vspm.irstreet.comvspm.irstreet.com/data/j/files/3236/presentation/...corporate presentation 【...

Galleria Grande ／エントランス

美しいマンションをプロデュース

��

代表取締役社長森　俊一 ��

（・��）

1 イントロダクション　1　経営理念　2　会社概要　3　株価の推移　4　プロパストの「作品」　5　直近の販売活動　6　プロパストの保有資産

2 経済環境適合型のビジネスモデル　1　マルチコア　2　セクション・チェーン　3　プロジェクトチーム制による事業展開　4　プロパストの強みⅠ 　5　プロパストの強みⅡ 　6　プロパストの強みⅢ 　7　プロパストの強みⅣ 　8　プロパストの商品力

3 今後のプロジェクト展開　1　今後のプロジェクト展開Ⅰ 　2　今後のプロジェクト展開Ⅱ 　3　今後のプロジェクト展開Ⅲ 　4　今後のプロジェクト展開Ⅳ 　5　今後のプロジェクト展開Ⅴ

4 業績の推移　1　通期業績の上方修正とその要因　2　中期経営計画（連結）の見直し　3　中期経営計画における取得済み案件　4　財務体質の向上とプロジェクトファイナンス　5　人員増強と本社移転計画　6　他社との比較　　　

5 株主還元策とIR／PR活動　1　IR活動と株主還元施策への取り組み　2　プロパストブランド確立と企業PR

Galleria Grande ／エントランスホール

経営理念

会社概要

株価の推移

プロパストの「作品」

直近の販売活動

プロパストの保有資産

1

2

3

4

7

11

010203040506

PROPERST CO.,LTD.

1.w w w . p r o p e r s t . c o . j p

イントロダクション

1

我々の求め続けるもの。今、目指していること。

CorporatePrinciples

社会的に必要とされる事業を展開し（社会に貢献）、最高の利益を継

続的に獲得し、企業価値の最大化を目指す（株主に還元）。そのため

に、常に環境の変化に応じて、優秀な人材を最適に組み合わせた組

織を構築し、適切に社員に報じる。

　　経営哲学 ��

上位理念

� � � � �

現在理念 ��

不動産を素材とし、「作品」というべきレベルまで昇華した「豊かな空間」

を創造し、それにより社会のインフラに寄与する。

諸般の環境を敏感に分析しながら、付加価値を高めることのできる素

材としての不動産を獲得し、状況によっては周辺の土地まで拡張し（入

口戦略）、周囲の状況・経済の状態に応じた最高レベルの企画を施し

（途中戦略）、最も高い価値を実現でき得る方法で提供する（出口戦略）。

すべての企業に共通するもの

ディベロッパーが目指すもの

現在のプロパストが目指すもの

www.properst.co.jp

PROPERST CO.,LTD. C O R P O R A T EPRESENTATION

Galleria Grande ／屋上テラス

経営理念 #01- 01

www.properst.co.jp


社名

設立

資本金

決算期

事業内容

上場市場

売上高（連結）

代表取締役社長

専務取締役

常務取締役

取締役専務執行役員

取締役執行役員

常勤監査役

常勤監査役

監査役

監査役

代表略歴

森　俊　一【モリシュンイチ】

1955年12月18日生

東京都出身

〈学　歴〉1982年３月

〈職　歴〉1982年４月

1984年７月

1987年 12月

1991年１月

横浜国立大学経済学部卒業

（株）第一不動産鑑定所入社

神田土地建物（株）入社

当社設立　監査役就任

当社代表取締役社長就任（現任）

沿革

1987年 12月不動産の管理を目的として、（株）フォレスト・アイを設立する。

1991年 1月（株）プロパストに商号変更し、不動産の仲介・コンサルティング・不動産鑑定等を開始する。

1995年 6月東京都中野区に初の自社開発となるマンションを開発する。

1996年 11月東京都文京区に初の自社分譲となるマンション「フォレストヒルズ千駄木」を開発し分譲する。

2001年 2月東京都千代田区に都心デザインマンション本格参入となる「ガレリアコルテ六番町」を開発し分譲する。

2004年 11月東京都江東区有明地区当社初の開発マンション「オリゾンマーレ」が完成し分譲する。

2006年 3月東京都江東区有明地区当社2棟目の開発マンション「ガレリアグランデ」が完成し分譲する。

2006年 12月ジャスダック証券取引所に上場する。

・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・

株式会社プロパスト（PROPERST CO.,LTD.）

1987年12月18日

41億2,000万円

5月

総合不動産ディベロッパー

ジャスダック証券取引所（証券コード：3236）

429億円（2006年5月期）

792億円（2007年5月期予想）

森　　俊一

斉藤　友子

津江　真行

戸室　敦夫

西田　康彦

樫田善太郎

吉羽　要三

井上　公康

清水　　豊

不動産鑑定士

不動産鑑定士補

不動産鑑定士

不動産鑑定士

不動産鑑定士

不動産鑑定士

会社概要

不動産鑑定士

#01- 02

property（資産）とtrust（信託）を組み合わせたデザインであり、

併せて上昇を目指す企業イメージと空間の延長にある街並の創出を

意図している。3本の線は、intelligence（知識）とpassion（情熱）

とintention（意志）の複合により構成されている。

2

www.properst.co.jp


【発行済株式数の推移】

シンプルな株主構成（64.7%がロックアップ対象　※07.6.11まで）

上場以来安定した価格で推移

※1 主幹事証券大和SMBCによるオーバーアロットメントに係るグリーンシューオプション行使 ※2 IPOコンサルテーション企業（株）ベックワンソリューションによる新株予約権行使（2005年6月20日権利付与）

※ (　)内は、株式5分割以前の価格

※ 価格は取引額ベース

価　格

森　俊一

（有）ツイン・ウッズ

インベスコ投信投資顧問

従業員持株会

森　ひとみ

斉藤　友子

戸室　敦夫

津江　真行

小森　伸武哉

代表取締役社長

社長関連会社

大量保有開示

従業員

社長配偶者

専務取締役

取締役

常務取締役

常務執行役員

45.6

7.7

6.0

4.4

4.2

2.1

1.7

1.4

1.2

147,500

25,000

19,280

14,075

13,500

6,750

5,625

4,500

3,825

株主名所有株数シェア属性

※上場時保有率１％超の株主に2007年3月6日付け大量保有報告提出のインベスコ投信投資顧問を加味し、保有率順に表示した構成図

124,000　　（620,000）

130,000　　（650,000）

　282,000　（1,410,000）

130,000　　（650,000）

公開価格

初値

上場来最高値

上場来最安値

株価チャート及びJQインデックスとの比較　　2007年5月18日付け終値　

株価の推移 #01- 03

2006.12.13 上場時 62,000

2007.01.12 第三者割当（※1）　　 64,500

2007.03.01 　新株予約権行使（※2）　64,700

2007.04.01 株式5分割　　323,500

年月日　経　緯　　　　　　　発行済株式数

3

280,000

260,000

240,000

220,000

200,000

180,000

160,000

140,000

120,000

155

145

135

125

115

105

95

85

7512/1312/25 1/6 1/16 1/30 2/11 2/23 3/7 3/19 3/31 4/12 4/24 5/6 5/18

www.properst.co.jp


ガレリアグランデオリゾンマーレ

竣工／2006年2月　総戸数／413戸　所在地／江東区有明竣工／2004年12月　総戸数／396戸　所在地／江東区有明

D r a m a S e q u e n c e b y Pr o p e r s t D e s i g n

プロパストの「作品」Ⅰ #01- 04

4

www.properst.co.jp


レジデンシア春日安藤坂パンセフレスコ

竣工／2004年8月　総戸数／105戸　所在地／文京区春日竣工／2005年6月　総戸数／55戸　所在地／中央区湊

Tr u e C o m f o r t b y Pr o p e r s t Q u a l i t y

プロパストの「作品」Ⅱ #01- 04

5

www.properst.co.jp


コンパートメント東京中央レゾンデパン大磯

竣工／2002年3月　総戸数／208戸　所在地／中央区八丁堀3丁目竣工／2001年2月　総戸数／48戸　所在地／神奈川県中郡大磯町

美しいマンションをプロデュース

プロパストの「作品」Ⅲ #01- 04

6

www.properst.co.jp


南町田プロジェクト

■ 東急田園都市線「南町田」駅徒歩7分

■ 大型ショッピングセンター「グランベリーモール」に近接

■ 気象庁の地震速報を利用した地震防災システム採用

■ 21タイプ・40バリエーションの豊富な住戸プラン

販売開始：2006年9月　販売開始後8ヶ月間：契約数80戸（申込含む）

販売開始：2006年9月　販売開始後8ヶ月間：契約数195戸（申込含む）

「あなたの感性をインスパイアする、独創デザイン」

■ 京浜急行大師線「東門前」駅徒歩4分

■ 全戸南向き、水と緑と都市に囲まれた新都市環境

■ ライフスタイルを進化させる次世代オール電化システム

■ 敷地内に自走式駐車場を100％完備

「その先の川崎へ。デザインという領域へ」

所在地：東京都町田市　　総戸数：93戸　　竣工予定：2007年8月中旬

所在地：神奈川県川崎市　　総戸数：207戸　　竣工予定：2008年2月下旬

川崎大師プロジェクト

直近の販売活動Ⅰ #01- 05

ROSSO REGALO（ロッソレガーロ）

RIVIE et MARE（リヴィエマーレ）

7

www.properst.co.jp


■ 地上33階、総戸数1081戸の超大型マンション開発

■ 35％のプロパストの事業シェア（200億円超の売上見込み）

■ 東京建物（株）、伊藤忠都市開発（株）との共同事業

■ 銀座・築地市場至近、東京オリンピック誘致計画等の利便性・発展性

■ 5月26日（土）よりモデルルームグランドOPEN

大手ディベロッパーとの共同事業による大型開発プロジェクト

■ 最上階の全てを、バー、スパ、ジム、プール、ヴィラ等の豪華共用施設へ

■ 広告キャラクターに世界的アーティスト「マドンナ」を起用

■ 世界的デザイン集団「スーパーポテト」による共用部デザイン

最上階すべてを豪華共用施設へ

所在地：江東区有明　　総戸数：1081戸　　竣工予定：2009年3月下旬

事業シェア：　東京建物　55％　　プロパスト　35％　　　伊藤忠都市開発　10％

有明No.3プロジェクト

直近の販売活動Ⅱ #01- 05

Brillia Mare（ブリリアマーレ）有明

8

www.properst.co.jp


本八幡プロジェクト

■ 都営線本八幡駅に直結、京成・JR線へもダイレクトアクセス

■ 地域のランドマークとなる地上34階タワー型マンション

本八幡駅直結、地上34階250戸のタワーレジデンス誕生

■ 当社の再開発調整力により20年来の権利調整を1年未満で完結

■ 自治体からの優良建築物認定による当社初の補助金対象事業

■ 「ネオゴージャス」を掲げ、プロパストデザインの新境地を拓く

■ 地域に新風を吹き込む圧倒的なデザイン性と存在感

■ 6月下旬モデルルームグランドOPEN

20年来の権利調整を１年未満で解決、初の補助金対象事業に

「ネオゴージャス」を提唱、プロパストデザインの最進化形

所在地：千葉県市川市　　総戸数：250戸　　竣工予定：2009年3月下旬

直近の販売活動Ⅲ #01- 05

Galleria Salla（ガレリア・サーラ）

9

www.properst.co.jp


柏プロジェクト

■ 高台に際立つ存在感を放つコンクリート打ちっぱなしの外観

■ 無機質なまでに研ぎ澄まされたデザイン性に暮らす

デザイン性を徹底追求した地域に際立つ存在感

■ ライフスタイルの可能性を広げる4ｍものバルコニー

■ 伸びやかな高台の開放感に全戸南西向きの優れたロケーション

■ 4月28日よりモデルルーム公開中

圧倒的な開放感を生む4ｍバルコニーを全戸に採用

所在地：千葉県柏市　　総戸数：80戸　　竣工予定：2008年8月

直近の販売活動Ⅳ #01- 05

K‐PLACE（ケイ・プレイス）

10

www.properst.co.jp


都心一等地を中心にオフィスビル等を保有

プロパストの保有資産 #01- 06

プライムタワー日本橋延寿お茶の水ビル音羽女子学生会館プライムタワー岩本町

11棟のオフィスビルやマンション等を保有、

いずれも4年以上前に取得

薄価40億円に対し、地価高騰による

大きな含み益が発生

高い稼働率により年間8億円の安定的な

賃料収入を生み出す

11

地価高騰以前の取得による高利回りを実現

Galleria Grande ／ウォーターガーデン

マルチコアセクション・チェーンプロジェクトチーム制による事業展開プロパストの強みⅠ プロパストの強みⅡ プロパストの強みⅢ プロパストの強みⅣ プロパストの商品力

12

13

14

15

16

17

18

19

0102030405060708

PROPERST CO.,LTD.


経済環境適合型のビジネスモデル

www.properst.co.jp


多くのコアビジネスを併せ持つマルチコアカンパニー

不動産開発事業

総合不動産ディベロッパー Metropolis Remaking by Properst Strategy

Drama Sequence by Properst Design

True Comfort by Properst Quality

資産活性化事業 Most Value Up and Speedy Exit

by Properst Knowledge

賃貸その他事業

■ 都心デザインマンション ■ ハイクオリティー郊外ファミリーマンション

■ 土地再開発 ■ 収益不動産再生

■ 賃貸不動産保有 ■ サービスアパートメント開発 ■ オフィスビル開発 ■ 商業施設開発 ■ ホテル開発 ■ シルバービジネス ■ リゾートビジネス

■ ファンド化推進

不動産鑑定のDNA

コアビジネスの集積によって業績が増大

市場環境の変化を常に予測した事業展開

プロジェクトプランの機動的な変更

コアの構成が変動し、セグメント比率が劇的に変化

将来コアとなる新たな開発分野への進出

地価高騰以前から5年分に対応する土地仕入

将来コア将来コア

マルチコア #02-01

様々な売上・開発規模で120件に及ぶプロジェクトが進行中

12

www.properst.co.jp


ディベロッパーは、入口（仕入等）、途中（加工等）、出口（販売等）の無数の組み合わせの連鎖から利益を創出する

個々の区切りをセクションと呼び、その連鎖を「セクション・チェーン」と呼ぶ

セクション・チェーンにおいて適正期間で最大の利益を上げる流れを「ベストストリーム」と呼ぶ

当初において最適な流れを想定しつつも、環境変化に柔軟に対応し機動的に修正を重ねることで事業を成功に導く

セクション・チェーン #02-02

13

www.properst.co.jp


■社員数120名（うち事業部90名）2007年4月1日現在

仕入から企画・販売まで同じ担当者が一貫して担当

報奨金制度によるプロジェクトチームへの利益還元事業部員の平均年収は、1,500万円にのぼる

リーダー（事業部長）・サブリーダー（次長）への権限委譲

エリア・カテゴリーに関わらず、全事業部スタッフが仕入を競う

プロジェクトの段階に応じ必要なスキルを持ったスタッフが参加

事業部員90名中、50名程度がプロジェクトマネージャー

マニュアルの体系化、研修・教育によるノウハウの蓄積と継承

Organizational Structure 組織図

プロジェクトチームイメージ図

プロジェクトチーム制による事業展開 #02- 03

高いモチベーションによるスピーディー且つ

機動的な事業展開を確立

内部企画G

対外戦略G

監査役会

株式総会取締役会経営会議代表取締役常務会

経営企画部

第2事業本部

第1事業本部

総務部

経理部

第6事業部

第5事業部

第4事業部

第3事業部

第2事業部

第1事業部

販売統括部

設計部

ファンド推進部

内部監査室

ファイナンス部

管理部門

事業部門

14

www.properst.co.jp


仕入力

プロパストの強みⅠ #02- 04

カテゴリー・エリアに関わらず全事業部スタッフが仕入を競う

仕入情報

データベースでの一元管理

信託銀行

大手不動産業者

中小・地場の不動産業者

1日150件超の仕入情報

仕入情報の蓄積と共有化

仕入情報分析

広域的分析

時系列的分析

現地視察

有望エリア、案件を見出す

仕入交渉

迅速な交渉で優先権獲得

毎日開催の常務会で決裁

多岐にわたる仕入ルートを保有

情報をデータベース化することで、効率的な分析が可能毎日開催の常務会により迅速な仕入判断が可能

仕入契約締結

月10件以上の仕入獲得

仕入完了

仕入情報DB

30％

30％

40％

約1500の情報源

15

www.properst.co.jp


A社からの情報取得ポテンシャルを見い出し独自のアクション

本地

この段階では拡大してマンション建設を計画

1

1. 2005年8月　売買契約締結



2

3




6 7 5

この段階から土地売りの検討開始 4. 2005年10月　売渡承諾書取得

　 2006年1月　売買契約締結

4

4 44

土地の取り纏めを実現する独自のノウハウ再開発調整力

地権者との公平な利益還元自社のみならず、地権者への充分な利益還元に立った交渉

地権者同士の公平な利益配分地権者間で公平な還元提案を行うことによる信頼関係の構築

分かりやすい提案地権者に充分な理解と安心感を与えるシンプルで平易な提案

自ら価値を生み出すという発想とノウハウによって地域に貢献し価値を最大化する再開発を実現

Metroplis Remakingby Properst Strategy

レジデンシア春日安藤坂　【不動産開発事業事例】

銀座一丁目プロジェクト　【資産活性化事業事例】

プロパストの強みⅡ #02- 05

地域社会に貢献し、大きな付加価値を生む再開発型プロジェクトの積極的推進

16

3棟の老朽マンションの統合

1年未満で近隣を統合

www.properst.co.jp


　同じものは創らない＝インディビジュアル展開

■マンション開発におけるシリーズ化を否定

■地域ごとの特性に調和する唯一のコンセプトを創出

■ネーミング・デザイン・品質等、全てがそこにしかない特別な存在

　企画・デザインの全てを内製化

■デザイナー・建築士・インテリアコーディネーター等多くの人材を抱える

■企画・デザイン・設計等一連の流れを全て自社内で手掛ける

■内製化の確立により、コンセプトを正確に体現した「作品」を生み出す

「プロパストデザイン」の確立と徹底したハイクオリティーの提供を実現

+

創造デザイン力

プロパストの強みⅢ #02- 06

唯ひとつの特別な空間、日常を越えたドラマ性

17

www.properst.co.jp


プロジェクトのメイン担当が自ら販売を指揮

物件コンセプトを正確に体現した販売センターの設置

メディア媒体の効果的活用による

来場者獲得

来場者分析による

エリア・ターゲット層の最適化

個別接客の徹底と

追客施策による囲い込み

販売マネージャーによる徹底した接客指導

状況に応じた柔軟な販売チーム編成

反響営業手法ときめ細かい分析による顧客の囲い込み

歩留まり率15％以上を実現する強固な販売体制を確立 ※販売センターへの来場者数に対して実際に契約に至った割合

販売マネジメント力

プロパストの強み Ⅳ #02- 07

仕入から販売までの一貫体制販売マネージャーによる統括体制

販売専任部署を持たず、販売に拘束されない事業展開を確立

18

www.properst.co.jp


2006年度中古マンション騰落率ランキング

プロパストの商品力 #02- 08

優れたデザイン性と手頃な価格の両面を併せ持つ独自性に評価

全13物件中11物件が新築時よりも価格が上昇

※アトラクターズ・ラボ株式会社調べ　2007年2月16日発表

順位事業主騰落率新築坪単価平均面積平均築年数サンプル数

大手ディベロッパーを大きく引き離してトップを獲得

15％の上昇率で高い商品力と資産価値を証明

19

売主別中古騰落率散布図 20%

15%

10%

5%

0%

－5%

－10%

－15%

－20%

100 200 250 300 350150

1位　プロパスト

低価格戦略群

全平均4％

財閥系・ブランド戦略群

投資用マンション群

【一般的傾向】坪単価が低いエリアでは下落幅が大きい

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38

プロパスト住友不動産東急不動産三菱地所丸紅ゴールドクレスト三井不動産モリモトリクルートコスモス野村不動産ジョイント・コーポレーション青山メインランドニチモ有楽土地セコムホームライフニチメンマツヤハウジング新日本建設大和ハウス工業日本綜合地所エフ・ジェー・ネクスト大京タカラレーベンアゼルダイナシティ明和地所菱和ライフクリエイトオリックス・リアスエステート山田建設ゼファー日神不動産総合地所アーネストワン扶桑レクセルダイワ建設セザール東光マンションセンタートーシン

15.4％ 8.7％ 6.6％ 5.8％ 5.2％ 5.1％ 4.9％ 2.8％ 1.6％ 0.1％－0.3％－1.9％－2.7％－3.5％－3.9％－4.1％－4.9％－6.0％－6.4％－6.5％－7.1％－7.2％－7.8％－7.9％－8.1％－8.4％－8.5％－8.8％－9.1％－10.0％－11.0％－13.5％－14.0％－14.5％－14.7％－16.7％－16.8％－17.2％

221 277 257 238 221 167 243 224 158 223 193 300 164 172 200 165 187 249 199 176 310 189 136 157 278 181 329 175 161 142 165 184 113 140 147 168 309 324

62.4 74.1 62.7 76.5 66.3 71.1 81.4 77.0 78.1 75.6 72.1 33.9 71.9 74.9 72.3 79.0 71.9 51.8 76.8 77.1 27.2 77.3 71.8 71.2 44.7 73.6 29.2 84.4 70.0 74.0 65.9 93.4 71.0 76.3 74.2 65.9 21.9 22.5

2.4 3.1 3.4 3.1 3.3 3.2 3.9 3.1 3.9 3.7 3.7 4.2 4.6 4.4 3.4 4.2 3.9 4.1 2.7 3.0 3.8 3.8 3.3 4.6 3.7 3.4 4.0 3.6 4.0 4.2 3.4 4.1 3.1 3.6 4.0 4.7 4.3 4.4

56 210 122 43 118 176 107 73 142 83 53 78 55 58 58 46 43 59 61 94 102 497 98 54 225 113 170 113 117 51 87 62 94 232 169 84 51 58 総計－4.0％ 197 70.1 3.7 8341

Galleria Grande ／プール

今後のプロジェクト展開Ⅰ

今後のプロジェクト展開Ⅱ

今後のプロジェクト展開Ⅲ

今後のプロジェクト展開Ⅳ

今後のプロジェクト展開Ⅴ

20

21

22

23

24

0102030405

PROPERST CO.,LTD.


今後のプロジェクト展開

www.properst.co.jp


団塊シニア層・シングル・DINKS層による都心回帰

優位性をもつ臨海副都心エリアへの集中展開

湾岸スカイライン構想

今後のプロジェクト展開Ⅰ #03- 01

地域ブランドの確立による企業認知の向上から企業ブランド醸成へ

有明初のマンション開発「オリゾンマーレ」「ガレリアグランデ」の実績

有明エリア3棟目となる「ブリリアマーレ有明」の販売開始

有明における4棟目以降のプロジェクト計画進行中

東雲において2棟のマンション開発プロジェクトを推進中

青海においてSOHO開発プロジェクトを推進中

今後も更なるプロジェクト獲得を目指し、ドミナント化を推進する

有明エリア初のマンション開発を成し遂げた実績臨海副都心エリアに関する情報・ノウハウの蓄積

都心におけるドミナント戦略の推進

20

www.properst.co.jp


団塊ジュニア世代による旺盛な住宅取得需要

TXラインプロジェクト

【流山おおたかの森プロジェクト】総戸数：128戸予定　　竣工予定：2008年12月　所在地：千葉県流山市

【万博記念公園プロジェクト】総戸数：410戸予定　　竣工予定：2009年03月　所在地：茨城県つくば市

【研究学園プロジェクト】総戸数：84戸予定　　竣工予定：2009年09月　所在地：茨城県つくば市

駅至近の好立地に620戸を供給

両端に人口集積地を抱える首都圏最後の未開発路線

ファミリー・SOHOなどエリア特性に合わせた様々な複合プランを企画

イメージキャラクターにケリー・チャン（Kelly Chen）を起用

先進都市と学園都市を結ぶブランド性を一貫したイメージ戦略で訴求

香港出身、ニューヨークでグラフィックデザインを修める。広東語・北京語・英語・日本語

を操り、グローバルに活躍する国際派女優。美しさを超えた知性と感性が、Project TX

が求めるテーマと豊かにシンクロする。

今後のプロジェクト展開Ⅱ #03- 02

首都圏におけるドミナント戦略の推進

21つくばエクスプレス路線図

つくば

みどりの

守谷

柏たなか

柏の葉キャンパス

八潮

六町青井

秋葉原

流山おおたかの森

研究学園

万博記念公園

流山セントラルパーク

南流山

三郷中央

北千住

南千住

浅草

新御徒町

流山セントラルパーク

南流山

三郷中央

北千住

南千住

浅草

新御徒町

みらい台

www.properst.co.jp


都心再開発プロジェクト

■ 千駄ヶ谷プロジェクト　完了予定：2008年12月

■ 神宮前プロジェクト　　完了予定：2008年5月

■ 虎ノ門プロジェクト　　完了予定：2008年5月

都心の一等地に大型開発用地を生み出す

■ 月島プロジェクト　　完了予定：2010年以降

■ 上板橋プロジェクト　　完了予定：2010年以降

■ 富久町プロジェクト　　完了予定：2010年以降

大規模都心再開発プロジェクト

首都を再構築する長期大規模再開発案件を推進

今後のプロジェクト展開Ⅲ #03- 03

月島プロジェクト

虎ノ門プロジェクト千駄ヶ谷プロジェクト

自社で手掛ける権利調整

大手ディベロッパーとの共同事業を推進

上板橋プロジェクト

22

#03- 04

西武グループより取得、マリーナ・リゾートホテル・

マンション・戸建住宅・商業施設等を検討

所在地：神奈川県三浦市　　　用地規模：約5.4万坪　

霞ヶ浦湖畔、京成ホテル跡地、マリーナ・温泉・

商業施設等の複合開発と地域振興への寄与

所在地：茨城県土浦市　　　用地規模：約1.5万坪　　

九十九里浜の一角、リゾート色を打ち出したホテルや

戸建住宅等様々な開発プランを検討

所在地：千葉県長生郡　　　　用地規模：約10万坪　

23

■ 三浦初声プロジェクト　

■ 土浦霞ヶ浦プロジェクト

■ 九十九里プロジェクト　

www.properst.co.jp


多摩永山情報教育センター

バリューアップを図りながらも、様々な選択肢

から流動化施策を幅広く検討

企業所有の研修センターを取得し、オペレーションを改善

ハード・ソフト両面からの様々なバリューアップ施策により、施設の価値を最大化する

研究棟　　　　大手のテナント企業により満室稼動するオフィス棟

教育棟　　　　研修・会議利用等に最適かつ多様なルームプラン

講堂棟　　　　800人収容可能な大ホール、最新の設備を備える

宿泊棟　　　　研修利用時に欠かせない宿泊室を147名分確保

今後のプロジェクト展開Ⅴ #03- 05

4棟構成、年間10万人に迫る利用者数を誇る研修施設

大型研修施設のトータルバリューアップ

24

Galleria Grande ／ 27Ｆバーラウンジ

通期業績の上方修正とその要因

中期経営計画（連結）の見直し

中期経営計画における取得済み案件

財務体質の向上とプロジェクトファイナンス

人員増強と本社移転計画

他社との比較　　

25

26

27

30

31

32

010203040506

PROPERST CO.,LTD.

4. 業績の推移

w w w . p r o p e r s t . c o . j p

www.properst.co.jp


（百万円・％）

【今回修正後（連結）】（百万円・％）

売上高

経常利益

当期純利益

74,737 79,254 4,517 6.0 184.7

7,453 8,459 1,006 13.5 266.8

4,323 4,652 329 7.6 261.8

■ 来期完了予定案件の早期完結を実現

■ 高収益案件を手掛け、大幅増益

■ 順調な仕入進捗による取得案件の増加

■ 仕入及び人材獲得に係る積極的投資

■ 引渡し基準での売上計上

■ 事業プランの機動的な見直し

■ 事業進捗の見極めによる週次での業績管理

65,594 74,737 9,143 13.9 174.2

6,012 7,453 1,441 24.0 235.0

3,487 4,323 836 24.0 243.3

当初修正後増加増加率前期比

売上高

経常利益

当期純利益

前回修正今回修正増加額増加率前期比

スピード感をもった事業展開によるプロジェクトの早期完了

きめ細かい業績計画の見直し

2007年4月10日付けで2度目の通期業績予想を上方修正

総合不動産ディベロッパーとしての業績推移の特徴

【前回修正時（連結）】　※2007年2月8日付け

通期業績の上方修正とその要因 #04- 01

25

www.properst.co.jp


【前回発表（連結）】　※2007年1月16日付け

GRIP2010

■ 120に及ぶプロジェクトを取得・推進

■ 来期・再来期計画の約9割の土地・建物を取得済み ■ 再来期以降は、資産活性化案件の更なる取得が見込まれる

【今回修正後（連結）】

79,254

101,000

152,000

売上高経営利益

18,000

12,700

9,5008,459

18,000

12,700

9,5008,459

200,000

2007/5 2008/5 2009/5 2010/5

20,000

18,000

16,000

14,000

12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

20,000

18,000

16,000

14,000

12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

（百万円）

（目標）

（目標）

（百万円）

中期経営計画（連結）の見直し #04- 02

売上高

経常利益

当期純利益

売上高

経常利益

当期純利益

79,254 101,000 152,000 200,000

8,459 9,500 12,700 18,000

4,652 5,225 6,985 10,000

2007/5 2008/5 2009/5 2010/5

積極的な仕入活動による大幅なプロジェクト数の増加を実現

74,737 91,600 137,100 　150,000

7,453 8,100 11,300 12,000

4,323 4,700 6,500 8,000

2007/5 　　　2008/5 　　 2009/5 2010/5

2010年に売上2000億円を

達成へ

26

www.properst.co.jp

GRIP2010 15件

40件

50件

39件

7

13

15

15

19

15

22

714 6

218


進行中プロジェクトの件数と売上計画

200,000

180,000

160,000

140,000

120,000

100,000

80,000

60,000

40,000

20,000

0

未定案件土地再開発収益不動産再生ハイクオリティー郊外ファミリーマンション都心デザインマンション

中期経営計画における取得済み案件1#04- 03

370 900 2,500 3,000 6,770

件　/　百万円

不動産開発事業

資産活性化事業

合計

マンション引渡戸数

2007/5　　　　　 2008/5　　　　　 2009/5　　　　　 2010/5　　　　合計 5 11,958 13 25,971 36 136,944 15 97,196 69 272,069

34 67,296 37 63,947 4 8,892 0 0 75 140,135

39 79,254 50 89,918 40 145,836 15 97,196 144 412,204

27

www.properst.co.jp


中期経営計画における取得済み案件2-1 #04- 03

2008年5月期(2007年6月～2008年5月) 売上高引渡時期

賃　貸

2007年5月期(2006年6月～2007年5月) 売上高引渡時期

賃　貸

合　計

合　計

小　計 78,454

800

79,254

売上高引渡時期売上高引渡時期

100,200 800

101,000

小　計

28

2006.03

2006.06

2006.07

2007.04

2006.11

2006.06

2006.06

2006.08

2006.08

2006.10

2006.12

2006.12

2006.12

2007.01

2007.01

2007.03

2007.03

2007.03

2007.04

2007.05

2006.06

2006.06

2006.06

1,458

2,534

2,419

3,722

2,286

419

688

524

507

649

940

1,177

485

560

1,125

2,450

230

379

2,323

4,243

2,617

330

751

有明堀留佃小川町鳩ヶ谷1 三筋駒沢東池袋一番町厚木2

赤坂八丁目横浜扇町八丁堀3 多摩永山湊3 shi mat ara toy aig 神山町東麻布鳩ヶ谷2

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

3,506

9,723

190

4,114

650

6,003

5,417

240

260

3,300

4,688

751

570

470

175

5,580

2006.06

2006.08

2006.08

2006.08

2006.09

2006.10

2006.11

2006.11

2006.11

2006.12

2007.01

2007.02

2007.03

2007.05

2007.05

2007.05

芝浦代々木小網町八丁堀東

武蔵村山銀座一丁目東日本橋六本木五丁目千駄ヶ谷新宿一丁目大田区中央 man mis iwa hig

2007.062007.072007.122008.022008.032008.052008.052007.102007.122008.032008.032008.032008.052007.062007.072007.072007.082007.082007.092007.092007.102007.122007.122007.122007.122007.122007.122008.022008.02

597 1,019 725 2,339 1,481 2,148 1,164 3,269 6,675 807 1,563 1,562 3,430 800 321 1,075 688 240 2,032 811 1,700 690 644 827 668 478 2,861 1,351 677

nis kit ume kiy yay bak mih nim kaw hut tak sou ryo shi nis nis nog sak tak azu aob aka sen kou hig ouj kaw ebi mia

583 1,260 3,127 6,500 1,700 1,102 834 230 2,900 1,050 1,139 2,112 1,778 191 703 5,430 795 350 1,971 8,000 5,524 10,282

2008.032008.032008.052008.052008.052008.052007.062007.062007.062007.082007.092008.012007.122007.122007.122007.122007.122008.052008.052008.052008.05

aka hon ots csk hir zam tsu him neg kur jin min shi shi koi mit ich nih shi tor jin

（未定案件）

（百万円）（百万円）

www.properst.co.jp


中期経営計画における取得済み案件2-2#04- 032010年5月期(2009年6月～2010年5月)2009年5月期(2008年6月～2009年5月)

売上高引渡時期

小　計

賃　貸　


151,200

800

152,000


賃　貸

小　計 199,200

800

200,000

GRIP 2010

29

合　計合　計

2008.07

2008.09

2008.09

2008.10

2008.11

2008.11

2008.11

2008.12

2008.12

2008.12

2009.01

2009.01

2009.01

2009.02

2009.03

2009.03

2009.05

2009.05

2009.05

2009.05

2009.05

2008.07

2008.08

2,881

880

3,084

1,907

956

868

1,300

11,330

1,534

2,301

1,229

7,226

1,860

1,426

21,342

1,937

661

1,580

1,915

3,334

1,120

1,190

2,690

hak sug huy shi nis hac hig sen tsu kiy shi ich asa iwa ari yot shi hig ryu hia kom kit kas

1,376

2,730

5,768

2,043

5,217

4,000

6,818

14,500

1,657

1,288

2,395

1,916

12,686

453

4,200

990

3,249

5,364

2008.10

2008.11

2008.12

2008.12

2009.02

2009.02

2009.03

2009.03

2009.04

2009.04

2009.04

2009.05

2009.05

2008.12

2009.01

2009.04

2008.09

kan kaw nag shi kas yok min tsu azu kaw ura zam mot shi mih nih aob

（未定案件）

2009.08

2009.08

2009.10

2009.10

2010.03

2010.03

2010.05

2010.08

2009.05

2009.07

2009.09

2009.09

2009.11

2010.04

2010.04

3,790

1,850

1,273

3,760

17,520

5,550

8,400

3,136

18,333

8,960

2,858

2,317

6,792

10,000

2,657

102,004

kik tai kin shi aom ari shi hig yot kas ken hon chi miu mot

（未定案件）

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

不動産開発（都心）不動産開発（郊外）収益不動産再生土地再開発

（百万円）（百万円）

www.properst.co.jp


金利上昇の影響は、売上高の約1/4部分に留まる

120件に及ぶプロジェクトを取得・推進する

■ 主に土地の取得に充当

■ プロジェクト単位での収支計算に基づく資金調達

■ 50を超える金融機関を駆使

■ 鑑定ノウハウを活かした高収益案件の取得

■ 独自性と付加価値の高い開発ノウハウ

■ 高回転な事業展開による効率的な資金活用

財務体質の向上とプロジェクトファイナンス #04- 04

1,100億円の有利子負債が4,100億円の売上を生み出す

30

最大限にレバレッジを活用した成長戦略

今後、資産逓増と内部留保及び配当性向のバランスをとりながら自己資本比率20％を目指す

上場時の増資による信用力・収益力の増強自己資本比率が前期末4.1％から13.7％へ向上

4,100億円の売上

1,100億円の有利子負債

www.properst.co.jp


■ 官民一体の超高層ビル・霞ヶ関Ｒ7へ本社移転を計画（2007年秋予定）

■ 本社のフロア面積を280坪から610坪へ、2倍以上に拡充

■ ブランド性の体現と最高の生産性を実現する新たなオフィス空間を創造

人員増強と本社移転計画 #04- 05

名称：霞ヶ関Ｒ7プロジェクト　所在地：千代田区霞が関（虎ノ門駅直結）　竣工予定：2007年9月予定

官庁棟と官民棟からなる2棟の超高層ビル、地上38階建の官民棟は霞ヶ関の新たなランドマークへ609 631 822 1,000

売上高

経常利益

当期純利益

人員数（人）

売上高

2007/5 2008/5 2009/5 2010/5

130 160 185 200

79,254 101,000 152,000 200,000

一人当たり売上高

130

160

185

200人員数売上高

18,000

12,700

9,5008,459

200,000

150,000

100,000

50,000

0

（百万円）

（人）

200

150

100

50

0

（百万円）

少数精鋭による高収益体制の確立

31

売上高2000億円に向けた人員体制の確立へ

社員一人当たりの売上高10億円体制へ人員増強に向けた本社規模拡充と機能強化

www.properst.co.jp


不動産ビジネスのあらゆる側面を併せ持ち、本質的なビジネス

モデルにおいては、全ての競合他社と異なる独自性を備える

（百万円）

他社との比較 #04- 06

32

業種

社名

売上高

経常利益

当期純利益

発行済株式数（株）

株価（円） ※1

時価総額 ※1

PER（倍）※1

社員数【単独】※2

79,254

8,459

4,652

323,500

217,000

70,200

15.1

120

プロパスト

マンションディベロッパー

※1／5月18日時点の株価及び業績（予想）を元に算出　　※2／会社四季報最新版に基づく（当社のみ現況の人数）

ジョイント・コーポレーション

（東証1部：8874）

サンフロンティア不動産

（東証1部・JQ：8934）

168,526

20,641

12,934

43,848,200

3,890

170,569

13.2

236

83,696

7,027

3,791

35,178,873

2,435

85,661

19.2

283

127,969

11,714

6,360

297,866

249,000

74,169

11.6

170

105,195

13,874

7,086

43,682,400

3,230

141,094

18.2

319

75,208

12,057

6,573

3,458,595

37,700

130,389

19.8

145

35,000

7,500

4,660

331,303

236,000

78,188

16.8

127

総合不動産ディベロッパー

リノベーション・流動化

日本綜合地所

（東証1部：8878）

ゼファー

（東証1部：8882）

アトリウム

（東証1部：8993）

アルデプロ

（東証マザーズ：8925）

（��・��）

Galleria Grande ／エレベーターホール

IR活動と株主還元施策への取り組み

プロパストブランド確立と企業PR

33

34

0102PROPERST CO.,LTD.


株主還元策とIR / PR活動

www.properst.co.jp


積極的かつ適時・公平な情報開示

確定情報の即時リリース

動画による決算説明会等の配信

登録制での情報配信サービス

機関投資家ミーティングの励行

中間決算発表後（07.1.16～） 40件以上

第3四半期決算発表後（07.4.10～）

30件以上

個人投資家向けイベントの充実

株主還元策の考え方

07.02.10　日経新聞主催IRフェア（東京）

07.04.23　株式市場新聞主催（東京）

07.05.25　東海東京証券主催（名古屋）

07.05.26　東京IPO主催（大阪）

以後、多数企画予定

配当性向　　　　　％　　 15 今期：上場記念配当の実施

※中間配当は上場以前に実施済み　※（）内は、5分割以前の金額

2007/5配当予想

中間実績（円）

修正前

修正後

期末予定年間

当社のIRへの取り組み状況

800（4,000）

920（4,600）

1,720（8,600）

800（4,000）

普通1,500+記念5002,000（10,000）

2,800（14,000）

IR活動と株主還元施策への取り組み #05- 01

++ =（普）920円（普）1,500円（記）500円 2,000円

配当を機軸とした株主還元策

経営トップが主導するIR活動

33

www.properst.co.jp


現状の企業PR施策

テレビCM 　フジTVレインボー発（毎週火曜日20：54～）

交通広告　　　首都高速道路沿い看板広告

球場広告　　　千葉マリンスタジアム看板広告

プロパストブランド確立に向けたPR

『顧客＝投資家』の連鎖を目指す

メディアミックスによる総合PR戦略の策定

プロパストブランドの確立と企業PR #05- 02

認知度拡大に向けた総合PR戦略の策定

お客様から株主様へ、株主様からお客様へ

商品

顧客株式投資家

独自性溢れる上質なデザインマンションの提供

成長性の高い魅力的な企業価値創造

プロパストのブランド化を図る

34

vspm.irstreet.comvspm.irstreet.com/data/j/files/3236/presentation/...corporate presentation 【...

Documents