sull’esterno tramite porta basculante);

• sono presenti finiture interne ed impianti per uso civile (riscaldamento).

Si evidenzia che nel 2016, a seguito di sopralluogo dei vigili urbani del comune, avvia il procedimento

ai sensi dell’art.7 della L 241/90 per le difformità riscontrate nel piano seminterrato dell’unità

immobiliare in oggetto; è stata quindi emessa ordinanza di messa in pristino n.6 del 01/02/2017 che

prevede14 “la messa in pristino dei locali posti al piano seminterrato attualmente utilizzati come vani

di civile abitazione mediante la rimozione degli arredi, la demolizione del tramezzo di divisione nel

locale autorimessa e l'utilizzo dei locali conformemente alla destinazione concessa (autorimessa e

ripostiglio)”.

Detta procedura richiederà una spesa indicativa di € 10.000,oo oltre eventuali sanzioni.

E’ inoltre da evidenziare che, in base a misurazioni effettuate in loco, l’altezza interna del piano terra

(abitazione) è in alcuni punti pari a 2,67 cm e non 2,70 come minimo stabilito per legge; tale

condizione non rispetta l’altezza minima abitabile di legge.


TERRENI

I terreni sono interessati da manufatto accatastato coattivamente (p.508 sub.1). Lo stesso andrà

rimosso con messa in pristino dei luoghi per una spesa indicativa di € 1.000,oo.

I terreni risultano in parte occupati da scarti di lavorazione edile (rifiuti anche speciali) i quali

dovranno essere rimossi con conseguente bonifica dell’area.

4.3- Conformità impianti



L’unità immobiliare oggetto di relazione di stima è dotata dei seguenti impianti:

elettrico;

idricosanitario;

riscaldamento.

Per gli impianti dell’unità in oggetto non sono state rintracciate le certificazioni di conformità.


TERRENI

14 Entro il termine di 90 gg con lavori ancora non realizzati ma da realizzare a cura del futuro eventuale acquirente.


21


Il manufatto (da rimuovere) è provvisto di impianti (non funzionanti) cui non risultano presenti

certificazioni.

5 - CONVENZIONI E VINCOLI

5.1 - Convenzioni Urbanistiche



È presente convenzione urbanistica del 1 giugno 1994, rep. 6.436, del Segretario comunale dr. Pier

Luigi Andreini relativa alla cessione in proprietà di aree del PEEP Agrestone ai sig.ri

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.


TERRENI

Non presente.

5.2 - Vincoli

Le aree interessate dal Lotto 1 e 2 non risultano assoggettate a vincoli né ambientali né paesaggistici.

6 - PREGIUDIZI

6.1 - Provenienza/Storico LOTTO 1 - FOGLIO 51 - PARTICELLA 525 SUB. 4,7,12,14 - COLLE VAL D’ELSA


Il compendio sopra identificato risulta di piena proprietà per la quota di 1/1 di xxxxxxxxx (c.f.

xxxxxxxxxxx) per essere pervenuto allo stesso giusto i seguenti atti:

- atto di divisione tra i comproprietari del 9.7.1997 repertorio n. 13400-4640 ai rogiti del notaio

Mandarini, trascritto a Siena il 25.7.1997 al n. 4050 registro particolare;

- precedentemente per atto del Segretario comunale del 1.6.1994 repertorio n. 6436, trascritto il

12.7.1994 al n. 3256 del R.P.

Si segnalano importanti prescrizioni contenute nel sopracitato atto di convenzione del 1.6.1994 (rep.

6.436) inerente la prelazione dell’amministrazione comunale, i vincoli di liquidabilità e locazione. La

predetta convenzione, allegata alla relazione di stima, ne forma parte integrante e sostanziale

6.2 - Iscrizioni e trascrizioni

Sui beni oggetto di relazione tecnica di stima insistono le seguenti iscrizioni, trascrizione, patti e

vincoli:

- iscrizione ipotecaria n. 3228 R.P. del 5.11.2004, a favore della Banca Toscana Intesa S.p.A., accesa

a garanzia della restituzione di un mutuo di originari Euro 200.000,00, totale di euro 400.000,00,

concesso con atto a rogito del Notaio Pacini in data 3.11.2004, repertorio n. 8341, anni 10;

- iscrizione di ipoteca legale n. 1136 R.P. del 10.6.2009, a favore di Equitalia Gerit spa per un totale

di euro 222.577,22;


22


- trascrizione di verbale pignoramento esattoriale del 29.4.2013 al n. 2120 del R.P., a favore di

Equitalia Centro spa;

- trascrizione di verbale pignoramento immobili del 27.01.2014 al n. 444 del R.P., a favore della

banca Monte dei Paschi di Siena spa;

- trascrizione di sentenza dichiarativa di fallimento del Tribunale di Siena del 26.2.2016rep. n. 14,

trascritta a Siena il 10.5.2016 al n. 2685 del registro particolare.


TERRENI

6.3 - Provenienza/Storico

Il compendio sopra identificato risulta per la proprietà per la quota di 1/1 di xxxxxxxxxxxxx

(c.f. xxxxxxxxxxx) per essere pervenuto allo stesso giusto i seguenti atti:

- atto di compravendita del 20.11.2002 repertorio n. 55114.14897 ai rogiti del notaio Pescatori,

trascritto a Siena il 22.11.2002 al n. 7687 registro particolare;

- atto di compravendita del 20.4.2001 repertorio n. 90.220.8512 ai rogiti del notaio Dinolfo, trascritto

a Siena il 24.4.2001 al n. 2570 registro particolare;

- atto di compravendita del 5.10.1999 repertorio n. 79.882.7458 ai rogiti del notaio Dinolfo, trascritto

a Siena il 7.10.1999 al n. 5211 registro particolare;

- decreto di trasferimento emesso dal Giudice del Tribunale di Siena il 24.10.1992 trascritto il

28.10.1192 al n. 4679 del registro particolare.

6.4 - Iscrizioni e trascrizioni

Sui beni oggetto di relazione tecnica di stima insistono le seguenti iscrizioni, trascrizione, patti e

vincoli:

- iscrizione di ipoteca legale n. 1136 R.P. del 10.6.2009, a favore di Equitalia Gerit spa per un totale

di euro 222.577,22;

- trascrizione di verbale pignoramento esattoriale del 29.4.2013 al n. 2120 del R.P., a favore di

Equitalia Centro spa; grava solo sul Catasto fabbricati foglio 44 particella 508 subalterno 1;

- trascrizione di sentenza dichiarativa di fallimento del Tribunale di Siena del 26.2.2016rep. n. 14,

trascritta a Siena il 10.5.2016 al n. 2685 del registro particolare;

- servitù di passo pedonale e carrabile indicata nell’atto a rogito del notaio Dinolfo del 2001 rep.

90.220 sopra indicato.

6.5 - Situazione locativa

Il compendio immobiliare oggetto di relazione di stima, risulta:

- LOTTO 1) attualmente occupato dal fallito e dalla propria famiglia;

- LOTTO 2) attualmente occupato dal fallito.


23


7 - DIVISIBILITA’

In base alle considerazioni di cui sopra, ai fini commerciali, nell’ambito della procedura di vendita,

si ritiene che non vi siano i presupposti per dividere il compendio oggetto di indagine valutativa come

descritto in precedenza:

- lotto 1 - foglio 51 - particella 525 sub.4,7,12,14 - Colle val d’elsa

abitazione corredata di resedi esclusivi e seminterrato da destinare ad autorimessa;

- lotto 2 - foglio 44 - particelle 356,358,360,363,365,508 (sub. 1) - Poggibonsi

terreni e fabbricato accatastato coattivamente;

8 - VALUTAZIONE ESTIMATIVA LOTTO 1 - FOGLIO 51 - PARTICELLA 525 SUB. 4,7,12,14 - COLLE VAL D’ELSA


Come si calcola il valore degli immobili è tema indubbiamente difficile. Tema difficile per il presente

(valore attuale) ed ancor di più difficile per il passato (valore iniziale, riferito ad anni). Gli studi

anteriori in materia, prevalentemente teorici, consistono in poco accessibili trattati di estimo, i quali

insegnano che la stima di un immobile può avvenire coi metodi di capitalizzazione del reddito o della

stima diretta del valore dell’area e del costo di costruzione. Tuttavia non trovandomi d’accordo sulla

terminologia da attribuire ai citati metodi di stima (analitica e sintetica) né sull’ammissibilità di

utilizzazione contemporanea dei due suddetti metodi, lo scrivente utilizzerà il metodo di stima

analogico-comparativo basato sulla ricerca di valori di mercato noti per immobili analoghi per qualità

e posizione rispetto a quello oggetto di stima; su tale metodo si basa sia il sistema fiscale attuale, sia

tutto lo sviluppo delle regole estimative elaborate nei testi di estimo (vedere “Rivista del consulente

tecnico” Maggioli editore - “Lezioni di estimo civile e rurale” edizioni Italiane - “Come si stima il

valore degli immobili” Marina Tamborrino - “ Note introduttive allo studio del campo di variabilità

della stima” Rivista genio rurale), nonché i valori indicati dall’osservatorio del mercato immobiliare

presso l’agenzia del territorio.

Tuttavia, a fronte delle particolari caratterizzazioni geografico-funzionali del compendio in oggetto,

è indiscutibile e necessario, al fine di ottenere una valutazione il più possibile aderente agli attuali

volumi finanziari delle compravendite immobiliari, considerare anche la complessa ed ormai

consolidata situazione economica italiana. La crisi economico finanziaria attuale, accompagnata da

una incisiva tassazione sugli immobili ha inciso profondamente sul mercato immobiliare. Secondo i

dati diffusi dai principali osservatori immobiliari le compravendite di immobili sono scese nel primo

trimestre 2014 del 7,8% (con una ulteriore caduta rispetto al pessimo analogo periodo del 2012/13)

ed il trend, è indubbio che proseguirà per tutto il 2019 (il 2015/2016 ha registrato compravendite in

crescita di circa 50mila unità, verso quota 470mila, ma con prezzi ancora in calo del 3% circa. Nel


24


dettaglio il calo delle quotazioni, comunque inferiore rispetto agli anni passati, è stimato in -2,9% per

le abitazioni, -3,1% per gli uffici e -2,6% per i negozi.).

La previsione per il 201915 riguarda la prosecuzione della flessione dei prezzi ma su ritmi meno intensi

rispetto agli ultimi anni. Anche rispetto alle locazioni gli osservatori stimano un leggero

miglioramento sia per quanto riguarda i contratti conclusi che per la prosecuzione della tendenza alla

stabilizzazione dei canoni.

Per la stima del compendio ci siamo avvalsi del contributo di operatori della piazza, dell’analisi degli

annunci economici della zona e della consultazione dell’osservatorio dell’agenzia del territorio.

In pratica riteniamo che il compito del consulente estimatore giudiziario, ed è il procedimento che

seguiamo, sia quello di documentarsi il più possibile sui prezzi praticati in zona attraverso stampa,

contatti con operatori, osservatori specializzati, ma di attuare poi una mediazione personale fondata

sulla propria esperienza e sul proprio buon senso, relativamente allo specifico immobile oggetto di

valutazione.

Solo l’esperto valutatore saprà, in piena coscienza e con l’ausilio della propria esperienza, attribuire

un giusto ed equo valore al bene tenendo conto di una serie di fattori che sono peculiari e caratteristici

del bene in questione come ad esempio la situazione alla data del sopralluogo.

E non si può non tenere conto della dimensione e pezzatura del bene, delle sue dotazioni; della

ubicazione intesa, sia come zona in rapporto all’abitato, sia come posizione particolare dell’immobile;

degli affacci e dei confini; dell’epoca di costruzione; dello stato di conservazione e manutenzione;

15 Negli ultimi mesi si sono rafforzati i segnali di vitalità del mercato immobiliare che si erano iniziati a manifestare a partire dalla metà dello scorso anno. Il miglioramento della situazione macroeconomica, associato all’eccezionalità delle misure di politica monetaria adottate dalla Banca centrale europea, hanno avuto un effetto positivo sulla fiducia delle famiglie e sul sistema bancario. Si tratta di elementi centrali nell’orientamento delle dinamiche del settore immobiliare, specie in una fase in cui la precarietà delle condizioni reddituali di molti nuclei familiari non può considerarsi esaurita. Tuttavia, in un contesto fortemente segnato dagli effetti della crisi, il processo di risalita del mercato, sia in termini di compravendita sia in termini di prezzi, non potrà che essere graduale. È bene, al proposito, non farsi illusioni: nessuna crescita travolgente è alle viste, niente di riconducibile alla prepotente ascesa che ha caratterizzato buona parte dello scorso decennio, il cui lascito rappresenta ancora oggi un problema destinato ad influenzare in misura rilevante l’operatività dei prossimi anni. L’eccesso di credito che ha alimentato il mercato immobiliare trova, infatti, fedele rappresentazione alla voce incagli e sofferenze che le banche sono costrette a fronteggiare mediante robusti accantonamenti. Il difficile smaltimento delle scorie accumulate finisce inevitabilmente per ridurre il sostegno al comparto immobiliare, anche se non mancano istituti che, stimolati dalla rilevante redditività garantita dagli attuali spread, sono finalmente tornati su posizioni espansive. È, dunque, in questa situazione ancora critica che si inserisce la prospettiva di risalita delle transazioni immobiliari, la cui intensità non sarà tale da impedire, almeno nell’immediato, ulteriori arretramenti dei valori. L’assenza di prospettive di rivalutazione, associata alla debolezza reddituale degli immobili in locazione e all’accresciuta gravosità del carico fiscale, finiscono inevitabilmente per accentuare le difficoltà del settore. Se non vi sono dubbi che per l’immobiliare si sia aperta una nuova fase, pare altrettanto evidente che il percorso di risalita di preannuncia lungo e a tratti tortuoso. Luca Dondi Direttore commerciale di Nomisma


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delle destinazioni d’uso attuali ed eventuali; della situazione amministrativo/urbanistica; dei

collegamenti e degli accessi; dello stato di fatto e di diritto del bene, della situazione dei servizi e

della qualità della vita nella zona in cui il bene è situato; della potenzialità del bene in rapporto alla

situazione urbanistica del singolo lotto e dell’area circostante.

Non ultima poi, la situazione contingente del mercato16, assume una valenza fondamentale,

particolarmente all'attualità.

16 In Italia la ripresa delle compravendite immobiliari residenziali nel corso del 2016 è andata consolidandosi, prendendo avvio dai comuni capoluogo di provincia per poi propagarsi alle aree limitrofe. Secondo i dati Nomisma, complessivamente le compravendite di abitazioni registrate in Italia nel corso del 2016 sono state 528.865, con un incremento del 18,9% rispetto al 2015, tornando su livelli di poco inferiori rispetto a quelli del 2011. Sul fronte degli immobili per le imprese (uffici, laboratori e capannoni), il 2016 ha rappresentato, per l’intero mercato italiano, l’anno di inversione del trend, con un aumento significativo annuo dei contratti pari al 17% a/a. L’inversione di tendenza è stata alimentata dai segmenti terziario e industriale, con un aumento dei contratti nell’ultimo anno che contrasta il calo registrato nel 2015, mentre, in analogia con quanto rilevato per il segmento residenziale, procede al ripresa del mercato delle compravendite dei negozi, con tassi che tendono di anno in anno ad irrobustirsi. Sul fronte dei prezzi, invece, le aspettative di stabilizzazione non si sono concretizzate, evidenziando ancora una flessione media dei prezzi del 2% nel 2016. Percentuale che va ad aggiungersi al crollo di oltre il 20% accumulato a partire dal 2008. Secondo Nomisma, le cause sono da ricercarsi soprattutto nel perdurante eccesso di offerta, oltre che nella debolezza della domanda. Quest’ultima, infatti, è legata per il 60% al credito bancario e potrebbe di conseguenza subire il contraccolpo di eventuali crisi nel settore, in questo momento molto esposto all’andamento dei mercati. Inoltre, manca ancora, soprattutto in provincia, la componente di acquisto per investimento. Per quanto riguarda il comparto residenziale, le transazioni stanno crescendo anche nei primi mesi del 2017 e Nomisma si attende che le compravendite proseguano anche nei prossimi mesi, anche se è ancora difficile capire con quale intensità. La società ha fissato per fine anno una stima pari a 565 mila scambi. Segnali confortanti arrivano comunque dalla riduzione dei tempi medi di vendita – che registrano un moderato miglioramento nella velocità di assorbimento delle abitazioni in vendita – e da una lieve contrazione dello sconto medio praticato. A titolo esemplificativo, per le abitazioni usate la media è scesa a poco più di 8 mesi contro gli 8,7 del 2016 e i 10 raggiunti all’apice della crisi, ma sono ancora lontani i 5 mesi del 2008. Discorso analogo per gli sconti effettuati in fase trattativa: la differenza tra prezzo richiesto e prezzo finale si riduce infatti dal 17,6% al 16,2% medio nell’ultimo anno, ma era pari al 10,7% nel 2008. Il riflesso delle dinamiche del mercato immobiliare può essere desunto anche dall’analogia dell’andamento delle compravendite con l’aumentata incidenza della componente sostenuta da credito sul totale delle transazioni, che, come citato prima, è arrivata ad attestarsi su valori prossimi al 60%. Il balzo in avanti delle transazioni rilevato nel 2016 è stato di gran lunga superiore alle attese e ha interessato in maniera diffusa l’intero territorio nazionale e la totalità dei comparti immobiliari.

Se sul fronte delle quantità si è registrato il terzo anno consecutivo di crescita, con riferimento ai prezzi, invece, non si è ancora manifestata l’inversione del ciclo deflattivo: la relazione tra valori e quantità registrata nei precedenti cicli immobiliari, quando la ripresa dei prezzi seguiva di 1 o al massimo 2 anni la risalita delle compravendite, non trova riscontro nel contesto attuale. Tale andamento anomalo del ciclo immobiliare può essere spiegato da un’eccessiva rigidità dell’offerta, che per lungo tempo ha mantenuto prezzi elevati che non incontravano le possibilità di spesa dal lato della domanda. Al dimezzamento del numero di compravendite non è, infatti, corrisposto un coerente aggiustamento dei valori e, ciò ha creato le premesse, di fatto, per una prolungata fase di contrazione dei prezzi. Alla luce di tali considerazioni, le attese per il 2017-2018 di Nomisma si riassumono in un’ulteriore diminuzione dei valori, che dovrebbe essere più marcata per gli uffici (-1,5%) rispetto ad abitazioni e negozi (-0,9%). L’intensità del calo dovrebbe mostrarsi più contenuta nel 2018, con arretramenti inferiori al punto percentuale in tutti i comparti, per poi progressivamente esaurirsi nel 2019, almeno per i settori residenziale e commerciale, mentre il comparto direzionale è atteso scontare un’ulteriore flessione.


26


Si tratta di tutti fattori che devono essere tenuti in conto e che sono stati anche in questo caso tenuti

in conto. Questi fattori però non sono riconducibili ad una formula matematica e pertanto la

componente soggettiva di valutazione resta ineliminabile.

Le stime che seguono tengono pertanto conto di tutti questi fattori per poi giungere a conclusioni

adattabili solo al bene oggetto di stima. Le stime che seguono devono in ogni caso intendersi a corpo

e non a misura.

I calcoli effettuati in base alla superficie del bene servono a stabilire l’ordine di grandezza della

valutazione ma non la stima definitiva che, ripetiamo, deve considerarsi a corpo e non a misura.

In particolare, è bene sottolineare positivamente le potenzialità utili a dimostrare la validità

dell’investimento. Invero è, come già evidenziato, che il compendio immobiliare risulta

morfologicamente funzionale ed in sufficiente stato manutentivo; inoltre, lo stesso, per dimensioni e

funzionalità, ben si adatta alle esigenze di soggetti alla ricerca di opportunità immobiliari, anche come

investimento da porre a reddito.

Ai fini della stima del valore dell’immobile ci si avvale del calcolo della superficie commerciale

vendibile, che rappresenta il parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni

patrimoniali degli immobili. Tale parametro è calcolato dalla somma delle singole superfici che

- Panoramica esterna

-


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compongono l’unità immobiliare, ognuna delle quali ponderata ed eventualmente ricalcolata, tramite

apposito coefficiente di riduzione, in funzione della oggettiva destinazione.

Destinazione Condizione Superficie utile netta

mq

Superficie utile lorda mq17

Coefficiente Superficie Commerciale mq

Piano seminterrato normale 38,0 43,7 0,30 13,11 Piano terra normale 77,0 88,55 1 88,55 Resede esclusivo normale 121,0 --- 0,10 12,10 Totale --- --- --- 113,76

Alla stregua di quanto sopra, presi in considerazione i valori medio/bassi risultanti da compravendite

similari ed in assenza di effettive similitudini dedotti i previsionali valori economici, si ottengono le

seguenti valutazioni riferite alla porzione di abitazione posta nel comune di Colle Val d Elsa in località

Agrestone. Si evidenzia che nella zona, mediamente, il prezzo richiesto per un’abitazione in vendita

è pari a 1.800÷2.200 €/mq di superficie commerciale. Secondo i dati ufficiali dell' OMI, i prezzi per

la destinazione residenziale di tipo economico (in normale stato manutentivo), sono compresi tra 950

€/mq e 1.400 €/mq fino a 1.650 €/mq per le abitazioni civili e 2.600 €/mq per i villini (considerando

come riferimento la superficie lorda commerciale). Vista la tipologia dell’unità in oggetto (peep), la

posizione in testa (con tre lati esterni finestrati) e la presenza di ampio giardino, il valore unitario è

determinato in 1.900,00 €/mq. Si ha pertanto la seguente valutazione di stima:

Abitazione, resedi, garage €./mq 1.900,oo x mq. 113,76 tot €. 216.144,oo (sub.4 ,7,12,14)

ARROTONDATO PER DIFETTO

TOTALE EURO 216.100,oo (duecentosedicimilacento/oo)

Alla risultanza ottenuta, come sopra determinata, è stato applicato idoneo coefficiente di

deprezzamento stante le particolari condizioni economiche nazionali e locali nonché la situazione

urbanistica che connota il fabbricato (lotto 8c del Peep Agrestone) e l’unità abitativa di cui trattasi in

particolare. Conseguentemente, determinato il valore della piena proprietà, si ritiene necessario

applicare un abbattimento (complessivo) forfettario pari al 30 %.

L’applicazione di tale coefficiente decurtativo risulta necessaria per equilibrare alcuni aspetti nocivi,

alla veloce e redditizia alienazione del bene, ovvero:

17 La valutazione estimativa viene individuata applicando alla superficie netta un coefficiente orientativo pari al 15%. In tal modo si ottiene la superficie lorda che comprende anche la superficie delle murature perimetrali.


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- (5%) abbattimento forfettario inerente l’assenza di garanzia per vizi occulti stante la natura

della vendita giudiziaria e la consolidata consapevolezza liquidatoria che evidenzia marcate

flessioni economiche dei beni alienati per mezzo di procedure coattive

(giudiziarie/fallimentari) rispetto a beni compravenduti nel libero mercato;

- (5%) abbattimento forfettario inerente alla fattispecie di alloggio Peep (con necessità di

svincolo per la vendita in libero mercato)e la sanatoria con cui è stata “sanata

amministrativamente” la difformità volumetrica dell’intero edificio;

- (20%) abbattimento forfettario inerente agli oneri da sostenere per la conformità urbanistica

e la verifica di agibilità del piano terra abitativo.

Alla stregua di quanto sopra, otterremo la seguente determinazione finale:

Abitazione, resedi, garage euro 216.100,00 - 30 % tot. €. 151.270,oo (sub.4 ,7,12,14)

(VALORE PIENA PROPRIETA’) ARROTONDATO PER DIFETTO

TOTALE EURO 151.000,oo (centocinquantunomila/oo)


TERRENI

Come si calcola il valore dei terreni è tema indubbiamente difficile. Tema difficile per il presente

(valore attuale) ed ancor di più difficile per le garanzie offerte dal futuro. Data la particolarità del

compendio oggetto di stima, lo scrivente utilizzerà il metodo diretto di stima. In particolare, si ritiene

che il riferimento più attendibile ai fini della determinazione del valore di mercato sia quello agricolo,

valutato a fini espropriativi. Sul metodo diretto si basa sia il sistema fiscale attuale sia tutto lo

sviluppo delle regole estimative elaborate nei testi di estimo (vedere “Rivista del consulente tecnico”

Maggioli editore - “Lezioni di estimo civile e rurale” edizioni Italiane - “Come si stima il valore degli

immobili” Marina Tamborrino - “Note introduttive allo studio del campo di variabilità della stima”

rivista genio rurale), nonché i valori indicati dall’osservatorio dei valori agricoli medi della provincia

di Siena per l’annualità 2018 (aggiornamento marzo 2018), per la regione agraria n°2, categoria a

orto irriguo in considerazione delle caratteristiche del lotto e della completa recinzione dello stesso,

come pubblicata dalla commissione espropri dell’amministrazione provinciale di Siena18, quale

18 Commissione Provinciale Esprori - La Provincia di Siena ha istituito, su provvedimento regionale, una speciale Commissione provinciale espropri, che ha la funzione di determinare, su richiesta delle autorità competenti per le espropriazioni finalizzate alla realizzazione di opere pubbliche o private:

− l'indennità di espropriazione sia preventiva che definitiva nel caso di indennità non accettate


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ultimo dato disponibile per il comune di Colle Val d’Elsa. Presi quindi in considerazione i valori

medio/bassi risultanti da compravendite similari, vista la vicinanza dei terreni ad aggregati urbani e ,

dedotti i previsionali valori economici, considerando l’ubicazione, l’inattività (i terreni non risultano

coltivati) e la consistenza dei terreni, tenuto inoltre conto dell’attuale periodo di mercato, si ritiene

che il valore unitario sia pari a €/mq 5,50. Si ha pertanto:

Terreno €./mq 5,50 x mq. 1.066,oo tot €. 5.863,oo

PARTICELLE 356,358,360,363,365,508 (SUB. 1)

Alla risultanza ottenuta, come sopra determinata, è stato applicato idoneo coefficiente di

deprezzamento stante le particolari condizioni economiche nazionali e locali nonché la situazione

urbanistica del terreno, con presenza di manufatto non regolare.

Conseguentemente, determinato il valore della piena proprietà, si ritiene necessario applicare un

abbattimento (complessivo) forfettario pari al 5%.

L’applicazione di tale coefficiente decurtativo risulta necessaria per equilibrare alcuni aspetti nocivi,

alla veloce e redditizia alienazione del bene, ovvero:

- (3%) abbattimento forfettario inerente l’assenza di garanzia per vizi occulti stante la natura

della vendita giudiziaria e la consolidata consapevolezza liquidatoria che evidenzia marcate

flessioni economiche dei beni alienati per mezzo di procedure coattive

(giudiziarie/fallimentari) rispetto a beni compravenduti nel libero mercato;

- (2%) abbattimento forfettario inerente agli oneri da sostenere per la conformità urbanistica

e catastale.

Alla stregua di quanto sopra, otterremo la seguente determinazione finale:

Terreno euro 5.863,00 - 5 % tot. €. 5.569,85 PARTICELLE 356,358,360,363,365,508 (sub.1)

(VALORE PIENA PROPRIETA’) ARROTONDATO PER DIFETTO

TOTALE EURO 5.500,oo (cinquemilacinquecento/oo)

− l'indennità di occupazione temporanea di aree non soggette ad esproprio, sia preventiva che definitiva nelcaso di indennità non accettate

− l'indennità di asservimento sia preventiva che definitiva nel caso di indennità non accettateLa Commissione si occupa inoltre della determinazione del corrispettivo retrocessione totale o parziale di un bene espropriato e provvede a determinare ogni anno i valori agricoli medi dei terreni agricoli della Provincia di Siena, considerati liberi da vincoli di contratti agrari, secondo i tipi di coltura effettivamente praticati, nell’ambito delle singole regioni agrarie.


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ALLEGATI__________________________________________________

1) n. 3 verbali di ricognizione;

2) visure catastali (visura catastale, storico catastale, planimetria

catastale);

3) atto repertorio 6.436 del 1° giugno 1994;

4) divisione repertorio 13.400 del 9 luglio 1997;

5) compravendita repertorio 79.882 del 5 ottobre 1999;

6) compravendita repertorio 90.220 del 20 aprile 2001;

7) compravendita repertorio 55.114 del 20 novembre 2002;

8) ordinanza n. 6 del 1° febbraio 2007 del comune di Colle val d’Elsa;

9) convenzione edilizia del 1° giugno 1994:

10) visure ipotecarie e ipocatastali;

11) documentazione tecnica reperita presso l’ufficio tecnico del comune

di Colle di Val d’Elsa;

12) sentenza di fallimento.

Il sottoscritto, grato della fiducia accordatagli, resta a disposizione della

S.V.Ill.ma per ogni ulteriore chiarimento che si rendesse necessario.

Con ossequio.

Siena, 25 marzo 2019

Andrea Petreni

volume unico tribunale di siena · di colle val d’elsa e del comune di poggibonsi). 1.5 -...

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