[yrc]-thuc trang dau tu truc tiep nuoc ngoai vao thi truong bat dong san viet nam
TRANSCRIPT
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
1/65
http://svnckh.com.vn 1
LI NI U
Trong thi gian gn y, bo ch v cc phng tin truyn thng thng xuyn
nhc n nhng cm t nh bong bng bt ng sn v nhng t st gi, ng
bng nhm m ch s bt n trn th trng bt ng sn Vit Nam. Nhng ng
thi, ngi ta cng li ni n th trng ny nh mt ngun thu ht u t nc
ngoiquan trng ca t nc. Mong mun gii p mu thun l l do u tin
khin chng ti thc hin nghin cu v vn u t trc tip nc ngoi vo th
trng bt ng sn ti Vit Nam.
Th trng bt ng sn l mt trong nhng th trng c nh hng ln n
nn kinh t cc nc pht trin. Vit Nam, v nhiu l do m trong mt thi gian
di th trng ngng tr hoc pht trin nhng khng ng k. Ch khong 20 nm tr
li y, di tc ng ca cng cuc m ca nn kinh t, theo l s gia nhp ca
cc nh u t nc ngoi, th trng bt ng sn mi hot ng ng bn cht th
trng vi cung, cu, gi c khch quan, v h thng lut php chuyn bit iu tit.
n nay, th trng bt ng sn pht trin thnh mt th trng nhy cm v c
nhng nh hng nht nh n cc th trng khc, c bit l th trng vng, ngoi
hi v chng khon, t lan truyn tc ng n ton nn kinh t. Do vy, mt
nghin cu v tnh hnh hot ng ca th trng, cc lung vn u t trong hin tiv tng lai vo th trng ny l cn thit.
Nghin cu ca chng ti gm ba chng:
Phn 1: TNG QUAN V U T TRC TIP NC NGOI VO TH
TRNG BT NG SN VIT NAM.
Phn 2: THC TRNG U T TRC TIP NC NGOI VO TH TRNG
BT NG SN VIT NAM.
Phn 3: XU HNG U T TRC TIP NC NGOI VO TH TRNGBT NG SN VIT NAM.
Thc t nghin cu vo dng vn trc tip nc ngoi dn vo th trng bt
ng sn chochng ti nhng hiu bit rt gi tr. Ngi c c th d dng tm
thy trong bi nghin cu ny cu tr li cho nhng cu hi m trc y tng nh
c cu tr linhng vn cn m h. u l nguyn nhn khin th trng bt ng sn
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
2/65
http://svnckh.com.vn 2
c nhng thng trm trong sut thi gian qua? Cc nh u t nc ngoi nhn thy g
th trng Vit Nam v h ut nh th no? Nhng nh u t nc ngoi khc
cha c mt c th nhn thy tim nng g? V pha Chnh ph, chng ti hi vng
nhng yu km cn tn ti ca th trng c cp s l ti liu tham kho trong
qu trnh ra nhng bin php ti u pht trin hn na lung vn u t ncngoi vo th trng bt ng sn ni ring v nn kinh t ni chung.
Chng ti khng kin ngh cc gii php trong nghin cu ny. Theo quan im
ca chng ti, cc gii php gia tng hay lung vn u t trc tip nc ngoi l
nhng gii php v m, cn c s tng tc vi cc gii php pht trin cc th trng
khc v vi chnh sch pht trin ca t nc. Hn na, vic gia tng hay hn ch
lung vn u t nc ngoi ph thuc vo tc ng tch cc hay tiu cc ca n n
nn kinh t tng thi k. Chng ti cha c kh nng v thi gian d on cng nh
phn tch c tc ng gia cc th trng nn vic a ra cc gii php l khng c
ngha. Tuy nhin, chng ti cnga ra mt s d bo da trn vic phn tch thc
trngu t nc ngoi vo thtrng btng sn Vit Nam.
Trong qu trnh nghin cu, khng th trnh khi nhng s sut, rt mong c
s ng gp ca chuyn gia v bn c. Nhm nghin cu xin chn thnh cm n!
H Ni, ngy 29 thng 7 nm 2007
NHM NGHIN CU
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
3/65
http://svnckh.com.vn 3
CHNG I
TNG QUAN V U T TRC TIP NC NGOI
VO TH TRNG BT NG SN VIT NAM
I. Tng quan v u t trc tip nc ngoi
1. Khi nim u t trc tip nc ngoi
Theo Lut u t 2005 ca Vit Nam khng c khi nim u t trc tip nc
ngoi (FDI) m ch c khi nim v ut, ut trc tip, ut nc ngoi, ut ra
nc ngoi. Nhng c th gp cc khi nim trn li v c th hiu l: u t trc tip
nc ngoil hot ng ut ca cc ch u t nc ngoi c thc hin nhm t
c nhng li ch lu di trong mt doanh nghip hot ng trn lnh th ca mt nnkinh t khc nn kinh t ca nc ch u t. Nhng li ch lu di l vic thit lp cc
mi quan h kinh t lu di gia ch u t vi mt doanh nghip nhn ut v mang li
kh nng to nh hng i vi vic qun l doanh nghip . FDI bao gm cc giao dch
ban uv ton b nhng giao dch tip theo gia cc cng ty m v cng ty con cng nh
gia cc cng ty con cho d c t cch php nhn hay khng.
2. Cc hnh thc u t trc tip nc ngoi
Theo Lut ut 2005phn chia cc hnh thc ut trc tip:1. Thnh lp t chc kinh t 100% vn ca nh u t trong nc hoc 100% vn ca nh
ut nc ngoi.
2. Thnh lp t chc kinh t lin doanh gia cc nh u t trong nc v nh ut nc
ngoi.
3. ut theo hnh thc hp ng BCC, hp ng BOT, hp ng BTO, hp ng BT.
4. ut pht trin kinh doanh.
5. Mua c phn hoc gp vn tham gia qun l hot ng ut.
6. ut thc hin vic sp nhp v mua li doanh nghip.
7. Cc hnh thc ut trc tip khc.
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
4/65
http://svnckh.com.vn 4
Theo hnh thc thm nhp1. ut mi l hot ng ut trc tip vo cc c s sn xut kinh doanh hon ton
mi nc ngoi, hoc m rng mt c s sn xut kinh doanh tn ti.
2. Mua li v sp nhp qua bin gii l mt hnh thc FDI lin quan n vic mua li hoc
hp nht mt doanh nghip nc ngoi ang hot ng.
3. Khi qut tnh hnh u t trc tip nc ngoi ti Vit Nam t nm 1988
n nay
Cng vi cng cuc i mi nn kinh t gn lin vi chnh sch m ca, quan
im ca Chnh ph v u t nc ngoi c nhiu thay i tch cc. Bt ut Lut u
t nc ngoi 1987, qua bn ln sa i b sung, cng vi cc vn bn di Lut, mi
trng lut php Vit Nam c cng ng quc t nh gi l kh thng thong, hpdn, v c bn ph hp vi thng l quc t . Nm 2005, vic Chnh ph ban hnh Lut
u t (thay th Lut u t nc ngoi v Lut Khuyn khch u t trong nc) to
s thng nht trong h thng php lut v ut v to "mt sn chi" bnh ng, khng
phn bit i x gia cc nh ut; n gin ho th tc ut, to iu kin thun li
thu ht v s dng hiu qu cc ngun vn u t; p ng yu cu hi nhp kinh t
quc t.
Khun kh php l tng bc c hon thin l nglc gp phn a li kt qung khch l ca hot ng u t trc tip nc ngoiti Vit Nam v khng nh vai
tr quan trng ca khu vc kinh t c vn u t nc ngoi trong s nghip cng nghip
ha-hin i hot nc ta. C th khi qut tnh hnh u t trc tip nc ngoi ti
Vit Nam giai on 1988-nay nh sau:
S d n c cp php utTnh n cui nm 2007, c nc c hn 9.500 d n u t nc ngoi c cp
php ut vi tng vn ng k khong 98 t USD (k c vn tng thm). Tr cc d n
ht thi hn hot ng v gii th trc thi hn, hin c 8.590 d n cn hiu lc vi
tng vn ng k 83,1 t USD.(Ngun:VOV)
Quy m d n
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
5/65
http://svnckh.com.vn 5
Qua cc thi k, quy m d n u t nc ngoi c s bin ng th hin kh
nng ti chnh cng nh s quan tm ca cc nh u t nc ngoi i vi mi trng
ut Vit Nam. Quy m vn ut bnh qun ca mt d n u t nc ngoi tng dn
qua cc giai on, tuy c trm lng trong vi nm sau khng hong ti chnh khu vc
1997. Thi k 1988-1990 quy m vn u t ng k bnh qun t 7,5 triu USD/dn/nm. T mc quy m vn ng k bnh qun ca mt d n t 11,6 triu USD trong
giai on 1991-1995 tng ln 12,3 triu USD/d n trong 5 nm 1996-2000. iu ny
th hin s lng ccd n quy m ln c cp php trong giai on 1996-2000 nhiu
hn trong 5 nm trc. Tuy nhin, quy m vn ng k trn gim xung 3,4 triu USD/d
n trong thi k 2001-2005. iu ny cho thy a phn cc d n cp mi trong giai on
2001-2005 thuc dn c quy m va v nh. Trong 2 nm 2006 v 2007, quy m vn
ut trung bnh ca mt d n u mc 14,4 triu USD, cho thy s d n c quy mln tng ln so vi thi k trc, th hin qua s quan tm ca mt s tp on a quc
gia ut vo mt s d n ln (Intel, Panasonic, Honhai, Compal, Piaggio....).(Ngun:
Cc u t nc ngoi- B K hoch v u t)
C cu vn u t trc tip nc ngoiVn u t trc tip nc ngoitp trung nhiu nht trong lnh vc cng nghip v
xy dng trong khi u t trc tip nc ngoivo khu vc nng nghip thp v c xu
hng gim dn. T trng u t trc tip nc ngoi theo ngnh c th hin c th
trong bng sau:
Bng 1.1: u t trc tip nc ngoi theo ngnh 1988-2007
(Tnh ti ngy 22/12/2007ch tnh cc d n cn hiu lc)
STT Chuyn ngnh S d n Vn ut Vn iu l T thc hin
I
Cng nghip v xy dng 67.01% 60.44% 58.85% 68.57%
CN Du kh 0.46% 4.59% 6.54% 17.61%
CN nh 29.62% 15.93% 16.56% 12.45%
CN nng 28.03% 28.73% 25.90% 24.11%
CN thc phm 3.59% 4.28% 4.51% 7.04%
Xy dng 5.31% 6.90% 5.34% 7.35%
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
6/65
http://svnckh.com.vn 6
II
Nng nghip, Thc phm 10.70% 5.24% 5.89% 6.91%
Nng- Lm nghip 9.21% 4.71% 5.20% 6.34%
Thy sn 1.49% 0.53% 0.69% 0.58%
III
Dch v 22.29% 34.32% 35.26% 24.52%
Dch v 11.12% 2.53% 2.64% 1.31%
GTVT- Bu in 2.43% 5.08% 7.75% 2.47%
Khch sn- Du lch 2.61% 7.21% 7.16% 8.21%
Ti chnh- Ngn hng 0.77% 1.08% 2.37% 2.45%
Vn ha-Y t- Gio dc 3.13% 1.47% 1.60% 1.26%
XD Khu th mi 0.10% 4.09% 2.63% 0.38%
XD Vn phng- Cn h 1.77% 11.07% 9.67% 6.47%
XD H tng KCN-KCX 0.35% 1.78% 1.44% 1.97%
Tng s 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
Ngun: Cc u t nc ngoi -B K hoch v u t
Khu vc kinh t c vn u t nc ngoi ngy cng khng nh vai tr quan trng
trong nn kinh t Vit Nam, l khu vc c tc pht trin nng ng nht, gp phn ci
thin tnh hnh kinh t x hi Vit Nam trong nhng nm i mi. V mt kinh t, u t
trc tip nc ngoi l ngun vn b sung quan trng cho vn u t; gp phn chuyn
dch c cu kinh t v c cu lao ng, nng cao nng lc sn xut cng nghip, chuyn
giao cng ngh. ng thi, u t trc tip nc ngoic tc ng lan ta n cc thnh
phn kinh t khc trong nn kinh t.V mt x hi,u t trc tip nc ngoi to vic
lm, ci thin ngun nhn lcv gp phn m rng quan h i ngoi, ch ng hi nhp
kinh t vi khu vc v th gii.
II. Tng quan v bt ng sn v th trng bt ng sn
1. Khi nim bt ng sn v th trng bt ng sn
Bt ng sniu 174 BLut Dn s Vit Nam 2005 quy nh r, bt ng sn (BS) l
cc ti sngm:
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
7/65
http://svnckh.com.vn 7
a) t ai;
b) Nh, cng trnh xy dng gn lin vi t ai, k c cc ti sn gnlin vi nh, cng
trnh xy dng ;
c) Cc ti sn khc gn lin vi t ai;
d) Cc ti sn khc do php lut quy nh.
Th trng bt ng snHin nay c rt nhiu quan nim khc nhau v th trng BS, di gc ca
mt ti khoa hc, sau khi tng hp cc kt qu nghin cu, chng ti xut mt s
khi nim v th trng BS nh sau:
Th trng BS l qu trnh giao dch hng ho BS gia cc bn c lin quan.
L ni din ra cc hot ng mua bn, chuyn nhng, cho thu, th chp v cc dch
v c lin quan nh trung gian, mi gii, t vn... gia cc ch th trn th trng m
vai tr qun l nh nc c tc ng quyt nh n s thc y pht trin hay km
hm hot ng kinh doanh trn th trng BS.
C hai loi ut vo th trng BS:
- ut pht trin BS: Tc l mua t, mua quyn s dng t, thit k xy dngri em bn trn th trng. Hnh thc ny ph bin v em li li nhun cao.
- ut kinh doanh BS: L mua BS hon chnh ri em cho thu hoc bnli, ph hpvi cc nh ut nh l trong ni b quc gia v thiu tnh chuyn nghip.
2. Phn loi th trng btng sn
C nhiu cch phn loi th trng bt khc nhau. Nu cn c vo khu vc c BS,
c th chia thnh: th trng BS th, th trng BS nng thn v th trng BS
gip ranh. Nu cn c vo hotng trn th trng, c th chia thnh: th trng mua bn
chuyn nhng BS, th trngu gi quyn s dng, th trng cho thu, th trng th
chp v bo him BS, th trng dch v BS.
Trong bi nghin cu ca chng ti, chng ti s tp trung nghin cu th trng
BS da trn cng dng ca BS l ch yu. Tuy nhin, v chng ti nghin cu tp
trung ch yu vo tnh cht thng mi ca BS nn cc th trng BS mang tnh phi
thng mi s khng c cp n v d nh cc cng trnh cng cng hoc BS phi
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
8/65
http://svnckh.com.vn 8
vt th. C th, chng ti s tp trung nghin cu th trng cng trnh thng nghip, th
trng cng trnh cng nghip v th trng nh .
Cn c theo cng dng ca BS, th trng BS chia thnh:
3. Qu trnh pht trin ca th trng btng sn Vit Nam
Tnh n thiim ny, theo nhnnh ca mt s chuyn gia, thi trng btng sn
Vit Nam tri qua 6 giai on chnh. iu ny c th hin rt r trong sdi
y:
Biu 1.1.: Qu trnh pht trin ca th trng bt ng sn Vit Nam
t nng nghip v phi nng nghipTh trng t ai
Tr s, vn phng, khch sn, trung tm thng mi, cahng...; Cng trnh giao thng, thu li, y t, vn ho...
Th trng cng trnhthng nghip vcng trnh cng cng
Nh th v nng thnTh trng Nh
Nh xng, mt bng sn xut, KCN, KCX...Th trng cng trnhcng nghip
Hng ho BS l cc BS phi vt th c coi nh ti
nguyn khai thc c (kinh doanh du lch, v.v..) nh di
sn vn ho, di tch lch s, v.v..
Th trng cng trnhc bit
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
9/65
http://svnckh.com.vn 9
Ngun: Nhm sinh vin t tng hp
3.1. GIAI ON 1: Giai on pht trin t pht trc nm 1993. Trc nm 1993, th trng BS Vit Nam c th coi nh cha hnh thnh. Phi
mt rt nhiu thi gian trong tin trnh i mi Vit Nam mi c th nhn thc y v
tm quan trng ca th trng BS.
Trc nm 1988, th trng BS Vit Nam hot ng nh l v cha c lut php
quy nh r rng
Giai on ny, cc t chc hoc c nhn c Nh nc giao t ch c quyn
c s dng, mi hnh thc bun bn, chuyn nhng u b cm. Nhng trong thc t
iu ny vn din ra di hnh thc mua bn nh m c khi trn mnh t y khng c
mt cn nh no. y l thi k th trng BS cha hnh thnh trn qui m ln v trong
iu kin lut l cha r rng y, nhiu ngi vn dng nhng k h trong cc quyt
nh v t ai ca Nh nc kim li.
Sau khi Lut tai 1988 c ban hnh, th trng BS Vit Nam bt u pht
trin t pht.
im t ph trong Lut ny chnh l chnh sch giao t cho h gia nh, c nhn trc
tip sn xut s dng n nh lu di. Tuy nhin, sau 2 nm thi hnh, thc t cho
thy khung php l ca Lut t ai khng cha ni nhu cu pht trin ca nn kinh t, v
vy dn n hin tng pht trin t pht ca th trng BS. Ngay trong cc th tc hnh
Pht trin t phtBng pht s khi
Suy gimBng pht si ng
Ngng tr
Phc hi & pht trin
Trc 1993 1993- 96 1997- 98 1999 - 2003 2004- 06 2007- nay
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
10/65
http://svnckh.com.vn 10
chnh, bn cnh mt s giy ch quyn nh, t nh bng khon in th, vn t on
mi... c k tha ca ch c th do php lut qun l, nhiu a phng t a ra
thm cc loi giy ch quyn nh: quyt nh cp nh, quyt nh cp t, vn t mua bn
nh... Tt c nhng loi giy ny gi chung l giy ch quyn trng.
3.2. GIAI ON 2: Giai on bng pht s khi t u nhng nm 1993 n1996, gn lin vi vic ban hnh cc chnh sch v t ai v nh
C nhiu kin cho rng y l cn st t u tin ca th trng BS Vit
Nam. S d c th ni nh vy l do nm 1994, gi BSphi m gp my ln. Tuy nhin,
y ch mi l giai on pht trin bc u ca th trng BS cha th coi l mt cn
st thc s. Nhng tc ng chnh dn n s pht trin ny phi k n:
Th nht, s ra i ca Lut t ai nm 1993 b sung sa i cho Lut t ai
nm 1988. Cc im mi ca Lut 1993 to iu kin pht trin th trng BS trong
phi c bit k n 2 ni dung i mi c bn:
Mt l ngi s dng t nng nghip, t c Nh nc giao cho 5 quyn
chuyn i, chuyn nhng, tha k, th chp, chothu i vi quyn s dng t (iu
1). T , i tng s dng t a dng hn khng ch c i tng s dng t m
cn c i tng thu t. Ngi dn c thm mt quyn mi l quyn chuyn quyn s
dng t ai tr trng hp t s dng khng c giy t hp php, t khng cchuyn quyn s dng v t ang c tranh chp (iu 30 Lut t ai 1993)
Hai l t c gi, gi t do Nh nc quy nh iu chnh mi quan h kinh t
gia Nh nc v ngi s dng t.
Nh vy, Lut t ai 1993 vn ch tp trung ch yu vo t nng nghip, xem
xt t ai di gc l t liu sn xut, c th ho quyn v ngha v ca ngi s dng
l h gia nh, c nhn. Tuy nhin, ng gp ln ca Lut t ai 1993 chnh l to ra mt
th trng BS hp php v cng khai.
Th hai, nm 1992 cng l thi im thu ht cc ngun lc u t nc ngoi.
ut vo Vit Nam tng khin th trng BStr nn si ng hn.c bit l sau khi
M bi b cm vn Vit Nam nm 1995, mt s hng ln ca M ngay lp tc quay tr
li Vit Nam thc hin u t nh Ford Motor, hng nha ng Caltex, Cng ty Bo
him AIA ... Mt khc, sau khi bi b cm vn kinh t v bnh thng ho quan h mi
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
11/65
http://svnckh.com.vn 11
mt vi Vit Nam, ut ca M vo Vit Nam tng nhanh, cnh tranh ut vi M ca
Singapore v cc nh ut ang hot ng ti Vit Nam tr nn rt quyt lit. iu ny
gip lng vn ut vo Vit Nam tng tuy cn cha cao. Bn cnh , lung vn
v t cc nc ng u t xut khu lao ng cng tng gp phn lmbng pht th
trng BS.
Th ba, nn kinh t bt utng trng vi tc cao. Tng trng GDP t nh
cao c bit trong nm 1995 (9.5%) v 1996 (9.3%) khin nhu cu v nh t tng ln,
thc y s bng pht ca th trng BS.
Cui cng, lm pht giai on ny vn cn mc cao,c bit trong nm 1994,
lm pht 14.4%, nm 1995 l 13.4% khin cc ngun tin nhn ri trong nn kinh t, c
bit l trong dn c c dn kinh doanh BSgy ri lon th trng ny, y gi BS
tng hng chc ln. Do vy gi thu mt bng sn xut, thu ca hng kinh doanh
cng tng ln tng ng.
Chnh nhng nguyn nhn trn lm bng pht th trng BS. Cn st nh t
c bt ut cc thnh ph ln nh H Ni, TP.HCM sau lan rng ra hu khp cc
tnh v thnh ph trong c nc. Lng hng ho BStham gia giao dch trong giai on
ny tng bnh qun gp 7-10 ln so vi cc nm trc. Mt phn cc BS tham gia giao
dch nhm p ng nhu cu tiu dng nh v kinh doanh dch v ang tng cao sau khi
Lut t ai 1993 ra i, mt phn khng nh cc BSgiao dch nhm mc ch uc
ch tng gi.
Biu 1.2: S lng cn h cho thu, cn trng v t l s dng bt ng sn
ti TP.HCM
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
12/65
http://svnckh.com.vn 12
Ngun: CBRE
Biu trn biu th s lng khng gian trng, c thu v t l thu vn phng
ti TP.HCM. Nhn vo biu ny ta c th thy rng mc d lng cung v vn phng
nhng nm 1993, 1994 khng cao nhng t l vn phng c thu nhng nm ny t
mc 100%. iu ny cng cho thy gi thu vn phng giai on ny s cao hn giai on
trc do nhu cu giai on ny cao hn lng cung ca th trng. Trong nm 1995, 1996,
lng cung cn h cho thu tng t bin gp 2 3 ln, ch yu l do lng u t nc
ngoi vo th trng BS Vit Nam giai on ny tng ln sau khi Vit Nam m ca.
Tuy nhin, cn st ny h nhit v b chn ng ngay khi Nh nc a ra Lut
Thu chuyn quyn s dng t 1994. Theo , t chc, h gia nh, c nhn c quyn s
dng t bao gm c t c nh v vt kin trc trn, khi chuyn quyn s dng t
theo quy nh ca php lut phi np thu chuyn quyn s dng t.
3.3.
GIAI ON 3: Giai on suy gim 1997 - 1998 do nh hng nhng tcng c tnh cht chu k v khng hong ti chnh Chu
Gi t trong nhng nm 1997- 1998 gim t ngt. Nguyn nhn l do nm
1996, gi t th trng tng t ngt v do nh hng ca xu hng chung trn th trng
BS trong khu vc, cc nh ut BS x uc t ai, xy dng nh hng, khch
sn lm tng cu t mt cch tbin. Khi c hi kinh doanh khng c nh h
Tng din tch cn trng (m2)
Tn din tch cho thu m2
T l cho thu (%)
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
13/65
http://svnckh.com.vn 13
tng v lng vn vay ngn hng ut vo BS o hn nhiu nh kinh doanh phi
bn BS vi gi thp thu hi vn v tr n ngn hng.
Nguyn nhn su xa hn l do khng hong ti chnh tin t chu dn n cc
d n BS c vn u t nc ngoi b ngng tr. H thng ngn hng vi s gim st
lng lo vo nhng nm trc thi im 1997 dn n s pht trin qu mc ca th
trng tn dng nhiu nc chu , nh Indonesia, Malaysia, Philippines, Hn Quc v
Thi Lan, ko theo vic ut d tha vo mt s ngnh kinh t v mt s nc v chm
ngi cho s pht trin bong bng ca th trng BS, t li quay li tnh trng d tha
tn dng, v cc ngn hng cho vay nhiu hn gi tr thc ca ti sn th chp. Kt qu l
bong bng v v cc ngn hng phi hng chu hu qu.
3.4. GIAI ON 4: Giai on bng pht si ng 1999 - 2003 cng nhng chnhsch pht trin th, chnh sch v khu thmi, chung c
Giai on ny vn ang c s mt cn i gia cung v cu BS, lng cung tng
ln nhng cu vn vt xa cung do gi BS giai on ny c xu hng cao hn hn so
vi cc giai on trc.
V cung: cung ca th trng BS giai on ny tng ng k so vi cc giai on
trc. c im ni btca giai on ny l s pht trin trong lnh vc xy dng mi,
ch yu l nh v s tham gia ca khu vc t nhn. Ti H Ni, tc pht trin nh tng nhanh hn nhiu so vi cc nm trc. Ring trong 3 nm 2001-2003 thnh ph
xy dng mi c gn 3 triu m2nh, trong nm 2001 l 843,44 ngn m2v nm 2003
l 1.164 ngn m2, tng 24,3 % so vi nm 2002. Tnh n nm 2003, t l din tch xy
nh gia khi nh nc b vn v dn c b vn thay i ng k. S hu nh thuc
Nh nc v tp th ngy cng gim, nh thuc s hu t nhn ngy cng tng. iu
ny phn nh vic ut pht trin nh ca cc h gia nh, c nhn ngy cng nhiu v
chim t l rt ln trong tng qu nh. Tuy nhin, ngoi 2 thnh phn trn, cc thnh phnkinh t khc tham gia pht trin nh cn rt hn ch.
V cu: trong giai on ny, cu v BS kh cao. Di y l bng tng kt cuc
iu tra unm 2004 v nguyn vng c ci thin ch trong cc nh chung c ca
ngi dn sng ti cc chung c c xydng t nhng nm 1990, cho thy a s h u
c nguyn vng thay i ch .
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
14/65
http://svnckh.com.vn 14
Bng 1.2: Nguyn vng c ci thin ch trong cc nh chung c
Thnh phS phiu
iu tra
% kin theo nguyn vng
p b Sa li Mua mi Tng cng
H Ni 240 12.5 35.8 10.4 58.7
Vit Tr 151 8.6 70.8 20.6 100.0
Thanh Ho 216 1.8 25 28.2 55.0
Vinh 238 6.3 83.2 4.8 94.3
Nng 123 38.2 37.3 24.5 100.0
TP HCM 135 2.98 52.2 19.2 74.38
Ngun: Thi bo kinh t Si Gn s 24 2004
V gi:Trong giai on ny, vn tn ti 2 loi gi: khung gi do nh nc quy nh
v gi c do quan h cung cu quyt nh. Ch ring gi t do nh nc quy nh c s
tng ln ng k gia cc nm. Cn gi t trn th trng cao gp 4 -5 ln, c ni cao gp
10 ln so vi gi do nh nc quy nh,v cng tng ln vi mc khc nhau tu loit v tu khu vc. V d nh gi t trn a bn cc qun ni thnh H Ni t qu I n m
2001 n qu I nm 2002 c ni tng ti 2,59 ln (xem Bng 1.4).
Bng 1.3: Gi t trn a bn cc qun ni thnh H Ni
t qu I /2001 n qu I /2002
ngph
Loing ph
V tr
Gi bnh qun trn th trng
( nghn ng/m2
)
Nm 2001 Nm 2002Mc thay i
(ln)
Kim M 1A
1 27 465 49 400 1.8
2 11 200 29 000 2.59
3 5 888 14 440 2.45
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
15/65
http://svnckh.com.vn 15
4 - 14 108 -
Cu Giy 2B
1 25 250 52 100 2.06
2 10 773 20 140 1.87
3 5000 10 620 2.12
4 5 311 9 000 1.7
Hong
Quc Vit 3A
1 - 23 680 -
2 10945 17 200 1.57
3 5 457 12 330 2.26
4 4 640 5600 1.22
Ngun: S liu iu tra ca Tng cc a chnh
C th rt ra c mt s nguyn nhn dn n vic pht trin mnh m ca th
trng BS cng nh s tng gi ca BS giai on ny nh sau:
Th trng BS c th bng pht tr li nhanh chng l do Vit Nam b nh hng mc thp nht trong cn bo ti chnh tin t ca chu . Khi y th trng BS Vit
Nam c mt c im khc so vi cc nc l ngn hng khng c tham gia ut
trc tip vo BS. Ngoi ra, ti thi im , th trng BS vn ch yu din ra theo
dng giao dch ngm nn khng chu nh hng nhiu. Thm vo , tng trng kinh t
sau khi t tc y nm 1999 (4.77%) th t nm 2000 cao dn ln v n nm 2003
t tc tng cao nht trong 6 nm gp phn thc y s pht trin ca th trngBS.
y l thi im khi uca k quy hoch, k hoch s dng t giai on 20012010. Trong chnh quyn cc tnh v thnh ph thc hin cng b quy hoch pht
trin khng gian kinh t x hi n nm 2010 v 2020, quy hoch t ai v quy hoch
pht trin m mang th.
Th trng BS ca Vit Nam tri qua mt giai on 10 nm 1993 - 2003 vnhnh trong mt c ch ti chnh 2 gi t, trong gi t do nh nc quy nh ch bng
khong t 20% ti 40% gi t trn th trng. C ch "xin - cho" v t l c th ca h
thng ti chnh t ai lc ny, t tham nhng trong qun l, uc trong s dng t,
tin tit kim trong dn c ct tr ch yu trong BS l mt hin tng ph bin.
cng l mt l do khin cho th trng BS trong giai on ny tr nn si ng
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
16/65
http://svnckh.com.vn 16
Nguyn nhn su xa nht chnh l t gi cnh ko gia t nng nghip vi chnhn khi c thu hi v chuyn i mc ch s dng, c a ra th trng BS, i vo
cn lc th ha v tr thnh t d n. Ch cn b ra mt mn tin mua mnh t, gi
vi thng sau l c th nhn c khon li c khi bng hoc hn s vn b ra. y
chnh l nguyn nhn ln nht khin th trng BS nm 2003 ri vo tnh trng st o,gi nh t ln n nh im, vt qu kh nng thanh ton ca i b phn nhn dn.
3.5. GIAI ON 5: Giai on ngng tr nhng nm 2004 2006T nm 2004, s lng giao dch thnh cng trn th trng BS bt u gim
mnh. Trong nm 2004, giao dch nh t gim 24%. Nm 2005, s giao dch BS thnh
cng H Ni c gim 65%; TP HCM gim 60% (c nc c gim 78%). Khu vc
bun bn nn nh kh si ng trc y gi khng cn tn ti. Hnh thc kinh doanh cho
thu nh gn nh cha pht trin. Nhn chung, y l giai on th trng BS b ngng
tr
V cu:Khu vc th trng nh chung c cao cp, nh bit th, nh ring l c sc
mua gim st v cung tht a ra gi cao m cu tht khng c kh nng thanh ton; khu
vc th trng nh chung c cht lng trung bnh v thp vn hot ng bnh thng.
Ngi uc v ct tr tin tit kim trong nh khng cn, ngi c nhu cu mua nh
nhng cha cp thit th khng mun mua ngay m mun ch i gi xung thp hn.
iu ny cng c th hin qua t l ng k cn h v t l cn h trng ti H Ni t
nm 2004-2006.
Biu 1.3: T l cn h mua v cn trng ti H Ni 2004-06
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
17/65
http://svnckh.com.vn 17
Nhn vo biu trn ta c th thy c nhu cu v cn h ti H Ni c xu
hng gim t nm 2004-2006, do t l khong trng tng tng ng.
V cung:Qu nhiu nh ut d n, qu nhiu d n ang trin khai nhng thiu
vn, tr nn ngng tr. Trong giai on ny, lng cn h c xy mi gn nh bng 0.
Di y l biu biu th lng cung cn h loi A v B ti H Ni, c th nhn thy
trong giai on 2004-2006 hu nh lng cung cn h loi A v B khng thay i.
Biu 1.4: Lng cung cn h loi A v B ti H Ni
Ngun: CBRE
Ngun: CBRE
Lng cung u k Lngcung tng trong k
nv
T l cn h muaT l cn h cn trng
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
18/65
http://svnckh.com.vn 18
Lng cung khng i, lng cu gim, do nn nhng hot ng mua bn trong
giai on ny khng c si ng nh cc giai on trc. Th trng BS ng bng
lm t lit gn 7000 doanh nghip kinh doanh BS trn c nc m ch yu l H Ni
v TP HCM. Ring TP HCM, c hn 4.000 doanh nghip kinh doanh BS th mt na
trong ph sn, 20% c nguy c v ch c khong 30% vn hotng bnh thng.
C th tng kt mt s nguyn nhn dn n giai on ngng tr ny ca th trng
BS nh sau:
Lut t ai 2003 c hiu lc v Ngh nh 181 quy nh chi tit thi hnh kimsot cht ch cung cu t ai v th trng BS.
Vi Lut t ai ban hnh nm 2003 v cc quy nh v thu thu nhp t chuyn
quyn s dng t, thu s dng t, nhng ngi u c, tch tr v t ai ang phichn bc, hoc khng dm tip tc u c, tch tr t ai hoc gim bt quy m tch tr
trnh thit hi sau ny. Khng t ngi vay mn, k c vay ngn hng mua nh t,
nay n lc phi tr n nn cng phi y nh t ra th trng, lm cho cung v t tng
ln. Trong khi th nhng ngi thc s c nhu cu v nh t ang trng ch vi c thi
hnh Lut t ai s lm cho gi t h xung nn cng khng vi vng tm mua nh.
Bng gi t cc a phng ban hnh theo tinh thn ca Ngh nh 181 (st vi gi
th trng) tng gp nhiu ln so vi khung gi c. Khung gi t mi s c li cho ngi
s dng t khi Nh nc thu hi do vic tnh bi thng, song ngi s dng t cng s
b nh hng do tng cc khon ngha v ti chnh phi np theo gi t mi.
Quy ch khu th mi, ngy 5/1/2006 ban hnh km Ngh nh 02 c 3 im quantrng c nh hng n cc d n khu th mi:
Th nht, Quy ch khu th micm vic s dng d n nh cha trin khai ut
huy ng vn ca ngi mua nh di mi hnh thc. Quy nh ny khin chodoanh nghip kinh doanh trong lnh vc BS vo tnh th kh khn bi mt ngun huy
ng vn quan trng ca doanh nghip thc hin d n l t ngi c nhu cu mua nh.
Th hai, sau 12 thng k t ngy nhn bn giao t m ch u t khng trin khai thc
hin hoc tin thc hin d n chm qu 24 thng so vi ph duyt, Nh nc s thu
hi ton b hay tng phn t giao, cho thu.
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
19/65
http://svnckh.com.vn 19
Th ba, quy nh ch ut d n phi c vn s hu ut vo d n khng nh hn
20% tng mc ut d ncng l mt kh khn cho doanh nghip. Nhn nh chung
ca doanh nghip l, nu cng on gi l trin khai d n nu c xc nh qu mun,
s tip tc c nhiu doanh nghip ph sn, v n, nhiu d n s tip tc b chm. Quy
nh ny khin cho nhng d n ch mi 50ha gp kh khn.
Gi vng tnglin tc trong thi gian di.Gi vng cc thng trong nm 2004 so vi cng k u tng t 12% tr ln, bnh qun
gi vng 2004 tng 16,5% so vi nm 2003, ch yu do gi vng trn th gii tng cao
nh hng ti th trng vng trong nc. Vic mua bn nh t nc ta thng quy ra
vng nhng gi vng va qua tng cao v bin ng bt thng cha th lng ht nn
cng nh hng tiu cc ng k n giao dch v nh t trn th trng do c nhiu giao
dch c thc hin hoc cam kt thanh ton bng vng. C th, khi gi vng tng cao,
ngi mua BS (ch yu l ngi dn) khng c kh nng mua lng vng cn
thanh ton dn n vic phi chp nhn thi khng mua nh, b t cc. y cng l mt
nguyn nhn lm tng s lng giao dch tht bi thi k ny.
3.6. GIAI ON 6: Giai on phc hi, pht trin mi t unm 2007 vi vichnh thnh tnh chuyn nghip bng s vn ng ca t thn th trng
cng tin trnh hon thin hnh lang php l.
T nm 2007 n unm 2008, th trng BS c duhiu phc hi sau 2
nm ngng tr. Thm ch c lc, ngi ta ngh rng th trng BS s bng pht mnh
m. Trong giai on ny, th trng vn phng, chung c cao cp v th mi l nhng
th trng pht trin mnh m hn c.
V cung: Trong thi gian ny, cng vi vic tng cng pht trin kt cu h tng
k thut th, cc n v trong ngnh xy dng, cc a phng huy ng mi ngun vn
cho vic ut v pht trin cc khu th mi, nhm to ra bc t ph trong vic giiquyt nhu cu bc xc v nh cho nhn dn th. Gp vo ngun cu l ch trng m
ca Chnh ph khi cho php Vit Kiu c mua nh. C 16.000 Vit kiu iu kin
c mua nh, gp vo mt lng cu ln.
S lng cc d n v pht trin nh th tng nhanh vi hn 1.500 d n v
ang trin khai, bnh qun mi nm tng hn 58 triu m2nh . Nhngd n hng trm
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
20/65
http://svnckh.com.vn 20
triu USD c tm hiu, trin khai trn a bn cc thnh ph ln. Cc cng trnh chung
c, cn h cao cp c bn vi gi cao (1000-2000 USD/m2).
V cu: Cu v BS giai on ny rt ln v tnh trng chen ln ginh mua cn
h tr nn ph bin, c bit l nhng cn h cao cp, mc d gi ca cc cn h ny
khng phi l nh. Nm 2007, theo kho st ca Cng ty BS Savills v CBRE, t l cho
thu vn phng n 97-99%. Theo Savills, TP.HCM hin c 50 cao c, 2.370 vn phng
cho thu, cng sut 97%. Ring H Ni lun trong tnh trng khan him, chy vn phng
cao cp.
V gi: Cung cha cu lm gi BS trn th trng tng cao. C th ly v d
v s thay i gi ca mt s cn h bn ti H Ni.
Biu 1.5: Gi bn cn h ti mt s d n ti H Ni Q4/2007
Ngun: CBRE
Nhn trn biu c th thy gi bn khi im ca cc cn h ny thp hn gi thtrng rt nhiu. C ni chnh lch l 3-4 ln. S d nh vy l v nm 2007 chng
kin 3 t tng gi mnh trn th trng BS l vo thng 2, thng 8 v cui nm. Gi
khi im ca cc cn h ny trung bnh vo khong 500$/1m 2 nhng n qu 4 nm
2007, gi ca n tng ln trung bnh l 1500$/1m2.
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
21/65
http://svnckh.com.vn 21
n qu I nm 2008, gi ca cc cn h c dao ng nhng nhn chung th vn gi
trong trng thi n nh so vi qu 4 nm 2007. Di y l biu phn nh gi bn ca
cc d n chung c in hnh ti H Ni qu 1 nm 2008.C th thy rng gi ca cc cn
h chung c ny tng i n nh vo u nm 2008 ng thi c tng so vi qu 3 nm
2007 nhng lng tng khng ng k.
Mt s nguyn nhn dn n vic th trng BS pht trin mnhtrong nm 2007
l:
Vit Nam gia nhp T chc Thng mi Th gii(WTO), c ch ci m cho ccnh u t vo Vit Nam nhiu hn. Chng ta cng ni rng quyn ca cc nh u t
nc ngoi: c ut lu di, c mua nh gn lin vi quyn s dng t.
Tng trng kinh t cao: Nn kinh t nm 2007tip tc pht trin n nh, t mctng trng cao nht trong vng 10 nm qua v ch ng th 2 th gii v tc tng
trng. Tng trng cao dn n nhu cu v BS, nht l nhu cu v nh ca dn c
tng cao. Mt nm, dn s Vit Nam tng khong 1,1 triu ngi; nhu cu din tch t
cng ln n hng chc triu mt vung. Nhu cu cn tng kp, bi thu nhp ca mt b
phn dn c cao ln nhanh chng.
Tc ng ca th trng chng khon. Ch s gi chng khon sau khi t mc y883,9 im vo ngy 6/8/2007 phi m ln trn 1.100 im vo ngy 3/10/2007, sau
din bin theo hnh rng ca, xung di 1.100 im t ngy 18/10/2007. n
ngy 09/06/2008 VN-Index gim xung ch cn 379,12 im, cc nh u t nc ngoi
y mnh bn ra, gim lng mua vo, nhiu nh ut chuyn dng vn ut sang
th trng BS.
C ch, chnh sch, php lut c nh hng n th trng BS:Li sut gi tin tit kim khng theo kp s trt gi ca hng ho thi gian gn
y khin th trng nht c thm ngun vo.
Cc chng trnh h tr cho vay mua nh tr gp ca cc ngn hng thng mi
trong thi gian qua cng kch cu ng k.
Tm l ca ngi dn v nh ut: Do th trng BS Vit Nam vn cn cha
minh bch, do vy cc thng tin v th trng rt nhy cm, mi ngi c th u t hoc
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
22/65
http://svnckh.com.vn 22
mua bn theo tin n v theo m ng, khi thy vin cnh th trng lc quan rt c th
to tm l hng phn, cng kch thch v gy p lc n pha cu ca BS
Ngy 22/05/2008, Quc hi tn thnh thng qua ngh quyt v vic th im cho
t chc,c nhn ngi nc ngoi mua v s hu nh ti Vit Nam. Tuy nhin, cc c
nhn, doanh nghip u t nc ngoi c chc nng kinh doanh BS s khng c php
s hu nh. Mc d vy, theo nh gi ca B Xy dng, trong thi gian uthc hin d
n ny, do lng cung v nh cha , c th c t nhiu tc ng n gi nh t ti Vit
Nam, nhng s tc ng v tng gi cng s khng nhiu.
Nm 2007 v unm 2008 th trng BS phc hi mnh m , tuy nhin, gia
nm 2008, th trng li c v chng li ti khu vc th. Nguyn nhn l do t ngy
1/1/2008, biu gi t mi H Ni v TP HCM tng khong 20% so vi nm 2007. Theo, ti H Ni v TP HCM, gi t mt s ng ph thuc cc qun ni thnh s c
mc ti a l 67,5 triu ng/m2 thay v 54 triu ng nh trc. Theo tnh ton ca cc
c quan chc nng, tin s dng t m ngi s dng t phi ng trong nm 2008 s
tng bnh qun 30% so vi nm 2007. iu ny s bt buc cc ch ut phi a phn
tng thm vo gi thnh ca mt n v nh t. V vy, gi nh t ca cc d n s tng
t 15% n 20%. Do , n thng 6 nm 2008, th trng nh, t H Ni v khu vc
H Ni ang ri vo tnh trng ng bng, khc hn unm 2008. Gi nh, t khu vcH Ni sp c m rng gim 2 - 6 triu ng/m2. khu vc H Ni c, gi nh t
cng ang gim khong 5% - 10%. Ti Tp.HCM gi nh t ca hu ht cc d n khu
vc Khu th mi Nam Si Gn v ln cn nh Bnh Chnh, Nh B tr v mc gi
thng 10/2007 - thi im trc cn st nh t. Cc hp ng c giao dch rt chm.
Hng lot cng ty kinh doanh BS bn tho cc l t u c bng mi cch.Tnh trng
nh t ng bng khng ch lm nhiu vn phng, trung tm mi gii ng ca m cn
khin hng lot d n xy dng b nh hon . Nguyn nhn chnh l do gp kh khn vmt bng, gi c vt liu xy dng, ngoi ra tnh trng ngi muath vi cc d n cng
l nguyn nhn khin nhiu ch ut khng cn mn m vi cc d n nh trc na.
Do , tnh n thi im ny, nhiu chuyn gia nhn inh rng, th trng bt
ng sn chun b bc vo mt giai an ng bng mi. Tuy nhin, theo nhm nghin
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
23/65
http://svnckh.com.vn 23
cu, nhng c im r nt ca giai on ng bng vn cha hnh thnh r nt. Trong
tng lai gn, th trng ny s cn nhiu bin ng, do vn cha th kt lun c
rng y l giai on ng bng ca th trng bt ng sn.
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
24/65
http://svnckh.com.vn 24
CHNG II
THC TRNG U T TRC TIP NC NGOI VO
TH TRNG BT NG SN VIT NAM
I. Thctrng u t trc tip nc ngoivo th trng BS Vit Nam
1. Giai on t nm 1993 n nm 1999
Lut u t nc ngoiti Vit Nam ra i nm 1987 v sa i nm 1992 to
mi trng php l cao hn thu ht vn u t nc ngoi vo Vit Nam. Lut ny
b sung v chi tit ho cc lnh vc cn khuyn khch ku gi ut cho ph hp vi hon
cnh mi. Chnh v vy, trong giai on t nm 1993 n ht nm 1999, vn u t nc
ngoi c xu hng tng ln.
Thi k 1991-1995, s vn u t nc ngoi tng thm t 2,13 t USD ( t
1.409 d n vi tng vn ng k cp mi 18,3 t USD) v c tc ng tch cc n tnh
hnh kinh t-x hi t nc. Thi k 1991-1996 c xem l thi k bng n u t
nc ngoi ti Vit Nam. y l giai on m mi trng ut-kinh doanh ti Vit Nam
bt uhp dn nh ut do chi ph ut-kinh doanh thp so vi mt s nc trong
khu vc; sn lc lng lao ng vi gi nhn cng r, th trng mi, v vy, u t nc
ngoi tng trng nhanh chng. Vn tng thm ch yu tp trung vo cc d n thuc lnh
vc sn xut cng nghip v xy dng v ch yu t cc nh u t chu (59%)
(Ngun: Ccu tnc ngoi - B K hoch v u t).
Tuy nhin, trong giai on ny, lng vn FDI vo lnh vc BS khng ng k.
Mc d nm 1993-1996 th trng BS trong giai on bng pht s khi, nhng cha
hp dn cc nh ut nc ngoi, v Lut ut canc ta cha hon thin, Lut t
ai 1993 mi ch tp trung ch yu vo t nng nghip. Thm vo , nm 1997-1999, do
nh hng ca khng hong ti chnh chu , dn n tnh trng ng bng ca rt nhiuth trng BS nh Indonesia, Hn Quc, Thi Lanko theo tnh trng cc nh ut
rt vn khi th trng Vit Nam. Nhiu d n khch sn, khu ngh dng c ut
t trc tr nn nh tr. n c nh ti th trng H Ni, rt nhiu cc d n c
cp php t nm 1993 nhng n nay vn cha hon thnh. C th, lnh vc vn phng c
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
25/65
http://svnckh.com.vn 25
16 d n, 13 d n xy cn h, 4 d n pht trin th, h tng k thut, 39 d n thuc
lnh vc Khu cng nghip v 12 d n xy dng khch sn.
Bng 2.1: Cc d n vn phng ang thc hin cp php ti H Ni 1993-99
Tn d n Ngy cp Vn u t(USD)
CTLD TNHH Trung tm thng mi OPERA 09/08/1997 6.000.000
Cng ty TNHH Cao c Vietcombank 198 30/05/1996 49.788.585
CTLD VINAPON 22/07/1995 22.635.019
CTLD pht trin T hp Thp VP Hoa Anh o H ni 28/06/1995 35.662.500
CTLD Mt tri Sng Hng 26/05/1995 30.000.000
Cty TNHH Thng mi Trng tin XD VP cho thu 14/03/1995 10.128.000
CTLD on kt quc t 01/10/1994 24.305.000
Cty TNHH BIC - Tungshing 01/06/1994 19.168.265
Cty TNHH pht trin nht trung tm thng mi 04/05/1994 15.000.000
CTLD NguynDu, XD nh cho thu 04/05/1994 3.322.900
CTLD Hanoi Lake View Sport, XD KS 4 sao 18/01/1994 24.151.551
CTLD Khch sn hu hn chu 23/12/1993 2.625.000
Cng ty TNHH Trung tm thng mi Ever-Fortune 28/10/1993 29.680.000
CTy TNHH Ta nh Trung tm 24/08/1993 9.956.837
CTLD Olimpia Dch vbo ch v vn ho 31/03/1993 6.569.400
Cty TNHH Thp Trung tm H ni 08/02/1993 67.500.000
http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=22http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=122http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=90http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=84http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=79http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=62http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=62http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=62http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=273http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=273http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=256http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=250http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=251http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=251http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=235http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=193http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=222http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=222http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=219http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=208http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=208http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=208http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=201http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=201http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=208http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=219http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=222http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=193http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=235http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=251http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=250http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=256http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=273http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=62http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=79http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=84http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=90http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=122http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=22 -
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
26/65
http://svnckh.com.vn 26
Ngun: S K hoch ut H Ni.
Hnh thc ut ph bin nht l lin doanh gia nh u t BS nc ngoi v
nh u t trong nc. Trong cc d n ang thc hin c cp php giai on 1993 -
1999, ch c duy nht mt d n 100% vn ca nh ut i loan ut xy dng cng
ty TNHH Trung tm thng mi Ever-Fortune, thuc lnh vc vn phng. Nh u t
BS ln nht trong giai on ny l cc nh u t n t Singapore, Nht Bn, Hng
Kng. Ngoi ra cn c cc d n BS ca cc nh ut Thi Lan, c, i Loan, Hn
Quc, Luxembourg,
2. Giai ont nm 2000 n nay
2.1. Lng vn v t trng FDI vo lnh vc BS Vit NamNc ta c nhiu ch trng chnh sch, to iu kin thun li cho hot ng sn
xut kinh doanh pht trin t khi thi hnh Lut u t nc ngoi 1987. Tnh n ht nm
2007, c nc c 8684 d n u t trc tip nc ngoi cn hiu lc, vi tng vn ng
k 85,05 t USD, vn thc hin t gn 30 t USD. Lnh vc cng nghip chim t trng
ln nht chim 67% v s d n v 60% v tng vn ng k. Tip theo l lnh vc dch v
chim 22,3% v s d n v 34,3% v s vn u t ng k. S cn li thuc lnh vc
nng, lm,ng nghip. (Ngun: Cc u tnc ngoi - B K hoch v u t)
Trong khu vc dch v u t nc ngoi tp trung ch yu vo BS, bao gm: xydng cn h, vn phng, pht trin khu th mi, kinh doanh h tng khu cng nghip,
du lch-khch sn.
Bng 2.2: ut FDI vo cc ngnh dch v giai on 1988-2007
Chuynngnh
S dn
2004
S dn
2005
S dn
2006
S dn
2007
S d n
1988-2007
Vn ut1988-2007
( triu USD)
ut thc hin1988-2007
(triu USD)1. Khchsn -Dulch - 10 12 52 227 6.135 2.4012. H tngKCN-KCX - 1 1 9 28 1.618 5763. Xydng khuTM 22 1 2 3 9 3.478 111
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
27/65
http://svnckh.com.vn 27
4. Vnphng -Cnh 5 10 11 33 154 9.419 1.8925. GTVT-Bu in - - - 26 208 4.324 7226.Ti
chnh- ngnhng - - - 2 67 916 7157. Vn ho- y t - giodc - - - 43 272 1.249 367
8. Dch v - - - 316 966 2.155 383Tng cng 484 1.936 29.193 7.167
Ngun : Tng hp s liu
Vn FDI trong lnh vc BS ch yu c xu hng tng ln trong giai on 2000 n
nay. S lng d n FDI trong tt c mi lnh vc BS, t vn phng cn h, n khch
sn du lch v xy dng c s h tng KCN-KCX u tng. Nm 2000, lng vn FDI
ut xy dng h tng KCN-KCX v vnphng cn h l hn 180,5 triu USD th n
nm 2001 gim xung cn 67,8 triu USD. n nm 2004, s lng d n FDI trong tt c
mi lnh vc BS, t vn phng cn h, n khch sn du lch v xy dng c s h
tng KCN-KCX u tng, dn n tng vnFDI vo BS mc 111,7 triu USD, nm
2005 l 179,5 triu USD, nm 2006 l 239,2 triu USD, n nm 2007 t mc k lc l
hn 5 t USD. (Ngun: Nhm sinh vin t tng hp)
Bn cnh , cng c th nhn thy s lng d n FDI vo BS khng ln (ch
chim 21,6% s d n FDI trong ngnh dch v giai on 1988-2007 ; 4,84% s d n FDI
vo tt c cc ngnh); nhng lng vn FDI trong lnh vc BS li c gi tr ln hn rt
nhiu so vi cc lnh vc dch v khc. Trongs 29.193 triu USD vn ut trong ngnh
dch v, ut BS chim ti 85,20%. Nu tnh FDI vo tt c cc ngnh th FDI vo
BS chim 24,15%, FDI vo cc ngnh dch v khc ch chim 10,17%. (Ngun: Nhm
sinh vin t tng hp)
Kt qu thu ht u t qu 1/2008 cng cho thy ngun vn u t trc tip nc
ngoi vo th trng BS khong 4,5 t USD trong tng s hn 5,15 t USD FDI, chim
n 87%, trong khi vn dnh cho cng nghip ch c 10% v nng-lm-ng ch 0,1%.
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
28/65
http://svnckh.com.vn 28
Ring trong 3 thng unm ny, lng vn FDI vo BS xp x vn FDI vo BS
nm 2007. (Ngun: Nhm sinh vin t tng hp)
Biu 2.1: FDI trong lnh vc bt ng sn 2004-QI/2008
2100
3900
20300
5150
331 4341100
50004527
7600
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
20000
22000
2004 2005 2006 2007 Qu I/2008
FDI
FDI vo BS
Ngun:Ha Noi real estate market and Q1 2008 update & special feature Ha Noi
expansion ( CBRE 06,May,2008 )
Nhng con s thng k ny cho thy, BS tr thnh mt trong nhng tm im
ca cc d n c vn u t nc ngoi trong giai on t nm 2000 n nay.
2.2. a bn nhn utFDI vo lnh vc BS ca Vit Nam phn b khng ng u, ch yu tp trung
ti cc thnh ph ln. Thnh ph H Ch Minh v H Ni l hai khu vc c nh u t
nc ngoi ni chung v cc nh ut BS ni ring hng n nhiu nht. Tip l
n Hi Phng, Nng, Nha Trang, Tha Thin Hu, Phan Thit v Mi N. Tuy nhin,
vi nhng c im ring bit v s pht trin, v kinh t, x hi, v li l trung tm kinht, thng mi ln nht ca c nc nn th trng BS TP. H Ch Minh c cc nh
ut quan tm hn.
Theo bo co ca UBND TP. H Ch Minh, nm 2007 so vi cc lnh vc dch v
khc th s lng d n xin ut mi v lnh vc BS khng nhiu, ch t 25/401 d n
cp php ut mi v 125 d n tng vn ca thnh ph, nhng lng vn FDI vo
BS chim n 85% gi tr trong tng vn u t nc ngoi ca thnh ph (nm 2007
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
29/65
http://svnckh.com.vn 29
tng vn FDI ca Tp.HCM t 2,5 t USD). C th k n mt s d n u t BS tiu
biu ti y nh:
Bng 2.3: D n ut bt ng sn tiu biu ti Tp.HCM hin nay
D n Ch ut Chi tit
Khu thmi NhB
LG Engineering vConstruction
* Din tch 360 ha* Tng vn khong 300 triu USD
Khu cao ccn h
SaigonPearl
Cng ty TNHH VietnamLand SSG (lin doanh giaCng ty c phn bt ngsn v xy dng SSG v
Cng ty Vietnam Land,Hng Kng)
* Tng din tch: 10,3 ha* Tng vn ut 156 triu USD* y l d n xy dng ta nh cao nht
Tp.HCM tiu chun quc t 5 sao ngay stsng Si Gn
Bit thSaigonRivieraVillas
Cng ty TNHH lin doanhSaigon Riviera (thuc tpon Keppel Land -Singapore)
* Tng din tch t 5,9ha* Tng vn ut 35,5 triu USD .* D n vi nhng mu thit k ni tht adng cng nhiu tin ch cht lng
AsianaPlazaSaigon
Tp on hng khngKumho (Hn Quc)
* Tng vn ut: 230 triu USD* Bao gm t hp nh v khu cao cthng mi Kumho Asiana Plaza 21 tng. Thp Kumho Asiana Plaza gm khch sn 5sao 21 tng, khu vn phng v nh chothu 32 tng* D kin s hon thnh vo 10-2009
Ngun: Nhm sinh vin t tng hp
H Ning th hai trong c nc v kt qu trong thu ht vn u t trc tip
nc ngoivo lnh vc BS. Hin nay, ti H Ni nhu cu thu vn phng, khch sn
cao cp tng nhanh, cc nh u t nc ngoi nhn thy c tim nng v mt hng
ut y ha hn v ang tp trung nhiu vn vo lnh vc ny. Trong my thng u
nm 2007, nhiu nh ut Nht Bn v Hn Quc ang ua tranh quyt lit c u
t vo cc khu t ca ti H Ni xy dng khch sn 5 sao, xy dng t hp vn
phng - nh cao cp, t hp sn golf- khu vui chi gii tr vi tng s vn ln ti hng t
USD trong giai on t 2007-2010. Theo nh gi ca cc nh u t, ngoi cc yu t
hp dn v th trng, nhn lc, h tng, trong thi gian gn y, H Ni c mt bc
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
30/65
http://svnckh.com.vn 30
chuyn bin mnh m v th tc ut, nht l th tc t ai, kt ni h tng vi cc tnh
min Bc ang c hon chnh. Ngun vn ut vo H Ni d kin s tip tc tng
ln, hin ang c rt nhiu nh ut ln ang trnh d n ut ti H Ni.
Bn cnh , Nng, B Ra Vng Tu, Tha Thin Hu, Hi Phng cng l
cc a phng c lng vn FDI tp trung nhiu vo BS, c bit l cc d n xy dng
khu du lch, khch sn. Xt ring trong 3 thng unm 2008, B Ra - Vng Tu vt
ln v tr dn u trong bn thu ht vn FDI trn c nc vi d n H Trm do Tp
on Asian Coast Development ut c tng vn ut 4,2 t USD. y l d n xy
dng khu du lch ngh dng, cc khch sn 5 sao (9.000 phng), khu thng mi, trung
tm hi ngh quc t, vn phng - cn h, bit th cao cp, sn golf... Ni ln nh mt
im sng khc v thu ht vn FDI vo lnh vc BS trong nhng thng unm 2008 l
Nng. Hng lot d n c vn nc ngoi c khi cng trong nhng thng qua.C th, Tp on VinaCapital trin khai hng lot d n ti y nh d n xy dng d n
sn golf v khu du lch thuc qun Ng Hnh Sn vi vn u t ln ti 130 triu USD
hi thng 1.2008. Mi y, VinaCapital li tip tc khi cng d n khu phc hp thng
mi Capital Square ti khu vc cu sng Hn vi tng vn u t 325 triu USD. y
c xem l d n c vn u t nc ngoi ln nht ti Nng vo thi im ny.
Ngoi ra c th k n cc d n ln khc nh d n khch sn du lch ca Banyan Tree
vi 276 triu USDti Hu, Tp on Magnum Investment Group ut xy dng t hpkhch sn 5 sao ti Hi Phng
2.3. Lnh vc utTheo thng k ca B KH-T, FDI vo lnh vc dch v m ch yu l cc d n BS
tng lin tc trong nhng nm gn y. Tnh t nm 1988 n 31/12/2007, cc lnh vc
BS thu ht c vn FDI nh sau:
Xy dng khu th mi c 9 d n trin khai vi tng vn u t gn 3,5 tUSD,
Lnh vc xy dng vn phng-cn h c 154 d n vi tng vn ut khong9,4 t USD,
Xy dng h tng KCN-KCX l 30 d n, tng vn khong 1,5 t USDTrong giai on 2000-2007, c s lng v gi tr cc d n FDI xy dng vn
phng cn h bn v cho thu, xy dng Khu th mi, KCN, KCX u tng,
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
31/65
http://svnckh.com.vn 31
trong chim t trng ln nht vn l cc d n xy dng vn phng, cn h bn v
cho thu.
Bng 2.4: Vn FDI ut trong lnh vc bt ng sn 2000-2007
n v : USD
Nm
Xy dng h tng
Khu ch xut-Khu
cng nghip
Xy dng Khu
th mi
Xy dng Vn
phng-Cn h
2000 15.407.404 - 165.125.189
2001 16.676.535 - 51.113.916
2002 24.124.192 5.899.980 18.081.614
2003 7.344.331 25.000.000 6.240.597
2004 47.265.813 25.000.000 39.508.887
2005 41.869.200 30.000.000 107.622.617
2006 65.000.000 35.000.235 139.180.336
2007 445.021.655 400.000.000 4.931.042.082
Ngun : Tng hp s liu
Tnh ring nm 2007, FDI trong lnh vc xy dng vn phng, cn h cng chim
t l ln 57% trong tng FDI vo cc lnh vc khch sn, vn phng v KCN. Cc d n
ut xy dng cao c cn h cao cp v cao c vn phng loi A + B l chim s lng
nhiu nht, c gi tr ut t hn chc triu n vi trm triu USD. Nguyn nhn l do
cc th ca Vit Nam cho n thi im hin ti vn lun trong tnh trng thiu th
trng vn phng, trung tm thng mi (TTTM), khch sn vnh cao cp V thm ln sng ut vo BS, c bit l BS cao cp Vit Nam vn s tip tc khng
ngng. c tnh tng s vn ut cam kt ca nh u t nc ngoi vo phn khc th
trng BS thng mi v nh trong giai on 2004-2010 t khong 8-9 t USD.
Biu 2.2: FDI vo BS theo lnh vc nm 2007
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
32/65
http://svnckh.com.vn 32
Khch sn - Du lch
41%
Vn phng - cn h
57%
Khu cng nghip
2%
Ngun : Ha Noi real estate market and Q1 2008 update & special feature Ha Noi
expansion ( CBRE 06,May,2008 )
Sau cc d n vn phng cn h, FDI vo lnh vc khch sn du lch cng
chim t trng ln. B li khong thi gian 1996-2006 vi rt t khch sn 5 sao mi, mt
lot d n tm c c cp php, khin mng u t ny tr nn si ng trong nm
2007. Theo Cc u t nc ngoi, B K hoch v u t, trong qu unm 2007,
lng vn FDI vo khch sn, du lch t 406 triu USD, chim 1/5 tng vn c cp
mi (2,07 t USD). Trong thi im hin nay, 2 d n u t vo lnh vc khch sn cao
cp ln nht ti Vit Nam l d n ut xy dng khch sn 5 sao ti v tr X2 - Khu
cng vin vn ho - th thao Ty Nam M Tr H Ni ca Tp on Riviera (Nht Bn)
ut vi s vn 500 triu USD v d n khch sn 5 sao - trung tm thng mi - vn
phng v cn h cao cp ti l t E6 - Khu th mi Cu Giy ca Keangnam, Hn
Quc vi tng vn ut D n l 500 triu USD.
Ngoi nh , vn phng, khch sn, th cc d n c vn FDI v pht trin khu
cng nghip, khu ch xut cng l lnh vc thu ht nhiu nh u t nc ngoi tham
gia.Tuy nhin cc nh ut BS cng nghip mi ch tp trung v dng li hot ng
u t h tng khu cng nghip, rt t nh u t quan tm n vn trang b sn h
thng nh xng. Trong khi ngy cng c nhiu nh u t nc ngoi c nhu cu thu
nh xng xy sn. Bi vy cc d n c vn FDI v pht trin khu cng nghip, khu ch
xutcng ang l mt phn khc th trng c nh gi c tim nng pht trin.
2.4. Ch ut
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
33/65
http://svnckh.com.vn 33
V pha nh ut, BS Vit Nam l s la chn ca hng chc doanh nghip
t M, Hn Quc, Australia, Trung Quc, Malaysia, Singapore, n . Trong , khu vc
ch yu c FDI vo th trng BS ca Vit Nam vn l cc nc chu nh Hn Quc,
Nht Bn, Singapore v i Loan, do nhng li th v a im, khong cch a l, u
i gia cc quc gia trong cng khu vc
Mt trong nhng nh u t ln nht l Hn Quc. Trc y, Hn Quc ch
trng nhiu ti lnh vc ut cng nghip nh nh may mc, giy dp, ba l, ti sch
v cng nghip ch bin lm, hi sn v cc lnh vc nyvn ut t nhng li tn dng
c nhiu nhn cng r.Song sau nm 1994 v c bit l gn y Hn Quc tin ti
ut vo lnh vc cng nghip k thut cao v xy dng c s h tng v dch v. Xt
theo c cu ngnh, ut ca Hn Quc vo Vit Nam nm 2006 dn u l cng nghip
nng (chim 55%), xy dng khu th mi (chim 20%), xy dng khch sn v chungc (10%). Hng tng trng u t ny rt ph hp vi xu th pht trin kinh t Vit
Nam.
Ngoi lng vn FDI t Hn Quc, cc nh u t Singaporecng ang thc hin
nhiu d n BS c tng vn u t cao ti Vit Nam. Mt trong nhng th mnh ca
Singapore l pht trin c s h tng cng nghip v dn c. Bi vy, doanh nghip
Singapore rt quan tm n cc khu dn c v th mi v h nh gi c tim nng
ca th trng ny Vit Nam. Mt vi d n ni bt ca cc nh u t Singapore l:Tp on Keppel Land (Singapore) k hp ng lin doanh vi Cng ty TNHH Tin
Phc ut 106 triu USD xy dng 1.500 - 1.600 cn h cao cp bn ti Qun 2,
TP H CH Minh; Antara Koh Development Pte.Ltd (Singapore)vi d n pht trin khu
th ven sng Hng H NiMt trong nhng th mnh ca Singapore l pht trin c
s h tng cng nghip v dn c. Bi vy, doanh nghip Singapore rt quan tm n cc
khu dn c v th mi v h nh gi c tim nng ca th trng ny Vit Nam.
H quan tm nhiu n cc vn lin quan n d n BS nh th tc, n b, gii ta,giy php ut, quyn s hu v quyn chuyn nhng BS Vit Nam...
Cc cng ty v tp on Malaysia li quan tm nhiu hn i vi siu th v
trung tm thng mi v lnh vc khch sn. Tuy nhin, mt s vng mc trong th tc
hnh chnh t nhiu ngn cn bc chn ca doanh nghip Malaysia vo lnh vc dch
v v thng mi Vit Nam.
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
34/65
http://svnckh.com.vn 34
Cc ch u t n t Thy S, M, khu vc Trung ng v Trung Quc cng
ang khi ng nhiu d n ln. C th, Tp on Oak Tree (M) va mi lm vic vi
chnh quyn TP Nng ngh c ut 5 t USD cho d n khu du lch Sunrise; tp
on Damac (Cc tiu Vng quc Rp thng nht) ng k u t 1 t USD cho mt
d n resort Ha Hi, Ng Hnh Sn...
im ni bt l th trng BS Vit Nam khng ch c cc cng ty nc ngoi
chuyn hot ng trong lnh vc ny quan tm m cn c nhiu tp on ang hot
ng lnh vc khc mt ti. Tp on TATA ca n , vn ni danh kh lu ti
Vit Nam vi cc d n o to cng ngh thng tin, mi y cng c k hoch u t
vo mt s d n cao c, vn phng cho thu khu vc Th Thim, TP H Ch Minh. Qua
, c th nhn thy th trng BS Vit Nam s vn tip tc l c hi cc cng ty
nc ngoi c th tp trung khai thc.
2.5. Hnh thc utT nm 2004, nh nhng quy nh mi thng thong v ci m hn i vi nh
u t nc ngoi c quy nh trong Lut t ai 2003, cc nh u t nc ngoi c
th ut d n 100% vn thay v phi lin doanh vi cc nh u t trong nc. V vy,
hai hnh thc u t ph bin nht hin nay ca cc d n FDI vo lnhvc BS Vit
Nam l lin doanh v thnh lp t chc 100% vn nc ngoi, trong hnh thc lin
doanh ph bin hn v mt s nguyn nhn. Th nht, cc nh u t nc ngoi khng
th t c t lm d n. V vy, nu h mun c nhng khu t c v tr tt, c bit l
nhng khu t gii phng mt bng th h phi tm n nhng nh u t trong nc,
ngi nm gi nhng khu t c v tr thun li, trong cc trung tm kinh t chnh tr, hay
nhng ngi c nhng d n khu th ln hon thnh gii phng mt bng, hoc
chuyn i mc ch s dng t. Th hai, khi gy qu thc hin d n, cc nh u t
nc ngoi phi chu sc p rt ln v gii ngn theo ng cam kt, v th vic lin doanh
vi cc nh ut trong nc cng pht trin d n ngay t us thun li hn cho
cc nh ut cha c nhiu kinh nghim, cha c nhiu d n hot ng.
Mc d cc d n lin doanh ph bin hn nhng ni chung c hai hnh thc u t
ny vo BS Vit Nam tnh t nm 2004 n nay tng ln vi tc rt nhanh c bit
trong 2 nm 2006 v 2007.
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
35/65
http://svnckh.com.vn 35
Nm 2004, cc d n tp trung ch yu vo th trng BS thng mi (vn
phng- cn h, khch sn, du lch). Trong nm ny, c 5 d n ut vo khch sn du
lch, trong 2 d n theo hnh thc 100% vn nc ngoi v 3 d n theo hnh thc lin
doanh; c 4 d n ut vo xy dng vn phng, cn h, trong 3 d n theo hnh thc
lin doanh v 1 d n theo hnh thc 100% vn FDI.Nm 2005 cc hot ng u t, trin khai th trng nh , cn h, vn phng
cao cp cho thu tip tc c tng cng. Trong nm 2005 c 1 d n u t vo lnh
vc khch sn- du lch, theo hnh thc lin doanh, c 9 d n u t vo xy dng vn
phng, cn h, trong 7 d n theo hnh thc lin doanh, 2 d n 100% vn nc ngoi,
v 1 d n ut khu th mi 100% vn nc ngoi.
Sau thi im th trng BS c du hiu trm lng th n nm 2006, cc d n
xy dng h tng KCN- KCX , khu th mi, vn phng cn h, khch sn du lch lin r. Trong nm ny c 1 d n 100% vn nc ngoi xy dng khch sn du lch, 1 d
n 100% vn nc ngoi xy dng khu chung c cao tng v 1 d n ut xy dng khu
th mi 100% vn nc ngoi.
Tm li, FDI vo BS vit Nam trong thi gian qua t rt nhiu thnh tu ng
k. Bt chp nhng bin ng ca th trng BS trong nc, FDI vo BS giai on t
1993 n nay lun c nhng bc tng trng v mi mt, c lng v cht. C c kt
qu l do rt nhiu nguyn nhn, c t pha chnh ph, t bn thn ca th trng, cngnh k vng ca cc nh u t nc ngoi vo th trng BS ca Vit Nam.
II. Nguyn nhn nh u t nc ngoi ut vo th trng bt ng sn Vit
Nam
1. Nguyn nhn t th trng BS th gii
Th trng BS hin c nh gi l ang trong giai on bo ha. Cc th trng
tim nng trc y u i vo thi k pht trin chm li v n nh. Do gi tr vn
u t khng cn t mc cao nh trc khin cc nh u t phi m rng tm kim
nhng th trng mi, c bit l cc nc ang pht trin.
Ti Chu , ni c nhiu nh hng n th trng BS Vit Nam, th trng cc
quc gia nh Hn Quc, Singapore, Thi Lan, cng trong giai on tng t . Mt khc,
nhiu ch u t ln thuc cc quc gia ny ang u t hiu qu ti Vit Nam kch
thch cc ch ut khc cng nh cc i th ca h tm hiu th trng Vit Nam. ng
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
36/65
http://svnckh.com.vn 36
Peter Ng, Gim c pht trin kinh doanh ca Link (THM) Holdings Pte Ltd (Singapore)
chuyn pht trin BS, nu quan im: Singapore gi khng cn t kinh doanh na v
cho bit cng ty hin ang c chin lc tm th trng u t mi. Cng ty ny ut
Malaysia, nhng vn thy Vit Nam trin vng hn nhiu. Cng ty ny cng nghin
cu nhiu a im nh TP.HCM, Vng Tu, Phan Thit, Nha Trang v nhn thy VitNam l la chn s mt.
Mt cng ty BS khc, Cng ty Independent Projects Associates (Singapore) cho
bit cng ty ut Thi Lan, nhng khng th so snh vi Vit Nam. V Thi Lan
tng i phttrin v n nh, cn Vit Nam ang giai on u tng trng, ging
Singapore cch y khong 10-15 nm, nn c tim nng rt ln. V BS nht nh l mt
lnh vc pht trin nhanh nht. Trong vng 2 nm qua, cng ty ny tm hiu c hi u
t ti th trng H Ni v TP.HCM . Cng ty s bt ut c s hai trung tm ln
nht, sau s ta ra cc tnh ln cn Bc Ninh, H Ty, Hu v mt s tnh khc.
R rng, vic th trng Vit Nam cn s khai c nhng bt li, nhng xt trn gc
nhn ca cc ch ut quc t, trong giai on m th trng BS ang bo ha th r
rng l mt li th ln, phn no gii thch ti sao lung vn trc tip nc ngoi u
t vo th trng BS Vit Nam ngy cng gia tng.
2. Nguyn nhn t th trng BS Vit Nam2.1. Nguyn nhn thu ht u t trc tip nc ngoivo Vit Nam
Th nht, s pht trin v kinh t ng trn trng
Cc nh u t nc ngoi ngy cng th hin r s quan tm ca h n th trng
Vit Nam. Nhiu nghin cu th trng c cc nh ut tin hnh v kt qu khng
lm h tht vng. chng minh v tim nng ca th trng Vit Nam, nhng con s v
bng biu l cng c ngn gn v thuyt phc nht.
Trc tin phi k n tc tng trng nhanh v n nh ca Vit Nam. Vit
Nam hin nay c nh gi l nn kinh t pht trin nhanh th hai khu vc Chu vi tc
tng GDP trung bnh khong 7,1% trong vng 10 nm tr li y (Tc tng GDP tng
ng ca Trung Quc l 9,1%).
Trong giai on 2000-2007, nn kinh t VN c nh gi cao nh tc tng GDP
nhanh v tng i n nh. S n nh ca kinh t Vit Nam trc ht c khng nh
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
37/65
http://svnckh.com.vn 37
qua cuc khng hong ti chnh Chu nm 1997-1998. Vit Nam t chu nh hng ca
cuc khng hong nn tc tng GDP d c gim nhng vn c coi l tng i n
nh so vi cc nc ng khc.
T l n nc ngoi l mt ch tiu khc chng minh v s n nh ca nn kinh t
Vit Nam T l n ca Vit Nam hin nay cn trong gii hn an ton. Theo WB, ngng
an ton i vi cc nc angpht trin l t l n nc ngoi phi di 40%/GDP, trong
khi t l n nc ngoi ca VN nm 2006 l 36,6%, nm 2007 ch cn xp x 30%.
Ci cch l nhn t thc y pht trin
C c nhng thnh qu trn, mt phn ln l nh chnh sch ci cch ng n
ca chnh ph Vit Nam. Cng cuc ci cch c thc hin lin tc t nm 1986, n
nay, ngi ta nhn thy nhng thnh qu bc u. Khng ch l tc tng GDP cao,
chnh sch cn em li mt mi trng kinh t tim nng, thu ht nhiu nh u t trong
v ngoi nc. Vai tr ca kinh t nh nc (theo l nh hng ca cc doanh nghip
nh nc) gim dn, thay vo l nhng doanh nghip c phn ho v doanh nghip t
nhn. Tnh n nay c hn 3500 doanh nghip nh nc tin hnh c phn ho, c
tnh s c thm trn 1500 doanh nghip c phn n nm 2010. Trong nm 2007, gn 55
000, doanh nghip mi c thnh lp. Khu vc kinh t t nhn ny ng gp trn 41%
GDP c nc. Nhng con s ny c bit c ngha i vi cc nh u t ang nghin
cu th trng Vit Nam. N chng t nn kinh t ang loi b dn tnh trng c quyn
do b thnh phn kinh t nh nc chi phi trong mt thi gian di.
Biu 2.3S LNG CC DOANH NGHIP C PHN HA 1992-2007
S doanh nghip c phn ha
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
38/65
http://svnckh.com.vn 38
Ngun:B ti chnh
Thct cho thy, s lng cc doanh nghip nc ngoi ut vo th trng Vit
Nam ngy cng tng. Tng lng vn ut nc tng 223 ln trong vng 16nm, t 230
triu USD nm 1990 n nay l 53,9 t USD. Tnh n nay, Vit Nam c khong hn
6400 doanh nghip c vn u t nc ngoi so vi nm 1997 l 1800 doanh nghip, ng
gp trn 30% vo GDP c nc.
Biu 2.4S LNG CC DOANH NGHIP C VN U TNC NGOI 1997-2007
Ngun: Tngcc Thngk
Biu 2.5: T L NG GP CHO GDP CA CC KHU VC NM 2006
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
39/65
http://svnckh.com.vn 39
Khu vc nh
nc
32%
Khu vc tn h n
3 0 %
Khu vc nc
ngoi
38%
Ngun: Tngcc Thngk
Nh vy, c th nhn thy r, vic ci cch kinh t em li nhng thnh qu to
ln cho nn kinh t, t tc ng n ngun vn u t nc ngoi vo Vit Nam
Th hai, tcng ca vic mca nn kinh t, m tiu biu l vic Vit Nam
gia nhp T chc Thng mi th gii WTO cui nm 2007
Tin trnh hi nhp kinh t quc t v c bit vi vic gia nhp T chc Thng
mi Th gii (WTO) nm 2006 to bc ngot quan trng cho nn kinh t Vit Nam,
mang nhiu c hi cho th trng BS pht trin. Do hi nhp quc t, m ca cc lnhvc thng mi, ti chnh ngn hng, gio dc nhiu cng ty nc ngoi tm kim c
hi ut vo Vit Nam t xut hin nhu cu bc thit v a dng v nh , iu kin
v mi trng lm vic, vui chi gii tr... Tnh ring trong Qu I/2008, s lt khch quc
t n nc ta l 1,3 triu, tng 15% so vi cng k nm 2007, trong , khch du lch
chim 61%, doanh nhn chim 18%, khch n thm ving 15% v cc lt khch quc t
khc. Mc d thu ht c cc ngun u t ln vo lnh vc khch sn, vn phng,
cn h cho thu, trong nhng nm trc nhng cng vi ln sng ut mi, nhu cu vvn phng loi A, B cn h cao cp cho thu, khch sn 3-5 sao, cc cng trnh dch v
thng mi, siu th ti cc th ln tip tc tng cao. Cung hn ch trong khi cu li rt
cao v gi tng nhanh cho thy Vit Nam l mt th trng BS hp dn, v v vy vic
thu ht c thm nhiu ut l chuyn ng nhin.
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
40/65
http://svnckh.com.vn 40
VitNam gia nhp cc t chc quc t cng ng ngha vi vic mi trng php
lut c ci thin theo chiu hng c li hn cho cc nh u t nc ngoi. V d:
phm vi hot ng kinh doanh BS ca cc nh u t nc ngoi c m rng thm.
Nu nh trc y khi mun ut vo lnh vc BS (ut khch sn, vn phng, cn
h cho thu) cc nh u t nc ngoi phi lin doanh vi doanh nghip trong nc,vn gp ca nh u t nc ngoi khng c ln hn 70% vn php nh, th nay cc
nh u t nc ngoi c th u t 100% vn. Cc nh u t nc ngoi c kinh
doanh BS trong phm vi sau: ut to lp nh, cng trnh xy dng bn, cho thu,
cho thu mua, ut ci to t v ut cc cng trnh h tng trnt thu cho thu
t c h tng; c kinh doanh dch v BS nh: dich v mi gii BS, dch v nh
gi BS, dch v u gi BS, dch v qun l BS.
H thng lut php Vit Nam v ang c nhiu thay i, tin gn hn n imtng ng vi lut php quc t. iu ny thc y cc nh u t nc ngoi tm n
Vit Nam, v l gii cho con s 20,3 t USD FDI vo Vit Nam nm 2007.
Th ba, ku gi u t nc ngoi hin ang l ch trng ln ca Chnh ph
Vit Nam
Ch trng tng cng thu ht v nng cao hiu qu s dng vn u t trc tip
nc ngoi c th hin trong cc vn kin ca ng, Nh nc v tip tc c khng
nh ti i hi ng ton quc ln X.
i lin vi chnh sch, B K hoch v ut cam ktmi trng kinh doanh
ca Vit Nam s c nhiu cai thin nhm tng cng thu ht u t nc ngoi. C th
dn mt vi minh chng nh: trn c s Lut ut, Lut Doanh nghip mi , Vit Nam
khng p dng t l xut khu bt buc i vi cc doanh nghip c vn u t nc
ngoi; bi b ton b cc bin php hn ch s lng hng nhp khu; bi b tr cp xut
khu nng sn v tr cp c lin quan n ni a ho. Bn cnh , Vit Nam cng
bn hnh mt s lut nh Lut u thu, S hu tr tu, Giao dch in t, Kinh doanh
BS, Chng khon... Cc o lut mi ny s to ra mt sn chi bnh ng cho cc
doanh nghip thuc mi thnh phn kinh t, xo b cc ro cn khng cng bng trong
ut v kinh doanh.
Cng tc vn ng xc tin u t ngy cng c ci tin, tin hnh nhiu
ngnh, nhiu cp, trong nc v nc ngoi di hnh thc a dng, kt hp vi cc
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
41/65
http://svnckh.com.vn 41
chuyn thm, lm vic cp cao ca lnh o ng, Nh nc, gn vi vic qung b rng
ri hnh nh Vit Nam v vn ng ut - xc tin thng mi v du lch. Chnh v vy,
m hiu qu c nng dn vi kt qu minh chng l nhiu nh u t nc ngoi
vo tm kim c hi ut v k kt s lng ln d n quy m ln.
Th t, chnh tr x hi n nh
Vit Namc nh gi l nc c mi trng chnh tr v x hi n nh so vi
cc nc khc trong khu vc. T chc T vn Ri ro Kinh t v Chnh tr (PERC) ti
Hng Kng xp Vit Nam v tr th nht v kha cnh n nh chnh tr v x hi sau s
kin 11 thng 9. Sovi cc nc ASEAN khc nh Indonexia, Malysia, Philipin, v Trung
Quc, Vit Nam c t cc vn lin quan n tn gio v mu thun sc tc hn. ng
Cng sn Vit Nam iu hnh t nc trong nhiu thp k qua v khng ai mong
mun c nhng thay i trong mi trng chnh tr.
Nhn chung, Vit Nam duy tr c n nh chnh tr x hi, an ninh c m bo,
c nh gi l a bn ut an ton, ng thi kin tr thc hin ng li i mi, a
phng ho, a dng ho quan h kinh t i ngoi, ch ng hi nhp kinh t quc t, to
hnh nh tch cc i vi cc nh ut.
2.2. Nguyn nhn thu ht u t trc tip nc ngoi vo th trng BSVit Nam
Nguyn nhn t pha cu BSTh trng BS Vit Nam c nh gi l mt trong nhng th trng hp dn
nht chu bi tim nng to ln ca th trng ny, m th hin trc ht l nhu cu v
BS tng nhanh. C nhiu nhn t thc y s pht trin ca th trng trong nhng nm
gn y, v do thu ht c u t trc tip nc ngoivo lnh vc ny.
Bng2.5: Cc nhn t thc y th trng BS Vit Nam pht trin
Cc nhn t nh gi
Dn s tr
Hin nay Vit Nam c khong 86 triu dn, trong
70% di 35 tui. Theo bo co ca Ngn hng th gii
(World Bank) 90% tng lp tr Vit Nam mong mun
c nh ring.
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
42/65
http://svnckh.com.vn 42
Gia tng tng lp trung
lu
Tng lp trung lu tng nhanh nh vo s pht trin ca
nn kinh t
Tng kh nng mua
nh
Cc ngn hng chp nhn nhng khon th chp khong
50-70% gi tr BS trong vng t 10-15 nm vi li
sut xp x 12% theo k hn
Tc th ho
nhanh
WB c tnh nm 2020 dn s thnh th Vit Nam c
th ln n 40 triu ngi, so vi mc hin nay l l 20
triu ngi
Tc tiu th hng
bn l ln
Chnh sch ca chnh
ph
Cc chnh sch t do ho, v du: Vit kiu hin c
php mua nh Vit Nam: cc chnh sch gip tng
minh bch ca cc giao dch trn th trng BS
Ngi nc ngoi v
cc cng ty quc t n
vi Vit Nam lm vic
gia tng
Ngnh du lch ang
pht trin
4 230 000 lt khch du lch n Vit Nam, tng 10%
so vi nm 2006.
Ngun: Nhm sinh vin t tng hp
S pht trin ca kinh t Vit Nam khin tng lp trung lu cng tng theo, do
khng my kh khn nhn ra tim nng ca th trng BS. T nm 2006, c bit vi
tng lp tr Vit Nam nhng ngi hin ang c mc thu nhp kh v mong mun c
hng cuc sng cht lng cao, th iu kin dn s thc s tr thnh mt li th ca
Vit Nam trong vic thu ht cc nh u t nc ngoi vo th trng BS. Ngoi ra, di
tc ng ca chnh sch t do ho ca chnh ph, v d: Vit Kiu c php mua nh
Vit Nam hay nhng chnh sch gip tng minh bch ca cc giao dch BS. Gn y
(10/04/2008), d tho ngh quyt ca Quc hi v Chnh sch cho php ngi nc ngoi
c mua v s hu nh c thi hn ti VN cng gp phn lm cho th trng ny thm
hp dn. Theo bn d tho ny, ngi nc ngoi s c mua v s hu mt cn h
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
43/65
http://svnckh.com.vn 43
chung ti cc d n nh thng mi trong thi gian sinh sng v lm vic ti Vit Nam,
song khng c mua bit th ring hay nh, t lin k, thi hn s hu ti a l 70 nm.
Xt v di hn, th trng BS Vit Nam cng c nh gi l c trin vng vi
dn s tr mong mun s hu nh rng v tc th ho nhanh
Biu 2.6: TC TH HA VIT NAM V D BO
: tc thnh th ho (%) : S dn thnh th (triu ngi)
Ngun: Ban Cc vn kinh t x hi, LinHp Quc.
Thm vo , cc giao dch trn th trng BS Vit Nam, c bit l th trng
mua bn nh v cho thu cn h t trc n nay ch yu s dng phng thc thanh
ton tin mt, y l im hp dn cc nh ut v an ton cao v tnh thanh khonln. Tuy nhin trong giai on hin nay, cc hnh thc thanh ton khc nh th chp cng
ang dn dn c ni lng iu kin, to iu kin d dng hn cho ngi c nhu cu
BS. V vy hnh thc th chp ngy cng c s dng rng ri, c tnh hin c khong
50% ngi mua nh di hnh thc ny.
Bng 2.6: Cc iu kin th chp ph bin
Thi hn 7-20 nm
Li sut hng nm 13-15 %
Nhng yu cu khc
* Chng minh thu nhp hng thng c ngn hng chp
nhn
* Chp nhn thanh ton ca khi nhn vin, k c khi
ngi th chp t chc hoc cht ( trng hp ngi ng
ucng ty ng ra th chp )
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
44/65
http://svnckh.com.vn 44
* Cam kt khng li d cho n khi khon vay c thanh
ton ht ( i vi trng hp l v, hoc chng ng ra
th chp)
Ngun: Kt qu nghin cu ca Morgan Stanley
Mt nhn t khc cn lm r l tc tiu th hng bn l ti Vit Nam. Tc
th hng bn l c lin quan n cu v BS m ch yu l cc trung tm thng mi v
cc siu thi, im bn l. Nu mt khu vc tc tiu th hng bn l ln, th nhu cu v
cc BS ni trn s cao hn. Doanh s tiu thhng bn l ca Vit Nam hin ang tng
vi tc 20% nm.
Biu 2.7: DOANH S BN L TI VIT NAM
Ngun: CBRE
Doanh s tiu th hng bn l ti Vit Nam nm 2007 l trn 45 t USD, con s ny
n nm 2010 c tnh s t trn 60 t USD Gn y nht, nghin cu ca A.T. Kearney
v tim nng th trng bn l ca nhng nn kinh t mi ni xp Vit Nam v trng u, vt qua n sau 3 nm lin tc quc gia ny xp th hng u tin.
A.T.Kearney hin l mt trong nhng cng ty t vn hng uth gii. Kt qu h a ra
da trn cc tiu ch: ri ro, hp dn, mc bao ph th trng v p lc thi gian.
Tuy nhin, trong iu kin th trng Vit Nam hin nay cn s khai, s lng cc trung
tm, siu th bn l hin i, cc im bn l cht lng cao cha nhiu i lp vi mong
$0
$10
$20
$30
$40
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06F
U.S.
$inBillions
0%
10%
20%
30%
40%
Retail Sales
Retail Sales Growth
Doanh s bn lTc tng trng doanh s bn l
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
45/65
http://svnckh.com.vn 45
mun ci thin cht lng cuc sng ca ngi dn th y r rng l mt ch s ng
quan tm i vi nh ut BS.
Mt nguyn nhn khc l s lng cc cng ty v ngi nc ngoi n lm vic
v sinh sng ti Vit Nam ngy cng tng. Thm vo l s tim nng ln ca ngnh du
lch v s hu thun ca chnh ph trong vic qung b hnh nh t nc, chnh sch
pht trin d lch v thu ht ut nc ngoi, d tho cho ngi nc ngoi mua nh (
cp n phn trn) tt c ha hn tng lai tt p cho s pht trin ca th trng
BS khch sn, vn phng, v nh cho thu ti Vit Nam.
Biu 2.8: KHCH QUC T N VIT NAM 1995-2007
n v: nghn ngi
0
1000
2000
3000
4000
5000
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ngun: Tng ccDu lch
Nn kinh t Vit Nam ang pht trin nhanh i hi nhu cu BS rt ln. Tuy
nhin, kh nng p ng i vi tt c cc loi hnh BS t nh , chung c, khch sn,
vn phng cn nh, li mt ch trng ln trn th trng. Ly v d: thnh ph H
Ch Minh, thiu cung y gi BS tng lin tc tng cao. Hin gi thu vn phng
thnh ph ny t th 17 trn th gii (theo: Cng ty BS Cushman & Wakefild, M).
Theo kho st ca Cng ty t vn v tipth BS CB Richard Ellis (CBRE) Vit Nam gi
thu vn phng hng A ti qun 1 TP HCM hin ang mc 50 - 60 USD/m2/thng, cc
vn phng hng B c cho thu vi mc bnh qun 30 - 40 USD/m2/thng. Tuy nhin,
mc gi trn khng lm cc doanh nghip ngn ngi bi nu chm chn th s c ngay
khch hng khc th ch. Cng ty CBRE cho bit, trong nm 2008 TP.HCM s c
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
46/65
http://svnckh.com.vn 46
191.000m2mt bng vn phng hng A v B a vo s dng. Din tch vn phng ny
vn cha p ng cho nhu cu ca cc doanh nghip. D bo nhu cu v din tch
vn phng ti TP.HCM nm 2009 l 296.000m2 v 2010 l 273.000m2. Cn Vit Nam mi
ch c khong 300.000 m2 cao c thng mi. R rng d gi tng, cu v vn phng vn
khng h c du hiu gim bt, chnh l c hi cho cc nh u t nc ngoi ngthi cng l nguyn nhn l gii ti sao cc nh u t nc ngoi li chn th trng BS
Vit Nam
Nguyn nhn t pha cungTh nht, cc nh u t nc ngoi ang tm kim th trng u t mi trong
iu kin kinh t th gii bt n nh hin nay rm bt ri ro. Theo bo co ca CBRE
v th trng BS Vit Nam nm 2007, ti thi im ny, nhng tnh hnh kinh t th gii
s c tc ng nhiu n th trng BS Vit Nam. S lo ngi ca cc nh ut quc t
v nhng du hiu suygim ca kinh t M m bt ul cuc khng hong cc khon
cho vay th chp trn th trng BS. Chnh ph M hin phi iu chnh li sut v
tm thi min thu vc dy th trng ny. T cui nm 2007 sang nm 2008, gi du
v gi vng quc t tng mc k lc, trong khi ng la li gim gi so vi ng
EURO v ng Bng Anh. Trong iu kin nh vy, cc nh ut thng c xu hng
s phn tn ri ro, di chuyn vn ut ca mnh khi nhng th trng pht trin (ni
phi i mt vi kh nng chu tc ng ln hn) sang nhng th trng ang pht trin
khc, c bit ni no c nn kinh t pht trin mnh v mi trng chnh tr n inh, t
ph thuc vo nn kinh t M. Th trng Vit Nam cn nhiu tim nng tt c cc lnh
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
47/65
http://svnckh.com.vn 47
vc v gi tr vn ut cao tip tc mang n c hi pht trin cho cc nh u t quc
t m nhng quc gia khc khng c uc. Bo co ca Morgan Stanley v th trng
BS Vit Nam cng c nhng nh gi tng t. iu ny chng t, xt trn kha cnh
khch quan, cc nh ut th gii cng nh gi cao th trng Vit Nam.
Th hai, mi trng ut BS c nhiu im mi thun li cho cc nh ut
nc ngoi.Nhng thun li ny ch yu nm trong nhng ci cch v lut php m chnh
ph Vit Nam thc hin nhm thu ht vn ut nc ngoi. Nhng im mi ng ch
c thng k bng di y.
Bng 2.7: Nhng quy nh ca Vit Nam lin quan n th trng BS
Quy nh
Thi im
ban hnh Chi tit
Lut nh
06/2006
Thng
7/2006 Vit Kiu c php mua nh t thng 1/2007
Lut kinh
doanh BS
Thng
1/2007
Ngi nc ngoi c php kinh doanh BS Vit Nam
di hnh thc cc d n BS, trn c s c giy php u t
v chng minh kh nng ti chnh. Chnh ph cam kt xy
dng khung chnh sch minh bch cho hot ng kinh doanh
BS.
Ngh nh 84-Lut t ai
Thng7/2007
Ni rng thi hn ca giy php s dng t, k c cho nh
u t nc ngoi t 50 thnh 70 nm. Quan trng l thi gian
s dng t trc khi chuyn nhng, nu c ngun gc t
c s dng n nh lu di, th khi c nhu cu s c gia
hn nhng khng phi np tin thu t. Thi gian c gia
hn thm l 50 n 70 nm. Tu tng trng hp, Chnh ph
s chu trch nhim gi phng mt bng v chuyn giao chonh ugip tng tin thc hin d n.
Ngh nh
153
Thng
10/2007
Ch u t cn phi p ng c yu cu v vn iu l v
kh nng ti chnh.Vic ng tin trc phi c thc hin
nhiu ln, ln uch c huy ng khi ch ut bt u
trin khai xy dng c s h tng k thut theo tin v ni
dung ca d n c ph duyt. Ch u t phi s dng
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
48/65
http://svnckh.com.vn 48
ng mc ch tin ng trc ca khch hng u t to lp
BS Trong hp ng cn quy nh r li sut vay ngn hng
thng mi p dng cho cc khon ng trc v tin li nu
mt trong hai bn vi phm hp ng
Thu li
nhun trn
ut
Thng
11/2007
Mc thu thu nhp trn vn ut trong cc giao dch BS l
25% i vi c nhn v 28% i vi doanh nghip, bt u
thc hin t thng 1/2009 nhm hn ch hin tng u c
ang bp mo th trng.
Cc quy nh
hin hnh i
vi khch
hng l ngi
nc ngoi
Ngi nc ngoi c php thu BS trong thi hn t 50-
70 nm thng qua hp ng thu di hn do ch u t trc
tip thc hin.
Ngi nc ngoi khng c php thu BS di hnh
thc di vay, m phi tr trc tip bng tin mt theo quy nh
hin hnh.
Cc c nhn v t chc nc ngoi Vit Nam hp php
trong vng 3 thng c php thu BS v khng c th
chp BS hay cho tha k.
Ngoi nhng im mi trong quy nh v lut php, n lc ca Chnh ph trong
cuc u tranh vi t nn tham nhng v vic ci cch chnh sch, n gin ho cc th
tc hnh chnh trn mi lnh vc nhng nm gn y gp phn lm trong sch hn mi
trng ut ti Vit Nam.
Nguyn nhn cui cngtheo nghin cu ca chng ti l: cc nh u t nc
ngoi nhn thc c li th cnh tranh v vn v k thut ca h so vi cc nh ut
trong nc. Cu trong th trng BS Vit Nam hin nay vn rt ln, nhng ch yu tp
trung cc cng trnh quy m ln v hin i, phc v cho nhu cu nh , vn ph ng caocp, hoc cc trung tm thng mi ln. Nhng cng trnh ny phn ln u i hi lng
vn ut ln v hm lng k thut cao. Tuynhin, hin nay ch c mt s t cc nh u
t trong nc hi t c c hai kh nng ny. Cha k n tnh hinh kinh t trong nc
nhng thng gn y, khi cc ngn hng ua nhau tng li sut tin gi trong dn v th
trng chng khon m m, li sut tin gi tit kim tng cao ng ngha vi vic li
sut cho vay vn i vi cc doanh nghip cng cao, cng vi s suy gim kh nng huy
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
49/65
http://svnckh.com.vn 49
ng vn t th trng chng khon l mt bt li ln cho cc nh u t trong nc.
Nhiu nh u t nhn cng trnh buc phi t b hoc b d, chp nhn mt khng
khon tin t cc do khng kh nng tr li ngn hng. a s khng th nhn cng
trnh. Nh vy, th trng cn li hon ton b ng c hi cho cc nh ut nc ngoi.
III. Kh khn cho cc nh u tnc ngoi khi tham gia th trng BS Vit
Nam
1. Nhng yu im ca nn kinh t Vit Nam.
Th nht, nn tham nhng tuy c gim nhng vn cn l mt tr ngi ln.
Vit Nam c tn trong danh sch xp hng ca TI - T chc Minh bch Quc t
(TI - Transparency International) t nm 1997. Kt qu nh gi tham nhng nm 2007
cho thy, tuy im ca Vit Nam gi nguyn mc 2,6 (trn mc ti a 10 im), nhngv tr ca Vit Nam trn th gii tt t hng 111 vo nm 2006 xung hng 123 nm
2007 trong tngs 180 nc v vng lnh th (Territories) c kho st, tt mt 2 hng
nu khng k 10 nc mi tham gia vo danh sch.
Biu 2. 9: Xp hng "cm nhn tham nhng" ca Vit Nam so vi mt s
nc Chu t 2000 n nay
Ngu n: vnn.vn
Qua cc bn xp hng v tham nhng ca t chc trn t nm 2000 n nay, im s v
tham nhng Vit Nam ch nhc nhch t 2.4 n 2.6 v cha bao gi c im cao hn.
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
50/65
http://svnckh.com.vn 50
Biu 2.10: im v v tr xp hng ca Vit Nam t 2000 n nay
Ngun: vnn.vn
R rng, mc minh bch c ngha rt quan trng trong quyt nh ut ca cc nh
u t nc ngoi vo Vit Nam.
Th hai, c s h tng yu km lm gim sc thu ht vi u t nc ngoi v
kh nng tip nhn ut.
C s h tng km l mt im yu ca Vit Nam khi thu ht vn u t nc
ngoi. H thng giao thng ng b, cc cng bin u trong tnh trng qu ti v
xung cp trm trong, nh hng khng nh ln kh nng thu ht u t nc ngoi vonc ta cng nh kh nng tip nhn cc d n u t c vn ln. Mt cuc kho st ca
Ngn hng Hp tc Quc t Nht (JBIC) trong thng 12 nm 2007 v mi trng ut
Vit Nam, bo co rng c s h tng yu km l mt trong 5 vn quan trng m cc
nh ut Nht e ngi nht. Cc nh ut Singapore cng c nhng cnh bo tng t:
h thng c s h tng khng c ut y v khng theo kip tin pht trin kinh
t s l ro cn ln trong n lc thu ht u t nc ngoi Vit Nam. Ti mt hi tho
mi y ly kin ca cc nh u t nc ngoi v nhng cam kt ut ca Vit Namkhi gia nhp WTO, nhiu NT by t nhng quan ngi v h thng h tng c s cha
pht trin v vic cha chun b sn sng v t ai (c bit i vi cc d n ln cn mt
bng sn xut rng), vic gii phng mt bng, n b, di di v ti nh c dn khu vc
u t cn nhiu bt cp, hn ch vic trin khai d n sau khi c cp giy chng
nhn ut.
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
51/65
http://svnckh.com.vn 51
Nu khng c nhng n lc hn na t pha Chnh ph v vn h tng c s, Vit Nam
s cn gp nhiu kh khn trong thu ht u t nc ngoi, trong c ut vo BS.
Th ba, cc nh u t nc ngoi cha c i x thc s bnh ng so vi cc
nh ut trong nc.
Mt trong nhng thit thi ca nh u t nc ngoi c lin quan n nhng vn
v quyn li vi ti sn. Trong vn ny, c nhng hn ch m cc nh u t nc
ngoi l: Th nht, nh u t nc ngoi khng th huy ng vn bng ti sn nh t
m h mua v ti sn phi c mua 100% bng tin mt. Th hai, h khng th
dng ti sn nh t lm ti sn tha k. V th ba, h khng th cho thu li ti sn
nh t . y l nhng ro cn khin cho nhiu nh u t t ra quan ngi vi b vn
u t vo th trng nh t Vit Nam khi vn quyn li vi t ai h mua v
khng c m bo nh mong mun.
Mt thit thi khc m nh u t nc ngoi phi gnh chu lin quan n vn
thng tin v tip cn th trng. Nh u t nc ngoi rt kh tm c v tr c a vi
mc gi hp l. Thc t, c nhiu khu t c v tr rt tt c a ra gi vn ut,
nhng do gi t cao hoc mt xy dng, tng cao hn ch nn nh u t nc ngoi
phi cn nhc khi ut. Vic thiu thng tin v s am hiu y v a hnh cng nh
nhu cu v BS Vit Nam dn n mt thc t l cc nh ut phi nh n s
t vn ca cc chuyn gia v BS trong nc, to nn chi ph ph tri cho nh u t, lm
khng t nh ut c phn ngn ngi. So vi cc nc khc, vn thng tin Vit Nam
vn cn gy kh khn cho cc nh ut, mt phn do tnh trng km minh bch ca th
trng.
2. Nhng yu im ca th trng BS Vit Nam
Th nht, h thnglut php lin quan n BS cn cha hon thin
C rt nhiu iu ng bn xung quanh h thng lut php Vit Nam ni chung vlut lin quan n BS ni ring. Nhiu nh u t nc ngoi ch ra nhng im bt
cp trong cc b lut ca Vit Nam hin nay.
n c nh vic quy hoch s dng t, theo cc quy nh php lut hin hnh,
vic lp v trin khai thc hin quy hoch s dng t l do c quan a chnh Trung
ng v a phng thc hin, m c th l B Ti nguyn - Mi trng cng cc S Ti
-
7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam
52/65
http://svnckh.com.vn 52
nguyn - Mi trng cc tnh, thnh; cn vic quy hoch xy dng c lp v trin khai
bi cc c quan qun l xy dng th m c th l B Xy dng v cc S Xy dng.
Nhng nhiu lc, nhiu ni, hai quy hoch trn cn khp khing, lm kh cho ngi dn
v nh u t. Thc t l nhiu nc trn th gii cng c lm quy hoch s dng t
nhng ch l quy hoch s dng t mang tnh chin lc, khng i su, chi tit n tnga phng nh Vit Nam.Quy hoch s dng t cc nc ny ch nh ra nhng ch
gii v t nng nghip, lm nghip, th trn c s pht trin kinh t, x hi, bo v
mi trng chung cho c nc.Cc ngnh, cc a phng cn c vo quy hoch chung
ny xy dng quy hoch cho ring mnh.
Mt v d khc l quy nh v giao t i vi cc d n ut, theo iu 30 ca
Ngh nh 18/2004/N-CP ngy 29/10/2004 hng dn thi hnh Lut t ai th m t
trong nhng cn c giao t, cho thu t i vi d n s dng ngun vn ngn schnh nc v d n c vn u t nc ngoi l phi c d n u t c c quan c
thm quyn ph duyt. Quy nh ny kh thc hin trn thc t v phi c giao t th
mi lp c d n.
Th hai, tnh minh bch ca th trng BS vn rt thp.
Tnh minh bch tt c cc khu, t hot ng ca th trng, t hot ng u t,
to lp BS n hot ng giao dch mua, bn, chuyn nhng, cho thu BS cn c
nhiu hn ch. GS-TSKH ng Hng V - Nguyn Th trng B Ti nguyn Mi
trng - nhn nh: "S thiu cng khai, minh bch ca th trng BS nc ta vn l mt
khuyt tt ln trong nhiu nm nay. C nhng lc lng giao dch khng chnh thc chim
ti 80%. Vic cng khai ha ngun cung nh ca cc d n vn cha c thc hin.
Chnh tnh trng u c dn n nhng cn st o, khin th trng BS khng n
nh, gy khng t lo ngi cho cc nh ut ln cc c quan chc nng. Trong mt giai
on nht nh, gii uc l cht xc tc cho s pht trin ca th trng, nhng nu
khng kim sot