Kirsty Gerin

HoGent Vastgoed – Makelaardij 3Academiejaar 2019-2020Promotor D. Lockefeer

VOORSTELLING BACHELORPROEFVOORSTELLING

BACHELORPROEF

PLA

NN

ING

1

Pitchtalk

Voorstelling bachelorproef

Pitchtalk

Toekomst

Combinatie werk - studies

Renovatie ouderlijk huis

Droomhuis

22

Renovatie

33

Renovatie

44

Renovatie

55

Openhuisdagen

66

Zuiderdal, Boechout

Eksterlaer, Deurne

‘t Groen kwartier, Antwerpen

Schildershof, Essen

Hueve Akkers, Oud-Turnhout

Beurzen

77

Profel, Batibouw 2019

de boer & partners

88

Toekomst

99

Bachelorproef

1010

VOORSTELLING BACHELORPROEF

Een vastgoedinvestering in een nieuwbouwappartement in

Brussel met als doel te verhuren aan expats: interessanter als

privépersoon of als vennootschap?

INH

OU

DST

AFE

L

11

Aankoopvorm

Waarom in Brussel?

Waarom investeren in vastgoed?

Rendement

Kostenplaatje

Project B-square

Fiscale luik

Waarom investeren in vastgoed?

1212

• Levensnoodzakelijk goed

• Natuurlijke bescherming tegen inflatie

• Veilige investering

• Lage hypothecaire rente

Waarom investeren in vastgoed?Nieuwbouw

1313

• Energiezuinig• Lage energie factuur

• Goede isolatie

• Milieu

• Veilige investering

• 10-jarige aansprakelijkheid (art. 1792 BW)

• Wet Breyne

Waarom in Brussel?

1414

Expatnichemarktx

Verblijf expat• Duur gemiddeld 3 jaar → huurwoning

• Internationale prijzen • Werkgever betaalt huur

Duurste centrumstad om te huren t.o.v. Antwerpen en Gent.

• Gemiddeld € 1.161 (in 2019)

FOR SALE

Stijging van € 40.000 t.o.v. 2015.

• Gemiddeld € 225.000 (in 2019)

Hoofdstad

FOR RENT

Project B-squareVoorstelling

1515

Project B-squareAanbod

1616

79 wooneenheden

Studio’s

▪ 45 units

▪ Gemiddelde oppervlakte: ± 48 m²

▪ Gemiddelde aankoopprijs: ± € 170.000

Eénkamerappartement

▪ 15 units

▪ Gemiddelde oppervlakte: ± 72 m²

▪ Gemiddelde aankoopprijs: ± € 243.000

Tweekamerappartement

▪ 19 units

▪ Gemiddelde oppervlakte: ± 92 m²

▪ Gemiddelde aankoopprijs: ± € 283.000

Project B-squareHuurprijs

1717

Studio’s

▪ Niet bemeubeld:€ 650

▪ Bemeubeld:€ 815

Eénkamerappartement

▪ Niet bemeubeld:€ 850

▪ Bemeubeld:€ 965

Tweekamerappartement

▪ Niet bemeubeld:€ 1.000

▪ Bemeubeld:€ 1.225

Project B-squareBeheer

1818

PRIJZEN SERVICED APPARTMENTS

Studio Eénkamerappartement Tweekamerappartement

€ 235 € 235 € 275

Commissie

15 % + BTW

AankoopvormMogelijkheden

191919

Natuurlijk persoon

Patrimonium vennootschap

• Beheer van roerend – en onroerend vermogen

• Onderscheid tussen onroerend goed en ondernemings-exploitatie

• In verschillende vennootschaps-vormen mogelijk

Vennootschap

AankoopvormVennootschapsvormen: voor- en nadelen

202020

Voordelen Nadelen

NV - BV • Oprichting : 1 persoon• Aansprakelijkheid beperkt tot eigen inbreng• Aandelen zijn vrij overdraagbaar• Verschillende soorten aandelen

• Oprichting bij notariële akte• Financieel plan noodzakelijk

NV • Startkapitaal: minimaal € 61.500

BV • Geen minimumkapitaal: lage instapkosten• Vrije overdracht van aandelen statutair mogelijk

AankoopvormVoor- en nadelen

212121

Voordelen Nadelen

Comm.V. VOFMaatschap

• Onderhandse akte • Financieel plan is niet verplicht.• Geen minimumkapitaal: lage instapkosten• Aandelen zijn niet vrij overdraagbaar →

beschermt familiale karakter van vennootschap.• Grote statutaire vrijheid

• Minstens twee aandeelhouders.• Door beperkte overdraagbaarheid van

aandelen → als vennoot moeilijker uit vennootschap te treden.

VOF Maatschap

Onbeperkt hoofdelijk en persoonlijk aansprakelijk → privévermogen niet beschermd. Tenzij de overeenkomst anders vermeld.

Comm.V. Stille vennoot: aansprakelijk tot eigen inbreng Beherende vennoten: persoonlijk onbeperkt en hoofdelijk aansprakelijk

Maatschap Geen rechtspersoonlijkheid: belast volgens personenbelasting

Fiscale luikAlgemene belastingen

222222

Personen en vennootschappen

• Onroerende voorheffing: (Geïndexeerd KI * opcentiemen gewest) + (geïndexeerd KI * opcentiemen agglomeratie) + (geïndexeerd KI * opcentiemen gemeente)

• Verkooprechten 12,5 % gronddeel

• 21 % BTW constructie

• Verdeelrecht (1 %) bij overdracht eigendomsdeel • Einde aan onverdeeldheid: 1 % op totale waarde goed

• Onverdeeldheid blijft bestaan: 1 % op overgedragen deel

Fiscale luikBelastingen

232323

Personenbelasting

• Vast belastingtarief: 25 %

• Successierechten: vast tarief (3 – 7 %)

• Onroerende inkomsten: belast op werkelijke huurinkomsten Werkelijke huurinkomsten * 25 %

Vennootschapsbelasting

• Progressief belastingtarief

• Successierechten: afhankelijk van woonplaats overledene, graad verwantschap en bedrag erfenis

• Onroerende inkomsten: belast op KI• Niet-bemeubeld

(KI * index * 40 % * belastingtarief + gemeentelijke opcentiemen)

• Bemeubeld goed: (jaarlijkse huurprijs * aandeel)/2 * 30 % * + gemeentelijke opcentiemen)

Fiscale luikBelastingen

242424

Personenbelasting Vennootschapsbelasting

• Kostenaftrek: alle kosten m.b.t. het onroerend goed kunnen worden afgeschreven.

• Meerwaardebelasting 25 %

• Interestaftrek lening

• Meerwaardebelasting:enkel als woning wordt verkocht binnen de 5 jaar na aankoop

KostenplaatjeSituatieschets

252525

Eénkamerappartement€ 254.500

Herverkoop na 15 jaarLening aan 60 % van aankoopbedrag

KostenplaatjeEénmalige uitgaven

262626

Eénkamerappartement B-square

Aankoopprijs € 254.500

Aansluitingskosten (5 %) € 7.635

Verkooprechten (12,5 %) € 10.450

BTW (21 %) € 26.334

CAPEX ( 1 % + BTW)Vanaf 12de jaar

€ 3.079,45

Notariskosten compromis (totaal) € 8.914,07

Ereloon € 2.966,57

Akte- en administratieve kosten € 729,00

Overschrijving kantoor van rechtszekerheid

€ 5.218,50

Notariskosten hypotheek (totaal)(ontleend bedrag: € 120.000)

€ 4.133,72

Ereloon € 925,18

Registratierechten (1 %) € 1.891,14

Hypotheekrechten (0,3 %) € 567,40

Akte- en administratieve kosten € 750

KostenplaatjeHerhaaldelijke uitgaven

272727

Eénkamerappartement B-square (€ 254.500)

Onroerende voorheffing € 653,53

Commissie BBF € 154,28

Verzekeringen € 334,50

Kosten verbonden aan mede-eigendom € 344,16

Bezettingsgraad 92 %

Hypothecaire lening

Natuurlijk persoon 0,89 %

Vennootschappen 1,70 – 1,80 %

Belasting op onroerende inkomsten

Personenbelasting € 868,50

Vennootschapsbelasting € 2.550

KostenplaatjeInkomsten

282828

Eénkamerappartement B-square (€ 254.500)

Eénmalige inkomsten

Verkoopwaarde € 368.518,47

Herhaaldelijke inkomsten

Huurinkomsten/maand (jaarlijks geïndexeerd) €850,00

2929

Kerncijfers

29

Rendement

Eénkamerappartement

Rendementsverwachting bij een verkoop na 15 jaar

Levered IRR Unlevered IRR

Natuurlijk persoon 2,57 % 2,64 %

Vennootschap 1,37 % 2,82 %

3030

Bedenkingen

30

Rendement

• Verschillende rentevoeten • Aftrek kosten niet ingecalculeerd• Niet alle kosten zijn gedefinieerd

313131

Conclusie

• Rendement kritisch bekijken• Doel van investering bepalen

• In familieverband houden: Comm.V. of VOF Anders BV

• Voor- en nadelen van aankoopvorm op fiscaal vlak afwegen• Vennootschap

- ALTIJD meerwaardebelasting+ Vast belastingtarief 25 % + Alle kosten m.b.t. onroerend goed afschrijven

Bedankt

323232