Роль кондоминиума в

устранении барьеров на пути к

энергоэффективности в жилых домах

Черкассы, 15 мая 2012 г.

Роберто Ло Чичеро Вайна

Сотрудничество в области энергетики между Европейским Союзом,

Причерноморскими, Прикаспийскими и соседними с ними странами

Европейская Комиссия, Генеральный директорат EuropeAid

Проект финансируется Европейским Союзом

Исполнители проекта: «SOFRECO» в консорциуме с «AF Consult», «SEVEn» и «СОДРУЖЕСТВО»

• Повышение энергоэффективности зданий является

одним из основных направлений, способных

обеспечить значительную экономию энергоресурсов.

В большинстве стран программы INOGATE, а также

мира на здания приходится 40+%

энергопотребления.

• Этот потенциал остается неиспользованным из-за

правовых, институциональных, экономических

причин, а также ограниченных технических

возможностей.

Энергоэффективность в зданиях

• Экологические преимущества – ЭЭ в зданиях – это адаптация к изменению климата на местном уровне

• Энергетическая безопасность – благодаря ЭЭ в зданиях увеличивается кол-во энергии, которое может быть использовано для альтернативных потребностей, сокращается риск дестабилизации в стране из-за возможного дефицита энергии или инфляции цен

• Экономические преимущества – инвестирование в ЭЭ обеспечивает более быстрый эффект и имеет большую экономическую эффективность, чем стимулирование быстрого роста объемов поставок энергии. Оказывается воздействие на национальную экономику путем создания новых рабочих мест, а также малых и средних предприятий

• Улучшение состояния созданной среды – улучшение внутреннего микроклимата и внешнего вида

• Социальное воздействие – улучшение системы здравоохранения, повышение социальной сплоченности

Зачем нужна энергоэффективность в зданиях?

• В Украине и СНГ процесс приватизации жилого фонда не завершен

• Приватизация затронула почти половину зданий, остальные здания – это отдельно стоящие частные дома

• Приватизация коснулась только квартир, а не мест общего пользования, стен, крыши, лестничной клетки, системы теплоснабжения и т.д.

• Сложный процесс создания объединения владельцев квартир, или кондоминиума

• Вопросами управления все еще продолжают заниматься муниципальные управления ЖКХ. Их следует передать в ведение владельцев

• Запутанная концепция управления жильем: управления ЖКХ, обслуживающее предприятие, кооперативы, муниципалитеты

Энергоэффективность в зданиях в Украине и СНГ

• Недвижимость – это особый экономический сектор, способный привести к широкомасштабному экономическому развитию и созданию рабочих мест

• Реконструкция жилого фонда является основным экономическим двигателем

• Коммерческие банки имеют большой портфель проектов по финансированию сектора

• Стоимость недвижимости по сравнению с затратами на ее обслуживание является высокой. Последние представляют собой определенную часть доходов домохозяйств. Следовательно, необходимое обслуживание проводиться не может

Недвижимость

Основные категории владения недвижимостью в ЕС и мире

1. Один единственный владелец: частный, социальная

жилищная организация, местные или центральные органы власти

2. Много собственников: каждая квартира находится в частной собственности. В таком случае объединение создается среди собственников, которые самостоятельно управляют домом. Главным образом в южной части ЕС 90% населения являются собственниками своих квартир и занимаются их управлением.

3. Коллективная собственность: жильцы имеют права занимать конкретную квартиру, но не имеют эксклюзивного права на ее владение

В СНГ 90% квартир относятся к категориям 1-2, однако вопросами управления занимается лишь категория 1

Способы управления многоквартирным домом

Собственники делятся на три категории: • Домовладельцы, они заботятся о стоимости недвижимости

и хотят участвовать в принятии решений. Предпочитают действовать самостоятельно и сводить затраты к минимуму

• Потребители, они уделяют больше внимания качеству обслуживания, однако предпочитают делегировать полномочия и получать максимальную отдачу от вложенных средств

• Предприниматели, они хотят управлять домом так, как управляют компанией, и получать прибыль от администрации здания (например, сдавать в аренду площадь террасы под антенны, сдавать в аренду комнаты, парковочные места и т.д.)

В СНГ наиболее распространенной является вторая категория. Она оставляет вопросы управления домом в ведении обслуживающих предприятий

Жильцы и их ожидания от управления своим домом

• Кто имеет право принимать участие в принятии решений?

• Какого масштаба решения могут приниматься?

• Каковы правила большинства?

• Как организовываются собрания владельцев?

• Система делегирования.

Процесс принятия решений является наиболее сложным для многоквартирных домов с многочисленными владельцами

• Право собственности на места общего пользования может принадлежать каждому собственнику на пропорциональной основе или

• места общего пользования могут принадлежать кондоминиуму, использующему эту собственность в качестве залогового обеспечения

Совместное участие в затратах по обслуживанию

Продажа третьим лицам

Места общего пользования в доме

Всеобщее распространение получили три варианта:

• управление владельцами,

• профессиональное управление физлицом или компанией на контрактной основе,

• управление государственными / коммунальными обслуживающими предприятиями

Управление домом – владельцы жилья или местная администрация?

Преимущества ОСМД или кондоминиум

Профессиональное управление

Коммунальное предприятие

Самые низкие затраты на управление

Профессиональные, специальные умения и навыки

Опыт в управлении имуществом

Применение знаний владельцев жилья

Конкуренция может привести к снижению затрат

Хорошие отношения с муниципалитетом

Выработка общих позиций ОСМД

Гибкость в использовании, в зависимости от потребностей

Хорошие отношения с местными поставщиками

Управление домом – владельцы жилья или местная администрация?

Недостатки ОСМД или кондоминиум

Профессиональное управление

Коммунальное предприятие

Высокие риски нарушения непрерывности

Требуется контроль или надзор

Отсутствие конкуренции

Сложно контролировать качество

Возможны искажения в конкуренции

Низкая производительность

Возможны проблемы с целостностью и конфиденциаль-ностью

Необходимы усилия и время для отбора

Может исчезнуть

Менее надежная оценка результатов работы

Необходим профессиональный контракт

Монопольный режим

Управление домом – владельцы жилья или местная администрация?

• У коммунальных обслуживающих предприятий нет мотивации к принятию мер по обеспечению энергоэффективности зданий

• Поставщики энергии слишком зациклены на продаже продукции (теплоснабжение, газ, электроэнергия)

Только кондоминиум, выражающий интересы владельцев жилья, может обеспечить принятие мер по энергоэффективности

Только кондоминиум может обеспечить надлежащее управление домом во всех его аспектах и пользоваться преимуществами такого управления

Коммунальные обслуживающие предприятия и энергоэффективность

• Постепенный уход ЖЭКов из сферы управления домами

• Создание кондоминиумов в домах

• Передача коллективной площади / коллективного имущества

муниципалитетом кондоминиуму и владельцам жилья

• Создание стартовых фондов для капитального ремонта при

первоначальной поддержке ЖЭКов и государства, регулярно

пополняемых за счет ежемесячных платежей владельцев жилья.

Создание оборотных фондов

• Создание системы по обеспечению сбора платежей

• Тренинг для администраторов кондоминиума и технического

персонала

• Определение соответствующих долей финансирования при

капитальной реконструкции дома

ОСМД, кондоминиум и шаги по повышению энергоэффективности

• Владелец жилья, будучи членом кондоминиума,

должен иметь право обратиться за получением ссуды

• При постоянном увеличении тарифов на

энергоносители владелец жилья, применивший

энергоэффективные решения, благодаря экономии

энергии будет чувствовать, как снижается их влияние

• Освобождение от уплаты налогов для мер по

повышению энергоэффективности зданий – это

форма государственных инвестиций в сектор

• Создание оборотного фонда, управляемого

объединениями кондоминиумов

ОСМД, кондоминиум и шаги по повышению энергоэффективности

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!