ВЖП № 1-2-2009

январь–февраль2009

№ 1-2

Ежемесячный информационно�аналитический журнал

Основная тема номера:

КРИЗИС ДОБАВИЛ

НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ КАК

ТЕКУЩЕМУ СОСТОЯНИЮ

ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ,

ТАК И ПЕРСПЕКТИВАМ ЕЕ

ДАЛЬНЕЙШЕГО РАЗВИТИЯ

Государство, наконец, должно создать

жилищный фонд коммерческого

использования из квартир, покупаемых

с дисконтом

Пагубность реализации

инвестиционно-строительных

проектов только за счет кредитного

(долгового) финансирования

Банкам свойственно с опозданием

задумываться о возможном снижении

стоимости предмета ипотеки

Лишение банка лицензии не освобождает

заемщика от безусловного исполнения

обязательств по кредитному договору

Тарифы на тепло и горячее

водоснабжение станут 2-ставочными

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 20092

СОДЕРЖАНИЕ

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА:

КРИЗИС ДОБАВИЛ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ КАК ТЕКУЩЕМУ СОСТОЯНИЮ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ, ТАК И ПЕРСПЕКТИВАМ ЕЕ ДАЛЬНЕЙШЕГО РАЗВИТИЯ

В. Смирнов

Рынок жилой недвижимости России

развивается по особенным законам как в обычных

условиях, так и в кризисной обстановке .......................... 6

Дефицит был, есть и еще долго останется

материальной основой отечественного

рынка жилья ...................................................................... 20

Строительство жилья было и останется,

несмотря на кризис, выгодным бизнесом ..................... 27

Власти намерены сделать систему

теплоснабжения эффективной, самоокупаемой

и, конечно же, доступной и комфортной

для потребителя ............................................................... 31

Финансовый кризис заставил поручителей

заметно больше беспокоиться о «подопечных»,

за которых они поручились

по ипотечным кредитам ................................................... 37

Поведение заемщика в случае требования

банка о досрочном погашении задолженности

по кредиту ......................................................................... 40

Правомерно ли банки повышают процентные

ставки по выданным ипотечным

жилищным кредитам? ..................................................... 45

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009 3


Заемщику ни в коем случае не следует нарушать

платежи по кредиту, несмотря на смену

владельцев или банкротство банка ................................ 48

Финансовый кризис сделает услуги коллекторов

чрезвычайно востребованными ...................................... 51

Пока не создан механизм контроля

за строительной деятельностью, отказываться

от ее лицензирования не только неразумно,

но и опасно ........................................................................ 56

ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ

Процессы в жилищной сфере нуждаются в более активном

государственном регулировании .................................................. 62

ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО

Нацпроект, заявленный только на 2-летний период

специальной конструкцией без ее юридического

закрепления, стал историей ......................................................... 67

ГОСПОДДЕРЖКА

Дифференцированный подход при предоставлении субсидий

на оплату жилого помещения и коммунальных услуг..................... 73

СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ

Возможное снижение цен вследствие кризиса

создаст только иллюзию оздоровления рынка жилья,

а его рудименты так и останутся ................................................... 77

НАЛОГОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ

За несовершеннолетних собственников налог на имущество

физических лиц уплачивают родители (усыновители,

опекуны, попечители) ................................................................... 83

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Мониторинг изменений

в жилищном законодательстве ..................................................... 85

Изменения в техническом регулировании .................................... 89



ОПЫТ РЕГИОНОВ

Примеры нормотворчества в сфере регулирования

жилищных правоотношений на региональном уровне .................. 97

Региональное многообразие подходов

в развитии жилищной сферы ...................................................... 101

ОПЫТ ЗАРУБЕЖЬЯ

Зарубежная мозаика в подходах

по развитию жилищной сферы ................................................... 106

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Арбитражные суды при рассмотрении споров,

возникающих в сфере налогов и сборов,

не связаны разъяснениями, содержащимися

в письмах Минфина России ........................................................ 112

ЛЮДИ. СОБЫТИЯ. ФАКТЫ

Эксперты считают, что страховать сделку

при покупке недвижимости бессмысленно ................................... 26

«Дровяная проблема» решаема, только надо от слов

перейти к конкретным делам ........................................................ 30

Принят в первом чтении проект

Федерального закона № 434794-4

«О кредитных потребительских кооперативах граждан» ............... 36

Одобрена Концепция создания системы

обеспечения вызова экстренных оперативных

служб через единый номер «112» ................................................. 50

В Томске планируют создать предприятие

по получению теплоэнергии из мусора ......................................... 61

Более 1 миллиона рублей стоит замена

одного лифта в Вологде ................................................................ 72

Технология сжигания мусора может

и должна быть безопасной ........................................................... 82

Многоквартирные дома:

инструкция по управлению ........................................................... 88


УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ ЖУРНАЛА!

Примите самые добрые и теплые поздравления с Новым годом!

Эстафету от ушедшего 2008 года принял Новый, 2009-й, год, в котором, как и прежде, будет продолжаться дальнейшее развитие журнала.

Год предстоит очень непростой, но россиянам по силам преодолеть любые очередные трудности. Мы привыкли жить в ожидании перемен к лучшему, а потому будем надеяться, что наступивший год оправдает наши чаяния. Мы желаем Вам, чтобы эти перемены были только положительными. А коллектив редакции журнала, в свою очередь, позаботится о том, чтобы обо всех изменениях в жилищной сфере Вы по-лучили полную и достоверную информацию с подкреплением ссылками на соответствующие законодательные и иные нор-мативные правовые акты.

Желаем Вам никогда не останавливаться на достигнутом, всегда работать плодотворно, творчески и настойчиво, по-лучая от работы и жизни моральное и материальное удо-влетворение.

Желаем Вам и Вашим близким, дорогие наши читатели, самого ценного в жизни: здоровья, доброты, любви, взаимопо-нимания и благополучия. Пусть в Ваших домах царят мир и согласие, а 2009 год принесет Вам и всем, кто Вас окружает, достаток, радость и успех.

С Новым годом!

С уважением,коллектив редакции журнала


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Банк России в очередной раз повысил ставку рефинансирования

Продолжается время все более дорожающих денег, очередное их подорожание произошло с 12 ноября 2008 г. Ставка рефи-нансирования повышена Банком

России до 12% годовых. И это уже пятое из повышений, которыми так знаменателен прошедший год. Одновременно повышены ставки по операциям Банка России с кре-дитными организациями.

Величина ставки рефинан-сирования, откатившаяся в этот раз на три года назад (см. табли-

СМИРНОВ Владимир Васильевич

Главный редактор, кандидат технических наук

Рынок жилой недвижимости

России развивается по особенным законам как в

обычных условиях, так и в кризисной

обстановке

В период финансового кризиса банки стараются меньше

кредитовать клиентов и меньше доверяют партнерам. Даже

предпринимая меры, банкам все равно не удастся сохранить

прежние позиции на рынке, они обязательно будут другими.

А потому пересмотр кредитной политики, объясняемый не-

благоприятной рыночной ситуацией, банками неизбежен.

Вплоть до того, что предоставление, например, ипотечных

кредитов может быть приостановлено на неопределенное

время. Главной задачей банки считают минимизацию рисков

и поддержание качества кредитного портфеля.



цу), является ориентиром для банков при установлении ставок по кредитам и депозитам.

По мнению аналитиков, по-литика Банка России (по одно-временному повышению ставки рефинансирования и ослаблению рубля) рискованна, так как фор-мирует устойчивые ожидания ослабления национальной ва-люты. Основные негативные по-следствия возникновения таких ожиданий связаны с:

усилением спекулятивного оттока капитала;

повышением процентных ставок по рублевым кредитам (кре-диторы, давая в долг рубли, будут закладывать ожидания его осла-бления в процентную ставку);

провоцированием еще боль-шего снятия денег с депозитов населением (становится выгоднее тратить деньги, чем их сберегать, поскольку по прошествии времени покупательная способность рубля, вследствие его девальвации, будет иная).

По мнению участников рынка, плавное ослабление российской

Динамика изменения ставки рефинансирования (учетной ставки) Банка России

Дата начала действия ставки

Размер ставки, в % годовых

Дата начала действия ставки

Размер ставки, в % годовых

27 мая 1998 г. 150 21 июня 2003 г. 16

5 июня 1998 г. 60 15 января 2004 г. 14

29 июня 1998 г. 80 15 июня 2004 г. 13

24 июля 1998 г. 60 26 декабря 2005 г. 12

10 июня 1999 г. 55 26 июня 2006 г. 11,5

24 января 2000 г. 45 23 октября 2006 г. 11

7 марта 2000 г. 38 29 января 2007 г. 10,5

21 марта 2000 г. 33 19 июня 2007 г. 10

7 июля 2000 г. 28 4 февраля 2008 г. 10,25

4 ноября 2000 г. 25 29 апреля 2008 г. 10,5

9 апреля 2002 г. 23 10 июня 2008 г. 10,75

7 августа 2002 г. 21 14 июля 2008 г. 11

17 февраля 2003 г. 18 12 ноября 2008 г. 12

Источник: данные Банка России



валюты дает возможность спеку-лянтам заработать на игре против рубля.

В октябре 2008 г. отток вкладов населения из Сбербанка России составил около 80 млрд. руб. (2,5% всех вкладов). Октябрьский отток средств беспрецедентен. С 1999 г., по данным Росстата, отток из Сбербанка России был дважды: в январе 2006 г. (4,8 млрд. руб.) и январе 2008 г. (17,2 млрд. руб.).

В целом по банковской систе-ме в сентябре (по данным Банка России на 1 октября 2008 г.) объ-ем рублевых вкладов снизился на 2,1%, валютных, наоборот, увеличился на 2,7%. Сильнее всего «похудели» счета до вос-требования – на 84,6 млрд. руб. до 904,3 млрд. руб.

Росстат оценивает общее коли-чество денег на руках населения в 3 трлн. руб.

Отечественные производители потребительского сектора от де-вальвации рубля явно выиграют, как это уже и было в 1998 г. Плав-ная прогнозируемая девальвация рубля для отечественной промыш-ленности — благо. За последнее время реальное удорожание рубля приводило к падению конкуренто-способности производства.

Девальвация окажет положи-тельное воздействие также на экс-портеров: нефтегазовые компании, сталелитейные компании и дру-гие. Однако часть российских

компаний, прежде всего из секто-ра услуг (операторы связи, сети розничных магазинов и другие), получают выручку в рублях, и при новом валютном курсе их при-быль и оценка стоимости могут понизиться, в особенности это касается компаний с долларовым долгом. Кроме того, в случае рез-кого падения курса рубля можно ожидать существенного ухудше-ния качества активов банков.

Однако в случае обвала курса рубля стоимость некоторых видов обеспечения кредитов (например,

Мировые центробанки,

в отличие от Банка России,

ставки понижают. В начале

октября 2008 г. Федеральная

резервная система (ФРС),

Европейский центробанк,

Банк Англии, центральные

банки Швеции, Швейцарии

и Канады одновременно

снизили их на 0,5 п.п.,

за ними ставки снижали

центробанки Японии,

Южной Кореи, Гонконга,

КНР и еще раз Швейцарии.

Затем ФРС опустила ставку

еще на 0,5 п.п. до 1%,

ЕЦБ – на 0,5 п.п. до 3,25%,

Банк Англии – на 1,5 п.п.

до 3%. Только ЦБ Исландии

28 октября 2008 г. повысил

ставку с 12 до 18% – после

банкротства крупнейших

банков и обвала курса кроны.



недвижимости) может понизить-ся, что спровоцирует требования margin calls (требование внести деньги или дополнительное обе-спечение по кредитам, выданным под залог ценных бумаг или дру-

гих активов, когда стоимость этих активов снижается, — В.С.), и ком-паниям с долгом в иностранных валютах и доходами в рублях, воз-можно, будет сложно выполнять обязательства по обслуживанию долга, что приведет к повышению риска дефолта.

Решаясь на девальвацию рубля, российским властям необходимо учитывать, что появился евро, в отличие от 1998 г., и его динамика по отношению к доллару прямо противоположна. Поэтому если мы девальвируем рубль к дол-лару, то евро может продолжать слабеть по отношению к рублю. Россия импортирует из Европы и из Юго-Восточной Азии, чьи валюты привязаны к доллару. Поэтому положительный эффект от девальвации как бы уменьша-ется примерно в два раза.

Столичные зарплаты по сравнению со стоимостью жилья в мегаполисе несопоставимы

Цены на московскую недви-жимость уже давно стали притчей во языцех из-за своего неуклон-ного роста и непомерной (по некоторым данным, 5-кратной) завышенности. Исследования Росстата окончательно доказали, что столичные зарплаты, при всем их увеличении, по сравнению со стоимостью жилья ничтожны.

Эксперты предупреждают,

что в отличие от 1998 г.

Россия от девальвации рубля

не получит (очень высокая

вероятность) положительного

отклика с точки зрения

быстрого ускорения темпов

роста промышленного

производства. Поскольку

в отличие от 1998–1999 годов,

когда буквально сразу же

начался промышленный рост,

у нас в стране нет свободных

производственных мощностей.

И даже если импорт, так

сказать, станет дороже,

то наладить выпуск новой

продукции для замещения

импорта можно будет только,

если будут параллельно идти

сильные инвестиции, усилится

инвестиционная динамика.

Однако у нас у предприятий

огромные внешние долги,

в том числе и на 2009 г.

Поэтому значительную часть

прибыли 2008 г. они потратят

на то, чтобы выплачивать

эту задолженность, так

как на кредитном рынке

существует ступор и

перекредитоваться им нельзя.



Оказывается, потратив весь свой месячный заработок, средне-статистический москвич сможет приобрести себе лишь «кусочек» квартиры площадью 0,225 кв. м — чуть больше стандартной газетной страницы. Получается, что для покупки вожделенного 1 кв. м жителю столицы придется тру-диться полгода и жить на 6 тыс. руб., откладывая остальные деньги на дорогостоящее приобретение. Это притом, что в большинстве стран Европы 1 кв. м недвижимо-сти можно купить на месячную зарплату.

По данным Федеральной служ-бы государственной статистики, сопоставившей зарплаты и цены на жилье в разных регионах Рос-сии, среднестатистический мо-сквич в месяц получает 30,8 тыс. руб., то есть пять прожиточных минимумов (6,1 тыс. руб.). Это весьма приличный доход по срав-нению с другими российскими городами и даже с Подмосковьем, где средняя зарплата составляет 19,6 тыс. руб. при прожиточном минимуме около 5 тыс. руб. Но докризисное благополучие сто-личных жителей относительно, поскольку их зарплаты все равно росли намного медленнее, чем цены на жилье. Если средняя стоимость 1 кв. м с начала 2008 г. к августу выросла на 27%, то зар-платы повысились не более чем на 10%.

Государство, наконец, должно создать жилищный фонд коммерческого использования из квартир, покупаемых с дисконтом

Федеральные власти проде-кларировали, что могут выкупить жилищные объекты у застройщи-ков, которые будут испытывать финансовые трудности. Эксперты считают, что государство в первую очередь обязано подумать, как за счет нового жилищного фонда решить социальные задачи. Ак-цент на программы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) при реализации приоритетного нацпроекта «Доступное комфорт-ное жилье — гражданам России» себя не оправдал.

Приобретение жилья в соб-ственность, даже с использовани-ем заемных средств, предоставляе-мых в виде ипотечных кредитов, не может быть всеобъемлющим, а тем более доступным механизмом решения острейшего жилищного вопроса в нашей стране. Ипотеч-ные кредиты по определению не могут быть дешевым продуктом, тем более в России, а потому были, есть и останутся недоступными для широких слоев населения. Кроме того, как показал непри-годный для заимствования опыт СШП, непродуманная политика предоставления кредитов катего-рии sub-prime (высокорисковых



кредитов, выдаваемых заемщикам с самым низким уровнем доходов) не оправдала себя, мало того, приведя к финансовому кризису, переросшему в глобальный.

Предоставление жилья за до-ступную плату (п. 3 ст. 40 Консти-туции РФ) может и должно быть не только через институт приоб-ретения жилья в собственность, но и через его предоставление на условиях коммерческого найма.

Это должен быть не хаотичный «черный» рынок с неконтроли-руемыми правилами и ценами, каковой существует сегодня в Рос-сии, а системно организованный и управляемый государством с по-мощью аккредитованных органи-заций. Именно жилищный фонд коммерческого использования, доступный по цене значительному числу россиян, может решить про-блему комфортного (благоустро-енного) проживания большого количества горожан.

Ошибочное мнение о том, что жилье обязательно должно быть у

россиян в собственности, навязано лоббистами заокеанской модели ИЖК. Кроме того, в случае ком-мерческого найма жилья человек не является должником по ипотечному кредиту на многие годы, а то и деся-тилетия, то есть на протяжении всей своей активной жизни. Поэтому он, в отличие от заемщика по ипотечно-му кредиту, не испытывает ограни-чений в реализации материальных желаний (в том числе, в получении потребительских, авто- и образова-тельных кредитов).

Российские банки так и не научились работать с проблемными кредитами, а потому лоббируют экзотические законопроекты

Наши олигархи, пользуясь по-блажками от власти и отсутствием контроля за производимыми ими заимствования, задолжали зару-бежным кредитным учреждения десятки миллиардов долларов. Власть обещает им помочь рас-

Статья 19. Жилищный фонд

<Извлечение>

4) жилищный фонд коммерческого использования — совокуп-

ность жилых помещений, которые используются собственниками

таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного

пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предо-

ставлены собственниками таких помещений лицам во владение и

(или) в пользование.Федеральный закон от 29 декабря 2004 г.

№ 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации»



платиться по этим громадным долгам. О наказании олигархов, конечно же, не может быть и речи. А простой россиянин за просрочку по кредиту 10 000 руб. может сесть в тюрьму – такое законодательное предложение подготовила группа парламентариев. Они предлагают поправить статьи 176 и 177 Уго-ловного кодекса РФ, предусмотрев уголовную ответственность для физических лиц за предоставление заведомо ложных сведений о себе при получении кредита, а также снизить с 250 000 до 10 000 руб. уровень задолженности, при кото-рой против заемщика может быть возбуждено уголовное дело.

По Конституции РФ закон, устанавливающий или отягчаю-щий ответственность, обратной силы не имеет. То есть эти но-вации должны быть применимы только к тем заемщикам, кто возьмет кредит после принятия поправок (если они будут при-няты). Другое дело, что эффект может наступить уже сейчас (тех, кто был еще недостаточно напу-ган, закон окончательно отпугнет от банковской системы).

Всего на начало сентября 2008 г. просроченных долгов банкам было 123,3 млрд. руб., или 3,2% от выданных физическим лицам кредитов (по данным Банка России). Конечно, банки в усло-виях кризиса опасаются роста не-возвратов кредитов. Но до кризиса

они шли на всякие ухищрения (глумясь над здравым смыслом и игнорируя все каноны ипотечного кредитования), чтобы привлечь больше заемщиков и под большую процентную ставку: закрывали глаза на реальную платежеспособ-ность заемщика, не раскрывали эффективную ставку по кредиту, снижали размер первоначального взноса, увеличивали долю дохода, которую семья должна тратить на погашение долга.

«Проблемный кредит» – поня-тие рыночное, а не уголовное. Это исключительно проблема банка, которую он, кстати, закладыва-ет в цену кредита. Государство, безусловно, должно стоять на страже справедливости, напри-мер наказывать за мошенничество (в частности, за предоставление заведомо ложных сведений). Но государство не должно сажать в тюрьму (долговую яму) человека, потерявшего в кризис работу и не способного выплачивать кредит, а потому в нашем законодательстве должен появиться работающий федеральный закон о банкротстве физических лиц.

Первичный и вторичный рынки недвижимости на «качелях» кризиса

Рынок жилой недвижимости России развивается по особенным законам, падения цен на недвижи-



мость аналитики не предрекают. Непрекращающиеся «черные» дни фондового рынка с падением и взлетом котировок и ситуация с недвижимостью обсуждаются всеми экспертами. Количество предоставляемых ипотечных кре-дитов существенно сократилось. В ситуации неопределенности, вы-званной кризисом, ряд экспертов не сомневается, что недвижимость может остаться «сферой приложе-ния» средств. Другие, в противовес им, утверждают, что рынок недви-жимости может резко просесть.

Рынок недвижимости медлен-но реагирует на события на фон-довом рынке, так как, в отличие от акций и облигаций, невозможно в секунды продать недвижимые активы. Компании-застройщики, за исключением отдельных, откро-венных заявлений о своих финан-совых трудностях не делают.

Главная проблема застройщи-ков — это соотношение долга со средним уровнем денежного потока и стоимостью проектов. На миро-вых рынках финансов и недвижи-мости негативные явления сохра-нятся как минимум весь 2009 г., что означает невозможность доступа к западным деньгам для российских компаний (перекредитование уже имеющихся задолженностей стало почти невозможным).

Российские девелоперы имеют значительную долговую нагрузку, а потому вполне может сложиться

ситуация, когда даже имеющихся активов многим компаниям не хватит для расплаты по долгам. В отличие от банков, застройщики и не являются первоочередниками на помощь от государства.

В пользу же оптимистичного прогноза на рынке жилой недви-жимости говорит тот факт, что более 60% сделок фиксируются на вторичном рынке городской недвижимости и на него, как пока-зывает практика, никакие кризисы финансовых рынков существенно-го влияния не оказывают. Более того, продажи могут даже расти, так как многие покупатели под психологическим давлением со-общений о якобы имеющем место «крахе» и «дефолте» будут более

Последние события

на российском финансовом

пространстве доказали еще

раз виртуальность акций

и туманность перспектив

«народного IPO» в крупнейшие

энергетические и банковские

структуры. Другое дело —

недвижимость, на которую

можно не только посмотреть,

но и даже потрогать руками.

В силу своей инертности

рынок недвижимости не сразу

воспримет все посткризисные

явления и эффект «качелей»,

они будут «отложены»,

как минимум, на несколько

месяцев.



активны в надежде на панику про-давцов и снижение цен, а также ради спасения своих сбережений.

Не нужно быть прорицатель-ным, чтобы спрогнозировать суще-ственное уменьшение числа сделок, связанных с использованием ипо-течных кредитов, как и уменьшение объемов ИЖК в целом. Однако в этом есть и позитивный аспект, так как снижение числа ипотечных кредитов будет способствовать со-хранению цен на жилье.

Для существенного снижения цен на жилье необходимо хотя бы одно из трех существенных условий

По мнению экспертов, сниже-ние цен на жилье в конкретном крупном городе возможно в трех случаях:

1) если резко вырастет объем предложения;

2) если резко сократится пла-тежеспособный спрос;

3) если горожане станут массо-во покидать свой город.

Для снижения цен на 25% не-обходим резкий рост предложения на 40%. Вероятность такого разви-тия эксперты оценивают в десятые доли процента. Для снижения цен на 25% спрос должен упасть тоже на 40%, для уменьшения цен вдвое — на 63%.

Нужно что-то вроде масштаб-ного финансового кризиса, пере-

росшего в экономико-социальный кризис, превосходящий события 1998 г. Вероятность — менее 1%.

Отрицательная миграция может быть вызвана форс-мажорными обстоятельствами вроде стихий-ных бедствий или глобальных тех-ногенных катастроф, вероятность наступления которых экспертами не оценивалась.

В связи со снижением

банковской ликвидности

банки стали менее охотно

кредитовать строительство.

Ими задерживаются транши

по открытым кредитным

линиям, а новые кредитные

линии стараются не открывать.

Это связано с общей

ситуацией на финансовых

рынках. Идет повышение

процентных ставок. Не все

девелоперы по бизнес-

планам укладываются в новые

проценты по своей марже.

То есть, идет общее снижение

маржи у профессиональных

участников строительного

рынка, в первую очередь

у девелоперов и инвесторов.

Разница в расходах девелоперов на реализацию инвестиционно-строительных проектов

Девелоперы не очень-то любят распространяться о себестоимости строительства. Ничего удивитель-



ного — во многом она определя-ется не ценой цемента и металла, а связями. Иной же раз и просто везением:

кому-то земельный участок достается за бесценок, а кто-то вынужден бороться за землю на аукционе;

одному город помогает с инфраструктурой, а другой пере-кладывает километры гнилых труб за свой счет.

SM попытался усреднить влия-ние внерыночных факторов и рас-считать среднюю себестоимость жилья в городах, где строители проявляют наибольшую актив-ность.

Три кита любого инвести-ционно-строительного проекта:

1) земля;2) коммуникации;3) непосредственно строитель-

ство объекта.Оказывается в монолитных

домах продаваемые квартиры стоят существенно дороже, чем в стандартном панельном доме, хотя по себестоимости, призна-ются девелоперы, «монолит» до-роже самое большее на 10%. От-того неудивительно, что застрой-щики всегда стремятся построить на участке монолитный дом. Еще лучше не просто монолитный, а бизнес-класса. Тут похожая арифметика: увеличение затрат на 10% при 20–40-процентном росте цены продажи квартир.

Расходы на «коробку» — един-ственная, почти постоянная для всех регионов величина (22 000–25 000 руб./кв. м). Лишь в Москве себестоимость метра доходит до 35 000 руб. (дороговизна рабочей силы и материалов: щебень, бетон, арматуру приходится везти из-далека). А вот Санкт-Петербург, даром что вторая столица, уклады-вается в общероссийские нормы. Хотя в городе на Неве болотистые почвы, а это лишние затраты на фундамент. Зато в окрестностях Санкт-Петербурга много песча-ных карьеров.

Еще лучше обстоят дела в Калининграде (цена «коробки» такая же, как в Санкт-Петербурге, но инвестиционная себестоимость метра ниже). В чем причина? Специалисты объясняют, что в Калининграде чрезвычайно дешевы аренда и подключение коммуникаций. В свою очередь, в Санкт-Петербурге на комму-никации приходится до четверти себестоимости 1 кв. м (в городе дефицит энергомощностей). Зато в северной столице нет понятия «доля города», в то время как в Москве за право строить девело-пер отдает властям до 40% объекта (от общего числа квартир и нежи-лых помещений). В большинстве других регионов «доля города» существует, но не поддается расче-ту (как договоришься, признаются застройщики).



Исследователи приводят в пример Челябинск, в нем строить можно так дешево, что в 25 000 руб. за 1 кв. м входят и «коробка», и аренда земли, и коммуникации, и все согласования. Чем не передо-вая практика, которую следовало бы положить в основу реализа-ции ФЦП «Жилище». Но что-то мешает госчиновникам, которые разрабатывали и реализуют ФЦП «Жилище», взять все хорошее из названных и других регионов. Стоимость аренды земли — как в Калининграде, цены строитель-ства — как в Челябинске, нулевая «доля города» — как в Санкт-Петербурге. В таком городе, где нашла бы воплощение передовая практика регионов, себестоимость строительства жилья была бы вдвое ниже среднероссийской. Однако нынешние рыночные цены формируют не только и не сколько строительные затраты, а ограниченное предложение и большой спрос на квартиры в но-востройках.

Падение платежеспособного спроса на жилье затормозило объемы строительства

Уменьшение спроса на не-движимость привело не к умень-шению цен на 1 кв. м, а к сокра-щению объемов строительства. В строительной отрасли проис-

ходят процессы, которые можно охарактеризовать как кризисные явления:

снижаются объемы строи-тельства;

прекращается разработка новых проектов;

останавливаются даже те объекты, которые находятся на завершающей стадии строитель-ства;

сокращается штат компаний; уменьшается объем заказов в

смежных отраслях: металлургиче-ской, производстве строительных материалов, машиностроительной и других.

Эксперты называют несколько причин кризисных явлений:

1) повышение процентных ставок по кредитам и сокращение ипотечного кредитования банка-ми, как непосредственно инвесто-ров, так и сокращение кредитова-ния самих застройщиков;

2) повышение курса доллара, остановивших инвесторов, долгое время накапливавших сбережения в валюте по более низкому курсу;

3) подорожание жилья, по-дорожание всех составляющих, влияющих на стоимость жилья, в том числе и носящих коррупцион-ный характер.

По мнению специалистов, в сумме эти три фактора привели к тому, что резко уменьшился платежеспособный спрос на жи-лье. Безусловно, людям все так



же необходимо жилье, как и 5 и 10 лет назад, но платежеспособный спрос, в котором значительное ме-сто занимали граждане, взявшие ипотечные кредиты в банках, резко сузился. Однако уменьшение спро-са привело не к уменьшению цен, запрашиваемых за 1 кв. м, а к сокра-щению объемов строительства.

Пессимистические ожидания на рынке ИЖК

Уже нет ни малейших сомне-ний в том, кризис замедлит темпы роста рынка ИЖК. До кризиса объемы ипотечного кредитования России росли, в основном, за счет регионов и из-за увеличения сумм кредитов, как следствия роста стоимости 1 кв. м. Сейчас заем-щиков больше не становится и сама статистика по ИЖК, видимо, нуждается в серьезной коррекции, так как «по головам» заемщиков никто не считал, считали только по объемам выданных банками средств.

Российской банкиры уповают на падения цен на жилье, считая, что таким образом они смогут рассчитывать на рост числа потен-циальных заемщиков. По мнению аналитиков рынка, такой подход говорит либо о плохом знании инвестиционно-строительного бизнеса, либо отражает полную растерянность отечественных бан-киров перед лицом новых явлений.

Цены на жилье если и подвергнут-ся незначительно коррекции, то ненадолго (на 2–4 месяца), а затем неизбежно «отыграют» свое.

Факт, который также никто не оспаривает, заключается в том, что большинство банков, кото-рые не имеют доступа к государ-ственным деньгам, просто уйдут с «поля ИЖК», а их доли будут заняты крупными игроками, ко-торых поддержали бюджетными деньгами.

Гражданам, еще намереваю-щимся взять ипотечные кредиты, надо готовиться к дальнейше-му росту процентных ставок по кредитам. Неизбежный и значи-тельный рост ставок приведет к уменьшению сумм кредитов (могут сократиться на 20–25% и более).

Также последует ужесточение требований банков к заемщикам. Им стоит запасаться справками 2-НДФЛ и другими документами, подтверждающими платежеспо-собность кредитора. А, как извест-но, большая «белая» зарплата — это все еще большущая редкость для россиян.

Еще гражданам не стоит рас-считывать на ранее существовав-шие программы кредитования новостроек, так как банки от-казываются от сотрудничества с застройщиками и совместных с ними программ ИЖК. Оконча-тельно свернуты программы ИЖК



без первоначального взноса, а его «порог» будет устанавливаться на уровне 30–40% и выше от стоимо-сти жилья.

Поэтому не стоит удивляться тому, что объем выданных ипотеч-ных кредитов (несмотря на значи-тельный прирост за последние 1–2 года) не превышает у нас в стране 1% ВВП. В докризисный период только 14% сделок осуществлялось с помощью ИЖК. Очевидно и то, что в ближайшие годы вклад этого инструмента в решение «квартир-ного вопроса» будет таким же не-значительным. Даже в Москве с ее высоким (по российским меркам) уровнем жизни купить квартиру предполагают не более 47% жи-телей. Другие, может, и хотят, но отлично понимают, что это просто несбыточные мечты. Текущие цены на жилье недоступны 95% жителям российской столицы. ИЖК, как показали предшествующие годы реализации нацпроекта, спасти данное удручающее положение не в состоянии.

Но даже если бы процентные ставки по ипотечным кредитам составляли бы 11% или даже 10%, а не 16–18% и больше как сейчас, то все равно о широкой доступ-ности ИЖК говорить, в принципе, не приходится. Оно было, есть и впредь будет слишком дорогим «удовольствием» для россиян.

Тревоги и страхи потенциаль-ных заемщиков понятны — никто

из них не хочет покупать жилье, не будучи уверенным в своем завтрашнем дне. Эти страхи объ-яснимы и понятны. Однако им не суждено скоро развеяться.

Собственники квартир ориентированы только на управление собственным жильем, но только не многоквартирным домом

Три проблемы, препятству-ющие проведению реформы управления коммунальным хо-зяйством: кадры, финансиро-вание и законодательная база, за длительное время реформы жилищно-коммунального хозяй-ства в основном остались нере-шенными. Информационное обе-спечение и агитация населения в части управления жилищным фондом в России отсутствует, а Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) и иное законодательство по-прежнему несовершенны и не способствуют, например, созданию товариществ собствен-ников жилья (ТСЖ). Таков итог заседания «круглого стола» на тему «Вопросы реформирования жилищно-коммунальной сферы. Состояние, проблемы, перспек-тивы», прошедшего в Совете федерации ФС РФ.

«95% населения не интересу-ется и не будет интересоваться своими обязанностями по всему



дому, поскольку психология соб-ственника квартиры в основном ориентирована только на управ-ление своим жильем, а добиться явки граждан на собрание жиль-цов так же трудно, как и 3,5 года назад, когда вступил в силу ЖК РФ», — сказал председатель ини-циативной группы по созданию ТСЖ Северо-Восточного адми-нистративного округа Москвы Дмитрий Бородин. По его словам, жители уверены, что все вопросы без их участия решат ДЕЗ, ГУ «Инженерная служба», управы, и отказываются от самоуправления. Одновременно с этим у населения растет паника по поводу будущего состояния жилфонда. У муници-пальных же властей нет системной работы с гражданами — собствен-никами квартир.

По единодушному мнению участников заседания «круглого стола», реформа ЖКХ изначаль-но не была обеспечена кадрами. «Управдомов и председателей ТСЖ следует готовить целена-правленно и централизованно, а финансировать эти образова-тельные программы нужно из госбюджетов обоих уровней», — считает сенатор Александр По-чинок. Не хватает не только про-фессиональных управляющих, но и рядовых кадров. Так, только в Москве дефицит сантехников и электриков составляет примерно 160 тыс. человек, а что касается

кандидатов на место председателя ТСЖ, то считается, что эта роль должна принадлежать крепкому пенсионеру.

«Ведь очевидно, что человек преклонного возраста не владеет набором юридических, эконо-мических и технических знаний, необходимых для управления до-мом», — высказался один из участ-ников заседания «круглого стола», после чего в список рекомендаций по итогам мероприятия эксперты внесли пункт о привлечении к реформе управления жилфондом молодежи.

Помимо неподготовленности кадров эффективному управле-нию жилфондом препятствуют вопросы собственности на не-жилые помещения, которые в начале действия нового жилищ-ного законодательства оказались приватизированы бизнесменами. В результате ТСЖ оказались ли-шены возможности оплачивать нормальную эксплуатацию дома. «Мы поддерживаем мэра Москвы Юрия Лужкова, который распоря-дился вернуть в собственность ТСЖ сухие подвалы и чердаки, которые можно было бы сдавать в аренду и за счет этого обеспечи-вать управление домом, — говорит председатель ТСЖ «Варсоно-фьевский» Людмила Мельни-кова. — Но посредством какого механизма осуществить возврат, никто не знает».



Искусственно повсеместно

создаваемый дефицит

Все россияне ощущают тор-мозящую развитие изношенность всех видов старой инфраструкту-ры и дефицит новой. Существенен дефицит жилья вообще, а доступ-ного в особенности, а едва ли не главной проблемой стагнации в жилищном строительстве ста-новится дефицит обеспеченных необходимыми коммуникациями

и инфраструктурой подготов-ленных земельных участков под застройку. Тут существуют две основные проблемы:

высокие административные барьеры;

низкая эффективность госу-дарственных услуг.

То есть не что иное, как часто искусственно создаваемый дефи-цит прозрачности, эффективности и доступности госуслуг, который

После полутора десятков лет рыночных преобразований

в нашей стране при описании окружающей нас российской

социальной и экономической действительности, в том числе

и рынка жилья, продолжает звучать слово «дефицит». Сегод-

няшний призрак дефицита, который бродит над российским

обществом, как раз в том и материализуется, что и для биз-

неса, и для граждан существует и накапливается очевидный

недостаток возможностей сделать какой-то качественный

рывок вперед, инвестировать в будущее и выйти за рамки

простого проживания здесь и сейчас, пусть и с определен-

ным предложением товаров в магазинах.

Дефицит был, есть и еще долго останется материальной основой отечественного рынка жилья



нужен именно для того, чтобы главным субъектом экономики оставались чиновники, дозирую-щие все и вся, что находится в сферах их влияния.

Отечественная финансовая система также в значительной степени зависит от импорта, си-дит на получаемых из-за границы и перепродаваемых внутри стра-ны кредитных ресурсах. А как только международные рынки чихают, она тут же подхватывает насморк, что чувствуют и эконо-мика, и население. А чтобы сде-лать финансовую систему более устойчивой и самостоятельной, нужно, в конечном счете, напол-нить ее деньгами граждан. Но этого сделать все никак не удает-ся, потому что очевиден дефицит возможностей и инструментов для граждан сберегать, страхо-вать, накапливать и инвестиро-вать в свое будущее.

В свое время венгерский эконо-мист Янош Корнаи утверждал, что принцип дефицита и его воспроиз-водство являются основополагаю-щей характеристикой не только социалистической экономики, но и всего социалистического общественного строя. Наблюдая многочисленные рефлекторные попытки государства все зарегу-лировать и задирижировать, не-вольно возникает вопрос: далеко ли мы ушли от той ситуации и не вернемся ли в нее?

Однако главное все же состоит в том, что в обществе дефицита суть дела даже не в хроническом превышении спроса над предло-жением, а в постоянном воспроиз-водстве особых прав социального распределения и в наличии целой иерархии степеней лишения сво-боды выбирать и самому строить свою жизнь.

Иначе говоря, даже если вы знае-те, что свобода лучше, чем несвобо-да, вы еще должны найти черный ход и уметь там достать нужное.

У нас еще очень «маленькая экономика», но очень большая страна

Материальную основу рос-сийского рынка жилья в городах, как и 15 лет назад, составляет все тот же дефицит. Утверждать иное означает определенно настаивать на том, что пресловутый квартир-ный вопрос в нашей стране благо-получно решен, то есть самим хо-дом рыночных преобразований.

Под материальной основой рынка следует подразумевать то, что находится под ним и состав-ляет традиционный жизненный уклад нашего общества, как то:

наличные потребности; общественно значимые пред-

ставления; стереотипы поведения.

Эта сфера чрезвычайно инер-тна — рынок неизбежно взрывает



ее, превращая ранее невозможное в возможное, однако происходит это, как правило, эволюционно и, что очень важно для понимания, асимметрично.

Казалось бы, нет необходимо-сти доказывать, например, что ры-нок недвижимости Москвы и ры-нок недвижимости Углича Ярос-лавской области — суть разные рынки. Однако для экономистов, рассуждающих в терминах строгой теории, оба рынка тождественны в том отношении, что работают в «общем виде» одинаково, с той лишь разницей, что находятся на разных этапах развития.

Между тем безусловно, что ко-ренные жители Углича не исходят в своих ожиданиях из того, что настоящее российской столицы и есть грядущее светлое будущее их родного города. Куда более оче-видно другое: для наиболее актив-ных жителей Углича «московская недвижимость» уже сегодня есть достаточно конкретный объект желания.

Поэтому также наивно и оши-бочно полагать, что пресловутый нерешенный «жилищный вопрос» (осознанная обществом острая жилищная нужда) есть всецело порождение советского прошлого. Потребность в жилье существовала всегда, но как социальная пробле-ма она появилась и была осознана обществом лишь в определенное время и в определенном месте:

1) когда окончательно исчезла мембрана, отделяющая деревню от города;

2) когда крупные многона-селенные города один за другим вынуждены были перестраиваться под давлением разного рода ры-ночных процессов.

Дефицит жилья означает:1) в широком смысле — это та-

кое состояние рыночной конъюн-ктуры, когда наблюдается превы-шение спроса над предложением, цены повышаются и возникает рынок продавцов. Противополож-ная ситуация, когда наблюдается избыточное предложение, цены падают и возникает рынок покупа-телей, есть жилищный кризис;

2) в узком смысле есть продукт специфически социалистическо-го решения вечного жилищного вопроса. То состояние равнове-сия, которое при этом возникает, и есть «дефицит жилья». Или, что то же самое, «квартирный вопрос».

Считается, что везде, где возни-кает жилищный кризис, дефицита не существует, но там, где дефицит сохраняется как типичное рыноч-ное поведение, кризис как таковой невозможен.

Эволюция экономики жилищного дефицита

Привычное для всех россиян старшего возраста слово «дефи-



цит» вовсе не означает отсутствие какого-либо товара на рынке, как это может показаться на первый взгляд. Напротив, дефицит возни-кает как раз тогда, когда товар есть в наличии, но в силу известных причин оказывается недоступен всем имеющим желание его бы-стро получить. А потому дефицит есть всегда состояние неудо-влетворенного первоначального спроса при жестком ресурсном ограничении предложения (хро-ническом).

Казалось бы, у этой пробле-мы есть простое и очевидное решение — насытить спрос до необходимого уровня, обеспечив соответствующее дополнительное предложение. В действительности так всегда и происходит: спрос на большинство предметов первой жизненной потребности с течени-ем времени насыщается. Однако результатом такого насыщения яв-ляется появление категории особо престижных товаров, потребность в которых почти не насыщаема. Раньше они так и назывались — «дефицит».

Городские квартиры и есть такой товар. Правда, справедли-вости ради надо заметить, что потребность в жилье в развитом обществе в любом случае нена-сыщаема, вне зависимости от типа социального строя. Современные люди вообще отличаются возрас-тающей мобильностью и устрем-

лены в будущее, а потому всегда готовы по возможности улуч-шить свои наличные жилищные условия. Имеющий во владении комнату горожанин мечтает об 1-комнатной квартире, имею-щий 1-комнатную мечтает уже о 2-комнатной и так до бесконечно-сти. Единственное ограничение — денежная цена вопроса.

В экономике рыночного типа оно работает и работает эффек-тивно, поскольку у каждого по-требителя есть реальный стимул его преодолеть. В экономике же социалистического типа роль денег в решении жилищного вопроса изначально сведена к нулю, но затем по мере роста жилищного строительства неизбежно возрас-тает. Дело в том, что поскольку есть распределение, то есть и обмен.

Этапы эволюции экономики жилищного дефицита при перехо-де к рыночным преобразованиям следующие:

1) практически повальная приватизация жилья при едва ли не полном отсутствии нового строительства;

2) возобновление массового строительства, предназначенного на продажу коммерческого жилья, на волне девальвации рубля;

3) быстротечный рост объе-мов ипотечного жилищного кре-дитования (не подкрепленный адекватным ростом жилищного строительства);



4) ситуация ценовой неопреде-ленности (так характеризуют нынешнее состояние рынка жилья аналитики).

Для экономики дефицита ха-рактерны соответствующие фор-мы распределения жилья. Они в несколько измененном виде используются и поныне. Их со-хранение обосновывается же-

лезным аргументом: государство должно помогать малоимущим и прочим нуждающимся гражданам (от слова «нужда», заметим) в улучшении жилищных условий. Что верно, то верно, однако не следует забывать и то, что при этом сохраняется и вся прежняя административная надстройка, уполномоченная решать социаль-но значимый жилищный вопрос в новых исторических условиях.

Ряд комментаторов Жилищ-ного кодекса РФ считает, что его преимущество состоит в том, что он эффективно разводит схожие жилищные отношения по разным законодательным «коридорам»:

1) часть граждан имеют за-конную возможность решать жилищный вопрос в специальном социальном «коридоре», что ре-гулируется жилищным законода-тельством;

2) все прочие граждане должны отправиться на рынок, в общий «коридор», регулируемый законо-дательством гражданским.

Вопрос в том, понимают ли это сами граждане, решающие схожие жилищные вопросы, полагаясь ис-ключительно на себя.

Рыночный камуфляж

На любом рынке, а рынок дефицитного жилья — это тоже рынок, действуют два основных субъекта:

Чисто принудительное

перераспределение есть

скорее чрезвычайная ситуация,

однако именно таков был

первоначальный период

существования советского

жилищного хозяйства,

печально известный как

«коммунальное уплотнение».

Новое жилье по понятным

причинам не строилось вовсе,

а поэтому естественно, что

единственным средством

для насыщения спроса была

экспроприация. Однако в

30-е годы обмен жилыми

помещениями становится

нормой и в это же время

возобновляется жилищное

строительство. В дальнейшем

эти два процесса идут рука

об руку, пока в 60–70-е

годы на волне массового

строительства не возникает

структурированный черный

рынок. И появляется главная

фигура грядущего будущего —

маклер.



продавец; покупатель.

Главное в истинно рыночном механизме — наличие покупате-лей. Как только они перестают оказывать давление на продавца (это возможно, когда их действи-тельно много), рынок постепенно стабилизируется и тогда думать приходится уже продавцу, кото-рый в действительности и есть главная фигура на этом рынке. Ведь только в том случае, если продавцы готовы продавать, ры-нок возникает как таковой.

Первыми продавцами город-ского жилья на российском рынке были добровольные эмигранты в дальнее зарубежье и разного рода жертвы первоначального накопле-ния капитала. Однако типичным действующим лицом на вторич-ном рынке жилья был и остается вовсе не прямой продавец, а все же тот массовый покупатель. Только не активный, то есть готовый к мо-ментальной покупке, а выжидаю-щий. Важно лишь то, что однажды этот продавец стал собственником. И причем — бесплатно.

Первым следствием изменения правового статуса продавца стало то, что он перестал относиться к объекту своего владения как к товару. Квартира стала в его пред-ставлении не просто собствен-ностью, а единственным реаль-ным активом. Отсюда сама собой появилась и цель — как можно

больше получить от ее будущей возможной продажи. Рынок ощу-тил этот мотив очень быстро: уже самая первая волна расселений коммунальных квартир подняла все без исключения цены. Правда, произошло это вовсе не одновре-менно: сначала выросли в цене 1-комнатные квартиры, своего рода всеобщий товар в сделках по расселению. Но поскольку доллар в расчете на 1 кв. м площади очень скоро стал естественным масшта-бом цен, постепенно увеличились все цены в соответствующих рын-ку пропорциях.

Сегодня плавное повышение цен, наблюдавшееся на первом этапе развития рынка, уже не ка-жется реально ощутимым ростом. Тем не менее активность рынка тогда была достаточно высокой, и относительно стабильные цены этому лишь способствовали. Си-туация кардинально изменилась после того, как на рынке появи-лись в массовом количестве но-вые квартиры, продаваемые по договорам долевого участия в строительстве. И с этого момента уже в полном объеме заработал так называемый фактор отсоса, являющийся одним из основных элементов воспроизводства жи-лищного дефицита.

Суть этого явления состоит в том, что предлагаемые к продаже жилые помещения в массовом объеме покупают юридические



лица (или, что гораздо шире, не потребители) с единственным намерением — эффективно по-тратить деньги. Разумеется, это может называться и инвестиция-ми, но на деле это та же самая вы-нужденная трата, обусловленная все тем же дефицитом, только на другом рынке — рынке эффектив-ных финансовых инструментов.

Немаловажную роль здесь сыграли и бартерные расче-ты, активно применявшиеся в инвестиционно-строительной деятельности того периода. Как бы то ни было, на известном этапе чисто спекулятивные вложения в жилые объекты недвижимости стали нормой. Причем не ограни-ченной ни налоговым, ни иным кодексом. Например, в Москве вечером можно наблюдать уже

давно построенные жилые дома с отсутствием видимых признаков человеческого присутствия. По-зиция продавцов в этих домах все та же — выжидательная.

Сегодня часто можно услышать предсказания, что очень скоро эти так называемые инвестиционные квартиры будут в массовом ко-личестве выброшены на рынок и начнется повальное снижение цен. Но это вряд ли произойдет:

1) пружина массового жилищ-ного строительства сегодня может работать только вверх, поскольку в основе своей является инфляци-онным механизмом;

2) ценовая монополия про-давцов на «вторичке» допускает исключительно вынужденное снижение цен (для этого требуется реальный кризис).

____________ Люди. События. Факты ____________

ЭКСПЕРТЫ СЧИТАЮТ, ЧТО СТРАХОВАТЬ СДЕЛКУ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ БЕССМЫСЛЕННО

По экспертным оценкам, средний уро-вень выплат страховыми компаниями в про-шлом году составил около 10%. К тому же есть виды страхования, где уровни выплат еще более впечатляющие: страхование пассажиров на транспорте (уровень выплат 2%), «автогражданка» (до 8%), некоторые страховые компании и вовсе умудряются работать с уровнем выплат 0,2%.

Что касается рекомендаций застра-ховать сделку при покупке недвижимости, эксперты не советуют этого делать частному инвестору. «При существующем подходе страховых компаний к исполнению своих страховых обязательств и к составлению договоров с массой юридических крючков,

к «головной боли», которую частные инве-сторы имеют с застройщиками, они получат «зубную боль» от общения со страховыми компаниями. Во-первых, это приведет к существенному увеличению затрат (порядка 5% от стоимости квартиры), а во-вторых, можно с уверенностью говорить, что толку от этого не будет никакого. Учитывая, что страхование финансовых рисков является достаточно тонкой штукой, а инвесторы вряд ли имеют представление о том, как избегать всевозможных ловушек, страховщики най-дут даже не одну, а десятки причин, чтобы откреститься от выплат. Обманут, разденут и пустят по миру!» – заявляют эксперты.«ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов



Строительство жилья было и останется выгодным бизнесом, несмотря на кризис

Во многих средствах массовой информации (СМИ) мус-

сируются слухи о возможном банкротстве значительного

числа российских девелоперов. Формальный повод для

такого рода размышлений есть, поскольку, начиная с весны

прошлого года, строительным компаниям с каждым месяцем

стало все сложнее получать кредиты. Ряд из них заявили о

замораживании уже объявленных проектов. Однако, по оцен-

кам экспертов, серьезного повода для беспокойства нет.

Пагубность реализации проектов только за счет кредитного (долгового) финансирования

О том, что реализация ранее заявленных планов откладыва-ется, заявило несколько крупных участников столичного рынка. Также еще одним поводом для беспокойства стало снижение объемов строительства в ряде ре-гионов из-за ужесточения условий кредитования. Внесли свою лепту и новости о сокращении кадров в отдельных девелоперских компа-ниях (отменили имевшиеся ва-

кансии, перестали набирать новых сотрудников, намерены сократить кадровый состав).

На первый взгляд, казалось бы, налицо признаки надвигающей-ся катастрофы. Поскольку они извещают, что у строительных компаний не хватает средств для осуществления текущей деятель-ности (возник кассовый разрыв). В условиях финансового кризиса такое развитие событий выглядит вполне логично. Большинство российских девелоперов реализо-вывало свои проекты преимуще-ственно за счет заемных средств. При этом зачастую возникали си-



туации, когда новый кредит брался еще до завершения срока действия старого проекта, а потому деньги пускались для затыкания дыр именно в старом проекте. Поэтому неудивительно, что при указанном методе ведения дел (в ситуации, когда условия по кредитованию ужесточаются) может возникнуть серьезный кассовый разрыв. Если его не удается ликвидировать за обозримый временной период, то компания становится банкротом.

Рентабельность проектов зашкаливает

Однако здесь следует прини-мать во внимание одно следующее очень важное обстоятельство. За последние несколько лет россий-ская недвижимость подорожала, как минимум, в 2 раза, а по некото-рым сегментам много больше. Так, например, цены на жилье в Мо-скве с середины 2005 г. выросли более чем в 3 раза. При этом рынок недвижимости в целом инертный, и даже в ситуации тотального эко-номического коллапса в стране в 1998 г. жилье подешевело не более чем на 40%. Сейчас такого падения ожидать не приходится, так как общеэкономическая ситуация в России гораздо лучше, чем десять лет назад. Но даже, если допустить такое снижение, и оно не станет катастрофой для рынка девелоп-мента, как это было в 1998 г. Дело

в том, что в 1998 г. стоимость 1 кв. м жилья в Москве не превы-шала $1 тыс., и общая рентабель-ность проектов составляла всего 20–30%. Поэтому обвал цен на 30–35% сделал строительный бизнес просто убыточным.

На данный момент рентабель-ность проектов, по признанию самих застройщиков составляет порядка 100%. В итоге, даже если допустить снижение цен на 40%, как это было по некоторым сег-ментам рынка в 1998 г., рентабель-ность этих проектов не только не станет отрицательной, она даже не обнулится. Строительный бизнес по-прежнему будет выгодным за-нятием. Запас прочности у этого сегмента российской экономики сейчас большой.

У россиян спрос на приобретение жилья был, есть и будет

Некоторые девелоперы пере-несли реализацию ранее заяв-ленных планов, стали сокращать кадры и объемы строительства и продавать свои активы, но это во-все не означает, что эти компании находятся в ситуации кассового разрыва. Вполне возможно и дру-гое объяснение. Просто в таких компаниях работает профессио-нальный финансовый менеджмент (очень хочется на это надеяться), думающий на шаг вперед. По-



скольку все перечисленные выше действия ведут к сокращению рас-ходов. А это значительно снижает вероятность появления кассового разрыва, от которого, кстати гово-ря, не застрахована ни одна самая благополучная компания в усло-виях самой лучшей конъюнктуры. Для этого достаточно, чтобы один из ее покупателей задержал плате-жи. Поэтому спасение компании состоит именно в том, чтобы во-время реализовать имеющиеся у них проекты. Профессиональный менеджмент заранее предвидит вероятность появления таких просрочек и предотвращает их. Именно этим и занимается сейчас, по мнению аналитического центра www.irn.ru, большинство круп-нейших участников рынка. Им важно заблаговременно привлечь средства из своих резервов или реализовать недвижимость пусть и со скидкой в 20–30%.

Кто-то считает, что как только девелоперы начнут продавать свои проекты со скидкой, то это приве-дет к тотальному обвалу рынка, как это происходит в Западной Европе и США. Но там кризисные явления возникли в связи с резким падением спроса. У нас же говорить о резком падении спроса на недвижимость не приходится. На данный момент сократился платежеспособный спрос из-за слишком высоких цен на жилье, но потребность в улуч-шении своих жилищных условий

у населения сохраняется в отличие от США и Европы.

Там лопнул финансовый «пу-зырь», который образовался на рынке недвижимости из-за того, что большинство сделок с жильем осуществлялось с инвестиционны-ми целями и по ипотечному жи-лищному кредитованию (ИЖК). Те, кто приобретал недвижимость, уже имел крышу над головой и не собирался ее менять. Для них покупка жилья по ИЖК для даль-нейшей сдачи в аренду была своего рода альтернативой банковскому вкладу. А когда оказалось выгоднее держать деньги в банке, заемщики с легкой душой отказались от ку-пленной недвижимости. И из-за массового выброса на рынок жилья начался кризис. Дело в том, что в Европе существует хорошо оформ-ленная модель жить всю жизнь в съемном жилье. Поэтому, несмотря на падение цен, число желающих его приобрести в США и Европе не растет. В России не так. У нас, даже при незначительном сниже-нии цен платежеспособный спрос вырастет и продажа квартир снова возобновится. В итоге девелоперам в любом случае удастся продать имеющуюся у них недвижимость с прибылью.

Технические сложности всегда были и всегда будут на рынке. Вопрос только в том, насколько профессиональный менеджмент у компании. Оказаться в выигрыше



можно и на падающем рынке. Для этого достаточно на нем потерять меньше других.

Предпосылки пройти кризис без потрясений имеются

Учитывая, что в крупных ком-паниях уже начали сокращать расходы, вполне можно быть уверенным, что большинство из них переживет этот кризис благо-получно. Таким образом, никаких фундаментальных признаков над-вигающейся катастрофы нет. И ни о каких массовых банкротствах го-ворить нельзя. Безусловно, что ряд мелких компаний уйдет с рынка.

Однако не стоит ожидать на рынке массовых явлений банкротства. В случае банкротства тех или иных отдельных строительных компа-ний их проекты будут куплены и завершены предприятиями с более удачливым, прозорливым и в целом более профессиональным руководством.

Кроме того, на рынок могут выйти замороженные до этого активы, а с улиц Москвы могут исчезнуть пустыри и разваливаю-щиеся здания. В итоге, по оценке аналитического центра www.irn.ru, кризис пойдет только на пользу как участникам рынка, так и рядо-вым потребителям.


«ДРОВЯНАЯ ПРОБЛЕМА» РЕШАЕМА, ТОЛЬКО НАДО ОТ СЛОВ ПЕРЕЙТИ К КОНКРЕТНЫМ ДЕЛАМ

В последнее время не было ни одного совещания, чтобы не обсуждалась пробле-ма обеспечения дровами жителей Архан-гельской области. По мнению генерально-го директора «ИлимСеверЛес» Владимира Федфебелева, от обсуждения дровяной проблемы пора бы перейти к делу. И здесь от муниципальных образований требуется определить, сколько, кому и по какой цене необходимо поставить дров.

Каждое лесное предприятие в со-стоянии представить муниципальным образованиям калькуляцию себестоимо-сти заготовки дров, далее заключается договор, по которому лесозаготовители по установленной цене реализуют дрова населению и социальным объектам.

Из областного бюджета лесозаго-товителям компенсируется разница

между себестоимостью заготовки и ценой реализации дров. Средства на эти цели в областном бюджете заложены. При этом в «ИлимСеверЛесе» счита-ют, что в обеспечении муниципальных образований должны участвовать все лесозаготовители, работающие на тер-ритории конкретного муниципального образования, пропорционально размеру своей расчетной лесосеки по отношению к «расчетке» муниципального образо-вания, в том числе с учетом лесфонда, полученного с аукционов.

Любую проблему можно решить, было бы только желание найти точки соприкосновения договаривающихся сторон.

«ВЖП» по материалам СМИ

и веб-сайтов



Власти намерены сделать систему теплоснабжения

эффективной, самоокупаемой

и, конечно же, доступной и комфортной

для потребителя

Проблема низкой эффективности ЖКХ в целом и сферы

теплоснабжения в частности стала очевидной еще в начале

90-х годов минувшего века. Еще совсем недавно острота

вопроса смягчалась дешевизной энергоносителей и дота-

циями на оплату коммунальных услуг, но сегодня ситуация

изменилась. Сейчас топливо стоит в несколько раз дороже,

чем еще десять лет назад, а льготные тарифы постепенно

отходят в прошлое. Добавилась и другая проблема: нехватка

энергомощностей в ряде регионов страны в связи с эконо-

мическим ростом и активным жилищным строительством.

Тарифы на тепло и горячее водоснабжение станут 2-ставочными

В Правительстве РФ прошло совещание по теплоснабжению с представителями Минэконом-развития России, Минэнерго России, Минрегиона России и

ФСТ России. Обсуждались во-просы повышения экономической эффективности, экономичности и создания стимулов для тех-нической модернизации тепло-сетей — фактически целый план реформ в этой сфере. Участники встречи отмечали, что прежде всего следует:



1) установить счетчики тепла;2) акционировать муници-

пальные унитарные предприятия (МУП).

Власти уже не в первый раз пы-таются в корне изменить подход к решению проблем теплоснабже-ния. И это обосновано: даже обы-вателям давно ясно, что тактика вечного латания дыр в ЖКХ себя не оправдывает, поскольку ком-мунальное хозяйство нуждается не только в модернизации, но и в структурных преобразованиях, смене самой экономической мо-дели управления жилым фондом. Но комплексная реформа год от года откладывалась из-за нехватки средств.

Цель предложенных Прави-тельством РФ новаций состоит в том, чтобы сделать систему тепло-снабжения:

эффективной; самоокупаемой; доступной и комфортной для

потребителя.Благодаря повышению эффек-

тивности ее работы властям более не придется оплачивать потери в сетях, которые пока закладыва-ются в тариф, установленный фе-деральной службой, что позволит снизить бюджетные расходы.

Если перейти к конкретным шагам, то сами тарифы на тепло и горячее водоснабжение станут 2-ставочными:

1) плата за доступ к услуге;

2) плата за объем потребляе-мых калорий.

Средства из первой части та-рифа должны пойти на оплату труда персонала и поддержание в рабочем состоянии тепловых сетей. Эксперты отмечают, что главным условием применения 2-ставочного тарифа станет все-общее внедрение приборов учета. При этом распространение тепло-счетчиков в перспективе должно способствовать и уменьшению постоянной составляющей тарифа за счет более эффективной орга-низации работы предприятий — поставщиков тепла.

Разумеется, внедрить 2-ста-вочную систему оплаты одновре-менно по всей стране не удастся: для этого вначале надо найти средства на покупку и установку теплосчетчиков, а без них новации невозможны.

Также еще предстоит принять закон о теплоснабжении — он ожидается лишь к осени следую-щего года. Впрочем, ряд регионов (в частности Москва) войдут в пи-лотный проект. Власти столицы и сами хотят перейти на 2-ставочный тариф уже с 1 апреля 2009 г., чтобы отрегулировать его к следующему отопительному сезону.

Чтобы ускорить ход реформы, руководители холдинга «Ком-плексные энергетические систе-мы» (КЭС), контролирующего энергетические мощности в ряде



регионов России, в основном на Урале и в Сибири, фактически предложили прописать установку счетчиков в законе, как это уже сделано в европейских странах: те, кто не установит прибор, будут подвергаться штрафу.

Следует выстроить правильную систему теплоснабжения

В среде инвесторов вложения в тепловые активы все еще оце-ниваются как более рискованные, чем электроэнергетические. И это связано как раз с тем, что тепло-снабжение (в отличие от электро-снабжения) до сих пор не рефор-мировано. Специалисты считают, что столь необходимые отрасли инвестиции начнут подтягивать-ся лишь тогда, когда в ней сфор-мируются четкие правила игры, а муниципальная собственность станет рыночным активом.

Наведение порядка в вопросах коммерческого учета создаст пред-посылки для привлечения денеж-ных активов в сферу теплоснаб-жения. В частности, предлагается акционировать МУПы, которые сейчас владеют тепловыми сетя-ми. В перспективе управление ими получат частные инвесторы на концессионных условиях, которые отыщут недостающие средства на ремонт для устранения утечек и профилактику аварий.

Впрочем, после установки прибора потребитель не обяза-тельно будет платить меньше. Бывали ситуации, когда расходы лишь возрастали по сравнению с расчетной составляющей: ведь счетчики не экономят, они лишь отражают истинное потребление энергии. А оно особенно высоко в домах с плохим утеплением, со старыми окнами (за их замену так или иначе придется платить самим собственникам жилья или органи-зациям, которые согласятся под-держать малоимущих граждан).

В перспективе все капита-ловложения окупаются. Прак-тика показывает, что тотальное введение системы энергосбере-жения приводит к уменьшению потребления и, соответственно, даже к сокращению фактических доходов поставщиков тепла. «Однако в целом выстраивание правильной системы теплоснаб-жения и на нас отразится пози-тивно, — отмечает президент КЭС Михаил Слободин. — Спустя 3–5 лет мы сможем повысить свою эффективность».

Пока на правительственном уровне обсуждаются только пред-ложения по учету тепла в обяза-тельном порядке для юридических лиц. Однако и для них установка счетчика стоимостью в несколько тысяч рублей — нередко немалые деньги, особенно для предприятий малого бизнеса в регионах.



Потребители должны прийти к мысли о необходимости считать тепло

В ряде регионов уже накоплен опыт реализации основных задач реформы — отдельные города даже стали позитивным примером для всей страны. В частности, наиболее острый вопрос финан-сирования повсеместной органи-зации учета может быть решен по-разному.

Понятно, что в подавляющем большинстве случаев установку приборов учета оплачивает по-требитель. Согласно требованиям законодательства, например, в но-востройках домовой теплосчетчик устанавливает застройщик. Тогда его стоимость входит в стоимость каждого квадратного метра и практически незаметна для по-купателя.

Что же касается зданий, по-строенных давно, то в них уста-новка прибора носит рекоменда-тельный характер. Пока любой потребитель может оплачивать услугу отопления как по фик-сированному тарифу, так и по показаниям теплосчетчика, уста-новив его даже в квартире (если позволяют технические условия). «Добровольный» учет уже принес определенный эффект: по оценкам специалистов АВОК, с 1991 г. по-требление тепла в Москве удалось сократить на 18%.

Однако до момента, когда все потребители придут к мысли о не-обходимости считать тепло, может пройти немало времени. Поэтому уже сейчас во многих регионах местные власти находят пути ускорения процесса повсеместной установки теплосчетчиков.

В Новосибирске, к примеру, жильцам выдается кредит от муниципалитета на техническое переоснащение. Это позволяет сделать покупку прибора учета необременительной в финансовом плане, особенно для потребителей, дома которых хорошо утеплены.

В европейских странах про-блему перехода «на счетчик» решили просто: стоимость при-боров оплачивают сами тепло-сетевые компании, закладывая потом понесенные расходы в тариф. Приборы учета остаются их собственностью, а сами потре-бители отвечают за сохранность оборудования.

Правда, и здесь возникают определенные трудности. «Мы тоже могли бы включить эти за-траты в тариф, — комментирует Вячеслав Янков, директор фи-лиала ОАО «Волжская ТГК», — но тогда получится, что за установку приборов будут платить и те по-требители, которые уже потра-тили деньги и установили себе счетчики: тариф же один для всех. А тот, кто игнорировал проблему, окажется в выигрыше. Так что, по



крайней мере, в расчете тарифа на 2009 г. подобные расходы не планируются».

Пример внедрения приборного учета муниципалитетом

Примером, когда задачу пе-реоборудования жилых домов берет на себя муниципалитет, может служить проект «Передача ведомственного жилищного фон-да», реализованный в 6 городах России, в частности в Череповце. На кредит Международного банка реконструкции и развития в раз-мере $32,2 млн. в Череповце было реконструировано 677 жилых многоквартирных домов города (57% от общего их количества).

«Мы отдали приоритет ши-рокому внедрению приборного учета, а также автоматизации систем отопления и горячего водо-снабжения, — говорит начальник отдела аналитической работы департамента ЖКХ череповецкой мэрии Татьяна Тасенко, — мерам по утеплению трубопроводов, подвалов и подъездов. И время показало: наш подход был самым удачным и взвешенным».

В результате удалось избе-жать и повышения тарифов на коммунальные услуги и переноса выплат по кредиту на плечи по-требителей. Погашение кредита осуществляется за счет экономии

средств, которые ранее уходили на аварийные ремонты и плановую замену оборудования. В част-ности, ультразвуковые приборы MULTICAL®, установленные в череповецких домах, не требуют затрат на обслуживание: даже спустя 10 лет в них нужно будет лишь заменить батарейки.

Также остался в прошлом целый пласт других проблем: «С прибором учета нам не надо проверять нагрузки потребите-лей, считать квадратные метры и количество зарегистрированных жильцов, — говорит Вячеслав Степин, директор МУП «Те-плоэнергия», тепловой сети Че-реповца, — не надо перепроверять каждый документ, не надо держать специалистов, которые бы этим занимались. Со счетчиками куда проще: сколько тепла израсходо-вал — за столько и заплатил».

Таким образом, в рамках от-дельного города удалось создать предпосылки для современных коммерческих отношений в от-расли. До конца года руководство «Теплоэнергии» намерено до-биться установки приборов учета тепла во всех домах, где они еще отсутствуют.

Нацеленность на установку однотипных приборов учета

Централизованная установка приборов учета позволяет решить



еще одну немаловажную пробле-му. Согласно российскому законо-дательству потребитель вправе сам выбирать из более чем 300 различ-ных марок сертифицированных счетчиков: от морально устарев-ших механических до надежных и современных ультразвуковых.

«Согласитесь, сложно предста-вить ситуацию, когда покупатель приходит в супермаркет со своим безменом, — отмечает Татьяна Кислякова, директор по продажам и маркетингу российского предста-вительства Kamstrup. — Очевидно, все весы нормальной торгующей организации должны быть одного типа, одинаково откалиброваны, проверены и т.д. Иначе не сойдет-ся баланс, и магазин прогорит. Та же ситуация и с теплом, которое является таким же товаром».

Поэтому многие тепловые ком-пании, имеющие дело с наличием у потребителей множества разных

приборов учета, нацелены на уста-новку однотипных приборов учета. «Для нас идеальный вариант, если все наши потребители будут иметь приборы одной марки. Тогда мы используем одно программное обеспечение, одно устройство для снятия показаний и архивов, — го-ворит Геннадий Малинов, главный инженер МУП «Теплоэнергия». — И когда возникнет неизбежная необходимость диспетчеризации, гораздо проще будет объединить одинаковые приборы, чем десятки разных моделей».

На сегодняшний момент боль-шинство регионов России на-ходятся еще в начале пути к со-временному и экономичному теплоснабжению. Повсеместный расчет по приборам учета тепла и акционирование муниципальных предприятий создадут предпосыл-ки для цивилизованных рыночных отношений в этой сфере.


ПРИНЯТ В ПЕРВОМ ЧТЕНИИ ПРОЕКТ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 434794-4 «О КРЕДИТНЫХ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ

КООПЕРАТИВАХ ГРАЖДАН»

Законопроектом № 434794-4 (по-становление ГД ФС РФ от 2 июля 2008 г. № 787-5 ГД) определяются правовые, организационные и экономические основы деятельности кредитных по-требительских кооперативов граждан, а именно:

устанавливается порядок созда-ния, деятельности, реорганизации и

ликвидации кредитных потребительских кооперативов граждан;

закрепляются права и обязанности их членов;

устанавливаются гарантии защиты прав и законных интересов граждан — членов кредитных потребительских кооперативов граждан;

Окончание на с.44



Финансовый кризис заставил поручителей заметно больше

беспокоиться о «подопечных», за которых они поручились

по ипотечным кредитам

Поручители в условиях кризиса стали заметно больше

беспокоиться о том, что их «подопечные» не смогут выпла-

чивать кредит. Оттого участились обращения к юристам тех,

кто не хочет отвечать по чужим долгам, поскольку некоторые

поручители уже столкнулись с неплатежами должников, за

которых они поручились, и теперь ищут способы отказаться

от поручительства.

К поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству

По закону (ст. 365 «Права поручителя, исполнившего обя-зательство» ГК РФ) поручитель может взыскивать с заемщика

внесенную вместо него в банк сумму через суд, если, конечно, тот не платит добровольно. При этом поручитель имеет право также потребовать от заемщика возме-щения всех судебных издержек. В качестве подтверждения своих расходов по чужому кредиту ему нужно будет предоставить в суд



платежные документы, например приходно-кассовые ордера или выписки о списании средств с его банковского счета на погашение кредита. Также поручитель дол-жен иметь оригинал кредитного договора, который ему обязан передать банк после выполнения обязательств по кредиту.

Практика показывает, что мно-гие подписываются под договором поручительства, не задумываясь о последствиях. Между тем высту-пить в роли поручителя — значит взять на себя ответственность за платежеспособность заемщика.

Согласие платить за должника позволяет поручителю избежать судебных исков. К тому же это дает возможность сэкономить на судебных расходах и расходах по приведению в исполнение реше-ния суда (примерно 7% от суммы взыскания).

Поэтому эксперты советуют гражданам, прежде чем подпи-сывать договор поручительства, подумать, действительно ли они готовы в случае проблем у заем-щика выплачивать его кредит.

Закон солидаризирует поручителя и должника в отношении погашения долга

Конечно, обычно сначала банки-кредиторы пытаются найти общий язык с основным должни-ком и только потом требуют денег

с поручителей. Но если должник не отвечает на звонки и не выходит на связь, тогда банк или коллектор имеет право сразу обратиться к по-ручителю. Дело в том, что договор поручительства физического лица предусматривает солидарную от-ветственность: кредитор имеет право требовать деньги одновре-менно и с заемщика, и с поручи-теля, подчеркивают юристы. Это касается и досудебного взыскания долгов, и через суд.

Юристы опасаются, что в ны-нешней кризисной ситуации бан-ки не станут долго уговаривать должников и будут обращаться в суд достаточно быстро. А такая возможность есть. Например, при ипотечном кредите право на обра-щение в суд возникает у кредитора после трех просрочек платежей за последние 12 месяцев, но догово-ром может быть предусмотрено иное, то есть даже одна просрочка на любую сумму. При потребкре-дитовании вопрос целиком регла-ментируется договором.

Поскольку поручитель и долж-ник отвечают перед кредитором солидарно (п. 1 ст. 363 ГК РФ), то, если заемщик и поручитель отказываются платить по безза-логовому кредиту, банк может об-ратиться в суд с иском к должнику и поручителю одновременно. По исполнительному листу, который суд выдает банку в случае решения в его пользу, обычно долг и су-



дебные издержки взыскиваются с ответчиков солидарно, т.е. в нем не указывается, кто и сколько из сто-рон должен заплатить. К тому же на практике банк может посылать исполнительный лист по месту работы одного, более состоятель-ного ответчика, чтобы получить долг с него, а не охотиться за не-сколькими людьми сразу. Если заработная плата достаточна для погашения долгов в течение не-скольких месяцев, то работодатель будет обязан отчислять взносы в пользу банка.

Если же заработка недоста-точно, то банк передаст исполни-тельный лист в службу судебных приставов. При этом может быть так, что приставы предпочтут взы-скать весь долг с одного наиболее платежеспособного, по их мнению, субъекта с наиболее ликвидными активами, которым вполне может оказаться один из поручителей, а не должник.

Поручительство прекращается в случаях, предусмотренных законом

Прекращение поручительства регламентировано ст. 367 ГК РФ. Отказаться от поручительства можно только по обоюдному со-гласию всех сторон, если заемщик предложит взамен другого пору-чителя, но только пока не нача-лись проблемы с платежами.

Впрочем, есть обстоятель-ства, которые могут освободить поручителя от его обязательств автоматически. Например, ухуд-шение условий кредита после заключения договора. Если в кредитный договор внесены из-менения, ухудшающие условия долгового обязательства, но не согласованные с поручителем, то это прекращает поручительство. К таким ухудшениям можно отнести повышение процентной ставки по кредиту.

Кроме того, если банк в течение года с момента неисполнения за-емщиком обязательств (выхода из графика платежей) не предъявил требований к поручителю, то обязательства поручителя пре-кращаются. Однако такая норма действует, только если в договоре поручительства не указан срок поручительства.



Письменная просьба,

у которой могут быть далеко

идущие последствия

В такого рода письмах гово-рится следующее: «Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, а также негативную тенденцию на рынке недвижимо-сти, предупреждаем Вас о возмож-ности снижения стоимости обе-

спечения, предоставленного Вами по кредитному договору. При дальнейшем сохранении негатив-ной тенденции может сложиться ситуация, при которой стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение Ваших обязательств по кредитному договору».

Далее следуют обязательные для подобного случая ритуаль-

Поведение заемщика в случае требования банка о досрочном погашении задолженности по кредиту

В период финансового кризиса банки, что вполне законо-

мерно, ужесточают требования к потенциальным заемщи-

кам: повышают процентные ставки, требуют сведения только

о «белой зарплате» и т.п. Однако банки озадачивают не толь-

ко потенциальных заемщиков подобными превентивными

мерами. Они, как показывает практика, могут предпринять

«недружественные» шаги и в отношении уже имеющихся у

них заемщиков. Например, сильно озадачить их «письмами

счастья».



ные слова о нацеленности банка «на длительное и взаимовыгод-ное сотрудничество» и необходи-мости «совместно изыскать пути решения сложившейся пробле-мы». Впрочем, как уже следует из письма, насчет «совместно» банк явно лукавит — «пути реше-ния» он уже однозначно изыскал: «предлагаем Вам досрочно по-гасить задолженность по кре-дитному договору в размере 30%, что позволит избежать возник-новения негативной ситуации в дальнейшем».

Здесь необходимо выделить два существенных момента:

1) на подобные «письма сча-стья» пока отважились единичные банкиры;

2) письма получили исключи-тельно заемщики, являющиеся покупателями новостроек «на стадии котлована» (эта категория традиционно считается одной из самых рискованных, потому что квартиры пока не существует ни юридически, ни физически).

Надо полагать, что банк обо-снованно опасается, что в ны-нешних условиях дом, а с ним и квартиры видимо так и не будут достроены. К тому же, в послании банк ничего не требует, он всего лишь «предупреждает о возмож-ности» наступления негатива в будущем, а заплатить «предлага-ет» уже сейчас.

Законодательство допускает досрочный возврат суммы займа и уплаты причитающихся процентов

Действительно ли банк может потребовать досрочного возвра-щения суммы кредита? Ответ на этот вопрос надо прежде искать в содержании кредитного догово-ра, то есть что записано в нем на этот счет. Обычно возможность для банка потребовать досрочно выплатить кредит появляется при нарушениях со стороны за-емщика:

задерживает платежи; ненадлежаще обеспечивает

сохранность заложенного имуще-ства (глава V Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другие нарушения.

Бывает ситуация, когда банк оставляет за собой право в одно-стороннем порядке изменять размер процентной ставки по кредиту, но никак не погасить его раньше времени.

Однако следует знать и другие правовые основания, на которые может опереться банк-кредитор в рассматриваемой ситуации.

Таким образом, снижение стои-мости квартиры — это как раз то самое ухудшение обеспечения. Однако это обстоятельство еще надо доказать.



Сведения, содержащиеся в отчете об оценке предмета ипотеки, можно оспорить

Когда речь идет о юридических отношениях (кредитный договор и договор об ипотеке именно таковыми и являются), всякое утверждение надлежит подкре-плять документально.

Голословные заявления и пред-положения, что предмет залога «подешевел» (и тем более то, что он «подешевеет» в будущем) не имеют под собой никакой аргу-ментированной базы. Во внимание

должны приниматься сведения, содержащиеся в отчете об оценке предмета ипотеки. Содержание отчета об оценке регламентиро-вано ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как известно, обязательным условием выдачи ипотечного кре-дита является оценка квартиры, то есть предмета ипотеки, и делается эта оценка компанией, как правило, дружественной банку. Поэтому не исключено, что эта же компания, вероятно, «нарисует» в отчете ту цифру, которая нужна банку.

Однако ничто не мешает за-емщику обратиться к другому оценщику, достоверность его от-чета как документа, содержащего сведения доказательственного значения, будет принята судом. Так как в суде все оценщики (при наличии лицензии и прочих офи-циальных бумаг, конечно) равны.

Банкам свойственно с опозданием задумываться о возможном снижении стоимости предмета ипотеки

К каким категориям заемщи-ков, скорее всего, могут прийти подобные «письма счастья»? Первыми в этом перечне, конечно же, покупатели новостроек «на стадии котлована», то есть квар-тир, которых еще не существует

Статья 813. Последствия

утраты обеспечения

обязательств заемщика

При невыполнении заемщиком

предусмотренных договором

займа обязанностей

по обеспечению возврата

суммы займа, а также

при утрате обеспечения

или ухудшении его условий

по обстоятельствам,

за которые займодавец

не отвечает, займодавец

вправе потребовать

от заемщика досрочного

возврата суммы займа

и уплаты причитающихся

процентов, если иное

не предусмотрено договором.

Федеральный закон

от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ

«Гражданский кодекс Российской

Федерации. Часть вторая»



ни юридически, ни физически. Понятно, что к такого рода залогу права требования банки относятся с очень большим подозрением.

К следующей категории отно-сятся заемщики, взявшие кредит с минимальным первоначальным взносом. Здесь все очевидно. Например, имеется квартира, которая в момент приобретения стоила 10 млн. руб., а потом цена снижается до 7 млн.

Если при приобретении покупа-тель внес 50% собственных средств и брал ипотечный кредит только на оставшиеся 50%, то фактически сумма кредита составляет лишь 5 млн. руб. Банк при таком соотно-шении волноваться не будет. Если же покупатель внес собственны-ми деньгами лишь 15%, то сумма кредита составляет 8,5 млн. руб. Получается, что после снижения стоимость предмета ипотеки ока-залась меньше суммы кредита.

Есть еще заемщики, чьи квар-тиры очень старые и ветхие. Банк может перетрусить, что за 15–20 лет, пока длится выплата креди-та, этот предмет ипотеки чересчур обветшает.

Соблюдение условий кредитного договора — охранная грамота для заемщика в спорах с банком

Что делать заемщику при по-лучении «письма счастья»? Это

полностью зависит от личных качеств заемщика и его готовности оспаривать сведения, которыми оперирует банк.

Поэтому если это только прось-ба, а не требование, то и не следует предпринимать никаких шагов, а только молчаливо принять к сведе-нию информацию из письма. Если же впоследствии поведение банка станет слишком навязчивым, то со своим кредитным менеджером необходимо пообщаться и допод-линно у него выяснить, чего же и по каким документальным осно-ваниям хочет банк.

Как известно, типовой кре-дитный договор содержит огром-ное количество требований к заемщику (не пускать проживать посторонних, не делать ремонт без согласия, сообщать обо всех изменениях в собственной жизни: поменял работу, развелся с женой и т.п.). В спокойные времена за соблюдением всего этого никто пристально не смотрит — лишь бы заемщик своевременно и в полном объеме возвращал долг, но если банк решит «выйти на тропу войны», он начнет искать, к чему бы придраться. Поэтому заемщику следует тщательнейшим образом, в мельчайших деталях соблюдать все условия кредитного договора. Не говоря уж о том, что все платежи должны совершаться точно в срок, без единого дня просрочки. Как бы там ни было, но все же сложно



представить себе выселение из купленной квартиры заемщика, который аккуратно (полностью и в срок) платит по кредитному договору ту сумму, которую ему в нем зафиксировал сам банк.

Оттого заемщикам, прежде всего, необходимо сохранять

спокойствие и на досуге штуди-ровать свой собственный кре-дитный договор. Не говоря уже о том, что его необходимо строгим образом выполнять. Следить за ценами на аналогичное жилье, которые формируются под влия-нием финансового кризиса.


Окончание. Начало на с. 36. устанавливаются полномочия госу-

дарственных органов по регулированию деятельности кредитных потребительских кооперативов граждан.

Положения вышеуказанного законо-проекта не распространяются на сельско-хозяйственные кредитные потребительские кооперативы и их союзы, осуществляющие свою деятельность в соответствии с Фе-деральным законом от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной коо-перации».

Законопроект № 434794-4 дает опреде-ление следующим основным понятиям:

кредитный потребительский коопе-ратив граждан;

член кредитного кооператива (пай-щик);

паевой взнос; вступительный взнос; дополнительный взнос; членский взнос; личные сбережения (сберегательный

взнос); портфель займов; уполномоченный федеральный орган.

Законопроект уделяет внимание во-просам:

порядка передачи личных сбереже-ний кредитному кооперативу его членами и предоставления кредитным кооперативом займов своим членам;

приема в члены кредитного коопера-тива и прекращения членства в кредитном кооперативе;

управления кредитным кооперати-вом, в том числе имуществом кредитного кооператива;

обеспечения финансовой устойчи-вости деятельности кредитных коопера-тивов (включая ограничение деятельности кредитных кооперативов, установление финансовых нормативов деятельности кредитных кооперативов, страхование рисков деятельности кредитного коопе-ратива);

осуществления бухгалтерского учета и отчетности в кредитных кооперативах;

регулирования деятельности вновь созданных кредитных кооперативов;

правового статуса юридических лиц, создаваемых кредитными кооперативами в целях обеспечения своей деятельности;

вопросы международных связей кре-дитных кооперативов.

Законопроект определяет, что кре-дитные кооперативы, не приведшие свои учредительные документы в соответствие с положениями настоящего проекта феде-рального закона в течение года со дня всту-пления его в силу, не вправе осуществлять деятельность по привлечению и использо-ванию личных сбережений своих членов, в случае осуществления организациями деятельности по привлечению и исполь-зованию личных сбережений своих членов в нарушение вышеназванных требований они подлежат ликвидации по решению суда на основании заявления уполномоченного федерального органа.

Законопроектом устанавливается, что с момента вступления в силу его положений утрачивают силу Федеральный закон от 7 августа 2001 г. № 117-ФЗ «О кредитных потребительских кооперативах граждан».

«ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов



Ряд российских банков, ссылаясь на кризис (мотивируют

«сложной экономической ситуацией в стране»), начал по-

вышать ставки по ранее выданным ипотечным кредитам.

Заемщикам предлагается «заключить допсоглашения» на но-

вых условиях со ставкой на 2–3% выше прежнего уровня.

Эксперты не рекомендуют заемщикам подписывать такие

допсоглашения, но при этом они не исключают, что банки «за

несговорчивость» могут попытаться применить к заемщикам

«какие-либо санкции».

Правомерно ли банки повышают

процентные ставки по выданным

ипотечным жилищным кредитам?

Подобными действиями со сто-роны банков заемщики поставлены в неприятные условия, поскольку в случае, если они не согласятся на повышение процентных ставок, банки, как наиболее сильная сторо-на, могут:

потребовать досрочного по-гашения кредита;

обратить взыскание на пред-мет ипотеки.

Возможность повышения ставок по ипотечным кредитам в односто-роннем порядке банки начали про-писывать в кредитных договорах в основном в период реализации нац-

проекта. Это притом, что типовые договоры кредитования по стандар-там ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК») не предусматривают из-менения ставки в одностороннем порядке. «Если партнеры пытаются изменить существенные условия договоров по кредитам, которые содержатся у них на балансе, они могут столкнуться с более сложной процедурой рефинансирования», – приводят в прессе слова директора департамента коммуникаций ОАО «АИЖК» Анны Ярцевой. При этом в агентстве подчеркнули, что не бу-



дут оказывать финансовую поддерж-ку партнерам, которые в односто-роннем порядке меняют процентные ставки по ипотечным кредитам. ОАО «АИЖК» выкупает выданные по его стандартам ипотечные креди-ты у банков, которые направляют полученные от продажи средства на выдачу новых кредитов.

Банки вправе повышать став-ки по уже выданным кредитам в случае, если это прописано в их договоре с заемщиками. Если кре-дитный договор не предполагает одностороннего изменения ставки, это возможно по обоюдному согла-сию сторон.

Эксперты отмечают, что право на повышение процентной ставки по кредиту в одностороннем порядке предусмотрено в кредитных дого-ворах у многих банков, в том числе и крупнейших участников рынка. Например, Сбербанк России вправе «в одностороннем порядке произво-дить по своему усмотрению повыше-ние процентной ставки по договору, в том числе, но не исключительно, при условии принятия Банком Рос-сии решения по повышению учетной ставки», написано в кредитных до-говорах банка.

По этому поводу у банков еди-нообразной позиции нет. Так, в одном банке в договорах прописано, что он оставляет за собой право по-вышать процентные ставки в слу-чае неблагоприятного изменения конъюнктуры рынка, уведомив за-емщика за 30 дней. В другом банке

договоры по ипотечным кредитам предусматривают изменение ставки через 3 года после подписания дого-вора. Обычно банки прописывают, что могут менять ставку в случае изменения конъюнктуры рынка или при резком повышении ставки рефинансирования.

Теперь, заключая новые кредитные договоры, банки прописывают усло-вия повышения ставок. Сообщается о внесении соответствующих пунктов во все кредитные договоры банком

Следует обратить внимание

на то, что повышение

процентной ставки по кредиту

в одностороннем порядке

на 2–3% выше прежнего уровня

отечественные банки хотя и

делали до ноября прошлого

года в условиях финансового

кризиса, но при этом не один из

них не сослался на наступления

конкретного события (в том

числе и изменение ставки

рефинансирования Банком

России), которое имеет

непосредственное влияние

на стоимость кредитных

ресурсов банка. Как известно,

в докризисный период

2008 г. Банк России четыре

раза увеличивал ставку

рефинансирования. Последний

раз он это сделал 14 июля

2008 г., установив тогда размер

учетной ставки равным

11% годовых.



ВТБ 24 (до осени 2008 г. это было про-писано лишь в некоторых договорах). Подобную возможность изменения условий кредитных договоров рас-сматривают и в других банках.

Заемщик имеет право не со-гласиться на подписание дополни-тельного соглашения о повышении ставки по уже выданному кредиту и отказать банку, утверждают юри-сты. Однако, по словам банкиров, у них есть рычаги для воздействия на заемщиков. Например, банки прописывают в договоре право требования досрочного погашения кредита в ряде случаев и могут использовать эту возможность для давления на заемщика. В слу-чае, если заемщик отказывается подписывать допсоглашение к до-говору, банк может обратиться в суд с требованием его изменить или расторгнуть.

Это право предусмотрено ст. 451 ГК РФ, договор может быть изме-нен или расторгнут, если условия, при которых договор заключался, существенно изменились. Правда, судебной практики по таким искам практически нет, поскольку дока-зать такие изменения весьма слож-но. При этом эксперты отмечают, что в случае удовлетворения иска о расторжении кредитного договора банк потеряет право на залог, что по-вышает его риски, поскольку созда-ет необеспеченную задолженность. Поэтому можно предположить, что банки вряд ли станут обращаться в суд с подобными требованиями.

Аналитики предупреждают, что повышение ставок по уже выданным ипотечным кредитам грозит банкам увеличением количества дефолтных кредитов, поскольку у заемщиков может не оказаться средств для по-гашения задолженности. При этом они обращают внимание, что у пар-тнеров ОАО «АИЖК» доля просро-ченной задолженности и так высока (в некоторых регионах выше 20%). С неплательщиками по кредитам ОАО «АИЖК» поступает жестко. В ходе судебной кампании по взы-сканию заложенного имущества уже был наложен арест на имущество некоторых заемщиков, а также про-ведены первые выселения из квар-тир, приобретенных с помощью собственных и заемных средств.

С 12 ноября 2008 г. Банком

России первый раз с момента

начала кризиса увеличена

ставка рефинансирования с 11

до 12%. Повышение ставки

рефинансирования означает,

прежде всего, рост ставок

по кредитам российских

банков. Это притом, что все

действия Правительства РФ

и Банка России в финансовой

сфере с августа 2008 г.,

предусматривающие трил-

лионные вливания денежных

средств в банковскую систему,

были направлены на то, чтобы

кредиты были максимально

дешевыми и максимально

доступными.



В начале «новая метла», как правило, метет так же, как и старая

В печати сообщалось, что есть среди заемщиков-неплательщиков такие персонажи, которые со ссылкой на финансовый кризис нашли новый аргумент в пользу невозврата долгов. Они аргумен-тируют свой невозврат долга по кредиту потому, что якобы банку-кредитору осталось жить недолго.

Также есть заемщики в регионах, которые считают, что раз государ-ство помогает проблемным бан-кам, оно должно помочь и им.

Формально изменения в соста-ве акционеров банка не влекут из-менений условий кредитных дого-воров. Как правило, все договоры, тарифы и порядок обслуживания кредитов остаются прежними.

Впрочем, юристы не исключа-ют изменения кредитной полити-

Заемщику ни в коем случае не следует нарушать платежи по кредиту, несмотря на смену владельцев или банкротство банка

Осенью минувшего года сразу несколько коммерческих

банков, активно выдававших кредиты, в том числе и ипотеч-

ные, сменили владельцев. Заемщикам следует знать, что

смена владельцев или банкротство банка не повод для нару-

шения графика платежей по кредиту. Более того, заемщики

таких банков должны четко исполнять все пункты кредитного

договора, чтобы не лишиться предмета ипотеки.



ки банков новыми владельцами, поскольку старая стратегия довела некоторых до беды. Например, они могут воспользоваться пунктом о пересмотре процентных ставок в одностороннем порядке, содер-жащимся в кредитных договорах некоторых банков. В таком случае банк просто уведомляет заемщика о новых условиях и выдает ему обновленный график платежей. Если заемщик его не соблюдает, допускает просрочки, банк полу-чает право требовать досрочного погашения кредита.

Если в договоре не оговорено право банка изменять процентную ставку в одностороннем порядке, он должен предложить заемщику подписать соглашение об измене-нии условий. Чтобы трансформи-ровать кредитный договор, креди-тор обязан получить письменное согласие должника. В противном случае новые требования не будут иметь законной силы.

Однако есть опасения, что если заемщик не пойдет на ухудшение условий кредита, то банк в ны-нешних условиях вполне может придраться к мелким нарушени-ям клиентом договора, чтобы его расторгнуть. Это может быть: за-емщик не принес справку с нового места работы, не информировал о рождении ребенка, допустил незначительные просрочки пла-тежей. Формально это нарушения кредитного договора, и банк имеет

право потребовать досрочного погашения кредита и даже об-ратиться в суд о принудительном взыскании предмета ипотеки.

Лишение банка лицензии не освобождает заемщика от безусловного исполнения обязательств по кредитному договору

Заемщикам придется возвра-щать кредит в полном объеме, даже если его выдал банк, который впоследствии был лишен лицен-зии. Вместе с отзывом лицензии Банк России назначает в банк временную администрацию, в полномочия которой, в частности, входит сбор задолженности с за-емщиков банкрота.

Надеяться на послабления и скидки здесь бессмысленно. Более того, и в этом случае все платежи нужно проводить, строго следуя графику, чтобы не попасть на штрафы, подчеркивают экс-перты.

Чаще всего обязательство за-емщика считается исполненным с момента зачисления денег на ссуд-ный счет банка-кредитора. Но в момент отзыва лицензии банк пре-кращает принимать платежи. Если заемщик делает взносы не через банк, а, скажем, через платежный терминал, он может и не узнать, что платеж не прошел, предупре-



ждают эксперты. В любом случае заемщику следует сохранять доку-менты, подтверждающие внесение денег, что позволит ему защитить-ся от попыток взыскать штрафы за просрочку.

Узнать временные реквизиты для платежей заемщик должен сам у назначенной администрации, как только станет известно об от-зыве лицензии. Пропуск платежа по кредиту банка-банкрота также

дает право досрочно истребовать кредит.

Счета для внесения платежей могут измениться еще раз через 2–3 месяца после назначения в банк конкурсного управляющего. Он рас-сылает заемщикам письма с новыми реквизитами по адресам, указанным в их кредитных договорах. Если за-емщик сменил адрес и не уведомил об этом кредитора, ему придется искать реквизиты самому.


ОДОБРЕНА КОНЦЕПЦИЯ СОЗДАНИЯ СИСТЕМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВЫЗОВА ЭКСТРЕННЫХ ОПЕРАТИВНЫХ СЛУЖБ ЧЕРЕЗ ЕДИНЫЙ НОМЕР «112»

С 2008 года в качестве единого номе-ра вызова экстренных оперативных служб на всей территории РФ назначен номер «112». К таким службам отнесены:

служба пожарной охраны; служба милиции; служба скорой медицинской по-

мощи; аварийная служба газовой сети; служба «Антитеррор»; служба реагирования в чрезвычай-

ных ситуациях.Распоряжением Правительства РФ

от 25 августа 2008 г. № 1240-р одобрена Концепция создания системы обеспе-чения вызова экстренных оперативных служб через единый номер «112» на базе единых дежурно-диспетчерских служб муниципальных образований.

Система-112 создается в целях уско-рения реагирования и улучшения взаи-модействия вышеназванных служб при вызовах или сообщениях о происшестви-ях, поступающих от населения. Единый номер позволит лицу при возникновении происшествия не задумываться о том, какая именно служба ему нужна и какой

номер «набрать». Планируется не только принимать звонки от населения, но и ока-зывать позвонившему лицу необходимую психологическую поддержку. Вся посту-пающая информация должна анализиро-ваться и передаваться в соответствующие дежурно-диспетчерские службы. Также система должна обеспечивать:

автоматическое определение номера позвонившего лица и дозвон до него при внезапном прерывании соединения;

прием вызовов на 5 иностранных языках в административном центре субъекта РФ (в иных муниципальных об-разованиях) и т.п.

В основе системы-112 лежат типо-вые унифицированные программно-технологические комплексы и соответ-ствующие сети, средства и сооружения связи.

Создание и развертывание системы-112 предполагается в 2 этапа: 2008–2009 гг. и 2009–2012 гг. Определен комплекс мероприятий по реализации Концепции.«ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов



Репутация коллекторов

Общее представление у населе-ния о коллекторских агентствах, что это организации, занимающи-еся «выбиванием» долгов. Сами «коллекторы» с такой точкой зрения кардинально не согласны. Они считают, что слово «выбить» в отношении их деятельности совершенно неуместно. Аргумен-тируют они это тем, что должник, не возвращающий своевременно

кредит банку, нарушает не только условия кредитного договора, но и действующее законодательство.

Например, ст. 810 Граждан-ского кодекса РФ, по которой заемщик обязан вернуть сумму займа в срок и в порядке, пред-усмотренном договором. Кроме того, они обращают внимание, что банк предоставляет кредиты не из собственных средств, а использует на эти цели межбанковские займы, привлеченные вклады физиче-

Беря ипотечный кредит, заемщик, конечно, должен знать,

что в случае невозврата долга ему придется отвечать своей

недвижимостью, служащей обеспечением исполнения дол-

гового обязательства. Однако, если же ситуация начинает

развиваться по худшему сценарию, люди не всегда готовы

расстаться со «своими» квартирой или домом. Банк в таких

случаях сначала пробует как-то договориться со своим долж-

ником. Если не получается, то предпринимает необходимые

действия по обращению взыскания на находящееся в залоге

недвижимое имущество. Когда эти попытки успеха не при-

носят, то у кредитора остается крайняя мера: поручить взы-

скание долга тому, кто занимается этим профессионально,

то есть коллекторскому агентству.

Финансовый кризис

сделает услуги коллекторов

чрезвычайно востребованными



ских лиц и т.д. Поэтому если банк не сможет рассчитаться по соб-ственным заимствованиям из-за массового невозврата выданных им кредитов, то он просто разо-рится, в результате пострадают его вкладчики и те, кто одалживал деньги банку.

Регулирование деятельности коллекторов

Как и у риэлтеров, у коллек-торов нет специального закона, регламентирующего их очень специфическую профессиональ-ную деятельность. Пока только есть проекты, в инициативном по-рядке разрабатываемые професси-ональными сообществами. Однако перспективы превращения про-ектов в законы весьма туманны. В отсутствие закона Коллекторские агентства в своей работе опирают-ся на положения существующей законодательной базы, они счита-ют, что действующих норм законов вполне достаточно.

В первую очередь, это Граж-данский кодекс РФ. Коллекторы, по сути, являются агентами, пред-ставляющими интересы принци-пала по определенному вопро-су. Полномочия «коллекторов» прописываются в их договорах и доверенностях, выдаваемых заказ-чиками. Поэтому коллекторское агентство при общении с долж-ником или государственными

органами обладает теми же пра-вами и полномочиями, которыми обладает их клиент.

Также коллекторы используют в своей деятельности другие за-конодательные акты:

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ «Арби-тражный процессуальный кодекс Российской Федерации» (о пред-ставлении интересов заказчика в суде);

Федеральный закон от 14 но-ября 2002 г. № 138-ФЗ «Граж-данский процессуальный кодекс Российской Федерации» (пред-ставлении интересов заказчика в суде);

Федеральный закон от 2 октя-бря 2007 г. № 229-ФЗ «Об испол-нительном производстве» (при взыскании задолженности при помощи судебных приставов).

Кроме этого, коллекторские агентства (как, впрочем, и все остальные граждане и организа-ции) не должны нарушать:

Федеральный закон от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ «Уго-ловный кодекс Российской Фе-дерации»;

Федеральный закон от 30 де-кабря 2001 г. № 195-ФЗ «Кодекс Российской Федерации об адми-нистративных правонарушени-ях»:

Федеральный закон от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ «О пер-сональных данных»;



другие законодательные и иные нормативные правовые акты.

Обращение к коллекторам

Отдельные банки работают с коллекторскими агентствами и поручают им взимание долгов с недобросовестных заемщиков, но с существенной оговоркой, что это касается в основном неболь-ших по объему потребительских кредитов и отчасти автокредитов. В отношении ипотечных креди-тов банкиры обычно стараются обойтись собственными силами при взимании просроченной за-долженности.

Эксперты поясняют, что с не-большим кредитом много мороки, а отдача невысокая. Взыскивать их банку долго и хлопотно, доходы не компенсируют затрат на содержа-ние занимающихся этой работой сотрудников. Ипотечные кредиты на большие суммы, соответствен-но, есть резон ими заниматься. К тому же все отношения с заем-щиком четко прописаны в кредит-ном договоре: три просрочки пла-тежей — и можно обращаться в суд с иском о взыскании имущества. Объект недвижимости находится в залоге — это также оформлено договором об ипотеке.

В итоге, по данным экспертов, обращения банкиров к коллектор-ским агентствам единичны. Обыч-

но это происходит в ситуациях, когда банку нужно получить день-ги быстро. Пока же банки предпо-читают обходиться собственными силами. К работе с коллекторами» более склонны банки, практикую-щие «розницу», то есть массовую выдачу потребительских кредитов физическим лицам, что часто де-лается без тщательной проверки заемщика и без использования обеспечения какого-либо способа обеспечения исполнения обяза-тельства (залога, поручительства и других). Чем больше банк выдает розничных кредитов, тем выше вероятность, что он начнет рабо-тать с коллекторским агентством, резюмируют эксперты.

Ценовая политика на рынке коллекторских услуг

В настоящее время говорить о наличии «типовых условий», на которых банки продают долги своих недобросовестных заемщи-ков коллекторским агентствам, не приходится вследствие следую-щих основных факторов:

рынок коллекторских услуг пока еще очень незначительный;

деятельность коллекторов не носит прозрачный характер.

Сейчас на рынке ситуация такова, что те немногочисленные тендеры по продаже долгов, про-водимые банками, по «странному» стечению обстоятельств выигры-



вали коллекторские агентства, тесно с этими банками связанные, констатируют аналитики. При этом применялись замысловатые схемы для оплаты приобретае-мого пакета долгов. Например, коллекторское агентство брало льготный кредит в этом же банке и выплачивало его по мере взы-скания задолженности. То есть в действительности получается, что собственные средства «коллекто-ры» не вкладывали.

Подобное поведение сторон странным кажется только на первый взгляд. Дело в том, что по правилам, установленным Бан-ком России, коммерческий банк, у которого возникли проблемы с невозвратом кредитов, обязан зачислить определенную сумму на особый резервный счет в том же Банке России. Однако, «про-давая» долги подобным образом, а фактически перекладывая их из одного своего кармана в другой, банк «подчищает» собственные показатели в отчетности и избега-ет необходимости «замораживать» средства в резерве у регулятора.

Некоторые типовые условия в работе коллекторских агентств все же есть. Существуют две основные схемы работы с банком:

1) агентская (коллектор при-влекается для выполнения части «мероприятий по взысканию», и в случае успеха зарабатывает около 20% истребованной суммы);

2) уступка прав (коллектор приобретает права требования к должнику, и его цена редко пре-вышает 10%).

Безусловно, приведенные цифры небольшие потому, что на продажу всегда выставляются долги, которые банку не полу-чилось взыскать собственными силами, поскольку никто не будет продавать ликвидную задолжен-ность.

Показатели работы скромные

Сегодня в России есть около полусотни реально работающих коллекторских агентств (по оценкам экспертов). Еще есть около 100 компаний (как пра-вило, юридических), которые заявляют, что оказывают коллек-торские услуги, но реально этим не занимаются. Что касается объемов работы и долей рынка, то тут понять что-то невозможно из-за диаметрально противопо-ложных действий:

банки показатели проблем-ной задолженности занижают;

коллекторские агентства, когда речь идет о пакетах пере-данных им долгов, напротив, свое участие преувеличивают.

Доходит до парадоксов. На-пример, на рынке действуют три агентства, каждое из которых публично заявляет, что контро-



лирует 40% рынка коллекторских услуг. В сумме получается, что втроем они охватывают 120% рынка. Здесь, как говорится, «без комментариев».

Что касается процента возвра-та долгов, то итоговый результат в значительной степени зависит от вида кредитов. По потреби-тельским кредитам хорошим по-казателем считается 40%, по авто-кредитам 60–70%, по ипотечным кредитам — 85%. Крайне низкие показатели по потребительским кредитам объясняются тем, что в этом сегменте банки хуже всего проверяют платежеспособность заемщиков, а также наличием мошенничества в этой сфере от-ношений.

У рынка коллекторских услуг есть предпосылки к росту

Имеют место случаи, когда люди, не являющиеся неплатель-щиками, попадали в базы данных коллекторских агентств (как по-том выяснялось, по ошибке). И на них коллекторы начинали «вли-ять», например, с помощью теле-фонных звонков по ночам. Самое разумное в такой ситуации — это побыстрее выйти на связь с кол-лекторским агентством, объяснить его руководству всю пагубность заблуждений и поведения сотруд-ников агентства. Если не помогает, то писать заявление в УВД или

прокуратуру. Не надо пытаться «разобраться» с коллекторами са-мостоятельно: это ставит человека вне рамок закона, что усложняет все последующие разбирательства с коллекторами.

Пока недобросовестные заем-щики по ипотечным жилищным кредитам нечасто сталкиваются с коллекторскими агентствами, так как банки предпочитают об-щаться со своими должниками самостоятельно. Но прецеденты уже имеются — некоторые долги по ипотечным кредитам уже вы-купаются коллекторскими агент-ствами. И все чаще от экспертов приходится слышать прогнозы о том, что количество заемщиков, завязших в долгах по ипотечным кредитам, будет неуклонно уве-личиваться.



У отмены лицензирования строительной деятельности

больше противников, чем поклонников. Противники отмены

свою позицию обосновывают тем, что, прежде чем ломать и

заменять чем-то неапробированным, новым, надо эти свежеи-

спеченные механизмы сформировать, опробовать на практи-

ке в различных регионах и только потом последовательно в

течение довольно продолжительного времени переходить к

механизму саморегулирования, не являющегося панацеей.

Пока не создан механизм контроля за строительной деятельностью, отказываться от ее лицензирования не только неразумно, но и опасно

Российский рынок жилой не-движимости, которому чуть более полутора десятка лет, пока не обрел желаемые черты цивили-зованности. О его состоянии и перспективах развития на bpn.ru рассказывает президент группы компаний «ЛАУРЕЛ» Ирина Станиславовна Радченко.

Ирина Станиславовна, что,

на Ваш взгляд, мешает движе-

нию вперед?

К сожалению, рынок риэл-торских услуг сегодня действи-тельно далек от совершенства. И это связано с тем, что после отмены лицензирования, кото-рое держало компании в рамках соблюдения норм, никакого инструмента, определяющего правила игры, увы, так до сих пор и не создано.

МАР и РГР уже несколько лет

проводят сертификацию ком-



паний взамен упраздненного

лицензирования.

Проводят, но результат пока не очень обнадеживающий. По-хоже на то, как в 1995 г. при создании третейского суда участ-ников рынка недвижимости были попытки выработать и внедрить единые договорные отношения между риэлторскими компания-ми. Хотели, но не получилось. То же самое и с сертификацией. Дело это, безусловно, хорошее, но даже компании, которые со-стоят в данных общественных организациях, до сих пор не все сертифицированы.

Может, не стоило отменять

лицензирование?

Понятно, что вмешательство государства в бизнес создает про-блемы, но ведь есть лицензиро-вание риэлторской деятельности в США, и там без него никто не мыслит для себя работы на рын-ке. Лицензирование риэлторской деятельности в России в свое время навело порядок. Были за-даны определенные стандарты, и компании стремились им соответ-ствовать. Сейчас, к сожалению, мы иногда сталкиваемся с фактами пренебрежения правилами и сни-жения прозрачности во взаимо-расчетах, сотрудники компаний позволяют себе работать «налево» и т.д. и т.п.

Сейчас не требуется лицен-

зии, и на рынке появились со-

мнительные компании.

И это очень грустно. Отменяет-ся лицензирование строительной и оценочной деятельности. Когда я спрашиваю строителей, а как вы будете работать, то они отвечают, мол, лицензия все равно ничего не давала. Я согласна, что и при лицензировании права покупате-лей квартир в новостройках по-стоянно нарушались, и качество строительства оставляло желать лучшего. Но пока не создан ме-ханизм контроля, отказываться от лицензирования строительной деятельности не только неразу-мно, но и опасно.

Известно, что в США, на-

пример, Национальная ассо-

циация риэлторов состоит из

частных брокеров, которые

получили лицензии на свою

деятельность. Они работают в

компаниях, но при этом несут

персональную ответственность

за соблюдение законодатель-

ства, за качество предостав-

ляемой в общие базы данных

информации и т.д. Как Вы

считаете, это более перспек-

тивный подход?

Опыт Америки, безусловно, представляет интерес, но вряд ли его можно и нужно копировать. Несмотря на очень жесткие тре-



бования к профессии риэлтора (работа в течение трех лет в агентстве, регулярные экзамены, наличие лицензии и т.д.), по-следний кризис ипотечного жи-лищного кредитования выявил немало проблем в этой области. Сейчас Федеральное бюро рас-следований разбирается в тысячах дел, в которых было допущено либо превышение служебных полномочий, либо откровенное мошенничество. В итоге наряду с оценщиками и банкирами нередко в качестве ответчика выступают и риэлторы.

Как, на Ваш взгляд, пойдет

развитие риэлторских услуг

в России с учетом Интернет-

технологий, большей доступ-

ности баз данных?

Доступность базы данных — еще не повод проводить сделку самостоятельно. Раньше, когда не было Интернета, информа-цию можно было найти в газетах бесплатных объявлений, однако рынок риэлторских услуг про-цветал.

Интернет, безусловно, облегча-ет труд риэлтора, ускоряет поиск квартиры, но профессионализм агента не только и не столько в этом.

Скажите, сегодня много

частников на рынке недвижи-

мости?

Да. Сейчас частным образом проходит больше 60% сделок, при этом бывает так, что клиент обра-тился в агентство, но его проводят мимо кассы, обещая взять меньше денег, если он не будет сообщать о сделке руководству.

Клиенты при этом подверга-

ются опасности. Но все равно

идут к «черным» или «серым»

маклерам. Как Вы считаете,

почему?

Раньше, обращаясь в лицензи-рованную риэлторскую компанию, клиент знал, что получит набор стандартных услуг определенного качества по определенной цене. И если агент что-то вдруг сделал не так, то клиент мог обратиться в лицензионную палату, что было чревато проверками и разбира-тельством для компании. Сейчас такой контроль отсутствует, и, с точки зрения граждан, большой разницы между услугами агент-ства недвижимости и частного маклера нет.

Федеральный закон от 1 де-

кабря 2007 г. № 315-Ф3 «О са-

морегулируемых организаци-

ях» действует. Повлияет он как-

то на укрепление авторитета

риэлторов? Это, конечно, не

лицензирование, но все-таки

дает возможность спросить с

недобросовестных посредни-

ков от имени закона.



Не думаю, что ситуация резко изменится в ближайшее время. Я считаю, что если будет создана саморегулируемая организация риэлторов, то во главе нее нужна еще и личность — человек, кото-рый сможет объединить профес-сионалов рынка и направить их в русло цивилизованной работы. И самое главное, что понадобится сделать всем объединившимся риэлторам в первую очередь, — сориентировать потребителя так, чтобы он обращался за услугой именно в компанию, входящую в эту организацию. Иначе у членов саморегулируемой организации не будет никаких конкурентных преимуществ перед теми, кто в нее не входит. И тогда возникает резонный вопрос: а в чем смысл членства в такой организации, кроме обязательств по регулярной уплате взносов?

Логика может быть такой:

компания, которая хочет оста-

ваться на рынке, будет ста-

раться работать честно. Не

захочет терять имидж и член-

ство в рядах профессионалов.

Поэтому людям все же лучше

обращаться в компанию, чем

к частнику.

Безусловно. Кроме того, ком-пания может дать больше гаран-тий для клиента. Если что-то случится и дело окажется в суде, то она будет отстаивать интересы

клиента, стараться урегулиро-вать конфликт. Юрист компании может даже вести дела клиента в суде за счет компании. На част-ника в этом плане рассчитывать сложно, в большинстве случаев их отношения с клиентами строятся на честном слове, между ними нет договора. А агентства, даже самые маленькие, подписывают с клиен-том документ.

А может, дело в деньгах?

Все же комиссионные у компа-

ний порой бывают очень при-

личные, не все могут столько

отдать.

То, что у частника услуги стоят дешевле, это расхожий миф. Про-сто реальную сумму комиссион-ных, которую вы ему заплатите в конечном счете, вы, скорее всего, так никогда и не узнаете, и будет она гораздо выше той, которую вам назовут в агентстве. Мой совет: прежде чем ринуться в объятия «черного» маклера, попробуйте сначала обратиться в компанию, возможно, вам предложат сопоста-вимые расценки. Или, к примеру, вы дали задаток частному лицу, которое помогает вам провести сделку, а он неожиданно уехал, заболел и т.д. И плакали ваши денежки, с его родственников вы их никогда не получите. А в компании деньги принимает не ваш агент, а уполномоченный со-трудник фирмы. И если с агентом



что-то случается, то ваш аванс или задаток не пропадет. Но если у вас все же «аллергия» на риэлторов, то проводите сделку сами.

Тем более что сейчас многие

компании предлагают сопро-

вождение сделок.

Да, сегодня можно прийти в компанию и получить консульта-цию о том, с чего начинать, на что обратить внимание и т.д. Стоит это в пределах 1 000 руб. Можно отдельно заказать проверку юри-дической чистоты квартиры. Или разбить сделку на части: что-то делаете сами, что-то — риэлторы, которым вы за это платите деньги. И получается в итоге не более чем 2%. Просто люди об этом не знают.

Выходит, мнение, будто у

частников дешевле, — это оче-

редной миф, а то, что надеж-

ности меньше, — уже реалии.

Скажите, правда ли, что ком-

пания дает документ, который

служит гарантией сделки?

Не совсем так, это не гарантия. Просто мы, например, описываем всю историю квартиры, когда и кому ее продавали. Мы предупре-ждаем клиента, если есть какие-то непонятные моменты в праве перехода собственности от одного лица к другому, о той опасности, которая может возникнуть. Одним словом, говорим клиенту все, как

есть, а он уже принимает решение: покупать эту квартиру или нет. Но бывают случаи, когда после экспертизы документов мы кате-горически не рекомендуем брать квартиру и даже отказываемся сопровождать сделку.

Но ведь произойдет событие

или нет — это еще неизвестно.

А вдруг все обойдется?

Может быть. Но тогда всю ответственность клиент берет на себя. Мы готовы ему помочь купить данную квартиру, но при условии, что он напишет нам расписку о том, что знал о про-блемных моментах в ее истории. К примеру, дети в свое время были не включены в приватизацию и т.д.

А страхование сделки может

помочь?

Едва ли. Страховые компании предлагают приемлемый тариф только в том случае, если у них один клиент страхует много квар-тир. Если штучно, то расценки очень высокие. Кроме того, они не все объекты берут на страхование. Все решается в индивидуальном порядке, и, прежде чем выдать страховой полис, юрист компании тщательно проверит объект.

Не так давно был случай на

одной фирме. Клиент отдал

сотруднице аванс, а она потом

уволилась, и компания не вер-



нула клиенту деньги. Там ска-

зали, что агент не имела права

принимать аванс. Это так?

Да, но лишь отчасти. Прежде чем отдать аванс, клиенту следует убедиться, имеет ли право тот или иной сотрудник принимать день-ги, и только после этого платить. Но если у вас на руках имеется до-говор с печатью компании, смело

обращайтесь в суд — есть немалый шанс на компенсацию всех убыт-ков, так как руководство компа-нии обязано контролировать, кому и на каких условиях оно разрешает пользоваться печатью органи-зации. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» в данном случае полностью на вашей стороне.


В ТОМСКЕ ПЛАНИРУЮТ СОЗДАТЬ ПРЕДПРИЯТИЕ ПО ПОЛУЧЕНИЮ ТЕПЛОЭНЕРГИИ ИЗ МУСОРА

И.о. мэра Томска Николай Николайчук подписал договор о намерениях с одной из московских компаний о переработке мусора со старого полигона в районе села Новомихайловка Томского района в тепловую энергию. Компания, название которой пока не разглашается, собира-ется получать энергию из выделяемого в результате гниения мусора газа метана. Средства на реализацию этого проекта компания пытается получить в рамках Киотского протокола – первого большого соглашения стран мира об охране окру-жающей среды.

По словам Н. Николайчука, в случае, если компанией будут найдены средства, мэрия Томска принимает план их действий в отношении старого полигона. Альтерна-тивный механизм получения энергии устроен так: через некоторое время после рекультивации мусора на старом полиго-не начнется разложение биологических материалов. Одним из конечных про-дуктов этого процесса будет газ метан. Его воздействие на окружающую среду в 20 раз превышает негативное влияние углекислого газа. Однако его возможно собирать и откачивать по специальным трубопроводам. Тогда, накапливаясь, он становится источником энергии.

«Такой ход вещей очень устраивает город. В случае если компания найдет средства на реализацию — а это решится в ближайшее время, — то мы немедлен-но запускаем этот проект», — отметил Н. Николайчук.

Также в Томске, на сей раз уже вблизи нового полигона твердых бытовых отхо-дов в районе деревни Сурово-Сухоречье Воронинского сельского поселения, возможно строительство станции по сортировке мусора. Потенциальные ин-весторы этого проекта уже обращаются в администрацию Томского района с тем, чтобы выкупить землю рядом с по-лигоном.

«Позиция города в этом отношении такова: мы за строительство, но это будет коммерческое предприятие, бюджетных денег мы на него не выделим. Мы готовы подписать соглашение, согласно кото-рому будем доставлять на завод весь собираемый мусор. Оставшийся после сортировки мусор — около 30–40% от общего количества — будем увозить на полигон. Это выгодно городу, потому что при таких условиях полигона хватит на-долго», — отметил Н. Николайчук.





Первичный и вторичный рын-ки жилья переживают не лучшие времена. С весны прошлого года с них перестали поступать победные рапорты как чиновников, так и про-фессиональных участников рынка. Своими взглядами (представлены

на bpn.ru) на ситуацию, сложив-шуюся в жилищной сфере в конце минувшего года, поделился пред-седатель комиссии Совета Феде-рации ФС РФ по жилищной поли-тике и жилищно-коммунальному хозяйству О.М. Толкачев.

Процессы в жилищной сфере нуждаются в более активном государственном регулировании

Переход к рыночным отношениям в России не решил

острейший жилищный вопрос. Например, среди россиян

число собственников, сумевших купить себе жилье в течение

последних 15 лет, меньшинство. В свою очередь, в США,

на которые мы безоглядно ориентировались, проводя до

кризиса преобразования в жилищной сфере, в этом секторе

экономики, по оценкам специалистов, создается до 20%

ВВП, он заставляет работать массу людей: проектировщи-

ков, архитекторов, землемеров, строителей и т.д. В России

же даже экономисты пока не рассматривают рынок недви-

жимости как самостоятельный сектор экономики.



Развитие идет в тех местах, где строится новое жилье

Ситуация с реализацией нац-проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» дей-ствительно неоднозначная. Можно сказать так: события развиваются вроде бы формально неплохо, но хотелось бы лучшего. А основания ожидать лучшего были. Поясню, что имеется в виду. В 2006 г. ввод жилья по России составил 50,6 млн. кв. м. В 2007 г. он вырос практически до 61 млн. кв. м. Это очень неплохой рост — на 20 %. В первом полугодии 2008 г. было построено порядка 21,7 млн. кв. м. Это опять же чуть больше, чем за аналогичный период 2007 г. Одна-ко в 2007 г. прирост за первое по-лугодие составлял 34 %, а в 2008 г. только 2,9%.

Подъем строительства продол-жается, но темп роста снижается. А изначально было ощущение, что при сохранении набранных темпов уже в 2008 г. страна шаг-нет к 75–78 млн. кв. м. Мы могли бы оказаться близки к цифре в 80 млн. кв. м (80 млн. кв. м — это первый рубеж ФЦП «Жилище», запланированный на 2010 г.). А пока выходит, что хорошо бы подойти к 70 млн. кв. м. Но если получится. Разрыв, безусловно, ощутимый.

Есть и другая проблема: поряд-ка 80% новостроек приходится на

10 ведущих регионов. В их числе Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Краснодар-ский край, Ростовская область, Республика Татарстан. С другой стороны, около 20 регионов едва набирают 0,5% от общего объема ввода. Наблюдается резкий раз-брос объемов строительства по ре-гионам. А нам важна не только, как говорится, средняя температура по больнице, но и относительная равномерность возведения жилья. Если в регионах сложных, как Дальний Восток, не обеспечивать людей крышей над головой, то никакого развития там не будет. Так или иначе, но и сами жители, и промышленность, и инвесторы, и бизнес поворачиваются в ту сто-рону, где сдается в эксплуатацию вновь построенное жилье.

Олег Михайлович Толкачев



Проблема наличия земельных участков под застройку остается нерешенной

Причин для неблагополучия достаточно. Первая и главная проблема — земельные ресурсы. Казалось бы в России гигантские пространства, полно земли. Одна-ко наблюдается дефицит участков, пригодных для строительства. Был выпущен указ Президента России и создан Федеральный фонд содействия развитию жи-лищного строительства, принято решение о временном запрете на сделки с земельными участками, принадлежащими госструктурам (чтобы их не разбазарили за вре-мя налаживания работы Фонда). Государственную землю предпо-лагается проинвентаризировать и по возможности предложить для жилищной застройки. Предостав-лять участки просто в чистом поле и за 100 км тянуть коммуникации никто не станет — бессмысленно, очень дорого. Участки должны быть, как мы говорим, квалифи-цированными. То есть должен иметься доступ к коммуникациям, социальной инфраструктуре, к ра-бочим местам, объектам культуры, образования.

Схожая проблема существует и в отношении земель, находя-щихся в частной собственности. В течение последних 15 лет вокруг

крупных городов происходила массовая скупка земель. На впол-не законных основаниях земли приобретались в собственность, но никак не использовались. Их ку-пили и ждут подходящего момента для перепродажи или, как гово-рят финансисты, для «фиксации прибыли». Ожидание означает замораживание строительства. Терпеть такое положение далее нельзя. Уже в действующем зако-нодательстве есть отдельные нор-мативы, обязывающие не тянуть с началом работ. Но необходимо пересмотреть и ужесточить эти требования: если ты в течение трех лет не приступил к работе, то эти земли должны быть возвращены. Или строй, вкладывай деньги, развивай дело, или, если сидишь и ждешь прибыли, то извини, управимся сами, а тебе вернем то, что ты потратил.

Следующая проблема — моно-полизм в стройиндустрии. Наибо-лее ярко она проявляется в отно-шении цемента. Сейчас, после сни-жения пошлин, довольно много завозится цемента по импорту. И он оказывается зачастую дешевле того, что предлагают российские предприятия. Поэтому, как только расширился импорт материалов, тут же начались стенания по по-воду подрыва отечественной про-мышленности и прочее. Сейчас существует примерный баланс спроса и предложения цемента,



с учетом импорта. Правда, по-ставщики распределены неравно-мерно. Вы удивитесь, но цемент в Москву привозят с Дальнего Вос-тока, из города Спасск-Дальнего Приморского края. Цена произ-водителя плюс транспорт ока-зываются дешевле, чем брать у местного монополиста.

Далее — законодательство. Сегодня оно справедливо нацеле-но на защиту интересов граждан, участников долевого строитель-ства. Чтобы людей не обманывали. Однако порядок привлечения участников долевого строитель-ства теперь зарегламентирован до такой степени, что новые правила существенно ограничивают не только действия инвестиционно-строительных компаний, но и само их число. Мощные, серьезные компании получаются в дефиците. Отсюда еще один вопрос — выра-щивание бизнеса.

Регулятивная функция государства в жилищной сфере должна быть активной и принципиальной

Комплекс перечисленных при-чин, и не только их, привел к за-медлению темпов роста. На мой взгляд, требуется решительное, кардинальное вмешательство государства. Но не с шашкой на-голо, а вмешательство организа-ционное.

Я бы его видел вот в таком ключе. Уже отмечалось, что есть регионы-соседи в центральной России с абсолютно схожими экономическими параметрами, но в которых показатели строи-тельства отличаются в пять раз. По-моему, здесь надо спрашивать с руководства — почему? То есть надо в определенном смысле вы-страивать региональную полити-ку. Либо ты выходи на такие-то средние достойные цифры, либо уходи.

С другой стороны, во многих странах уже достаточно давно вырабатывается ментальность на-селения в духе: если ты сам не при-мешься за дело, то никто другой тебе не поможет. Ты должен как-то сам постараться себя обеспе-чить. То есть взять топор и срубить себе дом, не умеешь — зарабатывай деньги, вступай в кооператив. Но просто ждать, что придет дядя и все за тебя сделает — бессмыс-лица. Увы, часть наших граждан только рассуждает: «А вот у нас тут ничего не делается...». Нужна максимальная мобилизация на-селения на пополнение и сохра-нение своего жилищного фонда. Я не говорю о том, чтобы топоры брали в руки пенсионеры. И тем не менее.

В то же время нельзя все пере-кладывать на граждан. Вмеша-тельство государства может быть самым разнообразным. Приведу



лишь несколько примеров. В Ка-наде есть опыт создания акцио-нерных обществ с полностью го-сударственным капиталом, цель которых — не извлекать прибыль, а застраивать территории, нуж-дающиеся в развитии, и сдавать жилье по божеским ценам (на условиях самоокупаемости) для привлечения на постоянное жи-тельство специалистов необходи-мых профессий.

И, наоборот, в мире существуют страны, которые жестко пресекают возможности нерационального, по их мнению, приобретения жилья. В Швейцарии есть ряд популяр-ных зон (Лозанна, Женева), где иностранец может приобрести не-движимость, но только нежилую. Запрет. В других городах может, в этих — нет. А имеются зоны, где уже гражданину страны нельзя

иметь две квартиры. В Москве есть владельцы пяти, семи квар-тир. А там — нельзя. Даже если вторая квартира досталась по на-следству, налог будет таков, что ты сам от нее избавишься.

В Цюрихе недавно пригро-зили крепким штрафом одному владельцу известной частной гостиницы за слишком дорогой ремонт своего заведения. И хоть деньги были его личные, но вла-сти посчитали, что это выпадает из общего плана реконструкции города. Хозяин слишком много потратил сюда, а не туда, куда нужно городу. Это примерно так, как сказать какому-нибудь наше-му олигарху: «Ты не трать деньги на зарубежный футбольный клуб, а будь любезен, построй отече-ственный завод». У нас такое не-мыслимо, там — в порядке вещей. И хозяин бросился извиняться за свое недомыслие.

Говорю это к тому, что го-сударство должно настойчивее вмешиваться в жилищный вопрос. Считать, что рынок и ипотека сами все сделают, неверно. Рынок полезен, нужны все рыночные ме-ханизмы. Необходимо приглашать население к активному зарабаты-ванию денег, к тому, чтобы самому себя обеспечивать. В то же время государство не должно бросать своих жителей. Государству надо активнейшим образом процесс регулировать.



Патетика нацпроектов сходит на нет

Обещано, что приоритетные нацпроекты, патетично взявшие старт с начала 2006 г., станут го-сударственными программами. Будут разработаны три госпро-граммы, в которые преобразуют национальные проекты «Обра-зование», «Здравоохранение» и «Доступное и комфортное жи-лье — гражданам России». Что касается сельского хозяйства, то 5-летняя государственная про-грамма в этой сфере была принята

правительством еще в 2007 г., и соответствующие достижения на официальном сайте нацпроектов уже давно отражаются как резуль-тат ее реализации.

Как известно, концепция на-циональных проектов стала одной из самых широко рекламируемых инициатив власти. Совет по ним возглавил Президент России, а в его состав вошли почти все ключевые министры и многие губернаторы, федеральные СМИ уделяли реализации проектов луч-шее время. Куратором нацпроектов был определен тогдашний первый

Нацпроект, заявленный

только на 2-летний период

специальной конструкцией без ее юридического

закрепления, стал историей

Власти намерены нацпроекты переименовать в госпро-

граммы, а потому «президентско-правительственный»

формат нацпроектов окончательно переродится в чисто

правительственный. Госпрограммы могут в перспективе

стать элементом бюджетной конструкции. Однако проект

бюджета на 2009–2011 годы упоминаний как о нацпроектах,

так и о госпрограммах не содержал.



заместитель Председателя Прави-тельства РФ Дмитрий Медведев.

Само собой разумеется, что денег на них не жалели:

на нацпроект «Образование» в 2006–2007 годах потратили око-ло 80 млрд. руб.;

на нацпроект «Здравоохране-ние» — более 220 млрд. руб.;

на нацпроект «Сельское хо-зяйство и развитие АПК» — около 70 млрд. руб.;

на нацпроект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» — около 90 млрд. руб.

Когда идея нацпроектов еще только высказывалась (впервые о ней заявил Президент России в сентябре 2005 г. на совещании с членами Правительства РФ, руководством Федерального Со-брания РФ и членами президиума Госсовета), то целый ряд экспер-тов говорил примерно одно и то же: надо не «национальные про-екты» провозглашать, выделяя на это сотни миллиардов рублей с неясным статусом (как известно, ни одного закона, определяющего правовое положение нацпроек-тов, за эти годы так и не приня-ли), а нормально финансировать образование, здравоохранение, сельское хозяйство и вкладывать бюджетные средства в строитель-ство социального жилья. Или расходовать те же деньги в рамках уже существующих федеральных целевых программ.

Что сделано за 2 года реа-лизации нацпроектов? Общее финансирование по каждому из национальных проектов состави-ло около 10% от финансирования соответствующей отрасли. И, как заявил в январе 2008 г. Президент России, «оказалось, что они зара-ботали эффективнее, чем те 90%, которых почти не видно, а 10% дают практический результат», потому что «мы сконцентрировали на этом ресурсы: административ-ные и политические, все занялись этой работой». По этому поводу эксперты задают правомерно возникающий вопрос: то ли надо уволить всех, кто отвечал за рас-ходование тех самых 90% средств, то ли все 100% бюджетных денег надо было перевести в формат нацпроектов для повышения эф-фективности их расходования.

Эксперты в нацпроектах не видят отличий от обычного исполнения бюджета

В целом эксперты сходятся во мнении, что результаты нацпро-ектов «Образование» и «Здраво-охранение» по своей сути ни чем не отличаются от обычного испол-нения бюджета. Власти регулярно сообщают, что в медицинские учреждения поставляются обору-дование и лекарства, что работни-ки предприятий проходят медос-мотры, что выдаются сертификаты



на «материнский капитал» и родовые сертификаты, что реали-зуются программы обследования новорожденных, что постепенно закрываются существовавшие вакансии врачей и медсестер, что в школах оборудуются компью-терные классы и кабинеты по раз-ным предметам, что проводится конкурс «Учитель года России» и награждаются его победители, что выплачиваются дополнительные деньги за классное руководство... Все это — закрепленные Консти-туцией РФ и законом функции государства, которые оно должно выполнять за счет бюджета и без всяких специальных конструкций типа нацпроектов.

И без нацпроектов понятно, что если в систему образования или здравоохранения вбросить дополнительные десятки мил-лиардов рублей, то потом можно будет рассказать о дополнительно решенных проблемах.

С нацпроектом по сельскому хозяйству еще занятнее. Рапорты о его выполнении исчерпываются рассказами о том, сколько креди-тов предоставил ОАО «Россель-хозбанк», как меняется объем производства сельхозпродукции в стране, сколько производится скота и птицы на убой, как растет производство мяса и молока и так далее. Читаешь о том, что «более 5 тыс. кг молока на одну корову получили лучшие племенные хо-

зяйства Кировской области», — и душа радуется. А еще больше она радуется, когда в СМИ сообщает-ся, что «ОАО «Росагролизинг» бо-лее 1 550 голов племенного скота из Канады доставил для хозяйств Центральной России».

Поэтому совершенно понятно, что от переименования этих про-ектов в госпрограммы, по сути, не изменится абсолютно ничего.

«Доступность жилья» на фоне безудержного роста цен

Особняком стоит самый из-вестный национальный проект «Доступное и комфортное жи-лье — гражданам России». О ходе его реализации куда лучше бодрых рапортов чиновников говорят аналитические сводки агентств недвижимости.

Например, в Москве и Санкт-Петербурге за время реализации нацпроекта жилье подорожало в 3–3,5 раза и теперь в среднем стоит $4,5–6 тыс. за 1 кв. м. При таких ценах какая может быть «доступность»? Не спасает по-ложение и столь полюбившееся властям ипотечное жилищное кредитование, система которого выстроена по американской мо-дели. И без того запредельно до-рогие ипотечные кредиты на фоне нынешнего финансового кризиса еще подросли.



Строители в ряде городов стра-ны громко заявляют, что банки повысили проценты по кредитам, выдаваемым на инвестиционно-строительные проекты, и если государство не окажет им срочную помощь и не предоставит отсрочку по налоговым платежам, может разразиться «кризис недостроя», мелкие девелоперы будут вы-нуждены уйти с рынка, не доведя до конца свои проекты, и как следствие — резко возрастет ко-личество обманутых участников долевого строительства.

Оттого нет ни малейших со-мнений в том, что от замены, броского PR-словосочетания «на-циональный проект» на обычную устоявшуюся фразеологию «госу-дарственная программа» ни ипо-течные кредиты, ни квадратные метры жилья дешевле не станут.

Попытки преувеличить заслуги власти дискредитируют важные для страны программы

Два года реализации приоритет-ных нацпроектов выявили очень существенный недостаток в их информационном сопровождении, поскольку официальная пропаган-да часто навязчиво пытается препо-дать населению как заслугу власти совершенно объективные вещи.

Особенно наглядно искажения проявляются в таких нацпроектах,

как «Здоровье» и «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Как несомненный успех первого из них чиновники препод-носят резкий взлет рождаемости в последние два года. Повысили зарплату части медицинских ра-ботников, загрузили больницы новым оборудованием, ввели ма-теринский капитал, и вот резуль-тат: в 2007 г. в России родилось ре-кордное за последние 15 лет число детей — более 1,6 млн., что почти на 123 тыс. больше, чем в 2006 г. О том же, что взлет рождаемости напрямую связан со вступлением во взрослую жизнь рожденного в 80-е годы поколения, когда в стране был также всплеск рождае-мости, воспеватели успехов нац-проектов умалчивают. В прошлом году число граждан основного бракоспособного возраста — от 15 до 34 лет — увеличилось на 3 млн. человек, чем в основном и объясняется столь значительный прирост числа младенцев.

Между тем уже в экономиче-ски неблагополучные 90-е годы россиянам стало не по карману заводить детей, рождаемость рез-ко упала, и через несколько лет, когда поколение рожденных в 90-е придет на смену поколению 80-х, Россия столкнется с резким сокращением числа новорожден-ных. Кстати, пока что статистика рождаемости, если ее брать не в абсолютных, а в относительных



цифрах, неумолима. В прошлом году на одну женщину репродук-тивного возраста пришлось 1,3 ребенка, что на 0,01 выше, чем во взятом за точку отсчета 2006 г., но ниже, чем в 2003 и 2004 годах (1,32 и 1,34), когда нацпроектов еще не было.

Значительны преувеличения заслуг власти и в реализации нац-проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Здесь расплата за имиджевые при-ращения, похоже, уже наступает. Реализация ФЦП «Жилище» в самом разгаре, а темпы вво-да жилья значительно упали. В январе–сентябре 2008 г. введено в эксплуатацию 397,4 тыс. квартир общей площадью 35,2 млн. кв. м. В 2008 г. запланировано ввести в строй 63,1 млн. кв. м жилья, то есть при равномерном вводе за 9 месяцев следовало бы ввести в эксплуатацию 47,3 млн. кв. м жи-лой площади.

Росстат с тревогой сообща-ет, что, хотя объемы жилищ-ного строительства в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области и Краснодарском крае в 2008 г. по-прежнему остаются значительными, в этих регионах в январе–сентябре ушедшего года произошло снижение ввода жилья, по сравнению с соответ-ствующим периодом 2007 г. Это, подчеркивает статслужба, «ока-зало значительное влияние на

темп роста ввода жилья в целом по России». В январе–сентябре в Мо-скве снижение составило 54,4%, Санкт-Петербурге — 4,4%.

Фактически наиболее разре-кламированный успех указанного нацпроекта пришелся на первую половину 2007 г., когда было сдано в строй на 34,3% жилья больше, чем за аналогичный период годом ранее. Вот только вряд ли тогда стоило этот успех целиком запи-сывать на счет реализации нац-проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Про-шло всего полтора года с момента начала реализации нацпроекта, и в общих объемах сдачи заложенное с начала проекта жилье в то время еще не доминировало, так как от закладки до сдачи панельного многоэтажного дома проходит от одного до полутора лет, кирпич-ного — до трех лет.

Эксперты отмечают, что попыт-ки ловить благоприятную конъюн-ктуру с целью подогнать под нее какую-либо правительственную программу, чтобы впоследствии записать успехи в актив властям, неблагодарны. Мало того, что этот прием рано или поздно будет разо-блачен, так еще и конъюнктура, как в случае с жильем, может из-мениться на неблагоприятную еще до переформатирования проекта в госпрограмму. И тогда имиджевые потери власти превысят краткос-рочные дивиденды.



Переформатирование нацпроектов покажет к чему в итоге пришли

Власти намерены нацпроекты переименовать в госпрограм-мы, а потому «президентско-правительственный» формат нацпроектов окончательно пере-рождается в чисто правитель-ственный. Госпрограммы могут в перспективе стать элементом бюджетной конструкции. Однако проект бюджета на 2009–2011 годы упоминаний как о нацпро-ектах, так и о госпрограммах не содержал.

Федеральные целевые про-граммы постепенно переимено-вываются в долгосрочные про-

граммы, будут отличаться от госпрограмм. Последние будут исключительно финансируемыми бюджетом, тогда как ФЦП пред-полагают в ряде случаев софинан-сирование другими ведомствами, бюджетами других уровней, част-ными инвестициями. Пока же, на момент подготовки материала, окончательного решения нет.

Можно предположить, что за-дача «переформатирования» нац-проектов в госпрограммы (впер-вые о необходимости это сделать Председатель Правительства РФ заявил 14 июня 2008 г.), сведется к вычислению целей, которые могут быть достигнуты конкретными бюджетными расходами.


БОЛЕЕ 1 МИЛЛИОНА РУБЛЕЙ СТОИТ ЗАМЕНА ОДНОГО ЛИФТА В ВОЛОГДЕ

Средняя стоимость одного лифта в Во-логде составляет 470 тыс. руб. (сообщается на regnum.ru). По данным управления жи-лищного хозяйства города, полная замена старого лифта на новый стоит 1 100 000 руб., включая плату за установку.

Сейчас в ведомстве управления жилищного хозяйства Вологды осталось всего 70 лифтов из 500. 430 лифтов были переданы жильцами домов управляющим компаниям. Как отмечают специалисты управления, состояние лифтов хорошее. За ними внимательно следят, подписан договор на поддержание чистоты.

В Вологде с 2002 г. работает програм-ма по замене лифтов. Средняя продолжи-тельность «жизни» одного – 30 лет. После 25 лет работы проводят диагностирова-ние, по результатам которого выносится

решение, менять лифт на новый или он может прослужить еще несколько лет.

В областном центре работают две компании, занимающиеся ремонтом лиф-тов. Как отмечают специалисты, самой распространенной причиной поломок яв-ляется небрежное отношение жильцов:

ломают двери; заходят в лифт большим количе-

ством человек, чем положено; сжигают кнопки; бьют плафоны; воруют панели управления.

Стоимость ремонта электродвигателя составляет порядка 12 тыс. руб., замена двери стоит 3 тыс. руб., а замена кнопки обходится 800 руб.




С целью социальной поддерж-ки малоимущих граждан было создано Государственное учреж-дение города Москвы «Городской центр жилищных субсидий» (ГУ ГЦЖС), основной задачей которо-го является обеспечение адресной помощи семьям с низким доходом путем предоставления им субси-дий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

На субсидию имеют право семьи, максимальный месячный доход которых не превышает сле-дующих значений:

для одиноко проживающих граждан – 12 193,2 руб.;

для семей, состоящих из двух человек – 19 637,4 руб.;

для семей, состоящих из трех человек – 27 764,1 руб.

Предоставление гражданам суб-сидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг осущест-вляется в соответствии с поста-новлениями Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761 «О предо-ставлении субсидий на оплату жи-лого помещения и коммунальных услуг» и Правительства Москвы от 19 сентября 2006 г. № 710-ПП «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и комму-нальных услуг в городе Москве».

Дифференцированный подход при предоставлении субсидий на оплату жилого помещения

и коммунальных услуг

Начиная с 1994 г., в столи-

це осуществляется реформа

системы оплаты жилищно-

коммунальных услуг. В ее

рамках происходит посте-

пенный рост ставок оплаты

жилого помещения и комму-

нальных услуг (со временем,

как известно, жителям при-

дется возмещать их полную

стоимость).



Дифференцированный подход

В столице в соответствии с зако-ном города от 1 ноября 2006 г. № 54 «О стандартах города Москвы, при-меняемых при определении прав граждан на предоставление субси-дий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» расчет размера субсидии производится исходя из установленных в городе стандартов:

1) стандарта нормативной пло-щади жилья: 33 кв. м жилой пло-щади для одиноко проживающих граждан, 42 кв. м для семьи из двух человек и по 18 кв. м жилья на каж-дого члена семьи для семей из трех и более человек;

2) стандарта стоимости жи-лищ но -коммунальных услуг. Эти нормативы ежегодно утверждаются московским правительством. На 2008 г. этот стандарт составлял:

для одиноко проживающих граждан – 1 219,32 руб.;

для одного члена семьи, со-стоящей из двух человек – 981,87 руб.;

для одного члена семьи, со-стоящей из трех и более человек — 925,47 руб.;

3) стандарта максимально до-пустимой доли расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг.

Согласно федеральному зако-нодательству, на субсидию имеют право те, кто в месяц тратит на жи-

лье более 22% своего совокупного дохода.

Московский закон устанавли-вает более дифференцированный подход:

при среднедушевом доходе семьи от 800 до 2 000 руб. в месяц стандарт максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг со-ставляет 3% от совокупного дохода семьи;

при среднедушевом доходе семьи от 2 000 до 2 500 руб. в ме-сяц – 6%;

при среднедушевом доходе свыше 2 500 руб. – 10%.

Если же доход на каждого члена семьи меньше 800 руб. в месяц, то тогда за жилищно-коммунальные услуги в пределах нормативной площади жилого помещения и нормативов потребления комму-нальных услуг вообще платить не придется.

Среднедушевой доход рассчи-тать легко – доходы всех членов семьи необходимо сложить и затем разделить на число членов семьи. Чем меньше доход, тем больше будет размер субсидии.

Правила предоставления субсидии

Для получения субсидии следу-ет знать не только нормативы, но и другие правила ее предоставления. Субсидия предоставляется сроком



на 6 месяцев. Никаких справок о том, что жилье, на которое оформ-ляется субсидия, является един-ственным, предоставлять не надо.

Субсидия увеличивается: на размер платежа за услуги

по техническому обслуживанию запирающего устройства в размере фактически вносимого платежа, но не выше определяемой прави-тельством Москвы предельной цены для соответствующего вида запирающего устройства;

на сумму фактически вноси-мого платежа за содержание, ре-монт и проверку индивидуальных квартирных приборов учета холод-ной и горячей воды, но не выше предельных цен, установленных на эти услуги.

Размер субсидии не может превышать фактических расходов семьи на оплату жилья и комму-нальных услуг.

Денежные средства за субсидии перечисляются на счета граждан, открытые ими в любых банках Москвы или на социальную карту москвича. Возможна также достав-ка субсидий через организации связи в случае, если по состоянию здоровья, в силу возраста, получа-тели субсидий не имеют возмож-ности открывать банковские счета и пользоваться ими.

Субсидия предоставляется только при отсутствии задолжен-ности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг или при за-

ключении гражданами соглашения по их погашению.

Выплату субсидий могут прио-становить, если:

получатель субсидии не опла-чивает текущие платежи за жилое помещение и/или коммунальные услуги в течение двух месяцев;

получатель субсидии не вы-полняет условия соглашения по погашению задолженности;

получатель субсидии в те-чение одного месяца после насту-пления событий, которые влекут за собой уменьшение субсидии либо прекращение права на ее получе-ние (изменение места постоянного жительства получателя субсидии и членов его семьи, основания проживания, гражданства, состава семьи), не представил документы, подтверждающие указанные со-бытия.

Кроме того, выплату субсидии могут прекратить, если:

получатель субсидии или члены его семьи предоставили не-достоверную информацию;

получатель субсидии по ис-течении одного месяца после его уведомления о приостановле-нии предоставления субсидии не погасил задолженность или не согласовал сроки ее погашения (при отсутствии уважительной причины ее образования), или не представил документы, подтверж-дающие произошедшие в его семье изменения.



Пакет документов для оформления субсидии

Для оформления субсидии необ-ходимо собрать пакет документов и с ним обратиться в районный отдел ГУ ГЦЖС по месту жительства. По-требуются следующие документы:

паспорта членов семьи и сви-детельства о рождении для детей до 14 лет;

документы, подтверждающие правовые основания владения и пользования квартирой или комна-той, в которой заявитель зарегистри-рован по месту жительства (свиде-тельство о праве собственности на жилое помещение, договор найма жилого помещения, акт о привати-зации жилого помещения и др.);

документы, подтверждающие принадлежность граждан к семье заявителя (свидетельство о браке, свидетельство о расторжении бра-ка, судебный акт в отношении при-надлежности гражданина к членам семьи заявителя и др.);

документы, подтверждающие совместное проживание с заяви-телем членов его семьи (единый жилищный документ, выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета и др.);

справки о доходах членов се-мьи (заработная плата, стипендия, пенсия, пособие по безработице и др.) за последние шесть кален-дарных месяцев, предшествующих месяцу обращения за субсидией;

расчетные документы, со-держащие сведения о платежах за

жилое помещение и коммунальные услуги, начисленные за последний перед обращением за субсидией месяц, а также сведения о нали-чии/отсутствии задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

социальную карту москвича или реквизиты банковского счета (если субсидия по желанию граж-данина будет перечисляться не на социальную карту, а на иной бан-ковский счет).

Для граждан, оплачивающих жилое помещение и коммунальные услуги по Единому платежному до-кументу, не требуется предоставле-ния документов, подтверждающих совместное проживание с заявите-лем членов его семьи, и расчетных документов, т.к. эти сведения еже-месячно предоставляются в ГУ ГЦЖС в электронном виде.

Кроме того, не требуется предо-ставление:

справок о размерах пенсий, компенсационных выплат и по-собий, выплачиваемых лицам, состоящим в органах социальной защиты населения, т.к. эти сведе-ния предоставляются Пенсионным фондом РФ и Департаментом соци-альной защиты населения г. Моск-вы в электронном виде;

справок о размерах пособия из отделов ГУ Центра занято-сти населения, т.к. эти сведения предоставляются Управлением государственной службы занятости населения г. Москвы.



Возможное снижение цен

вследствие кризиса создаст только иллюзию

оздоровления рынка жилья,

а его рудименты так и останутся

Снижение цен в условиях кризиса вполне возможно на

отечественном рынке жилья. Однако надо принимать во

внимание, что он у нас регионализирован, то есть не пред-

ставляет из себя взаимозависимый общероссийский моно-

лит, а потому если в каком-то регионе происходят какие-то

процессы, то это не означает, что и в других регионах они

будут идти точно таким же образом.

Значение индекса доступности жилья находится в зоне «крайней недоступности»

Эксперты предупреждают, что если произойдет ценовой откат на рынке жилья, то это только можно будет считать «косметиче-ской» операций, которая создаст иллюзию оздоровления, но не оздоровит рынок сама по себе. Фундаментальные причины, по которым ситуация на рынке жи-лой недвижимости в России была

доведена до абсурда, продолжат действовать и впредь. К тому же этих причин множество.

В докризисный период индекс доступности жилья (являющийся весьма абстрактным показателем) в России колебался возле отмет-ки в 10 пунктов. Это означает, что средняя семья из 3 человек, откладывая все свои доходы (то есть не есть, не пить, не одеваться и ни на что иное не расходовать зарабатываемые деньги), будет в состоянии купить скромное



жилье размером в 54 кв. м по истечении 10 лет. Теоретически считается, что нормальным по-казателем считается уровень в 3 пункта, а при значении индекса свыше 5 пунктов жилье считается «крайне недоступным». То есть порог «крайней недоступности» по приобретению жилья у нас в стране уже превышен в два раза.

Уровень цен порожден недостаточным предложением

В России жилье, которое по определению должно служить кровом для граждан, в подавляю-щем большинстве строится не для повышения жилищной обеспечен-ности россиян, а для вложения в него свободных денег с целью получения сверхприбылей. При этом денег много, а строительных мощностей мало. Вот оно и до-рожает. И дорожать будет до тех пор, пока спрос будет существенно превышать предложение.

Именно дефицит предложе-ния, при наличии платежеспо-собного спроса, позволяет жилью безудержно дорожать. Трудности с получением земли, препоны на всех этапах согласования, тре-ния по вопросу развития инфра-структуры и инженерных сетей, дорожающие стройматериалы, кадровый голод и многое другое не позволяет российским строителям

с их скудными мощностями стро-ить жилье в достаточном объеме.

В свою очередь строительный сектор, приспосабливаясь к дей-ствительности, проработал схему ведения бизнеса с учетом совре-менных российских реалий. Всем давно стало ясно, что по адекват-ным ценам в России пока строить нельзя. Уже хотя бы потому, что в цену 1 кв. м должен быть заложен неадекватный процент «отката». Поскольку, чтобы построить дом, застройщик должен дать на лапу тому, кто даст разрешение это сделать и во время строительства не будет «кошмарить».

Откуда отечественному деве-лоперу взять деньги, чтобы начать строительство? Ранее можно было получить сравнительно дешевый кредит на Западе (напрямую или через российские банки). И тут же (в первоочередном порядке) «от-листать» с него чинуше за штамп «Разрешаю». По данным пред-седателя Совета Федерации РФ Сергея Миронова, «отлистывать» приходится до 40% от стоимости проекта. Но какая разница, сколько нужно «отлистать», если квартиры распродаются на стадии котлована даже с учетом заложенного в цену «отката», запредельной маржи и огромных процентов по кредиту. При этом низкое качество строи-тельства, задержки по срокам сдачи объектов, заоблачная цена 1 кв. м. Казалось бы, абсурд, но ведь поку-



пают такое жилье, поскольку иного просто нет и в обозримом будущем не предвидится.

При таком раскладе и сами девелоперы начали потихоньку придерживать построенные и строящиеся объекты, поскольку заимствовать деньги на Западе под низкий процент для поддержания оборота стало выгоднее, чем соб-ственно реализовывать квартиры, которые ежегодно баснословно росли в цене и тем самым увели-чивали активы компаний. Это в свою очередь увеличивало лимит доверия со стороны банков и да-вало застройщику возможность получить очередной (более круп-ный) кредит.

Реальный спрос со стороны конечного потребителя был от-брошен за ненадобностью. Кому интересно, что 95% россиян не в состоянии приобрести у себя в стране даже самую скромную 1-комнатную крышу над головой, даже с помощью ипотечного жи-лищного кредитования (ИЖК), если в достаточном количестве есть те, кто способен удержать текущий уровень цен и даже в очередной раз толкнуть его вверх. И не беда, что сам рынок, разви-тие которого декларировалось с приоритетным нацпроектом, пре-вратился в орудие спекулянтов, поставив крест на «доступном жилье». Хотя еще до лета 2008 г. все восхищались, что капитали-

зация стройфирм растет, рынок расширяется, объемы ИЖК растут как на дрожжах, а значит – все от-лично, один сплошной позитив.

Кризис убрал деньги с рынка жилья

Головокружение от успехов, якобы происходящих на рын-ке жилья, позволяло надувать «пузырь». Казалось, что будет бесконечно долго. Но вдруг все изменилось. Отлаженная годами схема дала сбой – российские девелоперы потеряли доступ к де-шевым деньгам. Оттого буквально «запахло жареным», так как для того, чтобы закончить начатые проекты, нужны деньги. Да и время возвращать кредиты как-то неожиданно подоспело, а перекре-дитоваться (любимейшее занятие отечественных юрлиц) уже и не у кого. Банки задрали процентные ставки по кредитам, да и сам факт получения застройщиком кредита стал считаться успехом, потому что в основном банки отказывают. В этой ситуации остается:

ждать помощи от государ-ства;

обратить наконец свое вни-мание на покупателей.

Но ИЖК свернули и, похоже, надолго. Частные инвесторы более не доверяют свои деньги застрой-щикам, потому что боятся их по-терять. И даже нефть-кормилица



с ее баснословными ценами обва-лилась и уже приносит в два раза меньше долларов.

Если российские девелоперы не найдут в ближайшее время дополнительных источников пополнения оборотных средств, ситуация грозит обернуться мас-штабным сокращением объемов строительства. Что, если сле-довать логике, в свою очередь, через 2–3 года должно еще более негативно сказаться на объеме предложения.

За эту в корне здравую мысль поспешили ухватиться оставшие-ся без сделок купли-продажи ри-элтеры. И в очередной раз начали по-своему взбадривать рынок, а потому кричать, что «завтра по-дорожает». Большего от них, с их ментальностью, конечно, никто и не ждал. Но какой смысл бегать по стагнирующему рынку? На нем же нет тех, кто их мог бы услышать.

То, как ситуация будет раз-виваться дальше, утверждать пу-блично и с уверенностью сейчас не возьмется ни один серьезный аналитик. Ситуация, действитель-но, кризисная и пока как никогда непредсказуема.

Если застройщики (не все, но хотя бы наиболее крупные) каким-то образом найдут деньги и не да-дут строительному рынку упасть, то они окажутся перед фактом, что в условиях кризиса их старая схема все равно не будет работать.

Из-за того, что она изначально отстраивалась не под реальный, а под спекулятивный спрос, кото-рый по целому ряду причин (обвал цен на нефть, сокращение объемов ИЖК, угроза лопания «пузыря» на рынке недвижимости, отпуги-вающая инвесторов и т.д.) в ны-нешних условиях окажется более не способным поддержать рынок в требуемых объемах.

Тогда первичный рынок жилья ожидает коррекция, через со-кращение объемов, подгоняя их под оставшийся на рынке спрос? Пока такой прогноз маловероятен вследствие того, что государство, учитывая его сегодняшнее вни-мание к развитию жилищного рынка, позволит застройщикам пойти таким путем. В этой си-туации шаги власти могут быть различными:

дотирование процентной ставки по кредитам в банках, которые накачали деньгами из госбюджета;

скупка активов строитель-ных компаний;

налоговые льготы; создание новой госкорпора-

ции и другие меры, которые пока предсказать точно невозможно.

Но что, если девелоперы не найдут денег? Им останется начать продавать с дисконтом готовые квартиры из искусственно соз-данных ими же закромов и делать серьезные скидки на будущие про-



екты. Что, в общем-то, некоторые из них (пока негласно) уже начали делать. Но если сделает скидку один участник рынка, то сделает скидку и конкурент. В такой ситуа-ции вторичный рынок жилья тоже не заставит себя ждать.

Падение цен на жилье возможно, но не обязательно

Итак, снижение цен – вполне реальная перспектива для отече-ственного рынка жилья. Но воз-можный откат цен на нем – это только «косметическая» операция, которая создаст иллюзию оздоров-ления, но не оздоровит рынок

сама по себе. Фундаментальные причины, по которым ситуация на рынке жилой недвижимости была доведена до абсурда, продолжат действовать.

Что сделал кризис? Он только убрал деньги с рынка. Но кризис не создаст реальной альтерна-тивы для вложения свободных денежных средств. И уж точно не увеличит объемы вводимого в эксплуатацию жилья.

Следовательно, как только фи-нансовые трудности разрешатся, а экономики крупнейших мировых держав оправятся от кризиса, тео-ретически есть все предпосылки к продолжению торжества абсурда

В условиях сложившегося финансового кризиса российские

строительные предприятия малого и среднего уровня не смогут

продолжать деятельность, сообщил президент Ассоциации

строителей России Николай Кошман на Национальном

строительном конгрессе в «Крокус-Экспо».

При этом он отметил, что государство уже протянуло таким

компаниям руку помощи, в том числе оно будет выдавать средства

на достройку жилья для участников долевого строительства.

«Подавляющее большинство компаний будет работать, но уже

совершенно в других условиях: мы не увидим ни длинных денег,

ни малых кредитов, ни больших сроков возврата этих кредитов», —

пояснил Н. Кошман.

Он также сказал, что в условиях кризиса необходимо принять «все

меры по завершению строительства домов, в софинансировании

которых принимали участие «дольщики», чтобы незавершенное

строительство не переросло в социальные проблемы».

В этой связи Н. Кошман напомнил, что только сейчас завершается

решение проблем обманутых соинвесторов, которые на рубеже

веков вложили свои средства в строительство квартир, но

своевременно так и не получили жилье.



на российском рынке жилья. И в этом ключе прогнозы отдельных аналитиков, предсказывающих 6-кратное увеличение цен в бли-жайшие 10–12 лет уже не кажутся такими нелепыми.

Абсурд никуда не денется до тех пор, пока не будут устранены главные его причины:

1) дефицит предложения;2) создание реальных альтерна-

тив для сохранения и приумноже-ния частного капитала.

Другими словами, для преодоле-ния абсурда нужно больше строить и развивать альтернативные секто-ра экономики, а также бороться с масштабами коррупции и улучшать бизнес-климат в стране. Конечно, сейчас, когда бушует кризис, всем не до жиру. Но чуть погодя...

Положительный момент кри-зиса в том, что он вскрыл всю аб-сурдность ситуации, когда система

ориентируется не на реальное производство, а на создание ин-струментов для паразитирования одних за счет других. С очевидно-стью данного нехитрого утвержде-ния столкнулись все крупнейшие экономики мира. И есть надежда, что в будущем этот опыт будет учтен.

Поиск решения проблемы, связанной с недоступностью при-обретения жилья подавляющим большинством россиян деклариру-ется приоритетным направлением в работе властей. Понятно, что жи-лье не может быть дешевым — об этом речь и не идет. Но его приоб-ретение должно быть доступным.

Так что падение цен – дело, возможно, не такое скорое, как кому-то почему-то кажется. Но все может измениться в любой мо-мент – уж слишком остро в России стоит вопрос о жилье.


ТЕХНОЛОГИЯ СЖИГАНИЯ МУСОРА МОЖЕТ И ДОЛЖНА БЫТЬ БЕЗОПАСНОЙ

Проблема утилизации твердых бытовых отходов в многомиллионных городах стоит на сегодняшний день наиболее остро. Еже-годно в столице образуется более 5 млн. т ТБО. Санитарная очистка города является одним из важнейших факторов его жизне-деятельности.

В 2004 г. была принята концепция об-ращения с отходами, которая предусматри-вает максимальное извлечение полезных фракций, сжигание отходов, которые нель-зя использовать вторично и захоронение только тех отходов, которые невозможно переработать и сжечь.

Во всем мире успешно используется технология сжигания мусора. В Париже работает 11 мусоросжигательных заводов, в Токио – 22 (данные взяты из годового отчета Международной ассоциации по твердым бытовым отходам ISWA за 2006 г.). В Лондоне завод расположен в 2-х км от исторического центра города.

В марте этого года Правительством Мо-сквы была принята программа санитарной очистки города, которая предусматривает функционирование 9 заводов по сжиганию мусора.

Окончание на с. 84



За несовершеннолетних собственников налог на имущество

физических лиц уплачивают родители (усыновители, опекуны,

попечители)

В письме Минфина России от

28 августа 2008 года № 03-05-06-

01/27, подписанном заместителем

директора Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

Сергеем Викторовичем Разгули-

ным, дается ответ на вопрос о по-

рядке уплаты налога на имущество

физических лиц несовершеннолет-

ними гражданами.

Письмо Минфина Россииот 28 августа 2008 года № 03-05-06-01/27

О порядке уплаты налога на имущество физических лиц несовершеннолетними гражданами

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу уплаты налога на имущество физических лиц несовер-шеннолетними гражданами и сообщает следующее.

В настоящее время порядок налогообложения имущества физических лиц установлен Законом Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (далее — Закон).

Согласно п. 1 ст. 1 Закона налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица — собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения, независимо от их возраста, иму-щественного положения и иных критериев.

При этом объектами налогообложения являются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения (ст. 2 Закона).

Пунктом 2 ст. 27 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотре-но, что законными представителями налогоплательщика — физического лица



признаются лица, выступающие в качестве его представителей в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Так, несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представите-лей — родителей, усыновителей или попечителя, за исключением тех сделок, которые они вправе совершать самостоятельно (п. п. 1 и 2 ст. 26 Гражданского кодекса Российской Федерации).

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны, за исключением сделок, которые они вправе совершать самостоя-тельно (п. п. 1 и 2 ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, родители (усыновители, опекуны, попечители) как за-конные представители несовершеннолетних детей, имеющих в собственности имущество, подлежащее налогообложению, осуществляют правомочия по управлению данным имуществом, в том числе и исполняют обязанности по уплате налогов.

Согласно п. 1 ст. 5 Закона исчисление налога на имущество физических лиц производится налоговыми органами. При этом уплата налога произво-дится на основании платежного извещения, которое направляется налоговыми органами каждому налогоплательщику (п. 8 ст. 5 Закона).


Окончание. Начало на с. 82.

Мощность этих заводов позволит ути-

лизировать почти 3,2 млн. т отходов. Сжи-

гание опасных отходов, таких как ртутные

лампы, термометры, не предусмотрено.

В городе существует система их сбора и

утилизации. Экологическая безопасность

этих предприятий для Москвы является

одним из основных требований при про-

ектировании и строительстве. Все проекты

проходят государственную экологическую

экспертизу, которая устанавливает соот-

ветствие всем российским и международ-

ным экологическим требованиям.

На всех московских мусоросжига-

тельных заводах используются много-

ступенчатые системы очистки газа с

автоматизированным газоподавлением

вредных выбросов. Такая технология уже

была апробирована на 4 000 тыс. таких

предприятий. Выбросы заводов находятся

под постоянным контролем. На трубах уста-

новлено специальное газоаналитическое

оборудование, которое передает инфор-

мацию на сервер ГПУ «Мосэкомониторинг»

в режиме реального времени. Две станции

автоматического контроля воздуха, рас-

положенные в районе мусоросжигательных

заводов на Востряковском проезде и улице

Лухмановской, не регистрируют повыше-

ния уровня загрязнения воздуха по всем

приоритетным показателям, в том числе

и по диоксину. Несмотря на заявления в

прессе, замеры показывают, что факти-

ческие выбросы диоксина от московских

мусоросжигательных заводов в 2 раза ниже

допустимых европейских стандартов.





Приказ ФНС России от 14 августа 2008 г. № ММ-3-4/362@ «Еди-ный стандарт обслуживания налогоплательщиков»

В Едином стандарте систематизированы виды оказываемых налого-выми органами услуг, приведены сроки их реализации, отражена форма предоставления конкретной услуги, а также содержится информация о том, какими нормативными правовыми актами регулируются действия налоговых органов.

Мониторинг изменений

в жилищном законодательстве

В журнале целенаправленно и последовательно дает-

ся комплексное знание о жилищном законодательстве.

В публикуе мой подборке документов представлены зако-

нодательные и иные нормативные правовые акты, принятые

на федеральном уровне, то есть в соответствии с установ-

ленной компетенцией органов государственной власти Рос-

сийской Федерации в области жилищных отношений (ст. 12

Жилищного кодекса РФ).

Сведения об изменениях, происшедших в жилищном законодательстве, опубликованы не только в данной рубрике, но и в рубрике «Люди. Собы-тия. Факты», а также в других материалах данного номера журнала.

Каждый документ сопровождается кратким комментарием с акцентом на существенные моменты его содержания.

Пользование результатами мониторинга позволяет отслеживать много-численные непрерывные изменения действующего законодательства, поддерживать в актуализированном состоянии персональную правовую базу, которой пользуется конкретный руководитель и специалист в со-ответствии с профилем своей профессиональной деятельности и долж-ностными обязанностями.

Законодательные и иные нормативные правовые акты представлены в хронологическом порядке по дате принятия документа.



В новой редакции Единого стандарта учтены изменения, произо-шедшие в налоговом законодательстве в последнее время, уточнены отдельные сроки реализации услуг, а также появилось описание новой процедуры — рассмотрение заявления и выдача справки о подтвержде-нии неполучения социального налогового вычета либо подтверждения факта неполучения суммы предоставленного вычета в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 219 НК РФ (справка формы КНД 1160077).

Приказ МЧС России от 18 сентября 2008 г. № 556 «О внесении изменений в приказ МЧС России от 20.11.2007 № 607»

Внесены изменения в Приказ МЧС России «Об утверждении поряд-ка добровольной аккредитации организаций, осуществляющих деятель-ность в области гражданской обороны, защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций и обеспечения пожарной безопасности». Ранее добровольная аккредитация осуществлялась по направлениям:

оценка рисков в области гражданской обороны; защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций; обеспечения пожарной безопасности; подготовка и повышение квалификации соответствующих спе-

циалистов.Теперь организация может быть аккредитована также по таким на-

правлениям: оценка фактического ущерба при возникновении чрезвычайных

ситуаций; экспертная оценка проектов планов по предупреждению и ликви-

дации разливов нефти и нефтепродуктов; разработка и испытание специальных технических средств и

материалов, предназначенных для локализации и ликвидации чрез-вычайных ситуаций.

Зарегистрировано в Минюсте России 7 октября 2008 г. № 12404.

Приказ Роснедвижимости от 19 сентября 2008 г. № п/0330 «Об утверждении Положения о порядке выплаты премий, поощрений, материальной помощи и единовременной выплаты работникам центрального аппарата Федерального агентства кадастра объ-ектов недвижимости»

Утвержденным Положением, в частности, предусмотрено, что пре-мии работникам центрального аппарата по решению начальников управ-лений могут выплачиваться за выполнение особо важных и сложных



заданий, а также за безупречную и эффективную службу, как правило, при подведении итогов работы управлений за определенный период времени (месяц, квартал, полугодие, год). Выплата единовременного поощрения за безупречную и эффективную службу производится в следующих случаях и размерах:

при объявлении благодарности руководителя Агентства — в раз-мере одного месячного оклада;

при награждении почетной грамотой или иными ведомственными наградами — в размере двух окладов месячного содержания;

в связи с выходом на государственную пенсию за выслугу лет — в размере одного оклада месячного содержания или в ином размере по решению руководителя Роснедвижимости.


Приказ ФСФР России от 23 сентября 2008 г. № 08-38/пз-н «Об утверждении Административного регламента по исполнению Федеральной службой по финансовым рынкам государственной функ-ции по ведению реестра жилищных накопительных кооперативов»

Утвержденный Регламент: устанавливает процедуру ведения реестра и перечень сведений,

включаемых в реестр; определяет порядок предоставления сведений, содержащихся

в реестре; определяет порядок обжалования действий и решений, принятых

при исполнении государственной функции.В приложениях к Регламенту приведены формы и образцы докумен-

тов (заявления, извещения, уведомления, справки и т.д.).Зарегистрировано в Минюсте России 13 октября 2008 г. № 12453.

Приказ Минздравсоцразвития России от 3 октября 2008 г. № 543н «Об утверждении Типовых норм бесплатной выдачи сертифициро-ванных специальной одежды, специальной обуви и других средств индивидуальной защиты работникам жилищно-коммунального хозяйства, занятым на работах с вредными и (или) опасными условиями труда, а также на работах, выполняемых в особых температурных условиях или связанных с загрязнением»

Утвержденные Типовые нормы распространяются на работников, за-нятых, в частности, в трамвайно-троллейбусном хозяйстве, дренажных работах, газовом хозяйстве, водопроводно-канализационном и жилищном хозяйстве, похоронном обслуживании, санитарной очистке городов.



Работодатель имеет право с учетом мнения выборного органа пер-вичной профсоюзной организации или иного представительного органа работников и своего финансово-экономического положения устанав-ливать нормы бесплатной выдачи работникам специальной одежды, специальной обуви и других средств индивидуальной защиты, улуч-шающие по сравнению с утвержденными Нормами защиту работников от имеющихся на рабочем месте вредных и (или) опасных факторов, а также особых температурных условий или загрязнений.


Обзор составлен В. Смирновым с использованием информационных ресурсов справочных правовых систем «Гарант»,

«Законодательство России» и «КонсультантПлюс»


МНОГОКВАРТИРНЫЕ ДОМА: ИНСТРУКЦИЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ

В ходе Томской жилищной реформы у граждан и управляющих компаний по-явился ряд вопросов, в ответ на которые департамент ЖКХ города разработал специальную инструкцию.

В целом, как оценивают специали-сты, жилищная реформа и выбор вида управления многоквартирным домом в области проходят успешно. Однако если присмотреться к статистике обращений граждан и компаний в отдел по защите прав потребителей, можно увидеть, что вопросов и у той и у другой стороны возникает довольно много. Причем эти вопросы не регламентируются никакими прововыми актами и самим их решить практически не возможно.

Тогда для разрешения конфликт-ных и спорных ситуаций департамент жилищно-коммунального хозяйства раз-работал три нормативных документа:

«Инструкция по эксплуатации многоквартирного жилого дома»;

«Рекомендации о подготовке и про-ведении общих собраний собственников жилых помещений в многоквартирных домах»;

«Положение о порядке представле-ния интересов муниципального образо-

вания г. Томск как собственника жилых и нежилых помещений».

Эти документы представляют со-бой методические пособия, в которых прописаны порядок действий орга-низаций, управляющих жилыми объ-ектами, типовой договор на оказание услуг, порядок передачи технической документации при переходе из одной управляющей компании в другую, стандартный акт о состоянии дома и многое другое. Подобная инструкция рассчитана в короткие сроки помочь специалистам определить степень изношенности дома и необходимость ремонтных работ, а местным жите-лям — составить четкое представление о том, что обязана делать их управляю-щая компания и что потребуется в том случае, когда возникнет необходимость сменить орган управления домом.

Пока документы находятся в стадии финальной доработки. И когда специали-сты завершат их составление, методички будут разосланы по всем управляющим компаниям и районным администрациям Томска.





Приказом Ростехрегулирования от 2 апреля 2008 г. № 75-ст межгосударственный стандарт ГОСТ 31358-2007 «Смеси сухие строительные напольные на цементном вяжущем. Технические условия» вводится в действие в качестве национального стандар-та Российской Федерации с 1 января 2009 г. с правом досрочного применения.

Изменения в техническом регулировании

Вопросы стандартизации и сертификации продукции

для жилищной сферы имеют непреходящее значение.

Стандартизация — деятельность по установлению правил

и характеристик в целях их добровольного многократного

использования, направленная на достижение упорядочен-

ности в сферах производства и обращения продукции и

повышение конкурентоспособности продукции, работ или

услуг. Сертификация — форма осуществляемого органом по

сертификации подтверждения соответствия объектов требо-

ваниям технических регламентов, положениям стандартов

или условиям договоров. Изменения, которые произошли в

правовом регулировании отношений в области установле-

ния, применения и исполнения обязательных требований

к продукции, процессам производства и другим объектам

технического регулирования, представлены ниже.



Настоящий стандарт соответствует европейскому стандарту ЕН 13813:2002 «Материалы для выравнивания полов и устройства для вырав-нивания. Свойства и требования» (EN 13813:2002 «Materials and devices for levelling of floors. Materials for leveling. Properties and requirements») в части требований к показателям подвижности, сопротивления износу, прочности сцепления с основанием (адгезии).

ГОСТ 31358-2007 распространяется на сухие строительные напольные смеси, изготавливаемые на цементном вяжущем (на основе портландце-ментного и высокоалюминатного клинкера) или смешанных (сложных) минеральных вяжущих на его основе, содержащие полимерные добавки в количестве, не превышающем 5,0% массы смеси, предназначенные для устройства элементов пола (выравнивающие и несущие смеси), укла-дываемые уплотнением или самоуплотняющиеся и применяемые при строительстве, реконструкции и ремонте зданий и сооружений, и не рас-пространяется на напольные затирочные смеси.

В стандарте приведены технические требования (показатели качества смесей в сухом состоянии; смесей, готовых к применению, и затвердев-шего раствора, требования к материалам для изготовления напольных смесей, их упаковка и маркировка), изложены требования безопасности и охраны окружающей среды. Также в стандарте приводятся правила приемки, методы испытаний, транспортирования и хранения напольных смесей.

Приказом Ростехрегулирования от 11 марта 2008 г. № 34-ст утвержден и вводится в действие с 1 января 2009 г. с правом до-срочного применения ГОСТ Р ЕН 822-2008 «Изделия теплоизоляци-онные, применяемые в строительстве. Методы измерения длины и ширины».

Национальный стандарт идентичен европейскому стандарту ЕН 822:1994 «Теплоизоляционные изделия, применяемые в строительстве — Определение длины и ширины» (EN 822:1994 «Thermal insulating products for building applications — Determination of length and width»).

Применение ГОСТ Р ЕН 822-2008 позволяет получить адекватную оценку качества теплоизоляционных материалов, производимых в Рос-сийской Федерации и странах ЕС, обеспечить конкурентоспособность российской продукции на международном рынке, активизировать участие Российской Федерации в работе по международной стандартизации.

Настоящий стандарт не отменяет методы определения длины и ши-рины теплоизоляционных изделий, установленные ГОСТ 17177-94, ко-



торые применяют, когда это технически и экономически целесообразно и обосновано.

В стандарте изложена сущность метода измерений, установлены требования к методике и средствам измерений длины и ширины полно-размерных изделий.

Приказом Ростехрегулирования от 25 декабря 2007 г. № 410-ст утвержден и вводится в действие с 1 января 2009 г. с правом до-срочного применения ГОСТ Р 52805-2007 «Обои стеклотканевые. Технические условия».

Настоящий стандарт распространяется на стеклотканевые обои, пред-назначенные для оклейки стен и потолков помещений жилых и обще-ственных зданий, и устанавливает классификацию, основные параметры и размеры, технические требования (физико-механические показатели качества стеклообоев, внешний вид, пожарно-технические характери-стики, упаковку, маркировку), правила приемки и методы испытаний, требования к транспортированию и хранению обоев.

Приказом Ростехрегулирования от 21 мая 2008 г. № 109-ст меж-государственный стандарт ГОСТ 31360-2007 «Изделия стеновые неармированные из ячеистого бетона автоклавного твердения. Технические условия» вводится в действие в качестве националь-ного стандарта Российской Федерации с 1 января 2009 г. с правом досрочного применения взамен ГОСТ 21520-89 в части изделий из ячеистого бетона автоклавного твердения.

Настоящий стандарт соответствует европейскому стандарту ЕН 771-4:2003 «Спецификация стеновых блоков. Часть 4: Блоки из ячеистого бетона автоклавного твердения» (EN 771-4:2003 «Specification for masonry units. Part 4: Autoclaved aerated concrete masonry units») в части оценки соответствия качества изделий из ячеистых бетонов.

ГОСТ 31360-2007 распространяется на стеновые неармированные изде-лия, изготовленные из ячеистого конструкционно-теплоизоляционного бе-тона автоклавного твердения, предназначенные для применения в качестве несущих и самонесущих элементов в наружных стенах зданий и сооружений с сухим, нормальным и влажным режимами эксплуатации при неагрес-сивной среде, а также для внутренних стен и перегородок в помещениях с относительной влажностью воздуха не более 75% и неагрессивной средой. При относительной влажности воздуха более 75% внутренние поверхности наружных стен из изделий должны иметь пароизоляционное покрытие.



ГОСТ 31360-2007 устанавливает технические требования (основные виды и размеры, физико-механические и теплофизические характери-стики, пожарно-технические характеристики, требования к материалам, маркировка, упаковка) стеновых неармированных изделий, методы их испытаний и оценки соответствия качества, требования безопасности и охраны окружающей среды при их производстве, а также правила при-емки, транспортирование и хранение.

Армированные изделия из ячеистого бетона автоклавного твердения изготавливают в соответствии с ГОСТ 19010.

Приказом Ростехрегулирования от 28 апреля 2008 г. № 93-ст межгосударственный стандарт ГОСТ 31362-2007 «Прокладки уплотняющие для оконных и дверных блоков. Метод определения сопротивления эксплуатационным воздействиям» вводится в дей-ствие в качестве национального стандарта Российской Федерации с 1 января 2009 г. с правом досрочного применения.

Настоящий стандарт распространяется на уплотняющие прокладки из эластомерных материалов для оконных и дверных блоков, монтажных соединений стеклопакетов и других светопрозрачных конструкций.

Стандарт устанавливает метод определения сопротивления эксплуа-тационным воздействиям, имитирующим условия эксплуатации изделий в ускоренном режиме испытаний, по изменению значений физико-механических показателей уплотнителей. Сущность метода определения сопротивления эксплуатационным воздействиям заключается в опреде-лении изменения значений физико-механических показателей уплот-нителей в процессе циклических воздействий переменных температур, ультрафиолетового облучения, озоновой и слабоагрессивных химических сред, а также циклического или фиксированного сжатия, имитирующих эксплуатационные нагрузки в режиме ускоренных испытаний.

В качестве характерных показателей уплотнителей принимают: жест-кость, гибкость на брусе с радиусом закругления 10 мм при отрицательной температуре (морозоустойчивость), морозостойкость при растяжении, относительную остаточную деформацию при сжатии (растяжении), стойкость к многократному сжатию, наличие цветового отпечатка (сле-да). В качестве дополнительных характеристик могут быть приняты водопоглощение и изменение линейных размеров после температурного воздействия.

Настоящий стандарт устанавливает также порядок оценки долговеч-ности уплотнителей и способ определения цветового отпечатка (следа),



оставляемого уплотнителями на поверхности притворов оконных и двер-ных блоков, видимых при их эксплуатации.

Метод применяют при периодических, типовых, квалификационных и сертификационных испытаниях.

Приказом Ростехрегулирования от 27 декабря 2007 г. № 586-ст утвержден и введен в действие с 1 октября 2008 г. ГОСТ Р 52892-2007 Вибрация и удар. Вибрация зданий. Измерение вибрации и оценка ее воздействия на конструкцию».

В процессе эксплуатации здания подвергаются воздействию вибрации естественной (связанной с такими явлениями, как ветер или землетрясение) и техногенной (вызванной деятельностью человека, например строитель-ными работами, движением транспорта) природы. Вибрация может стать причиной повреждения конструкции здания, снизив ее эксплуатационную надежность: уменьшить устойчивость, ухудшить несущую способность перекрытий. Признаками снижения эксплуатационной надежности яв-ляется появление трещин, оторванных от несущего каркаса элементов и т.п. Поэтому вибрацию сооружений следует постоянно или периодически контролировать, чтобы определить, насколько действующие вибрационные нагрузки опасны как для конструкции в целом, так и для ее частей.

Настоящий стандарт устанавливает методы измерения вибрации и оценки ее воздействия на конструкцию зданий, рассчитанных на стати-ческие нагрузки без предъявления специальных требований в отношении устойчивости к воздействию динамических сил. Оценка воздействия базируется на риске появления повреждений конструкции, способных снизить ее эксплуатационную надежность.

ГОСТ Р 52892-2007 распространяется на здания, подвергающиеся воз-действию передаваемой через грунт (в виде сейсмических волн) вибрации техногенной природы (например, в ходе проведения строительных работ, разработки полезных ископаемых, при движении транспорта). Воздей-ствия вибрации естественной природы (в результате землетрясений или сильных ветров), а также создаваемой звуковыми волнами, машинами, работающими внутри здания, и деятельностью людей внутри здания в настоящем стандарте не рассматриваются.

ГОСТ Р 52892-2007 распространяется на измерения вибрации, которые проводят для проверки соответствия установленным требованиям по до-пустимым уровням вибрации конструкции здания или для подтверждения корректности использованной при проектировании здания модели пере-дачи вибрации от источника.



Рекомендации настоящего стандарта допускается использовать так-же для других наземных сооружений, исключая сооружения, имеющие специальную конструкцию, такие как ядерные реакторы, сооружения для топливно-энергетических, металлургических, химических и нефтехими-ческих производств, а также для хранения жидких или гранулированных материалов, например водонапорные башни и цистерны, нефтехранилища, бункеры для хранения зерна и других продуктов.

Приказом Ростехрегулирования от 27 декабря 2007 г. № 616-ст утвержден и введен в действие с 1 октября 2008 г. ГОСТ Р ЕН 13779-2007 «Вентиляция в жилых зданиях. Технические требования к системам вентиляции и кондиционирования».

Национальный стандарт идентичен международному стандарту ЕН 13779:2005 «Вентиляция в нежилых зданиях. Технические требования к системам вентиляции и кондиционирования» (EN 13779:2005 «Ventilation for non-residental buildings — Performance requirements for ventilation and room-conditioning system»).

Настоящий стандарт содержит требования к системам вентиляции и кондиционирования воздуха с целью обеспечения комфортных условий для находящихся в здании людей и соблюдения условий гигиены в по-мещениях во все времена г. при оправданных капитальных и текущих расходах. В стандарте приведены:

параметры воздуха внутри помещений; исходные данные и требования к проектированию; порядок регулирования отношений между различными сторонами,

работающими в данной области.ГОСТ Р ЕН 13779-2007 устанавливает технические требования к

проектированию систем вентиляции и кондиционирования воздуха в нежилых зданиях, в которых могут находиться люди. Стандарт также устанавливает термины и определения для различных параметров этих систем. Здания с естественной вентиляцией не рассматриваются.

Системы вентиляции и кондиционирования классифицируются по различным признакам. В стандарте приведены примеры для некоторых параметров, а также требования к их значениям с указанием пределов изменения. Приведенные номинальные и предельные значения следует использовать, если не установлены иные требования. При выборе систе-мы следует учитывать тип здания и его назначение. Если используется другая классификация, то этому должно быть дано соответствующее обоснование. Следует выполнять также требования других нормативных



документов, относящихся к вентиляции и кондиционированию воздуха, выходящих за рамки настоящего стандарта.

Приказом Ростехрегулирования от 19 мая 2008 г. № 104-ст утвержден и вводится в действие с 1 января 2009 г. ГОСТ Р ЕН 50194-2008 «Газосигнализаторы электрические для детектиро-вания горючих газов в жилых помещениях. Общие требования и методы контроля».

Национальный стандарт идентичен региональному стандарту EN 50194:2000 «Электрические приборы для детектирования горючих газов в жилых помещениях. Способы проверки и требования к эксплуатаци-онным свойствам» (EN 50194:2000 «Electrical apparatus for the detection of combustible gases in domestic premises — Test methods and performance requirements»).

ГОСТ Р ЕН 50194-2008 распространяется на два типа электрических газосигнализаторов, предназначенных для сигнализации об утечке при-родного или сжиженного газа (LPG) в жилых помещениях:

газосигнализаторы типа А — для подачи оптического и акустического сигналов тревоги, а также для подачи выходного сигнала, для прямой или косвенной активации отключающего и/или другого вспомогательного устройства;

газосигнализаторы типа В — только для подачи оптического и аку-стического сигналов тревоги.

Стандартом устанавливаются общие требования к конструкции, ме-тодам контроля и эксплуатационным характеристикам электрических газосигнализаторов для детектирования горючих газов, предназначенных для стационарной установки и постоянного использования в жилых по-мещениях, работающих от батареи или сети.

ГОСТ Р ЕН 50194-2008 не распространяется на приборы, предна-значенные для применения на судах, в жилых вагонах и фургонах, для детектирования токсичных газов, таких как оксид углерода, и для про-мышленных и коммерческих учреждений, на которые распространяются требования, установленные в EN 50054, EN 50055, EN 50056, EN 50057, EN 50058.

Приказом Ростехрегулирования от 24 сентября 2007 г. № 251-ст утвержден и введен в действие с 1 июня 2008 г. ГОСТ Р 52749-2007 «Швы монтажные оконные с паропроницаемыми саморасширяю-щимися лентами. Технические условия».



Национальный стандарт разработан с целью обеспечения высококаче-ственного монтажа светопрозрачных конструкций и наружных дверных блоков, применяемых в различных зданиях и сооружениях во всех кли-матических районах Российской Федерации.

ГОСТ Р 52749-2007 предназначен для применения строительными, строительно-монтажными, ремонтными, проектными и испытательными организациями, осуществляющими свою деятельность по проектирова-нию, монтажу и испытаниям узлов примыканий и монтажных швов с использованием паропроницаемых саморасширяющихся лент.

Настоящий стандарт не противоречит действующим нормативным документам Российской Федерации в области строительства и произ-водства строительных материалов.

Стандарт следует применять с учетом требований строительных, санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, а также действующих правовых документов.

ГОСТ Р 52749-2007 может быть использован для целей сертифика-ции монтажных швов светопрозрачных конструкций с использованием паропроницаемых саморасширяющихся лент и услуг по устройству монтажных швов.

Действие стандарта распространяется на монтажные швы узлов примыканий оконных конструкций к стеновым проемам, в которых использованы паропроницаемые саморасширяющиеся самоклеящиеся ленты.

Стандартом устанавливаются требования к устройству монтажных швов при строительстве, реконструкции, ремонте отапливаемых зданий и сооружений различного назначения (в том числе при замене оконных блоков в эксплуатируемых помещениях), а также при проектировании и разработке конструкторско-технологической документации для указан-ных целей.

Требования настоящего стандарта могут быть применены при про-ектировании и устройстве монтажных швов узлов примыканий дверных и витражных конструкций, а также монтажных швов сопряжений строи-тельных конструкций между собой.

Настоящий стандарт не распространяется на монтажные швы узлов примыканий оконных конструкций специального назначения (например, противопожарных, взрывозащитных, пулестойких и др.).

Обзор составлен В. Смирновым с использованием информационных ресурсов kodeks.ru



Примеры нормотворчества

в сфере регулирования

жилищных правоотношений

на региональном уровне

Система жилищного законодательства находится в со-

вместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.

Компетенция органов государственной власти субъекта

Российской Федерации в области жилищных отношений

указана в ст. 13 Жилищного кодекса РФ. В подборку доку-

ментов этой рубрики включены законы и иные нормативные

правовые акты, принятые органами государственной власти

отдельных субъектов Российской Федерации.

Сведения об изменениях, происшедших в жилищном законода-тельстве, опубликованы не только в данной рубрике, но и в рубрике «Люди. События. Факты», а также в других материалах данного номера журнала.

Каждый документ сопровождается кратким комментарием с акцен-том на существенные моменты его содержания.

Пользование результатами мониторинга позволяет отслеживать многочисленные непрерывные изменения действующего законода-тельства, поддерживать в актуализированном состоянии персональную правовую базу данных, которой пользуется конкретный руководитель или специалист в соответствии с профилем своей профессиональной деятельности и должностными обязанностями.

Законодательные и иные нормативные правовые акты представлены в хронологическом порядке по дате принятия документа.



Письмо ФНС России от 5 сентября 2008 г. № 3-5-03/490@ «О на-логе на доходы физических лиц»

Сообщено, что от налогообложения НДФЛ освобождаются доходы в виде полученного в порядке дарения недвижимого имущества, транс-портных средств, а также акций, долей и паев при условии, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ: супруги, родители и дети (в том числе усыновленные), бабушки и внуки, братья и сестры. В от-ношении иных родственников льгота по уплате НДФЛ положениями Налогового кодекса РФ не установлена.

Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 19 сентября 2008 г. № 2433 «Об утвержде-нии Общих правил расчета субсидий для приобретения или строи-тельства жилых помещений»

Утверждены Общие правила расчета субсидий для приобретения или строительства жилых помещений в целях упорядочения процедуры их расчета.

Уточнены цели, на которые могут предоставляться субсидии, а также круг лиц, которым они предоставляются.

Закон г. Москвы от 24 сентября 2008 г. № 45 «О внесении изменений в статьи 8 и 17 Закона города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обе-спечении права жителей города Москвы на жилые помещения»

Законодательство города Москвы в сфере обеспечения граждан жи-лыми помещениями приведено в соответствие с Жилищным кодексом РФ. Вносимые изменения касаются оснований признания жителей города нуждающимися в жилых помещениях и права на внеочередное предоставление жилых помещений.

В соответствии с ранее действовавшим городским законодательством нуждающимися в жилых помещениях признавались проживающие в коммунальной квартире жители города, если в составе одной из семей имелся больной, страдающий тяжелой формой хронического заболева-ния, при котором совместное проживание с ним в одной коммунальной квартире невозможно. В то же время согласно Жилищному кодексу РФ указанные граждане признаются нуждающимися в жилых помещениях независимо от того, в какой квартире они проживают (коммунальной или нет). Также не имеет значения, предоставлена ли квартира по до-говору социального найма или находится в собственности жильцов.



Кроме того, федеральным законодательством не предусмотрен термин «коммунальная квартира».

В связи с этим в законодательство г. Москвы об обеспечении права жителей города на жилые помещения внесены соответствующие кор-рективы.

Постановление Правительства Московской области от 26 сен-тября 2008 г. № 850/37 «Об утверждении Порядка определения и применения предельной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья в Московской области при исполнении бюджета Московской области»

Утвержденный Порядок регулирует отношения, связанные с опреде-лением предельной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья в Московской области при исполнении бюджета Московской области.

Предельная стоимость 1 кв. м общей площади жилья в Московской области применяется в качестве:

предельной цены 1 кв. м общей площади жилья, приобретаемого за счет средств бюджета Московской области;

предельной выкупной цены единицы общей площади жилых помещений в аварийных многоквартирных домах и предельной цены единицы общей площади жилых помещений, приобретаемых для предо-ставления взамен изымаемых жилых помещений.

Постановление Правительства Московской области от 30 сен-тября 2008 г. № 880/37 «Об утверждении адресной программы Мо-сковской области «переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области на 2008–2009 годы»

Определены цели, задачи, сроки, а также источники финансирования адресной программы Московской области по переселению граждан, проживающих в аварийном жилищном фонде в Московской области.

Постановление Правительства Москвы от 7 октября 2008 г. № 899-ПП «О внесении изменений в распоряжение Мэра Москвы от 19 января 1998 г. № 40-РМ»

Внесены изменения в Положение о порядке деятельности ГУП «Мос-соцгарантия» по заключению и реализации договоров пожизненного содержания с иждивением с одинокими пенсионерами и инвалидами в обмен на передачу в собственность города занимаемых ими и нахо-дящимися в их собственности жилых помещений.



При прекращении договора в связи со смертью гражданина жилое помещение должно быть реализовано ГУП «Моссоцгарантия» только через аукционы (ранее подразумевалась альтернатива). В торгах смогут участвовать граждане, состоящие на жилищном учете, улучшающие жилищные условия с использованием субсидий для приобретения или строительства жилых помещений. Невозможность реализации комна-ты в коммунальной квартире будет подтверждаться Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Департаменту социальной защиты населения города Москвы по-ручено обеспечить размещение информации о торгах на официальном сайте в сети Интернет для размещения информации о государственном заказе города Москвы.

Закон Московской области от 10 октября 2008 г. № 142/2008-ОЗ «О региональном стандарте стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и стандарте стоимости капиталь-ного ремонта муниципального жилищного фонда на 2009 год»

Законом установлены региональный стандарт стоимости предо-ставляемых жилищно-коммунальных услуг и стандарт стоимости капитального ремонта муниципального жилищного фонда на 2009 г. На 1 кв. м общей площади жилья в месяц в среднем по Московской области региональный стандарт стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг составляет 80,19 руб. Стандарт стоимости капи-тального ремонта муниципального жилищного фонда на 1 кв. м площади жилья в среднем по Московской области — 2,16 руб.

Распоряжение Губернатора Московской области от 13 октября 2008 г. № 393-РГ «Об утверждении Положения об отделе по жилищ-ным вопросам аппарата правительства Московской области»

Утверждено Положение об отделе по жилищным вопросам аппарата Правительства Московской области, определяющее задачи, функции, права и организацию деятельности данного отдела.

Указанный отдел обеспечивает реализацию Закона Московской области «Об улучшении жилищных условий государственных граждан-ских служащих Московской области», а также обеспечивает деятель-ность жилищной комиссии при Правительстве Московской области.

Обзор составлен В. Смирновым с использованием информационных ресурсовсправочных правовых систем «Гарант» и «КонсультантПлюс»



Действующие жилищные

программы для молодых

семей в Башкортостане, как

и везде по России, обладают

низкой отдачей

В Республике Башкортостан эффективность государственных программ решения жилищных проблем молодых семей незначи-тельна. На regnum.ru сообщается, что за последние 5 лет реализации республиканской молодежной программы поддержки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, получили льготные кредиты всего 2 171

молодая семья (435 семей в год), а квартиры на льготных условиях получили 1 602 молодые семьи (320 семей в год).

Между тем очередь нуждаю-щихся в жилье молодых семей в Башкортостане растет гораздо большими темпами, чем возмож-ности государственных программ, «захлебнувшихся» от наплыва желающих. По самым оптими-стичным подсчетам, молодая се-мья, вставшая в очередь сегодня, может рассчитывать на получение долгожданной помощи не ранее чем через 10 лет.

Региональное многообразие

подходов в развитии

жилищной сферы

Отечественная жилищная сфера не монообъект, а явля-

ется многорегиональным организмом. Поскольку в разных

субъектах федерации имеет место исключительное раз-

нообразие природных, национально-культурных, социально-

экономических, правовых и других условий, прямо или кос-

венно воздействующих на состояние и развитие жилищной

сферы. Помещенная здесь подборка материалов в опреде-

ленной мере отражает это разнообразие.



С 2006 г. в республике реали-зуется специальная подпрограмма ФЦП «Жилище». На условиях софинансирования получить го-споддержку и улучшить жилищ-ные условия по ней смогли 1 480 молодых семей. Из республикан-ского и федерального бюджетов на эти цели было выделено 480 млн. руб. В по итогам 2008 г. ожидается, что эта сумма составит свыше 417 млн. руб., и воспользоваться такой поддержкой смогут 1 000 молодых семей.

Еще одна форма господдержки молодых семей в улучшении жи-лищных условий — это предостав-ление безвозмездных субсидий на погашение части стоимости приобретаемого жилья в связи с рождением ребенка. Благодаря этому за 2003–2008 годы 2 682 мо-лодым семьям удалось облегчить кредитное бремя.

При этом в большинстве го-родов и районов Башкирии от-сутствуют собственные городские программы улучшения жилищ-ных условий молодых семей с финансированием из местных бюджетов. Исключением являют-ся Октябрьский и Нефтекамск, а также Туймазинский район, но и в них объемы программ незначи-тельные. Так, в 2007 г. в городе Октябрьский из местного бюджета были выделены субсидии на при-обретение жилья всего 9 семьям. В Туймазинском районе в 2007 г.

10 молодым семьям компенсиро-вали часть затрат на подведение инженерных коммуникаций, а в ушедшем году на эти цели в районе было выделено всего лишь 1,5 млн. руб., этой суммы хватит максимум на 20–30 семей.

В Воронежской области приступают к легализации объектов самовольного строительства

В инспекции государственного строительного надзора Воронеж-ской области одними из первых в России приступили к разработке ведомственной целевой програм-мы «Легализация объектов само-вольного строительства на тер-ритории Воронежской области». Основные цели программы:

оптимизировать процедуру юридического оформления не-движимого имущества;

обеспечить рациональное и эффективное использование зе-мельных участков и других видов имущества;

увеличить поступление дохо-дов от использования имущества в бюджет Воронежской области.

По словам заместителя ру-ководителя инспекции Марины Перцевой, наличие большого ко-личества неоформленного недви-жимого имущества в России (это земельные участки, самовольные строения, гаражи, дачные участки



и другое) чревато негативными последствиями не только для фактических его обладателей. Имущество, выведенное из за-конного экономического оборота, не участвует в экономическом раз-витии как отдельных регионов, так и страны в целом. В итоге госказна не получает в полном объеме уста-новленные законодательством налоги, а также не может рассчи-тывать на обязательные платежи, связанные с использованием дан-ного имущества.

Сегодня на федеральном уров-не предпринимаются конкретные шаги к решению этой серьезной проблемы, в основе которых, пре-жде всего, усовершенствование законодательной базы по легали-зации недвижимого имущества. В частности, предполагается внести в действующее законодательство изменения, которые будут регла-ментировать отношения по по-воду узаконения неучтенного и неоформленного имущества.

В ходе работы над программой предстоит системно и комплек-сно:

рассмотреть основные цели и задачи процесса легализации;

выявить особенности норма-тивно-правового регулирования;

проанализировать имеющие-ся реестры объектов недвижимо-сти и иного имущества;

наиболее оптимально смо-делировать данный процесс с

учетом финансово-экономических затрат.

Разработка ведомственной це-левой программы «Легализация объектов самовольного строи-тельства на территории Воронеж-ской области» позволит объеди-нить наиболее важные правовые аспекты в одном документе, что поможет скоординировать дей-ствия всех участников данного процесса.

По данным инспекции государ-ственного строительного надзора Воронежской области, только в Воронеже сейчас насчитывается 49 крупных самовольных строек, это около 10% от общего числа возводимых в областном центре объектов капитального строи-тельства.

Закон о пожарной безопасности Ленинградской области претерпит изменения

Законодательное собрание Ленинградской области поддер-жало в первом чтении изменения в областной закон «О пожарной безопасности Ленинградской области», которые приводят его в соответствие с федеральным законодательством. Поправки, в частности, уточняют порядок привлечения сил и средств под-разделений пожарной охраны для тушения пожаров и проведения аварийно-спасательных работ.



Принять изменения в закон понадобилось в связи со всту-плением в силу федерального закона, совершенствующего раз-граничение полномочий. В об-ластной закон вводят понятие «гарнизон пожарной охраны», которое заменит прежнее по-нятие «система пожарной охра-ны». В функции подразделений гарнизона, вне зависимости от их ведомственной принадлеж-ности и формы собственности, будут входить профилактика и тушение пожаров, а также про-ведение аварийно-спасательных работ. Порядок проведения этих работ будет определяться теперь уполномоченным на это феде-ральным органом исполнитель-ной власти.

Органы государственной вла-сти, согласно изменениям в закон, получают полномочия инфор-мировать население о мерах по-жарной безопасности. А органы местного самоуправления — пол-номочия по обеспечению первич-ных мер пожарной безопасности в границах городских и сельских населенных пунктов.

В связи с этим региональны-ми нормами в будущем должна регламентироваться организация деятельности добровольных по-жарных дружин. Деятельность подразделений добровольной по-жарной охраны в регионе, соглас-но изменениям в закон, осущест-

вляется в соответствии с уставом Всероссийского добровольного пожарного общества.

В Нижегородской области введено регулирование цен на кадастровые работы в отношении земельных участков

В области с января 2009 г. введено регулирование цен на кадастровые работы в отношении земельных участков, находя-щихся в собственности граждан и субъектов малого предприни-мательства. Регулирование цен распространяется на кадастровые работы по подготовке межевых планов земельных участков, вы-полняемые коммерческими орга-низациями и индивидуальными предпринимателями. Цены вклю-чают в себя все налоги и сборы, установленные действующим за-конодательством, транспортные и прочие расходы.

Предельные максимальные цены на кадастровые работы для граждан составляют в отношении земельных участков, предназна-ченных для дачного хозяйства, огородничества и садоводства — 3 100 руб. за участок в области и 4 900 руб. — в Нижнем Новго-роде.

В отношении земельных участ-ков, предназначенных для личного подсобного хозяйства и инди-



видуального жилищного строи-тельства — 3 800 руб. за участок в области и 5 600 руб. — в Нижнем Новгороде, в отношении земель-ных участков, предназначенных для индивидуального гаражного строительства — 2 800 руб. — в об-ласти и 4 500 руб. — в городе.

Предельные максимальные цены на кадастровые работы, заказчиками которых выступа-ют субъекты малого предпри-нимательства, в зависимости от площади земельного участка и от времени года колеблются в диа-пазоне от 5 800 до 16 000 руб. за участок.

В Череповце Вологодской области открылась станция обеззараживания стоков ультрафиолетом

Станция обеззараживания стоков ультрафиолетом располо-жена на левом берегу Шексны. По словам мэра города Олега Кувшинникова, это уникальный проект, который обеспечит при-ем и закольцовку всех бытовых и ливневых стоков Зашекснин-ского района, а в будущем при дополнительном вложении де-нег — закольцовку стоков со всего города.

В разработке этого проекта участвовало несколько научных институтов. Финансирование шло из нескольких источников: город-

ского, областного и федерального бюджетов (по ФЦП «Жилище» направлятся средства на развитие инженерной инфраструктуры городов). Общая стоимость стан-ции — более 20 млн. руб.

Кировская область поддержала инициативу о приватизации комнат в общежитиях

Законодательное собрание Ки-ровской области поддержало ини-циативу о внесении поправок в Федеральные законы «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и «О приватизации госу-дарственного и муниципального имущества», предусматривающих право приватизации комнат в общежитиях.

Данная законодательная ини-циатива предложена Воронежской областной думой. Инициатива направлена на защиту прав граж-дан, проживающих в общежитиях. Предлагаемые изменения в феде-ральные законы имеют цель уста-новить их право на приватизацию жилых помещений в общежитиях, переданных в ведение органов местного самоуправления.

Постановление о поддержке данной инициативы направлено в Госдуму ФС РФ.




Жилищная политика в зарубежных государствах, в зави-

симости от конкретных социально-экономических условий,

имеет различные приоритеты. Поэтому состояние жилищной

сферы и меры, принимаемые в отношении процессов по ее

развитию, в каждой стране имеют своеобразие. Представить

его, в определенной мере, призвана публикуемая здесь под-

борка материалов.

Зарубежная мозаика в подходах по развитию жилищной сферы

В Латвии отказались

от идеи приватизировать

домоуправления

Приватизация домоуправле-ний в Латвии отменяется, заявил

один из авторов идеи передачи обслуживающих дома структур в частные руки вице-мэр Янис Диневич. Он пояснил, что из-за экономического кризиса в стране передавать домоуправления на



приватизацию недальновидно. «В условиях экономического кризиса рисковать нельзя, а при-ватизация — это риск в любом случае. Она может поставить людей в неудобное положение, поэтому мы решили повременить с этим проектом», — рассказывает вице-мэр Риги.

Ранее думская оппозиция рас-критиковала предложенной рабо-чей группой Я. Диневича проект приватизации. Так, например, фракция «Центра согласия» от-метила, что в предложенном про-екте много недостатков. В числе недостатков оппозиционеры на-звали отсутствие эффективного механизма регулирования платы за услуги.

Законопроект о приватизации домоуправлений разрабатывал-ся рабочей группой во главе с вице-мэром Риги Я. Диневичем. Группа признала оптимальным вариантом привлечь частный капитал и реализовать доли са-моуправления. Рабочая группа предложила провести привати-зацию в два этапа. Сначала 49% приобретается на аукционе, а 51% долей домоуправления остается в собственности города. Затем, после того как 75% жилищного фонда создадут жилтоварище-ства, продаются оставшиеся 51% долей.

В США каждый пятый ипотечный кредит обесценился

Размер задолженности каждого пятого американского заемщика превышает рыночную стоимость дома, на покупку которого был вы-дан кредит. После падения цен на недвижимость около 18% амери-канцев, а это более 7 млн. человек, оказались должны банкам сумму, превышающую текущую рыноч-ную стоимость приобретенных ими домов. При этом аналитики отмечают, что в случае, если цены на американскую недвижимость снизятся еще на 5%, количество таких заемщиков увеличится до 25%.

По прогнозам экспертов агент-ства Standard & Poor's, в 2009 г. можно ожидать падения цен на 10%.

В сфере получения разрешений на строительство Украина занимает 179 место

Украина опустилась с 144 на 145 место среди 181 страны в рейтинге Всемирного банка и Международной финансовой корпорации (IFC) «Ведение бизнеса 2009» ( англ. — «Doing Business 2009»), отражающем, на-сколько легко или сложно вести бизнес в тех или иных странах. Об



этом сообщил директор Всемир-ного банка по Украине, Беларуси и Молдове Мартин Райзер. Он отметил, что, несмотря на ряд позитивных изменений, в част-ности в сфере получения креди-тов и ведения международной торговли, Украина в целом не смогла улучшить бизнес-климат в государстве.

Вместе с тем в государстве созданы новые частные бюро кредитных историй, деятельность которых упростила для банков возможность получения кредитов, обеспечив обмен информацией между финансовыми учрежде-ниями. Кроме того, в сфере внеш-неторговых операций улучшение портовой инфраструктуры и услуг позволило на 3 дня сократить время, которое тратится на осу-ществление импорта.

Отмечается также, что благо-даря внедрению электронной системы налоговой отчетности, время, которое предприниматели тратят на уплату налогов, сократи-лось на 1 237 часов в год. Однако украинским компаниям все еще необходимо платить 99 видов на-логов и тратить на это 58,4% своей прибыли, в то время как средний мировой показатель составляет примерно 40%. Поэтому место Украины по показателю выпла-ты налогов в мировом рейтинге остается низким — 180 место. Не намного выше рейтинг Украины

в сфере получения разрешений на строительство — 179 место.

По словам М. Райзера, укра-инским властям необходимо дви-гаться от деклараций к действиям. «Украина должна понимать, что мир движется. И, если Украина не будет этого делать, то подняться в «высшую лигу» инвестиционной привлекательности будет очень сложно», — подчеркивает он.

В свою очередь представитель Международной финансовой кор-порации (IFC) Елена Волошина отметила, что попытки реформ в сфере бизнеса в Украине на-талкиваются на сопротивление чиновника средней руки. «Мешает нам то, что мы никак не можем расстаться со старым советским государственным управлением, которое основывается на тота-литарном контроле и админи-стрировании. Государство вместо того, чтобы создавать правила для бизнеса, занимается тем, что у нас по-прежнему каждый отдельный чиновник решает — быть этому бизнесу или не быть. При этом контроль зачастую достаточно формальный. Он не по сути кон-тролирует те вещи, которые необ-ходимо контролировать, а смотрит на бумажки», — добавляет она.

Всемирный банк рекомендует Украине оперативно принять На-логовый кодекс, усилить выпол-нение закона о разрешительной системе, принять закон об акцио-



нерных обществах, а также принять технические нормы для упрощения международной торговли.

Архитекторы и строители США обязаны руководствоваться новыми строительными нормами

Международный совет по стан-дартам строительства (International Code Council) официально утвер-дил новые нормативы строитель-ства зданий. Изменения были сделаны в результате изучения причин гибели людей и обрушения зданий Всемирного торгового цен-тра (World Trade Center) в Нью-Йорке 11 сентября 2001 г.

В общей сложности были одо-брены 23 нововведения, которые архитекторы и строители США обязаны будут учитывать, начиная с 2009 г. Большинство нововведе-ний затрагивают высотные здания. В частности, новые дома должны быть лучше защищены от пожа-ров, взрывов и иных инцидентов подобного рода, для чего должны более масштабно использоваться жароустойчивые материалы и противопожарные системы, от-мечает «Washington ProFile».

В новых высотках должна появиться дополнительная (тре-тья) лестница, ведущая к пожар-ному выходу. В жилых и офисных зданиях требуется устанавливать особые модели лифтов, которые

можно использовать для экстрен-ной эвакуации. Ширина пролета лестниц должна быть увеличена на 50%, пожарные выходы должны стать шире и лучше обозначены. Также уменьшена допустимая длина коридоров, ведущих к по-жарным лестницам и выходам в высотных зданиях.

Кроме того, строителям тре-буется учесть, что их постройки также не должны создавать помех при использовании портативных систем связи, обычно состоящих «на вооружении» пожарных, спа-сателей и медиков.

Дома во Львове оборудуют счетчиками тепловой энергии

На финансирование програм-мы из госбюджета выделены 2 млн. 167 тыс. грн., а из городско-го — 650 тыс. грн. На эти средства будет установлено 130 счетчиков тепловой энергии в домах комму-нальной собственности города.

С помощью приборов регуля-ции тепла в домах автоматически будет регулироваться темпера-турный режим. В целом от уста-новления счетчиков жители будут экономить от 15 до 20% средств за оплату тепла.

Счетчики устанавливают в до-мах с наибольшими потерями тепла и в домах с наибольшим ко-личеством жителей. Таким образом, будет установлено 110 счетчиков



тепловой энергии и 20 счетчиков с регуляцией тепловой энергии. Счет-чики будет устанавливать частное предприятие «Арх-конур Альянс», которое выиграло тендер.

Начальник отдела энергосбе-режения и эффективного исполь-зования энергоресурсов депар-тамента жилищного хозяйства и инфраструктуры Владимир Ма-гула отмечает, что в целом нужно установить счетчики еще в 420 домах. «Железнодорожтеплоэнер-го» провело ряд реконструкций теплосетей, поэтому в первую очередь учитывают дома в Желез-нодорожном районе Львова.

В Одессе введут проездные билеты на пользование лифтом

Управление жилищно-комму-наль ного хозяйства Одесского горсовета рассмотрит возмож-ность введения картофонов с карточками доступами в лифтах жилых домов.

«Так живут в странах Европы, в Прибалтике. Хочешь ехать в лиф-те — вставляешь карточку и едешь. Нет денег на карточке — придется идти пешком», — отмечает вице-мэр Николай Тельвак.

По его мнению, такая система будет обходиться городскому бюджету и жителям города на-много дешевле, чем при текущем расчете стоимости обслуживания

лифтов исходя из площади квар-тир жильцов.

«В любом случае это будет дешевле, чем сейчас поднимать тариф, а потом платить за это субсидии людям», — подчеркивает Н. Тельвак. По его словам, стои-мость одной такой поездки еще предстоит рассчитать.

У домовладельцев США отобрали более 81 тысяч домов

В сентябре 81 312 объекта недви-жимости было отобрано кредито-рами у домовладельцев в США (по данным компании RealtyTrac). Всего 851 тыс. домовладений была утраче-на своими владельцами вследствие банкротства с августа 2007 г. Вместе с тем еще 265 968 собственников по-лучили одно из трех существующих в США уведомлений о банкротстве. Данный показатель на 12% ниже по сравнению с рекордным августов-ским показателем, но на 21% выше, чем статистика сентября месяца годом ранее.

Вместе с тем только за третий квартал 2008 г., уведомление об одной из стадии банкротства по-лучили 765 558 американских домовладельцев. Это на 3% выше, чем во втором квартале и на 71% больше, чем в третьем квартале того года. «Мы никогда не видели ранее такого количества разо-ряющихся домовладельцев», —



отмечает на страницах Квадрум.ру Evolution Рик Шарга старший вице-президент RealtyTrac.

Вместе с тем отмеченный спад количества банкротств во многом объясняется жесткими законода-тельными нормами, принятыми отдельными штатами с целью под-держки местных домовладельцев.

«Большая часть 12% снижения количества банкротств может быть приписана изменениям в законода-тельстве отдельных штатов, желаю-щих сократить количество разоряю-щихся местных домовладельцев», — комментирует ситуацию президент RealtyTrac Джеймс Сакассио.

Примером такого региональ-ного радения о домовладельцах может послужить Калифорния, являющаяся одним из лидеров по количеству банкротств в стране. В штате приняли закон, предпи-сывающий банкам связываться с разоряющимися домовладель-цами по крайней мере за 30 дней, прежде чем присылать им уведом-ление о банкротстве.

«В сентябре мы смогли увидеть, что в Калифорнии снизилось коли-чество разорившихся домовладель-цев на 51%. Это оказало огромное влияние и на общенациональные показатели в данной сфере», — до-бавляет Джеймс Сакассио.

Вместе с этим спад банкротств отмечен и в Северной Каролине, принявшей аналогичное законо-дательство.

«Вместе с тем подобные меры лишь искажают истинную карти-ну и в большинстве случаев просто задерживают неизбежное фиаско домовладельца. Однако если данные законопроекты позволят хоть нескольким домовладельцам сохранить свои дома, то они будут признаны полезными», — говорит Рик Шарга.

Его слова подтверждает си-туация в штате Массачусетсе, правительство которого ввело в мае закон, вводящий 90-дневный мораторий на осуществление бан-кротств. Когда же в сентябре срок закона истек, в штате количество разорившихся домовладельцев увеличилось на 465%!

Вместе с тем Невада продол-жает лидировать по количеству разорившихся домовладельцев в США. Один из 82 домовладель-цев штата стал банкротом. Во Флориде данный показатель со-ставил один к 178, а в Калифорнии разорившимися признан каждый 189-й домовладелец.




Определение Конституционного Суда РФот 15 января 2008 г. № 294-О-П

По запросу Арбитражного суда Нижегородской области о проверке конституционности пункта 2 статьи 333.18, подпункта 20 пункта 1

статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 16 Федерального закона «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М.

Арбитражные суды при рассмотрении споров,

возникающих в сфере налогов и сборов, не связаны разъяснениями,

содержащимися в письмах Минфина России

При отсутствии в действующем законодательстве норм,

определяющих размеры и порядок уплаты госпошлины за

регистрацию договора участия в долевом строительстве,

взимание госпошлины (основываясь на разъяснениях Мин-

фина России) в размерах, аналогичных установленным На-

логовым кодексом РФ, является неправомерным.



Жарковой, Г.А. Жилина, С.М. Казанцева, М.И. Клеандрова, А.Л. Кононо-ва, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, Н.В. Селезнева, А.Я. Сливы, В.Г. Стрекозова, О.С. Хохряковой, Б.С. Эб-зеева, В.Г. Ярославцева,

заслушав в пленарном заседании заключение судьи Л.М. Жарковой, проводившей на основании статьи 41 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» предвари-тельное изучение запроса Арбитражного суда Нижегородской области,

установил:

1. Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию прав, ограниче-ний (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуж-дении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 19, 20.1, 20.2, 22–24 и 52 данного пункта, государственная пошлина уплачивается физическими лицами в размере 500 рублей, организациями – в размере 7 500 рублей, федеральны-ми органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления – в размере 100 рублей. В своем запросе в Конституционный Суд Российской Федерации Арбитражный суд Нижегородской области оспаривает кон-ституционность названных законоположений во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, обязывающим лиц, обращающихся за совершением юридически значимых действий, к уплате государственной пошлины, и пунктом 4 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливающим, в частности, что вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины.

Как следует из представленных материалов, на рассмотрении Ар-битражного суда Нижегородской области находится заявление ОАО «Домостроительный комбинат № 2» о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области об отказе в возврате государственной пошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве жилого дома. Принимая ука-занное решение, Управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области основывалось на разъяснениях Министер-ства финансов Российской Федерации (письма от 17 июля 2006 года № 03-06-03-03/31 и от 30 мая 2007 года № 03-05-05-03/24) о необходимо-



сти уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве в размерах, аналогичных раз-мерам, установленным в подпункте 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, – как за государственную регистрацию ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Арбитражный суд Нижегородской области полагает, что, поскольку уплата государственной пошлины непосредственно за регистрацию до-говора участия в долевом строительстве Налоговым кодексом Российской Федерации не предусмотрена, применение положений пункта 2 статьи 333.18 и подпункта 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Россий-ской Федерации и пункта 4 статьи 16 Федерального закона «О государ-ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по аналогии, как это предлагает Министерство финансов Российской Федерации, неправомерно, и просит признать эти взаимосвязанные за-коноположения противоречащими статье 57 Конституции Российской Федерации, а также пункту 3 статьи 1, пунктам 1 и 6 статьи 3 и статье 333.16 Налогового кодекса Российской Федерации.

2. Согласно статье 57 Конституции Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы. Законно уста-новленным налог считается тогда, когда все его обязательные элементы, включая объект налогообложения и налоговую базу, определены в законе, с тем чтобы налогоплательщик точно знал, какие налоги, когда и в каком порядке он должен платить.

Соответственно, статья 3 Налогового кодекса Российской Федерации закрепляет, что ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги и сборы, а также иные взносы и платежи, обладающие установленны-ми данным Кодексом признаками налогов или сборов, не предусмотренные данным Кодексом либо установленные в ином порядке, чем это определено данным Кодексом (пункт 5); все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сборов) (пункт 7).

Расплывчатость налоговой нормы может привести к не согласующему-ся с конституционным принципом правового государства произвольному и дискриминационному ее применению государственными органами и должностными лицами в их отношениях с налогоплательщиками и тем самым – к нарушению конституционного принципа юридического равенства и вытекающего из него требования равенства налогообложе-ния, закрепленного в пункте 1 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации. В силу приведенной правовой позиции Конституционного



Суда Российской Федерации (Постановления от 18 февраля 1997 года № 3-П, от 11 ноября 1997 года № 16-П, от 28 марта 2000 года № 5-П и др.) положения, регулирующие уплату государственной пошлины – сбора, взимаемого с организаций и физических лиц за совершение юридически значимых действий (статья 333.16 Налогового кодекса Российской Фе-дерации), как и положения, регламентирующие порядок уплаты любого налога или сбора, должны отвечать критерию формальной определенности налоговых норм, который предполагает достаточную точность, обеспечи-вающую их правильное понимание и применение.

3. Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об уча-стии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный срок построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства другой стороне (участнику долевого строительства), кото-рая, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять этот объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости; данный договор заключается в письменной фор-ме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (части 1 и 3 статьи 4). При этом, как следует из статьи 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» во взаимосвязи с его статьей 16, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве необходима уплата государственной пошлины.

3.1. Одним из способов обеспечения обязательств застройщика по до-говору участия в долевом строительстве является залог: согласно части 1 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с момента государственной регистрации договора находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются предо-ставленный для строительства (создания) объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику (залогодателю) на праве собствен-ности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке объект недвижимости.

Окончание в следующем номере.

Журнал зарегистрирован Федеральной службой

по надзору за соблюдением законодательства в сфере

массовых коммуникаций и охране культурного наследия

Свидетельство о регистрации ПИ № ФС1�01640 от 1 ноября 2004 г.

Главный редактор

Владимир Смирнов

ERmail: [email protected]

Дизайн и верстка

Елена Гутник

Выпускающий редактор

Ольга Кутузова

Корректор

Наиля Хайретдинова

Журнал распространяется во всех отделениях связи

через подписные каталоги: «Роспечать» — 84797; «Почта России» — 12300

Подписаться на журнал можно и через прямую адресную подписку издательства,

справки по тел.: (495) 625R9611 и ERmail: [email protected]

© Издательский Дом «Панорама»

Адрес для писем: 107031, Москва, а/я 49, ИД «ПАНОРАМА»

Телефон: (495) 621R9998

ERmail: [email protected]

ИнтернетRстраница журнала: www.vzp.panor.ru

В журнале использованы материалы сайтов: www.kremlin.ru, www.government.ru,

www.duma.gov.ru, www.minregion.ru, www.minjust.ru, www1.minfin.ru, www.gks.ru,

www.bpn.ru, www.akdi.ru, www.regnum.ru, www.vedomosti.ru, www.cig-bc.ru,

www.rosfincom.ru и другие.

Тексты официальных документов публикуются с сохранением орфографии

и пунктуации первоисточника.

ВЖП № 1-2-2009

Documents