[yrc]-tham dinh gia bat dong san o viet nam

7/31/2019 [YRC]-Tham Dinh Gia Bat Dong San o Viet Nam

1/52

http://svnckh.com.vn 1

B Gio dc v o toTr ng i hc Ngoi Th ng

-------o0o-------

Cng trnh d thi Cuc thiSinh vin nghin cu khoa hc tr ng i hc Ngoi Th ng

Nm 2006

Tn cng trnh: Thm nh gi bt ng sn Vit Nam

Nhm ngnh: XH1a

H Ni, thng 7 nm 2006

Mc lc

Li m u 1


2/52


Ch- ng I: Tng quan v thm nh gi bt ng sn 2

I. Tng quan v thm nh gi V vai tr ca thm nh gi 2

1. Khi qut v thm nh gi 2

1.1. nh ngha. 2

1.2. Ni dung tiu chun thm nh gi 2

1.2.1. Nhng quy tc o c hnh ngh thm nh gi ti sn.. 2

1.2.2. Gi tr th tr-ng lm c s cho thm nh gi ti sn.. 3

1.2.3. Gi tr phi th tr ng lm c s cho thm nh gi ti sn.... 4

1.3. Nhng nguyn tc kinh t chi phi hot ng thm nh gi ti

sn.. 5

2. Vai tr ca thm nh gi.. 6

II. Thm nh gi bt ng sn v cc Tiu ch thm nh gi

bt ng sn 7

1. Thm nh gi bt ng sn... 7

1.1. nh ngha. 7

1.2. Cc ph-ng php thm nh gi bt ng sn... 7

1.2.1. Ph-ng php so snh 7

1.2.2. Ph-ng php chi ph ..... 9

1.2.3. Ph-ng php u t- (hay ph-ng php thu nhp). 9

1.2.4. Ph-ng php thng d- .. 10

1.2.5. Ph-ng php li nhun.. 11

2. Cc tiu ch thm nh gi bt ng sn .. 12

2.1. Tm l ng-i mua. 12

2.2. V tr t.... 13

2.3. Gi c th tr-ng bt ng sn . 14

2.4. Quy hoch, phn vng.. 15

2.5. Chnh sch kinh t 16


3/52


chng II: hot ng thm nh gi bt ng sn vit

nam 18

I. Gii thiu chung v ngnh thm nh gi Vit Nam 18

1. Qu trnh hnh thnh v pht trin. 18

2. Hot ng thm nh gi bt ng sn mt s nm qua 20

II. Quy trnh thm nh gi bt ng sn Vit Nam 22

1. Quy ch v t chc thm nh 22

1.1. Cn c tin hnh thm nh gi bt ng sn ... 22

1.2. C cu t chc thm nh.. 222. Bo co kt qu thm nh gi bt ng sn. 23

2.1. Ni dung bo co kt qu thm nh gi bt ng sn. 23

2.2. Minh ho bo co kt qu thm nh gi bt ng sn. 26

2.2.1. Minh ho bo co kt qu thm nh gi nh s 3 dy B24

Yn Lng, qun ng a. 26

2.2.2. Minh ho bo co kt qu thm nh gi khch sn

Desyloria, s 17 ph Trn H ng o, qun Hon Kim.. 31

III. nh gi hot ng thm nh gi bt ng sn Vit

Nam 34

1. Kt qu t -c 34

2. Hn ch v nguyn nhn 36

Ch- ng III: Gii php nng cao cht l- ng thm nh gi

bt ng sn Vit Nam 39

I. S cn thit thnh lp Hi thm nh gi Vit Nam 39

II. Gii php tng b- c nng cao cht l- ng thm nh gi

bt ng sn Vit Nam 41

1. Gii php 41


4/52


1.1. Nng cao trnh chuyn mn, trch nhim cho cn b thm

nh... 41

1.2. V chnh sch ca nh n-c.. 42

1.2.1. Chnh sch t ai 42

1.2.2. H thng cc ph ng php, tiu chun cho ngnh thm

nh gi 42

1.3. Nng cao hiu qu ca h thng thng tin . 44

2. Mt s kin ngh thc hin cc gii php nu trn... 45

2.1. V pha nh n c.. 45

2.2. V pha doanh nghip... 47

Kt lun 48

Li m u

Trong nhng nm va qua, Nh n c ta v ang chuyn mnh t nn

kinh t tp trung quan liu bao cp sang nn kinh t th trng nh h ng

XHCN. Theo ch tr ng ny, ngnh vt gi cng chuyn t c ch nh n c trc

tip quy nh gi sang c ch t nh gi ca cc n v, t chc kinh t, doanh

nghip. Khi nn kinh t th tr ng ang tng b c pht trin, th chnh cc n v

ny li c nhu cu rt ln v thm nh gi ti sn s dng vo cc mc ch

nh th chp, vay vn ngn hng, c phn ho doanh nghip...V vy, nm 1998-

1999, Nh n c quyt nh thnh lp hai trung tm thm nh gi H ni vthnh ph H Ch Minh, n nay c thm mt s s ti chnh vt gi, c chc

nng thm nh gi, sp ti s thnh lp Hi thm nh gi Vit Nam.

Trong 7- 8 nm qua, ngnh thm nh gi c nhiu thay i v Nh n c,

cc c quan c thm quyn ban hnh mt s vn bn php quy lm cn c, c

s thm nh gi , nh ng ch a ng b, ch a y , song nhn chung ngnh

ny Vit Nam vn trong giai on hnh thnh v pht trin c v l lun, thc

tin, chuyn gia thm nh gi ch yu c o to t cc chuyn ngnh kinh


5/52


t, k thut, sau khi c bi d ng nghip v khong mt thng n ba thng

c th c cp chng ch thm nh vin, khi tin hnh thm nh gi ti sn

(bao gm ng sn v bt ng sn) th vi ng sn, thm nh vin c th

tham kho thng tin gi trn th tr ng trong n c v ngoi nc, cn bt ng

sn th kh c th ly gi th trng so snh, do mc gi ca mi a ph ng,

mi khu vc, mi v tr a im...rt khc nhau. V vy, thm nh gi bt ng

sn l cng vic kh phc tp, i hi phi c ph ng php, tiu ch, nguyn tc,

vn dng cho ph hp vi tng loi c th. cc n c pht trin, thm nhgi tr thnh mt ngh hu ch, u c tr ng o to trnh i hc chuyn

ngnh bt ng sn, hu nh khng c tr ng o to chuyn ngnh thm nh

gi ng sn v ngnh ny khng i hi nhiu kin thc phc tp.Do vy, trong phm vi ca ti, nghin cu v thm nh gi bt ng

sn l ph hp, nhm ng gp mt phn vo vic i mi v nng cao nghip

v thm nh gi n c ta.

Ch- ng i

Tng quan v thm nh gi bt ng sn

I. Tng quan v thm nh gi V vai tr ca thmnh gi

1. Khi qut v thm nh gi

1.1. nh ngha

Thm nh gi l mt ngh thut hay khoa hc v xc nh gi tr cho mt

mc ch c th ca mt ti sn c th ti mt thi im xc nh, c cn nhc

n tt c nhng c im ca ti sn v xem xt n tt c cc yu t kinh tcn bn ca th tr ng.(1)

Hot ng thm nh gi l mt dch v chuyn nghip rt cn thit i

vi s vn hnh ca mt nn kinh t th tr ng, c th hiu mt cch n gin l

vic xc nh gi ca ti sn trn th tr ng.

(1) Gio s Lim Lan Yuan, Tr ng Xy dng v bt ng sn Singapore.


6/52


Thm nh gi l mt dng c bit ca vic xc nh gi bi vic thm

nh gi do cc nh chuyn mn c o to, c kin thc, c kinh nghim v

c tnh trung thc cao trong ngh nghip thc hin, nht l trong mt th tr ng

phc tp nh l th tr ng bt ng sn, th mt chuyn gia thm nh gi cng

phi l mt nh chuyn mn c o to v c kinh nghim thc tin.

1.2. Ni dung tiu chun thm nh gi

1.2.1. Nhng quy tc o c hnh ngh thm nh gi ti sn

Doanh nghip, t chc thm nh gi v thm nh vin phi tun th cc

tiu chun o c v trnh chuyn mn ngh nghip thm nh gi sau :

Tiu chun o c: c lp, chnh trc, khch quan, b mt.

c lp: l nguyn tc hnh ngh c bn ca thm nh vin.Trong qu

trnh thm nh gi ti sn, thm nh vin phi thc s khng b chi phi hay b

tc ng bi bt k li ch vt cht hay tinh thn no lm nh h ng n s trung

thc, khch quan ca vic thm nh gi, v khng c nhn thm nh gi ti

sn cho cc t chc, c nhn m mnh c quan h kinh t hay quyn li kinh t

(nh cho vay hoc vay vn t khch hng, l c ng ca khch hng).

Chnh trc: Thm nh vin phi thng thn v c chnh kin r rng trong

phn tch cc yu t tc ng khi thm nh gi, t chi thm nh gi khi xt

thy khng c iu kin hay b chi phi bi nhng rng buc c th lm sai

lch kt qu thm nh gi.

Khch quan: Thm nh vin phi cng bng, tn trng s tht trong vic

thu thp v s dng ti liu phn tch cc yu t tc ng khi thm nh gi,

thm tra nhng thng tin, d liu do khch hng hay mt bn no cung cp khng nh tnh ph hp hay khng ph hp ca thng tin, d liu v cn nu

r s hn ch trong bo co thm nh.

B mt: Thm nh vin khng c tit l nhng thng tin, d liu thc t

ca khch hng hay kt qu thm nh gi vi bt k ng i ngoi no, tr tr ng

hp c khch hng hay php lut cho php.


7/52


Trnh chuyn mn: nng lc chuyn mn v tnh thn trng, tun

th tiu chun chuyn mn.

Cng vic thm nh gi i hi phi c y nng lc chuyn mn cn

thit, tinh thn lm vic chuyn cn, cn nhc y cc d liu thu thp cv tun th nhng k thut, tiu chun chuyn mn quy nh trong h thng

tiu chun thm nh gi Vit Nam, cc quy nh php lut hin hnh, tr c khi

xut kin chnh thc vi gim c doanh nghip, ng i ng u t chc

thm nh gi.

1.2.2. Gi tr th tr ng lm c s cho thm nh gi ti sn

Gi tr th trng ca mt ti sn l mc gi c tnh s c mua bn trn

th tr ng vo thi im thm nh gi , gia mt bn l ng i mua sn sng mua

v mt bn l ng i bn sn sng bn, trong iu kin th ng mi bnh th ng.Ni dung trn c hiu nh sau:

- Gi tr th tr ng ca mt ti sn l mc gi c tnh s c mua bn

trn th tr ng c ngha l s tin c tnh ti sn c th mua bn c trn

th tr ng trong mt giao dch mua bn khch quan, c lp.

- Vo thi im thm nh gi l ngy, thng, nm c th khi tin hnhthm nh gi, c gn vi nhng yu t v cung, cu, th hiu v sc mua trn

th tr ng khi thc hin thm nh gi ti sn.

- Gia mt bn l ng i mua sn sng mua l ngi ang c kh nng

thanh ton v c nhu cu mua ti sn vi mc gi ph hp nht c th c trn

th trng.

- V mt bn l ng i bn sn sng bn l ng i bn ang c quyn shu ti sn, c quyn s dng t, c nhu cu mun bn ti sn vi mc gi tt

nht c th c trn th tr ng.

- Trong iu kin th ng mi bnh th ng l vic mua bn c tin hnh

khi cc yu t cung, cu, gi c, sc mua khng xy ra nhng t bin do chu

tc ng ca thin tai hay nn kinh t c bin ng.

Nh vy, gi tr th tr ng th hin mc gi c tnh m trn c s bn

bn v bn mua kho st, cn nhc y cc c hi v la chn tt nht cho


8/52


mnh t cc thng tin trn th tr ng tr c khi a ra quyt nh mua hay quyt

nh bn mt cch hon ton t nguyn.

1.2.3. Gi tr phi th tr ng lm c s cho thm nh gi ti sn

Gi tr phi th tr ng ca ti sn l mc gi c tnh c xc nh theonhng cn c khc vi gi tr th trng hay c th c mua bn, trao i theo

cc mc gi khng phn nh gi tr th tr ng nh : gi tr c bit, gi tr c th

tr ng hn ch, gi tr ti sn bt buc phi bn...

Ni dung trn c hiu nh sau:

- Gi tr c bit l gi tr ti sn c hnh thnh khi mt ti sn ny c

th gn lin vi mt ti sn khc v mt k thut hay kinh t v v th ch thu hts quan tm c bit ca mt s t khch hng, nn c th lm tng gi tr ca ti

sn. Gi tr c bit ca mt ti sn c hnh thnh do v tr, tnh cht c bit

ca ti sn, hay t mt s tr gi v t qu gi tr th tr ng ca mt khch hng

mun mua ti sn vi bt c gi no c c tnh hu dng ca n.

- Gi tr ti sn c th tr ng hn ch l gi tr ca ti sn do tnh n

chic hoc do nhng nhn t khc tc ng lm cho ti sn ny t c khch hng

tm mua, ti mt thi im no . im quan trng cn phn bit ca ti sn

ny khng phi l khng c kh nng bn c trn th tr ng cng khai m

bn c i hi mt qu trnh tip th lu di hn, tn nhiu chi ph v thi gian

hn so vi nhng ti sn khc.

- Gi tr ti sn bt buc phi bn (do cp trn quyt nh hoc do doanh

nghip, n v c nhu cu cn bn nhanh chuyn vn sang u t vo lnh vc

khc c th c li hn) l tng s tin thu v t bn ti sn trong iu kin thigian giao dch qu ngn so vi thi gian bnh th ng cn c, thc hin mua

bn theo gi tr th trng, ngi bn ch a sn sng bn hay bn khng t

nguyn, b c ng p, gi c trong nhng cuc mua bn ti sn nh vy c gi

l gi tr ti sn bt buc phi bn, khng phn nh gi tr th tr ng.

Vic nh gi gi tr ti sn theo gi tr phi th tr ng cn c ch yu vo

cng dng kinh t, k thut hay cc cng nng ca ti sn hn l vo kh nng

c mua bn trn th tr ng ca ti sn .


9/52


1.3. Nhng nguyn tc kinh t chi phi hot ng thm nh gi ti

snGi tr ca ti sn c hnh thnh bi nhiu yu t nh gi tr s dng, s khan him, nhu cu c kh nng thanh ton...Thc cht cathm nh gi ti sn l s phn tch cc yu t tc ng n qu trnh hnh thnh gi tr ca ti sn c th theo nhng nguyn tc sau:

Nguyn tc s dng tt nht v c hiu qu nht

Vic s dng tt nht v c hiu qu nht ca ti sn l t c mc hu

dng ti a trong nhng hon cnh kinh t x hi thc t ph hp, c th cho

php v mt k thut, v php l v em li gi tr ln nht cho ti sn.

Nguyn tc cung cu

Gi tr ca mt ti sn c xc nh bi mi quan h cung v cu v ti

sn trn th tr ng. Ngc li, gi tr ca ti sn cng tc ng n cungcu v ti sn. Gi tr ca ti sn thay i t l thun vi cu v t l nghch vi

cung v ti sn.

Nguyn tc thay th

Tr ng hp hai hay nhiu ti sn c th thay th ln nhau trong qu trnh

s dng, th s hnh thnh gi tr ca ti sn c thm nh c lin quan n gitr ca ti sn c thay th. (khi hai ti sn c tnh hu ch nh nhau, ti sn no

cho bn mc gi thp th ti sn s bn c tr c).

Nguyn tc ng gp

Gi tr ca mt mt b phn cu thnh ti sn ph thuc vo s vng mt

ca b phn lm gim i bao nhiu gi tr ca ton b ti sn, ngha l l ng

gi tr m n ng gp vo gi tr ton b l bao nhiu. Nguyn tc cnh tranh

i vi ti sn, mi quan h cnh tranh cng c quan st gia cc ti

sn vi nhau v gia ti sn ny vi ti sn khc. Do , gi tr ca ti sn c

hnh thnh l kt qu ca s cnh tranh trn th tr ng.


10/52


Nhng nguyn tc c bn ny l nhng hng dn cn thit khi tin hnh

thm nh gi v thm nh vin phi nghin cu vn dng a ra kt lun v

gi tr ca ti sn.

2. Vai tr ca thm nh giThm nh gi tn ti khch quan trong i sng x hi ca cc n c c

nn kinh t pht trin theo c ch th tr ng. Hin nay n c ta, thm nh gi

l mt hot ng khng th thiu trong nn kinh t th tr ng nh h ng

XHCN. Thm nh gi nh l mt phn mm ca h tng k thut phc v cho

kinh doanh, thanh ton, kim ton v cc lnh vc khc, n gp phn vo s tng

tr ng kinh t ca quc gia, l mt dch v c tnh chuyn nghip rt cn thit

trong nn kinh t.

Thc t trong iu kin t ai, ti nguyn, phn ln thuc s hu ton

dn, c bit l ti sn ca doanh nghip nh n c cn rt ln; hng nm ngn

sch Nh n c cp vn u t xy dng c bn v mua sm trang thit b hng

ngn t ng, cc doanh nghip vay n n c ngoi c bo lnh ca Chnh ph

cng rt ln. Do , vic thm nh gi t, ti nguyn, ti sn, my thit b, vt

t l cn thit c quan nh n c c thm quyn lm cn c xem xt, phduyt chi t ngn sch nh n c, tnh thu, m bo vn vay ngn hng, d ton

cp kinh ph, mua bo him, chuyn nh ng, bn, gp vn, gii th doanh

nghip hoc s dng vo cc mc ch khc v xc nh gi tr ti sn ca

Nh n c nhm qun l, phn phi v s dng hiu qu hn.

Mt khc, trong c ch th tr ng, vic thm nh gi i vi cc loi ti

sn thuc cc thnh phn kinh t (doanh nghip c vn u t n c ngoi, doanh

nghip t nhn, doanh nghip c phn ho...) cng c nhu cu rt ln p ng

cho cc mc ch nh th chp, mua bn bt ng sn, cho thu ...

Nh vy, thm nh gi ti sn l mt trong nhng cng c qun l v m

gp phn iu tit, bnh n gi c th tr ng; n cn l c s cho vic khoanh

vng, quy hoch thnh ph, qun l, s dng t c hiu qu cao nht v tt

nht, t to ra kh nng sinh li nhiu nht; ngn chn s li dng a gi

tr ti sn chnh lch qu cao hoc qu thp so vi gi th tr ng lm tht thot


11/52


ngn sch nh n c; n cng l mt trong nhng ni dung ca qun l Nh n c

v gi c nhm nng cao hiu qu kinh t, sc cnh tranh trn th tr ng, hiu

qu sn xut kinh doanh ca doanh nghip, hiu qu trong vic s dng ng

vn, v c tc dng gip cho vic thc y nn kinh t pht trin nng ng hn.

II. Thm nh gi bt ng sn v cc Tiu ch thm nh

gi bt ng sn

1. Thm nh gi bt ng sn

1.1. nh ngha

Bt ng sn bao gm t ai; cng trnh xy dng gn lin vi t v ti

sn gn lin vi cng trnh.Thm nh gi bt ng sn l vic nh gi hoc nh gi li gi tr ca

bt ng sn ph hp vi th tr ng ti mt a im, thi im nht nh theo

tiu chun ca Vit Nam hoc thng l quc t.

1.2. Cc ph ng php thm nh gi bt ng sn

1.2.1. Ph ng php so snh

1.2.1.1. nh ngha

Ph ng php so snh l ph ng php thm nh gi da trn c s phn

tch mc gi ca cc ti sn t ng t vi ti sn cn thm nh gi giao dch

thnh cng hoc ang mua, bn trn th tr ng vo thi im thm nh gi hoc

gn vi thi im thm nh gi c tnh gi tr th tr ng ca ti sn cn

thm nh gi.

Ph ng php so snh i hi phi tm kim cc ti sn c giao dchtrn th trng hin hnh, v tng i ging so vi ti sn cn nh gi. Tin

hnh phn tch gi bn hoc cho thu ca cc ti sn c th so snh c, v lm

nhng iu chnh thch hp phn nh bt k s khc nhau no gia chng v

ti sn mc tiu, t xc nh ra gi tr ca ti sn mc tiu.

1.2.1.2. Cc tr ng hp p dng

Ph ng php so snh ch yu c p dng trong thm nh gi cc tisn c giao dch mua bn ph bin trn th tr ng: Cc ti sn c tnh ng nht


12/52


13/52


Trong s cc ti sn a dng hin hu, c mt s ti sn c thit k v

s dng cho mt mc ch ring bit (ti sn chuyn dng; t hoc khng c mua

bn trn th tr ng; ti sn qua s dng; ti sn khng iu kin p

dng ph ng php so snh) p ng cc yu cu c th nh nh th, cc trm

cnh st hay cc ti sn c thi gian s dng qu lu (-c coi l li thi).

Nhng ti sn ny hu nh khng c bn trn th tr ng tc l kh tm c

nhng thng tin v gi bn lm c s cho s so snh thm nh gi. Vic thm

nh gi tr i vi cc ti sn nh vy c hnh thnh t nguyn tc thay th,

gi l ph ng php chi ph, vi gi nh rng gi tr ca ti sn hin c c o

bng chi ph lm ra mt ti sn t ng t nh l mt vt thay th, ngha l bng

gi tr ca khu t thay th cng vi chi ph xy dng hin hnh.C s lp lun ca ph ng php ny cho rng mt ng i mua tim nng

c y thng tin hp l s khng bao gi tr gi cao hn cho mt ti sn so

vi chi ph b ra mua t v xy dng mt cng trnh c cng li ch tng t.

1.2.3. Phng php u t (hay ph ng php thu nhp)

Ph ng php thu nhp l ph ng php thm nh gi da trn c s

chuyn i cc dng thu nhp rng trong t ng lai c th nhn c t vic khaithc ti sn cn thm nh gi thnh gi tr ca ti sn (qu trnh chuyn i ny

cn c gi l qu trnh vn ho thu nhp) c tnh gi tr ca ti sn cn

thm nh gi.

Ph ng php thu nhp ch yu c p dng trong thm nh gi ti sn

u t (bt ng sn, ng sn, doanh nghip) m ti sn c kh nng to ra

thu nhp trong t ng lai v t l vn ho thu nhp c xc nh.

Ph ng php u t chnh l da trn c s chuyn i mt dng thu nhp hng nm thnh mt tng s vn, qu trnh chuyn i

cc thu nhp rng t ng lai thnh gi tr ca ti sn c gi l qu trnh vn ho, v c th c th hin n gin nh sau:

Gi tr ti sn =Thu nhp rng/ t l vn ho(2)

Nh vy, c hai b phn chnh cu thnh tnh gi tr ca ti sn l thu

nhp rng c kh nng nhn c v t l vn ha.

(2)T l vn ho l t sut li nhun ca s vn khi xy dng bt ng sn


14/52


Tm li, c s l lun ca ph ng php ny l gi th tr ng ca mt ti

sn bng vi gi tr vn ca ti sn v tt c cc li ch t ng lai c th thu c

t ti sn.

1.2.4. Ph ng php thng d1.2.4.1. nh ngha

Ph ng php thng d l phng php thm nh gi m gi tr th tr ng

ca ti sn cn thm nh gi c xc nh bng cch ly gi tr c tnh ca s

pht trin gi nh ca ti sn tr i tt c cc chi ph pht sinh to ra s pht

trin .

Ph ng php thng d ch yu c p dng trong thm nh gi btng sn c tim nng pht trin. V d:

- C mt ming t trng hoc ch a pht trin song c cho php ph t

trin, hoc c kh nng t c s cho php .

- C mt ti sn vi cng trnh xy dng ang tn ti m khng c gi tr

kinh t, song c php hoc c kh nng c cp php ph hu v thay th

n.

Trong thc t, ti sn th ng b ph hu v xy dng mi nhm p ng

nhu cu thay i ca x hi, cho nn th ng c yu cu thm nh gi t ai

hay nh ca m chng c th c pht trin mi hay t i pht trin.

1.2.4.2. Cch tip cn ca ph ng php thng d

Ph ng php thng d bao gm cc b c thc hin nh sau:

- Xc nh cc ni dung s dng cao nht v tt nht ca ti sn cn thm

nh gi c tnh n nhng quy nh v xy dng v nhng hn ch khc.

- Xc nh tng gi tr ti sn bng cch s dng ph ng php so snh hay

phng php u t .

- Xc nh tng s chi ph bao gm chi ph xy dng, li nhun, chi ph

marketing, cc chi ph php l, chi ph ti chnh v cc chi ph c lin quan khc.

- Ly tng gi tr ti sn tr i tng s chi ph s cho gi tr t .


15/52


Chng hn, vi nh pht trin vng t ai xy dng nh kho mi

trn mt din tch khng c nh kho no c xy dng trong nhng nm gn

y v c th d kin s tin thu c t ng i i thu, tng s vn u t b

vo nh kho khi xy dng, cc chi ph c lin quan n xy dng nh kho, li

nhun m nh u t yu cu khi tin hnh mt hot ng u t nh vy. Ti

sn ny s dng ph ng php u t xc nh gi tr ca t ai bng cch ly

gi tr ca cng trnh tr i cc chi ph c lin quan v li nhun. C th, nu gi

tr ca nh kho hon thnh l 800.000USD v cc chi ph c lin quan n xy

dng cng trnh l 500.000USD, li nhun yu cu l 70.000USD. Khi ng i

u t c th chi :

800.000 - ( 500.000+70.000) =230.000 USD

V vy, gi tr t ai l 230.000USD, con s ny th hin phn cn d li

v ph ng php ny c gi l ph ng php thng d .

1.2.5. Ph ng php li nhun

Ph ng php li nhun l ph ng php thm nh da trn kh nng sinh

li ca vic s dng ti sn c tnh gi tr th tr ng ca ti sn cn thm

nh.

Ph ng php li nhun ch yu c p dng trong thm nh gi cc ti

sn m vic so snh vi nhng ti sn t ng t l rt kh, do gi tr ca ti sn

ch yu ph thuc vo kh nng sinh li ca ti sn.Trong mt s trng hp,

kh nng sinh li ca vic s dng ti sn ph thuc nhiu vo dung l ng

th ng mi xc nh dng thu nhp ca ti sn, l c im th ng th hin

cho cc ti sn trong ngnh vui chi gii tr, bao gm khch sn v mt s loi

ti sn khc. C th ly v d in hnh nh l mt trm bm xng, kiu loi ca

nhng ti sn t ng i ging nhau, v n c xu h ng c t v tr ni

bt trn ng giao thng ng c. Tuy nhin, vic so snh ca trm ny vi

trm khc l rt kh khn, v mi khu t c th nhy cm vi cc yu t c

o ring v n c th nh h ng mnh m n doanh s bn hng. Hai trm

xng c cht l ng ging nhau nh ng mt trm bn c 400.000 gallon mt

nm, cn trm kia bn c 700.000 gallon mt nm. Mc bn hng r rng


16/52


quyt nh mc li nhun, v li nhun li quyt nh gi c m ngi mua s tr

cho ti sn v c hi to ra li nhun. T , gi tr ca ti sn c th c nh

ra t s bit r v li nhun.

2. Cc tiu ch thm nh gi bt ng snThm nh gi bt ng sn l t hp ngh thut v khoa hc, n bao gm

s nhy cm tt i vi th tr ng v kin thc chuyn mn v ngh nghip vng

vng. Ngay c vi thm nh vin chuyn nghip c kin thc th tr ng v

ph ng php thm nh gi c h thng th cng khng th tch ri cc tiu ch

thm nh gi bt ng sn. D i y l cc tiu ch:

2.1. Tm l ng i mua

Tiu ch ny nh h ng quan trng n vic xc nh gi tr bt ng sn.

Khch hng khi mua nh u c mong mun mua c ngi nh r, p, h

thng cp thot n c tt, giao thng i li thun tin nh ng khng ngp ng

khi m a..., thit k ngi nh v b tr cc phng ph hp, tuy nhin h li c s

la chn loi nh khc nhau tu theo nhu cu c kh nng thanh ton v mc

ch s dng.

- Nhng ng i mua nh th ng quan tm n a im nhiu hn cc

yu t khc. Ngi nh phi nm v tr thun tin gn vi a im lm vic

ca v chng ng i v lin quan n s tin li v gio dc cho con ci ca

h, thun tin i li nh gn bn xe, v cc iu kin sinh hot nh gn ch, siu

th ln, tr ng hc, bnh vin, cng vin...

- Cc t chc u t pht trin ln, h quan tm n u t mang tnh cht

th ng mi nh cc ca hiu, cc vn phng trong tt c cc trung tm thln. Cc vn phng tt nht c nh v gn trung tm ln thun li cho

khch hng n giao dch, lin h, lm vic, cn l ni thun tin v giao thng

cho cc nhn vin v khch hng. Cc ca hiu c v tr tt c th to ra doanh

thu ln, v gn khu vc kinh t pht trin, ng i dn c thu nhp t ng i cao,

s l ng khch hng ln v gi tr ca ca hng cn ph thuc vo kiu cch hp

dn, bi tr p v cht lng ca mi tr ng xung quanh, c bit c khng gian


17/52


y cho vic xe cng quan trng. Do ,bt ng sn vo v tr thun li

cho sinh hot v kinh doanh th c kh nng sinh li ln v c gi tr cao.

Ngoi ra, ng i Vit Nam cn quan tm n h ng nh v h quan nim

h ng nam v ng nam l tt nht v cc h ng ny mang n cho h cm gickho mnh, nh mt m, lm n thun li hn, cho nn gi tr ca bt ng sn

s cao; cn hng ty th nng v h ng bc th rt nn gi tr bt ng sn b

gim.

2.2. V tr t

Cc c tnh ca v tr mt bng bao gm kch th c ca l t, b rng

mt tin, hnh dng v cc nt c tr ng a l bao gm tnh trng nhim, h

thng thot n c v cc c tnh a hnh. Nhng yu t ny c ngha quan

trng trong vic xc nh v tr a im c th c coi l s dng cao nht

v tt nht ca ming t hay khng. i vi nh , ngi Vit Nam th ng

chn ming t c mt tin khong 4m-5m, chiu su khong 14m-15m l ph

hp, nh ng khch sn hay bit th th mt tin, chiu su, v tng din tch ca

ming t phi ln hn, c sn, gara, bi c...Thng th ng a im v tr tt

th gi tr ca bt ng sn cao hn .Trong lnh vc bt ng sn, hai ming t v tr k cnnhau th khng

nht thit phi c gi nh nhau. V d nh A ( ) ch c mt mt tin v ng

hp, nh k cn li c 3 mt tin v ng c t ra vo c; tuy c hai ngi

nh u c cc yu t: chiu su, mt tin, tng din tch v thit k, b tr trong

phng t ng t nhau th ngi nh c 3 mt tin s c gi tr cao hn.

Khch hng u c nhu cu mua nhng ngi nh c tt c nhng yu t

thun li nht nh ni trn, tuy nhin tu theo nhu cu c kh nng thanh

ton ng i mua s chn cc yu t c li nht, v tr ph hp nht mua nh.

V vy, c th khng nht thit lun lun chn ngi nh h ng nam, m c th

chn ngi nh h ng bc nu n c nhiu yu t thun li hn i vi khch

hng th h s chn mua .

2.3. Gi c th tr ng bt ng sn


18/52


19/52


(mt ng), thng 6/2005 rao bn 25 triu/m2, thng 10/2005 rao bn 21,5

triu/m2;

Qun Ba nh, khu vc cch tr s UBND qun 800 m, trong ng, t ra

vo c, rao bn 45 triu/m2, sau 3 thng khng c ng i mua, li rao bn vigi 40 triu/m2; cn h chung c tng 2 din tch 70 m2, u nm rao bn 730

triu, cui nm bn c vi gi 690 triu.

2.4. Quy hoch, phn vng

Tc ng ca quy hoch, phn vng cng nh h ng n gi tr ca t

ai, nh , cng trnh kin trc trn t. Cc thm nh vin phi cn c vo quy

hoch, phn vng tin hnh thm nh gi bt ng sn cho ph hp vi gi

th tr ng khi c quy hoch, phn vng, cho nn nhng bt ng sn bao gm

nh , bit th nm trong vng quy hoch phi di chuyn th thm nh vin

khng th xc nh gi bt ng sn bng vi gi th tr ng tr c khi c quy

hoch, phn vng v ng c li i vi nhng khu vc t ai nh ca nm trong

vng quy hoch mi, khi tin hnh thm nh gi bt ng sn th mc gi c th

cao hn gi th tr ng tr c khi c quy hoch, phn vng.

V d: + Nh nm trong vng quy hoch phi di chuyn

Gi s gi th tr ng nh v t tr gi 500 triu ng th thm nh vin

khng th xc nh gi tr bt ng sn bng vi mc gi trn, nh ng v nguyn

tc tr gi nh v t ny ti thiu phi bng mc gi bi th ng cho di chuyn

cng vi cc chi ph h tr km theo .

+ Nh nm trong vng quy hoch mi

Gi s gi th tr ng nh v t hin ti l 500 triu ng nh ng sau khiquy hoch th ngi nh li c iu kin thun li hn nh gn a im giao

thng cng cng, c iu kin kinh doanh, th v nguyn tc tr gi nh v t

ny phi cao hn mc gi trn, mc d thm nh vin ang tin hnh thm nh

gi nh v t thi im hin ti l 500 triu ng.

V vy, thm nh vin cn phi nhy bn thng tin v quy hoch, phn

vng xc nh gi nh, t cho ph hp v khng lm nh h ng n uy tn

ca doanh nghip thm nh gi v nng cao c uy tn i vi khch hng.


20/52


2.5. Chnh sch kinh t

Gi tr ca bt ng sn ph thuc rt ln vo chnh sch kinh t ca Nh

n c, bao gm:

- Lut t ai, cc vn bn hng dn km theo ca Chnh ph v cc bngnh c lin quan thc hin lut; ngh nh ca Chnh ph v khung gi t,

qun l s dng t, quy hoch tng th, quy hoch chi tit v s dng t, giy

chng nhn quyn s dng t, phn loi t i vi sn xut nng nghip, cc

nh mc kinh t k thut v cy trng ,v xy dng nh...

- Lut thu, cc vn bn h ng dn km theo ca Chnh ph v cc b

ngnh c lin quan thc hin lut nh lut thu chuyn quyn s dng t,

thu tr c b, thu mua bn bt ng sn, thu xy dng cng trnh, thu cc

loi vt t ...

- Lut lm nghip, lut hi sn v cc lut khc.

Tu theo yu cu ca khch hng cn thm nh gi loi bt ng sn no

th thm nh vin phi cn c vo ph ng php thm nh gi, chnh sch kinh

t v cc nh mc kinh t k thut c lin quan thc hin vic xc nh gi

tr bt ng sn .

V d: Thm nh gi chuyn quyn s dng t t t ao th c

chuyn thnh t , cn vn dng ph ng php so snh thm nh gi l ph

hp th thm nh vin khng ch tnh cc loi chi ph to thnh ao nui c m

cn phi tnh thm phn li nhun hng nm thu c do ngh nui c mang li

nhn vi thi gian cn li m h u thu.

Gi tr th tr ng ca t ao = Chi ph to dng ao + (li nhun hng nmthu c thi gian u thu cn li)

Gi th tr ng ca t ao v nguyn tc khng cao hn gi t ca khu

vc c cc iu kin t ng t (mt tin, chiu su, tng din tch... nh nhau).

Tm li, tm l ca ng i mua lun c nhu cu mua nhng ngi nh p

,c iu kin thun li nht i li hng ngy, n sinh hot, nh ng tu theo

nhu cu c kh nng thanh ton, quy hoch s dng t, khch hng c th la


21/52


22/52


chng II

hot ng thm nh gi bt ng sn vit nam

I. Gii thiu chung v ngnh thm nh gi Vit Nam

1. Qu trnh hnh thnh v pht trin

Hin nay, chng ta ang thc hin theo c ch th tr ng c s qun l

ca nh n c, tng b c ho nhp vo nn kinh t ton cu, nn cn phi trang

b li, b sung nhng ngh nghip cn thit,trong yu cu xy dng v pht

trin ngh thm nh gi l tt yu v cp bch. Nhu cu ca cc doanh nghip,

t chc kinh t i vi cng tc thm nh gi l rt to ln c v trc mt v lu

di. Trong c ch th tr ng, sn xut ch c th pht trin khi th tr ng c nhucu, tng t nh vy, ngh ny nc ta ch c hnh thnh v pht trin khi

x hi c nhu cu.Thc hin Quyt nh s 1179/1997/Q-TTg ca Th tng Chnh ph, Ban vt gi chnh ph thnh lp hai trung tm kim nh gi(nay l Trung tm thm nh gi) gm Trung tm t vn dch v kim nh gi H ni vo nm 1998, Trung tm thng tin v kimnh gi min Nam vo nm 1999, u thc hin chc nng chuyn ngnh thm nh gi, tr c ht l thch ng vi i hi ca mtnn kinh t ang tng bc pht trin nh n c ta. Sau 8 nm i vo hot ng, c hai trung tm c nhng i mi c v quy m,cht l ng, uy tn, c Lnh o Ban vt gi Chnh ph (nay l b Ti Chnh) - n v ch qun trc tip nh gi cao, v c cc vnphng i din cc tnh: Nng, Cn Th, H Ni, in Bin, thnh ph H Ch Minh, Tin Giang, Vnh Long..., sp ti c khoch m rng thm quy m v phm vi hot ng ti cc tnh: Bnh D ng, ng Nai...

Khi mi thnh lp, Trung tm t vn dch v kim nh gi H ni ch

c 3 cn b, c s vt cht hu nh khng ng k, nh s quyt tm, nhy bn,

nng ng ca Ban gim c, n nay vi i ng hn 50 cn b, cng nhn

vin chuyn trch lm vic ti tr s chnh H ni v cc vn phng i din

cc tnh: Nng, Cn Th..., hu ht u c trnh i hc chuyn ngnh k

thut hoc kinh t, c trnh ngoi ng, vi tnh, hc qua cc lp bi d ng

chuyn ngnh thm nh gi. Trung tm thc hin dch v thm nh gi i vi

t ai, ti sn, hng ho v dch v theo yu cu ca cc c quan Nh n c, t

chc kinh t (trong v ngoi n c), t chc x hi, lc l ng v trang, c nhn v

cn l mt php nhn, hch ton kinh t c lp, t trang tri chi ph, thc hin

cc ngha v theo lut nh. Vi c s vt cht ban u hu nh khng ng k,

n nay trung tm trang b 100% my vi tnh cho nhn vin thm nh, ngoi

ra cc iu kin lm vic khc nh ph ng tin i li, my mc thit b...cng

c ch trang b t ng i y , nhm pht huy cao nht hiu qu ca cng

tc thm nh. Kh khn ln nht trong nhng nm thng u tin l hnh lang


23/52


php l, php lut, h thng nhng quy ch, quy nh hu nh ch a c, nh ng

vi ph ng chm va lm va hc hi, va rt kinh nghim, n nay mt s vn

bn php quy c lin quan c hnh thnh, phc v cho cng tc qun l

nh : ngh nh v thm nh gi, quy ch lm vic, quy ch thu chi ti chnh,

quy trnh thm nh gi..., trung tm cng mnh dn hc tp v p dng m

hnh t chc ca mt s n c nh Thi Lan, australia..., c bit cn l mt nv dch v cng c cp chng ch thc hin qun l cht l ng theo tiu

chun quc t ISO 9001: 2000, y l vinh d, l trch nhim, ng thi cng l

mt trong nhng ti sn v hnh m trung tm t c, to vng chc cho

nhng b c pht trin tip theo trong t ng lai. Trung tm thng tin v thm

nh gi min Nam cng t c kt qu tng t nh Trung tm thm nh giH Ni.

Do l mt chuyn ngnh mi, cng tc o to c hai trung tm ht sc

ch trng, coi y l nhim v hng u, phi hp vi cc n v thuc b Ti

Chnh v Tr ng Cao ng Marketing...m cc lp o to nghip v thm nh

gi ngn ngy; 100% cn b, cng nhn vin tham gia hc cc lp hc

nguyn tc v thc hnh thm nh gi do vn phng thm nh gi australia, B

ti chnh t chc v 90% ang theo hc lp cao ng thm nh gi (vn bng 2)ca Tr ng cao ng bn cng Marketing; y l nhng kho o to chuyn

ngnh thm nh gi u tin ca nc ta, ngoi ra cng ang t chc cc lp

hc ngoi ng, vi tnh... nhm khng ngng nng cao trnh chuyn mn ca

cn b cng nhn vin.

Nh vy, trong thi gian qua c hai trung tm c nhng b c pht trin

nhanh chng c v cht l ng ln s l ng, uy tn c nng cao v c khch

hng chp nhn.

2. Hot ng thm nh gi bt ng sn mt s nm qua

Theo B ti chnh, hin c n c c khong hn 40 doanh nghip hot

ng trong lnh vc thm nh gi. H thng vn bn ca cc c quan nh n c

trong c Php lnh gi c bn p ng c yu cu ca hot ng ny, tng

b c to iu kin cho mi t chc, c nhn thuc cc thnh phn kinh t c

thnh lp doanh nghip thm nh gi, pht trin ngh thm nh gi Vit

Nam.


24/52


25/52


Ngun:(Trung tm thm nh gi H Ni)

Nhng con s ni ln s pht trin ca cng tc thm nh gi bt

ng sn v khng nh c tm quan trng ca n trong x hi v c bit

trong 3 thng u nm 2006, gi tr bt ng sn tng ln khong 14-15%, t thy c cng tc ny c nhiu b c chuyn v c x hi tha nhn.

Nh vy, hot ng thm nh gi bt ng sn ca hai trung tm tng c v

s l ng khch hng v v gi tr bt ng sn, ng thi cng to ra ngun thu

chi tr l ng, mua sm ti sn, thc hin cc ngha v theo lut nh, trung

bnh mi nm tit kim cho ngn sch, doanh nghip, c nhn hng chc t

ng (mc tit kim khong 5% n 15% so vi gi tr yu cu thm nh). Tuy

s tin tit kim c ch a phi l ln, song iu quan trng l p ng cnhu cu ca cc c quan nh n c, cc t chc kinh t v c nhn trong cc lnh

vc mua bn ti sn, th chp, lin doanh, c phn, tnh thu, hch ton chi ph,

khu hao... Ngoi thm nh gi bt ng sn, hai trung tm cn cung cp thng

tin, t vn cho khch hng trong vic mua bn ti sn, u t ..., l cu ni trung

gian ng tin cy gia ngi mua, ng i bn.Nhn chung sau 8 nm hot ng, ton ngnh thm nh gi m ch yu l hai trung tm, mc d vn cn nhiu kh khn v c s vtcht, iu kin lm vic, thu nhp nhng c s quan tm v ch o ca cc cp u ng, ca lnh o B ti chnh, ton th cn b v

nhn vin, nht nh vt qua kh khn xy dng trung tm ngy cng pht trin. Nhng kt qu t c mi ch l b c u, trong vinm ti, cc trung tm s nng dn trnh nghip v chuyn mn ca thm nh vin qua thc tin cng tc, hc tp v trao i kinhnghim vi mt s nc trong khu vc, tng bc thc hin cng vic thm nh gi bt ng sn c hiu qu hn, khch hng ngycng tng trong c ch kinh t th tr ng nh hng XHCN.

II. Quy trnh thm nh gi bt ng sn Vit Nam

1. Quy ch v t chc thm nh

1.1. Cn c tin hnh thm nh gi bt ng sn

Cng tc thm nh gi bt ng sn Vit Nam c tin hnh theo mt

c ch php l thng nht da trn cc cn c sau:

- Lut t chc Chnh ph ngy 25/12/2001.

- Php lnh gi s 40/2002/PL- UBTVQH 10 ngy 26/04/2002.

- Ngh nh s 101/2005 N-CP ngy 03/08/2005 ca Chnh ph v thm

nh gi.

- Cc vn bn khc c lin quan


26/52


27/52


mua bn...), thng qua phng vn cc cng ty kinh doanh bt ng sn, ngn

hng hay cc t chc tn dng, thng tin trn bo ch, thng tin trn cc vn bn

(ch yu do khch hng cung cp) th hin tnh php l v quyn nng ca ch

s hu.

- Phn tch thng tin v lp bo co:

Tng hp v phn tch cc d kin l hai mt thng nht ca qu trnh thm

nh, nhm th hin c mc s dng tt nht, ti u nht ca bt ng

sn.Thm nh vin cn nu r s dng ph ng php no lm cn c ch yu v

i n kt lun cui cng v gi tr bt ng sn, sau lp bo co trnh gim

c xt duyt .

Gim c doanh nghip yu cu thm nh vin gii trnh, vic ng

hay t chi thc hin dch v ny ca cc t chc, c nhn c nhu cu thm nh

gi khi thy bt ng sn c iu kin php l hay khng iu kin php

l.

2. Bo co kt qu thm nh gi bt ng sn

2.1. Ni dung bo co kt qu thm nh gi bt ng sn

Bo co kt qu thm nh gi bt ng sn l vn bn do thm nh vin

lp nu r kin chnh thc ca mnh v qu trnh thm nh, mc gi (th

hin bng tin hoc vt ngang gi khc) ca bt ng sn m khch hng yu

cu.

Bo co kt qu phi th hin nhng thng tin ng theo thc t, mang

tnh m t v da trn bng chng c th thuyt minh v mc gi ca bt

ng sn qua thm nh gi, nhng thng tin ny c trnh by theo mt trnht lgic, hp l; phn tch nhng d liu thu thp trn th tr ng, nhng cn c

lp lun, cch thc ph ng php c p dng trong qu trnh thm nh v gii

thch mt cch r rng tt c nhng vn c tc ng n gi tr bt ng sn.

Ni dung ca bo co c th thay i theo i t ng thm nh gi, mc ch,

yu cu tin hnh thm nh v theo yu cu ca khch hng, tuy nhin mt bo

co kt qu thm nh gi cn bao gm cc ni dung c bn sau:

Nhng thng tin c bn v:


28/52


- V tr ca bt ng sn (t ai, nh ca v cng trnh kin trc khc).

- Tn, a ch, s in thoi, s fax ca khch hng.

- Ngy, thng, nm thm nh gi.

- Tn, a ch, s fax ca doanh nghip hoc chi nhnh.

- H v tn thm nh vin lp bo co.

- H v tn, ca gim c doanh nghip, ng i ng u t chc thm

nh gi hoc chi nhnh.

Nhng cn c php l thm nh gi

Nhng vn bn quy phm php lut, cc tiu chun kinh t v k thut c

lin quan do c quan c thm quyn ban hnh.

M t c im ca bt ng sn v mt k thut

- V tr a l v hnh chnh ca bt ng sn

+ i vi t : s l t, s a chnh, din tch t, phn loi ng ph.

+ i vi t nng nghip, lm nghip: s l t, s a chnh, din tch

t, phn loi nhm t, c im a hnh, h thng giao thng, h thng tiv tiu nc.

+ i vi cng trnh kin trc trn t (nh ca, ng x, cu cng): loi

nh, cp nh, hng nh, din tch xy dng v din tch s dng (m2), cht l ng

nh (% cn li, thi hn s dng), mc ch s dng, cu trc nh, s phng,

din tch s dng tng phng, h thng in, h thng cp v thot nc, ng

x, cu cng.

- V tr ca bt ng sn trong mi t ng quan vi nhng trung tm c

nhiu iu kin thun li nh gn ch, nhng a im giao thng cng cng,

siu th ln, tr ng hc, cng vin, bnh vin...

- Tc ng ca quy hoch, phn vng n gi tr ca t ai, nh ca v

cng trnh kin trc trn t.


29/52


- Mc ch s dng hin ti ca bt ng sn c theo ng mc ch c

s dng theo quy hoch phn vng v mang li gi tr ti u cho bt ng sn

hay khng.

M t c im ca bt ng sn v mt php l- Bt ng sn c cp Giy chng nhn quyn s dng t, quyn s

hu nh.

- Nhng ti liu khc th hin tnh php l ca bt ng sn

Nhng kt qu kho st thc a

- Mc ch, thi gian, ng i tin hnh kho st thc a.

- Kt qu thu c t kho st thc a.

- S chnh lch (nu c) gia kt qu kho st thc a vi h s a chnh

v phi nu r l do s chnh lch .

Nhng lp lun v mc gi cui cng bao gm:

Phn tch v v tr, nhng nhn t tc ng, xu h ng vn ng ca th

tr ng bt ng sn trong khu vc, hnh vi ca nhng ng i mua, bn trn th

tr ng, nhng li th hoc bt li, c c gi tr s dng cao nht ca bt

ng sn.

Ph ng php thm nh gi

- S dng ph ng php (ph ng php so snh, ph ng php chi ph,ph ng php thu nhp, ph ng php li nhun, ph ng php thng d ) ph hp

vi bt ng sn.

- Nhng so snh, phn tch v iu chnh, iu kin gi thit, bng tnh

ton mc gi thu c t cc ph ng php nu trn i n mc gi cui cng

th hin gi tr th trng ca bt ng sn v mc ph hp, chnh lch gia

gi tr trong bo co kt qu thm nh vi gi bt ng sn do Nh n c

cng b ti khu vc.


30/52


Tn, ch k ca thm nh vin tin hnh thm nh gi bt ng sn.

Ph lc nh km bo co kt qu thm nh gi.

Ph lc l nhng thng tin b xung, thuyt minh cho bo co kt qu

thm nh gi. Ph lc bao gm:

- H khu th ng tr ca ch bt ng sn (Bn sao) - i vi ti sn c

nhn

- Giy php ng k kinh doanh (Bn sao) - i vi ti sn doanh nghip.

- Bn quy hoch tng th v chi tit khu vc (Trch lc).

2.2. Minh ho bo co kt qu thm nh gi bt ng sn2.2.1. Minh ho bo co kt qu thm nh gi nh s 3 dy B24 Yn Lng, qun ng a.

Bo co kt qu thm nh gi nh s 3 dy B24 Yn Lng,

qun ng a, ngy 26 thng 3 nm 1999

1. Ch s hu:

B L u Hi Thu (Gim c cng ty trch nhim hu hn Thun Pht) l ch s hu nh v quyn s dng t, ngh Trung tm

t vn dch v kim nh gi tin hnh xc nh gi tr nh s 3 dy B24 Yn Lng, qun ng a, thnh ph H ni, theo gi th tr ng ti

thi im hin nay.

2. Mc ch ca khch hng : Th chp vay vn ngn hng.


Thc trng nh, t

- c im ca nh, t v mt k thut

+ c im l t

Nh 3B24 Yn Lng nm khu vc cn trung tm, cch Ng T S

khong hn 1km v pha Nam v cch ng Thi Thnh 2 ( ng ri nha rng

4m - 4,5m) khong 100m v pha Ty, nh s dng ch yu , ch a c iu

kn kinh doanh.

+ c im nh


31/52


32/52


- Cu thang ln tng 2: xy gch rng 0,40m.

2. Tng 2: c din tch xy dng 27,50 m2, chia lm 2 phng c din

tch 23,5 m2 lan can rng 4 m2.

- Nn nh: lt gch men (vn l gch c tr c y).

- T ng nh: cao 2,60m, xy dng theo phng php lp ghp b tng v

xy gch, qut vi ve, nh ng lu khng tu b li.

- Mi nh: b tng v trn mi b tng c lp phibro xi mng.

- Ca tr c v pha sau nh u c ca ra vo v ca s bng g.

3. Nh v sinh: rng 3 m2.4. Nh bp: rng 3 m2.

5. B n c: tng 1 v tng 2 c th tch 2 m3.

6. Sn: (pha sau nh) lt gch.7. Cu thang vo nh tng 2, b tng rng 9 m2.

8. Tng ro:

- Pha sau nh cao 2m , di 3,3m - 3,4m

- Pha bn cnh nh cao 2m, di 12m (t ng chung vi cn h bn cnh).

- Pha tr c nh cao 1,2m, di 2,2m v c ca st cao 2m, rng 1,2m.

Nh vy, nh ny do Nh n c xy dng t tr c nm 1980 vi din tch

t lm nh l 13,5 m2, lan can 4 m2, cng trnh v sinh 3 m2, cu thang ln

tng 2 pha sau nh, pha tr c nh c din tch 14 m2 t, tuy nhin do b L u

Hi Thu hin ang np thu t ch c 13,5 m2, nn ch tnh 13,5 m2 t theo

gi th tr ng, s din tch t cn li ch tnh phn chi ph san to mt bng.

- c im ca nh, t v mt php l

Theo quy nh hin hnh, ng Nguyn Vn Chc (Bn bn) np thu

chuyn quyn s dng t (Bin lai s 000819 ngy 10/08/1995) v b L u Hi

Thu (Bn mua) np l ph mua bn nh ni trn (Bin lai s 003595 ngy

10/08/1995) ti Chi cc thu H Ni. ng Nguyn Vn Chc v b L u HiThu k hp ng mua bn nh cn h s 3 dy B24, khu tp th Yn Lng,

H Ni v c phng cng chng Nh n c s 1 Thnh ph H Ni chng


33/52


34/52


+ Nh 4 tng 7 phng, 3 khu ph, din tch mt bng 45 m2 din tch xy

dng 160 m2, ni tht cao cp hin i, cch ng t 30m, nh s 1B33 khu

tp th Yn Lng, gi 70 cy.

Nu tnh gi nh 1.200.000/m2 th gi tr nh:1.200.000 /m2 160 m2 =192.000.000 ~ 39 cy

v gi tr t l : 70 cy- 39 cy = 31 cyTnh cho 1m2 t l: 31 cy: 45 m2= 0,69 cy/m2.

Gi t m b Thu np thu chuyn quyn s dng t l : 2.660.000/m2~ 0,54 cy/m2. Nh vy, gi t tnh 0,60 cy/m2 cngc phn hi thp nhng chp nhn c.

- Gi xy dng nh :

Vi quy nh ca thnh ph l 1.011.000 /m2 nn phn nh xy dng tr c nm 1980 l 707.000 /m2 (t ng ng 70%) v phn nhxy dng trc nm 1990 l 758.250 /m2 (t ng ng 75%) .

Kt lun

Nh s 3 dy B24 c nh gi l: 102.252.360

(Mt trm khng hai triu hai trm nm hai nghn ba trm su m i ng).

2.2.2 Minh ho bo co kt qu thm nh gi khch sn Desyloria, s 17

ph Trn H ng o, qun Hon Kim.

Bo co kt qu thm nh gi khch sn Desyloria, s 17 Trn H ng o,

qun Hon Kim , ngy 20 thng 02 nm 20011. Ch s hu:

ng L ng Xun H l ch s hu nh v s dng t , ngh Trungtm t vn dch v kim nh gi tin hnh xc nh gi tr khch sn Desyloria ,

s 17 ph Trn H ng o, phng Phan Chu Chinh, qun Hon Kim, thnh ph

H ni, theo gi th tr ng ti thi im hin nay.

2. Mc ch ca khch hng : Th chp vay vn ngn hng


Thc trng nh, t

- c im nh, t v mt k thut

+ c im l t


35/52


Khu t c mt tin rng trn 14m, chiu su hai bn bng nhau, mi bn

trn 22m, nm khu vc gn trung tm qun Hon Kim, hin khch sn ang

kinh doanh c hiu qu, ch yu l khch n c ngoi, khu vc ny tng i yn

tnh, thun li cho khch n c ngoi ngh ngi, lm vic ti ch v cng thun

li khi i lm vic vi cc c quan, n v c lin quan. Khu t c hnh dng

p, chiu rng mt tin kh rng. t c hp php v quyn s dng t.

V tr khu t thun li cho vic , kinh doanh mt s ngnh ngh nht nh.

Nhn chung kh nng sinh li ca khu t l kh cao.

+ c im khch sn

Khch sn Desyloria, s 17 Trn H ng o, c mt tin rng 14,30m, st

vi va h rng 6m-7m v ng Trn H ng o rng 14m-15m( ng 2

chiu), pha sau nh gip vi ng rng 2m, pha bn tri nh (h ng ty) gip vi

Ngn hng th ng mi c phn EXIMBANK, bn phi nh (h ng ng) gi p

vi ng rng 3m-3,5m.

Hin ti, Khch sn Desyloria, s 17 ph Trn H ng o gm 2 khi nh

c hp khi vi nhau s dng vo mc ch kinh doanh, b tr cc phng

hp l. Pha tr c l khi nh 2 tng c kiu bit th( c thi gian s dngkhong 45 nm), c tu b, sa cha li v lm ni tht bn trong. Phn pha

trong l khi nh cao tng c xy dng v a vo s dng nm 1994-1995,

vi kt cu chu lc kiu khung ct b tng ct thp.

- c im nh, t v mt php l

Khch sn Desyloria, s 17 ph Trn H ng o, ph ng Phan Chu Chinh,

qun Hon Kim, thnh ph H ni do ng L ng Xun H l ch s hu nh

v s dng t , theo giy chng nhn quyn s hu nh v quyn s dng t

s 10105070024, thuc tha t s 63, t bn s 2/1/1965, din tch t 328

m2, s tng 02+ 08+ tum, din tch xy dng 212 m2, tng din tch s dng

1052m2 do u ban nhn dn thnh ph H ni cp ngy 18 thng 8 nm 2000.

nh gi bt ng sn

Ni dung phn nh gi khch sn Desyloria, s 17 Trn H-ng o bao gm: gi tr

t, nh mi xy dng, nh c -c xy dng tr-c nm 1954, h thng chng st, hthng in, h thng chng chy, h thng cp thot n-c, trang b ni tht.


36/52


37/52


876.059.364 70% = 613.241.555

Tng cng (1.1 -> 1.4) = 3.830.063.534(1)

- Gi tr t :

328 m2 7cy/m2 4.810.000 = 11.043.760.000 (2)

Cng ( 1+ 2) = 14.873.823.534

Cn c tnh gi t v gi nh

- Gi t:

Do khu t c li th v kinh doanh mt s lnh vc khc, nhng hin nayang l a im kinh doanh khch sn c hiu qu, ti thi im hin ti, gi

t mt tin ng Trn H ng o, nh s 19 (c giy t) mua l 7 cy

vng /1m2, nn nh s 17 cng tnh l 7 cy vng/m2.

- Gi nh

+ Nh 2 tng kiu bit thVi quy nh ca thnh ph l 1.600.000 /m2 (bit th) v cht l ng cn li l 36% (nh s dng khong 45 nm vi nin

hn s dng 70 nm) th gi 1m2 ca nh 2 tng kiu bit th l: 576.000/m2 .+ Nh mi xy dng:

Do thi gian s dng 5 nm, nin hn s dng 70 nm, nn cht l ng

cn li ca cng trnh xy dng l 93% v vi mc gi quy nh ca thnh ph

th gi tng phn ca nh mi nh sau:

Phng : 1.400.000 /m2 93 % = 1.302.000 /m2

Phng ph, hnh lang : 1.200.000 /m2 93 % = 1.116.000/m2

Cu thang b : 700.000/m2 93 % = 651.000/m2

L gia: 1.200.000/m2 93 % = 1.116.000/m2

Sn : 400.000/m2 93 % = 372.000 /m2

B n c v b pht : 650.000 /m3 93 % = 604.500 /m3

Gia c nn t bng cc b tng ct thp :

600.747 /m3 93 % = 558.695 /m3


38/52


Kt lun:

Khch sn Desyloria, s 17 Trn H ng o H ni c nh gi l:

14.873.823.534

(M i bn t tm trm by ba triu tm tr m hai ba nghn nm tr m ba t ng).

III. nh gi hot ng thm nh gi bt ng sn Vit Nam

1. Kt qu t cT khi c Php lnh gi, khi l ng bt ng sn phi nh gi hng nm ca cc trung tm rt ln, ch ring phc v cho vic qun lnh n c cng hng nghn v mi nm, mt khc, khng ngng ci tin n gin ho th tc, c bit khu t chc thc hi n, iuny th hin ban lnh o trung tm nhn thy thm nh gi khng phi ch l lp b ngoi, m cn l cn c quan trng raquyt nh gi nhm cc mc ch cho vay, th chp..., s d t c kt qu ny l nh xc tin hng lot nhng i mi mang tnhtrng yu i vi hot ng thm nh gi.

V trang thit b thng tinCc trung tm u c c gng hin i ho trang thit b, c s vt cht k thut, my vi tnh ci t cc ch ng trnh phn mm chuyndng gip rt ngn thi gian trong vic tnh ton, phng my c hai my ch kt ni thng tin vi cc phng ban v cc a ph ng; cbit, h thng cc phn mm qun l theo tng lnh vc v h thng ngn hng d liu ang c hnh thnh, hon thin phc v huhiu cho vic qun l, chuyn mn. Ngoi cc thng tin m khch hng cung cp, cn b thm nh cn ch ng tm kim cc ngunkhc nhm b sung, i chiu, so snh nh khai thc t sch bo, t cc c quan chuyn ngnh, cc h s bt ng sn c l u trv c bit trong thi i ngy nay khng th b qua internet, tn dng cc tnh nng hin i ca trang thit b, cn b c th tit kimthi gian thm nh, gip lnh o quyt nh nhanh chng, nng cao tnh cnh tranh m vn m bo tnh chnh xc, nhm pht huycao nht hiu qu cng tc thm nh gi bt ng sn.

V i ng cn bGp phn vo kt qu t c trn khng th khng ni ti i ng cn b, y l nhn t then cht v cng l mt trong nhng mtmnh ca trung tm. H c o to chnh quy cc tr ng lp chuyn ngnh, c bi dng nghip v do cc chuyn gia trong

n c, n c ngoi ging dy, qua thc tin cng tc, trnh chuyn mn v thm nh gi tng b c c nng cao, mt kh c cnc s kt hp gia nhng cn b c thm nin, nhiu kinh nghim thc t v cn b tr nng ng nhanh nhy tip thu cc ph ng phpmi. Do vy, hot ng thm nh gi ti cc trung tm v ang tng b c c hon thin.

V t chc thm nh

Cng tc t chc iu hnh hot ng thm nh gi bt ng sn cc

trung tm t ng i cht ch da trn nguyn tc m bo tnh c lp, phn r

trch nhim gia cc khu. Thm nh vin cng cc chuyn gia nghnh a

chnh, xy dng phi hp tin hnh thm nh, ngoi ra, khi nh gi tng btng sn c th cn tham kho kin ca c quan chc nng qun, huyn v gi

chuyn nh ng t ph bin a bn ti thi im nh gi, ng thi cn c

kt qu bn u gi cc nh, xng thuc s hu nh n c xem xt iu

chnh cho ph hp. Thm nh vin c trch nhim lp bo co v gii trnh

gim c xem xt v ra quyt nh cui cng. Nh vy, thm nh vin c quyn

ch ng khi thc hin nhim v ca mnh, trung tm cng pht huy c sc

mnh tp th v nng cao nng lc ca cn b thm nh.


39/52


2. Hn ch v nguyn nhnCng tc thm nh gi ni chung v cng tc thm nh gi bt ng sn ni ring hin nay ang gp nhng kh khn nh thiu thngtin v th tr ng, thiu i ng thm nh gi chuyn nghip, c s khoa hc v ng dng cc phng php thm nh gi bt ng sncn t, h thng cc vn bn php lut v thm nh gi ch a y .

C n c hin c hai trung tm thm nh gi H ni v thnh ph H Ch Minh, s ti chnh cc tnh v mt s ngn hng thng micng c b phn lm nhim v ny. Thm nh gi bt ng sn l mt cng vic ht sc phc tp lin quan n nhiu vn , trongkhi nng lc cn b thm nh khng ng u, i b phn cn b ch cht ca cc trung tm u t ngnh vt gi chuyn sang v

cng mi ch c tp hun trong thi gian 5 n 10 ngy hoc 1 thng, nh ng nhiu nc trong khu vc, ngh ny c o to ctrnh i hc v thm nh gi. Ngoi ra mi tnh, thnh th ng c hi ng nh gi ti sn m thnh vin ny ch yu ch l kimnhim, ch a qua o to nghip v thm nh gi nn c trng hp nh gi sai, gy tht thot ln cho ti sn cng. in hnh l v hing nh gi thnh ph H ch Minh nh gi sai mt bng, nh ca ti 250 Nguyn Trng Tuyn gy thit hi trn 10 t ng.Qua thc tin, hi ng thy rng nh nc vn cha c quy nh v u gi bt ng sn theo c ch th trng. Nghip v ny ch yuda vo kin thc v kh nng ca cn b thm nh nn sai st rt d xy ra. Hn na, hi ng nh gi hot ng theo c ch kimnhim (cc thnh vin u l lnh o hoc cc cn b ang nhim ca cc s ngnh), lc l ng mng, tng cng 19 ng i ch lm vicmt ngy/ mt tun, trong khi khi l ng cng vic qu nhiu, nn tnh t lc nh gi n lc ph duyt qu di, mt khc kim sotgi bt ng sn da vo thng tin cung cp ca ngnh chc nng qun, huyn khng phi lc no cng chnh xc, nht l khi th tr ngbt ng sn bin ng, c thi im gi nh tng gp 6 ln ch trong thi gian ngn. Mt s ni, trc thc t ny, khng mnh dncung cp thng tin chnh xc v gi chuyn nh ng a ph ng, gy kh khn ln cho cng tc nh gi. Ngoi ra vic bn nh x ngcng bc l nhiu bt cp. Hin nay c hai phng thc: bn u gi v bn ch nh. Bn u gi s tm c ng i mua cao nhtnh ng khng phi d bi 6 thng u nm nay ch bn c 9 nh x ng, cn bn ch nh, tuy tit kim c thi gian, thu tin nhanh,nh ng trong tnh hnh gi bt ng sn bin ng bn mua s c c hi thu c siu li. Trong hai phng thc trn th hnh thc bnu gi l ph hp vi c ch th trng. Mt khc, thnh ph H Ch Minh hin vn cn 194 nh xng vi tng gi tr gn 800 tng chn c nh gi, vn ch a c bn. S bt ng sn khng l trn khng c qun l tt, ang xung cp m vn ch a cph ng n x l gy lng ph ngn sch hng t ng.

Vic nh gi bt ng sn theo c ch th trng v phng php xem xt nh gi kt qu, n nay c quy nh ca nh n csong do trnh ca cc thm nh vin cha cao nn cn tn ti nhng hn ch khi p dng cc phng php thm nh gi, nh vicvn dng phng php so snh cha nh lng c s tc ng ca cc yu t a th, hnh dng ca l t, s t ng thch gia tisn trn t v l t, tnh thm m ca ti sn trn t, mi tr ng...n gi bt ng sn. Nhng mt hn ch nu trn do cc nguynnhn sau:

- Hin nay h thng thng tin n c ta ch a ng b, quy c to nn

mt th trng thng tin hon ho. Cc thng tin thu thp t khch hng th ng

l ch a ph hp vi gi c th tr ng, t cc b ngnh lin quan khng nhiu,

mang tnh cht chp v, c khi li tri ngc nhau. V vy, cn b thm nh

khng c cp nht thng tin mt cch y v chnh xc.

- Mi trng kinh t-x hi nhiu nm gn y tuy c ci thin nh ng

cn bt n vi tnh trng lm pht hoc gim pht, khng hong cung cu nh

h ng n gi bt ng sn.

- Ngoi ra, c ch chnh sch v h thng vn bn php lut v qun l

thm nh gi cn ch a y . Nh n c ch a to hnh lang php l cho

ngh thm nh gi. Hnh lang php l v mi tr ng chuyn mn l hai yu tquan trng nht cn phi xy dng nu mun c mt ngnh thm nh gi mang

tnh chuyn mn cao.

- Qua thc tin kinh nghim t qu trnh hot ng, Trung tm xy dng

quy trnh thm nh gi, song quy trnh ny ch a hon chnh, cn bt cp. Mu

bo co thm nh c son tho t lu nh ng cn b thm nh khng coi l

mu chun trong tin hnh thm nh, v vy tnh thng nht, cht ch ca cng


40/52


tc thm nh ch a cao, ng thi cng th hin mu bo co ch a hon chnh.

Ni dung ca thm nh tuy nh ng cn kh n gin thm ch l s si.

- i ng cn b thm nh mc d u c trnh chuyn mn t ng i

kh nh ng vn c sai st, thiu kinh nghim v kin thc v mt s lnh vc linquan khc. Ch a mnh dn p dng nhng phng php thm nh khc, th ng

l phc tp hn, ch a khai thc hiu qu cc ngun thng tin trn ph ng tin

truyn thng. Bn cnh , vic cung cp kinh ph cho cn b thu thp thng

tin v i thc t cn b hn ch.Tm li, trong nhng nm gn y nh n c v trung tm c nhiu c gng i mi v nng cao cht lng thm nh gi, song cngtn ti mt s hn ch, v vy cn c nhng gii php hu hiu hn nhm khc phc nhng hn ch hon thin hot ng thmnh gi bt ng sn .


41/52


Ch- ng III

Gii php nng cao cht l- ng thm nh gibt ng sn Vit Nam

I. S cn thit thnh lp Hi thm nh gi Vit NamTrn th gii v cc n c trong khu vc (trong c Trung Quc), thm

nh gi c coi l mt ngh, c Hi thm nh gi ca Nh n c v Hi thm

nh gi c lp. Th gii c U ban tiu chun thm nh gi quc t

(International Valuation Standards Committee, vit tt l IVSC), ng Nam c Hi thm nh gi Asean (Asean Valuers Association, vit tt l AVA),

Autralia nm 1990 thnh lp vn phng thm nh gi (vit tt l AVO) l c

quan t vn v gi c, hot ng c lp, chuyn nghip v c vn phng i

din ti cc bang, New Zealand thnh lp vin cc nh thm nh gi nm1939 v n nm 1984 ban hnh o lut thm nh gi (Valuers Act 1948),

Malaysia nm 1981 ban hnh o lut thm nh gi, sau thnh lp Hi thm

nh gi khu vc t nhn (PEPS). n c ta, Chnh ph cho php Ban vt giChnh ph (nay l b Ti Chnh) tham gia Hi thm nh gi quc t vi t cch

l thnh vin thng tn v tham gia chnh thc Hi thm nh gi Asean (AVA)v Ban Vt gi chnh ph cng c php ca Th tng chnh ph t chc

hi ngh tr b ca Hi thm nh gi Asean ln th 11 ti H Ni vo ngy

25/11/1999.

Trong nhng nm qua, b Ti Chnh nhn c s hp tc, gip v

t , c hiu qu ca Hi thm nh gi quc t, ca cc c quan Thm nh gi

Trung quc, c, Singapore, Thi lan, cng ty kim ton Ernst Young v nhiu

n c khc v trao i kinh nghim, cung cp ti liu, gip o to chuyn

mn.

C hai trung tm thm nh gi, sau 8 nm (1998-2006) i vo hot ng,

khng ngng ln mnh c v s l ng v cht lng, phm vi hot ng v

loi hnh khch hng cng c m rng, quy m ti sn thm nh ngy cng

ln v uy tn ngy cng c nng cao. iu ny cho thycng tc thm nh

gi tht s cn thit. n c ta, thm nh gi mi c thc hin trong thi gian


42/52


ngn, nh ng em li nhng kt qu nht nh trong vic s dng c hiu qu

cc ngun vn ca nn kinh t quc dn i vi cc thnh phn kinh t trong giai

on pht trin v hi nhp, nhm gp phn to nn mt nn tng vng chc cho

ngnh thm nh gi Vit Nam ang cn trong giai on nh hnh, vic thnh

lp Hi thm nh gi Vit Nam (Vietnamese valuers Association - VVA) l

thc s cn thit, quan trng v l c hi ngh thm nh gi Vit Nam hi

nhp vo ngh thm nh gi quc t. Hi thm nh gi Vit Nam ra i l mt

tt yu khch quan, trong khi khi asean c hi thm nh gi asean (AVA)v th gii c u ban tiu chun thm nh gi quc t (IVSC) l ph hp vi xuth chung ca khu vc v th gii, chc chn p ng c nhu cu ca nn kinh

t th tr ng nh h ng XHCN c s qun l ca Nh n c, s gip cho victng c ng hp tc, qun l v gi c, cc thnh vin s lin kt vi nhau nhm

y mnh cng tc t vn, trao i chuyn mn, hot ng thm nh gi s

ngy cng pht trin, tng b c nng cao v mt l lun v kinh nghim thc

tin v thm nh gi.

Hi thm nh gi Vit Nam l mt t chc ngh nghip c chc nng kt

ni tt c cc cng ty thm nh gi v cc thm nh vin, vi trng tm l xy

dng mt h thng ngh nghip mang tnh t ch, t cch php nhn c

tiu chun ho v quc t ho. Hi s xy dng chin l c pht trin ngn hn,

di hn, tng c ng nghin cu, pht trin h thng l thuyt thm nh gi ph

hp vi iu kin thc tin ti Vit Nam, t ng c ng mi quan h vi cc c

quan qun l ca Chnh ph nhm hon thin h thng php l, cng c h thng

dch v v cht lng chuyn mn, gp phn cho ngh thm nh gi pht trin

nhanh v bn vng. Hin nay n c ta, cu lc b thm nh gi bt ng sn

thuc hip hi bt ng sn nh t Vit Nam c thnh lp vo ngy

6/12/2003 l nhm ngi c tp hp t nhiu thnh phn gm nhng chuyn

gia a c, chuyn gia thm nh gi bt ng sn v nhng nh u t , k s ,

nh thit k d n bt ng sn. Tt c nhng thnh vin trn c quy t sinh

hot trong cu lc b giao l u, trao i thng tin, kinh nghim, ng thi c

c hi hp tc vi nhau trong kinh doanh v lm nhim v t vn bt ng sn.Nh vy, Hi thm nh gi cn thit hnh thnh v pht trin kt hp vi hip hi bt ng sn nh t Vit Nam h tr ln nhau,

to iu kin cho nh n c qun l, thc y v a th tr ng bt ng sn hot ng ngy mt n nh v lnh mnh hn theo c chkinh t th tr ng nh h ng XHCN.


43/52


II. Gii php tng b- c nng cao cht l- ng thmnh gi bt ng sn Vit Nam

1. Gii php

1.1. Nng cao trnh chuyn mn, trch nhim cho cn b thmnh.

i vi hot ng thm nh gi ni chung v hot ng thm nh gi

bt ng sn ni ring, con ng i l nhn t trung tm chi phi, nh h ng v

quyt nh. Do , nng cao cht l ng cn phi coi vic o to thm nh

vin l cng vic ht sc quan trng v cp bch i vi n c ta hin nay, v cht

l ng ca cng tc thm nh gi bt ng sn c ngha ln i vi s nghip

kinh doanh lm n ca khch hng v qun l ca nh n c. Chng ta cn xy

dng mi tr ng cng t c chuyn mn nghip v nui dng s cn b c

o to, mi tr ng ny bao gm cc vn bn php quy v php lut, cc chun

mc hnh ngh, quy tc v o c v sinh hot trong Hip hi thm nh

gi...

Hin nay, n c ta qui nh thm nh vin l ng i trc tip lm v lp

bo co trnh gim c k kt qu thm nh gi, nh ng cng vic ca gim cl phi lo qun l trung tm, k cc kt qu thm nh gi, thu chi ti chnh...nn

hu nh khng c thi gian i thc t ti hin tr ng nht l nhng a im

xa, cch khong 10 n 15 km tr ln v nu c i cng ch yu l n xem bt

ng sn. Tuy nhin, v mt l do no mc gi thm nh v t xa so vi

gi th trng, n mc php lut phi can thip, th tr ch nhim ny tr c ht

thuc v gim c, cn thm nh vin ch l ngi chu trch nhim lin i.

Quy nh trch nhim nh vy l ph hp vi vic thm nh gi ca c quan

nh n c, khch hng (v d: B cng nghip trnh ph ng n gi in) c trch

nhim lp ph ng n gi, chuyn vin c tr ch nhim xem xt v yu cu khch

hng gii trnh c th v c s, cn c, s liu xy dng mc gi, sau trnh

cp c thm quyn ban hnh mc gi, cn i vi vic thm nh gi nh cc

trung tm thm nh gi ang lm th khch hng khng phi lp v gii trnh

ph ng n gi i vi thm nh vin. V vy, cn sa i, b sung v trch

nhim gia gim c v thm nh vin cho ph hp hn vi thc t.


44/52


1.2. V chnh sch ca nh n c

Thm nh gi bt ng sn c lin quan nhiu n cc chnh sch, ch

ca nh n c nh lut t ai, quy hoch qun l s dng t, giy chng nhn

quyn s dng t , quyn s hu nh , lut xy dng, khung gi cc loit..., nh n c cn sa i, b sung mt s kha cnh.

1.2.1. Chnh sch t ai

- Gi t: Chnh ph quy nh khung gi t, UBND cp tnh quy nh

mc gi c th cho tng loi t, tng loi ng ph ca tng qun, huyn.

Mc gi ny p ng c nhiu nhu cu ca nh n c, nh ng thng thp

hn nhiu so vi gi th tr ng, iu ny gy kh khn cho cng t c gii

phng mt bng xy dng cng trnh mi, nhiu cng trnh phi tm dng thi

cng do ch a gii phng c mt bng, trong khi ng i dn li khiu kin

nhiu, i b phn u lin quan n gi t. V vy, chnh ph cn quy nh

khung gi t cho ph hp hn vi gi th tr ng.

- Quy hoch s dng t ai: Hin nay quy hoch qun l s dng t

ch a r rng, c tr ng hp quy hoch s dng vo mc ch khc, nh ng

hng chc nm vn ch a s dng, c tr ng hp ng i dn mi lm nh xonghoc ch a kp thu hoch rau, la... b thu hi t. y l ni dung quan trng

nh h ng ti gi tr bt ng sn ti thi im thm nh, nh n c cn tng

thm thi gian quy hoch s dng t, ng i dn yn tm hn khi xy dng

nh hoc u t vo sn xut nng nghip.

- V quyn s dng t v quyn s hu nh : Cn hon thnh vic cp

giy chng nhn cho ng i dn, lm cn c, c s cho vic thm nh gi bt

ng sn v cng to iu kin th tr ng bt ng sn pht trin.

1.2.2.H thng cc phng php, tiu chun cho ngnh thm nh gi

N c ta l thnh vin Hip hi thm nh gi asean (AVA), y liu kin thun li gip ta thc y mi quan h hp tc, tranh th s gip

nng cao trnh nghip v thng qua cc hnh thc sau:


45/52


- T chc cc cuc hi tho khoa hc ti Vit Nam v cc vn nghip

v, kinh nghim vi s tham gia ca cc n c thnh vin hip hi thm nh giasean, i din t chc thm nh gi th gii v mt s n c khc.

- Tham gia, trao i, cung cp thng tin c lin quan n hot ng thmnh gi, h tr ln nhau v c s vt cht.

- Cc n c trong hip hi AVA c th gip vit nam m lp o tongn hn, nhn o to cn b nghip v thm nh gi cc trnh khc nhau.

- T chc cc on i kho st, hc tp kinh nghim ca mt s n c c

nn kinh t th tr ng pht trin, thm nh gi tr thnh mt ngh.

Mt khc hin nay, bn cnh b Ti Chnh cn c mt s c quan ngangb khc nh : Tng cc a chnh, Tng cc hi quan, Cc hng khng dn dng,

b Cng nghip, U ban nhn dn cc tnh, thnh trc tip hay gin tip lin

quan n cng tc thm nh gi bt ng sn. Do vy, vic to lp mt th ch

nhm quy nh chc nng, nhim v, quyn hn, mi quan h cng tc gia c

quan qun l trc tip v cc c quan nh n c c lin quan khc c ngha

quan trng, to mi tr ng thun li tng b c hnh thnh, pht trin ngh

thm nh gi n c ta.

Thng qua chng ta c th hon thin dn cc vn bn quy phm php

lut v thm nh gi ph hp vi thng l, chun mc chung v vi thc t ca

n c ta .

+ V ngh nh thm nh gi nm 2005:

Quy nh vic thnh lp doanh nghip cn c 3 thm nh vin, ch doanh

nghip l thm nh vin, m thm nh vin c th c cp chng ch khi lm vic thm nh gi vi thi gian 3 nm (Php lnh gi). Quy nh ny ch a

to iu kin cho cc thnh phn kinh t khc thnh lp doanh nghip thm nh

gi (thng l nhng ng i c iu kin thnh lp doanh nghip li ch a lm v

thm nh gi), v vy nh n c cn sa i, b sung ngh nh cho ph hp vi

thc t hin nay.

+ Thng t h ng dn thc hin ngh nh thm nh gi 2005: C 5

ph ng php thm nh gi, hin nay ch yu s dng ph ng php so snh, hu


46/52


47/52


- Thng tin v kinh t x hi ni chung: ch tr ng chnh sch ca ng

v nh n c nh lut t ai, quy hoch qun l s dng t, lut xy dng...;

nh mc kinh t k thut chuyn ngnh c lin quan.

- Thng tin v thm nh gi: cc ngh nh, thng t , quy ch v cc vnbn khc c lin quan.

- Thng tin th tr ng (trong n c v ngoi n c): s bin ng v gi th

tr ng c bit l gi bt ng sn .

Nh vy, mt khi l ng thng tin khng l thuc cc lnh vc kinh t x

hi c cp nht xa l thng tin l mng ton cu internet, mt kho d liu v

tn m mi trung tm c th phc v cng tc thm nh gi hoc c th bn cho

cc n v khc (trong v ngoi n c). S khch quan v a dng ca nhng

ngun thng tin ny c coi l nhn t nh gi tnh chnh xc ca kt qu

thm nh. Cc thng tin s l u tr d i dng cc ngn hng d liu rt thun

tin cho vic phn tch, cung cp, qun l, to s kt ni cht ch gia vic tm

hiu thng tin v khch hng, th tr ng, qun l quy hoch s dng t,...cho

cng tc thm nh.

2. Mt s kin ngh thc hin cc gii php nu trn2.1. V pha nh n c

Va qua, Nh n c ban hnh nhiu vn bn, trong c mt s vn bn v thm nh gi, to iu kin thun li cho cc trung tmv thm nh vin tin hnh thm nh gi, tuy nhin ngnh thm nh gi ngy cng pht trin th nh n c cn sa i, b sungmt s im sau:

- Thng t s 17/2006 - TT-BTC ca B ti chnh quy nh 5 ph ng php

thm nh gi bt ng sn, nh ng ch yu mi ch c khi nim ca tng

ph ng php .V vy, cn c vn bn h ng dn c th v ni dung, cc b c

tin hnh thm nh gi i vi tng ph ng php.

- Ngh nh s 170-2003-N-CP ngy 25-12-2003 ca Chnh ph quy

nh chi tit thi hnh mt s iu ca Php lnh gi, trong c quy nh tiu

chun thm nh vin v gi: l cng dn Vit Nam, c bng tt nghip i hc

chuyn ngnh lin quan n nghip v thm nh gi, c chng ch qua o

to nghip v chuyn ngnh v thm nh gi do c quan c thm quyn cp, c

thi gian lm vic t 3 nm tr ln theo chuyn ngnh c o to. Tiu chun


48/52


49/52


(Thi gian 5 nm l ngn, v nu ng i dn bit t khng nm trong quy

hoch phi thu hi, khong mt vi nm sau mi lm nh, nhng n quy hoch

sau li l ni phi thu hi s gy thit thi cho ng i dn).

2.2. V pha doanh nghip nng cao cht l ng hot ng thm nh gi , cc trung tm cn tin hnh mt s cng vic sau:

- o to v tuyn dng cn b

+ o to mt s cn b lm nng ct v lm gio vin o to thm nh

vin: Tr c mt cn gi i o to ngn hn (d i 1nm) v trung hn (1-2 nm)

khong 10-20 nhn vin n c ngoi, nn coi l gii php cp bch cn u tin

la chn.

+ Xy dng c s v gio trnh o to chuyn mn thm nh gi bt

ng sn, c th giao chc nng ny cho mt trong hai tr ng Vt gi ca ngnh

hin nay.

+ C cn b ca trung tm ch a c bng cao ng, i hc chuyn ngnh

thm nh gi i hc.

+ Tuyn dng cc cn b mi vo trung tm, cn u tin cho nhng ng i

c cp bng hc v chuyn ngnh thm nh gi.

- Xy dng h thng thng tin

Hin nay, nhng thng tin v gi c nh ca, t ai, thng tin quy hoch,

t vn php lut, c ch chnh sch vn ch a c mt trang web ring, nn vic

thm nh gi s b hn ch. V vy, cn tin hnh xy dng 1 c s d liu trn

my tnh v tt c cc giao dch ti sn bao gm loi ti sn c bn, ngy k

kt hp ng mua bn ti sn, cn c th i vi tng tnh, qun, huyn, ph ng,x, v tr a im, tng din tch sn ca ti sn, tng din tch t, chiu rng

mt tin, chiu su, khong cch vi cc trung tm giao thng chnh, siu th ,

tr ng hc, mc gi , h ng nh... ca tng bt ng sn. Tt c cc giao dch

bn v cho thu cn c l u tr trn my vi tnh s dng trong t ng lai.

Mc ch ca vic nh gi cc giao dch th tr ng c th tm ra nhng giao

dch tho mn l thuyt ng-i bn v ng-i mua t nguyn. Vic to lp trang

web ring s gip nhiu khch hng c thng tin kp thi v th tr ng a c, tora s minh bch i vi cc hot ng mua bn t ai, cc trung tm thm nh


50/52


gi nn c s hp tc vi cc cng ty kinh doanh nh t trang web sm ra

i phc v hiu qu cho cng tc thm nh gi bt ng sn.

Kt lun

Ngnh thm nh gi n c ta c hnh thnh v i vo hot ng t

nm 1998 n nay, v mt l lun v thc tin cn mi, nhng n nm 2002,

nh n c ban hnh Php lnh gi v nm 2005 ban hnh ngh nh v thm

nh gi, y l cn c c quan c thm quyn quy nh cc ph ng php

thm nh gi, tiu chun thm nh vin, doanh nghip thm nh gi, quy ch

ti chnh, quy trnh thm nh gi. Cc vn bn ny l cn thit gip cho cng tc

thm nh gi tng b c pht trin, trong thm nh gi bt ng sn tng

ng k c v s l ng khch hng, gi tr thm nh.... Mc d, thm nh gi

bt ng sn l cng vic phc tp, tu theo tng bt ng sn c th, thm nh

vin cn s dng ph ng php thm nh gi, tiu ch, chnh sch ch , nh

mc kinh t k thut chuyn ngnh ph hp, nh ng ton ngnh c nhiu c

gng phn u vn ln p ng nhu cu ca khch hng, nng cao cht l ng,

nn hu ht cc kt qu thm nh gi u c khch hng chp nhn.

Tuy nhin, thm nh gi tr thnh mt ngh nh mt s n c c nnkinh t th tr ng pht trin th Nh n c cn sa i mt vi im trong lut t

ai, quy hoch s dng t, ngh nh ca Chnh ph quy nh khung gi cc loi

t, tiu chun thm nh vin, v trung tm cng cn sm chuyn thnh doanh

nghip (khng phi l n v trc thuc B ti chnh nh hin nay), nng cao

trnh chuyn mn, tng b c yu cu cc thm nh vin phi c bng i

hc chuyn ngnh thm nh gi, c cc on i trao i, hc tp kinh nghim

ca mt s n c c ngh thm nh gi pht trin, c cn b i hc trong n c

v n c ngoi v thm nh gi, tip tc i mi trang thit b, nng cao h

thng thu thp v x l thng tin, tr c mt cn sm ra i hi thm nh giVit Nam, tp hp cc trung tm thm nh gi v mt mi v m rng quan

h vi hi thm nh gi ca cc n c, nhm i mi v nng cao hn v mt llun v kinh nghim thm nh gi. T thc tin trong mt s nm qua lm

c, cn khc phc mt s mt cn hn ch, tng b c hon thin cc vn bn

quy phm php lut v thm nh gi cho ph hp vi chun mc quc t v vi

thc t ca Vit Nam, tin ti ban hnh lut thm nh gi, to iu kin cho


51/52


ngnh thm nh gi ngy cng pht trin v tr thnh mt ngh nh cc n c c

nn kinh t th tr ng pht trin.

Ti liu tham kho

1. Sch Cc ph-ng php thm nh gi tr ti sn Nh xut bn Khoa

hc v k thut- 1997.

2. Tp ch Th tr-ng gi c , s 226+227, thng 1+2-2006.

3. Tp ch Nghin cu kinh t s 17, thng 9 -1998.

4. Cc ph ng php thm nh gi bt ng sn ca William Britton,

Keith Davies and Tony Johnson- 1989.5. Tp ch Thm nh gi v th tr-ng - 2002, Nh xut bn TP H Ch

Minh.

6. Lut xy dng - 2005.

7. Lut t ai- 2003.

8. Ngh nh s 170/2001 N-CP ngy 25-12-2003 ca Chnh ph quy

nh chi tit thi hnh mt s iu ca php lnh gi.

9. Thng t h ng dn thc hin ngh nh s 101/2005/N-CP ngy 03

thng 8 nm 2005 ca Chnh ph v thm nh gi, s 17 /2006 / TT- BTC.

10. Php lnh gi s 40/2002/ PL - UBTVQH 10 ngy 26 thng 4 nm

2002.

11. Vai tr ca thm nh gi, 8-1997 ca Reg Namara, Trng i hc

quc gia Singapore, khoa thm nh gi v bt ng sn.

12. Ngh nh 22/1998/ N-CP ca chnh ph ngy 14/4/1998 v n b

thit hi khi nh nc thu hi t ti thnh ph H Ch Minh.

13. Ngh nh s 87/CP ca chnh ph quy nh khung gi cc loi t

ngy 17 thng 8 nm 1994.

14. Ngnh vt gi Vit nam - nhng chng ng lch s, thng 12-2004.


52/52

15. Ban hnh tiu chun thm nh gi vit nam, ngh nh s

24/2005/Q-BTC ca B ti chnh ngy 18-4-2005.

16. Ban hnh quy trnh thm nh gi ti sn, ngh nh s77/2005 /Q-

BTC ca B ti chnh ngy 1-11-2005.17. The valuation process, valuation principles, concepts and pratices. Prof

Lim Lan Yuan, school of building & real estate, national university of Singapore,

march 1998

18. www. vnexpress.net

19. Tp ch cng nghip, s 17, thng 9-1998

20. Bo co thm nh gi, gio s W. Sealrooke. Vin i hcPortsmouth, V ng quc Anh, 1998.

[yrc]-tham dinh gia bat dong san o viet nam

Documents