Woonverkenning Stadsregio Arnhem Nijmegen

Kwantitatieve en kwalitatieve indicatie

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

3

Woonverkenning Stadsregio Arnhem Nijmegen

Kwantitatieve en kwalitatieve indicatie

Uitgevoerd in opdracht van Stadsregio Arnhem Nijmegen

R.W.Goetgeluk & M. Vijncke september 2010 | r2010-0060RG | 10222-WON

ABF RESEARCH

VERWERSDIJK 8 | 2611 NH DELFT | T [015] 27 99 300

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

5

Inhoudsopgave

Samenvatting 7 1 Inleiding 13 1.1 Inleiding 13 1.2 Belangrijke aspecten van het Socrates scenario 16 1.3 Leeswijzer 18 2 De demografische ramingen 19 2.1 Inleiding 19 2.2 Berekening woningvraag en woningtekort 19 2.3 Bevolkingsontwikkeling 26 2.4 Binnenlands migratiesaldo 29 2.5 Groei huishoudens 30 2.6 Toename woningvoorraad versus huishoudens 32 2.7 Conclusie 34 3 De woningmarkt kwalitatief in beeld 37 3.1 Inleiding 37 3.2 Startsituatie in 2010 37 3.3 Scenario huishoudensontwikkeling 42 3.4 Scenario woningmarkt 45 3.5 Conclusie 51 4 Doelgroepen van beleid 57 4.1 Inleiding 57 4.2 Stadsregio 57 4.3 Deelgebieden 59 4.4 Arnhem en Nijmegen 60 4.5 Conclusie 64

Bijlage 1: Methodiek Primos 65

Bijlage 2: Methodiek Socrates 67

Bijlage 3: Tabellen Primos 79

Bijlage 4: Tabellen Socrates 89

Bijlage 5: Tabellen inkomensgroepen 137

Biilage 6: Verschillen tussen economische scenario’s 145

Bijlage 7: Bepaling woonmilieus 149

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

7

Samenvatting

Op basis van het Kernrapportage van het WoON 2009 en het WoON 2006 heeft de Stadsregio Arnhem Nijmegen inzicht verkregen in het profiel van de regio, de verhuisgeneigdheid, de vraag-aanbod verhoudingen, de woonlasten en de ontwikkeling van de aandachtsgroepen van beleid. Dit inzicht betreft alleen de ontwikkelingen in de afgelopen drie jaar en de mogelijke ontwikkelingen voor de komende twee jaar. Uit de Kernpublicatie blijkt dat de woonvoorkeuren van mensen niet veranderen, maar dat de (financiële) crisis wel leidt tot minder koopkracht en minder woningaanbod door minder nieuwbouw en minder doorstroming. Voor de planning tot 2020 biedt het WoON 2009 daarom onvoldoende aanknopingspunten. De prognosemodellen Primos (initiële kwantitatieve vraag) en Socrates (definitieve kwantitatieve vraag, kwalitatieve vraag, ontwikkeling ouderen en de aandachtsgroepen van beleid) leveren wel de gewenste aanvullende informatie op omdat aannames over de koopkracht en de nieuwbouw kunnen worden gemaakt. Type uitkomsten De uitkomsten betreffen o.a. de groei van de bevolking, de huishoudens, de leeftijdsontwikkeling, de inkomensontwikkeling, vestiging en vertrek, de vraagontwikkeling naar woningtype (eengezins/meergezins), woonmilieu, prijssegment (goedkoop, middel en duur) en het bouwprogramma. Deze uitkomsten worden gepresenteerd voor de stadsregio, de Kernregio (Arnhem, Nijmegen, Lingewaard, Overbetuwe), Groeikernregio (Duiven, Westervoort, Zevenaar, Beuningen, Heumen, Wijchen) en de Landelijke regio (Doesburg, Montferland, Renkum, Rheden, Rijnwaarden, Rozendaal, Groesbeek, Millingen a/d Rijn, Mook en Middelaar, Ubbergen). Voor de gemeenten Arnhem en Nijmegen worden aparte uitkomsten gepresenteerd. De peiljaren zijn 2020 met een doorkijk voor 2025. In deze samenvatting staat 2025 centraal. Uitgangspunten Primos en Socrates Primos schat de kwantitatieve woningvraag. De gemeentelijke woningproductie, uitgedrukt in sloop-, omzetting- en bouwprogramma’s, sturen de vraag. Wordt de gemeentelijke woningproductie groter dan neemt het migratiesaldo doorgaans toe. Dat geldt niet onbeperkt en overal: er wordt rekening gehouden met concurrerend aanbod op andere plaatsen en ruimtelijke patronen in de intergemeentelijke migratiestromen. Primos toont dat als er in een regio echt te veel gebouwd wordt, niet alle woningen ‘vol’ geraken. Er zijn twee berekeningen gemaakt met hetzelfde VROM/WWI bouwprogramma dat vrijwel gelijk is aan de provinciale opgave: De al beschikbare VROM-WWI Primos 2009 Trendraming die leidend is in deze rapportage; Primos Migratiesaldonul raming waar de in- en uitstroom per gemeente op nul blijft staan als

referentiepunt. Selectieve migratie is dus nog steeds mogelijk, maar in veel beperktere vorm dan in de Trendraming. De Migratiesaldonul raming is dus niet gelijk aan bouwen voor de eigen bevolking.

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

8

Socrates schat de kwalitatieve woningvraag. In tegenstelling tot Primos stemt Socrates vraag en aanbod af door rekening te houden met de kwaliteit van het aanbod: de juiste woning op de juiste locatie. Hierdoor kan de gemeentelijke vraag van Primos ‘weglekken’ over een groter zoekgebied. De vraag wordt geschat op basis van de Basis VROM-WWI Socrates variant die bepaald wordt door: VROM-WWI Primos 2009 Trendraming; Economisch nulscenario (CPB 2010) met )% inkomensgroei; Alleen de woonvoorkeuren van het WoON2009 ofwel de woonconsument bepaalt. De Stadsregio Arnhem Nijmegen De WWI Primos 2009 Trendraming toont dat: de groei van het aantal huishoudens vrijwel uitsluitend het gevolg is van de toename van 65-

plushuishoudens, zowel alleenstaand als samenwonend, en de afname van de meerpersoonshuishoudens in de leeftijd 30-64 jaar. Er is sprake is van vergrijzing;

het aantal huishoudens in 2025 31.000 hoger ligt dan de 336.000 van 2010; de woningvoorraad toeneemt van 314.000 in 2010 naar 346.000 in 2025; de bevolking in deze periode met zo’n 19.000 personen toeneemt van 731.000 in 2010 naar

750.000 in 2025; het woningtekort van 5.500 woningen in 2010 afneemt naar 4.000 woningen in 2025. De Basis VROM-WWI Socrates variant toont dat: de vraag met 31.400 woningen groeit; de groei is verdeeld over Centrum-Stedelijk 3.700 (+12%), Buiten Centrum 7.300 (+23%), Groen

Stedelijk 4.700 (+15%), Dorps 9.900 (+31%) en Landelijk wonen 5.900 (+19%); de vraag naar huur eengezinswoning afneemt (-3.800) en de vraag naar de koop

eengezinswoning toeneemt (+25.400); de vraag naar huur meergezinswoning (+4.700) en de koop meergezinswoning (+5.200)

toenemen; in de huursector de vraag naar goedkope woningen afneemt (-5.400) en toeneemt in het

middeldure (+2.300) en dure segment (+4.000); in de koopsector de vraag naar goedkope (+11.800), middeldure (+14.100) en dure (+4.700)

woningen toeneemt. Deze ontwikkeling van de vraag leidt tot de volgende programmering: Tabel 1: Nieuwbouw-, sloop en omzettingsprogramma naar eigendom en prijs per woonmilieu voor de stadsregio in

absolute getallen, 2010-2025 (Bron: Basis VROM-WWI Socrates variant) Stadsregio huur goedkoop huur middelduur huur duur koop goedkoop koop middelduur koop duur totaalnieuwbouw 1.103 13.468 8.516 4.351 13.425 5.938 46.801 sloop 4.189- 4.234- 1.576- 2.533- 1.119- 436- 14.087- verkoop huurwoningen 2.921- 6.855- 2.888- 9.776 2.888 - -

De Kernregio: totaal De WWI Primos 2009 Trendraming toont dat: het aantal huishoudens in 2025 24.500 hoger ligt dan de 197.000 van 2010; de woningvoorraad toeneemt van 175.000 in 2010 naar 198.500 in 2025; de bevolking toeneemt in deze periode met zo’n 34.500 personen van 400.500 in 2010 naar

435.000 in 2025; het woningtekort van 5.000 woningen in 2010 afneemt naar 4.700 woningen in 2025.

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

9

De Basis VROM-WWI Socrates variant toont dat: de vraag groeit met 25.200 woningen; De groei verdeeld is over Centrum-Stedelijk 3.400 (+13%), Buiten Centrum 6.700 (+27%), Groen

Stedelijk 4.000 (+16%), Dorps 5.100 (+20%) en Landelijk wonen 6.000 (+19%); de vraag naar huur eengezinswoning niet toeneemt (+100) en de vraag naar de koop

eengezinswoning toeneemt (+19.700); de vraag naar huur meergezinswoning (+1.800) en de koop meergezinswoning (+3.600)

toenemen; in de huursector de vraag naar goedkope woningen afneemt (-4.500) en toeneemt in het

middeldure (+3.200) en dure segment (+3.200); in de koopsector de vraag naar goedkope (+8.000), middeldure (+11.600) en dure (+3.800)

woningen toeneemt. Deze ontwikkeling van de vraag leidt tot de volgende programmering: Tabel 2: Nieuwbouw-, sloop en omzettingsprogramma naar eigendom en prijs per woonmilieu voor de Kernregio in absolute

getallen, 2010-2020 (Bron: Basis VROM-WWI Socrates variant) Kern huur goedkoop huur middelduur huur duur koop goedkoop koop middelduur koop duur totaalnieuwbouw 1.008 10.637 6.984 3.285 10.924 4.501 37.339 sloop 3.883- 3.402- 1.471- 1.953- 959- 346- 12.014- verkoop huurwoningen 2.355- 4.294- 2.218- 6.649 2.218 - - De Kernregio uitgesplitst De uitgangspositie van beide grote gemeenten Arnhem en Nijmegen zijn verschillend wat resulteert in twee verschillende ontwikkelingen. Daarnaast is het landelijke gebied van de Kernregio, bestaande uit de Overbetuwe en Lingewaard, ook afwijkend van Arnhem en Nijmegen. De WWI Primos 2009 Trendraming toont voor Arnhem dat: het aantal huishoudens in 2025 9.000 hoger ligt dan de 76.500 van 2010; de woningvoorraad van 68.000 in 2010 toeneemt naar 77.500 in 2025; de bevolking in deze periode met zo’n 16.000 personen toeneemt van 145.500 in 2010 naar

161.500 in 2025; het woningtekort van 900 woningen in 2010 afneemt naar 750 woningen in 2025. De WWI Primos 2009 Trendraming toont voor Nijmegen dat: het aantal huishoudens in 2025 10.500 hoger ligt dan de 88.000 van 2010; de woningvoorraad van 71.000 in 2010 toeneemt naar 82.000 in 2025; de bevolking in deze periode met zo’n 15.000 personen toeneemt van 164.000 in 2010 naar

179.000 in 2025; het woningtekort van 3.500 woningen in 2010 afneemt naar 2.800 woningen in 2025. De Basis VROM-WWI Socrates variant toont voor Arnhem dat: de vraag groeit met 9.800 woningen; De groei verdeeld is over Centrum-Stedelijk 400 (+4%), Buiten Centrum 2.200 (+22%), Groen

Stedelijk 2.600 (+26%) en Landelijk wonen 4.800 (+49%); de vraag naar huur eengezinswoning (+1.800) en de koop eengezinswoning (+9.400) toeneemt; de vraag naar huur meergezinswoning afneemt (-3.300) en de vraag naar de koop

meergezinswoning (+2.000) toeneemt; in de huursector de vraag naar goedkope woningen afneemt (-2.100) en nauwelijks toeneemt in

het middeldure (+600) en dure segment (0); in de koopsector de vraag naar goedkope (+3.200), middeldure (+6.800) en dure (+1.200)

woningen toeneemt.

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

10

De Basis VROM-WWI Socrates variant toont voor Nijmegen dat: de vraag groeit met 10.900 woningen; De groei verdeeld is over Centrum-Stedelijk 3.000 (+28%), Buiten Centrum 4.500 (+42%), Groen

Stedelijk 1.400 (+13%), Dorps 600 (6%) en Landelijk wonen 1.400 (+12%); de vraag naar huur eengezinswoning afneemt (-1.300) en de vraag naar de koop

eengezinswoning (+7.200) toeneemt; de vraag naar huur meergezinswoning (+3.800) en de koop meergezinswoning (+1.300)

toeneemt; in de huursector de vraag naar goedkope woningen afneemt (-2.400) en toeneemt in het

middeldure (+2.800) en dure segment (2.100); in de koopsector de vraag naar goedkope (+3.700), middeldure (+2.800) en dure (+2.000)

woningen toeneemt,

Deze ontwikkeling van de vraag leidt tot de volgende programmering: Tabel 3: Nieuwbouw-, sloop en omzettingsprogramma naar eigendom en prijs per woonmilieu voor Arnhem en Nijmegen in

absolute getallen, 2010-2025 (Bron: Basis VROM-WWI Socrates variant) Arnhem huur goedkoop huur middelduur huur duur koop goedkoop koop middelduur koop duur totaalnieuwbouw 269 4.404 1.799 1.104 6.065 1.356 14.997 sloop 1.816- 1.992- 786- 1.154- 379- 112- 6.239- verkoop huurwoningen 1.042- 2.271- 1.018- 3.313 1.018 - -

Nijmegen huur goedkoop huur middelduur huur duur koop goedkoop koop middelduur koop duur totaalnieuwbouw 697 5.388 3.617 1.511 2.384 2.259 15.856 sloop 1.965- 1.312- 609- 879- 663- 256- 5.684- verkoop huurwoningen 1.245- 1.614- 1.143- 2.859 1.143 - - De overige Kernregio bestaat uit de gemeenten Lingewaard en Overbetuwe. Op basis van de programmering van de Kernregio en beide gemeenten kan de programmering van beide gemeenten worden bepaald. Tabel 4: Nieuwbouw-, sloop en omzettingsprogramma naar eigendom en prijs per woonmilieu voor Lingewaarde en de

Overbetuwe in absolute getallen, 2010-2025 (Bron: Basis VROM-WWI Socrates variant) Kernregio - Arn+Nijm huur goedkoop huur middelduur huur duur koop goedkoop koop middelduur koop duur totaalnieuwbouw 42 845 1.568 670 2.475 886 6.486 sloop 102- 98- 76- 80 83 22 91- verkoop huurwoningen 68- 409- 57- 477 57 - - De Groeikernregio De WWI Primos 2009 Trendraming toont dat: het aantal huishoudens in 2025 4.500 hoger ligt dan de 63.000 van 2010; de woningvoorraad van 63.000 in 2010 toeneemt naar 68.000 in 2025; de bevolking afneemt in deze periode met zo’n 6.500 personen van 154.000 in 2010 naar 147.500

in 2025; het woningtekort van 350 woningen in 2010 verandert in een overschot van 150 woningen in 2025. De Basis VROM-WWI Socrates variant toont dat: de vraag groeit met 4.500 woningen; De groei is verdeeld over Centrum-Stedelijk 300 (+7%), Buiten Centrum 600 (+14%), Groen

Stedelijk 7.00 (+15%) en Dorps 2.900 (+65%); de vraag naar huur eengezinswoning afneemt (-1.400) en de vraag naar koop eengezinswoning

(+3.200) toeneemt; de vraag naar huur meergezinswoning (+1.800) en de koop meergezinswoning (+900) toeneemt; in de huursector de vraag naar goedkope woningen afneemt (-200) en nauwelijks toeneemt in het

middeldure (+200) en dure segment (+300);

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

11

in de koopsector de vraag naar goedkope (+2.000), middeldure (+1.400) en dure (+800) woningen toeneemt.

Deze ontwikkeling van de vraag leidt tot de volgende programmering: Tabel 5: Nieuwbouw-, sloop en omzettingsprogramma naar eigendom en prijs per woonmilieu voor de Groeikernregio in

absolute getallen, 2010-2025 (Bron: Basis VROM-WWI Socrates variant) Groeikern huur goedkoop huur middelduur huur duur koop goedkoop koop middelduur koop duur totaalnieuwbouw 69 1.961 679 565 1.232 889 5.395 sloop 21- 219- 35- 154- 30- 12- 471- verkoop huurwoningen 241- 1.336- 322- 1.577 322 - - De Landelijke regio De WWI Primos 2009 Trendraming toont dat: het aantal huishoudens ligt in 2025 2.000 hoger dan de 76.000 van 2010; de woningvoorraad neemt van 76.000 in 2010 toe naar 78.500 in 2025; de bevolking neemt in deze periode met zo’n 8.500 personen af van 176.000 in 2010 naar

167.500 in 2025; het woningtekort van 100 woningen in 2010 veranderd in een overschot van 500 woningen in

2025. De Basis VROM-WWI Socrates variant toont dat: de vraag groeit met 1.800 woningen; De groei is verdeeld over Dorps 1.900 (+107%) en Landelijk wonen (-7%); de vraag naar huur eengezinswoning afneemt (-2.500) en de vraag naar koop eengezinswoning

(+2.400) toeneemt; de vraag naar huur meergezinswoning (+1.100) en de koop meergezinswoning (+700) toeneemt; in de huursector de vraag naar goedkope en middeldure woningen afneemt (-600, -1.100) en licht

toeneemt in het dure segment (+400); in de koopsector de vraag naar goedkope (+1.800), middeldure (+1.200) toeneemt en de vraag

niet toeneemt in het dure (+200) segment. Deze ontwikkeling van de vraag leidt tot de volgende programmering: Tabel 6: Nieuwbouw-, sloop en omzettingsprogramma naar eigendom en prijs per woonmilieu voor de Landelijke regio in

absolute getallen, 2010-2025 (Bron: Basis VROM-WWI Socrates variant) Landelijk huur goedkoop huur middelduur huur duur koop goedkoop koop middelduur koop duur totaalnieuwbouw 26 870 853 501 1.269 548 4.067 sloop 285- 613- 70- 426- 130- 78- 1.602- verkoop huurwoningen 325- 1.225- 348- 1.550 348 - - Doelgroepen naar inkomen en leeftijd Voor de stadsregio, de deelgebieden en de gemeenten Arnhem en Nijmegen geldt dat in de Basis VROM-WWI Socrates variant het aanbod van huurwoningen tot de hoogste Aftoppingsgrens in alle peiljaren (2010, 2020 en 2030) omvangrijker is dan de omvang van de EC-doelgroep (en dus ook de BBSH-doelgroep). De groei van de doelgroepen concentreert zich in de periode 2010-2020 door omvangrijke cohorten die met pensioen gaan. De groei neemt verhoudingsgewijs sterker toe in de Groeikernregio. Dankzij het cohorteffect geldt dat de groei van de doelgroepen zich concentreert in de koopsector. Aanbevelingen De vergrijzing leidt tot minder aanwas van gezinnen en een groei van de 65 plusser. Dit proces heeft invloed op de ontwikkeling van de doelgroep omdat de groei van gepensioneerden zorgt door deze groei. De groei zit in het koopsegment omdat het eigen woningbezit van gisteren en vandaag

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

12

doorwerkt in de toekomst. Senioren hebben andere woon- en woonmilieuwensen op latere leeftijd. De ontwikkeling van grote groepen ouderen met vermogens in pensioenen en eigen woningen vraagt om een gedegen analyse van de verwachte effectieve vraag naar zorg, huren en kopen in het licht van deze opgebouwde vermogens1. De provinciale (door VROM/WWI licht aangepast) sloop- en omzettingsprogramma’s zijn erg omvangrijk. Desondanks zijn deze doelbewust aangehouden omdat ze ten eerste officieel zijn en ten tweede een referentiepunt vormen om deze programma’s eventueel aan te passen aan de eisen van deze tijd. De sloop- en omzettingsprogramma’s hebben bijvoorbeeld een grote invloed op de nieuwbouwprogramma’s in de middeldure huur (veel compensatie door omzetting) en de goedkope koop (minder nieuwbouw door omzetting). Kritisch te kijken naar de geplande sloop- en omzettingsopgave lijkt zinvol. De sloop-, omzetting- en bouwprogramma’s hebben ook gevolgen voor de verdeling van huishoudens naar inkomen over de toekomstige woningvoorraad. Op basis van het huidige scenario geldt dat nu en in de toekomst het aantal huurwoningen tot de aftoppingsgrens ruim voldoende is om de EC-doelgroep te huisvesten. De plannen van het Kabinet Rutte en deze uitkomsten leveren voldoende stof tot nadenken op.

1 ABF heeft het model Fortuna dat op basis van type, leeftijd, inkomen, opleiding en de huidige woonsituatie een schatting kan maken naar wonen met

zorg. Zie ook de studies Senioren op de Woningmarkt van de Module 55+ van het WoON 2006.

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

13

1 Inleiding

1.1 Inleiding

In 2010 heeft de Stadsregio Arnhem Nijmegen op basis van het WoON 2009 inzicht verkregen in het profiel van de regio, de verhuisgeneigdheid, de vraag-aanbod verhoudingen, de woonlasten en de ontwikkeling van de aandachtsgroepen van beleid. Dit inzicht is verkregen voor de stadsregio en verschillende deelregio’s (Tabel 1-1) en naar woonmilieus (Figuur 1-1). Dit inzicht in de toekomst betreft alleen de inschatting van de respondenten voor de komende twee jaar. Tabel 1-1: Verdeling van de gemeenten van de stadsregio naar deelregio’s Kernregio Groeiregio Landelijke regioGemeente cbsnr Gemeente cbsnr Gemeente cbsnrArnhem 202 Duiven 226 Doesburg 221Nijmegen 268 Westervoort 293 Montferland 1955Lingewaard 1705 Zevenaar 299 Renkum 274Overbetuwe 1734 Beuningen 209 Rheden 275

Heumen 252 Rijnwaarden 196Wijchen 296 Rozendaal 277

Groesbeek 241Millingen aan de Rijn 265Mook en Middelaar 944Ubbergen 282

Voor planning op de lange termijn tot 2025 biedt het WoON 2009 onvoldoende aanknopingspunten. Wat is de woningvraag in 2015, 2020 en 2025 en welke nieuwbouw-, sloop- en omzettingsprogramma horen daarbij? Hoe ontwikkelen zich de BBSH en de €33.000 groepen in de tijd zijn andere belangrijke vragen die beantwoord moeten worden. Om deze vragen goed te kunnen beantwoorden is een verkenning van de woningvraag onontbeerlijk. Daarom heeft de stadsregio aan ABF Research de opdracht gegeven de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag in beeld te brengen, onderscheiden naar diverse kenmerken en aan te geven hoe zich deze verhoudt tot het voorgenomen bouwprogramma of varianten daarop. De peiljaren zijn 2015, 2020 en 2025/2030; de ruimtelijke eenheden zijn: de gemeenten Arnhem en Nijmegen, de Kern- en Groeikernregio, de Landelijke regio en ten slotte de stadsregio als geheel.

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

14

Figuur 1-1: Woonmilieus op buurtniveau (Bron: ABF2)

Om inzicht te krijgen in de mogelijke toekomstige ontwikkelingen wordt gebruikt gemaakt van woningmarktmodellen waarin de samenhang tussen demografie (aantal huishoudens), economie (inkomens), woonvoorkeuren (wens consument) en het woningaanbod (consumentenvolgend) centraal staat. Dit gebeurt in twee stappen3: De kwantitatieve woningvraag tot 2025 in samenhang met de verschuiving in de samenstelling van

de huishoudens naar kenmerken. Gebruikt wordt gemaakt van Primos-Lokaal. De vraag wordt geschat op basis van de varianten:

o Primos Migratiesaldonul raming waar de in- en uitstroom per gemeente op nul blijft staan als referentiepunt;

o De al beschikbare VROM-WWI Primos 2009 Trendraming. De kwalitatieve woningvraag tot 2025 en meer in het bijzonder de vraag aan woonmilieus en

woningtypen en de verhouding tussen deze vraag en het voorgenomen woningbouwprogramma. De uitkomsten betreffen de vraagontwikkeling tot 2025 naar woningtype (eengezins/meergezins), woonmilieu, prijssegment (goedkoop, middel en duur) en verhouding huur/koop. De vraag wordt geschat op basis van de Basis VROM-WWI Socrates variant:

o Economisch nulscenario (CPB 2010); o VROM-WWI Primos 2009 Trendraming; o Woonvoorkeuren WoON2009.

Het Primos model beschouwt heel Nederland. Er wordt rekening gehouden met vraag en aanbod van woningen waaruit verhuisstromen worden afgeleid. Hierbij kent het Primos model geen op voorhand

2 Zie bijlage 7 voor een uitleg van de woonmilieus. 3 In bijlage 1 en 2 wordt de werking van Primos en Socrates uitgelegd.

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

15

ingebrachte regionale begrenzing uitgezonderd de schatting voor de lange afstandsmigratie. De afstand bepaalt in welke mate vragers, inclusief de lange afstandsmigranten- uit gemeente A nog woningen zoeken in gemeente B. Op die manier wordt per gemeente een scenario opgesteld welke (mede) gebaseerd is op een bepaald bouwprogramma. Het Socrates model gaat verder met deze raming van de huishouden van Primos en wel op regionaal schaalniveau: de woningmarkt. Dit betekent dat de verhuisstromen zoals het Primos model die berekend heeft voor de regio als totaal (regiogrens overschrijdende migratie) overgenomen wordt. De migratie met andere regio’s is dus gebaseerd op de Primos raming. Het Socrates model focust op vraag, aanbod en verhuisbewegingen binnen de regio. Zolang er in een regio uitgegaan wordt van het zelfde bouwprogramma als waarmee ook de Primos raming is opgesteld, levert dit een goede raming op van de regiogrens overschrijdende migratie.

Figuur 1-2: Woningmarktgebieden op basis van intergemeentelijke migratiestromen zoals gebruikt in Primos en Socartes

(Bron: WBO-WoON 1986-2009)

De stadsregio ligt binnen drie (reken)regio’s ligt en een consumentgerichte scenario wordt opgesteld betekent dat afwijkingen kunnen ontstaan tussen Primos en Socrates (Figuur 1-2). Huishoudens die landelijke woonmilieus zoeken in de regio’s Doetinchem en Nijmegen kunnen verhuizen naar gemeenten die buiten de stadsregio vallen. Op de regionale niveaus van de regio’s Arnhem, Nijmegen en Doetinchem (Montferland) zijn de uitkomsten van Primos en Socrates dus gelijk, maar dat hoeft niet te gelden voor de stadsregio. Dit verklaart afwijkingen tussen hoofdstuk 2 en de hoofdstukken 3 en 4.

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

16

1.2 Belangrijke aspecten van het Socrates scenario

Indicatoren In het scenario voor de woningmarkt wordt een aantal indicatoren gebruikt: de vraag, de nieuwbouw, sloop en omzetting naar type en prijs. De indicator vraag is gelijk aan de effectieve vraag. De effectieve vraag bestaat uit huishoudens die nu in een woning wonen en ooit – dat kan heel lang geleden zijn, maar ook zeer recent – aanbod hebben geaccepteerd. De effectieve vraag is dus gelijk aan de bewoonde voorraad. Het verschil tussen twee peiljaren geeft dus het verschil aan in de effectieve vraag. Dit betekent dat de (effectieve) vraag: niet gelijk is aan de woningbehoefte omdat niet iedereen is geslaagd een woning te bemachtigen

(uitstel/afstel); niet gelijk is aan de ideale woonwensen, maar gelijk aan woonwensen die te realiseren waren

(substitutie van voorkeuren); niet gelijk is aan de woningvoorraad omdat de leegstand niet is opgenomen; niet gelijk aan de verhuisgeneigdheid van het WoON 2009. Consumentgericht scenario Het gebruikte scenario voor Socrates gaat uit van het zo veel mogelijk bedienen van de woonconsument. Dit betekent dat de voorkeuren voor bepaalde woonmilieus worden ingewilligd zelfs als voor bepaalde woonmilieus bouwverboden bestaan. De groei van de vraag in bepaalde woonmilieus is daarom zeer informatief voor het ruimtelijk beleid. Zonder restrictief beleid neemt de effectieve vraag af omdat het aanbod van groene woonmilieus in de woongemeente afneemt waardoor het vertrek naar dorpse en Landelijke woonmilieus buiten de gemeente zal toenemen. Bovenstaande verklaart waarom de gemeentelijke of regionale raming van Primos niet identiek hoeft te zijn aan de raming van Socrates. Gekozen economisch scenario (Basis) De (effectieve) vraag wordt geschat op basis van de Basis VROM-WWI Socrates variant met een economisch nulscenario waarbij de inkomensgroei (CPB 2010), de in hoofdstuk 2 beschreven VROM-WWI Primos 2009 Trendraming (demografie en de woningbouwprogrammering) en de woonconsumenten voorvoorkeuren op basis van het WoON2009. Uit deze vier aspecten blijkt dat Socrates met meer zaken rekening houdt dan Primos. De belangrijkste onbekende is het economisch scenario en zijn gevolgen. Vanuit de huidige economische crisis zijn verwachtingen geformuleerd aansluitend op de macro-economische verwachtingen van het Centraal Plan Bureau (CPB). De hoofdlijnen daarvan zijn in Tabel 1-2 kort samengevat. Tabel 1-2: Macro-economische en woningmarkt verwachtingen in mutaties per jaar in drie scenario’s, 2010-2020

Terugval Basis TrendDemografische ontwikkeling Trend (Primos 2009) Trend (Primos 2009) Trend (Primos 2009)Inkomen per huishouden -1% 0% 1%Woonvoorkeuren WoON 2009 WoON 2009 WoON 2009Woningbouw (2010-2020)Nieuwbouw 75000 75000 75000Sloop 22000 22000 22000Verkoop huurwoningen 23000 23000 23000

Scenario

In deze studie is niet geprobeerd de precieze jaarlijkse cijfers te voorspellen maar is een meer lange termijn gerichte lijn getrokken waarbij het basisscenario wordt gezien als het meest waarschijnlijke toekomstbeeld. In het basisscenario wordt rekening gehouden met een blijvend minder gunstige economische ontwikkeling. De inkomens blijven ongeveer gelijk. Dit is een trendbreuk ten opzichte van de afgelopen decennia, waar de inkomens steeds gegroeid zijn. In bijlage 2 wordt Socrates nader

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

17

uitgelegd, terwijl in bijlage 6 de effecten van de verschillende economische scenario’s op een aantal kernindicatoren op stadsregionaal niveau worden getoond4. Inkomensdefinities Het inschatten van inkomen is niet eenvoudig door tal van definities en fiscale verschillen tussen huurders en kopers. ABF heeft een methodiek ontwikkeld waarmee berekeningen gemaakt kunnen worden voor de ontwikkeling van de BBSH-doelgroepen (standaard en Plusgroep) als ook voor de nieuwe EC-€33.000 doelgroep. Punt van aandacht hierbij is dat in de meeste woningmarktstudies (en ook in het Socrates scenariomodel) gerekend wordt met netto inkomens. Deze doelgroepen zijn gedefinieerd op basis van belastbaar inkomen. Om te komen van de in Socrates gebruikte inkomenskwintielen (obv netto inkomens) naar belastbare grenzen wordt gebruikt (Figuur 1-3). Voor elke honderd huishoudens in het laagste netto-huishoudinkomenskwintiel5 behoren 86 tot de BBSH-doelgroep en 99 (86 + 13 tot de EC-doelgroep) Er komt nog 1 huishouden bij dat behoort tot de BBSH Plusgroep. Uit de figuur blijkt ook dat de BBSH-doelgroep te vinden is in alle kwintielen, maar zich concentreert in de eerste twee kwintielen. Figuur 1-3: Inkomenskwintielen op basis van netto-inkomen en de verdeling per kwintiel naar doelgroep BBSH, EC, de

BBSH-Plusgroep en de resterende inkomensklasse (Bron: ABF)

86%

41%

13%3% 2%

13%

43%

16%

0%15%

39%

6%1%

1% 1%0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Kwintiel 1 (tot16000)

Kwintiel 2 (16-24000)

Kwintiel 3 (24-34000)

Kwintiel 4(34-47000)

Kwintiel 5 (meerdan 47000)

Aandachtsgroep BBSH Toegevoegde EC Doelgroep Plus Groep Overige huishoudens

Cohorteffect De ontwikkeling van de huishoudens naar type en inkomen heeft invloed op de vraag naar woningen. Daarbij speelt overigens niet alleen de toe/afname van het aantal huishoudens een rol. Ook de veroudering speelt een rol. Nieuwe generaties nemen de plaats in van vorige generaties. Generaties ‘rollen’ als het ware door de samenleving heen en brengen hun historie mee. Dat leidt tot een cohorteffect. Een belangrijk cohorteffect is of men huurder of eigenaar-bewoner is. Als men ooit een woning gekocht heeft dan blijven de meeste huishoudens doorgaans eigenaar-bewoner; slechts een klein deel verhuist “terug” naar de huursector. De groei van de koopsector in de afgelopen decennia is in Figuur 1-4 weergegeven. Daaruit blijkt dat jonge huishoudens steeds eerder verhuizen naar de koopsector en dat steeds meer ouderen eigenaar-bewoner zijn als gevolg van het hierboven beschreven cohorteffect. Deze ontwikkeling zet verder door en als gevolg daarvan komen er steeds

4 De inhoud van deze bijlage is vrijwel identiek aan die van de door het ministerie van VROM/WWI geleverde rapportage Socrates 2010. 5Elk kwintiel (5) kent evenveel huishoudens (20%). De grenswaarden per kwintiel zijn een afgeleide van de 5 maal 20% berekening.

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

18

meer oudere eigenaar-bewoners en meer primair aanbod door sterfte6. In krimpgebieden kan de afzet een probleem worden waardoor ouderen niet kunnen verhuizen, vermogensverlies kan optreden door omdat prijzen gaan dalen, het beheer van woning onder druk kan komen te staan en de doorstroming stokt. Figuur 1-4: Aandeel van de huishoudens naar leeftijd dat eigenaar-bewoner is (Bron: WBO-WoON 1986-2009)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

tm 2

4

25-2

9

30-3

4

35-3

9

40-4

4

45-4

9

50-5

4

55-5

9

60-6

4

65-6

9

70-7

4

75-7

9

80 e

o

1986 1994 2002 2009

De ooit ontstane (ruimtelijke) verdeling van de huishoudens over de woningvoorraad heeft effecten voor de verdeling van de toekomstige woningvraag en daarmee op het kwantitatieve en kwalitatieve tekorten en overschotten. De achterliggende krachten die de verschillende soorten huishoudens verdelen over verschillende soorten woningen wijken lokaal en regionaal niet zo sterk van elkaar af. Nationaal huurbeleid, nationaal geldende regels voor de leencapaciteit sturen de woonvoorkeuren van huishoudens. De regionale woonvoorkeuren per huishoudtype wijken minder sterk van elkaar af dan de voorkeuren tussen huishoudgroepen naar samenstelling, leeftijd en inkomen. De afwijkingen tussen de gemeenten, deelregio’s en de stadsregio hebben dan voornamelijk te maken met de samenstelling van de woningvoorraad en de woonmilieus waar verschillende soorten huishoudens zich op richten en wat leidt tot een ruimtelijke uitsortering van huishoudens naar samenstelling, leeftijd en inkomen. Deze verschillende ruimtelijke startsituaties beïnvloeden daarmee de toekomstige woningvraag en daarmee de waardering van de woningvoorraad ter plekke. Door demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing en ontgroening, kan een eens geschikte woningvoorraad minder passend worden. Nieuwe opgaven voor de herstructurering, sloop en nieuwbouw kunnen hier uit voortvloeien.

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 gaat in op de kwantitatieve aspecten van de vraag. In hoofdstuk 3 worden de kwalitatieve ontwikkelingen op de toekomstige woningmarkt geschetst. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de ontwikkeling van de verschillende inkomensgroepen naar leeftijd.

6 Filius, F. (1993), Huishoudensopheffing en verlating van de woningverlating in een vergrijzende samenleving. Utrecht: KNAG/faculteit Ruimtelijke

Wetenschappen Universiteit Utrecht. Proefschrift.

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

19

2 De demografische ramingen

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk gaan we nader in op de verschillende onderdelen van de demografische raming. Daarbij vergelijken we de Migratiesaldonul raming met de VROM-WWI Primos 2009 Trendraming. Op deze manier wordt duidelijk op welke onderdelen de gemeente uitgaat van andere dan trendmatige ontwikkelingen. Voor een deel kan het daarbij gaan om een ‘technisch’ andere inschatting van de trends. In de Migratiesaldonul raming is het saldo voor elke individuele gemeente, en daarmee de regio als geheel, nul. Gestart wordt met de hoofduitkomst: de woningvraag en het woningtekort voor elk van de twee varianten. Vervolgens worden de verschillende onderdelen uitgewerkt: de bevolkingsontwikkeling (geboorte, sterfte, migratie), de huishoudontwikkeling en de toename woningvoorraad versus huishoudens. In bijlage 1 wordt dieper ingegaan op de Primos methodiek.

2.2 Berekening woningvraag en woningtekort

Primos veronderstelt dat in de eerste periode de bouwprogramma’s geheel worden gerealiseerd los van de demografische ontwikkeling. Analyses over de realisatie van bouwprogramma’s tonen dat deze na enige jaren niet meer overeenkomen met de planning. In Primos wordt daarom na verloop van tijd het geleverde bouwprogramma steeds minder hard. De omvang van woningvoorraad – en daarmee de nieuwbouw - wordt steeds sterker bepaald door demografische ontwikkelingen. Het sloop- en omzettingsprogramma zij wel hard. De effecten op de kwantitatieve ontwikkelingen zijn dus deels ingegeven door een bouwprogramma: VROM-WWI Primos 2009 Trendraming waarin 54.000 woningen gebouwd worden in de hele stadsregio. Dit geldt voor alle woningtypen.7 Het bouw- en sloopprogramma zijn afkomstig van de provinciale opgave ten behoeve van deze raming aan het Ministerie van VROM. Het Ministerie maakt de som van de provinciale ramingen consistent met de nationale raming. Afwijkingen tussen de geleverde provinciale zijn daarom mogelijk. Met deze gecorrigeerde raming rekent Primos waarbij het de (demografische) vraag en het (nieuwbouw) aanbod op elkaar afstemt.

7 De gedetailleerde programma’s zijn te vinden in de bijlage Bouwprogramma’s Primos

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

20

Tabel 2-1 en Tabel 2-2 tonen de resultaten van beide varianten voor de gehele stadsregio, en Tabel 2-4 tonen hetzelfde voor de gemeente Arnhem en Tabel 2-5 en Tabel 2-6 doen dit voor de gemeente Nijmegen. In bijlage 3 zijn dergelijke tabellen opgenomen voor de deelgebieden. Hoe moet de tabel worden gelezen? De gewenste woningvoorraad op 1 januari is de sommatie van de huishoudontwikkeling met de urgente leden van huishoudens en semistarters, tweede woningen, de gewenste (frictie)leegstand, de leegstand ongeschikt voor bewoning en de bewoonde voorraad ongeschikt voor bewoning. Van deze som wordt afgetrokken de urgente woningverlating en vrijwillige bewoning van niet-woningen (Bewoonde Andere Ruimten). De woningvoorraad op 1 januari kan dan al dan niet toereikend zijn. Hieruit volgt het korte termijn woningtekort of -overschot. Het nieuwbouwprogramma is op de korte termijn geheel bepaald door het bouwprogramma, maar op de langere termijn wordt het bouwprogramma minder hard (zie bijlage 1). De woningvoorraad is in beide ramingen gelijk voor de jaren 2008 (startjaar raming) en 2010. Vanaf 2015 wijken ze af. Tabel 2-1: Berekening woningvraag en woningtekort voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen op basis van het Trendraming,

2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal) 2008 2010 2015 2020 2025

Bevolking 724.960 730.720 739.590 746.270 750.100Totaal huishoudens 330.750 335.930 348.100 358.780 366.960Urgente leden plus semi starters 5.980 5.990 6.090 6.280 6.260Urgente woningverlaters 1.550 1.570 1.650 1.700 1.760Huishoudens plus saldo urgenten 335.170 340.360 352.540 363.360 371.470Vrijwillig in niet woning 28.030 28.520 29.060 29.600 29.860Woningbehoevende eenheden 307.140 311.840 323.490 333.760 341.610Tweede woningen 40 40 40 40 40Gewenste leegstand 6.280 6.450 6.670 6.820 6.920Woningen ongeschikt voor bewoning 1.230 1.230 1.250 1.270 1.290Gewenste voorraad 314.700 319.560 331.460 341.900 349.860Woningvoorraad 307.690 314.060 326.020 337.110 345.800Tekort/overschot -7.010 -5.500 -5.440 -4.790 -4.060 Tekort/overschot in % voorraad -2,3% -1,8% -1,7% -1,4% -1,2% Tabel 2-2: Berekening woningvraag en woningtekort voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen op basis van de

Migratiesaldonul raming, 2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal) 2008 2010 2015 2020 2025

Bevolking 724.960 728.230 732.700 734.790 734.710Totaal huishoudens 330.750 334.350 343.840 352.210 358.670Urgente leden plus semi starters 5.980 5.970 6.010 6.140 6.080Urgente woningverlaters 1.550 1.570 1.630 1.670 1.710Huishoudens plus saldo urgenten 335.170 338.750 348.230 356.680 363.040Vrijwillig in niet woning 28.030 28.000 27.920 28.120 28.370Woningbehoevende eenheden 307.140 310.750 320.310 328.560 334.670Tweede woningen 40 40 40 40 40Gewenste leegstand 6.280 6.450 6.590 6.680 6.770Woningen ongeschikt voor bewoning 1.230 1.230 1.250 1.270 1.280Gewenste voorraad 314.700 318.480 328.190 336.550 342.760Woningvoorraad 307.690 314.060 325.570 334.200 340.850Tekort/overschot -7.010 -4.420 -2.620 -2.350 -1.920 Tekort/overschot in % voorraad -2,3% -1,4% -0,8% -0,7% -0,6%

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

21

Tabel 2-3: Berekening woningvraag en woningtekort voor de gemeente Arnhem op basis van het Trendraming, 2010-2025

(Bron: Primos-Lokaal) 2008 2010 2015 2020 2025

Bevolking 143.580 145.710 151.320 156.820 161.670Totaal huishoudens 72.180 73.630 77.080 80.200 82.860Urgente leden plus semi starters 1.320 1.310 1.340 1.410 1.440Urgente woningverlaters 500 510 530 560 580Huishoudens plus saldo urgenten 72.990 74.430 77.890 81.050 83.720Vrijwillig in niet woning 7.230 7.360 7.480 7.620 7.670Woningbehoevende eenheden 65.760 67.070 70.410 73.440 76.050Tweede woningen 0 0 0 0 0Gewenste leegstand 1.670 1.750 1.830 1.890 1.930Woningen ongeschikt voor bewoning 140 140 150 160 160Gewenste voorraad 67.570 68.970 72.390 75.480 78.140Woningvoorraad 66.260 68.100 71.600 74.850 77.400Tekort/overschot -1.310 -870 -790 -640 -740 Tekort/overschot in % voorraad -2,0% -1,3% -1,1% -0,8% -1,0% Tabel 2-4: Berekening woningvraag en woningtekort voor de gemeente Arnhem op basis van de Migratiesaldonul raming,

2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal) 2008 2010 2015 2020 2025

Bevolking 143.580 144.820 147.730 150.900 154.130Totaal huishoudens 72.180 73.080 75.080 77.050 79.070Urgente leden plus semi starters 1.320 1.310 1.310 1.340 1.360Urgente woningverlaters 500 510 520 540 560Huishoudens plus saldo urgenten 72.990 73.880 75.870 77.850 79.870Vrijwillig in niet woning 7.230 7.200 7.130 7.170 7.220Woningbehoevende eenheden 65.760 66.680 68.730 70.680 72.650Tweede woningen 0 0 0 0 0Gewenste leegstand 1.670 1.750 1.810 1.850 1.880Woningen ongeschikt voor bewoning 140 140 150 160 160Gewenste voorraad 67.570 68.580 70.690 72.680 74.690Woningvoorraad 66.260 68.100 71.470 73.980 75.920Tekort/overschot -1.310 -470 780 1.290 1.240Tekort/overschot in % voorraad -2,0% -0,7% 1,1% 1,7% 1,6%

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

22

Tabel 2-5: Berekening woningvraag en woningtekort voor de gemeente Nijmegen op basis van het Trendraming, 2010-

2025 (Bron: Primos-Lokaal) 2008 2010 2015 2020 2025

Bevolking 161.250 163.820 168.640 173.940 178.810Totaal huishoudens 85.510 87.810 91.960 95.580 98.420Urgente leden plus semi starters 1.530 1.530 1.580 1.620 1.620Urgente woningverlaters 550 570 600 630 650Huishoudens plus saldo urgenten 86.490 88.770 92.940 96.580 99.390Vrijwillig in niet woning 16.750 17.060 17.330 17.650 17.780Woningbehoevende eenheden 69.740 71.720 75.610 78.920 81.610Tweede woningen 10 10 10 10 10Gewenste leegstand 1.660 1.750 1.840 1.900 1.930Woningen ongeschikt voor bewoning 890 890 900 900 910Gewenste voorraad 72.290 74.370 78.360 81.740 84.470Woningvoorraad 69.420 70.900 74.950 78.710 81.680Tekort/overschot -2.870 -3.470 -3.410 -3.030 -2.790 Tekort/overschot in % voorraad -4,1% -4,9% -4,5% -3,8% -3,4% Tabel 2-6: Berekening woningvraag en woningtekort voor de gemeente Nijmegen op basis van de Migratiesaldonul raming,

2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal) 2008 2010 2015 2020 2025

Bevolking 161.250 162.220 164.460 167.170 169.900Totaal huishoudens 85.510 86.790 89.470 91.680 93.580Urgente leden plus semi starters 1.530 1.510 1.520 1.530 1.510Urgente woningverlaters 550 570 590 610 620Huishoudens plus saldo urgenten 86.490 87.740 90.400 92.600 94.480Vrijwillig in niet woning 16.750 16.680 16.530 16.610 16.730Woningbehoevende eenheden 69.740 71.060 73.870 76.000 77.750Tweede woningen 10 10 10 10 10Gewenste leegstand 1.660 1.750 1.810 1.850 1.880Woningen ongeschikt voor bewoning 890 890 900 900 910Gewenste voorraad 72.290 73.710 76.590 78.760 80.550Woningvoorraad 69.420 70.900 74.800 77.700 79.960Tekort/overschot -2.870 -2.810 -1.790 -1.050 -590 Tekort/overschot in % voorraad -4,1% -4,0% -2,4% -1,4% -0,7% Het tekort in de woningvoorraad is anno 2008 in de stadsregio circa 7.000 woningen groot. In het Trendraming loopt dit tot 2025 terug tot circa 4.000 woningen. Als er wordt uitgegaan van een Primos Migratiesaldonul raming komt het tekort uit op een 1.900 woningen in 2025. In de Migratiesaldonul raming is de woningvoorraad in 2025 5.000 woningen minder groot dan volgens het Trendraming. Daar staat tegenover dat er ruim 8.000 minder huishoudens zijn. Gevolg alsook oorzaak is dat bijvoorbeeld het aantal urgenten en woningbehoevende eenheden in de Migratiesaldonul raming lager uitvalt dan in het Trendraming. In de gemeente Arnhem loopt het tekort op de woningvoorraad (in 2008 1.300 woningen) terug tot 2025. Volgens het Trendraming is in 2025 het tekort 750 woningen, volgend uit de Migratiesaldonul raming ontstaat er een overschot van 1.250 woningen. In de gemeente Nijmegen blijft er een tekort op de woningmarkt. Op basis van het Trendraming loopt dit tekort tot 2015 zelfs op in absolute zin om in 2025 op een vergelijkbaar absoluut saldo uit te komen als in 2008. Aangezien de woningvoorraad in deze periode wel toeneemt wordt het procentuele tekort wel iets minder. Het beeld dat ontstaat als wordt uitgegaan van de Migratiesaldonul raming is een sterk teruglopend tekort van 2.900 woningen in 2008 naar 600 woningen in 2025.

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

23

In de Kernregio is het tekort anno 2008 4.900 woningen groot, goed voor 2,9% van de woningvoorraad. In absolute zin (200 woningen) neemt dit tekort nauwelijks af volgens het Trendraming, in relatieve zin gaat het tekort wel omlaag naar 2,4% in 2025. De doorrekening van een Migratiesaldonul levert in 2025 een minimaal overschot op van 150 woningen. De Groeikernregio kennen anno 2008 een tekort op de woningvoorraad van circa 1.000 woningen. Het Trendraming resulteert in een klein overschot in 2025 van 150 woningen. Het Migratiesaldonul raming geeft een sterk tegengesteld beeld, met een tekort van 4.200 woningen in 2025, goed voor ruim 6% van de woningvoorraad. In De Landelijke regio veranderd het tekort van 1.100 woningen in 2008 op basis van het Trendraming naar 2025 toe in een overschot van 450 woningen. De Primos Migratiesaldonul raming geeft voor de Landelijke gemeenten een overschot van 2.100 woningen weer in 2025.

2.2.1 Bouw- en sloopprogramma

Het sloopprogramma verandert niet. Het bouwprogramma wijkt daarentegen wel af tussen de Primos Trendraming en de Migratiesaldonul raming. Immers, de omvang van woningvoorraad – en daarmee de nieuwbouw - wordt steeds sterker bepaald door demografische ontwikkelingen. Tabel 2-7: Bouw- en sloopprogramma voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen 2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal)

-20.000 -10.000 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000

Nieuw bouw

Onttrekkingen

Nieuw bouw

Onttrekkingen

Prim

osM

igN

ul

2010-2014 2015-2019 2020-2024

Tabel 2-8: Bouw- en sloopprogramma voor de Gemeente Arnhem 2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal)

-10.000 -5.000 0 5.000 10.000 15.000 20.000

Nieuw bouw

Onttrekkingen

Nieuw bouw

Onttrekkingen

Prim

osM

igN

ul

2010-2014 2015-2019 2020-2024

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

24

Tabel 2-9: Bouw- en sloopprogramma voor de Gemeente Nijmegen 2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal)

-10.000 -5.000 0 5.000 10.000 15.000 20.000

Nieuw bouw

Onttrekkingen

Nieuw bouw

Onttrekkingen

Prim

osM

igN

ul

2010-2014 2015-2019 2020-2024

Het sloopprogramma in de stadsregio omvat voor de periode 2010-2024 ongeveer 14.000 woningen. De nieuwbouw is in dezelfde tijdspanne 46.000 woningen volgens het Trendraming en 41.000 woningen volgens de Migratiesaldonul raming. Gedurende de tijd neemt zowel het aantal nieuwbouwwoningen als het aantal onttrekkingen per periode iets af. Net als in de stadsregio is de nieuwbouw in Arnhem gedurende de jaren 2010-2024 volgens het Trendraming (15.400 woningen) hoger dan volgens de Migratiesaldonul raming (13.900). Ook in Arnhem loopt de periodieke nieuwbouwproductie licht terug gedurende de jaren. In tegenstelling tot in de stadsregio vinden de onttrekkingen, 6.100 woningen tot 2025, vaker plaats in de latere jaren dan in de eerdere jaren. In Nijmegen worden meer woningen gebouwd dan in Arnhem tot 2025, al zijn de verschillen niet groot met respectievelijk 16.300 woningen volgens het Trendraming en 14.600 woningen volgens de Migratiesaldonul raming. Het aantal onttrekkingen, 5.600 woningen, is lager dan in Arnhem, waardoor de effectieve uitbreiding van de woningvoorraad hoger ligt. De ontwikkelingen in de woningvoorraad zijn in Arnhem en Nijmegen goed vergelijkbaar. De Kernregio neemt het leeuwendeel van de onttrekkingen in de stadsregio op zich. Ruim 12.000 van de 14.000 woningen die onttrokken gaan worden tot 2025 vinden plaats in de Kernregio. Ook de 36.500 nieuwbouwwoningen volgens het Trendraming en 32.600 woningen die volgens de Migratiesaldonul raming worden gebouwd in de Kernregio vormen een ruime meerderheid van de totale nieuwbouw in de stadsregio. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de periodieke ontwikkelingen een vergelijkbaar beeld vertonen als in de stadsregio. In de Groeikernregio worden in totaal 450 woningen gesloopt in de periode 2010-2024. Het aantal nieuwbouwwoningen is volgens het Trendraming 5.250 woningen groot en volgens de Migratiesaldonul raming 4.500. Het aantal onttrekkingen per periode neemt iets toe gedurende de tijd, het aantal nieuwbouwwoningen neemt af. In De Landelijke regio worden volgens het Trendraming ongeveer 4.100 woningen bijgebouwd in de jaren 2010-2024. Op basis van de Migratiesaldonul raming zijn dit er 3.800. Het aantal onttrekkingen ligt gedurende dezelfde periode op 1.600 woningen.

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

25

2.2.2 Ontwikkeling van de woningvoorraad

Uitgaande van het Trendraming is de woningvoorraad in de stadsregio op 1 januari 2025 met 31.750 woningen gegroeid ten opzichte van de 314.000 woningen die er op 1 januari 2010 zijn. De groei volgens de Migratiesaldonul raming bedraagt 26.900 woningen. De relatieve groei bedraagt respectievelijk 10% en 8,5%. De woningvoorraad in Arnhem, in 2010 68.800 woningen groot, groeit tot 2025 met 9.300 en 7.800 woningen volgens respectievelijk het Trendraming en de Migratiesaldonul raming. De geïndiceerde groei (2010=100) ligt in 2025 volgens beide ramingen circa 3 procentpunt hoger dan in de stadsregio het geval is. De woningvoorraad in Nijmegen, in 2010 70.900 woningen groot, neemt tot 2025 met ruim 15% toe volgens het Trendraming. In absolute zin gaat het om 10.800 woningen. Gebaseerd op de Migratiesaldonul raming gaat het om 12,7% en 9.000 woningen. De absolute toename tot 2025 in de Kernregio bedraagt 24.500 woningen volgens het Trendraming en 20.600 woningen volgens de Migratiesaldonul raming. Het aantal woningen in 2010 bedraagt 174.900 woningen, wat overeenkomt met een relatieve groei van 14% en 11,7%. De 63.200 woningen in de Groeikernregio neemt in de periode 2010-2025 met 7,5% toe tot 67.900 woningen volgens het Trendraming. Kijkend naar de Migratiesaldonul raming is de groei 6,3%, goed voor 67.170 woningen in 2025. Waar in de Landelijke regio de stand van de woningvoorraad in 2010 76.000 woningen bedraagt, is dit in 2025 78.500 woningen volgens het Trendraming en 78.200 woningen volgens de Migratiesaldonul raming. De relatieve groei volgens de trend- respectievelijk Migratiesaldonul raming bedraagt 3,2% en 2,8%. Figuur 2-1: Ontwikkeling van de woningvoorraad voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen 2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal)

295300305310315320325330335340345350

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

Dui

zend

en

Primos MigNul

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

26

Figuur 2-2: Ontwikkeling van de woningvoorraad voor de gemeente Arnhem 2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal)

65

70

75

80

85

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

Dui

zend

en

Primos MigNul

Figuur 2-3: Ontwikkeling van de woningvoorraad voor de gemeente Nijmegen 2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal)

65

70

75

80

85

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

Dui

zend

en

Primos MigNul

2.3 Bevolkingsontwikkeling

De groei van de bevolking hangt af van de volgende demografische componenten: natuurlijke bevolkingsontwikkeling (geboorte minus sterfte); binnenlands migratiesaldo (vestiging uit minus vertrek naar andere Nederlandse gemeenten); buitenlands migratiesaldo (vestiging uit het buitenland minus vertrek naar het buitenland). In de Migratiesaldonul raming zijn de binnen- en buitenlands migratiesaldi op ‘nul’ gezet, wat inhoudt dat vestiging gelijk is aan vertrek. Selectieve migratie is dus nog steeds mogelijk, maar in veel beperktere vorm dan in de Trendraming. De Migratiesaldonul raming is dus niet gelijk aan bouwen voor de eigen bevolking. In onderstaande figuren is niet overal het migratiesaldo exact gelijk aan nul, maar bij benadering is dit wel zo.

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

27

Figuur 2-4: Demografische factoren voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen 2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal)

-5 0 5 10 15 20 25

Nat. aanw as

Binn. Saldo

Buit. Saldo

Bev. Ontw

Nat. aanw as

Binn. Saldo

Buit. Saldo

Bev. Ontw

Prim

osM

igN

ul

Duizenden

2010-2014 2015-2019 2020-2024

Figuur 2-5: Demografische factoren voor de gemeente Arnhem 2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18

Nat. aanw as

Binn. Saldo

Buit. Saldo

Bev. Ontw

Nat. aanw as

Binn. Saldo

Buit. Saldo

Bev. Ontw

Prim

osM

igN

ul

Duizenden

2010-2014 2015-2019 2020-2024

Figuur 2-6: Demografische factoren voor de gemeente Nijmegen 2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18

Nat. aanw as

Binn. Saldo

Buit. Saldo

Bev. Ontw

Nat. aanw as

Binn. Saldo

Buit. Saldo

Bev. Ontw

Prim

osM

igN

ul

Duizenden

2010-2014 2015-2019 2020-2024

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

28

De totale groei van de bevolking in de stadsregio is volgens het Trendraming gedurende de jaren 2010-2024 19.400 personen groot. Volgens de Migratiesaldonul raming is de groei 6.500 personen in deze periode. Het Trendraming geeft weer dat de groei in de eerste jaren (2010-2014) voornamelijk het gevolg is van de natuurlijke bevolkingsontwikkeling en het minst van het buitenlands migratiesaldo. In de laatste jaren is het tegenovergestelde het geval. Omdat de totale bevolkingsgroei stelselmatig afneemt per periode is over de hele periode gezien de natuurlijke aanwas de meest doorslaggevende factor voor de groei van de bevolking. In de Migratiesaldonul raming neemt de natuurlijke groei van de bevolking sterk af. In de periode 2010-2014 is deze nog ongeveer gelijk aan die volgens het Trendraming. In de daaropvolgende jaren neemt de groei sterk af en in de jaren 2020-2024 is er zelfs sprake van een afname. Dit is mede het gevolg van de veranderingen binnen de huishouden- en leeftijdsamenstelling in de stadsregio. Omdat de migratiesaldi nagenoeg nul zijn blijft de stand van bevolking dus tot 2020 al achter bij het Trendraming, vanaf 2020 is er zelfs sprake van een krimp. In de gemeente Arnhem groeit de bevolking volgend uit het Trendraming in de periode 2010-2025 met 16.000 personen tot 162.000 inwoners. De natuurlijke bevolkingsontwikkeling neemt in Arnhem een veel voornamer deel van de bevolkingsgroei in dan in de stadsregio. In Arnhem neemt het binnenlands migratiesaldo sterk af naar de toekomst toe, terwijl de natuurlijke aanwas toeneemt. Ook op basis van de Migratiesaldonul raming neemt de natuurlijke aanwas toe, maar in minder sterke mate. De totale bevolkingsontwikkeling bedraagt 9.300 personen. De bevolkingsgroei in absolute zin is in Nijmegen volgens het Trendraming 15.000 personen groot tot 2025 en volgens de Migratiesaldonul raming bijna 8.000. Deze absolute aantallen liggen iets lager dan in Arnhem, maar de ontwikkeling die in Arnhem voor beide ramingen geconstateerd is gaat ook voor Nijmegen op. Wel is de component ‘natuurlijke aanwas’ in Nijmegen iets minder sterk dan in Arnhem. Voor de Kernregio gaat op dat totale bevolkingsomvang in 2025 ongeveer 435.000 personen bedraagt, waar deze in 2010 400.500 personen groot is. De voornaamste groei is het gevolg van de natuurlijke aanwas (21.000 personen). Het binnenlands migratiesaldo neemt af naarmate de jaren vorderen, het buitenlands saldo neemt juist toe. In de Migratiesaldonul raming is de natuurlijke bevolkingsontwikkeling, en dus ook de totale bevolkingsgroei, ongeveer 18.000 personen groot. In de Groeikernregio gaat volgens het Trendraming een bevolkingskrimp plaatsvinden. In 2010 zijn er circa 154.000 inwoners, in 2025 nog 147.500. Het binnenlands migratiesaldo (-5.500 personen) en de natuurlijke aanwas (tot 2014 + 800 personen, 2015-2024 – 2.000) personen zijn hier debet aan. Het buitenlands saldo is verwaarloosbaar. Op basis van de Migratiesaldonul raming zal de natuurlijke bevolkingsgroei in de eerste jaren iets hoger liggen dan volgens het Trendraming en vanaf 2015 zal de krimp lager uitvallen dan in het Trendraming wordt aangegeven. Per saldo zal de bevolking tussen 2010 en 2025 ongeveer gelijk blijven op basis van de Migratiesaldonul raming. De bevolking in de Landelijke regio zal naar 2025 toe sterk afnemen. Op basis van het Trendraming gaat het om 8.500 personen minder op een aantal van 176.000 in 2010. in de Migratiesaldonul raming zijn het er zelfs 12.000 minder. Deze krimp is volledig het gevolg van een negatieve natuurlijke aanwas. Het binnenland en buitenlands migratiesaldo voor deze regio wel positief.

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

29

2.4 Binnenlands migratiesaldo

Zoals ook uit de figuur over de demografische factoren bleek neemt het binnenlands migratiesaldo in de stadsregio af. In 2010 hikt het saldo nog tegen de 800 personen aan die er meer binnenkomen dan uitgaan binnen Nederland. Dit aandeel neemt stelselmatig af en is in 2025 zelfs nagenoeg nul. Net als in de stadsregio neemt het binnenlands migratiesaldo in de gemeente Arnhem sterk af. Tot 2014 is er een positief migratiesaldo van ten minste 400 personen. Dit saldo neemt bijna jaarlijks af en is vanaf 2023 zelfs negatief. Het binnenlands migratiesaldo schommelt in Nijmegen tot ongeveer 2016 rond de 400 personen in de plus. In 2017 neemt het saldo een duik om enige jaren rond de 200 personen te schommelen en vanaf 2022 duikt het saldo verder omlaag om in 2025 zelfs negatief te worden. De voornaamste achtergronden zijn de afnemende instroom van personen in de studentenleeftijd in Arnhem en Nijmegen. Binnen andere leeftijdscategorieën is er door de jaren heen substantieel sprake van een vertrekoverschot, maar in de grote steden in de regio, en mede daarmee de stadsregio als geheel wordt dit gecompenseerd door de instroom van studenten. Figuur 2-7: Binnenlandse migratie voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen 2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal)

-100 0

100200300400500600700800900

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Primos MigNul

Figuur 2-8: Binnenlandse migratie voor de Gemeente Arnhem 2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal)

-200

-100

0

100

200

300

400

500

600

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Primos MigNul

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

30

Figuur 2-9: Binnenlandse migratie voor de Gemeente Nijmegen 2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal)

-200

-100

0

100

200

300

400

500

600

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Primos MigNul

In de Kernregio neemt het positieve binnenlands migratiesaldo jaarlijks met zo’n 100 personen af. In 2010 is het saldo ongeveer 1.300 personen, rond 2023 gaat dit saldo de rode cijfers in. De Groeikernregio kent over alle jaren een negatief binnenlands migratiesaldo, al neemt dit negatieve saldo richting 2025 af. Tot 2016 vertrekken er jaarlijks 450-500 personen meer vertrekken dan dat er binnen komen, de daaropvolgende jaren is het vertrekoverschot ongeveer 300 personen en in de laatste jaren tot 2025 gaat het nog om ongeveer 100 personen die meer vertrekken dan dat er bij komen. De Landelijke regio toont een ander beeld wat de binnenlandse migratie betreft dan de stadsregio. In deze regio is er namelijk sprake van een saldo dat tot 2014 negatief is en vervolgens steeds positiever wordt en vanaf 2020 rond de 400 personen schommelt.

2.5 Groei huishoudens

Het totaal aantal huishoudens in de stadsregio bedraagt anno 2008 circa 331.000. Op basis van het Trendraming groeit dit aantal tot 2025 naar 367.000 en op basis van de Migratiesaldonul raming naar 359.000. De groei van deze huishoudens komt vrijwel uitsluitend op het conto van de 65-plushuishoudens, die volgens beide doorgerekende ramingen met 21.000 (meerpersoons) en 18.000 (eenpersoons) toenemen. Daar staat tegenover dat het aantal meerpersoonshuishoudens in de leeftijd 30-64 jaar drastisch afneemt, met ruim 14.000 volgens het Trendraming en 16.000 volgens de Migratiesaldonul raming. De overige huishoudtypen naar leeftijd blijven min of meer gelijk De gemeente Arnhem heeft op basis van het Trendraming niet te kampen met een afnemend aantal huishoudens, ongeacht de leeftijdscategorie en het type. Wel is de groei van het aantal huishoudens, net als in de stadsregio, vooral het gevolg van het toenemend aantal 65-plushuishoudens. Het totaal aantal huishoudens in Arnhem groeit tot 2025 met ongeveer 11.000 huishoudens naar 82.900. In de Migratiesaldonul raming is de groei van het totaal aantal huishoudens lager dan in het Trendraming. In de raming neemt, net als in de stadsregio, het aantal huishoudens in de leeftijd 30-64 jaar af. Het totaal aantal huishoudens in 2025 bedraagt ongeveer 79.000.

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

31

Ook in Nijmegen nemen de oudere huishoudens flink in aantal toe in de komende jaren. In het Trendraming daalt het aantal meerpersoonshuishoudens in de middenleeftijd tot 2014, om in de daaropvolgende perioden weer te groeien. Het aantal jonge huishoudens zal afnemen na 2020. In de Migratiesaldonul raming vallen de groeicijfers lager uit dan in het Trendraming. In sommige tijdspannes is er voor enkele huishoudtypen sprake van krimp waar er in het Trendraming nog een groei is. De Kernregio groeit tot 2025 met ongeveer 24.500 huishoudens naar 221.000, ongeveer 80% van het aandeel in de stadsregio. Ten opzichte van de stadsregio is een sterke groei te constateren in de jongere huishoudens. In de Kernregio is de groei van het aantal oudere huishoudens zeer sterk. Volgens de Migratiesaldonul raming is vooral afname van de meerpersoonshuishoudens in de leeftijd 30-64 jaar veel groter dan in het Trendraming. Figuur 2-10: Ontwikkeling huishoudens naar type en leeftijd voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen 2010-2025 (Bron:

Primos-Lokaal)

-20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25

Eenpersoons< 30Eenpersoons 30-64Eenpersoons 65 eo.Meerpersoons< 30

Meerpersoons 30-64Meerpersoons 65 eo.

Eenpersoons< 30Eenpersoons 30-64Eenpersoons 65 eo.Meerpersoons< 30

Meerpersoons 30-64Meerpersoons 65 eo.

Prim

osM

igN

ul

Duizenden

2010-2014 2015-2019 2020-2024

Figuur 2-11: Ontwikkeling huishoudens naar type en leeftijd voor de gemeente Arnhem 2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal)

-2 -1 0 1 2 3 4 5

Eenpersoons< 30Eenpersoons 30-64Eenpersoons 65 eo.Meerpersoons< 30

Meerpersoons 30-64Meerpersoons 65 eo.

Eenpersoons< 30Eenpersoons 30-64Eenpersoons 65 eo.Meerpersoons< 30

Meerpersoons 30-64Meerpersoons 65 eo.

Prim

osM

igN

ul

Duizenden

2010-2014 2015-2019 2020-2024

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

32

Figuur 2-12: Ontwikkeling huishoudens naar type en leeftijd voor de gemeente Nijmegen 2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal)

-2 -1 0 1 2 3 4 5

Eenpersoons< 30Eenpersoons 30-64Eenpersoons 65 eo.Meerpersoons< 30

Meerpersoons 30-64Meerpersoons 65 eo.

Eenpersoons< 30Eenpersoons 30-64Eenpersoons 65 eo.Meerpersoons< 30

Meerpersoons 30-64Meerpersoons 65 eo.

Prim

osM

igN

ul

Duizenden

2010-2014 2015-2019 2020-2024

In de Groeikernregio neemt het aantal 65-plushuishoudens toe en nemen meerpersoonshuishoudens 30-64-jaar af. De overige huishoudtypen blijven min of meer gelijk. Er is geen heel groot verschil tussen het Trendraming en de Migratiesaldonul raming wat de huishoudenontwikkeling aangaat. Wat wel opvalt is dat in de Migratiesaldonul raming de groei van het aantal huishoudens hoger uitvalt dan in het Trendraming. In het Trendraming gaat het om 4.500 extra huishoudens, in de Migratiesaldonul raming om 7.500. Dit is niet zozeer het gevolg van een sterkere groei, als wel van een minder sterke krimp binnen de meerpersoonshuishoudens 30-64 jaar. In de Landelijke regio is op basis van het Trendraming de groei van de huishoudens ongeveer 2.000 huishoudens groot tussen 2010 en 2025. In de Migratiesaldonul raming is het aantal in 2010 ongeveer gelijk aan dat van 2025, namelijk 76.000 huishoudens. In de tussenliggende jaren is er eerst sprake van groei en vervolgens van afname van het aantal huishoudens. Net als voor de andere gebieden gaat voor beide ramingen op dat het aantal 65-plushuishoudens sterk zal toenemen, terwijl het aantal meerpersoonshuishoudens in de leeftijd 30-64 jaar zeer sterk zal afnemen. In het Migratiesaldonulsaldo zal bovendien ook het aantal eenpersoonshuishoudens 30-64-jaar flink afnemen.

2.6 Toename woningvoorraad versus huishoudens

Hoewel de verschillen naar 2025 toe in absolute zin redelijk uit elkaar kunnen lopen, blijken de twee ramingen voor zowel woningvoorraad, huishoudens als inwoners procentueel slechts minimaal af te wijken voor de stadsregio als het Trendraming wordt afgezet tegen de Migratiesaldonul raming. De woningvoorraad in Arnhem blijft volgens beide ramingen min of meer gelijk. Het verschil tussen het aantal huishoudens, een ook van het aantal inwoners, bedraagt in 2025 ongeveer 5 procentpunt. Dit verschil is groter dan in de stadsregio. De ontwikkeling van woningvoorraad, huishoudens en inwoners is in Nijmegen sterk overeenkomstig met die in Arnhem, en ligt daarmee enkele procentpunten onder die van de stadsregio als geheel.

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

33

Tabel 2-10: Verschil Trendraming – Migratiesaldonul raming voor woningvoorraad, huishoudens en inwoners voor de de

Stadsregio Arnhem Nijmegen 2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal) 2010 2015 2020 2025

Woningvoorraad Primos 314100 326000 337100 345800MigNul 314100 325600 334200 340800Procentueel 100% 100% 99% 99%

Huishoudens Primos 335900 348100 358800 367000MigNul 334300 343800 352200 358700Procentueel 100% 99% 98% 98%

Inwoners Primos 730700 739600 746300 750100MigNul 728200 732700 734800 734700Procentueel 100% 99% 98% 98%

Tabel 2-11: Verschil Trendraming – Migratiesaldonul raming voor woningvoorraad, huishoudens en inwoners voor de de

gemeente Arnhem 2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal) 2010 2015 2020 2025

Woningvoorraad Primos 68.100 71.600 74.800 77.400 MigNul 68.100 71.500 74.000 75.900 Procentueel 100% 100% 99% 98%

Huishoudens Primos 73.600 77.100 80.200 82.900 MigNul 73.100 75.100 77.100 79.100 Procentueel 99% 97% 96% 95%

Inwoners Primos 145.700 151.300 156.800 161.700 MigNul 144.800 147.700 150.900 154.100 Procentueel 99% 98% 96% 95%

Tabel 2-12: Verschil Trendraming – Migratiesaldonul raming voor woningvoorraad, huishoudens en inwoners voor de de

gemeente Nijmegen 2010-2025 (Bron: Primos-Lokaal) 2010 2015 2020 2025

Woningvoorraad Primos 70.900 74.900 78.700 81.700 MigNul 70.900 74.800 77.700 80.000 Procentueel 100% 100% 99% 98%

Huishoudens Primos 87.800 92.000 95.600 98.400 MigNul 86.800 89.500 91.700 93.600 Procentueel 99% 97% 96% 95%

Inwoners Primos 163.800 168.600 173.900 178.800 MigNul 162.200 164.500 167.200 169.900 Procentueel 99% 98% 96% 95%

Voor de Kernregio gaat hetzelfde op als in de twee grootste gemeenten in de stadsregio. De stand van de woningvoorraad in 2025 verschilt tussen de trend- en Migratiesaldonul raming ongeveer 2 procentpunt, de huishoudens en inwoners wijken ongeveer 5 procentpunt af. In tegenstelling tot de stadsregio komt in de Groeikernregio het aantal huishoudens en inwoners volgens de Migratiesaldonul raming hoger uit dan volgens het Trendraming. De verschillen in ontwikkeling van de woningvoorraad, huishoudens en inwoners in de Landelijke gemeenten tussen het Trendraming en Migratiesaldonul raming is bijna hetzelfde als in de stadsregio

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

34

als geheel. Het relatieve verschil in de woningvoorraad, aantal huishoudens en aantal inwoners is zeer klein, maximaal 2 procentpunt in 2025.

2.7 Conclusie

De VROM-WWI Primos 2009 Trendraming en de Migratiesaldonul raming leiden tot verschillende uitkomsten. De belangrijkste indicator woningtekort/overschot toont dat de gemeenten Arnhem en Nijmegen, en daarmee de hele Kernregio, en de Groeikernregio afwijkende patronen vertonen tussen beide varianten. In het Trendraming loopt het totale woningtekort terug van 7.000 woningen naar ongeveer 4.000 woningen, terwijl dit in de Migratiesaldonul raming ongeveer op 1.900 woningen uitkomt in 2025. Het teruglopend woningtekort is afhankelijk van een aantal factoren die met elkaar samenhangen. Zo is de toename van woningvoorraad in de Migratiesaldonul raming 5.000 woningen lager dan in het Trendraming. Dit komt omdat de Migratiesaldonul raming leidt tot minder huishoudens en een andere samenstelling naar type en leeftijd. Voor de komende 15 jaar is de verwachting dat er een afname te verwachten is voor de koppels jonger dan 65 jaar, wat direct invloed heeft op de natuurlijke aanwas. Deze afname heeft er deels mee te maken dat er in de binnenlandse migratie een vertrekoverschot is in de leeftijdsklasse 25-35 jaar. Dat de volwassen personen in de jongere leeftijden een positief binnenlands saldo tonen is vrijwel uitsluitend te danken aan de studentenstad Nijmegen. Naar 2025 toe zal de instroom van studenten min of meer stabiel blijven. Ook in Arnhem is de instroom van jongvolwassenen stelselmatig positief, maar naar de toekomst toe neemt deze instroom wel af. Aangezien de instroom naar de toekomst toe afneemt en het vertrekoverschot binnen andere leeftijdscategorieën min of meer stabiel blijft zal in de stadsregio het positieve binnenlands migratiesaldo afnemen en richting het nulpunt gaan. In de gemeente Arnhem is op basis van het Trendraming sprake van een woningtekort, in 2025 ongeveer 750 woningen groot. Het Migratiesaldonul raming laat zien dat er ook een overschot kan ontstaan. Het voornaamste verschil tussen beide ramingen komt tot uiting in de ontwikkeling van de huishoudens. Het Migratiesaldonul raming geeft weer dat er een flinke afname van het aantal meerpersoonshuishoudens 30-64 jaar te verwachten in, waar deze huishoudens in het Trendraming nog een groei laten zien. Een sterk verklarende factor is het afnemend aantal adolescenten en jongvolwassenen dat instroomt en een uitstroom in de leeftijdscategorie 25-35. Dat in Arnhem een sterk overeenkomstig beeld geschetst wordt als in de stadsregio als geheel heeft te maken met de omvang van de gemeente in relatie tot de stadsregio als geheel. Het binnenlands migratiesaldo in Nijmegen laat een negatieve ontwikkeling zien. Het vestigingsoverschot neemt stelselmatig af en dit is voornamelijk het gevolg van een steeds grotere vertrekoverschot van personen in de leeftijd 25-35 jaar. Wel ligt in Nijmegen de instroom van 18-25-jarigen hoog (studenten), hoewel de jaarlijkse instroom zal afnemen, terwijl de uitstroom in deze leeftijd slechts licht zal dalen. In de andere leeftijdscategorieën zien we een stabiel migratiesaldo. In het Trendraming vallen de gevolgen relatief mee. Alle huishoudtypen naar leeftijd nemen toe in omvang tot 2025, al is dit voor de paren in de leeftijd 30-65 slechts minimaal en vanaf 2015. Het Migratiesaldonul raming geeft echter aan dat de meerpersoonshuishoudens in eerder genoemde leeftijd flink zullen afnemen en dat ook de jonge eenpersoonshuishoudens, grotendeels studenten en net afgestudeerden, vanaf 2015 zullen afnemen. De Kernregio, waar de situatie feitelijk min of meer een optelling is van de situaties in Arnhem en Nijmegen, zal volgens het Trendraming in 2025 een woningtekort hebben van 4.700 woningen. In de

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

35

Kernregio is duidelijk dat er sprake is van vergrijzing en ontgroening. Dit laatste wordt gevoed door een afname van het aantal meerpersoonshuishoudens in de leeftijd 30-64 jaar. De ontgroening komt is ook te zien in het afnemend positieve, en op termijn zelfs negatieve, binnenlands migratiesaldo. Voor de Kernregio geldt hetzelfde als wat geldt voor de twee grote gemeenten in de stadsregio: de instroom van jongeren in de leeftijd 18-25 verbloemt het negatieve binnenlandse migratiesaldo dat te zien is in de leeftijd 25-35 jaar. De term Groeikernregio zou wellicht beter een naamsverandering ondergaan. Er is sprake van een afname in bevolkingsomvang richting 2025. Het aantal huishoudens zal wel toenemen, maar deze groei zal vrijwel uitsluitend plaatsvinden in de leeftijd ouder dan 65 jaar. De gezinnen in de leeftijd 30-64 jaar zullen sterk in omvang afnemen. Direct gevolg is de negatieve natuurlijke bevolkingsontwikkeling vanaf 2015. In de Groeikernregio zal het aantal sterfgevallen dus het aantal geboorten reeds op korte termijn gaan overtreffen. Tel hierbij op dat het binnenlands migratiesaldo flink negatief uitvalt en het krimpend aantal inwoners is verklaard. De woningvoorraad zal wel stelselmatig blijven groeien. Resultaat is dat er in het Trendraming in 2025 een woningoverschot zal zijn. Voor de Groeikernregio zou een Migratiesaldonul raming minder negatief uitpakken. Sterker nog, het ‘op nul zetten’ van de binnenlandse migratie zou leiden tot een min of meer gelijkblijvend aantal inwoners richting 2025 en een sterkere groei van het aantal huishoudens. De woningvoorraad, die lager uitvalt dan in het Trendraming zal niet toereikend zijn en er zal een woningtekort van 4.200 woningen ontstaan. De Landelijke regio komt in beide ramingen onder druk te staan. In het Trendraming zal er, ondanks een minimaal stijgend aantal woningen en huishoudens een overschot op de woningvoorraad ontstaan van bijna 500 woningen. Een overschot dat gebaseerd op de Migratiesaldonul raming zelfs ruim 2.100 woningen zal omvatten in 2025. De bevolking zal sterk afnemen, voornamelijk als gevolg van een sterfteoverschot dat nauwelijks gecompenseerd wordt, in het Trendraming, door een positief binnenlands en buitenlands migratiesaldo. Net als overal in de stadsregio zal het aantal 65-plushuishoudens toenemen, terwijl de meerspersoons- en in de Migratiesaldonul raming ook de eenpersoonshuishoudens in de leeftijd 30-64 in aantal zullen afnemen.

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

36

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

37

3 De woningmarkt kwalitatief in beeld

3.1 Inleiding

De VROM-WWI Primos 2009 Trendraming geeft inzicht in de kwantitatieve vraag, maar niet in de kwalitatieve vraag. Het gaat hierbij in het bijzonder om de vraag aan woonmilieus en woningtypen en de verhouding tussen deze vraag en het voorgenomen woningbouwprogramma. De uitkomsten betreffen de vraagontwikkeling tot 2025 naar woningtype (eengezins/meergezins), woonmilieu, prijssegment (goedkoop, middel en duur) en verhouding huur/koop. In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de geschatte (bewoonde) woningvoorraad van 2010. De overige paragrafen gaan in op de mogelijke toekomst volgens Socrates – deze kan afwijken van Primos - aan de hand van de ontwikkeling van de huishoudens, de vraag naar woningen, de nieuwbouw en herstructurering en ten slotte het bouwprogramma.

3.2 Startsituatie in 2010

Figuur 1-1 toont de ruimtelijke spreiding van de woonmilieus op buurtniveau zoals Socrates deze gebruikt. De ingedikte woonmilieutypering8 komt tot de volgende percentages: Centrum Stedelijk %, Buiten Centrum 25%, Groen stedelijk 16%, Dorps 32% en Landelijk 21%. Hieruit blijkt het sterke groene karakter van de stadsregio dat ook sterk geldt voor de gemeenten Arnhem en Nijmegen. In de stadsregio omvat de koopsector op dit moment 56% van de totale woningvoorraad (Figuur 3-1). Binnen de koopsector zijn vooral eengezinswoningen te vinden. Het aandeel van de koopappartementen is beperkt. In de huursector – 44% van de totale woningvoorraad - houden eengezinswoningen en appartementen elkaar meer in evenwicht. Maar ook hier geldt dat de huureengezinswoningen sterker zijn vertegenwoordigd. De buitencentrum en dorpse woonmilieus overtreffen alle andere woonmilieus. In absolute zin komen hier de meeste grondgebonden koopwoningen voor. Naar prijsklasse is het middensegment in zowel de huur- als koopsector het omvangrijkste. Het dure koopsegment wordt voornamelijk gevonden in de dorpse en Landelijke woonmilieus. Arnhem (Figuur 3-2) en Nijmegen (Figuur 3-3) hebben deels een vergelijkbare opbouw van de woningvoorraad die afwijkt van de stadsregionale. In beide gemeenten is het aandeel huurwoningen

8 De ingedikte indeling: Centrum stedelijk (S-C+, S-C, KS-C), Buiten-centrum (S-V, S-NC, S-NG, KS), Groenstedelijk (S-G, KS-G), Dorps (D-C, D) en

Landelijk (L-B, L-P). Zie ook bijlage 7 voor een uitgebreide uitleg van de woonmilieus

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

38

rond de 55% ofwel het spiegelbeeld van de stadsregio. Een tweede afwijking van de stadsregio is een groter aandeel van meergezinswoningen in zowel de huur- als koopsector. Naar woonmilieu wijken beide gemeenten van elkaar af; Arnhem kent verhoudingsgewijs veel groenstedelijke buurten met vooral in de koopsector grondgebonden woningen. Naar prijsklasse wijken beide gemeenten van elkaar af. Nijmegen heeft verhoudingsgewijs meer goedkope huur en meer middeldure koop dan Arnhem. De Kernregio wijkt sterk af van de twee overige regio’s zowel naar woningtype als naar prijsklassen. De overige regio’s hebben een koopsector die ruim boven de 60% uitkomt; daarnaast is aandeel meergezinswoning in zowel de huur- als koopsector beperkt. In de Groeikernregio is dit aandeel 10%, terwijl het in de Landelijke regio 14% is. In deze regio’s is het aandeel grondgebonden huurwoningen rond de 30%. In tegenstelling tot de verwachting is dorps en landelijk wonen ook mogelijke in de gemeenten in de Groeikernregio. De voorraad woningen in deze woonmilieus is in de Groeikernregio de helft van de voorraad in de Landelijke regio.

Figuur 3-1: De woningvoorraad van de Stadsregio Arnhem Nijmegen, 2010 (Bron: Basis VROM-WWI Socrates variant)

7%

49% 17%

27%

huur eengezinshuur meergezinskoop eengezinskoop meergezins

0 20 40 60 80 100 120 140

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Dorps

Landelijk w onen

Duizenden

huur eengezins huur meergezins koop eengezins koop meergezins

0 20 40 60 80 100 120 140

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Dorps

Landelijk w onen

Duizenden

huur goedkoop huur middelduur huur duur

koop goedkoop koop middelduur koop duur

25%

14% 9%

27%

8%17%

huur goedkoophuur middelduurhuur duurkoop goedkoopkoop middelduurkoop duur

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

39

Figuur 3-2: De woningvoorraad van Arnhem, 2010 (Bron: Basis VROM-WWI Socrates variant)

12%

32%

31%

25%

huur eengezinshuur meergezinskoop eengezinskoop meergezins

0 10 20 30 40 50

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Dorps

Landelijk w onen

Duizenden

huur eengezins huur meergezins koop eengezins koop meergezins

0 10 20 30 40 50

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Dorps

Landelijk w onen

Duizenden

huur goedkoop huur middelduur huur duur

koop goedkoop koop middelduur koop duur

17%6% 13%

31%

11%

22% huur goedkoophuur middelduurhuur duurkoop goedkoopkoop middelduurkoop duur

Figuur 3-3: De woningvoorraad van Nijmegen, 2010 (Bron: Basis VROM-WWI Socrates variant)

9%

34%

29%

28%

huur eengezinshuur meergezinskoop eengezinskoop meergezins

0 10 20 30 40 50 60

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Dorps

Landelijk w onen

Duizenden

huur eengezins huur meergezins koop eengezins koop meergezins

0 10 20 30 40 50 60

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Dorps

Landelijk w onen

Duizenden

huur goedkoop huur middelduur huur duur

koop goedkoop koop middelduur koop duur

23%

5% 19%

29%

10%14%

huur goedkoophuur middelduurhuur duurkoop goedkoopkoop middelduurkoop duur

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A

RN

HE

M-N

IJME

GE

N

40

Figuur 3-4 toont dat verhoudingsgewijs de 30-64-jarigen vaker in koopwoningen wonen dan de andere leeftijdsgroepen. Hoe hoger het huishoudinkomen is hoe groter het aandeel eigenaar-bewoners. Vanaf een inkomen van meer dan €24.000 geldt dat de groep eigenaar-bewoners het omvangrijkste zijn. Voor de laagste inkomensgroep geldt dat een kleine 10.000 een bewoonde andere ruimte (kamerbewoning) bewoont. Paren zonder kinderen en gezinnen zijn vaak eigenaar-bewoners. Een behoorlijk aandeel van de alleenstaande bewoont ook een koopwoning.

Figuur 3-5) en Nijmegen (Figuur 3-6) bevestigen het beeld dat achterliggende krachten ook lokaal gelden. Het grote verschil tussen beide gemeenten is dat het deel van de huishoudens dat in een woonsubstituut woont (BAR) in Nijmegen significant hoger is dan Nijmegen dan in Arnhem. Dit kan effect hebben op de toekomstige woningvraag. Het verdelingspatroon is vrijwel identiek in de drie deelregio’s (bijlage 4). Toch zijn er graduele verschillen die vooral bepaald worden door het inkomen. In de Groeregio en in sterkere mate in de Landelijke regio is het aandeel eigen-bewoners in hogere kwintielen hoger dan verwacht zou worden op basis van het Kerngebied. Dit duidt dus op een uitsortering van huishoudens naar inkomen.

Figuur 3-4: Verdeling huishoudens over de woningvoorraad van de Stadsregio Arnhem Nijmegen, 2010 (Bron: Basis

VROM-WWI Socrates variant)

0 20 40 60 80 100 120 140

< 30 jr

30-44 jr

45-64 jr

65-74 jr

75 jr e.o.

47.000

alleenstaand

eenouder

paar znd kind

paar met kind

Duizenden

Huur Koop Bar (Bewoonde andere ruimte)

`

WO

ON

VE

RK

EN

NIN

G S

TAD

SR

EG

IO A