август 2011август 2011

Московская стройка: ледниковый период, а что дальше?Московская стройка: ледниковый период, а что дальше?

к.ф.-м.н. Юрий Кочетковнезависимый аналитик рынка недвижимостиhttp://www.nepochta.ru/real/

к.ф.-м.н. Юрий Кочетковнезависимый аналитик рынка недвижимостиhttp://www.nepochta.ru/real/

ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ ЗА ГОД?

Смена городского руководства г.Москва

.

.

.Заявлено о существенном увеличении территории

Москвы.

ВЫВОД:ЕСТЬ ШАНС ПОЛНОСТЬЮ СЛОМАТЬ СТАРУЮ СИСТЕМУ ГОРОДСКОГО ДЕВЕЛОПМЕНТА,

ОСНОВАННУЮ НА ЭКСТЕНСИВНОМ РАЗВИТИИ

ПЛОТНОСТЬ НАСЕЛЕНИЯ И ЖИЛ.ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ

годНаселение,

тыс.Площадь,

кв.км.Жил.помещен

ий, тыс.Плотность,

тыс. на кв.км.Помещений, тыс. на кв.км.

1913 1763 176,9 190 9,97 1,07

1986 8534 1058 8,07

1990 9003 1058 8,51

1996 8664 1058 3298 8,01 3,05

1997 8639 1081 7,99

2011 11514 1081 3891 10,65 3,60

1913

2010

Формальная плотность жителей Москвы в тыс. на 1 кв.километр

Плотность населения в Москве совершила гигантский скачок за 1997-2010гг., причем сюда ещё не включены незарегистрированные мигранты и «офисное» население Подмосковья

ПЛОТНОСТЬ НАСЕЛЕНИЯ: СРАВНЕНИЕ МОСКВЫ И ДР.СТОЛИЦ МИРА

Население,

тыс.Площадь,

кв.км. Парки, кв.км.Эфф.площадь

, кв.км.

Реальная* плотность,

тыс. на кв.км.

Москва 11514 1081 343 738 16,6

Нью-Йорк 8459 785,6 110 675,6 12,5

Париж 2143 105 18 87 24,6

Лондон 7556,9 1579 20 1559 4,8* - плотность за вычетом территорий отдыха и рекреации, следует при этом учитывать, что в случае Москвы территория под жилой застройкой ещё меньше (23% от территории города)

Москва традиционно была одной из самых плотнозаселённых столиц мира. Ситуацию в ней, вдобавок, усугубляло то, что население здесь сконцентрировано лишь на 23% территории города. Остальное – промышленные территории, парки, зоны ж/д, административные зоны и прочие нежилые территории.

СОЦИАЛЬНАЯ ФУНКЦИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА

• Real estate development is the continual reconfiguration of the built environment to meet society’s needs*

• Девелопмент в области недвижимости – это постоянно длящееся преобразование застроенной территории с целью удовлетворения запросов общества*

* - Real Estate Development. Principles and Process. (by Mike E.Miles etc.)

Стройка в Москве в 2000-ые годы в большей степени удовлетворяла интересы частных лиц, а не запросы общества. Это привело к целому ряду тяжелых последствий для города, в т.ч. усугубление транспортной проблемы, рост плотности населения, неэффективное использование городских территорий и т.д.

ПЕРСПЕКТИВЫ: Государственная программа города Москвы на 2012-2016 гг.«ЖИЛИЩЕ»

Цели Программы: •Создание взаимоувязанной по задачам и ресурсам системы улучшения жилищных условий для жителей города Москвы с учетом их потребностей, имущественной обеспеченности и имеющихся государственных обязательств.•Повышение комфортности и безопасности условий проживания в городе Москве, улучшение качества жилищного фонда, развитие системы управления жилищным фондом в городе Москве.

ПРОБЛЕМЫ: Государственная программа города Москвы на 2012-2016 гг.«Градостроительная политика»

Выдержки по характеристике ситуации: Снижается качество городской среды, инвестиционная привлекательность и конкурентоспособность Москвы по сравнению с зарубежными политическими, экономическими и культурными столицами;Усиливается дисбаланс между развитием Москвы, Московской области и Центрального Федерального округа.Интенсивность транспортных нагрузок из-за неравномерного распределения рабочих мест и мест проживания в пределах города и на территории Московской области создаёт не только серьёзные транспортные, но также социальные и экологические проблемы.Сохраняются диспропорции между количеством жилья и объектов социальной сферы.

РАСКЛАД СТОРОН ПРОШЛОГО ДЕСЯТИЛЕТИЯ

ЛИНИЯ ФРОНТА

В прошлое десятилетие сложилось жесткое противостояние города и его социума против объединённых сил застройщиков и чиновников, занятых личным обогащением. Именно этот феномен привёл в конечном итоге к очень жёстким последствиям для города, коллапсу девелопмента и усугублению обычных городских проблем.

ИСКОМЫЙ РАСКЛАД СТОРОН

ЛИНИЯ ФРОНТА

При построении новой системы городского девелопмента жизненно необходимо поставить адм. аппарат на сторону интересов города и его социума. Застройщики неизбежно будут преследовать личные интересы при строительстве, однако этому следует противопоставить чёткие правила игры, общественный контроль и пресечение коммерческой заинтересованности (коррупции) чиновников в процессе городского девелопмента.

Дом на Мосфильмовской

ТЦ «Европейский»

ТЦ «Принц-плаза»

ДЕВЕЛОПЕРЫ и 2008г.

ТЕКУЩАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ АКТИВНОСТЬ В МОСКВЕ

Смена власти в городе и стагнация на рынке привела к небольшому снижению строительной активности. Однако намечается восстановление в 2012-2014 гг.

* - по данным Госкомстата и расчеты автора

ПЛАНОВ «ГРОМАДЬЁ»

* - по данным БД «ИНТУС» от 2 кв.2011 года

По опыту сдачи ГК 2006-2009 гг. известно что 20-40% комм.жилья сдвигается по сроку ГК на 1 год, а 5-15% - на 2-3 года.Однако не следует ставить во главу угла экстенсивные показатели (объемы ввода). Следует опираться на удовлетворение потребностей общества как в качественном, так и количественном отношении.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СТРОЙКИ 2010-2012гг.

ВЫСТРАИВАЕМАЯ В 2011 Г. СХЕМА ДЕВЕЛОПМЕНТА

ЧТО ДАЛЬШЕ !!??• Текущий vision по Москве: неправильный мёд делали неправильные пчёлы

– неутомимо и всебюджетно боремся с пробками, гей-парадами, асфальтом

– О! Ещё неплохо бы федеральные учреждения вынести в область...

• На самом деле необходим полноценный forеsight:– ЗАДАЧА: сформировать приорететы социума Москвы на ближайшее

будущее (чего мы хотим на самом деле!)– СИЛЫ: мобилизовать максимальное количество участников в деле

преобразования Москвы (а не сладкую парочку «чиновник-застройщик»)

– ПОНИМАНИЕ: что есть текущий вызов Москве со стороны реальности (в начале 90-х – рост траффика, в конце 90-х/нулевых – рост плотности населения)

ВЫВОДЫ ПО ТЕМЕ ДОКЛАДА

•Решительная смена городского руководства, признание целого ряда ошибок, совершенных ранее в области городского строительства, констатация факта кризисного состояния Москвы как города для проживания, курс на резкое расширение границ города – это основные события прошедшего года, кардинально влияющие на рынок строительства и недвижимости в целом

•Новому московскому руководству и новым чиновникам Мосстройкомплекса по сути предоставлен уникальный карт-бланш, позволяющий в корне перестроить девелоперскую деятельность в столице, начиная с разрушения коррупционной модели взаимодействия чиновничества и застройщиков

•Текущие строительные проекты, сдаваемые дома, выходящие на рынок новинки являются наследием прошлых «лужковских» лет, и они ещё достаточно долго будут поддерживать строительную активность в городе. Приактически все они ведут к уплотнению и переуплотнению нынешних жилых районов.

•Разрабатываемая ныне схема ведения девелоперских проектов в Москве подразумевает задание четких правил застройки участка (ПЗЗ, ГПЗУ) и продажу участка на открытом конкурсе. Однако до сих пор неясно – каким будет участие общественности (социума) в процессе.

•Намеченное расширение столицы на юг поставит на повестку вопрос о новом направлении столичного девелопмента: комплексном освоении территорий, свободных как от текущей нагрузки, так и от необходимой инфраструктуры. Это потребует создания особых форм взаимодействия «город-застройщик», так как классическая схема не обеспечивает должно контроля хода работ, выполнения намеченных сроков освоения крупных участков, а также полного и своевременного ввода инфраструктуры.