河南广播电视台（电视）大厦大院物业保洁费项目投标文件

【封面】

河南广播电视台（电视）大厦大院物业保洁费项目

投标文件

采购编号：豫财招标采购-2019-1958

投标人（企业电子签章）：河南天明物业管理有限公司

法定代表人（个人电子签章）：

2019年12月

目 录

目 录2

一、资格审查文件8

1、 投标人基本情况表8

2、 投标人资格证明材料10

2.1 具有有效营业执照或自然人的身份证明扫描件10

2.2 2017年或2018年度财务审计报告扫描件（2018年度）11

2.3 履行合同所必须的专业技术能力说明36

2.3.1 履行合同所必须的主要设备、工具37

2.3.2 履行合同所必须的主要技术人员（本表后附相关职称或职业资格证书扫描件（如有）40

附：相关人员职业资格证书扫描件41

2.3.3 投标人提供的能够证明履行合同所必须的设备和专业技术能力的其他材料50

2.4 依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录55

2.4.1 依法缴纳税收的证明材料扫描件（2019年9-10月）55

2.4.2 依法缴纳社会保障资金的证明材料扫描件（2019年10-11月）57

2.5 信用记录符合招标文件规定62

二、 法定代表人授权书64

三、 投标函65

四、 投标报价表67

1、 开标一览表67

2、 开标一览表附表168

五、 投标人类似项目业绩70

1、 投标人类似项目业绩汇总表70

2、 投标人业绩合同及发票扫描件72

2.1 河南电视台物业保洁服务合同（2017.11-2018.10）72

2.2 河南电视台物业保洁服务合同（2018.11-2019.10）93

2.3 宇培仓储郑州园区物业管理服务合同扫描件101

2.4 河南工程学院物业管理服务合同书（西区宿舍管理区）127

2.5 河南工程学院物业管理服务合同书（西区教学管理区）139

2.6 河南工程学院物业管理服务合同书（南区教学管理区）148

2.7 河南工程学院物业管理服务合同书（南区宿舍管理区）157

2.8 河南工程学院物业管理服务合同书（桐柏路教学管理区）170

2.9 河南工程学院物业管理合同书（桐柏校区宿舍管理区）178

2.10 河南财政税务高等专科学校物业服务合同（2018年）190

2.11 河南财政税务高等专科学校物业服务合同（2019年）208

2.12 河南经贸职业学院学生公寓保洁服务合同226

2.13 郑州航空工业管理学院专家公寓物业管理委托合同236

2.14 河南中原高速公路股份有限公司经营开发分公司服务区物业服务项目第一标段物业服务合同246

2.15 平原示范区龙源小学服务合同261

2.16 郑州财经技师学院校园物业保洁服务合同275

2.17 瑞春安置区1#地块物业管理服务合同294

2.18 物业服务委托合同（天明锦江国际酒店）304

六、 投标文件技术部分313

1、 项目管理机构配备情况313

1.1 项目经理和综合管理人员一览表313

1.2 项目经理证明材料314

1.3 项目主管-刘红训证明材料320

1.4 投标人拟派的业务主管级技术人员简历326

1.4.1 项目主管-冯志国证明材料326

1.4.2 维修电工-王晓红证明材料330

1.4.3 维修电工-王瀚证明材料333

1.4.4 维修电工-刘文杰证明材料336

1.4.5 维修电工-刘伟伟证明材料338

1.4.6 维修电工-王杰证明材料340

1.5 投标人拟派服务人员配备情况343

1.6 拟投入设备、工具配备情况345

2、 服务承诺347

2.1 服务标准和规范承诺措施347

2.2 服务期内的保证措施承诺348

2.3 违约责任划分及整改措施349

2.4 标准化服务承诺措施350

2.5 合同到期时的交接承诺及措施350

3、 服务方案及实施方案351

3.1 组织架构及管理制度351

3.1.1 组织架构351

3.1.2 各部门职能352

3.1.3 运作方式353

3.1.4 管理机制354

3.1.4.1 激励机制354

3.1.4.2 监督机制355

3.1.4.3 自我约束机制355

3.1.4.4 评议机制355

3.1.5 工作计划356

3.1.6 服务流程359

3.1.6.1 用户投诉控制流程图359

3.1.6.2 投诉处理工作流程360

3.1.6.3 紧急事件处理流程361

3.1.6.4 突发事件应急处理流程362

3.1.7 各项管理制度363

3.1.8 服务质量保证措施367

3.1.9 服务质量检查370

3.1.10 验收方法和标准372

3.1.11 满意度测评376

3.1.12 人员培训计划、方案381

3.2 人员配置方案390

3.2.1 人员配置390

3.2.2 人员分工及岗位设置390

3.2.3 人员管理391

3.2.3.1 人力资源管控391

3.2.3.2 人员考核管理395

3.3 物业管理服务方案403

3.3.1 项目需求及相关要求403

3.3.2 整体服务方案406

3.3.2.1 整体思路-打造“安全、舒心、整洁、高效”物业综合体406

3.3.2.2 服务设想408

3.3.2.3 管理思路411

3.3.3 大院道路保洁服务方案414

3.3.4 绿化带的清洁415

3.3.5 散水坡、排水沟和污水井的清洁416

3.3.6 停车场的清洁417

3.3.7 垃圾池（箱）的清洁：418

3.3.8 高空作业419

3.3.9 消杀灭害420

3.3.10 楼内场地的清洁424

3.3.10.1 1500/600/400平米演播厅日常清洁424

3.3.10.2 楼道的清洁427

3.3.10.3 公共洗手间的清洁429

3.3.10.4 大堂清洁431

3.3.10.5 墙面保洁433

3.3.10.6 电梯、不锈钢清洁434

3.3.10.7 玻璃门、窗、幕墙清洁436

3.3.10.8 吊顶、灯具清洁437

3.3.10.9 大厅石材清洁保养439

3.3.10.10 卫生间清洁440

3.3.10.11 服务功能性用房（健身中心）清洁441

3.3.10.12 公共区域卫生操作规程442

3.3.11 机房保洁服务方案444

3.3.12 空调管理服务方案446

3.4 重大活动或突发事件应急保障措施454

3.4.1 贵宾、春晚等重大节目录制保障方案454

3.4.1.1 现场布置保障454

3.4.1.2 设施设备运行保障方案457

3.4.1.3 供水供电保障方案457

3.4.1.4 环境清洁保障方案458

3.4.2 突发应急事件保障措施459

3.4.2.1 保洁应急预案459

3.4.2.2 房屋漏水应急处理措施460

3.4.2.3 停水应急处理措施461

3.4.2.4 空调漏水应急预案461

3.4.2.5 火警应急处理程序462

3.4.2.6 消防设备人为损坏处理程序464

3.4.2.7 遇雷暴及大风处理程序465

3.4.2.8 漏水、爆管应急处理程序465

3.4.2.9 强降雪应急处理规程466

3.4.2.10 高空坠落应急预案467

3.4.2.11 触电应急预案468

3.4.2.12 电梯突发故障应急预案469

3.4.2.13 自然灾害（地震）事件应急处理措施470

3.5 服务措施471

3.5.1 物业服务471

3.5.2 设备维修471

3.5.3 清洁保洁等设备、机具、工具配置方案473

3.5.4 设备及工具管理措施475

3.6 服务承诺或特色服务479

3.6.1 针对本项目的创新、延展服务479

3.6.1.1 服务联动机制479

3.6.1.2 智能服务平台的推广。479

3.6.1.3 其他延展服务措施485

3.6.2 优惠服务承诺485

3.6.3 垃圾分类服务486

3.6.4 资金实力及付款承诺491

3.6.5 特色服务494

3.6.5.1 建立快速、便捷信息收集和处理、反馈渠道和机制494

3.6.5.2 客户留言便笺（服务监督卡）494

3.6.5.3 智能服务平台（手机终端）495

3.6.5.4 “人文”关怀服务495

3.6.5.5 “绿色“服务495

3.6.5.6 标准化服务496

3.6.5.7 流程化管理496

3.6.5.8 运用现代化作业设备和工具，提升效率和品质497

3.6.5.9 项目全面实行“6S”497

七、 招标文件规定的其他资料498

1、 企业体系认证证书498

1.1 质量管理体系认证证书（GB/t19001-2016/ISO9001:2015标准要求）498

1.2 职业健康安全管理体系认证（ISO45001:2018标准要求）499

1.3 环境管理体系认证（GB/T24001-2016/ISO14001:2015标准要求）500

1.4 企业诚信管理体系认证证书501

1.5 企业信用等级认证502

2、 企业五星级服务认证证书（GB/T20647.9-2006标准要求）503

3、 企业信用评估报告505

八、 小微企业声明函531

1、 小微企业声明函531

2、 残疾人福利性单位声明函532

3、 符合支持脱贫攻坚政策的证明533

一、资格审查文件投标人基本情况表

供应商名称

河南天明物业管理有限公司

注册地址

郑州经济技术开发区航海东路1319号2号楼1单元1楼东户

邮政编码

450000

联系方式

联系人

安雪英

电话

0371-89997253

传真

0371-89997253

网址

http://www.tianming

100.com/

组织结构

见附表：组织架构图

法定代表人

姓名

王庆林

技术职称

无

电话

89997253

技术负责人

姓名

刘红训

技术职称

中级

电话

89997259

成立时间

2005年09月23日

员工总人数：1041人

营业执照号

91410100780518539H

高级职称人员

5

注册资金

3000万人民币

中级职称人员

42

开户银行

中国银行郑州经济技术开发区分行

初级职称人员

50

账号

263701821174

技工

104

经营范围

物业管理及咨询；家政服务；垃圾清运；物业服务；酒店管理；林木花卉的培育、种植、租赁、销售及维护；会务服务；餐饮管理；停车场管理；汽车租赁；清洗清洁服务；害虫防治；水电维修服务；商务信息咨询；道路清扫；道路普通货物运输；电梯设备维护；园林绿化工程施工。

备注

后附组织架构图

附：组织架构图

投标人资格证明材料 具有有效营业执照或自然人的身份证明扫描件

2017年或2018年度财务审计报告扫描件（2018年度）

履行合同所必须的专业技术能力说明

致：河南广播电视台

 

我公司河南天明物业管理有限公司参加贵方组织的豫财招标采购-2019-1958 的河南广播电视台（电视）大厦大院物业保洁费项目的投标活动，如我方获得中标资格，我方保证具备履行合同所必需的服务和专业技术能力，并承诺如下：

（一）具有独立承担民事责任的能力；

（二）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

（三）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；

（四）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

（六）我公司已完全了解本招标文件中规定的所有条款。 

 

如违反以上承诺，本公司愿承担一切法律责任。

投标人（企业电子签章）：河南天明物业管理有限公司

法定代表人（个人电子签章）：

日期： 2019年 12 月 16日

履行合同所必须的主要设备、工具

针对本项目的资产及工具配置清单

序号

名称

数量

用途

备注

维修类

1

水工维修工具

2

日常维修使用

现有

2

电工维修工具

2

日常维修使用

现有

3

木工工具

1

日常维修使用

现有

4

人字梯

2

日常维修使用

现有

5

冲击钻

1

日常维修使用

现有

6

手枪钻

1

日常维修使用

现有

7

电焊机

1

日常维修使用

现有

8

疏通机

1

日常维修使用

现有

9

抛光机

1

日常维修使用

新购

10

钳工工具

1

日常维修使用

现有

11

数字万用表

1

日常维修使用

现有

12

兆欧表

1

日常维修使用

现有

13

摇表

1

日常维修使用

现有

14

网线测试仪

1

日常维修使用

现有

保洁类

1

多功能刷地机

1

地面污垢清除

现有

2

扫地车

1

大厦道路清洁

现有

3

多功能保洁车

10

室内保洁使用

现有

4

洗地机

1

洗刷地面、水池使用

现有

5

鼓风机

1

集中性公共厕所使用

现有

6

吸尘器

1

室内使用

现有

7

玻璃清洁器

5

楼宇大型玻璃清洁擦拭

现有

8

雨衣雨鞋套装

5

雨天外部清洁冲刷地面使用

现有

9

高压水枪

1

地面、墙面清洁使用

现有

10

垃圾收集车

1

垃圾收集

部分现有

绿化养护类

1

绿篱机

1

绿植修剪

现有

2

割草机

1

草坪修剪

现有

3

剪刀

1

绿植、树木修剪

现有

4

水管

2

绿化带、梳理浇灌

现有

5

高枝剪

1

树枝修剪

现有

6

手锯

1

树木修剪

现有

7

除草工具

2

草坪整理、除草

现有

8

手推车

1

日常修剪残枝、杂草清理

现有

办公资产类

1

电脑

1

服务中心办公室，经理、主管

现有

2

打印机

1

日常资料打印

现有

3

档案柜

2

资料收集、档案存放

现有

4

电话

1

办公用

现有

5

办公桌椅

2

日常办公使用

现有

投标人（企业电子签章）：河南天明物业管理有限公司

法定代表人（个人电子签章）：

日期：2019年12月16 日

履行合同所必须的主要技术人员（本表后附相关职称或职业资格证书扫描件（如有）

序号

姓名

职称或职业资格（如有）

工作职责

备注

1

乔瑞轩

物业管理师

项目经理

项目经理

2

刘红训

物业管理师

项目主管

保洁主管

3

冯志国

高级电工

管理人员

维修主管

4

王瀚

高压电工

维修电工

维修工

5

刘伟伟

高压电工

维修电工

维修工

6

王晓红

高压电工

维修电工

维修工

7

刘文杰

高压电工

维修电工

维修工

8

王峰

高压电工

维修电工

维修工

9

程金伟

高压电工

维修电工

维修工

10

常钦

高压电工

维修电工

维修工

11

苏颜超

高压电工

维修电工

维修工

12

黄继华

高压电工

维修电工

维修工

13

马向东

空调工

制冷设备维修

维修工

投标人（企业电子签章）：河南天明物业管理有限公司

法定代表人（个人电子签章）：

日期：2019年12月16 日

附：相关人员职业资格证书扫描件

投标人提供的能够证明履行合同所必须的设备和专业技术能力的其他材料

一、部分履行合同所购置的设备发票及图片说明

道路清扫车

道路清扫车相关说明：

雾炮洒水车

雾炮洒水车相关说明：

二、专业技术能力说明

专业技术能力展示

除尘

割 草

环境维护

玻璃清洗

依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录

（提供2019年1月1日以来任意1个月依法缴纳税收的证明材料扫描件，依法缴纳社会保障资金的证明材料扫描件）

依法缴纳税收的证明材料扫描件（2019年9-10月）

依法缴纳社会保障资金的证明材料扫描件（2019年10-11月）

信用记录符合招标文件规定

未被列入信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（http://www.ccgp.gov.cn）渠道信用记录失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单的响应人。

由采购人与投标截止后登陆信用中国网站、中国政府采购网查询信用情况。并签字确认。

法定代表人授权书

（ 注：如投标人法定代表人本人办理本次投标相关事项，可不提供此授权书。如本授权书未提供或填列不完整，可视为由法定代表人本人办理。）

本授权书声明：河南天明物业管理有限公司(投标人全名)王庆林、执行董事(法定代表人姓名、职务)代表本公司授权河南天明物业管理有限公司（单位名称）的在下面签字的安雪英、市场专员（被授权人的姓名、职务）为本公司的合法代理人，就采购编号为豫财招标采购-2019-1958河南广播电视台（电视）大厦大院物业保洁费项目（项目名称）的投标及合同执行，以本公司名义处理一切与之有关的事务。

本授权书于2019年12月16日签字生效，特此声明。

附： 法定代表人、委托代理人身份证 扫描件或复印件

附件：法定代表人身份证扫描件（正、反两面）

附件：委托代理人身份证扫描件（正、反两面）

投标人（企业电子签章）：河南天明物业管理有限公司

法定代表人（个人电子签章）：

地址：郑州市郑东新区众旺路19号天明国际广场C座11层

投标函

致：河南广播电视台 (采购人名称）

我们收到了采购编号为豫财招标采购-2019-1958 的河南广播电视台（电视）大厦大院物业保洁费项目【项目名称】采购文件，经详细研究，我们决定参加该项目的投标活动并按要求提交投标文件。我们郑重声明以下诸点并负法律责任:

(1) 愿按照招标文件中规定的条款和要求，提供完成招标文件规定的全部工作，投标总

报价（服务期12个月）为（大写） 壹佰柒拾柒万捌仟元整 元，人民币（RMB￥：1778000元）；月报价：（大写）每月 壹拾肆万捌仟壹佰陆拾陆元陆角陆分元人民币（RMB￥： 148166.66 元/月 ）。

(2) 如果我们的投标文件被接受，我们将履行招标文件中规定的各项要求。

(3) 我们同意本招标文件中有关投标有效期的规定。如果中标，有效期延长至合同终止

日止。

(4) 我们愿提供招标文件中要求的所有文件资料。

(5) 我们已经详细审核了全部招标文件，如有需要澄清的问题，我们同意按招标文件规

定的时间向采购人提出。逾期不提，我公司同意放弃对这方面有不明及误解的权利。

(6) 我们承诺，与采购人、采购人就本次采购的项目委托的咨询机构、集中采购机构、以及上述机构的附属机构没有行政或经济关联。

(7) 我们承诺符合政府采购法律法规对合格投标人资格及其他事项的所有要求。承诺在

政府采购活动中杜绝商业贿赂等所有违法违规行为。

(8) 我公司同意提供按照采购人可能要求的与其投标有关的一切数据或资料，完全理解

采购人不一定接受最低价的投标或收到的任何投标。

（9）如果我们的投标文件被接受，我们将按招标文件的规定签订并严格履行合同中的

责任和义务。

与本投标有关的正式通讯地址：

地 址：郑州市郑东新区众旺路19号天明国际广场C座11层

邮 编：450000 电 话：0371-89997253 传 真：0371-89997253

投标人（企业电子签章）：河南天明物业管理有限公司

法定代表人（个人电子签章）：

日期：2019年12月16 日

投标承诺函

致：河南广播电视台 （采购人名称）

我单位自愿参加河南广播电视台（电视）大厦大院物业保洁费项目（项目名称）的投标,并做出如下承诺：

一、除不可抗力外，我单位如果发生以下行为，将在行为发生的10个工作日内，向贵方支付本招标文件公布的最高限价的2%作为违约赔偿金。

1、在招标文件规定的投标有效期内实质上修改或撤回投标；

2、中标后不依法与采购人签订合同；

3、在投标文件中提供虚假材料。

二、我单位知晓上述行为的法律后果，承认本承诺书作为贵方要求我单位履行违约赔偿义务的依据作用。

投标人（企业电子签章或公章）：河南天明物业管理有限公司

日 期：2019年12月16日

投标报价表开标一览表

金额单位： 元

项目名称

河南广播电视台（电视）大厦大院物业保洁费

投标人名称

河南天明物业管理有限公司

投标总报价

（服务期12个月）

大写： 壹佰柒拾柒万捌仟元整人民币

小写：1778000元人民币

服务期限

12个月

服务地点

采购人指定地点

服务质量

满足采购文件要求

投标保证金

0元人民币

投标有效期

自投标截止之日起60天

付款方式

满足招标文件要求

合同条款

满足招标文件要求

其他声明

无

投标人（企业电子签章）：河南天明物业管理有限公司

法定代表人（个人电子签章）：

日 期：2019 年12 月16 日

开标一览表附表1

分项报价一览表1及有关说明

项目编号：豫财招标采购-2019-1958

项目名称：河南广播电视台（电视）大厦大院物业保洁费项目

序号

服务岗位

服务内容或要求

人数

报价（元人民币）

备注

1

保洁服务

公共区域、机房演播厅保洁服务

34

1191046.61

含工资、社保、计提利润、税金及其他管理费用

2

电力及空调设备运行维修

电力、空调系统运行及维修

10

428000.00

含工资、社保、计提利润、税金及其他管理费用

3

项目经理

项目管理

1

95078.99

含工资、社保、计提利润、税金及其他管理费用

4

项目主管

保洁人员管理

1

64520.27

含工资、社保、计提利润、税金及其他管理费用

5

合计

/

46

1778645.88

报价1778000元

总人数46人

总报价：大写： 壹佰柒拾柒万捌仟元整；小写：1778000元人民币

1、说明：最低工资标准按《河南省人民政府关于调整河南省最低工资标准的通知》 [豫政〔201826号]文执行。

2、若聘用下岗、工龄买断、退休、残疾人员等无需缴纳社会保险的人员，请予以备注说明。

3.表内已标明人数的，由投标人配置，但不得减少；其他人数由投标人合理配置，另行标明数量。

投标人（企业电子签章）：河南天明物业管理有限公司

法定代表人（个人电子签章）：

日期：2019 年12 月16 日

有关说明：

1、 按《河南省人民政府关于调整河南省最低工资标准的通知》 [豫政〔201826号]文执行，人员薪资不低于郑州市目前最低工资标准1900元/月/人；

2、 项目经理、项目主管及维修管理人员全员足额缴纳社保，保洁人员根据实际用工年龄情况缴纳社会保险或商业、人身意外保险，测算中有不足部分，由我公司自行承担；

3、 我公司为一般纳税人，税率为6.72%；

投标人（企业电子签章）：河南天明物业管理有限公司

法定代表人（个人电子签章）：

日期：2019 年12 月16 日

投标人类似项目业绩投标人类似项目业绩汇总表

序号

项目名称

服务范围

接管时间

项目金额（元/年）

1

河南电视台物业保洁服务合同

河南省郑州市

2017.10

1469664

2

河南电视台物业保洁服务合同

河南省郑州市

2018.10

1589664

3

宇培物流园物业管理服务合同

河南省郑州市

2017.01.01

730000

4

河南工程学院西区宿舍管理区

河南省郑州市

2017.11.18

1903847.2

5

河南工程学院西区教学管理区

河南省郑州市

2017.11.18

3385617.4

6

河南工程学院南区教学区

河南省郑州市

2017.11.18

2672121.2

7

河南工程学院南区宿舍管理区

河南省郑州市

2017.11.18

1946231.8

8

河南工程学院桐柏校区教学管理区

河南省郑州市

2017.11.18

872185

9

河南工程学院桐柏校区宿舍管理区

河南省郑州市

2017.11.18

597443.9

10

河南财政税务高等专科学校

河南省郑州市

2017.11.23

3997872.4

11

河南财政税务高等专科学校

河南省郑州市

2018.11.23

3997872.4

12

河南经贸职业学院

河南省郑州市

2019.02.16

2094000

13

郑州航空工业管理学院

河南省郑州市

2019.01.01

0.87元/㎡·月

14

中原高速服务区

河南省

2019.02.01

4080000

15

平原示范区龙源小学

平原示范区

2019.05.01

545000

16

郑州财经技师学院

河南省郑州市

2018.5.1

1070440.64

17

瑞春安置区1#地块物业管理服务合同

河南省郑州市

2018.11

1.45元/月/㎡

18

天明锦江国际酒店物业委托服务合同

河南省周口市

2017.10

5172599

投标人（企业电子签章）：河南天明物业管理有限公司

法定代表人（个人电子签章）：

日期：2019 年12 月16 日

投标人业绩合同及发票扫描件 河南电视台物业保洁服务合同（2017.11-2018.10）

项目名称

河南电视台物业保洁服务合同

项目所在地

郑州市花园路

需方名称

河南电视台

需方地址

郑州市花园路

联系人

李宝明

联系电话

18336395753

合同价格

1469664元

管理面积（建筑面积）

88260

项目用工人数

45

项目负责人姓名

秦海珍

服务内容

物业保洁服务

备注

1、类似项目的年份要求：按照招标文件要求。时间以合同签订日期为准。如有多个类似项目，自行添加表格。

2、本表后附招标文件要求的相关资料。

河南电视台物业保洁服务合同（2018.11-2019.10）

项目名称

河南电视台物业保洁服务合同

项目所在地

郑州市花园路

需方名称

河南电视台

需方地址

郑州市花园路

联系人

李宝明

联系电话

18336395753

合同价格

1589664元

管理面积（建筑面积）

88260

项目用工人数

45

项目负责人姓名

秦海珍

服务内容

物业保洁服务

备注

1、类似项目的年份要求：按照招标文件要求。时间以合同签订日期为准。如有多个类似项目，自行添加表格。

2、本表后附招标文件要求的相关资料。

宇培仓储郑州园区物业管理服务合同扫描件

项目名称

宇培仓储郑州园区物业管理服务合同

项目所在地

郑州市国际物流园区

需方名称

郑州宇培仓储有限公司

需方地址

郑州市国际物流园区喜达路以北礼通街以东

联系人

胡严鹏

联系电话

13838224443

合同价格

730000元

管理面积（建筑面积）

120000

项目用工人数

29

项目负责人姓名

成进璞

服务内容

物业管理综合服务

备注

1、类似项目的年份要求：按照招标文件要求。时间以合同签订日期为准。如有多个类似项目，自行添加表格。

2、本表后附招标文件要求的相关资料。

河南工程学院物业管理服务合同书（西区宿舍管理区）

项目名称

河南工程学院物业管理服务合同书（西区宿舍管理区）

项目所在地

郑州市龙湖镇

需方名称

河南工程学院

需方地址

郑州市龙湖镇祥和街1号

联系人

陈玉宏

联系电话

13674907369

合同价格

1903874.2元

管理面积（建筑面积）

不详

项目用工人数

58

项目负责人姓名

乔小诤

服务内容

物业保洁服务

备注

1、类似项目的年份要求：按照招标文件要。时间以合同签订日期为准。如有多个类似项目，自行添加表格。

2、本表后附招标文件要求的相关资料。

中标通知书

河南工程学院物业管理服务合同书（西区教学管理区）

项目名称

河南工程学院物业管理服务合同书（西区教学管理区）

项目所在地

郑州市龙湖镇

需方名称

河南工程学院

需方地址

郑州市龙湖镇祥和街1号

联系人

陈玉宏

联系电话

13674907369

合同价格

3385617.42元

管理面积（建筑面积）

不详

项目用工人数

97

项目负责人姓名

乔小诤

服务内容

物业保洁服务

备注

1、类似项目的年份要求：按照招标文件要求。时间以合同签订日期为准。如有多个类似项目，自行添加表格。

2、本表后附招标文件要求的相关资料。

河南工程学院物业管理服务合同书（南区教学管理区）

项目名称

河南工程学院物业管理服务合同书（南区教学管理区）

项目所在地

郑州市龙湖镇

需方名称

河南工程学院

需方地址

郑州市龙湖镇祥和街1号

联系人

陈玉宏

联系电话

13674907369

合同价格

2672121.2元

管理面积（建筑面积）

不详

项目用工人数

89

项目负责人姓名

乔小诤

服务内容

物业保洁服务

备注

1、类似项目的年份要求：按照招标文件要求，时间以合同签订日期为准。如有多个类似项目，自行添加表格。

2、本表后附招标文件要求的相关资料。

中标通知书

河南工程学院物业管理服务合同书（南区宿舍管理区）

项目名称

河南工程学物业管理服务合同书（南区宿舍管理区）

项目所在地

郑州市龙湖镇

需方名称

河南工程学院

需方地址

郑州市龙湖镇祥和街1号

联系人

陈玉宏

联系电话

13674907369

合同价格

1946231.8元

管理面积（建筑面积）

不详

项目用工人数

57

项目负责人姓名

乔小诤

服务内容

物业保洁服务

备注

1、类似项目的年份要求：按照招标文件要求，时间以合同签订日期为准。如有多个类似项目，自行添加表格。

2、本表后附招标文件要求的相关资料。

河南工程学院南区宿舍管理区中标通知书

河南工程学院物业管理服务合同书（桐柏路教学管理区）

项目名称

河南工程学院物业管理服务合同书（桐柏路教学管理区）

项目所在地

郑州市桐柏路

需方名称

河南工程学院

需方地址

郑州市桐柏路

联系人

陈玉宏

联系电话

13674907369

合同价格

872185元

管理面积（建筑面积）

不详

项目用工人数

28

项目负责人姓名

赵广辉

服务内容

物业保洁服务

备注

1、类似项目的年份要求：按照招标文件要求。时间以合同签订日期为准。如有多个类似项目，自行添加表格。

2、本表后附招标文件要求的相关资料。

河南工程学院物业管理合同书（桐柏校区宿舍管理区）

项目名称

河南工程学院桐柏路教学管理区物业服务合同

项目所在地

郑州市桐柏路

需方名称

河南工程学院

需方地址

郑州市桐柏路

联系人

陈玉宏

联系电话

13674907369

合同价格

597443.9元

管理面积（建筑面积）

不详

项目用工人数

17

项目负责人姓名

赵广辉

服务内容

物业保洁服务

备注

1、类似项目的年份要求：按照招标文件要求，时间以合同签订日期为准。如有多个类似项目，自行添加表格。

2、本表后附招标文件要求的相关资料。

河南财政税务高等专科学校物业服务合同（2018年）

项目名称

河南财政税务高等专科学校物业服务合同

项目所在地

郑州市郑开大道康庄路

需方名称

河南财政税务高等专科学校

需方地址

郑州市郑开大道康庄路

联系人

邵兵

联系电话

0371-85305636

合同价格

3997872.4元

管理面积（建筑面积）

77896.38㎡

项目用工人数

187

项目负责人姓名

毕晓瑞

服务内容

物业综合服务

备注

1、类似项目的年份要求：按照招标文件要求，时间以合同签订日期为准。如有多个类似项目，自行添加表格。

2、本表后附招标文件要求的相关资料。

中标通知书

河南财政税务高等专科学校物业服务合同（2019年）

项目名称

河南财政税务高等专科学校物业服务合同

项目所在地

郑州市郑开大道康庄路

需方名称

河南财政税务高等专科学校

需方地址

郑州市郑开大道康庄路

联系人

邵兵

联系电话

0371-85305636

合同价格

3997872.4元

管理面积（建筑面积）

77896.38㎡

项目用工人数

187

项目负责人姓名

毕晓瑞

服务内容

物业综合服务

备注

1、类似项目的年份要求：按照招标文件要求，时间以合同签订日期为准。如有多个类似项目，自行添加表格。

2、本表后附招标文件要求的相关资料。

河南经贸职业学院学生公寓保洁服务合同

项目名称

河南经贸职业学院学生公寓保洁服务合同

项目所在地

郑州市龙子湖北路

需方名称

河南经贸职业学院

需方地址

郑州市龙子湖北路

联系人

康勇

联系电话

0371-86661276

合同价格

2094000元

管理面积（建筑面积）

不详

项目用工人数

45

项目负责人姓名

余俊卿

服务内容

学生公寓物业保洁服务

备注

1、类似项目的年份要求：按照招标文件要求，时间以合同签订日期为准。如有多个类似项目，自行添加表格。

2、本表后附招标文件要求的相关资料。

中标通知书

郑州航空工业管理学院专家公寓物业管理委托合同

项目名称

郑州航空工业管理学院专家公寓物业管理委托合同

项目所在地

河南省郑州市

需方名称

郑州航空工业管理学院东区专家公寓住户委员会

需方地址

郑州市郑东新区

联系人

张良卫

联系电话

13590503163

合同价格

0.87元/月/㎡

管理面积（建筑面积）

223276㎡

项目用工人数

62

项目负责人姓名

杨磊

服务内容

物业综合服务（含保洁）

备注

1、类似项目的年份要求：按照招标文件要求，时间以合同签订日期为准。如有多个类似项目，自行添加表格。

2、本表后附招标文件要求的相关资料。

河南中原高速公路股份有限公司经营开发分公司服务区物业服务项目第一标段物业服务合同

项目名称

河南中原高速公路股份有限公司经营开发分公司服务区物业服务项目第一标段物业服务合同

项目所在地

郑尧高速段

需方名称

河南中原高速公路股份有限供公司经营开发分公司

需方地址

郑州市中原路220号裕达国贸西塔1615室

联系人

任小龙

联系电话

15890603975

合同价格

4080000元

管理面积（建筑面积）

不详

项目用工人数

121

项目负责人姓名

任小龙

服务内容

物业管理综合服务（含保洁）

备注

1、类似项目的年份要求：按照招标文件要求，时间以合同签订日期为准。如有多个类似项目，自行添加表格。

2、本表后附招标文件要求的相关资料。

平原示范区龙源小学服务合同

项目名称

平原示范区龙源小学

项目所在地

河南省新乡市平原示范区

需方名称

平原示范区龙源小学

需方地址

郑州市郑东新区

联系人

张克良

联系电话

13838224443

合同价格

545000元/年

管理面积（建筑面积）

不详

项目用工人数

21

项目负责人姓名

庆晓磊

服务内容

物业综合服务（含保洁）

备注

1、类似项目的年份要求：按照招标文件要求，时间以合同签订日期为准。如有多个类似项目，自行添加表格。

2、本表后附招标文件要求的相关资料。

郑州财经技师学院校园物业保洁服务合同

项目名称

郑州财经技师学院物业保洁服务合同

项目所在地

河南省郑州市中原西路

需方名称

郑州财经技师学院

需方地址

郑州市中原西路128号

联系人

师进

联系电话

0371-86532688

合同价格

1070440.64元/年

管理面积（建筑面积）

约49308.49㎡

项目用工人数

45

项目负责人姓名

江霖

服务内容

校园物业保洁服务

备注

1、类似项目的年份要求：按照招标文件要求，时间以合同签订日期为准。如有多个类似项目，自行添加表格。

2、本表后附招标文件要求的相关资料。

郑州财经技师学院中标通知书

瑞春安置区1#地块物业管理服务合同

项目名称

经开瑞春安置1#地块

项目所在地

河南省郑州市

需方名称

郑州经济技术开发区京航办事处

需方地址

河南省郑州市经开区

联系人

马新伟

联系电话

0371-69683633

合同价格

1.45元/月/㎡

管理面积（建筑面积）

316576㎡

项目用工人数

78

项目负责人姓名

陈小增

服务内容

物业综合服务（含绿化）

备注

1、类似项目的年份要求：按照招标文件要求，时间以合同签订日期为准。如有多个类似项目，自行添加表格。

2、本表后附招标文件要求的相关资料。

发票（2019.01.01-2019.03.31）

物业服务委托合同（天明锦江国际酒店）

项目名称

物业服务委托合同（天明锦江国际酒店）

项目所在地

河南省周口市

需方名称

天明城乡建设开发集团有限公司

需方地址

河南省周口市

联系人

姜淑琴

联系电话

3676967001

合同价格

5127599.16元/年

管理面积（建筑面积）

55856.2㎡

项目用工人数

78

项目负责人姓名

赵峰

服务内容

物业综合服务（含绿化）

备注

1、类似项目的年份要求：按照招标文件要求，时间以合同签订日期为准。如有多个类似项目，自行添加表格。

2、本表后附招标文件要求的相关资料。

发票（2018.10-2018.12）

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投标文件技术部分项目管理机构配备情况项目经理和综合管理人员一览表

姓名

性别

年龄

学历

职称

职责

类似工作年限

执业资格证明

证书名称

级别

乔瑞轩

男

42

本科

中级

项目经理

15

物业管理师

中级

刘红训

男

40

大专

中级

项目主管

15

物业管理师

中级

冯志国

男

34

大专

初级

业务主管

10

高级电工

高级

王瀚

男

28

大专

/

电工

5

高压电工证

初级

刘伟伟

男

29

大专

/

电工

5

高压电工证

初级

王晓红

男

29

大专

/

电工

5

高压电工证

初级

刘文杰

男

30

大专

/

电工

5

高压电工证

初级

王杰

男

44

大专

/

电工

20

高压电工证

初级

程金伟

男

31

大专

/

电工

8

高压电工证

初级

常钦

男

34

大专

/

电工

5

高压电工证

初级

苏颜超

男

51

大专

/

电工

25

高压电工证

初级

黄继华

男

37

大专

/

电工

5

高压电工证

初级

马向东

男

43

大专

/

空调工

20

制冷设备维修证书

初级

项目经理证明材料

姓名

乔瑞轩

性别

男

年龄

42

职务

项目经理

职称

中级

学历

本科

参加工作时间

2002年

从事本行业工作年限

15年以上

个人专业资格及证书

物业管理师

类似业绩

单位名称

项目简介

项目人数

服务时间

河南工程学院

物业保洁服务

332

2017.11.18-2019.11.17

河南财政税务高等专科学校

物业综合服务

187

2018.2.1至今

项目主管-刘红训证明材料

投标人拟派的业务主管级技术人员简历项目主管-冯志国证明材料

姓名

冯志国

性别

男

年龄

34

职务

业务主管

职称

初级

学历

大专

参加工作时间

2004年

从事本行业工作年限

10

个人专业资格及证书

高级技能电工

类似业绩

单位名称

项目简介

项目人数

服务时间

河南金典物业

洛阳分公司

68

2008-2012

河南天明物业

洛阳分公司，洛阳天明国际中心

78

2015至今

维修电工-王晓红证明材料

姓名

王晓红

性别

男

年龄

34

职务

维修电工

职称

初级

学历

大专

参加工作时间

2014年

从事本行业工作年限

5

个人专业资格及证书

高压电工

类似业绩

单位名称

项目简介

项目人数

服务时间

河南广播电视台

河南电视台大厦及大院保洁维修项目

44

2016.11.01至今

维修电工-王瀚证明材料

姓名

王瀚

性别

男

年龄

32

职务

维修电工

职称

初级

学历

大专

参加工作时间

2014年

从事本行业工作年限

5

个人专业资格及证书

高压电工

类似业绩

单位名称

项目简介

项目人数

服务时间

河南广播电视台

河南电视台大厦及大院保洁维修项目

44

2016.11.01至今

维修电工-刘文杰证明材料

姓名

刘文杰

性别

男

年龄

30

职务

维修电工

职称

初级

学历

大专

参加工作时间

2014年

从事本行业工作年限

5

个人专业资格及证书

高压电工

类似业绩

单位名称

项目简介

项目人数

服务时间

河南广播电视台

河南电视台大厦及大院保洁维修项目

44

2016.11.01至今

维修电工-刘伟伟证明材料

姓名

刘伟伟

性别

男

年龄

30

职务

维修电工

职称

初级

学历

大专

参加工作时间

2014年

从事本行业工作年限

5

个人专业资格及证书

高压电工

类似业绩

单位名称

项目简介

项目人数

服务时间

河南广播电视台

河南电视台大厦及大院保洁维修项目

44

2016.11.01至今

维修电工-王杰证明材料

姓名

王杰

性别

男

年龄

44

职务

维修电工

职称

初级

学历

大专

参加工作时间

1997年

从事本行业工作年限

20

个人专业资格及证书

高压电工

类似业绩

单位名称

项目简介

项目人数

服务时间

河南广播电视台

河南电视台大厦及大院保洁维修项目

44

2016.11.01至今

投标人拟派服务人员配备情况

序号

拟服务部门

拟排岗位

人员基本情况（年龄、性别、学历、专业、资质证明）

资质证书

备注

1

管理处

项目经理

乔瑞轩，男，41岁，本科，工商管理专业，物业管理行业15年以上从业经历

物业管理师

中级

2

管理处

项目主管

刘红训，男，40岁， 专科，商务管理专业，物业管理行业15年以上从业经历

物业企业经理上岗证

初级

3

管理处

维修部

常钦，男，34岁，大专、市场营销专业，物业维修行10年以上从业经历

物业管理师

注册物业管理师

中级

4

保洁部

维修部

黄继华，男，37岁，大专，物业管理专业，物业管理行业10年以上从业经历

物业管理师

中级

5

维修部

维修部

冯志国，男34岁，大专，物业管理专业，物业管理行业8年以上从业经历

全国物业企业经理上岗证

初级

6

维修部

维修部

王晓红，男，30岁，大专，物业管理专业，物业管理行业10年以上从业经历

全国物业企业经理上岗证

初级

7

维修部

维修部

王瀚，男30岁，大专，物业管理专业，物业管理行业10年以上从业经历

物业管理师

中级

8

维修部

维修部

刘长杰，男，30岁，女，高中，10年以上服务经历

无

无

9

维修部

维修部

刘伟伟，31岁，男，中专，计算机专业，10年以上服务经历

无

无

10

维修部

维修部

程金帅，39岁，男，中专，计算机专业，15年以上服务经历

无

无

11

维修部

维修部

王杰，44岁，男，中专，计算机专业，20年以上服务经历

无

无

12

维修部

维修部

黄继华，37岁，男，中专，计算机专业，15年以上服务经历

无

无

13

维修部

维修部

马向东，43岁，男，中专，机电专业，20年以上服务经历

无

无

拟投入设备、工具配备情况

采购项目编号：豫财招标采购-2019-1958 包号：/

序号

设备名称

用途

备注

1

大扫帚

大厦道路清洁

10个/3个月

2

尘推

卫生清洁

20个/3个月

3

尘推罩

卫生清洁

20个/3个月

4

云石刀

卫生清洁

30个/3个月

5

小扫帚

卫生清洁

30个/2个月

6

钢丝球

卫生清洁

50个/月

7

橡胶手套

卫生清洁

30双/月

8

抹布巾

卫生清洁

30条/月

9

玻璃刮

卫生清洁

10个/6个月

10

拖把

卫生清洁

30个/2个月

11

鸡毛掸加长

卫生清洁

20个/6个月

12

加长杆

卫生清洁

5个/6个月

13

硬毛刷

卫生清洁

30个/3个月

14

软毛刷

卫生清洁

/

15

电脑

办公

/

16

打印机

办公

/

17

档案柜

办公

/

18

电话

办公

/

19

多功能刷地机

卫生清洁

/

20

洗地机

卫生清洁

/

21

鼓风机

卫生清洁

/

22

吸尘器吸水机

卫生清洁

/

23

洗衣粉

卫生清洁

2包/月

14

洗洁精

卫生清洁

2箱/月

15

草酸

卫生清洁

4桶/月

16

84消毒液

卫生清洁

2箱/月

27

洁厕精

卫生清洁

2箱/月

28

毛巾

卫生清洁

30条/月

29

鸡毛掸子

卫生清洁

10个/3个月

30

加棉像胶手套

卫生清洁

30双/月

31

拖把

卫生清洁

10个/月

32

线手套

卫生清洁

30双/月

33

毛头

卫生清洁

10个/3个月

服务承诺服务标准和规范承诺措施

序号

服务项目

服 务 标 准

1

物业服务中心

1）编制各类管理制度并予以完善；

2）工作日来访接待，回访，投诉处理；24小时应急事件处理；

3）设立档案及设施设备等基础资料；

4）制定年度各类工作计划，管理方案等；

5）物业服务中心员工月、年度培训及考核；

2

保洁服务

1）区域内生活垃圾每天清运1次；

2）道路路面清扫，每天1次，并不间断巡视，确保清洁；

3）明沟、雨水井、污水井巡查清理，确保畅通。屋面清扫，每月1次；

4）房屋共用部位大厅、走道、楼梯、扶手及盥洗室等的保洁，每日1次；

5）垃圾房（若有）每天清扫、冲洗1次；

6）环境消杀夏季（6月-8月）每月1次、灭鼠每年2次；

7）空置房间、设备机房清洁，每月不少于2次。

3

绿化服务

1）绿地浇水、修剪、补苗，保持绿化完好美观；

2）绿化地内每日保洁1次、确保无杂物积存；

3）对区域绿化进行适度的移栽，绿化造型、以及日常养护。

4

设备设施维保服务

1）区域照明系统定期检查，公共配电系统周检查，月保养；

2）区域公共消防设施设备月检查保养；消防应急演练每年1次；

3）安防系统定期功能检查；

4）电梯系统24小时故障报修，对维保单位进行工作监管； 维保单位到达现场之前的应急处理，通知与安抚；

5）通讯网络故障及时报修、检修；

6）区域内公共区域给排水系统月保养，雨季来临前进行排水管道疏通；

7）对公共暖通系统进行日常运营管理，季节转换时对末端过滤网进行清洁保养

8）道路、房屋建筑、道闸、地桩等设施周检查，并及时修整。

服务期内的保证措施承诺

1、我公司全部接受《招标文件》中所列出的全部条款、要求和标准，并承诺保质保量完成。

2、对于投标文件中我方承诺的服务优惠承诺以及其他一切超出招标文件要求的服务、标准，我公司承诺保质保量完成。

3、我公司承诺中标后将按照要求进驻，并在规定时间内成立物业服务中心开展准备工作。合同期内，我们决不向第三方转让中标项目。

4、在服务单位提供公开服务电话，保证24小时畅通，不管任何时间接到电话后迅速赶到现场，为服务单位的平安建设保驾护航。

5、我公司承诺中标后，将严格履行合同中约定应承担的责任和义务，负责实施委托管理合同约定的内容。具体承诺如下：（1）我方全部接受招标文件中列出的“合同主要条款”中的所有内容；

（2）根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业服务制度；

6、我公司承诺在服务期间履行节能减耗职责，在确保各项设施设备正产运行的情况下严格控制能耗，避免浪费。并根据实际情况向服务单位提出减耗措施申请；

7、如遇项目设施设备大中修及改造、更新情况，我公司将积极组织，履行维修申请义务，确保在服务单位规定的时间内完成更新、改造事项；

违约责任划分及整改措施

一、如我公司中标，我公司完全同意甲方招标文件中列出的“处罚办法”之措施，具体内容如下：

由甲方及相关管理部门指定工作人员进行督察实施约定的工作内容，每天固定检查一次。检查结果每周向物业公司甲方项目部通报，对检查不合格的物业管理区域，第一次提出批评，第二次警告，第三次以书面形式下发处罚通知书，并从当月物业费中扣除，实施细则另行协商。

由各部门负责初次验收的物业区域，由物业公司每月从各部门收取打分表汇总交给后勤服务中心。后勤服务中心据此进行资金支付申请。

在大厦各处设置服务监督公示栏，方便甲方进行监督检查工作。

二、整改措施

1、我公司在接到甲方提出的相关问题及处罚扣款通知后，除无条件接受外，同时会立即行动，根据问题，采取相应整改措施。

2、若属于现场物业服务质量不到位，针对具体问题，快速行动，将问题解决掉。

3、对问题产生的原因进行分析，追根究底，需要对员工进行培训的，由副总经理亲自参与，公司总部品质部派人参加，对员工进行彻底系统培训，保证类似问题不再发生。

4、若问题属于现场组织不力，监督不到位，管理有疏漏等原因造成，则根据问题发生的轻重，对现场经理进行处罚，并由公司副总经理对现场经理进行亲自指导和监督运行，确保类似问题不再发生。

5、现场问题解决之后，由服务中心经理向甲方领导回复，确保问题整改有始有终，每一项问题都有结果、有回复。

6、公司总部将派遣品质部对现场问题整改情况以及后续工作进行跟进，确保工作得到彻底整改。

7、依据工作分工，对于每一项问题出现的相关责任人都要进行处罚追究，确保有成绩必奖励，有过错必惩罚。

标准化服务承诺措施

1、 严格按照ISO9001：2008质量管理体系、ISO14001：2004环境管理体系、OHSAS18001：2007职业健康安全管理体系的标准和要求执行各项；

2、 公司建立三级检查制度，项目日常自检、项目经理抽查、公司品质部集中检查等制度，严格规范服务品质，达到服务质量目标；

3、 严格履行公司及甲方各项规章制度，规范言行、严格要求服务标准，实行优胜劣汰机制，加强员工责任心和使命感

4、 服务过程接受甲方监督指导，并按照招标文件、投标文件的要求提供服务；

5、 遵守甲方各项考核评分制度，贯彻学习考核评分标准，严格落实考核评分体系，严抓服务质量；

6、 严格按照招投标文件及服务合同内容履行各项义务。

合同到期时的交接承诺及措施

本合同到期时，我们将移交全部管理用房及物业服务全部档案资料，并按照甲方要求做好交接工作。

1、服务期到期后，我方严格按照合同约定，全力配合与新公司交接各类工作；

2、物料交接：根据新接管公司需求，针对需要留用的物品，我方按照物料折旧经双方协商一致后继续留用，若无需留用，我方将全部收回他用；

3、交接前配合做好各类场地的熟悉、钥匙交接；各现场情况的对接；

4、配合甲方及新公司各项接管验收工作的落实。

投标人（企业电子签章）：河南天明物业管理有限公司

法定代表人（个人电子签章）：

日 期：2019 年12 月16 日

服务方案及实施方案组织架构及管理制度组织架构

1、 组织机构设置原则

精干高效的原则、实行目标责任制，整体管理和责任管理相结合的管理方式。

2、 机构设置形式

垂直领导、整体协调的形式，目的是减少管理环节，提高各部门的工作效率。

3、 机构设置说明

1） 物业管理服务中心

采用项目经理负责制。项目经理作为第一责任人，将全面负责该项目的各项管理事务；

2） 客户服务综合管理部

主要负责客户关系管理、部门间工作协调，执行项目经理的决策，统筹各部门做好客户服务工作过

3） 维修管理部

主要负责大厦各项设施设备、公共场地的运行、维护、管理，负责楼宇的日常维护管理工作；

4） 环境管理部

主要负责大厦内的卫生清洁、绿化养护管理工作。

各部门职能

1）综合客户服务部职能。

· 提供所辖物业的管理服务工作；

· 负责河南广播电视台物业服务团队组建及具体管理事宜；

· 负责按照招投标文件及服务合同要求制定工作计划并组织实施；

· 负责大厦院内环境卫生统一管理、维护、协调工作；

· 负责甲方重要活动的协调、配合安排；

· 负责保洁服务人员的招聘及管理工作；

· 接受甲方客户的监督管理；

· 负责按照体系文件要求的标准落实该项目具体管理工作，质量记录的合理保存；

· 甲方临时及他安排工作。

2）维修管理部职能

· 负责物业区域内高低压配电系统的运行和维护；

· 负责物业区域内消、安防设施楼宇自控系统的维护；

· 负责物业区域内房屋本体及公用设施的维护和保养工作；

· 负责物业区域内电梯等共用设备的维护和保养；

3）环境管理部职能

· 负责管理区域内的环境管理工作

· 监督管理区域内的垃圾清运工作；

· 负责本部门员工的培训与日常考核工作；

· 负责物业区域内绿化的日常养护管理；

· 负责物业区域内绿化苗木的病虫害防治工作；

· 负责本部门员工的培训与日常考核工作；

运作方式

一、全面质量管理。

项目在各个不同时期逐步推行标准规范管理，全面推行质量管理体系，把质量目标落实到各部门、各环节，直至到各人，并通过质量管理小组的监督检查，使服务工作质量不断提高，达到满意的效果。

二、计划目标管理

按指定的各项管理指标和创优方案，该项目物业服务中心各职能管理人员明确责任，授予权利，在落实过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考勤，并与个人利益待遇相结合。

三、协调管理

运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中就经常发生的各部门之间，部门与员工之间、员工与员工之间、员工与之间的矛盾和冲突。

行政促动力。以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。

竞争促动力。运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。

公司项目部的凝聚力，具体情况为公司企业文化对员工的吸引力、影响力，这将是本项目今后促进日常物业管理工作的核心力量。

四、督导管理

项目服务中心拟采用督导管理模式，对各职能部门实施指挥和指导管理。

经济管理。通过制定员工岗位和工作成绩的工资制度，调动员工积极性。

法规管理。制定一套完整的规章制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。

宣传教育。通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德；加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。

管理机制激励机制

以人文本是我公司重要的管理理念，也是我公司企业文化的精髓，坚持以人为中心，尊重人、理解人、关心人、培养人，以激励员工上进、实现员工价值为出发点，倡导和营造既相互尊重、相互信任，又有明确的行为规则这样一种和谐有序的舒畅环境，实现该项目的管理目标，我公司运用激励机制增强团队凝聚力、提升团队人员综合业务能力，提高整体服务水平。

激励系统示意图

实行目标考核制度：按照创优考评标准，结合各服务中心实际情况制定各项管理、经济目标，明确各部门及服务中心相应责任和权利，在实施过程中抓好权限下放和自我控制，实施过程中的检查和改进，进行目标成果考评，确定业绩优劣，并与个人利益和待遇相结合。

由工资激励、人才选拔、福利、企业文化、关怀机制等组成激励机制。

激励机制不仅仅包含工资福利的激励、奖罚刺激、升职的鼓励，还包含员工对公司理念的认同、公司对员工无微不致的关怀等。员工只有认同了公司的理念，对公司才会有归属感，才会有更多的工作激情。只有员工感受到公司体贴入微的关怀，才会有强烈的回报意愿。

监督机制

物业服务中心在开展物业管理服务的过程中，将严格按照政府及上级主管部门的有关法律、法规要求开展工作，定期向公司和报告工作，检讨物业管理服务运作事务，提交工作报告书，并汇报日常工作的进展和计划。

定期对管理目标进行考核，对每个程序的管理服务过程建立原始记录，通过现场检查、部门自查、公司内、外部质量审核，确保管理工作的监督机制有效运作。

采用ISO9001:2008质量管理体系中的PDCA质量循环控制方式，建立“五重监督体系”：

1、员工自查，根据作业流程和标准自查，并签署确认；

2、班长检查，每日不少于两次；

3、经理抽查，每周不少于两次；

4、品质抽查，每月不少于一次；

5、第三方调查，按年度定期调查；

自我约束机制

对重大质量问题或多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。市房管局、物业公司都是物业服务中心工作的监督者。

物业服务中心通过运行ISO9001：2008质量管理体系进行自我约束；通过定期或不定期对员工工作质量进行跟踪检查、考核，及员工随时向上级反映问题、意见和建议，达到进一步的自我监督、自我约束的目的。

领导部门、社会各界人士、来往人员的监管；

（1）服务中心通过投诉电话、投诉信箱、电子信箱、微信群、APP平台等方式24小时值班，受理投诉，对投诉事项记录并跟踪出来结果。

（2）每季度首月20号前对上季度物业服务进行公示；服务中心所有员工佩带工作牌上岗，以便公开接受监督。

（3）每年邀请第三方机构对项目的各项服务质量进行不定时巡视、监督。

评议机制

定期进行物业服务质量调查，就有关意见调查项目，针对提出的意见进行分析、处理和反馈，不断改进服务质量和完善运行制度。

1）过错追究制度

提倡“勇于承担责任”。建立责任追究制度，对不同层次、各个岗位的员工，制定出精细的责罚条例，让执行力弱或有过错者为其行为“买单”。

2）公司及服务中心内部监督机制

（1）服务品质三级监控：由服务中心周自查、公司品质监察部周检查、月度物业公司职能部门联合检查监督；

（2）财务预算管控：服务中心年度预算编制、执行，过程分析、评估；预算执行结果纳入年度考核；

（3）管理实行三级监控：日常服务中心内部检查监督、每半年公司对服务中心督导、每年组织对服务中心进行一次管理评审。

5）首问责任制：任何员工在接到咨询、投诉、求助时均负责将的问题解决完毕方可获得公司认可。

6）回访工作制：我方将依照自己的标准作业规程对开展的服务工作定期走访，虚心接受的建议、批评。重大决策、措施均会在事前进行通报。

工作计划

我们大家都一个安静，温馨，舒适的环境里。好的环境离不开物业的精心管理。物业管理需要做好，也离不开管理者的精心策划。任何物业管理都是有计划，有步骤的进行。若我司有幸中标，将设置以下工作计划。

序号

实施内容

第一准备阶段

1

物业管理现状的调研

2

物业管理现状调研情况汇总

3

物业管理环境整治方案制定

4

物业管理机构的设置方案

5

物业管理整治

6

物业管理方案的制定(草稿)

7

物业管理方案草稿讨论

8

物业管理规章制度的制定

9

物业管理岗位职责、考核标准制定

10

物业管理方相关关系的协调

11

物业管理档案、资料的建立、完善

12

物业管理相关岗位培训

13

物业管理参观学习

14

物业管理财务预、决算

15

物业管理房屋设施、设备维护保养计划

第二阶段：试运行阶段

16

物业管理岗位培训(内部)

17

物业管理人员培训(持证上岗)

18

物业管理规范化试运行

19

物业管理试运行自查

20

物业管理试运行汇总

21

邀请行业管理部门检查指导

22

物业管理试运行总结及整改

第三阶段：物业管理正式运行

23

物业管理机构设置的完善调整

24

物业管理规章制度的修改完善

25

物业管理档案资料的进一步完善

26

物业管理绿化的整治

27

物业管理的正式运行

28

整治改造

29

物业管理正式运行自查

30

邀请行业物业管理部门预检

31

根据物业管理自查及行业预检进行整改

第四阶段：行业评比检查

32

迎接行业物业管理评比检查

33

协调关系确定检查的确切日期，迎接正式检查评比

服务流程

针对每个项目，根据公司的规章制度和客户的管理服务需求，项目管理人员根据实

际情况，制定本项目管理服务规章制度和项目作业流程、标准，对员工进行岗前培训和

在职培训，员工在执行过程中，进行考核，保证项目运作顺利，服务质量满足客户需求。

用户投诉控制流程图

投诉处理工作流程

紧急事件处理流程

突发事件应急处理流程

各项管理制度

健全、规范的管理规章制度是，是企业管理的依据，是为顾客创造安全、文明、舒

适的环境的基础保证和坚强后盾，是反应公司服务水准、良好形象和声誉的重要标志。

我司经多年的物业管理经验积累，形成了独具特色的整套管理制度，做到了有章可循。

以下五部分是针对此次项目的规章制度：

公共管理制度

序号

制度名称

1

天明物业考勤管理制度

2

值班管理制度

3

保密制度

4

公文流转管理规范

5

印信使用管理制度

6

公章管理制度

7

天明人行为规范制度

8

天明人礼仪规范

9

天明人上班着装及参会要求

10

办公管理制度

11

办公用品管理制度

12

固定资产管理制度

13

物资采购管理办法

14

档案管理制度

15

工装管理办法

16

车辆管理制度

17

仓库管理制度

18

差旅费管理制度

服务类管理制度

序号

文件名称

1

房屋交付工作规程

2

档案管理工作规程

3

接待工作规程

4

投拆管理工作规程

5

拜访工作规程

6

装修管理工作规程

7

出入证管理工作规程

8

钥匙管理工作规程

9

空置房管理规程

10

客服巡查管理工作规程

11

收费管理工作规程

12

社区文化活动管理工作规程

13

宣传栏管理工作规程

14

邮件收发管理工作规程

15

员工服务礼仪规范

环境保洁类管理制度

序号

文件名称

1

日常环境清洁服务

2

垃圾清运工作规程

3

特种清洁服务工作规程

4

特殊环境清洁工作规程

5

家政清洁服务工作规程

6

清洁剂使用管理工作规程

7

环境消杀工作规程

8

保洁设备管理工作规程

9

绿化养护管理工作规程

10

绿化盆景管理工作规程

工程维修类管理制度

序号

文件名称

1

物业承接验收管理工作规程

2

公共设施设备管理工作规程

3

公共设施设备运行检查工作规程

4

公共设施维保管理工作规程

5

电梯维保管理管理工作规程

6

给排水系统运行保养管理工作规程

7

供配电运行保养管理工作规程

8

供暖系统运行管理工作规

9

弱电系统维保管理工作规程

10

消防系统维保管理工作规程

11

水池水箱维保管理工作规程

12

维修管理工作规程

13

能耗控制管理工作规程

14

工具及维修备件管理工作规程

16

维修值班管理工作规程

16

管道井管理工作规程

17

设施设备房管理制度

18

安全生产管理制度

秩序维护类管理制度

序号

文件名称

1

门岗值勤工作规程

2

大堂岗工作规程

3

巡逻值勤工作规程

4

监控室值勤工作规程

5

秩序岗位交接班工作规程

6

人员进出管理工作规程

7

车辆进出管理工作规程

8

停车场（库）管理工作规程

9

安全器械管理工作规程

10

消防系统运行管理工作规程

11

突发事件处理工作规程

12

秩序人员培训工作规程

13

监控中心管理制度

14

停车场管理规定汇编

15

宿舍管理制度

16

秩序员仪容仪表管理规范

服务质量保证措施

在物业服务中，能否做出最佳效果，能否实现“管理、服务、增值”三位一体化服务，对我公司的影响很大。我公司将本着对甲方高度负责的精神，瞄准三项目标，发奋冲刺，我们的三项管理目标是：

1、力争服务“零投诉”为质量管理目标。通过科学化专业化的管理，规范化流程化的服务，贯穿“以人为本”的服务思想，践行“专业专注，全心服务”的质量方针，致力在创造一个安全、整洁、舒心、高效的环境。

2、自接管本项目物业服务之日起，按优质标准实施物业服务，做到管理无盲点，服务无挑剔，客户无怨言。

3、自接管本项目物业服务之日起，导入ISO9001：2008质量管理体系，规范甲方的物业服务，全面提升甲方物业服务的内涵。

4、各项服务指标

1） 综合服务满意度

公司内控指标：95%；

承诺该项目指标：95%；

承诺标准：客户满意、甲方满意、社会及行业口碑良好。

测定方法：每年展开一次综合服务满意度调查，以问卷方式展开满意度调查，总体覆盖率为区域内客户数量的15%，回收有效调查表合格数/回收有效调查表总数≥98%

保证措施：

· 实行开发管理，向甲方公开服务内容、服务质量标准，使物业服务工作始终处于监督之中；

· 每周由项目经理组织各部门主卦，对现场工作进行一次检查拼比；

· 每月由公司品质部召开一次现场品质检查，并出具月检报告，组织内部服务质量评审，对现场各项服务工作的不合格项提出纠正措施，并要求项目经理组织实施整改；

· 每半年展开一次内部管理评审工作，不断改进和完善质量保证体系，确保客户和甲方对服务工作的满意；

· 每年至少两次征询客户及甲方工作人员对物业服务的意见，对管理、服务工作的建议和改进措施，满意度达到98%以上。

2） 有效投诉和投诉处理率

有效投诉公司内控指标：2‰，有效投诉处理率100%；

该项目承诺投诉指标：1‰，投诉处理率99%；

该项目承诺标准：无重大投诉事件的发生；

质量保证措施：

· 不断培养和梳理员工的服务意识，将客户满意服务中的核心价值理念，贯穿到每一位员工的价值体系中；

· 保持与大学与物业服务中心之间沟通渠道的畅通，设立24小时服务电话和投诉热线，及时改进服务过程中的问题和缺陷；

· 处理有效投诉时，实行16小时值班及首问负责制度，值班元应做好投诉记录，根据投诉内容传递至相关部门跟踪最终处理结果；

· 责任部门接到投诉后应激励采取措施，并及时回复。暂时无法解决的问题，应制定计划， 并及时与客户沟通、反馈处理进展情况；

3） 房屋及附属设施完好率

国家标准：98%

承诺标准：98%以上；

承诺标准：房屋外观无破坏，里面整洁，无私搭乱建，附属设施及通道无随意占用；

质量保证措施：

· 制定详细的房屋及附属设施设备维修养护计划，并严格执行，请甲方相关部门监督、检查执行结果；

· 房屋附属设施的巡查、保养频率及质量标准化分解到个人，并列入月度绩效考核管理体系，明确考核奖罚措施，接受甲方相关部门的监督、检查执行结果；

· 日常维护检查与定期维护检查相结合，确保实施设备及房屋处于良好状态；

4） 管理服务人员培训合格率

公司内控标准：100%；

该项目承诺指标：100%；

承诺标准：所有员工岗前培训合格后方可上岗，定时考核、定时培训；

质量保证措施

· 培训有足够的投入保障，培训经费上、培训师资上均超前考虑；

· 制定合理有效的培训计划，并严格执行，品质部监督执行结果，接受甲方检查监督；

· 培训采用多种形式，采用理论和实操相结合的方式，力求形式的新颖、培训效果的合格；

· 制定系统的培训方案及内部培训管理体系，培训计划、培训课程、培训效果、培训和科学性等均在公司可控范围内得到有效发挥；

· 培训后必有考核，考核结果列入当月绩效工资内。

5） 档案建立完好率

公司内控指标：98%；

该项目承诺指标：98%以上；

承诺标准：档案齐全，管理完善，简洁易查；

质量保证措施：

· 制定严密的档案管理制度，配备专职人员管理，配备完善的储存设施及场所，加强档案资料的收集、分类与归档管理；

· 采用原始文字资料与电脑双存档案制度，确保档案资料的安全可靠，实现档案资料储存方式的多元化；

· 具体的保证措施详见《档案管理方案》。

6） 设施设备完好率

公司内控标准：98%；

该项目承诺标准：98%；

承诺标准：卫生清洁、运行正常、无事故隐患；

质量保证措施：

· 制定详细的设备设施养护计划，技术人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；

· 建立健全设备设施档案，做到设备设施运行、检查、维修、保养记录齐全；

· 对设备故障及重大突发性时间有应急方案和现场处理措施、处理记录；

· 设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。

7） 维修回访率

公司内控指标：100%；

该项目承诺指标：100%；

承诺标准：定时回访、责任到人；

质量保证措施：

· 制定详细的房屋及配套设施设备维修养护计划，并严格执行；

· 房屋及配套设施的巡检、保养频率及质量标准量化分解到人；

· 日常维护检查与定期维护巡查相结合，确保良好状态；

服务质量检查

服务质量检查分为：项目内部自查、公司品质抽查和接受甲方监督检查三大部分。以下是我公司内部服务质量检程序：

1.0目的

对物业管理质量检查实施控制,确保公司内部各项检查工作顺利进行,达到物业管理目标。

2.0适用范围:

适用于各项目的物业管理质量检查。

3.0参照文件及管理制度

3.1 ISO9001:2008质量管理体系要求

3.2公司质量管理体系文件

3.3相关的法律法规

3.4物业服务协议

3.5《天明物业规范管理标准》

4.职责

4.1总经理授权管理者代表成立质量检查小组,负责检查工作。

4.2质量检查小组负责检查日常工作及有关计划统计工作。

4.3部门/分公司/服务中心负责提供有关的资料和检查配合工作。

5.工作程序

5.1管理处自检要求

5.1.1分公司/服务中心负责人

a. 每日对辖区进行至少两次巡视，如发现不合格则在《日工作检查表》上做好记录，督促各责任人解决存在的问题。

b. 每周一次组织各专业责任人巡视物业辖区各专业工作，检查、指导专业责任人的工作，并对各专业的工作进行考评，将考评结果记录于《周工作检查表》，并根据情况做出奖罚决定，做为月度考评个人绩效的依据。

5.1.2项目各班组责任人

a. 每日对辖区进行至少两次巡视，每项工作完成情况，检查各责任片区相关岗位（秩序、绿化、保洁、维修等）的工作情况，并将对照检查情况记录于《日工作检查表》或《纠正/预防措施处理单》。

b. 各检查责任人对检查情况如实记录，并及时跟进各项工作整改情况，对于检查中相关情况，可根据情况报部门负责人确认后做出奖罚决定。

5.2公司部门抽检要求

5.2.1秩序/工程/环境责任人

a. 每周应到现场巡视物业辖区，按照相应的工作规程检查、指导各项工作，并将检查结果记录于《服务品质检查记录表》

b. 每周检查环境维护人员的工作，按照相应的工作规程检查、指导各项工作，并每周汇总检查结果并记录于《服务品质检查记录表》

c. 各检查责任人对检查情况如实记录，将检查结果汇总至品质检查小组下发《服务品质检查记录表》并及时跟进各项工作整改情况，对于检查中相关情况，可根据情况报部门负责人确认后做出奖罚决定

5.2品质部责任人

5.2.1检查频次：每周对各项目检查一次，郑州项目由公司品质专员负责，外地项目由各项目的品质专员负责，每周五/月底28号汇总检查情况发至公司品质部。

5.2.2品质专员对检查情况如实记录，将检查结果汇总至《服务品质检查记录表》并及时跟进各项工作整改情况，对于检查中相关情况，可根据情况报部门负责人确认后做出奖罚决定

5.2.3针对公司各项工作制度、流程的执行情况及各级员工工作情况进行抽样检查，并如实记录，对于项目人员违章违纪行为参照《日常考核奖惩条例》即时进行处罚。

5.2.4按《维修服务单》的5%抽查回访,对公司各项服务进行评价,检查投诉是否得到恰当的处理。检查小组对住户意见征询及其涉及到的部门如实记载形成《客户拜访记录表》。

5.3品质检查小组工作流程

5.3.1检查频次:郑州项目每月一次，外地每两月检查一次。

5.3.2品质部负责组织成立检查小组, 检查小组根据检查标准计划的安排,参照3.0标准要求,现场检查清洁卫生管理及员工工作情况。

5.3.3品质检查小组针对公司各项工作制度、流程的执行情况及各级员工工作情况进行抽样检查，并如实记录，对违章违纪行为参照《日常考核奖惩条例》即时进行处罚。

5.3.4对公司各项服务进行评价,检查投诉是否得到恰当的处理。检查小组对住户意见征询及其涉及到的部门如实记载形成《客户拜访记录表》。

5.3.5小组成员将检查情况现场开会通报,并根据《项目责任人考核管理办法》进行处罚。品质专员填写《服务品质检查记录表》，发至各项目，由负责人签收，各项目品质专员为整改工作跟进人，各相关整改责任人必须予以配合整改。

5.3.6限期整改工作品质检查小组进行验证，对于验证不合格项目按实际情况予以处罚，并再次限期整改，如仍未完成，则交由公司进行处理。

5.3.7对于各部门/管理处在流程、制度的实际执行过程中有漏洞或有出入的，及时进行流程、制度的修订工作，并按公司审核流程进行。

5.3.8检查总结

a. 在公司物业品质检查全部结束之后,应召开质量检查小组会,对客户意见征询情况、现场检查的结果进行讨论,参照《品质检查考核规程》对各项目汇总考核得分，并形成《物业品质检查报告》。

b. 副总经理批准后的《物业品质检查报告》作为评定物业管理服务工作的依据,并对检查中存在的问题由品质部向责任部门发出《服务品质检查记录表》,并进行跟踪检查。

c. 对于重大问题或潜在的不合格,副总经理组织采取纠正预防措施。

验收方法和标准

1、 自主检查

2、服务人员自查

从事物业管理服务的每一位员工均应对所提供的服务实施自主检查，遇质量异常或者办 公楼机关工作人员直接投诉时，应及时纠正，如系重大或特殊异常应立即报告主管人员和管 理部门。

3、物业服务企业自查

办公楼物业服务企业自主检查的主要方式：常规例行检查、全面自查、制度监督等。

4、管理部门监督检查

接受河南广播电视台后勤管理部门加强对办公楼物业服务企业的监督检查，进行顾客意见征询和物业管理服务工作定期、不定期抽查，结合约定制度进行相应处罚。

5、保洁管理工作满意度调查

河南广播电视台后勤管理部门进行顾客意见征询，征询项目包括：办公楼工作人员、对办公楼走廊及大厅、楼梯、演播厅/机房等部位的清洁，环境保洁服务、演播服务等方面。还可采取电话联系、走访、问卷调查办公楼中各部门。

6、验收标准

项目

服务要求

走廊、门厅、大堂、电梯厅、楼梯或消防梯地面

地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。旋转门、门中轴、门框、门边锋部位光亮、无痕迹、无灰尘。旋转门空调出风口无灰尘、无污迹。门把手干�