迴歸期末報告迴歸期末報告學生校外租屋探討學生校外租屋探討 -- 　　以崑山科技大學學生為例　　以崑山科技大學學生為例

班級班級 :: 四動三四動三 BB組員組員 : 4950T010 : 4950T010 沈芬宇沈芬宇 4950T072 4950T072 黃柏文黃柏文 4950T084 4950T084 王芊雯王芊雯 4950T088 4950T088 吳曉雯吳曉雯 4950T092 4950T092 古雅芳 古雅芳 指導老師指導老師 : : 陳肇堯 老師陳肇堯 老師

目錄目錄•第一章 研究動機與目的•第二章 文獻探討與回顧•第三章 問卷調查•第四章 租金水準分析模式•第五章 結論與建議

第一章 研究動機與目的第一章 研究動機與目的研究動機：

　　由於教育政策日漸鬆綁，大學院校急劇增加，大學生人數迅速擴張，而大學院校之經費補助卻逐年減少，大部份的大學、學院都有宿舍嚴重不足的情形。校園建設執行困難，所以無法供給所需住宿的大學生。 　　根據教育部 97 年網站的統計資料，全國大學生在外租屋人數為 326,057 人，而其中 58,894 名大學生無申請到學校宿舍，而必須在學校附近租屋。校外租屋是脫離家庭和學校的體制，可自主性地選擇是否擁有個人的房間。在這個專屬於自己的個人領域裡，可以滿足自我的需求，又不必擔心自己的情緒及行為會影響他人。

研究動機與目的（續）研究動機與目的（續）研究目的：

　　由於大學生宿舍普遍不足，加上許多學生希望擁有屬於個人的使用空間，而且校內宿舍管理較為嚴格，使得學生在校外租屋的需求逐漸增加。故本研究針對校外租屋所提供的設備、房間大小、居住型態、附近環境狀況、生活機能…等變數來探討其是否會對租金水準造成影響，以提供校外出租者作為參考。

第二章 文獻探討與回顧第二章 文獻探討與回顧大學生租屋的定義：

　　　教育部重編國語辭典（ 2007 ）說明，大學生的解釋：就讀於大學院校的學生，稱為「大學生」。學生的解釋：在學讀書的人。師長對修業學藝者的稱呼，或修業學藝者自稱之辭。　　　租屋的定義為：租賃房屋。而租賃的定義為：出租。出租的定義：將財物租借給別人，以收取相當費用。　　　因此大學生租屋定義為可解釋為，就讀於大學院校的學生就學期間向已有房屋者租借居住，並定期付給擁有房屋者一定的費用。

文獻探討與回顧文獻探討與回顧 (( 續續 ))租屋類型的定義：

公寓的定義：可供多戶人家居住的寓所，為多層或多排 　　　　　　的住宅建築物。

套房的定義：含有整套盥洗衛浴設備的臥房。 雅房的定義：沒有盥洗衛浴設備的臥房。大學生租屋種類：

　現在的大學生居住空間，有很多種形式，有學校的學生宿舍，民間自行改建的民宿，也有整層的公寓，和企業經營專為學生及上班族所設計的獨立小套房。

文獻探討與回顧文獻探討與回顧 (( 續續 ))大學生租屋需求：

　　　李建臻（ 1997 ）論文提出，現今社會上的租屋形式大部分是以承租一戶為基礎，形成外宿生租屋以雅房及和同學合租一戶的租屋形式，租屋住宅形式則由學校當地環境決定。而大學生一般的租屋理由是： 1. 離學校近， 2.使用空間大， 3. 環境安靜， 4. 採光好通風佳， 5. 租金便宜。這些理由是由大學生所提出較理想的條件，便可看出大學生需要的租屋地點為離校越近越好且安靜，內部空間大且通風，而租金當然越便宜越好。

文獻探討與回顧文獻探討與回顧 (( 續續 ))大學生租屋租金 :

　　　在學生每月住宿所付出的租金方面，郭曜逵（ 2003 ） 說： 從台灣各大專院校之住宿單位對學生校外租金之調查（ 1999 ）發現，各地之租金價格由北而南，西到東存在租金遞減關係。而全台各地校外學生平均租金 NT3,700 元。

第三章 問卷調查第三章 問卷調查一、調查對象　　崑山科技大學在外租屋學生二、問卷調查方法　　本研究在問卷調查上採用人員訪問法，主要是基於　考

量人員訪問法具有如下的優點：　　 (一 )回收率高。　　 (二 ) 正確性高。　　 (三 )可與樣本接觸、直接控制訪問狀況，具較大彈性。

三、正式調查　本研究在 2009年 6 月，預計調查之問卷為 75 份，實際回收為 75份。本研究在統計分析軟體上將利用 SPSS12.0 之統計套裝軟體與 Excel 進行統計資料分析，使用的方法如下：　 (一 ) 向後搜尋法

問卷調查問卷調查 (( 續續 ))

第四章　租金水準分析模式第四章　租金水準分析模式一、租金條件部分

租金條件模式摘要

R R平方 調過後的

R平方

0.4 0.16 0.072 a. 預測變數： ( 常數 ) 、寬頻網路、押金、電費、管理費、水費、清潔費、第四台

此結果之複相關係數 (R) 為 0.4 ，判斷係數 (R 平方 ) 為 0.16 ，調過後的 R 平方為 0.07 。顯示整組迴歸方程式可解釋租金差異之程度相當低。

變異數分析表表中之 F 檢定的顯著性 0.097 ＜ 0.15 ，無法拒絕 H0，即 ≠ 0 。顯示租金與寬頻網路、押金、電費、管理費、水費、清潔費、第四台整體間有明顯迴歸關係存在。

租金條件變異數分析

平方和 自由度 平均平方和 F檢定 顯著性 迴歸 11537673 7 1648239 殘差 60584745 67 904249.9 總和 72122419 74

1.823 0.097

租金水準分析模式租金水準分析模式 (( 續續 ))

a. 預測變數： ( 常數 ) 、寬頻網路、押金、電費、管理費、水費、清潔費、第四台

1

租金條件係數 未標準化係數 標準化係數

模式 B之估計值 標準誤 Beta分配

t 顯著性

(常數) 3841.657 690.063 5.567 0.000 押金 -0.009 0.017 -0.060 -0.489 0.626 水費 349.585 267.973 0.175 1.305 0.197 電費 426.803 286.699 0.182 1.489 0.141 管理費 112.486 332.646 0.056 0.338 0.736 清潔費 -308.421 322.927 -0.157 -0.955 0.343 第四台 -672.925 448.986 -0.274 -1.499 0.139 寬頻網路 9.239 483.973 0.004 0.019 0.985

租金水準分析模式租金水準分析模式 (( 續續 ))

a. 依變數：每月租金最後之 t 檢定結果中，常數項為 3841 ，其顯著性 0.000 ＜ =0.15 ，無法拒絕 H0，即 ＝ 0 ，迴歸方程式之常數項不應為 0 ，故不可將其省略。 1

　電費自變數的迴歸係數為 426.803，其顯著性 0.141 ＜ =0.15，無法拒絕 H0，即 =0，電費與租金間存有直線關係。　第四台自變數的迴歸係數為 -672.925，其顯著性 0.139＜ =0.15，無法拒絕 H0，即 =0，第四台與租金間存有直線關係。

租金水準分析模式租金水準分析模式 (( 續續 ))

租金水準分析模式租金水準分析模式 (( 續續 ))二、房屋本身條件部分

a. 預測變數： ( 常數 ) 、管理員、房屋新舊程度、房屋大小、居住型態、房屋型態此結果之複相關係數 (R) 為 0.408 ，判斷係數 (R 平方 ) 為 0.166 ，調過後的 R 平方為 0.106 。顯示整組迴歸方程式可解釋租金差異之程度相當低。

房屋本身條件模式摘要

R R平方 調過後的

R平方

0.408 0.166 0.106

變異數分析表表中之 F 檢定的顯著性 0.025 ＜ 0.15 ，無法拒絕 H0，即 =0 。顯示租金與管理員、房屋新舊程度、房屋大小、居住型態、房屋型態整體間有明顯迴歸關係存在。

租金水準分析模式租金水準分析模式 (( 續續 ))

a. 預測變數： ( 常數 ) 、管理員、房屋新舊程度、房屋大小、居住型態、房屋型態

1

房屋本身條件變異數分析

平方和 自由度 平均平方和 F檢定 顯著性 迴歸 11982012.731 5 2396402.546 殘差 60140405.935 69 871600.086 總和 72122418.667 74

2.749 0.025

租金水準分析模式租金水準分析模式 (( 續續 ))

a. 依變數：每月租金最後之 t 檢定結果中，常數項為 5600.353 ，其顯著性 0.000=0.15 ，無法拒絕 H0，即 　＝ 0 ，迴歸方程式之常數項不應為 0 ，故不可將其省略。 1

房屋本身條件係數 未標準化係數 標準化係數

模式 B之估計值 標準誤 Beta分配

t 顯著性

(常數) 5600.353 641.563 8.729 0.000 房屋型態 -112.590 110.631 -0.124 -1.018 0.312 居住型態 -666.240 272.054 -0.295 -2.449 0.017 房屋新舊程度 -84.111 155.196 -0.065 -0.542 0.590 房屋大小 -81.441 36.765 -0.252 -2.215 0.030 管理員 137.931 260.556 0.066 0.529 0.598

　居住型態自變數的迴歸係數為 -666.240，其顯著性 0.017＜ =0.15，無法拒絕 H0，即 =0，居住型態與租金間存在直線關係。　房屋大小自變數的迴歸係數為 -81.441，其顯著性 0.030＜ =0.15，無法拒絕 H0，即 =0，房屋大小與租金間存在直線關係。

租金水準分析模式租金水準分析模式 (( 續續 ))

　　租金水準分析模式租金水準分析模式 (( 續續 ))三、房屋設備條件部分

a. 預測變數： ( 常數 ) 寬頻網路設備、梳妝台、彈簧床、窗簾、烘衣機、冰箱、脫水機、洗衣機、電視櫃、沙發、熱水氣、床、衣櫥、飲水機、第四台設備、電視、冷氣空調、桌椅此結果之複相關係數 (R) 為 0.662 ，判斷係數 (R 平方 ) 為 0.438 ，調過後的 R 平方為 0.257 。顯示整組迴歸方程式可解釋租金差異之程度相當低。

房屋設備條件模式摘要

R R平方 調過後的

R平方

0.662 0.438 0.257

a. 預測變數： ( 常數 ) 寬頻網路設備、梳妝台、彈簧床、窗簾、烘衣機、冰箱、脫水機、洗衣機、電視櫃、沙發、熱水氣、床、衣櫥、飲水機、第四台設備、電視、冷氣空調、桌椅變異數分析表表中之 F 檢定的顯著性 0.006 ＜ 0.15 ，無法拒絕 H0，即 =0 。顯示租金與寬頻網路設備、梳妝台、彈簧床、窗簾、烘衣機、冰箱、脫水機、洗衣機、電視櫃、沙發、 熱水氣、床、衣櫥、飲水機、第四台設備、電視、冷氣空調、桌椅整體間有明顯迴歸關係存在。

租金水準分析模式租金水準分析模式 (( 續續 ))

1

房屋設備條件變異數分析

平方和 自由度 平均平方和 F檢定 顯著性 迴歸 31560435.784 18 1753357.544 殘差 40561982.883 56 724321.123 總和 72122418.667 74

2.421 0.006

房屋設備條件係數 未標準化係數 標準化係數

模式 B之估計值

標準誤 Beta分配

t 顯著性

(常數) 3474.110 1113.150 3.121 0.003 桌椅 1301.814 1059.431 0.260 1.229 0.224 床 266.217 438.266 0.084 0.607 0.546

彈簧床 42.695 284.613 0.020 0.150 0.881 衣櫥 306.822 425.275 0.115 0.721 0.474 梳妝台 -263.249 333.198 -0.107 -0.790 0.433 沙發 151.614 496.461 0.042 0.305 0.761 電視櫃 -182.489 270.487 -0.092 -0.675 0.503 電視 -1061.854 447.462 -0.486 -2.373 0.021 冰箱 -18.620 424.551 -0.008 -0.044 0.965

冷氣空調 -658.517 610.369 -0.228 -1.079 0.285 洗衣機 805.553 661.189 0.223 1.218 0.228 烘衣機 151.985 304.030 0.060 0.500 0.619 脫水機 251.303 316.986 0.124 0.793 0.431 飲水機 -469.820 336.991 -0.226 -1.394 0.169 窗簾 145.378 365.716 0.048 0.398 0.692 熱水氣 71.348 444.452 0.024 0.161 0.873 第四台設備 -382.659 457.389 -0.152 -0.837 0.406 寬頻網路設備 302.362 751.898 0.095 0.402 0.689

租金水準分析模式租金水準分析模式 (( 續續 ))

a. 依變數：每月租金

最後之 t 檢定結果中，常數項為 3474.110 ，其顯著性 0.003 ＜ =0.15 ，無法拒絕 H0 ，即 ＝ 0 ，迴歸方程式之常數項不應為 0 ，故不可將其省略。

1

　電視自變數的迴歸係數為 -1061.854 ，其顯著性 0.021 ＜ =0.15 ，無法拒絕 H0 ，即 =0 ，電視程度與租金間存在直線關係。

租金水準分析模式租金水準分析模式 (( 續續 ))

　　租金水準分析模式租金水準分析模式 (( 續續 ))四、附近環境狀況部分

a. 預測變數： ( 常數 ) 、住處附近 100 公尺以內是否有公園、住處附近 100 公尺以內是否有餐飲店、住處到學校的時間、住處附近 100 公尺以內是否有超市、住處附近 100 公尺以內是否有便利商店此結果之複相關係數 (R) 為 0.327 ，判斷係數 (R 平方 ) 為 0.107 ，調過後的 R 平方為 0.042 。顯示整組迴歸方程式可解釋租金差異之程度相當低。

附近環境狀況模式摘要

R R平方 調過後的

R平方

0.327 0.107 0.042

變異數分析表表中之 F 檢定的顯著性 0.157 ＜ 0.15 ，無法拒絕 H0即 ≠ 0 。顯示租金與住處附近 100 公尺以內是否有公園、住處附近 100 公尺以內是否有餐飲店、住處到學校的時間、住處附近 100 公尺以內是否有超市、住處附近 100 公尺以內是否有便利商店整體間無明顯迴歸關係存在。

租金水準分析模式租金水準分析模式 (( 續續 ))

1

附近環境狀況變異數分析

平方和 自由度 平均平方和 F檢定 顯著性 迴歸 7723850.885 5 1544770.177 殘差 64398567.781 69 933312.577 總和 72122418.667 74

1.655 0.157

a. 預測變數： ( 常數 ) 、住處附近 100 公尺以內是否有公園、住處附近 100 公尺以內是否有餐飲店、住處到學校的時間、住處附近 100 公尺以內是否有超市、住處附近 100 公尺以內是否有便利商店

表 4-12 附近環境狀況係數 未標準化係數 標準化係數 t 顯著性 模式

B 之估計值 標準誤 Beta 分配 (常數) 2317.092 677.640 3.419 0.001 住處到學校的時間 96.036 126.560 0.095 0.759 0.451 住處附近 100公尺以內是否有餐飲店

1175.686 717.114 0.269 1.639 0.106

住處附近 100公尺以內是否有超市

-238.126 313.157 -0.099 -0.760 0.450

住處附近 100公尺以內是否有便利商店

194.462 537.952 0.061 0.361 0.719

住處附近 100公尺以內是否有公園

182.424 249.266 0.091 0.732 0.467

租金水準分析模式租金水準分析模式 (( 續續 ))

a. 依變數：每月租金最後之 t 檢定結果中，常數項為 2317.092 ，其顯著性 0.001 ＜ =0.15 ，無法拒絕 H0 ，即 ＝ 0 ，迴歸方程式之常數項不應為 0 ，故不可將其省略。 1

　住處附近 100 公尺以內是否有餐飲店自變數的迴歸係數為1175.686 ，其顯著性 0.106 ＜ =0.15 ，無法拒絕 H0 ，即 =0 ，住處附近 100 公尺以內是否有餐飲店與租金間存在直線關係。

　租金水準分析模式　租金水準分析模式 (( 續續 ))

一、結論依據 SPSS 統計分析直線迴歸向後搜尋法，分析出下列方程式：1. 租金條件模式： =3841.651＋ 426.803(電費 )－ 672.925(第四台 )2. 房屋本身條件： =5600.353－ 666.240(居住型態 )－ 81.441(房屋大小 )3. 房屋設備條件： =3474.110－ 1061.854(電視 )4. 附近環境狀況： =2317.092＋ 1175.686(住處附近 100公尺以內是否有餐飲店 )

第五章　結論與建議第五章　結論與建議1y

1y

2y

4y

3y

二、建議 若要投資或購買房屋出租給學生，地點可選在離餐飲店較接近的地方，或提供包電的租金條件，此兩項條件較吸引大學生前來租屋，因此可提升租金水準。 由於本問卷，並無針對合租作細分，在房屋大小部分，有些學生把室友部分的生活使用空間一併算入，導致在租金水準模式分析之房屋本身條件部份，房屋大小係數為負值，因此本問卷應在此部分做修正，使模式更為合理更有解釋力。

　結論與建議　結論與建議 (( 續續 ))