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DE LA ASOCIACION DE DATOS DE INFORMACION TERRITORIAL A LA INSCRIPCION GRAFICA REGISTRAL DE TITULOS DE INFORMACION
TERRITORIAL
Por Oscar Germán Vázquez Asenjo.
Registrador de Lloret de Mar nº1
INDICE
1. PLANTEAMIENTO
2. CATEGORIAS DE INFORMACION ASOCIADAS POR SU GRADO DE INTENSIDAD
3. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LA ASOCIACION GRAFICA REGISTRAL
4. INFORMACION TERRITORIAL ASOCIADA SIMPLE p.10
5. INFORMACION TERRITORIAL ASOCIADA CUALIFICADA O COMPLEJA
6. LA INSCRIPCION GRAFICA REGISTRAL
6.1. EXPLICACION DEL CONCEPTO
6.2. CALIFICACION ACTIVA Y CALIFICACION PASIVA
6.3. NUEVOS ASPECTOS A CALIFICAR EN LA INSCRIPCION GRAFICA
REGISTRAL
6.4. NUEVA TECNICA DE INSCRIPCION
6.5. NUEVO MODELO FORMAL EN LA LLEVANZA DE LOS LIBROS
REGISTRALES.
7. FOLIO GRÁFICO REGISTRAL. SE TRATA DE UNA SIMULACIÓN DE LO QUE PODRÍA SER EL FOLIO GRAFICO Y TAMBIÉN DIGITAL DEL FUTURO
1. PLANTEAMIENTO
El Registro de la Propiedad se ha venido relacionando con el resto de información
territorial a través del procedimiento tradicional de procurar su inscripción ordinaria.
Aun siendo evidentemente eficaz este procedimiento, sin embargo:
- No es suficiente para dar noticia de la mayor parte de los miles de datos de
información territorial que nacen, se desarrollan y se extinguen a diario.
- El folio registral, ni en su formato papel tradicional ni incluso tampoco en su
versión digital, es el vehículo más adecuado para dar publicidad de esta
información.
- Los requisitos formales y materiales de acceso a la inscripción registral, no son de
fácil cumplimiento en muchos supuestos de información territorial.
- La propia naturaleza de muchos de los supuestos encuadrables dentro de este
concepto de información territorial se puede ver alterada y perjudicada por la
inscripción en el Registro de la Propiedad.
Para suplir estas carencias y tratar de obtener un modo proporcionado de publicidad
(no tan potente como la publicidad registral, pero si más extendida y quizás incluso
disuasoria), se acude al concepto de interoperabilidad espacial definido en el artículo
3.7 de la Directiva 2007/2/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de marzo
de 2007, por la que se establece una infraestructura de información espacial en la
Comunidad Europea (INSPIRE):
“La posibilidad de combinación de los conjuntos de datos espaciales y de
interacción de los servicios, sin intervención manual repetitiva, de forma que el
resultado sea coherente y se aumente el valor añadido de los conjuntos y
servicios de datos”
El concepto de interoperabilidad espacial tiene su traducción al lenguaje hipotecario en
la técnica jurídica que denominamos de asociación gráfica registral. La
interoperabilidad es el género definido en la Directiva Inspire y la técnica de la
asociación es una especie de ese género anterior. Se trata de la interoperabilidad en
el ámbito registral.
La especialidad se encuentra en la peculiar naturaleza jurídica de los datos registrales
y los particulares efectos que se desprenden cuando se combina con el resto de la
información territorial. De tal manera que cuando determinados datos espaciales
interoperan con la base gráfica de una finca registral, la fehaciencia de las
declaraciones hipotecarias impregna de algún modo la información territorial con la
que la finca se asocia, pero sin llegar a convertirla en información registral.
Dicha técnica de la asociación gráfica registral encuentra apoyo normativo en la
redacción del actual último párrafo del artículo 9.1 de la Ley hipotecaria, cuando dice:
Art.9.1, último párrafo:
Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento
de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.
Sin embargo la información territorial es mucho más extensa que las consideraciones
administrativas, urbanísticas o ambientales a que se refiere el art. 9 de la Ley
hipotecaria y su asociación a la base gráfica registral de la finca resulta ser un
concepto mucho más complejo que el de la simple “incorporación” de que trata el
precepto citado.
Efectivamente podemos definir la información territorial como:
“Aquellas especiales consideraciones jurídicas de partes determinadas del
territorio, sancionadas oficialmente y de las cuales resultan condiciones
restrictivas o expansivas al dominio delimitador de las fincas registrales”.
Analizamos esquemáticamente esta definición:
- Especiales consideraciones jurídicas
El Registro no da publicidad de datos meramente económicos o estadísticos,
tampoco de datos de simple o mero hecho. Siempre que se refiere a uno de estos
datos de información territorial, lo hace como característica descriptiva de la finca
siempre modalizadora de derechos y deberes que con respecto a la misma
corresponden tanto al titular como a los terceros.
- De partes determinadas del territorio
Solo es susceptible de interoperar espacialmente, la información espacial, valga la
redundancia. El concepto de espacial en la Directiva Inspire va mas allá de la
información del territorio; es preciso que esa información se encuentre tratada
informáticamente en un Sistema Geográfico de Información. No interopera y por lo
tanto no es información territorial asociable a la base gráfica registral de una finca
aquella información en simple formato papel o incluso aquella otra digital o
digitalizada que no sea susceptible de ser combinada gráficamente con otras
capas de información geográfica.
- Sancionadas oficialmente
Solo nos interesa la información territorial cuyo autor es una Administración
pública. Por dos razones: por causa de su necesaria imparcialidad comercial y
exclusivo interés público por un lado y por la responsabilidad institucional e interés
general que a la autoría de dicha información se le presupone.
- De las cuales resultan condiciones restrictivas o expansivas
La información territorial puede ser limitativa de los derechos subjetivos del
propietario de un predio o de los terceros interesados en el mismo, o por el
contrario puede reconocer el ejercicio de un cúmulo de facultades hasta ese
momento desconocidas. Pero en cualquier caso, la información territorial ha de
tener trascendencia real y económica para que pueda ser registralmente inscrita.
- Para el dominio delimitador de las fincas registrales
La información territorial que tenga importancia para intereses propios de las
Administraciones, las que simplemente busquen resultados estadísticos o
macroeconómicos generales, no tendrán relación de asociación con la finca
registral si no se demuestra la determinación de sus consecuencias directamente
para los derechos del propietario de la finca. La información territorial modaliza la
situación jurídica del sujeto titular del predio.
2. CATEGORIAS DE INFORMACION ASOCIADA POR SU GRADO DE INTENSIDAD
Ahora bien, la interoperabilidad espacial en el ámbito registral, es decir, la información
territorial asociada a la base gráfica de una finca registral, no implica una relación
simple ni uniforme, sino que admite diferentes categorías en función de su grado de
intensidad.
Según cuál sea el grado de influencia que estas determinaciones territoriales puedan
llegar a tener en las declaraciones registrales, podemos distinguir tres grados de
intensidad diferentes, tres grados que en realidad son dos, la información territorial
asociada simple y la cualificada o compleja, ya que el tercer grado que estudiaremos,
el de la inscripción gráfica registral, aun teniendo su origen en la técnica de la
asociación gráfica general, se trata sin embargo ya de algo diferente, se trata de una
operación de naturaleza registral propiamente dicha.
3. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LA ASOCIACION GRAFICA REGISTRAL
1. La asociación gráfica registral es una técnica digital
Hasta la aparición de la moderna tecnología de los Sistemas de Información
Geográfica (GIS), no podía existir asociación gráfica registral, simplemente porque la
finca no era susceptible de ser representada gráficamente y en consecuencia, para
lograr objetivos similares de combinación, era precisa una intervención manual
repetitiva que impedía cualquier tipo de interoperabilidad.
Efectivamente, la relación conceptual desde la finca registral hacia cualquier tipo de
información territorial no puede ser correcta ni efectiva cuando se tiene que consultar
manualmente la capa de información cuyo contenido se desea conocer o cuando el
resultado de dicha consulta queda anotado de manera estática en cualquier tipo de
soporte analógico.
Pongamos un ejemplo:
Como Registrador de la Propiedad preciso conocer, con objeto de calificar el contenido
de un título presentado a inscripción, cuál es la situación urbanística de una finca, por
ejemplo urbana. Para satisfacer dicha necesidad, tradicionalmente se procede del
siguiente modo:
- Acudo a comprobar la dirección de la finca sobre un plano callejero.
- Comparo la situación de esa finca en el plano del planeamiento urbanístico
correspondiente.
- Extraigo del planeamiento la leyenda o el color asignado a la parte del territorio
donde se encuentra la finca.
- Acudo al Plan general correspondiente para averiguar el significado o sentido
de la leyenda o color extraído.
- Y para averiguar si existe algún desarrollo de planeamiento o si existe alguna
cuestión sobre la disciplina urbanística aplicable a esa parte del territorio, o
cualquier otra determinación informativa territorial que pueda afectar a la finca,
debo acudir a los boletines oficiales correspondientes o solicitar formalmente
de los órganos correspondientes la información que solicito.
Tradicionalmente el recurso normativo empleado para evitar esta auténtica “diáspora”
investigadora ha consistido en hacer soportar el peso de su aportación al propio
usuario registral y limitar la actuación del Registrador a exigir del interesado la
acreditación de la circunstancia requerida so pena de suspender la inscripción
solicitada.
Evidentemente se trata de un proceso árido, inseguro y extraordinariamente complejo.
Con la ley en la mano, no se debería exigir del administrado la acreditación de datos
que ya obran en poder de la administración. Lo que ocurre es que el acceso a la
combinación de esos datos es tan complicado que en la práctica es como si la
Administración, en este caso, el Registrador de la Propiedad, no dispusiese de ellos.
No existe interoperabilidad alguna.
2. Requisitos para poder asociar información territorial a la finca
Para que pudiera existir interoperabilidad espacial y por lo tanto para que pudiéramos
asociar información territorial a la finca registral sería preciso que concurrieran las
siguientes circunstancias:
1). Que exista una representación espacial de la finca.
Es decir, que exista una base gráfica registral. La representación espacial no es el
simple dibujo, ya en papel, ya en formato informático no tratable (imágenes “raster”)
del perímetro poligonal de la finca. Cuando se habla de representación espacial, nos
estamos refiriendo a la necesidad de representar vectorialmente los linderos
poligonales correspondientes a través de herramientas informáticas adecuadas.
La “vectorización” constituye una forma de representación informática de naturaleza
gráfica que permite el tratamiento individualizado de cada uno de los vectores, de las
líneas o polígonos creados, de tal modo que un vector se puede seleccionar, medir,
tomar para trabajar con el, compararlo…., nada que ver con la simple imagen o foto de
ese mismo vector (la imagen raster, sin dudar de su innegable valor, no permite
tratamiento de selección vectorial alguno, solo se trata de una imagen del vector no
del vector en si).
Esta representación gráfica ha de ir convenientemente dotada de toda una serie de
metadatos que expliquen su contenido jurídico. Esos metadatos deben ser
consustanciales a la representación gráfica correspondiente, es decir, deben ser
accesibles al conocimiento del que quiere interoperar con la información registral.
Y esta representación gráfica, por supuesto debidamente georreferenciada, debe
materializarse sobre imágenes ortofotográficas o cartográficas del territorio. No es
suficiente la visualización concreta del contorno gráfico de la finca, es preciso que
dicha base gráfica quede representada en su entorno.
2). Que la representación espacial sea combinable con el resto de información
territorial.
La representación gráfica de la finca registral debe permitir su comparación espacial y
alfanumérica con el resto de información territorial. El término “combinación” va
también mas allá de su significado común habitual. Las preguntas han de ser
respondidas de manera científica y automática y digo preguntas y no pregunta en
singular, porque la combinación implica uniformidad en el género de las cuestiones,
todas han de ser de naturaleza espacial, y variedad en la modalidad, la herramienta ha
de ser capaz de responder a todas las posibles preguntas de esa naturaleza.
3). Que todo este proceso se lleve a cabo sin intervención manual repetitiva.
Esta circunstancia significa que la intervención humana, absolutamente imprescindible
a la hora de crear el dato, ha de producirse tan solo una vez. La intervención manual
cuando es repetitiva es susceptible de llevar a error. Reiterar la intervención manual
significa ampliar las posibilidades de cometer errores alterando el contenido del dato
inicialmente introducido.
4). Y que de este proceso resulte un aumento de valor añadido
El aumento de valor añadido que inicialmente se produce cuando asociamos la
información territorial a la base gráfica registral de una finca consiste en la obtención
de un mayor conocimiento de determinadas circunstancias del territorio. Cuando la
asociación es simple, ese conocimiento resulta meramente indiciario, no da garantías
de autenticidad, pero si proporciona al menos pistas, indicios, de determinadas
cuestiones que a buen seguro merece la pena ponerse a investigar.
A medida que la asociación se hace más compleja mayor es el grado de seguridad y
fiabilidad de la información que recibe el destinatario y se llegará un punto de
evolución donde la información producirá incluso efectos vinculantes; será cuando
alcancemos el grado de inscripción gráfica registral.
3. Conclusión: cuándo se da cumplimiento al art. 9 LH y existe asociación gráfica (incorporación de información territorial a la finca) en el Registro de la Propiedad
El Registrador, a través de múltiples posibilidades (número de finca registral,
referencia catastral, calle y número postal del inmueble, coordenadas UTM, etc.) debe
poder localizar la finca sobre el territorio como operación informática inmediata.
Activando la capa de información urbanística debe poder contemplar por superposición
la calidad de ambas informaciones y utilizando exclusivamente la aplicación
informática de gestión gráfica registral, ha de lograr la extracción de toda la
información urbanística contenida en el espacio delimitado por la finca seleccionada.
La aplicación informática ha de ser capaz de ordenarla, contrastarla con la
información registral correspondiente y publicar el resultado del análisis realizado.
La intervención manual del Registrador ha sido única. Solo ha introducido la
localización del inmueble en el servicio de información de planeamiento urbanístico. La
representación de la situación de la finca se le suministra al instante, en el mismo
entorno visitado y de manera más segura que si la consulta fuese manual, porque en
tal caso sería subjetiva y sujeta a interpretación o error. El resto de operaciones, la
aparición de leyendas y colores, la extracción de su significado correspondiente, la
ordenación de su formato y el resultado del análisis espacial efectuado, han sido
llevadas a cabo de manera automática utilizando recursos tecnológicos, lo cual no
significa que estemos ante una operación meramente mecánica. Todos los
parámetros de combinación, selección, ordenación, contraste, resultado y publicación
han sido preconcebidos y programados por el intelecto humano y la herramienta lo
único que está evitando es la repetitividad mecánica, no la intervención humana
creativa.
El traslado de la intervención de la voluntad calificadora del Registrador a un
momento anterior a la presentación efectiva de supuestos de hecho concretos es el
único medio que permitirá el tratamiento jurídico de volúmenes masificados de
documentación: si en vez de calificar repetitivamente la legalidad de miles de
documentos simultáneos, se introducen en la aplicación informática filtros de
calificación aplicables a los documentos que en el futuro se presenten ofreciendo una
misma problemática , será la tecnología la que aplique el criterio calificador del
Registrador y filtre automáticamente la calidad de la documentación recibida.
La información territorial asociada a la base gráfica registral de una finca, no es
información registral simplemente porque dicha información territorial no se encuentra
inscrita. Cuando el Registrador expide certificación de información asociada
únicamente manifiesta lo que otra administración determina que ocurre en la misma
parte del territorio sobre el que se encuentra la finca.
Su resultado es el producto de un simple proceso tecnológico de superposición, pero
la elección del espacio territorial sobre el que se aplica dicho proceso tecnológico
corresponde directamente al Registrador y la selección del número, antigüedad o
calidad de las capas de información seleccionadas también es competencia registral.
Luego, si bien no existe responsabilidad registral por el contenido material de la
información suministrada , (ni tampoco responsabilidad por parte del autor de la
información puesto que la misma no ha sido firmada sino simplemente extraída por
una máquina, es decir no existe autoría como tal), sin embargo si es cierto que la
operación de selección tanto del espacio al que se refiere la certificación de
información asociada como la individualización de informaciones, si son de
responsabilidad registral.
La diferencia entre una descarga de información territorial y la certificación registral de
información territorial asociada a la base gráfica registral de una finca formalmente
consiste en que la primera es de configuración privada y particular, la segunda es de
configuración oficial y viene referida siempre al ámbito territorial de una finca registral,
de lo cual da fe el Registro de la Propiedad. Se suele argumentar que el contenido de
una simple descarga informática de lo que se visualiza en un visor de bases gráficas
registrales es igual que lo que la visualización que ofrece una certificación de la base
gráfica de una finca registral. Es posible que eso sea así, pero lo importante no es lo
que se visualiza sino el contenido y los efectos jurídicos del elemento visualizado.
Cualquier persona puede manifestar quien es el dueño de una finca si conoce a tal,
pero evidentemente su declaración no tiene el mismo valor jurídico que la declaración
de titularidad contenida en una certificación registral aunque, efectivamente, esta
última diga lo mismo.
La información asociada a la base gráfica registral de una finca es una técnica de
naturaleza informática que consiste en manifestar el resultado de uno de los tipos de
análisis espaciales más sencillos posibles, el del contraste de dos capas informativas
por superposición.
Esta técnica siempre va a estar presente en la base de toda relación de información
territorial con el Registro de la Propiedad, desde la forma más simple que
estudiaremos a continuación hasta la más compleja de inscripción gráfica registral. No
olvidaremos que todas las consecuencias jurídicas que se producen en el fenómeno
de la asociación gráfica registral tienen su base en la operación tecnológica explicada.
Ni aun en su variante más simple los efectos de la información gráfica registral
resultan ser simplemente los de una mera información noticia. Esto es así porque, en
primer lugar, al menos una de las dos capas de información que se asocian, la
registral, tiene un contenido y unos efectos jurídicos que trascienden a la información
con la que se asocia y en segundo lugar porque tiene lugar la intervención calificadora
del Registrador.
Aunque es cierto que el contraste general de las diferentes capas de información
territorial de una Infraestructura de Datos Espaciales, aparentemente no implica
ningún tipo de consecuencia ni responsabilidad para sus autores ni para los
consultantes de dicha información contrastada, en el caso de la información territorial
asociada a la base gráfica registral, estas consecuencias de naturaleza jurídica, si que
se llegan a producir, aunque de manera muy poco intensa.
La información territorial asociada en cualquiera de sus dos categorías iniciales, la
simple y la compleja, produce una serie de consecuencias jurídicas que la alejan del
concepto de publicidad-noticia:
- La información territorial cuando se asocia a la base gráfica de una finca
registral sirve para destruir la buena fe del tercero que adquiere la finca.
- La información territorial asociada también puede ser un argumento en la
calificación del Registrador en determinadas condiciones.
- La información territorial asociada a la Base Gráfica Registral de una finca,
permite interoperar la información registral con la información a la que se
refiere la asociación, pero además permite hacerlo con el resto de
informaciones territoriales existentes.
4. INFORMACION TERRITORIAL ASOCIADA SIMPLE
La información territorial asociada simple es el primer escalón en la técnica de la
asociación gráfica registral. Se trata de un simple proceso tecnológico de
superposición de capas de información que, en principio excluye cualquier tipo de
responsabilidad para cada uno de los autores de dichas capas informativas.
Siendo ciertos estos efectos que acabamos de examinar, también lo es el hecho de
que, al margen de las consecuencias jurídicas generales de la técnica registral de la
asociación territorial, cuando esta se manifiesta en su grado más simple, este tipo de
información asociada pretende producir simples efectos informativos de carácter
bidireccional, es decir, informa a cada uno de los autores de las informaciones
superpuestas de las circunstancias de la capa informativa del otro autor sin mayor
pretensión.
Este efecto informativo se deduce de la coincidencia o diferencia espacial entre cada
una de las capas (convergencia o divergencia) y esta modalidad de información
territorial asociada simple se puede considerar como una forma de interoperabilidad
pasiva, meramente derivada de un fenómeno tecnológico.
Este primer escalón en la técnica de la asociación es el que actualmente se está
desarrollando en los Registros de España y la información territorial que se asocia a la
finca registral puede ser de naturaleza urbanística, ambiental o administrativa. Se trata
de comparar colores representativos de significados determinados y sintetizar dichos
significados en leyendas asociadas a cada color.
Pero, insistimos: la información territorial asociada simple pretende ofrecer
únicamente el valor y la finalidad de informar. Cuando la información registral
contrasta sus datos con los de cualquier otra capa de información territorial, no se
pretende de manera directa lograr ningún otro objetivo.
Son ejemplos de información territorial asociada a la base grafica de la finca registral
en su estado más simple:
Las consultas urbanísticas simples
La certificación de infracciones sobre el territorio
Las certificaciones ambientales.
5. INFORMACION TERRITORIAL ASOCIADA CUALIFICADA O COMPLEJA
Se trata del segundo paso en la evolución de la técnica de la asociación territorial a las
bases gráficas registrales. La interoperabilidad se manifiesta de manera activa, es
decir, requiere la voluntad del autor de relacionarse espacialmente con una o varias
capas informativas determinadas para lograr una finalidad específica.
Si la asociación simple consiste en superponer una capa de información territorial, por
ejemplo la medioambiental, sobre la base gráfica de una finca registral para que por el
simple contraste tecnológico de polígonos y colores se pueda apreciar sin mayor
análisis situaciones de invasión, tangencia, cercanía o lejanía, en la asociación
compleja además se informa de contenidos interoperables y esta circunstancia permite
regularizar situaciones.
Apreciamos pues tres grandes características en la información territorial asociada a la
base gráfica registral de una finca de manera compleja:
1. La combinación no es simple entre polígonos y etiquetas, sino que la información que se combina por asociación es más compleja ya que va referida a los contenidos alfanuméricos de dichas capas de información.
Si en una información asociada simple de información medioambiental, por ejemplo, la
superposición entre la capa de la Red Natura 2000 y una finca registral, nos va a decir
únicamente si la finca se encuentra en una Zona Especial de Protección de Aves,
(Zepas) o en un Lugar de Interes Comunitario (LIC), sin que ello prejuzgue mayores
consecuencias (si estas se producen solo serán conocidas por deducción pero no por
declaración registral) en la asociación compleja que, por ejemplo se puede producir
entre Registro y Catastro, las consecuencias jurídicas son evidentes y muy distintas.
Cuando se asocia la parcela catastral a la base gráfica de la finca registral, no solo se
superponen dos polígonos y se expone el resultado de su contraste (que también) sino
que además se contrastan sus datos alfanuméricos (identificación, situación y
superficie principalmente) y no individualmente tratados, sino contrastados
previamente con sus propios datos gráficos.
A la hora de asignar una referencia catastral a la finca, el Registrador puede negarse
en sede de calificación registral y así debe dejar constancia por nota al margen del
asiento registral practicado. La raíz de toda esta operación se encuentra en el análisis
espacial llevado a cabo por el Registrador contrastando la descripción gráfica de la
finca registral con la de la parcela catastral a la que dicha referencia se aplica. Si esta
operación fuese simple, en tal caso se limitaría a dar noticia de dicha circunstancia, sin
embargo, al ser compleja, en este caso se provoca una consecuencia que va mas allá
de la simple exposición: la referencia catastral no se inscribe en el Registro de la
Propiedad.
En la misma línea se encuentra el actual artículo 18 TRLCI cuando admite la
posibilidad de que el Registrador no inscriba la descripción de la finca que aparece en
el título presentado y que ha sido tomada de la descripción catastral cuando la misma
es contradictoria con la descripción registral.
Fuera del ámbito de las relaciones entre Registro y Catastro, también encontramos
innumerables ejemplos.
En el ámbito de los derechos de tanteo y retracto, el análisis espacial de situación
dentro de una de estas zonas, implica la práctica de notificaciones, el ejercicio de
acciones e incluso cambios de titularidad.
En materia de inmatriculaciones de fincas colindantes con montes o costas, o con
espacios naturales, la simple posibilidad de invasión que se sospecha cuando la base
gráfica de la finca a inmatricular se solape con el deslinde correspondiente, debería
ser suficiente para poner en marcha todo el mecanismo que prevén las legislaciones
de cada ramo.
En materia de segregaciones por debajo de la unidad mínima de cultivo para fincas
rústicas o por debajo de la superficie de la parcela urbanas consideradas como
indivisibles.
La primera característica de la información territorial asociada compleja hemos visto
que consiste en que no solo afecta a colores y etiquetas sino que afecta al resto del
contenido de los datos de dichas capas de información, todos los datos se combinan,
pero no de manera simple, sino interoperando de forma activa.
2. La asociación compleja pone en relación a dos capas de información no de manera expositivamente neutra, sino que las relaciona para interoperar de manera activa.
Efectivamente en la asociación compleja se informa de los metadatos que
corresponden al color del polígono asociado correspondiente a cada una de las capas
informativas que se asocian. Ello permite interoperar, es decir, ello permite que
conjuntos de datos espaciales representables sobre imágenes del territorio sin
intervención manual repetitiva se combinen de tal manera que dicha combinación
produzca como resultado un aumento de valor en el territorio. Lo que ocurre es que la
representación de datos espaciales va buscando en el caso de la asociación
cualificada o compleja un aumento de valor ya predeterminado y específico.
La combinación se entiende no como mera consecuencia de la relación entre la
información registral y el resto de la información territorial, sino como causa de esa
relación. La circunstancia de que una finca invada el dominio público marítimo
terrestre, por ejemplo, en un sistema de información asociada simple, no se puede
afirmar bajo la apariencia visualizable de esa asociación, sino que habrá de ser
probada por otros medios tradicionales. La información asociada simple, advertirá de
determinadas circunstancias como la descrita, pero no servirá de medio de prueba de
tales circunstancias. En cambio, cuando la asociación gráfica es compleja, podría
siempre apoyarse la Administración en la apariencia visual asociativa para afirmar esa
invasión. La economía de medios en el tratamiento de la información territorial a través
de la información asociada compleja resulta evidente.
3. La tercera gran característica de la información territorial asociada, cuando esta asociación es compleja, consiste en que necesariamente aborda procesos de regularización
La interoperabilidad en este caso sirve para regularizar situaciones de asociación
gráfica complejas: Aplicar medidas que favorecen la convergencia o armonización de
datos, a través de una sede transaccional común (entendida como el lugar donde se
aportan datos por cada agente autor para ser tratados objetivamente por el sistema de
regularización).
Por lo tanto es necesaria la concurrencia de dos requisitos para proceder a la
regularización: la existencia de una serie de parámetros directamente aplicables a las
situaciones de conflicto y la existencia de un sitio transaccional común donde resolver
las diferencias.
Aunque este estado de información asociada compleja es incipiente, sin embargo ya
contamos en la actualidad con ejemplos como los recientes experimentos de
coordinación entre la información registral y la catastral.
INFORME DE DIVERGENCIA POR DESPLAZAMIENTO
CERTIFICACIÓN SOBRE EL ESTADO DE COORDINACION CATASTRAL DE LA FINCA REGISTRAL Nº XXXX
OSCAR GERMÁN VÁZQUEZ ASENJO, Registrador de la Propiedad de Lloret de Mar nº1 y su Distrito Hipotecario, provincia de Gerona, Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
CERTIFICO:
PRIMERO.- Que la referencia catastral de la parcela que consta en el asiento registral practicado SI ha sido objeto de inscripción registral al corresponderse con la identidad de la finca* inscrita en el Registro de la Propiedad.
(*)Con independencia de la coincidencia o divergencia que se dirá entre la representación gráfica de la finca y la de la parcela, resulta claro que ambas se refieren a la misma porción del territorio.
Artículo 45 TRLCI. Correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca.
A efectos de lo dispuesto en este título, se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos:
a. Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad.
b. Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 % y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador.
SEGUNDO.- Así mismo, que la base grafica registral de la finca del presente número SI ha sido también validada, es decir debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, por existir coincidencia identificativa entre la descripción literaria y la traducción gráfica de esa misma finca.
Articulo 9.1, ult LH: Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente
Por lo tanto, habiendo sido practicada la inscripción de la referencia catastral correspondiente y habiendo sido validada la base gráfica registral de esta finca, cabe afirmar:
Que la descripción gráfica de la parcela catastral y la de la finca registral, tal y como se acredita en la base gráfica de contraste Registro-Catastro que se acompaña son sustancialmente DIVERGENTES*.
- Por existir desplazamientos gráficos de contraste sin diferencia superficial.
(*) La solución a la divergencia apreciada pasa:
- Por rectificar la descripción de la finca, caso de ser esta errónea, para ajustarla a la descripción catastral de la parcela, lo cual solo puede ser realizado mediante consentimiento del dueño, titular registral, ante Notario.
O por solicitar la rectificación de la parcela catastral para ajustarla al dominio inmobiliario registralmente inscrito, lo cual solo puede ser realizado mediante el procedimiento de alteración catastral oportuno
Para que se produzca la asociación de información territorial en su grado complejo, es
precisa la concurrencia expresa de voluntades de las entidades generadoras de la
información que va a interoperar y que es susceptible de ser regularizada. Voluntad
expresa que consiste en suministrar su información de manera constante a un sitio
común accesible.
La información territorial simple no interopera en sentido estricto, o al menos lo hace
de forma pasiva. Es cierto que se trata de información espacial susceptible de ser
representada en un Sistema de Información Geográfica, es cierto que se contrasta y
combina sin intervención manual repetitiva, es decir por procedimientos informáticos,
pero donde no cumple el requisito de interoperabilidad es en el hecho de que dicha
operación de asociación suponga un aumento de valor añadido específico o buscado,
simplemente el general de aumento de información. Porque entendemos que la
información subjetiva y particular que una entidad o un particular pueda obtener de ese
contraste simple de capas de información, que sin duda lo obtendrá, es algo
apreciable solo desde un punto de vista subjetivo y por lo tanto imposible de
objetivizar.
En la asociación territorial compleja, se producen las dos primeras características de la
interoperabilidad, pero además se produce un aumento de valor añadido objetivo y
cuantificable al margen de la utilidad particular que se derive para cada consultante.
Las partes, o bien la norma determinarán las consecuencias o las declaraciones
objetivas que pretende con la asociación compleja. Consecuencias o declaraciones
que tienen que guardar las dos características vistas. Tienen que ser el producto, el
valor añadido de la interoperabilidad de capas y además su resultado ha de ser útil y
positivo ya que si es contradictorio o incoherente, lo que procede en tal caso es iniciar
el oportuno expediente de regularización.
Cuando asociamos la información por ejemplo urbanística al predio integral, ello
significa que la información urbanística de ese predio ha de ser coherente con la
situación y contenido físico y jurídico del predio integral y de no serlo, se pondrán en
marcha los mecanismos de regularización, incluso de disciplina urbanística
necesarios, si llega el caso.
De la asociación compleja, se derivan consecuencias jurídicas más potentes que en el
caso anterior. La asociación compleja al predio integral de determinaciones
administrativas, como por ejemplo los deslindes, significa la necesaria adecuación de
la determinación administrativa a la realidad física y jurídica del territorio integradas,
coordinadas en este concepto.
No existen en la actualidad modelos de esta naturaleza en las diferentes
Infraestructuras de Datos Espaciales existentes. La información en las IDEs, solo sirve
para informar y para crear opinión en quienes tienen que gestionar el territorio, pero la
posible interoperabilidad entre esas capas de información no sirve para gestionar el
territorio directamente, función esta propia de la asociación territorial de carácter
complejo.
6. INSCRIPCION GRAFICA REGISTRAL
6.1. CONCEPTO DE TITULO DE INFORMACION TERRITORIAL
Cuando hablamos de la inscripción gráfica registral no nos estamos refiriendo a la
traducción gráfica de datos espaciales inscritos en el Registro (una servidumbre de
paso que puede ser representada gráficamente) sino al empleo de la técnica gráfica
registral para la inscripción de determinaciones completas de información territorial,
títulos de información territorial.
Nos referimos a la constancia gráfica registral de un Plan General de Ordenación
Urbana, de un deslinde marítimo terrestre, de una red viaria completa. Y no solo de
inscribir las líneas o vectores contenidos en los mismos, sino de inscribir
registralmente todos los contenidos alfanuméricos contenidos en esos títulos, que son
normas.
6.2. DIFICULTADES INICIALES PARA LA INSCRIPCION REGISTRAL DE LOS
TITULOS DE INFORMACION TERRITORIAL
1. Los títulos de información territorial goza de naturaleza cuasilegal, lo cual hace innecesaria su publicidad registral.
Este tipo de documentos participa de una las características principales de los textos
normativos de naturaleza legal. Al igual que las leyes, los planes se publican en el
Boletín Oficial correspondiente y desde ese momento existen erga omnes y su
ignorancia no excusa de su cumplimiento.
El articulo 11.2 TRLS señala: “Los acuerdos de aprobación definitiva de todos los
instrumentos de ordenación territorial y urbanística se publicarán en el Boletín Oficial
correspondiente”
Estas determinaciones gozan de una publicidad superior en efectos a la que pueda
proporcionarle el Registro de la Propiedad.
De ahí que aparentemente quepa sostener que la inscripción registral de los títulos de
información territorial:
- Resulta inútil: porque nada añade el Registro de la Propiedad a su eficacia y
efectos, los cuales se derivan del sometimiento de todo su contenido a los
trámites de información pública oportunos y de su definitiva publicación en
Boletín Oficial.
- Resulta perniciosa: porque la inscripción registral de las determinaciones de un
planeamiento urbanístico, por ejemplo, produce confusión. El asiento registral
de un Plan da lugar a la confusión de entender que sin esa inscripción registral
practicada, carece el planeamiento urbanístico de la publicidad y efectos
propios de la publicidad registral, cuando en realidad esa consideración no es
correcta; goza de efectos superiores.
Ambas afirmaciones no son ciertas:
- Efectivamente la inscripción registral, sin restar un ápice al valor de la
publicación oficial del planeamiento, aporta sin embargo un aspecto esencial
en el proceso de publicidad imposible de añadir al sistema a través de otro
procedimiento diferente al de la información registral.
La característica de la oportunidad es exclusiva de la publicidad registral; si
logramos que las disposiciones de los títulos de información territorial consten
inscritas sobre las fincas registrales, evidentemente cuando se de publicidad de
estas se dará publicidad también de aquellas y no podemos ignorar que la
información registral (y además en tal caso la territorial que también sería
registral por constar inscrita), se suministra en el momento más adecuado para
decidir sobre negocios territoriales. De ahí que no sea la primera vez que la
propia ley ordena la publicidad registral de sus propias determinaciones
(gozamos de varios ejemplos en la legislación relativa a las viviendas de
protección oficial).
- La constancia registral del planeamiento urbanístico tampoco produce
confusión, todo lo contrario. La constancia exacta de las determinaciones de
planeamiento que afectan a cada finca, extractadas del planeamiento general,
constituye un ejercicio de claridad y precisión técnica que, sin perder un ápice
de valor jurídico, refleja con certeza aquellas determinaciones del planeamiento
que afectan a la finca.
Uno de los grandes problemas de la sociedad de la información, a diferencia de
otros tiempos donde el problema era justamente el contrario, consiste en el
exceso y desorden en el suministro de la propia información.
Es tal el cúmulo de flujos informativos que se vierten constantemente sobre el
territorio que apreciar lo que verdaderamente afecta al dominio inmobiliario
inscrito en el Registro de la Propiedad es un ejercicio que no puede quedar a la
apreciación subjetiva de agentes interesados. La función registral consistente
en calificar y despachar, para inscribir en extracto, los contenidos de los títulos
de información territorial que verdaderamente interesan al titular registral,
supone un avance de precisión que elimina cualquier información contradictoria
en materia de planeamiento urbanístico.
2. Las determinaciones de estos títulos ni son dominio, ni derecho real alguno respecto del cual quepa inscripción registral.
El artículo 1 de la Ley hipotecaria señala:
“El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los
actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes
inmuebles”
No parece que el contenido del planeamiento urbanístico, que según el artículo 3
TRLS es “una función pública no susceptible de transacción” pueda tener encaje
dentro de la dicción a que se refiere este precepto. No parece que las disposiciones
del planeamiento puedan ser consideradas ni como actos ni como contratos, a pesar
de que si aparecen referidas al dominio.
Sin embargo entiendo que podemos perfectamente considerar el planeamiento como
una función pública que determina categorizaciones sobre el suelo, características del
mismo, que pueden ser consideradas como datos de hecho con trascendencia real
puesto que afectan al dominio configurador de la finca registral.
Existe una discusión entablada en torno a si el Registro puede dar fe, con arreglo al
principio de legitimación, de los datos materiales de puro hecho.
La tesis tradicional sostiene una postura negativa. De seguir esta tesis y considerar la
clasificación de un suelo, por ejemplo urbano, como una mera circunstancia de hecho
sobre la finca, es lógico pensar que no debe darse publicidad registral de la misma.
Sin embargo, existen “circunstancias de hecho” que configuran las facultades y los
deberes de la propiedad inmobiliaria en que consiste la finca. De ellas si da fe el
Registro y a estas pertenece el planeamiento urbanístico.
Un supuesto paradigmático es la constancia de la naturaleza de la finca, rústica o
urbana, en la descripción del inmueble a la hora de ser identificado en el Registro de la
Propiedad.
De la forma en cómo requiere, el artículo 9 de la Ley hipotecaria y el correlativo
artículo 51 de su Reglamento, la constancia registral de este aspecto del planeamiento
no se puede considerar como una exigencia legal del reflejo en folio del contenido de
la clasificación urbanística que corresponde al suelo de la finca.
Solo exige la constancia de la naturaleza del predio en la descripción de la finca para
exigir a continuación unos u otros requisitos que sirven para individualizar el inmueble.
Por eso, porque con tal consideración acerca de la naturaleza inmobiliaria del
inmueble no se pretende la determinación de los derechos y deberes que modalizan el
contenido de la propiedad inmobiliaria, es por lo que tradicionalmente se ha
considerado tal circunstancia como un dato de mero hecho, por lo tanto susceptible de
ser modificado en función de la mera declaración del otorgante del título, sin mayor
filtro de calificación por parte del Registrador.
Si bien es verdad que tradicionalmente la clasificación de urbano o rústico del suelo
de una finca hecha en el Registro de la Propiedad no ha pasado de ser efectivamente
un mero dato de hecho y simplemente se ha utilizado dicha categorización como
parámetro para exigir la expresión de una serie de rasgos descriptivos del inmueble
diferentes en uno y otro caso, hoy en día existe la necesidad de hacer constar la
naturaleza urbanística de la finca en el folio abierto a la misma, como elemento
determinador de su descripción y del cual resultan una serie de derechos y de deberes
para el propietario de la misma.
Cuando se inscribe en el Registro de la Propiedad un usufructo, a nadie se le ocurre
pensar que lo que aparece inscrito sea el Código civil, que es la norma que lo regula.
Del mismo modo cuando verdaderamente se inscribe en el Registro (y no solo se
menciona) la naturaleza urbana o rústica de la finca, así como el resto de
determinaciones urbanísticas que afectan a la finca, no podemos pensar que
inscribimos la norma de la que se deriva tal regulación.
No estamos inscribiendo el Planeamiento urbanístico, el mismo como tal no es
inscribible, sino las determinaciones del mismo que son aplicables a una finca
determinada y de las cuales resultarán modalizados las facultades y deberes del
propietario de la misma.
No inscribimos registralmente ningún derecho. La clasificación, calificación, desarrollo
o protección del suelo no son derechos reales, ni tampoco cargas, al incorporarlos a la
base gráfica registral reflejamos características urbanísticas propias de la finca,
características configuradoras del dominio inmobiliario.
3. No consta el consentimiento del titular registral para poder hacer constar en su finca determinaciones que modalizan el contenido de su propiedad.
Los asientos del Registro de la Propiedad, en cuanto se refieran a derechos
inscribibles, están bajo la salvaguarda de los tribunales según el artículo 1.3 de la Ley
Hipotecaria, ya visto. Esto significa que ningún asiento puede ser modificado o
alterado sin el consentimiento del titular registral o en su defecto sin la orden judicial
correspondiente.
En base a esta tesis, el ordenamiento urbanístico que estamos tomando como ejemplo
no podría inscribirse en el Registro sobre fincas concretas sin el consentimiento, caso
a caso, finca a finca, de su titular registral o al menos sin que el titular registral haya
sido notificado en el correspondiente procedimiento, ya que sus determinaciones
modalizan evidentemente el contenido de la propiedad inscrita.
Quienes de esta manera pueden pensar no quieren con ello decir que no tenga el
planeamiento la eficacia (mucho mayor que la que le concede el Registro) que por ley
le corresponde. Solo significa que dichas disposiciones urbanísticas no podrán ser
publicadas en tablas, sin someterse a los mismos trámites que el resto de derechos
inscritos. Trámites entre los cuales destaca especialmente la participación del titular
registral en dicho proceso.
Esta afirmación no puede sostenerse tampoco por dos tipos de razones:
Primero porque el art. 1.3 de la Ley Hipotecaria se está refiriendo a los derechos
inscribibles sobre la finca y el ordenamiento no es un conjunto de derechos a inscribir,
sino que a los efectos que nos ocupan, se trata de una serie de determinaciones que
recaen directamente sobre la finca modalizando el dominio del propietario sobre ella.
El planeamiento, o mejor dicho su contenido, formalmente no se inscribe, no es objeto
de un asiento de inscripción, anotación o nota marginal tradicionales, por eso el
artículo 51 TRLS no lo recoge entre los actos inscribibles, ni el artículo 53 del mismo
texto legal le dedica ningún tipo de asiento específico para su inscripción registral.
El artículo 9.1, último párrafo, de la Ley hipotecaria establece la técnica de
“inscripción” para contenidos de esta naturaleza. Se trata de “incorporar” la calificación
urbanística (calificación en sentido registral, no urbanístico) a la base gráfica de la
finca registral.
Para practicar dicha incorporación no es preciso el consentimiento del titular registral,
en tanto en cuanto no afecta directamente a su derecho sino a la consideración de la
finca. Se hacen constar circunstancias objetivas urbanísticas del inmueble que no
precisan, una vez aprobadas, del consentimiento del propietario para afectar a su
finca.
Se puede seguir sosteniendo que, siendo ese argumento cierto, sin embargo la
especificación concreta de lo que de trascendencia real ofrece el planeamiento sobre
la finca, si que resulta una cuestión interpretable que va mas allá de la aprobación del
instrumento de regulación y que para hacer constar en el Registro lo que afecta o no
afecta del planeamiento urbanístico a la finca de cada propietario, si que sería preciso
el consentimiento o al menos la intervención de este.
Segundo, porque en realidad sí que existe notificación, no en el sentido de existir una
comunicación expresa e individualmente dirigida y debidamente atendida por el
propietario de una finca acerca de las condiciones del planeamiento afectantes a la
misma, sino en el sentido de que se han producido una serie de procesos de
información pública, trámites de interposición y resolución de alegaciones y
publicaciones finales que sustituyen, siendo sus efectos mucho más potentes, a los de
la notificación personal.
Tan potentes son estos efectos de la publicación de este título de información territorial
que el propio Registrador podría llegar a tener en cuenta sus consideraciones a la hora
de calificar, (si con claridad le constase su posible aplicación a la realidad de una finca,
cuestión esta harto complicada si solo dispone de la técnica hipotecaria tradicional)
aunque el mismo no estuviese formalmente inscrito en el Registro de la Propiedad.
4. Existe una imposibilidad material y formal de proceder a la inscripción del planeamiento urbanístico.
Surgen problemas de orden proporcional para inscribir los títulos de información
territorial. Hay que tener en cuenta en primer lugar que cada asiento que se hace
constar en el folio registral obedece a las declaraciones contenidas en el único título
formal presentado en el Registro de la Propiedad a esos solos efectos. Un título formal
que contiene miles y miles de disposiciones inscribibles sobre miles y miles de fincas.
La presentación de un Planeamiento urbanístico de ámbito municipal (el POUM de
Lloret de Mar, por ejemplo), en el Registro de la Propiedad implica necesariamente la
práctica de actuaciones, y no precisamente sencillas, sobre cada finca de dicho
municipio registralmente inscrita. Supone dicha operación prácticamente una revisión
completa del archivo, algo que solo con años de trabajo se puede llegar a realizar.
También existe un problema de proporcionalidad en cuanto a la extensión de la
información a inscribir. Puede que las determinaciones urbanísticas aplicables a una
finca registral puedan llegar a abarcar decenas de folios registrales. La apertura de
folio independiente para la constancia de dicha información no es una técnica
adecuada por las siguientes razones:
- Es información mixta gráfica-literaria y el folio registral, ni aun en formato
electrónico, es el lugar adecuado para llevar a efecto representaciones
gráficas.
- Es una información estática, no es susceptible de utilizar folio real porque no se
hará constar ningún tracto de sus determinaciones. Cualquier acto de ejecución
del planeamiento se hará constar en folio ordinario utilizando la técnica
tradicional.
- Solo es posible suministrar esa información mediante ficha asociada al folio a
través de la validación de la base gráfica registral de la finca a la que se refiere.
Surgen además problemas de seguridad a la hora de calificar. ¿Cómo saber si es
correcta la adscripción de una determinada clasificación o calificación urbanística a
una finca determinada? No es posible exigir que dicha atribución se establezca en el
titulo, en el Plan, presentado a inscribir. Eso sería poco menos que imposible.
Siendo todas estas razones ciertas, sin embargo hoy en día existen procedimientos
tecnológicos que permiten aplicar la técnica de la asociación gráfica registral para, a
partir de ahí, tratar de proceder a una inscripción gráfica en el Registro de la Propiedad
de todo el planeamiento urbanístico.
Si el actual cauce de acceso al Registro de la Propiedad de la información relativa al
planeamiento urbanístico puede resultar estrecho, la constancia de dicha información
territorial en el folio registral pasa igualmente por la necesidad de “asociar” la misma a
la base gráfica de la finca registral correspondiente.
Si como ha quedado demostrado es poco operativo y de hecho imposible que la
información relativa al planeamiento urbanístico quede inscrita en un solo acto a
nombre de los propietarios a quienes afecta, según el procedimiento tradicional, lo
lógico es pensar que ha de ser la finca registral la que logre su identificación
geográfica georreferenciándola sobre el terreno, diseñando la base gráfica de la
misma con pleno rigor jurídico y sin adoptar, tomándolas prestadas, bases gráficas
georreferenciadas de entidades territoriales que nada tienen que ver con el dominio
registral inmobiliario.
Cuando la herramienta informática del Colegio de Registradores llamada “Geobase” se
implantó en los Registros de la Propiedad, su cometido esencial fue el de identificar
gráficamente la finca registral, simplemente a efectos de búsqueda y localización del
dominio inmobiliario inscrito.
Sin embargo, desde el primer momento surgieron ya dos importantes funciones:
primera, la de solucionar ciertos problemas de índole jurídico que endémicamente se
han venido produciendo en el desarrollo de nuestra técnica registral y segunda,
también la posibilidad de asociar a la base gráfica de la finca registral, la información
territorial existente.
Una de las utilidades más importantes que resultan de la recuperación de la base
gráfica registral, junto a la de la localización geográfica de la propia finca (con las
consecuencias puramente registrales que ello produce: evita dobles inmatriculaciones,
condiciona excesos de cabida, histórico de segregaciones , localización de fincas a
efectos de publicidad, etc.), es la de poder asociar a la misma una serie de información
territorial que de no aparecer unida a ella, no tendría otro valor jurídico que el de ser
mero dato interno de cada Administración.
La base gráfica registral validada que en la actualidad proporciona el programa
informático que gestiona el Sistema de Bases Graficas Registrales consiste en un
recuadro más o menos preciso (en principio se trata de identificar la finca, no de
describirla) trazado sobre una ortofoto en cuyo interior aparece etiquetado un número;
es el número de la finca registral a que la base gráfica corresponde.
A través del programa informático de gestión geográfica, podemos comprobar los
datos físicos de ese recuadro (superficie, posible referencia catastral, coordenadas
geodésicas, etc.), pero no el dueño de la finca, las cargas que tiene, en fin, la
información contenida en el folio registral.
El dato que nos permite unir la información gráfica contenida en el programa
informático de gestión con el resto de la información registral es precisamente el
número de la finca. Si, haciendo “click” sobre la etiqueta indicativa del número de la
finca registral averiguo los datos de su base gráfica por un lado y si por otro,
“clickeando” el número de la finca registral en el programa de gestión de la Oficina,
averiguo la información jurídico inmobiliaria contenida en el folio, parece evidente que
pueda hacer “click” una sola vez en el número de la finca y que tal acto produzca la
aparición de toda la información registral de modo unitario.
Si a esa trama o capa de información registral le superponemos otras capas de
información territorial, surge el fenómeno de la asociación, absolutamente
imprescindible para poder inscribir el título de información territorial en la forma que se
explicará a continuación
Señala en su artículo 1 el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, “por el que se
aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley
Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza
urbanística” una serie de actos, cesiones, condiciones, incoaciones, etc., todos de
naturaleza urbanística inscribibles en el Registro de la Propiedad, pero no se dice que
se inscriban todas las determinaciones contenidas, cualesquiera que sean estas, en
un instrumento de planeamiento. Es la diferencia entre la técnica de la asociación (se
asocian aspectos determinados y concretos) y la inscripción gráfica registral a la que
nos referimos (lo que se inscribe es el contenido del título presentado).
Artículo 1. Actos inscribibles.
Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad, además de los actos expresamente regulados en este Real Decreto, los siguientes:
1. Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución del planeamiento, en cuanto supongan la modificación de las fincas registrales afectadas por el Plan, la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de afecciones o garantías reales que aseguren la obligación de ejecutar o de conservar la urbanización.
2. Las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por las Leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico.
3. Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico, incluso como cuando den lugar a un derecho separado del suelo, mediante la apertura de folio independiente.
4. Las condiciones especiales de concesión de licencias en los términos previstos por las Leyes.
5. La incoación de expedientes que tengan por objeto la declaración del incumplimiento del deber de urbanizar o edificar o que se instruyan en materia de disciplina urbanística sobre fincas determinadas, así como la iniciación del procedimiento que tenga por objeto el apremio administrativo para garantizar el cumplimiento de las sanciones impuestas.
6. La interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulación de los planes de ordenación, de sus instrumentos de ejecución o de las licencias, así como de la demanda formulada en dicho recurso.
7. Las sentencias firmes en que se declare la anulación a que se refiere el apartado anterior, cuando se refieran a fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento.
8. Cualquier otro acto administrativo que en desarrollo del planeamiento o de sus instrumentos de ejecución modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de ésta
Se trata de inscribir los títulos que determinan la existencia de información territorial en
un ámbito espacial normalmente de superficie desproporcionadamente superior a la
que corresponde a la finca registral o incluso superior al ámbito territorial de un Distrito
hipotecario. Títulos que contienen diversas categorías de información de una misma
naturaleza.
Mientras lo que interopera en la técnica de la asociación son datos espaciales
determinados, lo que se inscribe es el contenido, todo el contenido de trascendencia
real, que pueda llegar a aparecer en el título de información territorial.
La información territorial de naturaleza urbanística se estructura en diversos
planeamientos, los datos de información ambiental relativos a recursos hídricos se
organizan en cuencas hidrográficas, hay instrumentos normativos aplicables a
espacios naturales concretos. La inscripción registral de las determinaciones de cada
una de estas unidades de información territorial, únicamente puede hacerse de
manera gráfica, literariamente resulta imposible.
Quizás sea esta la razón, (la imposibilidad de haber podido utilizar hasta tiempos bien
recientes la tecnología GIS) por la que nuestra legislación solo contempla la
posibilidad de inscribir datos aislados sobre fincas concretas y no se plantea la
posibilidad de seleccionar e inscribir en todas y cada una de las fincas afectadas,
todo lo que de trascendencia real pueda tener esa capa de información.
La inscripción gráfica registral de todas las determinaciones de un plan será sin duda
obligatoria en el futuro, si realmente queremos conocer la verdadera descripción de la
finca registral, sin necesidad de contar con el consentimiento del titular registral de la
finca afectada porque en realidad se trata de determinaciones objetivamente
aprobadas por el instrumento normativo o de planeamiento correspondiente en cuya
tramitación ya se supone la participación de los afectados.
Mientras que la información asociada a la base gráfica registral no puede tener mas
consecuencia que la de constituir una información complementaria a la registral y
producirá los efectos que le sean propios en el ámbito en el que se ha generado pero
no en el Registral, cuando la información territorial consiste en limitaciones legales o
públicas o de carácter general dotadas de la publicidad oficial que las exceptúa en
principio de su publicidad registral (artículo 26 de la ley Hipotecaria) (Tanteos y
retractos legales, planes urbanísticos etc.), pues en tal caso las determinaciones o
calificaciones del territorio en el que se encuentre comprendida la finca registral
afectarán a la misma con independencia de la voluntad de su titular y por ello deberían
ser necesariamente inscritas, para su mayor publicidad, sin el consentimiento del
titular registral.
Por lo tanto una cosa es dejar constancia en el Registro de una circunstancia territorial
(la incoación de un expediente de disciplina urbanística) derivada de la actuación
anormal o específica que altera subjetivamente las reglas del territorio, y otra distinta el
acceso al Registro de las limitaciones legales del territorio. Respecto a estas últimas
parece lógico dar publicidad de todas ellas en el Registro de la Propiedad y para eso
es preciso utilizar la técnica de la inscripción gráfica registral
6.3. EVOLUCION Y CARACTERES DE LA INFORMACION GRAFICA REGISTRAL
En un primer momento se trataba de superponer capas de información, extraer
tecnológicamente consecuencias de naturaleza meramente informativa y asociar
datos concretos de información territorial a la base gráfica de la finca registral
(información asociada simple)
Después se ha pasado a interoperar de manera activa o cualificada con esas capas de
información que se superponen para ser contrastadas con la información registral, de
tal modo que el resultado ha pasado de ser meramente informativo a dotarse de
consecuencias jurídicas y sobre todo a provocar la aplicación de procedimientos de
regularización de estas situaciones (información asociada compleja).
Ahora se trata de estudiar la posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad
todas las determinaciones de cualquiera de esas capas de información territorial hasta
ahora simplemente asociadas.
El último paso evolutivo lo constituye la inscripción gráfica registral de los títulos que
contienen la información territorial que hasta este momento se asociaba en sus datos
aislados y que de poder llegar a ser inscrita, se convertirá ya en información registral.
(Por ejemplo si tratásemos de inscribir en el Registro un plan general urbanístico
municipal completo, deberíamos hacer constar en el folio de cada finca las
determinaciones de planeamiento que le afectan concretamente tomadas de la
superposición gráfica de las capas de información urbanística y registral
correspondientes).
Siendo ya registral esa información, por su origen gráfico y por la forma gráfica de ser
despachada y quedar inscrita, el proceso y el resultado de su inscripción ofrece
características muy particulares.
La información asociada simple se limita a la exposición genérica del resultado de la
comparación por contraste de dos capas de información. La información asociada
compleja permite interoperar con esas capas informativas hasta el punto de provocar
la aplicación de procedimientos de regularización de las discrepancias que surgen
entre ellas. La inscripción gráfica registral introduce en el Registro de la Propiedad los
datos completos procedentes de otra capa de información territorial. Esta posibilidad
se caracteriza por las siguientes notas:
1. Los efectos de la interoperabilidad se sustituyen por los de la inscripción
La interoperabilidad espacial no se produce, no existe procedimiento de
regularización de efectos contradictorios, porque ya solo operan los efectos
propios de la inscripción registral (el contenido se impone sin lugar a discusión
o desplazando la carga de la prueba a quien sostenga lo contrario) por lo tanto
no ha lugar a regularización alguna. No hay interoperabilidad entre
informaciones porque esos efectos son sustituidos por los más potentes
derivados de la inscripción registral.
Efectivamente si la interoperabilidad supone la combinación de objetos o
servicios espaciales, sin intervención manual repetitiva y con objeto de
producir un aumento de valor añadido, a través de la calificación registral el
valor añadido se obtiene ex lege sin necesidad de proceso de combinación o
análisis espacial alguno. Y el hecho de que una calificación positiva derive
necesariamente en la inscripción registral supone el establecimiento de una
presunción de paz en la declaración descriptiva correspondiente que elimina la
necesidad de aplicar procedimientos de regularización para llegar a lugares de
los que la inscripción registral parte.
La inscripción gráfica registral no se refiere al proceso de coordinación con
otras capas de información, sino directamente al acceso de esa información al
“folio” o contenido propio de la finca registral, ya no se trata de interoperar en
un sitio de acceso común, se trata de inscribir la información territorial en el
Registro de la Propiedad.
2. No se pueden utilizar técnicas únicamente literarias para recoger su contenido
No es posible dejar constancia de su contenido en el folio registral si no se
acude a utilizar el lenguaje gráfico vectorial.
Es la evolución final de la técnica de la asociación territorial a la base gráfica
registral. Y aunque en su origen participa de la técnica de la asociación
gráfica territorial, tiene naturaleza jurídica completamente diferente.
La inscripción gráfica registral se diferencia de la inscripción alfanumérica
tradicional precisamente en el hecho de que precisa de la técnica gráfica de la
asociación para poder acceder al folio registral. Lo que aparece inscrito en el
caso de la inscripción gráfica registral es un tipo de información que parte de
una representación geográfica determinada y que sin dicho componente
geográfico de procedencia resulta imposible poder llegar a comprenderla.
Lo verdaderamente novedoso de este asunto es llegar a concebir un tipo de
inscripción registral diferente al tradicional de subsumir un dato alfanumérico en
un texto escrito. Se trata de hacer constar en el Registro, en un”folio integral”,
circunstancias que solo se comprenden en su verdadera extensión cuando se
representan sobre imágenes del territorio.
3. La información territorial no se ciñe a los límites concretos de la finca
La inscripción registral cuando es gráfica viene referida a ámbitos espaciales
de calificación superiores al área de la propia finca y también inferiores a su
extensión perimetral.
Cuando se dice en la descripción literaria de una finca que se halla incluida
dentro de un determinado sector urbanístico, no afectada o si, por un deslinde
administrativo, que se encuentra en áreas de especial protección o sometida a
derechos de tanteo o retracto legales, en ninguno de esos casos se ha podido
saber en qué parte del sector al que pertenece se encuentra situada la finca,
que extensión o cómo es ese sector urbanístico, ni qué consecuencias se
desprenden de la situación de otras calificaciones cercanas a las del lugar
donde se encuentra situada (todas estas cuestiones son superiores al ámbito
superficial de la finca, sin embargo han de tomarse en cuenta a la hora de
calificar y han de quedar reflejadas a la hora de practicar el asiento gráfico
registral) .
Cuando de una finca se dice en el folio registral que no se halla afectada por un
deslinde marítimo terrestre, nada se expresa sobre su cercanía o lejanía a
dicha consideración administrativa y cuando invade un determinado espacio
natural no se sabe cuál es la superficie invadida ni la invasora , ni por dónde se
produce la referida invasión. (la determinación precisa de qué parte de la finca
invade el dominio público marítimo terrestre es una consideración relativa a
una circunstancia de extensión inferior al área de la propia finca, y a diferencia
de lo ocurrido hasta ahora, en la inscripción gráfica registral se dejará
constancia de tal aspecto).
Es cierto que desde hace tiempo, desde los inicios de nuestra legislación
hipotecaria incluso, se ha podido hacer constar en los libros del Registro
determinaciones urbanísticas, administrativas e incluso ambientales, pero
siempre de manera descriptivamente incompleta, lo cual tradicionalmente ha
generado cierta confusión y por ende cierta tendencia hacia el rechazo a la
inscripción registral de estas determinaciones.
Se hace necesario hacer constar en el Registro todas estas consideraciones
porque son de interés tanto para el propietario titular registral como para la
Administración que trabaja con el territorio, como para cuantos terceros quieran
contratar. Y esa constancia registral solo es posible a través de la inscripción
gráfica registral.
4. Esta información no tiene por objeto declaración alguna de titularidad o cargas.
La inscripción gráfica registral supone la constancia de circunstancias (la información
territorial ) que afectan al dominio y demás derechos reales inscritos, pero no tiene por
objeto declaración alguna de titularidad o cargas
El proceso operativo es simple, se trata de tomar toda una capa de información
territorial e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Para ello tomaremos el área de
la base gráfica registral de la finca de que se trate, superpondremos la capa de
información cuyo contenido se pretende inscribir sobre la finca (técnica de la
asociación simple), el sistema informático seleccionara los datos de esa capa que
recaigan sobre la porción del territorio ocupado por la base gráfica registral ( técnica
de la asociación compleja) y con los filtros de calificación correspondientes se
inscribirán registralmente esos datos tanto alfanumérica como gráficamente.
La inscripción gráfica registral implica una nueva forma de calificar, pero en realidad
también está llamando a la necesidad de crear una nueva forma de llevanza del
Registro de la Propiedad. Examinaremos todas las nuevas posibilidades que se abren
ante nosotros, tomando como ejemplo la inscripción de todas las determinaciones de
un Plan General Municipal, por ejemplo.
La inscripción gráfica registral de este Plan General Municipal que tomamos como
ejemplo se caracteriza frente a la tradicional forma de inscribir los actos
administrativos por las siguientes notas:
6.4. NUEVOS ASPECTOS A CALIFICAR EN LA INSCRIPCION GRAFICA
REGISTRAL
La inscripción gráfica registral necesita de la calificación registral relativa a diferentes
aspectos que van más allá del contenido de la calificación clásica. Se trata de
aspectos de naturaleza casi siempre formal. Todos ellos tienen una evidente carga de
sentido común en su apreciación, pero todos ellos precisan de un desarrollo normativo
que aun no existe, a la hora de ser registralmente exigidos en la calificación.
La inscripción gráfica registral va a dar cabida en el Registro a distintos tipos de
información territorial. La información territorial modaliza el contenido de las
titularidades y cargas registralmente inscritas, en función de si dichas titularidades y
cargas se encuentran dentro del territorio donde se producen esas modalizaciones o
están fuera de la porción del territorio donde se dan dichas circunstancias.
Si para la inscripción tradicional del dominio y demás derechos reales es
imprescindible la inmatriculación de la finca (el “continente” descriptivo que alberga “el
contenido jurídico dominical”) para la inscripción de las consideraciones territoriales
que afectan a ese dominio inscrito, se hace necesario igualmente disponer claramente
del recinto geográfico que las delimita, ya que solo accederán al folio de la finca las
consideraciones del territorio que recaigan dentro del perímetro de la base gráfica
registral y esta circunstancia solo se puede averiguar llevando a cabo el
correspondiente contraste de recintos y apreciando la superposición de capas. De ahí
que la inscripción gráfica registral requiera de la calificación formal de determinadas
circunstancias de naturaleza espacial, precisamente aquellas que permitan afirmar al
Registro la modalizacion de los derechos inscritos por la intersección de capas,
registral y territorial.
1. Aspectos de calificación vectorial
La información fluye a través del programa informático por el solo hecho tecnológico
de superponer capas de información. De ahí que haya que poner un especial cuidado
en que la superposición de la que arranca el contenido de la información esté
perfectamente descrita sobre imágenes del territorio y, siendo correcta, es preciso
además que dicha representación sea suficientemente precisa.
La correcta superposición de capas (espacios y solapes)
Hay que procurar una correcta superposición técnica entre bases gráficas registrales
y los diferentes recintos de información territorial, cuidando de que no existan
desplazamientos en la representación gráfica del contraste entre fincas.
El Registrador habrá de calificar si existe coincidencia entre los recintos de las
diferentes capas que se superponen a la registral. Denegando definitivamente la
inscripción de aquella información territorial cuyo ámbito espacial de aplicación no
interseccione con la base gráfica registral de la finca y simplemente suspendiendo la
inscripción pretendida cuando la ausencia de intersección entre la base gráfica
registral de la finca y el polígono de información territorial no se produzca por
sospechas fundadas de que existe un desplazamiento en la representación gráfica de
cualquiera de las entidades superpuestas.
Por ejemplo, si al superponer la base gráfica registral sobre el planeamiento
urbanístico y por razones de desplazamiento de una de las dos capas el resultado es
incoherente (por ejemplo, la base gráfica de la finca invade una calle) esta podría ser
una razón por la cual el Registrador puede suspender la inscripción gráfica del
planeamiento urbanístico pretendida en la parte del territorio ocupado por la finca
debido a una cuestión gráfica formal hasta este momento completamente ajena a la
calificación tradicional.
La superposición gráfica obedece en origen a los criterios informáticos de la
información asociada, lo cual supone acceder automáticamente a la información del
territorio superpuesto, sin poder evitar el suministro de esos datos. De tal modo que si
mi finca aparece desplazada e invade un vial público, lo que constituye un error
puramente tecnológico puede llevar a la confusión de pensar que la finca goza de
todos los atributos urbanísticos correspondientes a ese vial, cuando no es así. En el
ejemplo expuesto parece claro que no debe admitirse esa información, pero no es tan
clara la apariencia cuando el solape se produce por desplazamiento a la parte
urbanizable del planeamiento o a la parte rústica. Para evitar el suministro registral de
información urbanística que no corresponde a la finca en cuestión, es preciso calificar
la precisión de superposición con la que las capas coinciden.
Se trata de comparar la coherencia de informaciones. Es una tarea tradicional del
Registrador calificar la subsunción del hecho en la norma; en este caso se trata de lo
mismo, subsumir la realidad descriptiva registral de la finca en la legalidad urbanística
contenida en el título, en el Plan, pero haciéndolo de la única manera verdaderamente
segura que se conoce: mediante la comparación gráfica de recintos para precisar su
ajuste.
Apreciación de la precisión gráfica de las líneas o imágenes que delimitan un ámbito
de información asociada (grosores y escalas)
Apreciación de la precisión gráfica de las líneas o imágenes que delimitan un ámbito
de información asociada.
Debe plantearse como objeto de calificación si la línea que delimita una determinada
calificación urbanística (por seguir con el ejemplo anterior) es lo suficientemente
precisa como para no inducir a confusión. Si por ejemplo, la línea es demasiado
gruesa y su trazado no permite apreciar las fincas a que afecta (por ejemplo por cubrir
alguna de ellas completamente), el principio de determinación registral impediría hacer
constar en el Registro tal determinación de planeamiento.
Es cierto que la determinación de grosores, escalas y formas de representación gráfica
de los datos territoriales a inscribir en el folio de una finca registral, son cuestiones que
han de venir previamente determinadas por la normativa oficial vigente al efecto.
Dichas magnitudes han de ser elásticas, ya que no es lo mismo precisar el perímetro
de una finca minifundista que el trazado perimetral de un monte de varias hectáreas de
extensión. En cualquier caso la normativa de la que hablamos, aquella que determina
los parámetros que debe utilizar el Registrador en su calificación gráfica registral, aun
no existe y por lo tanto la afirmación de si una determinada base gráfica registral que
da afectada o no por la línea de un determinado ámbito de información territorial, ha de
quedar al criterio subjetivo del Registrador.
2. Calificación del proceso de traducción gráfica
Hoy por hoy, la mayor parte de la información territorial de la que disponemos en la
actualidad es de naturaleza alfanumérica o literaria. Las bases gráficas en que se
traduce dicha información, es precisamente eso, una simple traducción al lenguaje de
las imágenes sobre el territorio. Sin embargo lo que se inscribe en el proceso gráfico,
es el contenido de la traducción por eso el Registrador ha de cuidar de que la misma
haya sido llevada a cabo de manera correcta. Tanto en lo que se refiere a la
representación formal del perímetro comprensivo de una determinación territorial como
en lo que se refiere a la representación gráfica del contenido de las mismas.
Que la representación gráfica se corresponda con la alfanumérica (validación
provisional y definitiva)
Que la representación gráfica de la información se corresponda verdaderamente con
la información alfanumérica descriptiva de la misma. En el caso de las bases gráficas
registrales, una especial consideración del estado de validación correspondiente
(validación provisional o definitiva).
Es importante el análisis de la propia descripción registral de la finca antes de poderla
comparar con el resto de la información territorial. Cuando tratamos de representar
geográficamente el perímetro configurador de los linderos de una finca registral, el
resultado puede ser coincidente con los datos de la descripción alfanumérica que
figura en el folio o puede haber discrepancias sustanciales entre la representación
gráfica y la alfanumérica de la finca (tal ocurre cuando los linderos de una finca son
objetivos y al representarlos gráficamente, resulta que el área gráfica comprendida
entre ellos difiere sustancialmente de la que figura inscrita). No es posible la
inscripción gráfica de ningún tipo de información territorial mientras la finca que le sirve
de apoyo no aparezca correcta y coincidentemente descrita, tanto literariamente como
gráficamente.
Pero lo mismo ocurre con el resto de la información territorial. Si por ejemplo el
documento descriptivo de una determinada consideración describe los elementos o los
recintos de aplicación y cuando el Registrador trata de representarlos gráficamente
aprecia que son incoherentes o incluso contradictorios con su propia descripción, no
podrá llevarse a cabo la inscripción gráfica registral hasta que se subsane la
deficiencia apreciada.
Calificación de la correcta traducción gráfica del contenido alfanumérico de cada
recinto territorial. (validaciones de contenido)
Se trata de la calificación de coherencia intrínseca de los distintos aspectos de la capa
de información territorial cuya inscripción se pretenda.
La calificación del Registrador habrá de ir más allá de la simple apreciación del
contraste entre polígonos. Deberá además calificar las disposiciones generales de la
capa de información que se pretende inscribir gráficamente y comprobar si el
contenido de la misma que ha de quedar inscrito en la finca por afectar a la misma es
coherente con las consideraciones generales de la capa informativa a la que
pertenece.
Efectivamente, no solo hay que analizar las disposiciones alfanuméricas concretas de
un polígono determinado del territorio, para comparar su descripción gráfica y
alfanumérica, también hay que comprobar que las reglas generales de construcción
conceptual de dicha capa de información se aplican coherentemente en cada punto o
polígono de territorio que pretende ser registralmente inscrito.
Esta circunstancia que en principio es aplicable no solo a la información gráfica sino al
contenido de cualquier título que pretenda su inscripción registral, sin embargo
adquiere especial visualización cuando de inscribir información gráfica se trata. Si un
determinado polígono tiene una determinada calificación urbanística, por ejemplo y
teniendo el color correspondiente a dicha calificación, sin embargo tiene un tipo de
etiqueta incompatible, esta circunstancia debe ser observada por la calificación
registral.
3. Aspectos de calificación conceptual
Habrá el Registrador de aplicar la técnica tradicional de calificación, pero sometida a
unas especiales consideraciones que arrancan de un origen gráfico territorial
Calificación de coherencia intrínseca de los distintos aspectos de la capa.
O la calificación de la correcta traducción gráfica del contenido alfanumérico de cada
recinto territorial.
Toda representación gráfica de información territorial obedece a una descripción
alfanumérica. Comprobar si la traducción gráfica se corresponde con su propia
descripción literaria o alfanumérica se convierte en una obligación de calificación
registral.
Se trata de una operación de la misma naturaleza que la que verifica el Registrador
cuando identifica la base gráfica registral de una finca. El Registrador compara los
caracteres de situación, consistencia de linderos y superficie de la representación
gráfica de una finca en relación con la descripción que de esos mismos datos se lleva
a cabo en la inscripción registral.
Esa operación es extensiva a la información territorial que pretenda su inscripción
registral. Cuando los datos alfanuméricos son contradictorios con su representación
gráfica, en tal caso la inscripción registral de los mismos debe quedar suspendida,
hasta que la contradicción o incoherencia queden subsanadas o corregidas.
Calificacion global del documento comprensivo de la info territorial (supraespacial,
subespacial)
Por lo tanto la función de calificación del Registrador cuando se presente a inscribir un
Plan General de ordenación municipal por ejemplo, exige la calificación de todo el
documento presentado en su totalidad, con independencia del número de fincas que
tenga por objeto. Después será necesario volver a calificar el contenido del título
presentado pero aplicado a cada finca, para comprobar posibles obstáculos registrales
que puedan impedir la inscripción de su contenido.
6.5. NUEVA TECNICA DE INSCRIPCION
La posibilidad de poder hacer constar en el Registro capas de información territorial
sobre las fincas registrales, exige la necesidad de acudir a la técnica de la inscripción
gráfica registral. Si en el punto anterior examinábamos los nuevos extremos que debe
calificar el Registrador, en el presente enunciamos algunas nuevas reglas a las que
debe sujetarse la inscripción gráfica registral, o más bien dicho, el despacho del
material gráfico territorial que pretende su constancia registral.
1. Inscripción literaria global de todas las declaraciones de las capas de información.
Cada capa de información geográfica viene referida a un contenido de información
habitualmente complejo y de extensión desproporcionada en relación a la capacidad
ordinaria del folio registral. La determinación de la información que ha de tener
trascendencia real inmobiliaria exige que el Registrador califique por completo las
disposiciones alfanuméricas de la capa y no solamente algunas. Lo que se inscribe es
toda una trama de consideraciones que no admiten inscripción parcial alguna de las
mismas.
Por ejemplo, si se trata de inscribir las determinaciones de un deslinde marítimo
terrestre, no basta que el Registrador deje constancia en folio y gráficamente de la
línea de deslinde. Ha de representar también ineludiblemente y por consiguiente habrá
de proceder a su calificación, las servidumbres que le afectan y representar
gráficamente su delimitación.
La calificación parcial de las consideraciones de una capa de información territorial es
difícilmente admisible en la actuación del Registrador. Puesto que la información
territorial de una determinada especie es compleja y no puede ser entendida
fragmentadamente, la inscripción gráfica registral de la misma ha de ser igualmente
completa.
2. Sobre todas las fincas y no sobre algunas.
La inscripción gráfica registral de una capa de información territorial exige su
incorporación sucesiva a todas las fincas registrales que pudieran quedar afectadas.
Por lo tanto, a medida que se van despachando documentos, se irán incorporando las
determinaciones territoriales a las fincas a las que dichos títulos se refieren, sin poder
hacer excepción alguna e independientemente de la voluntad del titular registral.
Es otra consecuencia del carácter complejo global que implica cualquier tipo de
información territorial. Tan importante para el usuario registral es conocer la existencia
de una determinación territorial sobre su finca, como tener la certidumbre de que dicha
información no afecta a su dominio.
Afirmar que una finca no se encuentra afectada por una limitación ambiental es tan
importante como avisar de que si le afecta si tal es el caso.
Por eso la capa de información territorial que pretende la inscripción registral afecta a
todas las fincas de la porción del territorio sobre el que recae, no pudiendo afectar o
ser declarada solamente sobre algunas.
No es la información territorial una carga que afecte a la finca y respecto a la cual sea
preciso contar con el consentimiento (ni tan siquiera con el conocimiento derivado d la
notificación) del titular registral, como si de un embargo se tratase. La información
territorial simplemente es un dato descriptivo de la finca y como tal dato de hecho debe
ser incorporado a la misma por la simple voluntad de la Administración pública que la
genera, eso sí, siguiendo el procedimiento legalmente establecido para su creación.
3. Con especificación geográfica dentro de cada finca.
La inscripción gráfica no solo posibilita sino que además exige la determinación de las
consideraciones territoriales dentro de cada finca, de modo que si en la inscripción
tradicional se decía que una determinada finca quedaba afectada por el dominio
público marítimo terrestre por ejemplo, sin embargo, en la inscripción gráfica registral
hay que especificar gráficamente por donde discurre la línea de deslinde dentro y fuera
de la finca a la que afecta.
La técnica gráfica registral permite formas descriptivas que el lenguaje alfanumérico
difícilmente puede llegar a alcanzar. Y uno de los supuestos más claros consiste en la
posibilidad de describir el modo en como discurre o afecta la información territorial al
contenido interno de la finca registral.
4. Con especificación geográfica fuera del ámbito espacial de la propia finca.
No cuesta ningún esfuerzo contemplar y tener registralmente en cuenta las
determinaciones de la información territorial inscrita sobre el territorio adyacente a la
finca o sobre el espacio más cercano o lejano a la misma. La posibilidad de apreciar
circunstancias externas a la base gráfica registral de una finca (por ejemplo su
inclusión dentro de una zona sujeta a tanteos o retractos legales) no implica alteración
en la tradicional técnica registral de folio real.
Las circunstancias externas, deben ser tenidas en cuenta precisamente como eso,
como circunstancias exteriores a la finca y no incluidas, por no ser incluibles, dentro
del historial jurídico del folio registral. Las determinaciones exteriores:
- Varían con independencia de las modificaciones jurídicas reales que se
producen en el folio.
- No tienen el mismo valor que la información registralmente inscrita en el folio,
sino que su valor depende de determinaciones legales que la imponen como
limitación de la propiedad.
- Su existencia no depende de la voluntad del titular registral.
- El titular registral no puede apoyarse en la no inclusión de dicha información en
el folio para soportar una supuesta buena fe.
- Con la posibilidad de suspender y de provocar efectos frente a terceros.
La finalidad fundamental de la inscripción gráfica registral es superar la técnica
de la asociación y llevar a las determinaciones de la información territorial los
efectos hipotecarios de la inscripción registral. Y tan potentes pueden llegar a
ser esos efectos frente a terceros que se impone la necesidad de que el
Registrador pueda denegar o suspender la inscripción de las determinaciones
de la información territorial sobre fincas determinadas
Al convertirse la información territorial en información registral, se produce un
cambio sustantivo en la naturaleza de dicha información. La suspensión o
denegación de inscripción de una determinada consideración del planeamiento
urbanístico, por ejemplo, no implica la declaración de nulidad o la falta de
validez del contenido o forma de dichas declaraciones, únicamente se deniega
o suspende el carácter registral de las mismas. No surtirán efectos en perjuicio
de terceros en función de la técnica registral, sin perjuicio de que sigan
produciéndose los efectos que le son propios (mas potentes incluso que los de
la técnica registral) según cuál sea su respectiva naturaleza.
6.6. NUEVO MODELO FORMAL DE LLEVANZA DE LIBROS REGISTRALES
La institución registral precisa de profundas reformas formales, materiales, funcionales
y organizativas. Dentro del nuevo modelo formal de llevanza de los libros, el aspecto
gráfico registral está llamado a ser una de las referencias de cambio más importantes.
A continuación vamos a tratar de las novedades que en aspecto formal va a introducir
la inscripción gráfica de la información territorial.
La técnica gráfica registral exige la llevanza de un nuevo formato de folio registral. Si
por un lado es preciso que el folio acabe siendo verdaderamente digital, para poder
dar cabida a la información territorial susceptible de ser inscrita, resulta evidente la
necesidad de dotar a los Registros de un libro gráfico y alfanumérico, cuyas
características consistirían en lo siguiente:
8. Técnica de folio real apoyada en la Base Gráfica Registral.
La técnica llamada de “folio real” es aquella que organiza al Registro por fincas. Cada
finca que se inmatricula abre folio, siendo su inscripción primera la de dominio. A
continuación de ese primer asiento se van haciendo constar las sucesivas
transmisiones, cargas y derechos que tienen por objeto la finca; y del mismo modo se
van haciendo constar en asientos sucesivos las modificaciones que va sufriendo con el
tiempo la entidad hipotecaria (segregaciones, obras nuevas, etc.). Esta forma de llevar
el Registro toma como base la finca descrita alfanuméricamente y se visualiza en la
operación llamada de “apertura de folio” (cada vez que se inscribe una finca nueva se
le abre folio).
La inscripción gráfica registral supone un desplazamiento del centro de referencia de
esta técnica desde la descripción alfanumérica del folio papel a la base gráfica registral
visualizable y tratable solamente en formato digital. El concepto sigue siendo el
mismo, la finca como centro, pero ahora amplía mucho mas su horizonte de
posibilidades de servicio porque, mientras la descripción alfanumérica únicamente
individualiza en abstracto una propiedad inmobiliaria, la Base Gráfica Registral la sitúa
en el territorio y la enmarca conceptualmente a dos niveles: primero con relación al
territorio que la rodea y después con relación al contenido de las diferentes capas de
información territorial que le afectan.
9. Multiacceso al contenido registral inscrito: dos vías
La Base Gráfica Registral, no viene a sustituir al folio registral, solo consigue
enriquecerlo y complementarlo. Para ello es preciso contar con un modo seguro e
informático de enlace entre folio y base gráfica, de tal modo que se acceda ya por la
imagen territorial ya por índices alfanuméricos a la manera tradicional, el contenido al
que se llega será siempre único y el mismo.
La base gráfica no solo quedaría, al ser validada, como archivada en el Archivo de
Bases Gráficas Registrales del Registro al que pertenece, como ocurre en el presente
momento, sino que pasaría a formar parte definitivamente de la propia descripción de
la finca, con los mismos efectos hipotecarios que produce la descripción alfanumérica
de la misma.
La forma tradicional de unir informaciones registrales consiste en la utilización de
notas marginales de referencia a la información que afecta o se refiere al contenido del
asiento registral a cuyo margen se asienta tal nota marginal.
En la actualidad para hacer constar que determinada finca goza de una base gráfica
registral, se asientan notas marginales del siguiente tenor:
Validada la Base Gráfica Registral de la finca de este número y archivada en
el archivo de Bases Gráficas Registrales del Registro de la Propiedad de Lloret
de Mar nº1
Pero en realidad el asiento de una nota marginal de referencia no es suficiente para
dar a conocer la verdadera naturaleza de la inscripción gráfica registral. Las notas de
referencia tienen por objeto dar a conocer información referida al contenido del folio,
sin llegar a ser parte del folio registral. Si la principal característica de la inscripción
gráfica registral consiste en crear una descripción global de la finca, donde el aspecto
alfanumérico es tan solo una parte de la descripción, siendo la base gráfica la otra
parte del total descriptivo, no es admisible una simple referencia en folio a la existencia
de una descripción gráfica registral.
Tampoco el papel resulta el formato mas adecuado para representar la configuración
grafica registral de una finca. La posibilidad de imprimir en el folio registral una
representación grafica del perímetro de la finca sobre imágenes del territorio resulta
hoy en día evidentemente poco operativo. Cada vez que se modifica algún aspecto de
la representación grafica del territorio, habría de procederse a nuevas impresiones del
folio.
Las circunstancias geográficas precisan una visualización dinámica que permita
acercarse, alejarse, apreciar detalles mediante desplazamientos sobre la imagen, etc.
Circunstancias todas estas que excluye evidentemente la representación estática que
supone el formato papel.
Dentro del concepto del folio digital, sería preciso utilizar la técnica del “Link”, puede
parecer que no es diferente a la tradicional nota marginal de referencia, pero la
diferencia se encuentra en la necesidad de contar con una base de datos mixta
(gráfica y alfanumérica) donde la base gráfica registral sea un dato mas, o un conjunto
de datos, descriptivo de la propia finca. No se trata de hacer referencia a un legajo o
archivo diferente del folio registral, se trata de que la base gráfica registral forma parte
del folio electrónico o digital y se visualiza a través del correspondiente link en el texto
escrito de la finca que aparece en folio.
Esto en cuanto a la base gráfica registral de la finca, pero otro tanto se puede decir de
la información territorial registralmente inscrita. La misma debe formar parte de la
descripción de la finca registral pero necesariamente referida a la base gráfica
registral.
La Base Gráfica Registral de la finca es el vehículo que sirve para incorporar la
información urbanística, ambiental o administrativa del territorio a la finca registral. Si
no existe base gráfica registral debidamente inscrita o validada no es posible la
incorporación de la información territorial al folio registral, simplemente porque el
lenguaje literario es absolutamente insuficiente para interoperar con ningún tipo de
información espacial.
Por lo tanto la información territorial no será un dato gráfico mas dentro de la base de
datos que sirve de almacén de información al folio electrónico o digital, sino que
necesariamente debe ser un dato dentro de otro dato que es la base gráfica registral.
En definitiva la base gráfica registral en un sistema de inscripción gráfica registral es
parte de la descripción de la finca. Esta descripción se generará mediante un
programa informático mixto (alfanumérico y gráfico) de gestión registral que irá
alimentando con información mixta (alfanumérica y gráfica) la base de datos de fincas
del Registro de la Propiedad.
La información territorial que efectivamente se inscriba en el Registro formará parte de
las características geográficas de la base gráfica registral y por lo tanto será parte de
la descripción de la finca. Esta descripción de la finca puede visualizarse mediante el
lenguaje alfanumérico o literario tradicional el cual podrá contener referencias a
aquellos datos geográficos que se consideren fijos o inamovibles, pero habrá de
adoptar sobre estos datos la actividad precisa para que pulsando sobre los mismos, se
“linke” o enlace a la información gráfica registral correspondiente.
Información gráfica que necesariamente habrá de mostrar el perímetro poligonal de la
finca correspondiente sobre imágenes ortofotográficas o cartográficas del territorio y
dentro del entorno visual que la rodea y con información de su situación concreta
dentro de entornos generales como por ejemplo el del término municipal en que se
encuentra enclavada.
10. Constancia de ficha gráfica adjunta al folio
La base gráfica que, como parte de la descripción de la finca, ha de ser parte del
propio contenido del folio registral, no solo se halla constituida por el recinto gráfico
sino por todos los metadatos que conforman su significado, los cuales han de
aparecer.
Claro está, la representación gráfica de la finca registral encierra una serie de criterios
de validación, de escenarios do configuración o de criterios de provisionalidad que
deben formar parte del propio asiento registral que se practique. Por razones obvias
de economía, no parece lógica su transcripción en el cuerpo de la inscripción principal
donde se recoge el negocio jurídico que genera el asiento. Por otro lado, esta
información se refiere a la generación de la descripción gráfica registral de la finca y no
del negocio que provoca el asiento, por ello este tipo de metadatos deben formar parte
de lo que podríamos definir como cuerpo de la descripción gráfica de la finca, el
material utilizado para describir la base gráfica registral de una manera determinada y
no de otra diferente.
En la salida gráfica de la finca que en la actualidad se suministra a los usuarios
registrales ya se facilita este tipo de información, pero la misma se encuentra alojada
en el programa de gestión gráfica registral de manera absolutamente separada de la
gestión llevada a cabo por el programa de gestión registral ordinario que es el que
genera las descripciones literarias tradicionales de las fincas.
11. Determinaciones exteriores de la finca
La descripción de la finca no solo comprende la determinación de todo lo que ocurre
de linderos hacia adentro de la misma, sino también aquellas determinaciones
exteriores que configuran y limitan el contenido propio del dominio inmobiliario.
Como vimos anteriormente la visualización de las circunstancias externas no es
simplemente la apreciación de las ortofotos o cartografías que circundan la base
gráfica registral, tampoco basta con apreciar las bases gráficas registrales colindantes,
si una determinada capa de información territorial ha sido registralmente inscrita, es
preciso apreciar todas las circunstancias de dicha capa de información en toda la
extensión territorial que abarca, puesto que su consideración sobre el territorio no se
estructura como lo hace la información registral sobre fincas, sino sobre sus propias
categorías de delimitación tales como la parcela urbanística o el espacio ambiental
correspondiente.
12. Constancia de alteraciones técnicas
Los problemas de tolerancia que se producen a la hora de actualizar o mejorar las
Cartografias y ortofotoimágenes de que dispone cada Registro para configurar sus
bases gráficas registrales, han de tener acceso al Registro de manera automática y
constante, siempre que no sobrepase los límites de tolerancia que exigen las
disposiciones legales al respecto.
Si la base gráfica registral y la información territorial han de ser visualizadas a efectos
registrales sobre imágenes del territorio, hay que entender que aunque tal información
vaya ligada a una determinada situación territorial histórica, la visualización de esta
imagen ha de ir renovándose, actualizándose a medida que transcurren los años. La
inscripción gráfica registral debe admitir estas renovaciones sin mayor necesidad de
calificación registral cuando ofrezcan mínimas diferencias con respecto a las que
disponga el Registro y que han servido para identificar durante un tiempo determinado
número de bases gráficas registrales, siempre que esas diferencias se deban a
motivos tecnológicos, se muevan dentro de los límites de tolerancia admitidos y no
supongan alteración sustancial de la información registral que figura inscrita.
13. Régimen especial de presentación
No es posible la inscripción en masa de toda una capa de información territorial. La
técnica adecuada es que todo el plan general municipal del ayuntamiento interesado
en lograr su inscripción, por ejemplo, se presente en el Diario del Registro y vayan
aplicándose sus determinaciones concretas a las fincas registrales de manera
paulatina, cuando se vayan despachando las escrituras o títulos relativos a las
mismas.
La única voluntad precisa para inscribir gráficamente la información gráfica registral es
la de la Administración generadora de dicha información. Una vez presentada a
inscripción una determinada capa de información territorial se considera que ya afecta
a todas las fincas del territorio afectado por dicha información, de tal modo que dicha
información se puede hacer constar de oficio por parte del Registrador a medida que
se van despachando los títulos relativos a fincas en tal enclave o a medida que se
vayan despachando certificaciones relativas a dichos inmuebles.
14. FOLIO GRÁFICO REGISTRAL. SE TRATA DE UNA SIMULACIÓN DE LO QUE PODRÍA SER EL FOLIO GRAFICO Y TAMBIÉN DIGITAL DEL FUTURO
Esquema de procedimiento gráfico registral. Dentro de este procedimiento, que no
toca ahora estudiar destaca el concepto de folio gráfico registral que simplemente
apuntamos para terminar con el presente trabajo.
El folio registral que utilizarán los Registradores del futuro será gráfico y será digital.
Se estructura, por lo tanto, en dos partes bien determinadas la parte gráfica y la parte
literaria o alfanumerica (única existente hasta ahora) pero ambas firmadas con Firma
Electrónica Reconocida, el folio es electrónico o digital.
Vamos a referirnos únicamente a la parte gráfica del folio registral, dejando para otro
estudio la parte alfanumérica digital
Distinguimos tres partes dentro del aspecto gráfico del folo registral:
- Información territorial dinámica
- Visualización de la Base Gráfica Registral
- Partes de la descripción de la finca (la ficha descriptiva registral).
Vamos a estudiarlas por su orden de importancia:
1. Visualización de la Base Gráfica Registral
En la actualidad la única referencia que a la Base Gráfica Registral de la finca se
hace en el folio abierto a la misma, consiste en una nota marginal de validación y
archivo en el legajo correspondiente.
Sin embargo, lo lógico sería que el folio tuviese la posibilidad de visualizar la Base
Gráfica directamente sobre la imagen del territorio. No se trata de imprimir un
croquis o una fotografía de la finca en el folio registral. Como el folio será en el
futuro electrónico, lo lógico es que la pantalla del programa de gestión gráfica
registral de la que dispone el Registro sea visualizable directamente desde el folio
registral.
Además, debe ser visualizable en el contexto histórico del asiento al que va
referida. De ahí que deba aparecer la posibilidad de seleccionar el número de
asiento para que la propia aplicación informática destaque la base gráfica de que
disponía el asiento seleccionado (las bases gráficas registrales como traducción
gráfica de la descripción literaria de una finca, siguen el tracto descriptivo de la
finca a la que se refieren) en el entorno gráfico (ortofoto, cartografía y catastro) en
el que fueron validadas. También debería admitirse la posibilidad de seleccionar
por años el material de que el Registro dispone.
Es lógico también que aparezca un localizador gráfico que sitúe al objeto espacial
llamado finca, dentro del ámbito territorial del término municipal al que pertenece.
2. Partes de la descripción de la finca (la ficha descriptiva registral).
Las determinaciones ambientales o urbanísticas de una finca condicionan tanto su
descripción como lo puedan llegar a hacer la manifestación de su situación, superficie
o linderos.
Siendo la finca una porción de territorio delimitada por el dominio de una o de varias
personas, la especificación del “continente” de ese concepto abstracto que es el
dominio no solo ha de consistir en la descripción de su configuración descriptiva física,
sino que su descripción debe abarcar la determinación dominical de todos sus
aspectos tanto civiles, como urbanísticos, ambientales, administrativos o tributarios.
Resulta sin embargo que estos aspectos territoriales son cambiantes en el tiempo y la
descripción que de ellos se pudiera hacer en folio en un momento determinado, carece
de sentido si varían al instante siguiente al de su constancia registral por haberse
producido cualquier nueva variación en el contenido de los mismos.
Por eso sería deseable un “link” o enlace electrónico en el folio registral que pudiera
seleccionar en cualquier tiempo los aspectos territoriales delimitativos de las fincas en
cualquier momento y que la herramienta nos permitiese la selección de cualquiera de
ellos, o todos juntos para dar redacción a la descripción integrada de la finca.
3. Información territorial dinámica
Es la parte mas novedosa del folio gráfico registral. La información territorial interopera
con la información registral publicada en el folio. La forma lógica que en el futuro
adoptaremos para llevar a cabo esta interoperabilidad consistirá en utilizar una
plataforma informática para el intercambio de información. En el futuro la información
no se comunicará, a la información se accederá y la forma adecuada será la de utilizar
todos los interados un sitio común donde la información se comparta, esa información
se integre y en caso de dificultad o discrepancia, sufra la aplicación del adecuado
proceso de regularización.