הכלכליתהחטיבה

מודל חדש למשיכה של

עסקים קטנים ובינוניים

2015Information Strategy & Solutionsינואר

דגנירינה ר "דל קבוצת "מנכ

גיאוקרטוגרפיה

?מדוע עולה חשיבות הנושא בשנים האחרונותהכלכליתהחטיבה

2

והמצב מחריף בשל המדיניות, גידול במספר משקי בית ביישוב1.

פינוי –יציאה של מפעלים , אזורי תעשייה אינם בתפוסה מלאה2.

ני"נדל

.חזרה העירה, סיום עידן הקניונים מחוץ לעיר–התחדשות עירונית 3.

מגורים ומסחר במרכזי הערים–תהליכי התחדשות עירונית 4.

בריחת המרכז מהמיקום , התיישנות–מצב עגום של מרכזי הערים 5.

.'וכו" עטרה ליושנה"צריך להחזיר , המסורתי שלו

באמצעות העסקים הקטנים והבינוניים-? איך עושים זאתהכלכליתהחטיבה

3

135,882

157,753 177,036

40,862

49,265

55,823

11,343

14,778

16,542

2,534

3,294

3,667

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000

200,000

220,000

240,000

260,000

2003 2008 2013

עובדים100מעל -עסק גדול

עובדים20-100עסק בינוני

עובדים5-19עסק קטן

עובדים1-4עסק זעיר

70%

22%

7%

1%

:רוב העסקים הם קטנים ובינוניים

!מהעסקים בישראל92%שהם , אלף250-כ

!מהמועסקים במדינה46%-כ–מיליון עובדים 1.7-מעסיקים כ

מקור הכנסה–חשיבותם של העסקים לעיר הכלכליתהחטיבה

4

74%

69%67%

65%63% 63%

60%

53% 52%50% 49%

48% 48% 47%44%

43%39%

29%

-10,000

-5,000

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

שיעור הכנסות מארנונה שאינה למגורים

גרעון בשנת התקציב/עודף

!המגזר העסקי הוא כמו אוויר לנשימה עבור גזברי המועצות

....רשויות מקומיות ומה שבניהן, עסקים קטניםהכלכליתהחטיבה

5

המועצה המקומית

כוח עבודה כשירביקוש

יתרונות המיקום (יחסי גומלין, נגישות, עלויות)

הכלכליתהחטיבהאינטרס הכלל-משיכת עסקים קטנים לרשות המקומית

?מה צריכה כל קבוצה

6

המועצה המקומיתהכנסות מארנונה

עסקית

עלייה בתדמית

הישובתעסוקה לתושבים

התושביםהיצעים מסחריים

זמיניםהיצע תעסוקה זמין

(יותר זמן פנוי, פחות יוממות)גיוון במרחב העירוני

העסקים הקטנים-פוטנציאל כלכלי

סמוכים לכוח קנייה

פתרונות מיקום

תואמים לצרכיהםזמינות כוח אדם

הכלכליתהחטיבההקשיים בקידום מרכזי הערים ואזורי התעשייה

7

בעלות פרטית של קרקעות ועסקים1.

תשתיות מיושנות וירודות המצריכות שדרוג2.

בניינים במצב קשה, ישן, מראה מוזנח3.

צורך בהשקעות עירוניות גדולות4.

תהליך ארוך שהתשואה בגינו תהיה בקדנציה הבאה5.

!!!הקהל שם או יכול להגיע לשם!! אבל

פתרונות נפרדים –ניתוח המערך העירוני העסקי הקיים הכלכליתהחטיבה

8

התמחויות–אזורי תעשייה

משרדים ברחבי העיר

עוצמת מסחר –מסחר מסורתי

הרחוב והמסחר השכונתי

קניונים-מסחר מודרני

שירותים , טק-היי: הגדרת כיווני פעולה

'מסחר מודרני וכו, עסקיים

כפר סבא-מהמאקרו –תכנית אסטרטגית הכלכליתהחטיבה

9

טק-היי

תעשייה ומשיכת מפעלים גדולים

התמחותרפואית

לוגיסטיקה

שירותים עסקיים

שירותים ציבוריים

נדרשת התאמה : אין מודל אחד

לפריסת המסחר והתעסוקה

ניסיון ממאות עבודות ברחבי ישראל ובעולםהכלכליתהחטיבה

10

, נמל תל אביב, מתחם שרונה-הקמה ומעמד שיווקי בתל אביב, תכנון-מסחר •

קניון רמת , BLVDאיינשטיין , התחנה, מידטאון, כיכר קדומים-נמל יפו, קניון השוק הסיטונאי

. בצומת גלילות" בלו"דיזנגוף סנטר קניון , מרכז ויצמן, גן העיר, אביב

, שבעת הכוכבים, קניון רננים, סינמה סיטי, קניון סירקין, ת"הקניון הגדול בפ-בגוש דן •

Gקריית אונו, קניון גבעתיים, קניון הזהב, בילו סנטר, רחובות, קניון ערים, כפר סבא ,

.'וכוקניון רמלה , עיר ימים בנתניה, סביונים

, אשקלון, ראשון לציון, כפר סבא–התחדשות עירונית מסחרית של מרכזי ערים •

א "ת

(בתכנון)שוק נתניה , צומת רעננה, שוק בנמל תל אביב, מחקר ארצי מקיף-שווקים•

, אשדוד, קיסרייה, מטה אשר, כפר סבא, מ"רג, לנגבש"תעמעבר -תעסוקה ומשרדים •

מגדל מאייר בשדרות רוטשילד ', ג'חגמגדלי , בניין אלקטרה, מידטאון. בית שמש, אשקלון

ליווי מחקרי של משרד , תכנית אב לתיירות חיפה, תכנית השימור בתל אביב–תיירות•

.'וכוספורט אתגרי , סקי, רכבל בחיפה, היתכנות כלכלית של מיזמים תיירותיים, התיירות

דוגמאות לעבודות להתחדשות מסחריתהכלכליתהחטיבה

11

יריד המזרח נמל תל אביב–תכנון פריסת שימושי הקרקע

הכלכליתהחטיבה

12

-בתכנוןמגדל

משרדים

-בתכנוןבית מלון

-בתכנון קומות 7

של חניה

גינדי מגדלי המגורים של ר מסחר" מ3000+

:בתכנוןפרויקט מגורים

+מסחר

רכבת קלה - המבנים החומים

שימושים ציבוריים או

מסחריים נלווים לייעוד

ראשי שהוא ציבורי

לשימוש -מבנים אפורים

מלונאות , מסחרי

ושימושים בעלי אופי ציבורי

לא משרדים

מילניוםהתיכוןפלטינום

הארבעה' רח

רחוב קפלן

'ז

קיסינ

טבו

112

116

117

110

116

114

103

201

202

118

20

2א

105

109

111

126203

118

204130

122125127

128

מוזיאון אקדמי

אקדמי

121

*

**

רחוב קפלן

101

113

*

129

* אקדמי

119***

124

*

78

137

138

0

76

95

94

0

66

60

610

76

159

112

102

170

181

188

0

256

246

00

77

155

118

93

139

162

161

0

109

130

135

0

0

241

243

238

491

899

00

315

612

78

0

114109105101103113115111110112116117

קומת גג

קומה א'

ק. קרקע

מרתף

שרונה בקריה

הכלכליתהחטיבה

13

,קניון השוק הסיטונאי

קניון בלו בצומת גלילות

שדרות איינשטיין

הכלכליתהחטיבה

14

הכלכליתהחטיבה

(בכל שעות היום)במרכז הגדלה של מספר המבקרים

עזיבת עסקים ישנים לטובת חדשים –התחדשות של עסקים ומודרניים

איך תימדד הצלחה-להחיות את העיר

15

עלייה בפדיון העסקים ובדמי השכירות

תהליכי התחדשות פיזית על ידי בעלי עסקיםכתגובה של השוק החופשי לצעדי העירייה

הכלכליתהחטיבה

16

עסקים 550-כ: בהם( G-ללא קניון ערים ו)ר "אלף מ70-כ, עסקים800-ברחוב וייצמן כ

. כשליש מהעסקים הם משרדים ושירותים. מגוון עסקים גדול= עסקי הסעדה 60-כ, קמעונאיים.אלף שטחי מסחר לאורך כל הרחוב25-30-כ

13%11%

7% 6% 6% 5% 4% 3%1% 0.2%

4%3% 2% 2%

28%

4%1% 1%

67% 33%

56% 11%

מסחר הסעדה

משרדים ושירותים

ציבוריים

מתחם/ לפי רחוב–התפלגות עסקים במתחם

הכלכליתהחטיבה

17

.משרדים בעורף ובקומות עליונות, רוב העסקים בחזית הרחוב

כמעט שלושה רבעים הם עסקים . מהעסקים משתרעים על שטח גדול וגדול מאוד6%רק

.ר"מ50קטנים סביב

! חזות מאוד מיושנת

.מהעסקים בעלי חזות חדשה ומודרנית12%רק

72% 72% 77% 72%

23% 26% 22%23%

6%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

מסחר הסעדה משרדים כ"סה

גודל העסק

גדול בינוני קטן

12% 10% 8% 12%

88% 90% 92% 88%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

מסחר הסעדה משרדים כ"סה

חזות העסקישן חדש

סקר שטח-מאפייני עסקים ומסחר

הכלכליתהחטיבה

18

הזליגה לרחובות , עירוב שימושים כמעט בכל בניין לאורך הרחוב

חוצים בולטת בעיקר ברחוב רוטשילד במרכז העיר

מספר ושטח–מיפוי עסקים ומוסדות ציבור

הכלכליתהחטיבהמי גר ומי יגור במרכז העיר

לאחר ההתחדשות

19

התפלגות הדיירים

רוב תושבי הרחוב גרים בדירה שבבעלותם או בבעלות המשפחהדירה

בבעלות73%

דירה בשכירות

11%

דירה של קרוב

משפחה14%

וותק המגורים

10-מתושבי רחוב וייצמן גרים ברחוב למעלה מ60%כמעט

.שנים5רבע גרים ברחוב עד . שנים

12% 13% 16%

23%

36%

עד שנתיים

3-5שנים

6-10שנים

11-20שנים

20מעל שנים

מצב משפחתי ותעסוקתי

שיעור גבוה של פנסיונרים

.ואלמנים לצד סטודנטים ורווקים

47%33%

12%5% 1% 1%

שכיר פנסיונר עצמאי סטודנט עקרת בית

מובטל

נשוי60%

גרוש7%

אלמן11%

רווק16%

הכלכליתהחטיבה:תושבי הסביבה הקרובה

מטר מהרחוב300-כוח הקנייה לאורך רחוב וייצמן

20

לחודש

(.מטר300-כ)משפחות מתגוררות לאורך רחוב וייצמן במרחב הליכה סביר 11,200-כ

שיכול להוות בסיס , בעל כוח קנייה, ברחובות שעוטפים את רחוב וייצמן ריכוז אוכלוסייה גבוה

. כלכלי לשטחי מסחר רבים

ר ושכר דירה"למפדיון -מרכז העיר הכלכליתהחטיבה

21

2,116

1,924 1,790

1,645 1,562

1,388 1,343 1,251

1,137

-

500

1,000

1,500

2,000

2,500

ממוצע קניונים אזוריים

Gמרכז מרכז כפר סבא

ערים ממוצע ארצי מרכזרעננה מרגלית ממוצע פאואר סנטר

שרונים

סניפי רשתות ארציות פודות במרכז בממוצע מעט פחות . רמת הפדיון של העסקים.Gפדיון בין קניון ערים למרכז . ר"למ₪ 1,800-מ

.איך השתנה הפדיון לאורך זמן

.לו היו משודרגים, הנתונים מלמדים על סיכויי ההצלחה של חלקים נוספים ברחוב

הכלכליתהחטיבה

22

הרגלי קנייה ובילוי ברחוב וייצמןהכלכליתהחטיבה

23

48%

29% 27% 24%17% 14%

8% 6% 6% 4% 4% 4% 2% 1% 1%

תושבי רחוב וייצמן ברחוב לקנות בהם נוהגים חנויות סוגי

. ומוצרים לבית, מסעדות, החנויות הפופולאריות בהן קונים תושבי הרחוב ברחוב עצמו הן חנויות בגדים

. סוגי עסקים2-תושבי האזור נוהגים לקנות באופן קבוע ב, בממוצע

גבוה משמעותית ביחס למסחר שכונתי רגיל וזאת עקב " קרוב לבית"חלקן של חנויות הביגוד בהן קונים

.ההיצע מגדיל את נתח השוק מקרב תושבי הרחוב והסביבה, כלומר. ההיצע לאורך הרחוב

העסקים בעלי עמדות -מה צריך לעשות הכלכליתהחטיבה

אחר תושבים

24

44%

40%

36%

24%

8%

4%

4%

שיפוץ המדרכות

הגדלת היצע חנייה

שיפוץ חזית הבניינים

צמצום התנועה בכביש

הנחה בארנונה

שילוט ברור ואחיד

יותר ספסלים

מה צריך לכלול שדרוג הרחוב

63%

31%

19%

19%

6%

מזון מהיר/מסעדות/בתי קפה

מינימרקט/סופרמרקט

חנויות ביגוד והנעלה

פירות/ירקות

בתי מרקחת וקוסמטיקה

אילו סוגי חנויות נדרשות ברחוב

?כמה שטחי מסחר אפשר להכיל במרכז העירהכלכליתהחטיבה

25

המטרהקהלכוח הקנייה חודשי

למסחר

₪מיליון 60-כתושבי וייצמן והסביבה

₪מיליון 120-כסבאיתר תושבי כפר

₪מיליון 260-כהסביבהתושבי

₪מיליון 450-ככ"סה

,לחודש₪ מיליון 90-כוח הקנייה שניתן להפנות היום למרכז מגיע לכ

.ר מסחרי"אלף מ60-אלה יכולים להצדיק כ

מיקום שירותי הסעדה מומלץ–תמהיל עסקי הכלכליתהחטיבה

26

בית קפה

מאפייה

מזון מהיר

מסעדה

מעדנייה

.במרכז הרחוב הצדקה לרשתות גדולות, "שכונתיים"בקצוות בתי קפה

,למעט בתי קפה ומסעדות, המרכז לא חייב לפעול בשבת

או פסלים , ('וכוכיכר אינטרנטית , מזרקה מיוחדת)אין צורך בפעלולים מיוחדים כמו בנתניה

מדרכות וריהוט רחוב. שיפוץ, שדרוג פיזי יכלול שדרוג חתך הרחוב. 'וכו

מחסור בבתי קפה , באזור זה

.ומסעדות לשירות משקי הבית

הכלכליתהחטיבה

27

קווי פעולה נדרשים לפי קטעי רחובהכלכליתהחטיבה

28

, מקניון ערים לכיוון מערבמה לעשות .א

.להתחיל את קידום הרחוב מקניון ערים מזרחה. ב

.מתחמים לאורך הרחוב לבתי קפה ומסעדות3איתור . ג

.לא לאפשר פתיחה של עסקים מעבר לאזור העירייה היום.ד

.ללא כפיה, לשאוף לסינרגיה עם עסקים קיימים–עירוב חדש וישן .ה

.לשדרג ולגרום לשינוי, לא לנסות לשנות הרבה, השתלבות במה שקורה ברחוב. ו

.בעלי סיכוי גבוה להוביל לשינוי מהיר ובהשקעה נמוכה של העירייהבנייה באזורים. ז

.לאורך הרחובהעצמה של השירותים העירוניים .ח

:אולם צריך לנסות לדאוג שיהיו, קשה להתערב בשוק החופשי–תמהיל 1.

קרוב לבית"מקטעים שונים תמהיל בעל אופי של איתור."

חנויות אופנה ורשתות כעוגנים–" קניון"במרכז הרחוב ובצמתים מרכזיים תמהיל.

פירוט סוגי חנויות רצויות לפי מתחמים

הכלכליתהחטיבהשיקום פיזי–קווי פעולה נדרשים

29

:ברחובהגדלת פעילות , נגיש וידידותי, למרחב פתוח, החזרת הולכי הרגל אל הרחוב

איי תנועה וגינון, רכב פרטי, צ"תח, אופניים, יחס בין הולכי רגל-חתכי רחוב . א

.שילוט והצללה, עמודי תאורה ופנסים, במדרכות, טיפול בתשתיות. ב

.שיפוץ שיתוף עם בעלי העסקים. יצירת חזות רציפה לכל אורך הרחוב. ג

.שבילי הליכה ותחבורה מהשכונות אל המרכז, הגברת נגישות. ד

.באמצעות מענקים והלוואות, יצירה של מנגנון עירוני לעידוד ביצוע השיפוץ. ה

. ים'ופאסגשלוחות -טיפול בחלקים שאינם מפותחים . ו

,כולל הכנת חומר שיווקי על מרכז העיר–צוות לקידום מרכז העיר הקמת. ז

אירועי השקה -דרכים לשילוב הציבור בעשייה . ח

הכלכליתהחטיבה

Information Strategy & Solutions

תעסוקה/השאלות החשובות בתכנון מתחם תעשייההכלכליתהחטיבה

31

? מה האופי הרצוי למתחם

?איך ליצור ייחודיות למתחם הוותיק והמסורתי•

?של המתחם שיכולות לרתום יזמים לפעול בוהחוזקותמהן •

?אילו סוגי עסקים רצוי למשוך לאזור והאם אכן ניתן למשוך אותם למתחם•

? איך והאם לתכנן מתחם עם שעות פעילות לאורך יותר שעות ביממה•

?ובאיזו פרופורציה? אילו שטחי בילוי ופנאי ניתן וכדאי לשלב באזור•

?מה יכולת הפיתוח והשיווק של אזור התעשייה

?מה הקשר בין פיתוח המתחם לבין מתחמי התעסוקה האחרים בעיר•

?האם קידום המתחם יתרום או יפגע בקידום המתחמים האחרים•

?האם העיר יכולה להתמודד עם פיתוח מקביל של מספר מתחמי תעסוקה•

?אילו משאבים נדרשים לצורך פיתוח נכון ויעיל ומה אומדן היקפם•

הכלכליתהחטיבה

32

תעסוקה/השאלות החשובות בתכנון מתחם תעשייה

?מה התכנון המתאים לקידום מקסימאלי של המתחם

?אילו זכויות צריך להעניק, מה צריך לעשות כדי לקדם את המתחם•

? "מסה קריטית"כיצד לחלק את עוגת הזכויות לצד מטרת יצירת •

?האם יש להבחין בחלקים שונים של המתחם בהקשר זה בהיבט הקצאת זכויות•

?קווים ראשוניים–מהי החשיבה השיווקית הנדרשת לקידום המתחם

?מהם המסרים השיווקיים הרצויים למתחם החדש•

?איך מייצרים אחידות תכנונית בחזות המתחם•

?מה המודל הניהולי למתחם כולו•

?איך תוגדר הצלחה של המתחם ואיך מודדים אותה•

הכלכליתהחטיבה

33

למיקרו-תכנית אסטרטגית

8 13

30

3 5 8

ר"מ150-250 ר"מ300-500 ר"מ500מעל

הצורך במקומות חנייה של משרדים

חניות קבועות

חניות מזדמנות

5%11%

21%

29%

34%

קיום מסעדות החשיבות של באזור המשרדיםומסחר

כלל לא חשוב

לא חשוב

במידה בינונית

9%

41%50%

סטנדרטיתגבוההגבוהה מאוד

רמת היוקרה של המתחם

טק-היי שירותים פיננסיים ושירותים לפרטיים

שירותים עסקיים

, תקשורתמדיה , פרסום

ועיתונות

תמהיל העסקים

הנתונים להמחשה בלבד

שיתוף ציבור של בעלי העסקיםהכלכליתהחטיבה

34

70%

45% 41%36%

33% 29%

שיפוץ מדרכות

ספסלים שיפוץ קומות קרקע

תוספת צמחיה

סלילת הכביש

שילוט חדש ואחיד

עמדות כלפי פיתוח עירוני

3% 2% 6%

30% 40% 34%

38%40%

38%

19%10%

18%

רמת הנגישות לצירי תנועה

יוקרה ותדמית של העיר

זמינות כח אדם

אטרקטיביות העיר: בעלי עסקים בעיר

מאוד אטרקטיבי

אטרקטיבי

במידה בינונית

לא אטרקטיבי

כלל לא אטרקטיבית

3% 3% 4% 12%

20% 20%18%

23%

35%

18%23%

15%

8%

8%4%

2%

יוקרה ותדמית של העיר

רמת שכר דירה סבירה

סביבה עם שירותים עסקיים

תומכים

עסקים דומים לעסק שלך

אטרקטיביות הישוב: בעלי עסקים מחוץ לעיר

לא מכיר את העיר

רמה גבוהה מאוד

רמה גבוהה

רמה בינונית

רמה נמוכה

רמה נמוכה מאוד

חיבור החזון והמחקר לרצונות

: ולצרכים של לקוחות הקצה

עסקים וצרכנים

הכלכליתהחטיבה

Strategy, Opinion & Marketing ResearchFeasibility & Market Potential AnalysisInformation Technology & Solutions

Iso 90012000

Iso 17799מערכות ניהולאבטחת מידע

האיגוד הבינלאומילמכוני מחקר

Knowledge Breeding Success►

הכלכליתהחטיבה