Yrd. Doç. Dr. Latif Onur UĞUR

İnşaat sözleşmesi, müteahhidin, iş sahibinin ödemeyi borçlandığı bir bedel karşılığında taşınmaz bir yapı eseri meydana getirip, bunu teslim etmeyi borçlandığı sözleşmedir.

İnşaat sözleşmesi, niteliği itibariyle bir istisna sözleşmesidir. Bu sözleşme ile müteahhit, bir inşa eseri (yapı eseri, inşaat , yapı) meydana getirmeyi borçlanırken, iş sahibi de bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır.

Sözleşmenin amacı; hakları, görevleri, zorunlulukları ve sorumlulukları taraflar arasında oluşturmak ve risk dağılımını sağlamaktır. Bir zorunluluğu ya da görevi kabul etmek, bu görev ya da zorunluluğu birinin yetersizliği, kabiliyetsizliği, dikkatsizliği ya da hatası, ya da dışarıdaki bir kaynak ya da olaydan etkilenilerek yerine getirememe olasılığını da beraberinde getirir. Fakat her sözleşmeli anlaşmada olduğu gibi kontrat, temel kuralları belirler, kontratın uygulanması tarafların iyi niyetine ve birbirleriyle olan ilişkilerine bağlıdır.

İnşaat kontratı, kontratı yapanın bu işi üstlenmek için uygun gördüğü fiyat ile; kontrol edilebilir ve kontrol edilemez riskleri kabul etmesi arasında bir dengelemedir.

Yapılacak işin ücreti, kısmen de olsa bu işi yapacak kişinin bu işte

gördüğü riski yansıtır ve kontrata dayalı anlaşmalar, kimin ne kadar riski taşıyacağı dikkate alınarak yapılmalıdır.

Gerek proje özellikleri; gerekse iş yerindeki mevcut jeolojik, topoğrafik, hidrolojik, hidrolik ve meteorolojik şartlar birer risk unsuru haline gelmektedir. Bunların da dışında, ülkenin genel şartları, yasal düzenlemeler, ithalat/ihracat ve gümrük uygulamaları, diğer ülkelerle ilişkileri, ekonomik durumu da risk hanesinde yer alacak konulardır.

Tüm bu kriterlerin etkidiği sözleşme metni ve içeriği karşısında,

işveren kuruluşun durumu ise başlı başına belirsizlik ve risk içeren bir konudur. İnşaat yapmak da yaptırmak da, başlı başına risklerin kol gezdiği ve makul şekilde dağıtılmasının önem arz ettiği bir macera mahiyetindedir. Maceranın sonunda zafer ve kahramanlık (zamanında, gereken kalite ve maliyette tamamlama, para kazanma, istihdam sağlama, nam kazanma, saygınlık sağlama vb.) olabileceği gibi hezimetler de (geç kalma, maliyetlerin öngörüleni aşması, kalite ve standart düşüklüğü, yetersizlik, zarar etme, mallarını ve ticari itibarını kaybetme hatta batma) gerçekleşebilir.

1. Anlaşma (Sözleşme Metni): Müteahhidin ve iş sahibinin isimlerini, yapının tamamlanması için verilen zamanı, kullanılacak olan ödeme şeklini ve yapılacak olan yapıyı tasvir eder. Diğer dokümanlar ana sözleşmeye atıfta bulunularak hazırlanabilir. Bu dokümanlar arasında yapının yapılacağı yere ait olan zemin raporu veya dizayncıya ait olan diğer teknik dokümanlar olabilir.

2. Genel Sözleşme Şartları: Bu doküman, inşaatlarda genel olarak kullanılan “genel yönetim prosedürleri topluluğu”nu kapsar. Bu şartlar, işveren ve müteahhit arasındaki ilişkiyi kontrol yada işverenin temsilcisinin sorumluluklarını ve sözleşme maddelerini kapsar.

Bazı işverenler de kamu ya da profesyonel organizasyonlar, örneğin;

• CMMA (Contract Management Assosiation) • AGC (The Associated General Contractors of America) • ICE (Institution of Civil Engineers) • AIA (American Institute of Architects) • JTC (Joint Contracts Tribunal of Architects) • FIDIC (International Federation of Consulting

Engineers) • Türkiye’de; Yapım İşlerine Ait Tip Sözleşmeler (Ek 6.

Anahtar Teslimi Götürü Bedel İşler İçin ve Ek 7. Teklif Birim Fiyatlı İşler İçin)

tarafından yayımlanmış olan anlaşma şartlarını uygularlar.

Bu genel şartlar:

• İşverenin hakları ve sorumlulukları • Yapım yöneticisinin ve dizayncının otoriteleri • Müteahhidin hakları ve sorumlulukları • Teminatlar ve sigortalar • Sözleşme üzerindeki iş kapsamı hakkındaki

değişiklikler • Anlaşma ücreti ve ödemesi konusundaki değişiklikler • Sözleşme zamanındaki değişiklikler • Denetim • Yapım hataları ve düzeltilmesi • Kişisel hakların korunması • Taşeronlar ve bunların iş almalarına dair hükümler • Yapılan işin garantisi • Anlaşmazlıkların çözümü ve • Sözleşmenin erken sonlandırılmasıdır.

Yapılacak sözleşme analizlerinde ve sözleşme yönetimi faaliyetlerinde ilgili konuların hangi alan içinde değerlendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi ve ilgili tedbir ve uygulamaların bu esasa uygun olarak yapılması gerekmektedir.

İnşaat için her şey hazır... Proje, malzeme, ekipman... Ancak inşaata başladığı andan itibaren sizi bekleyen pek çok risk olduğunu da biliyorsunuz. Peki oluşacak risklere karşı yeterince güvenceniz var mı? Bu konudaki ihmalin doğuracağı ciddi sonuçları dikkate alıyor musunuz? Bu alanda inşaat faaliyetlerinin başlangıcından bitimine kadar ani ve beklenmedik tüm risklere çok yönlü bir güvenceler aranmalıdır.

Müteahhit, projeyle ilgili bir takım riskleri karşılamak için sigorta yaptırır. Sigorta poliçesi, önceden yatırılan bir ücret veya pirim karşılığında, önceden belirtilen olabilecek kayıp veya ödenecek borçlara karşı anlaşılan bir sözleşmedir.

Ana maddeler genellikle sözleşme dokümanlarında belirtilir ancak kesintiler, masraflar veya diğer risklerden bir kısmını müteahhit üstlenirse primlerde azaltma yoluna gidilebilir.

Müteahhit risk sigortası Müteahhidi yapım sırasındaki yıkılma veya tahribat olaylarından korur. Bu poliçe bazen tüm

olasılıkları bazen de yangın, rüzgâr ya da patlama gibi olayları içerir. “Tüm Riskler” sigortası deprem hariç hepsini kapsar. Ayrıca şantiyede depolanan malzemeleri de içerir. Bu sigorta hatalı işçiliği veya arızalı malzemeden kaynaklanan tahribat veya zararları içine almaz.

Genel sorumluluk sigortası Müteahhidi, bir üçüncü şahsın fiziksel yaralanmalarından dolayı hak iddia etmesinden korur.

Mal zararı sigortası Müteahhidin malına gelecek zararlardan dolayı oluşacak maddi kayıptan müteahhidi korur.

Ekipman sigortası Müteahhidi, çeşitli kazalar veya hırsızlık olaylarından dolayı oluşabilecek maddi kayıplara karşı korur.

Sadece sahibi bulunulan, kiralanan veya vade ile alınan malı korur.

Motorlu Taşıt sigortası Müteahhidi, sahip olduğu otomobillerin veya araçların otoyollarda veya caddelerde yaptığı kazalardan

dolayı mağdur olan insanların hak talep etmelerinden korur.

Şemsiye sorumluluk sigortası Bu sigortanın kapsamı çok geniştir. Örneğin genel sorumluluk sigortası iki milyon YTL kapsama

sahipken bu tür bir sigortanın kapsamı elli milyon YTL’yi bulabilir.

İşçilerin tazminat sigortası Müteahhidi, şantiye sahasında işçilerin ölümüyle veya yaralanmasıyla sonuçlanabilecek bir kazaya

karşı korur.

A Seçim Kriterleri (mavi) Matrisin mavi alanı, bir sözleşme formu seçerken hesaba katılacak altı anahtar kriteri kapsamaktadır.

B Risk Alanları (yeşil) Matrisin yeşil alanı, bir sözleşme formu seçerken hesaba katılacak üç anahtar risk alanını kapsamaktadır.

C Yüksek/Düşük Karakteristiklerin okunmasında, her anahtar kriter için çubuk ölçeği. Her kriterin yüksek yada düşük kapasite değerini

uyumlu olarak gösterir. Çubuklar, özel bir sözleşmenin hangi sınırlar içinde seçilebileceğinin sınırını gösterir.

D Yüklenici/İşveren Her anahtar risk alanında çubukların yerleşimini değerlendirmek için ölçek. Her riskin nerede yer aldığını gösterir.

Çubuklar, özel bir sözleşme için risklerin hangi bölgelere ayrıldığını gösterir.

E Maliyet kesinliği Bu, yüksek fiyat kesinliğinin sebeplendirilmesindeki uyumlaştırmayı sağlamada kullanılır.

F Varyasyonlar için kapasite Bu, yönetim varyasyonları için bir ılımlı yüksek kapasite sağlar.

G Müşteri gereklilikleri Bu, projenin yönetiminde, yüksek düzeydeki müşteri gereksinimlerinin yumuşatılabilirliğini göstermektedir.

H Hız Dizayndan tamamlamaya kadar gerçekleştirmenin ılımlaştırma hızıdır.

I Çözümlerin açıklığı Düşük açıklık = sözleşmesel çözümlerin göreceli zor olması

J Karmaşıklık Karmaşıklığın geniş bir alanını kapsayarak, projelere uygulanabilecek kabiliyet/yapabilirlik alanını belirler.

K Dizayn ile yönetim ayrımı Sözleşmenin proje tasarımcıları ve yöneticilerin aynı kimseler olması yada iletişime çok kapalı olmaları. Dizayn ve

yönetim arasında düşük ayrım bulunması.

L Varsayımlar Yüklenici sözleşme altındaki varsayımlar konusunda ana riski taşır.

M Kalite bozuklukları/hataları Yüklenici sözleşme altındaki inşaat kalitesi hataları/başarısızlıkları konusunda ana riski taşır.

N Gecikmeler Yüklenici sözleşme altındaki gecikmeler konusunda ana riski taşır.

Teklif bedelinde artışa sebep olan hususlar

%92 İş içeriklerinde muğlaklık/kesin olmama durumu

%77 Tazmin etme %72 Olayları geciktirme %67 Sözleşme dökümanlarının yetersizliği %61 Likitleştirilmiş zararlar

Bu çalışmada aynı zamanda, belirtilen bölgede uygulanan sözleşmelerin %74’ünün işverenlerce hazırlandığı/hazırlatıldığı ve ancak kalan %25’inin teklifçilerle/yüklenicilerle görüşmelere ve tartışmalara açık olduğu belirlenmiştir.

R. Zaghloul ve F. Hartman’ın “Construction Contracts: The Cost Of Mistrust” adlı araştırmalarında, yüklenici firmaların maliyetlerinin, bu değerlendirmelerin ardından, işin toplam bedelinin %8’i ile %20’si arasında değişikliğe uğradığı (arttığı) belirlenmiştir. Bu artıştaki kriterlerin en önemlileri; işveren ile firma arasındaki iş ve ticaret ilişkileri, işin özelliğine bağlı şartlar, sözleşme tipi ve sözleşmenin iyi hazırlanmış olması olarak şekillenmektedir.

Sözleşme Riskleri ASCE 1979 1995

İşgücü, malzeme ve ekipman temini Yüklenici Yüklenici İşgücü uyuşmazlıkları Yüklenici Yüklenici İşgücü ve ekipman verimlilikleri Yüklenici Yüklenici Alt yükleniciler ile ilgili koordinasyon x x Kazalar/güvenlik önlemleri Yüklenici Yüklenici Kaliteli üretim/kalite güvence Yüklenici Yüklenici İş programlarının doğruluğu x x Malzeme kusurları Yüklenici Yüklenici Değişken saha koşulları İşveren İşveren Olumsuz hava koşulları x x Enflasyon İki taraf Yüklenici Ödemelerde yaşanan gecikmeler İşveren Yüklenici Grev x x Onay ve gerekli izinler İşveren İşveren İş miktarındaki değişiklikler İşveren Yüklenici Tasarım değişiklikleri/kusurlu tasarım İşveren İşveren Doğal afetler İşveren Belirsiz Savaş/ayaklanma halleri x x Metraj artışları x x Saha ulaşımı İşveren İşveren

Üçüncü kişilerden kaynaklanan gecikmeler İki taraf Belirsiz Uyuşmazlıkların çözümündeki gecikmeler İşveren İki taraf Araştırmalar, testler x x Ekolojik zararlar İşveren x Vergiler İşveren x Yasal değişiklikler İşveren İşveren Bürokratik gecikmeler x x

Tahmin edilemeyen maliyetler x x

Tablodan da görüleceği üzere 1979’da her iki tarafın da sorumlu bulunduğu enflasyon riskleri 1995’te yükleniciye transfer edilmiş; ödemelerde yaşanan gecikmelerin ve iş miktarındaki değişmelerin riskleri işverenden yükleniciye aktarılmıştır. Doğal afetler konusundaki işveren riski azalırken uyuşmazlıkların çözümündeki gecikmelerden kaynaklanan riskler eskiden işverenin üzerindeyken 1995’te her iki tarafa paylaştırılmıştır. Buradan, son trendlere göre sorumluluk ve risklerin yalnız ülkemizde değil yurt dışında da yükleniciye aktarıldığı görülmektedir.

F. İncir’in, “İnşaat Sektöründe Risk Yönetimi ve Kaliteye Etkisi” adlı çalışmasında, inşaat firmalarımızın sistematik risk yönetimi anlayışına sahip olmadıkları, risk analizi tekniklerini bilmedikleri, risk kavramını sadece uygulamada karşılaşılabilecek bir problem olarak algıladıkları ve bu probleme karşı ek süre ve maliyet değerleri ekleyerek teklif dosyası hazırladıkları belirlenmiştir. Veriler, inşaat sektöründe karşılaşılan risklerin süre, maliyet, verimlilik ve kalite üzerinde önemli etkisi olduğunu göstermiştir.

L.O. Uğur, M. Erdal ve U.N. Baykan, “Yapım İşleri Genel Şartnamesi’nde İşveren İle Yüklenicinin Sorumluluk Paylaşımının Proje Maliyetlerine Etkisi” adlı, 2006 tarihli çalışmalarında; YİGŞ üzerinde sorumlulukların işveren ve yüklenici arasında nasıl paylaştırıldığının şematik olarak görülebilmesi için bir sorumluluk paylaşım listesi oluşturmuşlar, 18 yüklenici firmaya uygulanan bir anket çalışması ve bu çalışma üzerinde yapılan analizler sonucunda yüklenicinin karşıladığı risklerin işverenden daha fazla olduğunu belirlemişlerdir.

Araştırmacılar bu çalışmalarında; kamu yapım projelerinde, ihale risk analizlerinden yapım işleri sözleşme yönetimine kadar tüm çalışmalara esas teşkil eden Bayındırlık Bakanlığı Yapım İşleri Genel Şartnamesi’nin, çok iyi bilinmesi ve analiz edilmesi gerektiğini ve her türlü sorumluluk ve risklerin faaliyetlere göre teker teker tespit ve irdelenmesinin yapılmasının da, sağlıklı bir yapım projesi gerçekleştirilip tamamlanması için hayati önem arz etmekte olduğunu ifade etmişlerdir, Çalışmalarında, Bayındırlık Bakanlığı Yapım İşleri Genel Şartnamesi’nde sorumluluk ve risklerin; işveren ile yüklenici arasında nasıl dağıldığını araştırmışlar; teklif ve ihale bedellerini, dolayısı ile yapının maliyetini direkt olarak etkileyen bu sorumluluk ve risklerin hangi konularda kimlerin üzerinde yoğunlaştığını incelemişlerdir.

Müteahhit firmalarca yapılan puanlandırma sonucunda 542,32 puanlık toplam sorumluluk değerlerinin dağılımı yüklenici ve işveren için sırası ile 361,45 ve 180,88 değerlerini almış bu değerler de bütünün sırası ile % 66,7 ve % 33,3 ‘lük bölümlerine karşılık gelmiştir. Bu verilerin grafiksel ifadesi Şekil 1.‘de verilmiştir. Buradan yapılan tespit, YİGŞ’nde yükleniciye aktarılan sorumluluk ve risklerin, mevcutların büyük kısmı olduğu, işverenin ise daha düşük düzeyde riske maruz kaldığıdır.

Madde no İçerik Ort. Puan

6a İşyerinin yükleniciye teslimi 8.28

12b

Arazi ve zemin etütlerinin kesin projenin revize edilmesini gerektirdiği işler ile doğal afet sebebiyle ön veya kesin proje üzerinden ihale edilen işlerde uygulama projesinin hazırlanması veya hazırlatılması 7.94

30a İşin, sözleşmesinde belirlenen zamanda tamamlanıp geçici kabule hazır hale getirilmesi 7.61

48a

Yüklenicinin taahhüdünü ihale dokümanı ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi veya işi süresinde bitirmemesi halinde işin feshi 7.50

9b

İşyerlerindeki her türlü araç, malzeme, ihzarat, iş ve hizmet makineleri, taşıtlar, tesisler ile yapılan işin biten kısımları ile doğal afetler ile hırsızlık, sabotaj gibi risklere karşı (all risk) sigorta yaptırmak 7.33

12i Nihai projelerin (as-built drawings) hazırlanıp orjinalleri idareye teslimi 7.22

13a Sözleşme konusu işlerin uygulama projelerine uygun olarak yapılması 7.17

15b

Yüklenicinin, üstlenmiş olduğu işi bütünüyle projelerine, sözleşme ve şartnamelerine, fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapması 7.11

“FIDIC İnşaat İşleri Genel Şartnamesi’nde Sorumluluk ve Risk Dağılımının Proje Maliyetine Etkisi“ adlı çalışmalarında L.O. Uğur, U.N. Baykan ve M. Erdal; risklerin değerlendirilme yönteminin nihai maliyeti doğrudan etkilemekte olduğunu belirtmişlerdir. Çalışmalarında FIDIC İnşaat İşleri Genel Şartnamesi’ndeki sorumluluk ve risklerin işveren, mühendis ve yüklenici arasındaki dağılımı araştırılmıştır. Teklif ve ihale bedellerini, dolayısıyla yapının maliyetini doğrudan etkileyen bu sorumluluk ve risklerin, hangi konularda ve işveren, mühendis ile yüklenicinin hangisinin üzerinde yoğunlaştığı, bu yoğunlaşmanın hangi hususlar olduğu farklı yüklenici firmalara uygulanan bir anket yardımıyla incelenmiştir.

Madde no İçerik Ort. Puan

11.1.a Hidrolojik ve zemine ait bilgilerin temini ve

yükleniciye verilmesi 8.13

42.1 İşyeri zilyetliğinin yükleniciye verilmesi 7.75

8.2 İş yerindeki tüm çalışma ve yapım

yöntemlerinin uygunluğu, stabilitesi ve emniyet 7.38

11.1.c İşyerini görme ve her türlü bilgiye sahip olma 7.31

20.4.a Savaş, çarpışma, istila, dış düşman hareketleri 7.25

20.4.b İsyan, ihtilal, ayaklanma, askeri yada gaspçı

iktidar, iç savaş 7.19

20.4.c Nükleer yakıtların kaynak olduğu iyonlaştırıcı

radyasyon ve radyoaktivite zehirlenmesi 7.00

20.4.h Doğal güçlerin anormal bir şekilde harekete

geçmesi 6.94

6.4 Çizim ve talimatların yükleniciye verilmesinde

gecikme olması 6.75

Son iki çalışmanın birlikte değerlendirilmesi ile; Türkiye’de kamu taahhüt işlerinde çalışan bir inşaat firmasının yüklendiği sorumluluk ve risklerin (bütünün %66,7’si), FIDIC esaslı yurtdışı yapım projelerine göre (bütünün %46,4’ü) önemli miktarda yüksek olduğu anlaşılmaktadır. Buna ek olarak Yapım İşleri Genel Şartnamesi’ne göre işverenin (yani devletin) üzerine aldığı sorumluluk ve riskler (bütünün %33,3’ü), FIDIC esaslı projelerde işverenin üzerine düşenden (bütünün %39,5’i) daha az olmaktadır. Bu veriler esas alındığında taahhütçü firmalarımızın, faaliyetlerinde Türkiye dışındaki ülkelere yönelmeye başlamalarının, bu tespitle ilişkili bulunma olasılığının pek de düşük olmadığı akla gelmektedir.

Madde Başlığı Sorumluluk Yüklenici İşveren Açıklama

6. İş yerinin yükleniciye teslimi

İşyerinin yükleniciye teslimi x Kazık ve röperleri işin sonuna kadar korumak ve toprak işlerine ait eksen kazıklarını da, bu işler bittikten sonra boy kesite göre tekrar yerlerine çakmak

x

El konacak taşınmaz malların kamulaştırılmasına veya geçici işgaline ait harita, plan, cetveller ve diğer bütün işlemler

x

Yükleniciye teslim edilmiş olan işyerlerinde değişiklik x x

7. Yüklenicinin kendi ihtiyacı için kullanacağı yerler

İş başına getirilmiş olan malzeme, araç ve makinelerin yeni iş yerine taşınması giderleri ile eski iş yerinde (kurulmuş ise) şantiye bina ve tesislerin yeni iş yerine taşınma ve kurulma

x

Yükleniciye ait tesisler için kullanacağı yerlerin seçimi x x

Yapım İşleri Genel Şartnamesi Sorumluluk Dağılımı

Sorumluluk Paylaşım Oranları Puanlama Sorumluluk Ağırlığı

Madde no Sorumluluk/Yetki Açıklama Yüklenici Mühendis İşveren

Proje tamamlanma süresine etki

Yüklenici Mühendis İşveren

4.1.

İşlerin bir kısmının taşerona verilmesi

1 7.0 7.0 0.0 0.0

6.1.

Yüklenici tarafından

sunulup onaylatılan

çizimlerin ve teknik

şartnamenin kontrolluğa verilmesi

1 6.0 6.0 0.0 0.0

6.3.

Gerekli çizim ve talimatların

yükleniciye verilmesi

1 7.0 0.0 7.0 0.0

6.4.

Çizim ve talimatların yükleniciye

verilmesinde gecikme olması

Bu sebeple yüklenicinin gecikmeye uğraması

halinde süre uzatımı

verilmesi ve sözleşme bedeline ekleme

yapılması kontrollükçe düzenlenir 1 8.0 0.0 8.0 0.0

FIDIC İnşaat İşleri Genel Şartnamesi kapsamındaki sorumluluklar, paylaşım oranları, puanlandırma ve sorumluluk ağırlığı

hesaplamalarının ve süresel etki bazında yüklenici, mühendis ve işveren için toplam sorumluluk değerleri

Risk Grupları ve Önem Dereceleri

Çok düşük Düşük Orta Fazla Çok fazla

Tasarım riskleri x

Çevresel riskler x

Finansal ve ekonomik riskler x

Politik riskler x

Yasal riskler x

İnşaat riskleri x

Hava koşulları x

İşletme ile ilgili riskler x

Doğal afetler x

Sözleşme Sorumluluklarında Risklerin Dağılımı

Yüklenici İşveren Her iki taraf Belirsiz Taşeron İşgücü, malzeme ve ekipman temini x İşgücü uyuşmazlıkları x İşgücü ve ekipman verimlilikleri x Alt yükleniciler ile ilgili koordinasyon x Kazalar/güvenlik önlemleri x Kaliteli üretim/kalite güvence x İş programlarının doğruluğu x Malzeme kusurları x Değişken saha koşulları x Olumsuz hava koşulları x Enflasyon x Ödemelerde yaşanan gecikmeler x Grev x Onay ve gerekli izinler x İş miktarındaki değişiklikler x

Tasarım değişiklikleri/kusurlu tasarım (İşverenin yaptırdığı projeler) x

Tasarım değişiklikleri/kusurlu tasarım (Yüklenicinin yaptığı projeler) x Doğal afetler x Savaş/ayaklanma halleri x Metraj artışları x Saha ulaşımı x Üçüncü kişilerden kaynaklanan gecikmeler x Uyuşmazlıkların çözümündeki gecikmeler x Araştırmalar, testler x Ekolojik zararlar x Vergiler x Yasal değişiklikler x Bürokratik gecikmeler x Tahmin edilemeyen maliyetler x

Finansal hatalar x