znaleckÝ posudok č./ · stn 7340 55 - výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných...

Ing. Juraj SEDLÁČEK Záhradná 8, 911 05 Trenčín, tel.č.: 0903 404097 e-mail: [email protected] Znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie 37 03 00 Vodohospodárske stavby odvetvie 37 08 00 Projektovanie v stavebníctve odvetvie 37 09 00 Odhad hodnoty nehnuteľností

ZNALECKÝ POSUDOK č.14/2018

určenie všeobecnej hodnoty bytu č.28, v bytovom dome s.č.292, LV č.7639, k.ú. Komárno s príslušenstvom a spoluvlastníckeho podielu na pozemku parc.č.1424, LV č.7639, k.ú. Komárno, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z. Objednávateľ : MBtrend s.r.o., Tomášikova 16550/3, 821 01 Bratislava (pre účely

dobrovoľnej dražby realizovanej spoločnosťou DUPOS s.r.o., Tamaškovičova č.17, 917 01 Trnava)

Číslo spisu (objednávky) : DD 188-2017 zo dňa 21.12.2017 (EP 172001097) Počet strán (z toho príloh) : 19(8) Počet vyhotovení : 5 Počet odovzdaných vyhotovení : 4 V Trenčíne 02.02.2018

Znalec: Ing. Juraj Sedláček číslo posudku: 14/2018

Strana 2

I. ÚVODNÁ ČASŤ

1. Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty bytu č.28, v bytovom dome s.č.292, LV č.7639, k.ú. Komárno s príslušenstvom a spoluvlastníckeho podielu na pozemku parc.č.1424, LV č.7639, k.ú. Komárno, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov.

2. Dátum vyžiadania posudku: 21.12.2017

3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok : 02.02.2018

4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 16.01.2018

5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : - Objednávka č. DD 188-2017, zo dňa 21.12.2017 -kópia - Potvrdenie o začatí užívania stavby zo dňa 01.04.2011 - kópia

5.2 Získané znalcom : - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 7639, k.ú. Komárno, zo dňa 15.01.2018 - kópia z katasterportálu

- Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 15.01.2018 - kópia z katasterportálu

- Zameranie a zakreslenie skutkového stavu bytu

- Fotodokumentácia

6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov

7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov

Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov

STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy

Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3

8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Nie sú

9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba podľa zákona 527/2002 Z.z.


Strana 3

II. POSUDOK

1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE

a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože nehnuteľnosť nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2017.

b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č.7639 - čiastočný kópia z katasterportálu

A. Majetková podstata:

Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape

parc.č.1424 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 6917 m2

Stavby

Bytový dom s.č.292 na pozemku parc.č.1424

B. Vlastníci a iné oprávnené osoby:

Byt Vchod: 15 1.p. Byt č.28

Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku 7015/197280 Účastník právneho vzťahu: Vlastník 33 KOVALINKA Tomáš r. KOVALINKA, č. 220, Iža, PSČ 946 39, SR

Dát.nar.: 18.09.1986

Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka: viď. Príloha č.2

C. Ťarchy: viď. Príloha č.2

c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameraním, vykonaná dňa 16.01.2018, za účasti matky vlastníka nehnuteľnosti p. Judity HAROCSOVEJ. Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom počas obhliadky dňa 16.01.2018.

d) Technická dokumentácia: Znalcovi nebola predložená žiadna technická dokumentácia. Skutkový stav bol zistený meraním a nákres tvorí prílohu znaleckého posudku. Doklady o veku stavby sa nezachovali. Vek bytového domu je určený na základe Potvrdenia o začatí užívania stavby zo dňa 01.04.2011, ktoré tvorí prílohu znaleckého posudku.

e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené žiadne významné rozdiely medzi právnym stavom v katastri nehnuteľností a skutočnosťou zistenou pri obhliadke.


Strana 4

f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - Byt č.28

- Pozemok parc.č.1424 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY

2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY

2.1.1 Byt č.28

POPIS

Bytový dom s.č.292 sa nachádza v meste Komárno, na ulici Hlboká. Vzdialenosť do najužšieho centra mesta je cca 800 m. Dom je situovaný v zástavbe starších bytových domov vo východnej časti mesta. V tesnej blízkosti sa nachádza autobusová zastávka MHD, nákupné centrum, materská a stredná škola a rieka Váh. V širšom okolí (do 15 min. pešo) sa nachádza autobusová a železničná stanica, centrum mesta s úradmi, bankami a prevádzkami služieb ako aj supermarket a nemocnica.

Bytový dom má štyri nadzemné podlažia, jeden čiastočne zapustený suterén a štyri vchody V suteréne sa nachádzajú spoločné priestory domu. Na 1. až 4. nadzemnom podlaží sa nachádzajú bytové

jednotky (po dve v každom vchode na každom podlaží).

Po stavebno-konštrukčnej stránke je bytový dom zrealizovaný ako panelový objekt založený betónových pásových základoch. Obvodové múry zo železobetónových zateplených prefabrikátov. Priečky sú taktiež železobetónové prefabrikované. Stropy sú železobetónové prefabrikované, strecha plochá pokrytá bitumenovou krytinou (2017). Schodiskové ramená sú železobetónové, podlahy spoločných priestorov sú z terazza, resp. ako cementové potery. Vnútorné úpravy povrchov sú tvorené vápennými omietkami. Vonkajšie úpravy povrchov sú tvorené kontaktným zateplovacím systémom na báze polystyrénu s definitívnou povrchovou úpravou silikátovou stierkou (2017). Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Dvere sú hladké plné v oceľových zárubniach, vstupné dvere sú hliníkové (2013). Okná spoločných priestorov sú plastové (2013). Elektroinštalácia je svetelná i motorická, objekt je vybavený bleskozvodom.

Bytový dom je vybavený vnútorným vodovodom, vnútornou kanalizáciou, vnútorným rozvodom zemného plynu, vnútorným rozvodom UK a TÚV, rozvodom telefónu, rozvodom televízie.

Dom je napojený na verejný vodovod, kanalizáciu, plynovod ako aj rozvody elektrickej energie a telekomunikačné rozvody. Vykurovanie ako aj príprava TÚV je zabezpečené z centrálnej sídliskovej kotolne.

Technický stav objektu je dobrý, objekt nevykazuje žiadne podstatné vady.

Spoločné časti domu sú: základy domu, strecha, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie . Spoločné zariadenia domu sú: kočíkárne, STA, bleskozvod, vodovodné, plynové, kanalizačné, teplovodné, elektrické, telefónne a plynové prípojky. Byt č. 28 sa nachádza na 1. poschodí bytového domu v centrálnej sekcii. Jedná sa o trojizbový komplexne zrekonštruovaný byt. Rekonštrukcia bola vykonaná okolo roku 2009.

V byte nachádza samostatná kuchyňa, predsieň, kúpelňa, WC, tri obytné miestnosti, komora a balkón. K bytu patrí aj skladovací plechový box na prízemí bytového domu. Podlahy obytných miestností sú tvorené drevenými parketami, v ostatných miestnostiach sú podlahy z kermickej dlažby.

Úpravy povrchov stien a stropov sú vápenné omietky, kúpelni vo WC a okolo kuchynskej linky sú keramické obklady. Okná sú plastové so žalúziami, dvere pôvodné drevené s výplňou v oceľových zárubniach, vstupné dvere bezpečnostné.

Vykurovanie teplovodné z centrálneho sídliskového zdroja, radiátory sú plechové.


Strana 5

Bytové jadro je murované. V kúpelni sa nachádza keramické umývadlo a plastová rohová vaňa. Vo WC sa nachádza záchod Kombi. Steny kúpelne sú obložené keramickým obkladom.

Kuchynská linka je dĺžky cca 2,5 m. Nachádza sa v nej plynový sporák s elektrickou rúrou, digestor a nerezový drez.

V byte sa nachádzajú rozvody vody, kanalizácie, TÚV, zemného plynu a NN. Celková životnosť domu je stanovená vzhľadom na prevedenie, vykonané rekonštrukcie domu ako aj

ohodnocovaného bytu na 100 rokov.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy

PODLAHOVÁ PLOCHA

Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m2]

Predsieň: 3,44*1,71+0,84*1,08+0,93*0,86 7,59

WC: 1,13*0,87 0,98

Izba: 3,44*2,91 10,01

Izba: 3,45*3,43 11,83

Izba: 3,45*6,13 21,15

Kuchyňa: 3,46*3,83 13,25

Kúpelňa: 1,70*3,42 5,81

Komora: 1,61*1,15 1,85

Vypočítaná podlahová plocha 72,47

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m2 Koeficient konštrukcie: kK = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,397 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00 Počet izieb: 3

Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu

Číslo Názov Cenový podiel

RU [%] cpi Koef. štand. ksi

Úprava podielu cpi * ksi

Cenový podiel hodnotenej stavby [%]

Spoločné priestory

1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,30

2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,50 27,00 23,24

3 Stropy 8,00 1,00 8,00 6,88

4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,58

5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,30

6 Krytina strechy 2,00 1,50 3,00 2,58

7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,50 1,50 1,29

8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,50 4,50 3,87

9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 1,72


Strana 6

10 Vnútorné keramické obklady 0,50 0,00 0,00 0,00

11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,43

12 Okná 5,00 1,00 5,00 4,30

13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,43

14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,15

15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,72

16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,86

17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,72

18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,72

19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,86

20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00

21 Ostatné 2,00 1,20 2,40 2,06

Zariadenie bytu

22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,50 6,00 5,16

23 Vnútorné keramické obklady 1,00 0,00 0,00 0,00

24 Dvere 2,00 1,50 3,00 2,58

25 Povrchy podláh 2,50 2,00 5,00 4,30

26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,15

27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,58

28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,86

29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,86

30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,43

31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,72

32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,30 2,60 2,24

33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC

4,00 1,00 4,00 3,44

34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,44

35 Ostatné 2,50 1,50 3,75 3,23

Spolu 100,00 116,25 100,00

Koeficient vplyvu vybavenosti: kV = 116,25 / 100 = 1,1625 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kCU * kK * kV * kM [EUR/m2] VH = 325,30 EUR/m2 * 2,397 * 1,037 * 1,1625 * 1,00 VH = 939,99 EUR/m2

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]

Byt č.28 1970 48 32 80 60,00 40,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA

Názov Výpočet Hodnota [EUR]

Východisková hodnota 939,99 EUR/m2 * 72,47m2 68 121,08

Technická hodnota 40,00% z 68 121,08 EUR 27 248,43


Strana 7

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY

3.1 STAVBY

3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Analýza polohy nehnuteľností:

Bytový dom s.č.292 sa nachádza v meste Komárno, na ulici Hlboká. Vzdialenosť do najužšieho centra mesta je cca 800 m.

Dom je situovaný v zástavbe starších bytových domov vo východnej časti mesta. V tesnej blízkosti sa nachádza autobusová zastávka MHD, nákupné centrum, materská a stredná škola a rieka Váh. V širšom okolí (do

15 min. pešo) sa nachádza autobusová a železničná stanica, centrum mesta s úradmi, bankami a prevádzkami služieb ako aj supermarket a nemocnica.

Dom sa nachádza pri jednej z vedľajších miestnych komunikácií v dosahu hlavného mestského ťahu na Nové Zámky. V priľahlej MK sú umiestnené verejné rozvody vody, kanalizácie, zemného plynu, NN a telekomunikačné rozvody.

Orientácia okien obytných miestností je na juh a sever. Pozemok na ktorom sa bytový dom

nachádza je rovinatý. Miera evidovanej nezamestnanosti sa v Komárne a okolí sa dlhodobo pohybuje okolo 10%. Lokalita v ktorej sa bytový dom nachádza patrí vzhľadom na polohu, v Komárne medzi nadpriemerné z

hľadiska kúpy nehnuteľností na bývanie a preto stanovujem priemernú hodnotu koeficientu polohovej diferenciácie na 0,65. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je svojím riešením určená na výhradne na bývanie Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Vzhľadom na umiestnenie a technický stav bytového domu je nehnuteľnosť bez vážnejších rizík z hľadiska jej ďalšieho užívania. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,65 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:

Trieda Výpočet Hodnota

I. trieda III. trieda + 200 % = (0,650 + 1,300) 1,950

II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,300

III. trieda Priemerný koeficient 0,650

IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,358

V. trieda III. trieda - 90 % = (0,650 - 0,585) 0,065


Strana 8

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

Číslo Popis Trieda kPDI Váha

vI Výsledok

kPDI*vI

1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku

dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,650 10 6,5000

2 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce

časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská III. 0,650 30 19,5000

3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu

veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť I. 1,950 7 13,6500

4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu

objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,950 5 9,7500

5 Príslušenstvo bytového domu

práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle IV. 0,358 6 2,1480

6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu

komplexne rekonštruovaný byt (nebyt. priestor) so štandardným vybavením, alebo v novostavbe so štandardným vybavením

II. 1,300 10 13,0000

7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti

dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 %

II. 1,300 8 10,4000

8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku

vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov

III. 0,650 6 3,9000

9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám

orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná

III. 0,650 5 3,2500

10 Umiestnenie bytu v bytovom dome

byt v stredovej sekcii na 2-6 NP, nebytový priestor v 1.NP samostatne prístupný z verejného priestranstva

I. 1,950 9 17,5500

11 Počet bytov vo vchode - v bloku

Byt > Počet bytov vo vchode: do 10 bytov, charakteristika nebytového priestoru: kancelárske priestory, projekcie

II. 1,300 7 9,1000

12 Doprava v okolí bytového domu

železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 1,300 7 9,1000

13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu

pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb

I. 1,950 6 11,7000

14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu

les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,650 4 2,6000

15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu

zvýšená hlučnosť a prašnosť - blízkosť dopravných ťahov III. 0,650 5 3,2500

16 Názor znalca

dobrý byt II. 1,300 20 26,0000

Spolu 145 161,40

VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 161,4/ 145 1,113

Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kPD = 27 248,43 EUR * 1,113 30 327,50 EUR


Strana 9

3.2 POZEMKY

3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok

POPIS

Ohodnocovaný pozemok parc.č.1424 tvorí zastavanú plochu pod bytovým domom s.č.292 v Komárne. Pozemok sa nachádza v meste Komárno, na ulici Hlboká. Vzdialenosť do najužšieho centra mesta je cca

800 m. Pozemok je situovaný v zástavbe starších bytových domov vo východnej časti mesta. V tesnej blízkosti sa

nachádza autobusová zastávka MHD, nákupné centrum, materská a stredná škola a rieka Váh. V širšom okolí (do 15 min. pešo) sa nachádza autobusová a železničná stanica, centrum mesta s úradmi, bankami a prevádzkami služieb ako aj supermarket a nemocnica.

Jedná sa o rovinatý pozemok obdĺžnikového tvaru. V priľahlej MK sú umiestnené verejné rozvody vody, kanalizácie, zemného plynu, NN a telekomunikačné rozvody.

Miera evidovanej nezamestnanosti sa v Komárne a okolí sa dlhodobo pohybuje okolo 10%. Lokalita v ktorej sa pozemok nachádza patrí vzhľadom na polohu, v Komárne medzi nadpriemerné z

hľadiska kúpy nehnuteľností na bývanie, čo je zohľadnené v použitom koeficiente povyšujúcich faktorov. K ohodnocovanému bytu prislúcha spoluvlastnícky podiel na pozemku vo výške 7015/197280.

Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu

výmera Podiel Výmera

1424 zastavaná plocha a nádvorie 691 691,00 7015/197280 24,57 m2

Obec: Komárno Východisková hodnota: VHMJ = 9,96 EUR/m2

Označenie a názov koeficientu

Hodnotenie Hodnota

koeficientu

kS koeficient všeobecnej

situácie

4. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné zóny miest nad 50 000 obyvateľov, obytné zóny samostatných obcí v dosahu miest nad 50 000 obyvateľov, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných stavieb v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov

1,30

kV koeficient intenzity využitia

5. rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením, rekreačné stavby pre individuálnu rekreáciu, nebytové stavby pre priemysel, dopravu, školstvo, zdravotníctvo, šport so štandardným vybavením

1,00

kD koeficient dopravných

vzťahov 4. pozemky v mestách s možnosťou využitia mestskej hromadnej dopravy 1,00

kP koeficient funkčného

využitia územia 3. plochy obytných a rekreačných území (obytná alebo rekreačná poloha) 1,10

kI koeficient technickej

infraštruktúry pozemku

4. veľmi dobrá vybavenosť (možnosť napojenia na viac ako tri druhy verejných sietí)

1,40

kZ koeficient povyšujúcich

faktorov

- pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote

2,50

kR koeficient redukujúcich

faktorov 1,00


Strana 10

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 1,30 * 1,00 * 1,00 * 1,10 * 1,40 * 2,50 * 1,00 5,0050

Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 9,96 EUR/m2 * 5,0050 49,85 EUR/m2

Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 24,57 m2 * 49,85 EUR/m2 1 224,81 EUR

III. ZÁVER

1. OTÁZKY A ODPOVEDE

Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty bytu č.28, v bytovom dome s.č.292, LV č.7639, k.ú. Komárno s príslušenstvom a spoluvlastníckeho podielu na pozemku parc.č.1424, LV č.7639, k.ú. Komárno, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov.

2. VŠEOBECNÁ HODNOTA

Metóda polohovej diferenciácie je použitá z dôvodov nedostatku vstupných podkladov pre iné metódy.

Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory) : 30 327,50 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 1 224,81 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY

Názov Všeobecná hodnota [EUR]

Stavby

Byt č.28 30 327,50

Pozemky

Pozemok - parc. č. 1424 (24,57 m2) 1 224,81

Spolu VŠH 31 552,31

Zaokrúhlená VŠH spolu 31 600,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 31 600,00 EUR Slovom: Tridsaťjedentisícšesťsto EUR V Trenčíne dňa 02.02.2018 Ing. Juraj Sedláček


Strana 11

IV. PRÍLOHY

1. Objednávka č. DD 188-2017, zo dňa 21.12.2017 2. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 7639, k.ú. Komárno, zo dňa 15.01.2018

3. Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 15.01.2018 4. Potvrdenie o začatí užívania stavby zo dňa 01.04.2011

5. Pôdorys bytu 6. Fotodokumentácia

znaleckÝ posudok č./ · stn 7340 55 - výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných...

Documents