waarderen van duurzaamheid (april 2016, dutch)
TRANSCRIPT
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
1/104
Mede gesubsidieerd door het Intelligent EnergieEuropa programma van de Europese Unie
April 2016
VAN DUURZAAMHEID
WAARDEREN
De Nederlandse vertaling van deze slides zijn zo goed mogelijk gedaan door
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
2/104
Taxatierapporten van een hogeopstellen.
Fouten en het verkeerd prijzen
voorkomen.
Tijd en kosten besparen door eekennis van belangrijke informa
Uw concurrentievermogen verb
competenties voor consulting u
KUNT U
WANNEER U AAN DEZE CURSUS DEELNEEMT
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
3/104
U helpen de impact van duurzaaruimere vastgoedmarkt en de ctaxatieprofessionals met betremarktverschuiving te herkenne
Ontwikkel een holistische benadbelang van gebouwen in relatie veranderingen en energie doelerelevantie voor het managen vaje klanten.
ZAL DE CURSUS
IN HET BIJZONDER
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
4/104
U een aantal voordelen en mogebieden van energiezuinige/duugebouwen waarmee u de busineinpassen in gesprekken met uw
U een overzicht geven van actuadviezen en voorschriften op hduurzaamheid voor taxatieprofrespectieve benaderingen om obetreffende energiezuinigheid
op te nemen in taxaties.
ZAL DE CURSUS
IN HET BIJZONDER
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
5/104
Deze cursus is bedoeld voortaxatieprofessionals met kennibeginnersniveau of intermediavan de impact van duurzaamhe
vastgoedtaxaties.
Taxatieprofessionals in mogelijuiteenlopende contexten operezeggen voor grote bedrijven ofbeoordelaar, en dat dit invloed
de mate waarin ze in hun dagelien in gesprekken met hun betreklanten, de aanbevelingen kunndie deel uitmaken van deze curs
OP TE MERKEN DAT
HET IS BELANGRIJK OM
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
6/104
Er wellicht landelijke en plaatseverschillen bestaan bij de uitvotaxaties die misschien niet in duiting komen.
Taxaties voor complexere activinvesteringsvolumes een anderdiepgaande aanpak vragen dan omschreven wordt.
Voor regelmatig voorkomende corporate accounts, het uitgebdiligence-proces zoals dat aanbals onderdeel van deze opleidinaangewezen is.
OP TE MERKEN DAT
HET IS BELANGRIJK OM
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
7/104
1. Inleiding2. Rationale & Business Case3. Energieprestaties4. Belangrijke informatiebronnen5. Integratie in taxatiemethodes
en -rapporten6. Conclusies
INHOUDSOPGAVE
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
8/104
In dit gedeelte behandelen we de volgethema's/onderwerpen:
• Overzicht van bestaande richtlijnen
• Rol van taxatie en taxatieprofession
• Identificatie van nieuwe uitdagingetaxatieprofessionals
•
Verantwoording van de overwegingetaxatieprofessionals ten aanzien vaenergiezuinigheid en duurzaamheid
Leerdoelen
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
9/104
Na dit gedeelte kunt u:
• De verantwoordelijkheid/rol vantaxatieprofessionals inzake de themenergiezuinigheid en duurzaamheid b
Leerdoelen
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
10/104
Waarom
taxatieprofessionals
een essentiële rolspelen bij
marktverschuivingen
• Taxaties vinden plaelke fase van de levvan vastgoed.
• Taxatieprofessioninformatiemanagevastgoedmarkten dondoorzichtig zijn.
• Argumenten die tij
onderhandelingen ttransactiepartijen worden, zijn gewoogebaseerd op adviedoor taxateurs vanzijden.
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
11/104
Taxateurs ‘mmarkt' niet madviezen, en d
omvang van hdiensten beïnresultaten in vastgoedmar
Waarom
taxatieprofessionals
een essentiële rolspelen bij
marktverschuivingen
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
12/104
• Duurzaamheid waaniet zo moeilijk. Hekwantitatieve bewkwalitatieve oorde
aanzien van nieuweverhogende eigenseen verbeterde effde markt toe te pacentrale markt nauinformatie te biede
• Duurzaamheid waakans en GEEN bedrhet taxatieberoep!
Het waarderen van
duurzaamheid is geenrocket wetenschap!
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
13/104
• Door het gebrek aavalidatie en geschivergelijkbare verkowordt van taxatiep
gevraagd dat ze kwoordelen toepassente bepalen waarinduurzaamheidskenimpact hebben op d
• U moet bepalen in een goed geïnformrekening mee zou hde lokale markt van
Maar wat betekent het
voor uw dagelijksepraktijk?
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
14/104
• Kwalitatieve oordebij alle taxatieprojmeeste kenmerkengebouwen.
Duurzaamheidskenvormen geen uitzohierop.
• Maar om een transtaxatieservice te b
dienen taxatieprofdeskundige advies ten aanzien van zovoordelen van duurontwerpen als de reen conventionele
Maar wat betekent het
voor uw dagelijksepraktijk?
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
15/104
De adviezen die u
momenteel
hanteert tenaanzien van
duurzaamheid
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
16/104
RICS Red Book (2014)“Aangezien commerciële markworden voor thema's betreffebeginnen ze wellichttraditionele waarde creërendevullen, betreffende zowel voogebruikers als gedrag van de o
Wij adviseren taxateurs daaro
“[…] de mate te beoordelen wonroerend goed momenteel voduurzaamheidscriteria, en eestandpunt in te nemen over d
waarde beïnvloeden, d.w.z. hogeïnformeerde opdrachtgeverekening zou houden bij het nan een besluitbetreffende de biedprijs, […]
Duurzaamheid als eenpotentiële waarde
creërende factor en
risicofactor!
Bron: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS Valuation – Professional Standards January
Practice Statement 4, p. 59
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
17/104
1. Inleiding
2. Rationale & Business Ca3. Energieprestaties4. Belangrijke informatiebronne5. Integratie in taxatiemethodes
rapporten6. Conclusies
nhoudsopgave
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
18/104
Leerdoelen
In dit gedeelte behandelen we de volgethema's/onderwerpen:
• Erkennen van de rol en het belang vagebouwen
• Informatie over energie- enklimaatveranderingsdoelstellingen emogelijke impact ervan op de bouws
• Voordelen en mogelijkheden vanenergiezuinige/duurzame gebouwe
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
19/104
Na dit gedeelte kunt u:
• Het belang van deze ontwikkelingenbegrijpen voor in de dagelijkse prak
• Uw klanten het belang van duurzaamtoelichten
Leerdoelen
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
20/104
Uw (markt)
situatie
is aan het veranderen
Klimaatverandering:Overstromingen, extweersomstandig-he
van droogteMilieurisico's:Lucht-, water- enbodemvervuiling
Bron schaarste:Energiedragers, landmaterialen
Toenemend ecologisbewustzijn van conseindgebruikers en vewaardesystemen
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
21/104
... zoals dat geldt voor het
ondernemingsklimaat'
van onze klanten...
Beleidsregels voor Mverantwoordelijkheid
Verplichtingen betreduurzaamheids-vers
Verantwoorde/duur
Vastgoedbeleggings
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
22/104
Waarom het
belangrijk is om de
energieprestaties van onze gebouwen
te verbeteren
Volgens het IPCC nemhet volgende voor hun
~ 32 % van het totale energie-eindg
~ 19 % van de uitstoobroeikasgasse
~ 33 % van de uitstoo
koolstof!
Met een ongewijzigd scenario zo
tegen 2050 verdubbelen!
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
23/104
Internationale,
Europese en
nationalebeleidsmaatregelen
voor gebouwen
•
Steeds strengere doten aanzien van weren energiebesparing
• Focus van het EU-beverbeteren van de
energiezuinigheid in
• Energieprestaties ven richtlijnen ten aaenergierendement b
Internationaal level
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
24/104
• Introductie vanenergieprestatiece(EPC's)
• Financiële voordelestimulansen (d.w.z
programma's)
Landelijk level
International, EU
and nationalpolicy measures
for buildings
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
25/104
Een verbetering van
één letter bij de EPC
kan het verschil
maken!
Bron: Bio IntelligencIEEP, 2013, Energybuildings and their iand rents in selecteprepared for Eu
Energy), p. 15.
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
26/104
• In Zwitserland isduurzaam/energiezude norm aan het wornieuwbouw.
• In de volgende jaren
verwacht dat de huidprijsvoordelen voor dgebouwen “bruine kozullen worden op de phet conventionelegebouwenbestand!
Bijvoorbeeld: Verschillehuursom voor MINERGflats in Zwitserland
Risicovolle en
toekomstbestendige
activa beheren: Van 'groene' premies
tot 'bruine' kortingen
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
27/104
Bron: Salvi, et. al, 2010, Der MinCenter for Corporate Respons
UniversitätZürich
Bijvoorbeeld: Verschillehuursom voor MINERGflats in Zwitserland
Risicovolle en
toekomstbestendige
activa beheren: Van 'groene' premies
tot 'bruine' kortingen
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
28/104
Duurzaamheid
als criterium voor
kredietrisicoafweging
Bijvoorbeeld: TEGoVAbeoordeling van Europvastgoedmarkten
4 criteriumcategorieë• Markt (landelijk, re• Locatie• Kwaliteit van de cas
vastgoed• Object
Subcriteria van vastgoed• Architectuur/Type b• Inrichting• Bouwkundige situatie• Toestand van het per• Ecologische duurzaam• Rentabiliteit van het
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
29/104
Energieprestaties van een gebouw he
invloed op financieringsvoorwaarden
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
30/104
Optie 1
de wortel
Hogere hypothecaireleningen en gunstige
rentetarieven voorenergiezuinige
gebouwen met lagekoolstofuitstoot
Lagere hypothleningen en ong
rentetarieven voefficiënte gebou
een hoge uits
Optie 2
het stok
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
31/104
1. Inhoudsopgave2. Rationale & Business Case
3.Energieprestaties4. Belangrijke informatiebronnen5. Integratie in taxatiemethodes
en -rapporten6. Conclusies
Table of content
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
32/104
Leerdoelen
In dit gedeelte behandelen we de volgethema's/onderwerpen:
• Typisch energiegebruik van woon- ekantoorgebouwen
• Fundamentele elementen van het bevan energieprestaties van gebouwe
• Inhoud en belangrijke elementen vaenergieprestatiecertificaten (EPC's
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
33/104
Na dit gedeelte kunt u:
•
Kennis nemen van EPC's en ze begrij
• Met kennis van energieprestatiekenbezoek brengen aan een werf resp. einspecteren
Leerdoelen
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
34/104
Waarom speciaal de
focus leggenop energie?
• Energieverbruik/emissies die daarsamenhangen, zi'tastbare' (meetb
duurzaamheidsk• Meest 'solide' em
bewijs dat besch
• Dankzij de introdEPC's zijn energionmiddellijk besc
• Het bewustzijn vhoger dan bij andduurzaamheidsk
• Energieverbruik verband met ope
kosten
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
35/104
Eengezinswoning enkantoorgebouw in Polen
72%
15%
6%
2%
5%
20%
22%
32%
14%
12%
Voorbeelden voor
typisch energiegebruik
in gebouwen
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
36/104
Wat zijn de belangrijke
factoren die een effect
hebben op hetenergieverbruik van
een gebouw?
Bouw Datum & Type
Luchtdichtheid
Isolatieniveau (dak, Verwarming VentilatAirconditioning (HVA
Warmwater systeem
Gedrag van de gebru
Gebouwenbeheer/C
Hernieuwbare bronn
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
37/104
Specifieke signalen
waaraan
energieprestatiesherkenbaar zijn
waar u op moet letten …
Soort en datum van
Isolatie van dak en
Toestand van de bu
het gebouw?• Extern?• Intern?• Enige zichtbare scha• Enige tekenen van vo
Soort, ouderdom en
ramen?
Soort lichtreductie
(indien aanwezig)?
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
38/104
Soort en ouderdom• Verwarmingssystem• Verwarmings-/Koeli
•
Verlichtingssysteem• Gebouwenbeheersys
Mate van naleving v
verordening?
EPC?• Beschikbaar?
• Datum?• Aanbevelingen?
Hernieuwbare ener
wind, grondwarmte
Specifieke signalen
waaraan
energieprestatiesherkenbaar zijn
waar u op moet letten …
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
39/104
De energieprestaties
van een gebouw
kunnen beschreven worden via
• (EPC) Energielabenz.)
Voorbeelden van EnergCenrtificaten in
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
40/104
Mate van naleving vavoorschriften (bijv. landelijke minimumn
Uiteindelijkeenergievraag/Uiteinenergieverbruik uitgkWh/m² per jaar of
Niveau van energiev
Technische parametbuitenkant van het gHVAC-systemen
De energieprestaties
van een gebouw
kunnen beschreven worden via
V hill i b iWaarom bestaan er
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
41/104
Verschillen in gebruigebouwen oppervlaktsystemen
Fouten in het calcula
model/calculatie fou
Kwaliteit van het bou
Echte klimaat
Soort/intensiteit vanWijziging van tarievevoor meteropneming
Meetfouten
Waarom bestaan er
verschillen tussen
berekende vraag
en feitelijke verbruik
niveaus?
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
42/104
1. Inleiding2. Rationale & Business Case3. Energieprestaties
4. Belangrijke informatie5. Integratie in taxatiemethodes
en -rapporten6. Conclusies
nhoudsopgave
L d l
BE
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
43/104
Leerdoelen
In dit gedeelte behandelen we de volgethema's/onderwerpen:
• Idee van de verbrede omvang vaninformatiebehoeften en daaraan geinformatiebronnen
• Presentatie van en toelichting over
informatiebronnen om tegemoet teaan genoemde verbrede omvang vannaar informatie
L d l
BE
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
44/104
Na dit gedeelte kunt u:
•
(Gebouwgebonden) informatie uit dbronnen identificeren en opvragen
• De kwaliteit van diverse informatiebbegrijpen en beoordelen
Leerdoelen
“Taxateurs wordt gead
BE
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
45/104
Uitgebreide
informatievereisten voortaxatieprofessionals
Taxateurs wordt geadgeschikte en voldoendeduurzaamheid te verzagelang die voor toekomvergelijkbaarheid besch
zelfs wanneer ze de wamomenteel niet beïnvloAlleen waar marktgegeondersteunen, zoudenduurzaamheidskenmermoeten worden in een
taxatierapport.”
Bron: RICS, 2013, Sustainability andcommercial property valuation, RICSProfessional guidance, global, RoyalInstitution of Chartered Surveyors,London, p. 5
EnergieverbruikAfgezien van
BE
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
46/104
Energieverbruik
(Drink)waterverbruik
Risico's voor de nabij
Flexibiliteit enAanpasbaarheid van
Bereikbaarheid van h
Gebruikscomfort
En kwaliteit van de bi
Afgezien van
energiegegevens moet
u om de duurzaamheidte bepalen informatie
verzamelen over
RICS Checklist voor duurzaamheid
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
47/104
Inspection & Investigation
Wat is/zijn:
• de energiebeoordelingsklasse van hetgebouw (indien die er is)?
• de energieprestaties van het gebouw(verbruik van niet-hernieuwbarehulpbronnen tijdens gebruik)?
• de koolstofemissies van het gebouw?
• de bron van beschikbare en/ofgebruikte energiebronnen van hetgebouw?
• de gebouwvoorzieningen metbetrekking tot ouderdom, efficiëntieen verwachte levensduur?
• het potentieel vanwat hernieuwbarebetreft?
• de risico's die het emissies voor de nvormt?
• het watergebruik vtijdens gebruik?
• de waterbesparinggebouw, of de instvoorzieningen om watergebruik te b
Locatie
Gebouw
Overwegingenm.b.t. de locatie
Documentatie
RICS Checklist voor duurzaamheid
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
48/104
Inspection & Investigation
Wat is/zijn :
• de afvalverminderingsvoorzieningenvan het gebouw (bijv. afvalsorteringop het terrein voor recycling)?
• de waarschijnlijke bestendigheid vanhet gebouw tegen de gevolgen vanklimaatverandering (bijv. schade door
storm, kan het nog gebruikt wordenals er temperatuurveranderingenvolgen)?
• de onbeperkte toegankelijkheid vanhet gebouw, d.w.z. vanuit buiten naarbinnen en in het gebouw zelf (bijv.voor gehandicapte gebruikers)?
• de veiligheid van heonder extreme om(zoals brand en sto
• de effecten die hetbouwmaterialen enbetreft heeft op de
(daglicht/natuurlijenz)?
• …
Locatie
Gebouw
Overwegingenm.b.t. de locatie
Documentatie
E i i
BE
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
49/104
Uw belangrijke
informatiebronnen voorenergieverbruik
Energieprestatiecert(EPC's)
Certificaat/label/klabetreffende groen/dbouwen (BREEAM/LE
Documentatie betrefplanning
Due diligence-rappor
BE
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
50/104
Nutsbedrijven/jaarlikostenrekeningen bede nutsvoorzieningen
Informatie vanFaciliteitenbeheer
Aannemingsovereenken energieprestatieg
Veldonderzoek/personderzoek
Uw belangrijke
informatiebronnen voorenergieverbruik
“Bij het instellen van h
BE
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
51/104
jzouden taxateurs ookmoeten vragen gegevaan te leveren(bijv. over energiepre
Zijn klanten er niet to(of bereid) gegevens aleveren, dan zou dit bmoeten wordenals een potentiële extrisicofactor.”
Het gebrek aan
gegevens bij uw klant
behandelen als eenpotentiële extra
risicofactor
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
52/104
1. Inleiding2. Rationale & “Business case”3. Energieprestaties4. Belangrijke informatiebronnen
5. Integratie in taxatieme
en -rapporten6. Conclusies
nhoudsopgave
INTEGRATIE IN T
Leerdoelen
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
53/104
In dit gedeelte behandelen we devolgende/onderwerpen:
• Definities van 'waarde' en respectiebenaderingen om overwegingen betenergiezuinigheid/duurzaamheid tein taxaties
• Geschiktheid van verschillende taxa
en hun inputparameters om overwebetreffende energiezuinigheid/duute integreren
• Hoe in taxatierapporten een holistisbenadering aan te nemen voor bescgebouwen
Leerdoelen
Leerdoelen
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
54/104
Na dit gedeelte kunt u:
•
Een uitgebreidere lijst opstellen vangerelateerde kenmerken en eigensc
• Beschikbare informatie/gegevens mvertalen naar specifieke taxatie-inp
• Uitgebreide/verbeterde taxatierapvoorbereiden
Leerdoelen
Voor taxaties op basis va
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
55/104
Taxaties op basis
van marktwaarde
Voor taxaties op basis vamoeten taxatie-inputpar'afgeleid' aangeduid word
Wanneer er geïdentificeewordt dat duurzaamheidswaarde beïnvloeden, dan berekeningen moeten wo
opgenomen, voor zover egeïnformeerde koper er rzou houden, als bewijs vamarktanalyse.
Voor taxaties op basis vanI i d ij
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
56/104
Taxaties op basis van
Investeringswaarde
Investeringswaarde, zijn tainputparameters specifiek investeerder; dat wil zeggevastgesteld om de verwachvoorkeuren van de investeeweerspiegelen.
De mate waarin duurzaamhgeïntegreerd worden, is afsubjectieve investeringsdo
(die gebaseerd zouden kunstrenge duurzaamheidseisemen rekening moeten houddie nog niet in de Marktwaazijn - maar de besluitvorminvesteerder zouden kunneen ze in berekeningen moe
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
57/104
Energieprestaties vaneen gebouw kunnendirect gekoppeld zijn aan diverseaan waarde gerelateerde
factoren!
Energieprestaties van een gebouw kunnen direct gekoppeld zijn aan diverse l t d f t !
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
58/104
gerelateerde factoren!
Verkoopbaarheid/
Verhuurbaarheid
Marketing-
snelheidVerhuurtermijn
Niveau van
operationelekosten
Realiseerbaar
huurniveau
Verlagingen/kortingen als gevolgvan achterstand opgelopen in het
kader vanmodernisering/renovatie
Extra inkomsten/omzet dankzijlevering van overtollige energie
aan derden
Technische
levensduur vaneen gebouw
Praktische econ.
levensduur vaneen gebouw
Foto
(van gebouw eneigenaar)
CO2-belastinge
Hoogte van verouderings-/afschrijvingspercentages
Belastingen, subsidies, termijnwaarbinnen een
stedenbouwkundige vergunningverkregen wordt, enz.
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
59/104
Uitbreiding vankenmerken vanduurzaambouwen gekoppeldaan taxaties
Uitbreiding van kenmerken van duurzaam bouwen gekoppeld aan taxaties
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
60/104
Energie efficiency
Lagere operationele-en onderhoudskosten
Verbeterde marketability, lager
leegstandsrisico en een hogere stabielekassstroom
Voordelen op schade en risico voor het
gebouw en minder risico op discontinuiteit
Verminderdeimpact op het
milieu
Reductie in compensatie kosten en risico van
Sick-Building syndroom
Verbeterde
functionaliteit,service,
duurzaamheid enaanpasbaarheid
Hogere potentiele huurinkomsten
Gebruikers voordelen op productiviteit en
gezondheid
Vermindering van
onderhoudskosten,servicekosten en
recyclingactiviteiten
V
lee
Duurzame gebouwen mogelijkheden
R e s u l t e r e n d e e
f f e c t e n
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
61/104
Verwachte effect vanresultatenbetreffende duurzaamheid opbelangrijke taxatie-
inputvariabelen
Verwachte effect van resultaten betreffende duurzaamheid op belangrijtaxatie-inputvariabelen
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
62/104
- Groei component
+ Milieu/Gezondheid impact
+ Afschrijving
+ Marketeerbaarheid
+ Andere gebouwenrisico’s
Risico vrije voet
STANDAARD GEBOUW DUURZAAM GEBOUW
IMPACT OP RISICO PREMIE
- Groei component
+ Milieu/Gezondheid impact
+ Afschrijving
R i s i c o P r e m i e
Operationele kostengekoppeld aan
huurders
Kosten voor hetvinden van huurders
Onderhoud
Management
Netto inkomsten
Op
vin
IMPACT OP KASSTROMEN EN NETTO IN
M a r k t h u u r
p
Figuur gemoderniseerd van: Ito, M., 2009, "Meerwaarde van duurzaam vastgoed", schrift gepresenteerd
op de Tokyo Workshop 2009 over de Urban Cap en Trade richting CO2 neutrale steden
R i s i c o P r e m i e
+ Marketeerbaarheid
+ Andere gebouwenrisico’s
Risico vrije voet
STANDAARD GEBOUW D
N
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
63/104
'Vertalen' van energieBelangrijke uitdaging:als één duurzaamheidskenmerk
Belangrijke uitdaging: 'Vertalen' van energie als één duurzaamheidskenmerk
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
64/104
Bron: NUWEL, 2011, Nachhaltigkeiten Wertermittlung van gebouwen- voor Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland, gepubliceerd door: CCRS, Centrum voor Corporate Responsibility enSustainabi
Vloeroppervlak
Warmte isolatie van hetgebouw
Energie bron
Type en grootte vanherwinbare energie
verbruik
Efficiency van deverwarming en anderegebouwen installaties
… F a c t o r e n d i e d e E n e r g i e P
e r f o r m a n c e b e p a l e n
Werkelijke huur
Verwarmingskosten
Energie consumptie /CO2 emissie
Voldoen aan dewettelijke regelingen
Label/Certificaat
Imago /Verhuurbaarheid
…
Gebouwenkarakteristieken
Kosten van gebouwen
componenten/materialen
Inkomstenmethode
Vergelijkingsmethode
Vervangingsmethode
Risico
Waarderings methoden
EnergyPerformance
Markt aanpassingen
• Afhankelijk van de methu een en ander op een a
t l
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
65/104
Taxatiemethodes
vertalen.• Taxatiemethodes versc
elkaar wat taxatieinputparameters/'stelschroe
(bijv. vergelijkbare verkhuursommen, opbrengsafschrijvingspercentage
• Het toepassen van verstaxatiemethodes hangtverschillende informatiebehoeftes.
Daardoor bestaan er diveom energiezuinigheid en overwegingen betreffendte verwerken in het taxat
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
66/104
“Stelschroeven”:
Vergelijkingsmethode
“Stelschroeven”: Vergelijkingsmethode
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
67/104
Lagere/ hogere operationele kostenvoor de gebouwen eigenaarMinder/meer onderhoudskosten inrelatie tot energie standaarden
Hogere ergelijkingsopbrengsten
voor duurzame gebouwenLagere ergelijkingsopbrengstenvoor duurzame gebouwen
Totaal aanpassingen door het feitvan hogere/lagere markt acceptatie
Uitleg:
… : Correctiefactoren (b.v. aanpassingen voor de locatievergunningen, layout, conditie, energetische kwaliteit etc.
: Vergelijkbare referenties
: Gewogen aanpassingen op de vergelijkingen
: Marktcorrectie factor (kan alleen worden toegepast als elementen niet kunnen worden overwogen binnen de overigeparameters)
Bron: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Sysapproaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment &
pp. 644–676
• Hanteer uw traditionvergelijkbare verkoop
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
68/104
Praktische aanbevelingen
voor vergelijkingsmethode-analyses
e gel j ba e e oopmaar vergroot het beonderzoek om rekeninmet extra potentiële gerelateerde factoren
• Controleer in welke mvergelijkbare verkoopgegevens bevat overenergiezuinigheid en thema's betreffende
• Neem contact op metlokale/custom aanbietransactiegegevens eom extra informatie duurzaamheid.
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
69/104
• Bepaal of de aan duugerelateerde eigensckwaliteitskenmerkenonder of boven het lmarktgemiddelde liggelijk zijn.
• Beoordeel de positiein de concurrerende duurzaamheidskenm
pand betreft. Deze ezowel kwantitatief aberoepsmatig uitgev
Praktische aanbevelingen
voor vergelijkingsmethode-analyses
• Onderzoek de mate waafwijking van het loka
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
70/104
marktgemiddelde, aanrechtvaardigt aan vergverkoopgegevens.
Wanneer vergelijkbare niet volstaan, onderzoevergelijkingsmateriaal lokale markt (bijv. vergmarkten/gebieden in u
Maak gebruik van aanvupublicaties, case studieenz.
Overweeg het bewijs tedit document aangebodte adviseren en omaanpassingen/correctievergelijkbare verkoopginputfactoren te rechtvpraktische levensduur e/afschrijvingspercentag
Praktische aanbevelingen
voor vergelijkingsmethode-analyses
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
71/104
• Werk samen met ande
vastgoedprofessionalskwantitatieve onderbokwalitatieve oordeel omarktsentiment ten aaenergiezuinigheid en oduurzaamheidskenmermogelijke waarde creë
en risicofactoren te ve
Praktische aanbevelingen
voor vergelijkingsmethode-analyses
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
72/104
“Stelschroeven”
Investeringsmethode
“Stelschroeven”: Investeringsmethode
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
73/104
Veranderingen in marktparticipanten hun voorkeurenLager aandeel van operationelekosten voor huurders
Vermindering van onderhoudskoten
en servicekostenLagere reparatie kosten
Meer stabiele kasstroomVerbeterde verhuurbaarheidKortere leegstands periodeImago/reputatie voordelenAndere factoren
Verbeterde concurrentiepositieHogere energie kostenDuurzaamheids hype
Langere economische levensduurLangere en verbeterde milieu
aanpassingen voor de strengere weten regelgeving
Verklaring:GI: Bruto huurinkomstenOCT: Gebouwgebonden ori Risicovrije renterp Risico Premieg Groei ratio
d Afschrijving(ri + rp - g + d) Alle re
Bron: Lorenz, D. and Lützkendorf, Valuation – Systematisation of exi
for future action, Journal of Proper
pp. 644–676
Praktische
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
74/104
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
investeringsmethode
• Volg dezelfde fundamen
Beoordeel de positie vangoed object op de concuwat de duurzaamheidskehet pand en zijn prestateigenschappen (verbruikniveau van operationele comfortniveaus, enz.) b
• Bij wijze van nieuwe taakPraktische
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
75/104
• Bij wijze van nieuwe taak informeer bij uw klanten ninformatie over het onroeobject.
Dit omvat:• Documentatie betreff
planning; inventarislijs
• Energieprestatiecertif
• Beschikbaarheid vancertificaten/labels/ra
betreffende groen/du• Jaarlijkse overzichten/
betreffende kosten vonutsvoorzieningen
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
investeringsmethode
• Neem contact op met facaangezien zij gewoonlijk b
l b ik
Praktische
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
76/104
resultaten van verbruikswoperationele kosten; (ze hook gegevens over leegsten over omzet en verblijf
huurder!).
• Informeer bij plaatselijkevastgoedhandelaren/makverschillen tussen energien traditionele gebouwentot absorptiesnelheden,marketingsnelheden en/o
verkooppercentages.
• Onderzoek of er in uw lokvergelijkbare markten) begroene/duurzame premiekortingen met betrekkingrendementen.
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
investeringsmethode
•
Hoe zijn in uw land 'groovereenkomsten opgeb
Praktische
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
77/104
• Wat is - indien van toeptyperend voor het delevoordelen van energiezvernieuwingen tussen vhuurders?
• Hoe verhoudt het huuronroerend goed object
•
Weerspiegelt uw keuzerisicopremie en groeirihet risico/kans-profiel(met name gezien tegeachtergrond van het berationale zoals die in degepresenteerd zijn)?
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
investeringsmethode
• Zijn er signalen dat in uvergelijkbare) markten
Praktische
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
78/104
g jgebouwen sneller verou
• Weerspiegelt uw keuze
afschrijvingspercentageresterende economischvoor het onroerend goeadequaat het regelgevinniet-naleving van steedmilieuvoorschriften?
• Bestaat er in uw land ee(of is deze gepland) die verbiedt slecht presteregebouwen te verhuren?
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
investeringsmethode
• Kwantificeer de mogelijkachterstand opgelopen in
Praktische
b li
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
79/104
achterstand opgelopen invan modernisering/renogevolg van slechte energdat wil zeggen, de renova
voor energiezuinige aanpinstallaties voor hernieuenergie.
• Denk aan het potentieel hernieuwbare energiebro
plaatse kunnen hebben; o.a. gaan om bijkomendeuit de verhuur van dakop(zonne-energie) en/ofenergielevering.
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
investeringsmethode
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
80/104
“Stelschroeven”Benadering op basis van de vervangingswa
Stelschroeven: Benadering op basis van de vervangingswaarde
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
81/104
Licht hogere vervangingskosten
Langere levensduur
Minder onderhoudsklachten
Verbeterde functionaliteitSpeciale technische gebouweninstallatie
Totaal aanpassingen door hogeremarktacceptatie
Verklaring:
RC: Vervangingskosten
:
= Afschrijvingsfactor door bouwjaar (line
D: Afschrijving door gebouwen schade, defecten, klachten
OVC: Overige waarde bepalende omstandigheden (b.v. functmilieuzaken)
LV: Grondwaarde
: Marktcorrectiefactor (kan alleen worden toegepast als eniet kunnen worden overwogen binnen de overige waarde pa
Bron: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Sysapproaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment &
644–676
Praktische• Onderzoek in hoeverre
verstrekker van gegevbouwkosten informatie
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
82/104
aanbevelingen
voor de benaderingop basis van de
vervangingswaarde
bouwkosten informatievervangingskosten vooenergiezuinige/duurzagebouwtypes alsmede
functionaliteiten en apbetreffende energiezuhernieuwbare energie.om dergelijke soort gekosten.
• Denk aan levenscyclusk
als een geschikt instrurenovatiemaatregelen vergelijken/in overwegdie nodig zijn als remeverschillende vormen vveroudering.
Praktische
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
83/104
• Indien uw landelijkeafschrijvingstabellen/prverwachte economische
tabellen energiezuinige/bouwvormen nog niet wvoer dan aanpassingen ukwalitatieve basis.
• Indien nodig, overweegkosten/batenanalyses u
voor bepaalde soorten mbetreffendeenergiezuinigheid/instahernieuwbare energie.
aanbevelingen
voor de benaderingop basis van de
vervangingswaarde
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
84/104
Discounted Cash Flow (DCF)
“Stelschroeven”
Stelschroeven: Discounted Cash Flow (DCF)
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
85/104
Veranderingen in marktparticipanten hun voorkeurenLager aandeel van operationelekosten voor huurders"green lease“
Vermindering van onderhoudskotenen servicekosten
Verbeterde verhuurbaarheidKortere leegstandsperiode
Lagere uitgaven voormodernisering/ revitalisering
Lagere gebouwen risico (wordt nogniet expliciet meegenomen in demodellering van de kasstroom)
Meer stabiele kasstroomVerbeterde verhuurbaarheidLagere verkooprisicosImage/reputation gainsPotentieel voor het verhogen van dehuur
Verbeterde concurrentiepositieHogere energie kosten
Duurzaamheidshype
Langere economische levensduurLangere en verbeterde milieuaanpassingen voor de strengere weten regelgeving
Explanation:
n: tijdsduur in jaren
GIe: Bruto huurinkomsten
OETz: Gebouwgebonden opera
ME: Bruto huurinkomsten
OE: Overige kosten (b.v. mode
OI: Overige inkomsten (b.v. adgevels)
: Bruto huurinkomsten in j
: Bruto huurinkomsten pe
: Gebouwgebonden opera
: Risicovrije rente
: Risico premie
g: Groei ratio
d: Afschrijving( – )
( + −+): Eindwaarde van he
• Mits u voldoende informjaarlijkse cashflows te mPraktische
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
86/104
DCF u de mogelijkheid (eflexibiliteit) om via subtaan taxatie-inputparame
transparante manierrekening te houden metspectrum van aan duurzagerelateerde voordelen/
• Voer kwantitatieve subfuit (bijv. kosten/batenan
gezondheid/productiviteyses, levenscycluskostenaanvullende informatiebspecificatie/aanpassing inputparameters.
aanbevelingen
voor DiscountedCash Flow (DCF)
• Neem nauwgezet de keoverweging van het exiactiveringspercentage,mogelijk voordelen/ris
Praktische
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
87/104
mogelijk voordelen/ristermijn daarin weerspiezijn.
• Probeer zoveel mogelijten aanzien van inkomste behandelen binnen dniet in de disconterings(verhoogt de transpara
• Neem in overwegingsensitiviteitsanalyses/Carlo-simulatie uit te vindruk te voorkomen davan onrealistischenauwkeurigheidsniveau
aanbevelingen
voor DiscountedCash Flow (DCF)
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
88/104
RICS beste voorbeelden voortaxatierapporten
Zorg voor:
• Een duidelijke omschrijving v
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
89/104
RICS beste voorbeelden
voor taxatierapporten
• Een duidelijke omschrijving vduurzaamheid gerelateerde vkenmerken en eigenschappenwaar passend - elementen kadirect weerspiegeld zijn in headvies ten aanzien van de wa
• Een verklaring van de meningover de relatie tussen duurzade resulterende taxatie, waatoelichting van de huidige voverbonden zijn aan dezeduurzaamheidskenmerken of
risico's.
• Een verklaring van de meningover de mogelijke impact vanen/of risico's voor relatieve vde loop der tijd.
Bron: Royal Institutions of Chartered Surveyors (RProfessional Standards January 2014 Valuation Pra
Uitgebreideomschrijvingen van
• Locatie enmarktomstandighed
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
90/104
omschrijvingen van
gebouwen
als onderdeel van verbeterde
taxatierapporten
• Cashflow/kwaliteit
•
Fysieke kenmerkeneigenschappen
• Prestatie-/kwalite
Duurzaamheid zobehandeld moetenals een aanvulling
Hoe de informatie over de fysieke kenmerken en eigenschappen van hetstructureren in taxatierapporten
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
91/104
Hoe de informatie over de fysieke kenmerken en eigenschappen van hetstructureren in taxatierapporten
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
92/104
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
93/104
Praktische aanbevelingenVoor taxatierapporten
P kti h
• Begin met eenuitgebreide/verbeterdvan het pand.
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
94/104
Praktische
aanbevelingen voor taxatierapporten
• Informeer bij klanten soorten prestatie-info(bijv. over energie, wa
• Voel u niet verplicht/Vvan uzelf alle aan duurgerelateerde informatgenereren/verzamele
klanten de gevraagde niet kunnen aanlevereopgenomen worden intaxatierapport en behworden als een extra r
• Maak gebruikte inforbekend en verklaar dekwaliteit/betrouwbaa
(bijP kti h
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
95/104
gegevens (bijv.energieverbruikswaagebaseerd op een EPC
verricht door een exp2010).
• Omschrijf hoe de betduurzaamheidskenmepand (of het ontbrek
invloed hebben op de
• Maak aanpassingen ataxatie-input paramehet taxatierapport.
Praktische
aanbevelingen voor taxatierapporten
• Neem het volgende ogecompliceerdekenmerken/taxaties
Praktische
INTEGRATIE IN T
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
96/104
• Risicodocumentatillustratie van aan
gerelateerde risicmogelijkheden va
• SensitiviteitsanalCarlosimulatie: illumanier waarop vezowel onderliggenals randvoorwaardkunnen hebben opde datum van de tlangere termijn).
Praktische
aanbevelingen voor taxatierapporten
Inhoudsopgave
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
97/104
1. Inleiding
2. Rationale & Business Case3. Energieprestaties4. Belangrijke informatiebronnen5. Integratie in taxatiemethodes
rapporten
6. Conclusies
Er bestaat geen simpelegeautomatiseerde formbij taxaties rekening gewordt met thema's op h
i
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
98/104
SlotwoordenDe omvang waarin en aanduurzaamheid in taxatiewordt, zijn sterk afhank
duurzaamheid.
De onderliggende definitie
Soort vastgoed
Regionale en lokale marktc
Regionale en lokale markto
Beschikbaarheid van vergebewijsmateriaal
Er zijn nieuwe manieren ngerelateerde informatie tverwerken en presentere
Energiezuinigheid en andere
duurzaamheidskenmerken
Te voldoen aan algemen
beroepsverplichtingen e
In te spelen op verander
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
99/104
duurzaamheidskenmerken
moeten bij het taxatieproces
in overweging genomen
worden om
In te spelen op verander
marktomstandigheden
Onjuiste prijsbepalingen
voorkomen (bijv. traditio
gebouwen te hoog taxer
duurzame gebouwen te
Te voldoen aan verplicht
eisen van beroepsorgani
RICS) en rechtsgebiedenDuitsland) mandatory va
requirements
Nieuwe commerciële mo
te benutten
Wat RENOVALUE is
Het gebruik van gebouwenwaarderingen is een essen
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
100/104
Het projectvan de levensduur van hetis waarom wij aanmoedigeefficientie en groene ener
behoord te starten.
Laat zien en demonstreer case naar potentiele kopehuurders en investeerdersbelang om de markt veran
versnellen richting bijna Cgebouwen.
Wat RENOVALUE is
De deskundigheid om te lade businesscase voor duu
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
101/104
de businesscase voor duugebouwen is precies wat wtaxateurs hebben een tek
opleiding en deskundigheconsistent energie efficieenergie elementen op te nprofessionele mening rich
Renovalue richt zich dan ogebrek aan professionele
kunde onder de taxateursontwikkeling van trainingpraktiserende taxateurs vwaardeer je energie efficgroene energie in je waarprofessionele mening rich
Het project
artners
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
102/104
gesubsidieerd door
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
103/104
Het uitvoerende kantoor voor kleine en mbedrijven (EASME) welke word gemanageuitvoerende kantoor voor kleine en middebedrijven (EASME).
De inhoud v
niet de offiDe verantw
geuite stan
Website
www.renovalue.e
-
8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)
104/104
ContactenTwitter@renovalueEU