РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА –ПЕРСПЕКТИВЫ НА ОСЕНЬKnight Frank Ukraine

Ярослава Чапко

2

О компании Knight Frank

Международная консалтинговая компания Knight Frank была основана вЛондоне 116 лет назад. На сегодняшний день, совместно со своимстратегическим партнером Newmark компания Knight Frank располагает сетьюиз 207 офисов в 43 странах мира. Штат сотрудников компании насчитывает 6 340 специалистов.

Во всех странах, где представлена компания, Knight Frank оказывает полныйспектр агентских и консалтинговых услуг в области недвижимости ивысочайшее качество обслуживания клиентов, а также наилучшие карьерныевозможности для сотрудников.

Ключевой ресурс украинского офиса Knight Frank - это сплоченная командаспециалистов. Более 100 украинских и международных компаний сталиклиентами Knight Frank за 5 года успешной деятельности на Украине.

3

Knight Frank в мире

207 офисов в 43 странах на 6 континентах

4

Вопросы, которые нам задают? Закончился ли кризис на рынке жилья?

? Упадет ли еще рынок? Если да, то насколько?

? Почему риэлторы и аналитикипоказывают рост рынка?

? Почему растет стоимость жилыхквадратов в столице? А растет ли?

? Будет ли вторая волна кризиса на рынкежилья? Если да, то когда?

? А когда лучше покупать квартиру? Сейчас или подождать?

5

Основные тенденции рынка элитного жильяг.Киева

• После резких скачков в 2008-2009 гг., в 2010- 1Н 2011 наблюдалась ценоваястабильность в сегменте.

• Выход на рынок ряда новых проектов в различных форматах.

• Большой разрыв в сегменте между минимальными и максимальными ценамипредложения.

• Усиление конкуренции со стороны вторичного рынка.

• Пересмотр концепций новых проектов, уменьшение площадей квартир, повышение качественных характеристик проектов.

Динамика средних цен в сегменте элит, Киев, $/кв.м

$7,000

$8,000

$9,000

$10,000

1H2008 2H2008 1Q2009 2Q2009 3Q2009 4Q2009 1Q2010 2Q2010 3Q2010 4Q 2010 1Q2011

6

Спрос на рынке элитного жилья г.Киева

• Изменение структурыпредложения. 2008 год – более70% - $1,5-$2 млн., в 2011 году 39% предложения - квартирыстоимостью до $1 млн.

• Основной объем предложения -квартиры площадью более 250-300 кв.м

• Отделка новостроек – “shell and core”

• Качество вторички «с ремонтом»не выдерживает стандартов элит

• Массово анонсируется большаяинфраструктура элитныхпроектов

• Изменение спроса. 2008 год – более70% - $1,0-$1,5 млн., в 2011 году 70% запросов приходится на квартирыстоимостью до $1 млн.

• Основной спрос концентрируется наквартиры площадью 150-230 кв.м

• Первичный рынок активнопредлагает отделку “shell and core” и«под ключ»

• Запросы поступают на построенныеобъекты

• Все большую ценность приобретаеткак качество, так и камерность, уединенность и окружение проекта

ПРЕДЛОЖЕНИЕ СПРОС

7

$1,500

$2,500

$3,500

1H2008 2H2008 1Q2009 2Q2009 3Q2009 4Q2009 1Q2010 2Q2010 3Q2010 4Q 2010 1Q2011

Основные тенденции рынка жилья бизнескласс г.Киева

• Сегмент является одним из наиболее динамичных, строительство домов бизнескласса было разморожено одним из первых в 2009 году.

• За 3 года появилось на рынке более 10 новых проектов.• Завышение класса объекта во многих проектах, отнесение к элит классу.• Изменение концепций новых проектов – уменьшение площадей квартир ибольший акцент на инфраструктуру проектов.

• Активное кредитование покупателей путем предоставления рассрочки до 3-5 лет.

• Рост цен в новостройках – как благодаря сдаче объектов в эксплуатацию, так ииз-за роста интереса покупателей.

Динамика средних цен в сегменте бизнес, Киев, $/кв.м

Начало фазы роста

8

Спрос на рынке жилья бизнес класса г.Киева

• Изменение структурыпредложения. 2008 год – более70% - $500-$700 тысяч, в 2011 годуболее 50% - $350-$450 тысяч.

• Основное предложение квартир –110-180 кв.м.

• Предлагаются преимущественно всостоянии “shell and core”, сотделкой – вторичный рынок.

• Торг при полной оплате непревышает 5-10%.

• Неудачные планировки квартир вряде размороженных объектах.

• Завышенная стоимостьобслуживания в новостройках.

• Изменение спроса. 2008 год –основные запросы в бюджете $400-$600 тысяч, в 2011 году - $220-$280 тысяч.

• Основной спрос на квартирыплощадью 80-120 кв.м.

• По-прежнему спросом пользуютсяновостройки “shell and core”, ремонт– неактуален.

• Сделки преимущественно вовведенных в эксплуатацию объектахили объектах с высокой степеньюготовности и активно строящихся.

• Важное значение приобретаетстоимость обслуживания.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ СПРОС

9

Основные тенденции рынка жилья экономкласса г.Киева

• Разморозка ряда строек, в том числе, благодаря государственной поддержке.• Появление на рынке новых масштабных проектов застройки.• Изменение концепций новых проектов в сторону резкого уменьшенияплощадей квартир.

• Высокая конкуренция со стороны вторичного рынка.• Вымывание с первичного рынка 1- и 2-х комнатных квартир, преобладание нарынке квартир большой площади.

• Экономия на качественных параметрах объектов (строительных материалах, инженерии).

Динамика средних цен в сегменте эконом, Киев, $/кв.м

$1,000

$1,500

$2,000

$2,500

1H2008 2H2008 1Q2009 2Q2009 3Q2009 4Q2009 1Q2010 2Q2010 3Q2010 4Q 2010 1Q2011

10

Спрос на рынке жилья эконом класса г.Киева

• Изменение структуры предложения. 2008 год – более 60% - $200-$350 тысяч, в 2011 году более 50% - $120-$180 тысяч.

• Основное предложение квартир –3-комнатные.

• Квартиры предлагаютсяпреимущественно в состоянии “shell and core”, в единичных проектах сремонтом.

• Стимулирование продаж в новыхпроектах путем ценового демпинга ирассрочки.

• Отдаленное от центра и метроместоположение компенсируетсяобещанной обширнойинфраструктурой.

• Изменение спроса. 2008 год –основные запросы в бюджете $170-$250 тысяч, в 2011 году - $70-$120 тысяч.

• Основной спрос на 1- и 2-комнатныеквартиры небольшой площади.

• Спросом пользуются введенные вэксплуатацию новостройки (какправило, перепродажи вторичногорынка).

• Рост запросов на покупку квартир вновостройках в городах спутниках.

• Ценовой фактор и размер скидки -определяющие при покупкеквартиры.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ СПРОС

11

Общие тенденции для всего рынка жилья(первичный сегмент)

- Вторичный рынок –1 791 сделка*- Первичный рынок - 484 cделки*

Цены (к декабрю 2010 года):Элит класс +0,1%Бизнес класс +7,9%Эконом класс +4,0%

Структура рынкаЭлит класс 5%Бизнес класс 31%Эконом класс 64%

- Вторичный рынок -9 406 сделок*- Первичный рынок -2 346 сделок*

Цены (к декабрю 2009 года):Элит класс -5,4%Бизнес класс +15,4%Эконом класс -0,3%

Структура рынкаЭлит класс 5%Бизнес класс 46%Эконом класс 49%

2010 год 1Q 2011 года

* Открытые данные агентств недвижимости

12

Общая характеристика рынка• За 2,5 года цены на жилье такиснизились, в том числе:

– Элит класс – на 19,9%– Бизнес класс – на 29,5%– Эконом класс – на 36,6%

• 64% сделок происходят в бюджетедо $100 тысяч

• В структуре рынка начинаютпреобладать строящиесякомплексы эконом класса (сневысокой стадией готовности)

• «Зависание» квартир большойплощади практически во всехновостройках

• Оплата квартирами контрактовподрядчиков и, как следствие, рост объемов продаж

• Жилье по прежнему не стало доступнымдля большинства киевлян

• Резкое несоответствие спросапредложению во всех сегментах:

Элит 60% - > $1 млн. 70% < $1 млн.Бизнес 50% - $350-450 тыс. 60% - $220-280 тыс.Эконом 50% - $120-180 тыс. 70% - $70-120 тыс.

Предложение Спрос

• Повышение цен девелоперами всданных в эксплуатацию новостройках

• Вслед за первичкой, рост цен вторичногорынка

• Уменьшение размера торга при сделке

• «Активное» раскачивание рынка самимидевелоперами и риелторами длястимулирования продаж

13

Прогнозы

• Дефицит предложения первичного рынка в 2012 году из-за низкой степениготовности новых комплексов и вымывания наиболее ликвидных квартир вуже построенных объектах.

• Дальнейший постепенный рост цен в новостройках (до 5-7%) до конца 2011 года.

• Высокая конкуренция со стороны вторичного рынка, снижение цен напанельные дома, «хрущевки», «сталинки» в спальных районах (до 10%).

• Увеличение размера торга при покупке квартир большой площади (из-задолгого периода экспозиции данных объектов).

• Снижение объемов сделок на рынке по сравнению с весной 2011 года.

• Дальнейшее активное строительство эконом жилья в пригородах столицы ирост удельного веса сегмента эконом в общей структуре рынка.

• Дальнейший рост объемов спекулятивных сделок преимущественно всегменте бизнес.

Knight Frank (Киев)ул. Хорива, 39 - 41, оф. 80г. Киев, 04071, Украина

+ 38 044 545 61 22 + 38 044 545 61 23+ 38 044 545 61 24 www.knightfrank.ua