〔講義 15 〕都市開發 (5)

- 도시재정비촉진을 위한 특별법 , 재건축초과이익환수에 관한 법률 -

정우형 교수

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강의개요

1 교시 : 제정배경과 재정비촉진지구2 교시 : 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업3 교시 : 재건축초과이익환수제

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1 교시 : 제정배경과 재정비촉진지구

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1. 제정배경과 재정비촉진지구

제정배경과 다른 법률과의 관계 ○ 제정배경과 다른 법률과의 관계

– 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시의 균형발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여함을 목적으로 함 ( 제정 2005. 12. 30, 법률 제 7834 호 , 시행 2006. 7. 1 시행 )

– 구도심권 광역개발을 위한 뉴타운 특별법안 , 도시구조개선특별법안 , 도시광역개발 특별법안을 통합․제정

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1. 제정배경과 재정비촉진지구

제정배경과 다른 법률과의 관계 ○ 제정배경과 다른 법률과의 관계

– 재정비촉진지구안에서는 다른 법률에 우선하여 적용– 주택재건축사업이 시행되는 재정비촉진구역은 경우에는 당해 지정요건을 충족하지 아니하는 지역을 당해 법령에 의한 정비사업이 시행되는 재정비촉진구역으로 지정할 수 있는 규정 ( 법 제 9조제 4 항 ), 건축규제의 완화 등에 관한 특례 규정( 법 제 19 조 ) 및 주택의 규모 및 건설비율의 특례 규정 ( 법 제 20 조 ) 을 적용하지 아니함 ( 법 제 3 조제3 항 )

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1. 제정배경과 재정비촉진지구

재정비촉진지구○ 의의

– 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 지정하는 지구

– 2009 년 7 월 현재 전국적으로 총 73 곳의 재정비촉진지구 ( 일명 뉴타운 ) 가 지정되어 있으며 , 이 중 수도권에서 5 곳 , 비수도권에서 2 곳이 2009년도에 추가로 신규 지구 지정되었음

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1. 제정배경과 재정비촉진지구재정비촉진지구

○ 구분 – 주거지형 : 노후 · 불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구 (50 만제곱미터 이상 )

– 중심지형 : 상업지역 · 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구 (20 만제곱미터 이상 )

– 고밀복합형 : 주요 역세권 , 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대 , 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 지구(10 만제곱미터 이상 , 교차점으로부터 500 미터 이내 )

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1. 제정배경과 재정비촉진지구

재정비촉진지구○ 지정요건 : 특별시장 · 광역시장 또는 도지사는 재정비촉진지구를 지정하거나 변경하고자 하는 때에는 도시기본계획과 도시 · 주거환경정비기본계획을 고려하여야 함

– 노후 · 불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 경우

– 상업지역 · 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 경우

– 주요 역세권․지하철역․간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대 , 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 경우

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1. 제정배경과 재정비촉진지구

재정비촉진지구○ 지정요건

– 주거환경개선사업 · 주택재개발사업 ·주택재건축사업 · 도시환경정비사업 , 도시개발사업 , 시장정비사업 , 도시계획시설사업을 체계적 ·계획적으로 개발할 필요가 있는 경우

– 그 밖에 국가 또는 지방자치단체의 계획에 따라 이전되는 대규모 시설의 기존 부지를 포함한 지역으로서 도시 기능의 재정비가 필요한 경우

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1. 제정배경과 재정비촉진지구

재정비촉진지구○ 지정절차

– 주민공람 , 지방의회의견청취 → 지정신청 ( 시장 ·군수 · 자치구의 구청장 ) → 관계행정기관장과의 협의 → 시도 도시계획위원회 ( 도시재정비위원회 ) 심의 → 지정 ( 특별시장 · 광역시장 또는 도지사 ) → 공보에 고시 → 국토해양부장관에 보고

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1. 제정배경과 재정비촉진지구

재정비촉진지구○ 재정비촉진지구 지정의 효력상실 : 재정비촉진지구 지정을 고시한 날부터 2 년이 되는 날까지 재정비촉진계획이 결정되지 않은 경우 , 그 2 년이 되는 날 재정비촉진지구 지정의 효력이 상실

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1. 제정배경과 재정비촉진지구

재정비촉진지구○ 재정비촉진지구 지정의 효과

– 특별시장 · 광역시장 · 시장 또는 군수는 재정비촉진지구의 지정을 고시한 날부터 재정비촉진계획의 결정을 고시한 날까지 재정비촉진지구 안에서 개발행위허가를 할 수 없음

– 재정비촉진계획이 결정 · 고시된 날부터 당해 재정비촉진지구 안에서는 재정비촉진계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물을 설치할 수 없음

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1. 제정배경과 재정비촉진지구

재정비촉진구역○ 재정비촉진구역의 의의

– 주거환경개선사업 · 주택재개발사업 · 주택재건축사업 · 도시환경정비사업 ( 도시 및 주거환경정비법 ), 도시개발사업 ( 도시개발법 ), 시장정비사업 ( 재래시장 육성을 위한 특별법 ), 도시계획시설사업 ( 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ) 의 해당 사업별로 결정된 구역

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1. 제정배경과 재정비촉진지구

재정비촉진구역○ 재정비촉진구역의 지정요건의 완화

– 지정 요건의 완화 : 정비구역의 지정요건에도 불구하고 광역적인 재정비촉진을 위하여 필요한 경우에는 당해 지정요건을 충족하지 아니하는 지역을 일정한 범위안에서 당해 법령에 의한 정비사업이 시행되는 재정비촉진구역으로 지정할 수 있음

– 재정비촉진구역의 면적은 3 만제곱미터 이상이어야 함

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2 교시 : 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

재정비촉진계획○ 의의

– 재정비촉진지구의 재정비촉진사업을 계획적이고 체계적으로 추진하기 위한 재정비촉진지구의 토지이용 , 기반시설의 설치 등에 관한 계획

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

재정비촉진계획○ 내용

– 위치 , 면적 , 개발기간 등 재정비촉진계획의 개요– 토지이용에 관한 계획– 인구․주택 수용계획– 교육시설 , 문화시설 , 복지시설 등 기반시설 설치계획– 공원․녹지 및 환경보전계획– 교통계획– 경관계획

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

재정비촉진계획○ 내용

– 재정비촉진구역 지정에 관한 다음의 사항• 재정비촉진구역의 경계• 개별법에 의하여 시행 가능한 재정비촉진사업의 종류

• 존치지역에 관한 사항 등• 우선사업구역 지정에 관한 사항 (재정비촉진구역 중 재정비촉진사업의 활성화 , 소형주택 공급 확대 , 주민 이주대책 지원 등을 위하여 다른 구역에 우선하여 개발하는 구역 )

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

재정비촉진계획– 재정비촉진사업별 용도지역 변경계획 ( 필요한 경우에 한함 )

– 재정비촉진사업별 용적률․건폐율 및 높이계획 등 건축계획

– 기반시설의 비용분담계획– 기반시설의 민간투자사업에 관한 계획 ( 필요한 경우에 한함 )

– 임대주택 건설 등 세입자등의 주거대책– 단계적 사업추진에 관한 사항– 그 밖의 사항

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

재정비촉진계획○ 수립절차

– 주민공람 , 지방의회 의견청취 , 공청회 → 수립 (시장 · 군수 · 자치구의 구청장 ) → 시도 도시계획위원회와 건축위원회 공동심의 또는 도시재정비위원회 심의 → 결정 ( 특별시장 ·광역시장 또는 도지사 ) → 공보에 고시 → 국토해양부장관에 보고

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

재정비촉진계획○ 총괄계획가 : 특별시장 · 광역시장 또는 도지사는 재정비촉진계획수립의 전 과정을 총괄 진행 ·조정하게 하기 위하여 도시계획 · 도시설계 · 건축 등 분야의 전문가인 자를 총괄계획가로 위촉할 수 있음

○ 사업시행자가 기반시설의 설치를 위하여 필요한 부지를 제공하는 경우에는 재정비촉진계획에 용적률 , 건축물의 높이 등을 조정하는 내용을 포함할 수 있음

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

재정비촉진계획○ 재정비촉진계획 결정의 효력 : 재정비촉진계획이 결정 ·고시된 때에는 그 고시일에 다음에 해당하는 승인 ·결정 등이 있은 것으로 봄

– 도시 · 주거환경정비기본계획의 수립 또는 변경 , 정비구역의 지정 또는 변경 및 정비계획의 수립 또는 변경

– 도시개발구역의 지정 및 개발계획의 수립 또는 변경– 도시관리계획의 결정 또는 변경 및 도시계획시설사업의 시행자 지정

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

재정비촉진계획○ 재정비촉진계획의 수립시에 재정비촉진사업에 대하여 영향평가를 받을 수 있고 , 이 경우 재정비촉진사업 시행시에는 영향평가를 받지 아니함

○ 재정비촉진지구안의 재정비촉진사업은 재정비촉진계획의 내용에 적합하게 시행하여야 함

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

재정비촉진지구의 사업시행총괄관리○ 재정비촉진계획의 수립권자는 효율적인 사업추진을 위하여 재정비촉진계획 수립단계에서부터 다음의 자를 총괄사업관리자로 지정할 수 있음

– 대한주택공사– 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사– 한국토지공사 ( 도시환경정비사업 ( 공장이 포함된 구역에서의 도시환경정비사업의 경우 제외 ) 에 한함 )

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

재정비촉진지구의 사업시행총괄관리○ 지정된 총괄사업관리자는 지방자치단체의 장을 대행하여 재정비촉진사업의 총괄 관리 등의 업무를 수행함

– 재정비촉진지구 안의 모든 재정비촉진사업의 총괄 관리

– 도로 등 기반시설의 설치– 기반시설의 비용분담금과 지원금의 관리– 재정비촉진계획수립시 기반시설 설치계획 등에 대한 자문

– 그 밖의 업무

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

재정비촉진지구의 사업시행총괄관리○ 사업시행자

– 재정비촉진사업은 관계법령에 의한 사업시행자가 시행함

– 주거환경개선사업․주택재개발사업․주택재건축사업․도시환경정비사업은 도시 및 주거환경정비법의 규정에 불구하고 토지 등 소유자의 과반수의 동의가 있는 경우에는 시장․군수․자치구의 구청장이 재정비촉진사업을 직접 시행하거나 대한주택공사 , 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사 , 한국토지공사를 사업시행자로 지정할 수 있음

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

재정비촉진지구의 사업시행총괄관리○ 사업시행자

– 우선사업구역의 재정비촉진사업은 관계 법령에도 불구하고 토지 등 소유자의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 직접 시행하거나 총괄사업관리자를 사업시행자로 지정하여 시행하도록 하여야 함

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

재정비촉진지구의 사업시행총괄관리○ 사업시행의 촉진 : 재정비촉진계획의 결정 ·고시일부터 2 년 이내에 재정비촉진사업과 관련하여 당해 사업을 규정하고 있는 관계법률에 의한 조합설립인가를 받지 못하거나 , 3 년 이내에 당해 사업에 관하여 규정하고 있는 관계 법률에 의한 사업시행인가를 받지 못한 경우에는 시장 · 군수 ·자치구의 구청장이 이를 직접 시행하거나 총괄사업관리자를 사업시행자로 우선하여 지정할 수 있음

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업재정비촉진사업의 시행을 위한 지원

○ 건축규제의 완화 등에 관한 특례– 재정비촉진계획 수립권자는 필요한 경우 용도지역을 변경하는 내용의 재정비촉진계획을 수립할 수 있음

– 용도지역의 변경은 세분된 용도지역 사이의 변경에 한정함 ( 주거지역 ( 전용 , 일반 , 준 ), 상업지역 ( 중심 , 일반 , 근린 , 유통 ), 공업지역 ( 전용 , 일반 , 준 ), 녹지지역 )

– 주거환경 개선 , 중심지 형성 및 활성화 , 역세권 등 도심 내 주택공급 확대 등을 위해 불가피한 경우에 주민공람 이전에 특별시․광역시․도 도시계획위원회 (도시재정비위원회 ) 의 자문을 거쳐 용도지역 변경가능

– 중심지형 또는 고밀복합형 재정비촉진지구에 대하여 학교시설기준과 주차장설치기준을 완화하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있음

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

재정비촉진사업의 시행을 위한 지원○ 주택의 규모 및 건설비율의 특례 : 관련 규정에 불구하고 재정비촉진사업의 주택의 규모 및 건설비율( 주거전용면적 85 제곱미터 이하인 주택 ) 에 관하여 다음과 같이 달리 정할 수 있음

– 주거환경개선사업 : 전체 세대수 중 80 퍼센트 이상

– 주택재개발사업 : 전체 세대수중 60 퍼센트 이상

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

재정비촉진사업의 시행을 위한 지원○ 도시개발사업의 시행에 관한 특례 : 재정비촉진지구 안에서 시행하는 도시개발사업의 시행자는 관련 규정에 불구하고 주택 등 건축물을 소유하고 있는 자 또는 토지소유자를 대상으로 입체환지계획을 수립할 수 있음

○ 지방세의 감면 : 취득세 , 등록세○ 과밀부담금의 면제○ 재정비촉진특별회계의 설치○ 교육환경의 개선을 위한 특례 : 재정비촉진계획에 학교설치계획을 포함하여야 함

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

기타○ 비용부담의 원칙 : 재정비촉진계획에 따라 설치되는 기반시설의 설치비용은 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담하는 것을 원칙으로 함

○ 기반시설의 설치는 특별한 사유가 없는 한 당해 재정비촉진사업의 준공검사 신청일까지 완료하여야 함

○ 기반시설의 원활한 설치를 위하여 필요한 경우에는 지방자치단체가 당해 기반시설을 먼저 설치하고 사업시행자로부터 재정비촉진사업의 사업시행인가일 또는 실시계획인가일 이후에 비용을 징수할 수 있음

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

기타○ 세입자등을 위한 임대주택 건설

– 지방자치단체의 장 및 사업시행자는 재정비촉진지구 안에 거주하는 세입자 및 소규모의 주택 또는 토지의 소유자의 주거안정을 위하여 노력하여야 함

– 주택재개발사업으로 증가되는 용적률의 50 퍼센트 이상 75 퍼센트 이하의 범위 안에서 특별시․광역시․도의 조례가 정하는 비율에서 임대주택을 공급

– 도시환경정비사업 , 도시개발사업 및 시장정비사업으로 증가되는 용적률 중 주택 용도의 증가된 용적률의 50 퍼센트 이상 75 퍼센트 이하의 범위 안에서 특별시․광역시․도의 조례가 정하는 비율에서 임대주택을 공급

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

기타○ 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 : 재정비촉진지구가 지정 · 고시된 때에는 당해 재정비촉진지구에 대하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 것으로 봄

○ 토지등 분할거래 : 재정비촉진사업별로 해당 사업에 관하여 정하고 있는 관계 법률에 따라 주택 등 건축물을 공급하는 경우 재정비촉진지구의 지정ㆍ고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기억제 등을 위하여 따로 정하는 날 ( 기준일 ) 이후에 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리는 기준일을 기준으로 산정함

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

기타– 1 필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우– 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

– 주택 등 건축물이 분할되거나 공유자의 수가 증가되는 경우

– 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

– 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택이나 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가하는 경우

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2. 재정비촉진계획 , 재정비촉진사업

도시재정비위원회○ 다음의 사항을 심의하거나 시ㆍ도지사의 자문에

응하기 위하여 시ㆍ도지사 소속 하에 도시재정비위원회를 둘 수 있음

– 재정비촉진지구의 지정 및 변경에 대한 심의 또는 자문

– 재정비촉진계획의 수립에 대한 자문– 재정비촉진계획의 결정 및 변경에 대한 심의 또는 자문

– 재정비촉진사업의 시행에 대한 자문 등– 그 밖에 재정비촉진을 위하여 필요한 사항에 대한 자문

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3 교시 : 재건축초과이익환수제

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3. 재건축초과이익 환수제

법 제정의 목적 ( 제정 2006. 5. 24, 법률 제 7959호 , 시행 2006. 9. 25) ○ 재건축사업으로 발생하는 개발이익을 사회적으로 환수하고 이를 적정하게 배분하기 위하여 당해 개발이익에 일정한 부담금을 부과하고 , 이를 통하여 개발이익의 사유화를 방지함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하고 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지하고자 함

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3. 재건축초과이익 환수제

재건축초과이익 및 재건축부담금 ○ 재건축초과이익 : 재건축사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 당해 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분으로서 부과기준에 의하여 산정된 금액

○ 재건축부담금 : 재건축초과이익중 국토해양부장관이 부과 · 징수하는 금액 ( 국가에 100 분의 50 이 , 당해 특별시․광역시․도․제주특별자치도에 100 분의 20 이 , 당해 시․군․구 ( 자치구 ) 에 100 분의 30 이 각각 귀속 )

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3. 재건축초과이익 환수제

재건축부담금의 부과 ○ 대상사업 : 주택재건축사업○ 납부의무자

– 재건축사업을 시행하기 위하여 설립된 조합– 종료시점 부과대상 주택을 분양받은 조합원 (2 차

납부의무 )○ 부과개시시점 : 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날

○ 부과종료시점 : 당해 주택재건축사업의 준공인가일

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3. 재건축초과이익 환수제

재건축부담금의 징수에 관한 특례○ 재건축부담금 부과대상 사업으로서 「수도권정비계획법」 제 2 조제 1 호에 따른 수도권 외의 지역에서 시행되는 주택재건축사업 중 2009 년 6 월 30 일까지 「도시 및 주거환경정비법」 제 48조에 따른 관리처분계획의 인가를 신청한 사업에 대하여는 제 3 조에도 불구하고 재건축부담금을 징수하지 아니한다 ( 시행 2008. 6. 5, 법률 제 9102 호 부칙 제 3 조 ).

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3. 재건축초과이익 환수제

재건축부담금의 징수에 관한 특례○ 개정이유 : 재건축부담금의 적용 대상을 전국의 모든 지역으로 정함에 따라 지방의 경우 주택이 노후화되어 주거환경 개선의 필요성이 절실함에도 재건축부담금 등 다양한 개발이익환수 장치로 인하여 조합원의 원활한 동의를 구하기가 곤란하고 , 사업성 또한 불투명하여 사업추진에 어려움을 겪고 있음

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3. 재건축초과이익 환수제

재건축부담금의 징수에 관한 특례○ 개정이유 : 따라서 수도권 외의 지방에서 시행되는 재건축사업 중 2009 년 6 월 30 일까지 관리처분계획의 인가를 신청한 사업에 대하여는 동 부담금을 징수하지 아니하도록 함으로써 지방의 주거환경을 개선하고 지역경제를 활성화하려는 것임( 시행 2008. 6. 5, 법률 제 9102 호 )