Санкт-Петербург , 2011 г

Санкт-Петербург , 2011 г.

Обратная ипотека:зарубежный опыт и перспективы внедрения в России

ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК»)

Монетизация актива: предпосылки к разработке программы

Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 2

57,6%граждан в возрасте

свыше 45 лет не имеют сбережений*

63,5%граждан в возрасте свыше 45 лет имеют в собственности жилье единолично или

совместно с супругом(-ой)*

Поскольку зачастую имеющееся жилье – единственное для проживания, способ монетизации этого актива должен обеспечивать право гражданина на проживание в нем

Кредит под залог имеющегося жилья

Купля-продажа жилья с пожизненной рентой

Обратная ипотека

Доступность Барьеры стандартов андеррайтинга (возраст заемщика; уровень доходов)

Неразвитость рынка ренты; «черные» риэлторы

Целевая Программа для граждан пенсионного возраста

Обслуживание Недостаточность текущих доходов для внесения платежей по кредиту

Отсутствует Платежи по займу отсутствуют («шаровое погашение»)

Право собственности

Право собственности - у заемщика Право собственности передается кредитору; гражданин – пожизненный арендатор

Право собственности остается у заемщика

Наследование Наследование всех неисполненных обязательств – обязанность погасить кредит за родственника

Потеря права на наследование • Возможность погашения кредита и реализация права на наследство

• Получение средств, оставшихся после реализации предмета залога и погашения обязательств по кредиту

* По данным исследования АНО «НИСП», 2010г.

Обратная ипотека – эффективный способ монетизации актива для граждан пенсионного возраста, позволяющий существенно увеличить текущие доходы

Монетизация актива: удовлетворение имеющихся потребностей


Поддержка здоровья

Проведение лечения, операций (преимущественно на территории России)

Регулярный патронаж

• Использование услуг частных патронажных служб

Обустройство жилья

Обустройство/ремонт закладываемого жилья

Обустройство/ремонт дачи

Ре-ипотека Прекращение выплат по непогашенному ипотечному кредиту

Монетизация выплаченной стоимости жилья

Путешествия Посещение домов отдыха/ санаториев

Помощь родственникам

Оплата обучения младших членов семьи Оплата лечения членов семьи

Сохранение ранее присущего образа жизни

Достижение пред пенсионного уровня доходов

Сохранение потребительской активности

Возраст дожития:•Мужчины - 62,8 лет (городское население 63,5 лет)•Женщины – 74,7 лет (городское население 75,1 лет)

Доля пенсионеров, проживающих в городе:73%

Средний размер пенсий по старости:6.624,8 руб.

Величина средней зарплаты:18. 638 руб.

Отношение размера пенсии к зарплате:35%

Статистический портрет

потенциального заемщика

Обратная ипотека – способ привлечения пенсионеров в экономический оборот

Актуальность новой кредитной Программы


Общий ожидаемый эффект

Вовлечение пенсионеров в экономический оборот: повышение качества жизни граждан пенсионного возраста

Увеличение спроса на потребительских рынках за счет роста текущих доходов граждан

Повышение «прозрачности» рынка недвижимости : исчезновение «черных» форм ренты

Решение социальных проблем

Повышение уровня доходов у наименее обеспеченной категории граждан – пенсионеров

Увеличение продолжительности жизни за счет повышения качества оказываемых медицинских услуг

Создание альтернативы социальной патронажной службы для престарелых: появление финансовых возможностей для оплаты услуг по уходу на дому

Повышение социальной ответственности младших членов семей перед престарелыми родственниками

Развитие ипотечного рынка

Расширение линейки представленных на рынке продуктов за счет новой инновационной Программы

Вовлечение в ипотечное кредитование многочисленной ранее не охваченной категории граждан – пенсионеров

Качественное улучшение рынка недвижимости и ЖКХ

Обновление и сохранение жилищного фонда за счет регулярного ремонта и диагностики обремененной недвижимости

Включение в оборот купли-продажи вторичной недвижимости новых объектов

Что такое Обратная ипотека


Обратная ипотека (reverse mortgage loans)

особый необслуживаемый заем под залог имеющегося жилья, позволяющий гражданам пенсионного возраста получить часть стоимости актива в виде денежных средств с обязательным сохранением права на проживание в объекте недвижимости до момента погашения кредита за счет выручки от реализации недвижимости или иным способом

Принципы Обратной ипотеки

№1 Заемщик не обязан (но имеет право) выплачивать кредит до дня своей смерти или добровольного переезда

№2 Заемщик получает оговоренные выплаты независимо от своего возраста и текущих цен на недвижимость («обратные» платежи)

№3 Заемщик является владельцем жилья до дня своей смерти или добровольной продажи жилья

№4 Заемщик вправе в любое время продать собственность за сумму ипотечного долга или за оценочную стоимость (в зависимости от того какая сумма меньше)

Преимущества Обратной ипотеки для граждан денежные средства на любые цели в виде

фиксированного аннуитета, произвольной кредитной линии, в смешанной форме (в зависимости от выбранного продукта);

отсутствие платежной нагрузки (ежемесячных платежей по кредиту);

сохранение объекта недвижимости для проживания до момента погашения займа;

отсутствие ценового риска для заемщика: выплаты не зависят от текущих цен на недвижимость;

имеющееся жилье в собственности заемщика на протяжении всего срока займа;

возможность досрочного погашения займа и сохранения недвижимости заемщиком / наследниками.

Экономика Обратной ипотеки


1 Актуарные расчеты срока дожития

стоимость имущества

непогашенная сумма

сумма

Т0 Т1

убытки кредитора

Справочно: Т0 – срок выдачи; Т1 – срок кредитования; Т2 – точка безубыточности; Т3 – срок реализации имущества

Т2 Т3

2 Определение лимита выдачиразмер займа А > размер займа B


непогашенная суммаA

сумма

Т0 Т1B

убытки кредитораB

Т2A Т3

непогашенная суммаB

Т1A Т2B

убытки кредитораA

время время

3 Определение процентной ставки% ставка А > % ставка B


непогашенная сумма по % ставке A

сумма

Т0

время

непогашенная сумма по % ставке B

убытки кредитораA

убытки кредитораB

Т1B Т2A Т3 Т1A Т2B


непогашенные суммы

время

сумма

Возраст входа в программувероятность: 95%

4

Т0 Т2 (65 лет)

95 лет

85 лет

75 лет

65 лет

возраст входа

Т2 (75 лет) Т2 (85 лет) Т2 (95 лет)

Зарубежный опыт реализации Обратных ипотечных программ


Кредитные инструменты высвобождения денежных средств из недвижимости для заемщиков в США:

Частная обратная ипотекаЧастно-государственная обратная ипотека (HECM)

Муниципальная обратная ипотека

1. Без государственного страхования кредиторы по Обратной ипотеке в США предлагают меньшие суммы кредита, чтобы уменьшить риски. Основной риск – необходимость решения вопроса места жительства заемщика в случае , если срок кредита меньше продолжительности жизни конкретного заемщика. 2. Частным программам трудно конкурировать с HECM, сопровождаемой государственным страхованием, за исключением крупных кредитов под залог жилья, сумма оценки которого превышает установленные лимиты FHA. 3. Программы индивидуальны, риски просчитываются по каждому отдельному кредиту.

1. Займы выдаются рыночными кредиторами.

2. Федеральная жилищная администрация (FHA) - является частью Департамента жилищного и городского строительства (HUD) -обеспечивает страхование займов.

3. В случае К/З =98% FHA выкупает кредит у рыночного кредитора.

4. Ипотечная ассоциация Ginnie Mae контролирует выполнение требования о сохранении за заемщиком права проживания в жилье до конца жизни (до смерти последнего из заемщиков).

1.Отдельная социальная поддержка неимущих граждан посредством выплаты пособий.2. По окончании исполнения обязательств, жилье переходит в муниципальную собственность

1 2 3

Наиболее эффективным и самым распространенным способом высвобождения денежных средств из недвижимости для граждан пенсионного возраста в США является частно-государственная обратная ипотека (HECM). Доля на рынке Обратной ипотеки – 95%

Справочно: Создана на основе закона о жилищном строительстве и развитии общин в 1987г. Законодательная база: Раздел 255 Национального закона о жилье. Нормативная база: Раздел 24 Свода федеральных постановлений (часть 206).

Программа HECM: базовые условия и портрет заемщика


Требования к заемщику

минимальный возраст – 62 года (с момента выхода на пенсию); постоянное проживание в данном жилье (основное жилье); отсутствие долгов федерального уровня;прохождение консультации по программе;

Требования к объекту недвижимости

• недвижимость принадлежит заемщику на праве собственности;• год постройки: не старше 1976 г. (ликвидность в течение 10 лет);• наличие требуемого ремонта на момент выдачи;• ограничение по максимальной стоимости (лимит устанавливается ежегодно, зависит от штата США)

Размер займа • зависит от стоимости предмета залога, возраста заемщика;• определяется с помощью поправочных коэффициентов: ожидаемый рост цен на жилье в конкретном штате США;

• максимальный коэффициент кредит/залог = 78%.

Форма выдачи займа

единовременная сумма; ежемесячные транши; кредитная линия; комбинированный вариант.

Досрочное истребование

жилье перестало быть основным местом проживания; заемщик не живет в жилье более 12 мес. по причине болезни; заемщик не платит страховку и налоги; заемщик отказывается сделать ремонт

Прочие расходы

комиссия за выдачу зависит от стоимости недвижимости; оплата консультации по Обратной ипотеке и юридических услуг на этапе заключения сделки; комиссия за обслуживание (зависит от кредитора); ежегодная страховая премия по гос. гарантии (2% единовременно +1,25% ежегодно от непогашенной суммы); имущественное страхование недвижимости

Портрет заемщика

Целевое использование: погашение имеющейся ипотеки; ремонт; оплата налога на недвижимость.

Социально-демографические характеристики заемщиков: средний возраст: 72,9 года; семейное положение:

- 21,8% одинокие мужчины,

- 42,5% одинокие женщины,

- 35,6% семейные пары. Параметры кредита: процентная ставка: 5,7% (капитализация ежегодная); средняя стоимость недвижимости $279 000; средний размер кредита: $175 000.

Объемы выдачи: количество займов накопленным итогом с 1990 года: 651 000.

Алгоритм определения базовых параметров займа HECM


Для определения базовых параметров займа используется следующий алгоритм:

1 Определение оценочной стоимости недвижимости (максимального обязательства).

2 Определение ставки исходя из рыночной стоимости привлекаемых ресурсов.

3 Определение лимита выдачи исходя из ожидаемой ставки и возраста заемщика.

4 Декомпозиция лимита выдачи на график предполагаемых платежей:

4А Единовременная сумма 4B Ежемесячные транши 4C Кредитная линия

В размере первоначального размера займа за вычетом издержек на оформление сделки и комиссий

Размер определяется исходя из расчетного срока займа

Лимит кредитной линии ежегодно пересматривается: остаток долга увеличивается на размер начисленных процентов.

Модель ГосГарантий в рамках HECM


Установить допущения:• рост цен на жилье;• риск оставления / риск дожития;• предполагаемая ставка

Определить размер покрытия:•2% макс. требование единовременно;•1,25% ежегодно от непогашенной суммы

Выполнение равенства:

ожидаемые поступления = ожидаемые убытки

Основные положения

1Кредит может быть переуступлен HUD, если К/З ≥ 98%.

2 Недвижимость не должна иметь обременения.

3

В случае невозможности / нежелания кредитора осуществить выплату (н/р., по причине сворачивания бизнеса) HUD осуществляет выплату заемщику.



сумма

Т0 Т1 Т2 Т3

время

4

ГосГарантии используется для снятие риска с кредиторов, когда оценочная стоимость недвижимости меньше остатка непогашенной ссуды в случае дефолта заемщика или короткого срока выплаты.

5Плата за гарантию оплачивается заемщиком в соответствие с тарифным планом.

6Кредитор извещает HUD в случае:- смерти заемщика: не позднее 60 дней с даты смерти;- наступления иных событий: не позднее 30 дней.

ТHECM

К/З = 98%

Прекращение выплат по HECM


время

Комментарии

Наиболее часто встречающийся на практике случай (вероятность 95%)

Стоимость имущества


Макс. сумма требования

$

HUD

оплачивает требование

Время передачи

Сумма,

взыскиваемая

HUD

2 Условие передачи в HUD

Без возникновения требований Комментарии

Передача в HUD если непогашенная сумма достигает максимальной суммы требования. HUD/FHA оплачивает требование в сумме полной непогашенной суммы и взыскивает будущую непогашенную сумму или чистые поступления от реализации имущества (если она меньше)

1

время

Стоимость имущества


Макс. сумма требования

Т2 ТHECM Т3 Т1

$

Т3 Т2 ТHECM Т1

Покрытие за счет ежегодных взносов

Модель для реализации проекта Обратной ипотеки в России


АРИЖК – гарант права заемщика на пожизненное проживание в недвижимости

АРИЖК дает поручительство за обязательство выкупа кредита и сохранения проживания заемщика в жилье при достижении К/З более 98%

• Поручительство (гарантия) платное

В 80% случаев в состав заемщиков (по статистике США) входят женщины,

следовательно, возраст дожития для большинства займов составит 72 года

Стоимость недвижимости 1 800 000,00 Лимит выдачи 78% Лимит задолженности 98% Возраст дожития (лет) ВероятностьМужчины 61,00 0,3Женщины 72,00 0,7Итоговый 69,00

Выпуск ипотечных ценных бумаг


цена на рынке недвижимости в краткосрочном периоде

время

$

выбытие недвижимости из пула

незначительное выбытие ниже графика

(с гарантией выкупа при достижении К/З=98% риски инвестора по пулу минимальны)

1 Развитие Обратной ипотеки перспективно с точки зрения выпуска ипотечных ценных бумаг.

2 Выпуск ценных бумаг может осуществляться по схеме z-bond:

Z bond - облигация, по которой процент начисляется на процент, однако не выплачивается инвестору сразу, а накапливается (уплата в конце срока).

3 Обеспечение гарантии выкупа кредита со стороны государства– минимизация риска инвестора.

4 Пул закладных с госгарантией наименее подвержен риску падения цены. Дополнительно, имеется возможность отложить сделку по реализации недвижимости.

5 В отличие от единичного кредита, денежные потоки по пулу быстро становятся положительными (в отношении ожидаемого уровня возможны вариации).

Выбытие недвижимости из пула при краткосрочном падении цены на рынке недвижимости

Перспективы внедрения Обратной ипотеки


Преимущества внедрения Программы для банков:

1 Оптимальное соотношение доходность/риск (приемлемая доходность/минимальный риск)

2 Расширение продуктовой линейки

3 Минимальные издержки – затраты по реализации залога погашаются за счет имущества

4 Долгосрочный кредит - отсутствие необходимости постоянного реинвестирования средств

5Повышение качества кредитного портфеля– качественное обеспечение за счет двойного обеспечения: либо реализация недвижимости либо гарантия выкупа

6 Возможности минимизации иных рисков:

Процентный риск в долгосрочном периоде

6B Некачественное содержание заложенной недвижимости

Изменение цен на недвижимость

Возможное решение – плавающая ставка по кредиту

Возможное решение – включение в договор нормы по качественному содержанию предмета залога

Возможное решение – использование методики долгосрочного прогнозирования цен на недвижимость при расчете размера кредита

Контактная информация


ОАО «Агентство по реструктуризацииипотечных жилищных кредитов»

раб. тел. (495) 967-967-7

e-mail: [email protected]@arhml.ru

mailto:[email protected]



Санкт-Петербург , 2011 г

Documents