(VAT Full Report)รายงานการประเมนมลคาทรพยสน

ลกคาราย : กกทรพยสน : กก

ทตง : กกเสนอตอ : กก

จดทำาโดยบรษท กก

รายงานการประเมนมลคาทรพยสนของบรษท กกก จำากด จดทำาขนตามแบบฟอรมมาตรฐานของสมาคมผประเมนคาทรพยสนแหง

ประเทศไทย

สารบญหน งสอแจงผลสรปการประเมนม ลค าทรพยสน1 . วตถประสงคการประเมนมลคาทรพยสน หนา

11. การมอบหมาย 1 12. วตถประสงคของการประเมน

มลคาทรพยสน1

13. วนทสำารวจและประเมนมลคาทรพยสน

1

14. ล กษณะทรพยสนท ประเมนมลคา

1

2. ทตงทรพยสน 21. ทตงทรพยสน 2 22. การคมนาคมไปยงทรพยสน 2 23. การเขาออกตามกฎหมาย 2 24. ล กษณะพ นท ใกล เค ยงและ

สภาพแวดลอม2

3. รายละเอยดเกยวกบทดน 31. เอกสารสทธทดน 3 32. ร า ค า ท ด น ต า ม บ ญ ช ร า ค า

ประเมนทนทรพยฯ 4

33. การสำารวจทดน 4 34. ลกษณะเฉพาะของทดน 5 35. ระบบสาธารณปโภค 5

4. รายละเอยดอาคารและสงปลกสราง 41. รายการอาคารและส งปลก

สราง 6

42. การสำารวจอาคารและสงปลกสราง

6

43. รายละเอยดอาคารและสงปลกสราง

7

5. ขอกฎหมายทมผลกระทบ 51. ขอกำาหนดผงเมอง 9 52. กฎหมายการควบคมอาคาร 9 53. การเวนคน 9 54. การถกรอนสทธตางๆ 9 55. กฎหมายอนๆ (ถาม) 9 56. โครงการพฒนาของรฐ (ถาม) 9

6. การวเคราะหทรพยสน 61. ขอดและขอดอยของทรพยสน 10

รายงานการประเมนมลคาทรพยสนเลขท 000โดย บรษท กกกกกกกกกกกกกกกกกก

ทรพยสน กกก หนา 1

62. การใชประโยชนสงสดและดทสด

10

63. ความเหนและขอสงเกตพเศษ (ถาม)

10

7. การประเมนมลคาทรพยสน 71. หล ก เกณฑ ในการปร ะ เม น

มลคาทรพยสนน11

72. เงอนไขและขอจ ำาก ดในการประเมนมลคาทรพยสนน

11

73. สมมตฐานพเศษ/เพมเตม 11 74. วธการประเมนมลคาทเลอกใช 12 75. สรปมลคาทรพยสน 12

ภ า คผนวก

ก . วธการประเมนมลคาทรพยสนในรายละเอยดข. หลกเกณฑทวไปในการประเมนมลคาทรพยสนค. เงอนไขและขอจำากดทวไปในการประเมนมลคาทรพยสนง . แผนทแสดงทตงทรพยสนจ . ผงรปแปลงทดน ฉ . ภาพถายทรพยสนช . สำาเนาเอกสารสทธซ . ผงอาคาร

รายงานการประเมนมลคาทรพยสนเลขท 000โดย บรษท กกกกกกกกกกกกกกกกกก

ทรพยสน กกก หนา 2

ท กกกก

วนท กก เรอง นำาสงรายงานประเมนมลคาทรพยสน

เรยน ชอ ตำาแหนง หนวยงาน

ตามทบรษท กกกก จำากด ไดรบมอบหมายใหทำาการประเมนมลคาทรพยสน บดนบรษทไดดำาเนนการตามวตถประสงคแลวเสรจเรยบรอยแลว โดยไดแสดงรายละเอยดหลกเกณฑ สมมตฐาน และเงอนไขขอจำากดในการประเมนมลคาในคร งนไวในรายงาน และขอแจงผลสรปการประเมนมลคาทรพยสนนดงตอไปน

ชอลกคาประเภททรพยสนทตงทรพยสนเอกสารสทธทดนอ า ค า ร ส ง ป ล ก

สรางภาระผกพนวตถประสงคการ

ประเมนห ล ก เ ก ณ ฑ ก า ร

ประเมนวธการประเมนวนทประเมนม ล ค า ต ล า ด ท

ประเมน

บรษท กกก จำากด และผประเมนขอรบรองวาไมมผลประโยชนใดๆ เกยวของกบทรพยสนน และไดปฏบตหนาทในฐานะผประเมนมลคาทรพยสนดวยความระมดระวงตามมาตรฐานและจรรยาบรรณวชาชพอยางเตมท

จงเรยนมาเพอโปรดพจารณา

ขอแสดงความนบถอ

(นายกกก กกกกก)กรรมการผจดการ

1. วถตประสงคการประเมนมลคาทรพยสน

1.1 การมอบหมาย บรษท กกก จำากด ไดรบการวาจางใหทำาการประเมนมลคาทรพยสนจาก บรษท กกก จำากด โดย (ชอคน ตำาแหนง ) เมอวนท กกกก (ตามหนงสอคำาสงวาจาง เลขท กกก ฉบบลงวนท กกกก)

1.2 วตถประสงคในการประเมนมลคาทรพยสนบรษท กกก จำากด ไดรบการวาจางใหทำาการประเมนมลคาทรพยสนโดยมวตถประสงค เพอ กกกกก

โดยมบคคลผทเกยวของในการใชรายงานน ไดแก 1.

2.

การนำารายงานนไปใชประโยชน จำากดตามวตถประสงคและผทเกยวของตามทระบไวขางตนเทานน ไมอาจใชไดก บวตถประสงคอน และผใช ประโยชนรายอนทไมไดระบไวในรายงานฉบบน

1.3 วนทสำารวจและประเมนมลคาทรพยสนบรษท กกก จำากด ไดทำาการสำารวจและประเมนมลคาทรพยสนน เมอวนท กกก

1.4 ลกษณะทรพยสนทประเมนมลคาทรพยสนทประเมนมลคา คอ (ประเภททรพยสน เนอทดน จำานวนอาคาร เนอทอาคาร ชอ ฯลฯ)

2. ทตงทรพยสน

2.1 ทตงทรพยสน ทรพยสนทประเมนมลคาตงอยท (บานเลขท หมบาน ซอย ถนน เขตเทศบาล ตำาบล อำาเภอ จงหวด)

โดยมระยะทางหางสถานทสำาคญ ๆ ในบรเวณใกลเคยงดงตอไปน กกกก ประมาณ000

กโลเมตรกกกก ประมาณ000

กโลเมตรกกกก ประมาณ000

กโลเมตร

(สถานรถไฟ สถานขนสง ศนยราชการ ศนยกลางธรกจ ทาเรอ สนามบน ฯลฯ)

22. การคมนาคมไปยงทรพยสน(อธบายการเดนทางไปยงทตงของทรพยสน ถนนสายหลก ถนนสายรอง ถนนซอย ลกษณะผวจราจร ความกวาง เขตทาง สภาพทาง รถประจำาทาง การคมนาคมทางบก ทางเรอ ทางอากาศ)

23. ทางเขาออกตามกฎหมาย(อธบายทางเขาออกของทรพยสนตามกฎหมายโดยละเอยด โดยสาระส ำา ค ญค อ เ ป น เ ข า อ อ ก ท ม /ไม ม ป ญห า อ ย า ง ไร เ ช น เ ป น ทา งสาธารณประโยชน ทางสวนบคคล ภายใตการจดสรร ภาระจำายอม ตองมการดำาเนนการเพมเตม-สมมตฐานพเศษ หรอไม อยางไร)

24. ลกษณะพนทใกลเคยงและสภาพแวดลอมกกก

3. รายละเอยดเกยวกบทดน

3.1 เอกสารสทธทดนเอกสารสทธในการประเมนนไดรบสำาเนาจากผวาจาง และไดตรวจสอบเทยบกบเอกสารสทธฉบบสำานกงานทดน โดยตรวจสอบ ณ สำานกงานทดน กกก (เมอวนท กกก ) ปรากฏตามรายละเอยดดงตอไปน

ประเภทเอกสารสทธ : ตำาแหนงทดน : ตำาบล อำาเภอ จงหวด

ลำา โฉนดทดน

เลม หนา ระวาง เลข หนา เนอทดนประมาณ

ดบ

เลขท ทดน สำารวจ ไร งาน

ตรว.

1

2

3

4

5

รวม

สทธตามกฎหมาย : (กรรมสทธ สทธครอบครอง หรอสทธการเชา )ผถอกรรมสทธ/ผครอบครองปจจบน ไดแก กกก

ภาระผกพนทมการจดทะเบยน ณ สำานกงานทดน 1. ภาระผกพนการจำานอง 2. ภาระผกพนอน ๆ

ผประเมนทำาการประเมนมลคาทรพยสนโดยเชอวาสทธและขอจ ำากดทางกฏหมายของทรพยสนมความถกตอง โดยไดมการตรวจสอบเอกสารสทธปรากฏตามรายละเอยดขางตน และพบวามขอความในสาระส ำาคญตรงกนเวนแตจะมการระบไวเปนอยางอนในรายงาน โดยไมมการตรวจสอบวาเอกสารปลอมแปลงหรอไม

ผประเมนเชอวาผเปนเจาของทรพยสนมกรรมสทธหรอสทธตามกฎหมายโดยถกตอง สามารถซ อขายเปลยนมอได โดยไมมภาระผกพนทางกฎหมายอนใดทจะสงผลกระทบตอมลคาทรพยสน นอกเหนอจากทไดระบไวขางตน

(กรณสทธการเชา )ผประเมนเชอวาขอมลทเกยวกบสญญาเชาทไดรบบางสวน หรอทงหมด มความสมบรณถกตองตามกฎหมาย ปราศจากเงอนไขหรอภาระผกพนทไดเปรยบหรอเสยเปรยบนอกเหนอจากทระบไวในรายงาน อนอาจสงผลตอมลคาของทรพยสนทประเมน

ผประเมนมไดตรวจสอบฐานะทางการเงนของผเชา หรอผกำาลงจะเชา และมสมมตฐานวา ผเชาสามารถจะปฏบตตามภาระผกพนตามสญญาเชาได โดยไมมการคางชำาระคาเชาหรอการกระทำาทเปนการละเมดสญญาเชามากอน

3.2 ราคาทดนตามบญชราคาประเมนทนทรพยในการจดทะเบยนสทธและนตกรรม

ราคาประเมนทนทรพยในการจดทะเบยนสทธและนตกรรม สำาหรบทดนแปลงขางตนเปนการประเมนรายแปลง จากการตรวจสอบพบวาทดนแปลงนมราคาตารางวาละ 00000 บาท

ราคาประเมนทนทรพยในการจดทะเบยนสทธและนตกรรม สำาหรบทดนแปลงขางตนเปนการประเมนรายโซน-บลอก (โซน 00 บลอก 00) จากการตรวจสอบพบวาทดนแปลงนมราคาดงตอไปน 1. 0

2. 0

หรอ แสดงตามสำาเนาเอกสารบญชราคาประเมน ทแนบมาในภาคผนวก ช.

(กรณรายโซน-บลอก ถาตองคำานวณใหควรมระบขอความ : สำาหรบราคาประเมนขางตน เปนการประมาณการโดยผประเมนจากบญชราคาประเมนฯ การทำานตกรรมใหตรวจสอบกบสำานกงานทดนอกครง)

3.3 การสำารวจทดนในการสำารวจสถานทตงของทดนครงน สามารถตรวจสอบตำาแหนงทดน (ได/ไมได) โดยตรวจสอบจาก กกก ไดสำารวจทดนแลว ไมพบหมดหลกเขต /พบหมดหมายเลข … .. ไดสำารวจทดนโดยมผนำาชคอ นาย - - เกยวของกบทดน

เปน - - /ไมมผนำาชสำารวจ และใชแผนทตงทไดรบจากผวาจางเปนแนวอางองเพอหาตำาแหนงทดน

การตรวจสอบตำาแหนงทดนขางตนไมวาจะเปนการอางองจากหมดหลกเขตทตรวจพบ ระวางทดน เอกสารแปลงคงเหลอ แปลงขางเคยง การสอบถามผอาศยขางเคยง การนำาช หรอใชแผนทแสดงทตงของทดนทไดรบจากผวาจาง เปนการอางองตามเอกสารราชการ หรอเอกสารทไดรบ และการจดทำาแผนทแสดงทตงของทดน พรอมระยะทางโดยประมาณเทานน

ผประเมนมไดท ำาการสำารวจรงวดตรวจสอบแนวเขตทดนเพอยนยนลกษณะรปแปลง เนอทดน ระดบของดน และแนวเขตทดน และมไดสำารวจสภาพทดนถงความเหมาะสมสำาหรบการพฒนาโครงการ ทงไมมการทดสอบคณสมบตของดน การทรดตว ตลอดจนวตถมพษทอาจม

(กรณทเอกสารสทธ เป น น .ส 3. , ส .ค 1. , ภบท 11. , น.ส 2 และเอกสารสทธประเภทอนทไมอาจตรวจสอบตำาแหนงทดนดวยเอกสารราชการได รวมทงอาจมความคลาดเคลอนในเรองเนอทดน แนวเขตทดน และอน ๆ ดงนนเพอประโยชนของผเกยวของทใชรายงานกอนการทำานตกรรมทสำาคญเกยวกบทดนนควรใหชางรงวดทดนทำาการรงวดสอบเขตเพอยนยนความถกตองของตำาแหนงทตง เนอทดน แนวเขตทดน ระดบดน และอนๆ กอน )

3.4 ลกษณะเฉพาะของทดนเนอทดนและรปราง ทดนทประเมนประกอบทดนจำานวน : 00 แปลง เนอทดนตามเอกสารสทธทดนรวมทงสน : 00 ไร 0 งาน 00 ตารางวา (หรอรวมทงสน 000 ตารางวา) ลกษณะรปแปลงของทดนโดยรวมเปนรป : กกก ทดนมดานทตดถนน : 0 ดาน กลาวคอ กกกดานหนาทตดถนนเขาออกหลก : ทางดานทศ กกกก กวางประมาณ 00 เมตร ความลกเฉลยประมาณ 00 เมตร

สภาพทางภมศาสตร ระดบผวพนดน และการใชประโยชนสภาพทางภมศาสตร : กกกระดบพนผวดน : กกก (การถมดน)การใชประโยชนบนทดนปจจบน : กกก

อาณาเขตตดตอทศ ร ะ ย ะ ท า ง มอาณาเขตตดตอกบ

ประมาณทศเหนอ 0

0เมตร

ทศใต 0

0เมตร

ทศตะวนออก

0

0เมตร

ทศตะวนตก

0

0เมตร

สภาพแวดลอมทมผลกระทบตอทดนการตรวจสอบปญหาสภาพแวดลอมบรเวณใกลเคยงทดนเทาทสามารถตรวจสอบได ณ วนสำารวจ พบดงน ปญหาเรองนำาทวมขง : กกกปญหามลพษ : กกกการตรวจสอบอน ๆ :~กกก

3.5 ระบบสาธารณปโภคระบบไฟฟา : กก

ระบบประปา : กก

ระบบโทรศพท : กก

ระบบทอระบายนำา : กก

ระบบ กก

4. รายละเอยดอาคารและสงปลกสราง

4.1 รายการอาคารและสงปลกสราง อาคารและสงปลกสราง รวมทงสวนปรบปรงพฒนาบนทดนทสำารวจได ประกอบดวยรายการดงตอไปน

ลำาดบ

บ า นเลขท

รายการอาคารและส งกอสราง

เนอทใชสอยรวม

อาคารตงอยบน

(ตารางเมตร)

ทดนแปลงโฉนด

1.2.3.4.5.

รวม

4.2 การสำารวจอาคารและสงปลกสราง ใบอนญาตปลกสรางอาคาร มใบอนญาตกอสรางอาคาร เลขท กก ลงวนท กกก และผถ อ

กรรมสทธในอาคารปจจบน คอ กกก โดยตรวจสอบจาก กกก สำาหรบอาคารประเภท กกกก ซงตองมใบอนญาตการใชอาคาร จาก

การตรวจสอบพบวา กกก ไมสามารถตรวจสอบได/ไมมใบอนญาตปลกสรางอาคาร เนองจาก

กกก กรณนบรษทจะประเมนโดยมสมมตฐานวา อาคารและสงปลกสรางทงหมดเปนสวนควบของทดน ดงนนกรรมสทธในอาคารและสงปลกสรางยอมเปนของเจาของทดน

แบบแปลนอาคารทใชประกอบการประเมน เปนตามแบบแปลนตามทผวาจาง , เจาของอาคาร หรอผครอบครอง

อาคารจดให ไมมแบบแปลนอาคารจดให ผประเมนไดวดระยะอาคารและรางขนเปน

เพยงระยะโดยประมาณ

ความสมบรณในการกอสราง เปนอาคารทกอสรางเสรจสมบรณ สามารถใชงานหรอไดใชงานแลว เปนอาคารทกอสรางเสรจสมบรณบางอาคาร และมบางสวนอยใน

ระหวางการกอสรางหรอยงไมไดกอสราง อาคารยงไมไดทำาการกอสราง เปนการประมาณตามแบบแปลนการ

กอสรางทไดรบจาก กกก

การเขาสำารวจและตรวจสอบอาคาร ผประเมนสามารถเขาสำารวจไดทงนอกอาคารและภายในอาคาร ผประเมนสำารวจเฉพาะภายนอกอาคาร แตไมไดส ำารวจภายในอาคาร

เนองจาก กกก ผประเมนไดตรวจสอบการปลกสรางอาคาร พบวาอาคารไดปลกสราง

ในแนวเขตของทดนทประเมน /อาคารกอสรางรกลำาทดนขางเคยง โดย กกกก

จากการสำารวจสภาพอาคารสงกอสราง พบในเบองตนวา กกกกกก และผประเมนจงมความเหนควรมการทำาการตรวจสอบเพมเตม เกยวกบ กกก โดยผเชยวชาญเฉพาะดาน

เงอนไขและขอจำากดในการตรวจสอบอาคารบรษท กกก จำากด ไดทำาการสำารวจและประเมนมลคา โดยมเงอนไขและขอจำากดในการสำารวจและตรวจสอบอาคารสงกอสราง และสวนปรบปรงพฒนาอนๆ บนทดน กลาวคอ ผประเมนไดทำาการสำารวจตรวจสอบเบองตนเฉพาะตวอาคารและสวน

ปรบปรงอน ตลอดจนระบบนำาประปา ระบบไฟฟา และระบบอนๆตามลกษณะของการใชงานทวไปเทานน โดยไมมการสำารวจหรอทดสอบทางวศวกรรมของอาคารและสวนปรบปรงอน เกยวกบความแขงแรง ความปลอดภย การทรดตวของโครงสราง การใชวสดทอาจเปนพษในอาคาร หร อการทดสอบประส ทธ ภ าพ การ ใช ง านของระบบสาธารณปโภคภายในอาคาร อยางไรกตาม ผประเมนคาทรพยสนไดทำาการตรวจสอบสภาพโดยทวไปของอาคารอยางถถวนแลว

ผประเมนไมสามารถยนยนไดวาอาคารและสวนปรบปรงพฒนาอน มการกอสรางตรงตามแบบทไดรบอนญาตกอสรางหรอไม และไมสามารถยนยนไดวาเนอทอาคารทแทจรงมขนาดเนอทตรงตามแบบคำานวณทไดรบหรอทไดประมาณการหรอไม

ผประเมนเชอวาอาคารและสวนปรบปรงพฒนาอน ไดรบการปลกสรางโดยถกตองสอดคลองกบขอกำาหนดผงเมอง กฎหมายควบคมอาคาร และกฎหมายอนๆ ทเกยวของ เวนแตจะระบเปนอยางอนในรายงาน

กกก

ผงทตงอาคารแตละหลง และภาพถายอาคาร ไดแสดงไวในภาคผนวก จ และ ฉ ตามลำาดบ

4.3 รายละเอยดอาคารและสงปลกสรางรายละเอยดของอาคารสงกอสราง และสวนปรบปรง แตละรายการแสดงดงตอไปน

อาคารหลงท 1 : ไดแก อาคาร กกกรายละเอยดทวไปลกษณะอาคาร :ขนาดอาคาร :

พนทรวมประมาณ :ก า ร แ บ ง พ น ท ใ ช ประโยชน

: ชน 1 :

ชน 2 : รปแบบอาคาร :ค ณ ภ า พ ข อ ง ว ส ด กอสราง

:

อายอาคารประมาณ :สภาพอาคาร :การดแล บำารงรกษา :

โครงสร างและว สด อาคาร

โครงสรางอาคาร :โครงหลงคาและวสดมงหลงคา

:

ฝาเพดาน :พนและวสดปผวพน :ผนงและวสดผว :ประต :หนาตาง :หองนำาและสขภณฑ : วสดผวพนป

วสดผวผนงปสขภณฑ ประกอบดวย

งานระบบในอาคารระบบไฟฟา :ระบบประปา :ระบบสขาภบาล :ระบบปรบอากาศ :ระบบปองกนอคคภยและดบเพลง

:

ระบบ กกก :

การใชประโยชน โดยรวมปจจบน

:

5. ขอกฎหมายทมผลกระทบ

51. ขอกำาหนดผงเมองตามประกาศผงเมองรวมจงหวด กกกก (กฎกระทรวงฉบบท 000 พ.ศ 0000. ) พบวาทรพยสนทประเมนมลคาตงอยในเขตผงเมองประเภท กกกกก (พนทส กกกก)

โดยมขอกำาหนดการใชทดน กลาวคอ กกก

52. กฎหมายควบคมอาคาร ทรพยสนตงอยในเขตการปกครองทองถนของ กกกก (กรงเทพมหานคร/เมองพทยา/เทศบาล/องคการบรหารสวนตำาบล ) การขออนญาตปลกสราง/ดดแปลง/รอถอน อาคาร จะตองยนขอใบอนญาตจากหนวยงานขางตนกอน

53. การเวนคนณ วนทสำารวจและประเมนมลคาทรพยสน ทรพยสนน ตงอย/ไมอยในแนวเวนคน ในโครงการ กกกทงนไดตรวจสอบกบหนวยงานทเกยวของ คอ กกกก เมอวนท กกก

54. การถกรอนสทธตางๆแนวสายไฟฟาแรงสง : กกกการตกเปนทางเขาออกใหทดนแปลงอนโดยการจดภารจำายอม : กกกการตกเปนทางเขาออกใหทดนแปลงอนตามสภาพ : กกกการรอนสทธอน ๆ (ระบ)

การตรวจการรอนสทธตางๆ ผประเมนจะรายงานใหตามทปรากฏและสามารถตรวจสอบไดเทานน บรเวณเนอทดนทถกรอนสทธนน ผประเมนอาจประเมนหรอไมประเมนมลค าใหก ได ท งน ข นอยก บดลยพน จ สมมตฐาน และเงอนไขในการประเมน โดยจะรายงานใหทราบในรายละเอยดวธการประเมนมลคาในภาคผนวก ก .

55. กฎหมายอน ๆ (ถาม)

56. โครงการพฒนาของภาครฐ(ถาม)

6. การวเคราะหทรพยสน

6.1 ขอดและขอดอยของทรพยสนจากการสำารวจลกษณะตางๆ และปจจยแวดลอมทวไปของทรพยสน ผ ประเมนมความเหนวาทรพยสนมลกษณะเฉพาะทเปนจดแขงและจดออนดงตอไปน

การวเคราะหขอดและขอดอยของทรพยสน

รายละเอยด ขอดหรอจดแขง ขอดอยหรอจดออน

ทำาเลทตงลกษณะกายภาพทดนก า ร ค ม น า ค ม /ถน นหนาทดนสาธารณปโภคสภาพแวดลอม/ความเจรญข น า ด อ า ค า ร /พ น ท ใชสอยรปแบบอาคารก า ร ก อ ส ร า ง /ก า รตกแตงการบำารงรกษา

6.2การใชประโยชนสงสดและดทสดคอ กกกก

63. ความเหนหรอขอสงเกตพเศษสภาวะตลาดอสงหารมทรพย กกกก

7. การประเมนมลคาทรพยสน

7.1 หลกเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสนนผ ประเมนไดพจารณาใชหลกเกณฑการประเมนมลคาทรพยสนตาม มาตรฐานวชาชพของสมาคมผประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย โดยการประเมนมลคาทรพยสนนตามวตถประสงคทอางถงในคร งน ไดพจารณาใชหลกเกณฑการประเมน “เพอการกำาหนดมลคาตลาด ” เพอประมาณการมลคาของทรพยสนในสภาพทเปนอยในปจจบน ภายใตเงอนไข และขอจำากด ทแสดงไวในรายงานฉบบน

โดย มลคาตลาด หมายถง มลคาเปนตวเงนซงประมาณวาเปนราคาของ“ทรพยสนทสามารถใชตกลง ซอขายกนไดระหวางผเตมใจขายกบผเตมใจซอ ณ วนทประเมนมลคา ภายใตเงอนไขการซอขายปกตทผซอและผขายไมมผลประโยชนเกยวเนองกน โดยไดมการเสนอขายทรพยสนในระยะเวลาพอสมควร และโดยททงสองฝายไดตกลงซอขายดวยความรอบร อยางรอบคอบและปราศจากภาวะกดดน ทงนใหถอดวยวาสามารถโอนสทธครอบครองตามกฎหมายโดยสมบรณในทรพยสนได มลคาตลาด”โดยทวไปจะไมคำานงถงตนทนหรอคาใชจายในการซอหรอคาธรรมเนยมหรอ ภาษใดๆ

ผประเมนไดพจารณาใชหลกเกณฑการประเมนมลคาทรพยสนตาม มาตรฐานวชาชพของสมาคมผประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย โดยการประเมนมลคาทรพยสนนตามวตถประสงคทอางถงในคร งน ไดพจารณาใชหลกเกณฑการประเมน “ทมใชการกำาหนดมลคาตลาด ” เพอประมาณการมลคาของทรพยสนน กลาวคอ เปนการประเมนมลคา กกกกก เนองจาก กกกกก (เหตผลและความจำาเปนทตองใชหลกเกณฑน) โดยมสมมตฐานพเศษ กลาวคอ กกกกกกก ภายใตเงอนไข และขอจำากด ทแสดงไวในรายงานฉบบน

รายละเอยดหลกเกณฑการประเมนมลคาทรพยสนขางตน แสดงในภาคผนวก ข.

7.2 เงอนไขและขอจำากดในการประเมนมลคาทรพยสนนในการประเมนมลคาทรพยสนน มเงอนไขและขอจำากด ดงน 1. กกก2. กกก

นอกจากนการประเมนมลคาทรพยสนโดยทวไปยงมเงอนไขและขอจำากดสำาคญ โดยแสดงรายละเอยดในภาคผนวก ค .

7.3 สมมตฐานเพมเตม/พเศษ ในการประเมนมลคาทรพยสนนในการประเมนครงน บรษท กกก จำากด ไมมสมมตฐานเพมเตม/พเศษ อนๆ หรอไดรบคำาสงเงอนไขพเศษอนๆ เกยวกบการประเมนจากผวาจางแตอยางใด

ในการประเมนมลคาทรพยสนน ผประเมนมสมมตฐาน กกก กลาวคอ กกก

74. วธการประเมนมลคาทเลอกใชกบทรพยสนในการเลอกวธการประเมนมลคาทรพยสนน บรษท กกก จำากด ไดตรวจสอบและพจารณาปจจยตางๆ ทเกยวของกบทรพยสนทประเมนมลคา เชน ลกษณะสทธตามกฎหมาย ลกษณะเฉพาะของทรพยสน ความเหมาะสมในการใชประโยชน หรอนำาไปพฒนาใชประโยชน สภาพการตลาดทวๆไป พรอมเงอนไขขอจำากดตางๆ และสมมตฐานเพมเตม/พเศษ หรอเงอนไขพเศษเฉพาะการประเมน เพอเลอกใชวธการประเมนมลคาทเหมาะสมและสอดคลองกบวตถประสงคทไดรบการวาจาง อนเปนเงอนไขสำาคญทจะนำาไปสการใหความเหนอยางเปนระบบและสรปมลคาทรพยสนในขนสดทายของการประเมนเพอกำาหนด กกก (มลคาตลาด)

โดยในการประเมนครงน บรษท กกก จำากด เลอกใชวธการประเมนมลคาทเหมาะสมกบลกษณะของทรพยสน คอ วธการ กกกก วธการตนทน

(Cost Approach)/ว ธ ก า ร เ ปร ย บ เ ท ย บร า ค า ตล า ด (Market Approach)/วธการรายได (Income Approach ) เนองจาก กกกกกกกก

รายละเอยดในวธการประเมนมลคาตามวธการขางตน แสดงในภาคผนวก ก .

75. สรปมลคาทรพยสนบรษท กกก จำากด ไดพจารณารายละเอยดตางๆ ของทรพยสน ภายใตหลกเกณฑ ขอจำากด และสมมตฐานขางตนตามทไดระบไวในรายงานฉบบน หากไมมขอจำากดพเศษอนใดซงผประเมนคาทรพยสนไมอาจทราบไดแลว ผประเมนมความเหนตอมลคาของทรพยสนทประเมน ณ วนท กกกก ดงตอไปน:

751. . สรปมลคาตลาด (มลคากกก ) ของทรพยสนทประเมนได เปนเงนทงสน 00000000, . บาท (กกกก บาทถวน)

752. . มลคาบงคบขาย เป นเง นทงส น 00000000, . บาท (กกก บาทถวน)

753. . ม ล ค า ป ร ะ ก น อ ค ค ภ ย เ ป น เ ง น ท ง ส น 00000000, . บาท (กกก บาทถวน)

บรษทและผประเมนขอรบรองวาไมมผลประโยชนเกยวของใดๆ กบทรพยสนน และไดปฏบตหนาทในฐานะ ผประเมนมลคาทรพยสนดวยความระมดระวง ตามมาตรฐานและจรรยาบรรณวชาชพอยางเตมท

(นาย กก ) (น า ย ก ก )

ผสำารวจและประเมนมลคา ผประเมนหลกสมาชกสมาคมผประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย เลขท 00

ภาคผนวก กรายละเอยดวธการประเมนมลคาทรพยสน

การประเมนมลคาทรพยสนนผประเมนไดทำาการสำารวจขอมลตลาดเปรยบเทยบในบรเวณใกลเคยงเพอทำาการวเคราะหในลำาดบตอไป แสดงรายละเอยดดงตอไปน (ทตงแตละขอมลแสดงในแผนทในภาคผนวก ง.)

1. ขอมลตลาดเปรยบเทยบในการประเมนมลคาทรพยสนจากการสำารวจราคาซ อขาย คาเชา หรอ ราคาเสนอซ อขายของทรพยสนตางๆในบรเวณใกลเคยงกบทตงทรพยสนททำาการประเมนมลคา พบวามทรพยสนอนทสามารถนำามาเปรยบเทยบเพอการประเมนมลคา แสดงรายละเอยดโดยสงเขปดงตอไปน

รายละเอยด ขอมลท 1 ขอมลท 2 ขอมลท 3 ล ก ษ ณ ะทรพยสนทตง

เ น อ ท ด น (ไ ร -งาน-ตรว.)รปแปลงทดนหน ากวาง x ลก (เมตร)ระดบดน จ ำา น ว น ด า น ต ดถนนลกษณะถนน (ผวจราจร)ความกวาง /เขต

ทาง (เมตร)สาธารณปโภคทมผงเมองขอกฎหมายอนๆประโยชนสงสดศ ก ย ภ า พ ก า รพฒนาราคาเงอนไข เสนอขาย เสนอขาย เสนอขายวน/เดอน/ปผขาย/ผใหขอมลส ถา น ท ต ดต อ /โทรศพท

2. แสดงวธการประเมนมลคาในรายละเอยด (วธการประเมนมลคาควรจะมอยางนอย 2 วธการ และกำาหนดวาวธการใดเปนวธการหลกสำาหรบการประเมน ทงนเพอชวยในการตรวจทานความเหนจากแตละวธ แตถาหากจำาเปนตองใชวธใดวธหนงเพยงวธเดยว จะตองใหเหตผลทชดเจนถงขอจำากด)

การประเมนมลคาทรพยสนนผประเมนพจารณาประเมนดวยวธการ กกกก ซงวธการนจะพจารณามลคาของทรพยสนจาก กกก

21. การวเคราะหมลคาทดนกกก

22. การกำาหนดมลคาอาคารสงกอสราง และสวนปรบปรงพฒนา กกกก

3. สร ปมลคาตลาดของทรพยสนทประเมนได

ภาคผนวก ขหลกเกณฑการประเมนมลคาทรพยสน

ในการวเคราะหมลคาของทรพยสน บรษทฯ ไดถอตามแนวปฏบตในทางสากลของการประเมนมลคาทรพยสน และอยภายใตขอบงคบของสมาคมผประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย (The Valuers Association of Thailand) โดยมหลกเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสน 2 หลกเกณฑ คอ “หลกเกณฑการประเมนเพอการกำาหนดมลคาตลาด” และ “หลกเกณฑการประเมนทมใชการกำาหนดมลคาตลาด” แสดงความหมายโดยสงเขป ดงตอไปน

หลกเกณฑการประเมนเพอการกำาหนด มลคาตลาด “ ”หมายถง การประเมนมลคาทรพยสนทสามารถอางองขอมลธรกรรมการซอขายซงเกดขนในตลาด ซงจะตองมในจำานวนทเพยงพอ ทจะใชเปรยบเทยบเพอกำาหนดมลคาตลาดของทรพยสนนน

โดย มลคาตลาด (Market Value) หมายถง มลคาเปนตวเงนซ ง“ประมาณวาเปนราคาของทรพยสนทสามารถใชตกลง ซอขายกนไดระหวางผเตมใจขายกบผเตมใจซอ ณ วนทประเมนมลคา ภายใตเงอนไขการซอขายปกตทผซอและผขายไมมผลประโยชนเกยวเนองกน โดยไดมการเสนอขายทรพยสนในระยะเวลาพอสมควร และโดยททงสองฝายไดตกลงซอขายดวยความรอบรอยางรอบคอบและปราศจากภาวะกดดน ทงนใหถอดวยวาสามารถโอนสทธครอบครองตามกฎหมายโดยสมบรณในทรพยสนได” มลคาตลาดโดยทวไปจะไมคำานงถงตนทนหรอคาใชจายในการซอหรอคาธรรมเนยมหรอ ภาษใดๆ

หลกเกณฑการประเมน “ทมใชการกำาหนดมลคาตลาด ”หมายถง การประเมนมลคาทรพยสนบางประเภท ทมลกษณะเฉพาะทมการซอขายนอย หรอไมมการซอขายเลย หรอมขอมลตลาดไมเพยงพอ ทจะใชการเปรยบเทยบเพอใหไดมาซงมลคาตลาดของทรพยสน

การประเมนเพอการกำาหนดมลคาดงตอไปน ถอวาเปนการประเมนตามหลกเกณฑการประเมนทมใชการกำาหนดมลคาตลาด คอ มลคาการลงทน (Investment Value) , มลคาจากการใชประโยชน (Value in Use), มลคากจการ (Going Concern Value ), มลคาประกนภย (Insurable Value ), มลคาทางภาษ (Assessed or Taxable Value ), มลคาพเศษ (Special Value ), มลคาบงคบขาย (Forced Sale Value ), มลคาซาก (Salvage Value ) แ ล ะ ม ล ค า ต น ท น ท ด แ ท น ส ท ธ (Depreciated Replacement Cost) เปนตน

สำาหรบวธการประเมนมลคาทรพยสนทมการใชเปนสากลม 3 วธการ ซงในทนจะกลาวโดยสงเขปเชนกน ดงน วธวเคราะหมลคาจากตนทน (Cost Approach)หลกสำาคญ คอ มลคาของสงหนง “ = ตนทนในการหาสงอนทเทยบเคยงไดมาทดแทน วธการกคอ การประมาณการตนทนในการสรางอาคาร”ทดแทนใหมตามราคา ณ ปจจบน แลวหกลบดวยคาเสอมตามอายการใชงาน และบวกดวยมลคาตลาดของทดน กจะไดมลคาของทรพยสนนน วธนสวนมากใชสำาหรบทรพยสนทอาคารทสรางขนเฉพาะ เชน โรงงาน กรณบานจดสรรใชวธการเปรยบเทยบตลาดจะเหมาะสมกวา และในภาวะทราคาทรพยสนตกตำา แตตนทนวสดกอสรางสงขน บางครงตนทนทคำานวณไดอาจจะแพงกวามลคาตลาด ทำาใหการประเมนดวยวธนอาจผดเพยนจากความเปนจรงได

ภาคผนวก ข หลกเกณฑการประเมนมลคาทรพยสน (ตอ)

วธการเปรยบเทยบตลาด (Market Approach)วธการนเปนวธทดทสด ชดเจนทสด เนองจากเปนการวเคราะหมลคาจากการซอขายในตลาดเปนสำาคญ กลาวคอ ถาตลาดมการซอขายทเพยงพอสามารถนำามาเทยบเคยงหรอเปรยบเทยบกบทรพยสนทประเมนไดโดยตรง โดยหลกกค อ มลคาของทรพยสนของเรา “ = ราคาของทรพยสนเทยบเคยงทคนอนขายได แนวทาง” คอ การสบหาทรพยสนเทยบเคยงทใกลเคยงกนทมการซอขาย หรอทเรยกวาขอมลตลาด มาพจารณาวามลกษณะคลายหรอแตกตางตางจากทรพยสนทประเมนอยางไรบางโดยตองมจำานวนทเพยงพอ การวเคราะหตองพจารณาถงปจจยตางๆ ทมผลตอมลคา ในการเปรยบเทยบของทงทรพยสนทประเมนกบขอมลตลาดทจะเปรยบเทยบ เชน ทำาเลทตง ผงเมอง ขนาดแปลงทดน ขนาดเนอทใชสอยอาคาร คณภาพอาคาร เปนตน และจงทำาการวเคราะหมลคาทรพยสนทจะประเมนโดยใชเทคนคตาง ๆ ทเหมาะสม เชน Sale Adjustment-Grid Method, Weighted Quality Score (WQS) เปนตน

วธวเคราะหจากรายได (Income Approach)วธการนเปนการวเคราะหมลคาจากรายไดของทรพยสน เหมาะส ำาหรบทรพยสนทกอใหเกดรายไดจากตวทรพยสนเอง (Income Producing Property) โดยมหลก คอ มลคาวนน “ = ผลรวมของรายไดสทธทจะไดในอนาคตจนสนอายขย ทรพยสนมคาเพราะสามารถสรางรายได ทรพยท”สรางรายไดสงกวามกมมลคาสงกวา (ทำาเล-คณภาพดกวา เปนตน) โดยมขนตอนโดยสงเขปเปนดงน:1) ประมาณรายไดของทรพยสนจากทกแหลง โดยพจารณาจากการเปรยบเทยบตลาด และรายไดจรงของทรพยทประเมน2) ลบดวยการไมไดใชประโยชน หรอหนสญจากขอเทจจรง และจากการเปรยบเทยบกบแนวโนมในตลาด กจะไดรายไดทเปนจรง

3) จากนนกหกดวยคาใชจายตาง ๆ เชน คาด ำาเนนการ ภาษ ประกน จดการ คาบำารงรกษา เปนตน กจะไดรายไดสทธ4) นำารายไดสทธมาเขาสตร V = I / R โดยท V คอ มลคาทรพยสน, I คอ รายไดสทธ และ R คอ อตราผลตอบแทน โดยอตราผลตอบแทนในการลงทนของทรพยสนนน

โดยการประเมนมลคาดวยวธการวเคราะหจากรายไดน มวธการยอย 2 วธ คอ วธคดจากผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization) และวธวเคราะหกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow ) โดยการใชขนอยกบสมมตฐานของรายไดในอนาคต ถาทรพยสนมการเปลยนแปลงนอยหรอแทบไมเปลยนแปลงเลยจะใชวธคดจากผลตอบแทนทางตรง แตถาคาดวาในอนาคตรายไดของทรพยสนมการเปลยนแปลงขนๆ ลงๆ ตามภาวะตลาด กจะใชวธการวเคราะหกระแสเงนสด

การใชวธคดจากผลตอบแทนทางตรง เนองจากเปนการใชรายไดสทธเพยงปเดยว ดงนนการใชวธการนควรจะเปนชวงทตลาดอยในภาวะปกต หรอตลาดทไมคอยมการเปลยนแปลงของอปสงค อปทาน หรอรายไดอยางมนยสำาคญ เนองจากการประเมนวธนจะถอวาปนนเปนตวแทนของรายไดทงหมดในปอนาคต โดยทวไปจะเหมาะสมกบทรพยสนขนาดเลกทสรางรายได เชน หองชดอยอาศย หองชดส ำานกงาน อาคารพาณชย เปนตน

ภาคผนวก ข หลกเกณฑการประเมนมลคาทรพยสน (ตอ)

สวนวธวเคราะหกระแสเงนสด จะเปนการประมาณการรายไดจากทรพยสนในอนาคตตามอายขยของทรพยสน และคดลดเปนมลคาปจจบน โดยมหวใจสำาคญกคอ รายไดในอนาคตทเราประมาณการนนจะขน ๆ ลง ๆ ไมหยดนงตามภาวะตลาด เงนเฟอ ดอกเบย ฯลฯ ดงนนผประเมนจะตองมความเขาใจถงธรรมชาตของทรพยสนโดยตองประมาณการรายไดในอนาคตใหใกลเคยงความเปนจรงทสด รวมทงมความรทางดานการเงนทเกยวของพอสมควร เชน Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), อตราคดลด (Discount Rate) และอนๆ

นอกจากวธการประเมนหลกทง 3 วธขางตนแลว ในปจจบนยงมวธการทองหลกการของวธทง 3 ขางตนมาปรบใชเพมเตม ดงน:

วธการตงสมมตฐานในการพฒนา (Hypothetical Development Method ) หรอวธการคดจากมลคาคงเหลอ (Residual Method)วธการนเปนแนวทางประเมนทดนเปลาหรอโครงการทยงกอสรางไมแลวเสรจ โดยพจารณาถงศกยภาพทดนหรอโครงการ โดยสมมตใหมการพฒนาทไดประโยชนสงสดและดทสด (Highest and Best Use) ตามภาวะตลาดขณะนน โดยสมมตฐานทตงขนตองสอดคลองกบกฎหมาย การเงน ตลาด และสภาพกายภาพของทดน และลดทอนคาพฒนาทงหลายรวมทงคาอาคารออกใหเหลอแตคาทดน หรอมลคาโครงการตามทไดกอสรางไปแลว เขยนเปนสตร คอ มลคาโครงการ “ - ตนทนคากอสราง - ตนทนอน ๆ = มลคาทดน (ตนทนทดนทสามารถนำามาพฒนาได)”

วธประเมนโดยการสรางแบบจำาลองทางสถต (Computer-Assisted Mass Appraisal)CAMA เปนแขนงหนงของการประเมนโดยวธเปรยบเทยบตลาด โดยใชการสรางแบบจ ำาลองทางสถ ต แบบ MRA (Multiple Regression

Analysis) มาชวย ทงนใชมากในการประเมนทดนจำานวนมากๆ นบรอย นบพนแปลงในคราวเดยวกน เชน เพอการเวนคน การจดรปทดน เปนตน

การวเคราะหสรปความเหนตอมลคาของทรพยสนในกรณทรพยสนธรรมดา อาจใชวธการเปรยบเทยบตลาด หรอวธการตนทน แตในกรณทรพยสนทมมลคาสงหรอซบซอนมาก อาจตองใชทง 3 วธ หรออาจใชวธอนทเปนวธขนสงขนไปมาพจารณา และหลงจากใชแตละวธแลว ผประเมนจะไดมาสรปความเหนตอมลคาทสมควร การวเคราะหสรป เกยวของกบการตรวจสอบแตละกระบวนการหรอขนตอนในแตละวธ ซงเมอทบทวนแลวอาจมการปรบเปลยนตามความเหมาะสม จากนนกอาจชงนำาหนกความนาเชอถอในแตละวธ ผสานกบประสบการณและความเหนของผประเมน กจะสามารถสรปมลคาทสามารถอธบายได

ภาคผนวก คเงอนไขและขอจำากดทวไปในการประเมนมลคาทรพยสน

รายงานการประเมนมลคาทรพยสนและมลคาทประเมนได จ ำากดอยในเงอนไข และความรบผดชอบดงตอไปน:

1. รายงานหรอสำาเนารายงานการประเมนมลคาทรพยสนน ถอเปนลขสทธของ บรษท กก (ตอไปนเรยกวาบรษท) ผครอบครองไมมสทธนำาไปตพมพในสงพมพหรอเผยแพรในรปแบบใดๆ หรอไมอาจใชเพอการอนใด โดยไมไดรบการยนยอมเปนลายลกษณอกษรจากบรษท และรายงานการประเมนมลคาทรพยสนทถกตองสมบรณของบรษทตองมตราประทบรอยนนตามแบบของบรษทในหนาทมการลงนามผกพนบรษท และหนาทมการลงนามในฐานะผประเมนคาทรพยสน

2. รายงานการประเมนมลคาทรพยสนน จะน ำาไปใชนอกเหนอจากวตถประสงคทระบไวในรายงานมได เวนแตไดรบความยนยอมเปนลายลกษณอกษรจากบรษท และความรบผดชอบของบรษท จ ำากดไวกบลกคาซงไดระบไวในรายงานการประเมนมลคาทรพยสนนเทานน ไมครอบคลมถงบคคลอนทนำารายงานฉบบนไปใช

3. มลคาทรพยสนทวเคราะหไวและปรากฏในรายงานการประเมนมลคาทรพยสนน ไดมาจากการวเคราะหตามสถานการณและสภาพแวดลอมในปจจบน และตามผงและแบบทไดรบมา แนวทางการวเคราะหนไมพงนำาไปใชกบการประเมนมลคาทรพยสนอนใด นอกเหนอจากในรายงานฉบบน

4. บรษทใหคำามนตอลกคาวารายงานการประเมนมลคาทรพยสนนถอเปนความลบ บรษทจะไมเผยแพร เวนแตไดรบความยนยอมเปนลายลกษณอกษรจากลกคา หรอการประเมนมลคาทรพยสนนนเปนการประเมนมลคาเพอวตถประสงคสาธารณะ

5. บรษทและผประเมนคาทรพยสนยนยนวาไมมสวนไดสวนเสยใดๆ ตอทรพยสนทประเมนคานทงสน ในการรบจางทำาการประเมนมลคาทรพยสนน และคาจางทไดรบ ไมไดเปนเงอนไขทสงผลกระทบตอมลคาและการประเมนมลคาทรพยสนในทนทงสน

6. กรณทผวาจางจำาเปนตองอางบรษทไปใหการตอศาล หรอใหปากคำาตอเจาหนาทราชการตางๆ ในเร องเกยวกบการประเมนมลคาทรพยสนน บรษทยนดใหความรวมมอกตอเมอมการแจงใหทราบลวงหนาเปนลายลกษณอกษรกอนวาจางทำาการประเมนมลคาทรพยสน และตองช ำาระคาบรการเพมจากคาบรการประเมนมลคาทรพยสนปกตขนตำาครงละ 10,000 บาท ในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล และคร งละ 20,000 บาทในพนทจงหวดอน7.ขอมลขาวสารและความเหนทใชในการประเมนมลคาทรพยสนนไดมา

จากแหลงขอมลทนาเชอถอได และเชอวาถกตอง ณ วนประเมน ส ำาหรบขอมลใดทมไดระบชอบคคล หรอหมายเลขโทรศพท หมายถงขอมลนนไดมาจากฐานขอมล หรอการคนควาตรวจสอบ หรอสอบถามจากหนวยงาน แหลงขอมลตาง ๆ ทเกยวของ ทงทางภาครฐและเอกชน ความคดเหนทไดจากขอมล ถอเปนความคดเหนอสระเฉพาะของผประเมนคาทรพยสน8.บรษทและผประเมนคาทรพยสน ถอวาทรพยสนมกรรมสทธ หรอ

สทธครอบครองตามกฎหมายโดยถกตองสามารถซอขายเปลยนมอได ไมมภาระผกพนทางกฎหมายอนใด ทจะสงผลกระทบตอมลคาทรพยสนนอกเหนอจากทระบไวในรายงานและบรษทไมอาจตรวจสอบภาระผกพนของทรพยสน ซงมไดจดทะเบยนไว ณ สำานกงานทดน