whitepaper hevo slim organiseren aanbesteden van huisvesting ref1582501 0039 def

WHITEPAPER SLIM ORGANISEREN & AANBESTEDEN VAN HUISVESTING

Augustus 2016

ir. W.J.A. (Willem) Adriaanssenmr. L.D. (Lara) van den Bouwhuijsen - van der Hoevenir. R. (Richard) Fikse

1582501-0039.3.0, d.d. 26 augustus 2016 Pagina 2 van 17

● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● www.hevo.nl

Voorwoord

Een huisvestingsproces is spannend en uitdagend tegelijk. Wat niet veel mensen zich realiseren, is dat

de gekozen bouworganisatievorm een sterk effect heeft op het uiteindelijke resultaat. Opdrachtgevers

onderschatten het belang hiervan en maken te weinig expliciet een keuze voor een passende

bouworganisatievorm. Vaak wordt vanuit ervaringen uit het verleden, de (verplichtingen rondom de)

aanbestedingsregelgeving en onbekendheid met alternatieve bouworganisatievormen ervoor gekozen om

eerst een architect een ontwerp te laten maken. Daarna worden gedurende het traject meer partijen bij

het project betrokken. Regelmatig leert de praktijk dan dat de samenwerking met de gekozen partijen niet

verloopt zoals men eigenlijk zou willen. Voor een opdrachtgever is het daarom cruciaal om voor aanvang

van een bouwproject duidelijk voor ogen te hebben of de samenwerkingsvorm bij zijn doelstellingen en

zijn beschikbare kennis en middelen past.

Bij een huisvestingsproject van enige omvang zijn al snel een paar honderd (!) personen en tientallen

bedrijven betrokken. De bouwvorm bepaalt hoe deze personen en bedrijven samenwerken en zich tot

elkaar verhouden. Welke bouworganisatievorm tot een optimaal resultaat leidt, wordt onder andere

bepaald door de mate van invloed en de risico’s die de opdrachtgever wenst, het karakter van het project

en de situatie in de bouwsector. In deze whitepaper worden de mogelijkheden en keuzes, in theorie en

aan de hand van een aantal businesscases, toegelicht.

Kiest u bewust voor de best passende bouworganisatievorm voor uw huisvestingsproject?

De heer ir. W.J.A. Adriaanssen, partner

Mevrouw mr. L.D. van den Bouwhuijsen-van der Hoeven, jurist

De heer ir. R. Fikse, adviseur/projectmanager

Een effectieve bouworganisatievorm levert een doorslaggevende

bijdrage aan het realiseren van de doelstellingen van het bouwproject

en van de achterliggende doelstellingen van de organisatie om het

project te realiseren.


● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● www.hevo.nl

Inhoudsopgave

1. Wat is een bouworganisatievorm? 4

2. Waarom een bouworganisatievorm kiezen? 5

3. Welke bouworganisatievormen zijn er? 6 3.1. Traditioneel (deelopdrachten ontwerp, realisatie, onderhoud) 6 3.2. Integratie van disciplines en fasen 6 3.3. Aanbodgestuurd 6 3.4. Managementcontract met resultaatsgarantie 7

4. Welke bouworganisatievorm past bij mij? 8 4.1. Stap 1: welke scope heeft het project? 8 4.2. Stap 2: worden de disciplines in één contract ondergebracht? 8 4.3. Stap 3: op welk moment worden marktpartijen benaderd? 8

5. Wat betekent de gekozen bouworganisatievorm? 9

6. Ervaringen/referenties 10 6.1. Case kantoor en laboratoria KWR Watercycle Research Institute 10 6.2. Case Bijna Energieneutraal multifunctioneel voorzieningencluster 12 6.3. Case nieuwbouw zorgcomplex Het Hoge Veer 13

7. Cursus SLIM aanbesteden 16

8. Over HEVO 17


● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● www.hevo.nl

1. Wat is een bouworganisatievorm? De bouworganisatievorm bepaalt de wijze waarop voor betrokken partijen (opdrachtgever,

ontwerpers, adviseurs, aannemers, installateurs) de uitvoering van een huisvestingsvraagstuk

wordt georganiseerd:

Wie wordt opdrachtgever en wie wordt opdrachtnemer?

Welke taken krijgen partijen en hoe werken partijen samen?

Wat betekent dat voor verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden?

De gekozen aanpak bepaalt de wijze waarop opdrachtgever en (verschillende) opdracht -

nemer(s) voor een specifiek vraagstuk onderling rollen en verantwoordelijkheden verdelen.

Gekeken moet worden wie het beste welke taak kan uitvoeren, wie waarvoor verantwoordelijk

is en wie waarop kan worden aangesproken. De risico’s worden gelegd bij de partij die deze

het beste kan dragen. In een aantal gevallen is dat de opdrachtgever zelf.


● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● www.hevo.nl

2. Waarom een bouworganisatievorm kiezen? In plaats van traditioneel te beginnen bij een architect, aanvullend adviseurs in te schakelen

en met dat ontwerp naar uitvoerende partijen te gaan, levert een oriëntatie vooraf van een

samenwerking van partijen tijdens de ontwerp-, de bouwen de exploitatiefase een meer

passende organisatie van een specifiek huisvestingsproces. Er komt een bouworganisatie-

vorm die recht doet aan de wensen, doelstellingen en mogelijkheden van de eigen organisatie

van de opdrachtgever. Steeds vaker wordt daarbij gekeken naar de levenscyclus van een

gebouw. De keuze van materialen en systemen in het ontwerp bepaalt de prijs van het

gebouw, maar ook de omvang en frequentie van onderhoudswerkzaamheden.

De bouworganisatievorm wordt met name bepaald door de mate waarin de opdrachtgever

invloed wil blijven uitoefenen, zowel tijdens het ontwerp, de uitvoering als de exploitatie van

het gebouw. De invloed die een opdrachtgever op de kosten en kwaliteit wil houden, is

afhankelijk van een veelheid aan factoren, waaronder:

De ambitie van de opdrachtgever.

De eisen die vanuit de organisatie worden gesteld.

De competenties van de organisatie/opdrachtgever.

De complexiteit van de opgave.

De manier van omschrijven van de projectkwaliteit.

De gewenste projectorganisatie (fasering, partijen).

De bestaande risico’s: welke wil de opdrachtgever wegleggen?

De beschikbare tijd.

De keuze van de bouworganisatievorm bepaalt:

1. Welke disciplines van het huisvestingsproces in één contract worden ondergebracht.

2. Op welk moment partijen benaderd moeten worden (opstarten van aanbestedings-

procedures).

3. Welke regels, contracten en voorwaarden tussen partijen gelden.

Zorg voor een gedragen keuze voor een bouworganisatie-

vorm met het noodzakelijk inzicht in voor- en nadelen van de

bouworganisatievorm.


● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● www.hevo.nl

3. Welke bouworganisatievormen zijn er? De verschillende bouworganisatievormen kunnen als volgt worden ingedeeld:

3.1. Traditioneel (deelopdrachten ontwerp, realisatie, onderhoud) Samenwerkingsvormen die worden aangegaan wanneer de fasen ontwerp,

realisatie en beheer (onderhoud en exploitatie) gescheiden zijn:

Nevenaanneming.

Hoofdaanneming.

Total engineering/integraal ontwerpteam.

Bouwteam.

De opdrachtgever contracteert iedere partij zelf en stuurt deze aan. Daarmee behoudt hij veel

invloed op het proces. De verantwoordelijkheden voor de taken zijn gescheiden en daarmee

versnipperd. Het risico bestaat dat taken niet of juist dubbel benoemd worden. Daarmee kan

onduidelijkheid ontstaan over wie waarvoor verantwoordelijk is. In de case in paragraaf 6.1

wordt een succesvol voorbeeld toegelicht.

3.2. Integratie van disciplines en fasen Samenwerkingsvormen waar verschillende disciplines en fasen in een huisvestingsproces

(ontwerp, realisatie, beheer en onderhoud) in opdrachten worden gecombineerd, zoals :

Engineer & Build.

Design & Build.

Build & Maintain.

Design, Build, Maintain & Operate (DBMO).

Design, Build, Maintain, Finance & Operate (DBFMO).

De opdrachtgever heeft hierbij één aanspreekpunt, dat verantwoordelijk is voor de

overeengekomen fasen, wat duidelijkheid geeft. Daarmee wordt de directe invloed van de

opdrachtgever op betrokken partijen, bijvoorbeeld een architect, minder. In de case in

paragraaf 6.2 wordt een succesvol voorbeeld toegelicht van een project waarin de aspecten

Design, Demolish, Build, Maintain, Energy in één contract zijn opgenomen.

3.3. Aanbodgestuurd Een samenwerkingsvorm waarbij de opdrachtgever oplossingen worden aangeboden. Na

contractsluiting wordt het eindresultaat door opdrachtnemer gerealiseerd zonder veel

betrokkenheid van opdrachtgever. In de praktijk kent men de varianten:

Turnkey.

Conceptueel Bouwen, zoals de Cataloguswoning.

Een dergelijk proces kenmerkt zich vaak door snelheid. De aangeboden (gestandaardiseerde)

plannen en concepten geven vooraf duidelijkheid van hetgeen er komt. Invloed en/of

maatwerk tijdens het proces is voor de opdrachtgever maar beperkt mogelijk, bijvoorbeeld

enkel voor materialen of afwerkingen.


● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● www.hevo.nl

3.4. Managementcontract met resultaatsgarantie Bij deze bouworganisatievorm is één partij verantwoordelijk voor het management van het

contract waarbij de opdrachtgever een resultaatsgarantie heeft. Het gros van de

werkzaamheden wordt niet door de managementcontracter, maar door externe partijen

uitgevoerd, waardoor sturingsmogelijkheden bestaan op de teamsamenstelling.

Voorbeelden hiervan zijn:

General Contracting.

Risicodragend Projectmanagement (RPM).

NEC 3.

De opdrachtnemer organiseert de werkzaamheden en geeft garanties voor specifiek

overeengekomen risico’s zoals budget, tijd en kwaliteit voor de van toepassing zijnde

projectfasen.

Bij de samenwerking behoudt de opdrachtgever zijn invloed (vergelijkbaar met de traditionele

organisatievormen) op het ontwerp en de planontwikkeling. De verantwoordelijkheid en het

risico op tegenvallers in het ontwerp, de uitvoering en het onderhoud, bijvoorbeeld hogere

kosten of mindere huisvestingsprestaties, wordt echter door opdrachtnemer gedragen,

aangezien deze een integrale verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid heeft.

In de case in paragraaf 6.3 wordt een voorbeeld van Risicodragend Projectmanagement

toegelicht.


● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● www.hevo.nl

4. Welke bouworganisatievorm past bij mij? Met onderstaand eliminatiemodel wordt in drie stappen richting gegeven aan een passende

bouworganisatievorm:

4.1. Stap 1: welke scope heeft het project? Maken de aspecten sloop, ontwerp, bouw, financiering, beheer, onderhoud, exploitatie

(bijvoorbeeld schoonmaak en energie) deel uit van het project?

4.2. Stap 2: worden de disciplines in één contract ondergebracht? Afhankelijk van de mate van invloed en de verantwoordelijkheid die de opdrachtgever wenst te

behouden, kunnen onderdelen los of geïntegreerd aan een opdrachtnemer worden

opgedragen.

4.3. Stap 3: op welk moment worden marktpartijen benaderd? Wie gaat/gaan ontwerpen en wie wordt/worden verantwoordelijk voor de fase na oplevering?

Vooral deze vragen bepalen welke opdrachten (wanneer) aanbesteed moeten worden.


● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● www.hevo.nl

5. Wat betekent de gekozen bouworganisatievorm? Met de keuze voor een bouworganisatievorm wordt voor u duidelijk welke partijen gevonden

moeten worden voor welke momenten in het huisvestingsproces. Sluit u overeenkomsten

separaat met een architect en later in het proces met een aannemer? Of gaat u allereerst een

overeenkomst aan voor een schetsontwerp door een architect en maakt u vervolgens de

keuze voor een Design & Build-opdrachtnemer?

De inhoud van de opdracht bepaalt welke aanbestedingsprocedure u moet volgen. Aan de

hand van de doorlooptijd van een aanbestedingsprocedure kan in de planning worden

bepaald wanneer een partij nodig is, en dus, teruggerekend, wanneer de aanbesteding moet

worden gestart.

Voor de inhoud van de overeenkomst zijn in de bouwpraktijk veel modellen en algemene

voorwaarden beschikbaar. Wij noemen hier De Nieuwe Regeling 2011 (DNR voor ontwerpen

ingenieursdiensten), Uniforme Administratieve bepalingen 2012 (UAV, voor traditionele

aanneming), Uniforme Administratieve voorwaarden voor geïntegreerde contracten 2005

(UAV GC, voor opdrachten waarbij ontwerp en uitvoering, en eventueel onderhoud, zijn

gecombineerd). Bij het opstellen van uw overeenkomst kunt u daar gebruik van maken.


● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● www.hevo.nl

6. Ervaringen/referenties 6.1. Case kantoor en laboratoria KWR Watercycle Research Institute

Het kantoor van KWR Watercycle Research Institute is een opvallend gebouw, opgetrokken

vlak naast het oude kantoor waarin de bedrijfsactiviteiten tijdens de bouw gewoon door

moesten gaan. Het uiterlijk en de inrichting van het gebouw en het omliggende terrein ademen

in alles de hoge kwaliteit die KWR in het eigen werk centraal stelt. Precies de ambitie van

KWR toen zij in 2009 startte met de oriëntatie voor nieuwbouw, naast een zorgvuldige

werkwijze en een marktconforme opdracht. In mei 2016 heeft KWR de award BNA Beste

Gebouw 2016 in de categorie ‘stimulating environments’ gewonnen.

Visievorming

KWR oriënteerde zich op het verbeteren en vernieuwen van haar huisvesting in eerste

instantie bij architectenbureaus. Zij adviseerden KWR allereerst een Programma van Eisen op

te stellen, zodat kon worden bepaald hoe zij wilde gaan werken, waarop HEVO werd

ingeschakeld.

Als organisatie met een semipublieke functie, was het aanbestedingsrisico voor KWR een

belangrijk aandachtspunt om op te sturen. Hoewel de organisatie niet is gebonden aan

Europese aanbestedingsregels, koos zij er wel bewust voor om volgens deze principes te

werk te gaan; de regels van het Europees aanbestedingsrecht vond zij het meest eenduidig.

Omdat de organisatie maximale invloed wenste in het proces (met name op het aspect

kwaliteit), is gekozen voor een traditioneel organisatiemodel met projectmanagement. De

projectmanager heeft hierbij een prestatiebeloning gekregen gekoppeld aan het

projectresultaat, zoals de in het Programma van Eisen omschreven prestaties op het vlak van

kwaliteit, tijd en prijs. Hierdoor zijn de belangen van opdrachtgever en de projectmanager

beter gesynchroniseerd.

Voor de aanbesteding van de architect en ontwerpende partijen is er allereerst een prijsvraag

uitgeschreven voor het ontwerp, zoals gebruikelijk bij de keuze voor een traditionele

bouworganisatievorm. Vijf architecten hebben hun visie gepresenteerd en vervolgens is de

keuze gemaakt voor Cepezed uit Delft. Op basis van de visie van de architect is vervolgens

een aanbesteding georganiseerd voor de installatieadviseur, constructeur,

landschapsarchitect en een bouwfysisch adviseur, waarbij de selectie heeft plaatsgevonden

op de criteria kwaliteit en samenwerking. Het integrale ontwerpteam heeft het ontwerp

uitgewerkt tot en met het technisch ontwerp/bestek.

Na goedkeuring van het bestek is een nieuwe selectieprocedure gestart voor de uitvoerende

partijen. Vanwege de specialistische opzet van delen van het gebouw en wens om grip te

houden op de kwaliteit, is er voor gekozen om een uitvraag op te stellen voor een consortium

van partijen, bestaande uit een aannemer, een gevelbouwer, een installateur en een

landschapsinrichter die gezamenlijk de verantwoordelijkheid dragen.


● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● www.hevo.nl

Wim van Vierssen, directeur KWR Watercycle Research Institute: ‘Nadeel van het zelf voeren

van de regie is wel dat er grote risico’s ontstaan in de coördinatie van de taken en partijen. Dat

hebben we ondervangen door bij de selectie van de uitvoerende partijen nadrukkelijk te

zoeken naar een consortium (hoofdaanneming volgens paragraaf 3.1). Daarmee hebben we

een belangrijk deel van de coördinatierisico’s kunnen verleggen. Verder is het in zo’n proces

belangrijk om een kwalitatief goede adviseur te hebben, in dit geval HEVO, die als bouwheer

en projectmanager optreedt. KWR is tenslotte een kennisinstituut, geen bouwer.’

In de inschrijvingsfase mochten de geselecteerde partijen, binnen de kwaliteit van het

bestek, slimme oplossingen aandragen. De procedure was zo ingericht dat onderhandeling

hierover mogelijk was. Zo ontstond er vooraf commitment van partijen met betrekking tot de

kwaliteit van de bepalende specialistische projectonderdelen. KWR en de overige

stakeholders wisten bij aanvang van de bouw welke partij waar voor verantwoordelijk was en

de samenwerking was al tijdens de aanbestedingsfase gestart. Dit in tegenstelling tot het

gebruikelijke proces, waarbij een aannemer na gunning eerst zelf op zoek gaat naar de meest

geschikte (lees: veelal goedkoopste) onderaannemers, zoals een gevelbouwer.

De meerwaarde van deze wijze van aanbesteden is onder andere dat alle techniek vooraf

inhoudelijk is getoetst. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de constructieopzet, afwerking van

ruimten en het functioneren van installaties. De partijen waren gecommitteerd aan de

(kwaliteit)doelstellingen en voor KWR is er maximale ruimte gevonden voor voortschrijdend

inzicht. De kosten van onverwachte meer- en minderwerken zijn ruim onder de gebruikelijke

percentages gebleven.

Het ontwerpteam van KWR bestond uit: Cepezed (architect), DWA (installatieadviseur), West8

(landschapsarchitect), Pieters Bouwtechniek (constructeur) , DGMR (bouwfysisch adviseur)

en HEVO (projectmanagement).

Het consortium van uitvoerende partijen bestond uit: Van Wijnen (aannemer), Kuijpers

(installateur), Alkondor (gevelbouwer) en Van Mourik Groot Ammers (landschapsinrichter).

Nieuwbouw KWR te Nieuwegein, foto Cepezed


● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● www.hevo.nl

6.2. Case Bijna Energieneutraal multifunctioneel voorzieningencluster Opdrachtgever Stichting Voilà had de ambitie om drie basisscholen in Leusden onder te

brengen in een nieuw multifunctioneel voorzieningencluster (MFC Atria) op de locatie waar nu

twee van de scholen zijn gehuisvest. Tevens zijn een gymzaal en buitenschoolse opvang

onderdeel van het MFC.

Visievorming

De opdrachtgever wenste kwalitatief hoogstaande duurzame huisvesting en wilde ontzorgd

worden op de gebouwprestaties, sloop- en bouwrisico’s en financiële lasten in de

exploitatiefase. Omdat het hier een complexe opdracht betreft met krappe budgetten voor

zowel de bouw als de exploitatie, is gekozen voor een integrale opdracht voor het ontwerp, de

realisatie inclusief sloop, het technisch onderhoud en het energieverbruik voor een periode

van 20 jaar na de ontwerpen bouwfase (zoals vermeld in paragraaf 3.2).

Er is een integrale vraagspecificatie opgesteld (Programma van Eisen in de HEVO

prestatiemanager) voor een Europese DDBME-aanbesteding (Design, Demolish, Build,

Maintain & Energy).

Het project integraal aanbesteden, volgens de principes van de Best Value Procurement,

zorgt ervoor dat de opgave in samenhang wordt aangepakt. Het stimuleert consort iumvorming

en vergroot de creativiteit en het innovatievermogen van bouwprofessionals. Ook dwingt het

potentiële opdrachtnemers om reëel in te schrijven op de lange termijn; het concurrerend

vermogen is niet gelegen in de prijs, doordat het budget voor de bouw en exploitatie een

gegeven is, maar in de oplossing. Tevens maakt de samenhang van het project bij deze wijze

van aanbesteden het mogelijk effectief te sturen op de realisatie van Total Cost of Ownership

(TCO), waarbij de opdrachtnemer de verantwoordelijkheid draagt voor de duurzaamheid en

prestaties van de ontwikkelde gebouwoplossing. De belangrijkste risico’s worden daarmee

verlegd naar de opdrachtnemer.

In de inschrijvingsfase dienden vier consortia een complete inschrijving in van bijzonder

hoge kwaliteit; het resultaat van een intensieve dialoog met gebruikers en opdrachtgever die

in deze fase plaatsvond. Hierdoor konden eisen worden bijgesteld en ambitie versus budget

verdiept. De marktpartijen bleken forse meerwaarde te kunnen realiseren door, op basis van

de beschikbare budgetten voor investering, sloop, onderhoud en energieverbruik, te

optimaliseren voor de gehele contractperiode.

Het aspect samenwerking is in de gunningsleidraad verder uitgewerkt in de competenties

samenwerkingsgerichtheid en oplossingsgerichtheid. In een van de overlegronden

beoordeelde een onafhankelijke deskundige deze competenties tijdens een intensieve

ontwerpsessie met het complete team van de inschrijver en van de opdrachtgever inclusief

gebruikers.


● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● www.hevo.nl

De dialoog met gebruikers en opdrachtgever en de integrale aanpak van het project in de

selectiefase, maakte een duurzamer gebouw mogelijk dan werd geëist (gemiddelde GPR-

score van 8,4 met een 10 op het thema energie). Dit is het resultaat van de gekozen

bouworganisatievorm en aanbestedingswijze. Door de beschikbare budgetten te

optimaliseren, kon 600 m² aan zonnepanelen aan het gebouw worden toegevoegd, waardoor

het gebouw Bijna Energie Neutraal is (BENG). Deze zijn gefinancierd uit de overwaarde van

het onderhoudsbudget, waarvoor de opdrachtnemer zelf de financiering verzorgt en het risico

op de prestaties loopt.

De aanbesteding is gewonnen door Pellikaan Bouwbedrijf in samenwerking met Bureau Bos

architecten + ingenieurs + adviseurs, Optisport, BerkhoffBoerboom en Kragten. Deze

aanbesteding bewijst dat integrale prestatiecontracten ook toepasbaar zijn voor kleinere

projecten.

Impressie plan Bureau Bos architecten + ingenieurs + adviseurs

6.3. Case nieuwbouw zorgcomplex Het Hoge Veer Aan de Donge in Geertruidenberg staat eind 2018 een compleet nieuw zorgcomplex van

zorgorganisatie Het Hoge Veer. Het gebouw krijgt 120 woonruimten, waarvan 60 voor mensen

met een indicatie voor zorg met verblijf. De overige woningen zijn bestemd voor senioren, al

dan niet met een zorgvraag. Ook wordt in het complex een restaurant gerealiseerd waar

bewoners elkaar kunnen ontmoeten.

De ambitie van Het Hoge Veer is een toekomstbestendig en duurzaam gebouw te realiseren.

Wanneer de zorgvraag verandert, zou het gebouw ook in de exploitatiefase en tegen

aanvaardbare kosten moeten kunnen worden aangepast. Een andere belangrijke wens is om

nu reeds te anticiperen op nieuwe regelgeving op het gebied van energieprestaties die in 2020

van kracht gaat. Renovatie van het huidige Het Hoge Veer is geen optie. Daarvoor zijn de

appartementen te sterk verouderd. Met nieuwbouw kan de organisatie 40 jaar door.

Al geruime tijd stond nieuwbouw bij zorgorganisatie Het Hoge Veer in Raamsdonksveer hoog

op de agenda. HEVO werd betrokken om te beoordelen of de plannen, destijds opgesteld

door woningcorporatie WSG die het plan financierde, voldoende realistisch,

toekomstbestendig en duurzaam waren. Toen de corporatie afhaakte vanwege financiële

perikelen, veranderde de vraag aan HEVO: het plan moet gerealiseerd worden, hoe krijgen


● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● www.hevo.nl

we de financiering hiervoor rond? Deze vraag bleek tevens leidend te zijn voor de keuze in

een bouworganisatievorm.

Visievorming

Naar aanleiding van de vraag of HEVO Het Hoge Veer zou kunnen helpen bij de realisering

van de plannen, heeft HEVO een berekening gemaakt van de kosten voor nieuwbouw en is in

gesprek gegaan met beleggers, het Waarborgfonds voor de Zorg en diverse grootbanken.

Zowel de bank als de belegger zoeken naar zekerheid: het beheersen van investeringsrisico’s

was voor beide partijen een belangrijke factor voor financiële participatie. De belegger wilde

dit investeringsrisico verleggen naar de zorginstelling, door in een vroeg stadium in een sale-

and-leaseback-constructie een aankoopprijs af te spreken met een bijpassende huurprijs. De

zorginstelling zou de extra kosten boven de geraamde investering zelf moeten betalen of de

belegger bracht een hogere huur in rekening. Het Waarborgfonds en de bank wilden de

borging of lening verstrekken als de belangrijkste risico’s voor de organisatie als gevolg van

de investering bekend waren en als duidelijk was op welke wijze op deze risico’s zou worden

geanticipeerd. Daarbij was garantie op de hoogte van de investering leidend.

HEVO werkt al 40 jaar op basis van Risicodragend Projectmanagement (RPM) (zie

paragraaf 3.4 Managementcontract met resultaatsgarantie). Waar elke vastgoedorganisatie

een inspanningsverplichting aangaat op de adviezen die zij geeft, gaat HEVO met RPM ook

daadwerkelijk een resultaatverplichting aan. RPM is uiterst geschikt om de investering

vroegtijdig te fixeren en te garanderen. Dit was voor de opdrachtgever de doorslaggevende

factor om te kiezen voor Risicodragend Projectmanagement. Met de vastliggende investering

voor de nieuwbouw konden geselecteerde beleggers een bieding te doen voor de aankoop

van het vastgoed en banken waren bereid om een gecommitteerde offerte voor de lening uit te

brengen.

Proces

HEVO heeft voor Het Hoge Veer een Programma van Eisen uitgewerkt en op basis daarvan

een stedenbouwkundig plan met structuurschetsen en een begroting gemaakt. Deze

informatie was onderdeel van het informatiememorandum dat is aangeboden aan beleggers

en banken. Nadat uit de diverse aanbiedingen een keuze was gemaakt voor de investeerder

(in dit geval de bank en het Waarborgfonds), is Het Hoge Veer overgegaan tot het aangaan

van een partnership met HEVO in de vorm van een RPM-overeenkomst. De door de bank

aangeboden offerte voor de lening is kort daarna door Het Hoge Veer ondertekend.

Zorginstellingen in de sector care zijn niet gebonden aan aanbestedingsregels. Toch is

het in veel gevallen wel raadzaam om aan te besteden, omdat hiermee marktwerking

wordt gecreëerd. Zoals in de vorige cases beschreven is het ook raadzaam - en biedt de

huidige aanbestedingswet hier ook meer ruimte voor - om dialoog te initiëren. In

verschillende fasen kan dat leiden tot slimme oplossingen.


● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● www.hevo.nl

Selectiefase

De benodigde ontwerpdisciplines zijn samen met Het Hoge Veer aanbesteed en geselecteerd.

Na een onderhandse selectie hebben drie architecten hun visie op zorg en wonen alsmede de

locatie gepresenteerd en vervolgens is de keuze gemaakt voor Oomen uit Breda. Daarna is

eenzelfde traject – aangevuld met de visie van de architect - gestart om een keuze te kunnen

maken voor een installatieadviseur en een constructeur, Er is hierbij gekozen voor adviseurs

die eerder met elkaar samenwerkten. Immers, de synergie tussen de partijen zorgt ervoor dat

de kwaliteit grotendeels kan worden gewaarborgd.

De uitvoerende partijen zullen in een later stadium worden geselecteerd. Alle ontwerpende en

uitvoerende partijen hebben een contractuele relatie met de risicodragend projectmanager,

zodat deze alle sturingsmogelijkheden heeft voor het beheersen van de risico’s van tijd,

kwaliteit en financiën. Het grote voordeel voor de opdrachtgever is dat deze wel een grote

invloed heeft, bijvoorbeeld bij de keuze van de ontwerpende partijen, maar tegelijkertijd

resultaatsgaranties krijgt op de prestaties van de nog te ontwerpen huisvesting.

Impressie plan nieuwbouw zorgcomplex Het Hoge Veer Oomen Architecten


● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● www.hevo.nl

7. Cursus SLIM aanbesteden Voor elke organisatie is het realiseren van passende huisvesting belangrijk, maar ook

uitdagend. SLIM samenwerken in huisvestingsprocessen begint bij het kiezen van een

passende bouworganisatievorm. Als opdrachtgever zijn uw

keuzemogelijkheden enorm, maar tegelijkertijd zijn er veel onzekerheden en risico’s. Hoe u in

deze tijd omgaat met de organisatie van het huisvestingsproces hoort u tijdens de studiedag

'SLIM samenwerken, organiseren en contracteren in het huisvestingsproces'.

De huisvestingsspecialisten en bouwjurist van HEVO bieden u tijdens deze studiedag inzicht

in de mogelijke samenwerkingsvormen en handvatten voor de organisatie van de

aanbesteding en het vastleggen van afspraken. Zij coachen u, maken u attent op mogelijke

valkuilen en geven praktische tips op basis van hun eigen ervaringen. In groepen van 10 tot

15 personen maakt u op een actieve manier kennis met de ins & outs van de verschillende

samenwerkingsvormen, welke vormen het beste bij u passen, wat dit betekent voor de manier

van aanbesteden en de te sluiten overeenkomsten.

Meld u nu aan voor de cursus SLIM aanbesteden (voorinschrijving)

Locatie: HEVO B.V., ’s-Hertogenbosch

Datum: najaar (voor exacte datum zie www.hevo.nl)

Kosten: € 450,-- exclusief btw

Bij de cursus wordt de reader ‘SLIM AANBESTEDEN Bouworganisatievormen, aanbesteden

en contracteren’ geleverd, waarin het thema van deze whitepaper uitgebreid is behandeld.

Aan de voorinschrijving zijn geen kosten en/of verplichtingen verbonden. U ontvangt te zijner

tijd een persoonlijke uitnodiging, waarna u een definitieve inschrijving kunt doen.


● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● www.hevo.nl

8. Over HEVO HEVO is als vastgoedspecialist actief in huisvestingsadvies en projectmanagement. Wij

voorzien onze opdrachtgevers, met complexe huisvestingsvraagstukken in onderwijs, sport,

overheid, zorg en bedrijfsleven, van oplossingen die bijdragen aan een optimale leef- en

werkomgeving. Daarbij streven we altijd naar gebouwen die duurzaam presteren en een

klantrelatie die minstens zo duurzaam is.

Strategisch vastgoed- & huisvestingsadvies

Wij bieden onze opdrachtgevers in elke fase van hun huisvestings- of ontwikkelproces de

inzichten die nodig zijn. Op basis van betrouwbare onderzoekinformatie, scherpe analyses,

helder advies en gegarandeerde resultaten leggen we de basis voor professioneel

vastgoedbeleid. Soms volstaat een quickscan, indien nodig stellen we een compleet

strategisch huisvestingsplan op.

Projectmanagement

Wij zijn meer dan alleen een strategisch adviseur of sparringpartner. We begeleiden onze

opdrachtgevers actief bij de realisatie van hun huisvestingsdoelen. De opdrachtgever bepaalt

zelf de wijze waarop wij het projectmanagement voeren; de samenwerkingsvorm die het beste

bij de organisatie en vraagstelling past. Desgewenst verzorgen we Risicodragend

Projectmanagement, inclusief 100% garantie op budget, tijd en kwaliteit.

Expertisecentrum

Soms kan een frisse blik van buitenaf heel verhelderend zijn. Op zo’n moment staat de

afzonderlijke expertise van onze specialisten tot uw beschikking. Onze specialisten zijn

beschikbaar voor een analyse, berekening, second opinion, advies of management op het

vlak van bouw- & installatietechniek, onderhoud, energie & duurzaamheid, aanbesteden,

bouworganisatievormen & juridische zaken.

Bouworganisatievormen, aanbesteden en contracteren van huisvesting blijft een complexe

materie, waar ervaringen erg belangrijk zijn. Wij kunnen ons voorstellen dat u, ook na het

lezen van dit document, nog allerlei vragen heeft over de beste oplossing voor uw situatie.

Neemt u daarom vooral contact met ons op om de voor u best passende oplossing te vinden

en maximale meerwaarde voor uw plannen te realiseren. Onze contactgegevens zijn:

Willem Adriaanssen, partner

E [email protected] | M 06 - 22 47 50 49

Lara van den Bouwhuijsen-van der Hoeven, jurist


Richard Fikse, adviseur/projectmanager


mailto:[email protected]



whitepaper hevo slim organiseren aanbesteden van huisvesting ref1582501 0039 def

Real Estate