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96 RAAbits Sozialkunde/Politik Februar 2016

Reihe 13

S 1Verlauf Material Klausuren Glossar Literatur

Wohnungsmarkt

I/A2

Wird Wohnen bald zum Luxus? –

Entwicklungen auf dem deutschen Immobilienmarkt

Von Sandra Rollmann, Würzburg

© iStock/Thinkstock

Themen: Entwicklung der Miet- und Kaufpreise für Immobilien; staatlicheWohnungs politik; Gentrifizierung; neue Wohnkonzepte

Ziele: Die Schülerinnen und Schüler kennen wesentliche Tendenzen aufdem Wohnungsmarkt (Wohnungsnot, Preissteigerungen, Gentrifizie-rungsprozess) und verstehen deren Ursachen. Sie setzen sich mit derstaatlichen Wohnungspolitik auseinander und beurteilen deren Wirk-samkeit. Sie entwickeln ein Bewusstsein für städtebauliche Verände-rungen in ihrem Heimatort.

Klassenstufe: ab Klasse 9

Zeitbedarf: 8 Unterrichtsstunden + LEK

Für viele Menschen in Deutschland wird es immer schwieriger, eine passende Wohnung zu finden, die sie sich leisten können.

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Begründung des Reihenthemas

Wohnen zählt zu den Grundbedürfnissen des Menschen und bedeutet gleichzeitig vielmehr, als nur ein Dach über dem Kopf zu haben. Wie will ich später wohnen? Wo will ichspäter wohnen? Auch Jugendliche werden sich diese und ähnliche Fragen schon gestellthaben, selbst wenn der Umzug in die eigenen vier Wände erst zu einem späteren Zeitpunktstattfinden wird. Diese Unterrichtsreihe kann dazu dienen, dass die Schülerinnen und Schü-ler ein Bewusstsein für die eigenen Bedürfnisse entwickeln und deren Realisierbarkeit über-prüfen. Somit leistet sie einen Beitrag für die eigene Lebensplanung.

Anhand des lebensnahen Themas wird gleichzeitig deutlich, dass gegenwärtige Entwick-lungen auf dem Wohnungsmarkt auch gesellschaftspolitisch von großer Bedeutung sind.Mietwucher und explodierende Preise in manchen Großstädten und Regionen Deutsch-lands lassen Wohnraum dort für verschiedene Bevölkerungsgruppen unerschwinglich wer-den. Die staatliche Wohnungspolitik muss auf diese Trends reagieren und sich aktiv undverantwortungsbewusst in den Immobilienmarkt einbringen – auch zugunsten von sozialerGerechtigkeit.

Aktuelle Artikel aus der Presse, ergänzt durch statistisches Material und Infokästen, zeigengegenwärtige Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt auf. Zudem erhalten die Schülerin-nen und Schüler einen Überblick über staatliche Instrumente der Wohnungspolitik und wer-den dazu angeleitet, sich kritisch mit politischen Entscheidungen auseinanderzusetzen.

Fachwissenschaftliche Orientierung

Wird Wohnen bald zum Luxus?

Seit Jahren steigen die Immobilienpreise in Deutschland drastisch an, 2015 hat der Preis-anstieg Rekordhöhe erreicht. Bei näherer Betrachtung der Entwicklung fällt auf, dass es da-bei regionale Unterschiede gibt: Vom sogenannten „Nachfrage-Boom“ sind hauptsächlichBallungszentren, Universitätsstädte und Regionen mit positiver Wirtschaftsbilanz betrof-fen, die gleichzeitig einen Bevölkerungszuwachs verzeichnen. Top-Standorte wie München,Frankfurt am Main, Hamburg, Freiburg, Heidelberg und Stuttgart führen regelmäßig dieRankings an, denen zufolge Menschen überdurchschnittlich viel für die Miete oder den Er-werb von Wohnraum zahlen müssen.

In strukturschwachen Regionen ist das Gegenteil der Fall: Die Einwohnerzahlen sind rück-läufig, die Nachfrage nach Immobilien ist deutlich geringer. Dies führt zu sinkenden Immo-bilienpreisen und häufigem Leerstand. Als Beispiele sind hier – laut Wirtschaftswoche – diverse ostdeutsche Regionen oder die Südwestpfalz zu nennen.

Was hat den Immobilienboom ausgelöst?

Finanzexperten machen vor allem zwei Faktoren für den gegenwärtigen Trend steigenderImmobilienpreise verantwortlich: die Niedrigzinspolitik der EZB (Europäische Zentralbank)und der damit verbundene Anlagennotstand. Bedingt durch den historisch niedrigen Leit-zins der EZB (Stand seit März 2016: 0,00 %) sind die Kosten für Hypothekenkredite drastischgesenkt worden. Nach Angaben der Deutschen Bundesbank können langfristige Darlehenim Schnitt für 1,8 % aufgenommen werden1.

Da Sparguthaben und andere Finanzinvestitionen demzufolge eine geringe Rendite erbrin-gen, investieren viele Anleger in den Immobilienmarkt. Die steigende Nachfrage löst einePreisspirale aus, die sich auch auf die Höhe der Mieten auswirkt.

Reihe 13


Wohnungsmarkt

I/A2

1 www.bundesbank.de/Redaktion/DE/Downloads/Statistiken/Geld_Und_Kapitalmaerkte/Zinssaetze_Renditen/S510ATHYP.pdf?__blob=publicationFile

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Gefährlich wird dieser Trend, wenn Mieten und Kaufpreise den Wert der Immobilie deutlichübersteigen und sich eine Spekulationsblase entwickelt: Irgendwann erreicht das Preisni-veau einen Höchststand, um danach rasant abzufallen, wenn viele Objekte zum Verkauf an-geboten werden, aber nur eine schwache Nachfrage besteht. Ob sich der deutsche Marktbereits zu einer Blase ausgeweitet hat, wird von verschiedenen Experten und Finanzdienst-leistern unterschiedlich bewertet. In den USA und in Spanien sind in jüngster Vergangen-heit Immobilienblasen geplatzt, was in beiden Ländern eine Krise der gesamten Wirtschaftverursachte. Besonders Spanien kämpft bis heute mit deren Folgen.

Wer zählt zu den Verlierern auf dem Wohnungsmarkt?

Der beschriebene Immobilienboom hat Licht- und Schattenseiten. Immobilienbesitzer einesObjekts in gefragter Lage können sich über die Wertsteigerung freuen. Auch höhere Miet-einnahmen mehren ihre Rendite. Ähnliches gilt für Finanzinvestoren.

Diejenigen Bevölkerungsgruppen, die auf günstigen Wohnraum angewiesen sind, scheinenleer auszugehen. Studenten, Menschen mit niedrigen Einkommen, Rentner, aber auchFlüchtlinge haben es zunehmend schwer, auf dem angespannten Wohnungsmarkt eine be-zahlbare Wohnung zu finden. Eine Studie des Pestel-Instituts von 2012 – also noch vor Be-ginn der Flüchtlingskrise – hat ergeben, dass jährlich 400 000 neue Wohnungen gebaut wer-den müssten, um den Engpass zu entschärfen.2

Welche Maßnahmen ergreift der Staat?

Die staatliche Unterstützung einkommensschwacher Haushalte ist eine Aufgabe, die sichaus dem Sozialstaatsprinzip ableiten lässt. Im Zuge der Föderalismusreform 2006 wurde die„Wohnraumförderung“ Aufgabe der Länder. Nach einer ersten Phase, in der der Bund dieWohnbauprogramme der Länder mitfinanziert hat, erhalten diese seit 2013 sogenannteKompensationsmittel, bislang in Höhe von etwa 518 Millionen Euro jährlich,3 die allerdingsnicht zweckgebunden sind. Diese Form der Finanzierung ist bis 2019 gesichert. Bundesbau-ministerin Barbara Hendricks hat bereits zugesichert, die Mittel ab 2017 auf 1,5 MilliardenEuro aufzustocken.

Die staatliche Wohnungspolitik basiert im Wesentlichen auf folgenden Instrumenten: demMietrecht als regulatives Mittel sowie verschiedenen finanziellen Steuerungsmitteln. Diesogenannte Mietpreisbremse, die seit Juni 2015 gilt, soll Wuchermieten verhindern. Dem-nach darf bei einer Neuvermietung die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsübli-chen Vergleichsmiete liegen. Das Gesetz sieht jedoch diverse Ausnahmen vor und hat bis-lang nicht den gewünschten Erfolg erzielt. Dies liegt unter anderem an fehlendenSanktionsmöglichkeiten bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse.

Zu den finanziellen Steuerungsmitteln zählen verschiedene Bauförderungsprogrammeder Bundesländer (Eigentumsförderung) und die soziale Wohnraumförderung. Letzterebezeichnet sämtliche Maßnahmen zur Bereitstellung preiswerter Mietwohnungen für Haus-halte mit Zugangsschwierigkeiten zum allgemeinen Wohnungsmarkt. Zuständig dafür sinddie Bundesländer. Es ist festzustellen, dass sich der Staat in den letzten Jahren eher zurück-haltend in diesem Politikfeld engagiert hat. Auch wegen der Flüchtlingskrise fordern Sozial-verbände mehr Geld für den sozialen Wohnungsbau.

Darüber hinaus unterstützt der Staat einkommensschwache Haushalte über das Wohn-geld. Ebenso haben Hartz-IV-Empfänger – neben dem Anspruch auf Arbeitslosengeld II –Anspruch auf die Übernahme der Wohnkosten in angemessenem Rahmen.

Reihe 13


Wohnungsmarkt

I/A2

2 Vgl. www.zeit.de/wirtschaft/2015-09/deutschland-wohnungsmarkt-pestel-institut-studie

3 Vgl. www.deutschlandfunk.de/sozialer-wohnungsbau-bauministerin-fordert.769.de.html?dram:article_id=363305

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Reihe 13 Verlauf Material

S 1

Klausuren Glossar Literatur

Wohnungsmarkt

Materialübersicht

Stunde 1: Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt

M 1 (Im) Wie willst du wohnen?

M 2 (Fo/Gd) Wie teuer wohnt Deutschland? – Der Mietspiegel

M 3 (Gd/Ab) Umzug von Dresden nach München? – Vergleichsmieten in Deutschland

Stunden 2/3: Wie beeinflusst der Staat den Wohnungsmarkt?

M 4 (Gd/Ab) Wie beeinflusst der Staat den Wohnungsmarkt? – Die soziale

Marktwirtschaft in Deutschland

M 5 (Fi/Ab) Hilfe per Gesetz? – Die Mietpreisbremse

M 6 (Tx) Bauen für alle! – Der soziale Wohnungsbau

M 7 (Ab) Sozialer Wohnungsbau – wie viel investieren die Bundesländer?

Stunde 4: Welche Auswirkungen hat die Gentrifizierung auf ein

Stadtviertel?

M 8 (Bd/Im) Gentrifizierung – wem gehört die Stadt?

M 9 (Tx/Ab) Düsseldorf Flingern-Nord – ein Beispiel für Gentrifizierung

Stunde 5: Immobilien als Investitionsobjekt

M 10 (Ab) Der Traum vom eigenen Haus – wie finanziert man ihn?

M 11 (Gd/Tx) Wie entsteht eine Immobilienblase?

M 12 (Tx/Ab) Nur ein Boom oder schon eine Blase? – Der deutsche Immobilienmarkt

Stunden 6/7: Neue Konzepte für den städtischen Wohnungsbau

M 13 (Fi/Ab) Wie lässt sich der Wohnungsmangel lösen? – Neue Konzepte für

die Stadtplanung

Stunde 8: Lernkontrolle

M 14 (Lk) Wie entwickelt sich der deutsche Wohnungsmarkt? – Eine Lernkontrolle

Glossar

M 15 (Gl) Glossar

Erläuterung der Abkürzungen und Symbole:

Ab: Arbeitsblatt – Bd: Bild, Foto – Fi: Film/Video – Fo: Farbfolie – Gd: Grafische Darstellung – Gl: Glossar – Im:

Impuls – Lk: Lernkontrolle/Klausur – Tx: Text

Internetzugang erforderlich Gruppenarbeit

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S 3Klausuren Glossar Literatur

Wohnungsmarkt

M 2Wie teuer wohnt Deutschland? – Der Mietspiegel

Es ist ein großer Unterschied, ob man in München wohnt oder in Frankenberg, einem klei-

nen Ort in Hessen. Das zeigen auch diverse Daten zum Thema „Wohnen in Deutschland“.

Was ist ein Mietspiegel?

Ein Mietspiegel gibt Aufschluss über die ortsübliche Vergleichsmiete und dient damit Mie-tern und Vermietern als Anhaltspunkt, wenn sie die Miete für ein bestimmtes Objekt festle-gen. Er wird alle zwei Jahre von Städten oder größeren Gemeinden zusammen mit ver-schiedenen Interessengruppen erstellt (wie Mieter- und Vermieterverbände oderImmobilienhändler, sogenannte „Makler“). Die angegebenen Mietpreise beziehen sich aufdie Kaltmiete, das heißt die Miete nur für den Wohnraum, ohne Kosten für Strom und Gas.

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Rechenbeispiel

Eine durchschnittliche Woh-nung in Deutschland hat 4,4Zimmer und rund 90 Qua-dratmeter.

In Frankenberg zahlt man da-für monatlich 450 Euro kalt.

In München dagegen mussman 900 Euro oder mehr kal-kulieren.

© BBSR Bonn, 2016

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Wohnungsmarkt

M 3Umzug von Dresden nach München? –

Vergleichsmieten in Deutschland

Durchschnittlich hat jeder Einwohner Deutschlands 46,2 Quadratmeter Wohnfläche zur

Verfügung. Doch wer kann sich so eine große Wohnung wo in Deutschland leisten?

Aufgaben (M 2 und M 3)

1. Betrachte den Mietspiegel (M 2) und formuliere drei Thesen, die du der Grafik entneh-men kannst.

2. Fasse die Aussagen der beiden Grafiken (M 3) möglichst knapp zusammen.

3. Recherchiere unter www.immowelt.de oder www.immobilienscout.de denKaufpreis für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in fünf unterschiedlichen Or-ten in Deutschland.

4. Zusatzaufgabe für Schnelle: Recherchiere im Internet den Kaufpreis für eine 70-Qua-dratmeter-Wohnung in deinem Heimatort.

5. Überlegt zu zweit, von welchen Faktoren die Mietpreise abhängen.

6. Diskutiert, was diese Ergebnisse für eure Wunschimmobilie bedeuten.

I/A2

Quelle: Zeit Online

Quelle: Die Welt

Druchschnitt: 6,39 €

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S 8

Klausuren Glossar Literatur

Wohnungsmarkt

M 5Hilfe per Gesetz? – Die Mietpreisbremse

Was sagt Bundesjustiz- und -verbraucherminister Heiko Maas (SPD) über das 2015 erlasse-

ne Gesetz?

Aufgaben

1. Schau dir das Video zur Mietpreisbremse an (www.mietpreisbremse.bund.de).

Erarbeite – zusammen mit deinem Sitznachbarn – die wesentlichen Regeln der

Mietpreisbremse.

2. Erklärt, welches Ziel der Staat mit dem Gesetz der Mietpreisbremse verfolgt.

3. Funktioniert die Mietpreisbremse? Verfasse einen Leserbrief, in dem du dich kritisch mit

der Mietpreisbremse auseinandersetzt. Du solltest positive und negative Aspekte dar-

stellen. Wähle aus, aus wessen Sicht du schreiben möchtest:

a) Krankenpfleger, 24 Jahre

b) Studentin, 20 Jahre

c) Rentner, 72 Jahre

d) Mutter oder Vater einer Familie mit zwei Kindern

I/A2

„Die Mietpreisbremsewird dazu beitragen,

dass Mieten auch fürNormalverdiener

bezahlbar bleiben.“

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Wohnungsmarkt

M 11

Wie entsteht eine Immobilienblase?

Das Schaubild und der Text erläutern, welche Folgen die Leitzins-Politik der Europäischen

Zentralbank (EZB) für den Immobilienmarkt hat.

Die Europäische Zentralbank (EZB) senkt in der Euro-Zone1 den ____________________ ab,

was sich bei den Bankgeschäften bemerkbar macht: Die Bank zahlt niedrige Zinsen auf Er-

spartes und gewährt _____________________. Damit versucht die EZB, die Konjunktur anzu-

kurbeln, indem mehr Kredite für _________________ aufgenommen werden. Sparer, die mit

ihrem Geld Profit erzielen möchten, suchen andere Anlagemöglichkeiten als Sparbücher

und Konten, zum Beispiel Immobilien. Es entsteht ein ______________: Die ______________

nach Häusern und Wohnungen steigt, wodurch auch die Preise immer weiter nach oben

steigen und teilweise den Wert der Immobilie deutlich überschreiten. In der Folge steigen

auch die Mieten. Eine __________________________ ist entstanden. Nach Überschreiten des

Höhepunkts wandelt sich der Markt – die Leute kaufen die überteuerten Wohnungen und

Häuser nicht mehr und viele Investoren versuchen, ihre Immobilie loszuwerden. Kommt

dazu noch eine Erhöhung der Zinsen, können sich viele Menschen ihren Kredit nicht mehr

leisten und sind gezwungen, ihr Haus oder ihre Wohnung zu verkaufen. Dies setzt eine

________________________ in Gang. Das Angebot übersteigt die Nachfrage, die Preise für

Immobilien ___________________. Die Blase ist geplatzt.

Erläuterung:

1 Euro-Zone:Mitgliedsländer der Europäischen Union, in denen die einheitliche Euro-Währung gilt

Verkaufsspirale – fallen – Investitionen – Nachfrage – Boom – günstige Kredite – Spekulationsblase – Leitzins

Aufgabe

Betrachte das Schaubild und ergänze den Lückentext mit den Begriffen aus dem Kasten.

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Grafik: Oliver Wetterauer

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